Tribunal: TJMT
Processo: 1011259-20.2018.8.11.0015
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-06-16

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1011259-20.2018.8.11.0015 – Sinop
Apelante: Aurindo Paulo de Almeida
Apelada: Candida Maria Freire Lemos
E M E N T A
AÇÃO DE COBRANÇA – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – DEMANDA AJUIZADA EM DESFAVOR DA VENDEDORA DO IMÓVEL – CONTRATO QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO PAGAMENTO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL – VALORAÇÃO DAS PROVAS ESCORREITA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.
O ônus da prova recai sobre o autor a fim de que, ao menos, demonstre em juízo a verossimilhança das suas alegações, comprovando a existência do ato por ele descrito na inicial como ensejador do seu direito, obrigação da qual não se desincumbiu na espécie.
No caso, não se desconhece que, em regra, a comissão de corretagem é devida pelo vendedor, já que é ele quem contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda do imóvel, contudo, é possível que tal comissão seja cobrada do comprador, caso haja ajuste entre todas as partes, circunstância que deve ser comprovada de forma cabal, por meio de prova inequívoca, o que ocorreu no caso vertente.
O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Inteligência do art. 371, do CPC.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011259-20.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AURINDO PAULO DE ALMEIDA - CPF: 335.910.249-53 (APELANTE), WALMIR ANTONIO PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 678.662.049-34 (ADVOGADO), WILLIAN PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 831.842.019-53 (ADVOGADO), GABRIELLA DE SOUZA MACHIAVELLI - CPF: 017.838.531-07 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO DE PAULA - CPF: 517.927.539-34 (ADVOGADO), CANDIDA MARIA FREIRE LEMOS - CPF: 765.558.527-04 (APELADO), ADRIANA MOREIRA DE ANDRADE CAMPOS - CPF: 274.456.418-40 (ADVOGADO), EDUARDO PEREIRA DA SILVA - CPF: 089.756.288-76 (ADVOGADO), PEDRO JULIAO FREIRE LEMOS - CPF: 057.326.158-06 (ASSISTENTE), ANTONIO ACELINO MOREIRA FILHO - CPF: 476.922.439-72 (ASSISTENTE), PAULO CEZAR DE OLIVEIRA - CPF: 825.061.911-00 (ASSISTENTE), ANDRE TAVARES RUBIM DE TOLEDO - CPF: 705.616.721-72 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no

1011259-20.2018.8.11.0015 – Sinop

Apelante:
Aurindo Paulo de Almeida

Apelada:
Candida Maria Freire Lemos

E M E N T A

AÇÃO DE COBRANÇA – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – DEMANDA AJUIZADA EM DESFAVOR DA VENDEDORA DO IMÓVEL – CONTRATO QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO PAGAMENTO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL –
VALORAÇÃO DAS PROVAS ESCORREITA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

O ônus da prova recai sobre o autor a fim de que, ao menos, demonstre em juízo a verossimilhança das suas alegações, comprovando a existência do ato por ele descrito na inicial como ensejador do seu direito, obrigação da qual não se desincumbiu na espécie.

No caso, não se desconhece que, em regra, a comissão de corretagem é devida pelo vendedor, já que é ele quem contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda do imóvel, contudo, é possível que tal comissão seja cobrada do comprador, caso haja ajuste entre todas as partes, circunstância que deve ser comprovada de forma cabal, por meio de prova inequívoca, o que ocorreu no caso vertente.

O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Inteligência do art. 371, do CPC.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no

1011259-20.2018.8.11.0015 – Sinop

Apelante:
Aurindo Paulo de Almeida

Apelada:
Candida Maria Freire Lemos

R E L A T Ó R I O

Trata-
se de recurso de apelação interposto por Aurindo Paulo de Almeida, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos autos da ação de cobrança que move contra Candida Maria Freire Lemos, julgou improcedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, condenando-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do CPC.

Inconformado, o apelante sustenta que o conjunto probatório produzido nos autos demonstra o contrato de compra e venda foi concretizado, motivo pelo qual faz jus ao recebimento da comissão pelo serviço de corretagem prestado à vendedora, ora apelada. Segue sustentando, que prestou o serviço de corretagem na forma do art. 3o, da Lei n. 6.530/78, não havendo que se falar em falta de atenção do corretor na efetivação do negócio. Firme no seu propósito, alega que em nenhum momento o comprador se responsabilizou pelo pagamento da comissão de corretagem, até porque a referida obrigação é do vendedor. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 211212811), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda, a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do §11, do art. 85, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 12 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no

1011259-20.2018.8.11.0015 – Sinop

Apelante:
Aurindo Paulo de Almeida

Apelada:
Candida Maria Freire Lemos

V O T O

Cinge-se dos autos que Aurindo Paulo de Almeida ajuizou ação de cobrança em desfavor de Candida Maria Freire Lemos, visando o recebimento de R$ 96.799,76 (noventa e seis mil, setecentos e noventa e nove reais e setenta e seis centavos), referente à prestação de serviço de corretagem imobiliária para a ré, em que a mesma vendeu com sua intermediação, em dezembro de 2013, uma área de terras no município de Sinop/MT para Paulo Jones da Cruz Flores, contudo, após a venda do bem, recebeu apenas a primeira parcela do valor pactuado, motivando o manejo da demanda
.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
,
sob o fundamento de que foi estipulado no contrato de compra e venda dos imóveis em questão que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem seria do comprador, julgou improcedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, condenando-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do CPC (id. 211212807).

Irresignado, o apelante sustenta que o conjunto probatório produzido nos autos demonstra o contrato de compra e venda foi concretizado, motivo pelo qual faz jus ao recebimento da comissão pelo serviço de corretagem prestado à vendedora, ora apelada.

Segue sustentando, que prestou o serviço de corretagem na forma do art. 3o, da Lei n. 6.530/78, não havendo que se falar em falta de atenção do corretor na efetivação do negócio.

Firme no seu propósito, alega que em nenhum momento o comprador se responsabilizou pelo pagamento da comissão de corretagem, até porque a referida obrigação é do vendedor. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu
, em que pese às alegações do recorrente, o certo é que o conjunto probatório produzido nos autos demonstra que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem era do comprador e não da vendedora, ora apelada, conforme se denota do parágrafo único, da cláusula 3a, contrato de compra e venda de id. 211212651, senão vejamos:

“
Parágrafo único
:
De todas as parcelas/pagamentos, será deduzido o equivalente a 5% (cinco) por cento a título de comissão dos corretores, cujos valores sessão repassados pelo próprio comprador
, [...]”
(negritei e grifei).

Ora, com a devida vênia, não se desconhece que, em regra, a comissão de corretagem é devida pelo vendedor, já que é ele quem contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda do imóvel, contudo, é possível que tal comissão seja cobrada do comprador, caso haja ajuste entre todas as partes, circunstância que deve ser comprovada de forma cabal, por meio de prova inequívoca, o que ocorreu no caso vertente, reafirmo.

Dessa forma, havendo previsão contratual expressa na espécie, no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do comprador, não há que se falar na cobrança do referido montante da vendedora, ora recorrida.

Nessa trilha, andou bem o d. magistrado ao asseverar,
verbis
:

“Por via de consequência, nesse diapasão de ideias, partindo do pressuposto de que subsistem provas concretas que demonstram a desídia ou ausência de qualquer esforço ou atividade do corretor/autor no cumprimento do dever contratual, diante da falta de diligência e prudência ao intermediar o negócio, conclui-se, por força de proposição lógica, que não é devida a comissão de corretagem.
Ademais, cumpre frisar, ainda, que mesmo que fosse devida, a responsabilidade pelo seu pagamento ficou a cargo do comprador do imóvel (Sr. Paulo Jones da Cruz Flores), conforme previsão contratual (Cláusula Terceira Parágrafo Único – ID 16650985). A respeito deste tema específico, o
E. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso
já teve a oportunidade de se manifestar, quando do julgamento dos embargos de declaração, aviados contra o acórdão proferido no recurso de apelação n.o 1011263-57.2018.8.11.0015, e que tratava de assunto praticamente idêntico em que o requerente buscava o pagamento de comissão de corretagem da venda de bem imóvel contíguo, mas baseado em contrato com quase idêntica redação, ocasião em que registrou: "(...) portanto, vale mencionar quanto a questão, que a comissão de corretagem em regra é devida pelo vendedor, pois este contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda; ocorre que, é possível que seja cobrada do comprador, conforme constata-se do contrato em análise, realizado pelas partes (...) Assim, restou estipulado entre todos os envolvidos na compra e venda, que a comissão de corretagem deveria ser paga pelo comprador
".”
(id. 211212807 – negritei e grifei).

Dito isso,
mister
se faz constar que o art. 373, inc. I e II, do CPC, dispõe que o
ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Assim, diante de tudo o quanto alegado pelo autor, ora recorrente, no tocante a responsabilidade da vendedora, ora apelada, pelo pagamento da comissão de corretagem, a ele competia o ônus da prova na espécie. Neste sentido é o ensinamento de Luiz Guilherme Marinoni,
verbis
:

“
1. Ônus da prova.
O art. 373, caput, CPC, distribui o ônus da prova de acordo com a natureza da alegação de fato a provar:
ao autor cumpre provar a alegação que concerne ao fato constitutivo do direito por ele afirmado
; ao réu, a alegação de fato impeditivo, modificativo

ou extintivo do direito afirmado pelo autor. As partes têm o ônus de alegar e o ônus de provar conforme nosso CPC.”
(op. cit. – negritei).

De tal arte, repiso que o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito que certamente atraiu para o autor, ora apelante, o encargo de provar a alegação que concerne ao fato constitutivo do seu direito, ônus este do qual não se libertou.

Assim sendo, embora o apelante insista na alegação de que o d. magistrado não se ateve ao conjunto probatório produzido nos autos, destaco que nos termos do art. 371, do CPC,
“
O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Nesse sentido, o doutrinador Daniel Amorim Assumpção Neves esclarece:

“Atualmente o sistema de valoração adotado pelo sistema processual brasileiro é o da persuasão racional, também conhecido como o principio do livre conhecimento motivado, no qual
o juiz é livre para formar seu convencimento
, dando às provas produzidas o peso que entender cabível em cada processo,
não havendo uma hierarquia entre os meios de prova
. Isso, claramente, não significa que o juiz possa decidir fora dos fatos alegados no processo, mas sim que dará aos fatos alegados a devida consideração diante das provas produzidas.

Em tese, portanto, não há uma hierarquia preestabelecida da carga probatória dos meios de prova.
Diante dessa regra, não seria possível afirmar que um meio de prova é mais importante do que outro, ou que seja insuficiente para demonstrar a ocorrência de determinado fato.
É possível, por exemplo, que num determinado processo a prova testemunhal desbancasse a prova pericial, ou até mesmo a confissão.
E é também em razão do sistema admitido que as conclusões do laudo pericial não vinculam obrigatoriamente o juiz
.”
(Manual de Direito Processual Civil, 6a Ed. Rev. Atual. e Amp. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, págs. 488/489 – negritei).

Já à luz do novo diploma processual civil, o mesmo doutrinador pontua:

“
Entendo que o Novo Código de Processo Civil manteve o sistema de valoração do livre convencimento motivado, anteriormente previsto no art. 131 do CPC/73 e atualmente consagrado no art. 371 do Novo CPC, não me impressionando com a supressão do ordenamento processual a todas as referências ao termo livre convencimento e a outras expressões em sentido parelho
.

Há certa confusão nesse entendimento porque o sistema de livre convencimento motivado tradicionalmente é vinculado à parte fática da decisão, de forma que as novas exigências de fundamentação quanto à parte jurídica não tem aptidão para alterar o sistema de valoração de provas adotado por nosso sistema processual.

[...]

E nesses termos, o Novo Código de Processo Civil não traz qualquer novidade, porque continua o juiz livre – no sentido de não estar condicionado à valoração abstrata feita por lei – a dar a carga de convencimento a cada meio de prova no caso concreto
.”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, Salvador: Ed. JuspPodivm, 2016, p. 650).

Neste tear de argumentação cabe registrar o entendimento clareador de Freddie Didier Jr.:

"O princípio da aquisição processual – chamado por alguns de princípio do ônus objetiva, em terminologia que não é a nossa - não se confunde com o ônus objetivo da prova, mas com ele se relaciona. O ônus objetivo entra em campo quando há uma insuficiência probatória e impõe a regra de julgamento desfavorável àquele que tinha o encargo de produzir provas, mas dele não se desincumbiu.”
(Curso de Direito Processual Civil, Teoria Geral da Prova, v. 2, 4a Ed., Bahia: Editora JusPodivm, 2009).

Nessa trilha, o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito, que certamente atraiu para a apelante o encargo de provar de forma robusta suas alegações, ônus este do qual não se libertou, repisa-se.

Outro não é o entendimento desse Tribunal ao julgar questões semelhantes envolvendo o próprio autor, ora apelante,
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA
– CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO –
CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – OBRIGAÇÃO DOS COMPRADORES
– ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR RECONHECIDA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

“O juiz é o destinatário das provas cabendo a este analisar a pertinência na produção das provas requeridas ou sua complementação, in casu, a produção de prova testemunhal e pericial. Desnecessária a realização de prova em audiência para o deslinde da controvérsia, especialmente por tratar-se de contenda exclusivamente contratual” (TJ-MT 00002938320168110015 MT, Relator: DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2022).

Havendo previsão contratual expressa no sentido de que cabe aos promitentes-compradores a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda o promitente-vendedor em ação de cobrança
”.
”
(RAC n. 1011266-12.2018.8.11.0015, 3a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 17.05.2023 – negritei e grifei).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO – QUESTÕES APRECIADAS E DECIDIDAS PELO ÓRGÃO JULGADOR –IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DA MATÉRIA TAL COMO PRETENDIDO NA VIA ELEITA –
PRESENÇA DO VÍCIO DE OMISSÃO – NECESSIDADE DE CORREÇÃO – PARCIAL EFEITO MOFICATIVO AO JULGADO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS
.

Cabem embargos de declaração contra decisão judicial para fins de esclarecimento de obscuridade ou para eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; servem, ainda, para corrigir erro material (art. 1.022, I, II e III, CPC).

Os embargos declaratórios, portanto, possuem finalidades específicas, dentre as quais não se inclui o reexame de matérias fáticas e jurídicas já analisadas e decididas pela turma julgadora, para fins de admitir uma desejada modificação do julgado. Com a ocorrência de qualquer um dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, o acolhimento, mesmo que parcial, dos embargos de declaração é medida que se impõe.”
(RED n. 1011263-57.2018.8.11.0015, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 06.06.2023 – negritei e grifei).

Nesse contexto, ao acolher parcialmente o RED n. 1011263-57.2018.8.11.0015, i. Relator, assim fundamentou o voto condutor,
verbis
:

“
Portanto, vale mencionar quanto à questão, que a comissão de corretagem em regra é devida pelo vendedor, pois este contrata o corretor, autorizando-o a intermediar a venda; ocorre que, é possível que seja cobrada do comprador, conforme constata-se do contrato em análise, realizado pelas partes, no qual deixou de ser analisado
, transcrevo-a:

“Cláusula Terceira

Parágrafo único: De todas as parcelas/pagamentos, será deduzido o equivalente a 50% (cinquenta por cento
) à título de comissão dos corretores, cujos valores serão repassados pelo próprio comprador
, para: AURINDO PAULO DE ALMEIDA, brasileiro, casado, Corretor de Imóveis, RG 2359135-8 (SSP/MT), inscrito no CPF: 335.910.249-53, residente à Rua dos Umaris, no 265, Jardim Primavera, Sinop/MT; e JOÃO BATISTA VEIGA DE SOUZA, brasileiro, casado, administrador, RG. 125.830 (SSP/MS), inscrito no CPF: 147.186.228-32, residente na Fazenda São Rafael, Estrada Teixeira, KM 50, Município de Itaúba/MT, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada corretor.”

Ademais, nota-se dos autos inclusive, que a primeira parcela da comissão de corretagem foi paga aos corretores, pelos compradores (documento no. 20407915).

Assim, restou estipulado entre todos os envolvidos na compra e venda, que a comissão de corretagem deveria ser paga pelo comprador
.

Com essas considerações,
ACOLHO PARCIALMENTE os embargos, aplicando-lhes efeitos infringentes para modificar parte dispositiva do acórdão recorrido
, para sanar a omissão constatada, eis que não há falar em contradição,
pois não houve condenação aos vendedores no v. acórdão embargado e, sim o reconhecimento ao direito do apelante ao recebimento do restante da comissão, fazendo constar que cabe ao embargado ora apelante cobrar os responsáveis pelo seu pagamento
, ficando retificada a sua parte dispositiva para constar ‘PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação no. 1011263.57.2018.811.0015.”
(op. cit. – negritei e grifei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outro norte, estando desprovido o recurso do apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, devendo ser observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do mesmo
codex
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 12 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/06/2024