Tribunal: TJMT
Processo: 1004340-50.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-15
Data de publicação: 2024-05-16

Ementa:
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL –UTILIZAÇÃO DE DADOS QUE NÃO RETRATARIAM SEU REAL VALOR – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ARTIGO 873 DO CPC PARA EVITAR ENRIQUECIMENTO DE UMA DAS PARTES – RECURSO PROVIDO.
Havendo possibilidade de erro na avaliação de imóvel torna-se possível realização de nova avaliação, para adequação do valor à realidade do mercado imobiliário, evitando-se prejuízos de uma parte e enriquecimento de outra, não havendo óbice que o juiz determine nova avaliação como autorizado pelo artigo 873 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1004340-50.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[RAFAEL COSTA BERNARDELLI - CPF: 852.051.761-72 (ADVOGADO), ABERALDO DUARTE JUNIOR - CPF: 510.799.765-15 (AGRAVANTE), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (AGRAVADO), MARCO ANDRE HONDA FLORES - CPF: 399.418.761-34 (ADVOGADO), IRESOLVE COMPANHIA SECURITIZADORA DE CREDITOS FINANCEIROS S.A. - CNPJ: 06.912.785/0001-55 (TERCEIRO INTERESSADO), ABERALDO DUARTE JUNIOR & CIA LTDA - ME - CNPJ: 04.278.913/0001-25 (TERCEIRO INTERESSADO), ABERALDO DUARTE JUNIOR - CPF: 510.799.765-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL –UTILIZAÇÃO DE DADOS QUE NÃO RETRATARIAM SEU REAL VALOR – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ARTIGO 873 DO CPC PARA EVITAR ENRIQUECIMENTO DE UMA DAS PARTES – RECURSO PROVIDO.

Havendo possibilidade de erro na avaliação de imóvel

torna-se possível realização de nova avaliação, para adequação do valor à realidade do mercado imobiliário, evitando-se prejuízos de uma

parte e enriquecimento

de outra,
não havendo óbice que o juiz determine nova avaliação como autorizado pelo artigo 873 do CPC.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N

1004340-50-2024

AGRAVANTE: ABERALDO DUARTE JUNIOR

AGRAVADO: ITAÚ UNIBANCO S/A

RELATÓRIO

Trata-se de
Agravo de Instrumento
com pedido de
efeito suspensivo
interposto
Aberaldo Duarte Junior
em face da decisão proferida pelo
Juízo da 2a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá
que na Ação de Execução de Título Extrajudicial n. 1004141-46-2017
rejeitou impugnação ao laudo e homologou a avaliação do imóvel realizado pelo Oficial de Justiça referente ao imóvel denominado Fazenda Esperança
com área de 500 hectares, situada no Município de Brasnorte, matrícula 5903 do Cartório de Registro de Imóveis daquele Município.

Nas razões recursais o Agravante alega que o caso versa sobre Carta Precatória oriunda do Juízo da 2a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá para avaliação e prática de atos expropriatórios do imóvel de propriedade do Agravante acima descrito.

Alega que a avaliação do imóvel foi realizada por Oficial de Justiça baseado na metodologia comparativa, com base no mercado imobiliário local.

Verbera que referida avaliação foi impugnada, tendo em vista que o valor apurado não está em consonância com a realidade atual
.
Havendo erro na avaliação e fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel
, especialmente, pela inexistência de imóveis paradigmas para comparação de valores e negociação realizada na mesma praça, porém, a impugnação foi rejeitada.

Assevera que a decisão deve ser reformada, aduzindo que a metodologia adotada
pelo oficial de justiça foi a de “método comparativo”,
o qual, segundo as regras da ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas nas NBR-5676/8 e NBR14.653 o oficial avaliador deve fazer uma comparação direta com os preços pagos no mercado da situação do imóvel em relação aos imóveis semelhantes ao avaliando, denominados estes, paradigmas.

Sustenta que dessa forma é exigido no mínimo cinco imóveis paradigmas, pois, quanto maior o número de imóveis paradigmas, mais aproximado será do valor venal do imóvel naquele mercado.

Verbera que, no entanto, o Oficial de Justiça que realizou a avaliação não juntou em seu laudo de Avaliação qualquer imóvel paradigma para que fosse realizada a comparação dos valores negociados naquela praça com relação a imóveis semelhantes
.

Alega que a partir da definição da metodologia de avaliação esta deve ser observada, e no presente caso,
ao invés de o Oficial de Justiça realizar a comparação com outros imóveis semelhantes (método comparativo) utilizou apenas de um relatório do INCRA datado de abril de 2019 para estabelecer o valor de mercado do imóvel, ou seja, utilizou-se de fontes defasadas para fins de desapropriação para reforma agraria e que não reflete o valor de mercado do imóvel.

Assevera que a fim de evitar que o imóvel seja alienado por preço vil e que ocorra enriquecimento ilícito do Agravado pelo decréscimo de avaliação em caso de praça, há necessidade de que seja realizada nova perícia na forma do artigo 873 do CPC
.

Pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, sustentando a possibilidade de ocorrer lesão grave e de difícil reparação ao Recorrente e no mérito pelo provimento do recurso.

Não há contrarrazões, conforme certidão ID 212165152.

É o relatório.

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Registro que em sede de Agravo de Instrumento cabe apenas verificar o acerto ou não da decisão agravada e não adentrar em questões que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

Dessa forma, no presente recurso
deve ser apreciada apenas a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
conforme regra ditada pelo art. 300,
caput
, do CPC/15.

Sabe-se que a tutela, cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Portanto, constitui ônus de quem a postula demonstrar os requisitos que lhe são próprios, ou seja, a probabilidade do direito e o perigo que resulta se reservado seu exame apenas para o final. Assim, compreende-se que tem lugar a antecipação de tutela se e quando se visualizarem os elementos próprios que a autorizam.

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

No caso em análise
,
pelo que se verifica o Agravante recorre da decisão que na execução de título extrajudicial rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel Fazenda Esperança descrito nos autos e homologou a avaliação apresentada pelo Oficial de Justiça.

Assevera que a metodologia utilizada foi do (método comparativo), no entanto,
o Oficial de Justiça quando d
a avaliação não juntou em seu laudo qualquer imóvel paradigma para que fosse realizada a comparação dos valores negociados naquela praça
com relação a imóveis semelhantes,
fazendo-o com utilização de dados defasados emitidos pelo INCRA em 2019
,
que são utilizados para efeito de desapropriação de imóveis e que não reflete o valor de mercado atual do imóvel.

Com efeito, necessário anotar que o método comparativo de dados é baseado em fazer levantamento de informações de imóveis que possuem características semelhantes a fim de se estipular um valor condizente com o mercado.

Referido método encontra-se relacionado com as normas ABNT NRB 14653-1-2019 sendo indicado como o mais adequado para proceder a avaliação de um imóvel.

Dessa forma, o método comparativo de dados de mercado define o valor do imóvel realizando-se a comparação do imóvel com outros imóveis semelhantes em relação às características intrínsecas e extrínsecas. Ou seja, a mostra de dados é formada pelos imóveis de referência, requisito que no caso não foi observado.

No presente caso conforme ressai do laudo de avaliação
o valor por hectare da terra nua foi obtido mediante utilização de dados expedidos pelo INCRA referente ao ano de 2019 registrando o seguinte
:

“
O valor médio original por hectare da terra nua é de R$ 7.646,51 (área de pastagens baixo rendimento) no ano de 2019;
e o valor médio original por hectare de vegetação é de R$ 5.040,00. Esses valores foram reajustados com base no IGP-M, entre o período de 1/2020 e 8/2022, por meio da Calculadora do Banco Central, encontrando os valores de R$ 11.936,51 e R$ 5.040,00 respectivamente”.

A área total avaliada perfaz um valor total de R$ 2.761.377,85 (dois milhões, setecentos e sessenta e um mil e trezentos e setenta e sete reais e oitenta e cinco centavos).

Por fim, 50% do imóvel correspondem a R$ 1.380.688,92 (um milhão, trezentos e oitenta mil e seiscentos e oitenta e oito reais e noventa e dois centavos).

Neste contexto, pelo que se verifica referido valor atribuído ao imóvel, eventualmente, pode estar em desacordo com seu real valor de mercado comparado com outros da região, podendo implicar em possibilidade de prejuízos a parte
.

Ademais, o artigo 873 do CPC dispõe acerca da possibilidade de ser realizada nova avaliação do bem até mesmo por questão de prudência visando buscar seu real valor. Senão vejamos:

"Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - Qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - Se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo".

Nesse sentido, autoriza-se a realização de nova avaliação sobre o bem, quando a parte interessada demonstrar a ocorrência de possibilidade de erro na avaliação perpetrada ou houver dúvida fundada sobre o valor estipulado.

É por isso que a renovação da avaliação judicial pode ser viabilizada em determinadas hipóteses, sendo que no caso, tem-se que a avaliação ocorreu com base em dados defasados o que justifica a realização de nova avaliação para apurar o atual valor mercadológico do bem, em razão de controvérsia sobre a referida valorização.

Acerca da questão o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LEILÃO.
Pretensão de nova avaliação do imóvel penhorado. Possibilidade, ante as peculiaridades do caso concreto. Avaliação feita há mais de um ano. Oscilação do mercado imobiliário nesse longo intervalo, principalmente em função dos efeitos da pandemia do coronavírus. A simples atualização monetária do valor atribuído pela perícia não é suficiente para recompor/mensurar o valor atual do bem. Decisão reformada. Recurso provido, com observação de que os agravantes deverão antecipar as despesas com a nova perícia.
(TJ-SP - AI: 20714102120228260000 SP 2071410-21.2022.8.26.0000, Relator: Schmitt Corrêa, Data de Julgamento: 19/05/2022, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/05/2022).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ALEGAÇÃO DE AVALIAÇÃO DEFASADA – CABIMENTO – TRANSCURSO DE MAIS DE 08 ANOS – DÚVIDA QUANTO AO PREÇO DO BEM – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.

“Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado
quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação
ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição ou majoração no valor do bem;
ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem
(CPC, art. 873). No caso, consta dos autos que a última avaliação do imóvel deu-se em 14/08/2014, de modo que é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir, no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão ou praceamento, dúvidas fundadas quanto ao real valor do imóvel, evitando-se, com isso, eventual enriquecimento sem causa por qualquer das partes.” (TJ-MT 10008858220218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 14/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021).

(...) (N.U 1021554-88.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/12/2023, Publicado no DJE 13/12/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LEILÃO DE BEM IMÓVEL - NOVA AVALIAÇÃO - POSSIBILIDADE - DESPROPORÇÃO DE VALORES - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – RECURSO PROVIDO.

Verificada a desproporção expressiva entre a avaliação de bem imóvel, levada a efeito por oficial de justiça, e a avaliação particular apresentada pelo executado, elaborada por profissional tecnicamente habilitado, e havendo discordância do exequente quanto ao valor fundamentadamente indicado pelo devedor, impõe-se a realização de nova avaliação por perito judicial. (N.U 1021288-04.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 06/12/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. Possibilidade. Valor de alienação judicial de imóvel conforme valor fixado em avaliação datada de março de 2018. Necessidade de realização de nova avaliação, para adequação do valor à realidade do mercado imobiliário, evitando-se maiores prejuízos às partes em virtude da defasagem do valor a ser pago no bojo dos autos. Possibilidade de realização de avaliação por oficial de justiça. RECURSO DO EXECUTADO PROVIDO. (TJ-SP - AI: 20143274720228260000 SP 2014327-47.2022.8.26.0000, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 07/03/2022, 28a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2022).

Dessa forma a realização de nova avaliação não prejudica as partes, pois, ao contrário obsta a expropriação por valor incompatível com o real valor do imóvel.

Diante dessas considerações,
dou provimento ao recurso para determinar que seja realizada nova avaliação do imóvel objeto do presente recurso
denominado
Fazenda Esperança
com área de 500 hectares, situada no Município de Brasnorte, matrícula 5903 do Cartório de Registro de Imóveis daquele Município.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/05/2024