Tribunal: TJMT
Processo: 1023509-02.2021.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-15

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – PRELIMINAR ACOLHIDA – SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO PROVIDO.
Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual.
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ.
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023509-02.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JURACILDA BEZERRA DA SILVA - CPF: 011.794.791-14 (APELANTE), TARCISIO LUIZ BRUN - CPF: 014.396.921-81 (ADVOGADO), GISELLE CRISTINA GOMES - CPF: 570.806.401-30 (APELADO), ANA PAULA CUNHA FREIRE - CPF: 039.196.271-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – PRELIMINAR ACOLHIDA – SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO PROVIDO.

Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual.

A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ.

Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Juracilda Bezerra da Silva, em face da r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse que lhe move Giselle Cristina Gomes, julgou parcialmente procedente o feito, para decretar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como determinou a reintegração da autora na posse do bem objeto da demanda, com a expedição do respectivo mandado para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, condenando a ré ao pagamento de fruição pelo uso do referido imóvel, desde a data em lhe foi transferida a posse até a efetiva desocupação, acrescido de correção monetária pelo IGPM, e dos débitos de IPTU e condomínio, da data de assinatura do pacto até a efetiva desocupação, permitida a compensação de valores devidos reciprocamente entre os litigantes, além das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação
.

Inconformada, a apelante argui, preliminarmente, a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, sob a alegação de que não ocorreu sua prévia constituição em mora, de modo que requer a extinção do feito, sem julgamento do mérito, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC. No mérito,
sustenta
que houve a comprovação do pagamento integral do ágio e das parcelas do financiamento do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes
. Segue sustentando, que a transferência de propriedade não ocorreu por culpa da apelada, uma vez que não lhe outorgou procuração pública para fins de efetuar o procedimento junto a Caixa Econômica Federal.
Requer a reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A parte apelada, apesar de devidamente intimada, não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 09 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Giselle Cristina Gomes ajuizou ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse em desfavor de Juracilda Bezerra da Silva, aduzindo que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel residencial, sendo ajustado o pagamento inicial de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), ficando a ré responsável pelo pagamento das parcelas do financiamento, além de condomínio e IPTU, contudo, houve o inadimplemento das parcelas pactuadas, motivando o manejo da demanda.

A douta magistrada
a quo
, sob o fundamento de que houve a comprovação do inadimplemento contatual por parte da ré, julgou parcialmente procedente o feito, para decretar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como determinou a reintegração da autora na posse do bem objeto da demanda, com a expedição do respectivo mandado para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, condenando a ré ao pagamento de fruição pelo uso do referido imóvel, desde a data em lhe foi transferida a posse até a efetiva desocupação, acrescido de correção monetária pelo IGPM, e dos débitos de IPTU e condomínio, da data de assinatura do pacto até a efetiva desocupação, permitida a compensação de valores devidos reciprocamente entre os litigantes, além das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação (id. 241550228).

Irresignada, a apelante argui, preliminarmente, a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, sob a alegação de que não ocorreu sua prévia constituição em mora, de modo que requer a extinção do feito, sem julgamento do mérito, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC.

Com razão
.
In casu
, conforme relatado, o pedido inicial da autora, ora apelada, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada em desfavor da ré, ora apelante, está fundado no suposto inadimplemento contratual, afeto ao não pagamento das prestações do financiamento, além de taxas de condomínio e IPTU.

Sendo assim, cabe ressaltar que, em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado e com cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do compromissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência.

Nesse contexto, a notificação premonitória é obrigatória por imposição legal (art. 1o, do Decreto-Lei n. 745/69 e art. 32, da Lei n. 6.766/79), de modo que na hipótese em apreço a mora não é
ex re
, mas sim,
ex persona
, senão vejamos,
verbis
:

“Art. 1o. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n o 58, de 10 de

dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

(Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015).

Parágrafo único.

Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015).”

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.”

À vista disso, percebe-se da aludida legislação que, inicialmente, notifica-se o devedor (mediante interpelação), de que lhe é conferido o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento das prestações em mora e, na hipótese de permanecer a inadimplência, é que o promitente vendedor ingressará com a competente ação de resolução, com fundamento na inadimplência.

Dessa forma, a súmula 76 do STJ caminha no mesmo sentido ao dispor que
“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”
.

Por conseguinte, compulsando os autos, não há uma prova sequer que demonstre que a autora, ora recorrida, constituiu em mora a ré, ora recorrente, acerca da alegada inadimplência contratual.

Com efeito, considerando que não houve referida interpelação prévia legalmente exigida para purgar a mora, reafirmo, a rescisão contratual não tem como ser pleiteada, visto se tratar de condição de procedibilidade para a propositura da presente demanda.

Nesse sentido é o entendimento do c. STJ,
verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. SÚMULA No 7/STJ. IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NoS 282 E 356/STF. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. INOVAÇÃO RECURSAL.

1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes
. [...]”
(EDcl no AgInt no AREsp n. 1.302.229/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 09.03.2020 – negritei e grifei).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INTERPELAÇÃO. PRESTAÇÃO AINDA ÚTIL PARA O CREDOR.

1. Nos termos da Súmula 76 do STJ, mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor
.

2. A aplicação de entendimento consolidado na jurisprudência a fatos tais como delineados pelo acórdão recorrido, de modo que não se faça interpretação de cláusulas contratuais nem reexame de prova, afasta a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes.”
(EDcl no AgInt no REsp n. 1.388.510/BA, 4a Turma, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 10.03.2020 – negritei e grifei).

No mesmo norte caminha a jurisprudência desse Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS – PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA DEMANDA FRENTE A AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA ACERCA DA MORA – ACOLHIDA – EXIGÊNCIA LEGAL. SENTENÇA REFORMADA – EXTINÇÃO DA AÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 485, VI, DO CPC.

Na espécie, que se trata de contrato de compra e venda de imóvel, ocorrendo o inadimplemento das parcelas é necessária a prévia interpelação do comprador, a teor do disposto no Decreto-Lei 745/1969, bem como a Súmula n. 76 do Superior Tribunal de Justiça, para constituição em mora.

A falta da notificação prévia acarreta a carência da ação em razão da ausência de interesse processual
.”
(RAC n. 0002333-87.2014.8.11.0086, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04.11.2020 – negritei e grifei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – NOTIFICAÇÃO – NECESSIDADE – EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – PRELIMINAR ACOLHIDA – PROSSEGUIMENTO DA RECONVENÇÃO – ART. 343, §2o, DO CPC – DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – DIMINUIÇÃO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO – ABATIMENTO DEVIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento das prestações
. [...]”
(RAC n. 0003661-61.2016.8.11.0028, 3a Câm. Dir. Priv., Rel. Dirceu dos Santos, j. 21.09.2022
– negritei e grifei).

Ademais, cabe ressaltar, até para evitar recursos futuros desnecessários, que a citação não supre a falta da notificação em questão, motivo pelo qual o conhecimento da parte ré acerca da demanda não é suficiente a garantir o direito à purgação da mora.

Logo, a ausência da notificação para constituição em mora, no caso específico dos autos, da ensejo a extinção do feito, sem resolução de mérito.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, acolho a preliminar vindicada e julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, por ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, devendo a autora arcar com as custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o do mesmo
codex
, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do diploma processual alhures.

Posto isso, conheço
do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 09 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024