Tribunal: TJMT
Processo: 1015108-94.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-02-21

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DA COMPRADORA – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – CABIMENTO - PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INCABIMENTO - FIXAÇÃO ENTRE O PERCENTUAL MÍNIMO (10%) E MÁXIMO (25%) ADMITIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO – INVIABILIDADE DA COBRANÇA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
2. Logo, infere-se que o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.
3. Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor” (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015108-94.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), SOLANGE DE OLIVEIRA - CPF: 364.670.141-20 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA registrado(a) civilmente como IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO registrado(a) civilmente como EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), NATALIA RIOS RIBEIRO - CPF: 045.439.441-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DA COMPRADORA – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – CABIMENTO - PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INCABIMENTO - FIXAÇÃO ENTRE O PERCENTUAL MÍNIMO (10%) E MÁXIMO (25%) ADMITIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO – INVIABILIDADE DA COBRANÇA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

2. Logo, infere-se que o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

3. Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor” (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas no. 1015108-94.2022.8.11.0003, ajuizada por SOLANGE DE OLIVEIRA, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 75% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, isto é, a data que declarou a rescisão do contrato. Por consequência, em razão da sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido (entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível), nos termos do art. 85, § 2o, CPC (ID 198858175).

Irresignada, a ré/apelante aduz que ao caso aplica-se a Lei no. 13.786/18, pois o princípio da especialidade revela que a norma especial afasta a incidência da

norma geral, “lex specialis derogat legi generali”, portanto, a aplicabilidade da lei em apreço sobrepõe as disposições do Código de Defesa do Consumidor, afastando o pedido de nulidade das penalidades contratuais aquiescidas livremente.

Defende que, com a decretação da resolução contratual a autora/apelada faz jus ao reembolso da quantia efetivamente paga, com o abatimento do sinal adimplido, autorizando a ré/apelante descontar cláusula penal no importe de 10% (dez) sobre o valor do contrato atualizado (não sobre o valor das parcelas pagas), deduzido eventuais encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso e débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, nos exatos termos da legislação aplicável a matéria e contrato celebrado entre as partes.

Sustenta que, por todo o período de vigência contratual seu bem vinculado à autora/apelada, com a expectativa de alcançar o recebimento integral do preço, no entanto, por mera liberalidade desta última, vê-se obrigada a rescindir o contrato e restituir valores em patamar diverso do estabelecido na legislação vigente e no contrato entabulado.

Destaca que, os percentuais de retenção previstos no contrato firmado entre as partes seguem fielmente o texto legal, ou seja, aqueles estabelecidos na lei de parcelamento de solo urbano, razão pela qual deve ser afastada a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) das parcelas pagas.

Assevera que deve haver pronunciamento acerca do percentual a ser arbitrado em relação a taxa de fruição, conforme previsto no art. 32-A, inciso I, da Lei no. 6.766/79.

Assim, pugna pela reforma da sentença para garantir a aplicabilidade dos percentuais de retenção fixados em contrato. Alternativamente, requer seja majorado o percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago (ID 198858176).

A parte autora/apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 198858179).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, na qual a autora alegou ter comprado da ré, por meio de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 01/08/2019, um lote de terras (Quadra 33, Lote 01), registrado na matrícula no 93087, e localizado no empreendimento denominado Pq. Rosa Bororo.

Asseverou que, encontra-se impossibilitada de arcar com o pagamento das prestações, de modo que pretende a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porém, não concorda com a forma e os termos da restituição pretendida pela demandada, razão pela qual requereu a rescisão do contrato firmado entre as partes, além da condenação das demandadas em restituir os valores pagos, em parcela única, devidamente corrigidos monetariamente, utilizando-se o índice previsto no contrato, permitindo-se, porém, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco) por cento sobre os valores efetivamente pagos, sem a cobrança de taxa de fruição.

Por sua vez, a parte requerida refutou a tese inicial, pugnando pela improcedência da demanda e, subsidiariamente, em caso de procedência, que sejam observados os parâmetros do art.32-A da Lei no. 13.876/2018, bem como a retenção dos valores devido à Prefeitura Municipal no que tange aos débitos de IPTU (ID 198858167).

A autora apresentou impugnação às contestações, refutando os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial (ID 198858174).

Empós, o Magistrado singular, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 75% do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel

à ré, isto é, a data que declarou a rescisão do contrato. Por consequência, em razão da sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido (entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível), nos termos do art. 85, § 2o, CPC (ID 198858175), sentença contra a qual a ré/apelante se insurge.

Pois bem.

Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

Logo, infere-se que o direito de retenção de 25% (vinte e cinco) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

A propósito:

APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – CIÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% –PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25% –ENTENDIMENTO DO STJ – DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS EM RAZÃO DO PERÍODO DE OCUPAÇÃO PELO CESSIONÁRIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO DA POSSE – ABATIMENTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE

PROVIDO. É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado. [...]. (TJMT - N.U 1003917-18.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023, Publicado no DJE 01/11/2023).

Destaca-se que, no que diz respeito à forma de restituição das parcelas pagas, em sede de recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes” (Tema 577).

Tal tese restou sumulada, com o seguinte enunciado:

DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Assim, mesmo na hipótese em que o comprador deu causa ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, deve haver a devolução dos valores pagos, sendo essa restituição imediata.

Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após

o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor” (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

No caso, trata-se o contrato de compra e venda de um lote urbano, inicialmente sem qualquer edificação/benfeitorias, conforme constou do próprio contrato (ID 198858154).

Assim, inexistindo construção no imóvel, torna-se descabida a fixação de aluguéis por tempo de fruição do bem.

Apenas para registro, seguem precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula no 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza

indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).

AGRAVO INTERNO EM SEDE DE APELAÇÃO MONOCRATICAMENTE DESPROVIDA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RETENÇÃO DE 15% – DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria, bem como ausente prova de uso e gozo do imóvel pelo autor, compromissário comprador do imóvel, é incabível a retenção de valores a título de taxa de fruição do bem. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos. (TJMT - N.U 1025523-39.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/10/2023, Publicado no DJE 19/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – PRETENSÃO DA APELANTE PARA QUE SEJA DEFERIDO

DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES SOBRE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL RESTITUÍDO À APELANTE EM FEVEREIRO DE 2019 – DEFERIMENTO DO DIREITO DE RETER O IPTU CORRESPONDENTE A 2018 – PRETENSÃO EM RETER TAMBÉM O IMPOSTO REFERENTE A 2019 – NÃO ACOLHIMENTO – POSSIBILIDADE DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA RECORRENTE JÁ QUE SE ENCONTRA NA POSSE DO BEM – PRETENSÃO EM AFASTAR A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E IMPUTÁ-LA SOMENTE AOS AUTORES – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO DESPROVIDO. O Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

Sendo o imóvel restituído à parte em fevereiro/2019 o IPTU referente ao imóvel a partir de então é da responsabilidade da Apelante no presente caso. [...]. (TJMT - N.U 1002616-39.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2023, Publicado no DJE 09/10/2023).

Como se vê, a ré/apelante não conseguiu infirmar a conclusão a que chegou o juízo de origem, com o que a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao Recurso.

Ao ensejo, advirto as partes da pena de multa que incorre àquele que interpõe recurso manifestamente protelatório, nos termos do artigo 1.026, §2o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/02/2024