Tribunal: TJMT
Processo: 1016235-08.2024.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-02
Data de publicação: 2024-10-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL C/C REVISIONAL DE ALUGUEL – CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL – FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO A PEDIDO DO LOCATÁRIO – FACULDADE PREVISTA NA LEI AO LOCADOR OU SUBLOCADOR – TUTELA DE URGÊNCIA –- AUSÊNCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Nos termos do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão de tutela provisória de urgência requer a presença, de forma cumulativa, dos requisitos da probabilidade do direito invocado pela parte requerente e da existência de perigo de dano, caso o provimento jurisdicional reclamado somente seja concedido em decisão final.
Impossibilidade de fixação do aluguel provisório em sede de ação renovatória a requerimento do locatário, por ausência de previsão na Lei de Locação (Lei no 8.245/91).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016235-08.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[DANIEL ALCANTARA NASTRI CERVEIRA - CPF: 272.306.998-27 (ADVOGADO), INDUSTRIA E COMERCIO DE ESPUMAS E COLCHOES CUIABA LTDA. - CNPJ: 02.292.655/0001-06 (AGRAVANTE), JUSTINIANO LUIZ PEREIRA DA SILVA FILHO - CPF: 171.169.021-04 (AGRAVADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL C/C REVISIONAL DE ALUGUEL – CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL – FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO A PEDIDO DO LOCATÁRIO – FACULDADE PREVISTA NA LEI AO LOCADOR OU SUBLOCADOR – TUTELA DE URGÊNCIA –- AUSÊNCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Nos termos do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão de tutela provisória de urgência requer a presença, de forma cumulativa, dos requisitos da probabilidade do direito invocado pela parte requerente e da existência de perigo de dano, caso o provimento jurisdicional reclamado somente seja concedido em decisão final.

Impossibilidade de fixação do aluguel provisório em sede de ação renovatória a requerimento do locatário, por ausência de previsão na Lei de Locação (Lei no 8.245/91).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por INDÚSTRIA E COMERCIO DE ESPUMAS E COLCHOES CUIABA LTDA, com pedido de efeito suspensivo, visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial c/c Revisional de Aluguel n. 1007899-86.2024.8.11.0041, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório, no valor de R$6.949,76 (seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos), referente ao imóvel locado para fim comercial, situado na Avenida Isaac Povoas no 105, Centro Sul, Cuiabá/MT, CEP 78020-510.

Irresignada, esclarece a parte agravante que a fixação do aluguel provisório é medida de rigor, conforme o texto da Lei 8.245/91, e não se confunde com a tutela de urgência positivada no Código de Processo Civil. Informa que trouxe aos autos, dados concretos que possibilitam o arbitramento de aluguel provisório (laudo de avaliação de ID 1430286). Sustenta que paga valores de aluguel muito superiores aos praticados no mercado local, por metro quadrado. Aduz, ainda, que a loja possui 120m2 e paga um valor mensal de R$8.687,20 (oito mil, seiscentos e oitenta e sete reais e vinte centavos) restando assim um valor mensal de R$72,39 (setenta e dois reais e trinta e nove centavos) por m2. Arguiu que a demanda de origem é uma ação renovatória de locação comercial c/c revisional de aluguel, o que permite veicular pleito de aluguel provisório
“inaudita altera parte”.
Defende que o Juízo singular deixou de levar em consideração a seriedade das informações trazidas pela Agravante, por meio do qual restou claramente demonstrado que o aluguel pago por esta encontra-se muito acima da média do mercado. E ignorou o fato que a Lei 8.245/91 permite a fixação de locativo provisório, independentemente dos requisitos do artigo 300 do CPC. Sustenta que as lojas utilizadas como paradigmas sofrem incidência de locativo em valor bem inferior ao por si pago atualmente, possibilitando, assim, a redução do aluguel mínimo sem a oitiva da parte contrária, como autoriza o artigo 68, inciso II, alínea “b” da Lei n° 8.245/91.

Desse modo, requer o efeito ativo almejado ao presente recurso, com a concessão da tutela recursal para imediata fixação do aluguel provisório, com o consequente provimento ao julgamento final do recurso, reformando a decisão de 1o grau para que seja arbitrado aluguel provisório em R$6.949,76 (seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos).

Liminar recursal indeferida (ID 221138159).

Contrarrazões devidamente apresentadas (ID 226062158).

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entendo que não restaram configurados os pressupostos autorizadores ao deferimento da pretensão recursal.

A antecipação dos efeitos da tutela, está condicionada à existência dos requisitos estabelecidos pelo seu artigo 300, quais sejam, a probabilidade do direito invocado pelo agravante e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Importante ressaltar que os pressupostos necessários à concessão da medida são concorrentes e a ausência de um deles inviabiliza a pretensão da parte.

Sobre o tema, lecionam Fredie Didier Jr, Paula Sarno Braga e Rafael Alexandria de Oliveira, em "Curso de Direito Processual Civil:

As tutelas provisórias de urgência (satisfativa ou cautelar) pressupõem a demonstração de "probabilidade do direito" e do "perigo da demora" (art. 300, CPC)" (Curso de Direito Processual Civil, Volume 2", 17a Edição, Ed Jus Podivm, São Paulo, 2022, p. 725):

Nesse mesmo sentido, Humberto Theodoro Jr., em Curso de Direito Processual Civil, afirma sobre o
fumus boni iuris
:

É claro que deve ser revelado como um "interesse amparado pelo direito objetivo, na forma de um direito subjetivo, do qual o suplicante se considera titular, apresentando os elementos que prima facie possam formar no juiz uma opinião de credibilidade mediante um conhecimento sumário e superficial", como ensina Ugo Rocco. O juízo necessário não é o de certeza, mas o de verossimilhança, efetuado sumária e provisoriamente à luz dos elementos produzidos pela parte.
(Jr., Humberto T. Curso de Direito Processual Civil - Vol. 1. 63rd edição. Grupo GEN, 2021, p. 537).

Sobre o
periculum in mora
, o supracitado autor discorre:

Para obtenção da tutela de urgência, a parte deverá demonstrar fundado temor de que, enquanto aguarda a tutela definitiva, venham a faltar as circunstâncias de fato favoráveis à própria tutela. E isto pode ocorrer quando haja o risco de perecimento, destruição, desvio, deterioração, ou de qualquer mutação das pessoas, bens ou provas necessários para a perfeita e eficaz atuação do provimento final do processo
. (Jr., Humberto T. Curso de Direito Processual Civil - Vol. 1. 63rd edição. Grupo GEN, 2021, p. 537).

Após a análise do conjunto de informações coligidas aos autos, não se pode considerar como comprovados os requisitos necessários ao deferimento da vindicada tutela provisória de urgência. Isso porque, dentro da sistemática estabelecida pela Lei no 8.245/91, nos casos de ação renovatória de contrato de locação não residencial, a fixação de aluguéis provisórios é prerrogativa conferida apenas ao locador ou sublocador, competindo a estes, dentro de sua conveniência e oportunidade, realizar o requerimento em sede de contestação.

Nesse sentido, o art. 72, § 4o, do diploma legislativo, prevê:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

(...)
§ 4o Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Com efeito, não há previsão legal, em ação renovatória, de arbitramento de aluguel provisório a requerimento exclusivo do locatário.

Desse modo, entendo que não deve ser deferida, por ora, a tutela recursal, posto que o conjunto probatório acostado aos autos demonstra a existência apenas de indícios do direito alegado, sendo necessária maior dilação probatória para posterior análise do pleito.

Assim, concluo pela necessidade de maior dilação probatória ao presente caso, o que afasta a possibilidade do deferimento da liminar sem a oitiva da parte contrária, porquanto os documentos que instruem a peça de ingresso não são hábeis a comprovar as alegações realizadas pelas partes, não havendo prova contundente capaz de embasar o deferimento do pleito em momento anterior à instrução do processo.

Por fim, saliento que a manutenção da decisão agravada é reversível e pode ser alterada, caso seja evidenciada as assertivas da parte agravante no decorrer da instrução probatória.

Desta feita, ao menos neste momento processual, não vislumbro o direito alegado pela parte agravante, motivo pelo qual a decisão combatida não merece reparo.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de agravo de instrumento apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/10/2024