Tribunal: TJMT
Processo: 1048549-38.2023.8.11.0001
Órgão julgador: EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-08-19
Data de publicação: 2024-08-22

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PRIMEIRA TURMA RECURSAL
GABINETE 4
RECURSO INOMINADO N.° 1048549-38.2023.8.11.0001
Recurso Cível Inominado n.° 1048549-38.2023.8.11.0001
Recorrente: Regina Maria Silva Rodrigues
Recorrida: Lorena Varjão Alves
EMENTA
RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO REJEITADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, com previsão de cobrança de multa em caso de descumprimento, não há o que se falar em inexigibilidade da cobrança. Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel e outras avenças, assinado por duas testemunhas, é título executivo extrajudicial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

Número Único
:

1048549-38.2023.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Multa de 10%]
Relator:
Des(a). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI

Turma Julgadora:

[DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[LORENA VARJAO ALVES - CPF: 836.342.661-04 (RECORRENTE), LORENA VARJAO ALVES - CPF: 836.342.661-04 (ADVOGADO), REGINA MARIA SILVA RODRIGUES - CPF: 346.686.911-00 (RECORRIDO), ANTONIA WERLANE DA PAZ TORRES BISPO - CPF: 973.109.642-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1048549-38.2023.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1048549-38.2023.8.11.0001

Recorrente:

Regina Maria Silva Rodrigues

Recorrida:

Lorena Varjão Alves

EMENTA

RECURSO INOMINADO –
AÇÃO
DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO REJEITADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, com previsão de cobrança de multa em caso de descumprimento, não há o que se falar em inexigibilidade da cobrança. Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel e outras avenças, assinado por duas testemunhas, é título executivo extrajudicial.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1048549-38.2023.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1048549-38.2023.8.11.0001

Recorrente:

Regina Maria Silva Rodrigues

Recorrida:

Lorena Varjão Alves

RELATÓRIO

Recurso Inominado Cível de Regina Maria Silva Rodrigues
.

Ação:
de Execução de Título Extrajudicial.

Origem:
Núcleo de Justiça Digital dos Juizados Especiais.

Sentença
(Id. 218209666)
:
julgo improcedentes os embargos à execução e via de consequência, considerando que a obrigação se encontra satisfeita por meio de penhora, julgou extinto o presente feito nos termos do artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil.

Recurso Cível Inominado
(Id. 226516181): requer a suspensão do feito e preliminarmente pugnou pela nulidade da execução por ausência de título executivo válido, requer a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido da inicial.

Contrarrazões
(Id. 218209674):

pugna pelo desprovimento do recurso interposto e pela manutenção sentença em sua integralidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1048549-38.2023.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.° 1048549-38.2023.8.11.0001

Recorrente:

Regina Maria Silva Rodrigues

Recorrida:

Lorena Varjão Alves

VOTO

Colendos Pares,

A sentença recorrida deve ser mantida por seus fundamentos, razão pela qual nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95 e do artigo 66 do Regimento Interno das Turmas Recursais Cíveis e Criminais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso (Resolução n.o 16 de 23 de novembro de 2023/TJMT), que integram a este voto.

Da narrativa inicial a autora alega que em 29/05/2023 firmou um contrato de compra e venda de imóvel com a recorrente/compradora, no valor de R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais), ficando acordado que a adquirente efetuaria o pagamento de R$ 245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil reais) a título de entrada em 02/06/2023, via transferência bancária, o que não ocorreu.

Diante do inadimplemento da primeira parcela, em 22/06/2023 formulou um “Aditivo ao Contrato Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel”, aditando o pagamento da primeira parcela até o prazo máximo de 31/08/2023.

Aduz que ainda que o aditivo previa a locação do imóvel pelo prazo de 03 (três) meses de 05/06/2023 à 05/09/2023 tendo em vista que a compradora já estava residindo no local, ao final o prazo se não tivesse efetuasse o pagamento do valor referente a compra da casa, deveria restituir o imóvel, independentemente de qualquer notificação conforme Id. 226515182.

No entanto, a recorrente não cumpriu com os termos do contrato e em razão da inadimplência, a autora propôs a ação de execução de título extrajudicial, objetivando receber a multa de 10% (dez por cento) por descumprimento conforme previsão contratual (cláusula 10) em Id. 226515181.

Em análise ao conjunto probatório verifica-se que a recorrida apresentou em Id. 226515181 o contrato de compra e venda devidamente assinado entre as partes, assim como o termo de aditivo em Id. 226515182
.

A recorrente por sua vez em suas razões recursais preliminarmente pugnou pelo acolhimento da nulidade da execução por ausência do título executivo, pugnou pela suspensão do processo até o trânsito em julgado dos autos no 1049599-76.2023.8.11.0041 que move contra a autora, contudo deve ser indeferido tal pleito por ser incompatível com os juizados especiais cíveis e criminais que estabelece em seu artigo 2o da Lei 9.099/95 que, nos juizados especiais cíveis e criminais, processo orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade.

Da Preliminar de Exigibilidade do Título Executivo:

O instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel e outras avenças, assinado por duas testemunhas, é título executivo extrajudicial, conforme artigo. 784, inciso III, do CPC.

Preliminar rejeitada.

A propósito:

EMBARGOS À EXECUÇÃO –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TRÊS ADITIVOS – DOCUMENTOS PARTICULARES ASSINADOS PELAS PARTES E POR TESTEMUNHAS – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – ART. 784, III, CPC – OBRIGAÇÃO DE LAVRAR ESCRITURA PÚBLICA DO NEGÓCIO JURÍDICO APÓS O PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO – PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL – VALIDADE
– EMBARGANTE QUE TARDOU NA PROVIDÊNCIA – INCURSÃO – COBRANÇA DA MULTA – ADMISSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 11055228720238260100 São Paulo, Relator: Vicentini Barroso, Data de Julgamento: 16/07/2024, 15a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/07/2024)

Por fim afirma que o contrato tinha por princípio o objetivo de locação, posteriormente firmou contrato de pretensão de compra por imposição da autora em concretizar o negócio, no entanto não logrou êxito em comprovar suas alegações ou ainda a presença de excludente de responsabilidade, que se refere à prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, na forma prevista no artigo 373, inciso II do Código de Processo Civil.

Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, com previsão de multa em caso de descumprimento, não há o que se falar em inexigibilidade da cobrança, portanto deve ser mantida a sentença.

Nesse sentido, cito a jurisprudência:

EMBARGOS À EXECUÇÃO –
EXECUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A PROPRIEDADE AO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINARES – (...) – MÉRITO – CLÁUSULA PENAL – TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL
– VIABILIDADE DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL CONFORME PREVISTA NO CONTRATO – (...) A matéria no que diz respeito à exigibilidade do título foi analisada no mérito da sentença, de modo que não há falar em julgamento citra petita.
O contrato que instrui o feito executivo possui força executiva, eis que presentes todos os requisitos do art. 784, II, do Diploma Processual Civil, sendo que a cláusula penal baseada em valor de mercado de bem imóvel não lhe retira a exigibilidade, certeza e liquidez. Havendo descumprimento da obrigação acessória, perfeitamente possível a aplicação da cláusula penal, porque expressamente prevista.
(...) (N.U 1000843-42.2019.8.11.0052, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 15/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES. PESSOAS FÍSICAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA. EFEITOS. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSIÇÃO DA MULTA PENAL. CUMULAÇÃO. 'BIS IN IDEM'. INADMISSIBILIDADE. COMPENSAÇÃO DOS VALORES. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I - Uma vez que a relação contratual em debate foi estabelecida entre particulares (pessoas físicas) e não se enquadrando as partes nos conceitos de fornecedor e consumidor descritos nos arts. 2o e 3o do CDC, as disposições da legislação consumerista são inaplicáveis ao caso em apreço, devendo a lide ser examinada sob a ótica da regra geral de distribuição do ônus probatório prevista no art. 373, incisos I e II do Código de Processo Civil. II -
Configurada a culpa da pretensa adquirente pela não concretização da relação de compra e venda do imóvel objeto da lide, deverá ela arcar com a multa contratual pelo desfazimento do negócio, a título de indenização por perdas e danos.
III - Não é cabível a cumulação da retenção das arras com a imposição da cláusula penal, uma vez que ambas decorrem de punição pelo descumprimento do contrato, sob pena de 'bis in idem' e enriquecimento sem causa. IV - Todavia, é admissível a compensação da multa contratual com a quantia desembolsada a título de sinal e/ou princípio de pagamento. V - Recurso de apelação conhecido e não provido. (TJ-MG - AC: 10000211747845001 MG, Relator: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 04/05/2022, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/05/2022).

À vista do exposto, não vislumbro razões para modificar o entendimento anteriormente exarado.

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo a sentença em sua integralidade.

Diante do que dispõe o artigo 55, da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, condeno a recorrente ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios a base de
15% (quinze por cento)
sobre o valor da condenação,
ressalvando-se possível benefício da Justiça Gratuita, em relação à execução das verbas sucumbenciais, de acordo com o disposto no § 3o do art. 98 do Código de Processo Civil.

Saliento que em eventual aviamento de Embargos de Declaração meramente protelatório será aplicado a multa do artigo 1.026, § 2o do CPC.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem.

É como voto.

Eulice Jaqueline da Costa Silva Cherulli

Juíza de Direito Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2024