Tribunal: TJMT
Processo: 0008472-05.2017.8.11.0004
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-13
Data de publicação: 2024-03-16

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – DANOS MORAIS – CARACTERIZADOS – QUANTUM ADEQUADO – SENTENÇA MANTIDA – APELO NÃO PROVIDO.
O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008472-05.2017.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Prestação de Serviços, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GEAN MARX ROSA MIRANDA - CPF: 041.355.671-93 (APELADO), ERIN LEONEL VILELA - CPF: 868.273.751-53 (ADVOGADO), ALVARO AUGUSTO CARVALHO JESUS PEREIRA - CPF: 069.301.167-00 (ADVOGADO), F A DE MIRANDA - CNPJ: 20.758.875/0001-64 (APELANTE), DAYANA EDUARDA DA SILVA - CPF: 000.274.451-19 (ADVOGADO), KAIO RONNARO SILVA DIAS - CPF: 042.129.371-31 (ADVOGADO), FABIANO ANTONIO DE MIRANDA - CPF: 528.572.122-91 (APELANTE), CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CNPJ: 00.360.305/1308-22 (APELANTE), CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CNPJ: 00.360.305/1308-22 (TERCEIRO INTERESSADO), HD ENGENHARIA E CONSTRUTORA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO
–
RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – DANOS MORAIS – CARACTERIZADOS – QUANTUM ADEQUADO – SENTENÇA MANTIDA – APELO NÃO PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta
, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o

quantum
indenizatório do dano moral
.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0008472-05.2017.8.11.0004

APELANTE: F A DE MIRANDA E FABIANO ANTONIO DE MIRANDA

APELADO: GEAN MARX ROSA MIRANDA

Proc. Referência
: Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenizatória

1a Vara Cível de Barra do Garças

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
F A DE MIRANDA E FABIANO ANTONIO DE MIRANDA.

AÇÃO
: Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenizatória ajuizada por
GEAN MARX ROSA MIRANDA
em desfavor de
F A DE MIRANDA E FABIANO ANTONIO DE MIRANDA.

SENTENÇA
:
julgou procedente
os pedidos da demanda para:

a) declarar rescindido o contrato de empreitada global firmado entre as partes no dia 23/12/2015 para construção de casa residencial no imóvel situado na Rua Santa Laura Vincunha, n. 1.755, quadra 363, lote 16, Jardim Nova Barra do Garças;

b) condenar a requerida HD ENGENHARIA E CONSTRUTORA na restituição integral das prestações mensais adimplidas pelo autor GEAN MARX ROSA MIRANDA, conforme cheques entregues e recibos de entradas, corrigidas pelo INPC desde o efetivo desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% a contar da citação;

c) condenar a requerida HD ENGENHARIA E CONSTRUTORA ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização pelos danos morais sofridos pelo autor GEAN MARX ROSA MIRANDA, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (23/01/2018) e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento;

d) condenou, ainda, a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios que fixou em 10% sobre o valor da condenação.

APELO
: a requerida busca, em síntese, a reforma da sentença ao argumento de que antes de decretar a rescisão do contrato seria possível a realização de reparos ou, alternativamente, indenizar a parte autora de forma proporcional. Afirma, ainda, que na hipótese há não danos morais a serem indenizados e que se mantidos devem ser reduzidos. Requer o provimento do reforma para ver reformada a sentença e julgada improcedente a ação.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 202963909.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se comporta reformas a sentença impugnada, a fim de julgar improcedente a ação ou afastar o dever de restituir os valores pagos e indenizar em danos morais.

Na origem, a lide objetiva a rescisão do contrato de no 8.4444.1084634-2, consistente na aquisição de um terreno localizado na Rua Santa Laura Vicunha, no 1.755, lote 16, quadra 363, Bairro Jardim Nova Barra, na cidade de Barra do Garças, bem como a devolução do valor de no valor de R$ 64.800,00 financiado junto a Caixa Econômica Federal para a construção da casa.

Narra a parte autora que o prazo avençado de 120 dias para construção do imóvel não foi cumprido, em como foram detectadas irregularidades estruturais na construção. Buscou a rescisão do contrato de financiamento do imóvel, do contrato de seguro e do contrato entabulado com a construtora ora apelante.

A sentença julgou procedente os pedidos.

Pois bem. Da análise das provas, como consignado na sentença, a
inadimplência contratual
se deu por parte da requerida consubstanciada no
atraso da entrega da obra
:

“(...)

No contexto do atraso na entrega da obra, foi estipulado no contrato celebrado entre as partes que o prazo para execução seria de quatro meses a contar do dia 15/12/2015, mas o término foi efetivado em
18/08/2016
, conforme demonstrativo de cronograma apresentado pela CEF
.
A ocorrência de atraso é fato incontroverso que foi reconhecido na própria contestação.
Os motivos que levaram ao atraso, por sua vez, são comprovados pelas informações dispostas nos autos, que levam à conclusão de que não assiste razão à requerida quanto à sua isenção de responsabilidade. Embora a requerida tenha atribuído ao engenheiro da CEF a culpa pela demora na realização de vistoria da obra, além de inexistir qualquer prova nesse sentido, no contrato celebrado com a instituição financeira é possível observar que a necessidade de prorrogação do prazo de execução da obra seria expressamente autorizada pela CEF, o que não aconteceu. Ainda, segundo a construtora, o atraso da obra teria acontecido por motivos "alheios à sua vontade", em virtude do excesso de chuvas. Contudo, a requerida é empresa com experiência no mercado de construção, portanto, não poderia ignorar fatores climáticos que são eventos completamente previsíveis, principalmente à época da assinatura do contrato (mês de dezembro
).
(...)”

Há, ainda, constatação de graves problemas de execução do projeto. É o que atestam os laudos confeccionados pelos peritos que constataram (id. 20296388 – sentença):

“(...)
i)
fissuras na parede decorrentes de dilatação térmica e retração térmica do material;
(ii)
fissura vertical no encontro de duas paredes ocasionada pela ineficiência da amarração da alvenaria;
(iii)
trincas verticais e horizontais resultantes da concentração de esforços na região, especialmente pelo posicionamento da caixa d’água;
(iv)
trinca na lateral da parede e da porta de acesso ao banheiro, oriunda da ausência de preparação da estrutura para recebimento do assentamento da porta;
(v)
forte odor advindo do ralo do banheiro, que está com a base quebrada e impossibilitada de vedação hídrica, além de inexistir tubulação de ventilação na rede de esgoto;
(vi)
marcas de goteiras no ambiente da sala;
(vii)
todas as paredes da residência estão fora do esquadro;
(viii)
a maioria das paredes estão fora de prumo;
(ix
) caixa de gordura assentada ao nível inferior do piso, além de não estar bem assentada;
(x)
caixa de passagem em desacordo com as recomendações de execução, com ausência de revestimento ao fundo e nas paredes, que estão comprometidas, além de não possuir tampa e não possibilitar o efetivo esgotamento sanitário, estando em estado de colapso;
(xi)
fossa séptica em colapso, em virtude de não ter sido executada da maneira recomendada.(...)”

Restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Repita-se, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas.

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da parte requerida apelante, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora apelada, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, como fora determinado pela sentença.

Dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Veja-se que a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de R$ 10.000,00 (oito mil reais), arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença impugnada.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se o percentual dos honorários advocatícios arbitrados em desfavor das requeridas apelante para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/03/2024