Tribunal: TJMT
Processo: 1013571-46.2022.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES – REEMBOLSO DE PARTE DAS PRESTAÇÕES PAGAS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REVISÃO DO PERCENTUAL CONTRATADO A TAL TÍTULO – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DESDE A CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO DESEMBOLSO – SUBSTITUIÇÃO DO JUROS DE MORA PELA TAXA SELIC – DESCABIMENTO – ART. 406 DO CC – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O percentual de desconto previsto no contrato de até 70% (setenta por cento) sobre os valores pagos, a título de cláusula penal, mostra-se abusivo, devendo o percentual ser readequado para no máximo 25% (vinte e cinco por cento), consoante orientação do STJ.
Tratando-se de demanda revisional, devem os juros de mora, nos termos do art. 405 do CC, incidir a partir da citação e a correção monetária, nos termos da Súmula 43 do STJ, a partir do desembolso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013571-46.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FERNANDA DE LIMA RODRIGUES - CPF: 033.182.401-92 (APELADO), PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI registrado(a) civilmente como PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI - CPF: 904.312.601-25 (ADVOGADO), GINCO LYRA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 27.585.604/0001-01 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES – REEMBOLSO DE PARTE DAS PRESTAÇÕES PAGAS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REVISÃO DO PERCENTUAL CONTRATADO A TAL TÍTULO – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DESDE A CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO DESEMBOLSO – SUBSTITUIÇÃO DO JUROS DE MORA PELA TAXA SELIC – DESCABIMENTO – ART. 406 DO CC –
RECURSO

CONHECIDO E DESPROVIDO.

O percentual de desconto previsto no contrato de até 70% (setenta por cento) sobre os valores pagos, a título de cláusula penal, mostra-se abusivo, devendo o percentual ser readequado para no máximo 25% (vinte e cinco por cento), consoante orientação do STJ.

Tratando-se de demanda revisional, devem os juros de mora, nos termos do art. 405 do CC, incidir a partir da citação e a correção monetária, nos termos da Súmula 43 do STJ, a partir do desembolso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por GINCO LYRA INCORPORACOES LTDA, visando reformar a sentença de ID. 182094539, proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas no. 1013571-46.2022.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
in verbis: “declarar a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” e a abusividade e ilegalidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores já pagos pela autora, bem como condenar a ré a restituir à autora os valores pagos, com a retenção do percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos a título do contrato ora referenciado, em parcela única, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 82, §2o do CPC.”

Em suas razões, de Id. n.o 7182094541, a recorrente aduz que é lícita a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, bem como que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. n.o 182094547, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso interposto. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Ressai dos autos que FERNANDA DE LIMA RODRIGUES ingressou com a demanda judicial com o objetivo de revisar e reduzir a cláusula contratual que trata da retenção de valores pagos no contrato celebrado com a GINCO LYRA INCORPORACOES LTDA.

Relata que, “
firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um imóvel tipo Lote, com financiamento imobiliário e outras avenças, em data de 12/02/2021, referente ao imóvel: Condomínio Florais Pérola, Quadra 03, Lote 01, Matrícula 33.627, contando com 255,78 m2.”

No entanto, diante da impossibilidade de realizar o pagamento acordado, em 03.02.2022, fora realizado um aditivo para a repactuação da forma e condições de pagamento, entretanto, relata que não conseguiu realizar o pagamento, razão pela qual em 25.03.2022 notificou a requerida quanto a intenção de rescindir o contrato, momento em que lhe fora passado que haveria a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

Em razão dos fatos narrados, ajuizou a presente ação visando revisar e reduzir a cláusula contratual que trata da retenção de valores pagos no contrato celebrado.

Após a devida instrução processual, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Insurge-se a apelante desta decisão.

Pois bem.

Como é sabido, a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é submetida ao Código de Defesa do Consumidor e, portanto, deve ser aplicado todos os princípios que os norteiam.

Inconteste nos autos que a própria autora deu causa à rescisão contratual.

Assim, em relação à retenção dos valores pagos, é lícito ao vendedor reter o montante necessário e previsto no contrato, para arcar com as perdas e danos decorrentes da inadimplência.

Eis o teor do contido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo assim, considerando que a apelada abandonou o compromisso, por ter se tornado excessivamente oneroso, obrigatória a perda de parte dos valores, para compensar eventuais prejuízos experimentados pela vendedora, como dito, estes decorrentes da inadimplência.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso.

A propósito:

“CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte. II.
O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema

(2a Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4a Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4a Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). (...)”
(STJ - REsp 331923 / RJ - Ministro Aldir Passarinho Junior – 4a Turma - DJe 25/05/2009) (destaquei)

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora. 3. (...). 6. Agravo regimental não provido.”
(STJ, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, Terceira Turma, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009) (destaquei)

Este e. Tribunal não destoa desse posicionamento,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM- PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA - INEXISTENTE - RECURSO DESPROVIDO. A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP
). Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar os parâmetros do contrato, que no presente caso é de 10%, em consonância com os precedentes da Corte Superior.”
(N.U 0060008-46.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 27/06/2019) (destaquei).

“EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA – TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NECESSIDADE DE DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DO VALOR, NA FORMA SIMPLES – COMPRADOR QUE DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ÁGIO – SÚMULA N. 543 DO STJ – NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DO PREJUÍZO EXPERIMENTADO – ENTENDIMENTO DO STJ – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (Recurso Repetitivo REsp 1551951/SP). Nos termos da tese fixada no Recurso Repetitivo n. REsp 1599511/SP para validade da transferência ao promitente – comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem devem coexistir: i) cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de a comissão de corretagem; ii) informação prévia do preço total da aquisição da unidade autônoma; e, iii) destaque do valor da comissão de corretagem. No caso, não há transparência na cobrança da comissão de corretagem que está discriminada somente em documento da imobiliária, como “sinal”.
“A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Sendo mínimo o prejuízo experimentado, com a venda rápida da unidade, se mostra mais razoável a fixação do percentual em 10%. A cobrança da comissão de corretagem, sem a devida transparência, por si só, não acarreta dano moral, o qual pressupõe ofensa anormal à personalidade.” (N.U 0005556-38.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 31/07/2019) (destaquei)

Assim, coaduno meu entendimento ao da douta sentenciante no sentido de que deve ser anulada a cláusula que trata da retenção, uma vez que os percentuais descritos que se mostram abusivos. Além disso, entendo como pertinente a retenção fixada em primeiro grau, qual seja, na quantia equivalente a 25% dos valores pagos, visto que se demonstra razoável frente às circunstâncias do caso em análise e está dentro dos limites estabelecidos pelo d. Tribunal da Cidadania.

Em relação aos juros de mora e correção monetária, também, andou bem a Magistrada
a quo
, pois não se trata de ação de rescisão contratual, mas de revisional, portanto, devem os juros de mora, nos termos do art. 405 do CC, incidir a partir da citação e a correção monetária, nos termos da Súmula n.o 43 do STJ, a partir do desembolso.

No mesmo sentido é a jurisprudência deste sodalício, senão vejamos:

“ANULAÇÃO DE CLÁUSULA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL –
JUROS DA CITAÇÃO E CORREÇÃO DO DESEMBOLSO
– VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) A incidência de juros e correção devem se dar sobre o valor efetivamente pago, e não pela quantia atualizada proposta pelo autor.”
(TJ-MT - AC: 00422810620168110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 12/12/2018, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2019)

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024