Tribunal: TJMT
Processo: 1035500-09.2020.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-05
Data de publicação: 2024-06-05

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1035500-09.2020.8.11.0041
EMENTA:
APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL – CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO –RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO CONDICIONADA AO NÃO CUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS – DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS DEMONSTRADO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA.
O descumprimento de cláusula contratual obsta a pretensão de renovação da locação, máxime se pactuada cláusula neste sentido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035500-09.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DROGARIA BOA LTDA - ME - CNPJ: 08.682.054/0001-96 (APELANTE), MIGUEL ANGELO CARROCIA - CPF: 795.027.769-68 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO PAROLIN - CPF: 178.239.191-68 (ADVOGADO), RONDON BASSIL DOWER FILHO - CPF: 489.036.128-68 (APELADO), LEONARDO MORO BASSIL DOWER - CPF: 020.005.481-30 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO BRESCOVICI - CPF: 396.174.321-53 (ADVOGADO), MARGARIDA HULDA MORO BASSIL DOWER - CPF: 559.481.541-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1035500-09.2020.8.11.0041

EMENTA
:

APELAÇÃO – AÇÃO
RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL – CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO –RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO CONDICIONADA AO NÃO CUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS – DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS DEMONSTRADO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA.

O descumprimento de cláusula contratual obsta a pretensão de renovação da locação, máxime se pactuada cláusula neste sentido.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1035500-09.2020.8.11.0041

Apelante:
Drogaria Boa Ltda.-ME

Apelados:
Rondon Bassil Dower Filho e Margarida Hulda Moro Bassil Dower

RELATÓRIO
.

E. Câmara
:

Apelação
interposta pela autora
Drogaria Boa Ltda.-ME
.

AÇÃO:
Renovatória de Locação Não Residencial n.
1035500-09.2020.811.0041
proposta por
Drogaria Boa Ltda.-ME
aqui apelante em face de
Rondon Bassil Dower Filho
e de
Margarida Hulda Moro Bassil Dower
.

SENTENÇA (
Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá, id. 211397237)
:
julgou improcedente
, condenou a autora aqui apelante ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.

Defende a nulidade da sentença por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado

da lide e ser imprescindível a instrução.

No mérito, sustenta, em síntese, a inexistência da inadimplência e ter ocorrido “pequeninos” atrasos no pagamento de aluguéis, mas que tal fato não foi impugnado no tempo e forma próprios.

Também argumenta ter comprovado o pagamento de gasto com água e ter firmado apólice de seguro ano a ano, bem como que ainda que houvesse a inadimplência, não teria o condão de impor a imediata rescisão do contrato de locação, por ser possível a purgação da mora.

Após discorrer sobre a arguida inadimplência e a possibilidade da sub locação, pede a concessão de efeito suspensivo para esta Apelação. No mérito, pugna pelo provimento do apelo (id. 212652133).

Nas contrarrazões, id. 212652136, os requeridos apelados após defender a tempestividade de sua contestação alegam que “
a parte autora pretende, mais uma vez pela via obtusa da ação de obrigação de fazer, é valer-se de um sucedâneo da ação renovatória de locação, a qual é o mecanismo legal, juridicamente apto, a permitir que o contrato de locação seja prorrogado sem a concordância expressa da parte locadora.
”, bem assim que a autora apelante propôs ação após o término da relação contratual e pediu a renovação de contrato já findo e que sequer exerce atividade comercial no imóvel objeto da lide, porquanto já mudou para a Av. Brasil, 1262, CPA2, Cuiabá., desfigurando, assim, o direito que invocou ter.

Arguem que a pretensão subverte a ordem jurídica para impor aos proprietários locatários obrigação não prevista na lei, ou seja, de provimento jurisdicional de substituição da manifestação de vontade de renovar a locação comercial fora dos parâmetros contidos na Lei 8.245 de 18.10.1991.

Após combater a alegação de cerceamento de defesa, pedem o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1035500-09.2020.8.11.0041

Apelante:
Drogaria Boa Ltda.-ME

Apelados:
Rondon Bassil Dower Filho e Margarida Hulda Moro Bassil Dower

VOTO
.

E. Câmara
:

O cerne desta Apelação
interposta pela autora
Drogaria Boa Ltda.-ME

é saber se é caso de reconhecer a nulidade da sentença por eventual cerceamento de defesa
.

No mérito,
saber se é caso de reforma da sentença que julgou improcedente a Ação
Renovatória de Locação Não Residencial n.
1035500-09.2020.811.0041
proposta por
Drogaria Boa Ltda.-ME
aqui apelante em face de
Rondon Bassil Dower Filho
e de
Margarida Hulda Moro Bassil Dower
.

Quanto ao pedido de efeito suspensivo para Apelação, desafia forma própria, conforme prescreve a regra do §3o do art. 1.012 do CPC, que dispõe:

“
§ 3o O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1o poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação.
”.

E, para fins de suspensão da eficácia da sentença pelo relator (§4o do art. 1.012 do CPC), tem-se que não restou demonstrada a probabilidade de provimento do recurso ou a relevante fundamentação de risco de dano grave ou de difícil reparação.

Aliás, os requeridos apelados relatam que a autora aqui apelante, inclusive, já nem encontra mais no local objeto da locação.

Ademais, o julgamento do recurso torna prejudicado o pedido.

Quanto ao alegado cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, tem-se que a questão é exclusivamente de direito e a prova documental já produzida mostra suficiente para a solução da discussão, que é exclusivamente o eventual direito à renovação da locação.

Observa-se que, inclusive, em 24.2.2022 o juiz já tinha registrado a desnecessidade da instrução do processo
para a análise do pedido de renovação da locação
.

Veja o fragmento da decisão proferida em 24.2.2022 (id. de origem 76107504):

“
Registro que, a meu ver, existem nos autos elementos de convicção suficientes para a análise de mérito da questão envolvendo a renovatória de locação
. Contudo, considerando o pedido de instauração de incidente de falsidade, com fundamento no artigo 432, do CPC, determino a intimação da parte contrária para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias.
”
.

Logo,
rejeita a alegação de cerceamento de defesa
.

Quanto ao mérito, verifica-se que as partes firmaram contrato de locação em 14 de março de 2011 pelo prazo de 10 anos, teve início em 14.3.2011
e término em 14.3.2021
, bem assim, que pactuaram na cláusula 7a a prorrogação, por uma vez e por prazo igual ao que foi previsto na cláusula segunda

“desde que não tenha havido qualquer descumprimento da lei ou cláusula contratual”
(id. de origem 36196670).

Também foi pactuado no parágrafo sexto da cláusula 3a
que o atraso no pagamento dos aluguéis
implicaria em mora da locatária
e que os atos de mera tolerância referentes ao atraso no pagamento do aluguel ou de qualquer tributo/despesas
não configuraria novação ou adição às cláusulas contidas no instrumento

(contrato, id. de origem 36196670, p. 3)

.

E os requeridos apelados apresentaram uma tabela em que restou demonstrado que houve atrasos no pagamento de alugueis e no contrato de seguro.

Aliás, os requeridos locadores aqui apelados comprovaram a ocorrência de não pagamento, no dia do vencimento, de conta de água no valor total de R$2.431,78 referente aos meses de fevereiro a maio de 2020, conforme notificação extrajudicial que encaminharam a autora locatária aqui apelante em junho de 2020 (id. 48769369) e extratos da empresa de fornecimento de água id. 48769366 dos meses de maio e junho, bem como outubro de 2015, além de fevereiro a junho de 2020 (id. 48769370).

Também restou demonstrada pela contra notificação extrajudicial encaminhada para a locatária autora aqui apelante em 26.1.2016 a insatisfação dos locadores requeridos aqui apelados com o não pagamento, no prazo pactuado, de seguro do imóvel, ao que se evidencia por mais de 04 anos da locação, bem como com o não pagamento de multa contratual proveniente de atrasos de contas de

água e de energia elétrica (id. 48769372, p. 3).

Também foi expedida, em 3.11.2015, notificação para a autora locatária aqui apelante para comprovação do pagamento do contrato de seguro no valor previsto na locação (R$800.000,00, alterado no Aditivo firmado em 21.11.2016 para R$1.600.000,00) e das contas de água e de energia elétrica dos períodos de 14 de março de 2011 a 3 de novembro de 2015 (id. 48769374).

Importante registrar que em que pese a autora locatária apelante ter irresignado, em sede de impugnação à contestação, com os descumprimento do contato decorrentes dos atrasos noticiados pelos requeridos locadores apelados, não apresentou documentos que desqualificassem aqueles dos requeridos. E a prova, para tanto, era documental.

Aliás, a apólice de seguro que instruiu a petição

inicial informa a vigência a partir de 24 horas do dia 9.11.2019 até 9.11.2020 (id. 36197355) e foi estipulado no parágrafo primeiro da

cláusula 11 do contrato de locação firmado em 14 de março de 2011 a obrigação da locatária apesentar o contrato de seguro dentro de 10 dias da assinatura do contrato e a advertência de rescisão em caso de não cumprimento da referida obrigação.

Aliás, também em sede de impugnação, em que pese a autora aqui apelante ter rebatido a alegação de atrasos de pagamentos, asseverou, entretanto, que se ocorreram que foi “
pequeninos atrasos por 09 (nove) vezes, sendo o maior deles em 5 (cinco) dias
”.

Todavia, a cláusula sétima foi clara quando subordinou a prorrogação ao cumprimento das cláusulas contratuais Veja o disposto na citada cláusula 7 do contrato de locação (id. de origem 36196670, p. 5):

“Obrigam-se os LOCADORES, a promover 01 (uma) prorrogação do prazo inicialmente estipulado por idêntico período de tempo,
desde que não tenha havido qualquer descumprimento da lei
ou cláusula contratual
”
(grifei).

Registra-se por oportuno que o parágrafo sexto da cláusula 3a do contrato de locação (id. de origem 36196670, p. 3), que consignou que os atos de mera tolerância referentes ao atraso no pagamento do aluguel ou de qualquer tributo/despesas não configuraria novação ou adição às cláusulas contidas no instrumento.

E dispõe o inciso II do art. 71 da Lei 8.245/91:

“
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no
art. 282 do Código de Processo Civil,
a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

II -
prova do exato cumprimento do contrato em curso
;
”
(grifo próprio e nosso).

Sobre o assunto, veja a orientação jurisprudencial:

“
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO QUE OBSTA SUA RENOVAÇÃO
. INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI No 8.245/91. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO.

As exigências imprescindíveis ao manejo de ação renovatória de locação não se limitam aos reclamos do art. 51 da Lei no 8.245/91,
mas, também, ao que preconiza o seu art. 71. O descumprimento do contrato de locação em curso constitui infração contratual e óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei no 8.245/91
. Logo, é de rigor a improcedência do pedido renovatório. (TJ-SP - AC: 01158502420088260002 SP 0115850-24.2008.8.26.0002, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/02/2021, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021)”

(grifei).

Logo, com acerto a sentença ao concluir que o inadimplemento contratual impossibilita a pretendida renovação, máxime diante de cláusula contratual neste sentido pactuada.

Veja o fragmento da sentença, cujo fundamento se corrobora (id. 134863005):

“
O deslinde da controvérsia não reclama dilação probatória o que em última análise confrontaria com os princípios da celeridade e economia processual, já que os elementos do processo permitam a formação do convencimento do juiz (CPC, art. 370).

Dessa forma,
sendo suficientes os documentos juntados nos autos para persuasão do juiz sobre as questões suscitadas
, conheço diretamente do pedido julgando antecipadamente a lide nos moldes do artigo 355, I do CPC.

A causa está madura e pronta para sentença, sem necessidade de produção de outras provas
. Embora a questão versada nos autos seja de fato e de direito,
a prova documental revela-se suficiente ao seu deslinde, sendo a questão legal cognoscível pelo julgador
.

Trata-se de ação renovatória de contrato de locação de imóvel comercial, ajuizada pela locatária, visando à prorrogação do contrato ajustado pelo período de 10 (anos) anos, prorrogado por igual período.

A matéria é regrada pelo artigo 71 da Lei 8.245/91, que estabelece as condições e os requisitos legais que fundamentam a pretensão renovatória, cujo preenchimento autoriza a proteção do fundo de comércio do locatário, apenas autorizando a retomada do imóvel nas hipóteses expressamente ressalvadas na lei.

Em razão disso, por ser direito do inquilino que, em última análise, restringe o direito de propriedade, é necessário que se cumpra à risca os termos, condições e exigências do referido diploma legal.

Por isso que dispõe o artigo 71, da Lei no 8.245/91 que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso.

A COMPROVAÇÃO DO INTEGRAL CUMPRIMENTO DO CONTRATO CONSTITUI
CONDITIO SINE QUA NON
PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
.
O descumprimento, pelo inquilino, de qualquer das cláusulas contratuais, especialmente a que prevê o pagamento do aluguel e respectivos encargos do imóvel, implica na carência do direito de postular renovação compulsória do ajuste locatício
.

Soma-se a isso o fato de que a Cláusula 7a do contrato, prevê que os locadores obrigam-se a promover uma prorrogação do prazo inicialmente estipulado por idêntico período de tempo,
DESDE QUE NÃO TENHA HAVIDO QUALQUER DESCUMPRIMENTO DA LEI OU CLÁUSULA CONTRATUAL
.

Neste cenário,
VERIFICA-SE QUE O RÉU EM SUA CONTESTAÇÃO DEMONSTRA QUE HOUVE ATRASOS NO PAGAMENTO DA CONTA DE ÁGUA E DO CONTRATO DE SEGURO. ISSO DEMONSTRA QUE NÃO HAVIA INTEGRAL CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
.

Além do mais, o artigo 51 da Lei 8.245/91 prevê os requisitos a serem preenchidos para renovação da locação, quais sejam:
a) contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos; c) exploração da atividade comercial, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

No caso dos autos, importante frisar que a autora não preenche o requisito do inciso III, do artigo 51, pois a renovatória não se destina a exploração da sua atividade comercial pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, dado que, ela se declara no direito de sublocar e administrar o imóvel em questão.

Para mais, a autora afirma que no imóvel locado foi instalada outra empresa filial que depois fechou.

Neste cenário, verifica-se de forma cristalina, que a parte autora não preenche todos os requisitos do art. 51 acima citado, pois apesar de argumentar que possui o direito de se manter como administradora do imóvel, a renovatória não se destina a exploração da sua atividade comercial, bem como o locador não tem interesse em renovar o contrato de locação. Esses elementos desconstituem a proteção renovatória conferida pela legislação de regência.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. ACESSIO TEMPORIS. REQUISITOS. NÃO PREENCHIMENTO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.
1. A renovação do contrato de locação de imóvel é possível desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei n. 8.245/1991.
2. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem decidiu, em conformidade com a jurisprudência desta Corte, que em razão de longo período de interrupção entre os contratos escritos não se verificam as condições necessárias para a ação renovatória de aluguel. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 1158400 MG 2017/0210836-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 10/04/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/04/2018).

Por tais motivos, de rigor o acolhimento da defesa para resguardar ao proprietário a retomada do imóvel, afastando o direito à renovação compulsória.

Ante o exposto,
julgo improcedente
o pedido inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Destarte, diante do não acolhimento do pedido renovatório, e da manifesta intenção de retomada do imóvel, requerida na contestação,
concedo
ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação voluntária (art. 74, Lei 8245/91), sob pena de despejo compulsório.

Condeno
a parte autora a pagar custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios da contraparte, que arbitro em 10% sobre o valor atribuído à causa, tendo em vista as disposições do art. 85 do CPC.”

(grifo próprio e nosso).

Posto isso,
nega-se provimento apelo e mantém-se a sentença impugnada
, que julgou improcedente esta Ação Renovatória de Locação.

É como voto.

(3)

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2024