Tribunal: TJMT
Processo: 1009401-46.2021.8.11.0015
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.
Mantida a sucumbência recíproca, porquanto a demandante decaiu de parte do pedido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009401-46.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FUMIERE & COSTA LTDA - CNPJ: 10.791.292/0001-81 (APELADO), DANIELA MARQUES DOS SANTOS - CPF: 033.234.481-97 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

Mantida a sucumbência recíproca, porquanto a demandante decaiu de parte do pedido.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1009401-46.2021.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA.

APELADO: FUMIERE & COSTA LTDA.

Proc. referência
:

Ação de Rescisão de Contrato c.c Repetição de Indébito n. 1009401-46.2021.8.11.0015 - 1a Vara Cível da Comarca de Sinop

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Loteadora Assai S/S Ltda.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c.c Repetição de Indébito ajuizada por Fumiere & Costa Ltda. em desfavor de Loteadora Assai S/S Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da ação, para determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento, retornado as partes ao status quo, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel e autorizada a retenção de condenação desta a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Consignou, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, devendo a parte requerente arcar com o importe de 30% e a requerida com o importe 70% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à requerente, em razão de ser beneficiária da gratuidade da justiça.

APELO
: a requerida apelante sustenta, em síntese, que a rescisão se deu por culpa da requerente, porquanto cabe a esta arcar com condições contratuais pactuadas no ato da compra do imóvel, qual seja, a restituição com base no valor do contrato, de acordo com o princípio do pacta sunt servanda.

Defende ainda a retenção de valores referentes a débitos de IPTU e de fruição, em razão da rescisão contratual.

Assim, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e declaradas válidas as cláusulas contratuais referentes às retenções a serem realizadas, subsidiariamente, pugna para que seja majorado o percentual da retenção ao patamar máximo permitido pelo STJ, bem como que a requerida seja condenada ao pagamento integral da sucumbência.

Certificado o decurso de prazo para a apelada apresentar contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de determinar a restituição com base no valor do contrato, subsidiariamente, saber se é caso de majorar o percentual de retenção, assim como de reter valores referentes a débitos de IPTU e de fruição e, ainda, saber se é caso de afastar a sucumbência recíproca.

A lide advém do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, firmado em 23/01/2015, referente ao Lote n. 30, Quadra 22, localizado no Jardim Portinari, em Sinop/MT, a ser pago em 120 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV), com o acréscimo de juros remuneratórios de 7,2% a.a., além da entrada de R$ 725,00, totalizando a soma de R$ 87.750,00.

Narra a inicial que a empresa autora está com dificuldades financeiras, porquanto manifestou à requerida a sua intenção de rescindir o contrato, que já pagou a quantia total de R$ 61.387,56, contudo, a requerida exige encargos abusivos, além de realizar a devolução de forma parcelada, porquanto, pretende a rescisão do contrato, com a devolução do valor pago.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda, para rescindir o contrato e determinar a restituição, com a retenção de 20% dos valores pagos, por entender pela abusividade da cláusula contratual.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a restituição ocorrerá sobre
o valor efetivamente pago
, máxime considerado que a retenção da qual a requerida será beneficiada também incidirá sobre o percentual desse montante, vale repetir, sobre o valor efetivamente pago.

No mais, inegável o direito da autora apelada à resilição unilateral, à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na aventada impossibilidade financeira de dar prosseguimento ao negócio jurídico celebrado com a requerida, aqui apelante, como sustentado e demonstrado na inicial e na documentação que a instrui.

Como assinalado pela sentença impugnada, à autora apelada cabe o direito à restituição do valor pago com o desconto/retenção em favor da vendedora, aqui apelante, conforme já definido pelo STJ, como o mais adequado para servir de indenização pelas despesas gerais e como desestímulo ao rompimento unilateral do contrato.

No que tange a retenção de valores por parte da requerida apelante, a sentença impugnada reconheceu a nulidade parcial da cláusula que trata da base de cálculo da quantia a ser retida, que deve ser sobre os valores adimplidos pela compradora e não sobre o valor total do imóvel, conforme entendimento do STJ.

Como se vê, a sentença manteve hígido o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) estipulado no contrato (cláusula sexta) e este se refere a título de cláusula penal, bem como a título de despesas administrativas.

Sucede que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Nesse ponto, a sentença comporta reformas, para majorar o percentual de retenção para 25% conforme entendimento do STJ.

Registra-se que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a recorrente a existência de qualquer débito em aberto deixado pela promitente compradora.

No mesmo sentido, não cabe falar em retenção a título de taxa de fruição.
Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto se trata de loteamento de terreno não edificado.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que conforme se extrai do julgado acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o
efetivo uso e gozo do imóvel
, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, porque essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Frisa-se, não há falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pela promitente-compradora a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível à vendedora durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
, porque não houve a efetiva utilização do bem.

Assim, a decisão de origem não comporta reparos nesse ponto, por estar em sintonia com o entendimento consolidado do STJ. Ainda sobre o tema, trago à colação o REsp 1902636,
Relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze,
data da publicação
03/02/2021.

Por derradeiro, no que toca aos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pela parte autora apelada, o pleito não prospera, mormente considerado que decaiu de parte mínima do seu pedido, bem assim não cabe falar na aplicação do princípio da causalidade em desfavor da recorrida, máxime considerada a procedência parcial dos pedidos da demanda.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
interposto pela requerida

Loteadora Assai S/S Ltda.

para reformar, em parte, a sentença impugnada e estabelecer em 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pelo contrato de compra e venda objeto da lide.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024