Tribunal: TJMT
Processo: 1013147-84.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-22
Data de publicação: 2024-10-29

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 10% AFASTADA. MULTA CONTRATUAL JÁ APLICADA NA SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL CONDENATÓRIA. BIS IN IDEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame:
1. Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores c/c Danos Morais. O Apelante sustenta que, ante o inadimplemento dos promitentes vendedores, faz jus à devolução integral dos valores pagos sem qualquer retenção, bem como a aplicação da multa contratual.
II. Questão em Discussão:
2. A questão central consiste em verificar se, diante da rescisão contratual por culpa dos vendedores, é devida a retenção de 10% do valor das parcelas pagas pelo comprador a título de taxa de administração, como determinado em primeiro grau, ou se, nos termos da Súmula 543 do STJ, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas.
III. Razões de Decidir:
3. Culpa pelo inadimplemento: A sentença de origem reconheceu a culpa dos compradores pelo inadimplemento, já que não realizaram as obras de infraestrutura no prazo acordado, frustrando a expectativa do Apelante, que cumpriu integralmente suas obrigações.
4. Devolução integral das parcelas: Em casos de resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor, o STJ, por meio da Súmula 543, assegura a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, sem retenção. Assim, considerando que a rescisão do contrato se deu por culpa das Apeladas, é devida a devolução total dos valores pagos pelo Apelante.
5. Retenção de 10%: A retenção de 10% determinada pela sentença de origem a título de taxa administrativa deve ser afastada, uma vez que tal retenção não encontra respaldo quando o inadimplemento decorre exclusivamente da parte vendedora, conforme a jurisprudência consolidada.
6. Multa contratual: A sentença também condenou as Apeladas ao pagamento da cláusula penal no percentual de 10% do valor do contrato, em favor do Apelante. Logo, não há como condenar os vendedores ao pagamento de multa contratual, sob pena de bis in idem.
IV. Dispositivo e Tese:
7. Recurso parcialmente provido para afastar a retenção de 10% do valor das parcelas pagas pelo Apelante.
Tese de julgamento: "Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, o comprador faz jus à devolução integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção, conforme a Súmula 543 do STJ."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11; STJ, Súmula 543.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC 1001096-72.2021.8.26.0042; TJ-PB, AC 08104745320198152001.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013147-84.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GILVAN FRANCA DA SILVA - CPF: 975.657.761-49 (APELANTE), KAIQUE RIBEIRO YAMAKAWA - CPF: 051.312.681-33 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 10% AFASTADA. MULTA CONTRATUAL
JÁ APLICADA NA SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL CONDENATÓRIA.
BIS IN IDEM
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

Caso em Exame
:

1.

Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolu
ção de Valores c/c Danos Morais.
O Apelante sustenta que, ante o inadimplemento
dos promitentes vendedores
, faz jus à devolução integral dos valores pagos
sem qualquer retenção, bem como a
aplicação da multa contratual
.

II.

Questão em Discussão
:

2. A questão central consiste em verificar se, diante da rescisão contratual por culpa
dos vendedores
, é devida a retenção de 10% do valor das parcelas pagas
pelo comprador a título de taxa de administração, como
deter
minado em primeiro grau, ou se
,

nos termos da
Súmula 543 do STJ
, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas.

III.

Razões de Decidir
:

3.
Culpa pelo inadimplemento
: A sentença de origem reconheceu a culpa
dos compradores
pelo inadimplemento, já que não realizaram as obras de infraestrutura no prazo acordado, frustrando a expectativa do Apelante, que cumpriu integralmente suas obrigações.

4.
Devolução integral das parcelas
: Em casos de resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor, o STJ, por meio da
Súmula 543
, assegura a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, sem retenção. Assim, considerando que a rescisão do contrato se deu por culpa das Apeladas, é devida a devolução total dos valores pagos pelo Apelante.

5.
Retenção de 10%
: A retenção de 10% determinada pela sentença de origem a título de taxa administrativa deve ser afastada,
uma vez que tal retenção não encontra respaldo quando o inadimplemento decorre exclusivamente da parte vendedora, conforme a jurisprudência consolidada.

6.
Multa contratual
: A sentença também condenou as Apeladas ao pagamento da
cláusula penal
no percentual de 10% do valor do contrato, em favor do Apelante.
Logo,
não
há como condenar os vendedores ao pagamento de multa contratual,
sob pena
de
bis in idem
.

IV.
Dispositivo e Tese
:

7.
Recurso parcialmente provido
para afastar a retenção de 10% do valor das parcelas pagas pelo Apelante.

Tese de julgamento:
"Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, o comprador faz jus à devolução integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção, conforme a Súmula 543 do STJ.
"

Dispositivos relevantes citados
:
CPC, art. 85, §11
;
STJ, Súmula 543
.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ-SP, AC 1001096-72.2021.8.26.0042
;
TJ-PB, AC 08104745320198152001
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

GILVAN FRANÇA DA SILVA
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
3
a Vara
Cível
da Comarca de
Rondonópolis
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores c/c Danos Morais
ajuizada
em desfavor de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A
,
julgou

procedente a ação
para declarar
rescindido

o contrato de promessa de compra e venda de loteamento objeto da lide
, determinando a retenção de
10
% do valor das prestações pagas
a tí
tulo de taxa de administração, com a devolução d
o restante com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

O Apelante
sustenta que, em razão do reconhecimento
do
descumprimento contratual
das rés, faz jus à
devolução integral dos valores pagos e
da multa contratual invertida, conforme previsto na Súmula 543 do STJ.

Realça que no contrato
há a previsão de multa de 10% do valor atualizado do contrato
em cas
o
de descumprimento contratual
, motivo pelo qual tem o direito de ser indenizado pel
a aplicação da multa contratual.

Com essas considerações, requer
o provimento do presente apelo
para que
as Apeladas sejam
condenad
as

à
devolução integral dos valores pagos,
sem
qualquer tipo de retenção,
bem como
ao pagamento da multa contratual invertida de 10% do valor atualizado do contrato
.

As Apeladas
apresent
aram
contrarrazões, pugnando

pelo
desprovimento
recursal.

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores c/c Danos
Morais

ajuizada por
GILVAN FRANÇA DA SILVA

em face de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A
,
objetivando
a
rescisão contratual da Promessa de Compra
e Venda do
L
ote
40, Quadra 15, do Loteamento Parque Alta Vista, com área total de 200,00 m2
,
na cidade de Rondonópolis, sob o argumento de que
a parte demandada
não cumpriu com a avença, pois
o término da obra de infraestrutura não foi efetuado.

Sobreveio sentença ao ID
238226677
, em que o magistrado de origem
, embora tenha julgado procedente a ação, determinou a
retenção de 10% do valor das prestações pagas a título de taxa de administração
, veja-se:

“Verifica-se dos autos que o autor firmou contrato de compra e
venda,
constante no Id. 118912334, a parte demandada por sua vez, não nega o atraso na entrega da obra, tampouco que tenha recebido os valores que o requerente informa ter quitado. No entanto, diz que a demora na entrega da infraestrutura se deu em razão da crise econômica.

Em vista dessa constatação, dúvida não resta de que, realmente, deve ser julgada procedente a demanda, em virtude do inadimplemento da parte ré, o que garante ao autor o direito em ver
rescindido judicialmente o pacto, eis que a falta de cumprimento da obrigação assumida acarreta e acarretará prejuízos diretos a ele.

Por fim, verifico
in
casu
que a parte ré deu causa ao rompimento do contrato pactuado entre as partes, a qual não se desincumbiu do seu ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, o que me faz concluir tal entendimento, sendo assim, cabível a cobrança da multa contratual.

(...)

Por fim, verifico
in
casu
que a parte ré deu causa ao rompimento do contrato pactuado entre as partes, a qual não se desincumbiu do seu ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, o que me faz concluir tal entendimento, sendo assim, cabível a cobrança da multa contratual, como já dito.

Nesse sentir,
reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

Como dito acima, houve o pagamento de 10 parcelas, que equivale o montante de R$ 13.336,30 (Id. 118912991),
sendo justo e adequado que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das prestações pagas.

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária,
sob pena
de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "
plus
" que se acresce, mas um "
minus
" que se evita.

(...)

Ex
positis
,

julgo PROCEDENTE
o pedido inicial. Declaro
rescindido
o contrato de promessa de compra e venda de loteamento, objeto da lide. Determino que a parte requerida promova a restituição do valor pago, no importe atualizado de R$ 13.336,30 (Id. 118912991) com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês,
a partir da citação
.

Determino que a parte requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês
. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da parte demandada, bem como do próprio requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a parte requerida a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe
causou,
o montante de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
. A correção
monetária incide a partir do arbitramento (STJ,
Súm
. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação
. Condeno a parte requerida no que tange a cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) em favor do autor sobre o valor da venda do loteamento, objeto da lide.
Condeno a parte ré, também, aos pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações
”
.
(
g.n
.
)

Pois bem.

Em suas razões recursais, o
Apelante
sustenta que, em razão do reconhecimento
do descumprimento contratual das rés, faz jus à devolução integral dos valores pagos, conforme previsto na Súmula 543 do STJ.

Em primeiro lugar, como foi
observado
pelo próprio
Ma
gistrado
primevo
, a culpa pela rescisão do contrato foi
das Apeladas, ora vendedoras
, já que
o

Apelado, como comprador, cumpriu regularmente as obrigações pactuadas.

Assim,
rescindindo-se o contrato, não por inadimplemento ou arrependimento do promissário-comprador, mas sim por culpa do promitente-vendedor, devem as parcelas pagas ser
totalm
ente devolvidas
, de uma só vez
e
sem retenção de valores
.

A Súmula 543 do STJ, ao tratar da rescisão contratual por culpa do vendedor, assim dispõe:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo

promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nesse sentido:

“
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. Procedência parcial. Insurgência do loteamento réu. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. Pedido de rescisão. Contrato que estabelecia um prazo de entrega, o qual não foi respeitado. Atraso na entrega do lote à compradora.
Rescisão por culpa do vendedor. Devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção. Aplicação da Súmula no 543 do C. STJ à hipótese
. Sentença mantida. Recurso não provido.
”

(TJ-SP - AC: 10010967220218260042 SP 1001096-72.2021.8.26.0042, Relator: Rodolfo Cesar Milano
, Data
de Julgamento: 31/01/2023, 35a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER QUANTIA PELO VENDEDOR.
CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO. DESPROVIMENTO. -

(TJ-PB - AC:
08104745320198152001, Relator
:
Desa
. Maria das Graças Morais Guedes, 3a Câmara Cível)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR
. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
RESTITUIÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. JUROS DE MORA.
(...)
4
. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor,
o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso.

(...)”

(TJ-MG - AC: 10000222439184001 MG, Relator: Fausto
Bawden
de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 28/02/2023, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/03/2023)
(
g.n
.)

Em relação
ao requerimento de aplicação
de multa de 10% do valor atualizado do contrato
em razão do
descumprimento contratual,
verifica-se que a
r.
sentença impugnada analisou o pleito e devidamente condenou as Apeladas ao pagamento da cláusula penal (multa contratual), motivo pelo qual não há interesse recursal nesse ponto.

Embora
possuam nomenclaturas diferentes, a cláusula penal e a multa contratual se referem ao mesmo fato gerador, isto é, uma obrigação contratualmente estabelecida entre as partes que dispõe acerca dos efeitos econômicos do descumprimento contratual, de modo que a condenação em
ambos
os institutos
configuraria
bis in idem
.

Ante o exposto
,
CONHEÇO

do

recurso
interposto
e lhe
DOU
PARCIAL PROVIMENTO

para afastar a retenção, pelas Apeladas, de 10% do valor adimplido a título de taxa administrativa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2024