Tribunal: TJMT
Processo: 1014494-27.2024.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-10-18
Data de publicação: 2024-10-21

Ementa:
RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA ARBITRAL REJEITADA. COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO EMPRENDIMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. IRRELEVÂNCIA DA INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DO CONSUMIDOR ANTES DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
A cláusula compromissória de arbitragem inserida unilateralmente em contrato de adesão é ineficaz quando não houver concordância expressa do consumidor no momento da contratação. Preliminar Rejeitada.
As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente, ou a disponibilização a este.
A individualização da matrícula do imóvel não transfere a posse efetiva, que só ocorre com a entrega formal do bem.
O comprador só é responsável pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel adquirido, como o IPTU, a partir da entrega do empreendimento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1014494-27.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inadimplemento, Ato / Negócio Jurídico, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[TIAGO CERZOSIMO DE OLIVEIRA - CPF: 716.143.461-00 (RECORRENTE), TAINA DE CAMPOS RONDON - CPF: 040.590.881-45 (ADVOGADO), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (RECORRIDO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA ARBITRAL REJEITADA. COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO EMPRENDIMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. IRRELEVÂNCIA DA INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DO CONSUMIDOR ANTES DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

A cláusula compromissória de arbitragem inserida unilateralmente em contrato de adesão é ineficaz quando não houver concordância expressa do consumidor no momento da contratação. Preliminar Rejeitada.

A
s despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente, ou a disponibilização a este.

A individualização da matrícula do imóvel não transfere a posse efetiva, que só ocorre com a entrega formal do bem.

O comprador só é responsável pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel adquirido, como o IPTU, a partir da entrega do empreendimento.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1014494-27.2024.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Terceiro Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Florais do Parque Incorporações Ltda

Recorrido(s):

Tiago Cerzosimo de Oliveira

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

18 de Outubro de 2024

V O T O:

Egrégia Turma;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

"Ante o exposto,
declaro a ilegalidade da cláusula contratual
que impôs aos adquirentes a responsabilidade em adimplir os IPTUs de período anterior à efetiva entrega do imóvel;
condeno
a parte reclamada ao pagamento do valor de
R$ 14.398,97 (quatorze mil, trezentos e noventa e oito reais e noventa e sete centavos)
, conforme se infere dos comprovantes anexados, a ser restituído em dobro, devidamente atualizado pelo índice do
INPC
a partir da data do primeiro pagamento do IPTU, com incidência de
juros moratórios de 1% ao mês
a partir da citação.

Indefiro o pedido de
indenização por dano moral
.

Sem custas e sem honorários (art. 54 e 55 da Lei 9.099/95)."

- PRELIMINAR / CLÁUSULA DE ARBITRAGEM

Colendos Pares,

A recorrente suscita preliminar de incompetência do Juizado Especial, argumentando que o contrato firmado entre as partes contém cláusula compromissória de arbitragem, conforme o art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/96 (Lei de Arbitragem), que prevê a validade da cláusula arbitral em contratos onde as partes optaram por essa via.

Entretanto, é necessário observar que, nos termos do art. 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a cláusula compromissória de arbitragem inserida em contratos de adesão, como é o caso em análise, é considerada nula de pleno direito quando imposta unilateralmente ao consumidor, sem que haja sua expressa anuência para a submissão do litígio à arbitragem no momento da contratação.

Preliminar rejeitada.

É como voto.

MÉRITO

O recorrente questiona a condenação referente à nulidade da cláusula contratual que impôs ao recorrido a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel. Com isso, pugna pela reforma total da sentença e improcedência dos pedidos iniciais.

O autor alega que adquiriu em 04/10/2018 a unidade autônoma no 04 da Quadra 01, no Condomínio Florais do Parque, em Cuiabá-MT, contudo, o empreendimento foi entregue somente em 25/04/2022. Discorre que, apesar de não ter a posse efetiva do imóvel, foi obrigado a pagar o IPTU desde a assinatura do contrato, acumulando uma dívida de R$ 14.398,97, valor correspondente aos impostos cobrados entre 2019 e 2022. Além disso, o autor foi surpreendido com uma carta de protesto referente ao não pagamento do IPTU de anos anteriores, o que gerou mais encargos financeiros.

Pois bem. A impossibilidade da cobrança do IPTU antes da entrega do empreendimento, mesmo que os lotes sejam individualizados, baseia-se em conceitos claros de posse, responsabilidade pela fruição do bem e as condições efetivas para que o comprador usufrua do imóvel.

Embora o contrato aponte que os lotes estejam individualizados e registrados com matrículas próprias no Cartório de Registro de Imóveis, isso por si só não transfere automaticamente a posse ao comprador. A individualização é um ato formal que regulariza a situação do imóvel no que diz respeito à sua titularidade, mas a posse efetiva e o direito ao uso do bem permanecem com o vendedor até que haja a imissão na posse pelo comprador. A individualização é uma etapa importante, mas não suficiente para legitimar a cobrança de tributos como o IPTU, que está diretamente ligado ao uso e à fruição do imóvel.

No presente caso, é evidente que, até o momento da entrega do empreendimento, o comprador não possui as condições necessárias para exercer seus direitos plenos sobre o lote, tais como construção, ocupação ou uso. A simples individualização do imóvel não confere ao comprador o poder de fruir do bem enquanto este não é entregue. Ou seja, o comprador não tem acesso ao imóvel, nem pode utilizá-lo, aproveitá-lo ou mesmo exercer atos de posse sobre ele.

Sabe-se que o IPTU é um tributo que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana, mas sua cobrança pressupõe que o contribuinte esteja, de fato, na posse ou propriedade plena do imóvel, com o direito de usá-lo ou desfrutar dele. A cobrança de IPTU ao comprador, antes da entrega do lote ou do empreendimento, transfere-lhe uma obrigação fiscal desproporcional, pois o comprador estaria pagando por algo sobre o qual não tem qualquer controle ou capacidade de fruição.

A partir das provas analisadas, observa-se que o comprador não tinha acesso ou posse do imóvel, tornando a cobrança indevida. Enquanto o comprador não puder fazer uso do imóvel, não há justificativa legítima para transferir-lhe a responsabilidade pelo pagamento de tributos como o IPTU. A responsabilidade pela posse, pela manutenção e, consequentemente, pelos encargos fiscais, permanece com o vendedor até a entrega formal do imóvel.

Portanto, a sentença não merece reparos, pois a cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de pagar o IPTU antes da entrega do empreendimento coloca-o em uma situação de desvantagem. Mesmo com a individualização do lote, sem a posse efetiva, o comprador é indevidamente onerado, pagando por um bem que ainda não pode utilizar. Dessa forma, a cláusula contratual que transfere essa obrigação ao comprador, nas circunstâncias presentes, carece de fundamento e gera um desequilíbrio nas obrigações entre as partes.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DE IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O ÔNUS DE PAGAR O CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Importa destacar que a relação existente entre as partes em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista.

2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”, tendo em vista que, “apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” ( AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

3. Na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis), porquanto a fruição e gozo do lote, objeto do negócio jurídico, somente será plena aos adquirentes após a efetiva entrega.

4. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.

5. Sentença mantida. 6. Recurso desprovido.

(
TJ-MT
10523365720208110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 31/01/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2023)

Empreendimento Imobiliário – Declaração de nulidade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de imposto antes da entrega do empreendimento – IPTU indevido antes da efetiva entrega do imóvel - Restituição dos valores pagos pelos requerentes – Sentença parcialmente procedente mantida por seus próprios fundamentos - Recurso não provido.

(
TJ-SP
- RI: 10229746320218260071 SP 1022974-63.2021.8.26.0071, Relator: Daniele Mendes de Melo, Data de Julgamento: 30/06/2022, 1a Turma Cível, Data de Publicação: 30/06/2022)

Apelação. Declaratória de nulidade de cláusula contratual e reembolso de valores. Discussão a respeito da responsabilidade do pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel. Legitimidade passiva configurada, ante a natureza do pleito, que busca a nulidade de cláusula contratual firmada entre as partes. Despesas que devem ser atribuídas à vendedora até a data da posse. Precedentes desta Corte e do STJ. Cláusula contratual nula. Decisão mantida. Recurso improvido
.

(
TJ-SP
- Apelação Cível: 1004270-55.2021.8.26.0506 Ribeirão Preto, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 15/03/2023, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023)

DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E OBRIGAÇÃO DE FAZER
–
Compra e venda de lote – Responsabilidade pelo pagamento do IPTU atribuída aos adquirentes antes da entrega – Procedência – Insurgência da empresa ré – Descabimento – Loteadora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois o pedido diz respeito à cláusula contratual que transfere a obrigação de pagar o IPTU aos adquirentes, a partir da assinatura do contrato de compra e venda – Preliminar afastada – Coautores que não têm a posse direta do bem – Inexistência de justificativa para a transferência antecipada da responsabilidade pelo pagamento do tributo – Cláusula abusiva – Precedentes desta Corte e do STJ – RECURSO IMPROVIDO.

(
TJ-SP
- AC: 10033400320228260506 Ribeirão Preto, Relator: Miguel Brandi, Data de Julgamento: 26/04/2023, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2023)

Ante o exposto
, conheço do recurso interposto, porém,
NEGO-LHE PROVIMENTO.
Condeno o Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 15% sobre a condenação.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/10/2024