Tribunal: TJMT
Processo: 0000751-34.2019.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-15
Data de publicação: 2024-10-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 84 DO STJ. POSSUIDOR/PROPRIETÁRIO DE BOA-FÉ. PROCEDÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
A súmula 84 do STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. Embora não registrado, o contrato de compra e venda torna legítima a propositura de embargos de terceiro pelo comprador, sendo a constrição do imóvel posterior ao contrato de compra e venda, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente, uma vez que não tinha como ter conhecimento da existência de execução em face do vendedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000751-34.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Intervenção de Terceiros]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ALCIDES CARVALHO BELLAFRONTE - CPF: 203.954.699-53 (APELANTE), ALMIR MARCELO GIMENEZ GONCALVES - CPF: 830.494.361-15 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO INTEGRACAO DO SUL DE MATO GROSSO, AMAPA E PARA - SICREDI INTEGRACAO MT/AP/PA - CNPJ: 26.549.311/0001-06 (APELADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), PRISCILA MALIMPENSA LEIVA DUARTE - CPF: 030.894.241-85 (TERCEIRO INTERESSADO), SUELY MALIMPENSA LEIVA - CPF: 060.070.648-67 (TERCEIRO INTERESSADO), PROJETTA INCORPORACAO E VENDAS DE IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 02.789.756/0001-97 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 84 DO STJ. POSSUIDOR/PROPRIETÁRIO DE BOA-FÉ. PROCEDÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

A súmula 84 do STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. Embora não registrado, o contrato de compra e venda torna legítima a propositura de embargos de terceiro pelo comprador, sendo a constrição do imóvel posterior ao contrato de compra e venda, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente, uma vez que não tinha como ter conhecimento da existência de execução em face do vendedor.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 0000751-34.2019.8.11.0003 – CLASSE CNJ 198 – COMARCA DE RONDONÓPOLIS

APELANTE: ALCIDES CARVALHO BELLAFRONTE

APELADO: COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO INTEGRACAO DO SUL DE MATO GROSSO, AMAPA E PARA - SICREDI INTEGRACAO MT/AP/PA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ALCIDES CARVALHO BELLAFRONTE contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da comarca de Rondonópolis nos autos de Embargos de Terceiro ajuizado em face de COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO INTEGRACAO DO SUL DE MATO GROSSO, AMAPA E PARA - SICREDI INTEGRACAO MT/AP/PA, que julgou improcedente o pedido e condenou o embargante ao pagamento de custas e despesas, bem assim honorários em 10%(dez por cento) do valor atualizado da causa na forma do art. 85 do CPC.

O apelante sustenta que agiu de boa-fé ao adquirir o imóvel descrito na matrícula no 102.869, na data de 07.02.2012, e inexistia qualquer elemento que pudesse levá-lo a crer que o bem era objeto de constrição, até porque a averbação no respectivo registro público se deu apenas em 26/06/2016, ou seja, mais de quatro anos após a aquisição do bem objeto; em 29/04/2016, conforme se infere do id 64942674 – fls. 40, o recorrente lavrou a escritura pública de compra e venda do bem imóvel objeto, conquanto, no momento de seu registro foi que passou a ter conhecimento da ação de execução principal através da averbação premonitória, oportunidade em que manejou os embargos de terceiro; de acordo com os documentos, o imóvel lhe pertence e está locado a terceiros, tais contratos de locação está em nome de seu filho Gustavo Fagotti Bellafronte; em audiência de instrução, a síndica do condomínio onde está localizado o bem imovel objeto (Edifício Classic), quando inquirida pelo juízo confirmou a posse pertencente ao recorrente, tendo a síndica confirmado que a executada Projeta Construtora vendeu o imóvel ao recorrente; confirmou também a referida testemunha que o “proprietário” era o Sr. Alcides, “que o condomínio sempre esteve no nome deles” (recorrente Alcides e seu filho Gustavo); outra testemunha, Sr. Rodrigo, quando indagado, confirmou que locou/residiu no imóvel objeto, destacando que o contrato de locação estava em nome do filho do apelante; Sr. Vinicius, também confirmou que locou/residiu no imóvel objeto, inclusive destacando que locou em duas ocasiões, a primeira locação em 2019, e o segundo contrato de locação em 2021, destacando que o contrato de locação estava em nome do filho do apelante; a posse do apelante está efetivamente comprovada via robusta prova documental e robusta prova testemunhal; a posse está embasada no contrato de compra e venda, o qual, mesmo não possuindo o devido registro, é aceito pela jurisprudência como promessa de compra e venda, tornando legítima a propositura de embargos, haja vista o disposto na súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça: “
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”;
ausência de registro da escritura pública ou do contrato compra e venda é irrelevante para comprovar a posse e boa-fé do terceiro adquirente, tendo em vista que o aludido registro, ainda que precário, fora acompanhado de outras provas, tais quais a carta de totalização quitação do imóvel; o contrato de compra e venda fora firmado mais de 04 (quatro) anos antes da distribuição da ação de execução e consequente averbação premonitória; a quitação total da res se deu na data de 29/08/2014 (id 64942674, pág. 38), ou seja, muita antes da propositura e distribuição da ação principal (2016). Logo, cai por terra qualquer alegação de que o apelante agiu de maneira contrária a boa-fé; alega que em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios, a persistência do embargado na manutenção da penhora sobre o imóvel, mesmo após ter conhecimento da transmissão do bem a terceiro, implica na sua responsabilidade pelos ônus sucumbenciais; por fim, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e seja declarada a nulidade da constrição indevida sobre o imóvel, reconhecendo à propriedade em favor do recorrente, determinando levantamento e desconstituição da constrição, vez que o recorrente, terceiro de boa-fé comprovou a aquisição do bem imóvel objeto; a inversão do ônus da sucumbência, com a consequente condenação do apelado ao pagamento dos honorários de sucumbenciais, nos termos da súmula 303 do C. STJ, bem como no pagamento das custas processuais.

Nas contrarrazões, a apelada requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ALCIDES CARVALHO BELLAFRONTE contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da comarca de Rondonópolis nos autos de Embargos de Terceiro ajuizado em face de COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO INTEGRACAO DO SUL DE MATO GROSSO, AMAPA E PARA - SICREDI INTEGRACAO MT/AP/PA, que julgou improcedente o pedido e condenou o embargante ao pagamento de custas e despesas, bem assim honorários em 10%(dez por cento) do valor atualizado da causa na forma do art. 85 do CPC.

Da análise dos autos, consta que o apelante
adquiriu o imóvel descrito na matrícula no 102.869, apartamento 1201B, Edifício Residence Classic, na data de 07.02.2012, e em 29.04.2016 ao levar a Escritura Pública de Compra e Venda junto ao Cartório para registro, tomou conhecimento da existência de averbação premonitória referente a ação de execução de n. 844-02.2016.811.0003 – código 813891.

Fundamenta que a averbação no respectivo registro público se deu apenas em 26/06/2016, ou seja, mais de quatro anos após a aquisição do bem objeto; em 29/04/2016, conforme se infere do id 64942674 – fls. 40, o recorrente lavrou a escritura pública de compra e venda do bem imóvel objeto, conquanto, no momento de seu registro foi que passou a ter conhecimento da ação de execução principal através da averbação premonitória, oportunidade em que manejou os embargos de terceiro.

Salienta que houve a quitação do imóvel de acordo com “Carta de Totalização de Quitação”, datada de 29.08.2014.

Assim, muito antes da execução já possuía a posse do referido bem, inclusive locava o imóvel a terceiros, cujo contratos estavam em nome de seu Filho, Gustavo
Fagotti Bellafronte, de acordo com as provas documentais e testemunhais existentes nos autos.

Portanto, pretende a nulidade da constrição indevida sobre o imóvel, reconhecendo a propriedade em favor do recorrente, determinando levantamento e desconstituição da constrição, vez que o recorrente, terceiro de boa-fé comprovou a aquisição do bem imóvel objeto.

De fato, de acordo com documento dos autos, o apelante comprou o imóvel através de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção – Contrato n. 53, da vendedora Projetta Empreendimentos Ltda/ME. Este contrato está assinado somente pela vendedora, conforme constou na sentença.

Há carta de totalização de quitação da compra do referido imóvel com data de 29.08.2014.

Contudo, a ação de execução ajuizada e averbada é de 26.01.2016. E, a averbação da ação de execução de junho de 2016, quatro anos após a aquisição do bem imóvel pelo apelante. A Escritura Pública de Compra e Venda foi lavrada em 29.04.2016, todavia, esse fato, não afasta a posse e propriedade do bem exercida pelo apelante.

Acerca da posse e propriedade do imóvel pelo apelante, tem-se dos autos que não há dúvidas de que ele o adquiriu muito antes da ação de execução, e a ausência de sua assinatura e cônjuge no referido contrato não impõe a invalidade deste, que pode ser sanada no momento do registro, corroborado as demais provas dos autos.

Tem-se dos autos que o referido imóvel era locado a terceiros, em que os contratos eram elaborados pelo filho do apelante, Sr. Gustavo Fagotti Bellafronte, o que demonstra a posse e propriedade efetiva do imóvel por parte do apelante, inexistindo má-fé.

Dos depoimentos colhidos em audiência, a testemunha Daniele declara que foi síndica do condomínio Residencial Classic de 2016 a 2023; e o apartamento 1201 era do Sr. Alcides e do Sr. Gustavo, só que eles nunca moraram lá; eu conheço eles porque iam em algumas assembleias e quem pagava chamada de capital eram eles; eles alugaram para terceira pessoa; quando estava lá o proprietário era o Alcides e o filho dele que sempre cuidava lá; do condomínio e aluguel; os condomínios eram no nome do Sr. Gustavo, filho do Sr. Alcides; os condomínios eram colocados em nome do proprietário e não do locatário, foi deliberado em ata.

A testemunha Rodrigo afirma que era locatário e o proprietário era o Gustavo; sobrenome Bellafronte; os pagamentos eram realizados mediante depósito e o favorecido era o próprio Gustavo; quem se apresentava como proprietário foi o Sr. Gustavo foi com ele que fiz o contrato, me mostrou o imóvel.

Ouvida a testemunha Vinicius, declara que aluguel o apartamento por duas vezes; na segunda vez locou direto com o Gustavo, se chamava Gustavo Bellafronte.

Dessa forma, não se impõe o reconhecimento de má-fé ou ilegitimidade ativa do apelante, haja vista que ficou esclarecido pelos documentos que o apelante adquiriu o imóvel através de contrato de compra e venda, e quem gerenciava o referido imóvel acerca da locação e demais providências era o filho do apelante, Sr. Gustavo, demonstrando que a família possuía o bem, não podendo se afastar a pretensão já que o imóvel já lhes pertencia.

A súmula 84 do STJ: “
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CABIMENTO. SÚMULA No 84/STJ. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. REGISTRO. AUSÊNCIA. BOA-FÉ. ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MULTA. REEXAME. SÚMULA No 7/STJ. 1. Não viola os artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem importa em deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é admissível a oposição de embargos de terceiro com fundamento em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro. Incidência da Súmula no 84/STJ. 3. No caso, rever o entendimento do tribunal local, que, amparado no contexto fático-probatório dos autos, reconheceu a boa-fé da recorrida e a comprovação da posse do imóvel adquirido por promessa de compra e venda, exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nos 5 e 7/STJ. 4. Na hipótese, a análise do artigo 1.026, § 2o, do CPC, que trata da multa por oposição de embargos de declaração protelatórios, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que atrai a incidência da Súmula no 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.197.077/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 1/3/2024.).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE. REGISTRO NA MATRÍCULA. AUSÊNCIA. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA No 84/STJ. PROMITENTE COMPRADOR. TERCEIRO DE BOA-FÉ. PROTEÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA No 83/STJ. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.1. Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro, conforme o teor da Súmula no 84/STJ. 2. O recurso especial é inviável quando o acórdão recorrido decide em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 3. O reexame do conjunto fático-probatório dos autos é proibido em recurso especial. 3. Na hipótese, afastar a boa-fé do promitente comprador, reconhecida pelo tribunal de origem, e consignar que houve fraude à execução na espécie demandaria a apreciação do conjunto fático-probatório dos autos, procedimento inviável em recurso especial em virtude do óbice da Súmula no 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.154.916/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023.)

“APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIRO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SÚMULA 84 DO STJ - POSSUIDOR DE BOA-FÉ - EMBARGOS PROCEDENTES - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. A falta de registro da compra e venda do imóvel no cartório competente não obsta a procedência dos embargos de terceiro, quando demonstrado que o adquirente é possuidor de boa-fé do imóvel. Conforme entendimento sumulado (Súmula 84 do STJ), é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de instrumento de alienação de imóvel, ainda que desprovido de registro. Conforme entendimento contido na súmula 303 do STJ, nos "embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". Assim, pelo princípio da causalidade, não há como determinar a imposição dos ônus de sucumbência à Fazenda Pública, exequente, na hipótese em que esta tenha solicitado penhora de imóvel pertencente a terceiros, mas ainda registrado em nome da parte executada, antiga proprietária.
(TJ-MG - AC: 10000212662555001 MG, Relator: Geraldo Augusto, Data de Julgamento: 26/04/2022, Câmaras Cíveis / 1a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA CONSTRIÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA NO MOMENTO DA AQUISIÇÃO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ.SÚMULA 84 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. 1. Embora não registrado, o contrato de compra e venda torna legítima a propositura de embargos de terceiro pelo comprador. 2. Sendo a penhora do imóvel posterior ao contrato de compra e venda, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente, uma vez que não tinha como ter conhecimento da existência de execução em face do vendedor.Apelação Cível provida. (TJPR - 15a C.Cível - AC - 1721895-4 - Terra Rica - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - Unânime - J. 13.09.2017). (TJ-PR - APL: 17218954 PR 1721895-4 (Acórdão), Relator: Desembargador Jucimar Novochadlo, Data de Julgamento: 13/09/2017, 15a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2115 20/09/2017).

“Compromisso de compra e venda. Embargos de terceiro. Sentença de procedência. Irresignação da embargada. Boa-fé dos embargantes no ato da aquisição do imóvel reconhecida na sentença e não impugnada pela embargada em sede recursal. Irrelevância da falta de registro ou prenotação do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel. Incidência da Súmula no 84 do STJ. Circunstância que não descaracteriza a boa-fé dos embargantes e tampouco justifica a preservação ou ampliação da penhora. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10046013720228260624 Tatuí, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 31/05/2023, 1a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023).

Ante o exposto, provejo o recurso para reformar a sentença e julgar procedente os embargos de terceiro para
declarar a nulidade da constrição indevida sobre o imóvel, determinando o levantamento e desconstituição da constrição, vez que o recorrente, terceiro de boa-fé comprovou a aquisição do bem imóvel objeto. Determino ainda, a inversão do ônus da sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2024