Tribunal: TJMT
Processo: 1001781-72.2021.8.11.0050
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR RESCISÃO CONTRATUAL COM JUSTA CAUSA – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM COM APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A 60% DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL) – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO VENCIMENTO – COMPENSAÇÃO DOS VALORES – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.
Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.
Caso dos autos em que a manutenção do contrato caracteriza onerosidade excessiva ao credor, inexistindo o pagamento substancial do contrato.
O termo inicial dos juros de mora, relativo à multa contratual deverão ser contados a partir da citação, por se tratar de relação contratual. Inteligência do artigo 405 do CC.
A correção monetária, referente à multa contratual, conta-se do inadimplemento da obrigação.
Fica autorizada a compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes, com a respectiva extinção das obrigações firmadas, até onde se compensarem, o que será apurado em eventual liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001781-72.2021.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[VERA LUCIA LOPES DA MOTTA DOS SANTOS - CPF: 199.735.431-49 (APELANTE), HASSAN FERNANDO MOHAMAD SAID CAVALCANTE - CPF: 030.779.361-35 (ADVOGADO), FELIPE DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 022.600.681-62 (ADVOGADO), OLIMPIO LOPES DE MACEDO FILHO - CPF: 025.135.801-17 (APELADO), HELOIZIO OLIVEIRA SILVA - CPF: 731.208.471-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR RESCISÃO CONTRATUAL COM JUSTA CAUSA – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM COM APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A 60% DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL) – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO VENCIMENTO – COMPENSAÇÃO DOS VALORES – POSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao
status quo
ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.

Caso dos autos em que a manutenção do contrato caracteriza onerosidade excessiva ao credor, inexistindo o pagamento substancial do contrato.

O termo inicial dos juros de mora, relativo à multa contratual deverão ser contados a partir da citação, por se tratar de relação contratual. Inteligência do artigo 405 do CC.

A correção monetária, referente à multa contratual, conta-se do inadimplemento da obrigação.

Fica autorizada a compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes, com a respectiva extinção das obrigações firmadas, até onde se compensarem, o que será apurado em eventual liquidação de sentença.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por VERA LUCIA LOPES DA MOTTA DOS SANTOS, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara de Campo Novo dos Parecis, que, nos autos da Ação de indenização por rescisão contratual com justa causa no 1001781-72.2021.8.11.0050, ajuizada em seu desfavor de OLIMPIO LOPES DE MACEDO FILHO, julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial, nesses termos:

“Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados pelo autor na inicial, condenando o requerido ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sob o valor do contrato, bem como, danos morais que arbitro em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ, acrescidas em ambas as indenizações de juros de mora de 1% a contar da citação.

Por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando o requerido ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Ainda, com fundamento do art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito da demanda e JULGO IMPROCEDENTE o pedido de reconvenção.

Condeno o reconvinte ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que também fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa da reconvenção.”
(Id. 214588235)

Em suas razões, de Id. 214588237, a recorrente sustenta a necessidade de reforma da sentença, no ponto em que reconheceu a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, ao argumento de que houve a comprovação nos autos do pagamento de apenas 35.87% do valor do imóvel.

Assevera ainda o desacerto da sentença, no que tange os juros e correção monetária da multa contratual, sob o argumento de que a multa é devida desde a data do inadimplemento da obrigação, tendo em vista a sua natureza contratual.

Requer, ao final, a reforma da sentença para que seja acolhido o pleito inicial de rescisão contratual, com incidência de juros e correção sobre a multa contratual desde o inadimplemento e a compensação dos valores. Subsidiariamente, pugna pela condenação do apelado ao pagamento do preço inadimplido.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 214588239, por meio das quais o apelado pretende o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Extrai-se dos autos que a parte autora, ora apelante, firmou um contrato de compra e venda com a parte ré, ora apelada, do imóvel localizado na Rua São Paulo, quadra 09, lote 09, bairro Centro, Cartório do 1° Oficio – Registro de Imóveis, livro 2-RG, matrícula 14321, Campo Novo dos Parecis/MT, pelo valor de R$524.000,00 (quinhentos e vinte e quatro mil reais).

Narra a apelante que o apelado pagou tão somente a importância total de R$188.000,00 (cento e oitenta e oito mil reais), deixando de cumprir o disposto no item 1 da cláusula 6a do contrato, que consistia na entrega de 02 (duas) casas no valor de R$336.000,00 (trezentos e trinta e seis mil reais), a serem construídas e entregues até novembro de 2019.

Afirmou que até o ajuizamento da presente ação no ano de 2021, não houve o pagamento pelo apelado, motivo pelo qual pugna pela rescisão do contrato.

O apelado, defende quanto a impossibilidade de rescisão do contrato e ausência de responsabilidade por perdas e danos, bem como que mesmo havendo atraso na entrega dos imóveis, a obrigação foi cumprida.

A Magistrada
a quo
reconheceu o adimplemento substancial, a fim de manter o contrato entabulado entre as partes, contudo, reconheceu a mora do apelado, condenando-o ao pagamento da multa contratual e indenização por danos morais.

Desta decisão se insurge a parte autora, ora apelante, a fim de ver rescindido o contrato.

Pois bem.

A discussão gira em torno do possível adimplemento substancial do contrato pelo apelado.

O Código Civil dispõe que o contrato de compra e venda pressupõe a presença de três elementos constitutivos essenciais para a sua existência, a coisa, o preço e o consentimento:

“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

Por outro lado, acerca da resolução ou execução de contrato em face do seu inadimplemento dispõe:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Assim, é medida legal a rescisão da promessa ou contrato de compra e venda de imóvel quando inadimplido e uma vez que o vendedor opta pela rescisão cabe-lhe restituir os valores recebidos, como dispõe o CC:

“Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.”

Não se pode deixar de considerar que a rescisão pode ser obstada ante a Teoria do Adimplemento Substancial que mesmo sem previsão expressa na legislação é construção doutrinária e jurisprudencial pautada nos princípios de direito, em especial a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Destarte,
havendo saldo remanescente ínfimo
, deverá o credor buscar seu crédito pelas vias ordinárias, flexibilizando as rígidas consequências de um inadimplemento substancial, máxime quando se trata de direito à moradia, previsto no artigo 6o da CRFB.

No entanto, não há de se considerar adimplemento substancial quando não houver adimplemento significativo do valor contratado. Assim, a aplicação da teoria impõe análise global do contrato e da ponderação deste com a parcela inadimplida, cuja aferição não se obtém através de critérios objetivos, mas tão somente do exame do caso concreto e suas peculiaridades.

Dessa forma, para além da análise quantitativa, com relação ao montante adimplido, se mostra necessária análise qualitativa da relação obrigacional, a fim de preservar a boa-fé que deve reger aquelas relações, de modo que descabe a aplicação da teoria quando esta representar maior onerosidade ao vendedor.

Com efeito, não obstante o ponderado pelo douto Julgador de primeiro grau, no sentido que houve tão somente atraso no cumprimento de uma das obrigações pelo apelado, tenho que a decisão merece reforma.

É assim, porque, o contrato firmado entre as partes possui o valor de R$524.000,00 (quinhentos e vinte e quatro mil reais), ao passo que o apelado pagou tão somente a importância total de R$188.000,00 (cento e oitenta e oito mil reais), portanto, restando inadimplente no valor de R$336.000,00 (trezentos e trinta e seis mil reais), relativo a entrega das 02 (duas) na casas até novembro de 2019.

Lado outro, não obstante os judiciosos argumentos expendidos pelo apelado, verifico que a presente ação fora ajuizada na data de 20/08/2021, ao passo que os alegados imóveis que serviriam para o pagamento da dívida, tiveram seu habite-se emitido tão somente em 26/11/2021 (Id. 214588213), portanto, posterior ao ajuizamento da ação.

Logo, o que se dessume da presente ação, é que houve a inadimplência do apelado por aproximadamente 02 (dois) anos, ao passo que quando do ajuizamento da presente ação não havia qualquer perspectiva da apelante quanto ao recebimento da obrigação constantes da avença.

Outrossim, cumpre ressaltar que em momento algum o apelado comprovou ter comunicado a apelante de que a construção dos aludidos imóveis se destinavam ao cumprimento da obrigação assumida no contrato de compra e venda, ou ainda, que buscou vender os bens para o adimplemento do preço, ônus que lhes competia e do qual não se desincumbiu, nos termos do art. 373, II do CPC.

Como já ponderado, no caso dos autos, a manutenção do contrato caracteriza onerosidade excessiva ao credor, inexistindo, portanto, pagamento substancial o que impõe a reforma da sentença.

A propósito, segue a jurisprudência do STJ e deste Sodalício sobre o tema:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO.1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações.2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio.3.
A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917).
4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais.5. Recurso especial não provido.”
(REsp 1581505/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe 28/09/2016)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE DEVOLUÇÃO DE VALORES - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE TERRENOS - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO COMPRADOR - RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE O VALOR PAGO – BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS – COMPROVAÇÃO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO – INEXISTÊNCIA DE RECURSO PROTELATÓRIO – AFASTAMENTO DA MULTA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser declarada a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador
. A doutrina e a jurisprudência têm admitido a aplicação da teoria do adimplemento substancial apenas quando quitada, pelo devedor, mais de 90% (noventa por cento) da obrigação
. [...].”
(TJMT. RAC 0017753-56.2015.8.11.003, REL. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/10/2018, Publicado no DJE 06.11.2018 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – REVELIA – EFEITOS RELATIVIZADOS – JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO – RECONHECIMENTO DA OCORRÊNCIA DE PAGAMENTO SUBSTANCIAL PELO ADIMPLEMENTO DE POUCO MAIS DE 50% DO PREÇO – TESE APLICADA DE OFÍCIO PELA SENTENÇA PARA JULGAR O PEDIDO RESOLUTÓRIO IMPROCEDENTE – IMPOSSIBILIDADE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CONFIGURADO – TEORIA APLICÁVEL EXCEPCIONALMENTE APENAS NOS CASOS DE MORA ÍNFIMA E MESMO ASSIM QUANDO A CONTINUIDADE CONTRATUAL AINDA INTERESSA À PARTE AFETADA PELO INADIMPLEMENTO – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – INADIMPLEMENTO INJUSTIFICÁVEL EM QUASE 50% DO VALOR DO PREÇO PACTUADO - RESOLUÇÃO CONTRATUAL CABÍVEL – PERDA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM PERDA DE ARRAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA - IMPOSTO PREDIAL – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – PERDAS E DANOS – PREJUÍZO MATERIAL NÃO DEMONSTRADO - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ PREJUDICADO. 1.
Somente na hipótese de mora ínfima caracterizada pelo cumprimento efetivamente substancial da obrigação, é que desaparece justa razão para que aquele contratante, que já tendo cumprido suas obrigações numa extensão indiscutivelmente substancial – em muito mais de 90%, v.g. -, seja despojado do bem negociado, sofrendo revés que trará vantagens desproporcionais à outra parte já quase plenamente saciada pela execução voluntária e substancial das obrigações afetas ao devedor desafortunadamente decaído em mora
; exclusivamente nesse tipo de situação é que se pode falar, com um mínimo de seriedade, em desequilíbrio contratual e afronta à função social dos pactos negociais privados.”
(TJMT. RAC no 3557/2018, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 10.04.2018, Publicado no DJE 16.04.2018).

Assim, diante da conduta do apelado, impõe-se a decretação de resolução do contrato, cuja consequência é o retorno das partes ao
status quo ante
, no caso concreto, com a restituição da quantia paga em favor da autora, ora apelante.

No que tange o termo inicial dos juros e correção, atinente à multa contratual, assiste parcial razão à apelante.

Sem delongas, a correção monetária é um dos efeitos do inadimplemento, portanto, deverá incidir a partir do inadimplemento da obrigação
.

Nesse sentido é o entendimento do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO A CUMPRIMENTO DE SENTENÇA CONDENATÓRIA AO PAGAMENTO DE
CLÁUSULA PENAL. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. 1. A correção monetária constitui um dos efeitos jurídicos do inadimplemento da obrigação, ex vi do disposto nos artigos 389 e 395 do Código Civil (os quais não explicitam seu termo inicial).
2. Nada obstante, a atualização monetária não caracteriza parcela autônoma, mas sim instrumento de recomposição da perda do valor da moeda em que expressos as perdas e danos devidos pelo inadimplemento obrigacional. Sua aplicação visa ao atendimento do princípio da reparação integral daquele prejudicado pela conduta imputável ao devedor, cujo enriquecimento sem causa deve ser afastado. 3. Sob essa ótica, a jurisprudência desta Corte, há muito, assenta o entendimento de que "a correção monetária plena é mecanismo mediante o qual se empreende a recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de se preservar o poder aquisitivo original, sendo certo que independe de pedido expresso da parte interessada, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita" ( REsp 1.112.524/DF, Rel. Ministro Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 01.09.2010, DJe 30.09.2010).
4. O minus que se pretende evitar, com a incidência da correção monetária, apresenta evidente interligação com a data da exigibilidade da obrigação pecuniária devida ao credor. 5. Em se tratando da cláusula penal, à luz do disposto no artigo 408 do Código Civil, é de sabença que, uma vez ocorrida sua hipótese de incidência (ou seja, o inadimplemento da obrigação principal estipulada), seus efeitos operam de pleno direito.

Desse modo, o fato do inadimplemento torna plenamente exigível a pena convencional. 6. Assim, se a correção monetária tem por objetivo a recomposição, no tempo, do valor da moeda em que se expressa determinada obrigação pecuniária, nada mais lógico que sua incidência ocorra a partir da exigibilidade da referida prestação, máxime quando inexistente disposição contratual em sentido diverso.
7. Consequentemente, não merece reparo o acórdão estadual que considerou, como termo inicial da correção monetária incidente sobre a cláusula penal, a data do inadimplemento da obrigação principal, vale dizer, a data em que o réu procedeu à rescisão unilateral do contrato de prestação de serviços sem observar o prazo de vigência estipulado, hipótese deflagradora da exigibilidade da pena convencional. 8. Recurso especial não provido.”
(STJ - REsp: 1340199 RJ 2012/0177428-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 10/10/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2017)

Quanto aos juros moratórios, não há no contrato (Id. 214588161) um prazo previsto para pagamento da cláusula penal. Tratando-se, assim, de mora
ex persona
, e não tendo a vendedora notificado a rescisão do contrato e a incidência da cláusula penal antes do ajuizamento da ação, restou configurada sua mora tão somente com a citação. Em consequência, é a partir desse momento que devem fluir os juros moratórios.

A propósito:

“AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ –
CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO
– CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ. No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
A incidência de juros de mora devem se dar a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC.
A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pelo comprador do imóvel.”
(N.U 0016165-40.2017.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2022, Publicado no DJE 23/01/2023)

“Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que acolheu a impugnação ao cumprimento de sentença. Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Trânsito em julgado. Cumprimento de sentença.
Controvérsia atinente à incidência dos consectários legais sobre a condenação relativa ao pagamento da multa contratual (cláusula penal).
Multa incidente sobre o valor do contrato. Termo inicial da correção monetária fixado na data da assinatura.
Juros moratórios devidos da citação. Momento da constituição em mora.
Precedentes. Hipótese que não se confunde com a multa cominatória (astreinte), esta sim, segundo o C. STJ, sujeita à correção monetária a partir do respectivo arbitramento e não cumulável com juros moratórios, sob pena de indevido bis in idem. Decisão reformada, fixado o termo inicial dos consectários legais incidentes sobre a condenação relativa ao pagamento da multa contratual (cláusula penal), sendo a correção monetária da assinatura do contrato e os juros moratórios da citação. Agravo de instrumento provido.”
(TJ-SP - AI: 21788241520218260000 SP 2178824-15.2021.8.26.0000, Relator: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 23/09/2021, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2021)

No que toca a compensação de valores, tenho que assiste razão à apelante.

É assim, porque, nos termos do artigo 368 do Código Civil
“se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”
.”

In casu,
o apelado é sucumbente nos pleitos de indenização por danos morais e multa de 10% do valor do contrato, a título de cláusula penal, ao passo que a apelante deverá proceder à restituição dos valores adimplidos no início do contrato.

Assim, consigno que fica autorizada a compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes, com a respectiva extinção das obrigações firmadas, até onde se compensarem, o que será apurado em eventual liquidação de sentença.

Dispositivo.

Com tais fundamentos, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, a fim de que sejam reconduzidas ao
status quo
ante. Ainda, determino a correção monetária da multa contratual (cláusula penal) a partir do inadimplemento da obrigação e autorizo a compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024