Tribunal: TJMT
Processo: 0002640-96.2018.8.11.0087
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-03-05

Ementa:
Ementa.
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - OBRIGAÇÃO DE RESULTADO - PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO – INEXISTÊNCIA - VENDA NÃO CONCRETIZADA - INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL - HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I - Como não houve a efetiva concretização do negócio intermediado pelo autore, que daria ensejo ao pagamento da comissão, indevida a corretagem pleiteada. Pois, para o pagamento da aludida quantia, exige-se o aperfeiçoamento do negócio jurídico, o que não ocorreu a principio, sendo realizado posteriormente sem a participação do corretor.
II – “Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor realiza a mera aproximação das partes. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1632498/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2018, DJe 21/09/2018.)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002640-96.2018.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[AMILTON ESTEVAO FERREIRA - CPF: 874.986.771-72 (APELANTE), RODOLPHO CONSALTER DIAS - CPF: 039.148.659-46 (ADVOGADO), VALMIR DOMINGOS LOCATELLI - CPF: 054.377.689-15 (APELADO), MARCOS DE MOURA HORTA - CPF: 181.476.498-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

Ementa.

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - OBRIGAÇÃO DE RESULTADO - PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO – INEXISTÊNCIA - VENDA NÃO CONCRETIZADA - INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL - HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - Como não houve a efetiva concretização do negócio intermediado pelo autore, que daria ensejo ao pagamento da comissão, indevida a corretagem pleiteada. Pois, para o pagamento da aludida quantia, exige-se o aperfeiçoamento do negócio jurídico, o que não ocorreu a principio, sendo realizado posteriormente sem a participação do corretor.

II – “Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor realiza a mera aproximação das partes. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1632498/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2018, DJe 21/09/2018.)

R E L A T Ó R I O

Relatório.

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0002640-96.2018.8.11.0087 interposto por AMILTON ESTEVAO FERREIRA contra sentença proferida na “AÇÃO DE COBRANÇA” onde litiga com VALMIR DOMINGOS LOCATELLI perante a Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte - MT.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 173226955 o magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos formulados pela parte autora. Condenou a Autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Em suma, alega o recorrente sob ID. 173226957 que é corretor de imóveis com o CRECI n° 9426-F e que intermediou a venda de um imóvel rural, Fazenda Cascavel, com 2.500 hectares, no valor de R$ 6.000.000,00 (seis milhões), como consta contrato de compra e venda anexo e abaixo, o qual chegou até assiná-lo com anuência das partes pactuantes, ou seja, o apelado/SR. VALMIR DOMINGOS LOCATELLI e JOSÉ GILBERTO ZOLIN;

Aduz que depois de todo esforço e dedicação prestado pelo apelante, no caso de 01 (um) ano intermediando o negócio, a transação se concretizou, conforme contrato de compra e venda anexo e acima, contrato este feito pelo contador do próprio apelado, que seria confirmado se houvesse designação de audiência de instrução e julgamento, mas o juízo a quo decidiu por não ter, e, que, infelizmente o apelante não recebeu a quantia combinada de comissão de corretagem no valor de R$ 300.000,00, ou seja, 5% do valor da compra e venda, conforme legislação pertinente;

Afirma que depois do objetivo alcançado, mesmo após a assinatura do “primeiro contrato” que prova que intermediou e teve seu resultado útil no negócio objeto da corretagem, não recebeu pelos serviços prestados. O apelado em sua contestação, ID 57593832, alega que o apelante não colocou o nome das esposas do apelado e do comprador SR. JOSÉ GILBERTO ZOLIN, mas frisa-se que apelante não foi incumbido de fazer o contrato, e, sim, quem realmente fez o contrato de compra e venda da propriedade rural foi a contadora do próprio apelado que detinha todos os seus dados e das outras partes;

Sustenta que o apelado alegou em sua contestação, id 57593832, que o imóvel na qual seria dado como forma de pagamento a ele possuía partes com algumas pedras em toda propriedade e culpou o apelante por não ter mostrado a eles. mais uma vez nota-se a má-fé do apelado para não pagar o apelante, pois nem sequer juntou aos autos qualquer perícia ou análise do solo que comprovasse tais alegações, simplesmente falácias para que justificasse suposto distrato, que, também, não foi incluso e anexo aos autos;

Argumenta que trabalhou arduamente, apresentou as partes e mostrou a fazenda ao comprador por diversas vezes com as informações que ele detinha do apelado. E, outra, é obrigação da parte compradora e vendedora verificarem toda situação de algo que lhes convém, ou seja, periciar e analisar toda documentação e toda propriedade rural, incluindo, se possível, perícias com profissionais habilitados e análises de solo;

Suscita que tanto no “primeiro contrato” assinado e reconhecido firma no cartório de Guarantã do Norte/MT entre o apelado e o Sr. José Gilberto Zolin, quanto no “segundo contrato”, as duas partes continuaram como vendedor e comprador respectivamente, incluindo suas esposas, o Sr. Gilberto Andrade Zolin e o Sr. Flavio Merenciano. Observa-se claramente que o objeto Fazenda Cascavel, com 2.500 hectares também está incluso nos dois contratos. O que realmente se diversifica são os valores e formas de pagamento;

Informa que o apelado em conluio entre as partes para que tirassem o apelante da negociação para não pagar a comissão de corretagem devida a ele. Os pagamentos foram realizados anteriormente ao “segundo contrato” e/ou escritura pública pelos compradores, mas, quando teriam ocorrido estes pagamentos? O que nos parece é que foram feitos a mesma época da assinatura do “primeiro contrato”, pois na própria inicial o apelante juntou o cheque dado como pagamento pelo SR. JOSÉ GILBERTO ZOLIN ao apelado no valor de R$ 800.000,00;

Requer que o presente recurso de apelação seja conhecido e, quando de seu julgamento, seja totalmente PROVIDO para reformar a sentença recorrida, no sentido de acolher os pedidos iniciais do Autor/ Apelante e por ser de inteira Justiça; requer, também, insistentemente, que o apelante obtenha a concessão da justiça gratuita conforme os documentos anexos à inicial, pois não possui renda fixa suficiente para sustentar sua família, pois é autônomo. Caso Vossa excelência entender que não é cabível mais uma vez a concessão da justiça gratuita, que o apelante, caso seja improvido este recurso, não seja condenado ao pagamento de custas processuais e 10% dos honorários advocatícios;

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Voto:

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de ação de cobrança ajuizada por AMILTON ESTEVAO FERREIRA, ora recorrente, em face de VALMIR DOMINGOS LOCATELLI, ora recorrido.

Aduz a parte autora/recorrente que intermediou a venda de uma propriedade rural da parte demandada, avaliada em R$ 6.000.000,00, de modo que teria direito ao recebimento de comissão de 5%, o que totalizava R$ 300.000,00. Ocorre que a parte nunca recebeu qualquer valor pela prestação de seus serviços. Requer, portanto, a condenação da parte demandada ao pagamento de R$ 300.000,00, referente a comissão devida.

O juiz a quo julgou a ação improcedente.

A tese recursal funda-se na alegação e intermediação do negócio realizado, e incidência de sua comissão.

Pelo contrato de corretagem, uma das partes – denominada corretor – obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda – denominada comitente – mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor.

Preleciona o Código Civil:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

(...)

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

Consignou o magistrado condutor em sentença:

“(...)

Com efeito, vê-se que a venda do imóvel de fato se perfez através da escritura pública juntada aos autos sob ID 57588611.

Entretanto, o negócio foi feito de forma diversa da intermediada na primeira negociação, de forma que não é possível verificar se o corretor de fato fez parte deste contrato. Ou seja, não ficou demonstrado que o autor intermediou esta última venda, a que de fato se concretizou.

Desta feita, como a primeira negociação não vingou, sendo posteriormente efetivada a compra com partes diferentes, não restando igualmente comprovado que houve intermediação do corretor na venda, não há que se falar em honorários.”

Como não houve a efetiva concretização do negócio intermediado pelos autores, que daria ensejo ao pagamento da comissão, indevida a corretagem pleiteada.

Pois, para o pagamento da aludida quantia, exige-se o aperfeiçoamento do negócio jurídico, o que não ocorreu a principio, sendo realizado posteriormente sem a participação do corretor.

Precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

Ementa: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA. (...) 2. Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor realiza a mera aproximação das partes. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” ( AgInt no REsp 1632498/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2018, DJe 21/09/2018.) “(...) O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado (...).” (STJ, 4a Turma, REsp. no 208508/SC, Min. Rel. Cesar Asfor Rocha, DJU de 11.11.2002, p. 220.) Isto posto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, no sentido de manter a decisão atacada, por estes e por seus próprios fundamentos.

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA POR PARTE DO COMPRADOR. VENDA NÃO CONCRETIZADA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. 1. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. 2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.” (AgRg no REsp 1485788/MG, Rel. Ministra PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 24/02/2015)

A jurisprudência nacional corrobora:

"APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE COMISSÃO. COMPRA E VENDA NÃO CONCRETIZADA. RESULTADO ÚTIL NÃO MATERIALIZADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. Em que pese demonstrada a atuação da parte apelante no que tange à tentativa de venda do imóvel, não houve a concretização do negócio, mostrando-se, pois, indevida a comissão de corretagem postulada. OBRIGAÇÃO DE FIM. CASO CONCRETO. INAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕES CONSTANTES NO ARTIGO 725, DO CÓDIGO CIVIL. A desistência do negócio ocorreu anteriormente à formalização, ou seja, inexistiu a materialização do acordo de vontade entre os pólos da relação negocial, não se confundindo, a desistência, com o \arrependimento\ indicado pelo artigo 725, do Código Civil. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: XXXXX RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 10/10/2012, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 16/10/2012)"

Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor realiza a mera aproximação das partes.

Determino a majoração dos honorários advocatícios recursais para o importe de 12% (doze por cento) no art. 85, § 11o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2024