Tribunal: TJMT
Processo: 1051458-53.2023.8.11.0001
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-07-01
Data de publicação: 2024-07-04

Ementa:
Recurso Inominado no 1051458-53.2023.8.11.0001.
Origem: Quinto Juizado Especial Cível de Cuiabá.
Recorrente: FLORAIS DO PARQUE INCORPORAÇÕES LTDA.
Recorrido: VICENTE ANDREOTTO JUNIOR.
Data do Julgamento virtual: 01 a 04/07/2024.
E M E N T A
RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO IPTU E TAXA CONDOMINIAL, APÓS EFETIVA POSSE – RESTITUIÇÃO DEVIDA - RECURSO CONHECIDO NÃO PROVIDO.
1. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada, pois, em que pese o autor tenha adquirido o terreno de terceiro pessoa física, restou comprovado que a transferência da responsabilidade pelo pagamento do tributo ocorreu por parte da requerida.
2. As obrigações relacionadas às despesas condominiais e ao IPTU recaem sobre a construtora até a transferência da propriedade/posse do imóvel ao adquirente.
3. Sentença mantida pelos próprios fundamentos.
4. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1051458-53.2023.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inadimplemento, Ato / Negócio Jurídico, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[VICENTE ANDREOTTO JUNIOR - CPF: 925.201.381-49 (RECORRENTE), TAINA DE CAMPOS RONDON - CPF: 040.590.881-45 (ADVOGADO), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (RECORRIDO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado no
1051458-53.2023.8.11.0001.

Origem: Quinto Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Recorrente: FLORAIS DO PARQUE INCORPORAÇÕES LTDA.

Recorrido: VICENTE ANDREOTTO JUNIOR.

Data do Julgamento virtual:
01 a 04/07/2024.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO IPTU E TAXA CONDOMINIAL, APÓS EFETIVA POSSE – RESTITUIÇÃO DEVIDA - RECURSO CONHECIDO NÃO PROVIDO.

1.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada, pois, em que pese o autor tenha adquirido o terreno de terceiro pessoa física, restou comprovado que a transferência da responsabilidade pelo pagamento do tributo ocorreu por parte da requerida.

2.

As obrigações relacionadas às despesas condominiais e ao IPTU recaem sobre a construtora até a transferência da propriedade/posse do imóvel ao adquirente.

3.

Sentença mantida pelos próprios fundamentos.

4.

Recurso conhecido e não provido.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar indevida a cobrança do tributo IPTU, correspondente ao ano de 2021 e 04/12 (quatro doze avos) do ano de 2022 cobrados indevidamente do reclamante.

Por fim, condenou a requerida a restituir ao reclamante o valor de R$ 4.819,05 (quatro mil oitocentos e dezenove reais e cinco centavos), conforme comprovantes de pagamentos anexos em Id. 129415658, a ser acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir do efetivo prejuízo/desembolso e correção monetária segundo o INPC a partir da prolação da sentença.

A recorrente argui a preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, postula a reforma da sentença, a fim de que os pedidos sejam julgados improcedentes.

O recorrido pugna pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Trata-se de ação na qual o reclamante sustenta que firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel em data de 06/05/2021 para a aquisição de uma unidade autônoma no 08, quadra 09, localizada no Condomínio Florais do Parque, sendo que a transmissão do imóvel foi realizada apenas no mês 04/22.

Prossegue sua narrativa afirmando que, apesar do imóvel ter sido transmitido apenas no mês 04/22, foi cobrado o IPTU do período de 06/2021 até a efetiva entrega do bem em 04/2022.

Preliminarmente a recorrente alega ser ilegítima para responder à demanda porque não é parte no contrato de compra e venda por meio do qual o autor adquiriu o imóvel.

É fato que o autor não adquiriu imóvel diretamente da incorporadora requerida, mas sim de outra pessoa física. Tal fato, no entanto, não afasta sua responsabilidade em relação à cobrança do IPTU, visto que, sendo o autor o novo proprietário do terreno, a cobrança foi direcionada a ele pela própria requerida.

Assim, rejeito a preliminar arguida.

Para melhor compreensão, transcrevo trecho da
r. sentença, verbis:

“Assim, diante da negativa da requerida em solucionar a pendência administrativamente, propôs a presente demanda, objetivando em síntese: a) a procedência da ação para declarar indevida a cobrança de IPTU de 06/2021 a 04/2022, com restituição dos valores pagos indevidamente no importe de R$ 7.275,04 (sete mil, duzentos e setenta e cinco reais e quatro centavos); b) a declaração da ilegalidade da cláusula contratual que impôs aos adquirentes a responsabilidade em adimplir os IPTUS antes da efetiva entrega do imóvel.

Em sua defesa o requerido sustenta a regularidade da cobrança do IPTU desde a aquisição do imóvel, alegando que no presente caso matrícula já está individualizada desde o momento do registro da incorporação imobiliária no CRI, motivo pelo qual desde sua aquisição é possível que os adquirentes do lote usem, gozem, exerçam o usufruto e disponham de qualquer forma.

Afirma ainda que o autor estava plenamente ciente acerca da sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU a partir da assinatura do contrato.

Narra que a incidência de IPTU nos imóveis localizados nas dependências de condomínios horizontais fechados – notadamente IPTU sobre lotes – difere da regra geral relativa aos condomínios edilícios.

Alega ausência de ilícito.

Pois bem.

Reputa-se abusiva a cláusula de contrato de adesão que transfere aos consumidores a responsabilidade pelo adimplemento dos encargos tributários (IPTU) de imóvel adquirido, em momento anterior a sua entrega.

Logo, a declaração de nulidade da cláusula do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, é medida que se impõe, por força do disposto no art. 51, IV, do CDC, em consonância com o entendimento sedimentado pelo STJ, conforme jurisprudência abaixo descrita:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - 3a T - AgInt no REsp 1697414/SP - rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA - j. 05/12/2017). Grifei.

Diferente do que alega o requerido, já é entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça e também, na Turma Recursal do Mato Grosso de que a responsabilidade quanto ao pagamento do imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é do vendedor até a efetiva imissão na posse.

(...)

Por isso, é evidente que a cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana antes da imissão da posse é ilegal, devendo ser restituído ao autor os valores pagos, correspondente ao meses de 6/12 (seis doze avos) do anos de 2021, e 04/12 (quatro doze avos) de 2022, já que o imóvel foi entregue ao Autor em abril de 2022.

(...)

Assim, entendo que merece ser acolhido o pleito autoral, para declarar indevida a cobrança do tributo IPTU, correspondente a 6/12 (seis doze avos) do ano de 2021, e 04/12 (quatro doze avos) do ano de 2022.

Contudo, o autor traz aos autos o comprovante de pagamento somente dos meses de maio, junho, julho, agosto e setembro de 2021, Id. 129415658, sendo que, os demais comprovantes juntados correspondem ao Iptu do ano de 2023, e neste caso, devido, uma vez que, o bem foi entregue em 04/2022.

Desse modo se impõe a obrigação da Reclamada em promover o pagamento do IPTU somente no valor de R$ 1.833,25 (mil oitocentos e trinta e três reais e vinte e cinco centavos), vencidos antes da entrega do empreendimento.”

Da acurada análise dos autos, verifica-se que a sentença não comporta reforma, pois está em consonância com o entendimento firmado pelas Turmas Recursais dos Juizados Especiais. Nesse sentido:

EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO IPTU E TAXA CONDOMINIAL, APÓS EFETIVA POSSE. INSCRIÇÃO NA DÍVIDA ATIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MATERIAL. DANO MORAL CONFIGURADO IN RE IPSA. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1- As obrigações relacionadas às despesas condominiais e ao IPTU recaem sobre a construtora até a transferência da propriedade/posse do imóvel ao adquirente.

2- O fornecedor de produtos e serviços responde de forma objetiva e solidária pelos danos causados ao consumidor em decorrência de falha na prestação do serviço, nos termos do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor, fundada na teoria do risco da atividade. 3- No caso, o valor do dano moral fixado em primeiro grau está dentro dos parâmetros admitidos pelas TRTJMT, não merecendo reforma. Precedente. (TJMT – TR – RI no 1005876-27.2019.8.11.0015 – rel. Juiz VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS – j. 18/07/2023 - DJE 19/07/2023). 4- Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46, da Lei n.o 9.099/95 c.c. art. 60, §§1o e 2o do Regimento Interno das Turmas Recursais Cíveis e Criminais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso (Resolução TJMT/OE n.o 016/23/TJMT), fazendo parte integrante deste voto. 5- Nos termos do art. 55, da Lei no 9.099/95, condeno a parte Recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro: 5.1) inexistindo condenação em primeiro grau, em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa; 5.2) havendo condenação, em 20% (vinte por cento) sobre o valor desta; 5.3) em sendo o valor dado à causa até 10 (dez) salários mínimos, os honorários serão no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, §§8o e 8o-A, do CPC; 5.4) fica ressalvado eventual benefício da Justiça Gratuita, em relação à execução das verbas sucumbenciais. 6- Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem. (N.U 1005732-56.2023.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, WALTER PEREIRA DE SOUZA, Primeira Turma Recursal, Julgado em 11/03/2024, Publicado no DJE 15/03/2024)

RECURSO INOMINADO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DE IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O ÔNUS DE PAGAR O CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – INSURGÊNCIA DA RECLAMADA. RECONHECIDA A RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES APÓS A IMISSÃO NA POSSE – RESTITUIÇÃO CABÍVEL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso inominado interposto pela reclamada em face da sentença, pela qual foi dada parcial procedência à pretensão inicial para declarar nula a cláusula décima quarta do contrato de compra e venda e condenar a reclamada a restituir aos reclamantes, o valor de R$ 5.577,41 (cinco mil quinhentos e setenta e sete reais e quarenta e um centavos) a título de dano material. 2. A recorrente requer a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, ao argumento de que, desde a compra do imóvel, a matrícula já se encontra individualizada, sendo devido o IPTU pelos recorridos. Os recorridos, apesar de intimados, não apresentaram contrarrazões. 3. Importa destacar que a relação existente entre as partes em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista. 4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”, tendo em vista que, “apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

5. Na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis). Isso porque, embora o lote em discussão tenha sido individualizado no contrato é parte integrante de um loteamento fechado, na modalidade condomínio fechado, com prazo fixado para a entrega. Portanto, os compradores somente terão a fruição e gozo do bem após a entrega do empreendimento. 6. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem: AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022 e AgInt no REsp n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022. 7. Ante o exposto, a sentença pela qual foi dada parcial procedência à pretensão inicial, não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95. 8. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), tendo em vista que essa verba, se fixada em percentual sobre o valor da condenação, resultará em valor ínfimo. (N.U 1005626-31.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Primeira Turma Recursal, Julgado em 12/09/2023, Publicado no DJE 12/09/2023)

Ante o exposto, conheço do recurso, pois tempestivo, e
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 55, da Lei 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juiza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2024