Tribunal: TJMT
Processo: 1009177-79.2019.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-06-14

Ementa:
APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – CERCEAMENTO DE DEFESA - PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE BENFEITORIAS – PEDIDO DE PROVA PERICIAL – DEFERIMENTO – NÃO REALIZAÇÃO - POSTERIOR NOMEAÇÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA - ATO QUE NÃO SUPRE A NECESSIDADE DO LAUDO ELABORADO PELO PERITO – PRELIMINAR ACOLHIDA - SENTENÇA ANULADA – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DA RÉ PREJUDICADO.
Configura cerceamento de defesa a não realização de perícia, anteriormente deferida pelo Juízo de origem, e que é imprescindível para a solução da controvérsia.
Fixados como pontos controvertidos a existência de edificações nos imóveis, a regularidade das edificações, o seu valor de mercado, e se a autora tem direito às respectivas indenizações, é imprescindível a elaboração da perícia por ela pretendida e inicialmente concedida pelo Juízo de origem, sobretudo quando substituída por avaliação feita por oficial de justiça, e indeferida na sentença por ausência de provas.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009177-79.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CONSTRULOGO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 24.961.666/0001-74 (APELANTE), MARIO GOULART BACHA BUSTAMANTE - CPF: 014.099.271-56 (ADVOGADO), JOAO LUIZ MONTI GOULART - CPF: 111.624.006-84 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELADO), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), ALANA CIVIDINI - CPF: 053.178.681-14 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), CONSTRULOGO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 24.961.666/0001-74 (APELADO), JOAO LUIZ MONTI GOULART - CPF: 111.624.006-84 (ADVOGADO), ALANA CIVIDINI - CPF: 053.178.681-14 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELANTE), RODRIGO MOREIRA GOULART - CPF: 032.652.206-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ PREJUDICADO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS –

CERCEAMENTO DE DEFESA -
PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE BENFEITORIAS – PEDIDO DE PROVA PERICIAL – DEFERIMENTO – NÃO REALIZAÇÃO - POSTERIOR NOMEAÇÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA -
ATO QUE NÃO SUPRE A NECESSIDADE DO LAUDO ELABORADO PELO PERITO
–

PRELIMINAR ACOLHIDA -
SENTENÇA ANULADA –
RECURSO DA AUTORA PROVID
O
– RECURSO DA RÉ PREJUDICADO.

Configura cerceamento de defesa a não realização de perícia, anteriormente deferida pelo Juízo
de origem, e que é imprescindível para a solução da controvérsia.

Fixados como pontos controvertidos a existência de edificações nos imóveis, a regularidade das edificações, o seu valor de mercado
,
e se a autora tem direito às respectivas indenizações
,
é
imprescindível a
elaboração
da perícia por ela pretendida e inicialmente
concedi
da pelo Juízo de origem, sobretudo quando substituída por avaliação feita por oficial de justiça
, e indeferida na sentença por ausência de provas.

R E L A T Ó R I O

Apelações em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos julgada parcialmente procedente
“para o fim de determinar a resolução dos contratos acostados aos ids n.o 21546608/21546633, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida nos imóveis. Deve a requerida restituir à requerente a quantia recebida, podendo reter o correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação desta sentença. Concedo o prazo de 30 (trinta) dias para que a parte autora promova o levantamento das edificações declinadas como removíveis no auto de constatação do id n.o 119209077, bem como para que restitua os imóveis à requerida, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse. Após o
cumprimento da obrigação da requerente, acima referida, promova-se o levantamento do valor depositado nos ids n.o 93818107/93818114, em favor da requerente. Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, consoante o disposto no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Tal montante deverá ser pago na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a requerente e 50% (cinquenta por cento) para a requerida. A exigibilidade de tal verba fica sobrestada em relação à autora, haja vista que é beneficiária da assistência judiciária gratuita (id n.o 24476434)”
.

A ré (
Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda.
)
aduz que as partes firmaram Contratos de Compromisso de Compra e Venda n. 45/2016, 46/2016, 47/2016, 68/2016 e 92/2016
, que têm por
objeto
, respectivamente,
os lotes
n. 01, 02, 03, 04 e 05, no Loteamento Vila Rica, em Sinop (MT).

Aduz
que a a
utora (
Construlogo
Engenharia e Construções Ltda.)
afirma
que con
s
truiu

edificações,
muros e um galpão
,
e, por não ter mais condições de quitar as parcelas, optou por rescindir as avenças.

Sustenta
tai
s benfeitorias são totalmente irregulares
,
e que dep
o
sito
u
os valores pagos pela autora.

A
r
g
ui
que ela deve pagar a multa
contratual,
mas que o percentual convencionado é ínfimo (10%),
por isso
requer sua majoração para 25% do
montante
pago.

Pleiteia
também
a condenação da autora
à
pena por litigância de má-fé.

Impugna a justiça gratuita
a ela
concedida
, já que lhe foram

depositado
s
em juízo R$158.039,43,
portant
o
tem condições de arcar com as despesas do processo.
I
nsurge-se
ainda
contra a suspensão da exigibilidade d
ess
a.

Por sua vez,
a autora (
Construlogo
Engenharia de Construções Ltda. - ME
)

argui cerceamento de defesa,
v
is
to

que re
quereu
a realização
de perícia técnica para constatar os pontos controvertidos e
,
principalmente
,
verificar
se há viabilidade
de regularização das benfeitorias, e a ausência d
ess
a prova
l
e
vo
u ao indeferimento d
o pedido de
indenização.

Aponta não foi oportunizada a sua manifestação sobre as benfeitorias passíveis de levantamento, o que configura decisão surpresa.

C
ontrarraz
ões apresentadas pelos litigantes no
ID. 203910294 e
no
ID. 211460186.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

JUSTIÇA GRATUITA

A ré impugna a justiça gratuita concedida à autora
visto que lhe foram
depositado
s
em juízo R$158.039,43, por
tanto
tem condições de arcar com as despesas do processo.
I
nsurge-se também contra a aplicação da suspensão da exigibilidade da obrigação a ser custeada pela autora.

O benefício
da gratuidade
foi deferido da decisão com ID. 203967985
, da qual

a ré não recorreu.

De qualquer modo, o fato de haver depósito judicial em favor da autora não altera a sua
situação de
hipossuficiência financeira, pois
essa quantia

não está disponível.

Indefiro o pedido.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

A autora
aduz que
em 2016
firmou com a ré
cinco Contratos de lotes urbanos (n. 45/2016, 46/2016, 47/2016, 68/2016 e 92/2016)
, onde construiu muro e galpão, além de reformar o imóvel
,
no entanto
não teve condições de arcar com as parcelas co
nvenc
i
o
nadas
,
por isso renegociaram a avença, mas também não conseguiu honrar todos os pagamentos, tendo adimplido o montante atualizado de R$146.078,04.

Sustenta a nulidade da cláusula penal que prevê o desconto de 10% do valor
contratado
.

Busca a restituição de tod
a

a importância
que pagou,
a
retenção em percentual a ser definido com base na legislação vigente na época do Contrato e indenização pelas benfeitorias, a ser liquidada na fase de cumprimento de sentença.

A lide foi julgada parcialmente procedente para rescindir as avenças (
ids n.o 21546608/21546633)

e
restituir à autora a quantia recebida,
com retenção de 10% dos valores pagos
.

A preliminar ora em questão diz respeito à não realização de perícia para a
puração

d
as irregularidades das benfeitorias
pelas quais
a autora sustenta ter direito
de
ser ressarcida.

Intimada a se manifestar sobre as provas que pretendia produzir,
pugnou pel
a perícia com a finalidade de in
dic
ar o
preço
real das benfeitorias
,
momento em que pleiteou também o saneamento
do processo para delimita
ção

d
a distribuição d
o ônus
probatório
(ID. 203970207)
.

A ré, por sua vez,
requere
u o julgamento antecipado da lide (ID 203970208).

Na decisão saneadora, assim ficou consignado
(ID. 203970213)
:

“
As partes são legítimas e estão devidamente representadas. Não havendo questões processuais pendentes, dou o feito por saneado e fixo os seguintes pontos controvertidos: 1)
se há edificações nos terrenos em discussão
; 2)
se eventuais obras
encontram-se
regulares, de acordo com a legislação
; 3)
qual o valor de mercado das obras realizadas sobre os terrenos em discussão
; 4)
se o requerente faz jus a eventual indenização pelas obras realizadas nos imóveis
.

As partes ficam cientes de que poderão pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no tocante aos pontos controvertidos fixados, no prazo de 05 (cinco) dias (art. 357, § 1o, CPC/2015).

(...)

Destarte, o ônus da prova será analisado de acordo com o que disciplina o artigo 373 do Código de Processo Civil.

Das provas:
defiro a produção de prova pericial, pleiteada pela requerente
no id no. 33428076. Nomeio perito João
Gheller
, engenheiro civil, com endereço na Rua das Tamareiras, n.o 2634, Jardim Maringá II, CEP 78556-222, Sinop/MT (
66)-
3532-7856 e (66) 9 9639-0771, o qual cumprirá o encargo, independentemente de termo de compromisso (artigo 422 do CPC).

Nos termos da Resolução no. 232/2016, do CNJ, fixo os honorários periciais em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

(...)”

A
mbas as partes
apresent
aram
quesitos e indic
aram
assistente técnico
.

Como a arguição da ré é de que as benfeitorias são irregulares, hipótese em que não são indenizadas, e
o fundamento utilizado
na sentença
foi de que a
autora
não demonstrou a regularidade nem a possibilidade de serem regularizadas,
é imprescindível
a per
í
cia.

Com mais razão ainda se observados os pontos
considerados
controvertidos pelo Juízo de origem,
os quais dependem do laudo pericial, devendo ser destacado que tal prova foi
deferi
da.

Ocorre que, diante da inércia dos peritos nomeados,
o Juízo da causa mandou
avalia
r
as edificações por oficial de justiça.

Todavia
, a justificativa
expost
a não autoriza que a perícia seja feita pelo serventuário da justiça
, já que não oferece a mesma
credibilidade
e
segurança

da perícia técnica
.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso da autora (
Construlogo
Engenharia e Construções Ltda.
)
para
acolher a preliminar de cerceamento de defesa e
anular a sentença
,

com
remessa dos autos à primeira instância para
que seja efetuada a
perícia.
Fica prejudicado o Recurso da ré
(Vila Rica Empreendimento Imobiliários Ltda
.
)
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/06/2024