Tribunal: TJMT
Processo: 1023758-16.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-15

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME. DEVIDA. CONTRATO ENTRE O BANCO E A CONSTRUTORA. INEFICÁCIA. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. contra sentença que determinou a baixa de hipoteca e a outorga de escritura pública de imóvel quitado por Natalício Ligoski, adquirido da Construtora Carajás, com pedido de adjudicação compulsória. O autor não conseguiu registrar a escritura do imóvel em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar se a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro pode ser oposta ao adquirente de boa-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ.
4. O recurso não merece provimento, pois restou comprovada a quitação do imóvel e a anuência da construtora para a transferência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023758-16.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), NATALICIO LIGOSKI - CPF: 355.055.910-00 (APELADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), THOMPSON JOSE DE OLIVEIRA - CPF: 513.074.721-68 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME. DEVIDA.

CONTRATO ENTRE O BANCO E A CONSTRUTORA. INEFICÁCIA. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. contra sentença que determinou a baixa de hipoteca e a outorga de escritura pública de imóvel quitado por Natalício Ligoski, adquirido da Construtora Carajás, com pedido de adjudicação compulsória. O autor não conseguiu registrar a escritura do imóvel em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro pode ser oposta ao adquirente de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ.

4. O recurso não merece provimento, pois restou comprovada a quitação do imóvel e a anuência da construtora para a transferência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo
Banco do Brasil
contra a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de adjudicação compulsória
proposta por
Natalício Ligoski
, que julgou procedente o pedido formulado na inicial para
determinar que a instituição bancaria providencie a baixa do gravame hipotecário existente no apartamento 804, do Edf. Residencial Verdes Matas, matriculado sob no 106.398, no Segundo Serviço Notarial e Registral da 1a Circunscrição Imobiliária desta Capital, e posteriormente a corré, Construtora Carajás, outorgue escritura pública, para possibilitar a transferência do referido imóvel para o nome do autor.

Inconformado, recorre o Banco do Brasil. Inicialmente,

impugna a justiça gratuita, questionando a impossibilidade de concessão do beneficio

Segue,

sustentando a ilegitimidade passiva e a ausência de responsabilidade do Banco.

No mérito, alega que o autor não possui operação de crédito imobiliário com a instituição bancária referente ao imóvel objeto da lide, ressaltando que a construção do empreendimento imobiliário – Condomínio Edf. Verdes Matas, foi financiando pelo banco à Carajás Construtora e Incorporadora Ltda.

Defende a validade da hipoteca constituída sobre a matrícula n. e a inaplicabilidade da Sumula 308 do STJ.

Rechaça a fixação da verba honorária sucumbencial, e, alternativamente, pelo arbitramento no grau mínimo.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 108187953, o apelado sustenta, em preliminar, a perda do objeto recursal em razão do cumprimento espontâneo da obrigação. No mérito, pede pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 09 de outubro de 2024

.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de adjudicação compulsória proposta por Natalício Ligoski em desfavor de Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. e do Banco do Brasil S.A.,

alegando que firmou contrato com construtora

para aquisição do apartamento n.o 804, no Edifício Residencial Verdes Matas, nesta Capital, o qual foi quitado em 02.09.2014.

Narra que obteve a autorização da construtora para escritura do imóvel, mas que não conseguiu escriturar o imóvel porque constava registrado na matrícula no 106.398 do 2o CRI da Capital, garantia hipotecária ao Banco do Brasil S.A. por dívida contraída pela Construtora Carajás.

Diante de tal fato, propôs a ação originaria, objetivando seja determinado aos réus que outorguem a escritura do imóvel.

Cinge-se que decorrida a marcha processual, a magistrada
a quo
decidiu antecipadamente a lide, julgando procedente o pedido inicial, para determinar que

a instituição bancária providencie a baixa do gravame hipotecário do imóvel litigioso

e posteriormente a corré - Construtora Carajás, outorgue escritura pública

correspondente.

Não concordando com o édito judicial, recorre o Banco do Brasil. De proêmio, questiona a gratuidade da justiça e defende a sua ilegitimidade passiva. Por sua vez, o autor em preliminar contrarrecursal, alega a perda do objeto do apelo em razão da baixa do gravame.

Deveras, no tocante a impugnação à gratuidade, não conheço do recurso no ponto, vez que, a parte autora não litiga sob o pálio da justiça gratuita.

Quanto à perda do objeto da pretensão recursal, ressai que a baixa da hipoteca foi cumprida em razão de ordem judicial, razão pela qual não há que se falar em cumprimento espontâneo da obrigação e, por corolário, perda superveniente da pretensão recursal.

No que pertine à ilegitimidade passiva alegada pela instituição bancaria, tendo em vista que a pretensão inicial é a baixa do gravame hipotecário registrado na matricula do imóvel litigioso em favor do banco decorrente de contrato firmado entre a Construtora Carajás e a instituição financeira, não se olvide que a baixa da restrição compete ao agente financeiro, quem é o titular da garantia, tanto o é que,

procedeu à liberação da hipoteca, autorizando a baixa do gravame.

Assim é que as questões preliminares arguidas não prosperam.

No
mérito
, a autora, ora apelada, ajuizou a demanda requerendo a baixa da hipoteca e adjudicação compulsória do imóvel localizado no Edifício Residencial Verdes Matas, apto 804, bairro Araés, nesta Capital, adquirido da Construtora Carajás, quando ainda estava em construção, e quitado em 02.09.14, cujo Termo de Autorização de Escritura foi rejeitado pelo Cartório do 2o Ofício de Cuiabá, em virtude de estar gravado com hipoteca em benefício do Banco do Brasil (apelante).

Deveras, a Súmula 308 do STJ estabelece que “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

Nesse contexto, evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé.

Desse modo, eventual discussão ou inadimplência entre a Construtora e a instituição financeira não podem ser opostas contra o comprador. Nesse sentido:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO – MANUTENÇÃO INDEVIDA DA HIPOTECA – CONTRATO FIRMADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA – INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – SÚMULA 308 DO STJ – BAIXA DO REGISTRO DEVIDA – PEDIDO DE REDUÇÃO DOS DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

“Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.” (AgInt no AREsp 1818651/SP).

A hipoteca decorrente de contrato firmado entre a instituição financeira e a Construtora do imóvel não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé; diante da quitação, é devida a baixa do gravame (Súmula 308 do STJ).

Inexiste interesse recursal se a sentença foi proferida nos exatos termos do pedido formulado”
. (RAI n. 1037021-18.2022.8.11.0041, Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, J. 14.08.24 )

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO –SÚMULA 308 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma da Súmula 308do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
(RAI n.

1013148-44.2024.8.11.0000, Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, J. 17.07.24)

Quanto aos ônus de sucumbência, diante da sucumbência recíproca, é devida a distribuição proporcional estabelecida no art. 86 do CPC, nos termos definido na sentença, não havendo qualquer correção no ponto.

Além disso, desprovido o apelo é devida a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC, que fixo em 12%.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 09 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024