Tribunal: TJMT
Processo: 1003629-15.2019.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ENTREGA DAS CHAVES NÃO EFETIVADA NO PERÍODO DA COBRANÇA – AUSÊNCIA DE POSSE DOS REQUERIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022.)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Na hipótese, demonstrado pelos elementos de prova constantes dos autos que a efetiva entrega das chaves e a imissão na posse da unidade residencial, se deu após o período de cobrança ora discutido, resta reconhecida a ausência de responsabilidade dos requeridos pelo pagamento dos débitos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003629-15.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Administração, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL ESMERALDA - CNPJ: 20.399.488/0001-89 (APELANTE), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), ANDREIA NEVES DE SOUZA - CPF: 011.213.861-64 (APELADO), CRISTIANO DO CARMO MOURA - CPF: 051.351.166-05 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
–
ENTREGA DAS CHAVES NÃO EFETIVADA NO PERÍODO DA COBRANÇA – AUSÊNCIA DE POSSE DOS REQUERIDOS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022.)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Na hipótese, demonstrado pelos elementos de prova constantes dos autos que a efetiva entrega das chaves e a imissão na posse da unidade residencial, se deu após o período de cobrança ora discutido, resta reconhecida a ausência de responsabilidade dos requeridos pelo pagamento dos débitos.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
Condomínio Residencial Esmeralda.

AÇÃO
: de Cobrança de taxas condominiais ajuizada por
Condomínio Residencial Esmeralda
em desfavor de
Andreia Neves de Souza e Cristiano do Carmo Moura.

SENTENÇA
(Id. 239839213) : julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, em razão da ausência de responsabilidade da parte requerida acerca do pagamento dos alugueres, porquanto anteriores a entrega das chaves do imóvel.

Condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em R$ 1.000,00.

APELO
(Id. 239839216): o apelante sustenta, em síntese, que caberia a parte apelada o ônus de verificar a existência da dívida condominial relacionada ao imóvel que adquiriu na compra ou na entrega das chaves, igualmente, caberia aos apelados comunicarem o condomínio, de forma inequívoca, quando tomaram de fato posse do citado bem, fato não realizado.

Aduz que o sujeito passivo da obrigação
propter rem
é o titular do direito real do qual ela decorre, sendo o proprietário consolidado ou o adquirente.

Alega que o entendimento do STJ é de que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação.

Afirma que independente da data em que a parte apelada pegou as chaves do imóvel, igualmente pelo fato de não comunicar o condomínio formalmente a data em que recebeu as chaves do imóvel, deve este ser responsabilizado pelo pagamento da dívida oriunda do seu imóvel, e caso assim entenda, poderá promover a competente ação de regresso contra quem deu causa ao débito.

Pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença impugnada, a fim de condenar os apelados ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas até o efetivo pagamento, acrescidas de correção monetária e juros de mora a partir de cada vencimento, multa de 2%, além de condená-los ao ônus da sucumbência.

CONTRARRAZÕES
(Id. 239839220): pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reformar a sentença para julgar procedente a ação, a fim de reconhecer a responsabilidade da parte requerida acerca do pagamento dos alugueres.

Na origem, a lide objetiva o recebimento das taxas condominiais correspondentes aos meses de 06/2014, 07/2014, 08/2014 e 09/2014, que totalizam, até a data do ajuizamento da ação (21/04/2019), o valor de R$ 2.154,60, da unidade imóvel, casa no 05, quadra 03, Condomínio Residencial Esmeralda.

Em sede contestação, os requeridos, aqui apelados suscitaram a sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a previsão da entrega das chaves da casa era para o mês outubro de 2012, no entanto, os requeridos receberam as chaves do imóvel somente em outubro de 2014.

A sentença ora impugnada reconheceu a ausência de responsabilidade da parte requerida acerca do pagamento dos alugueres, porquanto anteriores a entrega das chaves do imóvel, e julgou improcedente a ação.

Do conjunto fático-probatório, nota-se que de fato, os requeridos, apelados, não estavam na posse do imóvel em questão na data das cobranças aqui realizadas.

De acordo com os artigos 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil, os encargos condominiais têm natureza
propter rem
, vale dizer, recaem sobre o imóvel e obrigam, por consequência, aquele que exerce sobre ele poderes dominiais plenos ou limitados.

A respeito da cobrança de taxas de condomínio, o entendimento da jurisprudência é no sentido de que, independente da previsão contratual e da instituição do condomínio, a obrigação de arcar com as despesas condominiais surge apenas após a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel.

No presente caso não se visualiza comprovação de que os requeridos, apelados, tenham recebido as chaves do imóvel no período da cobrança, de modo a permitir o exercício da posse sobre o mesmo, o que impede, a princípio, cobrança relativa às taxas condominiais naquele período.

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "por ser a dívida condominial obrigação
propter rem
, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022.)

Ainda nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A eg. Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: "a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
' No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015).
2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses casos, "legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse" (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de 08/10/2015).
3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.378.413/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 7/4/2021.)

Logo, a jurisprudência é assente no sentido de que só é devido os aluguéis a partir da imissão na posse do proprietário, e após ciência inequívoca do condomínio. Assim, não haveria como o autor, aqui apelante, ter ciência da entrega das chaves, em período anterior a ocorrência desta.

Neste sentido, a orientação da jurisprudência:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA.
PRECEDENTES.
1. Consoante decidido pela Segunda Seção, no julgamento do EREsp no 489.647-RJ, de minha relatoria, em 25/11/2009,
"a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais".
2. Agravo regimental a que se nega provimento.”
(AgRg no AREsp 535.078/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/09/2014, DJe 05/09/2014)

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE.
- A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
- Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido.”
(AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, DJe 13/09/2011)

"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.
LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA
. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1.
A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,

define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos. (EREsp no 489647/RJ, 2a Seção do STJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 15/12/2009).

Assim também:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS –
DEMANDA AJUIZADA EM FACE DA PROMITENTE VENDEDORA DAS UNIDADES RESIDENCIAIS – ALEGADA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO EM VIRTUDE DE CLÁUSULA CONTRATUAL FIRMADA COM OS PROMITENTES COMPRADORES – CONTRATO NÃO OPONÍVEL A TERCEIROS – APLICABILIDADE DO TEMA 866 DO STJ –
INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE NO PERÍODO DA INADIMPLÊNCIA OS PROMITENTES ADQUIRENTES DOS IMÓVEIS JÁ HAVIAM SIDO IMITIDOS NA POSSE OU DE QUE O CONDOMÍNIO/APELADO TINHA PLENA CIÊNCIA DO NEGÓCIO
– APELANTE EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE DE EXTINÇÃO DO PROCESSO DE CONHECIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.
1- As cláusulas constantes nos contratos firmados entre a Apelante (promitente vendedora) e os promitentes compradores de unidades condominiais não são oponíveis ao Condomínio Apelado, terceiro estranho àquela relação contratual. Assim, ainda que exista cláusula expressa dispondo que os promitentes compradores ficaram obrigados, desde a data do Instrumento, a responsabilidade pelo pagamento de todos os tributos e/ou contribuições, inclusive despesas de condomínio do edifício, tal fato não afasta a responsabilidade da Apelante pelo pagamento do valor devido.
2- No Tema 886, o STJ fixou as seguintes teses: “a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
Na hipótese, a Apelante sequer alegou, muito menos comprovou, que durante o período da inadimplência os promitentes adquirentes dos imóveis já haviam sido imitidos na posse de tais unidades condominiais, muito menos trouxe tese ou prova de que o Condomínio Apelado tinha plena ciência do negócio.
3- A Ação de Cobrança é de conhecimento, e seu objetivo é o de constituir um título executivo judicial apto a possibilitar a execução ou habilitação de crédito na Recuperação Judicial, se for o caso. Assim, o deferimento da recuperação judicial e a homologação do plano de recuperação não é motivo para a extinção da Ação de Cobrança. (N.U 1005058-17.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 13/08/2024)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM
– ALEGADA ALIENAÇÃO PRETÉRITA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUIVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO NÃO COMPROVADA - ILEGITIMIDADE PASSIVA INDEMONSTRADA – DENUNCIAÇÃO DA LIDE –DESNECESSIDADE - OBRIGAÇÃO QUE RECAI SOBRE O PROPRIETÁRIO DO BEM – PRECEDENTES – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
2. As obrigações condominiais têm natureza propter rem e acompanha o bem e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário do imóvel. (N.U 1018104-82.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/10/2023, Publicado no DJE 27/10/2023).

Desta feita, mostra-se indevida a cobrança de taxa condominial antes da entrega das chaves ao promitente comprador, de modo que impõe-se a manutenção da sentença recorrida.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024