Tribunal: TJMT
Processo: 1007793-53.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-11
Data de publicação: 2024-09-13

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 – PRESENTES – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15 para a concessão da tutela de urgência a fim de reintegrar liminarmente a parte vendedora do imóvel, haja vista que demonstrado o inadimplemento contratual do devedor/agravado.
No caso, os documentos colacionados no processo na origem demonstram o inadimplemento contratual por parte do requerido/agravado, o qual não adimpliu parte substancial do contrato.
Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento e da cláusula resolutória expressa autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a medida liminar pleiteada.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007793-53.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ELIANA ACEDO CRUZ VILLELA - CPF: 022.107.675-12 (ADVOGADO), ASSOCIACAO DE RACIONALIZACAO E CULTIVO DA AMAZONIA - A R CA - CNPJ: 01.240.674/0001-26 (AGRAVANTE), SEVERINO JOSE COTTICA - CPF: 605.463.799-15 (AGRAVADO), PABLINE MAYARA BARBOSA MEDEIROS - CPF: 033.522.971-93 (ADVOGADO), MARCELO BERTOLDO BARCHET - CPF: 632.601.311-91 (ADVOGADO), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 – PRESENTES – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA – DEVEDOR REGULARMENTE NOTIFICADO – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15 para a concessão da tutela de urgência a fim de reintegrar liminarmente a parte vendedora do imóvel, haja vista que demonstrado o inadimplemento contratual do devedor/agravado.

No caso, os documentos colacionados no processo na origem demonstram o inadimplemento contratual por parte do requerido/agravado, o qual não adimpliu parte substancial do contrato.

Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento e da cláusula resolutória expressa autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser deferida a medida liminar pleiteada.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ASSOCIAÇÃO DE RACIONALIZAÇÃO E CULTIVO DA AMAZONIA – A R CA
em face da decisão proferida na
Ação de Reintegração de Posse com Pedido Liminar no 1002276-14.2023.8.11.0029
ajuizada em face de
SEVERINO JOSE COTTICA,
que indeferiu o pedido de reintegração de posse dos imóveis matriculados sob os ns. 3.626; 3.627; 3.630; 3.764 e 4.225 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Canarana/MT.

Alega a recorrente que em 15 de dezembro de 2022 as partes celebraram compromisso de compra e venda com cláusula resolutória expressa dos imóveis registrados perante o Registro de Imóveis da Comarca de Canarana, nas matrículas no 3.626; 3.627; 3.630; 3.764 e 4.225, através do qual o agravado os adquiriu pelo valor total de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais), sendo pago um sinal na data da assinatura do contrato, no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), restando mais 03 (três) parcelas de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) cada uma, a serem pagas no dia 30 de abril de 2023 e nos anos subsequentes, com vencimento da última no ano de 2025.

Aduz que em aditamento ao compromisso de compra e venda, em razão do inadimplemento, a agravante celebrou com o agravado um primeiro acordo que, descumprido, deu origem a um segundo acordo.

Narra que a agravante oportunizou ao agravado por mais de quatro vezes e após três notificações e dois acordos, regularizar o inadimplemento, o que não aconteceu.

Assevera que a consequência contratual para o inadimplemento é a rescisão de pleno direito, em virtude da cláusula resolutiva expressa e, havendo o agravado sido devidamente notificado acerca da rescisão, com a concessão de prazo para desocupação, não há se falar que sua eficácia dependeria de reconhecimento judicial.

Declara que além de o agravado não ter pagado o preço pelo imóvel, este se mantém em sua posse enquanto a agravante se vê tolhida do seu direito de fruição, pelo qual amarga grandes prejuízos financeiros, uma vez que se trata de grande propriedade rural.

Com essas considerações, pugna pela concessão de liminar recursal, para o fim de determinar, a reintegração liminar da posse dos imóveis em favor da agravante.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da decisão agravada.

A liminar foi indeferida no ID no 207997691.

Dessa decisão foram interpostos Agravo Interno com pedido de tutela de urgência, tendo sida a tutela recursal indeferida no ID no 221496173.

Sem contrarrazões, conforme certificado no ID no 232073691.

As informações foram prestadas pelo juízo
a quo
no ID no 223162282.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
ASSOCIAÇÃO DE RACIONALIZAÇÃO E CULTIVO DA AMAZONIA
ajuizou a
Ação de Reintegração de Posse com Pedido de Tutela de Urgência no 1002276-14.2023.8.11.0029
em face de
SEVERINO JOSE COTTICA
, alegando ser a legítima proprietária e possuidora dos imóveis registrados perante o Registro de Imóveis da Comarca de Canarana/MT, nas matrículas ns. 3.626, 3.627, 3.630; 3.764 e 4.225.

Aduziu que, em 15 de dezembro de 2002, as partes celebraram um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda dos imóveis acima descritos, através do qual o requerido os adquiriu pelo valor total de R$ 4.500.00,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais), sendo pago um sinal na data da assinatura do contrato, no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), restando mais 3 (três) parcelas de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) cada uma, a serem pagas no dia 30 de abril de 2023 e nos anos subsequentes, com vencimento da última no não de 2025.

Afirmou que o comprador somente efetuou o pagamento do sinal, deixando de cumprir as demais obrigações e, até o ajuizamento da ação, o requerido não adimpliu nenhum outro valor, assim, inadimplente, sem qualquer manifestação/quitação, ainda que feitos vários aditamentos contratuais, o que culminou com notificação extrajudicial encaminhada ao requerido, via AR em 07/08/2023.

Relatou que diante da impossibilidade de solução amigável, ajuizou a presente ação, requerendo a concessão da liminar de reintegração de posse e, também a procedência da ação.

Ao decidir, o i, juiz Dr. Carlos Eduardo de Moraes e Silva, indeferiu o pedido, conforme relatado.

Contra essa decisão, recorre a parte autora.

Pois bem.

Consoante relatado, cinge-se a controvérsia recursal em analisar a decisão recorrida que indeferiu o pedido de tutela provisória para determinar a reintegração da agravante na posse do imóvel rural objeto do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra.

No caso, a autora/agravante demonstra pelos documentos colacionados no processo na origem que pactuou com o requerido/agravado a venda dos imóveis de matrículas ns. 3.626; 3.627; 3.630; 3.764 e 4.225, todos registrados perante o Registro de Imóveis da Comarca de Canarana/MT, pelo valor total de R$ 4.500.00,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais), sendo pago um sinal na data da assinatura do contrato, o valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) e três parcelas de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) cada uma, a serem pagas no dia 30 de abril de 2023 e nos anos subsequentes, com vencimento da última no ano de 2025, conforme ID no

135748239.

Contudo, há evidências de que o requerido, ora agravado, não adimpliu o preço do negócio jurídico, estando inadimplente desde a segunda parcela de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) com vencimento inicial previsto para o dia 30 de abril de 2023 (
cláusula V
), denotando o descumprimento contratual, (ID no

135748239 – Pág. 3). Vejamos:

Tal fato, inclusive, motivou a notificação da parte compradora, ora agravada, que celebrou com a agravante um primeiro acordo que, descumprido, deu origem a um segundo acordo o qual também restou descumprido, conforme ID no 135749146, 135749147, 135749154, 135749156. Confira:

Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento de parte substancial do negócio, o próprio contrato autoriza o proprietário reaver o bem, objeto do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, na forma da
Cláusula XV
, que possui a seguinte redação (ID no 135748239 – Pág. 8). Vejamos:

Desta feita, não há óbice para aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, isto porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO
- INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. (...)

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...)”
(REsp n. 1.789.863/MS, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021) destaquei

No mesmo sentido, os julgados deste e. Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO NA POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – PRESENTES REQUISITOS ART. 300 DO CPC – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– DEVEDORA REGULARMENTE NOTIFICADA – INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– CANCELAMENTO DE CONCILIAÇÃO JÁ REALIZADA – PEDIDO PREJUDICADO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da devedora/recorrida. “
Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica”
(TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022). O contrato prevê caracterização de esbulho e autoriza a vendedora proprietária/recorrente ser reintegrada na posse do bem imóvel objeto do contrato de compra e venda, sobretudo considerando a mora ex re. Com a realização da audiência na origem, onde não houve composição em entre as partes, resta prejudicada a pretensão recursal no ponto. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido.”
(TJMT, N.U 1020649-20.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/04/2023, Publicado no DJE 21/04/2023) destaquei

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
. É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ.
Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re. Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.”
(N.U 1023258-73.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023) destaquei

Assim, a probabilidade do direito resta evidente.

De igual forma, vislumbra-se existente o perigo de dano, diante da própria situação enfrentada pela agravante, uma vez que esta não detém os imóveis, bem como não aufere lucro com o uso deles pelo agravado, além do que não vem percebendo as parcelas pacutadas no contrato.

Portanto, impõe-se o deferimento da liminar pretendida pela agravante.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar a decisão recorrida a fim de determinar a reintegração da posse à autora/agravante, concedendo à parte agravada o prazo de trinta (30) dias para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação coercitiva.

Por fim, resta prejudicada a apreciação do Agravo Interno constante no ID no 210809158, interposto pela ASSOCIAÇÃO DE RACIONALIZAÇÃO E CULTIVO DA AMAZONIA – A R C A.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/09/2024