Tribunal: TJMT
Processo: 1000299-34.2019.8.11.0091
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-11

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO JULGADA PROCEDENTE – NULIDADE DA SENTENÇA POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – EXPOSIÇÃO SUCINTA, PORÉM SASTISFATÓRIA DOS MOTIVOS DE FATO E DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – INÉPCIA DA INICIAL – ANÁLISE COM O MÉRITO – CONTRATO DE CORRETAGEM POR COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – MEDIAÇÃO COMPROVADA POR TESTEMUNHAS E DOCUMENTOS – ART.725 DO CC – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CRECI – IRRELEVÂNCIA – CLÁUSULA PENAL EXPRESSAMENTA ESTIPULADA – REMUNERAÇÃO DEVIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Não é nula a sentença que, embora sucinta, está suficientemente fundamentada.
“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art.725 do CC).
“É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor” (STJ - REsp 185823 MG 1998/0060869-9).
Aplica-se a cláusula penal estipulada entre as partes para o caso de descumprimento contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000299-34.2019.8.11.0091
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALDO MASSINI - CPF: 172.739.008-34 (APELANTE), ERVI GARBIN - CPF: 904.771.708-20 (ADVOGADO), AILTON ANDRE ALBRING - CPF: 036.165.431-69 (ADVOGADO), MARIA HELENA ANDREOTTI ERRERIAS - CPF: 602.586.679-15 (APELANTE), ROGERIO ANDREOTTI ERRERIAS - CPF: 007.263.109-05 (ADVOGADO), APARECIDO DOMINGOS ERRERIAS LOPES - CPF: 107.562.809-15 (APELANTE), ANDERSON GARCIA SILVA - CPF: 704.379.391-20 (APELADO), THIAGO ALVES DE SOUZA MELO - CPF: 012.637.831-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇ
ÕES
CÍVE
IS
– AÇÃO
DE COBRANÇA DE COMISSÃO
JULGADA PROCEDENTE
–

NULIDADE DA SENTENÇA

POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – EXPOSIÇÃO
SUCINTA, PORÉM
SASTISFATÓRIA DOS MOTIVOS DE FATO E DE DIREITO

–
PRELIMINAR REJEITADA

–

INÉPCIA DA INICIAL – ANÁLISE COM O MÉRITO
–

CONTRATO DE CORRETAGEM POR COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL
–

MEDIAÇÃO
COMPROVADA POR

TESTEMUNHAS E DOCUMENTOS
– ART.
725 DO CC
–

AUSÊNCIA DE REGISTRO
NO
CRECI
– IRRELEVÂNCIA
–

CLÁU
S
ULA PENAL

EXPRESSAMENTA ESTIPULADA
–

REMUNERAÇÃO DEVIDA

–
RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Não
é nula a
sentença
que, embora

sucinta, está
suficientemente fundamentada.

“A remuneração é devida ao corretor uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”
(art.725 do CC).

“É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor”
(
STJ - REsp
185823 MG 1998/0060869-9).

Aplica-se a
cláusula
penal

estipulada entre as partes para o caso de
descumprimento contratual.

R E L A T Ó R I O

Apelaç
ões
Cíve
is
em Ação de Cobrança de Comissão
julgada procedente
para condenar os
réus
ao pagamento de R$62.700,00
,

acrescidos de juros de mora de 1%
ao mês

a partir da citação e correção monetária desde o inadimplemento
, além
das
custas processuais e
dos
honorários advocatícios

de
10% sobre o valor da causa.

A
Reconvenção
foi
julgada improcedente
,

com
a
condenação do
s

reconvintes

às despesas judiciais
e
à
verba honorária

de
10% sobre o
montante

atribuído à lide,
atualizado.

Os réus
Aparecido Domingos e Maria Helena
suscitam

preliminar de
inépcia da inicial por ausência de fundamento jurídico
,
uma vez que o autor exerceria ilegalmente a
profissão de corretor de imóveis
,
pois
não
possui registro
regular no
CRECI.

A
legam
que
o
Juízo de origem
não
apreciou o mérito
da R
econvenção
de forma adequada
, visto que houve
revelia.

No mérito

sustentam
que
“
é de notória evidência que, quando do negócio formalizado entre as partes, o Apelado estava exercendo irregularmente a atividade de corretor de imóvel, de maneira que, não há o que se falar em obrigação dos Apelantes pagarem a pretendida parcela com vencimento em 15/05/2019”.

Argumentam que

“
o autor não é parte do instrumento contratual
.
Apenas, firmou o instrumento na condição de testemunha(fl.21). Logo, não pode ser beneficiário de cláusula penal, estabelecida por manifestação de vontade das partes contratantes”.

O réu
Aldo Massini
diz
que
“
o apelado não é parte integrante do instrumento particular, já que figura apenas ilegalmente como corretor, não tem direito de receber a multa prevista no referido contrato já que a cláusula penal se destina às partes pactuantes e não a terceiros
”
.

Intimad
o, o apelado não apresentou contrarrazões (Id

242444196).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar
-
Nulidade da Sentença.

Os apelantes
alegam
ausência de

fundamento jurídico da sentença
tendo em vista a revelia
n
a
Reconvenção
.

Contudo
,
ainda que de forma sucinta,
o Juízo da causa expôs
satisfato
ria
mente
os motivos de fato e de direito em que se amparou, e cumpriu todas as exigências
descritas
no art
.
93, IX, da C
F
e art
.
371 e 489 do C
PC.

Rejeito a preliminar
.

Quanto à arguição

de inépcia da inicial
,

será julgad
a
com o mérito, pois com ele se confunde.

Mérito

O autor
afirma
que
intermediou a
venda
da fração
da

“
Fazenda Ipanema
”
,
com
886,7106ha
,
perímetro 20.723,98,
matrícula
n.

4437
,
e
da área rural
de 897,7971
ha
, matr
í
cula
n.
4431,
amb
a
s
localizada
s no município de Nova Monte Verde
(MT)
.

Aduz que
no
C
ontrato

celebrado

em
27-4-2017
as partes estabeleceram
o pagamento dos honorários
de corretagem
em 3
prestações
-
R$51.000,00
em 15-5-2017
; R$
57.000,00
em
15-5-201
8
e R$
57.000,00 em
15-5-2019
.

Diz
que não recebeu a
última

parcela
e
que, portanto,
é devida
a
multa de 10% prevista na C
láusula
Décima Q
uinta
da avença.

Já
os apelantes sustentam que
o apelado exerceu
ilegalmente
a atividade de corretor de
imóveis
por isso
não
faz jus
à

comissão
estipulada
, nem “
tem direito de receber a multa prevista no referido contrato já que a cláusula penal se destina às partes pactuantes e não a terceiros”.

A Ação
foi julgad
a

procedente
e a Reconvenção improcedente

nos seguintes termos
(Id
234023201)
:

“
Nesse ponto,
independentemente
de ser ou não corretor credenciado, é certo que o requerente prestou o serviço aos requeridos, inclusive constou cláusula contratual específica quando ao seu pagamento no contrato juntado à pag. 19-pdf.

(...). Por fim, a cláusula décima quinta estabelece cláusula penal de 10% no caso de descumprimento das condições impostas no contrato, o que se aplica, sem qualquer sombra de dúvidas, ao não pagamento da comissão, já que não há condição específica em tal cláusula, incluindo tal disposição contratual.Quanto as questões ligadas ao exercício ilegal da profissão, esses fatos devem ser analisados em área
própria
, razão pela qual deixo de me aprofundar sobre o tema.Por fim, ante a regularidade da ação de cobrança, a improcedência do pedido reconvencional é medida que se impõe
”
.

O

ar
t.
725
do CC preceitua
que
“
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação”
.

Os
apelantes
assinaram
a C
ompra e
V
enda do imóvel rural
, cuja
C
láusula Décima P
rimeira
traz
estas
obrigaç
ões

(Id

234022167)
:

“
O
s vendedores comprometem-se a pagar os honorários de corretagem unicamente ao Sr. Anderson Garcia Silva, brasileiro, solteiro, administrador, portador do RG
1277973-3/MT, inscrito no CPF no 704.379.391-20,
residente e domiciliado na Av. Arlindo
Nossol
, 24, Centro, em
Nova Monte Verde
– MT, à razão de 3% sobre os valores efetivamente recebidos pelos vendedores, a ser calculado após a quitação de cada uma das três parcelas. Em recebendo a quantia ajustada entre as partes, confere ao corretor quitação rasa e plena quanto à comissão devida, responsabilizando-se por manter firme e valiosa a presente
cláusula
frente a terceiros.

Parágrafo único
– As partes reconhecem que o Sr.
Andreson
foi o corretor dessa transação, ficando autorizado pelos vendedores a receber a comissão
acima referida, diretamente do comprador, nos valores líquidos e certo de R$51
.000,00 (cinquenta e um mil reais) em 15/05/207; R$57.000,00 (cinquenta e sete mil reais
) em 15/05/2018 e, R$57.000,00 (cinquenta e sete mil reais) em 15/05/2019
, deduzida dos valores a serem pagos pelo mesmo, ficando sob a responsabilidade dele o rateio dos honorários de corretagem com eventual terceiro corretor, o
qual porventura tenha tido qualquer participação na venda e compr
a dos imóveis deste instrumento
.
”

Na
audiência de Instrução realizada
em 19-9-2022
o apelante Aldo
(comprador)

informou que
tinha conhecimento da comissão
de corretagem devida
ao
apelado
, mas que
o vendedor, Antônio,
não
o autorizou

a pagar

a
terceira parcela

em razão de ele não ser
credenciado no
CRECI
.

Todavia
, na Ação de Cobrança de Corretagem a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóve
is
não é requisito de validade do C
ontrato,
sob pena de enriquecimento
ilícito
de quem se beneficiou

do serviço de intermediação
da
transação
.

Ademais,
a ausência de registro no órgão
competente
não impede o reconhecimento da atuação
do corretor
e
sua
consequente remuneração.

Nesse sentido
:

“
PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCINDÍVEL A INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXISTÊNCIA DE INFRINGÊNCIA AO ART. 401, CPC, UMA
UMA
VEZ QUE O OBJETIVO PRINCIPAL DA DEMANDA NÃO É PROVAR A EXISTÊNCIA DO CONTRATO EM SI, MAS A DEMONSTRAÇÃO DOS EFEITOS DECORRENTES DO PACTO. 1. É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor. 2 Em verdade, não é permitido provar-se exclusivamente por depoimentos testemunhais a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos dos fatos que envolveram as partes, assim como da prestação de serviços, afigura-se perfeitamente admissível, conforme precedentes da Corte. 3. A mera transcrição de parte do voto paradigma, sem, contudo, providenciar-se a demonstração analítica, apontando os pontos divergentes entre os julgados, não induz ao conhecimento do dissídio. 4. De outro lado, "não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". Súmula 83/STJ. Recurso não conhecido
”
(STJ - REsp
185823 MG 1998/0060869-9, r
elator Min
.

Luis

Felipe Salomão
,
julgamento em 14-
10
-
2008,
Quarta Turma
,
DJe

de 3-
11
-
2008).

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO.IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles
"
(Súmula 283/STF). 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, não deve ser declarada nulidade processual se não houver demonstração de prejuízo às partes (
pas
de
nullité

sans

grief
). 3. "É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes"

(
AgRg
no REsp 1.342.118/GO, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/09/2015,
DJe
de 22/09/2015). 4. É devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário. 5. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que houve a contratação do recorrido pelos recorrentes
e que
da
efetiva prestação de seu serviço resultou a aproximação útil das partes para a finalização do negócio imobiliário. Rever tal entendimento esbarra no óbice contido na Súmula 7 deste Pretório. 6. Agravo interno a que se nega provimento
”

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1378378 PR 2013/0106190-1, relator
Min
.

Raul Araújo
,
j
ulgamento
em
2
-4-
2019,
Quarta Turma
,
DJe

de
15
-4-
2019).

Assim
,

diante da efetiva concretização
da Compra e Venda do imóvel rural em virtude da atuação do corretor, como admitem os próprios litigantes,
é
devida a

sua remuneração
(
art.

725 do CC
)
.

A propósito
:

“
AÇÃO DE ARBITRAMENTO C/C COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EXITOSA – CONTRATO VERBAL – PRESCINDIBILIDADE DE REGISTRO PROFISSIONAL NO CRECI – RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM – RESCISÃO POSTERIOR DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IRRELEVÂNCIA – REMUNERAÇÃO DEVIDA – MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO
DESPROVIDO.De
acordo com a jurisprudência do c. STJ, “É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor” (REsp n. 185823 MG 1998/0060869-9, 4a Turma, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, j. 14.10.2008)Conforme inteligência do art. 725, do C. Civil, a atuação do
corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à efetivação do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, sendo que o arrependimento posterior das partes, embora possa desfazer a avença, não é hábil a influir no direito resultante da intermediação, que no caso foi
exitosa.No
que tange à condenação da parte em litigância de má-fé, faz-se indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC
”
(TJMT -
Apelação Cível n.
1032529-51.2020.8.11.0041,
relator Des.

Carlos Alberto Alves da Rocha
,
j
ulgamento
em 29-11-
2023, Terceira Câmara de Direito Privado,
p
ublicação
em

4-12-
2023).

“
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – CORRETAGEM - PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPROVAÇÃO DA INTERMEDIAÇÃO – EXISTÊNCIA – COMISSÃO DEVIDA – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – VENDEDORES – SENTENÇA MANTIDA. É válida a citação por edital quando frustradas as diversas tentativas de localização, inclusive após buscas pelo sistema
Infojud
. É devida a comissão de corretagem
quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do negócio
”
(TJ
MT
, N.
00222059720128110041,
r
elator
Des.

Guiomar Teodoro Borges
,
j
ulgamento
em 7-12-
2022, Quarta Câmara de Direito Privado,
publicação em 7-12-
2022)
.

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM – ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO A INTERMEDIAÇÃO – PROVAS TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL DA EFETIVA PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O crédito de corretagem previsto nos artigos 725 a 727 do Código Civil constitui uma obrigação de resultado, razão
por que
a comissão respectiva somente pode ser exigida mediante o resultado útil do serviço prestado, que se traduz na efetiva conclusão do negócio jurídico. Demonstrada a autorização para promover a venda de área rural, a realização de atos para aproximar comprador e vendedor, sendo o negócio alcançado com a sua participação, faz jus aos honorários de corretagem
”
(TJ
MT
, N. 00053346220168110037 MT, r
elator
a Desa.

Antonia
Siqueira Gonçalves, julgamento em
27
-4-
2022, Terceira Câmara de Direito Privado,
publicação em
29
-4-
2022).

Por fim,
impõe-se a
aplicação da multa
de que trata a
cláusula penal, uma vez que o autor assinou o Contrato como corretor.

Referida

C
láusula
(
D
écima Q
uinta
)

está assim redigida
:

“
E
stabelecem os contratantes a cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor da obrigação descumprida em face daquele que descumprir as condições aqui dispostas, sem prejuízo de indenizações por perdas e danos decorrentes das ações
e/ou omissões
.
”

Dess
e modo, ante o
descumprimento
do negócio

em razão do
não pagamento
da
última

parcela ao
apela
do
, é
imperioso o arbitramento

dos 10%
da multa contratual
(
C
láusula
D
écima
Quinta
)
.

Pelo exposto,
nego provimento
a
ambos
o
s
Recurso
s
e majoro a verba honorária de
10%
para 1
2
% do valor
atualizado
da causa

em relação à
Ação principal
e
também
à
Reconvenção
(art. 85, §11, do CPC)
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024