Tribunal: TJMT
Processo: 1029737-14.2024.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-18
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Agravo de Instrumento. Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos. Tutela de urgência. Suspensão da cláusula contratual que autoriza a venda do imóvel. Possibilidade. Requisitos legais preenchidos. Medida que visa evitar prejuízo a terceiros. Proibição de realização de operação de crédito. Afastada. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Francisco Gutierrez Nantes e Francisco Vera Nantes contra decisão que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos ajuizada por João Rodrigues Terra e Cleomar Ferreira Terra, deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a cláusula 5.1 do Contrato de Compra e Venda, mediante a proibição de venda e transferência de posse da Fazenda Diamante.
A decisão agravada também proibiu a realização de operações de crédito ou débito em relação à Fazenda Diamante, oficiou ao Cartório de Registro de Imóveis e expediu edital para conhecimento de terceiros, além de autorizar a colocação de placa na entrada do imóvel.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em verificar se os autores demonstraram os requisitos para a concessão da tutela de urgência que impede a venda da Fazenda Diamante, objeto de dação em pagamento em contrato de compra e venda de imóvel rural.
III. Razões de decidir
Os agravantes venderam o imóvel denominado Fazenda Tuiuiú aos autores agravados, porém, não cumpriram com a obrigação firmada anteriormente com Celso Elias de Assis, de quem haviam adquirido o imóvel.
Tal situação gera insegurança jurídica aos adquirentes, que deram como parte de pagamento a Fazenda Diamante, que se encontra na posse dos agravantes desde a negociação.
A suspensão da cláusula 5.1 do contrato visa impedir a venda da Fazenda Diamante e evitar prejuízo a terceiros, mostrando-se como medida adequada e necessária.
A autorização para a instalação de placa no imóvel informando sobre a ação em trâmite se justifica, diante do fato de que se trata de área de posse, logo, medida que reforçará o conhecimento da lide a terceiros.
IV. Dispositivo e tese
Recurso parcialmente provido para tão somente afastar da decisão agravada a proibição quanto à realização de operações de crédito.
Tese de julgamento:
"É cabível a suspensão de cláusula contratual que autoriza a venda de imóvel dado em dação em pagamento, quando evidenciado o risco de prejuízo a terceiros em razão do inadimplemento contratual do vendedor."
"A informação sobre litígio judicial pendente acerca da propriedade de imóvel rural, objeto de contrato de compra e venda, pode ser feita mediante a afixação de placa na entrada do imóvel, especialmente quando se tratar de área de posse."
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 147 e 475; Código de Processo Civil, art. 300.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029737-14.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PAULO SILLAS LACERDA - CPF: 539.701.956-91 (ADVOGADO), FRANCISCO GUTIERREZ NANTES - CPF: 064.133.551-23 (AGRAVANTE), FRANCISCO VERA NANTES - CPF: 139.687.691-04 (AGRAVANTE), JOAO RODRIGUES TERRA - CPF: 039.479.121-53 (AGRAVADO), CLEOMAR FERREIRA TERRA - CPF: 273.413.481-00 (AGRAVADO), VINICIUS ANTONIO VIEIRA MACIEL - CPF: 005.415.871-02 (ADVOGADO), TULIO MORTOZA LACERDA - CPF: 024.712.611-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil.
Agravo de Instrumento. Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos. Tutela de urgência. Suspensão da cláusula contratual que autoriza a venda do imóvel. Possibilidade. Requisitos legais preenchidos. Medida que visa evitar prejuízo a terceiros. Proibição de realização de operação de crédito. Afastada. Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Francisco Gutierrez Nantes e Francisco Vera Nantes contra decisão que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos ajuizada por João Rodrigues Terra e Cleomar Ferreira Terra, deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a cláusula 5.1 do Contrato de Compra e Venda, mediante a proibição de venda e transferência de posse da Fazenda Diamante.

A decisão agravada também proibiu a realização de operações de crédito ou débito em relação à Fazenda Diamante, oficiou ao Cartório de Registro de Imóveis e expediu edital para conhecimento de terceiros, além de autorizar a colocação de placa na entrada do imóvel.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em verificar se os autores demonstraram os requisitos para a concessão da tutela de urgência que impede a venda da Fazenda Diamante, objeto de dação em pagamento em contrato de compra e venda de imóvel rural.

III. Razões de decidir

Os agravantes venderam o imóvel denominado Fazenda Tuiuiú aos autores agravados, porém, não cumpriram com a obrigação firmada anteriormente com Celso Elias de Assis, de quem haviam adquirido o imóvel.

Tal situação gera insegurança jurídica aos adquirentes, que deram como parte de pagamento a Fazenda Diamante, que se encontra na posse dos agravantes desde a negociação.

A suspensão da cláusula 5.1 do contrato visa impedir a venda da Fazenda Diamante e evitar prejuízo a terceiros, mostrando-se como medida adequada e necessária.

A autorização para a instalação de placa no imóvel informando sobre a ação em trâmite se justifica, diante do fato de que se trata de área de posse, logo, medida que reforçará o conhecimento da lide a terceiros.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido para tão somente afastar da decisão agravada a proibição quanto à realização de operações de crédito.

Tese de julgamento:

"É cabível a suspensão de cláusula contratual que autoriza a venda de imóvel dado em dação em pagamento, quando evidenciado o risco de prejuízo a terceiros em razão do inadimplemento contratual do vendedor."

"A informação sobre litígio judicial pendente acerca da propriedade de imóvel rural, objeto de contrato de compra e venda, pode ser feita mediante a afixação de placa na entrada do imóvel, especialmente quando se tratar de área de posse."

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 147 e 475; Código de Processo Civil, art. 300.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Agravo de Instrumento interposto por
Francisco Gutierrez Nantes e Francisco Vera Nantes
, de decisão que na Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos, ajuizada por
João Rodrigues Terra e Cleomar Ferreira Terra
, deferiu parcialmente a tutela de urgência para:
a)
suspender a cláusula 5.1 do Contrato de Compra e Venda, mediante a proibição de venda e transferência de posse da Fazenda Diamante, bem como de operações de crédito ou débito;
b)
oficiar ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca, a fim de tomar conhecimento da decisão e cumprir seus termos, mediante o auxílio de divulgação para restringir a realização de operações de qualquer natureza em relação ao imóvel Fazenda Diamante;
c)
expedir edital com colocação no mural do fórum para dar conhecimento a terceiros;
d)
autorizar aos autores, sob suas expensas, a colocação de placa na entrada do imóvel, com informação do número dos autos e vara de tramitação, a fim de garantir o conhecimento de eventuais terceiros de boa-fé interessados no imóvel.

Sustentam a incompetência do Juízo, em razão da cláusula de eleição de foro presente no contrato que se busca a rescisão.

Aduzem que a ação de rescisão de contrato não guarda conexão com a ação de reintegração de posse n. 1001105-40.2024.8.11.0044, seja porque proposta contra invasores que não fazem parte da lide, seja por ter causa de pedir diversa.

Alegam que não foram preenchidos os requisitos para a concessão da tutela de urgência, em especial porque omitida a existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade disposta no contrato. Complementam que honraram integralmente as obrigações pactuadas no que se refere à transferência da posse da Fazenda Tuiuiú. Apontam que são os agravantes que se encontram inadimplentes.

Requerem a concessão do efeito ativo, para suspender a decisão agravada até o julgamento deste recurso pelo mérito. No mérito, postulam pelo provimento do recurso a fim de reformar a decisão agravada para indeferir a tutela de urgência.

Manifestação apresentada por Celso Elias de Assis e Bendito Aparecido Leite (id. 247097161), denominados terceiros na lide.

Contraminuta de João Rodrigues Terra e Cleomar Ferreira Terra
(id. 247215173). Explicam que em 10/12/2021, adquiriram dos agravantes uma área de terras denominada Fazenda Tuiuiú, pelo valor de R$ 14.000.000,00, sendo que como parte de pagamento foi dado um imóvel rural denominado Fazenda Diamante, pelo valor de R$ 9.000.000,00.

Complementam que a Fazenda Tuiuiú era de propriedade anterior de Celso Elias de Assis, de quem os agravantes adquiriram, em 30/10/2020.

Alegam, no entanto, que em notificação extrajudicial recebido de Celso Elias de Assis, em 18/09/2023, tomaram conhecimento de que os agravantes não honraram com o pagamento da Fazenda Tuiuiú, encontrando-se inadimplentes, e que estava rescindindo o contrato, solicitando que os agravados desocupassem o imóvel. Asseveram, assim, a necessidade da manutenção da liminar.

Antecipação dos efeitos da tutela recursal indeferida (id. 247873171).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O recurso é de decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência postulada por João Rodrigues Terra e Cleomar Ferreira Terra, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos ajuizada contra Francisco Gutierrez Nantes e Francisco Vera Nantes, para suspender a cláusula 5.1 do Contrato de Compra e Venda, mediante a proibição de venda e transferência de posse da Fazenda Diamante, bem como de operações de crédito ou débito, e por efeito, autorizar aos autores, sob suas expensas, a colocação de placa na entrada do imóvel, com informação do número dos autos e vara de tramitação, a fim de garantir o conhecimento de eventuais terceiros de boa-fé interessados no imóvel.

Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo e Imissão de Posse e Perdas e Danos ajuizada por João Rodrigues Terra e Cleomar Ferreira Terra contra Francisco Gutierrez Nantes e Francisco Vera Nantes, em razão do inadimplemento do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Cessão de Direito de Posse de Imóvel Rural com Dação em Pagamento e Outras Avenças (id. 246899150 – f. 26).

No caso, os autores, João e Cleomar, alegam que em 10/12/2021, adquiriram dos requeridos, ora agravantes, o imóvel rural denominado Fazenda Tuiuiú, pelo valor de R$ 14.000.000,00, e como forma de pagamento, cederam a posse da Fazenda Diamante pelo valor de R$ 9.000.000,00, sendo pago ainda o valor de mais de R$ 2.000.000,00 em dinheiro.

Ocorre que após a entrega da posse da Fazenda Diamante aos agravantes e parte do pagamento em dinheiro, os autores agravados foram notificados extrajudicialmente por Celso Elias de Assis, que informou que Francisco Gutierrez Nantes e Francisco Nantes, ora agravantes, não pagaram o preço ajustado contratualmente pela aquisição da Fazenda Tuiuiú.

Nesse contexto, os compradores (João e Cleomar) postularam, em tutela de urgência, “
para que seja determinada a suspensão liminar da cláusula 5.1 do Contrato, a fim de que seja proibida toda e qualquer negociação de compra e venda do imóvel rural denominado FAZENDA DIAMANTE, inclusive eventuais operações de crédito ou débito, comunicando-se para tal o CRI desta Comarca, a expedição de edital com colocação no mural deste fórum, a comunicação pessoal aos requeridos e a colocação de placa na entrada do imóvel informando o número destes autos e vara, garantindo-se a efetividade e precaução a favor de terceiros de boa-fé. Pleiteiam, ainda, o arresto de bens e valores em nome dos requeridos até o valor de R$ 1.892.764,00, bem como que seja determinado aos requeridos que informem nos autos toda e qualquer produção, notas e entrega em armazéns de toda e qualquer atividade rural ocorrida na omissão de posse deles ocorrida em 30/01/2022, conforme cláusula 3.2 do contrato doc.02”,
o que foi deferido em parte.

Ao deferir o pedido dos autores agravados, o Juízo assim considerou:

Dos documentos apresentados nos autos, bem como do teor da ação de no 1001105- 40.2024.8.11.0044 em trâmite neste juízo, verifica-se que, de fato, há indícios de que o requerido se encontra inadimplente em relação a compra realizada por este anteriormente da Fazenda Tuiuiú, gerando insegurança jurídica aos autores que adquiriram posteriormente a posse do referido imóvel.

Ainda, da análise perfunctória das provas colacionadas aos autos, verifica-se que deve prosperar o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, a fim de que seja determinada a suspensão da cláusula 5.1, do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Cessão de Direito de Posse de Imóvel Rural com Dação em Pagamento e Outras Avenças” (Ref. 159396242), uma vez que há indícios suficientes de que os requeridos encontram-se inadimplentes em relação ao pagamento da Fazenda Tuiuiú, como afirmado pelo antigo possuidor Celso Elias de Assis à Ref. 159899925.

Ocorre que não se mostra possível a averbação da existência da presente ação na matrícula dos imóveis objeto da presente lide, considerando que o referido imóvel se refere a área de posse, não havendo registro de propriedade, tal como informado pelas partes.

Assim, porquanto os requisitos para sua concessão se encontram configurados, deve ser deferida a tutela de urgência a fim de possibilitar a comunicação do bloqueio de venda e de operação de crédito de qualquer natureza a o CRI desta Comarca de Paranatinga, com a expedição de edital com colocação no mural deste fórum, a comunicação pessoal aos requeridos e a colocação de placa na entrada do imóvel informando o número destes autos e vara, garantindo-se a efetividade e precaução a favor de terceiros de boa-fé.

Nesse contexto,
a controvérsia cinge-se em verificar se os autores demonstraram os requisitos para a concessão da tutela de urgência. Matérias outras devem ser examinadas por primeiro pelo Juízo, sob pena de supressão de instância.

Como bem consignado pelo Magistrado, de fato, a Fazenda Tuiuiú, objeto da compra pelos autores agravados (João e Cleomar), foi adquirida pelos agravantes de Celso Elias de Assis, e há indícios de que estes (Francisco e outro) não pagaram o preço ajustado, estando inadimplentes.

Ou seja, os agravantes venderam o imóvel denominado Fazenda Tuiuiú aos autores agravados, porém, não cumpriram com a obrigação firmada anteriormente com Celso Elias de Assis.

Por certo que tal situação gera insegurança jurídica aos adquirentes, João e Cleomar, que de outra via, deram como parte de pagamento a Fazenda Diamante, que se encontra na posse dos agravantes desde a negociação.

Neste caso, a suspensão da cláusula 5.1 do contrato firmado entre as partes, se trata de medida que visa impedir a venda da Fazenda Diamante, esta que foi objeto de dação em pagamento, como forma de evitar prejuízo a terceiros.

Do mesmo modo, a autorização para a instalação de placa no imóvel informando sobre a ação em trâmite, se justifica, diante do fato de que se trata de área de posse, logo, medida que reforçará o conhecimento da lide a terceiros.

Contudo, afasta-se da r. decisão agravada a proibição de realizar operações de crédito, o que pode gerar entrave ao exercício de atividade econômica no imóvel.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso para tão somente afastar da decisão agravada a proibição quanto a realização de operações de crédito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/12/2024