Tribunal: TJMT
Processo: 1026870-78.2020.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – EMBARGOS REJEITADOS.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.
Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade ou contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026870-78.2020.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOSE GERALDO DOS SANTOS - CPF: 053.828.858-26 (EMBARGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0002-16 (EMBARGANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL –
EMBARGOS REJEITADOS
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade ou contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. contra o acórdão de ID 219715193 proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado, que proveu parcialmente à unanimidade o Recurso de Apelação Cível no 1026870-78.2020 apresentado em face de JOSÉ GERALDO DOS SANTOS
“para reformar parcialmente a sentença combatida no que tange ao percentual de retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.”.

Em suas razões de ID 221193170 o banco embargante sustenta que o julgado apresenta vício de omissão com relação ao valor declarado como pago.

Assim, requer o provimento do presente embargos para ser sanado o vício elencado, com a reforma parcial do acórdão.

Eis os relatos necessários.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Os embargos de declaração apresentam hipóteses de cabimento restritas ao teor do que dispõe o artigo 1.022 e incisos I, II e III do Código de Processo Civil, vale dizer, quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Vê-se das razões recursais, que a embargante, na verdade, não infirma o julgado recorrido, mas apenas reagita questões já superadas, por não se conformar com o resultado obtido.

No caso, não procede a alegação de omissão do julgado alegada.

Vale a transcrição dos trechos pertinentes, acerca do tema, em meu voto durante o julgamento do apelo,
in verbis
:

“Prosseguindo, o cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes.

Destaco que resta incontroverso nos autos que a rescisão se deu por vontade do comprador decorrente do inadimplemento, sendo pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.4. Agravo regimental não provido.”(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015)

Acrescento que a jurisprudência do c. STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção é de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.5. Agravo interno no recurso especial não provido.”(AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022)

Analisando o caso em apreço, tenho que merece reparo a sentença neste ponto, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Acrescento não caber a apelado o pagamento de valores a título de tributos e de fruição, porque o promissário comprador sequer teve a posse do lote.

Nesse sentido, soa a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE OFÍCIO - SENTENÇA ULTRA PETITA - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - CLÁUSULA PENAL - DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO DOS VALORES REFERENTES A TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE POSSE DO COMPRADOR SOBRE O IMÓVEL.- Segundo o que dispõe o art. 460 do CPC vigente à época, o juiz não pode conceder diferente ou a mais do que for pedido pelo requerente. Cuida-se do princípio da congruência que veda decisão judicial citra petita (aquém do pedido), ultra petita (além do pedido) ou extra petita (fora do pedido).- Configurado o vício por sentença extra petita, deve ser reconhecida a sua nulidade parcial, com o consequente decote do excesso.- Nos termos da firme jurisprudência do STJ, o percentual de retenção das parcelas pagas pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. Logo, impõe-se a reforma da sentença para prevalecer o percentual de 20% fixado entre as partes.- Embora tenha sido o comprador quem deu causa à rescisão contratual por desinteresse em continuar no negócio jurídico, não se pode admitir que lhes sejam cobrados valores referentes a impostos de imóvel sobre o qual não exerceu a posse.”(TJMG, RAC 1.0261.18.007950-9/001, 16a Câm. Cív., Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 11.03.2020)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - LOTE VAGO - INDEVIDA - DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - ART. 86 DO CPC - OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA.1. Diante da inadimplência do adquirente, é possível a rescisão do contrato firmado entre as partes, com retorno das partes ao status quo ante e, consequentemente, a restituição dos valores pagos em parcela única, com correção monetária, a contar do efetivo desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é devida a retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos.3. Por se tratar de promessa de compra e venda de lote vago, não há falar-se em indenização pela fruição do bem, por ausência de obtenção de proveito econômico por parte do promissário comprador.4. Tendo a parte autora sucumbido em parte considerável do pleito, não se pode cogitar como sucumbência mínima para impor à parte adversa o pagamento da integral dos ônus sucumbenciais.”(TJMG, RAC 1.0000.22.239778-8/001, 9a Câm. Cív., Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 29.11.2022)”

Assim, na ausência de vícios a serem sanados, os embargos de declaração devem ser rejeitados.

De outro lado, não cabe ao órgão julgador manifestar sobre a aplicabilidade ou incidência de todos os artigos de lei ou argumentos citados pela parte ao longo da lide, sendo necessário, apenas, que a decisão seja clara ao manifestar os motivos pelos quais restou adotada determinada solução.

Cabe reforçar que o Colegiado não está compelido a rebater todos os argumentos exarados pelas partes, inclusive quando resultam refutados de forma implícita por incompatibilidade com aqueles contidos na decisão hostilizada, os quais restaram considerados aptos e suficientes para a solução da demanda.

Veja a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE MERO PREQUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE, SE O ACÓRDÃO EMBARGADO NÃO ESTIVER EIVADO DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. I- Esta Corte já decidiu que não se prestam os embargos declaratórios para 'forçar' a admissibilidade de recurso extraordinário, desde que não se tenha constatado omissão na decisão embargada. II- Embargos declaratórios rejeitados.” (STJ. EARESP 728234/DF. Rel. Min. Felix Fischer. 5a Turma. J. em: 07.03.2006).

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. TESE NÃO SUBMETIDA À APRECIAÇÃO DA CORTE RECORRIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO C. STF. ART. 138 DO CTN. ALEGAÇÃO DE RECOLHIMENTO PARCIAL. SÚMULA 07/STJ. I - A pretexto de supostas omissões no julgado, a Embargante pretende, em verdade, rediscutir questões que foram devidamente enfrentadas, sendo certo que os Embargos de Declaração não possuem tal finalidade. II - Restou assentado no aresto embargado que inexistiu, na hipótese, a alegada violação ao art. 535, II, do CPC, porquanto o extenso voto condutor do aresto recorrido cuidou de toda matéria pertinente à lide, apenas não o fazendo do modo como desejava a Recorrente, sendo certo que o mero inconformismo não gera ofensa ao referido dispositivo. III - Outrossim, a tese referente à prescrição não foi submetida à apreciação da Corte a quo, razão pela qual o recurso especial demonstra, no ponto, manifesta ausência de prequestionamento, a atrair a aplicação das Súmulas 282 e 356 do C. STF. IV – [...]. V - Embargos de Declaração rejeitados.” (STJ. EARESP 727410/SP. Rel. Min. Francisco Falcão. 1a Turma. J. em: 07.03.2006).

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal,
in verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS. Se o acórdão confirma a decisão recorrida, enfrentando integralmente a temática recursal, não havendo obscuridade, omissão ou contradição sobre a matéria recursal (CPC, art. 535), merece rejeição os embargos de declaração interpostos para simples prequestionamento da matéria no interesse da estratégia recursal.” (TJMT. Embargos de Declaração no 83582/2013, Des. João Ferreira Filho. 1a Câmara Cível. J. em: 04.02.2014 – Dje: 10.02.2014).

Conclui-se, portanto, que a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recursos dirigidos às Cortes Superiores de Justiça.

Cumpre destacar, ainda, que a jurisprudência firmada no c. Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que os embargos declaratórios, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

Por fim, considerando que a matéria alegada já foi alvo de análise nestes embargos e na apelação cível,
advirto a parte embargante de que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação das sanções previstas no Código de Processo Civil, referentes à protelação do feito e à litigância de má-fé.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso de embargos de declaração apresentado, e o
REJEITO
, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024