Tribunal: TJMT
Processo: 1030255-46.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – DEMANDADA REVEL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.
A inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos), devendo ser aplicado a razão de 2% sobre o valor pago.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora e a inclusão indevida de protesto, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando o dano moral.
Verificada a sucumbência da autora, caberá à parte adversa arcar, por inteiro, com os ônus da sucumbência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030255-46.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELISANGELA DA SILVA FRANCA - CPF: 842.755.611-04 (APELANTE), JOAO PAULO RODRIGUES PEREIRA - CPF: 898.282.911-34 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – DEMANDADA REVEL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
RECURSO PROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos), devendo ser aplicado a razão de 2% sobre o valor pago.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora e a inclusão indevida de protesto, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando o dano moral.

Verificada a sucumbência da autora, caberá à parte adversa arcar, por inteiro, com os ônus da sucumbência.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1030255-46.2022.8.11.0041

APELANTE:

ELISANGELA DA SILVA FRANCA

APELADO:

AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ELISANGELA DA SILVA FRANCA
, contra sentença proferida pelo juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Restituição de Valores, Indenização Danos Morais e Danos Materiais n. 1030255-46.2022.8.11.0041
,
ajuizada em face de
AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindo o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa da autora, confirmando a tutela antecipada outrora deferida; e condenar a requerida a devolver o valor efetivamente pago pela parte autora (R$7.449,87), devendo reter a título de multa contratual a quantia de 25%, devendo o saldo ser corrigido monetariamente pelo INCC, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado.

Ao final, considerando que a parte autora decaiu na maior parte dos pedidos, condenou-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade da verba ficou suspensa por disposição contida no art. 98, §3o do mesmo
Códex
.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
a presente demanda deveria ter sido julgada totalmente procedente, uma vez que a rescisão do contrato particular de compra e venda se deu por culpa única e exclusiva da construtora apelada, que até hoje não entregou o imóvel para os consumidores, reconhecendo isso em e-mail enviado para aos consumidores
” (sic).

Afirma que “
em e-mail datado de 23/03/2022, o próprio funcionário da construtora apelada reconhece que não iria entregar o imóvel e propõe a rescisão com devolução dos valores pagos pela apelante
” (sic).

Salienta que “
a sentença do juízo a quo foi omissa ao não analisar as provas de forma correta, não tendo sequer abordado a questão do e-mail enviado pela construtora apelada para a apelante rescindindo o contrato por estar em dificuldades financeiras e se propondo a devolver todo valor pago pela apelante
” (sic), no importe de R$14.399,87 (quatorze mil, trezentos e noventa e nove reais e oitenta e sete centavos).

Explica que “
o empreendimento era para ter sido entregue em 30/06/2022, já incluso o prazo de prorrogação e a entrega não foi efetivada
” (sic).

Sustenta que “
o documento acompanhamento de proposta habitacional – Proposta 0008068600031686, mostra claramente até o momento a proposta está em andamento e análise de documentos. Em momento algum a CEF recusou o financiamento a apelante
” (sic), sendo que a avaliação do crédito venceu.

Defende que “
não há que se falar em rescisão por culpa da apelante por estar inadimplente, já que o título que a autora sofreu protesto, com vencimento em 20/11/2021 foi devidamente pago em 16/12/2021, conforme documento anexo, não tendo motivo algum para em 18/03/2002 a construtora alegar inadimplência da autora
” (sic).

Por outro lado, descreve que “
o juízo a quo não concedeu o pedido de indenização por danos morais, alegando que a situação vivenciada pela apelante, por si só, não é capaz de caracterizar o dano
” (sic).

Ressalta que “
tal argumento não merece prosperar já que até hoje a apelante mora de aluguel, teve seu sonho da moradia própria ser desfeito por culpa da construtora e, principalmente, teve clara violação ao direito da personalidade, já que viu sua esfera intima e familiar ser afetada pela desistência do negócio pela apelada, não recebendo o seu imóvel no prazo e condições contratadas, afetando sua intimidade
” (sic).

Aponta que “
quando a apelada enviou o e-mail para a apelante distratando o contrato alegando que havia pendência financeira da apelante e por isso ela não iria conseguir efetuar o financiamento do imóvel, não condiz com a verdade
” (sic).

Assinala que “
em 22/03/2022, permanecia protestado o título no valor de R$ 638,13 que foi pago em 16/12/2021
” (sic), sendo que o protesto foi desfeito após a propositura da ação.

Informa que “
em extrato de consulta a SERASA, as negativações da autora são todas posterior a data de entrega da obra (após 30/06/2022), logo, deve a apelada indenizar por danos morais
” (sic).

Expõe que “
configurada inadimplência da apelada e sua culpa na rescisão, deve esta ser condenada ao ressarcimento de todo valor pago pela apelante, no importe de R$ 14.399,87 (quatorze mil, trezentos e noventa e nove reais e oitenta e sete reais), aqui inclusos a comissão de corretagem (R$ 6.950,00)
” (sic).

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença para julgar totalmente procedentes os pedidos da inicial, rescindido o contrato por culpa da construtora apelada, condená-la ao pagamento de danos morais e a devolução integral do valor pago, incluindo a comissão de corretagem e ainda ao pagamento da multa moratória de 2% do imóvel por mês de atraso, custas e honorários de sucumbência (Id. 190770227).

As contrarrazões não foram ofertadas, consoante certificado no Id. 190770235.

A apelante é beneficiária da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (Id. 190970653).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Infere-se dos autos que
ELISANGELA DA SILVA FRANCA
ajuizou a ação de rescisão contratual, restituição de valores, indenização danos morais e danos materiais em face de
AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
, alegando que em 19/10/2020 fixou o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Habitacional do Empreendimento Ipê Amarelo – Cuiabá/MT, com a empresa ré, tendo por objeto o lote no empreendimento Ipê Amarelo, quadra no 06, lote no 07, área privativa de 200m2 e área a ser construída medindo 48,28m2, no valor de
R$139.000,00
(cento e trinta e nove mil reais), mediante entrada de R$23.832,40 (vinte e três mil, oitocentos e trinta e dois reais e quarenta centavos), dividido em 40 (quarenta) parcelas de R$591,81 (quinhentos e noventa e um reais e trinta e um centavos) e financiamento bancário de R$109.254,78 (cento e nove mil, duzentos e cinquenta e quatro reais e setenta e oito centavos).

Informa que até o ajuizamento da ação havia liquidado o importe de R$14.399,87 (quatorze mil, trezentos e noventa e nove reais e oitenta e sete reais).

Argumenta que em 18/03/2022, a construtora ré notificou extrajudicialmente a autora, informando que seu contrato estava sendo rescindido por constarem restrições financeiras em seu nome, impossibilitando a convocação para contratação de financiamento habitacional.

Sustenta ser falsa a alegação da construtora, pois a duplicada protestada pela requerida no R$638,13 (seiscentos e trinta e oito reais e treze centavos), com vencimento em 20/11/2021, referente ao mês de novembro/2021, foi quitada em 16/12/2021.

Entente que na data da notificação extrajudicial não havia subsídio legal para a construtora requerida alegar que a autora não iria obter o financiamento bancário por estar inadimplente, já que ela havia quitado o valor devido.

Explana que em 23/03/2022 recebeu um e-mail da requerida admitindo que não seria possível executar o projeto inicial, em razão da empresa enfrentar momento de crise.

Expôs que a proposta de financiamento habitacional feita pela Caixa Econômica Federal estava em andamento, já tendo sido aprovado o cadastro da autora aguardando tão somente análise de documentos que deveriam ter sido enviados pela construtora.

Aduz que requereu o envio do boleto de março/2022 para continuidade de pagamento, mas a construtora negou a enviar os boletos, não restando outra opção senão a rescisão do contrato por culpa da requerida.

Ante o exposto, requereu a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da requerida, com a restituição integral do valor pago, incluindo a comissão de corretagem, multa moratória e danos morais. Ainda, em sede de tutela antecipada, postulou a suspensão da cobrança, com o impedimento da negativação e ainda o depósito integral do valor liquidado.

A tutela de urgência foi deferida em parte em 09/09/2022 para determinar que a requerida suspenda os efeitos do contrato de promessa de compra e venda, com a consequente suspensão da obrigação de pagar as parcelas mensais, bem como se abstenha de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor de R$1.000,00, por dia de descumprimento injustificado.

Após a requerida ser devidamente intimada (Id. 190770218), esta permaneceu inerte e não compareceu na audiência de conciliação realizada por videoconferência em 07/02/2023 (Id. 190770221).

A autora postulou pelo julgamento antecipado da lide.

Todavia, a Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindo o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa da autora, confirmando a tutela antecipada outrora deferida; e condenar a requerida a devolver o valor efetivamente pago pela parte autora (R$7.449,87), devendo reter a título de multa contratual a quantia de 25%, devendo o saldo ser corrigido monetariamente pelo INCC, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado.

Ao final, considerando que a parte autora decaiu na maior parte dos pedidos, condenou-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade da verba ficou suspensa por disposição contida no art. 98, §3o do mesmo
Códex
.

A apelante defende que a rescisão ocorreu por culpa da requerida, porque não estava inadimplente, bem como não estava impedida de conseguir financiamento com o banco.

Pois bem. Em consulta dos documentos apresentados junto com a inicial, é possível certificar que o contrato de compra e venda formalizado em 19/10/2020, havia previsão para entregar o empreendimento em
31/12/2021
, podendo ser aditado por 180 dias.

Logo, o empreendimento deveria ser concluído até
30/06/2022
.

A autora alegou que o empreendimento não havia sido entregue até a data da propositura da ação (10/08/2022).

Consta que em 18/03/2022 a requerida apelada encaminhou um e-mail a autora, noticiando a rescisão contratual por culpa do comprador, argumentando que estavam filtrando os clientes impossibilitados de contratação do financiamento habitacional devido às restrições financeiras (Id. 190769841 - Pág. 1).

Ao que tudo indica, na data que realizada essa notificação extrajudicial, a requerida não entregaria o Empreendimento Ipê Amarelo – Cuiabá/MT, uma vez que o prazo máximo se daria em junho de 2022, todavia, nenhuma casa havia sido levantada.

Resta demonstrado, portanto, uma tentativa de rescisão contratual, por culpa da compradora.

Isso porque, em 23/03/2022, por meio de e-mail, a construtora demandada propôs o reembolso de valores dos valores pagos pela autora, no valor de R$14.399,87 (quatorze mil, trezentos e noventa e nove reais e oitenta e sete reais), em 06 parcelas de R$2.399,97 (Id. 190769841 - Pág. 3), todavia, neste mesmo dia a autora respondeu o e-mail, informando que os boletos mensais por parte da construtora estavam todos quitados, inclusive aguardando o envio do boleto do mês de março/22 para pagamento.

Na exordial, em que pese a autora não tenha colacionado nos autos extratos do SPC ou Serasa a respeito de inexistência de negativações, apresentou a Certidão de Protesto emitida em 28/03/2022, referente a duplicata vencida em 20/11/2021, número do título 20211021, no valor de R$638,13 (Id. 190769836), protestada em 02/12/2021.

É possível certificar que em 16/12/2021 a autora pagou a referida parcela, conforme extrato de recebimento emitido pela demandada (Id. 190769835).

Portanto, na data da notificação extrajudicial realizada pela requerida apelada (18/03/2022),
a autora não estava inadimplente com a avença formalizada entre as partes
.

Logo, considerando que a demandada apelada é revel, presume-se verdadeiros os fatos noticiados pela autora no sentido de que a obra não foi entregue na data apresada, o que, inclusive, é comprovado por meio das fotos e vídeo colacionados nos Ids. 190769839 e 190769845.

Não bastasse isso, também comprovou que a Proposta Habitacional no 0008068600031686, na Caixa Econômica Federal, constava com a informação “em andamento”, porém vencida em 11/04/2021 (Id. 190770228).

Nas razões do recurso, a autora apresenta o extrato do SPC e SERASA, onde constam negativações datadas de 21/02/2023, 24/11/2022, 05/03/2023, 03/02/2023, 26/12/2022, 21/11/2022, apontando 6 (seis) registros em
06/11/2023
(Id. 190770230).

Em que pese seja possível a ocorrência de negativações (SPC/SERASA) na data que efetivada a notificação extrajudicial por rescisão contratual por culpa da compradora, a demandada, embora citada, não apresentou defesa.

Logo, não trouxe elementos necessários para considerar a rescisão por culpa da autora válida, ônus que lhe imputava por força da previsão contida no art. 373, inciso II do CPC.

Posto isso, a resolução da avença ocasionou o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo a construtora devolver à adquirente do imóvel todos os valores por ele desembolsados, sem qualquer possibilidade de retenção.

Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, considerando que quem deu causa a rescisão contratual foi a construtora requerida apelada com o atraso na entrega da obra, de rigor o ressarcimento total da quantia paga, inclusive comissão de corretagem, atualizado com correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e os juros de mora, a partir da citação.

No mais, para determinar a responsabilidade da requerida apelada pela restituição das quantias pagas a título de comissão de corretagem, basta a constatação de que a autora apelante não deu causa à rescisão.

À proposito já decidiu o STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE
. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.
Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador, inclusive comissão de corretagem
. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1933051 GO 2021/0206545-0, Data de Julgamento: 25/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2022)

Em caso absolutamente análogo, e. Tribunal de Justiça pronunciou:

“APELAÇÃO– AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS – ILEGALIDADE – ATRASO NA ENTREGA –
RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ
– MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel. Na hipótese, que há cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias, é caso de reconhecer a ilegalidade, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário e a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a
partir da citação
e correção monetária a partir de
cada desembolso
. O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.”
(TJ-MT 10006671120228110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR –– RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de os contratantes rescindirem a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas
, incidindo juros de mora a partir da citação. Precedente STJ’.”
(TJ-MT 10086905120198110002 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2022)

Ainda, almeja a recorrente o pagamento da CLÁUSULA PENAL, argumentando que se mostra abusiva a prática de penalidade apenas ao consumidor, quando inadimplente.

Dessa forma, requer a inversão da Cláusula 39 do Contrato, para determinar o pagamento pela construtora requerida apelada da cláusula penal moratória à base de 2% (dois por cento) do valor do contrato.

Segundo o Tema 971 do STJ “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
”.

Assim, aplicável a inversão da multa prevista na Cláusula 39 da avença, porém, em 2% sobre o valor total pago.

A propósito:

“RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA
–
RECURSO REPETITIVO (TEMA
971 DO C. STJ
)
– RECLAMAÇÃO PROCEDENTE. No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso injustificado na entrega da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
Tese fixada no Tema 971, do c. STJ, in verbis: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
"
(TJ-MT 10035798720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 21/07/2022, Seção de Direito Privado, Data de Publicação: 22/07/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA PELA CONSTRUTORA –
MULTA CONTRATUAL FIXADA EM FAVOR DA CONSTRUTORA PARA CASO DE INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO EM FAVOR DESTE
– DANOS MORAIS – VALOR QUE ATENDE A RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor,
em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos)
. Constatado que o valor fixado a título de danos morais atende a razoabilidade levando em consideração as circunstâncias e consequências do fato não há falar em majoração.”
(TJ-MT - AC: 10040929220238110041, Relator: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 04/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2023)

Com relação ao dano moral, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como o protesto indevido, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel e ainda do protesto indevido. Esses danos sofridos não se tratam de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Logo, a indenização por danos morais deve ser fixada com moderação, de modo a compensar a vítima pelo dano sofrido, mas inibindo o enriquecimento sem causa.

Necessário lembrar que conquanto, a autora possua negativações em seu nome, estas são
posteriores
a data prevista para entrega do imóvel (junho/2022), e as restrições foram incluídas em 21/02/2023, 24/11/2022, 05/03/2023, 03/02/2023, 26/12/2022, 21/11/2022 (id. 190770230), razão pela qual não se aplica o enunciado 385 do STJ
[1]
, no que tange a notícia de protesto indevido.

Assim, reconhecido o dano extrapatrimonial e sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de
R$10.000,00
(dez mil reais), em consonância com o entendimento desta Câmara em casos análogos.

Por igual talho, o egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso obtemperou:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
– APLICABILIDADE DO CDC –
DANO MORAL DEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. No
caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora
. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10048919220188110015 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL
– EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES – NÃO CABIMENTO – TEMA 970 DO STJ – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – IDENTIDADE DE FATOS GERADORES –
DANO MORAL CONFIGURADO
– QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019). Diante do descumprimento exclusivo da ré quanto ao prazo de entrega do imóvel, mostra-se inevitável a aplicação da cláusula penal em caso de impontualidade, devendo ela arcar com o valor no percentual previsto no contrato. O entendimento do STJ é no sentido de que no caso em que há cláusula penal (moratória ou compensatória) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes. Ademais, a cumulação das multas compensatória e moratória não é cabível quando há identidade de fatos geradores.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial
. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(TJ-MT 10228477720178110041 MT, Relator: DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – IMPEDIMENTO DE ADENTRAR AO IMÓVEL – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – RELAÇÃO CONTRATUAL – MODIFICAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA A DATA DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O atraso na entrega de obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, devendo ser indenizado o dano moral decorrente de tal situação, que é presumido. O quantum indenizatório fixado pelos danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Tratando-se de dano moral e de responsabilidade contratual, os juros de mora de 1% ao mês incidem desde a citação válida.”
(TJ-MT 10086648720188110002 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 16/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2022)

Por consequência, considerando que a autora foi sucumbente na maior parte de seus pedidos, deverá a requerida suportar os encargos com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, consoante art. 85, §2o do CPC.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para julgar totalmente procedentes os pedidos da inicial, para declarar rescindo o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa da construtora vendedora demandada, confirmando a tutela antecipada outrora deferida; condenar a requerida a devolver o valor integral pago pela parte autora, acrescido de comissão de corretagem, além de multa de 2% sobre o valor pago, a título de cláusula penal, ambos atualizados desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado; o pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de dano moral, atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento, em razão da natureza contratual, além das
custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, consoante art. 85, §2o do CPC.

É como voto.

[1]
Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024