Tribunal: TJMT
Processo: 1028295-26.2020.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – DANO MORAL INEXISTENTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...) STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).
Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028295-26.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[DIEGO DIAS DE LIMA - CPF: 003.665.261-03 (APELANTE), EDUARDO BOEL - CPF: 383.323.961-15 (ADVOGADO), MARIA GABRIELA GOULART DA SILVA ALMEIDA - CPF: 048.291.851-98 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – DANO MORAL INEXISTENTE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)
STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARIA GABRIELA GOULART DA SILVA ALMEIDA e outro,
visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão c/c Indenização por Danos Morais no 1028295-26.2020.8.11.0041, manejada em desfavor de
GINCO URBANISMO LTDA.,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a ré na obrigação de restituir, em parcela única, os valores quitados pela parte autora, no importe de R$29.530,97 (vinte e nove mil, quinhentos e trinta reais e noventa e sete centavos), acrescido dos consectários legais de atualização da dívida. Em razão do decaimento mínimo da parte ré, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20 % sobre o valor da condenação.

Em suas razões, os recorrentes sustentam a necessidade de retenção da cláusula penal no limite entre 10% a 25%, a fim de atender aos precedentes jurisprudenciais que versam sobre o mesmo tema, bem como para possibilitar o retorno dos status quo e ressarcidos danos materiais comprovadamente suportados.

De igual modo, defende que não restam dúvidas acerca da ilicitude praticada pela recorrida, pois trata-se de fato ensejador de frustração, irritação, ansiedade que por certo prejudicaram a saúde emocional do recorrente, trazendo transtornos de toda ordem, o que justifica a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais).

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso e procedência total da ação, com a inversão do ônus sucumbencial

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 219774688, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Trata-se de ação indenizatória em que a reclamante postula a rescisão de distrato firmado entre as partes, referente a negócio jurídico firmado junto à empresa ré, com redução da multa contratual para o percentual entre 10% a 25% e, via de consequência, a restituição em parcela única dos valores avençados no distrato e reparação moral.

Pois bem.

O contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (
pacta sunt servanda
), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença

Por se tratar a transação de um negócio jurídico perfeito e acabado, a sua anulação só é possível por dolo, coação ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa (artigo 849 do Código Civil), e essa, efetivamente, não é a hipótese dos autos. O que se verifica, na verdade, é a exteriorização de mero arrependimento, o que naturalmente nenhum efeito pode produzir.

In casu
, malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pela promitente compradora, é vedada a retenção integral das parcelas por ela pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.o 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Confira, no mesmo sentido, a orientação difundida por parte do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio desenvolvido:

“(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador(...)”.
(STJ, REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Dando sequência à linha de raciocínio, em relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmado o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017].

Na mesma linha, este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 13. 786/2018 – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRIBUIÇÃO DA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada. 2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (Sem grifos no original) 3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência. 4 – Extrai-se do contrato celebrado que a cláusula 14.1 prevê expressamente que a responsabilidade pelos custos com Comissão de Corretagem cabe à Construtora. 5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual. 6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados”
(TJ-MT 10391174520188110041 MT, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020).

Portanto,
a sentença merecer reforma, no ponto
, para autorizar a retenção no limite de 25%, como forma de restabelecer o
status
anterior ao momento da avença, sendo adequado e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Quanto ao dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face de sua inadimplência contratual e diante da inobservância das obrigações assumidas, não há falar em ato ilícito que resulte no dever de indenizar.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE - COMPRADOR – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% EM CONFORMIDADE COM O STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, ante a inadimplência das parcelas contratadas, mostra-se razoável a retenção de 20% do valor pago, em conformidade com o entendimento do STJ. Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana”
(TJ-MT 10004689420198110002 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 29/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2021).

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para autorizar a retenção, a título de multa, no limite de 25% sobre o valor pago pelos autores. Em razão dos contornos deste julgado, condeno as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o proveito econômico obtido, ficando suspensa a exigibilidade em favor dos autores por possuírem as benesses da assistência judiciária.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024