Tribunal: TJMT
Processo: 1022439-52.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-06
Data de publicação: 2024-03-06

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1022439-52.2018.8.11.0041 – Capital.
Apelante: Edélcio Miranda Sobrinho.
Apelados: Sidney Farina Junior e Janaína Lugokenski.
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO - MULTA RESCISÓRIA - DEVIDA – REDUÇÃO – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇAO À PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - RECURSO PROVIDO.
Nos termos do art. 4o da Lei n. 8.245/91, o locatário que devolver o imóvel antes do prazo previsto no contrato obriga-se ao pagamento da multa estipulada, que será proporcional ao tempo de cumprimento da avença.
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022439-52.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDELCIO MIRANDA SOBRINHO - CPF: 025.651.121-73 (APELANTE), ANDREA KARINE TRAGE BELIZARIO - CPF: 829.923.551-00 (ADVOGADO), RAFAEL WILLIAN BATISTA - CPF: 027.470.351-31 (ADVOGADO), SIDNEY FARINA JUNIOR - CPF: 797.486.781-72 (APELADO), HERLEN CRISTINE PEREIRA KOCH - CPF: 695.606.251-87 (ADVOGADO), JANAINA KARLA LUGOKENSKI - CPF: 003.639.789-09 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 1022439-52.2018.8.11.0041 – Capital.

Apelante
:
Edélcio Miranda Sobrinho.

Apelados
:
Sidney Farina Junior e Janaína Lugokenski.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA

PELO LOCATÁRIO - MULTA RESCISÓRIA - DEVIDA – REDUÇÃO

–

POSSIBILIDADE – ADEQUAÇAO À PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE -

RECURSO PROVIDO.

Nos termos do art. 4o da Lei n. 8.245/91, o locatário que devolver o imóvel antes do prazo previsto no contrato obriga-se ao pagamento da multa estipulada, que será proporcional ao tempo de cumprimento da avença.

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 1022439-52.2018.8.11.0041 – Capital.

Apelante
:
Edelcio Miranda Sobrinho.

Apelados
:
Sidney Farina Junior e Janaína Lugokenski.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Edélcio Miranda Sobrinho
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca da Capital, nos autos
da ação declaratória de rescisão de contrato de locação comercial
proposta em face de
Sidney Farina Junior
e
Janaína Lugokenski
, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial apenas para autorizar a retirada dos pertences do imóvel locado, e, por conseguinte, condenou as partes litigantes em sucumbência reciproca, na proporção de 80% para o autor e 20% para os réus, arbitrando os honorários por equidade em R$ 2.000,00 (dois mil reais), na mesma proporção.

Inconformado, recorre o autor, ora apelante. Insurge-se, sustentando a necessidade de redução proporcional da multa rescisória ao período de cumprimento do contrato. Diz que a multa deve ser calculada ao lapso temporal que restava para o vencimento do contrato.

Questiona a sucumbência mínima, e a necessidade de aplicação do §único do art. 86 do CPC.

Forte em tais argumentos, requer a reforma da sentença.

Em contrarrazões, os apelados pedem pelo não conhecimento do recurso, por ausência de pressuposto de admissibilidade e de interesse recursal. No mérito, postulam pelo desprovimento (Id n. 171643223).

É o relatório.

Cuiabá, 28 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 1022439-52.2018.8.11.0041 – Capital.

Apelante
:
Edélcio Miranda Sobrinho.

Apelados
:
Sidney Farina Junior e Janaína Lugokenski.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação declaratória de rescisão de contrato de locação comercial, proposta por Edélcio Miranda Sobrinho em desfavor de Sidney Farina Junior e Janaina
Lugokenski
, objetivando a redução proporcional da multa contratual rescisória prevista no contrato locatício.

Cinge-se que o autor propôs a ação narrando que firmou

contrato de locação de uma sala comercial para consultório odontológico, constituída na Clínica Odonto Center,

pelo prazo de 12 (doze) meses, iniciando no dia 15.09.16 com término previsto para 15.09.17, pelo valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), cujo contrato foi aditado estendendo-se a locação até 15.08.18,

cuja

obrigação vinha sendo regularmente cumprida, estando o contrato adimplido até 15.07.18, restando apenas um mês de aluguel a vencer.

Alegou, no entanto, que em razão de inúmeros transtornos com a má qualidade do imóvel locado, do qual foi notificado o locador, e em razão da atividade profissional do autor necessitar ser executado em ambiente com máxima

higiene e salubridade, foi obrigado a mudar de local e locar outra sala comercial.

Informa, então, que os réus emitiram boleto para pagamento da rescisão contratual correspondente ao valor da soma de 03 (três) meses de aluguel, além de reter parte dos móveis e utensílios profissionais.

Diante desse contexto, manejou a ação originaria buscando a restituição dos pertences e redução proporcional da multa rescisória.

Decorrida a marcha processual, apresentada contestação e impugnação, o juiz
a quo
decidiu antecipadamente a lide proferindo sentença para afastar as preliminares arguidas, e no mérito, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial apenas no tocante à restituição dos móveis e utensílios profissionais, condenando as partes em sucumbência recíproca.

Não concordando com o édito judicial, recorre o autor, ora apelante. Insurge-se, sustentando a necessidade de redução proporcional da multa rescisória ao período de cumprimento do contrato, que segundo entende, deve ser calculada pelo prazo que restava para cumprimento integral do instrumento locatício.

Em preliminar contrarrecursal, os apelados apontam a violação ao principio da dialeticidade e ausência de interesse recursal.

Sem delongas, as preliminares não comportam acolhida, isto porque, basta uma simples leitura da peça recursal, para visualizar que o inconformismo volta-se contra o capítulo da sentença que reconheceu a legalidade da cobrança da integralidade da multa rescisória, requestando o apelante pela redução proporcional, de sorte que as razões recursais combatem os fundamentos da sentença como determina o art. 1.010, II, do CPC.

No que pertine à ausência de interesse recursal, este é, pois, evidente, diante da sucumbência parcial do autor.

Assim a
preliminar
es não prosperam.

Ultrapassada a questão prévia, no mérito, a
vexata quaestio
, cinge-se em aquilatar se existe direito ao abatimento proporcional da multa rescisória em razão da resolução antecipada do contrato de locação.

Deveras, no ponto a Cláusula Decima-Quarta do contrato assim estabelece:

“
CLAUSULA DÉCIMA-QUARTA – LOCADOR e LOCTÁRIO se obrigam a respeitar e cumprir o presente contrato como se acha redigido, incorrendo o contratante que infringir quaisquer das cláusulas, numa MULTA CONTRATUAL A 03 (TRES) MESES DO ALUGUEL VIGENTE DO CONTRATO EM QUESTÃO
”

Desta feita, ao que se dessume o contrato locatício previa uma penalidade penal para a hipótese de descumprimento de quaisquer das clausulas do contrato, não apenas especificamente a rescisão antecipada
.

Nesse contexto,
a despeito da previsão de incidência da multa compensatória, entendo que a cláusula penal deve ser exigida em patamar razoável e não na forma como prevista, porquanto abusivo o equivalente a 03 (três) meses de aluguéis vigentes na ocasião, considerando que a desocupação voluntária do imóvel ocorreu em 06.2018, quando faltava apenas 1 (um)

mês para findar o contrato locatício.

Destarte, sobre a rescisão antecipada, a Lei de Locação (art. 4o da Lei n. 8.245/91) assim dispõe:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2odo art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Deste modo, à luz da norma de regência,
a cláusula penal compensatória relativa à rescisão antecipada do contrato antes do prazo estipulado para o término da locação, deve ser proporcional ao período de seu cumprimento da avença, não sendo razoável a cobrança do valor integral considerando o parcial adimplemento.

Nesse sentido:

“ RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL DE SALA COMERCIAL. DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA
. ALTERAÇÃO DE FORMA UNILATERAL. FATO INCONTROVERSO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO.
MULTA PENAL DEVIDA. REDUÇÃO. JUÍZO DE EQUIDADE
. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AFASTAMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

2. Restou incontroverso o contrato de locação entre as partes, no qual há previsão expressa da devolução do imóvel nas mesmas condições em que o então locatário, ora Recorrente, o recebeu, restando claro que diante da recusa do locatário na realização do reparo necessário, a locadora fica autorizada a promovê-los às suas expensas, cabendo-lhe o direito de ser ressarcida (Cláusula Décima Sexta – Parágrafo Único).

3. No caso sub examine, não obstante a alegação do Recorrente quanto à sua disposição em proceder aos reparos no imóvel, tendo, inclusive, contratado o pedreiro para realização do serviço, é desproporcional considerar suficiente a substituição do revestimento do banheiro tão somente de uma parede, a qual modificou toda a sua estrutura, abrindo uma porta onde antes inexistia.

4. Ora, proceder à colocação de um revestimento diferente em apenas uma parede do banheiro não torna o local nas mesmas condições em que recebido, o qual possuía revestimento uniforme em todo o cômodo. Portanto, deve a Recorrida ser ressarcida do montante indicado nas notas fiscais colacionadas na exordial no importe de R$ 2.930,17 (dois mil, novecentos e trinta reais e dezessete centavos), conforme reconhecido na origem.

5.
Noutro giro, restou evidenciada a previsão expressa da incidência de multa (cláusula penal) em caso de rescisão contratual de forma antecipada (cláusula 21.a Parágrafo Único–
ID 65637486).

6. Nesse ínterim, malgrado o esforço argumentativo do Recorrente, a prova produzida nos autos não revela com segurança a alegada culpa da locadora pela rescisão contratual antecipada, descurando-se, pois, de comprovar fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da Recorrida.

7.
Contudo, a despeito de legal a sua incidência, entendo que a cláusula penal deve ser exigida em patamar razoável e não na forma como prevista, porquanto abusivo o equivalente a 03 (três) meses de aluguéis vigentes na ocasião.

8. Na forma como prevista contratualmente, a multa revela-se flagrantemente abusiva e a sua redução é medida que se impõe, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva e à função social do contrato, motivo pelo qual, como medida equânime, na forma autorizada pelo artigo 6.o da Lei 9.099/95, reputo justa a cobrança a título de multa penal do correspondente a 02 (dois) meses de aluguel, - R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) -, notadamente considerando que o imóvel foi desocupado apenas 02 (dois) meses antes da data prevista contratualmente.

(...)

12.

Recurso conhecido e parcialmente provido.
(Recurso Inominado n. 1000156-56.2019.8.11.0055, Turma Recursal Única, Dra. Lamisse Roder Feguri Alves Correa, J.

31.08.21 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DAS CHAVES C/C RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - MULTA COMPENSATÓRIA- VALOR EXCESSIVO - REDUÇÃO. RECURSO PROVIDO. - Se a multa prevista no contrato se mostra excessiva deverá haver redução, conforme art. 413, do Código Civil.”
(TJMG, RAC: 10000204680201004, 9a Câm. Cível. Rel. Des. Pedro Bernardes de Oliveira, J. 15.03.22)

“
APELAÇÃO CÍVEL. Contrato de locação comercial. Shopping Center. Rescisão antecipada pela locatária
. Ação de consignação em pagamento cumulada com declaração de nulidade de cláusula penal por onerosidade excessiva e pedido de redução da multa penal. Sentença de improcedência. Recurso da autora.
Cláusula penal estabelecendo multa equivalente a 10 (dez) alugueis mínimos (R$ 65.000,00). Abusividade. Possibilidade de redução
. Valor reduzido para o equivalente a 03 (três) alugueis, correspondentes a R$ 19.500,00, nos termos do art. 413, do CC e art. 4o da Lei no 8.245/91, declarando extinta a obrigação pecuniária da autora. Sentença reformada, com imposição do ônus sucumbencial ao réu. Recurso Provido.”(
TJSP. RAC n. 1003615-63.2018.8.26.0482, 27a Câm. Direito Privado. Rel. Des. Sergio Alfieri, J. 14.06.22 - negritei)

Desta feita, a sentença merece reforma para o fim de reduzir a multa contratual proporcionalmente ao tempo residual de vigência do contrato.

Nesse contexto, o provimento do recurso importa na alteração do ônus de sucumbência, que deve ser arcado na integralidade pelos apelados.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 28 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2024