Tribunal: TJMT
Processo: 1014386-92.2020.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-13

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014386-92.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE SILVOMAR DE SOUZA - CPF: 007.471.450-32 (APELADO), ADONIS FERNANDO VIEGAS MARCONDES - CPF: 017.609.991-30 (ADVOGADO), B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (APELANTE), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1014386-92.2020.8.11.0015

APELANTES: B. V. INCORPORAÇÃO LTDA.

APELADA: JOSÉ SILVOMAR DE SOUZA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
B. V. INCORPORAÇÃO LTDA.
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT,
Dr. Guilherme Carlos Kotovicz
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas com Pedido de Tutela de Urgência n. 1014386-92.2020.8.11.0015, ajuizada por
JOSÉ SILVOMAR DE SOUZA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
(a) DECLARAR
rescindido o contrato pactuado entre as partes.
(b) CONDENAR
a parte demandada B V INCORPORACAO LTDA, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.
(d) DEDUZIR
em favor da demandada os valores referente a taxa de comissão de corretagem, no valor de R$2.327,00 reais.
(e) CONFIRMAR
a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão, a partir da propositura da lide anterior, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados do requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).”
(sic).

Houve oposição de embargos de declaração em Id. 245857172, rejeitados em Id. 245857174.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Ingressou o autor com a presente ação, pugnando pelo reconhecimento da rescisão contratual de um instrumento particular de compra e venda de imóvel urbano, cumulando o pedido de tutela antecipada, devolução das quantias pagas e outros pleitos. Pleiteou os benefícios da justiça gratuita, com base na Lei 1.060/50. Informou que contratou com a requerida um instrumento particular de compra e venda de um imóvel urbano, denominado Lote no 15, da Quadra 16, matrícula registrada no 1o CRI de Sinop, no 52749, com o valor do referido em R$ 105.773,76
” (sic).

Afirma que
“Que o valor total foi dividido em 144 parcelas, da 1 á 8 no valor de R$ 734,54 (Setecentos e trinta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), da 9 á 20 no valor de R$ 818,40 (oitocentos e dezoito reais e quarenta centavos) e da 21 á 30 no valor de R$ 922,45 (novecentos e vinte e dois reais e quarenta e cinco centavos), restando ainda 114 parcelas. Que quitou montante de 30(trinta) parcelas, que totalizam o valor de R$ 24.921,62 (vinte e quatro mil novecentos e vinte e um reais e sessenta e dois centavos), mais a taxa de corretagem no valor de R$ 3.807,87 (três mil oitocentos e sete reais e oitenta e sete centavos), totalizando o montante de R$ 28.729,94(vinte e oito mil setecentos e vinte e nove reais e noventa e quatro centavos)”
(sic).

Salienta que
“Que por motivos financeiros, alheios à sua vontade, não conseguiu mais honorar com o pagamento mensal das parcelas, e que já teria notificado a requerida neste interim. Contudo, não obteve retorno por parte da requerida, motivo pelo qual, ajuizou a presente ação. Pugnou pela concessão de tutela antecipada, no sentido de que não seja compelido ao pagamento das parcelas vincendas e que seu nome não seja incluído nos órgãos de restrição ao crédito, há visto a suspensão do pagamento dos valores inerentes às parcelas.”
(sic).

Ressalta que “
o contrato entre as partes deve observar o princípio da obrigatoriedade de cumprimento da pacta sunt servanda, reconhecendo-se assim que todas as cláusulas foram livremente celebradas, fazendo lei entre as partes contratantes. As cláusulas contratuais foram livremente discutidas entre as partes e, por conseguinte, não havendo ofensa à lei, é plena a liberdade de contratar, até como decorrência das garantias constitucionais dos direitos individuais.
” (sic).

Defende que
“No mais, com o devido respeito, a r. sentença ao reconhecer, ao nosso ver, indevidamente o direito do autor à rescisão contratual, deixou de respeitar as cláusulas e as disposições contratuais pactuadas entre as partes, as quais estão previamente descritas e amparas nos itens a seguir expressos: O autor estava devidamente ciente acerca da forma e do modo de atualização das parcelas, conforme prescreve o item 2.1 e seguintes do referido instrumento contratual, não havendo que se falar em omissão, estando plenamente aceitas pelo autor. 11 Em relação ao inadimplemento contratual, como é o caso do autor, que expressamente informou ter cessado com o pagamento das parcelas, o item 4.1 do instrumento contratual é claro e específico em relação aos valores a serem retidos, entre eles, os custos administrativos ao percentual de 30% e demais custos operacionais, nos termos do item 4.3. O autor estava ciente e assinou de livre e espontânea vontade o referido instrumento contratual, não podendo agora, alegar ignorância às normas legais e às cláusulas contratuais”
(sic).

Sustenta que
“No presente caso, a culpa por eventual resilição é do autor, o qual paralisou o pagamento de suas parcelas mensais, sem qualquer motivo justificável, conforme extrato em anexo. Nesse caso, deverão ser aplicados todos os dispositivos contratuais inerentes à mora do autor, ora descritos nos itens 4.1.1; 4.2.2., 4.3.; e seguintes, incorrendo o autor em todos os ônus contratuais previstos, bem como plenamente ciente de que a retenção dos valores pagos será no percentual de 30%, conjuntamente com os demais custos e despesas administrativas previstas contratualmente, e, que eventuais valores a serem restituídos, em caso de resolução contratual, serão efetuados de forma fracionada. Outrossim, não há que se falar e cogitar na aplicação dos ditamos dispostos no CDC, e sim nos ditames dispostos no Código Civil, mais 12 precisamente em relação aos direitos obrigacionais, e ao contrato que acabou vinculando as referidas partes”
(sic).

Assim “
pugna pela reforma da r. decisão de piso. Ainda, resta integralmente rechaçada a alegação quanto ao pleito ser dirimido pelo CDC e à inversão do ônus da prova, conforme argumentos já explanados, bem como não tratar-se de relação de consumo e sim, de relação obrigacional, ora dirimida pelos ditames expostos pelo Código Civil. Finalmente, em não sendo acolhidos os argumentos acima referidos, o que sinceramente não se espera, o percentual de retenção dos valores deverá ser majorado para 20% dos valores pagos, a título despesas administrativas e taxas, provenientes da rescisão contratual
” (sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
em relação à rescisão contratual, quanto aos valores a serem eventualmente restituídos, para que sejam considerados os termos constantes no contrato, devendo ser abatidos os valores e o percentual constante e todas as despesas inerentes ao contrato; Caso não sejam acolhidos os argumentos acima, sejam majorados o percentual de retenção dos valores ao patamar de 20% dos valores pagos, a título despesas administrativas e taxas, provenientes da rescisão contratual”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, alegando para tanto, ofensa ao princípio da dialeticidade, e, no mérito, requer o desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Custas recolhidas conforme Id. 246606176.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
JOSÉ SILVOMAR DE SOUZA
, ajuizou a presente ação em desfavor da
B. V. INCORPORAÇÃO LTDA.
, relatando, em síntese, que em 15/05/2014, firmaram um contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de um lote com matrícula no 52749, quadra 16, lote 15, com área total de 405 m2.

Informa que o valor do imóvel foi de R$ 105.773,76, mais R$ 3.807,87 em honorários de corretagem. Diz que o pagamento foi dividido em 144 parcelas, sendo as 8 primeiras de R$ 734,54, as 12 seguintes de R$ 818,40, e as 10 seguintes de R$ 922,45, restando ainda 114 parcelas a pagar. Aduz que, até a judicialização da ação, quitou 30 parcelas, totalizando R$ 24.921,62, além da taxa de corretagem, perfazendo um total de R$ 28.729,94 pagos à ora apelante. Contudo, por dificuldades financeiras, o Autor notificou a Requerida, em 13/06/2016, solicitando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
(a) DECLARAR
rescindido o contrato pactuado entre as partes.
(b) CONDENAR
a parte demandada B V INCORPORACAO LTDA, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.
(d) DEDUZIR
em favor da demandada os valores referente a taxa de comissão de corretagem, no valor de R$2.327,00 reais.
(e) CONFIRMAR
a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão, a partir da propositura da lide anterior, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados do requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Observa-se que o contrato entabulado entre as partes está anexado ao ID 40754943, do qual se extrai que foi alienado fiduciariamente um imóvel urbano em favor da demandada, estando o contrato em tela sob a égide da Lei no 6.766/79.

Entretanto, conforme já exposto, a relação entre as partes é nitidamente consumerista, pois a requerida se trata de fornecedora, tendo como atividade econômica a incorporação de empreendimentos imobiliários e o loteamento de imóveis próprios, enquadrando-se nos requisitos constantes no art. 3o, do Código de Defesa do Consumidor. A requerente, por sua vez, ao adquirir o imóvel comercializado pela requerida, caracteriza-se como destinatária final, nos termos do art. 2o do referido Diploma Legal.

Assim, aplicam-se as disposições do art. 54 do CDC, segundo o qual “contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.

Desta forma, resta nítido que o contrato em discussão se trata de contrato de adesão, admitindo-se a revisão de eventuais cláusulas abusivas, de modo a extirpar ilegalidades, nos termos do art. 6o, do CDC.

DA RESCISÃO

Verifica-se que é incontroverso nos autos que a rescisão do contrato foi motivada pela requerente, em razão de sua impossibilidade em continuar arcando com as parcelas inerentes ao contrato.

Nesta senda, impende consignar que embora a lei 9.514/97 estabeleça que o contrato com alienação judiciária tem a cláusula resolutiva conforme previsão do seu artigo 26, o que, em tese, pode admitir a sua rescisão em caso de inadimplência do devedor, com vencimento antecipado das parcelas futuras, retomada imediata do bem pelo financiador e devolução de valores apenas se o imóvel, posteriormente, for vendido por preço maior que o valor pedido pela construtora, não se pode deixar de ressaltar a possibilidade resolução diante da onerosidade excessiva com escopo nos artigos 478 a 480 do CC [...].

[...]

Ademais, seria incoerente manter uma pessoa atrelada à uma relação jurídica que não mais deseja, mormente quando, honestamente, assume que não possui condição financeira de continuar com o negócio.

Se não foi oferecida pelas rés nenhuma possibilidade de rever as cláusulas,
deve ser julgada procedente a rescisão do contrato em questão, sem prejuízo excessivo para o comprador
.

DA RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS

Malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pelo promitente comprador, é vedada a retenção integral das parcelas por ele pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.o 543 do STJ traduz essa orientação [...]

[...]

De qualquer sorte, é valioso consignar, desde já, que a incidência da retenção contratualmente prevista no contrato em questão implica em perda exagerada das quantias pagas pelos adquirentes, revelando-se abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, não prospera a pretensão da requerida em recusar a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pelo autor. In casu, a requerida busca locupletamento sem causa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio, ainda que a rescisão do contrato seja imotivada, caracteriza por simples insuficiência de recursos do comprador, que leva ao pedido de rescisão.

[...]

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

[...]

Desse modo,
reputo como lícita a RETENÇÃO no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento
), dos valores efetivamente pagos, a título de despesas com a realização do empreendimento.

[...]

Ainda, a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

[...]

Ante o exposto,
ACOLHO

EM PARTE
a pretensão deduzida na inicial e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora para:

(a) DECLARAR
rescindido o contrato pactuado entre as partes.

(b) CONDENAR
a parte demandada B V INCORPORACAO LTDA, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

(d)

DEDUZIR
em favor da demandada os valores referente a taxa de comissão de corretagem, no valor de R$2.327,00 reais.

(e) CONFIRMAR
a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão, a partir da propositura da lide anterior, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados do requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

CONDENO
, ainda,

a parte Demandada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
que
FIXO
em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC.
”
(Id. 245857170) (Original negritado e sublinhado)

De início, salienta-se que a controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão unilateral realizada por culpa do comprador, sendo que as apelantes entendem por necessária a reforma do julgado para que a retenção seja de 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído a apelada, enquanto o juiz de piso fixou tal valor em 10% (dez por cento).

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Faz-se mister colacionar, ainda, o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento desta E. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO -
DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
- JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ).”
(N.U 1009993-41.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 12/08/2024) (Negritei)

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ –
BENFEITORIA/CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, INC. I, DO CPC – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral.

No caso, os documentos juntados aos autos não demonstram que houve a realização de benfeitoria/construção no terreno objeto da demanda, restando evidente que a autora não comprovou os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe cabia, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC.

A jurisprudência sedimentada no STJ é pacífica no sentido de que se tratando de imóvel sem benfeitorias de qualquer tipo, como no caso de lotes vagos, não há que se falar em cobrança de taxa de fruição.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do art. 86, caput, do CPC.

Segundo orientação firmada pelo STJ, para a fixação da verba honorária sucumbencial, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.
(N.U 0004430-11.2016.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/03/2024, Publicado no DJE 27/03/2024) (Negritei)

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Por consequência, levando em consideração ao que dispõe o §11 do artigo 85 do CPC,
majoro
os honorários já fixados para 15% do valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024