Tribunal: TJMT
Processo: 1009045-19.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-10
Data de publicação: 2024-09-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – OBRIGAÇÃO CONTRATUAL QUE SE EFETIVA SOMENTE COM A ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE EM CONDIÇÃO DE SER USUFRUÍDO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O adimplemento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoa com a “entrega das chaves”, isto é, ato pelo qual transmita a posse ao comprador e assegure a este o pleno uso e gozo do imóvel, o que não corresponde ao momento em que meramente expedido o documento pela prefeitura municipal atestando a regularidade administrativa do empreendimento. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (STJ, Súmula no 543). 3. O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009045-19.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARCOS REIS DOS SANTOS - CPF: 058.041.305-52 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – OBRIGAÇÃO CONTRATUAL QUE SE EFETIVA SOMENTE COM A ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE EM CONDIÇÃO DE SER USUFRUÍDO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O adimplemento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoa com a “entrega das chaves”, isto é, ato pelo qual transmita a posse ao comprador e assegure a este o pleno uso e gozo do imóvel, o que não corresponde ao momento em que meramente expedido o documento pela prefeitura municipal atestando a regularidade administrativa do empreendimento. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (STJ, Súmula no 543). 3. O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ.

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais
”

(Proc. no
1009045-19.2023.8.11.0003
), ajuizada contra a apelante por MARCOS REIS DOS SANTOS, julgou o pedido parcialmente procedente para declarar “
rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial,
(e)
condenar a requerida à restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato, e
(...)
ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ)
”
(
cf. Id. no 215584248 e 215584257).

A apelante alega a
“
culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual diante da desistência imotivada
,
devendo, portanto, ser reconhecida a validade das disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção previstos e pactuados no Contrato de Compra e Venda
”, destacando que “
restou totalmente comprovado nos autos que o TVO foi devidamente emitido em dezembro/2019, ou seja, desde essa data, não há qualquer impedimento para construção no local
”, logo, “
no momento do ajuizamento da ação (abril/2023), o empreendimento já estava apto para edificação por anos, sendo evidente a desistência imotivada o real motivo do pedido de rescisão
”, conforme, inclusive, foi confessado pelo autor/apelado, durante depoimento pessoal prestado em Juízo, quando “
afirmou

que o que motivou o pedido de rescisão foi o aumento no valor das parcelas, tornando o contrato oneroso
”.

Argumenta que, “
ainda que tenha ocorrido atraso na entrega das obras do empreendimento em meados de 2014/2016,
(...)
tal situação fática somente reflete em contratos firmados nesse período
”, sendo irrelevante àqueles celebrados em momento posterior, logo, como, “
no presente caso, o apelado adquiriu o imóvel em 2019,
(...)
os problemas do empreendimento ocorridos em 2014/2016 não são capazes de refletir no contrato em questão, que foi firmado após o empreendimento ficar apto para construção e sem qualquer impedimento/irregularidade
”.

Diz que “
o apelado sequer comprovou os fatos constitutivos de seu direito, não há qualquer indício nos autos que atestem que de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido: não há projeto, não há requerimento de emissão de alvará de construção, não há notas fiscais, não há qualquer contrato de terceiro para efetiva execução
”, e, sob essa perspectiva, insiste em que “
é evidente a tentativa do apelado de induzir o Juízo em erro para se abster de arcar com as multas previstas contratualmente pela desistência imotivada do contrato
”.

Sustenta, em todo caso, que os fatos discutidos nos autos não importam em dano moral indenizável, eis que, além de não ter praticado qualquer ato ilícito, “
não há comprovação de que a aquisição se deu para construção do imóvel de morada
”, sendo que “
o atraso na entrega de um imóvel comprado para investimento configura mero descumprimento contratual
”; queixa-se, ademais, de que “
a

r. sentença recorrida não considerou o abatimento de eventuais débitos incidentes no imóvel durante todo o período de posse do apelado
”, e que a “
responsabilização pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista em contrato, sendo que tais encargos advém da assunção da posse no imóvel compromissado à venda, devendo, portanto, ser exigidos do apelado
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para
que seja reformada a sentença, a fim de “
reconhecer
a culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual,
(de modo a)
admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos
”, ou, ao menos,
seja afastada a condenação indenizatória a título de dano moral e “
declarada a responsabilidade do apelado por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual
”
(cf. Id. no 215584260).

O apelado ofertou contrarrazões junto ao Id. no 215584264, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

O mérito recursal cinge-se à discussão sobre o culpado pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel em litígio, celebrado entre autor/apelado e ré/apelante em 23.05.2019, tendo por objeto o Lote no 35, Quadra 32, do Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, situado no município de Rondonópolis/MT (cf. Id. no 215584208).

O MM. Juiz sentenciante, ao analisar a questão controvertida, entendeu que a ré/apelante/compromissaria vendedora deu causa à rescisão do contrato, na medida em que não cumpriu com o prazo contratualmente estipulado à entrega da obra, estabelecendo essa conclusão sob os seguintes fundamentos:

“Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por MARCOS REIS DOS SANTOS em desfavor de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Extrai-se da inicial os seguintes apontamentos: A PARTE AUTORA firmou contrato de instrumento particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a REQUERIDA, tendo por objeto o imóvel abaixo caracterizados: P Imóvel I: Lote de terras 35, Quadra 32; P Loteamento: Residencial Parque Rosa Bororo; P Metragem: 200,00 m2; registra-se que, o imóvel em questão foi comercializado pela REQUERIDA em fase de construção, cujo início havia se dado em 09/2014 (SETEMBRO DE 2014) e deveria ser entregue toda a infraestrutura concluída e liberada aos consumidores. [...] FOI ERIGIDO PELA REQUERIDA QUE A INSFRAESTRUTRA COMPLETA DO RESIDENCIAL SERIA ENTREGA ACABADA EM SETEMBRO DE 2018, FATO QUE NÃO OCORREU. [...]. Frisa-se que em 23/05/2019 a PARTE AUTORA procurou à REQUERIDA para prestar esclarecimentos acerca do atraso na entrega do loteamento. Todavia, a REQUERIDA apenas sustentou que seria entregue em alguns meses.

Registra-se, a REQUERIDA foi alvo de diversos procedimentos ambientais, dos quais por culpa exclusiva das REQUERIDAS, os consumidores foram impedidos de primeiro proceder com ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO e, após, com a emissão de HABITE-SE nos órgãos reguladores, conforme parecer da Prefeitura desta comarca. [...]

Neste viés, sobreleva frisar que A PARTE AUTORA sempre adimpliu pontualmente e integralmente com sua obrigação contratual, a REQUERIDA por sua vez, ao revés. Em razão da inércia da parte contrária, A PARTE AUTORA tentou por diversas vezes resolver o impasse, cujas tentativas iniciaram em meados de 06/06/2019 e em 04/02/2020 e 17/02/2021 e 26/04/2021 e 19/05/2021 e 15/06/2021 e 04/10/2021, 10/05/2022 e 06/04/2023, requerendo a rescisão do contrato e devolução de sua quantia, no entanto, a REQUERIDA fez ouvidos moucos e manteve-se inerte, apenas se limitando a sustentar que a parte autora teria que aguardar, até ser concluído o termo do distrato.

(...)

A existência de relação jurídica entre as partes é inconteste, estando materializada pelos contratos de compra e venda dos terrenos localizados no Parque Rosa Bororo, conforme descrição inicial.

Extrai-se dos autos que referidos contratos foram firmados em 23/05/2019, no valor de R$ 93.621,98 (noventa e três mil seiscentos e vinte e um reais e noventa e oito centavos), mediante pagamento de sinal equivalente ao importe de R$ 15.321,98 (quinze mil reais, trezentos e vinte e um reais e noventa e oito centavos) com parcelamento do restante em 120 prestações (id 115275133).

Cinge-se a controvérsia, portanto, ao não cumprimento, por parte da vendedora, dos termos ajustados contratualmente, especificamente o prazo para conclusão de obras de infraestrutura.

Nesse contexto, as alegações defensivas são extremamente genéricas, pois não impugnado de maneira específica o descumprimento do pacto negocial, o que revela nítida confissão ficta. Houve inobservância do ônus da impugnação especificada (CPC, 336 e 341).

(...)

Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entregá-las ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais; de igual modo, tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento.

E sendo assim, não há como imputar ao comprador o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da demandada a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475, CC.

Em feito desta Comarca e que analisou o tema, o TJMT ditou o seguinte comando jurisprudencial:

(...)

Escorreita, pois, a rescisão do contrato, impondo-se à parte requerida a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela. Uma vez não imputada ao comprador à causa pela rescisão do contrato, não há falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato.

Descabida também a retenção de valores como ‘taxa de fruição do bem’, que nada mais é do que o proveito ou utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, usufruindo dos proveitos dela advindos.

Na espécie, o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse sobre o terreno.

Vale dizer, não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, notadamente pela inobservância dos termos ajustados no contrato, aliado a não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em decorrência da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição.

No que concerne ao dano moral, o caso é de procedência.

Certo é que as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel, cabendo à ré o dever de indenizar.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente obstar a reiteração da conduta, e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido do requerente, correta a fixação do valor da indenização em R$ 6.000,00 (seis mil reais), com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Posto isso,

com fundamento no art. 487, I, CPC/2015 e resolvendo o mérito da lide, julga-se PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: a) DECLARAR rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial; b) CONDENAR a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e c) CONDENAR a requerida no pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).”

O Superior Tribunal de Justiça já sumulou o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Súmula no 543).

Logo, uma vez que não houve insurgência recursal quanto à decretação da resolução contratual, o essencial à solução a ser dada à presente controvérsia passa pela definição de quem deu causa a esse resultado, até porque, somente após assentado esse ponto, é que será viável examinar as consequências jurídicas decorrentes da resolução do negócio jurídico objeto da lide.

Como visto, a conclusão sentencial foi a de que a ré/apelante é a culpada pela rescisão contratual, na medida em que “
não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entregá-las ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais
”; em específico a esse 2o ponto, a
ré/apelante tem razão ao se queixar da deficiência e desfoque da fundamentação decisória, pois, como o contrato objeto da lide foi firmado em 23.05.2019, não se pode admitir, não sob qualquer enfoque minimamente lógico e jurídico, que ela tenha inadimplindo com a sua obrigação contratual por não ter entregado a obra em 2018, isto é, em momento anterior à própria existência do negócio jurídico e da relação contratual entre os litigantes; ainda sob essa perspectiva, é válido frisar que os atrasos e problemas no andamento da obra que antecederam a celebração do contrato em litigio são, a princípio, absolutamente irrelevantes, eis que, aqui, o que interesse é verificar se houve ou não o cumprimento da obrigação assumida pela ré/compromissaria vendedora especificamente no negócio estabelecido com o autor/compromissário comprador.

Quanto a esse ponto, ou, mais precisamente, a respeito do prazo de entrega da obra, o instrumento contratual juntado ao Id. no
215584208, em sua
c
láusula 4a, § 1o, prevê o seguinte: “
transfere neste ato ao comprador a posse precária do imóvel objeto do presente contrato
”; como acima destacado, o contrato foi assinado no dia
23.05.2019, e, conforme a versão dos fatos dada pela própria ré/apelante, a obra teria sido entregue em dezembro de 2019, o que, por si só, evidencia o inadimplemento da obrigação por ela assumida de entregar, no ato da contratação, a posse do imóvel ao consumidor.

Sucede que, em que pese a falta cometida pela ré/apelante já no início da relação contratual, o autor/apelado só veio a propor a presente ação quase 4 anos depois do citado descumprimento contratual, sendo que esse extenso lapso temporal entre os eventos tornou relevante à matéria de mérito a discussão sobre se o atraso na entrega da obra foi realmente o fator determinante à rescisão contratual ou se se trata de caso de superveniente e imotivado desinteresse do compromissário comprador em continuar com a relação contratual.

Sobre a questão, o autor/apelado afirmou que “
tentou por diversas vezes resolver o impasse, cujas tentativas iniciaram em meados de 06/06/2019 e 04/02/2020 e 17/02/2021 e 26/04/2021 e 19/05/2021 e 15/06/2021 e 04/10/2021, 10/05/2022 e 06/04/2023, requerendo a rescisão do contrato e devolução de sua quantia, no entanto, a requerida fez ouvidos moucos, manteve-se inerte, apenas se limitando a sustentar que a parte autora teria que aguardar até ser concluído o termo do distrato
”, o que, em tese, justificaria a demora para o ajuizamento da ação, contudo, ele não trouxe aos autos nenhum fiapo de prova nesse sentido; por sua vez, apesar de dizer que “entregou a obra” em dezembro de 2019, isto é, que disponibilizou a posse plena do imóvel ao compromissário comprador naquela data, a ré/apelante também simplesmente se descuidou do seu ônus probatório, não instruindo o processo com prova idônea nesse sentido, e isso porque o cumprimento da obrigação da compromissária vendedora somente se aperfeiçoaria com a “entrega das chaves”, ou, mais precisamente, com a prática de ato apto a “entregar” o lote/imóvel ao compromissário comprador em condição de ser usufruído, assegurando a este o seu pleno uso e gozo, o que certamente não corresponde ao momento da expedição do “
Termo de Recebimento Global 01/2019
” (cf. Id. no 215584223), afinal, tal como o “Habite-se”, cuida-se de “
ato formal que atesta a regularidade administrativa do empreendimento
”
(STJ - Segunda Seção - REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019), o qual não comprova a transferência (ou, ao menos, disponibilização) da posse do lote ao adquirente.

Nas palavras do STJ, “
q
uando o construtor entrega o imóvel em condições de ser usufruído pelo adquirente, tem-se o termo final da sua mora. Por conseguinte, cessa o fato gerador do dever de reparação que compete ao construtor pelo atraso no imóvel
”
(STJ - Quarta Turma - REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 5/3/2024, DJe de 12/3/2024).

No mesmo sentido:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA SATI. TEMA 939/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE. DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 966/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE REDIMENSIONAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 282/STJ. (...). 2. Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da efetiva entrega das chaves, sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela indenizatória na data da concessão do ‘Habite-se’ (Tema 996/STJ). (...).” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1.827.060/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 22/2/2022, DJe de 25/2/2022)

Então, pesando as circunstâncias discutidas no caso concreto nos pratos da balança da justiça, não há dúvida de que a situação pende muito mais a favor da versão exposta pelo autor/comprador do que da objeção levantada pela
ré/vendedora, sobretudo porque, cuidando-se de relação de consumo, cabia a esta, na qualidade de fornecedora, o ônus probatório quanto à regularidade na prestação do serviço, entretanto, repito, ela não fez a prova necessária do efetivo cumprimento da obrigação contratual, a saber, a
transferência e disponibilização da posse do lote ao adquirente.

Por isso, admito que é correta a conclusão sentencial
de que a ré/apelante foi quem deu causa à resolução do contrato objeto da lide, e, nessa perspectiva, merece pronta rejeição queixa recursal relacionada à manutenção da multa compensatória, percentual do direito de retenção, “
abatimento de eventuais débitos incidentes no imóvel durante todo o período de posse do apelado
” e/ou “
responsabilização pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU
”, afinal, nos termos da Súmula no 543 do STJ, o autor/apelado/compromissário comprador faz jus à restituição integral dos valores despendido em razão do contrato.

Saliento, a propósito, em relação ao IPTU, que o eg. STJ já definiu que “
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
”
(STJ - Terceira Turma - AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020), logo, no caso, como não há comprovação da efetiva entrega do imóvel ao autor/apelado, não há falar em
responsabilidade deste pelo pagamento do tributo.

No mesmo sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. (...). 6. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022.)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA PARTE, NEGAR-LHE PROVIMENTO. (...). 2. Segundo o entendimento do STJ, o IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso. 3. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.”

(STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021.)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ, ‘as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse’ (...). (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.829.925/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 8/2/2021, DJe de 23/2/2021)

Quanto aos danos morais, ainda na esteira da jurisprudência do STJ, a orientação interpretativa estabelecida pela Corte Superior é a de que
não se pode falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, uma vez que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por danos extrapatrimoniais fica reservada à hipótese em que demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento.” (STJ -AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp n. 1.660.794/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/8/2018, DJe 24/8/2018).

Não se nega e nem se duvida do sentimento de frustração e revolta gerado em razão do descumprimento da obrigação contratual, no entanto, a questão é que a situação em si não foge da raia da repercussão normal inerente ao inadimplemento do negócio em questão, não havendo mínima prova de que, para além do desgosto e frustação comercial, o autor/apelado experimentou qualquer outra situação de magnitude excepcional que justifique ou autorize a condenação indenizatória, isto é, não há provas que demonstrem a existência de outros tipos de violações aos direitos da personalidade ou, então, excepcional intensidade daquela presumidamente sofrida, a qual é comumente aventada nas diversas demandas judiciais envolvendo o tema.

Enfim, para que esteja configurado o dano moral indenizável, o julgador deve ser capaz de identificar na hipótese concreta uma grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado. E, à falta de padrões éticos e morais objetivos ou amplamente aceitos em sociedade, cumpre ao julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio, então, a partir dessa perspectiva, não sendo possível extrair dos fatos apresentados em Juízo a existência de abalo de ordem moral substancial e excepcionalmente gravoso, descabe a condenação indenizatória por danos morais, merecendo a sentença reparo nesse ponto.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, apenas para afastar a condenação indenizatória a título de dano moral. Frente a alteração do desfecho decisório, redistribuo os ônus de sucumbência, inclusive os honorários advocatícios, os quais mantenho no patamar fixado pela sentença, na proporção de 75% à ré/apelante e 25% ao autor/apelado.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2024