Tribunal: TJMT
Processo: 1012367-47.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.
É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado.
Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador.
“É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012367-47.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ARIANNY APARECIDA DE SOUZA - CPF: 219.711.918-41 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), ARIANNY APARECIDA DE SOUZA - CPF: 219.711.918-41 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), NATALIA RIOS RIBEIRO - CPF: 045.439.441-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DAS RÉS NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.

É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda
de
terreno não edificado.

Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador.

“É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua
aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem”
(
AgInt
no REsp n. 2.100.901/SP).

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Quantia Paga julgada parcialmente procedente, nestes termos:

“Declaro a rescisão do contrato de compra e venda constantes no Num. 118238739.

Determino que as requeridas promovam a restituição dos valores pagos no importe total de R$ 7.568,55 (sete mil, quinhentos e sessenta e oito reais e cinquenta e cinco centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração; abatendo-se a taxa de corretagem e fruição, devolvendo o restante à parte autora, em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão.

Condeno, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a favor do patrono do autor, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2o, do artigo 85, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações”.

A autora alega que é indevida a cobrança de taxa de fruição, pois trata-se de Compra e Venda de terreno, portanto não edificado, o que afastaria o dever de indenização decorrente de uso.

Aduz que a taxa de corretagem não foi especificada na avença e por isso é vedada a retenção, já que houve violação ao art. 26-A, inciso II, da Lei 13.786/2018.

As rés pugnam pela aplicação do art. 32-A dessa mesma Lei, para que sejam retidos 10% sobre o montante pago, atualizado, bem como a comissão de corretagem e a taxa de fruição.

Contrarrazões da autora no Id 236712188. Intimadas, as rés não as apresentaram (Id 236712183).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A autora visa rescindir o Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Financiamento Imobiliário do Loteamento Residencial Parque dos Lírios, quadra 43, lote 17, em Rondonópolis (MT), de R$86.059,83 (R$4.302,83 de entrada e 150 parcelas de R$545,05).

Aplica-se a estes autos a Lei n.
13.786/2018; contudo, por se tratar de terreno sem construção, é indevida a taxa de fruição, uma vez que essa cobrança pressupõe o efetivo uso do imóvel, ou seja, que o comprador esteja morando no local sem nenhuma contraprestação, situação inviável nesta hipótese justamente porque a área não é edificada.

A propósito:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação.

2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença.

3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação”.
(STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 2.060.869/SP, relator Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 20-5-2024,
DJe
de 4-6-2024).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS JULGADA IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. Em tal hipótese, não há falar em enriquecimento ilícito.

Aplicação da Súmula 83/STJ.

2. Reverter as conclusões do Tribunal local acerca da ausência de constituição em mora da parte adversa - para acolher a pretensão recursal
no moldes
em que pretendido - demandaria necessariamente a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

4. Agravo interno improvido”.
(STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.270.435/GO, relator Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgamento em 26-6-2023,
DJe
de 29-6-2023).

Quanto à comissão de corretagem, é legal a cláusula que transfere ao promitente comprador esse pagamento,

desde que observado o dever de informação
(STJ,
AgInt
no REsp 2.031.566/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
,
DJe
de 23-6-2023).

No caso concreto, apesar de estar prevista na cláusula quarta do Contrato (Id 236711183) a concordância do comprador com o serviço de intermediação, não há especificação da respectiva quantia. Assim, ausente esse dado exigido no inc. II do art. 26-A da Lei n. 13.786/2018, é vedada a retenção.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. ENCARGOS RESCISÓRIOS. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.

(...)

9.1.
No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante
não informou previamente os adquirentes da incidência da comissão de corretagem, tampouco lhes prestou informações claras a justificar o repasse de tal encargo
. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato firmado entre as partes, bem assim dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

10. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 284, 282, 356 e 283 do STF e 5, 7 e 83 do STJ.

11. Agravo interno a que se nega provimento”.
(STJ,
AgInt
no REsp n. 1.985.686/RJ, relator Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgamento em 23-3-2023,
DJe
de 28-3-2023).

As rés pugnam pela incidência do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, para a retenção de 10% sobre o valor atualizado da avença.

Porém, conforme o atual entendimento do STJ, ainda que a contratação tenha ocorrido na vigência dessa norma, não há óbice algum para a estipulação de cláusula penal, visto que a presente lide se submete ao CDC, como consignado na sentença e não impugnado por nenhuma das partes. Desse modo, por ser manifestamente excessiva, a referida disposição contratual tem de ser revisada.

A retenção de 10% sobre o montante da avença é abusiva, uma vez que foram pactuadas 150 prestações, o que corresponde a mais de 12 anos, e já após o terceiro ano a autora
reconheceu que não tinha mais condições de arcar com essa dívida e ajuizou a presente demanda objetivando o distrato.

Essa conduta revela lealdade de sua parte, pois a partir de então o lote ficou disponível para venda.

Posto isso, a retenção de 25% sobre a quantia paga é suficiente para indenizar o construtor pelas despesas e desestimular o rompimento unilateral do Contrato.

Sobre a matéria:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1.
Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.

2.
Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.

3. Agravo interno improvido”.
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.596.111/SP, relator Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgamento em 2-9-2024,
DJe
de 4-9-2024).

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

2.
É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem.

3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.

5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF.

6. Agravo interno desprovido”.
(STJ,
AgInt
no REsp n. 2.100.901/SP, relator Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgamento em 2-9-2024,
DJe
de 4-9-2024).

E mais:
AgInt
no REsp 2095800/SP,
AgInt
no REsp 2106885/SP,
AgInt
no REsp 2087385/SP, REsp 2073412/SP,
AgInt
no
AREsp
2227081/MG.

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso da autora e
nego provimento
ao Recurso das rés. Majoro os honorários advocatícios de 15% para 20% sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024