Tribunal: TJMT
Processo: 1016173-10.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-30

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR PARTE DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO EM 10% - POSSIBILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ - RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.
É valida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.
Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016173-10.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NIVALDO JOSE DA SILVA - CPF: 052.218.324-70 (APELANTE), RODRIGO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 023.842.019-13 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA DA CRUZ OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 485.487.906-87 (ADVOGADO), PAZOLI CONSTRUCOES EIRELI - CNPJ: 21.303.481/0001-84 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), AUGUSTO FERNANDES DA SILVA SOUZA - CPF: 019.721.231-06 (APELADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO

DE APELAÇÃO CÍVEL
- AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
-
RESCISÃO POR PARTE DO COMPRADOR
-
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
-
RETENÇÃO EM 10%
-
POSSIBILIDADE
-
ENTENDIMENTO DO STJ
-
RETENÇÃO DA COMISSÃO
DE CORRETAGEM
-
POSSIBILIDADE
- SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO
N
ÃO PR
OVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

É valida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente
informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.

Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme
orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (
tema
938
).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

NIVALDO JOSÉ DA SILVA
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos d
a Ação
de
Indenização por Danos Morais e Materiais que move em face de
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME, AUGUSTO FERNANDES DA SILVA SOUZA
e
PAZOLI CONSTRUÇÕES EIRELI
,
julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais
, para
condenar solidariamente a
s empresas
rés
e subsidiariamente o réu Augusto Fernandes da Silva Souza, à
devolução de
90%
de
R$ 5.326,58,
valor
efetivamente recebido do autor, com exceção da taxa de corretagem, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária a partir da data de cada prestação paga.
Ainda,
condeno
u
o autor ao pagamento d
e custas processuais e
honorários advocatícios, que arbitro
u
em 15%
sobre
o valor da con
denação
, com a suspensão da exigibilidade, por se tratar de beneficiário da gratuidade da justiça.

Alega que é caso de reforma da sentença para condenar a parte ré à devolução de todos os valores pagos pelo autor, no montante de R$
12.326,08
, incluída a taxa de corretagem de R$
2.099,99
e, caso haja o entendimento de desconto da taxa de corretagem, afirma que o valor devido é de R$
10.226,09
.

Com relação aos danos morais, alega que as rés ficaram com todo o dinheiro pago pelo autor por um im
óvel que nunca existiu e que se trata de golpe financeiro.

Acrescenta que tentou resolver o problema administrativamente junto ao Procon-MT, sem obter êxito.

Aduz que houve má-fé na conduta das rés que sabiam desde o princípio que a renda do autor era de R$
1.020,00
, na função de auxiliar operacional.

Pugna pelo provimento do recurso, para
julgar procedente a ação e condenar a parte ré ao pagamento de indenização ao autor pelos danos materiais e morais
sofridos.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id.
215979185
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se, na origem, de
Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais
,
que
NIVALDO JOSÉ DA SILVA

move em face de
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME, AUGUSTO FERNANDES DA SILVA SOUZA e PAZOLI CONSTRUÇÕES EIRELI
.

A r. sentença impugnada julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
condenar solidariamente as empresas rés e subsidiariamente o réu Augusto Fernandes da Silva Souza, à devolução de 90% de R$ 5.326,58, valor efetivamente recebido do autor, com exceção da taxa de corretagem, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária a partir da data de cada prestação paga
.

O cerne do recurso está em saber se
é caso de
reforma da sentença, para
determinar a devolução ao autor do valor de R$
12.326,08

ou, subsidiariamente, de R$
10.226,09

e ao pagamento de indenização por danos morais.

Do exame, extrai-se que
as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel, referente a um terreno no Loteamento Parque Jatobá, na cidade de Várzea Grande
(
MT
)
, no valor de R$ 139.999,99,
dos quais
R$ 18.089,73 com
recursos próprios e
R$ 121.910,26 mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal
,
nos seguintes moldes (Id.
215978591
):

O autor alega que desconhecia a necessidade de pagamento de R$ 36.000,00 a título de entrada, para conseguir o financiamento bancário
e que em razão disso não conseguiu quitar o contrato.

Contudo, a parte ré apresentou documentação denominada “
Declaração e Compromisso de Regularização e Movimentação/Comprovação
” em Id.
215979169

que dá conta da confirmação de ciência do autor sobre as condições necessárias para obter o financiamento do saldo devedor, inclusive sobre sua renda.

Assim, compreende-se que, ainda que se trate de relação de consumo, não houve falha na prestação do serviço, já que todas as informações foram adequadamente prestadas ao consumidor.

Dessa forma,
não há falar-se em reparação por danos morais.

Por outro lado,
o autor requer a
devolução
integral dos
valores pagos
.

Isto entendido, no que tange ao percentual de retenção dos valores pagos, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Súmula n. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015).

No ponto, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017; STJ –
AgInt
no
AREsp
727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018,
DJe
02/04/2018; STJ –
AgInt
no
AREsp
1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA,
julgado em 20/02/2018,
DJe
28/02/2018)
.

No caso, o promitente comprador desistiu do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, o que não autoriza concluir que se
sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da
parte
vendedora, ora apelada.

Sopesadas as circunstâncias, entendo razoável a
manutenção do percentual de retenção definido em sentença,
de 1
0
% sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador em favor da vendedora.

É o que vem sendo decidido em casos análogos, neste Tribunal. Veja-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO DO CONTRATO –
GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – JUROS DE MORA RELATIVOS AOS VALORES A SEREM RESTITUIÍDOS – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na ausência de prova do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. 4. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (TJ-MT 10002076620188110002 MT, Relator: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 11/08/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021)
.

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).” (N.U 1006933-22.2019.8.
11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2021,
Publicado
no DJE 16/12/2021)

Do montante a ser retido pela ré, deve ser abatido o valor relativo à comissão de corretagem, posto que, em que pese a
desistência do autor, o serviço de intermediação imobiliária foi efetivamente prestado pelo corretor.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPROVADO O SEU PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR – REDISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA – AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS, E NO MÉRITO, O DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E O DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem –, desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

(...)
”
(
TJMT,
1001867-17.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024,
Publicado
no DJE 29/06/2024)
.

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conf
orme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos
(TEMA 938)
”
(
TJMT,
1040333-02.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024,
Publicado
no DJE 25/06/2024)
.

No caso, do valor pago (R$
12.326,08
), é abatido o montante referente à comissão de corretagem (R$
6.999,50
) e, portanto, a devolução ao autor é calculada em 90% sobre o remanescente (R$
5.326,58
).

Ante o exposto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024