Tribunal: TJMT
Processo: 1009238-66.2021.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR NO LAPSO EM QUE A EXERCEU – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “propter rem” que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009238-66.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[DARCI BARIVIERA - CPF: 430.154.099-72 (APELADO), PAULO ROBERTO FURTUOZO - CPF: 405.135.408-30 (ADVOGADO), PAULO CESAR VIECELLI - CPF: 706.771.239-49 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELANTE), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR NO LAPSO EM QUE A EXERCEU – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “
propter rem
” que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em razão do descontentamento com a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas no 1009238-66.2021.8.11.0015, movida por DARCI BARIVIERA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinar a restituição dos valores pagos pela parte autora, com a devida retenção de 10% deste montante, além da dedução do valor de R$730,45 a título de IPTU. Em razão do decaimento mínimo, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a recorrente sustenta que a jurisprudência consolidada pelo STJ sobre a matéria determina que a retenção a ser levada a efeito nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por culpa do consumidor deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

Aduzem que o STJ já reconheceu que em situação deste jaez a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor se mostra razoável. E que
“tal matéria foi enfrentada exaustivamente pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que decidiu que, em casos semelhantes, a retenção em favor da vendedora não culpada pela rescisão deve ser de 25% sobre os valores pagos, montante justo a cobrir os custos com a venda e propaganda, além de coibir rescisões unilaterais”.

No mais, discorre que por força do contrato a recorrida assumiu a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente pelo imóvel no período em que exerce a posse deste, e conforme demonstrado, existem débitos desse imposto referente ao imóvel que o acompanharão após a rescisão contratual.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para que o direito de retenção seja majorado ao limite de 25% dos valores pagos, bem como para fixar como termo final da responsabilidade pelos impostos inerentes ao imóvel o da efetiva devolução da posse à apelante.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 235756743, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Na hipótese, a sentença autorizou a retenção dos 10% dos valores pagos, em consonância com o entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (grifei - Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Assim, entendo que deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% dos valores pagos, visto que se demonstra razoável frente às circunstâncias do caso em análise e está dentro dos limites estabelecidos pelo E. Tribunal da Cidadania.

Em relação ao IPTU, no ponto, bem consignou o Magistrado
a quo
que restou estipulada a obrigação por meio do parágrafo terceiro da cláusula décima primeira, deve ser autorizada a compensação de eventuais débitos relativos a encargos tributários (IPTU) pelo período em que o promissário comprador se comprometeu a realizar o respectivo pagamento.

Tal como reconhecido na sentença, o imóvel foi devolvido a recorrente no momento que a mesma foi notificada sobre a devolução do imóvel pelo Recorrido, estando ciente daquela data em diante que o comprador, ora recorrida, estava fazendo a devolução do imóvel, não possuindo a responsabilidade de ora em diante dos pagamentos dos tributos.

A propósito:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. PEDIDO DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. Possibilidade. Rescisão por iniciativa do comprador. Incidência do CDC. Aplicabilidade ao caso das disposições do art. 32-A da Lei no 6.766/79, alterado pela Lei no 13.786/18, ainda que mitigadas. Permissão prevista na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, em desvantagem exagerada ao consumidor. Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosas. Inteligência do art. 51, IV, § 1o, III, do CDC, da Súmula no 01 deste Tribunal e da Súmula no 543 do STJ
. Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter "propter rem" que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu.
Sentença reformada. Recurso provido”
(TJ-SP - AC: 10591306020218260100 SP 1059130- 60.2021.8.26.0100, Relator: Schmitt Corrêa, Data de Julgamento: 27/10/2022, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2022).

Em resumo, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios anteriormente fixados para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024