Tribunal: TJMT
Processo: 1012341-52.2019.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-27
Data de publicação: 2024-03-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELO ADQUIRENTE - RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
Na ausência de prova do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel.
O enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, dispõe que a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012341-52.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JHORLI GABRIEL CARVALHO DE MELO - CPF: 032.188.321-79 (APELANTE), ANA PAULA OLIARI - CPF: 053.963.216-36 (ADVOGADO), B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (APELADO), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO
DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS

– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - APLICAÇÃO
DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR –
SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELO ADQUIRENTE
-
RECURSO D
O AUTOR
PARCIALMENTE PROVIDO.

Na ausência de prova do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel.

O enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, dispõe que a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto
.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interpo
sto por
JHORLI GABRIEL CARVALHO DE MELO
, contra sentença que na Ação
de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada em desfavor de
B V Incorporação Ltda.,

julgou improcedente a demanda
, com a
condenação
do autor ao pagamento de custas e despesas processuais de 10% sobre o valor da causa.

Em síntese, aduz que
as partes firmaram
Contrato Particular de Venda e Compra com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia do imóvel/Terreno Quadra 14, Lote 06, do Loteamento Residencial Jardim Viena-Etapa 1, Sinop-MT, com área total de 360 m2, no valor de R$ 89.080,73,
cuja
entrada
se deu com valor oriundo

de outro negócio firmado entre as partes e
saldo devedor de R$ 59.207,71, em 178 parcelas mensais de R$ 603,73
.

Diz que por força de
dificuldades financeiras
,
pediu
a rescisão do contrato, mas a
requerida propôs a devolução de apenas 50% do valor
pago pelo autor apelante.

Argumenta que a relação jurídica mantida entre as parte
s
é de consumo,
além de que
se aplicam as modificações introduzidas pela Lei n.o 13.786/18, porque o instrumento foi firmado em 27 de maio de 2019
, caso em que o percentual de retenção de 10% do valor do pacto é suficiente para ressarcir eventual prejuízo da empresa requerida
pelo desfazimento do negócio
, bem como não onera o autor.

Requer a reforma da sentença.

Nas contrarrazões, a apelada pede o desprovimento do recurso (id 202257941).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia está em saber se é caso de reformar a sentença proferida na presente ação
de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada por
JHORLI GABRIEL CARVALHO DE MELO
, em desfavor de
B V Incorporação Ltda.,
que pretende sej
a declarada a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes e
seja determinado o percentual de retenção de 10% do valor do pacto para ressarcir eventual prejuízo da empresa requerida pelo desfazimento do negócio
.

A sentença entendeu pela improcedência do pedido, ao fundamento de que o autor apelante deixou de demonstrar a culpa do credor fiduciário pelo
desfazimento do negócio e, por isso
,
ocorreu
o inadimplemento antecipado
do negócio por culpa exclusiva
devedor fiduciante, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.
De modo que
somente após o procedimento existirá a possibilidade de o requerente ser ressarcido pela rescisão operada com eventual saldo a lhe ser restituído
.

Ocorre que d
a análise do contrato de compra e venda
com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia,
firmado entre as partes
em 27-5-2019
(id 202257808
e 202257841
)
se observa que não foi levado a registro
, há apenas reconhecimento da firma das partes envolvidas que se difere, naturalmente, de ato regis
tral.

Neste sentido, a lei
especial
no 9.514/97
não
prevalece
sobre o CDC
, cuja questão já foi analisada e decidida pelo e. STJ, veja-se:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE
. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor
. 6. Recurso especial conhecido e não provido.”
(STJ – REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/02/2021)

Diante disso, permite-se a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, na forma no artigo 53 do CDC. Portanto, o
promissário comprador
do imóvel tem o direito de rescindir o contrato.

Isto entendido, no que tange ao percentual de retenção dos valores pagos, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

(Súmula n. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,

DJ
e
31/08/2015).

No ponto,
a Corte Superior
“tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j
ulgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017
;
STJ –
AgInt
no
AREsp
727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018,
DJe
02/04/2018; STJ –
AgInt
no
AREsp
1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018,
DJe
28/02/2018)

No caso, o promitente comprador desistiu do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, o que não autoriza concluir que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora, ora apelada.

Sopesadas as circunstâncias, entendo razoável a fixação de retenção no percentual de
15% (quinze por cento)
sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador em favor da vendedora.

É o que vem sendo decidido em casos análogos, neste Tribunal. Veja-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CON
TRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR –
SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO –
JUROS DE MORA RELATIVOS AOS VALORES A SEREM RESTITUIÍDOS – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na ausência de prova do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto
. 4. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(TJ-MT 10002076620188110002 MT, Relator: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 11/08/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM
JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de
valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).
”
(
N.U 1006933-22.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2021,
Publicado
no DJE 16/12/2021)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para julgar procedente a ação e declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, a fim de
autorizar a retenção dos valores pagos em favor da requerida em 10% sobre o total pago, em única parcela, cujos valores serão atualizado
s pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora
a partir da
citação

data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor (precedente STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.
201
7,
DJe
29
.09
.2017).

Por fim,
com a reforma da sentença, inverte-se o ônus
de
sucumbência a encargo
exclusivo
da requerida apelada, com honorários advocatícios fixados em
15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/03/2024