Tribunal: TJMT
Processo: 1001359-41.2021.8.11.0004
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-10
Data de publicação: 2024-04-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1001359-41.2021.8.11.0004
APELANTE: JONAS BARBOSA DA SILVA
APELADA: ISABEL CRISTINA BETICA CUNHA
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS E IPTU – ALEGAÇÃO DE QUE OS VALORES DESPENDIDOS COM REPAROS NO IMÓVEL DEVEM SER DEDUZIDOS DO VALOR DOS ALGUÉIS – NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS – RECURSO DESPROVIDO.
Comprovada a existência do débito relativo aos aluguéis e IPTUs do imóvel locado ao requerido e não se desincumbindo este de demonstrar o fato impeditivo ou extintivo do direito alegado, consistentes nos supostos gastos com reparos no imóvel, há de ser mantida a sentença que determinou a rescisão do contrato com a condenação do demandado ao pagamento dos valores devidos.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001359-41.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[DIEGO R. DA SILVA BARBOSA INSTALADORA - CNPJ: 10.862.461/0001-27 (TERCEIRO INTERESSADO), ISABEL CRISTINA BETICA CUNHA - CPF: 764.788.901-04 (APELADO), FABIANO XAVIER DA SILVA - CPF: 214.150.718-96 (ADVOGADO), DIEGO R. DA SILVA BARBOSA INSTALADORA - CNPJ: 10.862.461/0001-27 (APELANTE), ALESSANDRA KELLY CHAVES SBRISSA ABUD - CPF: 266.690.258-74 (ADVOGADO), JONAS BARBOSA DA SILVA (APELANTE), JONAS BARBOSA DA SILVA - CPF: 412.700.371-53 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1001359-41.2021.8.11.0004

APELANTE: JONAS BARBOSA DA SILVA

APELADA: ISABEL CRISTINA BETICA CUNHA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS E IPTU – ALEGAÇÃO DE QUE OS VALORES DESPENDIDOS COM REPAROS NO IMÓVEL DEVEM SER DEDUZIDOS DO VALOR DOS ALGUÉIS – NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS –

RECURSO DESPROVIDO.

Comprovada a existência do débito relativo aos aluguéis e IPTUs do imóvel locado ao requerido e não se desincumbindo este de demonstrar o fato impeditivo ou extintivo do direito alegado, consistentes nos supostos gastos com reparos no imóvel, há de ser mantida a sentença que determinou a rescisão do contrato com a condenação do demandado ao pagamento dos valores devidos.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
JONAS BARBOSA DA SILVA
na
Ação de Despejo por Falta de Pagamento
ajuizada por
ISABEL CRISTINA BETICA CUNHA,
contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a)

declarar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes;

b)

determinar a desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório, nos termos do artigo 63, § 1o, “a”, da Lei no 8.245/91;

c)

Condenar solidariamente a empresa DIEGO R. DA SILVA BARBOSA INSTALADORA – ME e o fiador JONAS BARBOSA DA SILVA, ao pagamento dos aluguéis vencidos durante a vigência contratual e não pagos (dez/2016 a dez/2019 e 28/04/2020 até a efetiva desocupação), assim como os encargos acessórios consistentes na multa contratual de 10% (parágrafo segundo da CLÁUSULA II) e IPTU vencido nos anos de 2017, 2018 e 2020. E ainda, sobre a quantia deverão ser acrescidos juros de mora de 1% a partir da citação (15/03/2021) e correção monetária a partir do vencimento de cada prestação pelo INPC, com a apuração do saldo devedor em liquidação de sentença;

d)

Condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/15.

O apelante impugna a concessão da justiça gratuita, ao argumento de que a demandante possui condições financeiras de arcar com as custas do processo, uma vez que possui vários imóveis alugados.

No mérito, sustenta o apelante que em razão da queda do muro do imóvel objeto da ação, em outubro/2016, causada por uma ventania, o local ficou exposto e vulnerável, restando acordado entre as partes que o requerido arcaria com a edificação do muro e seria descontado do valor do aluguel, ao passo que a parte da cobertura ficaria a encargo da locadora, contudo, esta não cumpriu a sua parte no acordo.

Alega que no segundo mês, a apelada se recusou a receber os aluguéis com o desconto do valor relativo à construção do muro, além de não reparar a cobertura do local e, como o autor não mais conseguiu dar continuidade ao pagamento, desocupou o imóvel, contudo, a apelada se recusou a receber as chaves do bem.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 199362821).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a autora, ora apelada, é proprietária e locadora de um imóvel comercial localizado na Rua Canarana, Lote 17, da Quadra 02, do Bairro Serra Dourada, no Município de Barra do Garças-MT e, em 28/09/2015 firmou com a empresa requerida, DIEGO R. DA SILVA BARBOSA INSTALADORA, contrato de locação do citado imóvel, pelo preço de R$1.600,00 mensais e vigência para o período de 12 meses.

Segundo a demandante, durante o primeiro ano de locação, a parte requerida cumpriu fielmente sua obrigação em relação aos aluguéis, mas a partir de 28/12/2016 passou a não honrar o compromisso assumido.

Narra que a demandada se encontra inadimplente com os aluguéis relativos à 28/12/2016 a 28/12/2019 e de 28/04/2020 até a data de propositura da ação (22/01/2021). E ainda, que há um débito no importe de R$ 1.752,00 correspondente aos IPTU’s dos anos de 2017, 2018 e 2020.

Sob a alegação de que desde outubro de 2020, a parte requerida não atende mais as ligações e nem exerce suas atividades no imóvel, o qual, desde então, se encontra fechado, sem que as chaves tenham sido devolvidas à proprietária, ajuizou a presente ação.

Ao apresentar a contestação, a parte demandada
confirmou a locação, mas alegou que em outubro de 2016 o muro do local caiu e a parte direita do barracão foi danificada por uma ventania, bem como que foram danificados utensílios de trabalho e veículos estacionados.

Afirmou que as partes entraram em um consenso para que a construção do muro fosse abatida no preço do aluguel e, por esse motivo, não foram adimplidas algumas das mensalidades do contrato de locação. Destacou ainda que no segundo mês a autora não aceitou os pagamentos reduzidos, razão pela qual o bem foi desocupado.

Pois bem.

Inicialmente, quanto à impugnação à assistência judiciária gratuita concedida à autora, descabe maiores considerações, uma vez que compete ao impugnante, no caso o apelante, comprovar a capacidade financeira do beneficiário, o que entretanto, não ocorreu.

Corrobora esse entendimento os seguintes julgados:

"
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS C/C COBRANÇA –
IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA – AUSÊNCIA DE PROVA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DO IMPUGNADO – ÔNUS QUE INCUMBE AO IMPUGNANTE – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA MANTIDA
– MÉRITO – CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS PARA A PROPOSITURA DE DEMANDA VISANDO A RESTITUIÇÃO DE EXPURGOS DE CADERNETA DE POUPANÇA – REMUNERAÇÃO DE 30% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO – RESCISÃO DO CONTRATO – HONORÁRIOS CONTRATUAIS DEVIDOS EM RAZÃO DOS SERVIÇOS PRESTADOS – RECURSO DESPROVIDO.

Compete ao impugnante demonstrar que o impugnado tem condições de arcar com as custas e despesas processuais sem comprometer o seu sustento, o que não se verifica na hipótese, não havendo se falar em revogação do benefício da gratuidade de justiça.

Afigura-se ilegítimo à parte que contrata serviços advocatícios, após a obtenção do proveito econômico com a propositura da demanda judicial, furtar-se da obrigação de efetuar o pagamento dos honorários contratados. Necessidade de observância aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento indevido
." (TJMT - N.U 0004578-75.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLEUCI TEREZINHA CHAGAS, Vice-Presidência, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 19/12/2018)

Destarte, não comprovada a possibilidade financeira da parte apelante, deve ser mantida a justiça gratuita.

Quanto ao mérito propriamente dito, resta incontroverso dos autos que a empresa demandada firmou com a autora contrato de locação do imóvel
localizado na Rua Canarana, Lote 17, da Quadra 02, do Bairro Serra Dourada, no Município de Barra do Garças-MT, em que o requerido/apelante, representante da empresa, figura como avalista.

No caso, o apelante confessa que está inadimplente com aluguéis do contrato. No entanto, justifica sua inadimplência na alegação de que edificou o muro do imóvel (danificado juntamente com a cobertura, em decorrência de uma ventania) e a parte autora, embora tivesse concordado em deduzir o valor gasto com o conserto dos aluguéis, além de proceder com o reparo da cobertura do imóvel, deixou de cumprir a sua parte no acordo.

A despeito de tais argumentos, não há dos autos provas do suposto acordo firmado com a locatária, tampouco de que o apelante tenha arcado com a edificação do muro, uma vez que além de não colacionar aos autos nenhum comprovante de gastos com materiais de construção e/ou mão de obra, não produziu prova testemunhal para confirmar suas alegações.

Neste particular, insta salientar que as fotografias juntadas com a contestação nos IDs 199362774 a 199362776 demonstram a construção de um muro novo no local onde antes existia também uma cobertura. Contudo não há dos autos nenhuma prova que demonstre o pagamento do conserto pela requerida.

A autora, por outro lado, ao impugnar a contestação, juntou aos autos comprovantes de pagamentos e notas fiscais de produtos de materiais de construção que demonstram ter despendido valores com reparos do imóvel (ID 199362785.

Desta feita, comprovada a existência do débito relativo aos aluguéis e IPTUs do imóvel locado ao requerido e não se desincumbindo este de demonstrar o fato impeditivo ou extintivo do direito alegado, consistentes nos gastos com reparos no imóvel, há de ser mantida a sentença de procedência da ação.

Corrobora esse entendimento o seguinte julgado:

“
APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO CULPA DO LOCATARIO. DEMONSTRAÇAO INEQUIVOCA. EXCESSO DE COBRANÇA. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. ONUS DO REQUERIDO. SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do art. 569 do Código Civil o locatário deve pagar os alugueis, conforme contratado, sob pena de rescisão por sua culpa. E ônus da parte requerida comprovar, efetivamente, eventual excesso de cobrança sob pena de manutenção do quantum fixado
.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.23.331227-1/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/01/2024, publicação da súmula em 01/02/2024)

“
APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RESCISÃO DECLARADA. DESALIJO ORDENADO. LOCATÓRIO CONDENADO NO PAGAMENTO DOS ENCARGOS EM ATRASO. O atraso quanto ao pagamento dos alugueis e/ou demais encargos locatícios autoriza que o locador postule a rescisão do contrato de locação e a condenação ao pagamento das obrigações locatícias em retardo. Comprovado o inadimplemento, impositivo o acolhimento dos pedidos de rescisão do contrato, despejo e cobrança dos encargos em atraso
.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.23.216226-3/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/12/2023, publicação da súmula em 13/12/2023)

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários recursais para 15% sobre o valor da condenação, os termos do artigo 85, § 11, do CPC15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/04/2024