Tribunal: TJMT
Processo: 1001867-17.2022.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-06-29

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPROVADO O SEU PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR – REDISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA – AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS, E NO MÉRITO, O DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E O DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que todos aqueles que atuam na cadeia de consumo são solidariamente responsáveis, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 7o do Código de Defesa do Consumidor.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem –, desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
De acordo com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, razão pela qual, na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem, tampouco se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001867-17.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Aquisição, Habitação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MOISES DANTAS - CPF: 667.980.191-53 (APELADO), TASSIO VINICIO GUARNIERI FIGNER DE LUNA - CPF: 051.472.131-63 (ADVOGADO), ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.092.044/0001-54 (APELANTE), ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (ADVOGADO), M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO LTDA (APELANTE), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS E, NO MÉRITO, O DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E O DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPROVADO O SEU PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR – REDISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA –
AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS, E NO MÉRITO, O DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E O DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO
.

A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que todos aqueles que atuam na cadeia de consumo são solidariamente responsáveis, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 7o do Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem –, desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

De acordo com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, razão pela qual, na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem, tampouco se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1001867-17.2022.8.11.0015

APELANTES: M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: MOISES DANTAS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e de recurso adesivo aviado por
M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,

contra r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT,
Dr
.
Cleber Luis Zeferino de Paula
, lançada nos autos da “
ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores pagos
” ajuizada por
MOISES DANTAS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel.

Condenou a parte requerida a restituir os valores pagos pelo requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, bem como os débitos de IPTU do imóvel, consignando, ainda, que o valor a ser restituído ao autor deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Ao final, em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, devendo a parte requerente arcar com o importe de 30% (trinta por cento) e a parte requerida com o importe 70% (setenta por cento) das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita.

Opostos embargos declaratórios, estes foram rejeitados por meio da decisão de Id. 209597337.

A apelante
ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
sustenta em suas razões, em síntese: a) o pagamento da comissão corretagem em favor da apelante; b) a sua ilegitimidade passiva; c) prescrição da pretensão do autor referente a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem; d) da devida retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem diante da previsão contratual; e) ausência de responsabilidade da apelante pela restituição dos valores pagos pelo autor, sob o argumento de que “
se trata de corretora do negócio, tendo recebido apenas o valor da comissão de corretagem que lhe cabia, ou seja, recebeu apenas a quantia de R$2.653,53 (dois mil, seiscentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos), sendo todos os pagamentos das parcelas foram efetuados em favor da proprietária do lote, M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda
.” (sic); f) defende o percentual de retenção em 25% em razão da “
jurisprudência do STJ, recentemente, decidiu que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos
” (sic); e g) necessidade de redistribuição do ônus sucumbencial, bem como a necessidade de limitação aos valores recebidos a título de comissão de corretagem.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença, nos termos expostos (Id. 209597339).

Por sua vez, a requerida
M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
apela adesivamente (Id. 209597343), alegando, em síntese, que: a) houve o pagamento pelo autor de comissão de corretagem a favor da requerida ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, bem como houve a completa efetivação da intermediação imobiliária; b) ausência de obrigação de restituir os valores correspondentes à comissão de corretagem; c) prescrição da pretensão do autor referente a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem; d) redistribuição do ônus sucumbencial; e e) necessidade de fixação individualizada do percentual de sucumbência.

Contrarrazões apresentada pelo autor em Id. 209597345, defendendo a manutenção da sentença, e por consequência, postulando pelo desprovimento de ambos os apelos.

O preparo foi recolhido pelas requeridas (Ids. 209597340 e 209597344).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de “
ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores pagos”
proposta por
MOISES DANTAS
em desfavor de
M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, alegando, em suma, que firmou contrato de compra e venda de imóvel, referente a um terreno no residencial Montreal Park, localizado na quadra no. 16, lote no. 12, com 302,5 m2, a ser pago em 200 (duzentas) parcelas no valor inicial de R$385,69 (trezentos e oitenta e cinco reais e sessenta e nove centavos), além da entrada de R$2.653,53 (dois mil, seiscentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos).

Narrou que diante de dificuldades financeiras, manifestou a sua intenção de rescindir o contrato e que já pagou 56 (cinquenta e seis) parcelas, contudo, as requeridas se disponibilizaram a restituir ”uma quantia ínfima”.

Diante desses fatos, postulou, em tutela de urgência, a declaração da rescisão do contrato, a suspensão do pagamento das parcelas vincendas, bem como a não inclusão do seu nome nos órgãos restritivos ao crédito. No mérito, requereu a determinação da devolução de 90% dos valores pago em única parcela.

Fora deferida parcialmente o pedido de tutela de urgência, apenas para determinar a suspensão das cobranças das parcelas contratuais vertidas no instrumento em discussão, com vencimento a partir de junho/2018, além de vedar à parte requerida a inclusão do nome da parte autora nos cadastros restritivos de crédito, em razão do não pagamento delas (Id. 209597291).

Após regular processamento do feito, o Magistrado
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel. Condenou a parte requerida a restituir os valores pagos pelo requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, bem como os débitos de IPTU do imóvel, e consignou que o valor a ser restituído ao autor deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, rateados em 30% sob responsabilidade do autor, observada a suspensão da verba por ser beneficiário da justiça gratuita, e o remanescente (70%) devidos pela parte requerida.

Opostos embargos declaratórios, estes foram rejeitados por meio da decisão de Id. 209597337.

Inconformadas, a Encore Empreendimentos Imobiliários LTDA e a empresa M4 Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda. recorrem, visando a reforma integral da sentença.

Inicialmente, o propósito recursal é definir se há
legitimidade passiva da corretora de imóveis
que intermediou o contrato de compra e venda que ora se rescinde em razão do descumprimento contratual pelo comprador e se houve o pagamento da comissão de corretagem.

De início, não há dúvidas de que a relação jurídica mantida entre as partes está sujeita ao regramento protetivo do Código de Defesa do Consumidor - Lei no. 8.078/90.

Com base nas condições descritas nos artigos 2o e 3o do sobredito estatuto, constata-se que
o autor
se enquadra no conceito de consumidor, uma vez que é destinatário final do produto (imóvel), enquanto que as rés,
incorporadora/vendedora e corretora do imóvel
, se amoldam ao conceito de fornecedor de produto e serviços.

Nesse sentido, em razão do disposto nos artigos 7o, parágrafo único, 25, § 1o, e 34, do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade é solidária pela reparação dos danos previstos na norma de consumo e, assim, ao consumidor é garantido o direito de demandar contra todos que
participaram da cadeia de produção ou da prestação do serviço
, vejamos:

“Art. 7° (...)

Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

(...)

Art. 25. (...)

§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

(...)

Art. 34. O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.”

In casu
, verifica-se dos autos que o autor recorrido colacionou o “Contrato Particular de Intermediação Imobiliária” em Id. 19141338, firmado com a requerida apelante Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda. em razão da intermediação na compra do imóvel descrito na inicial, no valor de R$2.653,53 (dois mil, seiscentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos), bem como o recibo emitido pela imobiliária no mesmo valor previsto no contrato referente aos honorários pela intermediação (Id. 209597276 - Pág. 2).

Logo, diferentemente do consignado pelo Magistrado sentenciante,
evidente o pagamento da comissão de corretagem.

Nessas condições, ao contrário do alegado nas razões recursais pela requerida, resta devidamente demonstrada nos autos a existência da relação jurídica entre as partes, consistente em um negócio intermediado pela ré.

Logo, a consultora imobiliária pertence à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, não havendo dúvidas sobre a sua legitimidade.

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Sodalício. Confira-se:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO ACOLHIMENTO – FORO DE ELEIÇÃO AFASTADO – OFENSA À DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ –– DANO MORAL CONFIGURADO – VERBA HONORÁRIA FIXADA EM CONSIDERAÇÃO AO PROVEITO ECONÔMICO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel de construtora/incorporadora aplica-se o Código de Defesa do Consumidor por se tratar de relação de consumo a cláusula de eleição de foro não prevalece.

Constatando-se que a empresa também integrou a cadeia negocial, participando da venda do empreendimento, não há dúvidas sobre a legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
(...).”
(N.U 1015423-59.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA –DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – CORRETORA IMOBILIÁRIA – LEGITIMIDADE PASSIVA – APLICAÇÃO DO CDC – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que todos aqueles que atuam na cadeia de consumo são solidariamente responsáveis, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 7o, do Código de Defesa do Consumidor.
”
(N.U 0057812-40.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/08/2023, Publicado no DJE 26/08/2023)

Assim,
rejeito
a preliminar aventada.

No que atine à alegação da
prescrição da pretensão de restituição do valor da comissão de corretagem
, do que dos autos consta tem-se que não fora discutida na contestação apresentada, o que impede, agora, em sede recursal, que o Colegiado se manifeste acerca do tema, o que causa, por consequência, o
não conhecimento dos recursos de ambas as recorrentes no ponto
, ante a supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição
.

Quanto à
restituição da comissão de corretagem em caso de rescisão
, de fato, a pretensão das requeridas apelantes prospera.

Sem delongas, o colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, firmou tese acerca da possibilidade de se transferir para o consumidor a obrigação de responder pelo custo da comissão de corretagem, "
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
", vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnicoimobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II. CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”
(STJ, 2a Seção, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016)

Como anteriormente exposto, há colacionado nos autos o “Contrato Particular de Intermediação Imobiliária” em Id. 19141338, firmado com a requerida apelante Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda. em razão da intermediação na compra do imóvel descrito na inicial, no valor de R$2.653,53 (dois mil, seiscentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos), bem como o recibo emitido pela imobiliária no mesmo valor previsto no contrato referente aos honorários pela intermediação (Id. 209597276 - Pág. 2).

Por sua vez, verifica-se do Contrato Particular de Compromisso de de Compra e Venda de Lote/Terreno que a Cláusula 16, item “B”, prevê expressamente que em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente/comprador, os valores pagos a título de comissão de corretagem seriam retidos/descontados (Id. 209597274 - Pág. 12).

Delineadas essas circunstâncias, entendo suficientemente demonstrado que no bojo do contrato avençado entre as partes há previsão expressa repassando a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, inclusive com informação clara e precisa acerca do valor do imóvel, com a assinatura do demandante.

Nessa toada, tendo sido o negócio desfeito por opção do adquirente, afigura-se indevida a devolução da comissão de corretagem expressamente destacada e informada.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL AUTÔNOMA DO EDIFÍCIO IBIS CUIABA – (EMPREENDIMENTO HOTELEIRO) – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – INVESTIDOR – TEORIA FINALISTA MITIGADA – VULNERABILIDADE – CONSTATAÇÃO – PRECEDENTE DO STJ – DESISTÊNCIA DA AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E REVOGABILIDADE – NULIDADE – DESVANTAGEM EXAGERADA – RESCISÃO PERMITIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL PELA REQUERIDA – ART. 479 DO CÓDIGO CIVIL – DESCABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) Dessa forma, é justa a retenção de 25% dos valores pagos, além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Reconhecida a rescisão contratual por desistência do comprador, não há se falar em revisão contratual pretendida pela requerida/apelante, com base no art. 479 do Código Civil.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
”
(TJ-MT - AC: 10072555120218110041, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/06/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2023)

Assim sendo, de rigor o afastamento da condenação à restituição dos valores dispendidos pelo autor recorrido a tal título, merecendo a reforma da sentença no ponto.

Quanto à responsabilidade da Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda., verifica-se que ela atuou apenas na condição de mera intermediadora do negócio jurídico, não integrando o contrato de promessa de compra e venda, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.

Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem, tampouco se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário,
não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA C/C REPETIÇÃO DE PARCELAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 371 E 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. Ação de resolução contratual de promessa de compra e venda de unidade imobiliária c/c repetição de parcelas e comissão de corretagem, indenização por danos materiais e compensação por danos morais. 2. Ausentes os vícios do art. 1022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos arts. 371 e 489 do CPC. 4. No sistema da persuasão racional, adotado pelo art. 371 do CPC, o julgador é livre para examinar as provas dos autos, formando com base nelas a sua convicção, desde que indique de forma fundamentada os elementos de seu convencimento. 5. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
6. De acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, de modo que, na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. Precedentes
. 7. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no REsp: 2113941 RS 2023/0440497-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2024)

Ainda: REsp 1.811.153/SP, 3a Turma, DJe de 21/2/2022; AgInt no REsp 1.779.271/SP, 4a Turma, DJe de 25/6/2021.

In casu
, a imobiliária apelante não possui responsabilidade para responder quanto à devolução de valores pagos, considerando que atuou como mera intermediadora e
não se responsabilizou pelo recebimento dos valores e tampouco deu causa à resolução do contrato, tornando-se
imperioso o acolhimento da pretensão recursal, reformando-se a sentença, a fim de afastar a responsabilidade da
Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda.
quanto a restituição de valores pagos pelo autor em razão da rescisão contratual, devendo ser julgado improcedentes os pedidos iniciais referente à imobiliária e extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

No que atine a redistribuição de ônus de sucumbência, sabe-se que, via de regra, a distribuição dos ônus sucumbenciais está relacionada com a quantidade de pedidos requeridos na demanda e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pleito, nos termos do art. 86 do CPC.

Cumpre salientar que, nos casos em que haja sucumbência recíproca, a distribuição do ônus sucumbencial deve observar a quantidade de pedidos vindicados na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pleito, e não sobre os valores atribuídos a cada um dos pedidos (
quantum debeatur
).

Esse é o entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, consoante se colhe do aresto a seguir transcrito:

“
PROCESSO CIVIL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. INCIDÊNCIA DE ISS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AGRAVO INTERNO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. (...). VI - Igualmente, não se vislumbra a alegada omissão quanto à questão da proporcionalidade do ônus sucumbenciais, pois o julgador abordou a questão às fls. 359-360, in verbis: ''Ocorre que não há que se confundir critério de definição da sucumbência com as bases de cálculo de honorários do advogado estabelecidas no art. 85, do CPC. Estas, segundo o referido dispositivo, são: (a) valor da condenação, (b) valor do proveito econômico e (c) valor da causa. No caso concreto, manteve-se a base de cálculo outrora consignada pelo juízo a quo, qual seja: o valor da causa.
Quanto ao critério de definição da sucumbência, ao contrário do que supõe o embargante, deve-se verificar o número de pedidos deferidos e não os valores deles em si (quantum debetur).
E, nesse aspecto, a parte autora buscou elidir a incidência do ISS em 03 (três) contratos administrativos, obteve, contudo, êxito em 02 (dois) deles. Daí, então, a sucumbência proporcional do município. 02.07 Ademais, o embargante não apontou sobre o assunto qualquer proposição inconciliável ou conflito interno de ideias no pronunciamento judicial, o que, por si só, torna inviável o reconhecimento do vício de contradição.'' (...).”
(AgInt no AREsp n. 1.749.840/AM, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 22/6/2022)

In casu
, analisando a petição inicial, verifica-se que a parte autora requereu: a) rescisão do negócio jurídico; e b) restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, a serem pagos em parcela única.

Conforme relatado, o Magistrado singular julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para o fim de declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel. Além disso, condenou a parte requerida a restituir os valores pagos pelo requerente, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, bem como os débitos de IPTU do imóvel, condenando as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, e dos honorários advocatícios, os quais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, rateados em 30% sob responsabilidade do autor, observada a suspensão da verba por ser beneficiário da justiça gratuita, e o remanescente (70%) devidos pela parte requerida.

Assim, levando-se em consideração que fora declarado rescindido o contrato e que houve condenação da restituição de parte dos valores pagos pelo autor recorrido, de forma que deve ser mantido o ônus na proporção de 70% (setenta por cento) pagos pela requerida e o restante (30%) pelo demandante.

Todavia, diante da reforma parcial da sentença, para o fim de se julgar improcedente da ação em relação à imobiliária, o ônus de sucumbência deve ser integralmente suportado pela incorporadora requerida, em conformidade com o princípio da causalidade e o disposto no art. 86 do CPC.

Dessa forma, considerando que a imobiliária apenas atuou como intermediadora e não tem responsabilidade pela devolução dos valores, concluo que o ônus de sucumbência deve ser integralmente arcado pela outra parte requerida, conforme o princípio da causalidade e o disposto no art. 86 do CPC, que impõe ao vencido a responsabilidade pelos custos do processo

Diante do exposto:

a)
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso da requerida
Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, e no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para julgar improcedente os pedidos iniciais referentes à imobiliária, declarando extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Ainda, c
om a reversão do julgado, condeno o autor recorrido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em favor da requerida apelante, os quais fixo em 10% (dezpor cento) do valor atualizado da causa, o que faço com fulcro nos arts. 82, § 2o e 85, § 2o, ambos do CPC, f
icando suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3o, do CPC;

b)
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso da requerida
M4 Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, e no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para afastar a condenação da requerida à devolução do valor pago pelo autor recorrido a título de corretagem, mantendo-se, no mais, a r. sentença nos termos em que prolatada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/06/2024