Tribunal: TJMT
Processo: 1002452-11.2023.8.11.0023
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1002452-11.2023.8.11.0023
APELANTE: MARCELO GIUSTI
APELADO: EDERSON BRAZ PINTO
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – COBRANÇA DA MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO – DESPROPORCIONALIDADE – REDUÇÃO – ARTIGO 413 DO CODIGO CIVIL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Diante da manifesta desproporcionalidade da cláusula penal imposta ao locatário pela rescisão antecipada do contrato, que corresponde exatamente o valor que pagaria se continuasse no imóvel até o prazo final do contrato de locação, impõe-se a redução da multa para adequação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, nos termos do artigo 413 do Código Civil.
2. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002452-11.2023.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[MARCELO GIUSTI - CPF: 999.306.689-34 (APELANTE), NAYANE ASSUNCAO FRANCO registrado(a) civilmente como NAYANE ASSUNCAO FRANCO - CPF: 065.088.756-55 (ADVOGADO), DAWISON JOREU DA SILVA - CPF: 030.969.661-50 (ADVOGADO), EDERSON BRAZ PINTO - CPF: 038.017.329-83 (APELADO), ALEXANDRE LOPES JARDIM - CPF: 022.939.481-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1002452-11.2023.8.11.0023

APELANTE: MARCELO GIUSTI

APELADO: EDERSON BRAZ PINTO

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS À EXECUÇÃO
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – COBRANÇA DA MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO – DESPROPORCIONALIDADE

– REDUÇÃO – ARTIGO 413 DO CODIGO CIVIL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Diante da manifesta desproporcionalidade da cláusula penal imposta ao locatário pela rescisão antecipada do contrato, que corresponde exatamente o valor que pagaria se continuasse no imóvel até o prazo final do contrato de locação, impõe-se a redução da multa para adequação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, nos termos do artigo 413 do Código Civil.

2. Recurso parcialmente provido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MARCELO GIUSTI
nos
Embargos à Execução
oposto em desfavor de
EDERSON BRAZ PINTO,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos nos embargos para manter apenas a cobrança da cláusula penal específica, em virtude da rescisão do contrato de locação antes do prazo, correspondente ao valor do aluguel restante faltante, afastando a multa por descumprimento contratual.

E ainda, diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% para cada uma, e dos honorários advocatícios da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da condenação, vedada a compensação, com observância da suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3o, do CPC/15 em relação ao embargante.

Em síntese, sustenta o apelante que a cobrança da multa no valor total dos aluguéis restantes até o final do prazo contratual mostra-se excessiva, uma vez que foi cumprido dez meses do contrato, restando 14 meses, bem como que a manutenção da penalidade fere os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, além de implicar em enriquecimento ilícito do embargado.

Alega que não se insurge quanto ao pagamento da multa, contudo, deve ser considerado válido somente a multa compensatória prevista na cláusula décima quinta de forma proporcional, no valor de R$ 2.310,00, conforme dispõe o art. 4o da Lei no 8.245/91.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 224788356).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato de locação de um imóvel comercial em 01/06/2022, com prazo de vigência até 01/07/2024, renovável por mais dois anos, sendo ajustado, a título de contraprestação mensal, o valor equivalente a 03 (três) salários-mínimos (cláusula terceira, parágrafo segundo).

Em razão da rescisão antecipada do contrato, o locador ajuizou a Execução de Título Extrajudicial no 1001315-91.2023.8.11.0023 visando o recebimento da multa contratual, no valor de R$ 59.400,00 (cinquenta e nove mil e quatrocentos reais).

Sob a alegação de excesso de execução, ao argumento de que o valor da multa deve ser proporcional ao tempo que resta para o término do contrato de locação, o locatário opôs embargos à execução, indicando como valor correto a importância de R$ 2.310,00 (dois mil trezentos e dez reais).

Pois bem.

Cinge o recurso na alegação de desproporcionalidade da multa contratual devida pela rescisão antecipada do contrato de aluguel comercial firmado entre as partes.

Conforme se observa do contrato de locação, em caso de descumprimento contratual será cobrada multa no valor de três salários mínimos, consoante Cláusula Décima Quinta. E ainda, prevê o Parágrafo Único da referida cláusula a cobrança do valor do aluguel restante faltante, na hipótese de rescisão antecipada do contrato (ID 224788690).

No caso, o exequente/embargado locador
propôs a execução cobrando o valor da multa contratual prevista na Cláusula Décima Quinta (três salários mínimos) mais o valor correspondente ao parágrafo único da referida cláusula penal (a soma do aluguel restante faltante descrito no contrato), totalizando a quantia de R$ 59.400,00 (cinquenta e nove mil e quatrocentos reais).

O douto magistrado singular entendeu que deveria ser aplicada apenas a cláusula penal específica, prevista no parágrafo único da Cláusula Décima Quinta, na quantia de R$ 55.440,00 (cinquenta e cinco mil quatrocentos e quarenta reais).

Ocorre que tal valor afigura-se manifestadamente excessivo e desproporcional, já que corresponde exatamente ao que o locatário pagaria se continuasse no imóvel.

Na hipótese, a cláusula penal não apenas fere os princípios da razoabilidade e proporcionalidade como também causa o enriquecimento ilícito do locador, já que mesmo com o imóvel desocupado, continuaria a receber do antigo locatário o valor do aluguel e ainda poderia locá-lo a terceiros, recebendo em duplicidade pela locação.

Desta forma, a redução do valor previsto no contrato é medida que se impõe.

Nesse contexto, convém destacar que constitui princípio basilar do direito civil brasileiro a vedação ao enriquecimento sem causa. Especificamente quanto à cláusula penal, à vista de tal princípio, foi editado o artigo 413 do Código Civil, por meio do qual é permitida a redução da multa cumprida a obrigação principal em parte ou quando manifestadamente excessiva tendo em vista a natureza e finalidade do negócio.

Confira-se:

“
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.”

Sobre o valor da multa contratual relativo aos contratos de aluguel, dispõe o artigo 4o da Lei no 8.245/1991: “
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
.”

Assim, diante da manifesta desproporcionalidade da penalidade imposta ao locatário pela rescisão antecipada do contrato, em que o valor da multa corresponde exatamente ao que pagaria se continuasse no imóvel até o prazo final do contrato de locação, impõe-se a redução da multa para 30% (trinta por cento) sobre a soma dos alugueis faltantes para o término do contrato.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO - CULPA DO LOCATÁRIO - CLÁUSULA PENAL - APLICAÇÃO - CABIMENTO - VALOR - REDUÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO - NECESSIDADE.

1- Constatado o abandono injustificado do imóvel locado, cabível a imposição ao locatário da multa estipulada no contrato para o caso de rescisão antecipada.

2- O valor estipulado na cláusula penal por rescisão precoce do contrato de locação deve ser reduzido proporcionalmente ao tempo restante de cumprimento da avença, nos termos do artigo 413 do Código Civil e do artigo 4o da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991)
.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.067456-8/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/05/2022, publicação da súmula em 05/05/2022)

“
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO ANTECIPADA - COBRANÇA DE DÉBITOS A TÍTULO DE IPTU - ADIMPLÊNCIA PARCIAL COMPROVADA - MULTA CONTRATUAL - REDUÇÃO - NECESSIDADE - ART. 4o DA LEI 8.241/91 - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. - Tendo a parte requerida comprovado nos autos o adimplemento parcial das parcelas de IPTU, durante o período da locação, deve ser condenada ao pagamento da quantia remanescente. - Considerando o curto intervalo entre a data estipulada para o fim do contrato de locação e a da rescisão unilateral por parte da locatária, deve ser reduzida a multa de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, nos termos do que prevê o art. 4o, da Lei 8.245/91
.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.148581-8/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/02/2022, publicação da súmula em 23/02/2022)

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
a fim de reformar em parte a sentença para reduzir o valor da multa contratual para 30% (trinta por cento) sobre a soma dos alugueis faltantes para o término do contrato.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024