Tribunal: TJMT
Processo: 1005152-92.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-10

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIS CUMULADA COM DANO MORAL - IMÓVEL DADO EM GARANTIA EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE DO ATO –LEILÕES DESIGNADOS – POSSIBILIDADE – ARTIGOS 26 E27 DA LEI No 9.514/97 - DECISÃO SINGULAR REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Comprovada a inadimplência do mutuário, a lei de regência autoriza o credor fiduciário a consolidar em seu nome a propriedade objeto da garantia fiduciária, muito mais ainda quando resta cabalmente comprovado que o devedor fiduciante foi regularmente intimado pessoalmente pelo Oficial do Cartório para purgação da mora, todavia, permaneceu inerte (artigo 26 da Lei no 9.514/97).
Com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este pode promover a alienação extrajudicial do bem através de leilões em momento que lhe convier. Inteligência do artigo 27 da Lei no 9.514/97.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005152-92.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Promessa de Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCO SAFIRA INCORPORACOES LTDA. - CNPJ: 30.208.556/0001-39 (AGRAVANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LORRANA DIAS FERREIRA - CPF: 043.448.651-54 (AGRAVADO), LOUIS NAAMAN KHOURI FILHO - CPF: 570.003.951-68 (ADVOGADO), JORGE LUIZ DUTRA DE PAULA - CPF: 543.708.331-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIS CUMULADA COM DANO MORAL
- IMÓVEL DADO EM GARANTIA EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE DO ATO –
LEILÕES DESIGNADOS – POSSIBILIDADE – ARTIGOS 26 E27 DA LEI No 9.514/97 -
DECISÃO SINGULAR REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Comprovada a inadimplência do mutuário, a lei de regência autoriza o credor fiduciário a consolidar em seu nome a propriedade objeto da garantia fiduciária, muito mais ainda quando resta cabalmente comprovado que o devedor fiduciante foi regularmente intimado pessoalmente pelo Oficial do Cartório para purgação da mora, todavia, permaneceu inerte
(artigo 26 da Lei no 9.514/97).

Com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este pode promover a alienação extrajudicial do bem através de leilões em momento que lhe convier. Inteligência do

artigo 27 da Lei no 9.514/
97
.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pelo
GINCO SAFIRA INCORPORA
ÇÕ
ES LTDA
em face
da
decisão

interlocutória
proferida na
Ação Revisional de Contrato com Restituição de Valores Pagos a mais Cumulada com Dano Moral no 1030373-42.2022.8.11.0002
,
ajuizada por
LORRANA DIAS FERREIRA
, ora agravada, que concedeu tutela provisória para determinar a suspensão do leilão de imóvel, levando em consideração ao equilíbrio da relação consumerista.

Em suma, aduz a empresa agravante que a agravada pretende de forma manifestamente genérica a revisão do contrato, seguida de eventual compensação de valores pagos a maior.

Adiante, informa que a agravada adquiriu o lote no 03, da quadra 06, localizado no Condomínio Safira, e para tanto se obrigou ao pagamento da importância de R$224.990,00 (duzentos e vinte e quatro mil, novecentos e noventa reais).

Pondera que não houve por ocasião do ajuizamento da ação a concessão de qualquer tutela provisória suspendendo a exigibilidade das obrigações avençadas e tampouco autorização de consignação dos valores que a recorrida reputa incontroverso, de modo que a despeito da propositura da ação, a agravada continuava obrigada a promover o pagamento.

Aduz que a despeito da vigência da obrigação contratual relativa ao pagamento das parcelas, a recorrida por
sponte
propria
deixou de pagá-las desde 15 e maio de 2023, de modo que atualmente a dívida existente alcança R$37.480,37 (trinta e sete mil, quatrocentos e oitenta reais e trinta e sete centavos).

Enfatiza que considerando a natureza do processo do contrato celebrado e a indiscutível inadimplência da recorrida, que deliberadamente suspendeu o pagamento das parcelas -
a recorrente deu início ao processo de alienação fiduciária do imóvel
.

Assevera que a agravada foi regularmente notificada pelo cartório para purgar a mora, porém, manteve-se silente, de maneira que considerando a sistemática da alienação fiduciária, a propriedade foi consolidada em nome da credora, ora agravante, que na sequência
,
adotou as providências necessárias para fins de submeter o imóvel a leilão.

Sustenta ainda que após cientificada acerca do leilão designado, a recorrida formulou nos autos pedido de tutela provisória incidental para fins de suspender o leilão extrajudicial designado, contudo, mesmo à míngua da presença dos pressupostos autorizadores, o magistrado singular deferiu o pedido.

Alega também que,
via de regra
, o devedor pode solicitar a revisão de cláusulas contratuais, promovendo a discussão de sua dívida em juízo, contudo, não significa que diante do simples ajuizamento da ação os efeitos da mora restem afastados.

Concluindo, teceu algumas considerações sobre as formalidades legais para a consolidação da propriedade, que, a seu ver, restaram preenchidos, citando os artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97,

Por fim, pugna pela liminar recursal para autorizar o leilão extrajudicial e, no mérito
,
pretende a ratificação da liminar para manter os leilões.

A liminar recursal foi deferida no
ID no 206033156
.

Contra a liminar recursal foi
interposto
A
gravo
I
nterno
,

o qual foi desprovido no
ID no212801699
.

As contrarrazões vieram no
ID no 205407174
, oportunidade em que a parte agravada rebateu a peça recursal em todos os seus termos.

As informações foram prestadas pelo juízo da causa no
ID no 206691197
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares:

Consoante relatado,
alega a empresa agravante que a agravada pretende de forma manifestamente genérica a revisão do contrato, seguida de eventual compensação de valores pagos a maior.

Ainda
,
que
é indiscutível inadimplência da recorrida, que deliberadamente suspendeu o pagamento das parcelas obrigando a recorrente dar início ao processo de alienação fiduciária do imóvel, contudo
,
mesmo assim foi concedida a liminar para
a
suspensão dos leilões.

Aliás, para melhor compreensão transcrevo
um
fragmento do
decisum
singular da Juíza de Direito
S
ílvia Renata
Anffe
Souza
:

“
É a síntese do necessário.

DECIDO.

Pois bem, passo a análise do pedido
como
tutela incidental, a qual depende da coexistência de dois requisitos.

O primeiro exige a probabilidade do direito, consubstanciado na exposição da lide e do fundamento, além da demonstração do direito que se objetiva assegurar. Em outras palavras, a verossimilhança da existência do direito acautelado.

Já o segundo requisito depende da análise objetiva da existência de perigo de dano, pressuposto este denominado por alguns, de perigo da morosidade, o qual reveste a tutela do caráter de urgência.

Há, ainda, um requisito, a saber, a ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos termos do §3o do mencionado dispositivo.

É certo que o objeto de discussão judicial, se refere a eventuais abusos que teriam sido praticados pela parte requerida no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

No mais, verifica-se que a parte autora alega estar inadimplente com o contrato firmado entre as partes desde maio/2023, razão pela qual distribuiu ação de consignação em pagamento a fim de consignar o valor que entende devido, contudo aquela demanda restou indeferida,in
verbis
:

(...)

Contudo, cumpre informar que os dispositivos legais do Código Civil, bem como do Código de Processo Civil não preceituam a hipótese de cabimento da consignação em pagamento para compelir o credor a receber prestação diversa da que lhe é devida, nem o devedor a pagar parte do que entende devido, se assim não ajustou.

(...)

“não serpossível impor ao credor o recebimento do débito na forma pretendida, razão pela qual verifica-se com clareza a aparente falta de interesse de agir da presente demanda, haja vista que o procedimento não é adequado ao pleito apresentado pela parte autora.

Ademais, na referida sentença constou que “os pedidos para que a requerida não obstaculize o acesso ao sistema de emissão de boletos e, para que se abstenha de encaminhar seu nome para os órgãos de proteção ao crédito, não se amoldam a ação de consignação em pagamento, o que ressalta a falta de interesse processual, mormente pela possibilidade de a parte autora formular pedido liminar incidental nos autos distribuídos anteriormente”.

A Súmula 7 do STJ dispõe que o simples ajuizamento de ação revisional, com a alegação da abusividade das cláusulas contratadas, não importa no reconhecimento do direito do contratante à antecipação da tutela, sendo
necessário o preenchimento dos requisitos do art.
273
do
Código de Processo Civil
.

Contudo, considerando a peculiaridade do caso concreto, no que tange aoequilíbrio da relação consumerista apresentada em juízo, verifica-se que o ajuizamento da presente ação é evitar a perda da propriedade, ante a possibilidade quer da diminuição do valor disposto em contrato, quer pelo fato de que eventualmente o débito já poderá ser considerado como inteiramente pago, ou parte substancial dele, quer, finalmente, pela possibilidade de purgar a mora extrajudicialmente, se assim entender, até antes da assinatura da carta de arrematação e não até antes da consolidação da propriedade em favor do banco, como vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, confira-se:

Ação cautelar incidental. Execução extrajudicial. Ação de revisão. Legitimidade da instituição financeira. Peculiaridade da espécie. Súmula no308da Corte. 1. É cabível em ação cautelar a suspensão de leilão extrajudicial enquanto corre a ação de revisão. 2. Diante dos termos da Súmula no308da Corte,
a suspensão do leilão extrajudicial se põe necessária alcançando a instituição financeira, pouco relevando, diante da peculiaridade da espécie, que
esta
não integre a relação jurídica na ação principal
. 3. Recurso especial não conhecido. (REsp 706.720/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2007, DJ 29/06/2007, p. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul 581) ".

Dessa forma a suspensão do leilão é de fundamental importância, para possibilitar ampla discussão sobre o negócio jurídico celebrado entre as partes, quanto as suas clausulas e condições, sob pena de causar a parte autora prejuízo de difícil reparação e incerta reparação se o leilão extrajudicial se realizar.

Ademais, caso não seja determinada a suspensão dos atos de alienação extrajudicial do bem, poderá haver
completo
esvaziamento da efetividade do que vier a ser decidido nos autos, diante da possibilidade de perda do bem pela arrematação de terceiro e registro da respectiva carta.

Portanto, vejo ser possível a suspensão do leilão extrajudicial do bem imóvel, quando pendente a presente ação revisional em que se objetiva apurar o valor efetivamente devido, o qual pode ser menor do que o exigido pelo credor e, assim insuscetível de considerar o devedor em mora.

Paralelamente, a suspensão da realização do leilão até a apreciação do mérito da demanda de revisional, não acarretará nenhum prejuízo ao requerido que, se julgada improcedente a pretensão, poderá tomar as providências de alienação do bem para recebimento de crédito, regularmente atualizado.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO – TUTELA DE URGÊNCIA – SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL – ART.
300
, CAPUT, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
– REQUISITOS PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Presentes os requisitos constantes do caput do art.
300
do
Código de Processo Civil
, deve ser mantida a tutela de urgência que determinou a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel oferecido em garantia, através de alienação fiduciária, cujo contrato é objeto de ação revisional. (TJ-MS - AGT:
08316734320158120001
MS 083167343.2015.8.12.0001, Relator: Des. Vladimir Abreu da Silva, Data de Julgamento: 19/06/2020, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 23/06/2020).

Desse modo, com a ponderação dos valores colocados em discussão recomenda que as partes sejam mantidas no
statu
quo atual até que a lide seja em definitiva solucionada.

Posto isso,
defiro
os pedidos formulados em sede de tutela de urgência e
determino
seja a requerida intimada para que
a)

suspenda imediatamente a realização do leilão extrajudicial do imóvel, objeto do contrato em discussão na presente demanda

b)
ainda, liberar o acesso da parte autora no site para emissão e pagamentos dos boletos referentes ao contrato em questão,consoante requerido pela parte autora.

Em caso de descumprimento, fixo multa-diária de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), limitada a 20 (vinte) dias-multa, fixada com fulcro no artigo 537, do Código de Processo Civil.

Considerando a urgência para cumprimento da presente decisão, bem como visando resguardar os direitos da parte autora,
determino o cumprimento pelo oficial de justiça plantonista,
servindo a presente decisão como mandado.

Após, prossiga-se no cumprimento da decisão retro.

Cumpram-se. Intimem-se.

Às providências necessárias.

(Assinado digitalmente)

SILVIA RENATA ANFFE SOUZA

Juíza de Direito”

Conforme e vê, a juíza singular entendeu
ser possível a suspensão do leilão extrajudicial do bem imóvel, quando pendente a presente ação revisional em que se objetiva apurar o valor efetivamente devido, o qual pode ser menor do que o exigido pelo credor e, assim insuscetível de considerar o devedor em mora.

Pois bem

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando verificar o adimplemento de determinada obrigação.

No caso em tela,
verifica-se das peças que instruíram o presente recurso que execução extrajudicial cumpriu os ditames da
Lei no 9.914/97
, principalmente com relação aos
artigos 26 e 27
, para
a
consolidação da propriedade em nome do fiduciário, podendo ser levado o imóvel a leilão extrajudicial.

Primeiramente, a inadimplência da devedora foi comprovada, uma vez que foi determinada sua intimação via Oficial do Registro de Imóvel – Sétimo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá -, no
endereço constante do contrato
, em cumprimento os
§§ 1o a 4o do artigo 26 da Lei no 9.514/97
:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação,
na hora
que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos
arts
. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”

Efetuada a diligência pelo Oficial do Registro de Imóvel com êxito, foi notificada a devedora no endereço fornecido no contrato, a qual recebeu o documento, assinando-o regularmente. Confira:

De igual sorte, é incontroverso que não houve pagamento das parcelas, portanto, decorrendo o prazo legal de 15 dias, sem que houvesse purgação da mora, ficou desta forma a devedora constituída em mora. Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu a parte devedora em mora, a
consolidação da propriedade é medida que se impõe
, conforme realizada na averbação no 04-32.738 da matrícula do imóvel (
ID no 204854672
):

Portanto, conforme se denota, a empresa agravante cumpriu à risca o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel pela ausência de purgação da mora no prazo legal.

Desta forma, com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este pode promover a alienação extrajudicial do bem através de leilões em momento que lhe convier, com observância nos termos do
artigo 27 da Lei no 9.514/97:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Quanto à alegada consignação em pagamento ressalvada no rodapé da notificação do cartório, esta foi declarada extinta, sem resolução do mérito, conforme informado pelo próprio juiz singular na decisão recorrida, portanto, não há que se falar em pagamento das prestações.

De igual modo, também não tem condão de afastar a mora a simples propositura de ação revisional, conforme Súmula 380 do STJ:

“
Súmula 380-STJ
: A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor
.”

Ademais, para conceder a tutela, o juiz singular citou a relação consumerista no caso
. O
corre que, até prova em contrário, a questão vai de encontro ao recentíssimo
Tema Repetitivo no 1.095
, cuja tese firmada dispõe:

“
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica,
afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
.”
Grifei
.

Assim sendo, os leilões designados para os
dias 12/03/2024 e 14/03/2024
não possuem qualquer mácula em seu procedimento.

No mais, os danos de difícil reparação militam em favor da agravante, a qual cumpriu a lei de regência, e para tanto, efetuou gastos com notificações, consolidação da propriedade e publicações de leilões, visando receber o que lhe é de direito.

Assim sendo, diante de todas as circunstâncias, o recurso deve ser provido e a decisão singular reformada.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
, consequentemente, torno definitiva a liminar recursal concedida
no
ID no 206033156
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024