Tribunal: TJMT
Processo: 1006691-88.2023.8.11.0013
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:
APELANTE(S): IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS
APELADO(S): OLINTO JACOB DE BASTIANI
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE REAJUSTE DE ALUGUEL SOMENTE APÓS RESCISÃO CONTRATUAL. SUPRESSIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança do reajuste anual de aluguel, estabelecido em contrato de locação comercial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A controvérsia gira em torno da obrigação de pagamento do reajuste anual do aluguel pactuado no contrato de locação comercial e a alegação da locatária de que o locador teria aceitado os pagamentos sem o reajuste previsto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A documentação apresentada comprova a existência de cláusula contratual expressa acerca do reajuste anual, o qual não foi adimplido pela apelante.
No entanto, considerando o decurso do prazo do contrato, sem qualquer interpelação ou cobrança do locador, inclusive com o recebimento mensal dos valores do aluguel, é de ser reconhecida a supressio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento: "O locatário é obrigado a cumprir os termos do contrato de locação, incluindo o pagamento de reajustes anuais de aluguel, salvo prova de renúncia expressa pelo locador ao direito pactuado."
Dispositivo relevante citado: Código de Processo Civil, Art. 373; Código Civil, Art. 111.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1838752/SC, STJ – AgInt no TP n. 2.528/RJ, STJ - REsp: 1803278 PR 2019/0071035-1; TJMT, 1005611-47.2022.8.11.0006; TJMS, 08084295120168120001;

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006691-88.2023.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[OLINTO JACOB DE BASTIANI - CPF: 383.966.881-68 (APELADO), OBADIAS COUTINHO DOS REIS - CPF: 805.898.209-15 (ADVOGADO), IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS - CNPJ: 02.415.583/0001-47 (APELANTE), EDNEIA LUFT - CPF: 937.368.001-34 (ADVOGADO), EDISON PEREIRA PRADO - CPF: 921.093.061-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS

APELADO(S):

OLINTO JACOB DE BASTIANI

EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE REAJUSTE DE ALUGUEL
SOMENTE APÓS RESCISÃO CONTRATUAL. SUPRESSIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO
E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança do reajuste anual de aluguel, estabelecido em contrato de locação comercial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia gira em torno da obrigação de pagamento do reajuste anual do aluguel pactuado no contrato de locação comercial e a alegação da locatária de que o locador teria aceitado os pagamentos sem o reajuste previsto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A documentação apresentada comprova a existência de cláusula contratual expressa acerca do reajuste anual,
o qual
não foi adimplido pela apelante.

No entanto, considerando o decurso do prazo do contrato, sem qualquer interpelação ou cobrança do locador, inclusive com o recebimento mensal dos valores do aluguel, é de ser reconhecida a
supressio
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento: "O locatário é obrigado a cumprir os termos do contrato de locação, incluindo o pagamento de reajustes anuais de aluguel, salvo prova de renúncia expressa pelo locador ao direito pactuado."

Dispositivo relevante citado:
Código de Processo Civil, Art. 373; Código Civil, Art. 111.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
REsp 1838752/SC
,
STJ –
AgInt
no TP n. 2.528/RJ
,
STJ - REsp: 1803278 PR 2019/0071035-1
; TJMT,
1005611-47.2022.8.11.0006
;
TJMS,
08084295120168120001
;

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de
Apelação Cível
interposto por
IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS
contra sentença que proferida pelo Juízo da
2a
Vara
Cível da Comarca
de
Pontes e Lacerda
/MT
, que, nos autos
de
Ação de Cobrança

movido
por OLINTO JACOB DE BASTIANI
, cuja causa de pedir se refere a
cobrança do reajuste anual do Contrato de Locação Comercial firmado em 02 de julho de 2018 entre as partes
,

julgou
procedente o pedido
nos seguintes termos:

“
Vistos, etc.

Trata-se de
AÇÃO DE COBRANÇA
ajuizada por
OLINTO JACOB DE BASTIANI
em face de
IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS
. Partes qualificadas nos autos.

O autor afirma ser credor da ré na quantia de R$ 107.319,36 (cento e sete mil, trezentos e dezenove reais e trinta e seis centavos).

Ingressou com a presente objetivando a cobrança dos valores supramencionados.

Recebida a inicial (ID 136175638), determinou-se a realização de audiência de conciliação.

Realizada audiência de conciliação, esta restou inexitosa, conforme termo colacionado ao ID 153424314.

Citada (ID 137666235), a ré apresentou contestação ao ID 155830093, oportunidade em que apresentou seus fundamentos para requerer a improcedência do pedido.

Instada a manifestar, a requerente aportou réplica e pugnou pelo prosseguimento do feito (ID 157597318).

Saneamento do feito ao ID 157717702.

Instadas a manifestar, as partes pugnaram pelo julgamento da lide (ID 158157905 e ID 159966111)

Vieram-me conclusos.

É o relatório. Fundamento e DECIDO.

1.

Do julgamento antecipado da lide.

Nos termos do que faculta o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, conheço diretamente do pedido e passo a julgar antecipadamente a lide, em homenagem ao princípio da economia processual e do convencimento motivado, por ser desnecessária a produção de provas e maiores dilações.

Como ensina Cândido Rangel Dinamarco:

“A razão pela qual se permite a antecipação do julgamento do mérito é invariavelmente a desnecessidade de produzir provas. Os dois incisos do art. 330 desmembram essa causa única em várias hipóteses, mediante uma redação cuja leitura deve ser feita com a consciência de
que só será lícito privaras partes de provar quando as provas não forem necessárias ao julgamento” (Instituições de Direito Processual Civil, v. III, 2a ed., Malheiros, p.555).

Conforme já decidiu o Excelso Supremo Tribunal Federal:

“A necessidade de produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado” (RE 101.171-8-SP).

Passo, portanto, a analisar o mérito.

2.

Do mérito.

A parte autora sustenta que é credora da quantia
R$ 107.319,36 (cento e sete mil, trezentos e dezenove reais e trinta e seis centavos)
, objeto de um contrato de locação comercial. Nessa senda, aduz que, no pacto, as partes consignaram a respeito do reajuste do preço do aluguel a cada 12 (doze) meses, contudo, a requerida não adimpliu o valor integral da obrigação.

Pois bem.

Consta no caderno processual a documentação idônea a comprovar a relação negocial estabelecida entre as partes, por meio do instrumento contratual colacionado sob o ID 136030928.

Na oportunidade que lhe coube, a requerida sustentou ter efetuado o pagamento do débito atinente ao contrato objeto da lide, bem como que o proponente teria aceitado receber as quantias concernentes ao aluguel sem o reajuste mensal pactuado.

No intuito de comprovar suas alegações, acostou à peça combativa os comprovantes de pagamento sob o ID 155830100/ ID 155830100.

Nesse viés, consigno que qualquer contrato demanda o consenso dos celebrantes e produz obrigações correlatas a ambas as partes, em especial, a teor do art. 422 do CC, os contratantes são obrigados a guardar os princípios de probidade e boa-fé, quer na conclusão do contrato, quer na sua execução.

No caso em tela, o demandante visa a condenação da ré ao pagamento de valores concernentes ao reajuste mensal acordado entre as partes, em decorrência de contrato de locação de imóvel comercial, que não teriam sido adimplidos pelo requerido.

De plano, destaco que, no instrumento contratual de locação comercial, há previsão expressa acerca do reajuste mensal do valor pago a título de aluguel, nos seguintes termos (ID 136030928 - Pág. 3/5):

CLÁUSULA TERCEIRA – DO VALOR MENSAL DO ALIGUEL E FORMA DE PAGAMENTO
: Pelo aluguel do imóvel descrito na Cláusula primeira a LOCATÁRIA pagará para o LOCADOR a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil Reais) por mês, todo dia 18 de cada mês subsequente ao mês vencido [...].

Parágrafo terceiro
: O reajuste do preço do aluguel se dará a cada 12 (doze) meses e será calculado com base no 12o (décimo segundo) aluguel pago, pelo índice de
reajusre
IGP-M/FGV

No tocante à ciência do réu acerca dos reajustes do preço de aluguel, vê-se que devidamente comprovada por meio do contrato objeto da lide, uma vez que devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas (ID 136030928 - Pág. 10/11).

Já no que tange ao pagamento dos valores atinentes ao reajuste mensal, aduziu a requerida em sede de contestação que “
na verdade o que se tem é que o Autor aceitou receber as parcelas sem reajuste e quando o Requerido saiu do imóvel o Autor resolveu cobrar
” (ID 155830093 - Pág. 8).

Ante tal narrativa, denota-se que, como elencado na inicial, não houve pagamento dos valores reajustados, de modo que comprovado o inadimplemento da obrigação contratual.

Nesse ponto, tendo a parte alegado o desinteresse do proponente em receber a quantia nos termos pactuado, caberia à requerida comprovar a renúncia do autor ao direito vindicado, na forma incumbida no art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Em contrapartida, vê-se dos autos, inclusive dos documentos acostados à contestação, que não há no feito fato capaz de impedir, modificar ou extinguir o direito do autor, de modo que as alegações combativas são insuficientes a elidir a dívida, mormente quando devidamente comprovado a origem do débito, mediante formalização instrumento contratual sob o ID 136030928.

Assim, a existência da prova documental, somada à confissão de inadimplência pela parte requerida em sede contestação, mostram-se suficientes para concluir pela existência do débito.

Por consequência, ante a demonstração de que os valores referentes à transação pactuada não foram pagos pela ré a procedência da demanda é medida que se impõe.

Nesse sentido:

EMENTA: RECURSO CÍVEL INOMINADO –
AÇÃO DE COBRANÇA – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS
–
ALEGAÇÃO DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA – EXISTÊNCIA DE SALDO REMANESCENTE INADIMPLIDO – FALTA DE CONTRAPROVA JURIDICAMENTE EFICAZ
– SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.Sem a apresentação de contraprova juridicamente eficaz pela parte demandada para sustentar sua resistência à pretensão judicial deduzida na peça inicial, impõe-se o acolhimento do pleito exordial, a teor do que prescreve o inc. II do art. 373 do Código de Processo Civil. (N.U 1006053-47.2021.8.11.0006, TURMA RECURSAL CÍVEL, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Turma Recursal Única, Julgado em 15/05/2023,
Publicado
no DJE 18/05/2023) (grifo nosso).

3. DISPOSITIVO.

Diante o exposto,
JULGO PROCEDENTE
a ação, na forma do art. 487, I, do CPC, com resolução de mérito, para
CONDENAR
a parte requerida ao pagamento do valor a título de reajuste mensal de preço de aluguel, nos moldes pactuados ao ID136030928,a ser fixado em liquidação de sentença, na forma do art. 509, I, do CPC, a partir do vencimento de cada parcela em atraso, nos termos do art. 397, do CC.

CONDENO
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2°, do Código de Processo Civil, mas
SUSPENDO
a exigibilidade, ante a gratuidade da justiça, que vai deferida.
”

Em suas razões recursais
(ID.
253372686
)
a parte
R
ecorrente invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

Inexistência de dívida em nome do Locatário
;

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para
julgar improcedente o pedido exordial.

Recurso do réu tempestivo (Aba Expedientes –
Sentença (34743870)

– PJE 1o Grau) e preparo
dispensado
ante o deferimento da justiça gratuita

(ID.
254399192).

Contrarrazões
(id.
253372689)
pelo desprovimento recursal
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS

APELADO(S):

OLINTO JACOB DE BASTIANI

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que
se trata de
Recurso de Apelação Cível interposto por IGREJA MUNDIAL DO PODER DE DEUS contra sentença que proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, que, nos autos de Ação de Cobrança movido por OLINTO JACOB DE BASTIANI, cuja causa de pedir se refere a cobrança do reajuste anual do Contrato de Locação Comercial firmado em 02 de julho de 2018 entre as partes, julgou procedente o pedido
para condenar a parte requerida ao pagamento do valor a título de reajuste mensal de preço de aluguel.

A Apelante, em suma, defende
que houve o adimplemento
de todos os débitos referente aos aluguéis, sendo, portanto, indevida a cobrança de reajuste após o término do contrato de locação.

Lado outro, a Apelada aponta que
não houve demonstração de quitação dos valores referente ao reajuste dos aluguéis, mas tão somente do valor nominal mensal
firmado no contrato.

A seguir, passo ao exame da tese suscitada pelo Apelante.

Inexistência de dívida em nome do Locatário
.

Em suas razões recursais,
o Apelante
aponta que inexiste dívida em aberto referente aos
aluguéis
, posto que efetuou o pagamento de todos os
valores referente ao contrato.

Aponta, também, que não houve demonstração
de quais índices devidos durante os anos ou ainda cálculo explicativo e pormenorizada da dívida,
bem como que não houve prova de que
houve a cobrança dos valores e ainda que a Recorrente se comprometeu a efetuar o pagamento com o término do contrato.

Arremata mencionando que o Apelado recebeu as parcelas sem reajuste e somente com
a saída do imóvel é que o Apelante entendeu como devida a cobrança em questão, motivo pelo qual aponta que não há dívida em aberto.

Pois bem.
Ressai do feito que
as partes firmaram Contrato de Locação Comercial em 02 de julho de 2018

referente ao imóvel localizado na Avenida Marechal Rondon, n.o 1.561, Centro, Pontes e Lacerda/MT
com prazo de 60 (sessenta) meses,
cujo
início
se deu em 18 de julho de 2018
e previsão de término em 18 de julho de 2023.

Na ocasião, restou ajustado que o aluguel seria de R$6.000,00 (seis mil reais), cujo valor
deveria ser
reajustado anualmente pelo
í
ndice IGP-M/FGV
,
contudo,
os valores não foram ajustados, sendo que restou
ajustado o pagamento de forma cumulativa ao final do contrato.

Desta feita, a partir dos elementos apresentados no feito, o pleito da Ré merece acolhimento.

A
supressio
é entendida como a possibilidade de se considerar suprimida determinada obrigação contratual na hipótese em que o não exercício do direito correspondente pelo credor gera ao devedor a legítima expectativa de que esse comportamento se prorrogará no tempo.

Dito de outro modo, reduz-se o conteúdo obrigacional em razão da inércia de uma das partes, ao longo da execução do contrato ou daquela relação jurídica, em exercer direito ou faculdade. Nesse quadro, cria-se para o devedor o pressentimento, de todo válido e crível, de que o credor renunciou àquela prerrogativa.

Sobre o tema, confira-se a lição de Antônio Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro:

“(...) o titular do direito, abstendo-se do exercício durante um certo lapso de tempo, criaria, na contraparte, a representação de que esse direito não mais seria
actuado
; quando, supervenientemente, visse agir, entraria em contradição. (...) A
supressio
que, como observei antes, integra o conjunto de
fenômenos que compõem a cláusula da boa-fé objetiva, se expressa na impossibilidade do exercício de direitos ou prerrogativas contratuais em decorrência do transcurso do tempo associado à boa-fé
.”
1

Como observado, a
supressio
materializa “
um comportamento omissivo tal, para o exercício de um direito, que o movimentar-se posterior soa incompatível com as legítimas expectativas até então geradas
”
.
2

A
qui, a
inação do contratante por certo período, em específicas situações, obsta o exercício de determinado direito, por contrariar a boa-fé e, consequentemente, evitar o desequilíbrio no exercício jurídico.

A
supressio
, portanto, traduz a perda de determinado direito ou prerrogativa contratual cuja falta de exercício incute no parceiro contratual a expectativa legítima de abdicação pelo credor.

Desta maneira, é
o conceito inclusive abalizado pela jurisprudência ao apontar que "
a
supressio
indica a possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido a renúncia àquela prerrogativa" (REsp 1.202.514/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21.06.2011,
DJe
30.06.2011)
” (STJ –
AgInt
no TP n. 2.528/RJ, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/9/2020,
DJe
de 22/9/2020.)

Assim como esses institutos, a
supressio
funda-se em padrões éticos e almeja a honestidade e a confiabilidade negociais, evitando-se eventuais abusos no exercício das faculdades legais pelos contratantes.

Na hipótese dos autos, extrai-se que as partes entabularam contrato de locação de imóvel
(ID. 253372651), cujo
Parágrafo Terceiro da Cláusula Terceira
previa a possibilidade de reajuste anual do valor dos aluguéis.

Ocorre que
durante todo o período de vigência do pacto,
o Locador
aceit
ou
o recebimento dos
aluguéis
sem o referido reajuste
(ID.
253372676
)
, não existindo no feito nenhuma prova concreta de que
houve
cobranças ou
interpelações
para que o locatário realizasse o pagamento dos aluguéis em valor diverso.

Extrai-se de tal contexto que a omissão reiterada por parte do credor/locador, que detinha a prerrogativa e a autonomia para instituir os reajustes contratualmente previstos, em não cobrar o valor total efetivamente devido, gerou na devedora/locatária a legítima expectativa de que os pagamentos efetuados mês a mês, no exato valor cobrado, não lhe geraria a obrigação posterior de arcar com o pagamento das diferenças que estavam sendo ignoradas.

Aqui, a questão não é sobre
o locador proceder ao efetivo reajuste previsto contratualmente,
visto se tratar de ação possível e legítima no ordenamento jurídico,
mas sim em cobrar retroativamente valores que, nas ocasiões adequadas, deliberadamente se omitiu em fazê-lo, mantendo tal conduta por
aproximadamente 60 (sessenta) meses
.

Observa-se, ainda, que a apelante somente ajuizou a ação de cobrança das diferenças dos valores dos
aluguéis
após a resolução do contrato de locação, no mês de ju
l
ho de 202
3
, bem como que a notificação extrajudicial se deu somente após
04 (quatro) meses do fim da avença entre as partes.

Desse modo, após o decurso de extenso lapso temporal sem implementar os reajustes contratuais no valor do aluguel, afigura-se inviável a pretensão da parte credora/apela
da
de cobrar dos devedores/apela
nte
as diferenças entre o valor pago e aquele que julga efetivamente devido, por se tratar de conduta incompatível com as legítimas expectativas geradas pelo seu próprio comportamento omissivo.

Inafastável, portanto, diante da realidade dos autos, o reconhecimento do instituto da
supressio
para afastar a exigibilidade da quantia executada, nos exatos termos da r. sentença combatida.

Nesse sentido, consigne-se o entendimento acolhido pelo c. STJ acerca do instituto em análise, ad litteris:

CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO INJUSTIFICADA PELA REPRESENTADA. PRETENSÃO DE COBRANÇA DAS COMISSÕES PAGAS A MENOR. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DAS VERBAS RESCISÓRIAS. INEXISTÊNCIA. JUSTO MOTIVO PARA A RESCISÃO UNILATERAL. AUSÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTE SOBRE AS VERBAS RESCISÓRIAS. TERMO INICIAL. RESCISÃO DO CONTRATO. COMISSÕES PAGAS A MENOR. SUPRESSIO. BASE DE CÁLCULO DAS VERBAS RESCISÓRIAS. CADA UMA DAS COMISSÕES CORRIGIDAS MONETARIAMENTE. (...) 4.2. A boa-fé objetiva induz deveres acessórios de conduta, impondo às partes comportamentos obrigatórios implicitamente contidos em todos os contratos, a serem observados para que se concretizem as justas expectativas oriundas da
própria celebração e execução da avença, mantendo-se o equilíbrio da relação. Uma das funções exercidas pela boa-fé objetiva consiste na limitação ao exercício de direitos subjetivos, daí derivando o instituto da
supressio
, que visa a tutelar a estabilidade do comportamento. Essa figura viabiliza o reconhecimento da perda do direito subjetivo em razão da inatividade do seu titular por um período suficiente para criar na outra parte a sensação plausível de ter havido renúncia àquela prerrogativa. 4.3. Na espécie, ao longo de toda a relação negocial em que se implementaram as reduções das comissões deforma unilateral pela recorrida (representada), em nenhum momento houve insurgência por parte da recorrente (representante), que somente propugnou pelas diferenças das comissões após a rescisão unilateral do contrato pela recorrida. Ou seja, apesar das diminuições das comissões, a recorrente permaneceu no exercício da representação comercial por quase 22 (vinte e dois) anos, despertando na recorrida a justa expectativa de que não haveria exigência posterior. Diante desse panorama, o princípio da boa-fé objetiva torna inviável a pretensão da recorrente de exigir retroativamente valores a título de diferenças, que sempre foram dispensadas. (...). (REsp 1838752/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2021,
DJe
22/10/2021)

Na mesma linha de entendimento, registre-se o posicionamento desse e. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PARCIAL PROCEDÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - COBRANÇA REAJUSTES ANUAIS DOS
ALUGUEIS
- PREVISÃO CONTRATUAL - NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO PELO LOCADOR DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO - PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DAS DIFERENÇAS RETROATIVAS DE
ALUGUEIS
- IMOSSIBILIDADE - SUPRESSIO - PRINCÍPIO DA BOA FÉ OBJETIVA - RECURSO DESPROVIDO. A
supressio
decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando à outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. Embora conste do contrato de locação firmado entre as partes, cláusula com previsão de reajuste anual dos aluguéis pela variação I.G.P. (FGV), se durante todo o período de vigência do pacto os locadores aceitaram o recebimento dos
alugueis
sem o referido reajuste, vindo a cobrá-los apenas após o seu término, operou-se no caso, a
supressio
, devendo ser mantida a sentença que indeferiu o pagamento de tais valores retroativos. Com mais razão ainda não é devida tais diferenças cobradas se estas se referem ao período de pandemia causada pelo COVID-19, em que a economia sofreu forte impacto e muitos empresários e comerciantes precisaram fazer concessões para manter os seus negócios. (N.U 1005611-47.2022.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2024,
Publicado
no DJE 15/07/2024). Destaquei

Logo, a conduta do credor de receber o pagamento do aluguel sem qualquer objeção quanto à ausência de reajuste do valor conforme previsto no contrato, denota conduta uniforme e contínua por meio da qual exsurge um novo padrão obrigacional, o qual, por certo, foi devidamente observado pela devedora.

Não bastasse, o art. 111 do Código Civil é claro ao assentar que o silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa.

No particular, o silêncio sugestivo do credor quanto à ausência de reajuste do valor do aluguel mínimo contratado, aliado ao recebimento, sem qualquer objeção, dos pagamentos mensais, deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva, ilustrando-se, dessa forma, efetiva mudança do perfil obrigacional da relação jurídica mantida com a devedora.

Apenas a título de argumentação, destaco que o próprio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp 1.803.278
pela
3a Turma
entendeu como sendo possível a cobrança referente ao reajuste anual não realizado tão somente após interpelação, nos casos de anuência tácita, e sendo totalmente descabida cobranças pretéritas: “
No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos
"

(STJ - REsp: 1803278 PR 2019/0071035-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/11/2019).

Da mesma forma, importa que não houve produção de provas no sentido de demonstrar que
deve ser afastado o reconhecimento da
supressio
,
sendo que o próprio Requerente requereu o julgamento antecipado da lide (ID. 253372682).

Assim
, o locador
não demonstrou provas de fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe cabia, nos termos do artigo 373 e incisos do CPC, sendo, a meu ver, indevid
a

a cobrança
postulad
a
.

Senão vejamos:

Art. 373.O ônus da prova incumbe:

I-
ao
autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II-
ao
réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO PARA REQUERIMENTO DE REVISÃO JUDICIAL DE ALUGUEL – 3 ANOS DA DATA DO ÚLTIMO REAJUSTE – ART. 19 DA LEI N. 8.245/1991 – PRAZO NÃO COMPROVADO – SENTENÇA DE EXTINÇÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Nos termos do art. 19 da Lei n.o 8.245/1991, "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de
ajustá
-
lo
ao preço de mercado".
Incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, consoante o disposto no art. 373 do CPC.
(TJ-MS - APL: 08084295120168120001 MS 0808429-51.2016.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro
Fassa
, Data de Julgamento: 10/06/2019, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 11/06/2019)
(grifo nosso)

Conclusão.

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação
e
DOU
-LHE PROVIMENTO
,
para reformar “in
totum
” a sentença, julgando improcedente os pedidos iniciais da parte apelada.

Inverto o ônus sucumbencial e o fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024