Tribunal: TJMT
Processo: 1006418-14.2024.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL NA PLANTA. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
1. Recurso inominado interposto pelo Município de Cuiabá contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de restituição de valores pagos a maior a título de ITBI, determinando que a base de cálculo fosse restrita ao valor do terreno. O Município alega que a base de cálculo do imposto deveria ser o valor total da transação, considerando a fração ideal do terreno e a construção futura, e não apenas o valor do terreno.
2. A questão em discussão consiste em definir se a base de cálculo do ITBI, em caso de aquisição de imóvel na planta, deve considerar apenas o valor do terreno ou o valor total da transação, que inclui a fração ideal do terreno e a construção futura.
3. O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
4. O Código Tributário do Município de Cuiabá dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens imóveis ou dos direitos reais a eles relativos, avaliados de acordo com o valor de mercado à época do lançamento.
5. A assinatura do contrato de promessa de compra e venda não transfere a propriedade, que só ocorre com o registro do título no cartório de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil.
6. A propriedade transmitida ao recorrido inclui a fração ideal do terreno e a futura construção, de modo que a base de cálculo do ITBI deve abranger o valor total da transação, como se o imóvel estivesse pronto.
7. As Súmulas 110 e 470 do STF não são aplicáveis ao caso, pois a construção não foi realizada pelo adquirente, mas sim pela incorporadora, o que afasta a possibilidade de incidência do imposto apenas sobre o valor do terreno.
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1006418-14.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[PAULO HENRIQUE SILVA DE ARRUDA - CPF: 049.940.221-94 (RECORRENTE), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL NA PLANTA. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO.

1.

Recurso inominado interposto pelo Município de Cuiabá contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de restituição de valores pagos a maior a título de ITBI, determinando que a base de cálculo fosse restrita ao valor do terreno. O Município alega que a base de cálculo do imposto deveria ser o valor total da transação, considerando a fração ideal do terreno e a construção futura, e não apenas o valor do terreno.

2.

A questão em discussão consiste em definir se a base de cálculo do ITBI, em caso de aquisição de imóvel na planta, deve considerar apenas o valor do terreno ou o valor total da transação, que inclui a fração ideal do terreno e a construção futura.

3.

O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

4.

O Código Tributário do Município de Cuiabá dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens imóveis ou dos direitos reais a eles relativos, avaliados de acordo com o valor de mercado à época do lançamento.

5.

A assinatura do contrato de promessa de compra e venda não transfere a propriedade, que só ocorre com o registro do título no cartório de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil.

6.

A propriedade transmitida ao recorrido inclui a fração ideal do terreno e a futura construção, de modo que a base de cálculo do ITBI deve abranger o valor total da transação, como se o imóvel estivesse pronto.

7.

As Súmulas 110 e 470 do STF não são aplicáveis ao caso, pois a construção não foi realizada pelo adquirente, mas sim pela incorporadora, o que afasta a possibilidade de incidência do imposto apenas sobre o valor do terreno.

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DO JUIZADO ESPECIAL

Recurso Inominado:

1006418-14.2024.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial da Fazenda Pública de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Município de Cuiabá

Recorrido(s):

Paulo Henrique Silva de Arruda

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

16 a 19/09/2024 (Plenário Virtual)

Colendos pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto contra a sentença prolatada que apresentou a seguinte parte dispositiva:

“Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos descritos na inicial, para CONDENAR o MUNICÍPIO DE CUIABÁ a restituir a parte autora a quantia paga a maior a título de ITBI, devendo ser considerado o valor do terreno para a base de cálculo do imposto com o acréscimo da taxa de averbação, corrigido (nos termos da EC 113/2021) pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação de Custódia - SELIC (índice único para juros e correção), a partir do desembolso, respeitando o teto do juizado especial, por consequência, EXTINGUE-SE o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil”.

O Município, em suas razões recursais, pugna pela reforma da sentença para julgar improcedente o pedido inicial, sob o seguinte fundamento:

“Diante disso, somente nos casos de construção realizada pelo adquirente (incorporação por administração), entenda-se, quando não realizada por incorporadora imobiliária, ainda que o proprietário contrate terceiros para prestar serviços de construção sob sua exclusiva responsabilidade, aplica-se previsão contida nas Súmulas 110 e 470 do STF, de modo que o valor venal considerará a situação (aspecto temporal) do imóvel no momento da transcrição do registro e respectivo lançamento do ITBI, ou seja, sobre o que houver sido construído antes da promessa de compra e venda.

Todavia, diferentemente, são os casos de incorporação imobiliária (incorporação por preço global), em que a construtora é responsável integralmente pela edificação do imóvel, ainda que este tenha sido adquirido na planta. Ou seja, o valor da negociação abarca a fração ideal do terreno além da futura construção! É EXATAMENTE ESTA A SITUAÇÃO DO RECORRIDO.

Nestes casos, as súmulas 110 e 470 são inaplicáveis, tal como no caso em exame, já que a responsabilidade pela transação imobiliária contratada pelo recorrido, abarcou tanto o valor do terreno, quanto a futura edificação pelo incorporador

(...)

Entretanto, no caso em tela, claramente estamos diante de uma aquisição classificada como de “imóvel pronto para entrega futura”, no qual a base de cálculo do imposto será o valor venal do imóvel, como se pronto estivesse. Dito em outras palavras, existe uma incorporação “por conta e risco do incorporador” ou incorporação por “preço global”, sendo, portanto, este o valor venal adequado para lançamento do ITBI.

Verifica-se, portanto, que o recorrido não tem o direito de recolher o ITBI apenas sobre o valor do terreno, mas sobre o todo da transação imobiliária, a qual arrastou irremediavelmente o valor da aquisição de imóvel a ser edificado, em observância à legislação tributária”.

O Recorrido, por sua vez, pugna pela manutenção da sentença recorrida, ao argumento de que
“o caso se trata de um imóvel que foi transferido no momento em que só havia o terreno, sendo portanto, o terreno o fato gerador da transferência, e não a construção FUTURA, vejamos a seguinte hipótese”.
Afirma que devem ser aplicadas as Súmulas 110 e 470 do STF.

No presente caso, cinge-se em verificar qual a base de cálculo do ITBI em se tratando de aquisição de imóvel na planta para entrega futura de unidade autônoma, se seria sobre o terreno adquirido ou sobre o preço global (fração ideal do terreno e construção futura).

Pois bem. Nos termos do disposto no Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
in verbis:

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Por sua vez, o Código Tributário do Município de Cuiabá dispõe que:

Art. 226 - A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens imóveis ou dos direitos reais a eles relativos transmitidos ou cedidos, avaliados em conformidade com o previsto no artigo 205, constante do Cadastro Imobiliário, se em consonância com o valor corrente no mercado imobiliário local no momento do lançamento do imposto.

Da análise dos autos, verifico que o ITBI foi calculado de acordo com o valor venal do imóvel, considerando o terreno e a edificação futura, não havendo qualquer irregularidade no cálculo efetuado pelo Município.

Esclareço que a assinatura do contrato de promessa de compra e venda ou mesmo de financiamento não é fato capaz de transmitir a propriedade, o que ocorre apenas com o respectivo registro do título no cartório de imóveis, art. 1.245 do Código Civil.

Assim, a propriedade transmitida ao Recorrido não foi unicamente da fração ideal do terreno, mas sim de um apartamento em construção no terreno, saber, no Condomínio CITTÁ DEI FIORI, bloco 02, 2Q, APTO 404, no valor total de R$ 223.400,00.

Ressalto ainda que as Súmulas 110 (
O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno
) e 470 (
O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda
) do STF não se aplicam ao caso, haja vista que a construção não foi realizada pelo adquirente ou promitente-comprador, após a transmissão da propriedade do terreno.

Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - BASE DE CÁLCULO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL PRONTO PARA ENTREGA FUTURA - VALOR VENAL DO IMÓVEL COMO SE PRONTO ESTIVESSE. - A base de cálculo do ITBI será o valor venal dos bens, mesmo que a transmissão tenha ocorrido a qualquer título abaixo desse valor, sendo lícito ao Fisco arbitrar a base de cálculo quando esta não corresponder à realidade (CTN, art. 38 e art. 148)-
No caso de aquisição do imóvel pronto para entrega futura, a base de cálculo do ITBI será o valor venal do imóvel como se pronto estivesse.
(TJ-MG - AI: 27941742020228130000, Relator: Des.(a) Magid Nauef Láuar (JD Convocado), Data de Julgamento: 10/04/2023, 7a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/04/2023)

JUIZADO ESPECIAL. FAZENDA PÚBLICA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO NA PLANTA. PRETENSÃO DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO APENAS SOBRE O TERRENO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de ressarcimento do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Sustenta que o que foi adquirido foi o terreno, e que o imposto não pode incidir sobre a construção efetivada posteriormente. Afirma que devem ser aplicadas ao caso as Súmulas 110 e 470 do STF. Pede a reforma da sentença a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Contrarrazões apresentadas.

II Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.

III. O artigo 38 do Código Tributário Nacional dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos, ao tempo de aquisição da propriedade. No caso dos autos, o ITBI foi calculado de acordo com o valor de compra e venda registrado nas matrículas dos imóveis, ID 107393874, o qual, por sua vez, obedece ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a construtora/incorporadora, não havendo qualquer irregularidade no cálculo efetuado pelo réu. Cumpre observar que a assinatura do contrato de promessa de compra e venda ou mesmo de financiamento não é fato capaz de transmitir a propriedade, o que ocorre apenas com o respectivo registro do título no cartório de imóveis, art. 1.245 do Código Civil. Portanto, a propriedade transmitida aos recorrentes não foi unicamente da fração ideal do terreno, mas sim de um apartamento construído/em construção no terreno, o que se observa da própria matrícula dos imóveis.

IV. Embora os instrumentos de promessa de compra e venda firmados entre os autores e a construtora/incorporadora não tenham sido carreados aos autos, as regras de experiência permitem a conclusão de que os recorrentes adquiriram ?imóveis na planta?, apartamentos/unidades habitacionais a serem construídas ou em construção, não havendo que se falar que teriam adquirido apenas o terreno. As súmulas 110 e 470 do STF não se aplicam ao caso, pois a construção não foi realizada pelo adquirente ou promitente-comprador, após a transmissão da propriedade do terreno.

V. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente vencida em honorários que fixo em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei 9.099/95). Acórdão elaborado de conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995.

(TJ-DF 07063596420218070018 1421466, Relator: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, Data de Julgamento: 09/05/2022, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: 18/05/2022)

Desta forma, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor total do contrato celebrado, sendo incabível a incidência do imposto apenas sobre o valor do terreno quando o contribuinte não comprova que assumiu o ônus da construção, sendo que, no caso, a vendedora e incorporadora foi quem assumiu a obrigação de entrega da unidade imobiliária pronta, por isso, o imposto que deve incidir sobre o valor venal do bem como se pronto estivesse.

Ante o exposto
, conheço do recurso,
DOU-LHE PROVIMENTO
e julgo improcedente a pretensão autoral.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2024