Tribunal: TJMT
Processo: 1009432-09.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-24

Ementa:
AGRAVANTE(S):
JOAQUIM DE OLIVEIRA SOBRINHO
AGRAVADO(s):
BANCO BRADESCO S/A
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - SUSPENSÃO DOS ATOS SUBSEQUENTES À ARREMATAÇÃO – ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA A CONSOLIDAÇÃO DA MORA E PARA A DATA DO LEILÃO – DESACOLHIMENTO – AVERBAÇÃO DA MATRÍCULA CERTIFICANDO A REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO ART.26, §7o, DA LEI N. 9.514/97 – FÉ PÚBLICA E PRESUNÇÃO JURIS TANTUM DE VERACIDADE – INTIMAÇÃO PREVISTA NO ART.27, §§2o-A E 2o-B DA LEI - EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – FINALIDADE ATINGIDA QUANDO O DEVEDOR PROMOVEU A NOTIFICAÇÃO DO BANCO CREDOR PARA A NÃO ULTIMAÇÃO DA PENHORA – PROVA DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUANTO A DATA E HORÁRIO DO LEILÃO – ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Constando da matrícula do imóvel objeto da garantia fiduciária a certidão pelo oficial do registro – que goza de fé pública e presunção, ainda que juris tantum de veracidade –, no sentido de que o devedor fiduciante foi regularmente notificado de sua mora, na forma do art.26, §7o, da Lei n. 9.514/97, incumbe ao devedor – postulante à declaração da nulidade da consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário – a apresentação de provas ou elementos indiciários da inveracidade da certificação.
Ao notificar o banco credor a não promover a alienação do bem em leilão extrajudicial, através de seu procurador, o agravante demonstrou ter ciência do leilão, assim como da data e do horário de sua designação, presumindo-se cumpridos os requisitos para a alienação, haja vista que atingida a finalidade teleológica da intimação/notificação prevista §2o-A e §2o-B, ambos do art.27 da Lei n. 9.514/97, que não é outra se não permitir ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência na arrematação do imóvel.
A anotação da existência de ação questionando a propriedade do imóvel constitui uma cautela amparada na art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei n. 6.015/73, com vistas a resguardar terceiros potencialmente interessados, dando ciência erga omines de que a alienação do imóvel, em procedimento executivo extrajudicial, se encontra sub judice, cuja anotação, contudo, deve ser procedida às expensas de quem a postula.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009432-09.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EDUARDO BASSO - CPF: 013.975.571-33 (ADVOGADO), JOAQUIM DE OLIVEIRA SOBRINHO - CPF: 132.852.626-72 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - CPF: 063.868.708-08 (ADVOGADO), LORENI NAPOLITANO DA SILVA JUNIOR - CPF: 017.194.131-42 (TERCEIRO INTERESSADO), ADILIO HENRIQUE DA COSTA - CPF: 705.769.041-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

JOAQUIM DE OLIVEIRA SOBRINHO

AGRAVADO(s):

BANCO BRADESCO S/A

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - SUSPENSÃO DOS ATOS SUBSEQUENTES À ARREMATAÇÃO – ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA A CONSOLIDAÇÃO DA MORA E PARA A DATA DO LEILÃO – DESACOLHIMENTO – AVERBAÇÃO DA MATRÍCULA CERTIFICANDO A REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO ART.26, §7o, DA LEI N. 9.514/97 – FÉ PÚBLICA E PRESUNÇÃO JURIS TANTUM DE VERACIDADE – INTIMAÇÃO PREVISTA NO ART.27,
§§2o-A E 2o-B DA LEI -

EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – FINALIDADE ATINGIDA QUANDO O DEVEDOR PROMOVEU A NOTIFICAÇÃO DO BANCO CREDOR PARA A NÃO ULTIMAÇÃO DA PENHORA – PROVA DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUANTO A DATA E HORÁRIO DO LEILÃO – ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Constando da matrícula do imóvel objeto da garantia fiduciária a certidão pelo oficial do registro – que goza de fé pública e presunção, ainda que
juris tantum
de veracidade –, no sentido de que o devedor fiduciante foi regularmente notificado de sua mora, na forma do art.26, §7o, da Lei n. 9.514/97, incumbe ao devedor – postulante à declaração da nulidade da consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário – a apresentação de provas ou elementos indiciários da inveracidade da certificação.

Ao notificar o banco credor a não promover a alienação do bem em leilão extrajudicial, através de seu procurador, o agravante demonstrou ter ciência do leilão, assim como da data e do horário de sua designação, presumindo-se cumpridos os requisitos para a alienação, haja vista que atingida a finalidade teleológica da intimação/notificação prevista §2o-A e §2o-B, ambos do art.27 da Lei n. 9.514/97, que não é outra se não permitir ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência na arrematação do imóvel.

A anotação da existência de ação questionando a propriedade do imóvel constitui uma cautela amparada na art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei n. 6.015/73, com vistas a resguardar terceiros potencialmente interessados, dando ciência
erga omines
de que a alienação do imóvel, em procedimento executivo extrajudicial, se encontra
sub judice,
cuja anotação, contudo, deve ser procedida
às expensas de quem a postula.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

JOAQUIM DE OLIVEIRA SOBRINHO

AGRAVADO(s):

BANCO BRADESCO S/A

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
JOAQUIM DE OLIVEIRA SOBRINHO
contra a decisão proferida na
Ação Anulatória com pedido de tutela de urgência
n. 1049054-06.2023.8.11.0041 movida em desfavor do
BANCO BRADESCO S/A
, a qual
indeferiu o pedido de tutela provisória que visava suspender os atos expropriatórios acerca do imóvel arrematado – unidade autônoma n. 14, quadra n. 34, situada no Condomínio Residencial Belvedere, na Avenida das Palmeiras, no Bairro Jardim Imperial, na cidade de Cuiabá/MT, registrado no 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Terceira Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, matrícula n. 84.754.

Registra que é pessoa idosa em tratamento oncológico no exterior, mais precisamente no Hospital MD Anderson Câncer Center, localizado no Estado do Texas, desde 2017, sendo que possuía um imóvel objeto do litígio, avaliado atualmente pelo valor venal de venda em R$ 1.664.334,10, o qual fora adquirido mediante financiamento por meio de
Contrato de Alienação Fiduciária
firmado com a instituição bancária ora agravada, cuja última parcela estaria prevista para 10/09/2023.

Relata que, diante das grandes adversidades enfrentadas em seu tratamento, o agravante havia deixado como responsável pelos seus negócios imobiliários um procurador legalmente constituído, qual seja o Sr.
Alexandre Ivan de Lara Oliveira
, o que seria de pleno conhecimento do banco requerido.

Anota que mês de setembro de 2022, as parcelas ficaram em inadimplemento devido às dificuldades financeiras e outros infortúnios experimentados pelo agravante, até que no dia 12/12/2023, a segurança da portaria do condomínio o notificou da entrada de “visitantes” ao morador da casa (locatário), que logo contatou o procurador imobiliário do recorrente, sendo que apenas nesse momento tomou conhecimento acerca da ida do imóvel já a leilão, sem que tivesse havido prévia intimação do devedor para o adimplemento.

Narra que ao tomar ciência acerca da dívida, o aludido procurador imobiliário buscou adimplir as parcelas faltantes junto ao banco, não obtendo sucesso, motivo pelo qual, como forma de atestar a sua boa-fé na quitação do débito, promoveu uma notificação do agravado acerca das tentativas de pagamento, e da negativa prestar o atendimento, a qual teria sido recebida pelo gerente Sr.
Raphael Rodrigues S. de Morais
, de maneira que não se pode dizer que houve esquiva em adimplir os valores faltantes.

Aponta que, ato contínuo, o imóvel foi leiloado sem obedecer aos requisitos legais impostos pela legislação de regência, qual seja, a prévia intimação do devedor, sendo arrematado pelo Sr.
Loreni Napolitano da Silva
Júnior, tendo já sido paga a guia de ITBI e procedida a transferência, pelo que o inquilino do imóvel ajuizou um processo de
Ação de Consignação em pagamento
, depositando em juízo o valor das parcelas de aluguel, como forma de evitar crises e lides.

Inconformado, alega que, embora a decisão agravada consigne que o agravante buscava a “nulidade do edital do leilão”, bem como a “inconstitucionalidade do processo de execução extrajudicial” quando, na realidade, o que se pleiteia é a nulidade do ato viciado que levou o imóvel a leilão, não se tratando de pleito contra todo o edital de leilão que relaciona a casa objeto do financiamento entre as partes, mas apenas do ato expropriatório especificamente do citado imóvel.

Aduz que a decisão recorrida ainda colaciona jurisprudências desconexas com o caso, inclusive com artigo de lei revogada (art. 34 do Decreto-lei n. 70/1966) acerca da purgação da mora a qualquer momento pelo devedor, desde que o pagamento seja efetuado antes da assinatura do auto de arrematação, ponderando, ainda, a sua aplicabilidade às operações de financiamento imobiliário em geral, por força da redação antiga do art. 39, inciso II, da Lei n. 9.514/97, que, por sua vez, incide somente sobre as relações jurídicas anteriores à vigência da Lei n. 13.465/2017, o que não é o caso dos autos, no qual a alienação fiduciária data do ano de 2018.

Assevera que os funcionários do banco agravado possuíam pleno conhecimento e acesso ao contato do procurador legal do autor, havendo conversas pelo aplicativo de mensagem
WhatsApp
, nas quais o mandatário Sr.
Alexandre
sempre se apresentava como procurador do autor, de forma a deixar evidente que os assuntos bancários e imobiliários deveriam ser tratados com ele.

Com tais argumentos, pugnou pela suspensão todos os atos posteriores ao leilão do imóvel, impedindo a parte ré de realizar quaisquer atos expropriatórios, bem como para que fosse procedida a averbação da ação originária à margem da matrícula do imóvel objeto da lide, com posterior confirmação de tal medida por ocasião do julgamento definitivo do recurso.

A liminar recursal foi deferida em parte pela decisão de ID. n. 210256169, tão somente para autorizar ao agravante a promover, às suas expensas, a anotação da existência da ação originária às margens da matrícula do referido imóvel, na forma do art. 167, inciso I, item 21, da Lei n. 6.015/73, até ulterior deliberação.

Informações do juízo singular n ID. n. 211154383.

Contrarrazões do
BANCO BRADESCO S/A
no ID. n. 213959657, e do terceiro arrematante, Sr.
LORENI NAPOLITANO DA SILVA JÚNIOR
no ID. n. 219504671, ambas pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo a narrativa inicial, o imóvel – que atualmente estaria avaliado em R$1.664.334,10 – foi adquirido pelo agravante em 15/10/2018, pelo preço de R$930.000,00, dos quais R$430.000,00 pagos com recursos próprios, e os outros R$500.000,00 através do
Instrumento Particular de Financiamento para aquisição de imóvel, venda e compra e Constituição de Alienação Fiduciária
– Contrato n. 000929627-1 (ID. n. 137616028 dos autos de origem), firmado junto ao
Banco Bradesco S/A
, em favor do qual o imóvel foi dado em garantia fiduciária, devendo o crédito ser pago através de 152 (cento e cinquenta e duas) prestações mensais e sucessivas, com o vencimento da primeira prevista para 10/12/2018.

Conforme
Certidão de Crédito Imobiliário
DCIRJ107 juntada no ID. n. 137616029 dos autos de origem, em função problemas de saúde enfrentados – que, inclusive, lhe impuseram dificuldades financeiras – o financiado fiduciante, ora agravante, teve de ir ao exterior para se tratar, deixando de adimplir 13 (treze) prestações do financiamento.

De acordo com a exordial, sem qualquer comunicação ou notificação prévia como exigido pela Lei n. 9.514/97, tomou conhecimento, através de seu procurador imobiliário – quem seja, o Sr. Alexandre Ivan de Lara Oliveira – que a casa estaria prestes a ser leiloada.

Também nos termos do relato, diante de tal circunstância o Sr. Alexandre buscou o banco credor na data de 13/12/2023 para melhor se informar sobre os detalhes do procedimento executivo extrajudicial, quando, então, lhe
“foi informado apenas que o leilão do bem aconteceria em dois dias”
, motivo pelo qual o referido procurador tentou promover o adimplemento das parcelas em aberto, sem, todavia, obter sucesso, o que o teria levado a buscar informações acerca da prévia notificação do agravante, assinatura do documento admonitório ou de um comprovante de recebimento de possível intimação.

Ainda segundo o autor, diante a suposta inércia e negativa do banco requerido em apresentar informações quanto ao caso, ou alternativas para solução da pretensa ilegalidade cometida – ou seja, a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário e o encaminhamento do bem para leilão extrajudicial, sem a devida intimação prévia do devedor fiduciante para satisfazer as prestações vencidas, mesmo dispondo em suas contas bancárias do mesmo banco de saldo suficiente para tanto –, o seu procurador promoveu a notificação extrajudicial da instituição financeira agravada apontando possíveis irregularidades, a qual foi recebida e assinada por um dos gerentes da agência, sendo que a mesma notificação foi enviada via e-mail à leiloeira.

A despeito disso, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial, tendo sido arrematado pelo valor de R$1.678.000,00.

Inconformado, o devedor fiduciante ajuizou a demanda originária para requerer, ao fim e ao cabo, a decretação da nulidade do mencionado leilão e, consequentemente, da arrematação ultimada, sem a sua prévia intimação do devedor, tanto para fins de constituição da mora, quanto em relação à data e horais designados para a efetivação da hasta, pugnando, de início, pela concessão da tutela de urgência para a suspensão de quaisquer novos atos expropriatórios subsequentes à arrematação, assim como para que fosse procedida a averbação da existência da ação à margem da matrícula do imóvel.

Pois bem.

Conquanto a lei de regência (Lei n. 9.514/97) exija uma dupla intimação / notificação do devedor fiduciário para legitimar a expropriação extrajudicial do bem imóvel dado em garantia fiduciária do financiamento – sendo a primeira para a constituição do devedor mora e indicação do prazo para a respectiva purgação e a segunda, acerca das datas e horários do leilão –, certo é que a averbação AV-12/84.754 (ID. n. 137616027 – Pág. 5 dos autos de origem) indica que o ora agravante foi considerado notificado na forma do §7o do art.26 da Lei n. 9.514/97.

Vejamos:

É bem verdade que segundo reconhecido pelo banco credor nas contrarrazões, a notificação não foi efetivada mediante entrega do documento admonitório nas mãos da pessoa do devedor fiduciante, que não teria sido encontrado em nenhum dos endereços informados no contrato firmado entre as partes.

Todavia, não é menos verdade que, também de acordo com o credor fiduciário, em razão de se encontrar em local incerto e não sabido, a notificação do devedor fiduciante se deu através de edital, tal como previsto no §4o do art.26 da Lei n. 9.514/97.

De qualquer modo, essa certificação do registro imobiliário respectivo, trazida no AV-12/84.754 da matrícula, goza de fé-pública e presunção, ainda que
juris tantum
, de veracidade.

Dessa forma, incumbia ao devedor fiduciante, ora recorrente, trazer provas ou elementos indiciários robustos de que tal certificação seja inverídica, o que não ocorreu, pelo que deve ser considerado preenchido o requisito da constituição agravante em mora, a legitimar a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel dado em garantia do financiamento em favor da instituição financiadora.

Nesse particular, conquanto o agravante afirme que o seu procurador tenha buscado junto à gerência da agência do banco financiador para tentar proceder a quitação das parcelas em aberto, não se pode olvidar que, de acordo com a jurisprudência do STJ,
“
no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que,
‘
com a entrada em vigor da nova lei”
– qual seja, a Lei n. 13.465/2017 –
“
não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’
,
mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária
, previsto no mencionado art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.”

(REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.)

Afinal, no caso da segunda intimação do devedor fiduciante, tal como prevista nos §2o-A e §2o-B, ambos do art.27 da Lei n. 9.514/97, a finalidade da forma almejada pelo legislador (teleológica) não era outra, senão permitir ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência na arrematação do imóvel.

E nesse viés, ao notificar o banco agravado a não promover a alienação do bem em leilão, através de seu procurador, o agravante demonstrou ter ciência inequívoca do leilão e da data e horário de sua designação. Senão vejamos:

Além disso, de acordo com a ATA E RECIBO DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL de ID. n. 141366510 dos autos de origem, o imóvel foi regularmente arrematado, à vista, por
Loreni Napolitano da Silva
em 15/12/2023, de maneira que não se afigura razoável reputar-se, desde logo, por inválido o leilão e a própria arrematação, antes do devido processo.

A propósito, impende consignar que, ao apresentar resposta de ID. n. 219504671 ao presente recurso, o arrematante consignou que,
“com o fito de evitar a caracterização de prejuízos para as partes mencionadas pela agravante, advindos de uma suposta anulação da arrematação”
,

se comprometeu, desde logo
“a não promover os atos judiciais para tomar posse do bem, já que o inquilino ajuizou ação de consignação em pagamento, distribuída sob o n° 1005024-46.2024.8.11.0041, que está tramitando perante o juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá.”

Com isso, os riscos inerentes ao aguardo da devida instrução da ação anulatória em trâmite na origem, são, em princípio, diminutos.

Por outro lado, a anotação da existência de ação questionando a propriedade do imóvel constitui uma cautela amparada na art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei n. 6.015/73, com vistas a resguardar terceiros potencialmente interessados, dando ciência
erga omines
de que a aquisição da propriedade do imóvel
por
Loreni Napolitano da Silva
se encontra
sub judice,
cuja providência
há de ser exercida pelo agravante, às suas expensas.

Nesse sentido, a doutrina sempre esteve atenta à necessidade dessa cautela, lecionando L
IEBMAN
que,
“para ciência de terceiros, as citações relativas a estas ações, em se tratando de imóveis, devem ser inscritas no registro imobiliário, e a falta desta inscrição obrigará o credor a provar o conhecimento por parte do terceiro da existência do processo pendente”
. (LIEBMAN, Enrico Tullio, in
PROCESSO DE EXECUÇÃO
, 2a edição, São Paulo: Saraiva, 1963, p. 78, n. 45).

Essa anotação deve se dar às expensas do devedor fiduciante agravante, já que é dele o interesse em que o imóvel não seja envolvido em novas transações, dificultando ainda mais a solução final da avença originária.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento
ao presente recurso tão somente para autorizar ao agravante a promover, às suas expensas, a anotação da existência da ação originária às margens da matrícula do referido imóvel, na forma do art. 167, inciso I, item 21, da Lei de Registros Públicos, até ulterior deliberação.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024