Tribunal: TJMT
Processo: 1033765-04.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. ALEGADA DIVERGÊNCIA DE ÁREA EM REGISTRO PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA. FALTA DE DOCUMENTAÇÃO E DE ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE REGISTRAL E DA SEGURANÇA JURÍDICA. MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DA AÇÃO, MAS POR OUTRO FUNDAMENTO. EXTINÇÃO DA DEMANDA SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por Teresinha Correa de Moraes contra sentença que julgou improcedente o pedido em ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, objetivando a retificação da matrícula imobiliária no 6.533, do 2o Serviço Notarial de Cuiabá, para correção de suposto erro na área total registrada, permitindo a abertura de nova matrícula.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) determinar se os cartórios réus têm a obrigação de retificar a matrícula para corrigir a área registrada e viabilizar a abertura de nova matrícula; (ii) verificar se a ausência de documentação completa e de anuência dos confrontantes impede a abertura de nova matrícula, conforme exigências legais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A retificação de matrícula imobiliária deve observar a participação de terceiros interessados, incluindo os confrontantes, conforme arts. 212 e 213 da Lei no 6.015/73, para preservar eventuais direitos de propriedade.
A ausência de anuência dos confrontantes e de documentação adequada impede o prosseguimento da retificação requerida, conforme art. 225 da Lei no 6.015/73, sendo responsabilidade da parte requerente instruir o pedido de forma completa.
O Princípio da Continuidade Registral, disposto no art. 195 da Lei no 6.015/73, exige que a cadeia de titularidade esteja regularizada antes da abertura de novas matrículas, visando garantir a segurança jurídica e evitar registros desconexos.
A alegada hipossuficiência da autora não exime o cumprimento das exigências legais para a retificação de matrícula, incluindo o fornecimento de cálculos detalhados da área, conforme solicitado na nota devolutiva do cartório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A retificação de matrícula imobiliária exige a anuência dos confrontantes e a apresentação de documentação técnica completa, nos termos dos arts. 212, 213 e 225 da Lei no 6.015/73.
A abertura de nova matrícula imobiliária deve observar o Princípio da Continuidade Registral, sendo imprescindível a regularização de eventuais inconsistências no registro anterior.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), arts. 212, 213, 214, 225, 195; CPC, art. 485, IV.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033765-04.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Retificação de Área de Imóvel, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[TERESINHA CORREA DE MORAES - CPF: 865.900.141-91 (APELANTE), ERICK VINICIUS CORREA DA COSTA - CPF: 044.127.991-07 (ADVOGADO), SEGUNDO SERVICO NOTARIAL REGISTRAL 1 CIR IMOB COM CBA - CNPJ: 15.037.567/0001-00 (APELADO), MARIA LUIZA DA CUNHA CAVALCANTI FAVARETE - CPF: 689.385.861-20 (ADVOGADO), SERVICOS REGISTRAIS E NOTARIAIS DO 7 OFICIO - CNPJ: 15.031.693/0001-57 (APELADO), EDINEI RONQUE - CPF: 730.400.531-91 (ADVOGADO), NIZETE ASVOLINSQUE - CPF: 207.782.361-53 (APELADO), SERVICOS REGISTRAIS E NOTARIAIS DO 7 OFICIO - CNPJ: 15.031.693/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA MARIA CALIX MORENO - CPF: 857.644.341-49 (APELADO), SEGUNDO SERVICO NOTARIAL REGISTRAL 1 CIR IMOB COM CBA - CNPJ: 15.037.567/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), NIZETE ASVOLINSQUE - CPF: 207.782.361-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANA MARIA CALIX MORENO - CPF: 857.644.341-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. ALEGADA DIVERGÊNCIA DE ÁREA EM REGISTRO PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA. FALTA DE DOCUMENTAÇÃO E DE ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE REGISTRAL E DA SEGURANÇA JURÍDICA.
MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DA AÇÃO, MAS POR OUTRO FUNDAMENTO.
EXTINÇÃO DA DEMANDA SEM JULGAMENTO DO MÉRITO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Teresinha Correa de Moraes contra sentença que julgou improcedente o pedido em ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, objetivando a retificação da matrícula imobiliária no 6.533, do 2o Serviço Notarial de Cuiabá, para correção de suposto erro na área total registrada, permitindo a abertura de nova matrícula.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se os cartórios réus têm a obrigação de retificar a matrícula para corrigir a área registrada e viabilizar a abertura de nova matrícula; (
ii
) verificar se a ausência de documentação completa e de anuência dos confrontantes impede a abertura de nova matrícula, conforme exigências legais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retificação de matrícula imobiliária deve observar a participação de terceiros interessados, incluindo os confrontantes, conforme
arts
. 212 e 213 da Lei no 6.015/73, para preservar eventuais direitos de propriedade.

A ausência de anuência dos confrontantes e de documentação adequada impede o prosseguimento da retificação requerida, conforme art. 225 da Lei no 6.015/73, sendo responsabilidade da parte requerente instruir o pedido de forma completa.

O Princípio da Continuidade Registral, disposto no art. 195 da Lei no 6.015/73, exige que a cadeia de titularidade esteja regularizada antes da abertura de novas matrículas, visando garantir a segurança jurídica e evitar registros desconexos.

A alegada hipossuficiência da autora não exime o cumprimento das exigências legais para a retificação de matrícula, incluindo o fornecimento de cálculos detalhados da área, conforme solicitado na nota devolutiva do cartório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A retificação de matrícula imobiliária exige a anuência dos confrontantes e a apresentação de documentação técnica completa, nos termos dos
arts
. 212, 213 e 225 da Lei no 6.015/73.

A abertura de nova matrícula imobiliária deve observar o Princípio da Continuidade Registral, sendo imprescindível a regularização de eventuais inconsistências no registro anterior.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos),
arts
. 212, 213, 214, 225, 195; CPC, art. 485, IV.

R E L A T Ó R I O

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
TERESINHA CORREA DE MORAES
,
visando reformar a
sentença que
, nos autos da
Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer no 1033765-04.2021.8.11.0041
que
,
proposta

em face de

CARTÓRIO DO 2o SERVICO NOTARIAL REGISTRAL DA 1a CIR IMOB DE CUIABÁ
e do
CARTÓRIO DO
7o SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL DA 1a CIR IMOB
DE CUIABÁ
, nos termos do
art.
487, I
,
do CPC
, julgou improcedente o pedido inicial
(ID
223793670 – fls. 255
)
.

Irresignad
a
,
a
autor
a/apelante
aduz que
o Cartório do 7o Ofício entendeu que a área total da matrícula no. 6.533, fl. 109, livro 3-J, registrada no Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, já se encontrava totalmente preenchida, sendo que dos

15.000,00 m2, encontravam-se averbad
o
s 15.153,38 m2, de modo,

que não haveria espaço para abertura de uma nova matrícula,
contudo, resta
evidente que
,
uma ou mais transcrições promovidas pelas
rés/a
peladas foram

inseridas de maneira indevida/equivocada
,
não cabe
ndo
a ela levantar ou comprovar
,

pormenorizadamente, onde o
erro se materializou, sua origem ou sua cadeia dominial, já
que se pressupõe certa confiança nos atos administrativos
, de maneira que apenas requereu
que fosse retificada

a matr
í
cula
,
a

fim de possibilitar

a inserção do imóvel requestado o que é de seu direito
.

Sustenta que
é de fácil visualização que a matrícula no. 7861 não pertence à matrícula no. 6.533, pois está
fora da área de

abrangência, segundo o estudo realizado
,
não havendo que se falar em ausência de provas acerca do erro/equívoco do cartório
(ID
223793674 – fls. 274/
291
).

A

ré/
apelad
a
Nizete
Asvolinsque
,

T
abeliã do

7o Serviço Registral e Notarial de Cuiabá
apresent
ou
contrarrazões ao recurso,
pugnando pelo seu desprovimento
(ID
223793675 – fls. 293/
295
).

Embora intimada, a ré/apelada Ana Maria
Calix
Moreno, Tabeliã Interina do 2o Serviço Notarial e Registral da 1o Circunscrição Imobiliária de Cuiabá deixou de
apresent
ar
contrarrazões ao recurso,
conforme certificado nos autos
(ID
242364691
– fls.
302
).

O p
arecer da
Procuradoria-Geral de Justiça é pela
ausência de interesse público capaz de justificar a intervenção
ministerial

(ID
234546194 – fls. 301
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

Em sua inicial, a autora/apelante afirma que se tornou proprietária do imóvel localizado à Avenida Dom Bosco, 1656, Bairro Goiabeiras, Cuiabá/MT, com inscrição imobiliária no. 01.5.31.013.0808.001, inclusa na matrícula
originária
no. 6533 registrada no 2o CRI de Cuiabá, por meio do

processo de inventário
.

Todavia,
pretendendo regularizar a propriedade,

solicitou o desmembramento da referida matrícula, e requereu junto
ao Cartório do 7o Ofício a
abertura

de
nova
matrícula,
no entanto,
encontrou óbice ao registro
, uma vez que
na área descrita na

matrícula
originária
existia divergência de área,
em razão d
os registros de desmembramento
s
realizados

anteriormente
, sendo que o imóvel em questão pertencia à
matr
í
cula no
.
2.078-A, livro 3-B, folha 100, ficha 01 pertencente
Cartório do 2o Ofício.

A
fim de
sup
lantar o
óbice criad
o
pel
o Cartório,
alegou que
contrat
ou
profissionais para realizar o levantamento histórico da matrícula,
os quais

chegaram à conclusão de que o imóvel
em questão
está dentro do perímetro da matrícula
.

Assim,
devem
o
s
próprio
s
cartório
s
regularizassem a

situação, colaborando no sentido de informar que algumas averbações foram feitas de modo

equivocado pelo cartório, incumbindo sua transcrição a matrícula escorreita
, sobretudo porque é a autora/apelante a parte hipossuficiente da relação.

Depois do trâmite regular do processo, a
Magistrada singular
julgou improcedente o pedido inicial
,
nos termos do art.
487, I, do CPC

(ID 223793670 – fls. 255)
, por entender que a autora/apelante não fez prova
quanto aos fatos constitutivos de seu direito
, sentença contra a qual a autora/apelante se insurge.

O cerne da controvérsia é aferir se os cartórios requeridos
devem cumprir
a obrigação de fazer
para
retifica
r
a matrícula do imóvel
,

possibilitando a abertura da matrícula, ou não sendo este o entendimento, seja

averbada as delimitações do imóvel vindicado na matrícula principal
.

Pois bem.

Da análise dos autos, tenho que irresignação não merece prosperar.

Isso porque, em que pese a autora/apelante discorra
que aos Cartórios
r
equeridos compete promover
“o desmembramento da área do polígono irregular com área total de 481,50m2 nos moldes do memorial descritivo”
por ela anexado aos autos,
certo é que a
retificação de matrícula imobiliária atinge o interesse de terceiros interessados, uma vez que pode afetar eventual direito de propriedade dos confinantes, por exemplo.

Com efeito, quanto à matéria, convém trazer à colação o que dispõem os artigos 212, 213 e 214, todos da
Lei no 6.015/73
(
Lei de Registros Públicos
), com a r
edação dada pela Lei no 10.931
/
2004
. “
Verbis
”:

Art. 212.
Se o registro ou a averbação
for omissa, imprecisa ou
não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial
.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada
.

Art. 213.
O oficial retificará o registro ou a averbação
:

I -
de
ofício ou a requerimento do interessado nos casos de
:

a) omissão
ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título
;

b) indicação ou atualização de confrontação
;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d)
retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas
georeferenciadas
, em que não haja alteração das medidas perimetrais
;

e)
alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro
;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação
;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas
;

II -
a
requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo
assinado
por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim
pelos confrontantes
.

§ 1
o

Uma vez atendidos os requisitos de que trata ocaputdo art. 225, o oficial averbará a retificação
.

§ 2
o
Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la
.

§ 3
o
A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2
o
, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação
.

§ 4
o
Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação
.

§ 5
o
Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver
assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação
.

§ 6
o
Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias
.

§ 7
o
Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes
.

§ 8
o
As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados
.

§ 9
o
Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística
.

§ 10.
Entendem-se como confrontantes os proprietários e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos, observado o seguinte
:

I -
o
condomínio geral, de que trata o
Capítulo VI do Título III do Livro III da Parte Especial da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002

(Código Civil), será representado por qualquer um dos condôminos;

II -
o
condomínio edilício, de que tratam os
arts
. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002
(Código Civil), será representado pelo síndico, e o condomínio por frações autônomas, de que trata o
art. 32 da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964
, pela comissão de representantes; e

III - não se incluem como confrontantes:

a) os detentores de direitos reais de garantia hipotecária ou pignoratícia; ou

b) os titulares de crédito vincendo, cuja propriedade imobiliária esteja vinculada, temporariamente, à operação de crédito financeiro.

§ 11. Independe de retificação
:

I -
a
regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos
;

II -
a
adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos
arts
. 176, §§ 3
o
e 4
o
, e 225, § 3
o
, desta Lei
.

III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais
;

IV -
a
averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a
Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009
;

V -
o
registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do
art. 71 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009
.

§ 12.
Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra
.

§ 13.
Se não houver dúvida quanto à identificação do imóvel
:

I -
o
título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição; e

II -
a
prenotação do título anterior à retificação será prorrogada durante a análise da retificação de registro
.

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o
profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais
.

§ 15. Não são
devidos
custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública
.

§ 16.
Na retificação de que trata o inciso II docaput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais
.

§
17 Se
,
realizadas

buscas
,
não
for
possível

identificar

os

titulares
do
domínio
dos
imóveis

confrontantes
do
imóvel

retificando
,
definidos
no § 10,
deverá
ser
colhida
a
anuência
de eventual
ocupante
,
devendo

os

interessados

não

identificados
ser
notificados

por

meio
de
edital

eletrônico
,
publicado
1 (
uma
)
vez

na
internet, para se
manifestarem
no
prazo
de 15 (quinze)
dias

úteis
, com as
implicações

previstas
no § 4o
deste

artigo
.

Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta
.

§ 1
o
A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos
.

§ 2
o
Da decisão tomada no caso do § 1
o
caberá apelação ou agravo conforme o caso
.

§ 3
o
Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel
.

§ 4
o
Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio
.

§ 5
o
A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

Logo,
se

efetivamente existente algum erro/equívoco com relação às matrículas indicadas na inicial e relacionadas

com a pretensão da autora
/apelante
,
o procedimento de retificação prevista na Lei de Registros Públicos deve resguardar a participação de tais terceiros no procedimento, o que não foi observado na hipótese dos autos.

Outrossim, certo é que a
autora
/apelante

deve observar a determinação emanada na Nota de devolução de ID

223793664, procedendo ao cálculo de todas as áreas constantes da transcrição imobiliária de
nos
. 6.533, fls. 109, livro 3-J, do 2o serviço registral de Cuiabá,

sobretudo porque não há nenhuma ilegalidade
em tal exigência
, a teor do que dispõe o art. 225 da
Lei no 6.015/73
.
Senão vejamos:

Art. 225 -
Os tabeliães, escrivães e
juízes
farão com que
, nas escrituras e nos autos judiciais,
as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes
e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

(Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei no 6.216, de 1975).

§ 1o As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2o
Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior
.

Assim,
o requerimento deve ser
instruído de forma correta
, a fim de possibilitar eventual retificação da
área, o que não foi observado no caso em apreço,
uma vez que o processo não atendeu aos requisitos legais para garantir a segurança jurídica necessária aos registros imobiliários, sendo imprescindível a instrução correta do pedido,
de modo que, a meu sentir, o caso não é de improcedência da ação, mas sim de extinção da ação sem julgamento do mérito,
permitindo que a autora ajuíze nova
ação, apresentando documentação de anuência dos confrontantes, conforme exigido pelo artigo 225 da Lei de Registros Públicos e demais documentos necessários.

Ademais, cabe dizer que
o
Princípio da Continuidade Registral, con
tido no
artigo 195 da Lei no 6.015/73, visa garantir que todos os atos registrados possuam uma sequência lógica e que se preservem as titularidades anteriores, impedindo assim que novas matrículas sejam criadas sem o prévio ajuste e confirmação dos registros. Nesse sentido, a abertura de uma nova matrícula, como solicitado pela autora
/apelante
, não pode ser deferida sem a correção de possíveis registros errôneos ou excedentes na matrícula mãe.

Com efeito, tal princípio assegura a cadeia de titularidade do imóvel, impedindo que matrículas ou averbações desconexas sejam realizadas sem a prévia regularização do título anterior, protegendo a segurança jurídica e os direitos de terceiros.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CADEIA SUCESSIVA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL.
O princípio da continuidade registral dos imóveis impõe a observância de uma narrativa sequencial e cronológica dos atos na matrícula do bem, razão pela qual a sucessiva transmissão, que deriva uma da outra, assegura a preexistência do imóvel no patrimônio de quem o transfere
. Desse modo, a outorga de escritura ao alegado atual promissário comprador, sem observar as transferências anteriores implica violação do princípio da continuidade registral dos imóveis.

(TJ-MG - AC: 10000212203400001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2022)
.

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE DECLARAÇÃO DE COMISSO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO
SOLICITADO. LEI DE REGISTROS PUBLICOS. DESCUMPRIMENTO DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. I- A dúvida
registrária
é um procedimento administrativo de rito sumaríssimo, em que se discute simplesmente a possibilidade do registro. II- Por
força do que dispõe a Lei de Registros
Publicos
, incumbe a (o) Oficial (a) do registro zelar pela observância do princípio da continuidade, um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, que determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas
. III- Escorreita a sentença que manteve a posição da Oficiala do Registro de Imóveis suscitante da dúvida, no sentido de não proceder o registro da declaração de comisso do contrato de compra e venda do imóvel indicado, celebrado entre o Estado de Goiás, como alienante, e Geraldina Moreira do Vale, como adquirente, na matrícula no 6.023, livro 4-F, fl. 50, cuja pretensão do apresentante, no caso concreto, implica em afronta ao princípio da continuidade registral. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO
–
Apela
ção
(CPC): 02142872120178090051, Relator: NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, Data de Julgamento: 13/05/2019, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/05/2019)
.

Por fim, e
mbora a autora
/apelante
invoque hipossuficiência, a legislação exige que o requerente forneça a documentação necessária para a retificação. Dessa forma, a nota devolutiva do cartório, que solicita os cálculos de área detalhados, está em consonância com o art. 225 da Lei no 6.015/73, que responsabiliza as partes pela descrição precisa do imóvel
, cabendo à autora/apelante o ônus da
regularização
.

Nesse contexto, tem-se
que o pedido da autora/apelante não encontra respaldo jurídico para a abertura de nova matrícula sem observância do Princípio da Continuidade Registral, porquanto, é imprescindível regularizar toda a cadeia de registros antecedentes antes de abrir novas matrículas. Além disso, a retificação da
área, conforme solicitada, demandaria anuência de todos os confrontantes e detalhamento técnico que a
autora/apelante
não apresentou.

A alteração de matrícula que possa interferir no direito de propriedade de terceiros exige cautela para evitar futuros litígios, o que reforça a obrigatoriedade de cumprir as exigências legais.

Logo, a extinção da demanda é medida que se impõe, ainda que por outro fundamento, isto é, sem julgamento no mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar a sentença para julgar extinto o processo sem julgamento do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024