Tribunal: TJMT
Processo: 0007714-37.2014.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-27
Data de publicação: 2024-09-02

Ementa:
APELANTE(S): MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI e PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME
APELADO(S): PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME e MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI
EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SHOPPING POPULAR DE CUIABÁ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INSUCESSO COMERCIAL C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO LIMINAR DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA URGENTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. MANUTENÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE PREFERÊNCIA DE LOCAÇÃO (“LUVA”). CONTRATO COM QUASE 03 ANOS DE DURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E POR CULPA (INADIMPLEMENTO) DA AUTORA. AUSÊNCIA DE PROVAS DO SUPOSTO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA DA “LUVA”. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ALEGADA NULIDADE. RENÚNCIA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. ART. 35 DA LEI N.o 8.245/1991 E SÚMULA N.o 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NULIDADE NÃO APLICÁVEL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de locação entre as partes e condenou a requerida à restituição da quantia paga a título de “luva” pela autora, bem como sobre a nulidade da cláusula oitava do contrato que trata da renúncia ao ressarcimento de benfeitorias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão envolve a legalidade da restituição da quantia paga a título de “luva” e a validade da cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alegação de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões recursais abordaram adequadamente os pontos fáticos e jurídicos expostos na sentença, conforme exigido pelo art. 1.010, II, III e IV do CPC.
4. Constatou-se que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da autora, sem comprovação de descumprimento contratual por parte da requerida, afastando-se a necessidade de restituição da “luva”. Verificou-se, ainda, que a autora foi inadimplente quanto às últimas parcelas dos alugueis.
5. A cláusula oitava do contrato, que trata da vedação à indenização por benfeitorias, foi considerada válida, conforme o art. 35 da Lei n.o 8.245/1991 e a Súmula n.o 335 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso principal provido. Recurso adesivo desprovido.
Teses de julgamento:
"As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal."
"A rescisão contratual por iniciativa da locatária, sem comprovação de descumprimento contratual pela locadora, não justifica a restituição de quantia paga a título de 'luva', especialmente em contrato que já se encontrava em execução por tempo razoável e com inadimplemento comprovado dos últimos aluguéis."
"É válida a cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias."
___________
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV; Código Civil, arts. 389, 395 e 475; Lei n.o 8.245/1991, arts. 4o, 9o III, 23 I, e 35.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253; TJ-MG, AC 51221777320178130024, Rel. Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, 9a CÂMARA CÍVEL, j. 01.08.2023; TJ-MT, AC 1030600-80.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007714-37.2014.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - CNPJ: 14.433.420/0001-76 (APELANTE), JULIANA FAVALESSA SAMPAIO - CPF: 418.986.088-30 (ADVOGADO), JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME - CNPJ: 10.404.313/0001-69 (APELADO), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - CPF: 047.976.141-88 (ADVOGADO), MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - CPF: 594.896.341-15 (ADVOGADO), JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - CNPJ: 14.433.420/0001-76 (APELADO), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - CPF: 594.896.341-15 (ADVOGADO), PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME - CNPJ: 10.404.313/0001-69 (APELANTE), THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - CPF: 047.976.141-88 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
(S)
:

MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRA
ÇÃ
O EIRELI e PAPITOS COM
É
RCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME

APELADO
(S)
:

PAPITOS COM
É
RCIO DE ALIMENTOS LTDA
- ME
e
MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI

EMENTA
.
DIREITO CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL
. SHOPPING POPULAR
DE CUIABÁ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INSUCESSO COMERCIAL C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO LIMINAR DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA URGENTE.
PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO.
MANUTENÇÃO
DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE PREFERÊNCIA DE LOCAÇÃO (“LUVA”).
CONTRATO COM QUASE 03 ANOS DE DURAÇÃO.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E POR CULPA (INADIMPLEMENTO) DA
AUTORA. AUSÊNCIA DE PROVAS DO SUPOSTO DESCUMPRI
M
ENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA.
RESTITUIÇÃO INDEVIDA DA “LUVA”.
RENÚNCIA À
INDENIZAÇÃO
POR
BENFEITORIAS
.
ALEGADA NULIDADE. RENÚNCIA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. ART. 35 DA LEI
N.o 8.245/1991 E SÚMULA N.o 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
NULIDADE
NÃO APLICÁVEL.
RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de locação entre as partes e condenou a requerida à restituição da quantia paga a título de “luva” pela autora, bem como sobre a nulidade da cláusula oitava do contrato que trata
da renúncia ao
ressarcimento de benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão envolve a legalidade da restituição da quantia paga a título de “luva” e a validade da cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegação de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões recursais abordaram adequadamente os pontos fáticos e jurídicos expostos na sentença, conforme exigido pelo art. 1.010, II, III e IV do CPC.

4. Constatou-se que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da autora, sem comprovação de descumprimento contratual por parte da requerida, afastando-se a necessidade de restituição da “luva”.
Verificou-se, ainda, que a
autora foi inadimplente quanto às últimas parcelas dos
alugueis
.

5. A cláusula oitava do contrato, que trata da vedação à indenização por benfeitorias, foi considerada válida, conforme o art. 35 da Lei n.o 8.245/1991 e a Súmula n.o 335 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso principal provido. Recurso adesivo desprovido.

Tese
s
de julgamento:

"As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal."

"
A rescisão contratual por iniciativa da locatária, sem comprovação de descumprimento contratual pela locadora, não justifica a restituição de quantia paga a título de 'luva', especialmente em contrato que já se encontrava em execução por tempo razoável
e
com inadimplemento comprovado dos últimos aluguéis."

"É válida a cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias."

___________

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV; Código Civil,
arts
. 389, 395 e 475; Lei n.o 8.245/1991,
arts
. 4o, 9o III, 23 I, e 35.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 335;

REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253
;
TJ-MG, AC 51221777320178130024, Rel. Des.(a) Pedro
Bernardes de Oliveira, 9a CÂMARA CÍVEL, j. 01.08.2023
; TJ
-MT, AC
1030600-80.2020.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho
, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se
de
Recurso
s
de Apelação Cível
, sendo o principal

interpost
o
por
MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI
,
e o
Recuso
Adesivo por
PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME
,
tirado contra sentença
(ID
210254302
)
proferida pelo Juízo da
Segunda Vara Cível da
Comarca de

Várzea
Grande
-MT
que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente,
em desfavor d
a apelante principal,

julgou
parcialmente procedentes o
s pedidos da inicial
e da reconvenção
, nestes termos:

[...]

Dispositivo

(1) Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam, J
ULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo presente ação com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a)
DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes.

b)
DETERMINAR que a requerida/reconvinte restitua à autora a quantia paga a título de preferência de locação, R$130.00,00
(cento e trinta mil reais). O valor deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação.

Diante da sucumbência parcial, condeno as partes no rateio das custas e despesas processuais no montante de 50% para cada, bem como no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte contrária que ora fixo em 10% do valor da condenação,
vedada a compensação
, nos termos do art. 85, §§ 8o e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC, respeitada a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora.

(2)
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, extinguindo-a com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para CONDENAR a autora/reconvinda ao pagamento das prestações de aluguel referentes aos meses de janeiro a abril de 2014

(R$4.125,00 cada)
, os valores devem ser atualizados monetariamente pelos índices estabelecidos no contrato (IGP-DI FGV) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir de cada vencimento.

Diante da sucumbência recíproca, arcará a reconvinte com 40% (quarenta por cento) das custas processuais e a reconvinda com os 60% restantes. Arbitro os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação
, nos termos do art. 85, §§8o e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC. Todavia,
por ser a parte reconvinda beneficiária da Justiça Gratuita suspendo a exigibilidade da cobrança
, nos termos do art. 98, § 3o do CPC

Fica, desde logo, expressamente autorizada a compensação de créditos e débitos referidos nestes autos, excetuando-se os honorários de sucumbência
.

[...]
[Grifos
nossos e do original]

A
primeira
apelante,
Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
,
em suas
ra
zões recursais
(ID 210254305)
,
invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Da indevida restituição d
a quantia paga a título de preferência de locação (“luva”)
: risco da atividade
e culpa e inadimplência da apelada

A
primeira
apelada,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME, por sua vez, apresent
a

contrarrazões

(ID 210254309) invocando a seguinte preliminar:

Afronta ao princípio da dialeticidade

No mérito, a primeira apelada rebate as alegações da primeira apelante.

A segunda apelante,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME,
apresenta

razões
recursais
adesivas
(ID 210254310)
,
nas quais
sustenta as seguintes teses:

Rescisão contratual por culpa exclusiva da segunda apelada

Declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato e ressarcimento dos prejuízos materiais

Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
, por sua vez, apresenta
contrarrazões (ID 217393198) ao recurso adesivo
, na qual rebate as alegações
de segunda apelante,
Papitos
Comércio de
Alimentos
Ltda
.
-

ME
.

Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME foi intimada para comprovar os pressupostos exigidos para a concessão da gratuidade da justiça em sede recursal (ID
221077657).

Em resposta,

Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME apresenta
manifestação na qual
defende a manutenção da justiça gratuit
a e assevera que a gratuidade já havia sido deferida na origem
(ID
223503662).

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da
matéria
.

Recursos principal e adesivo tempestivos,
conforme aba de expedientes dos autos de origem (Intimação-25130214 e
Intimação-25734536)
; preparo do recurso principal efetuado, nos termos da certidão de ID
210385178
, e preparo do recuso adesivo não realizada, uma vez que a recorrente postulou
pela gratuidade da justiça em sede recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI e PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME

APELADO(S):
PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME e MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI

VOTO
PRELIMINAR

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, tirado contra sentença proferida pelo Juízo da

Segunda Vara Cível da Comarca de Várzea
Grande-MT
que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente, movida em desfavor da apelante principal,
Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial
e da reconvenção.

O Juízo
a quo

declarou a rescisão do contrato entre as partes e
condenou
a requerida,
Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
, a
restituir a quantia de R$ 130.000,00, a título de preferência de locação (“luva”), à requerente

Papitos
Comércio de
Alimentos
Ltda.- ME
, além de condenar as partes, pela sucumbência recíproca, ao pagamento
da custas
e despesas processuais no percentual de 50% para cada,
bem como
aos
honorários advocatícios fiados em 10% do valor da condenação, vedada a
compensação.

Quanto à reconvenção, o Juízo
a quo
condenou a reconvinda,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda.-ME,
a restituir o valor das prestações de aluguel referente aos meses de janeiro a abril de 2014, no montante de R$ 4.125,00 cada
e, pela sucumbência recíproca, determinou que
a reconvinte arcaria com 40% das custas processuais e, a
reconvida
com os 60%
resr
tantes
, também
arbitrados os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação.

Em síntese,
o Juízo de Primeiro Grau, ao analisar a causa, concluiu que o insucesso do empreendimento da autora decorreu da possível má administração do estabelecimento comercial ou do risco inerente ao próprio negócio, não sendo imputável à requerida a culpa pela rescisão contratual.

No entanto, reconheceu o direito da autora
,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda.- ME,
à restituição do valor pago a título de 'luva' devido à rescisão do contrato, além de julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando a autora ao pagamento dos aluguéis devidos
à
Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
.

Antes de prosseguir à primeira preliminar,
decido quanto ao pedido de isenção do preparo re
cursal por gratuidade da justiça.

Com razão a apelante adesiva,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME, uma vez que, além dos benefícios
gratuidade da
justça
terem sido deferidos em Primeira Instância (ID
2102577170, p. 15),
a recorrente adesiva comprovou o encerramento completo de suas atividades comerciais e juntou extratos que demonstram a ausência de movimentação financeira
(ID 210257713, p. 31 e ss.).

Desse modo,
defiro a gratuidade da justiça
, em sede recursal,
à
apelante

Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME, com fulcro o
art.
98 do Código de Processo Civil
.

A seguir, passo ao exame da preliminar de mérito suscitada
por
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda.- ME
em suas contrarrazões ao Recurso Principal
.

1.
Preliminar suscitada
p
or
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda.

-

ME
: v
iolação ao princípio da dialeticidade recursal

A apelada principal sustenta que
a apelante principal não apresentou impugnação específica aos fundamentos da sentença recorrida, limitando-se a repetir os mesmos argumentos já trazidos na contestação original.

Assim, assevera a violação ao princípio da dialeticidade, que exige que o recorrente apresente uma argumentação jurídica que aborde diretamente os fundamentos da decisão que busca reformar, o que não teria ocorrido no caso.

Pois bem
.
Rejeito
a preliminar, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil.

Por conseguinte,
verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame das teses de mérito suscitadas pelos apelantes.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Egrégia Câmara:

1. Da indevida restituição da quantia paga a título de preferência de locação (“luva”): risco da atividade e culpa e inadimplência da apelada

A apelante principal,
Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
, sustenta que

a condenação para restituição da quantia paga pela apelada a título de "luva", no montante de R$130.00,00 (cento e trinta mil reais), é indevida e não encontra respaldo no conjunto probatório
, uma vez que a rescisão do contrato
ocorreu por culpa e inadimplência da apelada, que explorou o espaço comercial por um tempo considerável, obtendo inclusive aumento de faturamento.

A recorrente argumenta que o pagamento da "luva" pela apelada insere-se no risco inerente à atividade comercial.

Enfatiza que em momento algum foi garantido à apelada um sucesso comercial absoluto ou uma rentabilidade específica. Pelo contrário, a apelada, como parte empresária e ciente dos riscos do negócio, concordou em investir no espaço comercial, sem qualquer promessa de retorno garantido.

A apelante refuta as alegações da apelada de que teria recebido promessas de instalação de estabelecimentos que atrairiam grande público, como o “Ganha Tempo” e uma loja de franquia, argumentando que tais expectativas eram meras especulações sem respaldo contratual e que não existem provas nos autos de que tenha assumido qualquer obrigação nesse sentido.

A
ssim, a
apelante assevera que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da apelada,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda.-ME,
que, devido
à
dificuldades financeiras e receio de aumentar seu endividamento com despesas como aluguel e taxas condominiais, decidiu encerrar suas atividades no espaço comercial.

A apelante também atribui o fracasso do negócio à má administração da apelada, que, segundo ela, ofereceu serviços de qualidade inferior, levando os clientes a preferirem outros estabelecimentos.

Além disso, a apelante aponta que a apelada deixou de pagar pela energia consumida e que os bens móveis deixados no local estavam em péssimo estado, causando transtornos aos demais condôminos.

A apelante sustenta que a apelada se beneficiou do uso do espaço comercial e que, ao longo do tempo em que esteve em operação, teve um aumento de faturamento, conforme comprovado por testemunhas.

Assim, a apelante argumenta que, mesmo que o negócio não tenha atingido o sucesso esperado, a apelada utilizou o espaço e obteve vantagens durante o período de vigência do contrato, o que enfraquece o pedido de restituição integral da "luva".

Em caso de manutenção da condenação, a apelante solicita que o valor a ser restituído seja reduzido, considerando que a rescisão contratual foi provocada pela apelada.

Nesse sentido, a apelante propõe que o montante a ser devolvido seja limitado a 30% do valor originalmente pago, levando-se em conta que a apelada utilizou o espaço comercial por um período considerável antes de decidir abandoná-lo.

Por fim, a apelante conclui que a decisão do Juízo de primeiro grau deve ser reformada, e que não há justificativa legal ou factual para a restituição do valor da "luva" pago pela apelada, especialmente em face do risco comercial assumido e da culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual.

A apelada,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME, por sua vez, sustenta que
,

ao contrário do que alega a apelante, houve promessas claras e específicas feitas por esta no momento da assinatura do contrato de locação, incluindo a promessa de que o empreendimento comercial contaria com diversas lojas âncoras e outros atrativos que garantiriam um fluxo constante de clientes.

Aduz que investiu consideráveis recursos financeiros acreditando nessas promessas, mas a Apelante não cumpriu nenhuma delas, resultando em prejuízos significativos para a Apelada.

A
a
pelada insiste que, uma vez operada a rescisão contratual, é necessário o restabelecimento do
status quo
ante
, o
que implica na restituição do valor pago a título de "luva".

A
a
pelada argumenta
, ainda,
que a
recorrente
retomou o ponto comercial e o vendeu a terceiros, reforçando a necessidade de devolver o montante inicialmente pago pela
ora recorrida.

Pois bem
. Ressai dos autos que
as partes firmaram
, em
06/
10/2011
,
Contrato de Locação Atípico de Box
para a instalação de um restaurante, pelo período inicial de 05 (cinco) anos, sendo que a ora apelada,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME,
locatária,
pagou à apelante
Momrasa

Servicos
de Administração
Eireli
, o valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a título de ‘luva’
, além de
aluguel mensal
no montante de
R$ 4.125,000 (quatro mil cento e vinte e cinco reais).

No que tange ao valor a título de “luva”, nomeado no contrato de “preferência de locação”, cita-se o parágrafo único da cláusula 5.2 do respectivo contrato:

[...]

5.2. – O valor inicial do aluguel mínimo mensal corresponde, na data deste contrato, é de R$ 4.125,00 (quatro mil cento e vinte e cinco reais) e que será reajustado anualmente, a partir da data do presente contrato, independente do início do prazo contratual de locação, pela variação acumulada do IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Imediata), fornecida pela FGV.

Parágrafo único. Estabelece-se aqui a preferência de locação cujo valor ora fixado terá a quantia de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a serem pagos ao Locador em data e forma a especificar
.

[...] (ID 210257714, p. 03) [Grifo do original]

Para garantir a reserva do ponto comercial, é prática do mercado exigir o pagamento adiantado de um valor único e independente do aluguel e das demais despesas, denominada
res
sperata
ou “luvas”, o qual é solicitado no início do contrato de locação em virtude da finalidade lucrativa e do valor agregado ao espaço comercial.

Assevera-se que
,
a
L
ei
no
8.245/91 revogou o
D
ecreto 24.150/34,
decreto este que,
em seu art. 29 vedava

expressamente a cobrança de “luvas”, importância em dinheiro para se obter a preferência da locação
.

Ocorre que a Lei n.o 8.245/91
apenas proibiu a cobrança de “luvas”
n
a
renovação
do contrato de locação.

Em decorrência da ausência de proibição expressa, o Superior Tribunal de Justiça entendeu ser válida a cobrança de “luva” quando da contratação
inicial
,
in
verbis
:

LOCAÇÃO. LEI No 8.245/91 "LUVAS" INICIAIS.

A Lei no 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de "luvas"
-
obrigações pecuniárias - quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança
.

Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei no 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às "luvas" iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que,
em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título.

Recurso provido.

(REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253.)
[Grifo nosso]

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
LOCAÇÃO. LUVAS. CONTRATO INICIAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE
. PRECEDENTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação. Inteligência dos
arts
. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91
.

Precedente do STJ.

2. Dissídio jurisprudencial comprovado.

3. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.003.581/RJ, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 4/12/2008,
DJe
de 2/2/2009.) [Grifo nosso]

Nesse sentido, cita-se também trecho da sentença objurgada:

[...]

Quanto ao pagamento de determinada quantia a título de preferência de locação
ou ‘
luva’, cumpre anotar que a tal prática
não é vedada pelo ordenamento jurídico
, sendo pacífico na doutrina e jurisprudência a possibilidade de sua cobrança, respeitando a autonomia privada das partes para estabeleceram o contrato de acordo com suas convicções.

[...] (128016938) [Grifo nosso]

Ocorre que o Juízo
a quo
, em que pese ter asseverado que a rescisão contratual
não foi por culpa da ora apelante
,
condenou a
recorrente
a devolver o referido valor pago pela locatária a título de “luvas”, nestes termos:

[...]

Neste diapasão,
em sendo incontroverso o pagamento da quantia mencionada a título de luvas pela requerente, é consectário lógico e jurídico da rescisão do contrato a restituição das partes ao estado anterior (
status quo ante
), o que importa devolução da quantia paga pela autora a título de preferência de locação ou
luvas
.
[...]
(128016938) [Grifo nosso]

N
o que tange à ausência de culpa da apelante, pela
rescisão contratual,
cita-se os
seguintes trechos da sentença objurgada:

[...]

Nesse passo, ante ausência de demonstração de que um dever assumido pela
locadora foi determinante para a decisão de investimento da requerente e de que o descumprimento de tal promessa, resultou no seu inadimplemento contratual,
inviável o acolhimento do pedido para reconhecer a rescisão do contrato por culpa da requerida/locadora
.

[...]

Desse modo,
o pleito de rescisão contratual, por culpa da ré, ante a causa de pedir apresentada, fica afastado
, não sendo devida, ademais, condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais ou morais, ante a inexistência de ato ilícito ou violação das cláusulas contratuais.

[...]

(
128016938
)

[Grifo nosso]

Desse modo, assiste razão à ora
recorrente
, uma vez que
a rescisão contratual, de iniciativa da apelada locatária, não decorreu
por sua culpa.

Isso porque, conforme asseverado nos autos,
diferentemente do alegado pela apelada
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME,
o contrato firmado entre as partes não previa as obrigações alegadas pela autora
,
como a instalação do "Ganha Tempo", de um Banco e de uma franquia da Loja 6 (do apresentador Ratinho).

Não há prova nos autos de que a requerida, ora apelante, tenha efetivamente prometido tais instalações, nem que a crença nessas promessas tenha sido fundamental para a decisão da autora em aderir ao empreendimento.

Conforme consta nos autos
e também
asseverado na sentença, o contrato foi firmado em 6 de outubro de 2011, enquanto as notícias sobre a possível instalação do "Ganha Tempo" foram divulgadas mais de um ano depois, em novembro de 2012.

Apenas após essa divulgação é que o representante da autora, ora apelada, questionou a requerida sobre a instalação do "Ganha Tempo", sem que houvesse evidências de que essa era uma promessa antiga da requerida.

Apesar da ausência de comprovação das referidas promessas de instalações, por outro lado, reconheceu-se que a requerida
, ora apelante,
diligenciou para a instalação do "Ganha Tempo", inclusive cedendo gratuitamente o espaço ao município, mas sem sucesso.

Porém, conforme asseverado, não cabe imputar responsabilidade contratual à apelante pela não instalação do “Ganha Tempo” pelo Município.

Ademais, ressai dos autos que
, após reclamações da apelada, quanto
ao insucesso que o empreendimento estava tendo,
sob alegado baixo fluxo de clientes, a locadora, ora apelante,
propôs à autora uma mudança para um novo local dentro do mesmo empreendimento, com o objetivo de melhorar as condições do negócio.

Essa proposta envolvia a realocação do restaurante para um espaço maior, de 211,26m2, na área externa do empreendimento, onde havia maior visibilidade e potencialmente mais movimento de clientes.

Embora a autora, ora apelada, tenha aceitado a mudança e iniciado as obras de adaptação para o novo espaço, surgiram desentendimentos entre as partes antes da formalização do novo contrato. Esses desentendimentos culminaram na rescisão do contrato de locação original, sem que o novo contrato fosse assinado.

Assim,
a parte autora, ora apelada, não se desincumbiu de seu ônus probante, conforme previsão do
art. 373,
inciso I, do Código de Processo Civil
e, por conseguinte, verifica-se que a rescisão contratual foi por iniciativa da locatária recorrida,
após
quase 03 anos do contrato entre as partes
,
sendo descabida a devolução determinada pelo Juízo de Primeiro Grau.

Ademais, restou comprovado nos autos que a ora apelada foi, inclusive, inadimplente quanto ao pagamento dos
aluguéis
referentes a
os meses de janeiro a abril de 2014, o que denota
, inclusive,

culpa da
locatária recorrida
quanto à rescisão contratual em exame (ID 128016938).

Assim, nesse caso, não cabe falar em devolução da “luva” para o retorno ao
status quo ante
, em consonância com
a inteligência
dos
arts
. 389,
caput
; 395
e
475
do Código Civil, bem como dos
arts
.
4
o;

9
o, III e 23, I, da Lei n.o
8.245/1991
,
in
verbis
:

Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

[...]

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.

[...]

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Lei n.
o

8.245/1991:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

[...]

Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

[...]

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I -
pagar
pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

Nesse sentido, cita-se
a seguinte ementa de julgado
:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
. SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA.
CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCATÁRIO. ATRASO NAS OBRAS E INAUGURAÇÃO. INTELIGENCIA SUMULA 335, STJ. RESSARCIMENTO INDEVIDO. IRREPETIBILIDADE DOS VALORES PAGOS A
TITULO
DE "LUVAS".
DECISÃO MANTIDA. - Não há de se falar em cerceamento de defesa quando não se evidencia a presença de qualquer hipótese autorizadora de substituição da testemunha anteriormente indicada (preclusão consumativa), bem como ante a evidencia de que a parte interessada não promoveu/ comprovou a tempo e modo adequados a intimação das demais testemunhas que seriam ouvidas em audiência, nos termos do art. 445 do CPC -
Verificando-se que a rescisão do contrato de locação comercial decorreu de culpa exclusiva do locatário, não há de se falar em qualquer dever de ressarcimento quanto as despesas eventualmente realizadas para inauguração do empreendimento, mormente quando presente cláusula contratual que afasta o dever de indenização por eventuais benfeitorias e obras realizadas (Súmula 335, STJ) - Não faz o lojista jus à restituição dos valores pagos a título "luvas"/CDU,
ante a previsão contratual de sua
irrepetibilidade
, bem como em virtude da inexistência de evidencias de que o empreendimento carecia de infraestrutura.

(TJ-MG - AC: 51221777320178130024, Relator: Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, Data de Julgamento: 01/08/2023, 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2023)

Desse modo,
assiste razão à apelante
e a sentença deve ser reformada para excluir a condenação em restituição do valor de R$ 130.000,00 a título de
“
luvas
”
, além do consequente afastamento da sucumbência parcial para
condenar exclusivamente a apelada,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários sucumbenciais que
devem ser fixados,
em desfavor da ora
recorrida
, em 10% sore o valor
atualizado
d
a causa.

2. Tese suscitada pela apelante adesiva: rescisão contratual por culpa exclusiva da segunda apelada

Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME, ora apelante adesiva, sustenta que

a rescisão do contrato de locação ocorreu exclusivamente por culpa da apelada,
Momrasa
Serviços de Administração
Eireli
.

A apelante
afirma que a requerida não cumpriu as inúmeras promessas feitas no momento da celebração do contrato, como a instalação de lojas âncoras e de um "Ganha Tempo", o que foi determinante para o insucesso comercial do empreendimento.

Ademais, a recorrente adesiva argumenta que a apelada não impugnou de forma específica as alegações da inicial, não apresentando justificativas plausíveis para o descumprimento das promessas feitas.

A apelante adesiva também aduz que a apelada se beneficiou de maneira ilícita ao não cumprir com as promessas feitas, pois obteve vantagens
financeiras sem proporcionar os benefícios acordados, como a publicidade e a instalação das lojas âncoras, o que configurou um enriquecimento ilícito.

A recorrente assevera que o depoimento de uma testemunha confirmou que as promessas feitas pela apelada não foram cumpridas, resultando em uma drástica diminuição da clientela do restaurante e, consequentemente, no fracasso do negócio.

Em razão dos fatos expostos, a apelante adesiva pleiteia a reforma da sentença para que seja reconhecida a rescisão do contrato por culpa exclusiva da apelada, com a consequente condenação desta ao pagamento dos prejuízos materiais sofridos pela apelante.

A apelada adesiva, por sua vez,
reafirma que, como bem explicado na sentença, as alegações de que promessas de garantia de sucesso comercial foram feitas são infundadas e sem provas.

Assevera que as possibilidades de instalação de lojas âncoras foram meramente possibilidades divulgadas pela mídia e nunca foram promessas garantidas pela apelada adesiva.

Quanto à alegação de revelia tácita, a apelada argumenta que isso é uma afronta ao devido processo legal, já que sua contestação abordou detalhadamente todas as alegações feitas pela apelante, impugnando cada ponto levantado.

Ademais, a apelada esclarece que a afirmação sobre a falta de clientes se referia especificamente ao restaurante da apelante, que poderia ter sido mal administrado ou não ter atraído clientes por outros motivos alheios à responsabilidade da apelada.

A apelada ainda argumenta que o depoimento da testemunha apresentado pela apelante é especulativo, pois a testemunha não estava presente no momento das supostas promessas.

Pois bem
. Não assiste razão à apelante adesiva.

Isso porque, conforme já asseverado, apesar da recorrente adesiva sustentar que rescindiu o contrato por culpa da
locatária recorrida, uma vez que esta teria descumprida diversas promessas contratuais, tais como
o investimento em publicidade e divulgação e
a instalação de lojas âncoras
e

de um "Ganha Tempo"
,
não se desincumbiu do ônus de comprovar essas alegações, nos termos do
art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil
.

Não há no contrato nenhuma cláusula
com essas obrigações e nenhum outr
o negócio jurídico
entre as partes
comprovado
nos autos.

E conforme asseverado na sentença objurgada,
as primeiras notícias de que
referido
Ganha Tempo

seria instalado no
Shopping Popular
foram divulgadas mais de um ano após o contrato firmado entre as partes, nos dias 11 e 12 de novembro de 2012 (ID 85774902, autos de origem, p. 9/10).

Mas somente no dia seguinte à publicação das notícias divulgando que o 'Ganha tempo' seria instalado dentro do Shopping Popular, e
m
13/11/2012, é que o representante da
apelante adesiva (locatária)
trocou mensagens questionando o representante da ré se o “Ganha Tempo” iria abrir no local (
ID
85774902
, autos de origem, p
ág. 13), inexistindo na referida conversa evidências de que essa era uma antiga promessa da ré ou de seus representantes.

Quanto à citada testemunha
da autora, Sra. Josélia do Amaral,
que foi empregada
da autora, ora recorrente adesiva
, ressai dos autos que ela não presenciou
as supostas promessas da instalação do “Ganha Tempo” e da “Loja do Ratinho” (loja âncora)
feitas pela ora recorrida à apelante adesiva, conforme cita-se de seu depoimento:

[...]

Na época quando eles iam abrir o Shopping eles ofereceram o restaurante, tanto é que

abrimos. O restaurante, ficava bem numa esquina, ele era pequeno as salas. E a gente tinha os

nossos convênios, que a gente atendia, tanto o Comper como o pessoal da
Dibox
, da
Monrasa
,

que eles eram um grupo e a maioria do pessoal almoçava com a gente no restaurante. Depois

que a gente inaugurou a ‘
Papitos
Food’, veio a proposta para que o Fabio abrisse num espaço

maior do Shopping. O que eles nos informaram na época é que dentro do Shopping, além das

lojas de roupa e calçados que já estava aberto e que teria bastante gente abrindo, teria Ganha

Tempo, Banco e lojas de eletrodoméstico. No entanto, até quando eu fiquei em 2014, não teve

nada disso. E o Fabio investiu no espaço gigante dentro do Shopping e ele não teve retorno.

Porque o Shopping não tinha propagandas que informassem ao certo o que tinha ali dentro. E

muita gente abriu a loja e foi fechando, porque o movimento dali era pouco
[...]
. O Fábio tinha

os convênios, era bastante gente que ia ali. Na hora do almoço era muito lotado, mas daí, era

parte convênio do Comper, que a gente atendia, e parte do pessoal da
Monrasa
, que eles

ficaram para a gente fazer o atendimento deles.
Mas como o Fábio investiu para abrir deixar

tudo bonitinho, funcionando. não houve o retorno que ele esperava. Porque o que adianta ter

vários convênios, como da
Monrasa
, mas não ter clientes pagantes.
Como uma empresa vai

sobreviver, porque lá os Convênios pagavam de 15 em 15 dias. Aí para manter aquele valor e

uma comida de qualidade,
precisaria ter um movimento legal de clientes pagantes do dia, para

poder colocar as coisas lá de qualidade.
O Fábio não deixou de colocar. Ele tirava do

restaurante que ele tinha,
Papitos
Food, para investir no
Papitos
Burger,
mas como não houve

retorno foi preciso fechar as portas
. Depois, ele acabou fechando o outro restaurante, com o

tempo, porque tirou de um para colocar no outro e acabou prejudicando os dois. Ele fechou o

outro restaurante na mesma época.
[...]
Depois que eu saí da empresa, não houve melhoras no

Shopping, fechou a farmácia e várias lojas. De uns dois anos para cá, foi a
Gazim
, que é uma

loja de móveis e a
Eletrocasa
, mas fechou l. Só tem umas lojinhas que é para o lado de fora,

mas lá para dentro não tem mais.
A promessa não foi cumprida
. Porque onde ficava o
Papitos
,

que era na esquina, eles falaram que ia
vim
a Loja do Ratinho, que ia se instalar naquele local

que era menor, e o restaurante ia ficar lá no local que o Fabio instalou. Depois disso viria o

Ganha Tempo, porque o Ganha Tempo tem bastante movimento. E as lojas de móveis. E nesse

período de tempo
não foi nada. Nem Banco que era para ir, não teve nada.
[...]
O investimento

que o Fabio fez quando da mudança, também, foi para atender a um requerimento da

requerida, porque se ele investisse mais, ele ia ter um espaço maior e todas as pessoas do

grupo iam almoçar ali como convênio, que até então não era todos. Era parte só. Após a

mudança reduziu bastante a questão do movimento. Porque no restaurante ia bastante gente,

que já ia, mas não tivemos clientes novos e foi só diminuindo o movimento. Eu acredito que a

Monrasa
abandonou (o empreendimento), porque tudo o que foi oferecido não foi feito, eu acredito que eles não cumpriram com a palavra. O Convenio que tínhamos era um tanto do Comper e da
Monrasa
. Almoçava em torno de 200 pessoas, incluindo os dois. Só que para manter a qualidade da
comida, que nem eles queriam, porque o pessoal principalmente da
Monrasa
, exigiam pratos de comida, a gente começou a cuidar mais do pessoal do Convênio. Mas recebíamos de 15 a 15 dias, e precisávamos de mais cliente que pagava.
Eu acredito que não foi uma queda de qualidade, mas como não estávamos conseguindo outros clientes que não fosse do convênio, não conseguíamos o cardápio que eles queriam. Porque a gente não tinha como manter.
Conseguiria se na época o Shopping tivesse dado o retorno de movimento que haviam prometido.
Tinha um contrato.
Mas eu não sabia o que tinha exatamente no contrato.
Mas tinha vários acordos que eram feitos com o pessoal que administrava a
Monrasa
, que
não sei se estava no acordo
. De início, quando começamos a atender na primeira instalação do
Papitos
no Shopping ficava em torno de 60 a 100 pessoas, incluindo o jantar. Depois disso que eles ofereceram para abrir lá, que ia aumentar pessoas, aí era em torno de 120 a 130 no almoço e 60 no jantar, sempre abaixo no jantar, nunca dava muita gente
. Aumentou o Convênio.
[...]
(ID 2102
57741) [Grifos nossos]

Além disso, destaca-se que a apelante adesiva não conseguiu comprovar que a mudança de local resultou em uma queda na clientela, nem que tal situação teria gerado prejuízos.

Pelo contrário, o depoimento da testemunha mencionada anteriormente indica um aumento no número de clientes, especialmente porque todos os funcionários da
Monrasa
, ora
recorrida adesiva
, passaram a frequentar o restaurante, dobrando o número de pessoas que almoçavam no local.

No que tange à al
egada revelia tácita, também sem razão, pois ressai dos autos que
a apelada adesiva exaustivamente rebateu as alegações da ora apelante, conforme
ID
s
210257717, p. 40-53 e
210257718, p. 01-37
.

Assim, evidencia-se que
o
insucesso
do empreendimento da autora pode ter sido causado
ou por uma
possível
má administração do estabelecimento ou pelos riscos inerentes ao próprio negócio, não sendo atribuível à ré
, ora apelada adesiva
.

Declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato e ressarcimento dos prejuízos materiais

A apelante adesiva requer ainda a nulidade da cláusula oitava do contrato, que trata
da vedação ao
ressarcimento das benfeitorias, alegando que esta cláusula é abusiva e resulta em um desequilíbrio contratual em favor da apelada.

A referida cláusula estipulou que
todas as benfeitorias, instalações, decorações e alterações necessárias ao espaço locado seriam executadas e custeadas pela locatária, com a prévia autorização por escrito da locadora.

No entanto, a cláusula também estabeleceu que, ao término do contrato, qualquer benfeitoria que não pudesse ser removida sem causar danos ao imóvel seria incorporada ao mesmo, sem que a locatária tivesse direito a qualquer tipo de indenização, compensação ou retenção (ID 85774902, autos de origem, p. 41/42).

Assim, a apelante adesiva postula
pela declaração da nulidade dessa cláusula e o consequente ressarcimento das benfeitorias.

Pois bem
.
Também n
ão assiste razão à apelante adesiva.

Sobre o tema, destaca-se o teor do
art. 35, da Lei n.o 8.245/1991
,
in
verbis
:

Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

[Grifo nosso]

O dispositivo mencionado acima deixa claro que o locador não tem a obrigação de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, inclusive
em relação às melhorias necessárias, quando o contrato firmado contém uma cláusula expressa estabelecendo essa isenção, como ocorreu neste caso.

Portanto, é inviável acolher o pedido de nulidade da referida cláusula contratual.

Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, conforme o enunciado da Súmula n.o 335
, que estabelece: "
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
."

Nesse sentido, cita-se ementa de julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO –
RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REPARAÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA VÁLIDA E EFICAZ – SUÚMULA 335 DO STJ –
VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO.

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do STJ).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar essa verba anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

(N.U 1030600-80.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024,
Publicado
no DJE 01/03/2024)
[Grifo nosso]

Além disso, deve-se destacar que o contrato foi firmado entre duas partes empresárias, sem qualquer desequilíbrio na negociação. As partes, plenamente capazes, concordaram com todas as cláusulas do contrato, não havendo qualquer vício de vontade, o que reforça que o contrato tem força de lei entre ambas.

Diante do exposto, conheço
do
recurso

adesivo
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
e, quanto ao
recurso principal
, conheço
e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e afastar a condenação
da recorrente à restituição d
a quantia de
R$ 130.000,00
à autora
.

Por fim,
em decorrência
do provimento do recurso principal e desprovimento do recurso adesivo,

modific
o
os ônus sucumbenciais
para reformar a sentença
e condenar
integralmente
a autora,
Papitos
Comércio de Alimentos Ltda. – ME,
quanto à ação principal,
ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como
ao pagamento dos honorários advocatícios em favor da apelante principal,
fixados em 1
2
% sobre o valor da causa
, com majoração nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2024