Tribunal: TJMT
Processo: 1021777-66.2022.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-16

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1021777-66.2022.8.11.0003 – Rondonópolis.
Apelante: Maria José de Deus.
Apelada: Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – IPTU – INDEVIDOS – TERRENO NÃO EDIFICADO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – CORREÇAO MONETÁRIA - DESEMBOLSO - – DANO MORAL – DEVIDO – ATRASO POR LONGO PERÍODO – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
“Não se aplica a orientação do Tema 938 do STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, julgado em 30/11/2020).
Nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, 4a Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, J. 22.03.21).
Não se olvide que o atraso por mais de 06 (seis) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento, sobretudo porque a promitente compradora manifestou por diversas vezes a intenção de edificar seu imóvel residencial no lote, cujo direito lhe foi tolhido pela demora injustificada na entrega do empreendimento imobiliário.
Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021777-66.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARIA JOSE DE DEUS - CPF: 042.303.438-33 (APELANTE), ERIKA LUIZA GREGORIO AZEVEDO - CPF: 706.619.441-15 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 1021777-66.2022.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante
: Maria José de Deus.

Apelada
: Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – IPTU – INDEVIDOS – TERRENO NÃO EDIFICADO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – CORREÇAO MONETÁRIA - DESEMBOLSO - – DANO MORAL – DEVIDO – ATRASO POR LONGO PERÍODO – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
sem qualquer abatimento.
Inteligência da Súmula 543 do STJ.

“Não se aplica a orientação do Tema 938 do STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, julgado em 30/11/2020).

Nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, 4a Turma, Rel. Ministro Raul Araújo,

J. 22.03.21).

Não se olvide que o atraso por mais de 06 (seis) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento, sobretudo porque a promitente compradora manifestou por diversas vezes a intenção de edificar seu imóvel residencial no lote, cujo direito lhe foi tolhido pela demora injustificada na entrega do empreendimento imobiliário.

Apelo parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

.

Recurso de Apelação Cível
no 1021777-66.2022.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante
: Maria José de Deus.

Apelados
: Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e outros.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Maria José de Deus,
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
ação de rescisão contratual c.c restituição de valores pagos c.c indenização por danos morais,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes com a devolução, em parcela única, de 80% dos valores pagos pela parte autora, atinente à somatória das arras/sinal e parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do transito em julgado
, condenando, por fim, a ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Inconformada, recorre a autora, ora apelante, visando o reconhecimento dos danos morais, além dos capítulos da sentença atinente à correção monetária, juros de mora e restituição do IPTU.

Assevera que a conduta da ré no descumprimento do contrato de compra e venda, resultou na impossibilidade da autora comercializar o imóvel, lhe acarretando transtorno e sofrimento.

Discorre que é ônus da ré, o pagamento do IPTU, visto que a rescisão do contrato foi motivada por culpa dos promitentes vendedores.

Aduz que no caso de rescisão de contrato motivado pelo inadimplemento do promitente vendedor, é devido ao promitente compradora a restituição integral dos valores pagos.

Destaca que a correção monetária deve ser aplicada desde cada desembolso, já os juros incidem a partir da citação.

Forte em tais argumentos, pede pelo provimento da apelação.

Contrarrazões no id n. 214852982, pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 10 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 1021777-66.2022.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante
: Maria José de Deus.

Apeladas
: Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e outros.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual c.c restituição de quantia paga proposta objetivando a condenação da construtora e incorporadora ao ressarcimento dos prejuízos experimentados pela parte autora, em razão do atraso na entrega de lote residencial situado no empreendimento imobiliário denominado Loteamento Parque dos Lírios, no município de Rondonópolis.

Narrou a autora na inicial, que em 07.06.14 firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a ré, tendo por objeto a aquisição de um terreno para construção, situado na quadra 35, lote 25, no Residencial Parque dos Lírios.

Seguiu relatando que foram pagos o total de R$ 28.760,46 (vinte e oito mil setecentos e sessenta reais e quarenta e seis centavos), e que as rés não cumpriram com o contratado, pois, conforme a avença, o prazo para entrega das obras de infraestrutura, foi fixado para 2015, correspondente ao prazo de 03 (três) anos da data da aprovação pelo Poder Municipal fixado no contrato, entretanto, o ajuste não foi cumprido, vez que a parte ré não conseguiu concluir as obras de infraestrutura,

notadamente a distribuição de água, além da existência de ressalvas pelo poder municipal quanto à expedição de habite-se do loteamento.

Diz que ao tentar colocar o lote à venda, diante do empeço encontrado, os compradores não se interessaram pelo imóvel, ante a impossibilidade de construir.

Diante desse cenário, manejou a ação originaria, requerendo a rescisão do contrato e o ressarcimento dos valores pagos, além da condenação pelos danos morais.

Citadas, a rés apresentaram defesa, alegando culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão contratual, e por isso, a inexistência do dever de indenizar. Apontam, ainda, a inexistência de dificuldade em obter o habite-se,

requerendo, subsidiariamente, a retenção de 30% a titulo de despesas administrativas, e da taxa de corretagem.

Ultimado o trâmite processual, o togado
a quo
, julgou parcialmente procedente a pretensão posta na inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, e condenou as rés à restituição dos valores adimplidos pelo autor, decotado 20% de percentual de retenção, com os acréscimos decorrentes, e condenou a ré ao ressarcimento das custas processuais, e honorários de sucumbência, fixado em 15% sobre o proveito econômico.

Não concordando com o édito sentencial, insurge-se a autora, ora apelante. Recorre contra o capítulo da sentença que determinou o abatimento dos valores pagos, sob o fundamento de que o atraso na entrega do empreendimento ocorreu por culpa da construtora, e por isso, deve-lhe ser restituído à integralidade dos valores pagos.

Diz que a conduta da ré no descumprimento do contrato e compra e venda, resultou na impossibilidade da autora comercializar o imóvel, lhe acarretando transtorno e sofrimento, fazendo jus à indenização por dano moral.

Inicialmente, mister se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o loteamento urbano, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Ultrapassada a questão,
ao que se verifica dos autos, tem-se que

a rescisão contratual em questão se deu por desistência motivada da autora,

pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, corrobora que era de conhecimento da loteadora que as obras de infraestrutura não estariam prontas na data avençada para a entrega do loteamento, qual seja, 13.11.15, em razão da existência de contratempo no sistema de distribuição e interligação do sistema de saneamento e fornecimento de água, fato que acarretou na formalização de TAC junto ao Ministério Público do Estado de Mato Grosso.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da loteadora pela rescisão do contrato entabulado entre as partes, porquanto o atraso decorrente de entraves causados por órgão público (
Sanear - Serviço de Saneamento Ambiental de Rondonópolis) constitui fortuito interno, inerente ao ramo de atividade desenvolvida pelo empreendedor.

Outrossim, no que pertine à impossibilidade de expedição de habite-se, em que pese a sentença recorrida consignar que o documento foi expedido em 22.01.21, quando recebido pelo município, quando da propositura da ação inicialmente perante o Juizado Especial, em 2020, a obra permanecia inconclusa, pois, remanescia obstáculo para liberação do habite-se, diante de pendências de infraestrutura do empreendimento, segundo informações pelo Órgão técnico da Prefeitura ( id n. 214857689) encontrando-se as rés ainda em mora.

A propósito, em caso análogo envolvendo o mesmo empreendimento, assim decidiu esta Corte de Justiça, vejamos:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO – ALEGADA CULPA DE TERCEIRO -

OCORRÊNCIA DE FORTUITO INTERNO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA - INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR – OBRIGAÇÃO - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Somente o fortuito externo, sem qualquer ligação com o risco da atividade desenvolvida pelo empreendedor é que é capaz de afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento, situação que não se vislumbra no caso dos autos.

Tanto é assim que a hipótese sustentada pelas requeridas, ora apelantes, no sentido de que o atraso na entrega do loteamento ocorreu por culpa de órgão público, trata-se de fortuito interno, e, portanto, totalmente previsível dentro do ramo de atividades que desenvolvem
.

Como a requerente, ora apelada, comprovou satisfatoriamente o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiram, a teor do disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Por oportuno, insta consignar que, a teor do enunciado da Súmula de n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora
,
a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.

Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que o atraso por mais de 04 (quatro) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento. Ademais, como já decidido por esta Quarta Câmara Cível em casos semelhantes, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é
in re ipsa
.

Da

mesma forma, não assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que as eventuais despesas de IPTU e demais taxas sejam suportadas pela requerente, ora apelada, eis que, como o consumidor não estava na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega.

Por fim, nenhum reparo há que se fazer na sentença recorrida quanto ao termo inicial dos juros de mora a ser acrescido no valor da indenização por danos morais, haja vista que sua incidência, em caso de responsabilidade contratual, é a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil”.
(
RAC n. 1028618-48.2020.8.11.0003, 4a Câm. Dir. Privado, Rel. Desa.

Serly Marcondes Alves, J. 27.04.22 - negritei).

Na mesma toada, decidi
:

“
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL –

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU – INDEVIDOS – TERRENO NÃO EDIFICADO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – VALOR DA CONDENAÇÃO - RECURSOS DO AUTOR E DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

“Não se aplica a orientação do Tema 938 do STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).

Tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel.

Nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, 4a Turma, Rel. Ministro Raul Araújo,

J. 22.03.21).

Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerada a condenação e, não havendo, o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa.

Recursos do autor e das rés, parcialmente provido
.” (RAC n.

1028616-78.2020.8.11.0003,

3a

Câm.

Dir.

Privado,

minha relatoria, J.26.07.23)

Assim, resta incontroversa a responsabilidade das empresas apelantes pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê
verbis
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”

Diante desse cenário é indevida qualquer retenção a titulo de comissão de corretagem, direito de fruição do imóvel e IPTU, até porque a parte autora sequer entrou na posse do bem que adquiriu, devendo a restituição das parcelas pagas pela compradora ocorrer de forma integral, ante a responsabilidade das vendedoras pela rescisão contratual.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
"
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017). [...]”
(AgInt no REsp n. 1.829.925/SP, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 08.02.21 – negritei)

Dessa forma, a r. sentença deve ser reformada, para o fim de determinar a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, não havendo que se falar em retenção de comissão de corretagem, tampouco no dever de pagamento de IPTU.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

(...)

2. Outrossim, "
Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (
AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).

3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, 4a Turma.

Rel. Ministro Raul
Araújo,

J. 22.03.21).

4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento”
.(AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, 4a Turma,

Rel. Min. Raul Araújo, J. 22.05.23 - negritei).

No que pertine ao dano moral,
não se olvide que o atraso por mais de 06 (seis) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento, sobretudo porque a autora manifestou por diversas vezes a intenção de edificar seu imóvel residencial no lote, cujo direito lhe foi tolhido pela demora injustificada na entrega do empreendimento imobiliário.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) –
DANOS MORAIS –
REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais
.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).”
(RAC n.

1003432-26.2020.8.11.0002,

4a

Câmara de Direito Privado,

j. 13.10.21 – negritei).

No que se refere ao
quantum
indenizatório, para o seu arbitramento justo, deve-se levar em consideração como ocorreram os fatos, as condições das partes e a extensão do dano moral, sobretudo no que diz respeito aos reflexos negativos do ilícito civil

para a

vítima,

o grau da culpa e a rapidez na atenuação da ofensa e de seus efeitos.

No caso em pauta, tomando como parâmetro os critérios acima referidos e tendo em conta, principalmente, a situação financeira dos litigantes a fixação da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é suficiente para reparar, nos limites do razoável, o prejuízo moral que o fato acarretou.

Quanto
ao termo inicial dos juros de mora,
em caso de responsabilidade contratual, a sua incidência é a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil,
veja:

(...) nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, 4a
Turma.

Rel. Ministro Raul Araújo
,

J. 22.03.21
).

Assim sendo a sentença merece reforma para condenar as rés, solidariamente, a promover a devolução integral do valor pago pela autora, acrescido de correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso, e juros de mora a partir da citação, assim também, para condenar ao pagamento da quantia de

R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, cujo valor há de ser corrigido pelo INPC,

a partir do arbitramento,

e acrescido de juros de 1% a.m, a partir da citação.

Pelo exposto,
conheço do recurso

e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo.

Cuiabá, 10 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024