Tribunal: TJMT
Processo: 1011028-87.2022.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-14
Data de publicação: 2024-02-21

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGALIDADE DA APLICAÇÃO DA MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS – ACOLHIMENTO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA – ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 STJ – VALOR DAS PARCELAS PAGAS DIVERSO DO ALEGADO NA PETIÇÃO INICIAL – COMPROVAÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração e acolhida a preliminar arguida.
Deve ser acolhida a preliminar de sentença extra petita, uma vez que não há na inicial pedido de aplicação de multa por descumprimento contratual (inversão da cláusula penal), de modo que não poderia o julgador decidir sobre questão não suscitada pela parte, devendo este item ser excluído da sentença.
Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Conforme demonstrativo de pagamento, o valor realmente pago pelo autor é de R$ 8.009,39 (oito mil, nove reais e trinta e nove centavos) e não o valor de R$ 9.676,00 (nove mil seiscentos e setenta e seis reais) alegado na petição inicial.
Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e o andamento das obras do empreendimento.
No caso, não se aplica a Lei n° 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:
A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). Contudo, considerando que a sentença aplicou os juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença e o que pretende a apelante é justamente a aplicação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, a fim de não incorrer em reformatio in pejus há que ser mantida a sentença neste ponto.
O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado, in casu, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.
Carece de interesse recursal a apelante, pois não houve sua condenação ao pagamento de comissão de corretagem.
Os honorários sucumbenciais devem ser fixados sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, esta última somente pode ser aplicada quando não for possível mensurar o proveito econômico obtido ou não houve condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011028-87.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), IMOBILIARIA MENTALIZE LTDA - ME - CNPJ: 27.908.361/0001-97 (APELANTE), LAERCIO FERREIRA SOARES JUNIOR - CPF: 023.954.851-52 (ADVOGADO), ADENIR ANGELO DE PAULO - CPF: 887.945.711-04 (APELADO), ERICA FERNANDA MACEDO NOVAES - CPF: 015.926.491-06 (ADVOGADO), IMOBILIARIA MENTALIZE LTDA - ME - CNPJ: 27.908.361/0001-97 (TERCEIRO INTERESSADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGALIDADE DA APLICAÇÃO DA MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS – ACOLHIMENTO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA – ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 STJ – VALOR DAS PARCELAS PAGAS DIVERSO DO ALEGADO NA PETIÇÃO INICIAL – COMPROVAÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração e acolhida a preliminar arguida.

Deve ser acolhida a preliminar de sentença
extra petita
, uma vez que
não há na inicial pedido de aplicação de multa por descumprimento contratual (inversão da cláusula penal), de modo que não poderia o julgador decidir sobre questão não suscitada pela parte, devendo este item ser excluído da sentença.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Conforme demonstrativo de pagamento, o valor realmente pago pelo autor é de R$ 8.009,39 (oito mil, nove reais e trinta e nove centavos) e não o valor de R$ 9.676,00 (nove mil seiscentos e setenta e seis reais) alegado na petição inicial.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e o andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei n° 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). Contudo, considerando que a sentença aplicou os juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença e o que pretende a apelante é justamente a aplicação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, a fim de não incorrer em
reformatio in pejus
há que ser mantida a sentença neste ponto.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Carece de interesse recursal a apelante, pois não houve sua condenação ao pagamento de comissão de corretagem.

Os honorários sucumbenciais devem ser fixados sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, esta última somente pode ser aplicada quando não for possível mensurar o proveito econômico obtido ou não houve condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais
ajuizada por
ADENIR ANGELO DE PAULO,
para:

- declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa requerida a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual;

- condenar a empresa requerida ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a contar da decisão;

- condenar a empresa requerida no valor de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina o contrato;

- condenar a empresa requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, devendo ser atualizado, ratificando a decisão de Id 89407532.

- condenar o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor dado à causa, observando-se o disposto no § 3o do CPC.

Alega a parte recorrente preliminarmente: (i) a ilegalidade da aplicação da multa por embargos protelatórios, sob alegação de a sua imposição não se afigura razoável de proporcional ao ato da parte recorrente de opor embargos de declaração, pois trata-se de demanda complexa e exigia a intervenção processual pela via legal dos aclaratórios; (ii) da sentença
extra petita
, sob o fundamento de que a apelante foi condenada ao pagamento de multa no percentual de 10% sobre as parcelas pagas, contudo, não há tal pedido na inicial.

No mérito, aduz que a parte apelada efetivou o pagamento de apenas R$ 8.009,39 e não R$ 9.676,00 como erroneamente discorreu na inicial. Assim o valor pago pela recorrida foi de apenas R$ 8.009,39, pelo que deverá ser corrigida a sentença.

Sustenta que não há se falar em atraso na entrega do imóvel, haja vista que o loteamento seria construído em 4 etapas, sendo que 4a etapa tinha previsão de conclusão o mês de junho de 2021 e quadra 08 onde se localiza o lote discutido nos autos, foi entregue em junho de 2021. Além do prazo de conclusão, existe a possibilidade de tolerância de atraso de 180 dias.

Caso reconhecido o atraso na entrega do imóvel, este se deu por caso fortuito ou força maior (pandemia – COVID/19).

Assevera que quem deu causa a rescisão foi o apelado, determinando a retenção das arras, bem como a retenção de 10% do valor atualizado do contrato.

Requer que a rescisão seja feita nos termos do contrato, com a retenção de eventuais impostos devidos, taxa de fruição e ainda, 25% do valor total das parcelas pagas em virtude de despesas administrativas.

Discorre que deve ser declarado inexistentes os danos morais, cassando a condenação, por completa ausência de prova, inexistência dos requisitos e existência de excludentes da força maior (pandemia).

Destaca a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda, segundo o REsp 1.599.511/SP julgado pelo STJ na sistemática dos recursos repetitivos.

Requer seja reformada a sentença a fim de que seja extirpada a condenação da apelante ao pagamento de 10% de multa pelo atraso da obra, bem como fixar o entendimento de que o termo inicial para o cálculo dos juros de mora deve ocorrer do trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ).

Pugna seja o pagamento da devolução dos valores pagos realizado em 12 parcelas mensais e após o período de carência de 12 meses a ser iniciado quando formalizada a rescisão contratual, bem como pela fixação dos honorários advocatícios pelo benefício alcançado pela parte vencedora (proveito econômico – art. 85, §2o, do CPC/15) e não sobre o valor atualizado da ação.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida, nos moldes acima aduzidos.

Contrarrazões apresentadas no ID no 198493190, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO – DO DESCABIMENTO DA MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Em suas razões, o apelante alega preliminarmente o descabimento da multa por embargos protelatórios, sob alegação de que a sua imposição não se afigura razoável e desproporcional ao ato da parte recorrente de opor embargos de declaração, pois trata-se de demanda complexa e exigia a intervenção processual pela via legal dos aclaratórios.

Com razão ao apelante.

Isto porque, de acordo com o §2o do artigo 1.026 do CPC/15:
“Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa”
.

Por outro lado, está consolidado no STJ o entendimento de que a interposição de recursos cabíveis no processo, por si só, não implica litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da Justiça.

“A mera interposição do recurso cabível, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo tribunal de origem ou sem a alegação de qualquer fundamento novo, apto a rebater a decisão recorrida, não traduz má-fé nem justifica a aplicação de multa”
, destacou a ministra Nancy Andrighi no julgamento do REsp 1.333.425.

No caso, não se afigura protelatório o fato de a requerida opor embargos de declaração para, no seu entender, ver sanada omissão/contradição constante na sentença.

Dessa forma, é caso de afastar a multa arbitrada pela sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

Assim,
acolho
a preliminar arguida para excluir a multa fixada por embargos protelatórios.-

PRELIMINAR DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA

Alega a apelante que a sentença é
extra petita
, uma vez que a apelante foi condenada ao pagamento de multa no percentual de 10% sobre as parcelas pagas. Contudo, não há tal pleito na exordial.

No caso, verifica-se que não há na inicial pedido de aplicação de multa por descumprimento contratual (inversão da cláusula penal), de modo que não poderia o julgador decidir sobre questão não suscitada pela parte.

Confira (ID no 198491732):

Desse modo, constata-se que o magistrado singular decidiu além do pedido formulado na inicial, contrariando os artigos 141 e 460, ambos do CPC/15, que preceituam
, in verbis
:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Com efeito, o julgador está adstrito aos limites da lide, sendo-lhe vedado decidir fora ou além do que foi pedido, sob pena de nulidade do julgado. Assim, o tema referente à taxa de corretagem consignado na sentença caracterizou julgamento extra petita.

Embora se trate de nulidade absoluta, todavia, em observância ao princípio da economia processual – e diante da possibilidade, no caso, de adequação do julgado – a sentença pode ser anulada apenas na parte em que extrapola o pedido formulado, devendo ser preservado o decisum quanto aos demais tópicos.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. SAÚDE. REALIZAÇÃO DE EXAME. NULIDADE DA SENTENÇA. DECISÃO EXTRA PETITA. A sentença recorrida foi proferida sem respeitar os limites do pedido formulado pela parte autora, bem como o objeto de discussão entre as partes litigantes no curso da demanda, configurada esta a hipótese de sentença extra petita, circunstância que autoriza, inclusive, de ofício, a desconstituição parcial da sentença. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS ENTES PÚBLICOS: Qualquer dos entes políticos da federação tem o dever na promoção, prevenção e recuperação da saúde, razão pela qual é desnecessário o chamamento do Estado à lide. REEXAME NECESSÁRIO: Não é caso de reexame necessário, nos termos do artigo 475 § 2o e 3o do CPC. À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO E NÃO CONHECERAM DO REEXAME NECESSÁRIO. EXPLICITARAM A SENTENÇA.
(TJ/RS, Apelação e Reexame Necessário no 70054828512, Segunda Câmara Cível, Relator: João Barcelos de Souza Junior, Julgado em 10/07/2013)

Com essas considerações, acolho a preliminar arguida a fim de excluir a parte do ato sentencial o tópico assim descrito: “
Condenar a empresa ré no valor de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina o contrato”.

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
ADENIR ANGELO DE PAULO
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais
em desfavor de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e IMOBILIARIA MENTALIZE LTDA-ME,
que firmou contrato de venda de imóvel com a parte requerida, referente ao lote no 03, da quadra 08, com área de 200 m2, localizado na Alta Vista Parque.

Aduziu que o imóvel foi comercializado com prazo de entrega para o mês de junho de 2020.

Relatou que a requerida não cumpriu a avença contratual e ao procurá-la para fazer o distrato, não obteve êxito.

Discorreu que pagou a quantia de R$ 9.676,00 (nove mil seiscentos e setenta e seis reais) e desejou rescindir o contrato, devendo a requerida efetuar a devolução do valor, devidamente corrigido, em parcela única.

Requereu o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais sofridos. Pugnou pela concessão da liminar no sentido de suspender a cobrança e o envio de boletos bancários, bem como seja determinado que a requerida seja proibida de inserir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito.

Ao final, requereu a procedência da ação, determinando a rescisão do contrato com a consequente restituição em dobro pela requerida dos valores pagos, bem como a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

O pedido liminar foi deferido no ID no 198491742.

Os benefícios da justiça gratuita foram concedidos ao autor no ID no 198491746.

Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação (ID no 198493151 e 198493161).

Impugnação à contestação no ID no 198493169.

Ao analisar o feito, o i. magistrado singular, Dr. Luiz Antonio Sari julgou procedente a ação em face de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS e declarou extinto os autos em desfavor de IMOBILIARIA MENTALIZE LTDA, por ilegitimidade passiva, consoante relato já exposto.

Contra essa sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram julgados improcedentes e condenada a embargante PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS à multa por protelatórios (ID no 198493182).

Dessa decisão, a parte requerida PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS interpôs o presente recurso.

Pois bem.

Tem-se dos autos que as partes firmaram em 19 de setembro de 2020 o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” referente ao lote 03, da Quadra 08, do Loteamento Residencial Parque Alta Vista, localizado em Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 56.380,00 (cinquenta e seis mil trezentos e oitenta reais), nas condições descritas no contrato consoante ID no 198493155.

No item XIII – DA DATA DE ENTREGA DO LOTEAMENTO, fixa o último dia do mês de junho de 2020 para os lotes da 1a e 3a etapa e para os lotes da 2a e 4a etapa fixa o último dia do mês de junho de 2021. Vejamos (ID no 189267220):

Sendo que o lote adquirido pelo autor encontra-se na 2a etapa, portanto, seu prazo de entrega seria o último dia de junho de 2021. Confira (ID no 198493155 – Pág. 13):

Não obstante defender a existência de cláusula de tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias, não há nenhuma comprovação anexa à contestação de que o imóvel objeto do contrato foi entregue dentro do prazo estipulado contratualmente.

Outrossim, não há se falar em incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, haja vista que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada a inadimplência da requerida, ora apelante.

Desta forma, evidenciada a culpa exclusiva da requerida pelo não cumprimento dos prazos, há que ser mantida a decretação da rescisão do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pelo autor, em parcela única, inteligência da Súmula 543 do STJ.

Contudo, com razão à apelante quanto ao valor a ser pago, uma vez que conforme extrato de pagamento juntado no ID no 198493156, o valor quitado pelo autor é de R$ 8.009,39 (oito mil, nove reais e trinta e nove centavos) e não o valor de R$ 9.676,00 (nove mil seiscentos e setenta e seis reais) alegado na exordial. Vejamos:

Portanto, deve ser reformada a sentença neste ponto.

No caso, não se aplica a Lei n° 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Neste sentido, não prevalecem cláusulas que prevejam ônus excessivo ao consumidor, a exemplo da retenção integral dos valores pagos como forma de “sinal” e multas, somando-se a isso o fato de que, consoante previsão contratual, o empreendimento deveria ter sido entregue em junho de 2021, o que não ocorreu.

Quanto às arras, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Neste sentido, a jurisprudência uníssona do Superior Tribunal de Justiça, que inclusive veio a ser sedimentada na súmula 543, abaixo transcrita:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No tocante aos juros, tal matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra há de ser a data da citação, conforme entendimento sedimentado no STJ:

“A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça"
(AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). destaquei

Contudo, considerando que a sentença aplicou os juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença e o que pretende a apelante foi justamente a aplicação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, a fim de não incorrer em
reformatio in pejus
há que ser mantida a sentença neste ponto.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu,
no
atraso
da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial. 2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.

(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

“
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – AGENTE MERAMENTE FINANCEIRO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PROVAS ROBUSTAS – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO - ALUGUEIS – RECURSO DESPROVIDO. [...] Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada e evidenciada a desídia da construtora, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe
. É devida a reparação pelo dano material, decorrentes dos alugueis pagos pelo comprador, atinente ao período de atraso na entrega do imóvel.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto
. De acordo com o entendimento jurisprudencial do C. Superior Tribunal, nas situações que há atraso injustificado na transferência ou entrega da posse do imóvel, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade de lucros cessantes.
”
(TJMT, 3a Câmara de Direito Privado, RAC no 0021748-31.2013.8.11.0041, Relator Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, j. em 17/10/2018) destaquei

E julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faze
jus
à indenização pelos danos morais experimentados.

Quanto ao valor da indenização,
deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$
8.000,00 (oito mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Por fim, no que se refere à comissão de corretagem, que incorre em
error in judicando
a sentença ao determinar que a recorrente proceda com o pagamento da comissão de corretagem a recorrida.

Contudo, em que pese a validade da cláusula contratual (REsp 1.599.511/SP), a apelante carece de interesse recursal, pois não houve sua condenação ao pagamento de comissão de corretagem.

Portanto, não conheço dessa matéria, por ausência do interesse recursal.

No tocante aos honorários sucumbenciais, estes devem ser fixados sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, esta última somente podendo ser aplicada quando não for possível mensurar o proveito econômico obtido ou quando houve condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC/15.

Assim, merece ser reformada a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença para:

a)

Afastar a multa por embargos protelatórios;

b)

Retificar o valor das parcelas pagas pelo autor em R$ 8.009,39 (oito mil, nove reais e trinta e nove centavos);

c)

Condenar a requerida ao pagamento de honorários sucumbenciais, estes em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2024