Tribunal: TJMT
Processo: 1016520-68.2019.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-27
Data de publicação: 2024-09-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Não cumpre conhecer em sede recursal de matérias próprias de defesa, a teor dos artigos 336 e 373, II, do CPC, que não foram expostas em momento oportuno para análise do juízo de primeiro grau, caracterizando inovação recursal, obstando a apreciação desta parte do apelo.
2. A existência de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, com cláusulas embasadas na Lei no 9.514/1997, não afasta a aplicabilidade do CDC nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.
3. No caso em questão, a demanda versou sobre o inadimplemento contratual das apelantes (construtora e incorporadora). Portanto, a análise da controvérsia à luz do Código de Defesa do Consumidor é adequada, dado o ajuste entre pessoa física e jurídica (consumidor e fornecedor).
4. Como prescrito pela Súmula n. 543 do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo CDC deve resultar na imediata devolução das parcelas pagas pelo comprador, que se dará de forma integral se a culpa for exclusiva da vendedora/construtora, ou parcial se o comprador for responsável pelo desfazimento.
5. Assim, comprovada a culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, é acertada a determinação de imediata devolução do montante já adimplido, incluindo a comissão de corretagem, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, sem qualquer direito de retenção de valores.
6. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.
7. Evidenciada a frustração das expectativas do promitente comprador, ultrapassado pela vendedora o prazo de tolerância concedido, tornando evidente o dever de indenizar, máxime se arbitrado com razoabilidade.
8. Recurso conhecido em parte e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016520-68.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCELO FALCAO IMBELLONI - CPF: 808.818.151-87 (APELADO), MARCELO THOME DA CRUZ - CPF: 431.422.730-34 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
RESCISÃO CONTRATUAL –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO

– INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS N
ÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA -
INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS
– IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR -
NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- RECURSO
PARCIALMENTE
CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Não cumpre conhecer em sede recursal de matérias próprias de defesa,
a teor dos artigos 336 e 373, II, do CPC
, que não foram expostas em momento oportuno para análise do juízo de primeiro grau, caracterizando
inovação recursal, obstando a apreciação desta parte do apelo.

2. A
existência
de
pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia
, com
cláusulas
embasadas na Lei no 9.514/1997
,
não afasta a aplicabilidade
do CDC
nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.

3.
No caso em questão, a demanda versou sobre o inadimplemento contratual das apelantes
(construtora e incorporadora).
Portanto, a análise da controvérsia à luz do Código de Defesa do Consumidor é adequada, dado o ajuste entre pessoa física e jurídica (consumidor e fornecedor).

4. C
omo prescrito pela Súmula n. 543 do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo
CDC
deve resultar na imediata devolução das parcelas pagas pelo comprador, que se dará de forma integral se a culpa for exclusiva da vendedora/construtora, ou parcial se o comprador for responsável pelo desfazimento.

5. Assim,
comprovada a culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, é acertada a determinação de imediata devolução do montante já adimplido
,
incluindo a comissão de corretagem, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, sem qualquer direito de retenção
de valores
.

6.
O pagamento
dos débitos relativos ao
IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI
,
pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel,
e, não tendo o promitente
comprador sequer entr
ou

na posse do imóvel,
torna-se
incabível que
aquele
arque com os custos decorrentes.

7. Evidenciada a
frustração das expectativas do promitente comprador,
ultrapassado pela
vendedora o prazo de tolerância concedido, tornand
o evidente o dever de indenizar, máxime se arbitrado com razoabilidade.

8. Recurso
conhecido em parte e
desprovido.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA., contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Várzea Grande que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada por MARCELO FALCÃO IMBELLONI, julgou procedente a demanda, decretando a rescisão do contrato e condenando as apelantes à devolução integral dos valores pagos, no montante de R$ 45.925,12, e ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais.

Em suas razões, as rés/apelantes alegam que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do apelado, que teria atrasado os pagamentos das parcelas do contrato, caracterizando seu inadimplemento. Além disso, sustentam que não subsiste mais a alegação de atraso nas obras, juntando imagens do empreendimento que, segundo alegam, estaria finalizado.

As apelantes também alegam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato em questão, que se rege pela Lei no 9.514/97, uma norma especial que, segundo elas, afasta a aplicação da lei consumerista. Argumentam que não há direito à restituição imediata dos valores pagos, sendo necessária a constituição em mora do devedor e o posterior leilão extrajudicial do imóvel objeto da avença.

Por fim, caso a procedência da demanda seja mantida, solicitam que sejam descontados da restituição os valores referentes a despesas de
IPTU, taxas condominiais, tarifas de consumo, emolumentos e ITBI,
custos que deveriam ser arcados pelo apelado desde a imissão na posse. Além disso, pedem que os juros de mora incidam somente após o trânsito em julgado.

Em sede de contrarrazões, o apelado argumenta que está evidenciado o atraso das obras e o descumprimento contratual por parte das apelantes, pugnando pela manutenção integral da sentença proferida.

Sem intervenção do

órgão ministerial.

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Em síntese, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada em 01/11/2019 por Marcelo Falcão
Imbelloni
, alegando que firmou com a demandada/apelante um instrumento particular de compromisso de venda e
compra de lote urbano no
“Condomínio Urbanístico
Verana
Várzea Grande I”
. No entanto, a demandada não cumpriu a
sua
obrigação.

No pleito autoral, alegou o demandante que a entrega das obras deveria ocorrer no mês de setembro de 2018, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias, ou seja, o termo final seria março de 2019.

Concluída a
instrução probatória
, o juízo de primeiro grau
julgou a demanda parcialmente procedente,
conforme
e
xcerto do julgado
(Id.
217187990
):

“Vistos (
...)

Em
que pese a relevância dos argumentos expendidos pelas requeridas, por certo que, não demonstraram ter concluído todas as obras de infraestrutura previstas no contrato, de forma a possibilitar a entrega dos imóveis comercializados aptos a realizar as construções de residências.

Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias), encerrando em março de 2019 (id. 25686563 - Pág. 9).

(...)
Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que também ficou evidenciado pelas fotos juntadas nos autos, indicando a não instalação da rede elétrica, nem a finalização da área de lazer, as quais não foram impugnadas pelas requeridas.

Cumpre anotar que, que o alvará juntado no corpo da contestação (id. 31524762- Pág. 11), para supostamente comprovar que o empreendimento foi entregue, foi expedido pelo Munícipio de Cuiabá e refere-se a escritório comercial na Av. Juliano da Costa Marques, 615, Jd. Aclimação, em Cuiabá, endereço diverso do empreendimento em questão, de modo que citado documento não é hábil a comprovar a entrega do empreendimento no prazo convencionado.

Ressalta-se que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à requerida provar os fatos alegados e a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual a requerida não se desincumbiu.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente
à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
(...)
Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer
importância. (...)

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para a parte autora buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual
(
...)
Ante
o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 08 – Quadra 20 – do “Condomínio Urbanístico
Verana
Várzea Grande I”;

b) CONDENAR as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 45.925,12 (quarenta e cinco mil e novecentos e vinte e cinco reais e doze centavos), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, observada a planilha constante no id. 25685178;

d) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$3.000,00 (três mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ
);
(...)”

Da análise da matéria impugnada neste apelo, não assiste razão às apelantes.
Explico.

Inicialmente, o apelante sustenta que não há prazo estipulado no instrumento pactuado para a entrega das obras, defendendo que
elas

foram 100% (cem por cento) concluídas e asseverando que a alegação de
seu
atraso não subsiste mais, juntando à medida recursal inúmeros registros fotográficos do
Condomínio Urbanístico
Verana
Várzea Grande I
.

Não obstante
, consta expressamente no instrumento firmado, especificamente no
Capítulo I – DO CONDOMÍNIO
,
item 1.6
, que
“(...) a VENDEDORA se compromete a concluir o empreendimento, bem como as obras mencionadas nos itens 7.1 e 7.2, em setembro de 2018, resguardando a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término deste prazo (...)”
, ou seja, está mais do que evidenciado o prazo estipulado e, consequentemente, o descumprimento da obrigação pela promitente vendedora.

Outrossim
, observa-se que as razões de reforma agora ventiladas pelas apelantes, assim como as imagens do empreendimento apresentadas, sequer foram levadas ao conhecimento do juízo
a quo
em sede de contestação, momento em que, a teor dos artigos 336 e 373, II, do CPC, incumbia ao réu expor sua matéria de defesa, apresentando
a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
. Logo, é irrefutável a inovação recursal, obstando a apreciação desta parte do apelo.

A propósito:

“(...)
O momento certo para alegação de toda matéria de defesa, é o da apresentação da contestação (art. 336 CPC). É vedada a apreciação, em sede recursal, de matéria não deduzida em primeira instância.

Matéria que foi alegada nas razões recursais,
mais
não foi na contestação, não pode ser objeto de apreciação pelo Tribunal,
sob pena
de ofensa ao instituto da preclusão.
” (TJ-MT 10064326520198110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento:
19/07/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022) (
g.n
).

Por outro lado, no que tange à alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, estando parte de suas cláusulas embasadas na Lei no 9.514/1997, entendo que não assiste razão ao apelante.

Isso porque a existência das cláusulas não afasta a aplicabilidade da lei consumerista nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.

Destaca-se que a Lei no 9.514/1997 aplica-se tanto ao cumprimento integral do contrato quanto ao inadimplemento das parcelas pelo adquirente, hipóteses em que se deve proceder com a constituição em mora do devedor e, posteriormente, com o leilão extrajudicial do imóvel.

No caso em questão, a demanda versou sobre o inadimplemento contratual das apelantes (construtora e incorporadora), que não cumpriram o prazo de entrega do imóvel estipulado no contrato de promessa de compra e venda, e não sobre a alienação fiduciária, que é um contrato acessório. Portanto, a análise da controvérsia à luz do Código de Defesa do Consumidor é adequada, dado o ajuste entre pessoa física e jurídica (consumidor e
fornecedor
).

Nessa esteira, cito julgados tanto
deste
Eg
. Sodalício,
quanto dos
tribunais pátrios:

“(...)
1 - O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou
incorporadora),
ainda que gravado com alienação fiduciária
em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514 /97,
submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor
,
quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora
. 2- O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária,
em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas
, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.

(...)” (
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)
.

“(...)
4
. Em regra, havendo
a inadimplência do devedor, aplica-se o disposto na Lei n. 9514 /97
, para fins de consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, nos termos dos artigos 26 e
27.

Contudo, se o pedido de rescisão contratual formulada pelo comprador estiver fundado na inadimplência da incorporadora
, não se aplicam os artigos 26 e 27 da lei especial,
mas, sim,

o Código de Defesa do
Consumidor,
assegurando à autora/apelante a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos
. Precedentes. 5. Aplica-se o enunciado de Súmula n.543 do Superior Tribunal de Justiça,
verbis
: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
(...)” (
TJ-CE - AC: 00550875820178060112 Juazeiro do Norte, Relator: FRANCISCO MAURO FERREIRA
LIBERATO, Data de Julgamento: 31/08/2022, 1a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2022) (
g.n
).

“(...)
1
. Nos termos da pacífica jurisprudência do STJ, há relação de consumo entre a construtora, que se obriga à venda de imóvel mediante financiamento, e o promitente comprador, pessoa física, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor. 2.
A aplicação
do procedimento previsto na
Lei no. 9.514/97 está ligada à hipótese de
inadimplência do adquirente
, possibilitando a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário que, depois de constituir o devedor em mora, levará o bem a leilão extrajudicial. 3. Nos termos da orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça, os contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis submetem-se à Lei 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC.
A norma especial, todavia, cede espaço ao CDC na hipótese de ficar caracterizado o
inadimplemento contratual por parte do construtor
. 4. Além do mais, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato que lhe serve de título, obrigação essa que compete ao credor, uma vez que é seu interesse formalizar a garantia real do financiamento.
”
(TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.018174-9/001, Relator (a): Des.(a) Cabral da
Silva,
10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/05/2019, publicação da sumula em 31/05/2019)
(
g.n
).

Somada à demonstrada inadimplência das apelantes, é importante consignar que não há provas nos autos de que o referido contrato foi objeto de registro imobiliário prescrito no art. 23 da Lei no 9.514/97, ato que, apesar dos argumentos das recorrentes, é necessário para a criação do direito real.

Assim, sendo incontroversa a natureza de consumo da relação jurídica existente, é manifesta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à espécie dos autos.

Dito isto, o “instrumento particular de promessa de venda e compra” firmado entre Orleans Empreendimentos LTDA e Marcelo Falcão
Imbelloni
estipulou, em seu
Capítulo I
,
que
a conclusão do empreendimento
se daria
em setembro de 2018, com a prorrogação deste prazo por até 180 (cento e oitenta) dias.

Deflui dos autos que a
ação foi ajuizada em 01/11/2019, visando
a
rescisão contratual devido à inadimplência da contratada. As rés apresentaram contestação em 24/04/2020, sem prova inequívoca de que o empreendimento foi entregue no prazo acordado. O autor, apelado, refutou a contestação com imagens que mostravam as obras ainda em andamento. Assim, apenas nas razões deste apelo as rés apresentaram imagens para comprovar a entrega do objeto contratado, após mais de cinco anos do prazo estipulado no contrato.

Nesse sentido, como prescrito pela Súmula n. 543 do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor deve resultar na imediata devolução das parcelas pagas pelo comprador, que se dará de forma integral se a culpa for exclusiva da vendedora/construtora, ou parcial se o comprador for responsável pelo desfazimento.

In
casu
,
comprovada a culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, é acertada a determinação de imediata devolução do montante já adimplido, no valor de R$ 45.925,12 (quarenta e cinco mil, novecentos e vinte e cinco reais e doze centavos), incluindo a comissão de corretagem, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela,
sem qualquer direito de retenção.

Nesse sentido:

“(...)
Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Em se tratando de rescisão contratual motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor
, o termo inicial dos
juros moratórios
será f
ixado na data da citação válida.
”
(TJ-MT 10144482520188110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2022)
(
g.n
).

“(...)
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
,
integralmente
,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor
/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos.
(...)
” (TJ-MT 10072036020188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 14/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2022) (
g.n
).

No tocando ao pleito de decote dos
débitos de IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI
,
entendo que a pretensão das apelantes também não prospera.

O pagamento desses débitos pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu na hipótese dos autos, uma
vez que o promitente comprador sequer entrou
em sua
posse, tornando-se, portanto, incabível que arque com os custos decorrentes.

Sobre o tema, cito entendimento consolidado pelo c. Superior Tribunal de Justiça:

“(...)
5
. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 6. Agravo interno desprovido.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1958836 MS 2021/0252633-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/03/2022)
(
g.n
).

Na mesma linha de acepção, é o entendimento assente nesta Corte Estadual:

“(...)
Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU, se não houve a efetiva u
tilização do
bem. -
”
(TJ-MT 10042481020178110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 10/08/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/08/2022)

“(...)
4
. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem.(...)”
(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022).

Por fim, em relação ao pedido para exclusão da responsabilidade pelo pagamento de danos morais, constato que houve frustração das expectativas do promitente comprador, com a vendedora ultrapassando até mesmo o prazo de tolerância concedido, tornando evidente o dever de indenizar.

Aliás, cite-se:

“(...) Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
Arbitrado com razoabilidade
, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano
moral. (...)
” (TJ-MT 10043685120208110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/
2022) (
g.n
).

Com
tais considerações,
CONHEÇO PARCIALMENTE
o presente recurso de apelação e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo manejado, mantendo
inalterada
a sentença objurgada.

M
ajoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É c
omo voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2024