Tribunal: TJMT
Processo: 1009945-36.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-23
Data de publicação: 2024-01-25

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA - RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADOS – APLICAÇÃO DO CDC – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL EM DESCOMPASSO COM PROPAGANDAS – ATRASO ALÉM DO LIMITE TOLERÁVEL (180 DIAS) – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INADIMPLEMENTO POR PARTE DO COMPRADOR/CONSUMIDOR – DIREITO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A SEREM PAGOS DE UMA SÓ VEZ – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXA DE CORRETAGEM – VIABILIDADE DA DEVOLUÇÃO – JUROS E CORREÇÃO CABÍVEIS – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE - PROVIMENTO DO APELO INTERPOSTO PELO CONSUMIDOR – DESPROVIMENTO DOS APELOS INTERPOSTOS PELA EMPREENDEDORA IMOBILIÁRIA E CO-RESPONSÁVEIS.
Rejeita-se a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais se mostrarem suficientes ao confronto entre a fundamentação e as teses recursais apresentadas, a fim de que a sentença possa ser submetida ao duplo grau de jurisdição.
Em havendo rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora incorporadora/imobiliária, que de forma injustificada, atrasa a entrega de imóvel (unidade/lote), descumprindo o contrato, além do prazo de tolerância (180 dias), impõe-se a devolução dos valores em sua totalidade, de uma só vez.
Deve ser mantida a sentença que determinou a devolução de valores referentes a pagamento de IPTU, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.
“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.
No tocante à alegação de que a parte apelada jamais apresentou nos autos comprovante de pagamento de taxa de IPTU, rechaço-a, pois tais comprovantes deverão ser apresentados quando da liquidação da sentença; e o mesmo se dá com relação à taxa de corretagem, tendo em vista que a Apelante alega a ausência de comprovante de pagamento a tal título.
É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado de entrega de imóvel por empresa de empreendimentos imobiliários, sobretudo quando descumpre prazo contratual acima do tolerável, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009945-36.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[SERGIO JUNIOR DA SILVA GUEDES - CPF: 054.159.671-33 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELANTE), MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELANTE), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELANTE), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SERGIO JUNIOR DA SILVA GUEDES - CPF: 054.159.671-33 (APELANTE), ESPÓLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA (APELADO), ESPÓLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DO CONSUMIDOR, E DESPROVEU O RECURSO DA IMOBILIÁRIA E CORRESPONSÁVEIS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA

- RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADOS – APLICAÇÃO DO CDC – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL EM DESCOMPASSO COM PROPAGANDAS – ATRASO ALÉM DO LIMITE TOLERÁVEL (180 DIAS) – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INADIMPLEMENTO POR PARTE DO COMPRADOR/CONSUMIDOR – DIREITO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A SEREM PAGOS DE UMA SÓ VEZ – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXA DE CORRETAGEM – VIABILIDADE DA DEVOLUÇÃO – JUROS E CORREÇÃO CABÍVEIS – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE - PROVIMENTO DO APELO INTERPOSTO PELO CONSUMIDOR – DESPROVIMENTO DOS APELOS INTERPOSTOS PELA EMPREENDEDORA IMOBILIÁRIA E CO-RESPONSÁVEIS.

Rejeita-se a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais se mostrarem suficientes ao confronto entre a fundamentação e as teses recursais apresentadas, a fim de que a sentença possa ser submetida ao duplo grau de jurisdição.

Em havendo rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora incorporadora/imobiliária, que de forma injustificada, atrasa a entrega de imóvel (unidade/lote), descumprindo o contrato, além do prazo de tolerância (180 dias), impõe-se a devolução dos valores em sua totalidade, de uma só vez.

Deve ser mantida a sentença que determinou a devolução de valores referentes a pagamento de IPTU, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

“(...)
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

No tocante à alegação de que a parte apelada jamais apresentou nos autos comprovante de pagamento de taxa de IPTU, rechaço-a, pois tais comprovantes deverão ser apresentados quando da liquidação da sentença; e o mesmo se dá com relação à taxa de corretagem, tendo em vista que a Apelante alega a ausência de comprovante de pagamento a tal título.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado de entrega de imóvel por empresa de empreendimentos imobiliários, sobretudo quando descumpre prazo contratual acima do tolerável, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação Cível (ID`s. Num. 176676286, 176676289 e 176676298) interpostos por
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, SÉRGIO JÚNIOR DA SILVA GUEDES e ADRIANA FERREIRA DE MELO, JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ e Espólio de VIRGILINA DE MELO FERREIRA
, respectivamente, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos de
Ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga, tutela de evidência e indenização por danos morais no 1009945-36.2022.8.11.0003
, movida por
SÉRGIO JUNIOR DA SILVA GUEDES
,
JULGOU PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga' proposta por
SÉRGIO JÚNIOR DA SILVA GUEDES
, em desfavor de
HABITAÇÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ADRIANA FERREIRA DE MELO, VIRGILINA DE MELO FERREIRA e JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ
, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 20 de julho de 2019, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; condenar a parte ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC a contar desta decisão; condenar a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, ratificando a decisão Id 84147748.

A Apelante, HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em síntese, alega ausência de abusividade contratual; não incidência da Súmula n. 543 do STJ, e que o ato jurídico referente à contratação é perfeito.

Assevera que a rescisão contratual não decorreu por culpa exclusiva da Apelante; mas sim porque a parte Apelada não arcou com o pagamento das parcelas; e em tal situação, pleiteou a rescisão sob teses inverídicas que levaram o Juízo “a quo” a erro.

Defende que deve haver harmonização entre a proteção dos consumidores e o desenvolvimento econômico, de modo a não acarretar prejuízos infundados aos fornecedores. E dentro dessa ótica, afirma que “(...) levando-se em consideração que a comercialização dos imóveis são a fonte de renda da requerida, torna-se desproporcional prejudicá-la com eventuais rescisões de contrato, baseadas em alegações por parte dos requerentes, que sequer foram comprovadas”.

Sustenta que não se pode desconsiderar o “pacta sunt servanda” em matérias consumeristas, o qual dispõe de força vinculante dos contratos.

Assevera que “(...) ficou nítido na presente demanda que a pretensão de rescisão contratual só foi formulada porque os requerentes alegaram não ter mais condições de continuar cumprindo com o contrato. Ou seja, a pretensão da requerente foi estendida para englobar situações inverídicas, as quais sequer foram comprovadas”.

Argumenta que “(...) foram desconsiderados vários pontos do contrato, principalmente no que se refere à aplicação das rescisões contratuais (item 10.2), que visa ressarcir diretamente a parte inocente do distrato. Conforme a expressa determinação contratual presente na CLÁUSULA 10.2 o requerente, evidenciado como o causador da rescisão contratual, deveria ocorrer a retenção dos seguintes valores: (...) a) o valor pago a título de intermediação ou corretagem; b) o valor do sinal; (artigo 418 e 419 do CC); c) 30% (trinta por cento) do valor pago, a título de reembolso de despesas administrativas resultantes da elaboração do presente contrato, despesas tributárias irrecuperáveis, anúncios, funcionários, despesas de cobranças, taxa de ocupação, limpeza dos lotes, averbações, cancelamentos, expedição de notificação junto ao Cartório de Registro de Imóveis; ou o percentual que a legislação vier a determinar; d) 10% (dez por cento) do valor deste contrato, a título de multa compensatória e rescisória; e) indenização a título de ocupação (fruição) no importe de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês, incidente sobre o valor total deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do imóvel, durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária às VENDEDORAS, considerando que ocorrer por último”.

Diz que “(...) Ao decidir de maneira diversa daquela prevista contratualmente, e considerar que a retenção de 10% do valor pago pelo consumidor seria suficiente para indenizar à requerida do desfazimento do negócio que perdurou desde 20 de julho de 2019 (data da celebração do contrato), o douto juiz cometeu uma grande injustiça”, divergindo do contrato firmado e interferindo no ato, frisando que a liberdade contratual e uma das premissas da Constituição Federal.

Elenca que “(...) de acordo com o expressamente dogmatizado no inciso V do artigo 18 da Lei Federal n.o 6.766/79, o cronograma de implantação das obras destinadas a implementação do loteamento deverá ter “a duração máxima de oito anos (quatro anos prorrogáveis por mais quatro), acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras”; que não há vício do produto e/ou serviço, não caracterizando nenhuma forma de vício tipificado no artigo 18 do CDC.

Acrescenta, ainda, que “(...) o douto juizo caiu em equívoco levado pelo apelado, pois a apelante teria supostamente atrasado a entrega das obras, entretanto, conforme o Contrato de Compromisso de Compra e Venda juntado nos autos é perceptível verificar-se que, o item 6.1 previa expressamente que, o prazo para implantação das obras seria de 02 (dois) anos, havendo uma tolerância legal de até 24 (vinte e quatro) meses. Logo em sequência, ainda é acrescentando que o prazo poderia ser alterado nos casos de força maior, calamidades, intempéries climáticas e fortuitas, greve e outros”.

Menciona que “(...) no dia 30 de janeiro de 2020, a Organização Mundial de Saúde - OMS declarou que o surto do coronavírus constituía uma Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional (ESPII) – o mais alto nível de alerta da Organização, conforme previsto no Regulamento Sanitário Internacional. Sob esse prisma, em 11 de março de 2020, a COVID-19 foi caracterizada pela OMS como uma pandemia. Posteriormente, em 18 de março de 2020 o Congresso Nacional aprovou o Decreto no 88/20 que declarou a CALAMIDADE PÚBLICA no país”; e “(...)Nessa vereda, o contrato celebrado entre as partes prevê claramente que, o PRAZO SERIA ALTERADO SEM QUAISQUER PENALIDADES EM CASOS DE CALAMIDADE PÚBLICA assim como o decretado pelo Congresso Nacional no dia 18 de março de 2020. Diante disso, é necessário que haja certa cautela ao afirmar - assim como fez o requerente - que o atraso teria ocorrido por culpa exclusiva dos vendedores, pois tal culpa nunca existiu e sequer foi comprovada pelo requerente (...)”.

Afirma que não há falar em restituição das parcelas pagas e menos ainda em parcela única, pois o negócio está em conformidade com a lei.

Alega que “(...) o juizo a quo utilizou da redação da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, para fazer valer sua vontade de que teria direito a receber integralmente todos os valores já pagos à loteadora desde que reconhecido o distrato, porém, a súmula é clara ao alegar que para que ela seja válida no caso concreto é necessária a verossimilhança entre o contrato celebrado estando fundamentado com as normas consumeristas, o que in casu não se atrela”.

Ressalta que não ficou caracterizado o dano moral, pois não houve demonstração de abalo ou ofensa ou violação de ordem moral, somente fundando-se o Apelado em suposto defeito na prestação de serviços.

Salienta que “(...) em nenhum momento houve defeito na prestação de serviços assim como demonstra o apelado, muito pelo contrário, a apelante continuou executando a mão de obra para entrega do loteamento, tanto que é nítido verificar-se que o loteamento em questão já está devidamente pavimentado com plantação de arvores e meios fios”.

Requer o provimento do recurso para o fim de reformar a sentença, invertendo-se o ônus de sucumbência.

Por sua vez, o Apelante SÉRGIO JUNIOR DA SILVA GUEDES, requer a reforma da sentença para o fim de que, em razão do atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da vendedora, sejam devolvidos os valores pagos em sua totalidade.

Argumenta que “(...) o imóvel em questão foi comercializado pela REQUERIDA em fase de construção, cuja propaganda da loteadora em televisão e outros meios, foi de que o empreendimento seria entregue em DEZEMBRO de 2020 e conteria os seguintes itens, confira-se:
P
LAGO ornamental; Playground; Quadra de areia; Pista de caminhada; Academia ao ar livre; Arborização exclusiva; Avenidas largas; Postes mais altos; Asfalto cbuq (mais resistente); Lotes comerciais e residenciais; Localizado na parte mais alta da cidade com uma bela vista; Lotes planos”; que “(...) a empresa veiculou propaganda em suas mídias sociais através da administradora das vendas e diretora do empreendimento (LPX), que o empreendimento seria entregue aos consumidores a entrega em DEZ/2020”; que “(...) quando da VENDA À PARTE AUTORA, foi amplamente propagado e veiculado pela REQUERIDA em diversos canais, que o empreendimento estaria concluído e liberado para construção, sendo este o fator determinante na aquisição do r. imóvel pela parte autora. FOI ERIGIDO PELA REQUERIDA QUE A INSFRAESTRUTRA COMPLETA DO RESIDENCIAL SERIA ENTREGA ACABADA, ou seja, com todos os itens retromencionados, EM DEZEMBRO DE 2020, FATO QUE NÃO OCORREU. Ocorre que, por diversos motivos, a RECORRIDA suspendeu as obras, prima facie, POR DESMATAMENTO ILEGAL E OUTRAS IRREGULARIDADES AMBIENTAIS, motivando, inclusive, intervenção do Ministério Público em ação judicial”; que “(...) a RECORRIDA parou por outras diversas vezes o empreendimento, por motivos escusos e de sua responsabilidade, tanto de negligência quanto de imprudência, ludibriando diversos consumidores, sempre jogando para prazos indiscriminados. Ato contínuo, até a ATUALIDADE de 24/03/2023, o loteamento encontra-se precário, parado e sem perspectiva de desenvolvimento”.

Destaca que “(...) contratualmente, consta expressamente prazo de 02 anos para entrega da infraestrutura, logo, a prorrogação prevista em contrato superior há 180 dias (6 meses) revela-se abusivo e contrário à norma de lei federal, cujo prazo de carência é impositivo nestes critérios, afinal, ter-se-ia então, 2 prazos de carência, o contratual e o legislativo, uma cumulação ilegal em desfavor dos consumidores”.

Argumenta, portanto, que o atraso da entrega da obra é notório por culpa exclusiva da loteadora, de modo que deve ser responsabilizada exclusivamente quanto às consequências disso.

Requer o provimento do recurso para que seja devolvido o montante integral pago, com juros e correção monetária desde a citação, incidindo multa contratual pelo não cumprimento à loteadora, diante do caráter bilateral da penalidade.

No mesmo expediente,
SÉRGIO

JÚNIOR DA SILVA GUEDES
, apresentou contrarrazões ao apelo interposto pela parte adversa, suscitando, preliminar pelo não conhecimento por afronta ao princípio da dialeticiade. No mérito, pede o desprovimento do apelo.

Por fim,
ADRIANA FERREIRA DE MELO, JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ e ESPÓLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA
interpuseram apelação, alegando que as alegações do Apelado, Sérgio Junior da Silva Guedes, são desprovidos de comprovação documental; que a notificação extrajudicial teve intuito de apenas formalizar a prova, e não o de buscar notificar e solucionar a questão de forma administrativa.

Asseveram que “(...) o tema Obras foi abordado na clausula sexta, comprometendo-se a implantar o loteamento de infraestrutura e serviços, conforme projetos aprovados pelo município: Demarcação de quadras, ruas, lotes e áreas públicas e verdes, construção de rede pluvial, rede de distribuição de água e coleta de esgoto dentro dos limites do loteamento, rede de distribuição elétrica, obras e serviços de asfaltamento tipo CBUQ ou similar e instalação de meios-fios nas vias públicas. Com prazo estipulado de 2 anos, prorrogáveis mais dois anos, com ressalva de dilatação, sem sofrer penalidades nas seguintes eventualidades: motivos de força maior, conforme pode ser analisado no Instrumento Particular de Compra Venda presente no id. 83020575. Destarte, o prazo da execução a obra está dentro do previsto contratualmente, dento do estabelecido por Lei especifica para loteamentos, quer seja, Lei 6.7666/79”.

Argumentam que “(...) o empreendimento se encontra e avançado estado de realização, com todo asfalto finalizado, meio-fio construído nas vias públicas, rede de energia, água e esgoto, sistema de escoamento de águas pluviais, arborização, os lotes se encontram todos demarcados, e como de acordo com as fotos acima, comprovamos que as alegações do apelado não estão respaldadas pela verdade dos fatos. Conclui-se que o apelante se encontrava em débitos com as apelantes, sendo a presente ação uma insatisfação pessoal do autor, visto que possivelmente com o passar do tempo se arrependeu do contrato de compra e venda celebrado com as apeladas e de todo ônus oriundo dessa transação contratual e agora arrependido busca a resolução judicial da rescisão contratual que ele deu causa, mesmo não estando sob a égide da lei”.

Defendem a ausência de fundamentos para que haja a devolução integral dos valores pagos à loteadora; que prevalece o “pacta sunt servanda”, eis que as cláusulas foram convencionadas com a anuência de ambas as partes.

Requerem “(...) que o presente recurso de apelação seja conhecido e, quando de seu julgamento, lhe seja dado integral provimento para reforma da r. sentença recorrida, para DETERMINAR julgados IMPROCEDENTES todos os pedidos, de maneira que a presente demanda deve ser julgada se fundamentando entro do contrato e da Lei dos Distratos, Lei 13.876/18, art.32-A, incisos II, III e §1o, conforme já manifestado pelo STJ e que afaste aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Que seja reconhecido o pagamento de o pagamento de R$ 16.438,94 (dezesseis mil quatrocentos e trinta e oito reais e noventa e quatro centavos) em parcelas conforme id. 83020576, assim como seja rechaçado o pedido de restituição de pagamento de IPTU, pois a parte apelada jamais apresentou nos autos comprovante de pagamento de taxa o referido imposto, assim como seja afastada a restituição de pagamento de taxa de corretagem, pois não há provas nos autos que comprovem o pagamento desta. Outrossim, requer-se a devida intimação das partes contrárias para, querendo, apresentem suas contrarrazões. b) Que seja afastada a multa de 1% (um por cento) prevista na decisão id. 115761416, visto que a R. decisão foi omissa, e os embargos eram cabíveis. c) Requer-se, por derradeiro, em atenção ao artigo 272, §2o e §5o do Código de Processo Civil, que as notificações e intimações atinentes ao feito, encaminhadas exclusivamente aos cuidados de Rafael Rodrigues Soares, inscrito na OAB/MT sob o no 15.559 e Edson Antônio de Oliveira Bastos, inscrito na OAB/MT sob n° 24.627, ambos com endereço na Avenida Raimundo de Matos, 2968, Loteamento Cellos, CEP 78.720-083, em Rondonópolis-MT e endereço eletrônico: soares@paulinosoares.com.br sob pena de nulidade”.

HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ADRIANA FERREIRA DE MELO, JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ e ESPÓLIO DE VRIGILINA DE MELO FERREIRA apresentaram contrarrazões ao recurso interposto por SÉRGIO JUNIOR DA SILVA GUEDES, pugnando pelo desprovimento do apelo. (ID ́s Num. 1776676301 e 176676303)

É o relatório

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

Mostra-se descabida esta preliminar, eis que as razões lançadas nos recursos aviados pelas partes adversas mostram-se totalmente pertinentes à aferição da sentença, a fim de que seja ela alçada ao duplo grau de jurisdição, destacando a viabilidade do confronto da fundamentação com as teses recursais.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar arguida.

V O T O

O objeto dos Recursos de Apelação Cível (ID`s. Num. 176676286, 176676289 e 176676298) interpostos por
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, SÉRGIO JÚNIOR DA SILVA GUEDES e ADRIANA FERREIRA DE MELO, JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ e Espólio de VIRGILINA DE MELO FERREIRA
, respectivamente, consistem em analisar e dirimir se merece ou não reparos a sentença que, nos autos de
Ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga, tutela de evidência e indenização por danos morais no 1009945-36.2022.8.11.0003
, movida por
SÉRGIO JUNIOR DA SILVA GUEDES
,
JULGOU PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga' proposta por
SÉRGIO JÚNIOR DA SILVA GUEDES
, em desfavor de
HABITAÇÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ADRIANA FERREIRA DE MELO, VIRGILINA DE MELO FERREIRA e JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ
, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 20 de julho de 2019, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; condenar a parte ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC a contar desta decisão; condenar a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, ratificando a decisão Id 84147748.

- Apelação interposta por SÉRGIO JÚNIOR GUEDES.

A única pretensão deste Apelante é no sentido de que seja devolvido o montante integral pago, com juros e correção monetária desde a citação, incidindo multa contratual pelo não cumprimento à loteadora, diante do caráter bilateral da penalidade.

Posiciono-me pelo provimento do apelo. É que ficou amplamente demonstrado que o atraso na entrega do bem negociado ocorreu por culpa exclusiva da vendedora.

Não há falar em ausência de atraso simplesmente porque o contrato firmado dispõe de prazo elástico para a entrega da obra como um todo. Tal situação, a meu viso, não retira da promessa de entrega da unidade no prazo avençado pelo empreendedor, o qual inclusive fez propaganda nesse sentido (de entrega em fev/2020)

Portanto, nesta situação, possui direito de rescisão do contrato a parte que, sentindo-se injustamente prejudicada, não mais possui interesse na avença, cabendo àquele que provocou a rescisão, no caso, a Apelante, a restituição de valores.

Assim, se a culpa pelo atraso no empreendimento ocorreu exclusivamente em razão de ação e/ou omissão da empresa empreendedora/vendedora, impõe-se a restituição total dos valores pagos, em parcela única, ainda que tenha havido disposição entre as partes para devolução de 10% em caso de rescisão do negócio.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ
– LUCROS CESSANTES – DEVIDO -
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL
–
CITAÇÃO
- DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM ADEQUADO - RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Na hipótese em voga,
a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Nos termos da diretriz jurisprudencial firmada pelo STJ, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto. Recurso desprovido.” (TJMT, N.U 1005287-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022, Publicado no DJE 18/11/2022) (destaquei)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
a este apelo.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária advocatícia sucumbencial para 15% do valor atualizado da causa.

- Apelação interposta por HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

As teses levantadas no apelo são as seguintes:

- alegação de ausência de abusividade contratual - não incidência da Súmula n. 543 do STJ - e que o ato jurídico referente à contratação é perfeito;

- que a rescisão contratual não se deu por culpa exclusiva da Apelante; mas sim porque a parte Apelada não arcou com o pagamento das parcelas; e em tal situação, pleiteou a rescisão sob teses inverídicas que levaram o Juízo “a quo” a erro;

- defesa de que deve haver harmonização entre a proteção dos consumidores e o desenvolvimento econômico, de modo a não acarretar prejuízos infundados aos fornecedores;

- observância ao “pacta sunt servanda” em matérias consumeristas, o qual dispõe de força vinculante dos contratos;

- ausência de vício do produto e/ou serviço, pois as obras se encontravam com cronograma de implantação das obras dentro do prazo.

- inexistência de dano moral.

Mostra-se importante asseverar que o “pacta sunt servanda” em demandas contratuais, sobretudo as que envolvem a legislação consumerista, deve ser mitigado, prevalecendo-se os princípios da função social do contrato e da boa-fé; destacando-se que, no caso, ficou evidente que a culpa pelo atraso na obra se deu por exclusiva pela ação e/ou omissão da empresa empreendedora do imóvel (Lote 23, Quadra 17 – Residencial Porto Ferreira).

Portanto, diante do atraso para a entrega do empreendimento; e da não comprovação de alegações acerca de inadimplência do comprador, impõe-se reconhecer a falha na prestação de serviços.

No que tange à alegação de ausência de dever indenizatório, posiciono-me pela rejeição da argumentação, pois em face da relação experimentada não há simples descumprimento de contrato; mas frustração que ultrapassam o mero aborrecimento. Assim, comungo com a sentença, a qual, inclusive, fixou valor compatível, razoável e justo, em R$ 8.000,00 (oito mil reais), atendendo ao caráter pedagógico da condenação. Vejamos:

“(...)
Quanto aos danos morais, insta salientar que, por envolver a aquisição de um bem
imóvel
, não pode ser encarada como um simples descumprimento contratual, este sim sem capacidade para dar ensejo aos danos discutidos, mas, na verdade, provocou a frustração de um sonho do autor, lhe criou falsas expectativas, lhe gerou aborrecimentos desmesurados e o deixou absolutamente decepcionado em relação a um planejamento que não se faz do dia para a noite, pois como é de conhecimento geral, a aquisição de um
imóvel
não se trata de uma decisão ou de um negócio simples.

Deste modo, restara inconteste a responsabilidade da requerida, os danos morais suportados pelo autor, danos estes que superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica pela presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório.

Quanto aos critérios de fixação do dano moral, ressalta-se que por ser este entranhado de subjetividade, deve o Juiz, utilizando-se de uma certa dose de discricionariedade, fixá-lo de modo que não constitua uma fonte de enriquecimento, mas também não seja de valor inexpressivo a tal ponto que impossibilite a compensação do sofrimento trazido pela ofensa.

(...)

Deve-se levar em conta em que grau o prejuízo causado influiu no sentimento daquele que pleiteia a reparação, a sua condição social, a circunstância em que ocorreu o evento danoso, a intensidade da culpa, bem como o tempo de atraso na entrega do bem, e, ainda, a capacidade econômica do ofensor e a repercussão do fato lesivo no seio da comunidade. A fixação do valor reparador deve compensar a humilhação moral provocada pelo abalo de crédito do autor, e, ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.

Tomando-se por base os aspectos do caso concreto - extensão do dano, condições socioeconômicas e culturais das partes, condições psicológicas, grau de culpa e, sobretudo o tempo de atraso na entrega, arbitro em R$ 8.000,00 (oito mil reais), o que é razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, produzindo no ofensor, em contrapartida, impacto patrimonial bastante para dissuadi-lo de igual e novo atentado à dignidade das pessoas”.

Não há ilegalidades perpetradas pelo Juízo sentenciante, destacando-se que caberia à parte Apelante demonstrar a ausência do direito do autor; e, ao contrário, não houve qualquer comprovação de inadimplência; mas sim de atraso na obra – utilização de propaganda que não se materializou em realidade, frustrando o consumidor, que tem direito a entrega no prazo estabelecido, sobretudo quando extrapolado o prazo de tolerância de 180 dias, como é o caso dos autos.

Diante disso,
NEGO PROVIMENTO
a esta apelação.

- Apelação interposta por ADRIANA FERREIRA DE MELO, JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ e Espólio de VIRGILINA DE MELO FERREIRA.

Já que foram tratadas questões pontuais ao atraso na entrega do empreendimento, com apontamento de culpa exclusiva da empresa empreendedora/vendedora e seus co-responsáveis, tenho que não merece respaldo a alegação de que notificação extrajudicial do consumidor (Sr. Sérgio) teve o intuito de apenas formalizar a prova, e não o de buscar notificar e solucionar a questão de forma administrativa. Não há prova do alegado, mas simples menção, o que não é suficiente para o decreto de procedência do pedido de rescisão e da culpa dos Apelantes em razão do atraso, como já foi mencionado.

Também já foi abordado que o teor do contrato deve atender aos parâmetros da razoabilidade, da proporcionalidade, da função social e da boa-fé.

Não se discute que a entrega das obras como um todo se submetem às cláusulas descritas no contrato; todavia, também é inquestionável que o consumidor de unidade contratada tem o direito de que o contrato firmado em relação a ele, à sua unidade, seja respeitado, sobretudo quando há prazo definido para tal.

Ocorre que, no caso, é notório que o empreendimento alienou unidade sem que pudesse cumprir as condições estabelecidas no próprio contrato.

Quanto ao IPTU - pedido de restituição de pagamento de IPTU – manifesto-me no sentido também de prevalência da sentença, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

No tocante à alegação de que a parte apelada jamais apresentou nos autos comprovante de pagamento de taxa de IPTU, rechaço-a, pois tais comprovantes deverão ser apresentados quando da liquidação da sentença; e o mesmo se dá com relação à taxa de corretagem, tendo em vista que a Apelante alega a ausência de comprovante de pagamento a tal título.

Por fim, quanto ao pedido de afastamento da multa, destaca-se que a multa contratual prevista para o caso de rescisão é legal, e possui caráter bilateral, ou seja, se é imposta ao comprador, para o caso deste inadimplir, também o é imposta ao vendedor para o caso de não cumprir sua parte na avença.

A propósito, “mutatis mutandis”:

“
APELAÇÕES CÍVEIS - SENTENÇA "EXTRA PETITA" EM RELAÇÃO À MULTA RESCISÓRIA - NULIDADE PARCIAL - PRIMAZIA DO MÉRITO - INTERPRETAÇÃO BILATERAL DA PENALIDADE PREVISTA EM FAVOR DE APENAS UMA DAS PARTES CONTRATANTES - POSSIBILIDADE - PRINCÍPIOS DA ISONOMIA E DA EQUIDADE - CARÁTER SINALAGMÁTICO DO CONTRATO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE JUROS CAPITALIZADOS EM PERIODICIDADE MENSAL - IMPOSSIBILIDADE - INCICIDÊNCIA ÂNUA - INOVAÇÃO RECURSAL - RECÁLCULO DA DÍVIDA - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - DATA DA CITAÇÃO - RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DA CONSTRUTORA - IMPROCEDÊNCIA - RECURSOS DESPROVIDOS NO MÉRITO.

- Nos termos do artigo 492 do CPC, "é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado".

- Ante o caráter bilateral do contrato firmado entre as partes e à luz dos princípios da equidade e da isonomia, a multa rescisória deve voltar-se a ambos os contratantes, sem qualquer distinção.

- Conforme preceitua o artigo 5o, III e §2o da Lei Federal no 9.514/97, está autorizada a capitalização de juros nos contratos de financiamento imobiliário em geral, inclusive em se tratando daqueles firmados entre particulares. Contudo, não havendo na lei específica qualquer limitação quanto à sua periodicidade, deve ser feita uma análise conjugada com o disposto nos artigos 4o do Decreto no 22.626/33 e 591 do Código Civil de 2002, proibindo-se a sua incidência inferior a anual.

- Caracterizando verdadeira inovação recursal, afasta-se o pedido alternativo referente à possibilidade da cobrança de juros capitalizados na periodicidade ânua.

- No recálculo do contrato, os valores a serem devolvidos aos adquirentes serão acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (artigo 405 do CC/2002).

- Improcede a pretensão de rescisão da avença por culpa da construtora se a ela não pode ser imputado qualquer descumprimento contratual. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.065352-9/002, Relator(a): Des.(a) Mota e Silva , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/11/2020, publicação da súmula em 25/11/2020)”.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
a este apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/01/2024