Tribunal: TJMT
Processo: 1030961-68.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-04
Data de publicação: 2024-09-09

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – ARROLAMENTO DE TESTEMUNHA REALIZADO EXTEMPORANEAMENTE E POR PATRONO NÃO HABILITADO NOS AUTOS – MÉRITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR DE MANEIRA ROBUSTA QUE A TRANSAÇÃO SE EFETIVOU EM RAZÃO DE SUA INTERMEDIAÇÃO, ATUAÇÃO E NEGOCIAÇÃO, ALCANÇANDO O RESULTADO ÚTIL – ART. 373, I, CPC – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
“A inobservância do prazo assinalado pelo Juiz para a apresentação do rol de testemunha enseja a preclusão consumativa do direito da parte de praticar o ato, não havendo falar-se em cerceamento de defesa. Inteligência dos artigos 357, II, § 4o, 450, c/c 223 do Código de Processo Civil. (...)” (N.U 0001175-78.2015.8.11.0080, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/06/2018, Publicado no DJE 28/06/2018).
Consoante firme orientação jurisprudencial, a comissão de corretagem prevista no art. 727 do CC/02 só é devida quando o negócio imobiliário se aperfeiçoa, o que se dá com a efetiva venda do imóvel e consequente pagamento integral do preço, hipótese diversa da dos autos.
O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes. Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.
Constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.
A despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos ao processo, a não autorizar, por essa razão, a procedência do pedido. Precedentes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030961-68.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ROBERTO JOSE DA SILVA - CPF: 109.553.801-20 (APELANTE), LEIDINEIA KATIA BOSI - CPF: 964.046.209-87 (ADVOGADO), JOAO JOSE VIANA - CPF: 198.825.216-49 (APELANTE), GEMINI PROJETOS INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 00.311.076/0001-38 (APELADO), PAULO DE CAMPOS BORGES JUNIOR - CPF: 496.452.261-04 (ADVOGADO), ALESSANDRA VEIGA BERTAIA - CPF: 568.359.221-68 (ADVOGADO), TIRANTE CONSTRUTORA E CONSULTORIA LTDA - CNPJ: 04.603.651/0001-27 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – ARROLAMENTO DE TESTEMUNHA REALIZADO EXTEMPORANEAMENTE E POR PATRONO NÃO HABILITADO NOS AUTOS – MÉRITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR DE MANEIRA ROBUSTA QUE A TRANSAÇÃO SE EFETIVOU EM RAZÃO DE SUA INTERMEDIAÇÃO, ATUAÇÃO E NEGOCIAÇÃO, ALCANÇANDO O RESULTADO ÚTIL – ART. 373, I, CPC – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

“A inobservância do prazo assinalado pelo Juiz para a apresentação do rol de testemunha enseja a preclusão consumativa do direito da parte de praticar o ato, não havendo falar-se em cerceamento de defesa. Inteligência dos artigos 357, II, § 4o, 450, c/c 223 do Código de Processo Civil. (...)”
(N.U 0001175-78.2015.8.11.0080, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/06/2018, Publicado no DJE 28/06/2018).

Consoante firme orientação jurisprudencial, a comissão de corretagem prevista no art. 727 do CC/02 só é devida quando o negócio imobiliário se aperfeiçoa, o que se dá com a efetiva venda do imóvel e consequente pagamento integral do preço, hipótese diversa da dos autos.

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes. Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.

Constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

A despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos ao processo, a não autorizar, por essa razão, a procedência do pedido. Precedentes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1030961-68.2018.8.11.0041

APELANTES: ROBERTO JOSÉ DA SILVA E OUTRO

APELADAS: GEMINI PROJETOS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA E OUTRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ROBERTO JOSÉ DA SILVA
e
OUTRO
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da ação de cobrança de corretagem imobiliária ajuizada em desfavor da
GEMINI PROJETOS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA
e
OUTRA
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, em razão da não comprovação da existência de um contrato verbal, nem a atuação decisiva dos ora apelantes para fechamento do contrato. Condenou ainda os requeridos em custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficou suspensa, por litigarem sob o pálio da justiça gratuita.

Os apelantes, em suas razões recursais, aduzem que
“Não obstante a ausência de um contrato formal, as partes firmaram um acordo por meio de conversas, conforme foi até mesmo reconhecido pela testemunha da ré os conhecimentos da transação, devendo ser preservada a legítima expectativa e boa fé das partes”
(sic).

Afirmam que
“conforme o CPC, Art. 455, § 1o no Id 118274628, fizemos a juntada da Carta de Intimação da testemunha chave para o processo e simplesmente a Douta Magistrada, não acolheu e tornou preclusa a prova testemunhal, de maneira unilateral, sendo esta testemunha, uma prova incontesti do acontecido”
(sic).

Salientam que,
“No presente caso, Douto Magistrado, houve decisão em audiência, a qual indeferiu a oitiva de testemunhas da parte reclamante, sendo que houve protesto que foi reiterado em sede de razões recursais, nesse sentido, requer a nulidade da decisão retro e dos atos processuais já praticados, bem assim, a decisão que indeferiu a oitiva das testemunhas, com a consequente reabertura da instrução e nova oitiva das testemunhas da reclamada, uma vez que houve o cerceamento de defesa da ora reclamada [...]”
(sic).

Ressaltam que “
Ainda que a venda do imóvel tenha sido efetivada em 2016, após a desistência inicial das Apeladas, em 2011, não há como negar que a atuação dos Apelantes foi decisiva para o fechamento do negócio
” (sic).

Defendem que
“foram os Apelantes que iniciaram as tratativas e apresentaram o imóvel à MRV, despertando o interesse da compradora e dando início às negociações que culminaram na venda do imóvel”
(sic).

A par destes argumentos, pedem
“[...] a reforma da sentença com base a decisão que indeferiu a oitiva das testemunhas, com a consequente reabertura da instrução e nova oitiva das testemunhas da reclamada, uma vez que houve o cerceamento de defesa, ferindo assim, o princípio do devido processo legal consagrado no art. 5, inciso LV, da Carta Magna de 1998, bem como, ante a comprovação que as tratativas se deram início pelos Apelantes e finalizado o negócio com a tratativa, nos termos descritos alhures”
(sic) (Id. 223627775).

Contrarrazões das apeladas pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença (Id. 223627777).

Custas não recolhidas em razão de haver nos autos justiça gratuita deferida em favor dos apelantes, conforme certidão de Id. 224932665.

Na peça Id. 233425199, a parte apelante se opôs ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparo dispensado, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
ROBERTO JOSÉ DA SILVA
e
JOAO JOSE VIANA

ajuizaram
ação de cobrança de corretagem imobiliária em desfavor da
GEMINI PROJETOS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA
e
TIRANTE CONSTRUTORA E CONSULTORIA LTDA
,
relatando, em síntese, que negociaram verbalmente com as requeridas a venda de um imóvel de 12 hectares na Estrada da Chapada dos Guimarães/MT, acordando uma comissão de corretagem de 5% do valor total.

Aduzem que em 2011, iniciou-se conversações com a Construtora MRV, para a intermediação do negócio.

Salientam que a venda não se concretizou por desinteresse da Construtora MRV.

Afirmam que em 2018 se surpreenderam com um lançamento de uma obra da Construtora MRV na área em questão e tentaram discutir a comissão de venda com as requeridas, que alegaram desconhecimento e prometeram um retorno, que nunca ocorreu.

A par disso, ajuizaram esta ação originária buscando a condenação das requeridas ao pagamento do montante de R$1.249.021,29 (um milhão, duzentos e quarenta e nove mil, vinte e um reais e vinte nove centavos).

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, em razão da não comprovação da existência de um contrato verbal, nem a atuação decisiva dos autores para o fechamento do contrato.

Colaciono trecho da sentença proferida pela Juíza de piso:

“A controvérsia reside em verificar se de fato houve a intermediação do autor na realização do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, bem como se restou comprovado o resultado útil advindo de tal intermediação.

[...]

À luz de tais disposições legais e do que restou sedimentado pela doutrina e pela jurisprudência, o contrato de corretagem é um contrato de mediação vinculado à compra e venda de imóvel caracterizado por três elementos essenciais: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

Trata-se de uma obrigação de resultado, de modo que a remuneração somente será devida se da intermediação promovida pelo corretor houver resultado útil, qual seja, a efetiva transmissão da propriedade do imóvel ao comprador.

Não há exigência de forma para a celebração do contrato de corretagem, que, portanto, pode ser pactuado pela forma verbal. No entanto, se for firmado verbalmente, é ônus do corretor provar a aproximação das partes por esforço seu, bem como que estas chegaram a um acordo de vontades em decorrência de sua intermediação, a fim de receber remuneração pelos seus serviços.

Não há, contudo, prova contundente nos autos de que a atuação dos autores tenha sido decisiva para o fechamento do negócio.

Os únicos documentos apresentados pela parte autora foram mapas da área do imóvel, fotos do empreendimento, matrícula do imóvel e troca de e-mails de um alegado início de tratativa. Tais documentos não são nem de perto hábeis a pender a balança a seu favor, sendo que precisariam de subsídios em sede de instrução processual.

Entretanto, não trouxeram uma testemunha sequer que tivesse presenciado as tratativas, a fim de confirmar a eventual proposta para mediação ou até mesmo o percentual eventualmente combinado.

[...]

Chama atenção, ainda, o enorme lapso temporal entre a suposta mediação e a venda do imóvel, o que fulmina qualquer expectativa da parte autora em ter reconhecida a pretensão ao recebimento de comissão.

Em suma, nenhuma das provas demonstra que a autora participou/intermediou
efetivamente
o negócio. O fato dela ter supostamente apresentado a área para a MRV num primeiro momento não lhe garante a remuneração, pois como dito acima, não restou demonstrada a existência de qualquer contrato de corretagem ou a influência na venda.

Posto isso, nos termos do art. 487, I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos deduzidos na exordial.

Condeno a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10%, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC, entretanto, fica a exigibilidade suspensa por serem os autores beneficiários da assistência judiciária gratuita.”
(Id. 223627774)

Preliminarmente, os autores apelantes aduzem que houve cerceamento de defesa, pelo indeferimento da oitiva de testemunha por eles arrolada. Tal tese não merece prosperar.

Digo isso porque, conforme demonstrado nos autos, apesar de a Magistrada singular ter deferido, em decisão saneadora datada de
27/03/2023
(Id. 223627740), a prova testemunhal postulada pela parte autora, ora recorrente, fixando
“o prazo comum de
quinze dias úteis
para as partes apresentarem rol de testemunhas[1] (que deverá conter, sempre que possível: nome, profissão, estado civil, idade, número de CPF, número de identidade e endereço completo da residência e do local de trabalho, art. 450, NCPC),
sob a pena de preclusão
”
(sic), o arrolamento de testemunha foi
extemporâneo
(petição protocolizada em
19/05/2023
– Id. 223627759), sem levar em consideração ainda que foi realizado/juntado por patrono não habilitado nos autos (Dr. Oscar Cesar Ribeiro Travassos Filho – OAB/MT 6002-O).

Não bastasse, no ato solene realizado em 23/05/2023 (Id. 223627765), a condutora do feito de forma motivada dispensou a oitiva da testemunha da parte autora recorrente, cujos termos não houve qualquer insurgência por meio de recurso oportuno.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL E MATERIAL – ACIDENTE DE TRÂNSITO – JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO –
OITIVA DE TESTEMUNHA – INOBSERVÂNCIA DO PRAZO ASSINALADO PELO JUIZ PARA APRESENTAÇÃO DO ROL – PRECLUSÃO CONSUMATIVA – CONFIGURAÇÃO
– NULIDADE PARCIAL DO PROCESSO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – DECISÃO RESPALDADA EM LAUDO PERICIAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A inobservância do prazo assinalado pelo Juiz para a apresentação do rol de testemunha enseja a preclusão consumativa do direito da parte de praticar o ato, não havendo falar-se em cerceamento de defesa. Inteligência dos artigos 357, II, § 4o, 450, c/c 223 do Código de Processo Civil.

Não há que se falar em cerceamento de defesa, se ocorreu a preclusão do direito da parte autora, de produzir a prova oral, sobretudo quando o acervo probatório constante dos autos já se revela suficiente para a formação do convencimento do Julgador
.”
(N.U 0001175-78.2015.8.11.0080, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/06/2018, Publicado no DJE 28/06/2018)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
APRESENTAÇÃO DE ROL TESTEMUNHAL. PRAZO. PRECLUSÃO TEMPORAL. OCORRÊNCIA. OFENSA AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. INEXISTENTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 357, § 4o, do Código de Processo Civil, determinada a produção de prova testemunhal em despacho saneador, "o juiz fixará prazo comum não superior a 15 (quinze) dias para que as partes apresentem rol de testemunhas".
2. No caso em exame, a decisão saneadora foi publicada em 07/07/2021. Assim, o prazo de 15 (quinze) dias para arrolar testemunhas se encerrou em 28/07/2021. Contudo, a agravante apresentou seu rol testemunhal apenas em 09/09/2021. 3. Dada a apresentação intempestiva pela agravante, ficou configurada a preclusão temporal, quanto ao arrolamento de suas testemunhas. 4. Operada a preclusão, não fica caracterizada ofensa alguma ao Contraditório e à Ampla Defesa da recorrente. Do mesmo modo, descaracterizado, também, o cerceamento de defesa, por descumprimento do ônus processual no prazo legal disponível.
5. Recurso Conhecido e Não Provido.”
(TJ-DF 07303927520218070000 DF 0730392-75.2021.8.07.0000, Relator: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 01/12/2021, 3a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 31/01/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Assim,
rejeito
a preliminar e passo a análise do mérito.

Pois bem. Não obstante o esforço argumentativo dos autores apelantes, não se defluiu das provas coligidas nos autos outra conclusão que não aquela a que chegou o Juízo
a quo
, de modo que não vejo motivos para modificá-la, dada a percuciente análise realizada pela Julgadora singular.

Como cediço, tem-se como devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

É o que se extrai da leitura do artigo 727 do CC/02, a saber:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes.

Sendo assim, ao meu sentir, não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.

Nesse contexto, pode-se dizer que para o reconhecimento do direito ao recebimento da comissão de corretagem deverão estar presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda; b) a aproximação das partes; e c) que a realização do negócio se dê em decorrência da efetiva atuação do corretor.

Dito isso, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior, segundo o qual,
“É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem,
efetivamente
, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”
(AgRg no AREsp no 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal (AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019).

Nesse mesmo sentido, vários são os julgados deste Tribunal de Justiça, inclusive de minha relatoria, à exemplo de outros Estados, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
– ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – SUPOSTAS FALHA E DÚVIDA NA IDENTIFICAÇÃO DE TESTEMUNHA – QUALIFICAÇÃO PRÉVIA EM PEÇA NOS AUTOS – AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA NO MOMENTO OPORTUNO DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO (ART. 278 CPC) – PRECLUSÃO – MÉRITO –
ÔNUS DA PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR DE MANEIRA ROBUSTA QUE A TRANSAÇÃO SE EFETIVOU EM RAZÃO DE SUA INTERMEDIAÇÃO, ATUAÇÃO E NEGOCIAÇÃO, ALCANÇANDO O RESULTADO ÚTIL – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA
– SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS – RECURSO DESPROVIDO.

Preliminar de cerceamento de defesa por alegadas falha e dúvida na identificação da testemunha por ocasião de sua oitiva judicial. Qualificação prévia em peça nos autos. Irregularidade não arguida em momento oportuno importa em preclusão na forma do art. 278 do CPC. Rejeitada a preliminar.

É devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio bem como conciliar os interesses das partes. Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação.

Constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

A despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos ao processo.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.”
(N.U 1005237-16.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 28/04/2023) (Negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REVISIONAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA EFETIVA INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIRO NA CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA
– DANO MORAL INEXISTENTE – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 20% – POSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE DE FORMA SIMPLES E ÔNUS DE SUCUMBENCIAL MODIFICADOS PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA RETIFICADA NO PONTO – 1o APELO PARCIALMENTE PROVIDO E 2o APELO DESPROVIDO.

O contrato de corretagem constitui, como regra geral, obrigação de resultado, na medida em que o direito à remuneração do corretor condiciona-se à realização da atividade de intermediação e, ao mesmo tempo, da efetiva viabilização e da formalização do negócio jurídico (consecução do resultado final e útil do contrato de mediação), mesmo que o negócio jurídico não se consume por arrependimento do vendedor (art. 725 do Código Civil).

Se não demonstrada pela empresa requerida a efetiva intermediação por terceiro na celebração da compra e venda, é nula a cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem (art. 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor).

Não obstante tenha sido reconhecida a existência de cláusula abusiva, isto, por si só, não implica em ofensa a valores extrapatrimoniais que fazem parte integrante da personalidade, não havendo nos autos a demonstração de qualquer circunstância excepcional que colocasse o consumidor em situação extraordinária de abalo, sofrimento, angústia e humilhação.

“(...) segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)” STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

Se a pena convencional prevista no contrato é de 20% (cláusula sexta, parágrafo segundo do contrato), não há falar em abusividade.

A aplicação da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil requer a comprovação de má-fé do credor, o que não restou comprovado nos autos.

As despesas sucumbenciais somente serão fixadas sobre o valor da causa quando inexistir condenação e não for possível mensurar o proveito econômico obtido.”
(N.U 1003789-35.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 20/04/2023) (Negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM
C/C DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA –
CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM
– NÃO
COMPROVAÇÃO
– IMÓVEL VENDIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM A SUA PARTICIPAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de
corretagem
, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua
intermediação
, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a
intermediação
para a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Fazenda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de
corretagem
.”
(N.U 1003645-80.2021.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 22/01/2024)

(Negritei)

Na espécie, o que se tem é que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram suficientes a comprovar a efetiva participação dos autores apelantes na venda do imóvel, sendo certo que para ensejar a remuneração da comissão de corretagem o negócio deve alcançar seu resultado útil, ou seja, a venda. E, com a devida
vênia
, não é isso que se verifica nos autos.

Logo, inexiste amparo à pretensão inicial, mostrando-se, pois, irretocável a r. sentença
a quo
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pela Magistrada de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade da verba mantem-se suspensa por disposição contida no art. 98, §3o, do mesmo
Códex
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/09/2024