Tribunal: TJMT
Processo: 1027602-62.2020.8.11.0002
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-14
Data de publicação: 2024-02-17

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1027602-62.2020.8.11.0002 – Várzea Grande
Apelante: CIJ Imóveis Ltda.
Apelados: Ricardo Barboza da Silva e outra
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – PARALISAÇÃO POR DETERMINAÇÃO JUDICIAL ANTE A AUSÊNCIA DE LICENÇA AMBIENTAL – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, consoante visto na espécie. Inteligência da súmula 543 do STJ.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027602-62.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RICARDO BARBOZA DA SILVA - CPF: 701.199.101-87 (APELADO), HEMERSON LEITE DE SOUZA - CPF: 691.197.161-68 (ADVOGADO), LUCILAINE RODRIGUES DA SILVA - CPF: 013.989.841-75 (APELADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI registrado(a) civilmente como TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
o
1027602-62.2020.8.11.0002 – Várzea Grande

Apelante:
CIJ Imóveis Ltda.

Apelados:
Ricardo Barboza da Silva e outra

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – PARALISAÇÃO POR DETERMINAÇÃO JUDICIAL ANTE A AUSÊNCIA DE LICENÇA AMBIENTAL – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, consoante visto na espécie. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
o
1027602-62.2020.8.11.0002 – Várzea Grande

Apelante:
CIJ Imóveis Ltda.

Apelados:
Ricardo Barboza da Silva e outra

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pela CIJ Imóveis Ltda., em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores e indenização por dano moral que lhe move Ricardo Barboza da Silva e outra, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a empresa ré a restituir aos autores o montante de R$ 7.024,64 (sete mil e vinte e quatro reais e sessenta e quatro centavos), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária a partir de cada desembolso, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante argui, preliminarmente, a nulidade da r. sentença, sob a alegação de ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT, para se manifestarem acerca de eventual interesse na lide. No mérito, sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos apelados, diante da sua desistência imotivada, tendo em vista que a obra ficou paralisada em virtude de decisão judicial proferida nos autos da ação civil pública n. 0000659-81.2017.8.11.0082, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção dos valores pagos e multa, nos termos do art. 475, do C. Civil. Segue sustentando, que o Município de Várzea Grande/MT aprovou novo plano diretor da cidade, restando evidente a perda superveniente do objeto da demanda. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 195920256), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda, a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 14 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
o
1027602-62.2020.8.11.0002 – Várzea Grande

Apelante:
CIJ Imóveis Ltda.

Apelados:
Ricardo Barboza da Silva e outra

V O T O

Cinge-se dos autos que Ricardo Barboza da Silva e outra moveram ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores e indenização por dano moral em desfavor da CIJ Imóveis Ltda., aduzindo que, em 15.10.2016, celebrou contrato de compra e venda de um lote urbano com a empresa ré, pelo valor de R$ 120.422,40 (cento e cinte mil, quatrocentos e vinte e dois reais e quarenta centavos), a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 1.003,52 (mil e três reais e cinquenta e dois centavos) cada, contudo, as obras do condomínio foram embargadas por meio de decisão judicial em 02.06.2017, de modo que deixaram de pagar as parcelas, motivo pelo qual manejaram a demanda.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a empresa ré a restituir aos autores o montante de R$ 7.024,64 (sete mil e vinte e quatro reais e sessenta e quatro centavos), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária a partir de cada desembolso, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (id.

195920251).

Inconformada, a apelante argui, preliminarmente, a nulidade da r. sentença, sob a alegação de ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT, para se manifestarem acerca de eventual interesse na lide.

Sem razão
. Basta um simples manuseio doa autos para se verificar a desnecessidade de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT para se manifestarem no feito, tendo em vista que a obra foi paralisada através de decisão judicial proferida nos autos da ação civil pública n. 0000659-81.2017.8.11.0082 ajuizada pelo Ministério Público do Meio Ambiente, ante a irregularidade da mesma, sendo de clareza solar a impossibilidade de tais Entes integrarem a lide.

Na verdade, o condutor do feito andou bem ao afirmar que
“não existe a possibilidade do INCRA e o Município de Várzea Grande atuarem nos autos por meio da assistência simples, pois a eventual relação jurídica existente entre a segunda requerida e o INCRA e Município de Várzea Grande em nada afeta a relação jurídica existente entre a requerida e a parte autora, sendo as relações distintas e independentes”
(id. 195920251).

Logo e sem maior delonga,
rejeito a preliminar
.

No mérito, sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos apelados, diante da sua desistência imotivada, tendo em vista que a obra ficou paralisada em virtude de decisão judicial proferida nos autos da ação civil pública n. 0000659-81.2017.8.11.0082, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção dos valores pagos e multa, nos termos do art. 475, do C. Civil.

Segue sustentando, que o Município de Várzea Grande/MT aprovou novo plano diretor da cidade, restando evidente a perda superveniente do objeto da demanda. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato
d
este Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria, inclusive com a presença da empresa demandada.

De início, não conheço da matéria afeta a incidência de multa contratual e os pedidos a ela correlatos, por ausência de interesse recursal, tendo em vista que não houve qualquer condenação nesse sentido na r. sentença.

Ultrapassada essa questão,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a rescisão do compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes se deu por desistência imotivada dos compradores ou se por culpa da vendedora, bem como se a quantia paga pelos consumidores deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto.

In casu
, tenho que o MM. Juiz agiu com o costumeiro acerto ao asseverar que a rescisão contratual em questão não se deu por desistência imotivada dos autores, ora apelados, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, da conta que a referida rescisão se deu pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento e, via de consequência, da entrega do lote adquirido.

Digo isso, porque empresa ré, ora apelante, se responsabilizou pelas obras de infraestrutura do empreendimento, conforme projeto aprovado, consoante previsão contratual (id. 195920164), motivo pelo qual os compradores, ora apelados, não poderiam realizar as edificações no lote adquirido sem a conclusão das referidas obras
.

Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, em razão da decisão proferida
nos autos da ação civil pública n. 0000659-81.2017.8.11.0082 movida pelo Ministério Público
, à obra foi paralisada por irregularidades no licenciamento ambiental, e com isso, houve o atraso na entrega do imóvel adquirido, não podendo os autores, ora apelados, imitirem-se na posse.

Não obstante, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Nesta esteira, o atraso na entrega das obras de infraestrutura afigura-se ilícita, uma vez que totalmente desproporcional a eventuais atrasos.

Por conseguinte, a falta de licença ambiental que culminou na paralisação das obras demonstra vício no contrato que possibilita seu rompimento por culpa da empresa recorrente, já que o objeto do contrato firmado entre as partes não foi entregue e não há previsão para que isso aconteça, além do que, era obrigação da referida empresa, antes de colocar os lotes à venda, certificar-se da lisura do licenciamento, o que não ocorreu.

Nesse particular, ainda que tenha havido a aprovação do novo plano diretor da cidade pelo Município de Várzea Grande/MT, a entrega da obra continua sem qualquer previsão, não havendo que se falar na perda superveniente do objeto da demanda.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa apelante pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Nesse diapasão, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada dos compradores, deve ser reconhecida a inadimplência da empresa apelante, bem como a possibilidade de rescisão contratual, na forma do art. 475, do C. Civil.

Outro não é o entendimento desta Câmara, ao julgar recurso envolvendo questão semelhante, interposto pela mesma empresa recorrente, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÕES CIVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA – MÉRITO – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – NECESSIDADE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS –
QUANTUM
MANTIDO –
RECURSOS DESPROVIDOS.

Não há necessidade de intimação do Incra e da Prefeitura de Várzea Grande, vez que o Ministério Público do Meio Ambiente embargou a obra por estar irregular, logo, não há que se falar em nulidade da sentença.

A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor
.

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ) (
TJ-MT 10272980920218110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 19/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2022).

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

A aferição do valor da indenização deve ser pautada nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(RAC n. 1001304-81.2018.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 20.09.2023 – negritei).

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pelos compradores ocorrer de forma integral, ante a responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, conforme requerido em contrarrazões, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 14 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2024