Tribunal: TJMT
Processo: 1001921-51.2020.8.11.0015
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-17
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR PAGO, E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786/2018. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame:
Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, condenando a Loteadora Assaí à devolução de 80% dos valores pagos pelos promitentes compradores, à indenização por benfeitorias realizadas e à isenção de taxa de fruição. Determinou-se ainda a responsabilidade dos autores pelo pagamento de débitos tributários até a rescisão.
II. Questão em discussão:
2. Há quatro questões em discussão: (i) se a tese de ausência de registro do loteamento, alegada após a prolação da sentença, configura causa de nulidade do contrato, implicando a devolução integral das parcelas pagas; (ii) se podem ser revistas cláusulas do contrato de promessa de compra e venda consideradas abusivas; (iii) se é aplicável a taxa de fruição e se os juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas devem ter como termo inicial a data do trânsito em julgado da decisão; (iv) se os promitentes compradores, por terem dado causa à rescisão contratual, devem arcar com o ônus sucumbencial.
III. Razões de decidir:
3. Para além de não se admitir novo pedido após a prolação da sentença, sob pena de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a ausência de registro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei no 6.766/79.
4. Em que pese à existência de cláusula contratual permitindo a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em caso de rescisão por culpa do adquirente, é certo que tal cláusula se mostra abusiva por trazer uma penalidade demasiada ao consumidor.
5. A Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
6. A taxa de fruição prevista no art. 67-A da Lei no 13.786/2018 não se aplica ao caso, por ter sido o contrato celebrado anteriormente à sua vigência, em observância ao princípio do ato jurídico perfeito (art. 6o da LINDB).
7. Quanto aos juros de mora, deve-se observar o entendimento consolidado no Tema Repetitivo 1002/STJ, incidindo a partir do trânsito em julgado, dada a ausência de mora do promitente vendedor.
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso interposto por Luzia Martins da Silva Moreira e João Moreira desprovido. Recurso interposto pela Loteadora Assaí S/S Ltda. parcialmente provido, para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.
Tese de julgamento:
"1. Para além de não se admitir novo pedido após a prolação da sentença, sob pena de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a ausência de registro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei no 6.766/79.
2. É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em caso de rescisão por culpa do adquirente, devendo a retenção de valores pagos incidir sobre o valor pago.
3. A taxa de fruição não se aplica a contratos celebrados antes da Lei no 13.786/2018 se não houver cláusula expressa nesse sentido.
4. Os juros de mora incidentes sobre valores restituíveis começam a fluir a partir do trânsito em julgado da decisão."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; CDC, art. 51, IV; CC/2002, art. 408; Lei no 6.766/79, arts. 34 e 38; Súmula 543/STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/6/2017; STJ, Tema Repetitivo 1002; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001921-51.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA - CPF: 514.583.731-34 (APELANTE), LUIZ PINHEIRO - CPF: 093.543.950-15 (ADVOGADO), JOAO MOREIRA - CPF: 241.296.741-53 (APELANTE), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), JOAO MOREIRA - CPF: 241.296.741-53 (APELADO), LUIZ PINHEIRO - CPF: 093.543.950-15 (ADVOGADO), LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA - CPF: 514.583.731-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR PAGO, E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL.
INAPLICABILIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO.
AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI
N.o
13.786/20
18.
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame
:

Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, condenando a Loteadora Assaí à devolução de 80% dos valores pagos pelos promitentes compradores, à indenização por benfeitorias realizadas e à isenção de taxa de fruição. Determinou-
se
ainda a responsabilidade dos autores pelo pagamento de débitos tributários até a rescisão.

II. Questão em discussão
:

2. Há
quatro
questões em discussão:

(
i) se a
tese de
aus
ência de registro do loteamento, alegada após a prolação da sentença,
configura causa de nulidade do contrato, implicando a devolução integral das parcelas pagas;

(
ii
)
se podem ser revistas cláusulas do contrato de promessa de compra e venda consideradas abusivas;

(
iii
)
se é aplicável a taxa de fruição e se os juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas devem ter como termo inicial a data do
trânsito em julgado da decisão; (
iv
) se os promitentes compradores, por terem dado causa à rescisão contratual, devem arcar com o ônus sucumbencial.

III. Razões de decidir
:

3.
Para além de
não se
admitir novo pedido após a prolação da sentença,
sob pena
de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, confo
rme preceitua o art. 329 do CPC, a
ausência de re
gistro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato
, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei no 6.766/79.

4.
E
m que pese à ex
istência de cláusula contratual
permitindo a retenção do percentual de 20%
(vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel
em caso de rescisão por culpa do adquirente, é certo que tal cláusula se mostra abusiva por trazer uma penalidade demasiada ao consumidor.

5
.
A
Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

6
. A taxa de fruição prevista no art. 67-A da Lei no 13.786/2018 não se aplica ao caso, por
ter sido o contrato celebrado
anterior
mente
à sua vigência, em observância ao princípio do ato jurídico perfeito (art. 6o da LINDB).

7
. Quanto aos juros de mora, deve-se observar o entendimento consolidado no Tema Repetitivo 1002/STJ, incidindo a partir do trânsito em
julgado, dada
a ausência de mora do promitente vendedor.

IV. Dispositivo e tese
:

7. Recurso interposto por Luzia Martins da Silva Moreira e João Moreira desprovido. Recurso interposto pela Loteadora Assaí S/S Ltda. parcialmente provido, para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgad
o.

Tese de julgamento:

"1.
Para além de
não se admitir novo pedido após a prolação da sentença,
sob pena
de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a
ausência de re
gistro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato
, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei no 6.766/79.

2.
É abusiva a
cláusula contratual
que prevê
a retenção do percentual de 20%
(vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel
em caso de rescisão por culpa do adquirente
, devendo a
retenção de valores pagos
incidir
sobre o valor pago
.

3. A taxa de fruição não se aplica a contratos celebrado
s antes da Lei no 13.786/2018 se não houver cláusula expressa nesse sentido.

4. Os juros de mora incidentes sobre valores restituíveis começam a fluir a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXVI;
CDC, art.
51, IV; CC/2002, art. 408; Lei no 6.766/79,
arts
. 34 e 38; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
REsp
1.740.911/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 20/6/2017; STJ, Tema Repetitivo 1002; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
s
de
A
pelação
C
ível
interposto
s
por

LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA, JOÃO MOREIRA e
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA.
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Sinop
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Parcelas
ajuizada
pelos primeiros Apelantes em desfavor do terceiro Apelante,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
determinar a resolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, retornando as partes ao
status quo ante

após a indenização
, pela Loteadora, das
benfeitorias (R$

3.819,09)
realizadas no terreno
,
bem como a restituição d
as quantias
pagas no importe de
20% (vinte por cento) dos valores a título de cláusula penal, em parcela única,
autorizando a compensação

do valor das benfeitorias com
os débitos dos
IPTUs
e demais débitos tributários incidentes sobre o imóvel.

Inicialmente, os Apelantes
LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA
e
JOÃO MOREIRA
sustentam que
,
ao realizarem buscas no cartório, descobriram que o lote que adquiriram não estava legalizado na época em que o contrato foi firmado, motivo pelo qual o contrato é absolutamente nulo por
“grosseira e criminosa fraude”.

Salientam
da necessidade de revisão d
a
s prestações fixadas pela
Loteadora
, visto que foram
formadas sobre contrato ilícito
. Ainda, afirmam que as prestações sofreram reajustes, tornando o contrato impossível de ser adimplido.

Realçam que,
embora
a
A
pelada tenha regularizado o seu loteamento
posteriormente
em virtude da troca da matrícula
,
o
caso é de rescisão do contrato
com
a
devolução de todos o
s valores recebidos, com juros e c
orreção monetária, além da fixação
de indenização por danos morais e pelas benfeitorias,
eis que os
Apelantes foram enganados.

Por sua vez, a
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
verbera que,
tendo
os autores d
ado causa à rescisão contratual através da informação expressa
de

não
possuírem condições de dar continuidade ao pagamento das parcelas, as cláusulas relativas à resolução do negócio devem incidir conforme expressa previsão contratual, dispostas na Cl
áusula Sexta, Parágrafo Segundo do Contrato, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda
.

Assevera que
deve haver retenção de valores a título de taxa de fruição do imóvel, eis que os Apelados edificaram sobre o lote, tendo o terreno permanecido indisponível para a Loteadora.

Requer a reforma da sentença no tocante a determinação de restituição dos valores acrescidos de juros de mora, sustentando que não houve mora da Apelante e, portanto, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da
r.
decisão.

Aduz que
como
o pedido de rescisão do contrato decorre da vontade única e exclusiva dos Apelad
os,
à

luz do
princípio da causalidade, o ônus de sucumbência deve ser invertido
para
recair exclusivamente sobre os compradores.

Os Apelados apresentaram contrarrazões aos recursos contrapostos (
IDs
245786220 e 245786222).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Parcelas

ajuizada por
LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA
e
JOÃO MOREIRA
em face de
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA.
,
objetivando
a
rescisão contratual d
a Promessa de Compra e Venda do seguinte imóvel urbano: Lote 09, quadra 18, com área de 300m
2
, situado
no Loteamento Jardim Portinari, celebrado em 31/07/2015.

Os autores afirma
m
que
o valor
do negócio foi de R$

96.000,00, porém,
em 14/08/2018
, em razão de dificuldades financeiras,
efetuaram o aditamento do contrato, no qual pactuara
m que o saldo devedor era de R$

1
15.553,52 e deveria ser pago em 108 parcelas mensais de R$ 1.069,94, vencendo-se a primeira em 10/09/2018.

Ressaltaram que edificaram
uma pequena casa e muros no terreno, cujo valor venal é de R$ 3.819,09
,
contudo
, alegando outras
dificuldades financeiras e doença, deixaram de pagar as parcelas vencid
as de 10/09/2019 a 10/12/2019 e,
ao receb
erem uma notificação judicial, dirigiram-se
até a requerida a fim de rescindir o contrato,
mas foram informados de que os valores pagos não seriam devolvidos.

Após a devida instrução processual, s
obreveio sentença ao ID
245786205
, em que o magistrado de origem
julgou parcialmente procedente a ação, mas
determinou a retenção de
2
0% do valor das prestações pagas
e a responsabilização pelo pagamento dos
IPTUs
e demais débitos tributários incidentes sobre o imóvel, até a rescisão contratual.

Ademais, condenou a Loteadora a indenizar os autores pelas benfeitorias realizadas no terreno e afastou o pagamento da taxa de fruição e a retenção dos encargos moratórios.

Eis a sentença nos pontos que
interessam
para o julgamento deste recurso:

“Verifica-se que, em 31/07/2015,

as partes firmaram um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel (id.29608148),por meio do qual os requerentes adquiriram o lote no 09, da quadra 18, localizado no Jardim Portinari Etapa II, em Sinop/MT, pelo valor de R$ 96.000,00, mediante o pagamento de uma entrada de R$ 700,00 e 140 parcelas mensais de R$ 680,71.

Em 14/08/2018 as partes celebraram um adendo no qual retificaram a taxa de juros incidente sobre as parcelas para 0,50% ao mês ou 6% ao ano e consolidaram o saldo devedor de R$ 115.553,52, que deveria ser pago em 108 parcelas mensais, vencendo-se a primeira em 10/09/2018.

Os requerentes pretendem a desistência do negócio, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão de problemas de ordem financeira. Pretendem, ainda, a restituição da totalidadeda quantia paga e a indenização pelas benfeitorias.

A resolução do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Isso porque, a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os requerentes são destinatários finais do produto oferecido pela requerida, qual
seja,
comercialização de lote urbano (artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor).

Ademais, em se tratando de contrato de adesão, as cláusulas contratuais são previamente estipuladas pela parte vendedora, o que implica em desvantagem ao consumidor, ensejando a aplicação das normas consumeristas.

Com efeito, de acordo com o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Destarte, se mostra impositiva a resolução contratual, com o consequente retorno das partes ao
status quo
ante
, o
que implica na reintegração da posse do imóvel à requerida e a restituição das parcelas pagas aos requerentes. Nesse sentido é a jurisprudência:

(...)

Ademais, o contrato em questão foi celebrado em31/07/2015, de modo que as alterações realizadas na Lei no 6.766/79 (Lei de
Parcelamento do Solo Urbano), pela Lei de Distrato (Lei no 13.786/2018 – publicada em 28/12/2018), não são aplicáveis ao caso em tela.A propósito:

(...
)

Com relação ao pedido de restituição dos valores, observam-se as seguintes disposições contratuais:

“CLÁUSULA SEXTA: (...) PARÁGRAFO SEGUNDO: Em caso de rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE, em razão do inadimplemento do COMPROMISSÁRIO, este perderá em favor da COMPROMITENTE a quantia paga a título de sinal e mais a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote, acrescido de juros remuneratórios de 0,75% a.m., mais juros moratórios de 1,0% a.m., sendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória (multa pela rescisão do contrato) e 10% (dez por cento) a título de indenização referente a cadastros e demais despesas administrativas, judiciais e extrajudiciais com notificação e honorários de advogado”.

“PARÁGRAFO TERCEIRO: Se a quantia paga pelo COMPROMISSÁRIO até a data em que se efetivar o desfazimento do negócio for inferior a 20% (vinte por cento) do preço do lote, a diferença apurada deverá ser paga até 30 (trinta) dias, sobre pena de ser cobrada judicialmente, com acréscimos legais”.

“PARÁGRAFO QUARTO: Se o COMPROMISSÁRIO
houver
pago
mais de 20% (vinte por cento) do preço, o saldo porventura apurado em seu favor lhe será restituído em tantas parcelas de valor igual a última parcela que tenha
pago
, quantas sejam necessárias a integralidade da devolução, vencendo-se a primeira delas 30 (trinta) dias após a data em que se der a rescisão. As parcelas correspondentes à devolução a que tenha direito
o COMPROMISSÁRIO serão
corrigidas nas mesmas condições e pelo mesmo indexador utilizado para corrigir as parcelas pagas”.

E cediço que a cláusula penal é lícita, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido.

Outrossim
, restou consolidado o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é
licito
ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. A propósito:

(...)

Assim, não obstante seja legitima a incidência de cláusula de retenção, a base de cálculo estabelecida pelo parágrafo segundo, da cláusula sexta, do contrato do id.29608148
é
abusiva, porquanto
estipulada sobre o preço do bem, devendo incidir sobre o valor pago pelo requerente.

No caso dos autos, considerando que o contrato prevê a cláusula penal (20% sobre o valor), é vedada a retenção do valor pago a título de arras, uma vez que o sinal ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento e deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido,
sob pena
de enriquecimento sem causa. Nesse sentido:

(...)

De outro lado, contrariamente ao disposto na cláusula sexta, parágrafo quarto do contrato, o valor deve ser restituído de imediato, conforme entendimento sumular no. 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer
a
imediata restituição

das parcelas pagas
pelo promitente comprador –integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.
(Grifei).

Com relação à cobrança da taxa de fruição do imóvel e retenção dos encargos moratórios, relativos às prestações pagas em atraso, depreende-se que o contrato não prevê a cobrança respectiva.

Ademais, o art. 32-A, I e III, da Lei no 6.766/79, que prevê a cobrança dos referidos encargos pelo loteador, é inaplicável ao caso dos autos, uma vez que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei no13.786/2018, que inseriu o dispositivo legal na Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Deste modo, não há que se falar na cobrança da taxa de fruição, de 0,75% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato ou na retenção dos encargos moratórios, relativos às prestações pagas em atraso.

Outrossim
, verifica-se que a requerida pugna pela condenação dos requerentes ao pagamento dos débitos dos
IPTUs
, taxas, contribuições e encargos incidentes sobre o imóvel. No ponto, conforme se depreende da cláusula oitava, do contrato,
“Todos os impostos, taxas, contribuições e demais tributos de qualquer origem ou natureza, federais, estaduais ou municipais, que recaem ou venham recair sobre o terreno e seus acessórios, ou sobre o presente contrato, ainda eu lançados em nome do COMPROMITENTE, serão pagos pontualmente pelo COMPROMISSÁRIO, ou seus herdeiros, às repartições competentes, a partir da data da aceitação da proposta de compra pela COMPROMITENTE”.

Neste ponto, verifico que rescisão contratual foi motivada pelos requerentes, em razão da sua incapacidade financeira de pagarem as parcelas do contrato, de modo que devem ser responsabilizados pelo pagamento dos
IPTUs
e demais débitos tributários incidentes sobre o imóvel, até a rescisão contratual.

(...)

Destarte, o art. 34 da Lei no 6.766/79, dispõe que
“em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”
.

Desta forma, a benfeitoria deve ser indenizada pela loteadora pelo valor venal do imóvel (R$ 3.819,09), conforme postulado na inicial.”

Contra essa
sentença, os Apelantes
LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA
e
JOÃO MOREIRA
op
useram Embargos de Declaração arguindo o surgimento de fato grave, novo e de ordem pública, consistente na ausência de legalização do terreno objeto da pretendida rescisão, sustentando que tal fato geraria a nulidade do Contrato de Compra e Venda.

Os Embargos Declaratórios foram rejeitados (ID 245786211).

Em suas razões recursais, LUZIA e JOÃO MOREIRA alegam os mesmos fatos trazidos nos Embargos de Declaração opostos em primeira instância, requerendo a revisão de todas as
prestações fixadas pela Loteadora, visto que foram
formadas, supostamente,
sobre contrato ilícito
, pois firmado tendo como objeto lote sem regularização.

Pois bem.

Como bem salientado pelo Magistrado de origem na decisão que rejeitou os
aclaratórios
,
“
o pedido formulado na exordial é a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos em razão da abusividade na cláusula de rescisão/retenção e, agora, por meio de embargos de declaração, a parte requerente visa o reconhecimento da nulidade do contrato em razão da ausência de regularidade no loteamento no momento da celebração do contrato.
”

Não haveria como admitir novo pedido após a prolação da sentença,
sob pena
de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC.

Além disso, verifica-se que os fatos não são supervenientes ao ajuizamento da Ação, visto que a matrícula esteve à disposição dos Apelantes durante todo o tempo e, ainda que possa se alegar que a matéria seja de ordem pública, a anulação do referido Contrato de Compra e Venda demandaria a devida dilação probatória e formação do contraditório.

De mais a mais, em contrarrazões, a Loteadora anexou aos autos a Licença Prévia datada de 29/07/2015 (ID 245786221), sendo certo que a celebração do contrato entre as partes se deu em 31/07/2015.

Por fim, ainda que fosse possível debater a validade da Licença Prévia juntada e a ausência de regularização, o
que, como
visto,
não se admite
por força do art. 329 do CPC, o art. 38 da Lei n.o 6.766/79 dispõe que, em caso de verificação de ausência de registro do loteamento, o adquirente do lote deverá
suspender o pagamento das prestações
, o que não significa a nulidade imediat
a
do contrato de compra e venda:

Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Em relação
aos pedidos formulados pela Apelante
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA.
,
denota-se, inicialmente, que a relação jurídica entre as partes se enquadra
nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
o
e 3
o
, do CDC,
de modo que deve ser realizada uma
interpretação sistemática d
as cláusulas dispostas
no contrato
.

Embora
seja admiss
ível a condenação do comprador
ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negó
cio, por seu exclusivo alvedrio,
tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

Faz-se
mister
colacionar o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
a aplicação do CDC na hipótese
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Assim, e
m que pese à existência de cláusula contratual, permitindo a retenção do percentual de
20
%
(
vinte
por cento)
sobre o valor atualizado do
imóvel

em
caso de rescisão por culpa do adquirente, é certo que tal cláusula
se
mostra
abusiva por trazer
uma penalidade demasiada ao consumidor.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa
,
devendo a
retenção
incidir sobre o valor efetivamente pago
,
conforme bem consignado na
r.
sentença combatida.

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Por essas razões,
deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual

seja,
a quantia equivalente a 2
0% dos valores pagos, visto que se demonstra razoável frente às circunstâncias do caso
em análise e está dentro
dos limites estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

No tocante a taxa de fruição, em razão da ausência de previsão do contrato,
a
Lei
n.o
13.786/18, em seu artigo 67-A, inciso III, estabelece que, na hipótese de distrato, é aplicável a taxa de fruição pela ocupação do imóvel no percentual de 0,5% por mês, sobre o valor do contrato.

Contudo, como bem ressaltado pelo Magistrado
a quo
, o contrato foi celebrado em meados de 2015, isto é,
as alterações realizadas na Lei n
.
o 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), pela Lei de Distrato (Lei n
.
o 13.786/2018), não são aplicáveis ao caso em tela
.

Isso porque, aplica
r
as disposições da Lei n
.
o 13.786/2018 ao presente caso
violaria o artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro
que estatui que
“a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada
”.

Assim,
n
ão estabelecida
a
taxa de fruição no contrato firmado entre as partes, esta não pode ser exigida pela
promitente
vendedora, mormente quando o contrato é anterior à Lei n. 13.786/2018.

Ultrapassadas tais questões, imperioso
reconhecer
a
necessidade de alteração d
a incidência do termo inicial dos juros de mora
da restituição do percentual pago
pelos promitentes compradores
,
uma vez que
é uníssona na jurisprudência que, em se tratando de
resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato
,
os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor
.
Precedentes do STJ,
Tema Repetitivo 1002:
(TJMG, AC n. 1.0471.14.005305-2/001, rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16a Câmara Cível, J. 21/08/2019).

A propósito:

“RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 10 A 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR DESISTENTE – ARESTO COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL – TEMA 1.002 DO STJ – APLICABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – EFEITOS INFRINGENTES
1
. Conforme a jurisprudência deste tribunal, nas hipóteses de resilição de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção, em favor do vendedor, de 10 a 25% do montante pago na vigência do contrato. 2.
Tratando-se de resilição contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor restituível devem incidir a partir do trânsito em julgado. Tema repetitivo 1.002 do STJ.
”

(TJ-MT 10340948420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2022).

“

RECURSO
ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO
. 1. Para os fins dos
arts
. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese:
- Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
. 2. Recurso especial provido.”

(
REsp
no 1.740.911 - DF (2018/0109250-6).

Assim, a sentença recorrida merece reforma
nesse ponto.

Por fim,
quanto ao ônus sucumbencial, conquanto a Loteadora Apelante defenda que deve ser imposto aos autores, constata-se que a eles tentaram, sem obter sucesso, a rescisão do contrato.

Na hipótese, não havendo impugnação quanto à alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial, é fato que a
Apelante
deu causa à propositura da ação e,
por
consequência, deve assumir o ônus sucumbe
ncial em razão da movimentação
da máquina judiciária.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por

LUZIA MARTINS DA SILVA MOREIRA e JOÃO MOREIRA

e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo interposto por

LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA.
,
tão somente
para modificar o termo de incidência dos juros de mora para
a partir
da data do trânsito em julgado.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2024