Tribunal: TJMT
Processo: 1017672-29.2022.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-23
Data de publicação: 2024-04-24

Ementa:
APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPROCEDÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE DEMOLIÇÃO. EDIFICAÇÃO EM LAJE E INTEGRAÇÃO DE ESCADAS EM APARTAMENTOS DO ÚLTIMO ANDAR. SITUAÇÃO CONSOLIDADA AO MENOS HÁ 40 ANOS. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA DOS CONDÔMINOS. QUESTÃO DE CONHECIMENTO COMUM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
“Não obstante não ocorrente a prescrição, há que se reconhecer ter o condomínio perdido o direito à retomada da área e demolição da respectiva construção face à inatividade no exercício da pretensão por período significativamente longo, o que tornou legítima, considerado o princípio da boa-fé objetiva, a construção erigida no apartamento de propriedade dos réus. (TJ-SP - AC: 10003546220168260223 SP 1000354-62.2016.8.26.0223, Relator: Andrade Neto, Data de Julgamento: 14/07/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2021)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017672-29.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DELITH DA COSTA PEREIRA SANTOS - CPF: 065.870.971-20 (APELANTE), MARIA AUGUSTA DA COSTA BARBOSA - CPF: 729.434.671-20 (ADVOGADO), WALDENIR FIGUEIRA DESTO - CPF: 137.804.411-87 (ADVOGADO), JESSICA DAUFEMBACH MACIEL - CPF: 010.744.531-07 (ADVOGADO), VERA REGINA MAGALHAES BAGGETTI - CPF: 383.482.337-68 (APELADO), JOAO NUNES DA CUNHA NETO - CPF: 275.196.861-91 (ADVOGADO), MOUSART SOUZA XAVIER - CPF: 039.673.541-05 (ADVOGADO), ZULEICA CUNHA DE ARRUDA - CPF: 474.880.851-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPROCEDÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE DEMOLIÇÃO. EDIFICAÇÃO EM LAJE E INTEGRAÇÃO DE ESCADAS EM APARTAMENTOS DO ÚLTIMO ANDAR. SITUAÇÃO CONSOLIDADA AO MENOS HÁ 40 ANOS. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA DOS CONDÔMINOS. QUESTÃO DE CONHECIMENTO COMUM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

“
Não obstante não ocorrente a prescrição, há que se reconhecer ter o condomínio perdido o direito à retomada da área e demolição da respectiva construção face à inatividade no exercício da pretensão por período significativamente longo, o que tornou legítima, considerado o princípio da boa-fé objetiva, a construção erigida no apartamento de propriedade dos réus.
(TJ-SP - AC: 10003546220168260223 SP 1000354-62.2016.8.26.0223, Relator: Andrade Neto, Data de Julgamento: 14/07/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2021)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1017672-29.2022.8.11.0041

APELANTE: DELITH DA COSTA PEREIRA SANTOS

APELADO: VERA REGINA MAGALHAES BAGGETTI e outros

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
DELITH DA COSTA PEREIRA SANTOS
contra sentença em Ação de Reintegração de Posse com Pedido de Tutela de Urgência Cautelar n. 1017672-29.2022.8.11.0041, da 2a Vara Cível Esp. em Direito Agrário da comarca de Cuiabá/MT, ajuizada contra
VERA REGINA MAGALHAES BAGGETTI e outros,
em que se julgou improcedentes os pedidos (id. 206406326).

A parte apelante afirma que em
“ATA o Dr. Edgar, teceu considerações e justificativas sobre a ocupação da cobertura pelo Sr. JOÃO BATISTA em razão da impermeabilização que ele teria feito e que teria evitado infiltrações nos outros aptos. Essa suposta reunião, ocorreu no ANO 2.000 e eles trataram de situação de infiltrações recorrentes, portanto basta analisar os termos do que foi dito para perceber que não havia anteriormente ocupação da laje, como querem fazer crer as rés e com o entendeu a douta magistrada.”

Declara que
“utilizar a área da LAJE para lazer (já que há menção de que lá haveria uma churrasqueira) e em contrapartida zelar pela área devido aos problemas de infiltração, isso aparentemente, foi o que fez o JOÃO BATISTA no período em que morou no apto do último andar em torno do ano 2.000, não há nenhuma prova de que outros moradores anteriores tenham feito alguma manutenção, senão não haveria os problemas de infiltração mencionados. É o que também confirma a arquiteta Maria Cristina Gargaglione explicando que ‘no ano 2.000 ela projetou e dirigiu uma reforma no apartamento a pedido do proprietário na época e aplicada manta asfáltica na LAJE DA COBERTURA, trocas de revestimento, mudança de churrasqueira...’”.

Expõe que
“não há, nenhum documento que comprove que essa situação específica –uso da laje/área comum, tenha sido levada a conhecimento dos demais condôminos, nenhuma testemunha foi indicada para confirmar, em audiência, os fatos narrados pelas rés e mesmo no documento do Id -91250202, dentre as 07(sete) pessoas mencionadas, apenas 03(três) eram do condomínio, bloco 01 onde a laje, foi esbulhada e não há nem uma assinatura de quaisquer dos que supostamente estiveram presentes.”

Aduz que
“A CONSTRUÇÃO DO ATELIER, questão relevante e objeto da presente ação, não foi mencionado no contrato de compra e venda, ou em algum documento, que pudesse provar a data em que foi construído, não há laudo, memorial descritivo ou averbação no registro público na matrícula do imóvel. Sabe-se que as rés adquiriram os aptos no ano de 2010 e desde então, se revezaram como sindicas e sub sindicas e com isso mantiveram sob controle o acesso à Laje, limitando que poderia acessar a mesma e tomar conhecimento do que ocorria por lá. Assim somente as mesmas e seu grupo, sabem quando fizeram a construção, mas se depreende de tudo que consta dos autos que, foi em data posterior à aquisição deles.”

Sustenta que
“NÃO HÁ NENHUMA PROVA nos autos que permita afirmar que, por mais de duas décadas, os proprietários dos apartamentos do último andar estavam incumbidas de “cuidar do terraço” e que isso incluía o direito de CONSTRUIR O ATELIER, OCUPANDO 50% DA ÁREA DA LAJE, ou seja, o equivalente a área de 02 aptos, e É DA CONSTRUÇÃO CLANDESTINA DESSE ATELIER que se trata a presente. É forçoso lembrar que, é dever do CONDOMÍNIO COBRIR OS CUSTOS DE MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS e, sendo as rés, sindicas e sub sindicas, desde 2010 (quando adquiram os imóveis) a elas cabiam o dever de zelar pelo bem comum e não o contrário, aproveitar-se de uma situação que favorecia o esbulho (acesso à laje onde só havia a caixa d’agua) para construir o que bem entendessem, no caso o ATELIER que ocupa um espaço equivalente à área de 02 apartamentos.”

Diz que ainda
“que ‘a jurisprudência pátria já admitisse a utilização exclusiva por condômino, desde que autorizado por assembleia geral’ nestes AUTOS ESTÁ PROVADO QUE NUNCA HOUVE ASSEMBLEIA GERAL PARA ESPECIFICAMENTE DISCUTIR OU AUTORIZAR as rés a se apossarem da área comum.”

Fala que,
“Primeiro, nunca houve autorização dos condôminos para o uso e muito menos a posse da área de uso comum - LAJE. Segundo, a área esbulhada, não é longeva, os imóveis foram adquiridos em 2010 e somente após essa data foi feita a construção do atelier, uma construção com paredes, janelas, portas, teto, foro no teto, divisão interna, instalação elétrica e hidráulica, enfim uma construção habitável como qualquer dos aptos do prédio, enquanto anteriormente havia apenas a lama asfáltica e a churrasqueira, nada que pudesse impedir que os condôminos pudessem, em algum momento, projetar e realizar alguma OBRA DE RELEVÂNCIA PARA TODOS, COMO É O CASO DE INSTALAÇÃO DE PLACAS SOLARES [...]. Terceiro porque, mais uma vez os paradigmas colacionados, mencionam circunstância que NÃO estão presentes nestes autos: Longevidade da posse não há prova de que havia a posse anterior a 2010, quando muito uso da laje para lazer, já que há notícia de que fora construída uma churrasqueira no ano de 2000; Boa fé - as rés construíram o ATELIER DEPOIS que adquiram os imóveis em 2010 e quando já eram sindicas e lhes cabiam administrar e defender os interesses dos condôminos. Autorização por assembleia dos condôminos, observadas as disposições pertinentes seja em Lei ou em Convenção Condominial – jamais foi realizada ASSEMBLEIA com objetivo de SUBMETER À APRECIAÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS a questão, seja obter autorização ou para a manutenção de uma posse existente.”

Argumenta que,
“quanto a água, além da cisterna comum, há na laje de cada torre (bloco I e bloco II), caixa de água destinada a distribuição para cada apartamento e em cima da caixa de água ficam as antenas, como se vê das fotos que foram anexadas no processo; quanto a energia elétrica tanto no bloco I quanto no bloco II, os medidores ficam na área da garagem. Assim também equivocados os fundamentos para afirmar falta de interesse econômico dos condôminos em relação à área esbulhada. Foi afirmado na inicial que, a Apelante descobriu o esbulho quando pensou em propor aos demais condôminos que utilizassem a LAJE para a instalação de PLACAS SOLARES, pois essas, além de se tratar de “energia limpa”, ainda barateia os custos do consumo de energia paga pelo condomínio”.

Defende que
“não estamos tratando de um contrato de prestação de serviços ou comodato, algo que pode ser desfeito caso uma das partes contratantes descumpra sua parte. Assim o que importa saber é se houve o consentimento dos demais condôminos e, sabe-se que NUNCA HOUVE esse consentimento, nem tácito nem formal, e isto é fato incontroverso, há de concreto apenas a versão das rés sem que nenhuma prova tenha sido produzida.”

Consigna que,
“Ao contrário das rés, que juntou declarações de pessoas que não indicaram como testemunhas, a Apelante indicou testemunhas e elencou os pontos controvertidos sobre os quais recairiam as prova a serem produzidas, entretanto por um erro no momento da juntada da petição, essa ficou sob sigilo o que só foi descoberto no dia da audiência e as rés impugnaram a oitiva das mesmas. [...] das testemunhas indicadas, as 03 primeiras, são moradoras do condomínio – mesmo bloco – de longa data, não havia, portanto, motivo para impugnar a oitiva delas, que inclusive poderiam ser ouvidas como testemunhas do juízo. Entretanto, as rés estavam apenas defendendo seus interesses e dentro da lei e nada pode ser feito para obrigá-las a admitir os depoimentos das testemunhas indicadas.”

Entende que
“Foram encartados aos autos, termos de declarações produzidas unilateralmente e em ambiente controlado, dos senhores: CLOVIS POMPEU DE BARROS Id. 91250-197, PEDRO CESAR FERREIRA DA SILVA Id 91250-199 e JOÃO SOARES DE LIMA Id 91250-201. Essas declarações foram impugnadas por não serem aptas a provar a licitude da posse, ou como ela se deu e quando. Ademais, não possuem qualquer valor jurídico como prova (art. 405, § 2o do CPC) e não tem o condão de desconstituir a ilicitude dos atos praticados.”

Aduz que,
“Nas escrituras desses apartamentos, juntadas pelas rés, NÃO HÁ AVERBAÇÃO de nenhum memorial descritivo de quaisquer obras realizadas, NENHUMA AVERBAÇÃO FEITA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DESSES IMÓVEIS e não há, neste processo, nenhuma descrição do que seria está “integração” entre os apartamentos e a laje superior. De qualquer forma, em decorrência da juntada dessas declarações, as pessoas que as assinaram, deveriam ter sido incluídas pelas rés como suas testemunhas e trazê-las para a audiência de instrução, para que, em juízo e sob o crivo do contraditório na audiência de instrução, pudessem confirmar o teor de suas declarações e esclarecer os pontos obscuros, vagos e imprecisos das mesmas. E esses pontos foram muito bem expostos ao se impugnar a contestação apresentada pelas rés. Mas não foi o que aconteceu, assim sendo, é imperioso que as declarações constantes nos autos Id. 91250-197, Id 91250-199 e Id 91250-201 não sejam consideradas como elemento de provas até porque, de fato, nada provam, sob pena de se ferir o princípio constitucional da ampla defesa e do contraditório, nos termos delineados na Constituição Federal”.

Descreve que
“as testemunhas indicadas pela Autora foram impedidas de prestarem suas declarações pelas requeridas que impugnaram a oitiva dessas alegando que não podiam ser surpreendidos, pois somente souberam quais seriam as testemunhas no dia da Audiência. Embora a indicação das testemunhas, tenha sido feita tempestivamente, por erro na inserção na hora de protocolar a petição, essa ficou sob segredo, e por essa razão a requerida impugnou a oitiva das testemunhas Mas, o que se percebe nessa impugnação, é que as rés temiam o resultado da inquirição, já que as testemunhas arroladas, são moradoras do condomínio há longa data E CONHECIDAS das rés, portanto não se tratava de pessoas que elas não pudessem inquirir ou mesmo contraditar se fosse o caso. Mas elas temiam o óbvio: elas iriam confirmar os fatos alegados na inicial da presente.”

Salienta que
“os documentos apresentados pela ré, não podem ser considerados novos porque, nos termos do consignado pelas instâncias ordinárias, visavam comprovar fato anterior, já alegado na contestação. E, embora a douta magistrada a quo, tenha afirmado que deixou de utilizá-la como fundamento para decidir” não há dúvida que a fundamentação da sentença levou em conta o conteúdo desse documento, pois a narrativa e a justificação apresentadas em sua sentença, não teriam arrimo em nenhum outro elemento material, pois as rés não produziram nenhuma prova de suas alegações.”

Cita que,
“Com o intuito deliberado de induzir o juízo em erro, as rés, sorrateiramente e sem o conhecimento da AUTORA realizou ASSEMBLEIA onde apresentou na presença de pouquíssimas pessoas sua versão dos fatos e colheu assinaturas, para SIMULAR uma anuência quanto ao que alegaram em relação a posse. Como se não bastasse a vedação contida na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, a posse ou alienação de área comum – propriedade de todos os condôminos – encontra expressa vedação no §2o do artigo 1.331 do CC. Por se tratar de DOCUMENTO NOVO E PRODUZIDO APÓS ENCERRAMENTO DA INSTRUÇÃO PROCESSUAL, e elaborado ao arrepio da lei e do que estabelece a CONVENÇÃO CONDOMINIAL o mesmo não tem nenhuma validade jurídica a não ser para se provar a má fé das requeridas”.

Alude que
, “Considerando que a CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO MORADAS DA VILA REAL, e o REGIMENTO INTERNO originários e datados em 27/03/1977 ainda estão em vigor mas são anteriores aos regramentos contidos no novo Código Civil e, considerando que os normativos do CC a seguir, tratam especificamente da convocação e aprovação EM ASSEMBLEIA de matéria que exija QUÓRUM especifico, evidentemente esses normativos contidos no Código Civil revogam as disposições em contrários e supre eventuais omissões de regulamentação na CONVENÇÃO.”

Assevera que
“O artigo 4o define as COISAS E ÁREAS COMUNS e no parágrafo único define que “as coisas descritas no artigo são INALIENÁVEIS, INDIVISIVEIS, ACESSORIAS e indissoluvelmente ligados aos apartamentos. [...] Conclui-se, portanto, pela absoluta nulidade do documento juntado no Id 120767369. Seja por não observar as normas condominiais para sua convocação, seja por não observar o quórum especial para a aprovação da matéria pretendida.”

Destaca que
“para apreciação de matéria que exija 2/3 (dois terços) para a aprovação são necessários os votos de 69 (sessenta e nove) condôminos. Não há “SENÃO” na lei. Esse é o quórum estabelecido e deve ser observado. Como se não bastasse a falta do quórum qualificado para apreciação da matéria e falta de convocação dos condôminos na forma definida pela Convenção condominial, observa -se na lista de presença ao final da ata que, das 16 assinaturas colhidas, somente 06 (seis) assinaram por si, todas as demais assinaturas foram por procuração e somente a parte interessada – Zuleica de Arruda assinou 05 vezes (sem apresentar as procurações)”.

Relata que
“não aplicabilidade da usucapião entre condôminos. O condômino, dono de uma fração ideal da coisa, não pode ser retirado de seu domínio pelo outro condômino, nem mesmo pelo uso da usucapião.”

Discorre que
“as rés alegaram que as antigas moradoras “afirmaram”, mas onde estão as provas das afirmações feitas pelas antigas moradoras? Elas não foram indicadas como testemunhas para que pudesse esclarecer, em juízo, que espécie de ocupação ocorreu na laje e que tipo de benfeitoria foi realizada nela, até a data em que vendeu para es requeridas em 2010. Os aptos estarem “conectados entre si, e de forma anexa, com a laje superior mediante a escada de conexão” não é prova de nada do que é objeto da presente ação de reintegração de posse pois não prova a data em que foi feita a construção DO ATELIER construído ocupando 50% da laje da cobertura CONFORME DESCRITO E FOTOGRAFADO no laudo de constatação. Outrossim, se as rés adquiram os aptos em 2010, presume-se que somente após essa data, foram realizadas as obras de construção do ATELIER, sendo certo que antes havia apenas a colocação de LAMA ASFALTICA para impermeabilizar a laje e evitar as infiltrações que vinham ocorrendo.”

Aponta que,
“se havia infiltrações e se essas foram motivo para a colocação da lama asfáltica, e em consequência, houve a permissão do uso da laje, pois sequer há provas disso nos autos, é certo que, é FALSA a afirmação de que os primeiros proprietários já construíram o imóvel com a intenção de se apropriarem da laje, até mesmo porque, se assim fosse, deveria constar essa ressalva na CONVENÇÃO CONDOMINIAL. A única certeza que resulta das declazrações das rés é que ESSAS DECLARAÇÕES são dúbias e nada esclarecem sobre a data do ESBULHO concretizado com a construção do ATELIER na laje de cobertura do bloco 1 do condomínio.”

Declara que,
“Considerando que parte da área restante da laje é ocupada pela caixa d’agua que abastece todo o condomínio, e ainda, que o único acesso à cobertura se dá por escada interna que se conecta com os aptos das requeridas, é impossível que os demais condôminos e inclusive a Apelante possam planejar qualquer benfeitoria de uso comum no pouco que restou da laje do condomínio.”

Esclarece que
“A área invadida pelas requeridas, pertencem a TODOS OS CONDÔMINOS, por se tratar de área comum que recebe tratamento especial tanto da lei civil quanto da CONVENÇÃO CONDOMINIAL e o esbulho foi praticado por quem tinha o dever de guarda-las e defendela as áreas comuns, com abuso da confiança de todos os CONDÔMINOS que as elegeram como síndicas ao longo dos últimos anos.”

Em suma, requer o provimento do recurso e a procedência dos pedidos (id. 206406327).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 206406332).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
DELITH DA COSTA PEREIRA SANTOS
contra sentença em Ação de Reintegração de Posse com Pedido de Tutela de Urgência Cautelar n. 1017672-29.2022.8.11.0041, da 2a Vara Cível Esp. em Direito Agrário da comarca de Cuiabá/MT, ajuizada contra
VERA REGINA MAGALHAES BAGGETTI e outros,
em que se julgou improcedentes os pedidos (id. 206406326).

Na inicial, a apelante diz que é proprietária do apartamento1112 do Edifício Moradas da Vila Real, bloco 01, Rua Comandante Costa, 1943, Cuiabá/MT, e que as apeladas, sindica e ex sindica, companheiras, teriam esbulhado área comum do prédio com aval de grupo que administra o condomínio há vários anos, revezando-se na função de síndicos.

Afirma que o esbulho ocorreu no corredor do último andar e na cobertura/laje do prédio, o que só descobriu em data recente ao ajuizamento da demanda, não sabendo ao certo a data da “invasão”.

Relata que na convenção do condomínio não se permite obras em área comum que não seja para uso comum, assim como não se permite o uso comercial das áreas, sendo exclusivamente para fins residenciais.

Descrevem as áreas do dito esbulho da seguinte maneira:

“
01 – Posse clandestina de área comum - de mais ou menos 60cm (sessenta centímetros) da área comum de circulação dos condôminos, que foi anexado aos apartamentos 1132 e 1134, quando as Requeridas, fizeram obras que unificaram os aptos e alteraram o layout e a fachada dos mesmos, retirando as 2 portas de entrada dos apartamentos, substituindo-as por uma única porta.

02 – Posse clandestina de área comum – de 50% (cinquenta por cento) da laje do telhado onde construíram um ATELIER/ESCRITÓRIO, tornando esse espaço uma extensão dos apartamentos 1132 e 1134, de propriedade da Sra. ZULEICA DE ARRUDA onde reside com a Requerida VERA REGINA sua companheira, já que esses ficam no último andar
.”

Em suma, pretende a procedência dos pedidos de “
reintegração de posse, com a condenação das Res a demolição das obras da invasão das áreas comuns do condomínio, tanto na laje/cobertura do prédio, quanto no corredor de circulação no ultimo andara e anexados aos aptos 1.332 e 1.334 constatadas nos documentos anexos e laudo pericial/constatação, no prazo de 60 dias
”, além de perdas e danos (id. 206406205).

O juiz da causa determinou constatação
“a ser instruído com relatório fotográfico, para verificar a existência da obra na laje do condomínio, a que título se faz o uso da energia elétrica, se há uma unidade consumidora própria, a descrição completa da construção, condições da obra, bem como se as rés ‘unificaram os aptos e alteraram o layout e a fachada dos mesmos, retirando as 2 portas de entrada dos apartamentos’, de modo a anexar 60 cm (sessenta centímetros) da área comum de circulação dos condôminos”
(id. 206406232).

O Oficial de justiça constatou (id. 206406244):

“AUTO DE CONSTATAÇÃO

Aos Sete dias do mês de julho do ano de dois mil e vinte dois, nesta cidade e comarca de Cuiabá Estado de Mato Grosso, em cumprimento ao mandado do MMo Juiz de Direito da Segunda Vara Cível Especializada em Direito Agrário da Capital, e extraído do autos da ação de Esbulho/turbação/ameaça liminar Reintegração e Manutenção de Posse, para uso próprio, Processo PJE n° 1017672- 29.2022.8.11.0041 que tramita pela Segunda Vara Cível Especializada em Direito Agrário de Cuiabá, requerido por DELITH DA COSTA PEREIRA SANTOS contra VERA REGINA MAGALHÃES BAGGETTI E ZULEICA CUNHA DE ARRUDA, vim eu, Oficial de Justiça/Avaliador abaixo assinado, juntamente com a advogada da parte autora e ainda a senhora Vera Regina Magalhães Baggetti, à Rua Comandante Costa 1943 Centro nesta Capital Condomínio Residencial Edifício Vila Real Bloco 01 apartamento 1133 e 1134, e aí, sendo, após as formalidades legais, CONSTATEI QUE O CITADO IMÓVEL, ENCONTRA-SE habitado, CONSTATEI |QUE; existe sim um ateliê na laje do Edifício bloco 01, que a sua estrutura é formada totalmente por metalão tipo de metal, tudo de encaixe e parafusado, janelas e portas de material leve tipo de alumínio e vidros que ocupa 50% de todo lado direito da laje do bloco 01, outro 50% é aberto livre, o forro é de PVC, tem ainda uma pia em alumínio dupla, Perguntado a senhora Vera Regina Magalhães Baggetti na presença de sua advogada, sob a energia no local, a mesma respondeu ao Oficial de Justiça, que a energia é individual que é pago pelas requeridas e não tem ligação com o condomínio com a torre 01, que possuem duas contas de energia em razão de ter dois apartamentos unificados sendo tudo em dobro, Informo ainda ao magistrado, que o acesso ao ateliê na laje do bloco 01, é somente por dentro do apartamento das requeridas sem outras opções, a escada em madeira em que na foto aparece a senhora Vera Regina Magalhães Baggetti, é único acesso a laje ao ateliê. É claro como mostra as fotos, que a fachada o layout da entrada do apartamento foi modificado retirando uma das portas e colocando a porta maior em, madeira maciça, bem como retirando uma das portas que era o acesso a cozinha e puxando para frente a parede e fechando o espaço de circulação, como se vê nas fotos, em fim várias mudanças foram realizadas. FOTOS EM ANEXO. E para Constar lavrei o presente auto que, depois de lido e achado conforme, vai devidamente assinado por mim, Oficial de Justiça/Avaliador.”

Em contestação, sobre o mérito, a parte apelada consignou que o edifício foi entregue aos primeiro moradores em 1974, sendo que o próprio construtor lá residia, este que empreendeu reformar e se apropriou da laje superior, ondo tinha apenas o telhado original, para seu uso exclusivo, sendo que, em 1977, houve a primeira Assembleia.

Apontou que desde a aquisição não se alterou a estrutura ou a fachada, tendo as apeladas adquirido da maneira que o bem se encontra, com exceção da parte de embelezamento e decoração do interior dos apartamentos.

Menciona a parte apelada que Ana de Lourdes, antiga moradora, afirma que entre 1982 e 1999, época em que residiu nos apartamentos, já eram conectados entre si, de forma anexa, com a laje superior mediante escada de conexão, sendo que transmitiram a propriedade e a posse as apeladas em 2010.

Consignou que o acesso à laje sempre foi de acesso exclusivo dos moradores dos apartamentos 1132 e 1134, e jamais tiveram destinação comum, o que era de conhecimento de todos os moradores, conforme declaração de sindico do período, Pedro Cézar, e da assembleia de 24/06/2000, dando conta do conhecimento da situação que favorecia o condomínio pela impermeabilização da laje e da assunção dos custos pelos proprietários dos apartamentos abaixo dessa laje.

Em suma, pleiteou pela improcedência dos pedidos.

Por meio de declaração do antigo proprietário, Clovis Pompeu de Barros, confirma que, quando adquiriu os apartamentos em 1983, “
já se encontravam integrados e com a laje superior inclusa (com escada)
” (id. 206405851). O então síndico, de 1982, também confirma este fato em declaração (id. 206405852).

Em “ata de reunião da comissão de revisão do regulamento interno e da convenção do condomínio”, de 24/07/2000, consignou-se que já existia ocupação da cobertura pelo então morador dos apartamentos:

Impugnação ofertada, rechaçando as alegações da contestação e os documentos apresentados.

Designada audiência, não se ouviu testemunhas, pois a parte apelante/autora apresentou o rol em segredo de justiça, o que inviabilizou a leitura do documento pela parte apelada, em ofensa ao contraditório.

Com isso, a juíza da causa indeferiu a prova testemunhal e ouviu as partes.

Após a audiência, foram apresentados documentos pela parte ré, mas foram desconsiderados pela sentenciante, não havendo motivo ou causa para se debruçar sobre eles, a despeito da impugnação feita em apelo, como se a juíza tivesse os levado em consideração.

Pois bem.

Analisando o contexto das provas e documentos, observa-se que, de fato, a laje está em mãos dos moradores e então proprietários ao menos desde 1983, conforme declaração de Clóvis Pompeu, antigo morador, informação ratificada pelo então síndico à época, Sr. Pedro Cezar, e em 2000 por meio de “ata de reunião da comissão de revisão do regulamento interno e da convenção do condomínio”, documento este que, em que pese se impugne não ter assinatura, foi registrado no Cartório de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas desta capital
, e não se comprovou ser falso.

Destaca-se que o art. 371 do CPC aclara que
“O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Todas as despesas referentes à dita impermeabilização ficaram a cargo dos proprietários dos imóveis do topo, bem como a própria energia em uso no local, que está individualizada, conforme constatado por oficial de justiça de declarado por Joao Soares de Lima, eletricista (id. 206405853), não havendo prejuízos ao condomínio neste ponto (energia).

O que se observa é que, a despeito do uso de área dita como comum, não se afere que teria sido invadida, esbulhada, mas sim integrada ao imóvel ao menos desde 1983, há mais de 40 anos, sobrevindo, com o decorrer dos autos, reformas e benfeitorias. A integração era de conhecimento dos condôminos, pois até mesmo tratada em 2000 quando da realização da dita ata de comissão. Inclusive, as apeladas, apontadas como quem se revezam como síndicas, sequer moravam no local à época, o que torna esta questão de “poderio” esvaziada.

O uso da laje desde 1983, ou desde o lançamento do empreendimento em 1974, e a evolução ao longo dos anos com atual construção de ateliê demonstra que, realmente, se deu de uso exclusivo pelos moradores dos apartamentos integrados, e há décadas que os condôminos não têm o uso do local de maneira aberta, sem necessitar adentrar aos apartamentos, ao nunca tiveram. Não se trata de novidade, apesar de, para a apelante, ser matéria contemporânea ao ajuizamento da demanda, de 2022.

Denoto que o caminho endereçado pela juíza da causa, ao considerar que ao caso deve se aplicar situação consolidada é o melhor, não se justificando, após cerca de 40 anos, o desmembramento dos imóveis integrados e a abertura da área da laje, considerando que não vejo invasão, mas posse encampada por autorização e uso contínuo e duradouro, com contraprestação, aceita por condôminos, que durante estas décadas nunca se insurgiram a tempo a afastar a consolidação.

Como asseverado na sentença, “
se trata de situação consolidada, bem como que a ocupação do terraço pelas rés não se deu de forma clandestina, ao contrário, ela se deu com consentimento e conhecimento de outros condôminos, impondo uma contraprestação às rés que, não há que se falar em esbulho de área comum
”, e, “
ao que tudo indica, a contraprestação imposta vem sendo cumprida, pois não houve alegação de que voltaram a ocorrer problemas de infiltração
.”

A justificativa da apelante, no sentido de que o local poderia ser utilizado para instalação de placas de energia solar é desfalcada de interesse, pois no condomínio há várias áreas de laje não construídas, conforme se depreende em imagem apresentada com a própria inicial:

Certamente que benfeitorias como placas solares não se iniciaram por ausência de interesse dos condôminos, e não pela estrutura construída pelas apeladas estar “atrapalhando”, já que existem outros 3 locais idênticos que podem ser utilizados para eventuais tais finalidades, e não estão o sendo.

Conforme entendimento do STJ em precedente invocado na sentença,
“o princípio da
boa-fé objetiva
tempera a regra do art. 3o da Lei no 4.591/64" e recomenda a manutenção das
situações consolidadas há vários anos
.(Resp' no.s 214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros).”
(REsp n. 281.290/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 2/10/2008, DJe de 13/10/2008.)

A despeito de se destacar no precedente a necessidade de quórum específico, entendo que está comprovado que a situação é consolidada há ao menos 40 anos, com integração da propriedade com a laje, não havendo que falar em esbulho, invasão, necessidade de memorial descritivo, seguindo os ditamos da ação de reintegração de posse. A condômina apelante perde o direito à retomada da área e demolição quando o condomínio em si aceita a posse por parte das apeladas e se mantém inerte no exercício de pretensão de reintegração por décadas, de maneira que a posse é de boa-fé.

Neste sentido, casos análogos:

“
APELAÇÃO. Condomínio. Pedido de desfazimento de obra realizada em área comum e de reparo dos danos decorrentes pela não manutenção do local. Sentença de parcial procedência. Manutenção. Situação consolidada há mais de 25 anos sem oposição. Impossibilidade de desfazimento. Boa-fé que deve ser privilegiada. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça invocados pela r. sentença. Manutenção. Reparo dos danos. Cabimento. Laudo pericial conclusivo no sentido de impor danos aos imóveis inferiores pela falta de manutenção do local. Obrigação mantida. Honorários fixados por equidade. Reforma. Condenação com base no valor da causa. Inteligência do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Sentença reformada neste ponto. Recursos providos em parte
.” (TJ-SP - AC: 10770638020208260100 SP 1077063-80.2020.8.26.0100, Relator: Rogério Murillo Pereira Cimino, Data de Julgamento: 25/05/2022, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2022)

“
CONDOMÍNIO – CONSTRUÇÃO ERIGIDA NA ÁREA ORIGINALMENTE DESTINADA AO TERRAÇO DESCOBERTO DO APARTAMENTO DE No 51, BEM COMO NA LAJE DE COBERTURA DO EDIFÍCIO – PRETENSÃO DEMOLITÓRIA – DESCABIMENTO – ÁREA DE ACESSO RESTRITO AOS PROPRIETÁRIOS DA UNIDADE DE No 51, CUJO USO EXCLUSIVO FOI ACEITO E TOLERADO PELOS DEMAIS CONDÔMINOS SEM QUALQUER OPOSIÇÃO – SITUAÇÃO CONSOLIDADA PELO TEMPO – PERDA DO DIREITO EM RAZÃO DE OMISSÃO DE SEU EXERCÍCIO POR LONGO TEMPO, GERANDO NO OUTRO EXPECTATIVA LEGÍTIMA DE QUE O DIREITO NÃO SERIA MAIS ATUADO – APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPPRESSIO – INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA -FÉ OBJETIVA – SENTENÇA MODIFICADA PARA JULGAR A AÇÃO IMPROCEDENTE Não obstante não ocorrente a prescrição, há que se reconhecer ter o condomínio perdido o direito à retomada da área e demolição da respectiva construção face à inatividade no exercício da pretensão por período significativamente longo, o que tornou legítima, considerado o princípio da boa-fé objetiva, a construção erigida no apartamento de propriedade dos réus. APELAÇÃO PROVIDA
” (TJ-SP - AC: 10003546220168260223 SP 1000354-62.2016.8.26.0223, Relator: Andrade Neto, Data de Julgamento: 14/07/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2021)

“C
ondomínio edilício – Ação de reparação de danos materiais com pleitos cumulados de demolição de obras e de reintegração de posse – Demanda de condomínio em face de condôminos – Sentença de improcedência – Manutenção do julgado – Cabimento – Arguição do autor no sentido de que os réus são proprietários do apartamento duplex de cobertura, mas que, de maneira clandestina e sem a devida autorização, ocupam a laje de cobertura, onde instalaram um 'solarium', piscina e sauna, de uso privativo – Alegação de afronta à convenção interna, à Lei de Uso e Ocupação do Solo e aos arts. 1.331 e 1.314, do CC – Inconsistência fática e jurídica – Réus que eram os proprietários do terreno onde erigido o edifício e que, por força de acordo entabulado com a construtora do empreendimento e da escritura pública de compra e venda e outras avenças, lavrada no ano de 1991, adquiriram o direito de ocupação de parte da laje de cobertura e do respectivo custo de manutenção – Fato público e que, ademais, constou em todos os instrumentos de promessa de compra e venda das demais unidades autônomas – Parte comum da laje devidamente preservada para acesso dos moradores e também para os serviços relativos às caixas d'água, maquinário de elevadores e escadas – Situação consolidada há quase 20 anos, sem insurgência por parte dos condôminos – Correta aplicação do instituto jurídico da 'suppressio', pelo Juízo da causa – Pretensões de reintegração de posse, de demolição das obras e de recebimento de aluguéis – Descabimento. Apelo do autor desprovido
.” (TJ-SP - APL: 00527205520118260002 SP 0052720-55.2011.8.26.0002, Relator: Marcos Ramos, Data de Julgamento: 05/06/2017, 27a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 06/06/2017)

Destaco que “
O órgão julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes na defesa da tese que apresentaram, devendo apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução
.” (STJ - EDcl no AgInt no REsp: 1877995 DF 2020/0133761-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022).

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

Majoro os honorários para 15%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2024