Tribunal: TJMT
Processo: 1002070-53.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-18
Data de publicação: 2024-06-19

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DÍVIDA DE CONDOMÍNIO - DECISÃO QUE REJEITA A IMPENHORABILIDADE DE BEM IMÓVEL – AGRAVO DA PARTE EXECUTADA – IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA - DÍVIDA DE CONDOMINIO – EXCEÇÃO A IMPENHORABILIDADE (ART.3o, IV, LEI 8009/90 – RECURSO DESPROVIDO.
“2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. 3. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2030636 PR 2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2022)”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002070-53.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Bem de Família, Inadimplemento, Despesas Condominiais, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FABIO SOUZA PONCE - CPF: 714.955.501-25 (ADVOGADO), KAOUKAB FARAH - CPF: 107.040.351-20 (AGRAVANTE), CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAL ILHA BELLA - CNPJ: 03.237.278/0001-75 (AGRAVADO), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DÍVIDA DE CONDOMÍNIO - DECISÃO QUE REJEITA A IMPENHORABILIDADE DE BEM IMÓVEL – AGRAVO DA PARTE EXECUTADA – IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA -

DÍVIDA DE CONDOMINIO – EXCEÇÃO A IMPENHORABILIDADE (ART.3o, IV, LEI 8009/90 – RECURSO DESPROVIDO.

“2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. 3. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2030636 PR 2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2022)”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por KAOUKAB FARAH em face de decisão prolatada pelo juízo da Terceira Vara Cível de Cuiabá, que nos autos n.o 1030662-28.2017.8.11.0041 – Ação de Cobrança – ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFICIO RESIDENCIAL ILHA BELA - indeferiu a impugnação apresentada pelo executado determinando o prosseguimento aos atos subsequentes à penhora.

Inconformado, em suas razões o Agravante alega em síntese, ser beneficiário da justiça gratuita deferida no juízo de origem.

Defende a necessidade do deferimento do efeito suspensivo, sob o argumento de que acaso não seja dado efeito suspensivo a decisão, poderá causar dano irreparável, pois – com a penhora do imóvel, o mesmo poderá ser levado a hasta pública e arrematado, o que possibilitará a inviabilidade da reversão da situação, e ainda – permitir que uma Senhora de 80 (oitenta) anos perca seu imóvel e não tenha mais onde residir.

No mérito, que foi determinado em 13/03/2023 a penhora do imóvel registrado sob n.o 64.309, devidamente registrado no Serviço Notarial do 2o Ofício desta Capital.

Que antecipadamente insurgiu quanto a penhora por se tratar do imóvel seu único bem, onde a mesma reside – restando assim claramente que se trata de bem de família.

Destaca que é fato indubitável que a Agravante reside no imóvel onde está sendo cobrado os valores das taxas condominiais, sendo este o único bem que a mesma possui.

Afirma ser uma senhora de 80 (oitenta) anos, aposentada, que depende da ajuda dos seus filhos para sobreviver, vez que auxiliam no pagamento de despesas mensais, tais como, energia elétrica – alimentação/supermercado, plano de saúde – remédios, consulta e alguns exames, etc.

Aduz não ser crível que o judiciário permita à luz do Art. 1o da Lei 8009/90 – que tal fato ocorra e que a Agravante vá para rua, perdendo assim seu único bem imóvel, conquistado a duras penas – durante vários anos da sua vida.

Discorre sobre a função social do bem de família.

Ainda, que a Agravante possui total amparo legal em sua pretensão, não podendo seu único bem imóvel –, ser penhorado e levado a leilão em detrimento de dívida particular.

Por estas razões, requer seja recebido o presente apelo – para, inicialmente, ser condido efeito suspensivo, a fim de determinar o sobrestamento do feito de origem, até a decisão final do

presente apelo, para ao final – no mérito e em definitivo, reformar a decisão proferida, para excluir a penhora do bem imóvel da Agravante, por ser impenhorável nos termos da lei, o que se espera por questão da mais lidima justiça.

Requer seja provido, sendo inicialmente concedido efeito suspensivo a decisão objurgada, a fim de determinar o sobrestamento do feito de origem, até a decisão final do presente apelo, para ao final – no mérito e em definitivo, reformar a decisão proferida, para excluir a penhora do bem imóvel da Agravante, por ser impenhorável nos termos da lei.

A liminar foi deferida (id.n.o 201360197)

Contrarrazões (id.n.o 205274665)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por KAOUKAB FARAH em face de decisão prolatada pelo juízo da Terceira Vara Cível de Cuiabá, que nos autos n.o 1030662-28.2017.8.11.0041 – Ação de Cobrança – ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFICIO RESIDENCIAL ILHA BELA - indeferiu a impugnação apresentada pelo executado determinando o prosseguimento aos atos subsequentes à penhora.

O juízo prolatou a seguinte decisão objeto do presente recurso (id.n.o ):

“A impenhorabilidade do "bem de família" não é absoluta, havendo exceções no próprio art. 3o da referida lei, na qual dispõe no seu inciso IV que a proteção do bem de família será afastada quando o pedido de penhora for motivado "pela cobrança de impostos predial ou teritorial, taxas de contribuições devidas em função de imovel familiar", o que inclui as despesas condominiais.

O afastamento da proteção ao “bem de família” é possível pois o fato gerador da dívida é a própria utilização do imóvel. Em outras palavras, não se trata de dívida pessoal, mas sim, obrigação propter rem, ou seja, de responsabilidade do próprio imóvel, pouco importando quem seja o seu proprietário.

Dessa forma, a unidade condominial autônoma considerada “bem de família” poderá ser objeto de penhora para satisfazer sua dívida própria quando for devedora de despesas de condomínio.

Nesses casos, o STJ firmou entendimento de que “é permitida a penhora do bem de família para assegurar pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem” (AgRg no Ag 1.041.751/DF, Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe de 19/4/2010).

(...)

Ademais, já restou demonstrado a impossibilidade de se atingir a satisfação do crédito por outros meios, ou seja, menos onerosos para o devedor, que inclusive não indicou qualquer outro meio meio eficaz ( art. 805 do CPC).

Desta feita,
indefiro
a impugnação apresentada pelo executado e mantenho a decisão de id.112515089, devendo ser dado prosseguimento aos atos subsequentes à penhora.”

A agravante, por sua vez, pretende a reforma a decisão proferida, para excluir a penhora do bem imóvel da Agravante, por ser impenhorável nos termos da lei.

Assim, cinge-se a controvérsia análise acerca da impenhorabilidade do imóvel residencial, por ser bem de família.

Pois bem, em que pese as alegações de impenhorabilidade por ser bem de família, nas dívidas de condomínio a unidade privativa, pode ser penhorada, ir a hasta pública e arrematada por terceiros, mesmo que este seja o único imóvel do devedor.

O art. 1o da Lei 8009/90 dispõe:

Art. 1o. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Ocorre que o art. 3o da mesma lei traz o rol de exceções onde a penhor do único bem imóvel é permitida.

Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

II – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
(Redação dada pela Lei no 13.144 de 2015)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

Nesta hipótese, o imóvel residencial da família pode sim ser penhorado para atender às despesas comuns de condomínio, que prevalecem sobre interesses individuais de um condômino.

Corrobora esse entendimento os seguintes julgados:

"
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO CARACTERIZADA.DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. POSSIBLIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela violação dos arts. 489, § 1o, III e IV, 1.022, II e 1.025 do CPC quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais.
3. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2030636 PR 2021/0394855-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2022)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568/STJ. 1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento.
3. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3o, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1851742 PR 2019/0361646-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2020)

Desta feita, há de ser mantida a decisão singular.

Isto posto,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2024