Tribunal: TJMT
Processo: 1000380-10.2020.8.11.0006
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-12-17
Data de publicação: 2024-12-18

Ementa:
EMENTA
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL QUANTO AO PAGAMENTO E RESPECTIVO RESPONSÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AUTOMÁTICA AO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O corretor de imóveis tem direito à comissão quando os serviços de intermediação de compra e venda resultarem na efetiva celebração do contrato, mesmo que haja arrependimento posterior, visto que se trata de obrigação de resultado e não meio. Inexistindo expressa previsão contratual quanto ao responsável pelo pagamento da corretagem, é costume que ela seja paga pelo vendedor, pois é ele quem geralmente contrata o corretor e tem os respectivos serviços de intermediação à sua disposição. A responsabilidade pelo pagamento não se transfere automaticamente ao comprador, devendo ser objeto de cláusula expressa.
2. Recurso conhecido e provido. 3. Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei no 9.099/95).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1000380-10.2020.8.11.0006
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Comissão]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE BENTO BIANCHINI - CPF: 329.648.381-00 (RECORRENTE), RICARDO AMBROSIO CURVO FILHO - CPF: 050.473.611-60 (ADVOGADO), BENTO VIANA DE SOUZA - CPF: 000.493.071-18 (RECORRIDO), FABIO MAGALHAES DE OLIVEIRA - CPF: 960.550.571-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO INOMINADO.
DIREITO CIVIL.
COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INEXISTÊNCIA

DE PREVISÃO

CONTRATUAL

QUANTO

AO
P
AGAMENTO E RESPECTIVO RESPONSÁVEL.
IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AUTOMÁTICA AO COMPRADOR.

RECURSO CONH
ECIDO E PROVIDO.

1.
O
corretor
de
imóveis

tem

direito

à

comissão

quando

os

serviços

de
intermediação
de
compra
e
venda

result
arem

na

efetiva

celebração
do
contrato
,
mesmo
que
haja

arrependimento
posterior,
visto
que se
trata
de
obrigação
de
resultado
e
não

meio
.
Inexistindo

expressa

previsão

contratual

quanto

ao

responsável

pelo

pagamento
da
corretagem
, é costume que
ela

seja

paga

pelo

vendedor
,
pois
é
ele

quem

geralmente

contrata
o
corretor
e
tem

os

respectivos

serviços
de
intermediação
à
sua

di
sposição
. A

responsabilidade

pelo

pagamento

não
se
transfere

automaticamente

ao
comprador
, devendo ser objeto de cláusula expressa
.

2.
Recurso

conhecido
e
provido
.

3.
Sem

custas
e
honorários

advocatícios

(art. 55 da Lei
no
9.099/95).

R E L A T Ó R I O

Recurso

Inominado
:
1000380-10.2020.8.11.0006

Origem
:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CÁCERES

Recorrente
:
BENTO VIANA DE SOUZA

Recorrido
:
JOSE BENTO BIANCHINI

RELATÓRIO

Egrégia

Turma
.

JOSE BENTO BIANCHINI
ajuizou

reclamação

em
face de
BENTO VIANA DE SOUZA.

O
juízo
singular
proferiu

sentença

e
concluiu
que
a
reclamante

intermediou
o
negócio

jurídico
de
compra
e
venda
de
imóvel

firmado
entre o
reclamado
e o
vendedor
do
bem
,
sendo

devidos

os

honorários
da
corretagem
.
Julgou

procedente

a

aç
ão
para
condenar
a
parte

recorrente

ao

pagamento
de R$ 15.000,00 a
título
de
comissão
de
corretagem
.

O
Recurso

Inominado

foi

interposto
pela
parte

reclamada
.

Em
breve
resumo
,
sustentou
que
foi
o comprador do
imóvel
e "
nada
teria

sido

acertado
entre
eles
",

assim

como

não

foi

estabelecido
que
a

obrigação
de
pagamento
da
corretagem

seria
do
recorrente
.
Requereu
a
reforma
da
sentença
para
julgar

improcedente

a

ação
.

Contrarrazões

foram

apresentadas
com o
objetivo
de
manter
a
sentença
.

É a
síntese
.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos
Pares.

Passo
a
análise
das
teses

recursais

devolvidas
à
apreciação
do
Poder

Judiciário
.

Direito
à
corretagem

na

compra
e
venda
.

O corretor de imóveis tem direito à comissão quando os serviços de intermediação de compra e venda resultam na efetiva celebração do contrato, mesmo que haja arrependimento posterior, uma vez que se trata de obrigação de resultado, e não de meio. No entanto, esse direito não se aplica em casos de falha no serviço de corretagem, como a omissão de informações relevantes necessárias para assegurar a celebração de um negócio justo e equitativo.

Esta
é
a

exegese

extraída
dos
artigos
723 e 725 do
Código

Civi
l
:

Art. 723. O
corretor
é obrigado a
executar
a
mediação
com
diligência
e
prudência
, e a
prestar

ao

cliente
,
espontaneamente
,
todas
as
informações

sobre
o
andamento
do
n
egócio
.

Parágrafo

único
.
Sob
pena
de responder
por

perdas
e
danos
, o
corretor

prestará

ao

cliente

todos

os

esclarecimentos

acerca
da
segurança

ou
do
risco
do
negócio
, das
alterações
de
valores
e de outros
fatores
que
possam

influir

nos

resultados
da
incu
mbência
.

(...)

Art. 725. A
remuneração
é
devida

ao

corretor

uma

vez
que
tenha

conseguido
o
resultado

previsto
no
contrato
de
mediação
,
ou

ainda
que
este

não
se
efetive

em

virtude
de
arrependimento
das
partes
.

Nesse

sentido

se
manifesta
o STJ:

(...) 5. O ar
t. 725 do CC,
ao

estabelecer
que a
remuneração
é
devida

ao

corretor

uma

vez
que
tenha

conseguido
o
resultado

previsto
no
contrato
de
mediação
,
ou

ainda
que
este

não
se
efetive

em

virtude
de
arrependimento
das
partes
,
demanda

harmonização
com
os

arts
. 723 d
o Diploma
civilista
; 6o, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com
efeito
,
em

caso
de
desistência
do
negócio
antes da
assinatura
da
escritura
, é
possível

fazer

recair

sobre

aquele
que
voluntariosamente

rompeu
o
compromisso
de
compra
e

venda

a

obrigação
de
pagar
a
comissão
,
não

incidindo
,
todavia
,
nas

hipóteses

em
que
o

arrependimento
é
motivado
. (...)
(STJ
AgInt
no
AREsp
n. 1.930.993/SP, relator
Ministro

Luis
Felipe
Salomão
,
Quarta

Turma
,
julgado

em
26/4/2022,
DJe
de 29/4/2022.)

Mesmo

entendimento
é
difundido

em
outros
julgados
:
REsp
n. 1.810.652/SP,
relatora

Ministra
Nancy
Andrighi
, Terceira
Turma
,
julgado

em
4/6/2019,
DJe
de 6/6/2019. e
REsp
n. 1.364.574/RS, relator
Ministro

Luis
Felipe
Salomão
,
Quarta

Turma
,
julgado

em
24/10/2017,
D
Je
de 30/11/2017.

Quanto
à
remuneração
do
corretor
,
esta

deve

ser

fixada

pelas

partes
e,
inexistindo

pacto

neste

sentido
,
deve

ser

arbitrada

segundo
a
natureza
do
negócio
e
os

usos
e costumes,
como

previsto
no art. 724 do
Código
Civil:

Art. 724. A
remune
ração
do
corretor
, se
não

estiver

fixada

em
lei,
nem

ajustada
entre as
partes
,
será

arbitrada

segundo
a
natureza
do
negócio
e
os

usos

locais
.

Costumeiramente
, a
corretagem
pela
intermediação
de
compra
e
venda
de
imóvel
é
paga

pelo

vendedor
,
pois

geralmente
é
este

quem

contrata
o
corretor
e
tem

os

respectivos

serviços
à
sua

disposição
,
razão
pela
qual
a
responsabilidade

pelo

seu

pagamento

não

pode

ser

transferida
de forma
automática
para o comprador
, exigindo estipulação expressa
.

No
presente

caso
,
embora

tenha

sido

elucidado

na

audiência
de
instrução
e
julgamento
(ID 242145717/PJe2) que, de
fato
,
houve
a
intermediação
da
compra
e
venda
do
imóvel

objeto
do
contrato

descrito

como
"
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL RURAL E VENDA DE BENFEITORIAS
" (ID 24214
4181/PJe2), no
referido

termo

inexiste

qualquer

cláusula

dispondo

acerca
do
pagamento
de
comissão
de
corretagem
.

Não

há

previsão

sobre
o
importe

percentual
a
ser

pago

ao

corretor
que
intermediou
a
compra
e
venda
e
nem
que
m

seria
o
re
sponsável

pelos

honorários
de
corretagem
. Para
além

disso
,
destaca
-se que
não

foi
trazido
pela
parte

reclamante

nenhum

elemento
de
prova

hábil

a

evidenciar
que
negociou
com o
reclamado

e
que
este

deveria

arcaria
com a
referida

verba
,
ou
,
então
, com
parte

de
la
.

Dessa
forma,
não
é
possível

presumir
que
o

reclamado

assumiu
a
responsabilidade

pelo

pagamento
da
corretagem
,
ou
que
houve

qualquer

ajuste

entre
ele
e o
reclamante
,
ônus

probatório
que
incum
b
i
a

ao autor
,
por
se
tratar
de
fato

constitutivo
de
seu

direito
(art.
373, I, do CPC).
Destarte
,
como

acima

dito
, o que se
pode

presumir
é que, ante
a

ausência
de
qualquer

previsão

contratual
, a
responsabilidade

pelo

pagamento
da
comissão
de
corretagem

seria
do
vendedor
, que
contratou
o
corretor
e
teve

prestados

os

serviços

dele para
si
.

Aliás
, vale
ressaltar
que,
durante
a
audiência

instrutória
, o Sr.
Antônio

Candido
de
Carvalho
(
testemunha

arrolada

pelo

reclamado
), que
figura

como

cedente
/
vendedor
do
contrato

objeto
da
ação
,
ao

ser

indagado

sobre

como

ficou

acordado
o
pagam
ento
dos
honorários
de
corretagem
,
afirmou
que "
a
minha

parte
, no
caso
,
foi

paga

diretamente

pra

ele
(
corretor
)
" e,
além

disso
,
não

soube

informar
se
recorrente

deveria

pagar

alguma

parte
a
título
de
comissão

ao

autor
(00'40" a 01'20" do ID 242145718/PJe2)
, o que
não

foi

demonstrado
.

Dessa
forma, ante
a

ausência
de
provas
de que a
responsabilidade

pelo

pagamento
da
comissão
de
corretagem

(ou parte dela)
foi

transferida

ao

reclamado
,
aplicam
-se as
regras
de
hermenêutica
,
segundo
as
quais
, nesses
casos
, decide-se
em

desfavor
da
parte
que
possui
o
encargo

probatório
, no
caso

concreto
, a
parte

reclamante
.

Portanto
,
não havendo expressa estipulação contratual,
não
é
devida
a
comissão
de
corretagem

pel
o
comprador (
reclamado
)
,
eis que

a
responsabilidade
era do
vendedor
do
imóvel
, o qual, inclusive, já efetuou o pagamento,

como

afir
mado

na

audiência
de
instrução
.

Dispositivo
.

Posto

isso
,

conheço

do
recurso
e
dou-lhe

provimento
para
reformar
a
sentença

objurgada
e
julgar

improcedentes

os

pedidos

formulados

na

petição

inicial
.

Nos
termos
do
artigo
55 da Lei
no
9.099/95 e
diante
do
pr
ovimento
do
recurso
,
deixo

de
condenar
a
parte

recorrente

em

custas
e
honorários

advocatícios
.

É
como

voto
.

Cuiabá/MT, data
registrada
no
sistema
.

Hildebrando
da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2024