Tribunal: TJMT
Processo: 1033496-11.2023.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-04
Data de publicação: 2024-09-09

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO – APLICABILIDADE DO CDC – INSURGÊNCIA QUANTO À OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO NO QUE TANGE A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM – INOCORRÊNCIA – PRAZO PRESCRICIONAL QUE SE SUBMETE AO ART. 27 DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – ARRAS (SINAL) CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL AFASTADA – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MANTIDO – MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Descabe falar na aplicação do artigo 932, inciso IV, do novo CPC, quando a matéria versada no apelo versar sobre a aplicação de entendimento sumulado e depender também da reanálise de provas.
Os contratos de compra e venda, com a obrigação da incorporadora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Sendo assim, não há o que se falar em prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem, isso porque tratando-se de relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2o e 3o, do CDC), submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela parte ré.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 do STJ).
A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.
O STJ, bem como esta egrégia Corte de Justiça, possui entendimento sedimentado no sentido de que “Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras” N.U 1006940-69.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024).
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais deve incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033496-11.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[LORRAYNNI OLIVEIRA DOS SANTOS - CPF: 060.384.571-19 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA – MÉRITO

– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO – APLICABILIDADE DO CDC – INSURGÊNCIA QUANTO À OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO NO QUE TANGE A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM – INOCORRÊNCIA – PRAZO PRESCRICIONAL QUE SE SUBMETE AO ART. 27 DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – ARRAS (SINAL) CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL AFASTADA – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
MANTIDO –
MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Descabe falar na aplicação do artigo 932, inciso IV, do novo CPC, quando a matéria versada no apelo versar sobre a aplicação de entendimento sumulado e depender também da reanálise de provas.

Os contratos de compra e venda, com a obrigação da incorporadora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Sendo assim, não há o que se falar em prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem, isso porque tratando-se de relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2o e 3o, do CDC), submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela parte ré.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 do STJ).

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

O STJ, bem como esta egrégia Corte de Justiça, possui entendimento sedimentado no sentido de que
“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras”
N.U 1006940-69.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024).

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais deve incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1033496-11.2023.8.11.0003

APELANTE: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADA: LORRAYNNI OLIVEIRA DOS SANTOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,

contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT,
Dr. Renan Carlos Leão Pereira do Nascimento
, lançada nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga, tutela de evidência liminar e indenização por danos morais e materiais ajuizada por
LORRAYNNI OLIVEIRA DOS SANTOS
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
b) DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;
C) CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença;
d) CONDENAR
a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença;
e) CONDENAR
a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue; Pelo princípio da sucumbência,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC”
(sic).

Opostos embargos de declaração em Id. 232008179, estes foram rejeitados por meio da decisão de Id. 232008186.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que
“a condenação da ré à obrigação de restituir ao promitente comprador o valor pago à título de comissão de corretagem, na medida em que o juízo a quo vedou qualquer retenção. Entretanto, ao dispor dessa maneira, a sentença objurgada contrariou teses firmadas em precedente obrigatório da lavra do STJ, destacadamente ao Tema no 938 dos Recursos Especiais Repetitivos”
(sic).

Afirma que
“no julgamento do aludido recurso, o tribunal da cidadania concluiu que a taxa de corretagem se submete à prescrição trienal, e ainda, que é válida a cláusula contratual que, no contexto das promessas de compra e venda, transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com o seu adimplemento”
(sic).

Salienta que,
“No caso em voga, o pagamento da taxa de corretagem se deu na ocasião da contratação, isto é, no dia 01/09/2020, e ainda, a ação só foi ajuizada pelo autor/recorrido em 05/10/2023. Sendo assim, e considerando a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, IV, CC, é evidente o error in iudicando constante na sentença, na medida em que a pretensão de restituição da quantia correspondente poderia ser reclamada até o dia 01/09/2023, o que torna absolutamente inexigível a sua restituição pela recorrente”
(sic).

Ressalta que “
ainda que não se entenda dessa forma, importa salientar que no contrato jungido à inicial foi prevista uma cláusula em destaque, na qual foi apontado o valor cobrado à título de corretagem, e ainda, com visto expresso e específico do comprador, o que demonstra o rigoroso cumprimento à tese fixada pelo STJ, como também ao quanto disposto no art. 26-A, II da Lei no 6.766/79, introduzido pela Lei no 13.786/18
” (sic).

Defende que
“na parte dispositiva, o juízo a quo deliberou por cumular a cláusula penal com outros encargos similares, a saber: indenização por perdas e danos e à devolução das arras. Nessa quadra, é evidente que a sentença apelada deve ser reformada, tendo em vista que a condenação simultânea do réu/apelante a essas obrigações configura evidente bis in idem. Ainda, sendo aplicada a cláusula penal, descabe a condenação simultânea do réu/recorrente na obrigação de indenizar à título de danos morais, tendo em vista que, no contrato em discussão, não foi prevista a possibilidade da parte demandar pela condenação em indenização suplementar”
(sic).

Sustenta que
“tanto a cláusula penal compensatória quanto as arras apresentam função indenizatória, em especial porque incentivam as partes a cumprirem o quanto estabelecido no compromisso de compra e venda, sob pena de terem que arcar com uma multa ou mesmo com a perda do valor pago à título de entrada (art. 418 do CC). Dessa forma, a evidência de que a cláusula penal compensatória e o dever de restituição do valor pago fixado na sentença recorrida têm como fato gerador a própria rescisão culposa do contrato, não há que se cogitar na condenação da recorrente à obrigação de devolução das arras, sob pena de ser duplamente punida pelo mesmo fato”
(sic).

Assinala que “
o recurso interposto merece ser conhecido e provido, para que seja reformada a sentença e inviabilizada a condenação simultânea às consequências da cláusula penal, perdas e danos e restituição das arras, tendo em vista a vedação ao bis in idem
” (sic).

Registra que
“a sentença recorrida fundamentou a existência de dano moral indenizável com base em argumentação genérica, na medida em que não cotejou qualquer particularidade do caso concreto com a possibilidade jurídica da pretensão indenizatória reclamada”
(sic).

Assevera que
“o mero atraso na obra é insuficiente a justificar a configuração do dano moral indenizável, na medida em que não se trata de dano in re ipsa. Soma-se a isso o fato de que tanto a sentença, quanto as articulações defendidas pelos autores/apelados, não se ocuparam de comprovar a experimentação de dano insuportável à esfera extrapatrimonial”
(sic).

Destaca que
“em atenção ao princípio da eventualidade, caso seja mantida a condenação na obrigação reparatória, o quantum fixado na importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais) deve ser reduzido a, no máximo, um mil reais, tendo em vista a inexpressividade do prejuízo sofrido pelos autores/apelados”
(sic).

Pondera que
“Ao determinar o marco inicial de incidência dos juros moratórios aplicáveis à obrigação de indenizar à título de danos morais, o acórdão recorrido demarcou a sua fluência a partir da data do evento danoso, isto é, desde a data prevista para a entrega da obra, recorrendo à orientação compendiada na súmula no 54 do STJ”
(sic).

Diz que
“a conclusão apresentada pelo sodalício a quo ofendeu a previsão expressa e literal do art. 405 do Código Civil, além de ter aplicado equivocadamente uma orientação jurisprudencial evidentemente inaplicável, contrariando por igual a previsão do art. 489, §1o, V do CPC. Destarte, na contextualização apresentada, nota-se que o caso concreto se trata de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo que a pretensão indenizatória foi aduzida pela parte autora/recorrida em razão do inadimplemento culposo da avença imputado ao réu/recorrente, na medida em que é consubstanciada no próprio atraso na entrega da obra”
(sic).

Alega que
“o apelo especial deve ser conhecido e provido, de maneira a reformar a sentença para que seja fixada a data da citação como termo inicial de incidência dos juros moratórios, na forma do art. 405 do CC, tendo em vista se tratar de responsabilidade civil contratual”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para
“[...]
(i)
Inexigibilidade da restituição da taxa de corretagem, tendo em vista a jurisprudência qualificada do STJ (Tema no 938 dos recursos especiais repetitivos) e o disposto no art. 26-A, II da Lei no 6.766/79, bem como a prescrição;
(ii)
A vedação ao bis in idem, configurado pela imposição da cláusula penal simultaneamente com a condenação a perdas e danos e restituição das arras, devendo ser readequada a condenação à luz do que prevê o art. 419 do Código Civil;
(iii)
Inexistência de dano moral indenizável que, no caso, não é in re ipsa, ou ainda, a exorbitância do valor quantificado que, em termos práticos, atenta contra a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC);
(iv)
Aplicados os juros do dano moral indenizável a partir da citação e não do evento danoso”
(sic).

Contrarrazões da apelada pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença (Id. 232008192).

Custas recolhidas, conforme certidão de Id. 232979173.

Na peça Id. 23333916, a parte apelada se opôs ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
LORRAYNNI OLIVEIRA DOS SANTOS

ajuizou
ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga, tutela de evidência liminar e indenização por danos morais e materiais em desfavor do
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,
relatando, em síntese, que realizou a compra de um lote na Quadra 09, Lote 04 no Loteamento Alta Vista Parque.

Diz que a construtora se comprometeu em entregar a infraestrutura do residencial em no máximo 03 (três) anos, qual seja, junho de 2020.

Aduz que já pagou o montante de R$18.277,75 (dezoito mil, duzentos e setenta e sete reais e setenta e cinco centavos), considerado IPTU, sinal, entrada, comissão de corretor, entre outros. Todavia, diante do atraso injustificado na entrega da obra, ajuizou esta ação originária buscando a devolução integral dos valores adimplidos, a condenação da requerida em danos morais, bem como a inversão da cláusula penal prevista em contrato, além do ônus sucumbencial.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
b) DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;
C) CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença;
d) CONDENAR
a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença;
e) CONDENAR
a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue; Pelo princípio da sucumbência,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC”
(sic).

Colaciono trecho da sentença proferida pelo juiz de piso:

“[...] O ponto a ser analisado reside basicamente em verificar se houve inadimplemento contratual por parte da responsável pelo empreendimento imobiliário que legitimou a parte autora a buscar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a compensação por danos materiais e morais.

Com efeito, quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes, no id. 133906187, parte 1, cláusula XIII, fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura, no que tange ao loteamento em questão, junho de 2021 (etapa 2o e 4o), com tolerância de 6 meses.

A presente ação fora ajuizada em outubro de 2023, de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência da parte demandada.

[...]

Desse modo, a incorporadora ré não logrou êxito em comprovar fato extintivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, ônus este que lhe incumbia nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, e, por isso, a versão apresentada pela parte autora deve prevalecer.

Logo, é induvidoso que a ré não cumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado, devendo suportar os ônus da sua inadimplência.

Sendo assim, razão assiste à parte autora ao requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da ré.

[...]

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, o que inclui comissão de corretagem, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

[...]

Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela requerida, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

[...]

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC). Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

DA MULTA PENAL.

Embora prevista no contrato apenas para o consumidor, em caso de impontualidade. No julgamento do tema repetitivo 971, o STJ admitiu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

[...]

DANO MORAL

No caso dos autos a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Ressalvado entendimento anterior , quanto ao dano moral entendo que, no caso em comento, não se trata de simples inadimplemento contratual; mas de angústia e abalo que ultrapassam o mero aborrecimento. É uma questão que afeta o psicológico, pois envolve frustração de expectativa de moradia, acarretando grande transtorno, não se podendo tratar a questão como simples aborrecimento.

Diante dessa realidade é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, mormente porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente estipulada, não o entregou no prazo excedente.

[...]

Portanto, que diante da ocorrência de dano moral, postula seja condenada a parte adversa à respectiva indenização R$ 6.000 – seis mil reais, cujo valor deve atender ao caráter punitivo e compensatório inerente a tal figura jurídica, que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1%a.m, contados de evento danoso, (súmula 54,STJ), qual, seja, a data que imóvel deveria ser entregue, conforme previsão contratual.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para:

a)
CONFIRMAR
a liminar deferida;

b)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

C)
CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença;

d)
CONDENAR
a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença;

e)
CONDENAR
a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue;

Pelo princípio da sucumbência,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.”

Id. 232008177.

Em suas contrarrazões, a autora apelada suscita, em sede de preliminar, o não conhecimento do apelo, ante a manifesta inadmissibilidade, justificando, para tanto, que o recurso de apelação se enquadra nos casos do artigo 932, inciso IV, do NCPC, na medida em que
“a matéria objeto da discussão encontra-se com julgamento sumulado pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, que assim sedimentou a questão, confira-se (SÚMULA 543 - STJ)”
(sic).

Desarrazoada a tese ventilada.

Neste contexto, sabe-se que a possibilidade de julgamento monocrático do recurso pelo relator somente é possível quando a questão debatida seja
exclusivamente
de mérito (Súmula 568 do STJ), o que não é o caso.

A parte demandada recorrente demonstra inconformismo com a não retenção da taxa de comissão e corretagem, a vedação ao
bis in idem
, a inexistência de dano moral e irresignação quanto ao termo inicial dos juros de mora fixados na sentença.

As razões da apelante revelam-se questões fáticas, o que exige o julgamento pelo órgão Colegiado.

Assim, não sendo o caso de julgamento monocrático de todos os fundamentos invocados na apelação, o recurso deve ser integralmente submetido à turma julgadora.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL –
PRELIMINARES - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - ARTIGO 932, IV, DO CPC - PRELIMINAR REJEITADA
– CERCEAMENTO DE DEFESA - PERÍCIA – DESNECESSIDADE – PRELIMINAR REJEITADA - JUROS REMUNERATÓRIOS – ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA – TABELA PRICE - CONVERSÃO DA TABELA PRICE PARA O MÉTODO GAUSS – INADMISSIBILIDADE - CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS – POSSIBILIDADE – TAXA EFETIVA ANUAL SUPERIOR AO DUODÉCUPLO DA MENSAL – CONTRATAÇÃO CARACTERIZADA – TARIFA DE AVALIAÇÃO DO BEM – VEÍCULO USADO – LEGALIDADE – TARIFA DE REGISTRO – LICITUDE EVIDENCIADA – TARIFA DE CADASTRO – POSSIBILIDADE - SEGURO – VENDA CASADA – NÃO CARACTERIZADA - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA - JUROS DE MORA A 1% AO MÊS - PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA – LEGALIDADE – DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.

Descabe falar na aplicação do artigo 932, inciso IV, do novo CPC, quando a matéria versada no apelo versar sobre a aplicação de entendimento sumulado e depender também da reanálise de provas.
[...].”
(N.U 1001469-67.2019.8.11.0050, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2022, Publicado no DJE 18/05/2022) (Negritei)

Com essas considerações,
REJEITO
, pois, a preliminar em voga, e não havendo outras questões prejudiciais, passo a análise do mérito.

De início, importa ressaltar que o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de se aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto, as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC
– RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022) (Negritei).

Extrai-se dos autos que a disposição do prazo de conclusão do empreendimento ficou estabelecido o seguinte:

“O(a,s)
COMPRADOR(A,ES)
, desde já, declara(m), para todos os efeitos legais e contratuais, ter plena ciência de que o Loteamento Alta Vista Parque contará com as seguintes infraestruturas [...];” “
as quais serão implantadas a partir de junho de 2018 e concluídas conforme os prazos estabelecidos abaixo, como prazo de tolerância de atraso para entrega de 180 (cento e oitenta) dias,
conforme já estabelecido neste instrumento.
”

[...]

PARQUE ALTA VISTA - 4a ETAPA:
Composto pelos lotes das seguintes quadras: 01 (lotes 01 a 17 e 19), 02 (lotes 03 a 10), 04, 06, 07,
09
, 10 e 12
os quais serão entregues até junho de 2021
; [...]”
(Negritei e sublinhei)

Dessa forma, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue no máximo em 06/2021, o que não ocorreu.

Como bem salientou o Magistrado
a quo
na sentença:

“Com efeito, quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes, no id. 133906187, parte 1, cláusula XIII,
fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura, no que tange ao loteamento em questão, junho de 2021 (etapa 2o e 4o), com tolerância de 6 meses.

A presente ação fora ajuizada em outubro de 2023, de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência da parte demandada
.”

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia à empresa requerida apelante demonstrar que o empreendimento estava concluído na data aprazada, o que não fez. Logo, é evidente o inadimplemento contratual por parte da mesma, recaindo sobre ela a culpa da rescisão contratual.

Quanto ao direito de
retenção
, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ,
in verbis
:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(Negritei)

Em suas razões recursais, a requerida apelante sustenta que a restituição da taxa paga a título de comissão e corretagem encontra óbice no fato de que a compradora estava ciente de tal pagamento, de modo que, no contrato, a cláusula estava em destaque, com apontamento do valor cobrado à título de corretagem.

Todavia, ante o entendimento firmado na Súmula supramencionada, não há o que se falar em retenção da taxa paga a título de comissão e corretagem, sendo de rigor sua restituição.

Nesse sentido, colaciono ementa de julgado sob minha relatoria, que inclusive trata-se do mesmo empreendimento:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C RESTITUIÇÃO MATERIAL –
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO ALTA VISTA PARQUE
– PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A REJEITADA – MÉRITO – ATRASO DE OBRA –
CULPA DO VENDEDOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL
– DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM – MAJORAÇÃO – LUCROS CESSANTES – ERRO MATERIAL – CORREÇÃO – RESSARCIMENTO DE ARRAS E INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO VEDADA – EXCLUSÃO DA CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE CONHECIDO, E NO MÉRITO, AMBOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

O recurso das requeridas quanto à exclusão da condenação da cláusula penal não deve ser conhecido, por ausência de condenação, logo, carece de interesse recursal.

No caso dos autos, a administradora do imóvel, embora não tenha figurado no contrato de compra e venda firmado entre as partes, consta como beneficiária dos boletos de pagamento da prestação imobiliária, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da aparência, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

O dano moral deve ser majorado levar em conta a expectativa gerada em ambos os autores/compradores.

Em se tratando de hipótese de erro material, deve ser decotada do dispositivo da sentença a condenação dos lucros cessantes.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem.”
(N.U 1003908-56.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024) (Negritei)

Sustenta ainda a requerida apelante que ocorreu a prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a esta taxa. Neste ponto, também não possui razão a recorrente.

Isso porque, conforme mencionado acima, a presente lide configura relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2o e 3o, do CDC), assim submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela apelante,
verbis
:

“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO –
APLICABILIDADE DO CDC – APELANTES ALEGAM PRESCRIÇÃO NO QUE TANGE A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM – INOCORRÊNCIA – PRAZO PRESCRICIONAL QUE SE SUBMETE AO ART. 27 DO CDC
– IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA – DANO MORAL CONFIGURADO – MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO –CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO ARBITRAMENTO – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Sendo assim, não há o que se falar em prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem, isso porque, tratando-se de relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2o e 3o, do CDC), submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela parte ré.

Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais, devem incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).”
(N.U 1000141-69.2021.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 27/07/2024) (Negritei)

Desse modo, não há o que se falar em prescrição da pretensão de restituição da taxa paga a título de comissão e corretagem.

Avançando na celeuma, a parte demandada apelante afirma que a condenação em decorrência da inversão da cláusula penal, danos morais e restituição de arras, configura
bis in idem.

Convém dizer que no caso em análise o Magistrado singular determinou o ressarcimento integral do valor pago, incluindo sinal, corretagem e as prestações pagas.

Mister lembrar que tanto a cláusula penal compensatória quanto as arras apresentam função indenizatória, em especial porque incentivam as partes a cumprirem o estabelecido no compromisso de compra e venda, sob pena de terem que arcar com uma multa ou mesmo com a perda do valor pago à título de entrada (art. 418 do CC).

Neste liame, a cláusula penal compensatória e a restituição das arras (sinal) têm como fato gerador a própria rescisão culposa do contrato.

Segundo o demonstrativo de pagamento encartado no Id. 232008170, infere-se que o valor das arras é de
R$99,00
(noventa e nove reais).

O do artigo 418 do Código Civil diz:

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

Ocorre que, no caso dos autos, o Magistrado de piso determinou a rescisão do contrato com o ressarcimento integral da quantia paga.

Portanto, não há como aplicar a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, pois, considerando a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do
non bis in idem
(proibição da dupla condenação à mesmo título).

Nessa linha já decidiu este Tribunal:

“
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 –
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR

– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE
– ARRAS (SINAL) C.C CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - PERDA DAS ARRAS -
DANO MORAL – MINORAÇÃO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras.” Precedente do STJ.

O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a redução do valor arbitrado na sentença, a fim de adequar-se à realidade do caso concreto, aos casos análogos.

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1006940-69.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA ARRAS DE NEGÓCIO –
INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO
- RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO –
DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.
”

(TJ-MT 00281186020128110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/03/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2022)

Nesta vereda, considerando a impossibilidade da restituição integral do valor pago a título de entrada/arras com o pagamento de multa por cláusula penal, não há como fixar a multa em decorrência da cláusula penal, merecendo reforma a sentença neste ponto.

Por outro laco, sendo inquestionável o atraso na entrega do empreendimento, não há como eximir a requerida apelante da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por elas assumidos.

Assim, a sentença deve ser mantida no que se refere à condenação da ora apelante ao pagamento de indenização por danos morais, posto que a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração da
expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ –
DANO MORAL CONFIGURADO
– CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023).”
(N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

Feitas tais considerações, o valor
fixado
na sentença (
R$6.000,00
) traduz uma quantia suficiente e adequada aos fins desejados, devendo-se, por isso mesmo, ser mantido.

Por fim, a empresa requerida apelante também se insurge contra a forma de fixação dos juros de mora e correção monetária acostados na sentença,
in verbis
:

“e)
CONDENAR
a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue;”

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp no. 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1.002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide
a partir do trânsito em julgado da decisão
.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica a este caso, porquanto não houve, na espécie, rescisão imotivada por parte do promitente comprador, mas sim da vendedora requerida, aqui apelante.

Dessa maneira, a sentença, na parte que fixou a data do evento danoso como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, não alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Isso porque, conforme entendimento do STJ, em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais deve incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).

A propósito, segue julgado de minha relatoria:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CUMULADO COM DANOS MORAIS E PEDIDO TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME DA CONSUMIDORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –
INSURGÊNCIA DA AUTORA APENAS QUANTO AO MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO ARBITRAMENTO
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais, devem incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).
”
(N.U 1004953-08.2019.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2024, Publicado no DJE 31/01/2024) (grifei)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a sentença exarada no juízo
a quo
para afastar a condenação da requerida apelante ao pagamento da multa contratual e fixar como termo inicial da incidência dos juros de mora a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, mantendo-se inalterada a sentença nos demais termos.

Diante do provimento parcial do recurso, não há que se falar em majoração ou fixação de honorários sucumbenciais recursais (STJ. AgInt nos EDcl no REsp no. 1.357.561/MG - Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – 3a Turma - DJe 19-4-2017).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/09/2024