Tribunal: TJMT
Processo: 1019622-65.2023.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-12
Data de publicação: 2024-03-13

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO INSTRUMENTO - Cumprimento de Sentença – PENHORA DE IMÓVEL COM EDIFICAÇÃO MISTA (RESIDENCIAL E COMERCIAL) – IMÓVEL SUSCETÍVEL DE DIVISÃO – LAUDO PERICIAL – NECESSIDADE DE ESCLARECIMENTO QUANTO A POSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
No que tange aos valores, não vejo qualquer problema na avaliação, posto que realizada por Perito Oficial Corretor de Imóvel devidamente registrado na CRECI MT, com escritório na própria região.
No entanto, considerando as características do imóvel penhorado, que é composto por várias benfeitorias com destinação distintas, entendo que o caso da aplicação do parágrafo primeiro do referido artigo, que assim dispõe: “Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019622-65.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CHRISTIANO CESAR DA SILVA - CPF: 688.930.511-68 (ADVOGADO), LINDOMAR FRANCISCO DE MELO - CPF: 482.206.041-15 (AGRAVANTE), MULTIGRAIN S.A. - CNPJ: 06.963.088/0001-23 (AGRAVADO), EDEGAR STECKER - CPF: 498.630.459-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO INSTRUMENTO -

Cumprimento de Sentença – PENHORA DE IMÓVEL COM EDIFICAÇÃO MISTA (RESIDENCIAL E COMERCIAL) – IMÓVEL SUSCETÍVEL DE DIVISÃO – LAUDO PERICIAL – NECESSIDADE DE ESCLARECIMENTO QUANTO A POSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No que tange aos valores, não vejo qualquer problema na avaliação, posto que realizada por Perito Oficial Corretor de Imóvel devidamente registrado na CRECI MT, com escritório na própria região.

No entanto, considerando as características do imóvel penhorado, que é composto por várias benfeitorias com destinação

distintas, entendo que o caso da aplicação do parágrafo primeiro do referido artigo, que assim dispõe:
“
Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por LINDOMAR FRANCISCO DE MELHO em face de decisão prolatada pelo juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Água Boa, que nos autos n. 0003229-34.2014.8.11.0021 – Cumprimento de Sentença – proposta por MULTIGRAIN S.A

- rejeitou a impugnação à avaliação formulado pelo executado.

Inconformado, em suas razões alega em síntese, que o Agravado ingressou com ação ordinária para o reconhecimento de dívida em face do Agravante, com objetivo de receber a quantia de R$ 894.817,10 (oitocentos e noventa e quatro mil, oitocentos e dezessete reais e dez centavos).

Alega, que em 09 outubro de 2014, o agravante Lindomar pactuou com o agravado acordo nos autos, Id 83185712, págs 28/32, sendo homologado pelo juízo de origem em 16.10.2014.

Que para o pagamento do acordo, encontra-se penhorado nos autos o imóvel de matrícula no 7.607, do cartório de registro de imóveis da comarca de Água Boa – MT, 1o Of. Registral, Ficha 003, Livro no 02, com averbação às margens da matrícula [AV-09-7.607, 10.06.2016,o processo de execução 3229-34.2014.8.11.0021 – código 9104, Exequente: Multigrain S/A e Executado: Lindomar Francisco Melo], ainda, registro 18.499, de ordem do livro 03, do ofício registral de Água Boa – MT, ordem de hipoteca de primeiro grau, em favor de Cargill Agrícola S/A.

Assevera que o imóvel em questão é utilizado como residência do Agravante/executado e seu cônjuge,

ainda, que serve de fonte de renda, à título de aluguéis, onde, no piso inferior está locado para comércios, no piso superior residência para outros inquilinos, e aos fundos “térreo” usa como residência própria do agravante e seus familiares.

Que foi determinada a avaliação do imóvel, assim, sendo avaliado pelo oficial de justiça em R$ 3.270.540,00 (três milhões, duzentos e setenta mil, quinhentos e quarenta reais).

Aduz que combateu o laudo do perito,

trazendo outros laudos, com os seguintes valores: 3.947.730,00 [2018]; R$ 4.168.020,00 [2018] R$ 3.950.000,00 [2018], e face a justificativa do agravado, o juiz de origem deferiu por afastar a perícia realizada anteriormente e nomeou como perito, a empresa “Portal Imboliária”.

Assim, que realizada nova perícia pelo perito judicial, em agosto de 2022, o oficial perito nomeado pelo juízo avaliou o empreendimento em R$ 7.423.500,00 (sete milhões quatrocentos e vinte e três mil e quinhentos reais) descrevendo que o imóvel possui salas comerciais, no piso superior dois apartamentos, barracão, e uma residência situado na área “térrea”, imóvel unifamiliar, local esse onde reside Lindomar [agravante] e sua cônjuge.

Apresentado a avaliação por outro perito do juízo, logo, o agravante apresentou laudo atual [09-2022], avaliando o imóvel executado em R$ 8.200.000,00 (oito milhões e duzentos mil reais), uma diferença entre os laudos de R$ 776.500,00 (setecentos e setenta e seis mil reais).

Defende a necessidade de deferimento do efeito suspensivo

para suspender a decisão do juízo que acolheu o laudo pericial do juízo, determinando à autoridade judicial a intimação do perito do juízo para esclarecer os pontos divergentes apontados na petição que impugnou o laudo pericial, ALTERNATIVAMENTE, suspender, temporariamente, a nomeação do leiloeiro; as datas previstas para hasta pública do imóvel penhorado, marcados para 16.10.2023 às 13h00min.; e, 16.10.2023 às 16h00min, e considerando a existência de outro imóvel capaz de suprir a dívida com o agravado, oportunizando o seu oferecimento.

No mérito, alega:

“que econtra-se anexo ao presente recurso matrícula imobiliária no 6.096, uma área rural com 530ha, localizada em Aguá Boa – MT, suficientemente capaz de saldar a dívida para com o agravado. Justifica, porque o imóvel penhorado e preste a ser levado à hasta pública, é o imóvel onde reside o agravante e seus familiares, usa como fonte de renda a outras pessoas e comércio local. Os prejuízos com a venda desse bem, pelo preço lançado, serão irreparáveis tanto para o agravante quanto para os inquilinos locais. Importante dizer que sobre o imóvel penhora o existe outras penhoras, a exemplo a penhora hipotecária da empresa Cargill Agrícola S/A, dívida atual em R$ 3.140.372,32 reais.”

Requer seja provido o recurso para afastar a decisão do juízo singular, oportunizando ao agravante o oferecimento de outros meios menos gravosos para quitação do débito, alternativamente, o afastamento da avaliação do perito do juízo, sustando o leilão do imóvel até que o perito escolhido esclareça os pontos divergentes entre os laudos e o preço para que não reste violados nenhum dos princípios constitucionais das garantias da dignidade humana.

Requer seja atribuído o efeito suspensivo, suspendendo a avaliação dos imóveis, uma vez que a execução em excesso causará prejuízo ao devedor e enriquecimento sem justo motivo ao credor ou arrematante; alternativamente, sustar os atos do leiloeiro e as datas aprazadas para ocorrência da hasta pública [1a/2a] praças até julgamento e melhor análise pela colenda turma deste E. Tribunal;

No mérito, o conhecimento e provimento do presente recurso, de modo a reformar a decisão do juízo de piso para retificação/esclarecimento do laudo técnico e valor, bem como, oportunizando ao agravante o oferecimento de outros meios menos gravosos para quitação do débito. Ao final, revogando a decisão por completo;

A condenação da agravada em eventuais honorários sucumbências e custas processuais.

A liminar não foi deferida (id.n.o 181191187)

Contrarrazões (id.n.o 183739680).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por LINDOMAR FRANCISCO DE MELHO em face de decisão prolatada pelo juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Água Boa, que nos autos n. 0003229-34.2014.8.11.0021 – Cumprimento de Sentença – proposta por MULTIGRAIN S.A

- rejeitou a impugnação à avaliação formulado pelo executado.

O juízo prolatou a seguinte decisão, objeto o presente recurso:

“1 – Em análise à impugnação à avaliação formulada pelo executado (Id n. 95703414), acerca do laudo realizado pelo Perito Judicial nomeado (Id n. 94147439), este Juízo reputa que razão não assiste ao devedor, tendo em vista que o ato foi realizado em consonância com a regra do art. 872, incisos I e II do Código de Processo Civil.

Apesar da alegação da parte executada de que o método utilizado para apuração do valor de mercado do bem teria sido o comparativo direto de mercado na qual se utilizou da oferta de imóveis semelhantes, ocorre que não há nenhum elemento concreto neste sentido.

O laudo pericial tomou-se como referência o método conhecido como evolutivo, que consistente em somar os valores dos componentes básicos do imóvel (benfeitorias e edificação), calculando-se a respectiva metragem de modo a chegar ao resultado encontrado.

Destarte, não se vislumbra nenhum vício na escolha pelo Perito Judicial do método evolutivo, ante a inexistência de imóveis semelhantes a fim de utilizar o método comparativo direto.

Sendo assim, este Juízo
REJEITA
a impugnação à avaliação formulada pelo executado.

2 –
EXPEÇA-SE
alvará dos honorários periciais em favor do Perito Judicial.

3 – Em relação à alegação de preferência creditícia da terceira Cargill Agrícola S/A,
REQUISITE-SE
ao 2o Serviço Notarial e Registral desta Comarca de Água Boa/MT a cópia da Escritura Pública de Confissão e Novação de Dívida com Garantia Pignoratícia e Hipotecária, lavrada no dia 12 de setembro de 2013, no Livro 0108, fls. 066/070.

4 – Não havendo a interposição de recurso em face desta decisão ou, eventualmente, sendo interposto, mas não sendo conferido efeito suspensivo,
DESIGNE-SE
o Sr. Gestor data para a expropriação do bem penhorado em alienação judicial, observando-se que o bem será expropriado em primeira praça no mínimo do montante designado na avaliação, e na hipótese de venda em segunda praça o equivalente pelo menos a 60 % (sessenta por cento) da avaliação (art. 891, parágrafo único CPC).

O arrematante que pretender adquirir o bem em parcelas deverá observar a regra do art. 895 e seus incisos e parágrafos do Código de Processo Civil a fim de que este Juízo possa avaliar as condições de pagamento que o interessado pretende realizar.

5 –
NOMEIA-SE
como leiloeira oficial urbano a Sra. Cirlei F. Balbino da Silva, JUCEMAT sob no. 022 em conjunto com o leiloeiro Joabe Balbino da Silva, inscrito na FAMATO sob no. 067/2013 com endereço na Rua 02, quadra 07, lote A, no. 264, Residencial JK, CEP no. 78.068-340, Cuiabá-MT, com endereço eletrônico cirleibalbino@leiloesjudiciais.com.br ou jurídico@leiloesjudiciais.com.br .”

Pois bem, pretendendo

a reforma da decisão agravada, o

Agravante alega que o imóvel em questão é utilizado como residência do Agravante/executado e seu cônjuge,

ainda, que serve de fonte de renda, à título de aluguéis, onde, no piso inferior está locado para comércios, no piso superior residência para outros inquilinos, e aos fundos “térreo” usa como residência própria do agravante e seus familiares.

Verifico que referidas alegações não foram suscitadas junto a juízo “a quo”, posto que da leitura da petição que

impugnou o laudo pericial (id.n.o 95703414-autos de origem) este se ateve ao laudo e as possíveis falhas do mesmo.

Ademais, não haverá prejuízo ao Agravante, posto que a impenhorabilidade de bem de família pode ser alegada em qualquer momento processual a até a sua arrematação.

No que tange a alegada disparidade dos valores apresentado pelo laudo pericial judicial, o qual avaliou o imóvel em R$ 7.423.500,00 (sete milhões quatrocentos e vinte e três mil e quinhentos reais) e o laudo extrajudicial apresentado pelo Agravante com avaliação de

8.200.000,00 (oito milhões e duzentos mil reais), uma diferença entre os laudos de R$ 776.500,00 (setecentos e setenta e seis mil reais).

No que tange a avaliação o artigo 872 do Código de Processo Civil estabelece:

Art. 872.
A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:

I
- os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;

II
- o valor dos bens.

§ 1o
Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.

§ 2o
Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.

Verifico do laudo pericial, que o perito avaliou o imóvel com base nas benfeitorias que o compõe, avaliando individualmente cada uma, vejamos:

1.Conjunto de salas comerciais situadas na área ‘terrea’ do imóvel com área total de 900m2 - que avaliou em R$ 2.250.000,00 (dois milhões, duzentos e cinquenta mil).

2. Dois apartamentos situados no “’1o andar’ do imóvel com área de 450m2 de área construída, sendo 250m2 cada apartamento – que avaliou em 1.260.000,00.

3.Um apartamento situado no ‘1o andar’ do imóvel com área total de 540m2, que avaliou em R$ 864.000,00.

4. Uma residência situada na área ‘térrea’ do imóvel unifamiliar, com área total de 175,80m2, que avaliou em R$ 439.500,00.

5. Um barracão situado na área ‘térrea’ do imóvel, com área total de 450m2 - que avaliou em 585.000,00.

6. Uma área urbana com superfície de 2.250,00m2 - que avaliou em R$ 2.025.000,00.

No que tange aos valores da avalição, vejo qualquer problema na avaliação, posto que realizada por Perito Oficial Corretor de Imóvel devidamente registrado na CRECI MT, com escritório na própria região, o qual levou em consideração o disposto no artigo acima citado.

Apesar da insurgência do Agravante, pelo histórico dos autos, o mesmo nunca concordará com a avaliação realizada, que não seja, a que o mesmo apresentar.

Fato este que ficou bem claro nas razões de seu recurso, vejamos:

“O douto julgador determinou avaliação do imóvel, Id 83186856, págs 33, sendo avaliado pelo oficial perito do juízo em R$ 3.270.540,00 [2018]. O agravante combateu o laudo do perito e trouxe outros laudos, confira-se: R$ 3.947.730,00 [2018]; R$ 4.168.020,00 [2018] R$ 3.950.000,00 [2018], e face a justificativa do agravado, o juiz de origem deferiu por afastar a perícia realizada anteriormente e nomeou como perito a empresa “Portal Imboliária”.”

Continua: “realizado nova avaliação pelo perito judicial, em 2022, agosto, o oficial perito nomeado pelo juízo avaliou o empreendimento em R$ 7.423.500,00 (sete milhões quatrocentos e vinte e três mil e quinhentos reais) descrevendo que o imóvel possui salas comerciais, no piso superior dois apartamentos, barracão, e uma residência situado na área “térrea”, imóvel unifamiliar, local esse onde reside Lindomar [agravante] e sua cônjuge. Apresentado a avaliação por outro perito do juízo, logo, o agravante apresentou laudo atual [09-2022], avaliando o imóvel executado em R$ 8.200.000,00 (oito milhões e duzentos mil reais), uma diferença entre os laudos de R$ 776.500,00 (setecentos e setenta e seis mil reais).”

No entanto, considerando as características do imóvel penhorado, que é composto por várias benfeitorias com destinação

distintas, entendo que o caso da aplicação do parágrafo primeiro do referido artigo, que assim dispõe:
“
Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.”

Assim, entendo que o laudo pericial deve ser complementado/retificado, esclarecendo a possibilidade de possíveis desmembramentos, conforme estabelece o §1o do art. 872 do Código de Processo Civil.

Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para determinar que o
laudo pericial deve ser complementado/retificado, esclarecendo a possibilidade de possíveis desmembramentos, conforme estabelece o §1o do art. 872 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2024