Tribunal: TJMT
Processo: 1041432-41.2021.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-04
Data de publicação: 2024-09-11

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1041432-41.2021.8.11.0041 – Capital
Apelantes: L. S. Lemos Empreendimentos Ltda. e outra
Apelado: Marcos Adriano Ribeiro de Campos
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE EMBARAÇO JUDICIAL – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – DIES A QUO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da vendedora de entregar lotes urbanos, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, consoante visto na espécie. Inteligência da súmula 543 do STJ.
Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041432-41.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[L. S. LEMOS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.216.778/0001-06 (APELANTE), WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELANTE), MARCOS ADRIANO RIBEIRO DE CAMPOS - CPF: 044.031.631-65 (APELADO), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
o
1041432-41.2021.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
L. S. Lemos Empreendimentos Ltda. e outra

Apelado:
Marcos Adriano Ribeiro de Campos

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE EMBARAÇO JUDICIAL – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA –
DIES A QUO
– ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO FIXADO – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da vendedora de entregar lotes urbanos, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, consoante visto na espécie. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
o
1041432-41.2021.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
L. S. Lemos Empreendimentos Ltda. e outra

Apelado:
Marcos Adriano Ribeiro de Campos

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pela L. S. Lemos Empreendimentos Ltda. e outra, em face da r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por dano moral que lhe move Marcos Adriano Ribeiro de Campos, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando as empresas rés a restituírem os valores pagos pelo autor, em parcela única, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso, bem como ao pagamento de multa por descumprimento contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor montante da transação e de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as apelantes sustentam que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do apelado, diante da sua desistência imotivada, tendo em vista que o loteamento adquirido não possui ligação com os loteamentos irregulares objetos da Ação Civil Pública n. 0000258-53.2015.8.11.0082, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e multa, nos termos da Lei 13.786/2018, do Tema 938 do STJ e do REsp n. 1.599.511/SP. Seguem sustentando, que diante da desistência imotivada do apelado na continuidade do pacto firmado entre as partes, deve ser afastada a incidência da multa contratual que lhe foi imposta. Firmes no seu propósito, alegam que o termo inicial da correção monetária deve se dar a partir do efetivo desembolso e dos juros de mora a contar do transito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ. Alegam ainda, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requerem a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso na instância superior.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 226593788), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 04 de setembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
o
1041432-41.2021.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
L. S. Lemos Empreendimentos Ltda. e outra

Apelado:
Marcos Adriano Ribeiro de Campos

V O T O

Cinge-se dos autos que Marcos Adriano Ribeiro de Campos moveu ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por dano moral em desfavor da L. S. Lemos Empreendimentos Ltda. e outra, aduzindo que, em 16.12.2020, celebrou contrato de compra e venda de 02 (dois) lotes urbanos com as empresas rés, do empreendimento denominado ‘Loteamento Recanto Paiaguás’, pelo valor total de R$ 89.860,00 (oitenta e nove mil, oitocentos e sessenta reais), do qual já efetuou o pagamento de R$ 48.370,00 (quarenta e oito mil, trezentos e setenta reais), contudo, tomou ciência de que a venda dos lotes foram irregulares, com possibilidade de embargo, em razão da Ação Civil Pública n. 0000258-53.2015.8.11.0082 , proposta pelo Ministério Público, que tramita desde 2015, sem a devida regularização, motivo pelo qual manejou a demanda.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando as empresas rés a restituírem os valores pagos pelo autor, em parcela única, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso, bem como ao pagamento de multa por descumprimento contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor montante da transação e de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (id.

226593738).

Irresignadas, as apelantes sustentam que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do apelado, diante da sua desistência imotivada, tendo em vista que o loteamento adquirido não possui ligação com os loteamentos irregulares objetos da Ação Civil Pública n. 0000258-53.2015.8.11.0082, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e multa, nos termos da Lei 13.786/2018, do Tema 938 do STJ e do REsp n. 1.599.511/SP.

Seguem sustentando, que diante da desistência imotivada do apelado na continuidade do pacto firmado entre as partes, deve ser afastada a incidência da multa contratual que lhe foi imposta.

Firmes no seu propósito, alegam que o termo inicial da correção monetária deve se dar a partir do efetivo desembolso e dos juros de mora a contar do transito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ.

Alegam ainda, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral.

Por fim, requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso na instância superior.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato
d
este Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria, inclusive com a presença das empresas demandadas.

De início, não conheço da matéria afeta ao termo inicial e índice da correção da correção monetária, por ausência de interesse recursal, tendo em vista que a r. sentença se deu no mesmo sentido do quanto pleiteado no apelo interposto pelas apelantes.

Ultrapassada essa questão,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a rescisão do compromisso particular de compra e venda de lotes urbanos firmado entre as partes se deu por desistência imotivada do comprador ou se por culpa das vendedoras, bem como se a quantia paga pelo consumidor deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto.

In casu
, tenho que a MMa Juíza agiu com o costumeiro acerto ao asseverar que a rescisão contratual em questão não se deu por desistência imotivada do autor, ora apelado, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, da conta que a referida rescisão se deu pela venda de loteamento irregular, pois, em que pese as suas alegações, as apelantes detinham conhecimento da existência da Ação Civil Pública n. 0000258-53.2015.8.11.0082, a qual, diz respeito à alienação de lotes sem a devida autorização de órgão competente e em desacordo com a Lei Federal no. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo).

Digo isso, porque apesar das recorrentes defenderem que o loteamento adquirido pelo recorrido não possui ligação com os loteamentos irregulares objetos da aludida demanda, o certo é que nos autos da ação civil existe decisão liminar acolhendo o
aditamento da petição inicial
e determinando o seguinte:

“[...] a citação de LUIZ ANTÔNIO LEMOS JÚNIOR (brasileiro, portador do RG no 8.214.394-7 SSP/PR e inscrito no CPF sob no 040.226.149-60, residente e domiciliado na rua Peru, no 50, apto. 1301, bairro Pico do Amor, nesta Capital), LARISSA MARIA LEMOS (brasileira, portadora do RG no 1080934 SSP/MT e inscrita no CPF sob no 023.050.529-52, residente na rua Goiás, no 1905, apto. 403, Centro, em Londrina/PR),
e IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA, pessoa jurídica inscrita no CNPJ sob no 01.722.784/0001-24, estabelecida na Av. Rui Barbosa, no 11, Sala 16-B, Centro Comercial JL, bairro Parque Universitário, nesta Capital) para responderem aos termos desta ação civil pública, querendo, no prazo legal, sob pena de revelia.
”
(negritei).

E ainda:

“[...]
Determinar a paralisação de vendas de lotes no local referente ao Sítio de Recreio Recanto Paiaguás, ad cautelam, ante a existência do perigo da demora e da fumaça do bom direito, salvaguardando assim não somente a ordem jurídica ambiental urbanística, mas também terceiros de boa-fé que venha a adquirir mais lotes com os problemas apontados na exordial e aditamento ora acolhido.
”
(negritei).

À vista disso, é de clareza solar a existência de embaraços no empreendimento em questão, havendo justo motivo para a rescisão contratual, mormente pelo fato de que, dos referidos entraves no empreendimento, poderão advir embargos, ocorrendo atrasos na entrega dos lotes ou até mesmo a não entrega dos mesmos, não podendo o consumidor sofrer quaisquer ônus ou continuar a pagar por um contrato incerto.

Não obstante, no contrato pactuado entre os litigantes, consta na cláusula 7a, §1o, obrigação das vendedoras de entregar os lotes desembaraçados de quaisquer ônus, o que não ocorreu.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade das empresas apelantes pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Nesse diapasão, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada do comprador, deve ser reconhecida a inadimplência da empresa recorrente, bem como a possibilidade de rescisão contratual, na forma do art. 475, do C. Civil.

Outro não é o entendimento desta Câmara, ao julgar recurso envolvendo questão semelhante, envolvendo as empresas apelantes, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINARES

– PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – PRECLUSÃO – ANÁLISE DO PEDIDO PREJUDICADA – DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA –
MÉRITO

–CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – MOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ
– [...] – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

[...]

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor. Precedentes.

Ocorrendo a resilição contratual por culpa da promitente vendedora, a restituição dos valores pagos deve se dar de forma integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ
.

[...].”
(RAC n. 1001637-91.2022.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 14.08.2024 – negritei e grifei).

Nesse diapasão, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada do comprador, reafirmo, não há que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo incidir desde a citação, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pelo comprador ocorrer de forma integral, ante a responsabilidade das vendedoras pela rescisão contratual.

Por conseguinte, repiso que constatado a venda de lotes urbanos irregulares, não há dúvidas de que o ato ilícito ultrapassou os limites do tolerável, surgindo o dever de indenizar.

Destarte, sendo as empresas vendedoras, ora apelantes, quem deu causa à rescisão do contrato, por vender lotes urbanos irregulares, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor do consumidor adquirente, ora apelado, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei).

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei).

Sendo assim, no caso em voga a
cláusula oitava
, prevê em favor da parte prejudicada uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação, em função do desfazimento do negócio, a título de cláusula penal, que deve ser estendida ao adquirente. Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
– RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

[...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral
.”
(TJMT, RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.09.2020 – negritei e grifei).

Ultrapassada essa questão, no tocante ao dano moral,
é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância da empresa ré, ora apelante, não ter cumprido com as obrigações assumidas, tornando-se inadimplente, confere-se ao comprador, ora apelado, o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade da empresa ré, ora recorrente, pelo dano sofrido pelo comprador, ora recorrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei).

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei).

E ainda, mais recentemente, em demanda ajuizada em desfavor das mesmas empresas apelantes, cuja sentença proferida pela mesma d. magistrada se deu no mesmo sentido, cabe citar o julgado do RAC n.

1037355-86.2021.8.11.0041, que foi desprovido pela 5a Câmara de Direito Privado, sob relatoria do i. Des. Márcio Vidal, em 03.09.2024, mantendo o dano moral imposta às mesmas.

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das rés, ora recorrentes, quanto ao dano sofrido pelo autor, ora apelado, em razão do erro cometido, motivo pelo qual a r. sentença deve ser mantida também neste particular.

Restando, dessa forma, caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
indenizatório arbitrado na r. sentença.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Correto é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial, em R$ 8.000,00 (oito mil reais) pelo dano moral, cumprirá a finalidade de inibir a apelante à repetição da falha, considerando-se a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para de alguma forma confortá-lo, amenizando os contratempos e aborrecimentos sofridos.

Feitas tais considerações, o valor
fixado
traduz uma quantia suficiente para garantir a punição das apelantes, lembrando-se que o ato punido, que configurou o dano moral, foi a responsabilidade pela rescisão do contrato firmado entre as partes, frustrando o sonho da casa própria.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, conforme requerido em contrarrazões, estando desprovido o recurso das apelantes, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 04 de setembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/09/2024