Tribunal: TJMT
Processo: 1030102-13.2022.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-17
Data de publicação: 2024-04-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DISTRATO – PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA – ALEGAÇÃO DE DÉBITOS ANTERIORES AO DISTRATO – NÃO VERIFICAÇÃO – VENDEDOR QUE DEU QUITAÇÃO AOS DÉBITOS, COM A RESTITUIÇÃO DE VALORES EM FAVOR DO COMPRADOR – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Com fundamento no princípio do pacta sunt servanda, que prioriza a manutenção dos acordos voluntariamente estabelecidos entre as partes, impõe-se a preservação da validade do contrato.
Na hipótese em que ambas as partes de livre e espontânea vontade celebram distrato de contrato de compra e venda de imóvel urbano, prevendo expressamente o encontro de contas, não há se falar em indenização de danos materiais em relação ao período compreendido no distrato e do qual a parte supostamente credora manifestou sua quitação, mormente quando a avença prevê expressamente a restituição de valores em favor do comprador, suposto devedor e responsável pela rescisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030102-13.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ROBSON RIBEIRO DE MELO - CPF: 019.029.811-11 (APELANTE), FERNANDA OLIVEIRA FRANCA - CPF: 041.630.861-96 (ADVOGADO), LUZIVETTE ALVES DE SOUZA - CPF: 696.565.331-00 (APELADO), JORGE LUIS SOUZA MARQUES - CPF: 083.140.931-22 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS

– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DISTRATO – PRINCÍPIO DO
PACTA SUNT SERVANDA
– ALEGAÇÃO DE DÉBITOS ANTERIORES AO DISTRATO – NÃO VERIFICAÇÃO – VENDEDOR QUE DEU QUITAÇÃO AOS DÉBITOS, COM A RESTITUIÇÃO DE VALORES EM FAVOR DO COMPRADOR – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Com fundamento no princípio do
pacta sunt servanda
, que prioriza a manutenção dos acordos voluntariamente estabelecidos entre as partes, impõe-se a preservação da validade do contrato.

Na hipótese em que ambas as partes de livre e espontânea vontade celebram distrato de contrato de compra e venda de imóvel urbano, prevendo expressamente o encontro de contas, não há se falar em indenização de danos materiais em relação ao período compreendido no distrato e do qual a parte supostamente credora manifestou sua quitação, mormente quando a avença prevê expressamente a restituição de valores em favor do comprador, suposto devedor e responsável pela rescisão.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ROBSON RIBEIRO DE MELO, contra sentença, de Id. n.o 200611189, proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos n. 1030102-13.2022.8.11.0041, ajuizada em face de LUZIVETTE ALVES DE SOUZA E OUTRO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Posto isto, com fundamento no artigo 487, I, do NCPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Robson Ribeiro de Melo em desfavor de Luzivette Alves de Souza e Jorge Luiz Souza Marques, para determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel apto 204, bloco E, do Condomínio Parque Chapada Imperial, bairro Carumbé, nesta Capital, consequentemente confirmo a decisão de Id. 94581925.

Condeno os réus, a partir do esbulho 31.01.2022, ao pagamento de duas contas de energia vencidas em nome do autor referente aos meses de maio e junho/2022, no valor total de R$ 765,12; ao pagamento das parcelas do financiamento do imóvel até a efetiva desocupação; ao pagamento de seis meses aluguel, em R$ 1.500,00 mensal, pela fruição do bem; ao pagamento da taxa de condomínio desde fevereiro/2022 até a efetiva desocupação, tudo a ser corrigido pelo INPC desde o vencimento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Deverá ser abatido da dívida a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) referente a obrigação de devolução do autor segundo o Distrato.

Condeno os réus ainda ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do Novo Código de Processo Civil.”

Os embargos de declaração opostos no Id. n.o 200611191, não foram acolhidos.

O apelante, nas razões de Id. n.o 200611195, em síntese, aduz que celebrou junto ao apelado JORGE LUIS SOUZA MARQUES, na data de 14/04/2020, contrato de compra e venda acerca do apto 204, bloco E, do Condomínio Parque Chapada Imperial, bairro Carumbé e, em razão da incapacidade financeira do comprador/apelado, ajustaram prazo de desocupação do imóvel até o prazo limite de 31/01/2022, mediante distrato do contrato assinado em 11/01/2022.

Assevera que a genitora do comprador/apelado, Sra. LUZIVETTE ALVES DE SOUZA, ora apelada, se recusou na devolução do imóvel, bem como deixaram diversas dívidas relativas ao imóvel, motivo pelo qual se deu o ajuizamento da presente demanda.

Afirma que a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau merece parcial reforma, tendo em vista que deixou de reconhecer o direito do apelante no recebimento das taxas condominiais de abril/2020 até a efetiva desocupação do bem em outubro/2022, bem como do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU relativo aos anos de 2020 a 2022, período em que os apelados estavam na posse do imóvel.

Requer, assim, o provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos iniciais.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Extrai-se dos autos que o apelante e o segundo apelado em 14/04/2020, celebraram contrato de compra e venda de imóvel, consistente no apartamento 204, bloco E, do Condomínio Parque Chapada Imperial, bairro Carumbé, vindo o contrato a ser rescindido por culpa do comprador, oportunidade em que realizaram o distrato do contrato em 11/01/2022, ajustando-se o prazo de desocupação do imóvel até 31/01/2022.

Infere-se que a genitora do comprador, ora primeira apelada, se negou a devolver o imóvel, tendo ocorrido a efetiva desocupação apenas em outubro/2022.

Desta forma, a controvérsia trazida no presente recurso se limita ao pagamento das taxas condominiais de abril/2020 até a efetiva desocupação do bem em outubro/2022, bem como o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, relativo aos anos de 2020 a 2022, data da desocupação imóvel.

Conforme relatado, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, entendendo que as dívidas do imóvel até a data prevista para a desocupação do bem pelo apelado/comprador, foram contempladas no distrato e, em face desse
decisum
insurge-se a parte apelante/vendedora.

Pois bem.

Quanto ao mérito, a discussão gira em torno de eventuais débitos do imóvel, relativos ao período em que os apelados usufruíram do bem.

Em detida análise dos autos, assim como o juízo de primeiro grau, entendo que não merece guarida o pleito do apelante no que tange a condenação dos apelados ao pagamento das taxas condominiais anteriores a fevereiro/2022 e IPTU do período.

É assim, porque, se bem ou mal elaborado o distrato entabulado entre as partes (Id. 200610795), há expressa menção na Cláusula 3a, quanto ao abatimento da dívida do imóvel, nos valores já pagos pelo apelado/comprador, vejamos:

Ademais, verifico do próprio distrato firmado entre as partes, que a parte apelante/vendedor, reconheceu a existência de crédito em favor do apelado/comprador no importe de R$5.000,00 (cinco), se obrigando a restituir o valor em seu favor, vejamos:

Com efeito, não se mostra crível a existência das aludidas dívidas, se o período fora expressamente tratado no distrato, mormente quando reconheceu a existência de crédito em favor da parte responsável pela rescisão (apelado/comprador), agora tida como suposta devedora.

Assim, resta indene de dúvidas a inexistência de dívidas em face do apelado/comprador, relativo ao período anterior ao fixado para a desocupação do imóvel (janeiro/2022), portanto, escorreita a sentença que reconheceu a obrigação dos apelados quanto ao pagamento das dívidas do imóvel relativo a fevereiro/2022 até a efetiva desocupação do bem.

As partes de um contrato devem respeitar o que efetivamente foi pactuado (princípio
pacta sunt servanda
), não podendo acrescentar obrigações de forma unilateral. Desse modo, a cobrança sem embasamento contratual, se mostra indevida.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BENS E EQUIPAMENTOS – PRELIMINARES – ILEGITIMIDADE ATIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS – MÉRITO –
CONTRATO VÁLIDO E SEM VÍCIOS – NECESSIDADE DE CUMPRIMENTO – PACTA SUNT SERVANDA – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Se o contrato em discussão foi firmado pelo autor, é ele parte legítima para exigir o cumprimento das obrigações da parte adversa. Não há que se falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando os elementos de prova constantes dos autos possibilitam uma análise segura da questão controvertida.
“As cláusulas acordadas, como se fossem preceitos legais imperativos, apresentam força obrigatória. São os princípios da liberdade contratual e da intangibilidade do pacto, mais conhecido como pacta sunt servanda, que exprimem, quando inexistentes vícios subjetivos de consentimento no momento da contratação, a ideia de obrigatoriedade de todos os efeitos contratuais.” (N.U 1008483-87.2021.8.11.0000, Relator Des. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado - TJMT, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 15/03/2023)
.”
(N.U 1001291-65.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2023, Publicado no DJE 21/11/2023)

“RECURSO INOMINADO.
PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE. COBRANÇA SEM EMBASAMENTO CONTRATUAL. CONDUTA ILÍCITA
. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ. RESTITUIÇÃO SIMPLES. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CONSIDERAÇÃO DA CAPACIDADE ECONÔMICA DA VÍTIMA E DO OFENSOR. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ILICITO EXTRACONTRATUAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO EVENTO DANOSO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO. NON REFORMATIO IN PEJUS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. As partes de um contrato devem respeitar o que efetivamente foi pactuado (princípio pacta sunt servanda), não podendo acrescentar obrigações de forma unilateral. Desse modo, a cobrança sem embasamento contratual enseja conduta ilícita. (...)”
(N.U 1023619-84.2022.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 17/11/2023, Publicado no DJE 21/11/2023)

Dessa forma, a manutenção da sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, é medida que se impõe.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicável o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/04/2024