Tribunal: TJMT
Processo: 0030431-28.2011.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-06-29

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – ACOLHIDA A ILEGITIMIDADE PASSIVA NA ORIGEM – EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CPC – TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO COMPROVADA – ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – TEMA 886/STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
Conforme estabelece o Tema 886/STJ, demonstrada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência do imóvel, o promitente vendedor não responde pelas despesas condominiais, ainda que deixe de registrar o compromisso de compra e venda.
Sendo inequívoca a ciência do condomínio apelante acerca da transferência, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva do vendedor.
Quanto ao pedido de inversão do ônus de sucumbência, ausente modificação no resultado da demanda, devem ser mantidos os ônus sucumbenciais conforme delimitado na sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0030431-28.2011.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Condomínio, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO EDIFICIO SERRA DA GRACIOSA - CNPJ: 24.670.937/0001-32 (APELANTE), FERNANDA TOMAZ MENDES - CPF: 019.583.821-16 (ADVOGADO), TAINA MALDI SOARES DE MEIRELES - CPF: 761.812.861-87 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), FRANCISCO MALDI SOARES DE MEIRELES - CPF: 848.433.301-91 (APELADO), IVANDETE SOUZA DOURADO - CPF: 502.426.281-68 (APELADO), CLODOALDO ALVES DOURADO - CPF: 103.170.581-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA –
DESPESAS CONDOMINIAIS –
ACOLHIDA A ILEGITIMIDADE PASSIVA NA ORIGEM – EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CPC –
TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO COMPROVADA – ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – TEMA 886/STJ –
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO.

Conforme estabelece o Tema 886/STJ, demonstrada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência do imóvel, o promitente vendedor não responde pelas despesas condominiais, ainda que deixe de registrar o compromisso de compra e venda.

Sendo inequívoca a ciência do condomínio apelante acerca da transferência, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva do vendedor.

Quanto ao pedido de inversão do ônus de sucumbência, ausente modificação no resultado da demanda, devem ser mantidos os ônus sucumbenciais conforme delimitado na sentença.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
0030431-28.2011.8.11.0041

APELANTE:

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SERRA DA GRACIOSA

APELADOS:

TAINÁ MALDI SOARES DE MEIRELES E OUTROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SERRA DA GRACIOSA
,

contra sentença proferida pela MMa. Juíza da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da Ação de Cobrança no. 0030431-28.2011.8.11.0041, ajuizada em face de
TAINÁ MALDI SOARES DE MEIRELES
e
outros
, que extinguiu o feito, sem resolução do mérito, em face dos apelados Tainá Maldi Soares de Meireles e Francisco Maldi Soares de Meireles, reconhecendo a ilegitimidade passiva destes, com fundamento no que dispõe o artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Além disso, condenou o ora apelante ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Houve oposição de embargos de declaração (Id. 215890312) em face da sentença, e foram prontamente rejeitados na decisão de Id.
215890314
.

O apelante, em suas razões recursais, aduz que “
em Agosto de 2011, o Apelante ingressou com Ação de Cobrança em desfavor de José Apoena Soares de Meireles, Taina Maldi Soares de Meireles, Francisco Maldi Soares de Meireles, Ivandete Souza Dourado e Clodoaldo Alves Dourado, protocolada sob o n. 0030431-28.2011.8.11.0041 – e distribuída para a 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, em razão do inadimplemento de cotas condominiais referente ao apartamento 802 do Condomínio Apelante. Quando da tentativa de citação, foi informado nos autos o falecimento de José Apoena, usufrutuário, razão pela qual o feito foi extinto quanto à ele
” (sic).

Afirma que
“Convém destacar que seus filhos, Tainá e Francisco eram os proprietários do imóvel, conforme consta na matricula até os dias atuais (Doc. 03), enquanto os réus Ivandete e Clodoaldo eram os moradores à época. Estes últimos entabularam acordo nos autos, descumprido em seguida”
(sic).

Salienta que
“Ao contestar a ação, os Réus Tainá e Francisco alegaram sua ilegitimidade ad causam, narrando que teria vendido o apartamento ao qual se referem as cotas condominiais cobradas em 01.07.2002”
(sic).

Ressalta que “
propôs ação de Cobrança em razão do inadimplemento de parcelas condominiais, sendo que os Primeiros Apelados, Tainá e Francisco, constavam como proprietários do apartamento 802 do Condomínio Requerente, com usufruto ao seu pai, José Apoena, e que, no entanto, era ocupado pelos demais requeridos/apelados à época. Os réus Ivandete e Clodoaldo confessaram parcialmente a dívida, e entabularam acordo quanto ao valor devido pelo período em que ocuparam o apartamento
” (sic).

Defende que “
a decisão objurgada acolheu a ilegitimidade dos réus Francisco e Tainá, condenando o Condomínio ao pagamento de honorários sucumbenciais no importe de 20% (vinte por cento) do valor do débito, o que resultaria num montante superior à R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), já que a dívida, conforme consta na última atualização dos autos, datada de 17.10.2023, supera os 270 mil reais”
(sic).

Sustenta que
“pelos documentos juntados pela defesa e mencionados na decisão, em especial o contrato de id n. 25782919, vê-se que todas as transações foram feitas por meio de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, sem qualquer registro na escritura do imóvel, e, portanto, sem eficácia contra terceiros. Referido contrato sequer determinou prazo para a transferência do imóvel, arcando os réus com o ônus de sua desídia, sendo, portanto, totalmente cabível a propositura de ação para cobrança das cotas inadimplidas”
(sic).

Assinala que “
a sentença menciona ainda o arquivo de id n. 28499092, cujo termo de acordo firmado com o comprador atestaria a ciência inequívoca do autor quanto a venda do imóvel. Ocorre, Excelência, que o Sr. Adonaldo, adquirente do imóvel pelo contrato apresentado e responsável pelo pagamento do débito pelo acordo mencionado, quando da propositura da demanda já não residia no imóvel há muitos anos, provavelmente o tendo vendido a terceiros, estando o imóvel desocupado até os dias de hoje, não se podendo precisar quem é seu proprietário se não por meio dos documentos formais de registro – no caso, a matricula do imóvel
” (sic).

Registra que
“embora o autor tenha tido ciência da venda ao Sr. Adonaldo, através do acordo firmado em setembro de 2002, quando da propositura da ação já não mais tinha ciência quanto ao atual proprietário já que, conforme consta na inicial, o imóvel era ocupado pelos locatários Ivandete e Clodoaldo. Importante ressaltar que já havia transcorrido nove anos daquele acordo inicial. Inclusive, na matricula atualizada do imóvel, retirada no último dia 29.04.2024, ainda constam os réus Tainá e Francisco como legítimos proprietários, sendo indiscutível sua responsabilidade sobre a dívida ora cobrada”
(sic).

Assevera que “
sendo essencial a escritura pública para validação da transferência do imóvel, e não o tendo feito os Apelados, a propositura de ação em seu desfavor ocorreu por sua desídia, não podendo o Condomínio ser prejudicado”
(sic).

Destaca que
“quem deu causa à propositura da ação foram os réus, que não cumpriram com suas obrigações em tempo hábil, estando o Condomínio no exercício regular de seus direitos, não podendo ser compelido a dispender uma quantia tão alta para pagamento de honorários sucumbenciais”
(sic).

Expõe que
“a parte que deu causa, injustamente, à realização da marcha processual, com execução de atos procedimentais, arcará com o ônus de ressarcir a outra. Para tanto, deve-se levar em consideração a tentativa de se evitar a prática de determinados atos na demanda ou do feito como um todo. Nessa esteira de entendimento, tem-se que a teoria da causalidade tenta englobar, como responsável pelas despesas do processo, não somente aquele que deu causa à demanda, representado pela figura do vencido, mas também aquele que, na posição de autor/vencedor suporta as despesas no todo ou em parte, inobstante ser o vitorioso”
(sic)

Explana que
“considerando que a desídia das partes em promover a averbação da compra e venda na matricula do imóvel, até os dias atuais, foi o que deu causa a propositura da ação, incabível a exclusão do réu, bem como a condenação do autor ao pagamento dos honorários advocatícios. Pelo exposto, requer a reforma da decisão de piso, para que seja afastada a ilegitimidade dos réus Francisco e Tainá, condenando-se o mesmo ao pagamento das verbas condominiais ora cobradas, invertendo-se a sucumbência”
(sic)

A par destes argumentos, pede o provimento deste apelo, para que seja reformada a r. sentença,
“[...] afastando-se a ilegitimidade dos réus Francisco e Tainá, determinando que os mesmos efetuem o pagamento dos débitos perseguidos, devidamente atualizados, invertendo-se a sucumbência constante na decisão de primeiro grau”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença exarada no primeiro grau.

Custas recolhidas conforme certidão de Id. 215927652.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que o
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SERRA DA GRACIOSA

ajuizou
ação de cobrança

em desfavor de
TAINÁ MALDI SOARES DE MEIRELES
e
outros
,
relatando, em síntese, que os requeridos são devedores das despesas condominiais dos anos de 2005, 2006 e 2007, relativos ao Apartamento 802 do Condomínio
Edifício Serra da Graciosa. Buscou, ao final, a condenação dos requeridos ao pagamento da importância de R$24.928,07 (vinte e quatro mil, novecentos e vinte e oito reais e sete centavos).

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo extinguiu o feito, sem resolução do mérito, em face dos requeridos Tainá Maldi Soares de Meireles e Francisco Maldi Soares de Meireles, reconhecendo a ilegitimidade passiva destes, com fundamento no que dispõe o artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Além disso, condenou o apelante ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Colaciono trecho da sentença proferida no juízo
a quo
, no que tange o mérito da questão:

“[...] Primeiramente, com relação à preliminar suscitada de ilegitimidade passiva, vale registrar que a carência da ação pode ser verificada quando faltar uma das condições da ação, quais sejam, ausência de legitimidade ou de interesse processual (artigo 485, VI do Código de Processo Civil).

[...]

Sem delongas, com relação à alegada falta de legitimidade da parte requerida para responder a demanda, o STJ, em sede de julgamento repetitivo, firmou o seguinte entendimento (tema 886):

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período

em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
(Negritei)

Verifica-se que no arquivo de id. 25782919 consta o contrato de compra e venda firmado em 01.06.2002 entre os requeridos e o Sr. Adonaldo Valério Barbosa; no arquivo de id. 28499092 está anexado o termo de acordo formalizado pela parte autora e o Sr. Adonaldo em 27.09.2002, referente à taxa condominial, ou seja,
o condomínio autor teve ciência inequívoca da transação
, suprindo todos os requisitos da tese citada acima, pelo que não há como responsabilizar os requeridos, Taina Maldi e Francisco Maldi, pelas despesas condominiais da unidade.

Diante do exposto
e considerando o que mais consta dos autos Julgo Extinto o Processo Sem Resolução de Mérito, com fundamento no que dispõe os artigos 485, VI do Código de Processo Civil, com relação aos Taina Maldi e Francisco Maldi.

Condeno a parte Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este último arbitro em 20% sobre o valor da causa nos termos do art. 85,§ 2o, CPC.

Com o trânsito em julgado, certifique-se, procedendo às anotações de estilo e após, arquive-se.

Com relação ao cumprimento de sentença de id. 25782789, em face de Ivandete Souza Dourado e Clodoldo Alves Dourado, intime-se a parte exequente para dar prosseguimento ao feito no prazo de 5 (cinco). Decorrido o prazo e mantendo-se inerte o credor, arquive-se os autos, com as baixas devidas.”
(Id.
215890311
) (grifos no original)

Pois bem. A matéria não é de difícil elucidação.

Compulsando os autos vislumbro que em Id. 2189092 está acostado o Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Cessão de Direito, entabulado entre José Apoena Soares de Meireles, seus filhos: Tainá Maldi Soares de Meireles e Francisco Maldi Soares de Meireles (promitentes vendedores) e Adonaldo Valerio Barbosa (promitente comprador).

Do supramencionado contrato, constou como objeto:

“II —O imóvel objeto deste CONTRATO está situado na Rua Professora Tereza Lobo, 156, Bairro Miguel Sutil, 8° andar, n° 802 - Edifício Serra da Graciosa, com 110 m2 construídos, garagem para 01 veículo; objeto de contrato de financiamento junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL;”

Saliento que tal contrato de compra e venda atestou que houve um acordo entre o comprador e os vendedores sobre a transação, servindo como prova inequívoca de que a operação foi realizada e a propriedade transferida.

Consta ainda nos autos, em Id. 215890226, um Termo de Acordo, formalizado entre Adonaldo Valerio Barbosa e o condomínio autor apelante, que tem como conteúdo a deliberação referente a débitos condominiais de 05/04/1998 à 05/09/2001.

Colaciono trecho do mencionado ajuste:

“Acordo que fazem, de um lado EDIFÍCIO SERRA DA GRACIOSA, Rua Prof. Tereza Lobo, 6o - Consil, Cuiabá/MT, e dê outro lado Sr. ADONALDO V. BARBOSA, brasileiro, divorciado, engenheiro civil, portador da cédula de identidade no 1.289.171 SSP/PR e do CPF no 403.264.119-68, residente e domiciliado à Rua Pascoal, 142 - Praeiro, Cuiabá/MT.

Fica acordado que Adonaldo Valério Barbosa, pagará o valor de R$ 15.381,22 (Quinze Mil Trezentos e Oitenta e um Reais e Vinte e Dois Centavos, atualizados até a data de sua final liquidação, pelos índices anteriormente cobrados (INPC + 1% juros ao mês) referente aos débitos condominiais do apto. 802 com meses de vencimento em 05/04/1998 à 05/09/2001, a serem pagos da seguinte forma [...]

[...]

Todo o débito relacionado às quotas condominiais em atraso, deste acordo, são de inteira responsabilidade de ADONALDO VALÉRIO BARBOSA, conforme vinculado na cláusula 6, § único do Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Cessão de Direito, firmado entre JOSÉ APOENA SOARES DE MEIRELLES E ADONALDO VALÉRIO BARBOSA, em 01/07/2002, conforme cópia anexa.
”
(grifei)

Dessa forma, resta inequívoco que o condomínio autor apelante tinha plena ciência da transação realizada por meio do Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Cessão de Direito, entabulado entre José Apoena Soares de Meireles e seus filhos: Tainá Maldi Soares de Meireles e Francisco Maldi Soares de Meireles (promitentes vendedores) e Adonaldo Valerio Barbosa (promitente comprador).

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no. 1.345.331/RS - Tema 886, sob a sistemática dos repetitivos, firmou as seguintes teses:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA
.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
.
b)

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.”
(REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08.04.2015, DJe 20.04.2015) (destaquei)

Portanto, o condomínio autor/apelante teve inquestionável certeza da transação, atendendo a todos os requisitos mencionados na tese acima, portanto, não é possível responsabilizar os requeridos apelados Tainá Maldi Soares de Meireles e Francisco Maldi Soares de Meireles
pelas despesas condominiais da unidade.

À vista disso, escorreito o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos mesmos.

Segue jurisprudência deste Sodalício em caso análogo:

“RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO – ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TEMA 886/STJ
– HONORÁRIOS DEVIDOS – RECURSO DESPROVIDO

Conforme estabelece o Tema 886/STJ, demonstrada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência do imóvel, o promitente vendedor não responde pelas despesas condominiais, ainda, que deixe de registrar o compromisso de compra e venda.

Sendo inequívoca a ciência do condomínio apelante acerca da transferência, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva do vendedor,
atraindo a incidência do parágrafo único do artigo 338 do CPC.”
(N.U 1021904-84.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 18/12/2023) (grifei)

Por fim, quanto ao pedido de inversão do ônus de sucumbência, consigno que ausente modificação no resultado da demanda, devem ser mantidos os ônus sucumbenciais conforme delimitado na sentença.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pela Magistrada de primeiro grau.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em grau recursal (art. 85, §11 do CPC), uma vez que já foram fixados em percentual máximo estabelecido no art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/06/2024