Tribunal: TJMT
Processo: 1000984-70.2023.8.11.0036
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-17
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. CANCELAMENTO AUTOMÁTICO DA PRENOTAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pela empresa MGB Incorporações e Comércio Ltda. contra sentença que julgou improcedente a Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário, proposta em razão de alegada violação ao princípio da prioridade registral, em virtude de registro de título de terceiro sem observância da prenotação anterior da Apelante.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em verificar: (i) se houve o cancelamento automático da prenotação n. 8.537 por inobservância do prazo legal de 20 dias úteis para cumprimento de exigências registrais; e (ii) se o princípio da prioridade foi desrespeitado pelo registro do título em nome de terceiro.
III. Razões de decidir
3. O art. 205, da Lei n. 6.015/1973, prevê que a prenotação se extingue automaticamente se o título não for registrado em 20 dias úteis por omissão do interessado.
4. No caso, a Apelante cumpriu parcialmente as exigências da Nota Devolutiva n. 78/2023 dentro do prazo, mas deixou de apresentar documentos indispensáveis ao registro, caracterizando preclusão consumativa e, consequentemente, o cancelamento automático da prenotação.
5. O registro do título em favor de terceiro foi realizado após o cancelamento da prenotação n. 8.537, respeitando o princípio da prioridade registral.
6. O descumprimento do prazo de 10 dias pela Oficial de Registro para emissão da nota devolutiva não impacta o prazo para cumprimento das exigências, que é contado da data de sua emissão.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "O cancelamento automático dos efeitos da prenotação ocorre quando as exigências registrais não são integralmente cumpridas no prazo de 20 dias úteis, nos termos do art. 205 da Lei n. 6.015/1973, restando respeitado o princípio da prioridade registral em tais casos."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.015/1973, arts. 182, 183, 186 e 205; CPC/2015, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível n. 1.0393.07.018572-2/001, Rel. Des. Belizário de Lacerda, j. 27.09.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000984-70.2023.8.11.0036
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Bloqueio de Matrícula, Nulidade, Registro de Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MGB INCORPORACOES E COMERCIO LTDA - CNPJ: 48.961.331/0001-14 (APELANTE), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), NILVA MARTINS CUNHA - CPF: 571.844.371-87 (APELADO), FERNANDA DAUBER FERREIRA DA SILVA - CPF: 040.134.351-01 (ADVOGADO), ISAIAS CAMPOS FILHO - CPF: 109.818.881-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa:

DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. CANCELAMENTO AUTOMÁTICO DA PRENOTAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta pela empresa MGB Incorporações e Comércio Ltda. contra sentença que julgou improcedente a Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário, proposta em razão de alegada violação ao princípio da prioridade registral, em virtude de registro de título de terceiro sem observância da prenotação anterior da Apelante.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em verificar: (i) se houve o cancelamento automático da prenotação n. 8.537 por inobservância do prazo legal de 20 dias úteis para cumprimento de exigências registrais; e (ii) se o princípio da prioridade foi desrespeitado pelo registro do título em nome de terceiro.

III. Razões de decidir

3. O art. 205, da Lei n. 6.015/1973, prevê que a prenotação se extingue automaticamente se o título não for registrado em 20 dias úteis por omissão do interessado.

4. No caso, a Apelante cumpriu parcialmente as exigências da Nota Devolutiva n. 78/2023 dentro do prazo, mas deixou de apresentar documentos indispensáveis ao registro, caracterizando preclusão consumativa e, consequentemente, o cancelamento automático da prenotação.

5. O registro do título em favor de terceiro foi realizado após o cancelamento da prenotação n. 8.537, respeitando o princípio da prioridade registral.

6. O descumprimento do prazo de 10 dias pela Oficial de Registro para emissão da nota devolutiva não impacta o prazo para cumprimento das exigências, que é contado da data de sua emissão.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"O cancelamento automático dos efeitos da prenotação ocorre quando as exigências registrais não são integralmente cumpridas no prazo de 20 dias úteis, nos termos do art. 205 da Lei n. 6.015/1973, restando respeitado o princípio da prioridade registral em tais casos."

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 6.015/1973, arts. 182, 183, 186 e 205; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG, Apelação Cível n. 1.0393.07.018572-2/001, Rel. Des. Belizário de Lacerda, j. 27.09.2016.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica MGB Incorporações e Comércio Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Guiratinga, que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário, por ela proposta, julgou improcedente o pedido inicial (id. 229448171, págs. 01/05).

A Recorrente, inicialmente, postula o parcelamento do preparo recursal, sustentando impossibilidade de pagamento, em vista do valor da causa.

Alega a Apelante que a Lei de Registros Públicos estabelece que os efeitos da prenotação cessarão automaticamente se o título não for registrado, no prazo de 20 (vinte) dias uteis, por omissão da parte interessada em atender às exigências legais.

Argumenta que, em vista de ter protocolado o pedido de registro da Escritura Pública de Compra e Venda, no dia 15/09/2023, tinha até o dia 09/11/2023 para registro do título.

Sustenta que, após expedição da Nota Devolutiva n. 78/2023, pela Recorrida, atendeu uma das exigências, em 31/10/2023, e as demais em 06/11/2023. Logo, o protocolo ocorreu dentro do prazo previsto em lei.

Assevera que a Apelada desrespeitou o prazo de 10 (dez) dias para realizar o registro do título ou emitir a nota devolutiva, o que implica a dilação do prazo para cumprimento das exigências.

Por fim, postula a reforma da sentença recorrida.

A parte Recorrida não apresentou as contrarrazões ao Apelo.

Determinei a intimação da Recorrente para comprovar a sua hipossuficiência financeira (id. 232822682, págs. 01/02).

A Apelante comparece aos autos, informando que o valor do preparo recursal é de R$ 9.000,00 (nove mil reais) e que sequer teve movimentação financeira (id. 233200153, pág. 01).

A Secretaria da Comarca de Guiratinga/MT informa a parte Recorrente deixou de efetuar o pagamento das parcelas, referentes às custas processuais (id. 234153164, págs. 01/02).

Ordenei a intimação da Recorrente para apresentar manifestação (id. 233327664, pág. 01).

A Recorrente informa que sua situação financeira é delicada, mas que efetuou o pagamento de outra parcela das custas processuais (id. 239985160, págs. 01/02).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se

de Recurso de Apelação Cível,
interposto pela pessoa jurídica MGB Incorporações e Comércio Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Guiratinga, que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário, por ela proposta, julgou improcedente o pedido inicial
.

Consta dos autos que a empresa
jurídica MGB Incorporações e Comércio Ltda.
propôs a Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário, contra Nilva Martins Cunha, alegando que adquiriu de Júlio Matias, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, o imóvel rural, matrícula n. 11.266 e que, no dia 15/09/2023, protocolou o pedido de registro da compra e venda, junto ao Cartório do Registro Imobiliário de Guiratinga/MT.

Salientou, na inicial, que a Requerida, Oficial de Registro do referido Cartório, no dia 06/10/2023, expediu a Nota Devolutiva n. 78/2023, para cumprimento de algumas providencias, ficando “adiado” o registro.

Afirmou que partes das providências foram atendidas, no dia
31/10/2023,
e as outras,
em 06/11/2023, porém dentro do prazo de 20 (vinte) dias úteis, previstos em lei.

Enfatizou que, no dia 31/10/2023, a Requerida procedeu ao registro de compra e venda de terceiro, realizada por meio de escritura pública em duplicidade, sem observar a prenotação por ela realizada.

Defendeu que o registro de ser anulado, porque não foi observado o Princípio da Prioridade, ou seja, que o seu protocolo é anterior e o atendimento das exigências ocorreu dentro do prazo legal estabelecido.

O Magistrado
a quo
prolatou sentença, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

CONDENO
a
PARTE AUTORA
, em virtude da sucumbência, ao pagamento das custas e despesas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios à base de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

(Sic).

Contra essa decisão, a pessoa jurídica MGB Incorporações e Comércio Ltda.
interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Inicialmente, cumpre analisar o pedido de parcelamento do preparo recursal.

Do Pedido de Parcelamento do Preparo Recursal

A Apelante afirma que não tem condições de arcar com o pagamento a vista do preparo recursal e, por isso, requer o seu parcelamento em 06 (seis) parcelas iguais e sucessivas.

O artigo 98, § 6
o
, do CPC, autoriza o Juiz a conceder à parte o direito de parcelar as despesas processuais. Veja-se:

Art. 98. (...).

§ 6o - Conforme o caso, o juiz poderá conceder direito ao parcelamento de despesas processuais que o beneficiário tiver de adiantar no curso do procedimento.

Analisando a argumentação esposada pela Recorrente e os documentos por ela trazidos, tenho que o pedido comporta acolhimento.

Ademais, o direito ao parcelamento evita qualquer alegação de violação ao direito
fundamental de acesso à Justiça, previsto no artigo 5
o
, inciso XXXV, da CRFB.

Nesse sentido, já se posicionou este Tribunal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – SITUAÇÃO FINANCEIRA DO REQUERENTE INCOMPATÍVEL COM O DEFERIMENTO DA BENESSE PARA TODOS AS CUSTAS E ATOS PROCESSUAIS – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE PERMITEM APENAS O DEFERIMENTO DO PARCELAMENTO DO PAGAMENTO DAS CUSTAS INICIAIS – CPC, ART. 98, § 6o – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Novo Código Processo Civil (CPC/2015) atento à realidade econômica nacional e à pluralidade de situações apreciadas pelo judiciário, concedeu maior autonomia ao magistrado ao implantar uma nova sistemática em relação ao benefício da gratuidade da justiça, ampliando o leque de possibilidades sobre o modo em que será concedida/efetivada esta benesse, admitindo-se, agora
, dentre outras modalidades
o parcelamento do valor das custas processuais que o beneficiário tiver que adiantar no curso do processo
; atendendo, assim, justamente, situações em que, à semelhança desse caso, embora a parte não preencha perfeitamente os requisitos necessários para gozar integralmente da assistência judiciária, necessita de facilidades para o recolhimento das custas e despesas processuais. (TJ/MT, RAI no 148946/2016, Primeira Câmara Cível, relator Des. João Ferreira Filho, data de julgamento 04/04/2017). (Negritei).

Nessa esteira, em razão de a Agravante não se enquadrar exatamente no perfil de quem efetivamente necessita da concessão integral da justiça gratuita, para a isenção total das custas e despesas do processo, o parcelamento é a medida que melhor se adapta ao caso.

Por tais considerações,
defiro
o pedido de parcelamento do preparo recursal em 06 (seis) parcelas iguais e sucessivas.

Do Mérito

A controvérsia recursal reside em verificar se, no caso, houve, ou não, o cancelamento automático da prenotação do registro do título de compra e venda, requerida pela Recorrente.

S
abe-se que a Lei n. 6.015/1973 que dispõe sobre os registros públicos estabelece que o protocolo de títulos recebe número de ordem e a data de sua prenotação, conferindo prioridade e preferência dos direitos reais.

Os artigos 182, 183 e 186, todos da referida legislação, assim dispõem:

Art. 182 - Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.

Art. 183 - Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.

Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.

Os dispositivos legais transcritos não deixam dúvidas de que os títulos apresentados para registro são recepcionados e recebem uma numeração cronológica após o protocolo, ou seja, é prenotado, assegurando, assim, a prioridade do título e a preferência dos direitos reais.

Nota-se que
a
Lei de Registros Públicos
preconiza o princípio da precedência ou prioridade do registro. Logo, concorrendo títulos aquisitivos, aquele que primeiro promover a averbação sagrar-se-á como o adquirente registrário.

Nesse sentido, perfilho o seguinte aresto:

Apelação Cível. Ação Demarcatória. Confusão de Limites nos Títulos Dominiais. Sobreposição dos Imóveis. Duplicidade de Registro de Imóvel. Prevalência do mais antigo. Cabimento da Medida. Recurso Provido. O Diploma Adjetivo Civil ao disciplinar o procedimento especial de demarcação de terras particulares dispõe que a referida ação será cabível nas hipóteses em que for necessária a fixação de limites entre prédios contíguos ou o seu reavivamento quando já destruídos.
Havendo vários registros imobiliários sobre a mesma área deve prevalecer o mais antigo em obediência ao princípio da prioridade que norteia a atividade do registro de imóveis"
. (TJMG - 7a Câmara Cível -
Apelação Cível no 1.0393.07.018572-2/001
- Relator: Des. Belizário de Lacerda - Data Julgamento: 27/09/2016). (Destaquei).

Entrementes, os
efeitos da prenotação – como a prioridade e preferência dos direitos reais – cessam automaticamente, nos termos do artigo 205, da Lei n. 6.015/1973, no prazo de 20 (vinte) dias da data do protocolo, se o título não for registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais. Veja-se:

Art. 205. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

Vê-se que o cancelamento da prenotação é efeito automático do decurso do prazo, quando não cumpridas as exigências registrais.

No caso vertente, observo que a empresa Apelante, em 31/08/2023, adquiriu de Júlio Matias, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada no Serviço Notarial de Inajá/PR, o imóvel rural, situado no Município de Guiratinga/MT, com área de 723ha (setecentos e vinte e três hectares), matrícula n. 11.266, do Cartório Imobiliário da referida cidade (id. 229447669, págs. 01/04).

No dia
15/09/2023
, a Adquirente, ora Recorrente, protocolou, junto ao 1
o
Serviço de Registro Geral de Imóveis, Títulos e Documentos e Pessoa Jurídica do Município de Guiratinga/MT, o pedido de registro/averbação da mencionada Escritura Pública, recebendo o n. 8.537 (id. 229447670, pág. 01).

No dia
06/10/2023
, o Cartório emitiu a Nota de Devolução n. 78/2023, ficando o registro do título adiado, pelos seguintes motivos:

·

Falta retificar os limites constantes da escritura acima, não confere com os limites constantes da matrícula;

·

Falta apresentar a Certidão Negativa de Débito da SEFAZ/MT, em nome do proprietário do imóvel;

·

Falta apresentar o ITBI recolhido (id. 229447672, pág. 01).

Ocorre que a empresa Apelante, no dia
31/10/2023
, apresentou requerimento junto ao referido Cartório – protocolo n. 8.679 – sanando apenas a primeira irregularidade, ou seja, apresentou apenas a Escritura Pública de re-ratificação, deixando, contudo, de apresentar os demais documentos exigidos pela Oficial de Registro, ora Apelada.

Nessa quadra, é certo que a parte Autora/Recorrente deixou de cumprir as exigências requisitadas pela Registradora, decaindo da preferência registral.

Frise-se que, embora a Recorrente tivesse até o dia 09/11/2023 para apresentar a documentação exigida, optou por apresentar, no dia 31/10/2023, parte dos documentos, ocorrendo de consequência, a preclusão consumativa.

Com efeito, se a Recorrente não apresentou toda a documentação exigida na Nota Devolutiva n. 78/2023, não há dúvidas de que, nesta data, houve o cancelamento automático dos efeitos da prenotação.

Nessa toada, não restam dúvidas de que
a Recorrida observou o direito de prioridade da parte Recorrente, porque somente procedeu ao registro do título em nome de Fábio João Segabinazzi (prenotação n. 8.610) depois do cancelamento automático da prenotação n. 8.537.

Enfatizo que o fato de a Apelada ter desrespeitado o
prazo de 10 (dez) dias para realizar o registro do título ou emitir a nota devolutiva é irrelevante no caso, porque o prazo da Apelante, com vistas a atender as determinações da Nota Devolutiva n. 78/2023, teve início na data de sua emissão e não do protocolo do pedido de registro.

Por tais considerações, o não provimento do Apelo é medida que se impõe.

Com relação aos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono da parte Recorrida, devem ser majorados em 2% (dois por cento).

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica MGB Incorporações e Comércio Ltda., mantendo inalterada a sentença recorrida.

Majoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 12% (doze por cento) sobre o valor da atualizado da causa, em favor do patrono da Recorrida, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2024