Tribunal: TJMT
Processo: 0010560-90.2015.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – 1o APELO – INTERPOSIÇÃO SEM O RECOLHIMENTO DO PREPARO – PRAZO DO ART. 1.007, § 4o, DO CPC DESATENDIDO – DESERÇÃO CONFIGURADA – NÃO CONHECIDO – 2o APELO – SENTENÇA EXTRA PETITA – PRELIMINAR DE NULIDADE ACOLHIDA – SENTENÇA ANULADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA APRECIAÇÃO – 1o APELO NÃO CONHECIDO - 2o APELO CONHECIDO E PROVIDO.
A não observância do prazo concedido para a regularização do preparo impede o conhecimento do recurso, ante a ocorrência da deserção, nos termos do art. 1.007 do CPC.
“A sentença é extra petita quando a providência jurisdicional deferida é diversa da que foi postulada na inicial; quando o juiz defere a prestação pedida com base em fundamento não invocado, impondo-se a sua desconstituição, com retorno dos autos à origem para a sua apreciação 2 – O limite da sentença é o pedido, com sua fundamentação. É o que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio do dispositivo. O afastamento desse limite caracteriza as sentenças citra petita, ultra petita e extra petita, o que constitui vícios e, portanto, acarreta a nulidade do ato decisório. (TJ-MT 00525533020148110041 MT, Relator: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 30/11/2020, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 07/12/2020)”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010560-90.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[COOPERHOUSE INCORPORACOES, CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 18.245.313/0001-75 (APELANTE), ROSANA LAURA DE CASTRO FARIAS RAMIRES - CPF: 266.583.958-02 (ADVOGADO), MARIANA DA CUNHA PEREIRA - CPF: 011.403.391-92 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS SERRA GONCALVES - CPF: 103.813.411-00 (APELANTE), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS SERRA GONCALVES - CPF: 103.813.411-00 (APELADO), ANDERSON ROSA FERREIRA - CPF: 971.900.551-34 (ADVOGADO), COOPERHOUSE INCORPORACOES, CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 18.245.313/0001-75 (APELADO), ROSANA LAURA DE CASTRO FARIAS RAMIRES - CPF: 266.583.958-02 (ADVOGADO), MARIANA DA CUNHA PEREIRA - CPF: 011.403.391-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE ANTONIO CARLOS SERRA GONCALVES NÃO CONHECIDO E O DE COOPERHOUSE INCORPORACOES, CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA. PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – 1o APELO – INTERPOSIÇÃO SEM O RECOLHIMENTO DO PREPARO – PRAZO DO ART. 1.007, § 4o, DO CPC DESATENDIDO – DESERÇÃO CONFIGURADA –
NÃO CONHECIDO
– 2o APELO – SENTENÇA
EXTRA PETITA
– PRELIMINAR DE NULIDADE ACOLHIDA – SENTENÇA ANULADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA APRECIAÇÃO –
1o APELO NÃO CONHECIDO - 2o APELO CONHECIDO E PROVIDO.

A não observância do prazo concedido para a regularização do preparo impede o conhecimento do recurso, ante a ocorrência da deserção, nos termos do art. 1.007 do CPC.

“A sentença é extra petita quando a providência jurisdicional deferida é diversa da que foi postulada na inicial; quando o juiz defere a prestação pedida com base em fundamento não invocado, impondo-se a sua desconstituição, com retorno dos autos à origem para a sua apreciação 2 – O limite da sentença é o pedido, com sua fundamentação. É o que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio do dispositivo. O afastamento desse limite caracteriza as sentenças citra petita, ultra petita e extra petita, o que constitui vícios e, portanto, acarreta a nulidade do ato decisório. (TJ-MT 00525533020148110041 MT, Relator: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 30/11/2020, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 07/12/2020)”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Consignação em Pagamento e Cobrança de Multa Contratual no 0010560-90.2015.8.11.0002 - Cód. 398529, movida por COOPERHOUSE INCORPORACOES, CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA – ME em face de ANTONIO CARLOS SERRA GONÇALVES, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nestes termos:

“[...] Posto isso,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos contidos na petição inicial para condenar a parte requerida Antônio Carlos Serra Gonçalves a realizar a transferência da propriedade dos imóveis descritos na inicial, cuja obrigação, contudo, restou convertida em perdas e danos a ser apurado em liquidação consoante acima já apontado.

Condeno ainda, a parte requerida ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula nona (cláusula penal), a ser corrigida pelo INPC a partir da notificação extrajudicial, acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o CP).

De outro lado,
julgo improcedentes os pedidos formulados na reconvenção
movida por Antonio Carlos Serra Gonçalves em desfavor de Cooperhouse Incorporações, Construções e Serviços Ltda, também nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno o reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), nos termos do § 8o, art. 85, CPC.

Por fim, expeça-se alvará em favor da parte autora para levantamento do valor consignado em juízo.”
(Id. 187367404)

Inconformado, o 1o apelante, ANTONIO CARLOS SERRA GONÇALVES, ao Id. 187367413, pugna, inicialmente, pela concessão da assistência judiciária.

Menciona que a petição inicial sequer deveria ter sido admitida, uma vez que o recorrido celebrou uma promessa de compra e venda e após analisar a documentação enviou uma carta desistindo do negócio, conforme pode ser verificado ao Id. 66300223- fl. 85, e não pagou nada pelo referido contrato. Informa que, após a referida desistência, o recorrente vendeu o terreno para terceiro.

Segue aduzindo que o recorrido, após tomar conhecimento da venda, ingressou na justiça pedindo anulação e dizendo que teria direito de preferência, mesmo com a carta de desistência do negócio e nunca ter efetuado qualquer pagamento.

Sustenta que o juiz inovou e incorreu em julgamento
extra petita
, porque não foi formulado pedido de conversão em perdas e danos e, ainda, pelo fato de o recorrido não ter comprovado nenhum dano.

Assevera que o Juízo deveria ter decretado a extinção da ação por falta de interesse processual da autora e, ainda, por não terem sido depositados os valores em juízo no prazo legal, conforme se exige a consignação em pagamento e por, fim, pela inépcia da petição inicial, por conter três ritos e não se respeitar nenhum.

Requer, ao final, o provimento do recurso com a finalidade de reformar a sentença e julgar improcedente os pedidos iniciais, uma vez que o objeto principal (desfazimento da venda) foi analisado em segunda instância e foi julgado a favor do demandado, bem como procedência da reconvenção, haja vista quebra de contrato pelo não pagamento no prazo, devendo a autora ser condenada em dano material, dano moral e honorários.

A 2o apelante, COOPERHOUSE INCORPORAÇÕES, CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA – ME, por sua vez, ao Id. 187367415, requer preliminarmente a apreciação do recurso especial retido, nos termos do §3o do artigo 542 do CPC/1973, do artigo 14 do CPC/2015.

Alude que o Recurso Especial no 25488/2016 foi interposto contra o acórdão proferido no Agravo de Instrumento no 86487/2015 (arquivo do RESP anexo), para que fosse convalidada a decisão de piso que, em antecipação dos efeitos da tutela, decidiu por: i) deferir o pedido formulado às fls. 22/24, determinando ao requerido (ora apelado) a abstenção de alienar os lotes urbanos de no 01 a 26, Quadra 172, do loteamento denominado "Colinas Verdejantes", sob pena de multa diária de R$500,00 (quinhentos reais); ii) determinar, ainda, a expedição de ofício ao 1° Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande/MT, para que não proceda com nenhuma transferência/alienação do imóvel constante na matrícula n. 49.184, sem autorização do juízo, (poder geral de cautela, previsto no art. 798 do CPC).

Alternativamente, pugna pela análise do dever de abstenção do demandado em alienar os imóveis
sub judice
no curso da ação e da ausência de interesse quanto à indenização pelo descumprimento contratual, devendo ser determinada a transferência dos imóveis à sua titularidade, nos adstritos termos dos pedidos entabulados na inicial.

Menciona que foi postulado nos autos de origem, a consignação dos valores de contraprestação dos imóveis
sub judice
, bem como a derradeira imposição judicial de obrigação de fazer ao apelado, consistente na obrigação de transferir a propriedade dos imóveis à sua titularidade, em estrito cumprimento do seu dever contratual, para tanto, postulou cautelarmente a concessão de ordem inibitória para que o apelado se abstivesse de alienar os imóveis em questão a terceiros.

Refere que foi reconhecido pelo Julgador
a quo
o descumprimetno contratual por parte do demandado, o que, de fato e de direito deve ser mantido, mas a sentença ratificou o acórdão do AI 86487/2015, que revogou a cautelar que determinava a abstenção de promover a alienação dos imóveis a terceiros, convalidando, implicitamente, a venda a terceiros, mesmo que meritoriamente tenha reconhecido a nulidade da compra e venda, recaindo numa contradição absoluta, passível de autorizar a anulação da sentença apelada.

Alega que o Magistrado
a quo
determinou conversão da obrigação de fazer em perdas e danos fora da hipótese legal de cabimento desse instituto processual e sem que houvesse qualquer requerimento de sua parte.

Caso não sejam acolhidas as preliminares, requer a decretação de nulidade da sentença por vício de fundamentação, na medida em que contém comando contraditório em seus termos e omissão sobre questão de fato imprescindível ao julgamento de mérito do feito.

Sucessivamente, pleiteia a reforma da sentença para determinar de imediato a entrega do bem, com a regularização cartorial dos imóveis em favor da parte autora (apelante), anulando eventual registro divergente com os dados da requerente, bem como o cumprimento da integralidade do contrato.

As contrarrazões foram ofertadas, ao Id. 187367425, por COOPERHOUSE INCORPORAÇÕES, CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA ME, pelo desprovimento do primeiro apelo.

O pedido de assistência judiciária formulado por ANTONIO CARLOS SERRA GONÇALVES, foi indeferido, ao Id. 211557675, sendo oportunizado prazo para comprovação do recolhimento do preparo.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (1o APELO - Deserção)

Egrégia Câmara.

De início consigno que o 1o apelo está irremediavelmente comprometido, ante a ocorrência da deserção, o que inviabiliza a sua admissibilidade.

Sabe-se que a ausência de preparo recursal afronta os mandamentos dos artigos 1.007 do CPC,
in verbis:

“Art. 1.007.
No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará
, quando exigido pela legislação pertinente,
o respectivo preparo
, inclusive porte de remessa e de retorno,
sob pena de deserção
”
(sem grifos no original).

Intimado para comprovar o recolhimento do preparo recursal, nos termos do art. 1.007, § 4o, do CPC, o 1o recorrente permaneceu silente ao comando, deixando transcorrer o prazo sem o correto cumprimento, conforme certificado ao Id. 213082191.

Nesse sentido é a jurisprudência:

“MEDIDA CAUTELAR DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS [...]
CONCESSÃO DE PRAZO PARA RECOLHIMENTO DO PREPARO QUE TRANSCORREU "IN ALBIS" DESERÇÃO CONFIGURADA
RECURSO NÃO CONHECIDO.”
(Apelação no 1013357-94.2015.8.26.0037, 14a Câmara de Direito Privado, Rel. Thiago de Siqueira, j. 30/06/2016 – sem destaques no original).

“PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO.
AUSÊNCIA DE PREPARO RECURSAL. INTIMAÇÃO PARA RECOLHER EM DOBRO. DESATENDIMENTO.
RECURSO NÃO CONHECIDO.”
(Apelação no 1006565-14.2016.8.26.0224, Rel. Des. Roberto Mac Cracken, j. 22.9.2016, v.u. - sem destaques no original).

“
CONTRATO BANCÁRIO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO DE VEÍCULO. AÇÃO REVISIONAL.
AUSÊNCIA DE PREPARO MESMO APÓS A DETERMINAÇÃO CONTIDA NO ART. 1.007, § 4o DO CPC. DESERÇÃO.
RECURSO NÃO CONHECIDO.
” (Apelação no 1005784-73.2016.8.26.0100, Rel. Des. Gilberto dos Santos, j. 29.9.2016, v.u. – sem destaques no original).;

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - INTERDITO PROIBITÓRIO - IMPROCEDENTE -
AUSÊNCIA DE PREPARO - DESERÇÃO - RECURSO NÃO-CONHECIDO. Se o preparo é exigência de admissibilidade de determinado recurso, não efetivado, ocorre o fenômeno da deserção, causa de não conhecimento do recurso
.”
(Ap, 119387/2013, DES.GUIOMAR TEODORO BORGES, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 05/02/2014, Data da publicação no DJE 10/02/2014).

Desse modo,
NÃO CONHEÇO
do 1o apelo.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR
(Da Nulidade da Sentença por Julgamento
extra petita
)

Egrégia Câmara.

Em suas razões recursais, o 2o apelante, alega em sede de preliminar, a nulidade da sentença por julgamento
extra petita,
sob o argumento de que, em dentre os pedidos constantes na inicial, não foi formulado o de conversão da obrigação de fazer em
conversão em perdas e danos a ser apurado em liquidação
, nos termos em que foi concedido na sentença.

Menciona que foi postulado na inicial a obrigação de fazer consistente na imposição de transferência a propriedade dos imóveis (lotes urbanos de no 01 a 26, Quadra 172, do loteamento denominado "Colinas Verdejantes"), à sua titularidade e, cautelarmente, o deferimento da abstenção do apelado em alienar referidos imóveis a terceiros, sob pena de multa diária e, ainda, que fosse expedido ofício ao 1° Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande/MT para que não procedesse com a transferência/alienação do imóvel constante na matrícula n. 49.184, sem autorização do juízo, (poder geral de cautela, previsto no art. 798 do CPC), além da consignação dos valores de contraprestação dos imóveis
sub judice
em juízo
.

Pois bem.

Infere-se da inicial que foram formulados os seguintes pedidos pela parte autora, ora 2o apelante:

Quanto aos pedidos, o Magistrado
a quo
na sentença expôs da seguinte forma:

“Pretende a parte autora seja declarado adimplido o pagamento do preço fixado em contrato do imóvel de matrícula 49.184 do 1o Serviço Notarial e de Registros da Comarca de Várzea Grande, determinando ainda que o requerido proceda com a transferência da propriedade, conforme avençado no contrato de compra e venda, bem como seja aplicada multa estabelecida na Cláusula Nona do contrato, no importe de 10% sobre o valor do negócio, diante do descumprimento da Cláusula Segunda pelo requerido.

É fato incontroverso nos autos que em 30.12.2014 às partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (Id. 66300223 – pág. 75/81), pelo qual a parte autora adquiriu 26 lotes de terrenos urbanos (n.o 01 a 26), da quadra 172, do loteamento denominado “Colinas Verdejantes”, nesta comarca, pelo valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais).

Partindo dessa aquisição, a parte autora sustenta que após detida análise da situação dos imóveis, verificou que estavam sendo negociados por terceiros, procuradores com poderes gerais para a transferência e venda dos imóveis, havendo, portanto o descumprimento pelo vendedor, ora parte requerida, diante do disposto na Cláusula Segunda, item 2, que o vendedor, declarou que os bens imóveis se achavam livres e desembaraçados de qualquer natureza, razão pela qual notificou o requerido do descumprimento contratual.

Contudo, posteriormente recebeu e-mail com informação de que o requerido resolveu vender os imóveis para outra pessoa interessada, ajuizando a presente demanda objetivando o adimplemento contratual, a fim de ter seu direito de compra garantido.

O requerido a seu turno, contesta os argumentos da parte autora afirmando que a notificação extrajudicial encaminhada pela parte autora constava expressamente seu desinteresse na conclusão do negócio jurídico celebrado pelo fato de os imóveis não se encontrarem livres e desembaraçados, desfazendo assim o negócio, oportunidade em que continuou na tentativa de realizar a venda, sendo que após alguns meses procedeu com a venda dos imóveis.

Aduz ainda, que a alegação da autora é leviana, pois o terceiro que adquiriu os imóveis verificou que tal ato não impediu a concretização do negócio, restando claro, portanto a rescisão contratual, especialmente porque a parte autora não realizou o pagamento, não depositou, não consignou e não demonstrou interesse quando enviou a referida notificação de desistência do negócio jurídico.

Pois bem, é certo que todo contrato necessita de acordo de vontade das partes contratantes ou de seu consentimento
. O negócio jurídico válido contempla requisitos expressos no art. 104, incisos I, II e II do Código Civil. Entendem Gagliano e Pamplona Filho que:

(...) contrato é um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, auto disciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das suas próprias vontades”.[1]

Nesse sentido, esclarece Cláudia Lima Marques “uma vez manifestada esta vontade, as partes ficariam ligadas por um vínculo, donde nasceriam obrigações e direitos para cada um dos participantes, força obrigatória esta, reconhecida pelo direito e tutelada judicialmente”[2].

Referindo-se especificamente ao compromisso de compra e venda, ensina Orlando Gomes que, sem qualquer distinção, pelas peculiaridades do negócio, a condição resolutiva, mesmo tácita, não se opera sem pronunciamento judicial:

“Não se rompe unilateralmente sem a intervenção judicial. Nenhuma das partes pode considera-lo “rescindido”, havendo inexecução da outra. Há de Pedir a resolução. Sem sentença resolutória, o contrato não se dissolve” (Orlando Gomes. Contratos. 18a. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 252).

Com efeito,

inobstante as alegações do requerido,

acerca da notificação extrajudicial encaminhada pela autora,

verifica-se que o contrato em questão
,
foi firmado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade
,
conforme previsão da Cláusula 8a do referido contrato:

“CLÁUSULA OITAVA – DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE: O presente contrato descrito nesse instrumento, em todos os seus termos, é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando os herdeiros e sucessores das partes contratantes pelo seu fiel cumprimento. Para tal as partes renunciam expressamente à faculdade de arrependimento prevista no art. 420 do Código Civil” (fls. 40/43).

Quanto à questão, oportuna a lição de Mário Aguiar Moura, ao dizer que não há como “confundir a irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato com a cláusula resolutiva expressa. Aqueles operam no sentido de vedar o arrependimento das partes, enquanto esta atua no sentido da rescisão do contrato por inadimplemento” (in Promessa de compra e venda, Aidê, 1987, p. 205).

Desse modo, em exame o contrato firmado entre as partes, a desistência não é admitida para colocar fim ao que foi livremente contratado, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Com efeito, assim dispõe o artigo 463 do CC:

“Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que ele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que efetive”.

Desse modo, diante do contrato assinado sob a égide da irrevogabilidade e irretratabilidade, não pode o contrato ser desfeito por meio de mera notificação extrajudicial, sobretudo, quando a notificação trata de descumprimento do vendedor
, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS DO DEVEDOR. EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. PENALIDADE EFETIVAMENTE DEVIDA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, COM DENÚNCIA DE RESCISÃO CONTRATUAL, DESPROVIDA DE EFICÁCIA. CONTRATO COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. FATO DE TERCEIRO, CONSUBSTANCIADO EM TRANSFERÊNCIA PROFISSIONAL DO PROMITENTE COMPRADOR, NÃO OPONÍVEL À PROMITENTE VENDEDORA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL VERIFICADO. É devida a multa contratual quando ausente justa causa para o inadimplemento do preço ajustado. Hipótese em que a notificação extrajudicial, em que o promitente comprador denunciou a rescisão do contrato, nenhuma eficácia tem frente ao promitente vendedor, diante da cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade. Ausência, ademais, de cláusula contratual que condicione o adimplemento da obrigação à permanência do promitente comprador na cidade, ou que traga qualquer ressalva ou isenção da multa para a hipótese de transferência profissional. PROVA DO PREJUÍZO DO CREDOR. DESNECESSIDADE. INCIDÊNCIA DA REGRA CONTIDA NO ART. 416 DO CÓDIGO CIVIL. Consoante o art. 416 do Código Civil não é necessário alegar prejuízo para se exigir a pena convencional. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70053174124, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 28-02-2013).

Portanto, v
erifica-se que a parte autora quando da realização da notificação extrajudicial, a fez na finalidade de manter o contrato, e solucionar a questão quanto ao descumprimento no pactuado, uma vez declarou que o imóvel se achava livre e desembaraçado de qualquer natureza, contudo verificou que os imóveis estavam sendo negociados por terceiros, através de procuração com poderes gerais para a transferência e venda dos bens.

Ademais sustenta que após o requerido receber a notificação encaminhada pela autora, requereu o cancelamento da procuração pública lavrada em Cartório, sob alegação de que a mesma fora lavrada por pessoa que, se utilizando de má-fé através de identidade falsa, se passara pelo requerido.

O requerido por sua vez, aduz que a procuração mencionada se trata de documento falso, e que não afetaria o negócio firmado entre as partes, uma vez que terceiros adquiriram os imóveis, não havendo impedimento na referida venda.

Pois bem, analisando o instrumento contratual sub judice, o vendedor, aqui requerido, declarou que os imóveis se encontravam livres e desembaraçados de ônus, consoante se infere da Cláusula Segunda, in verbis:

“CLÁUSULA SEGUNDA – DOS IMÓVEIS. 2o) O VENDEDOR declara, ainda, que os imóveis descritos e caracterizados na cláusula anterior se acham livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, judiciais e extrajudiciais, foro, pensão e hipoteca de qualquer natureza, bem como quite de impostos e taxas até a presente data; e, sob pena de responsabilidade civil e penal, de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, ou outros ônus que possam incidir sobre o mesmo, responsabilizando-se pela evicção de direito, na forma da Lei.” (fls. 40/43).

No objetivo, de descortinar os fatos, acolhi os pedidos de produção de prova oral, que a seu turno, corrobora com a narrativa da autora, pois a testemunha Sr. Devanir José dos Santos, declarou que a área em questão lhe foi oferecida para compra e também para a empresa autora, contudo não adquiriu os imóveis, vez que obteve conhecimento de que o genro do requerido possuía procurações com poderes para transacionar o imóvel. Aduz ainda, que obteve informação de que a autora adquiriu o imóvel, razão pela qual alertou a mesma, sobre as referidas procurações, tendo a autora solicitado informações junto ao requerido (Id. 81040278).

Outrossim, a testemunha Sr. João Pereira afirmou ter conhecimento do negócio jurídico firmado entre as partes do presente feito, vez que intermediou a venda dos imóveis, como corretor do negócio jurídico, e após obteve informação de que o genro do requerido, já havia realizado a venda a terceiro, e recebido o valor de entrada da referida venda (Id. 81040274).

Partindo, pois dessa aquisição, a parte autora após detida análise da situação dos imóveis, verificou que estes estavam sendo negociados também para terceiros, conforme já mencionado, através de procuração com poderes para a venda e transferência dos imóveis, havendo, portanto, o descumprimento pelo vendedor, ora parte requerida, diante do disposto na Cláusula Segunda.

Ora, disso se extrai que, diferentemente do que constou no instrumento contratual, os imóveis não se encontravam livres para a transferência de propriedade, sendo que era ônus do requerido, antes de firmar o contrato de compra e venda com a parte autora.

Logo, caberia ao vendedor informar ao comprador, expressa e inequivocamente a situação em que se encontrava o imóvel, bem como indicar quais os procedimentos que seriam tomados para regularizá-lo, antes de vendê-lo, a fim de que a autora pudesse optar pela continuação ou não, do negócio jurídico.

Deste modo,
a rescisão do contrato por descumprimento da parte requerida, confere a parte autora o direito ao recebimento da multa contratual prevista na cláusula nona (cláusula penal),
in verbis:

“Será devido pela parte que infringir qualquer das obrigações estabelecidas neste contrato multa de 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel negociado a ser pago pela parte que deu causa a parte inocente, sem prejuízo da reparação de perdas e danos morais, consoante a Sumula n.o 370, do STJ.”

Assim, faz jus à parte autora ao recebimento da multa contratual.

Outrossim, verifica-se dos autos, que a parte autora realizou o depósito judicial, dos valores referente a compra e venda dos bens imóveis, a fim de ter o seu direito de compra preservado.

Vieram então aos autos a comunicação do julgamento do recurso de agravo de instrumento pelo Eg. Tribunal de Justiça, onde restou decidido “
que a questão aqui tratada resolver-se-á em perdas e danos, a ser apurado no mérito da causa, não havendo motivos para impedir a venda dos bens a terceiro”, tendo a venda sido efetivada, e informada nos autos (Id. 66300687 – pág. 5/19 e Id. 73762549).

Logo,
a
s perdas e danos consistem não apenas na devolução do valor já pago pela parte autora devido à celebração do contrato de compra e venda (dano emergente),
mas, também,
quanto à diferença resultante entre o valor do imóvel no momento da aquisição e àquele vendido a terceiro pela parte requerida (lucro cessante).

Por sua vez, a respeito das perdas e danos, o art. 402 do CC, dispõe que:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Sobre a questão, trago a lição de Caio Mário da Silva Pereira:

“São as perdas e danos, portanto, o equivalente do prejuízo que o credor suportou, em razão de ter o devedor faltado total ou parcialmente, ou de maneira absoluta ou relativa, ao cumprimento do obrigado. Hão de expressar-se em uma soma de dinheiro, porque este é o denominador comum dos valores, e é nesta espécie que se estima o desequilíbrio sofrido pelo lesado. A este prejuízo, correspondente à perda de um valor patrimonial, pecuniariamente determinado, costuma-se designar como dano matemático ou dano concreto.”

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça tem a orientação firme de que é necessária a efetiva comprovação da ocorrência dos lucros cessantes e dos danos emergentes, não se admitindo indenização baseada em cálculos hipotéticos nem cálculos por presunção ou dissociados da realidade (STJ, REsp1496018/MA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, Julgado em 17/05/2016, DJe 06/06/2016).

Nesse sentido ainda:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DETERMINAÇÃO DE RESTABELECIMENTO DO VÍNCULO CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO – CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS – NECESSIDADE – QUANTUM – DANO EMERGENTE – LUCROS CESSANTES. Na hipótese de impossibilidade do cumprimento da obrigação constante na sentença, e mantida por acordão deste Tribunal, no sentido de a parte requerida possibilitar o restabelecimento do vinculo contratual, em razão da venda do imóvel a terceiro, cabível a conversão em perdas e danos, nos termos do art. 389, do CC. As perdas e danos consistem não apenas na devolução do valor já pago pela parte autora devido à celebração do contrato de compra e venda (dano emergente), mas, também, quanto à diferença resultante entre o valor do imóvel no momento da aquisição e aquele vendido a terceiro pela parte requerida (lucro cessante).[3]

Cabe ressaltar, que acerca do citado julgado, houve interposição de Recurso Especial (N.o 1.661.748 – MG 2017/0061221-6), o qual não restou conhecido pelo Superior Tribunal de Justiça.[4]

Assim,

na presente hipótese dos autos,
as perdas e danos decorrentes da impossibilidade de restabelecimento do vínculo contratual, consistem não apenas na devolução do valor já pago pela parte autora, mas, também, quanto à diferença resultante entre o valor do imóvel no momento da aquisição e àquele vendido a terceiro pela requerida (lucro cessante), com juros legais e correção monetária
.

Em sendo, responsabilidade contratual, o prejuízo de ordem material (perdas e danos), deve ser atualizado com correção monetária pelo INPC, desde a venda do imóvel à parte autora, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.”

Como visto, o Magistrado
a quo
proferiu sentença convertendo a obrigação em perdas e danos e condenou a parte demandada
“à devolução do valor já pago pela parte autora, mas, também, quanto à diferença resultante entre o valor do imóvel no momento da aquisição e àquele vendido a terceiro pela requerida (lucro cessante)”
.

É cediço que, a sentença na qual o juiz concede pedido diverso daquela postulada pelo autor, é
extra petita
.

Dessa forma, em razão do princípio da congruência, ao peticionar, o autor fixa os limites da lide, devendo existir uma correlação entre o pedido e a sentença, sendo defeso ao juiz decidir aquém (
citra petita
); fora (
extra petita
) ou além (
ultra petita
) do que foi pedido.

Na espécie, como delineado acima, a sentença não é congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir.

Assim, indubitavelmente que o Magistrado
a quo
incorreu em julgamento
extra petita
, porquanto, não se atentou à regra de que a sentença deve ser proferida adstrita ao pedido e à causa de pedir.

Segundo entendido consolidado, verificada a ocorrência de decisão
extra petita
, a instância
ad quem
está autorizada em reconhecer a nulidade, inclusive de ofício, consoante se verifica do seguinte aresto,
in verbis:

“
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO DPVAT. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. VÍCIO. SENTENÇA EXTRA PETITA. NULIDADE DA SENTENÇA. I - E vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado (art , 492 do CPC). II – A sentença extra petita é nula porque soluciona causa diversa da que foi proposta em juízo. III - Recurso conhecido e provido. (TJ-AM 06145841320158040001 AM 0614584-13.2015.8.04.0001, Relator: Airton Luís Corrêa Gentil, Data de Julgamento: 04/02/2018, Terceira Câmara Cível)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - SENTENÇA "EXTRA PETITA" - NULIDADE. - Compete ao Magistrado decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo vedada a prolação de sentença "extra petita", "citra petita" ou "ultra petita", ou seja, que decide fora, aquém ou além do pedido, conforme estabelecem os artigos 141 e 489 do CPC/2015 - É nula a sentença "extra petita", que decide fora dos pedidos iniciais, não cabendo ao Tribunal, in casu, avançar nas questões não versadas na sentença para resolvê-las no mérito.
” (TJ-MG - AC: 10000200274355001 MG, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 7/8/2020, Data de Publicação: 13/8/2020).

E ainda:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – AGRAVO RETIDO – COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO – ATOS DE PERMISSÃO – ART. 1208 DO CC – JULGAMENTO EXTRA PETITA – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – SENTENÇA ANULADA. 1. “Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade” ( CC). 2. “A sentença que concede à demandante providência diversa da requerida é extra petita, de maneira que o decisum proferido neste contexto viola o artigo 460 do CPC, devendo ser anulado”.
(TJMT, Primeira Câmara Cível, RAC no 4776/2014, Relator Des. João Ferreira Filho, data do julgamento 1/7/2014)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – INCORPORAÇÃO AOS VENCIMENTOS DO PERCENTUAL DE 53,17%, BEM COMO, OS RETROATIVOS, EM DECORRÊNCIA DE SUPOSTA AUSÊNCIA DE REVISÃO GERAL ANUAL DE SUAS REMUNERAÇÕES - NÃO APRECIADO NO PRIMEIRO GRAU – SENTENÇA EXTRA PETITA – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA – ACOLHIDA - SENTENÇA ANULADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA A SUA APRECIAÇÃO. 1 – A sentença é extra petita quando a providência jurisdicional deferida é diversa da que foi postulada na inicial; quando o juiz defere a prestação pedida com base em fundamento não invocado, impondo-se a sua desconstituição, com retorno dos autos à origem para a sua apreciação 2 – O limite da sentença é o pedido, com sua fundamentação. É o que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio do dispositivo. O afastamento desse limite caracteriza as sentenças citra petita, ultra petita e extra petita, o que constitui vícios e, portanto, acarreta a nulidade do ato decisório.”
(TJ-MT 00525533020148110041 MT, Relator: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 30/11/2020, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 07/12/2020).

Importante consignar que a nulidade da sentença
extra petita
, por ser matéria de ordem pública, pode ser conhecida de ofício. Outrossim, o não enfrentamento da causa de pedir é causa de manifesta nulidade, sobretudo porque, caso este Sodalício viesse a analisar o mérito, incorreria em inadmissível supressão de instância.

Dessa forma, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição, os autos devem ser devolvidos ao juízo
a quo
a fim de que sejam apreciados e julgados os pedidos contidos na inicial.

Dispositivo.

Com essas considerações,
CONHEÇO DO 2o APELO,
de COOPERHOUSE INCORPORACOES, CONSTRUCOES E SERVICOS LTDA – ME e
DOU-LHE

PROVIMENTO
para acolher a prejudicial de mérito e decretar a nulidade da sentença, devendo os autos retornarem à instância de origem para que sejam analisados os pedidos contidos na inicial, restando prejudicado os argumentos expostos no mérito do apelo.
NÃO CONHEÇO DO 1o APELO,
de ANTONIO CARLOS SERRA GONCALVES, ante a sua deserção.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024