Tribunal: TJMT
Processo: 1029739-81.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-16

Ementa:
AGRAVANTE(S): ADRIANO RAFAEL LOPES PENAS.
AGRAVADO(S): MILENE BONIFACIO DE FARIA SILVA.
EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. DISCREPÂNCIA ENTRE AVALIAÇÕES. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que homologou a avaliação de imóvel realizada pelo oficial de justiça.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar se a avaliação realizada pelo oficial de justiça reflete o valor real de mercado do imóvel ou se há necessidade de nova avaliação por profissional habilitado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando há discrepância significativa entre os valores apresentados pelas partes e o valor atribuído pelo oficial de justiça.
4. A avaliação realizada pelo oficial de justiça foi contestada pelo agravante, que apresentou laudo de corretora de imóveis indicando valor expressivamente maior.
5. Não havendo concordância com o valor apresentado por uma das partes, não há que se falar em homologação de laudo unilateral, devendo o Juízo determinar nova avaliação imparcial.
6. Diante da discrepância entre as avaliações, é prudente a realização de nova avaliação por profissional habilitado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: "É cabível nova avaliação de imóvel quando há significativa discrepância entre os valores apresentados pelas partes e o valor atribuído pelo oficial de justiça."
Dispositivo relevante citado: CPC, art. 873.
Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI no 55450029620228090115, Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição; TJ-MG, AI no 10000211660055001, Rel. José de Carvalho Barbosa; TJ-SP, AI no 22788770420218260000, Rel. Rebello Pinho.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029739-81.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Entregar, Partilha]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA - CPF: 839.072.891-53 (ADVOGADO), ADRIANO RAFAEL LOPES PENAS - CPF: 603.821.391-00 (AGRAVANTE), MILENE BONIFACIO DE FARIA SILVA - CPF: 802.010.241-87 (AGRAVADO), JULIANO RICARDO SCHAVAREN - CPF: 769.156.979-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

AGRAVANTE(S): ADRIANO RAFAEL LOPES PENAS.

AGRAVADO(S): MILENE BONIFACIO DE FARIA SILVA.

EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. DISCREPÂNCIA ENTRE AVALIAÇÕES. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que homologou a avaliação de imóvel realizada pelo oficial de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se a avaliação realizada pelo oficial de justiça reflete o valor real de mercado do imóvel ou se há necessidade de nova avaliação por profissional habilitado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando há discrepância significativa entre os valores apresentados pelas partes e o valor atribuído pelo oficial de justiça.

4. A avaliação realizada pelo oficial de justiça foi contestada pelo agravante, que apresentou laudo de corretora de imóveis indicando valor expressivamente maior.

5. Não havendo concordância com o valor apresentado por uma das partes, não há que se falar em homologação de laudo unilateral, devendo o Juízo determinar nova avaliação imparcial.

6. Diante da discrepância entre as avaliações, é prudente a realização de nova avaliação por profissional habilitado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"É cabível nova avaliação de imóvel quando há significativa discrepância entre os valores apresentados pelas partes e o valor atribuído pelo oficial de justiça."

Dispositivo relevante citado:
CPC, art. 873.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-GO, AI no 55450029620228090115, Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição; TJ-MG, AI no 10000211660055001, Rel. José de Carvalho Barbosa; TJ-SP, AI no 22788770420218260000, Rel. Rebello Pinho.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO ATIVO
interposto por
ADRIANO RAFAEL LOPES PENAS,
contra decisão interlocutória (ID. 158825147 – autos de origem PJE No 0000314-62.2015.8.11.0090) proferida pelo Juízo da Vara Única de Nova Canaã do Norte-MT, que homologou o auto de avaliação elaborado pelo oficial de justiça.

Em suas razões recursais, alega, em síntese, que foi realizada a avaliação do Imóvel Urbano pelo oficial de justiça, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), razão pela qual o executado/agravante impugnou integralmente a avaliação do Imóvel Urbano realizada pelo oficial de justiça contida no ID. 120059164, e juntou aos autos, um Laudo de Avaliação Mercadológica de Imóvel Urbano, da lavra e responsabilidade da corretora de imóveis Jocineia Lucia Machado – CRECI/MT no 006489,

o qual indica que o imóvel em questão vale não menos que R$ 80.001,60 (oitenta mil, um reais e sessenta centavos).

Assevera que a decisão agravada padece de evidente equívoco ao homologar a avaliação do Oficial de Justiça, visto que o r. Juízo desconsiderou o Laudo de Avaliação Mercadológica juntada pelo executado/agravante no ID. 140337388, que reflete o valor real de mercado do imóvel, bem como, a ausência de manifestação da parte exequente/agravada em impugná-lo.

Sustenta, ainda, que a probabilidade do direito a que se refere o dispositivo supracitado, encontra-se nos argumentos e fundamentos legais e jurisprudenciais apresentados ao longo desta exordial recursal, os quais são corroborados pelos documentos que seguem encartados ao feito de origem.

Já perigo de dano irreversível, e o periculum in mora, este tem a sua presença mais do que comprovada pela possibilidade desvalorização do imóvel em valor muito abaixo do mercado, prejudicando o executado/agravante financeiramente.

Dessa forma, pugna pela concessão da tutela recursal de urgência, para reformar a r. decisão interlocutória de ID. 158825147, homologando o Laudo de Avaliação Mercadológica de Imóvel Urbano, da lavra e responsabilidade da corretora de imóveis Jocineia Lucia Machado – CRECI/MT no 006489, datado de 01/02/2024, o qual indica que o imóvel em questão vale não menos que R$ 80.001,60 (oitenta mil, um reais e sessenta centavos).

No mérito, requer seja conhecido o presente recurso, para que no mérito, seja provido, cassando-se, reformando-se ou modificando-se a r. decisão agravada, mantendo-se a providência requerida em sede liminar, a qual, por óbvio, se pretende ver deferida de plano, pelos motivos amplamente debatidos.

Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de pagamento sob ID. 247623677.

Tutela recursal indeferida em ID. 248199179.

Devidamente intimado a parte Agravada, decorreu
in albis
o prazo legal para oferecer contrarrazões.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE(S): ADRIANO RAFAEL LOPES PENAS.

AGRAVADO(S): MILENE BONIFACIO DE FARIA SILVA.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Conforme anteriormente relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE EFEITO ATIVO
interposto por
ADRIANO RAFAEL LOPES PENAS,
contra decisão interlocutória (ID. 158825147 – autos de origem PJE No 0000314-62.2015.8.11.0090) proferida pelo Juízo da Vara Única de Nova Canaã do Norte-MT, que homologou o auto de avaliação elaborado pelo oficial de justiça.

Em suas razões recursais, o
agravante pleiteia a reforma da decisão interlocutória, para que seja homologado o Laudo de Avaliação Mercadológica de Imóvel Urbano, da lavra e responsabilidade da corretora de imóveis Jocineia Lucia Machado – CRECI/MT no 006489, datado de 01/02/2024, o qual indica que o imóvel em questão vale não menos que R$ 80.001,60 (oitenta mil, um reais e sessenta centavos).

Sustenta que a
decisão agravada padece de evidente equívoco ao homologar a avaliação do Oficial de Justiça, visto que o r. Juízo desconsiderou o Laudo de Avaliação Mercadológica juntada pelo executado/agravante, que reflete o valor real de mercado do imóvel, bem como, a ausência de manifestação da parte exequente/agravada em impugná-lo.

Pois bem.

De início, ressalto que, o Agravo de Instrumento por ser um recurso
secundum eventum litis
, limita-se ao exame do acerto ou não da decisão impugnada, em vista que ao Tribunal incumbe aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade e abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide.

O cerne do presente recurso cinge-se à análise do acerto ou desacerto da decisão agravada que que homologou o auto de avaliação elaborado pelo oficial de justiça.

A decisão agravada homologou o auto de avaliação elaborado pelo oficial de justiça sob os seguintes fundamentos:

“
De início, como se vê no id. 140337386, a parte executada insurge quanto à avaliação do imóvel realizada pelo oficial de justiça.

Quanto a irresignação da parte executada, conforme amplamente regulado no Código de Processo Civil, a avaliação constitui incumbência do oficial de justiça:

“Art. 154. Incumbe ao oficial de justiça: (...) V - efetuar avaliações, quando for o caso;”

Ainda:

“ Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

§ 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.” (negrito nosso)

Por fim:

“Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.

Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.” (negrito nosso)

Ora, da própria dicção dos artigos, verifica-se que a avaliação realizada por oficial de justiça avaliador é regra e a eventual nomeação de perito é medida excepcional, ao passo que a necessidade de conhecimentos específicos deve ser verificada caso a caso, pelo próprio juízo ou, até mesmo, pelo oficial de justiça, de modo que a lei presume a sua capacidade de realizar avaliações de um modo geral.

Assim, caso o oficial de justiça verifique a impossibilidade de realização da avaliação, ante a ausência de elementos técnicos, poderá solicitar a elaboração por profissional especializado, o que ainda não se vê nos autos.

Por todo o exposto, INDEFIRO o pleito de id. 140337386.

Logo, diante da ausência de impugnação específica acerca do valor atribuído ao imóvel, bem como considerando a concordância tácita da parte exequente, HOMOLOGO o auto de avaliação de id. 120059164.

No mais, diante da discordância das partes acerca do cálculo da dívida, na forma do artigo 524, § 2o, do CPC, ENCAMINHEM-SE os autos ao Contador Judicial para apurar o valor da dívida, sendo certo que, por se tratar de cumprimento de sentença, deverão incidir sobre o valor a multa de 10% e honorários advocatícios também de 10%, atualizado o valor até os dias atuais.”

Na hipótese, o agravante após a apresentação da avaliação do Imóvel Urbano pelo oficial de justiça, que estimou o valor do imóvel em R$ 30.000,00, contestou a avaliação, argumentando que a avaliação estava incorreta, pois o imóvel não possui declive que justificasse a desvalorização mencionada pelo oficial de justiça, bem como, destacou que o imóvel está localizado em uma avenida pavimentada com meio-fio, sendo cercado por muros laterais e nos fundos.

Outrossim, para obter uma avaliação mais precisa, o agravante contratou uma corretora de imóveis que elaborou um Laudo de Avaliação Mercadológica de Imóvel Urbano indicando que o valor do imóvel é de pelo menos R$ 80.001,60.

Pois bem. Nestas circunstâncias, então, entendo que é o caso de nova avaliação, notadamente pela discrepância entre as avaliações apresentada nos autos.

Nos termos do art. 873, do CPC, admite-se nova avaliação quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, houver majoração ou diminuição do valor do bem ou o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação,
in verbis:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o
art. 480
à nova avaliação prevista no inciso III docaputdeste artigo.

Logo, diante da significativa discrepância de valores atribuídos ao imóvel, e da inexistência de concordância do exequente, ora agravado, com o valor do laudo apresentado pelo agravante, entendo prudente que o bem seja submetido a nova avaliação por meio de profissional habilitado que tenha conhecimento técnico para tanto.

Acerca do tema, colaciono, por oportuno, algumas orientações jurisprudenciais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – HOMOLOGAÇÃO DE AVALIAÇÃO EXTRAJUDICIAL UNILATERAL REALIZADA PELOS EXECUTADOS – INADMISSIBILIDADE – INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NOS ARTIGOS 870 E 871 DO CPC – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Conforme se observa da norma processual, a avaliação de bem imóvel será feita por oficial de justiça ou perito avaliador, salvo quando uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra.

2. Havendo discordância dos valores apresentados por uma das partes, por consequência, o Juízo deverá determinar a realização de avaliação imparcial, por oficial de justiça ou perito nomeado nos autos, a depender do grau de complexidade dos trabalhos.

3. Na busca da verdade real e para evitar prejuízo às partes, mostra-se prudente a nomeação de perito (profissional técnico habilitado) para a realização de novo laudo de avaliação do bem objeto da penhora.

(N.U 1010971-10.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/10/2024, Publicado no DJE 16/10/2024)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. DISCREPÂNCIA ENTRE VALOR DE MERCADO E VALOR AVALIADO. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de
Agravo
de
Instrumento
interposto por AGROPECUARIA CONTACT LTDA visando reformar decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial, homologou laudo de
avaliação
dos
imóveis
de matrícula no 37.134 e no 37.137, realizado por
Oficial
de
Justiça
, e impôs multa por litigância de má-fé à parte executada. O agravante alega que o valor atribuído pelo laudo está aquém do valor de mercado, conforme legislação municipal, e pleiteia nova
avaliação
por perito especializado e o afastamento da multa por má-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a
avaliação
realizada por
Oficial
de
Justiça
reflete o valor de mercado dos
imóveis
ou se há necessidade de nova
avaliação
por perito especializado; e (ii) determinar se a multa por litigância de má-fé imposta ao executado é cabível.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preclusão não ocorre no caso, pois o agravante opôs embargos de declaração tempestivamente, buscando sanar omissões na decisão e apontar a discrepância entre o valor homologado e o de mercado.

O art. 873 do Código de Processo Civil permite nova
avaliação
quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, erro na
avaliação
, sendo amparado o direito do executado de buscar uma
avaliação
justa e condizente com o valor de mercado.
Diante da evidência de subavaliação, bem como da divergência entre os valores apresentados pelo agravante e os valores atribuídos pelo
Oficial
de
Justiça
, mostra-se prudente a realização de nova
avaliação
por perito especializado.

Quanto à multa por litigância de má-fé, verifica-se que os embargos de declaração opostos tinham por objetivo esclarecer pontos omissos e garantir justa valoração dos bens, não havendo indícios de comportamento protelatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A parte executada tem direito à nova
avaliação
de
imóvel
quando há grande divergência entre os valores apresentados pela parte e os valores atribuídos pelo
Oficial
de
Justiça
Embargos de declaração opostos para esclarecer omissões e assegurar a justa valoração do bem não caracterizam litigância de má-fé.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 873, I e III.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-GO, AI no 55450029620228090115, Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição.
TJ-MG, AI no 10000211660055001, Rel. José de Carvalho Barbosa.

TJ-SP, AI no 22788770420218260000, Rel.
Rebello Pinho.

(N.U 1030328-73.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2024, Publicado no DJE 26/11/2024).

CONCLUSÃO

Desta maneira, atento às especificidades da situação fática e aos documentos anexos aos autos principais, entendo que restaram configurados motivos que justifiquem a reforma da decisão.

Com essas considerações,
conheço do recurso
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada, para que seja realizada nova avaliação por meio de profissional habilitado que tenha conhecimento técnico para tanto.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte agravante ao pagamento das verbas sucumbenciais.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024