Tribunal: TJMT
Processo: 1028295-26.2020.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-02

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002 DO STJ – INCONFORMISMO – PRETENSA REDISCUSSÃO – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC – EMBARGOS REJEITADOS.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...) (STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).
Inexistindo vício a ser sanado, o recurso deve ser rejeitado, pois a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recurso dirigido às Cortes Excepcionais de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028295-26.2020.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[DIEGO DIAS DE LIMA - CPF: 003.665.261-03 (EMBARGADO), EDUARDO BOEL - CPF: 383.323.961-15 (ADVOGADO), MARIA GABRIELA GOULART DA SILVA ALMEIDA - CPF: 048.291.851-98 (EMBARGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (EMBARGANTE), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002 DO STJ – INCONFORMISMO

– PRETENSA REDISCUSSÃO – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC –
EMBARGOS REJEITADOS.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)
(STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

Inexistindo vício a ser sanado, o recurso deve ser rejeitado, pois a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recurso dirigido às Cortes Excepcionais de Justiça.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por GINCO URBANISMO LTDA., em face do acórdão proferido por esta c. 3a Câmara Cível que, à unanimidade, deu provimento ao recurso interposto por
MARIA GABRIELA GOULART DA SILVA ALMEIDA e outro.

O acórdão embargado seguiu ementado nos seguintes termos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – DANO MORAL INEXISTENTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”
(Id. 233392687).

Nas razões do recurso, a parte embargante sustenta a presença do vício de omissão no julgado, sob o argumento de que a r. decisão deixou de se pronunciar acerca da tese jurídica fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, que definiu o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador.

Em resumo, pede o acolhimento destes aclaratórios, com aplicação de efeitos infringentes, para o fim de modificar o julgado anterior e imprimir a integração necessária à decisão.

Manifestação da parte embargada, no Id. 236930179, pela rejeição do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Os embargos de declaração são cabíveis somente quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, omissão ou contradição,
não sendo viável a sua oposição com o escopo único de prequestionamento ou reapreciação do julgado
, salvo nos casos em que se constate quaisquer dos vícios apontados e a correção destes leve à modificação da decisão embargada. Admite-se, ainda, a possibilidade de acolher os embargos para correção de eventual erro material identificado (art. 1.022 do CPC).

Ao julgar os feitos que lhe são conferidos, cabe ao magistrado declinar o seu entendimento sobre o caso, expondo os motivos que o levaram a tal desiderato, conforme preleciona o art. 93, IX, da Carta Magna do país.

Tem-se o seguinte posicionamento do STJ,
in verbis
:

“É entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio”
. (STJ – 1a Turma – AI 169.079 – SP – Ag.Rg. – Rel. Min. José Delgado).

Pela análise das razões apresentadas nos embargos de declaração,
tem-se que a parte embargante entendeu perfeitamente o desfecho dado ao recurso e apenas reagita questão já superada por não se conformar com o resultado obtido, buscando, pela via inadequada, rediscutir a matéria.

O presente caso não se amolda ao tema repetitivo 1.002 do STJ, uma vez que o acórdão não altera cláusula contratual dentro dos patamares legais e jurisprudenciais por fatos específicos ao caso, apenas concede contornos legais ao distrato, adequando-o ao ordenamento jurídico pátrio, descaracterizando apenas os limites das cláusulas que infringem a lei e à jurisprudência. Inclusive, o julgado conferiu patamar máximo de retenção de multa (25%), nivelando-o ao máximo permitido exatamente para não incorrer em natureza constitutiva.

No mais, restou bem consignado no acórdão que, malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pela promitente compradora, é vedada a retenção integral das parcelas por ela pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.o 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Confira, no mesmo sentido, a orientação difundida por parte do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio desenvolvido:

“(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador(...)”.
(STJ, REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Dando sequência à linha de raciocínio, em relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmado o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017].

Na mesma linha, este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 13. 786/2018 – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRIBUIÇÃO DA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada. 2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (Sem grifos no original) 3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência. 4 – Extrai-se do contrato celebrado que a cláusula 14.1 prevê expressamente que a responsabilidade pelos custos com Comissão de Corretagem cabe à Construtora. 5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual. 6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados”
(TJ-MT 10391174520188110041 MT, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados na contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com a apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020).

Portanto, a sentença merece reforma, no ponto, para autorizar a retenção no limite de 25%, como forma de restabelecer o status anterior ao momento da avença, sendo adequado e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Como se vê, não há no julgado qualquer vício a ser sanado e, nesta hipótese, o recurso deve ser rejeitado, pois
a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recurso dirigido às Cortes Excepcionais de Justiça.

Há de ser considerado, ainda, que o prequestionamento, para eventual interposição de recursos aos Tribunais Superiores, só é viável quando o acórdão padece de vícios a que se refere o art. 1.022 do CPC, o que não se verifica na espécie.

Por fim, advirto que nova
reiteração
da tese aqui tratada ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço dos embargos, porque tempestivos e, no mérito,
REJEITO-LHES.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024