Tribunal: TJMT
Processo: 1055311-86.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:
APELANTE(S):
RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME
APELANTE(S):
MARIA HELENA PECORA
APELADO(S):
MARIA HELENA PECORA
APELADO(S):
RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO DE IMÓVEL RURAL C/C RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – ALUGUERES INADIMPLIDOS - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL SEM JULGAMENTO DO PLEITO RECONVENCIONAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO: REJEIÇÃO – MÉRITO: OMISSÃO SENTENCIAL QUANDO À RECONVENÇÃO – APRECIAÇÃO IMEDIATA PELO JUÍZO AD QUEM – POSSIBILIDADE - ART.1.013, §3o, INCISO III, DO CPC/15 – ALEGADA NULIDADE DAS CLÁUSULAS DE RENÚNCIA DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DESACOLHIMENTO – CLÁUSULAS VÁLIDAS – CONSTATAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS – RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE - MULTA MORATÓRIA (10%) E CLÁUSULA PENAL (VALOR DE TRÊS ALUGUERES) SOBRE O QUANTUM DEBEATUR – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO – IDENTIDADE DE FATO GERADOR - PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO ENCARGO – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AUSÊNCIA DE PROVAS DO DOLO – APELO DA RÉ/RECONVINTE DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA RECONVINDA PROVIDO EM PARTE.
Conforme decidido pelo CNJ no PAC n. 0006428-90.2021.2.00.0000 ao interpretar o art.15 da Lei Estadual n. 11.077/2020, que as custas dos preparos de recursos interpostos contra decisões/sentenças proferidas em “processos” que foram “distribuídos” devem obedecer ao regramento previsto pela redação originária Lei Estadual n. 7.603/2001, pouco importando se o recurso foi interposto após 01/01/2021 (ADI n.6.330/MT), já que o agravo de instrumento e a apelação não constituem um novo processo. Assim, recolhidas as custas na forma do regramento anterior ao advento da Lei Estadual n. 11.077/2020 não há se falar em deserção ou complementação.
Consoante os §§1o e 3o, inciso III do art.1.013 do CPC/15, deixando a sentença de julgar o pleito reconvencional, nada impede que o juízo ad quem o aprecie desde logo quando evidente a maturidade da causa.
Se além de o contrato firmado entre as partes ser de locação de imóvel – e não arrendamento – com a finalidade exclusiva de exploração da atividade minerária não elencada nas atividades descritas no art.3o do Decreto n. 59.566/66, o pacto não se sujeita às limitações dessa legislação, tem-se por válida a cláusula de renúncia à indenização e retenção por benfeitorias.
Ademais, uma vez constatada em auto de inspeção, por ocasião do cumprimento da ordem de desocupação liminar da área locada, que o locatário não deixou uma única benfeitoria no bem, descabe qualquer intenção reparatória.
Julgada procedente a ação de despejo, mister que o dispositivo sentencial confirme a tutela desalijatória deferida initio lits.
Se o fato gerador da cláusula penal compensatória não é outro se não o inadimplemento dos alugueres, ou seja, a mesma justificativa para a contabilização da multa moratória, somente esta última poderá ser computada.
Não evidenciada a intenção malévola do demandado na oferta de sua defesa, com a intenção de prejudicar a parte adversa, descabe a sua condenação ao pagamento de multa processual por litigância de má-fé.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1055311-86.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARIA HELENA PECORA - CPF: 066.102.851-87 (APELANTE), GIAN CARLO LEAO PREZA - CPF: 950.997.861-20 (ADVOGADO), FABIANA HERNANDES MERIGHI PREZA - CPF: 963.705.721-87 (ADVOGADO), RETA MINERACAO LTDA - ME - CNPJ: 00.171.736/0001-22 (APELADO), ALEXANDRE SLHESSARENKO - CPF: 513.975.951-91 (ADVOGADO), ALEXANDRE SLHESSARENKO - CPF: 513.975.951-91 (ADVOGADO), RETA MINERACAO LTDA - ME - CNPJ: 00.171.736/0001-22 (APELANTE), FABIANA HERNANDES MERIGHI PREZA - CPF: 963.705.721-87 (ADVOGADO), GIAN CARLO LEAO PREZA - CPF: 950.997.861-20 (ADVOGADO), MARIA HELENA PECORA - CPF: 066.102.851-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME

APELANTE(S):

MARIA HELENA PECORA

APELADO(S):

MARIA HELENA PECORA

APELADO(S):

RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO DE IMÓVEL RURAL C/C RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

– ALUGUERES INADIMPLIDOS - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL SEM JULGAMENTO DO PLEITO RECONVENCIONAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO: REJEIÇÃO – MÉRITO:

OMISSÃO SENTENCIAL QUANDO À RECONVENÇÃO – APRECIAÇÃO IMEDIATA PELO JUÍZO AD QUEM – POSSIBILIDADE - ART.1.013, §3o, INCISO III, DO CPC/15 – ALEGADA NULIDADE DAS CLÁUSULAS DE RENÚNCIA DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DESACOLHIMENTO – CLÁUSULAS VÁLIDAS – CONSTATAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS

– RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE - MULTA MORATÓRIA (10%) E CLÁUSULA PENAL (VALOR DE TRÊS ALUGUERES) SOBRE O
QUANTUM

DEBEATUR
– IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO – IDENTIDADE DE FATO GERADOR - PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO ENCARGO – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AUSÊNCIA DE PROVAS DO DOLO – APELO DA RÉ/RECONVINTE DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA RECONVINDA PROVIDO EM PARTE.

Conforme decidido pelo CNJ no PAC n.
0006428-90.2021.2.00.0000
ao interpretar o art.15 da Lei Estadual n. 11.077/2020, que as custas dos preparos de recursos interpostos contra decisões/sentenças proferidas em “processos” que foram “distribuídos” devem obedecer ao regramento previsto pela redação originária Lei Estadual n. 7.603/2001, pouco importando se o recurso foi interposto após 01/01/2021 (ADI n.6.330/MT), já que o agravo de instrumento e a apelação não constituem um novo processo. Assim, recolhidas as custas na forma do regramento anterior ao advento da Lei Estadual n. 11.077/2020 não há se falar em deserção ou complementação.

Consoante os §§1o e 3o, inciso III do art.1.013 do CPC/15, deixando a sentença de julgar o pleito reconvencional, nada impede que o juízo
ad quem
o aprecie desde logo quando evidente a maturidade da causa.

Se além de o contrato firmado entre as partes ser de locação de imóvel – e não arrendamento – com a finalidade exclusiva de exploração da atividade minerária não elencada nas atividades descritas no art.3o do Decreto n. 59.566/66, o pacto não se sujeita às limitações dessa legislação, tem-se por válida a cláusula de renúncia à indenização e retenção por benfeitorias.

Ademais, uma vez constatada em auto de inspeção, por ocasião do cumprimento da ordem de desocupação liminar da área locada, que o locatário não deixou uma única benfeitoria no bem, descabe qualquer intenção reparatória.

Julgada procedente a ação de despejo, mister que o dispositivo sentencial confirme a tutela desalijatória deferida
initio lits
.

Se o fato gerador da cláusula penal compensatória não é outro se não o inadimplemento dos alugueres, ou seja, a mesma justificativa para a contabilização da multa moratória, somente esta última poderá ser computada.

Não evidenciada a intenção malévola do demandado na oferta de sua defesa, com a intenção de prejudicar a parte adversa, descabe a sua condenação ao pagamento de multa processual por litigância de má-fé.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME

APELANTE(S):

MARIA HELENA PECORA

APELADO(S):

MARIA HELENA PECORA

APELADO(S):

RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida na
Ação de Despejo de imóvel rural c/c Rescisão do contrato e Cobrança
no 1055311-86.2019.811.0041 ajuizada por
MARIA HELENA PECORA representada por MARCELO JOSÉ PECORA VIDAL
em face de
RETA MINERAÇÃO LTDA. – ME,

a qual julgou procedentes os pedidos iniciais para (a)

declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; (b) condenar a mineradora requerida ao pagamento dos alugueres descritos na petição inicial como vencidos, assim como aqueles que venceram no decorrer da ação, até a data de desocupação do imóvel, sobre os quais incidirão correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do vencimento de cada prestação; e (c)

condenar a mineradora requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 15% sobre o valor da condenação.

Inconformada, recorre a mineradora locatária em razões de ID. n. 214796296, pugnando pela reforma da sentença haja vista que o juízo de origem não se pronunciou sobre o pedido aviado na reconvenção, através do qual busca a declaração da nulidade de pleno direito das disposições contratuais insertas nas
cláusulas 8.1
e
8.2
do contrato de locação havido entre as partes, a despeito de ter sido oposto recurso de embargos de declaração para apontar tal omissão.

Sustenta que a
cláusula 8.1
– que prevê que a mineradora locatária “não tem direito de retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel” – esbarra no art.13, inciso VI, e art. art.25, §1o, ambos do Decreto n. 59.566/66, bem como no art.95, incisos VIII e XI, alínea “e”, do Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64).

Alega que, por sua vez, a nulidade da
cláusula 8.2
– que veda a implementação de obras de benfeitorias sem o consentimento expresso da locadora autora porque ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico regulado pelo Estatuto da Terra (art.2o, §1o, letra “d”) e da Lei n. 4.504/64 (art.95, VIII, XI, letra “e”), como também restringe direitos fundamentais inerentes ao contrato de arrendamento em questão, especialmente quando há previsão contratual (
cláusula 4.4
), segundo a qual a locatária requerida deveria promover o necessário para consecução e obtenção das licenças e exigências da Administração Pública Ambiental, tendo, para tanto, de realizar obras, como de fato o fez, colocando o imóvel na sua vocação mineral, apta à extração de areia.

Com tais argumentos, postula que este colegiado se pronuncie sobre a nulidade de pleno direito das disposições contratuais das referidas cláusulas supracitadas, reconhecendo, ainda, a existência de benfeitorias úteis e necessárias passíveis de indenização, de maneira a realizar as adequações de praxe no comando sentencial.

Por sua vez, apela a parte autora pelas razões de ID. n. 214796291 suscitando que, a despeito dos embargos aclaratórios opostos para o saneamento das omissões do juízo singular, a sentença deixou de apreciar, de modo claro e objetivo, quatro postulações autorais, a saber:

(i)

a necessidade de ratificação da tutela de urgência deferida em sede de liminar, com a consequente declaração da ordem definitiva de despejo;

(ii) inclusão da multa contratual de 10% sobre a parcela inadimplida (
cláusula III
,
item 3.3
) e da cláusula penal, no valor equivalente a 3 (três) aluguéis (
cláusula VI
,
item 6.1
), apesar de constarem no cálculo trazido na petição inicial;

(iii) a declaração da improcedência do pleito reconvencional na parte dispositiva da sentença, assim como da necessidade de condenar expressamente a requerida/reconvinte ao pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios, na base de 20% do valor atribuído à reconvenção (R$692.312,50), a despeito de tê-la debatida na parte da fundamentação da sentença, no ponto em que rechaçou o direito da locatária à reparação pelas “benfeitorias” implementadas no imóvel locado; e,

(iv) quanto à necessidade de condenação da ré/reconvinte ao pagamento de penalidade processual por litigância de má-fé, tal como pleiteada.

Com tais argumentos, pugna que este Tribunal aplique o art.1.013, §3o, inciso III, do CPC/15, para o saneamento de tais omissões.

Contrarrazões da parte autora no ID. n. 214796301, através das quais pugnou prefacialmente pelo não conhecimento do recurso da ré pelo recolhimento a menor do valor do preparo, tendo, no mérito, requerido o desprovimento do apelo da parte adversa.

Contraminuta da mineradora requerida no ID. n. 214796303, pelo desprovimento do apelo da parte autora/reconvinda.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Conforme ressai do ID. n. 214794321, em 31/12/2012 as partes firmaram um CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ÁREA RURAL, tendo por objeto a locação
do sítio
Boa Esperança
, situado na cidade de Santo Antônio do Leverger – MT, para a mineradora locatária pudesse exercer a atividade de extração de areia, tendo sido estabelecidos um aluguel, a ser pago todo dia 05 do mês subsequente ao vencido, no valor inicial de (i)
R$4.000,00
, no interregno entre 31/12/2012 até a data de 31/06/2013; (ii) R$4.500,00, entre de 01/07/2013 e 31/12/2013; (iii) R$5.000,00 entre 01/01/2014 e 31/12/2014, ficando ainda, convencionado que o aluguel seria reajustado anualmente pelo INPC (IBGE) nos interregnos anuais subsequentes (Cláusula III).

Segundo consta da inicial,
a mineradora locatária passou a atrasar constantemente os valores dos alugueis, tornando-se inadimplente para com a locadora desde o mês de
junho de 2019
, cujos valores, com a incidência de clausula penal, multa, juros e correção monetária pelo INPC, remontavam, na data de 27/07/2020, um débito contratual de R$119.273,28.

Ao contestar a ação em
17/08/2020
, a locatária reconheceu no
item 15
da sua peça defensiva (ID. n. 214794487 - Pág. 6) um débito incontroverso de R$90.672,95, denunciando um suposto
excesso de cobrança
no importe aproximado de R$28.600,00

Na mesma oportunidade (
17/08/2020
), e
a partir da arguição da nulidade das
Cláusulas 8.1
e
8.2
do contrato locatício,
a ré aviou pedido de reconvenção (
Itens 27
a
31
), a fim de que fosse reconhecido o seu direito em ser indenizada pelas benfeitorias implementadas no imóvel arrendado,

as quais teriam sido avaliadas em R$692.312,50, garantindo-lhe o direito de retenção do imóvel até que indenizadas.

Na sequência, foi proferida a decisão de ID. n. 214796220, a qual, apesar de deferir a tutela de urgência para que a locatária
desocupasse o imóvel em 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação coercitiva, determinou, ainda, que fosse realizado um auto de constatação pelo oficial designado para cumprir a ordem de despejo, registrando as condições que o imóvel se encontrava e todas as benfeitorias realizadas, devendo a locadora autora conservá-las até ulterior deliberação do juízo de origem a fim de evitar a perda do objeto do debate quanto às benfeitorias realizadas pelos requeridos.

Contra tal decisão, foi interposto o Agravo de Instrumento n. 1000296-90.2021.8.11.0000 pela requerida, o qual foi desprovido à unanimidade.

No ID. n. 214796263 - Pág. 3, foi anexado o
Auto de Constatação
que acompanhou a certidão de cumprimento do mandado desalijatório, datado de 07/04/2021, dando conta de que na área locada não havia nenhuma benfeitoria, senão meros escombros de demolição e rejeitos da exploração de areia.

Regularmente processado o feito na origem, adveio a sentença de procedência da ação.

Pois bem.

Da preliminar de deserção.

Consoante relatado, em sede de contrarrazões ao apelo da ré, a parte autora pugnou pelo não conhecimento do recurso da ré pelo recolhimento a menor tanto das custas judiciais iniciais e da taxa judiciária do pedido reconvencional, como do preparo recursal, porquanto recolhidos em desacordo com o regramento estabelecido pelo art.7o-A da Lei Estadual n. 11.077/2020, e da tabela B, da primeira Instância.

Explica que, em relação às custas judiciais iniciais e da taxa judiciária do pedido reconvencional, a ré recolheu apenas R$937,74, quando deveria ter recolhido R$13.846,25 – correspondentes a 2% sobre o valor atribuído à reconvenção (R$692.312,50).

Já em relação às custas do apelo, recolheu apenas R$375,89, quando deveria ter recolhido R$20.393,48 – equivalentes a 3% sobre o valor atribuído à reconvenção (R$692.312,50).

Com isso, pugnou pelo não conhecimento do apelo da ré/reconvinte, em face da deserção, na forma do §2o do art.1.007 do CPC/15.

No entanto, tal prefacial merece ser rejeitada.

Primeiramente, porque ao julgar

a Ação Direta de Inconstitucionalidade de autos n. 6.330, o Supremo Tribunal Federal deu interpretação conforme
ao art.
16 da Lei 11.077/2020 do Estado de Mato Grosso, de modo a estabelecer que a eficácia do art. 6o e dos Itens 1, 2 e 4 da Tabela A, Item 1 da Tabela B e Item 1 da Tabela C, constantes do art. 13, do mesmo diploma legislativo teve início apenas em 01/01/2021 em função do
Princípio Constitucional da Anterioridade de exercício tributário
, previsto na alínea “b”, do inciso III do art.150 da CF.

Assim, não faz o menor sentido a arguição de que que custas judiciais iniciais e da taxa judiciária do pedido reconvencional foram recolhidas a menor, à medida em que a reconvenção foi aviada em
17/08/2020
, antes da vigência da aludida Lei Estadual n. 11.077/2020.

Além disso, nos autos do
Procedimento de Controle Administrativo n. 0006428-90.2021.2.00.0000
proposto pela Seção do Estado de Mato Grosso da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MT) contra atos deste Tribunal de Justiça, o CNJ – Conselho Nacional de Justiça decidiu em 28/04/2023, ao interpretar o art.15 da referida
lex
questionada, as custas dos preparos de recursos interpostos contra decisões/sentenças proferidas em “processos” que tivessem sido “distribuídos” antes da vigência da citada Lei Estadual n. 11.077/2020, deveriam obedecer o regramento anterior que tratava das custas judiciais, pouco importando se o recurso foi interposto após 01/01/2021 (ADI n.6.330/MT), já que o agravo de instrumento e a apelação não constituem um novo processo.

Isso porque, segundo restou decido pelo citado Conselho “
é descabida a consideração de ato, incidente ou de recurso como novo processo para fins de incidência de maior carga tributária que, de modo expresso, foi afastada por dispositivo legal de unívoca interpretação.”

Noutras palavras, considerando que
17/08/2020
, antes, portanto, da vigência da aludida Lei Estadual n. 11.077/2020, as custas do preparo devem se dar nos termos da redação original da Lei Estadual n. 7.603/2001.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar de deserção.

Da questão de fundo.

No que tange à matéria de fundo, imperioso consignar de início, que versando a causas sobre direitos disponíveis, somente serão objeto de deliberação nessa fase recursal as questões que, além de debatidas na origem, tiveram as respectivas controvérsias devolvidas a esta superior instância através das razões dos apelos interpostos em homenagem ao princípio processual do
tantum devolutum quantum apellatum,

Por outro lado, não se pode olvidar que, por força da regra do §1o do art. 1.013 do CPC/15, a apelação devolve ao Tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que tenha sido objeto de impugnação recursal.

Neste particular, a despeito da ordem de apresentação das irresignações, passo a analisar os recursos na ordem de prejudicialidade.

De um lado, a locadora autora alega que a sentença deixou de confirmar a tutela desalijatória no dispositivo, bem como deixou de julgar efetivamente a reconvenção manejada pela locatária.

E nesse segundo ponto, a insurgência da autora coincide com a da ré/reconvinte, segundo a qual o ato sentencial se calou a respeito da arguição e nulidade das
cláusulas 8.1
e
8.2
do contrato de locação havido entre as partes, a despeito de ter sido oposto recurso de embargos de declaração.

Vejamos o que prescrevem tais cláusulas:

De fato, embora a sentença tenha sido omissa na análise da apontada nulidade das citadas cláusulas, constata-se que tais avenças se revelam plenamente válidas e eficazes.

À uma, porque ao contrário do que alega a parte requerida, o pacto travado entre as partes foi um CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ÁREA RURAL, e não de arrendamento rural, cuja definição trazida no invocado art.3o do Decreto n. 59.566/66, prevê tratar-se de espécie contratual em que o proprietário de uma área rural cede à outrem, mediante retribuição, o uso e o gozo de tal imóvel
“com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista”
.

E note-se que, dentre as atividades de exploração econômica da área elencada na referida norma não está a exploração mineral,

que não sujeita aos ditames e limitações do citado Decreto n. 59.566/66, posto que se trata, na verdade, de um contrato atípico.

À duas, porque diferentemente da conjuntura social e política na ocasião do advento da Lei n. 4.504/64, da 4.947/66, e do Decreto n. 59.566/66, que visava, de algum modo, estabelecer parâmetros mínimos a regrar a relação do grande latifundiários com os trabalhadores da terra, em pleno êxodo para as grandes cidades devido à falta de perspectivas

e segurança jurídica daqueles desapossados que investiam seu labor na agricultura e na pecuária e que, de uma hora para outra, poderiam ser surpreendidos pela

abrupta retomada da área pelo seu titular sem maiores dificuldades, a despeito dos investimentos financeiros empregados nesse mister, certo é em casos como o dos autos, inexiste uma relação de hipossuficiência por parte do locatário a justificar uma vedação à renúncia voluntária e expressa ao direito a benfeitorias. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - BENFEITORIAS - EXCLUSÃO CONTRATUAL - RESSARCIMENTO - NÃO CABIMENTO. Incabível a indenização por benfeitorias realizadas no imóvel objeto do arrendamento rural, ainda que úteis ou necessárias, se constou expressamente do respectivo contrato a renúncia do arrendatário às benfeitorias realizadas no imóvel arrendado.

(TJMG - Apelação Cível

1.0000.20.514400-9/002, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel, 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2023, publicação da súmula em 10/05/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - VALIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. - Em regra, o art. 95 a Lei 4.504/64 e os art. 13, VI, e 25, ambos do Decreto 59.566/66 conferem ao arrendatário o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel arrendado. - Contudo, não incorre em qualquer abusividade a cláusula constante do contrato de arrendamento rural que consta a renúncia do arrendatário ao direito à indenização por benfeitorias, mormente porque livremente pactuada entre as partes, sem quaisquer elementos que sugiram que o arrendatário é parte hipossuficiente na relação jurídica. (TJMG - Apelação Cível 1.0435.14.000595-8/002, Relator(a): Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/12/2021, publicação da súmula em 16/12/2021)

No caso, ao contrário, a locatária se trata de uma empresa que explora o mercado de extração de areia já há um certo tempo, ao passo que a locadora é uma pessoa física.

A três, por fim,
porque, declarar nulas cláusulas em que a locatária abriu mão de qualquer direito à indenização por benfeitorias e de utilizá-las de pretexto para impedir a resolução do contrato locatício, mesmo diante de sua renitente e obstinada inadimplência, significaria permitir, perigosamente, a possibilidade de enriquecimento indevido daquele que, em benefício próprio, pretende se escorar em alegação de invalidade de contrato do qual livremente pactuou, em flagrante
venire contra factum proprium
.

Nesse particular, importante destacar que, consoante leciona P
EDRO
P
AIS DE
V
ASCONCELOS

“a confiança depositada pelas pessoas merece tutela jurídica. Quando uma pessoa actua ou celebra certo acto, negócio ou contracto, tendo confiado na atitude, na sinceridade, ou nas promessas de outrem, ou confiando na existência ou na estabilidade de certas qualidades das pessoas ou das coisas, ou das circunstâncias envolventes, o Direito não pode ficar absolutamente indiferente à eventual frustração dessa confiança.”
(
in

CONTRATOS ATÍPICOS
. Coimbra: Almedina, 1995, p. 63)

Ora, no caso, no momento de fixar o preço do aluguel, a locadora certamente levou em conta a manifestação da locatária dispensando o direito à retenção do imóvel locado e à indenização em função das benfeitorias que nele implementou, considerando que nada teria de pagar à locatária a esse respeito.

Portanto, invalidar a manifestação expressa das partes acerca dessa renúncia corresponderia surpreender ilegítima e desarrazoadamente a locadora, quebrando a confiança que ela devotou à parte adversa, sem qualquer evidência de lesão ou do advento de qualquer fato ou circunstância imprevisível, capaz de desequilibrar as contraprestações ajustadas.

Com essas considerações, não há razões suficientes para o reconhecimento da nulidade das
cláusulas 8.1
e
8.2
.

Isso, portanto, já bastaria para o desacolhimento da pretensão recursal da autora.

Porém, o fundamento principal, e suficiente para justificar o desprovimento do apelo da mineradora requerida quanto ao pretenso direito de indenização e de retenção do imóvel locado é o fato de a referida ré não ter deixado nenhuma benfeitoria ou acessão na área.

Ao contrário, conforme já dito, ao promover a inspeção da área por ocasião do cumprimento do mandado desocupação do imóvel locado, o Oficial de justiça encarregado do ato consignou de forma expressa que todas as construções e benfeitorias anteriormente existentes na área locada foram retiradas e demolidas, sobrando apenas entulho. Vejamos (ID. n. 214796263 - Pág. 3):

Assim, se antes de sair da área, a locatária requerida teve a capacidade de solapar tudo o que havia na área, não deixando nada de valor, razão pela qual não descabida a pretensão a qualquer direito à indenização, ou mesmo à retenção do imóvel, no que o seu apelo não prospera.

Com isso, não resta dúvida de que a reconvenção deve ser julgada improcedente, com a condenação da ré/reconvinte no pagamento da respectiva verba de sucumbência.

Mas não é só.

Consoante relatado, a autora alega omissão do juízo singular quanto à confirmação da tutela desalijatória no dispositivo sentencial.

Nesse particular, conquanto a desocupação da área já tenha se operado em 07/004/2021, conforme certificado consignado pelo oficial de justiça, nos termos da certidão de ID. n. 214796263 - Pág. 2, o comando da ordem de desocupação do imóvel deve ser confirmado na parte dispositiva do ato sentencial.

Além disso, nas suas razões de apelar, a autora ainda suscitou que a sentença também deixou de constar na condenação à multa contratual de 10% sobre a parcela inadimplida (
cláusula III
,
item 3.3
) e à cláusula penal, no valor correspondente a 3 (três) aluguéis (
cláusula VI
,
item 6.1)
.

Nesse ponto, entretanto, a irresignação da autora merece parcial acolhimento.

Com efeito, os dispositivos contratuais acima aludidos assim dispuseram:

Apenas a multa moratória de 10% prevista no item
3.3
, da
Cláusula III
do contrato poderá ser contabilizada no
quantum debeatur
, devendo ser desconsiderada a multa penal da
Cláusula VI
.

Isto porque, de acordo com a jurisprudência do STJ, para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos. Portanto, se o fato gerador da cláusula penal é o mesmo da multa moratória, deve ser mantida apenas esta última, sob pena de condenação bis in idem.

No caso, considerando que o fato gerador da cláusula penal compensatória prevista na Cláusula VI não é outro se não o inadimplemento dos alugueres avençados a tempo e modo, ou seja, a mesma justificativa para a contabilização da multa moratória de 10% prevista na Cláusula III, somente esta última poderá ser computada no valor do débito em aberto.

Desse modo, tendo a locadora autora optado por perseguir a obrigação principal contratada – ou seja, os alugueres inadimplidos e os respectivos encargos moratórios ajustados no contrato – ainda que apenas aqueles vencidos até a efetiva desocupação do imóvel, não há a possibilidade de, na mesma ação, buscar também o acréscimo da multa compensatória.

Da alegada litigância de má-fé
.

Por fim, suscita a necessidade de condenação da apelada nas penalidades impostas aos litigantes de má-fé pelos artigos 77, I e II, 79, 80, I, II e V, e 81, todos do CPC/15 pela tentativa da demandada em tumultuar o regular prosseguimento do feito, utilizando-se de defesa visivelmente destituída de fundamento, especialmente em sede de contestação, ao arguir “exceção de contrato não cumprido”.

Todavia, aqui o apelo da autora também não merece a guarida vindicada.

É que c
onsoante oportuna a providencial lição de CELSO AGRÍCOLA BARBI,
“a ideia comum de conduta de má-fé supõe um elemento subjetivo, a intenção malévola. Essa ideia é, em princípio, adotada pelo direito processual, de modo que só se pune a conduta lesiva quando inspirada na intenção de prejudicar.”
(
COMENTÁRIOS AO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
. 10a ed. Vol I. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 83).

Com isso, à míngua de qualquer evidência de deslealdade processual, e do elemento subjetivo necessário à sua configuração (
animus nocendi
), deixo de condenar a parte ré por litigância de má-fé.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao apelo da locatária ré. No entanto,
dou parcial provimento
ao recurso da locadora autora para:

(a) sanar a omissão apontada quanto ao julgamento da reconvenção apresentada pela ré, para julgá-la improcedente e condenar a reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor do proveito econômico pretendido na reconvenção;

(b) confirmar a tutela deferida
initio litis
para a desocupação do imóvel pela locatária ré;

(c) autorizar o cômputo da multa moratória de 10% prevista no
item 3.3
da
Cláusula III
do contrato havido entre as partes; e, por fim,

(d) majorar o valor dos honorários advocatícios devidos pela ré à autora, relativos à ação principal, ao equivalente a 17% do valor da condenação, nos termos do §11 do art.85 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024