Tribunal: TJMT
Processo: 1017511-36.2022.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-18
Data de publicação: 2024-09-25

Ementa:
Ementa.
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A responsabilidade pela obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é da locatária quando ela se comprometer contratualmente a realizar um processo de restauração do prédio antigo e também adequá-lo à legislação vigente, além de se comprometer em realizar todas as obras e reparos (alvenaria, elétrica, hidráulica, etc.) necessários ao bom uso do prédio locado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1017511-36.2022.8.11.0003

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PROVAS]

RELATOR:
EXMO. SR
.
D
ES
.
SEBASTIÃO MORAES FILHO

TURMA JULGADORA
:
[
EXMO. SR.
DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO,
EXMA. SRA.
DES
A
. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS,
EXMA. SRA.
DES
A
. MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

PARTE(S):

[CAIA AIDAR PITON registrado(a) civilmente como LUIZ CARLOS PITON FILHO - CPF: 136.659.978-01 (APELANTE), CAIA AIDAR PITON registrado(a) civilmente como LUIZ CARLOS PITON FILHO - CPF: 136.659.978-01 (ADVOGADO), ISCILLA CHRISTINA VIETTI AIDAR PITON - CPF: 070.419.208-01 (APELANTE), T B HOTELARIA EIRELI - CNPJ: 30.288.262/0001-64 (APELANTE), JUDY TEREZINHA CERQUEIRA - CPF: 560.979.058-15 (APELADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), JOSINALDO ANTONIO FIGUEIREDO DA SILVA - CPF: 708.416.081-72 (ADVOGADO), CAIA AIDAR PITON registrado(a) civilmente como LUIZ CARLOS PITON FILHO - CPF: 136.659.978-01 (TERCEIRO INTERESSADO), CAIA AIDAR PITON (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A responsabilidade pela obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é da locatária quando ela se comprometer contratualmente a realizar um processo de restauração do prédio antigo
e também
adequá-lo à legislação vigente, além de se comprometer em realizar todas as obras e reparos (alvenaria, elétrica,
hidráulica, etc.
) necessários ao bom uso do prédio locado.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
(RELATOR):

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1017511-36.2022.8.11.0003 interposto por
T B HOTELARIA EIRELI, CAIA AIDAR PITON e ISCILLA CHRISTINA VIETTI AIDAR PITON
contra sentença proferida nos autos da “AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA”.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 188890246 a magistrada
a quo
julgou extinto o processo, com amparo no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, condenando os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor do advogado da requerida arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Em suma, alega a recorrente sob ID. 188890247 (i) que o juízo
a quo
se equivocou quando do julgamento do mérito em uma ação incidental, rito especifico e especial que não permite qualquer apreciação da situação de mérito, solicitando a anulação da sentença proferida; (
ii
) aduz que o contrato implica na manutenção e não obtenção das licenças e alvarás, no entanto, sequer há registro de referido documento nos órgãos competentes, concluindo que o imóvel nunca possuiu AVCB e que seria impossível fazer as referidas adequações para enquadrar o prédio na legislação vigente sem uma enorme reforma; (
iii
) por fim, requer que o recurso de apelação seja conhecido e totalmente provido para anular a r. sentença recorrida, com o consequente retorno dos autos ao Juízo
a quo
para que seja dado o devido prosseguimento na produção antecipada de provas.

Contrarrazões no id. 188891156.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

US
OU DA
PALAVRA O ADVOGADO
CAIA AIDAR PITON
,
OAB
/
SP

12
.
5154-A
.

V O T
O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
(RELATOR):

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA proposta por T B HOTELARIA EIRELI, CAIA AIDAR PITON e ISCILLA CHRISTINA VIETTI AIDAR PITON (autora/apelante) em desfavor de JUDY TEREZINHA CERQUEIRA (ré/apelada).

A sentença proferida julgou extinto o processo, com amparo no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, condenando os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor do advogado da requerida arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

No entanto, alega a apelante (i) que o juízo
a quo
se equivocou quando do julgamento do mérito em uma ação incidental, rito especifico e especial que não permite qualquer apreciação da situação de mérito, solicitando a anulação da sentença proferida; (
ii
) aduz que o contrato implica na manutenção e não obtenção das licenças e alvarás, no entanto, sequer há registro de referido documento nos órgãos competentes, concluindo que o imóvel nunca possuiu AVCB e que seria impossível fazer as referidas adequações para enquadrar o prédio na legislação vigente sem uma enorme reforma; (
iii
) por fim,
requer que o recurso de apelação seja conhecido e totalmente provido para anular a r. sentença recorrida, com o consequente retorno dos autos ao Juízo
a quo
para que seja dado o devido prosseguimento na produção antecipada de provas.

Pois bem.

A ação de produção antecipada de prova é a demanda pela qual se afirma o direito à produção de uma determinada prova e se pede que essa prova seja produzida antes da fase instrutória do processo para o qual ela serviria. É, pois, a ação que busca o reconhecimento do direito autônomo à prova, direito este que se realiza com a simples coleta da prova, ou seja, a ação que se esgota tão somente na produção da prova.

Nesse contexto, a apelante sustenta que seria necessária uma enorme reforma para enquadrar o prédio à legislação vigente para regularização das licenças e alvarás.

Entretanto, importante destacar que o contrato prevê expressamente que o “locatário pretende desenvolver a atividade hoteleira no imóvel locado, e para tanto, se compromete a realizar as reformas necessárias, bem como o ‘
retrofit
’
das suas instalações e equipamentos”.

Acerca do assunto, vale esclarecer que “
retrofit
” é a ação de recuperar prédios antigos, no entanto, essa ação vai além da simples reforma, visto que ela se expande para modernizações e atualizações, inclusive para atendimento de novas normas de acessibilidade.

Dessa forma, a autora/apelante se comprometeu contratualmente a realizar um processo de restauração do prédio antigo
e também
adequá-lo à legislação vigente, além de se comprometer em realizar todas as obras e reparos (alvenaria, elétrica,
hidráulica, etc.
) necessários ao bom uso do prédio locado, não sendo coerente alegar posteriormente a impossibilidade de efetivar uma reforma de grande proporção.

Ademais, o prazo do contrato de locação é de 10 (dez) anos, com início em 01/11/2015 e término em 01/11/2025, destacando-se que somente após passados quase sete anos do início contratual procurou se valer do judiciário para exibição do AVCB anterior.

Diante do caso concreto, incumbiria ao locatário as providências necessárias para adequar o imóvel locado às exigências legais e normativas, especialmente porque se comprometeu a realizar drástica reforma no imóvel, não sendo cabível exigir do locador a responsabilidade da apresentação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

Se isso já não bastasse, o locatário ainda aceitou expressamente o imóvel nas condições atuais de uso na data da então assinatura do contrato, sendo sua responsabilidade averiguar as condições do imóvel e a sua regularidade perante a municipalidade antes de firmar o contrato de locação. Esse é o entendimento dos tribunais.

Locação de imóvel não residencial. Despejo por falta de pagamento. Cobrança. Ausência de alvará de funcionamento. Inadimplência do locatário. 1.
Compete ao locatário averiguar as condições do imóvel e a sua regularidade perante a municipalidade antes de firmar o contrato de locação. 2. Eventual irregularidade no imóvel ou a falta de licença de funcionamento para o exercício das atividades do locatário não é oponível à locadora
para o inadimplemento da obrigação avençada no contrato locatício, dando ensejo ao decreto de evacuação do imóvel. 3.Não verificado nos autos que a interdição do estabelecimento comercial se deu por ausência de "habite-se" do imóvel de responsabilidade da
locadora, que impedisse a concessão do alvará de funcionamento pelo locatário, descabe a isenção da multa, porquanto não verificada a culpa da locadora na rescisão contratual. 4.Negaram provimento ao recurso. (Ap. 0012220-86.2007.8.26.0292; Relator (a):
Vanderci
Álvares; Comarca: Jacareí; Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 13/03/2013; Data de registro: 15/03/2013)

Nesse sentido, como bem consignou o d. Julgador a quo, não é cabível a produção antecipada de provas no caso, pois contratualmente restou ajustado entre as partes que a responsabilidade pela obtenção de qualquer licença ou alvará seria de responsabilidade dos requerentes/apelantes.

Com esses fundamentos, CONHEÇO do Recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a
incólume
a sentença impugnada.

Determino a majoração dos honorários advocatícios recursais para o importe de 12% (doze por cento) no art. 85, § 11o, do CPC.

É como voto.

QUESTÃO DE FATO

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO CAIA AIDAR PITON, OAB/SP 12.5154-A
:

Senhor Presidente,

Uma questão de fato
. N
ão houve o aluguel de um imóvel, houve o aluguel do equipamento de hotelaria
,
com afirmação do proprietário
de

que tinha todas as licenças.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Mesmo nesse caso, antes de assinar esse contrato
, competia
à
parte verificar
a
existência ou não dessa situação jurídica.

N
ão contraditar
emos
isso aqui, esse é o meu posicionamento.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO CAIA AIDAR PITON, OAB/SP 12.5154-A
:

Pela última vez, o Senhor me dá a palavra, só para mais uma coisinha, sem querer ser desrespeitoso?

Nós exigimos o Habite-se. Esse documento é precedente? Eu não tenho como imaginar que exista um Habite-se sem um AVCB.

É impossível, sempre foi, pela lei na época, ter o Habite-se e não ter o AVCB. O Habite-se está juntado no processo.

Eu teria que verificar se o Habite-se é verdadeiro?

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

É preciso verificar a veracidade, não só com relação ao
H
abite-se, mas
com
relação aos outros documentos.

Então
, com
todo o respeito,
entendo
que houve uma omissão da apelante
ao
fazer esse contrato de locação

de
imóvel que não estava apto para
o
exercício da atividade hoteleira.

Com t
o
do o respeito ao pronunciamento de Vossa Excelência, entendo
dessa forma.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO CAIA AIDAR PITON, OAB/SP N.o 12.5154-A
:

D
e forma alguma quero discutir com o Senhor, até pelo respeito a todos, ao trabalho desse
T
ribunal
.

J
á tive várias sustentações orais com vocês, até
elogio sempre
a
atenção
dada a
nós
,
advogados
,
e a forma como conduzem
os
julgamentos.

Mas,
um
documento precedente
a
uma
autorização final, não
se
questiona se ele existe ou não
. O
único documento que
se
pede é o
H
abit
e-
s
e
.

Não fui eu que errei. É impossível ter um Habite-se sem o AVCB.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria
.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (
2
a VOG
AL
):

Aguardo
o
pedido de vista.

SESSÃO DE 18 DE SETEMBRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1017511-36.2022.8.11.0003 interposto por T B HOTELARIA EIRELI, CAIA AIDAR PITON e ISCILLA CHRISTINA VIETTI AIDAR PITON contra sentença proferida nos autos da “AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA”.

Na decisão recorrida, o juízo singular indeferiu a petição inicial, nos termos do art. 300, inciso III do Código de Processo Civil, ao fundamento de que não se observa o cabimento da presente medida ao caso, uma vez que contratualmente restou ajustado entre as partes que a responsabilidade pela obtenção de qualquer licença ou alvará seria de responsabilidade dos requerentes.

O Douto Relator, do mesmo modo, concluiu que “
incumbiria ao locatário às providências necessárias para adequar o imóvel locado às exigências legais e normativas, especialmente porque se comprometeu a realizar drástica reforma no imóvel, não sendo cabível exigir do locador a responsabilidade da apresentação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). (...) não é cabível a produção antecipada de provas no caso, pois contratualmente restou ajustado entre as partes que a responsabilidade pela obtenção de qualquer licença ou alvará seria de responsabilidade dos requerentes/apelantes
.”

Sem delongas, após minuciosa análise, entendo por bem acompanhar o eminente Relator.

Compulsando os autos, verifica-se que para que seja deferida a produção antecipada de provas, é necessário a presença dos requisitos consignados no art. 381 do Código de Processo Civil,
in
verbis
:

“Art. 381. A produção antecipada da prova será admitida nos casos em que:

I -
haja
fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação;

II -

a
prova a ser produzida seja suscetível de viabilizar a autocomposição ou outro meio adequado de solução de conflito;

III - o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o ajuizamento de ação.”

No presente caso, não há falar no ajuizamento da presente ação, haja vista que na lei do inquilinato de no 8.245/91 não dispõe acerca de quem é a responsabilidade para obter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, assim, é necessário que seja fixada a responsabilidade no contrato realizado entre as partes.

A partir dessa premissa, da análise do contrato realizado pelas partes, verifica-se que restou consignado que incumbiria ao locatário as providências necessárias para adequar o imóvel locado às exigências legais e normativas, especialmente porque se comprometeu a realizar drástica reforma no imóvel, não sendo cabível exigir do locador a responsabilidade da apresentação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

Neste seguimento:

“LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Locatária que pretende a rescisão do contrato sob alegação de que a locadora não forneceu os documentos necessários à regularização do seu estabelecimento comercial junto aos órgãos públicos. Sentença de improcedência. Apelo da autora. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Obrigação que compete ao proprietário do imóvel ou ao responsável pelo uso, nos termos dos artigos
18
e
19
do Decreto no
56.819
, de 10/03/2011. Contrato que estabeleceu expressamente que a obrigação de obtenção de alvarás e licenças para o funcionamento da atividade comercial é de responsabilidade da locatária. Inexistência de obrigação da locadora de fornecimento de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), planta total do imóvel e planta baixa. Ausente conduta da locadora a ensejar a rescisão do contrato. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP
10307815320218260001
).”

Assim, diante dos elementos acima, entendo escorreita a sentença que indeferiu a petição inicial, nos termos do art. 300, inciso III do Código de Processo Civil e condenou a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Ante o exposto, acompanho o voto do Douto Relator para
negar provimento ao recurso
, mantendo
incólume
a sentença recorrida.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/09/2024