Tribunal: TJMT
Processo: 1035738-57.2022.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-06
Data de publicação: 2024-03-11

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.
É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035738-57.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELANTE), ROBSON WESLEY NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 024.654.301-90 (ADVOGADO), MARCONE MESQUITA LIMA - CPF: 054.441.401-28 (APELADO), RITA DE CASSIA BUENO DO NASCIMENTO - CPF: 043.533.501-45 (ADVOGADO), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial.
(TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S. A., visando modificar a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização por Danos Materiais e Morais no 1035738-57.2022.8.11.0041, ajuizada por MARCONE MESQUITA LIMA, julgou procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar rescindindo o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; (ii) determinar a restituição integral dos valores pagos pela parte Autora R$4.676,18 (quatro mil, seiscentos e setenta e seis reais e dezoito centavos), sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual; (iii) condenar a parte Requerida a indenizar a parte Autora ao pagamento da cláusula penal moratória, perfazendo o montante de R$1.169,05 (um mil, cento e sessenta e nove reais e cinco centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do presente
decisum
; (iv) condenar a parte Requerida ao pagamento no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), pelos danos morais, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do arbitramento; e (v) condenar, ainda, a parte Requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Nas razões do recurso, em síntese, a recorrente sustenta que não há descumprimento do contrato ou atraso na entrega da obra, o que não configura caracterização da responsabilidade civil na resolução do contrato, visto que não houve culpa ou ato ilícito ou violação do
pacta sunt servanda
.

Assevera que diante da pretensão da parte recorrida em dissolver o contrato firmado livremente, se deve aplicar a multa contratual em seu desfavor, haja vista que não houve e não está caracterizada a culpa da construtora pela rescisão, e por fim, inexistência de danos morais e materiais indenizáveis.

Por fim, pede o provimento do recurso para julgar totalmente improcedência da ação.

As contrarrazões foram apresentadas, no id. 196215660, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A controvérsia recursal transita pela análise do contrato de compra e venda entre as partes, do seu desfazimento e devolução dos valores pagos e de eventuais danos morais correlatos ao negócio jurídico, mediante atraso realização das obras.

Ressai da inicial que foi firmado entre as partes Contrato de Compra e Venda (Id. 95323040), com a conclusão da obra, entrega das chaves e imissão do comprador na posse ocorreria no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, após a assinatura do termo, que se deu em 16.08.2021, no entanto, a obra não foi concluída.

Para o caso, caberia à parte demandada/recorrente comprovar que o empreendimento imobiliário havia iniciado as obras com devido cumprimento do cronograma e todos os requisitos necessários para a efetiva construção e legalização, cujo ônus lhe cabia, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC.

É cediço que no Código Civil a liberdade de contratar é exercida em razão e nos limites da função social do contrato, e primando pelos princípios da probidade e boa-fé.
In casu
, como bem esclarecido na sentença, o que se vê nos autos foi que na execução do contrato a parte recorrente não agiu com a necessária boa-fé objetiva, dando ensejo ao ajuizamento da presente ação.

Ademais, em suas razões recursais, a requerida apelante não faz qualquer menção quanto ao injustificado e comprovado atraso na entrega na obra, na realidade, sequer combatem propriamente essa questão, limitando-se apenas a reafirmar que foi o comprador que deu causa ao pedido de rescisão.

Assim, comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Portanto, suficientemente comprovada a situação de inadimplência por parte da construtora/incorporadora, devem as partes retornar ao “
status quo ante
”.

No que tange à cláusula penal moratória, se constata que esta constitui um pacto secundário acessório, por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), que pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo, recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória, que possui natureza reparatória.

Na hipótese, o pacto de (Id. 95323040), prevê na Cláusula XI, que trata da mora e do inadimplemento, uma multa de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos deste contrato, portanto, esta deve ser mantida e revertida em favor da parte autora, porque livremente pactuada.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL – RECONHECIMENTO DA AUSÊNCIA DE CULPA DO DEVEDOR NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – APLICAÇÃO DO ART. 408 DO CC – RECURSO NÃO PROVIDO. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora (art. 408 do CC).”
(TJ-MT 00075012320148110037 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

Em relação ao dano moral, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel.

Este tipo de atraso não pode ser considerado comum e justifica não se tratar de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Logo, o ressarcimento pelo dano moral decorrente de ato ilícito é uma forma de compensar o mal causado e não deve ser usado como fonte de enriquecimento ou abusos.

Deve-se, então, considerar o valor a ser fixado a dupla finalidade do instituto, cujos objetivos são: por um lado, a punição do ofensor, como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

Assim, considerados os critérios de razoabilidade e de proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), conforme fixado na sentença.

Sob esta perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação”
(N.U 1004368-51.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/05/2022, publicado no DJE 16/05/2022)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2024