Tribunal: TJMT
Processo: 1024664-57.2021.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-18
Data de publicação: 2024-06-22

Ementa:
EMENTA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INOVAÇÃO RECURSAL – AUSÊNCIA – PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – VIOLAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINARES – REJEIÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – ATUALIZAÇÃO – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – VALOR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.
Quando a matéria abordada pela Apelante, em seu Recurso, está de acordo com o que foi lançado no curso do processo não há que se falar em Inovação recursal.
No caso de as razões recursais combaterem os termos da sentença e estarem associadas aos temas abordados, a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade, deve ser rejeitada.
A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.
Quando o valor arbitrado a título de dano moral indenizável está de acordo com os Princípios da Proporcionalidade e da Razoabilidade, deve ser mantido.
Na existência de previsão no instrumento contratual de multa no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, para o caso de rescisão a pedido ou culpa do comprador, prevalece o entendimento jurisprudencial de que deve haver inversão em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024664-57.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MIKAEL JUNIOR SILVA OLIVEIRA - CPF: 046.104.261-45 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INOVAÇÃO RECURSAL – AUSÊNCIA –
PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – VIOLAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINARES – REJEIÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – ATUALIZAÇÃO – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – VALOR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.

Quando a matéria abordada pela Apelante, em seu Recurso, está de acordo com o que foi lançado no curso do processo não há que se falar em Inovação recursal.

No caso de as razões recursais combaterem os termos da sentença e estarem associadas aos temas abordados, a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade, deve ser rejeitada.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.

Quando o valor arbitrado a título de dano moral indenizável está de acordo com os Princípios da Proporcionalidade e da Razoabilidade, deve ser mantido.

Na existência de previsão no instrumento contratual de multa no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, para o caso de rescisão a pedido ou culpa do comprador, prevalece o entendimento jurisprudencial de que deve haver inversão em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outros, contra a sentença proferida pelo Juízo da Segunda Unidade Judiciária Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato cumulado com Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais
, ajuizada por
Mikael Junior Silva Oliveira.

No ato sentencial, o Juízo Singular julgou parcialmente procedente o pedido inicial, rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel e Parcelamento Imobiliário firmado entre as partes litigantes, determinou a devolução dos valores pagos, devidamente atualizados, em parcela única e no prazo de 30 (trinta) dias, condenou as requeridas ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais e ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação.

As Apelantes aduzem que a sentença deve ser reformada, porque não praticaram qualquer ato ilícito ensejador da rescisão, da devolução de valores e do ressarcimento por dano moral determinados.

Asseveram ausência de culpa pela rescisão contratual e afirmam que o empreendimento foi entregue em 27/11/2019, que o Apelado efetuou o pagamento até setembro de 2021 e ajuizou a ação de rescisão em 11/10/2021, ou seja, 02 (dois) anos após a entrega do imóvel.

Sustenta que o Apelado propôs a demanda para se livrar das penalidades contratuais quanto à inadimplência, porque estava financeiramente impossibilitado de pagar as parcelas do financiamento.

Expõem que durante o período de 3 (três) anos previstos para

a entrega do empreendimento ocorreram situações de caso fortuito e força maior, que excluem a responsabilidade das Apelantes pelo atraso, como, por exemplo: a interligação e o fornecimento de água potável a cargo da SANEAR, que informou a necessidade de construção de uma adutora para o sistema de abastecimento, cuja entrega estava prevista para 2014, mas não foi concretizada, porque as obras do PAC – Programa de Aceleração do Crescimento ainda estavam em andamento, o que afetou todos os empreendimentos daquela região e impediu a expedição do Alvará de Construção.

Alegam que a demonstração de culpa exclusiva do Recorrido pela rescisão contratual garante aos Recorrentes a retenção de parte do valor pago (25% a 30%), bem como ao recebimento da multa contratualmente estabelecida junto com uma indenização pelas despesas administrativas e tributárias, além do abatimento da taxa de fruição, valores referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do período em que o Recorrido esteve na posse do imóvel.

Narram que o valor de R$ 3.000,00 (três) mil reais, descrito no recibo como sinal, representa, na verdade, a taxa de intermediação e corretagem paga diretamente à corretora Vitrine Imóveis e sua restituição já estava fulminada pela prescrição trienal prevista no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), quando a ação foi ajuizada em 11/10/2021 e, por isso, pode ser retido pelas Recorrentes.

Argumentam, ainda, que do valor a ser restituído ao Apelado deve ser excluído aquele pago durante a vigência do contrato a título de juros moratórios e multa por atraso no pagamento das parcelas ajustadas, conforme previsto pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei 13.786/2018.

Insurgem-se, também, quanto ao termo inicial fixado no ato sentencial para incidência de juros de mora (citação), pois de acordo com o Tema 1002 do STJ deve ser o trânsito em julgado da sentença.

Defendem que a ausência de má-fé das Recorrentes afasta a condenação por dano moral indenizável determinada pela sentença objurgada, bem como que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) arbitrado é exorbitante e deve ser reduzido.

Sustentam que não há falar em multa contratual, tendo em vista que a rescisão do pacto não se deve às Apelantes, mas se esse reconhecimento for mantido, como a cláusula não prevê percentual, necessário que se considere o de 2% (dois por cento) estabelecido para o caso de atraso no pagamento das prestações

Por fim, alegam que a reforma da sentença traz como consequência a modificação da sucumbência que passa a ser recíproca, o que determina a aplicação do artigo 86 do Código de Processo Civil (CPC).

Ao apresentar suas contrarrazões, Mikael Junior Silva Oliveira suscita as preliminares de Inovação Recursal e de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal. No mérito, pugna pelo desprovimento do Apelo (id. 211756191).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como visto no relatório, as apelantes visam à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por danos Morais.

Do exame dos autos, verifica-se que Mikael Junior Silva Oliveira firmou com Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. o
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Denominado Parque dos Lírios
.

O negócio jurídico está especificado no contrato n. 11551, pactuado em
07.06.2014
, para aquisição do lote de terras n. 020, da quadra 013, do Loteamento Parque dos Lírios, com área de 200 m2, matriculado sob o n. 92.529, do Livro 2, do Cartório do 1o Tabelionato e Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis - MT (id. 211221846).

O ajuste foi realizado pelo preço de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais) a ser pago da seguinte forma: R$ 3.000,00 no ato da assinatura do contrato e o remanescente de R$ 46.200,00 em 150 parcelas mensais a serem pagas todo o dia 20,
a partir de julho de 2014
, no valor de R$ 308,00 (trezentos e oito reais), acrescidas de 0,5% ao mês de juros remuneratórios e correção monetária pelo INPC.

A cláusula vigésima primeira do contrato previa o seguinte:

Portanto, após a aprovação do loteamento pelo Município, a implementação das obras de infraestrutura deveria estar pronta no prazo de 03 (três) anos, o que não ocorreu.

Tendo em vista o descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras, bem como a impossibilidade de ajuste administrativo para solucionar a celeuma, o comprador ajuizou a ação de rescisão contratual com pedido de ressarcimento e indenização por dano moral.

O Juízo de Primeira Instância, ao apreciar os pedidos, julgou-os parcialmente procedentes, nos seguintes termos:

“[...]
V
- Dispositivo

Posto isso, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC/2015, o Juízo
JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial por
MIKAEL JUNIOR SILVA OLIVEIRA
em desfavor de
SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – EPP e MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
para o fim de:

(a)
declarar rescindidos os contratos de compra e venda do terreno descrito na inicial;

(b)
condenar as requeridas SOLIDARIAMENTE na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, 406) e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e

(c)
condenar as requeridas SOLIDARIAMENTE no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ);

(
d
) não atribuída à parte autora a causa da rescisão contratual,
DEIXA-SE
de condená-la no pagamento dos encargos contratuais suscitados pela demandada.

CONDENA-SE
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais são em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, CPC/2015).

Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias.
”. [id. 211222750 – destaques do original].

Inconformadas, as requeridas apelam.

1.

Da análise das Preliminares Suscitadas pelo Apelado
:

1.1

Inovação Recursal.

O recorrido alega que as Apelantes não se insurgiram na primeira instância acerca dos seguintes pontos: cálculos e/ou valores; devolução dos valores pagos em única parcela, inaplicabilidade fruição e, por isso, suscitam a preliminar de inovação recursal.

Sabe-se que somente as teses lançadas pelas partes, no curso do processo, podem ser objeto de apreciação na Apelação.

O artigo 1.013, §1o, do CPC, não deixa dúvidas de que a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. Veja-se:

Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

§ 1o. Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.

No caso vertente, a matéria abordada pela Apelante em seu Recurso, está de acordo com o que foi lançado no curso do processo e, portanto, não há falar em Inovação recursal.

Por essa razão,
REJEITA-SE
a preliminar aventada.

1.2 Ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal.

O Recorrido defende o não conhecimento do Apelo, sob a alegação de ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal, pelo fato de as Apelantes não terem atacado diretamente os fundamentos da sentença recorrida.

É cediço que, em matéria de recursos, vige o princípio da dialeticidade, ou congruência, segundo o qual a impugnação deve declinar as razões da reforma da decisão combatida.

Caso o Apelante não ataque, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, descumpre o disposto no artigo 1.010, inciso II, do CPC, o que constitui óbice ao conhecimento do seu recurso.

Nesse sentido, está o entendimento exarado pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Confira:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA.
OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA
.

1. O princípio da dialeticidade impõe à parte o ônus de se contrapor à decisão recorrida, esclarecendo seu desacerto e consignando as razões que eventualmente conduzam à reforma.

2. É inviável o agravo que deixa de atacar especificadamente os fundamentos da decisão impugnada (CPC, art. 932, III).

3. Agravo interno não conhecido. (STF. RMS: 34044 DF 0246398-42.2015.3.00.0000. Órgão Julgador: Segunda Turma. Relator: Ministro Nunes Marques. Julgamento: 28/03/2022. Publicação: 25/04/2022).
[Sem negrito no original].

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO.
AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS. DIALETICIDADE RECURSAL. INOBSERVÂNCIA.
AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO.

I - Em respeito ao princípio da dialeticidade recursal, as razões do recurso devem oferecer ao julgador argumentos que visem a desconstituir ou a abalar os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de não merecer nem mesmo ultrapassar a barreira do conhecimento, por revelar-se inerme, a teor do previsto no art. 932, III, do CPC/2015.

II - A perspectiva sob a qual o embargante pretendeu a reforma da decisão proferida pela Primeira Turma, ou seja, a da impropriedade na aplicação da Súmula no 182/STF, invoca controvérsia que não está presente nos fundamentos do acórdão embargado. Bastando ver que a decisão monocrática conhece do recurso especial para lhe negar provimento, e que a decisão do colegiado também conheceu do agravo interno e lhe negou provimento.

III - Agravo interno não conhecido. (STJ. AgInt nos EREsp: 1927148 PE 2021/0074876-8. Órgão Julgador: Corte Especial. Relator: Ministro Francisco Falcão. Julgamento: 21/06/2022. Publicação: 24/06/2022). [Sem negrito no original].

No presente caso, ao contrastar a peça recursal com a sentença recorrida, observa-se que houve o enfrentamento dos fundamentos utilizados pelo Julgador Singular, os quais são rebatidos pelas Apelantes em suas razões recursais.

Desta feita, não há falar em violação ao princípio da dialeticidade e, por conseguinte,
REJEITA-SE
a preliminar suscitada.

2.

Da Apreciação do Mérito Recursal

No caso em apreço, vê-se que o atraso, por culpa exclusiva das Apelantes, para entrega do empreendimento, é fato incontroverso nos autos, pois o Decreto n. 6.761, de 13 de novembro de
2012
, aprovou o loteamento e as Recorrentes afirmam a entrega do empreendimento em
27/11/2019
, ou seja, mais de 07 (sete) anos depois, sendo que a 21a cláusula contratual previa o prazo de 03 (três) anos, conforme
print
colacionado alhures.

Sabe-se que, nos termos do que dispõem as regras sobre a distribuição do ônus da prova (artigo 3736, incisos I e II, do CPC), cada parte tem o dever de trazer indícios mínimos, capazes de comprovar suas alegações, o autor,
quanto ao fato constitutivo de seu direito
, o réu,
quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Desta feita, escorreita a sentença que declarou a rescisão do contrato entabulado entre as litigantes, bem como determinou a restituição integral dos valores despendidos pelo promitente comprador.

Nesse sentido, é o entendimento que tem prevalecido neste Sodalício. Confira:

REJEIÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de intempestividade do recurso, haja vista que apesar de protelatórios os embargos, fora julgado improcedente e, portanto, interrompeu o prazo recursal.

Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante se não há interesse recursal acerca da matéria.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei no 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC: A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado, in casu, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração. (TJMT. RAC 1025455-89.2022.8.11.0003. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Privado. Relatora: Desa. Marilsen Andrade Addario. Julgamento: 06/12/2023. Publicação: 14/12/2023).

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório. (TJMT. RAC 10286938720208110003. Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Privado. Relator: Dirceu dos Santos. Julgamento: 13/07/2022. Publicação: 18/07/2022).

No que se refere ao requerimento de aplicação da legislação 13.876/2018, a fim de que seja possível a retenção de alguns valores pelas Apelantes, a razão não as acompanha, porque o contrato foi firmado entre as partes em 07.06.2014, ou seja, antes da entrada em vigor da citada legislação.

Nesse sentido, o STJ firmou seu entendimento sobre a questão. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

2.
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.

3. Para conhecimento do recurso especial, é indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o Tribunal de origem se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição não verificada em relação à tese de inexistência de autorização legal ou contratual para a rescisão unilateral e imotivada do contrato. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ. AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1. Órgão Julgador: Quarta Turma. Relator: Ministro Raul Araújo. Julgamento: 10/08/2020. Publicação: 26/08/2020). [Sem negrito no original].

Ademais, cumpre ressaltar que não há falar em direito à retenção de valores, nos casos de distrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, pois o entendimento que prevalece é o de que, nesses casos, a restituição dos valores pagos deve ser devidamente atualizada e paga de imediato, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Confira:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes.

3.
Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

4. Agravo interno não provido. (STJ. AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2. Órgão julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 03/05/2021. Publicação: 06/05/2021).

Consigna-se que esse mesmo fundamento afasta a tese de aplicação, ao caso, do artigo 32-A, inciso II, da Lei 13.786/2018, para excluir do montante a ser restituído os valores pagos durante a vigência do contrato a título de juros moratórios e multa por atraso no pagamento das parcelas ajustadas.

No que se refere à insurgência quanto à aplicação da multa, mais uma vez, a razão não socorre as recorrentes, pois há previsão no instrumento contratual de uma multa no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, para o caso de rescisão a pedido ou culpa do comprador. Veja-se:

Acontece que o entendimento jurisprudencial que prevalece sobre o assunto está no sentido de que tal previsão deve ser invertida em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO NEGÓCIO FRUSTRADO - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. - A não entrega do empreendimento no prazo avençado, injustificadamente, dá ensejo à rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a sua condenação à devolução dos valores pagos pela compra, então frustrada, com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelos índices da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça a partir de cada desembolso - Nos termos do julgado paradigma, REsp no 1614721/DF, é cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em desfavor da empreendedora, no caso de atraso de entrega de imóvel, firme na reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de produto. E ressalvou, ainda, que a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar) não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer) - No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem como consectário lógico, retornando as partes ao status quo ante - O atraso injustificado na conclusão das obras e na entrega da unidade imobiliária, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda firmado entre as partes, supera o mero dissabor do consumidor e deixa patente a responsabilidade da empreendedora em suportar os danos morais decorrentes da sua inadimplência - A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e buscando sempre atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados e punir o agente pelo ilícito já praticado, inibindo-o de adotar novas condutas lesivas. (TJMG. RAC: 50709475520188130024. Órgão julgador: 21a Câmara Cível Especializada. Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira. Julgamento: 31/05/2023. Publicação: 06/06/2023).

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM– IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. ( Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

“O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.” (TJ-MT - AC: 10064753620188110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 02/09/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020)

O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3o, IV do CC)é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP). (TJMT. RAC 10126845020208110003 MT. Órgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Privado. Relator: Sebastião Barbosa Farias. Julgamento: 22/03/2022. Publicação: 26/03/2022).

Com efeito, a aplicação da cláusula penal estabelecida no contrato está adequada e não há que se falar em reforma da sentença nesse ponto.

No que se refere à insurgência quanto ao termo inicial para incidência de juros de mora, fixado no ato sentencial como sendo a citação, certo é que o Tema 1002 do STJ, mencionado pelas Apelantes, firmou a tese de incidência a partir do trânsito em julgado da sentença, nos casos de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador.

Tendo em vista que nos autos está demonstrada a rescisão contratual por culpa exclusiva das Apelantes, os juros de mora deverão incidir a partir da citação, conforme entendimento jurisprudencial. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA.

1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos,
com incidência de juros de mora, a partir da citação
, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso.

2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor.

3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel.

4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

5. Recursos desprovidos. (TJMG. RAC: 10000191470814002 MG. Órgão Julgador: 9a Câmara Cível. Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado). Julgamento: 26/01/2022. Publicação: 31/01/2022). [Sem negrito no original].

Quanto à indenização por Dano Moral arbitrada na sentença, é cediço que o atraso exacerbado na entrega do imóvel causa mais do que um mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.

Neste sentido, encontra-se o entendimento deste Tribunal de Justiça. Veja-se:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – ATRASO NA ENTREGA COMPROVADO – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE - INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

2. O pedido de abatimento do IPTU incidente sobre o lote também não comporta deferimento, tendo em vista que tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

5. Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que demanda justa compensação.

6. Conforme a Súmula n. 43 do STJ, tratando-se de ilícito contratual, a atualização monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, tendo este, no caso concreto, ocorrido em cada pagamento efetuado pelo autor. (RAC 1022005-41.2022.8.11.0003. Órgão Julgador: Quarta Câmara de Direito Privado. Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves. Julgamento: 17/05/2023. Publicação: 22/05/2023). [Sem negrito no original].

Ressalta-se que esta 5a Câmara já se manifestou nesse mesmo sentido sobre esse ponto. Confira:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL –
DEMORA INJUSTIFICADA – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONFIGURADA – DEVER DE INDENIZAR – DANO MORAL – OCORRÊNCIA
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGO – OCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – OCORRÊNCIA – “BIS IN IDEM” – NÃO COMPROVADO – RECURSO DE PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE TEREZINHA DE JESUS COSTA WANDERLEY e GIOVANA THAMIRES COSTA CORREA. CONHECIDO E PROVIDO.

1. A demora injustificada na entrega do imóvel, sem dúvida geram danos que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento.

2. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, precedente dos Tribunais Superiores.

3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. (RAC 1000148-02.2023.8.11.0003. Órgão Julgador: Quinta Câmara de Direito Privado. Relator: Des. Sebastião de Arruda Almeida. Julgamento: 23/04/2024. Publicação: 25/04/2024).
[Sem negrito no original].

Uma vez caracterizado o dever de indenizar, passa-se à análise do
quantum
fixado.

Sabe-se que para a fixação do valor da indenização por dano moral, deve-se levar em consideração tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil).

Além disso, o montante deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e a sua repercussão sobre os direitos da personalidade do Apelado, o que não pode causar enriquecimento injustificado e deve ser suficiente para inibir a reincidência das Apelantes.

Com efeito, é de se ressaltar que não exista uma tabela precisa onde há valores pré-fixados para cada tipo de dano moral, mormente pelo fato de ser imensurável.

Nessa ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando-se os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima.

No entanto, o valor deve ser significativo para que não passe despercebido e seja capaz de coibir a repetição da conduta negligente do agente causador.

Nesse aspecto, sabe-se que a Constituição da República, em seu art. 5o, incisos V e X, assegura a indenização por dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, por ser de natureza subjetiva, não havendo valores preestabelecidos para cada caso.

Certo é que a indenização decorrente do dano moral deve ser analisada caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando-se um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolvem, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, características individuais e conceito social das partes.

Desta feita, o magistrado deve atentar-se para não contemplar o enriquecimento sem causa, mas, entregar à vítima uma justa reparação do prejuízo sofrido, e em contrapartida aplicar ao agente causador penalidade pedagógica, atendendo sobretudo aos critérios da razoabilidade e da equidade.

Destaca-se que o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidenciado no caso vertente.

É de bom alvitre reforçar, ainda, que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de ter mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Diante do exposto, o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), arbitrado no ato sentencial, mostra-se razoável e proporcional para o caso.

Dessarte, diante de todo o exposto não há que se falar em reforma da sentença que se encontra em perfeita sintonia com o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátrios.

Forte nesses argumentos,
REJEITA-SE
as preliminares de Inovação Recursal e de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal suscitadas pelo Apelado; bem como,
NEGA-SE
provimento ao recurso de apelação interposto por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1o, 2o e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2024