Tribunal: TJMT
Processo: 0023034-39.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-03

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MATERIAL – DEMONSTRADO - ABATIMENTO DO VALOR DESCONTADO EM TERMO DE ACORDO - POSSIBILIDADE - DANO MORAL IN RE IPSA - RECURSO DA CORRETORA PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Não cabe à intermediadora responder pelo atraso na entrega da obra, fato imputável exclusivamente à Construtora.
O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes durante o período de mora da construtora/vendedora, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo comprador.
Por outro lado, o valor descontado pela requerida em Termo de Acordo a título de multa contratual pelo atraso deve ser abatido da condenação imposta, com correção monetária do respectivo pagamento, sob pena de enriquecimento sem causa do autor.
O atraso na entrega do imóvel e dos documentos pertinentes não pode ser considerado como mero aborrecimento, uma vez que o autor, ora apelado, teve frustrada a sua justa expectativa de usufruir o imóvel adquirido.
Ademais, como já decidido em caso semelhantes por Quarta Câmara Cível, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa.
No que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0023034-39.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI registrado(a) civilmente como TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), FLAVIO EDUARDO MENDES DE OLIVEIRA - CPF: 458.709.771-34 (APELADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA CORRETORA PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MATERIAL – DEMONSTRADO - ABATIMENTO DO VALOR DESCONTADO EM TERMO DE ACORDO - POSSIBILIDADE - DANO MORAL
IN RE IPSA
-
RECURSO DA CORRETORA PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

N
ão cabe à intermediadora responder pelo atraso na entrega da obra, fato imputável exclusivamente à Construtora.

O
entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes durante o período de mora da construtora/vendedora, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo comprador.

Por outro lado, o valor
descontado pela requerida

em Termo de Acordo
a título de
multa contratual pelo atraso
deve ser abatido da condenação imposta, com correção monetária do respectivo pagamento, sob pena de enriquecimento sem causa
do autor.

O
atraso na entrega do imóvel e dos documentos pertinentes não pode ser considerado como mero aborrecimento, uma vez que o autor, ora apelado, teve frustrada a sua justa expectativa de usufruir o imóvel adquirido
.

Ademais, como já decidido em caso semelhantes por Quarta Câmara Cível, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é
in
re

ipsa
.

No que se refere ao
“quantum”
da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de
afastar o caráter pedagógico que é inerente

R E L A T Ó R I O

Recurso
s
de Apelação

interposto
s
por
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME
.
e GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME
, com o fito de reformar a s
entença proferida pelo Juízo da
11a Vara Cível da Comarca de
Cuiabá, que, nos a
utos da
Ação de Obrigação de Fazer com Indenização por Danos Morais e Materiais
de no
0023034-39.2016.8.11.
0041
, ajuizada
por
FLAVIO EDUARDO MENDES DE OLIVEIRA
, julgou
parcialmente
procedente
s
o
s
pedido
s

formulados na inicial para:

a) Condenar a parte requerida, solidariamente, ao pagamento de 0,50% (meio por cento) do valor total do contrato, por mês de atraso, a partir de dezembro/2013 até a efetiva entrega das chaves (agosto/2019), a ser corrigido monetariamente pelo INPC
e
acrescido de juros de 1% ao mês, ambos a partir da citação,
calculado
em sede de liquidação de sentença;

b) Condenar a parte requerida, solidariamente, ao pagamento de R$6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais
,
corrigido
s
monetariamente pelo INPC a partir da sentença e de juros de 1% ao mês a partir da citação;

c) Condenar a parte requerida, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (
id.

193496166
),
a apelante GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME

sustenta a ausência de responsabilidade da corretora por fato estranho ao serviço de intermediação.

Afirma que agiu como mera intermediadora da venda do imóvel, prestando o serviço de corretagem, de modo que não pode ser responsabilizada
pelo atraso na entrega da obra.

Defende a inexistência de lucros cessantes
,
ao argumento de que o autor firmou com a reque
rida Construtora Carajás o Termo de Acordo e Quitação, a fim de pactuar valores a serem pagos pela ré
em razão do
atras
o
na entrega da obra.

Alega, ainda, a inocorrência de dano moral, postulando o afastamento ou redução da condenação.

A requerida
CARAJAS CONSTRUTORAEINCORPORADORA LTDA.
, em suas razões recursais (Id.
193496174
)
, sustenta
o descabimento
das indenizações
por danos morais e materiais, porquanto as partes firmaram Termo de Acordo e
Quitação, de modo que o autor já foi devidamente indenizado pelo atraso na entrega do imóvel.

Afirma que os lucros cessantes não foram devidamente comprovados.

Aduz que a data
para apurar o suposto valor da indenização por lucros cessantes seria em 04/08/2014, data da assinatura do
Termo de Acordo e Quitação.

Ao final, pleiteia o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões pelo desprovimento dos recursos (Id.
193496184
/

191054348).

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

Na inicial, a autora narrou ter celebrado junto às rés um contrato
de compra e venda
, tendo como objeto um imóvel residencial localizado no Condomínio Verdes Matas.

Informou que o prazo de entrega do imóvel estava previsto para 30 de junho de 2013, contudo, até a data do ajuizamento da ação (29/06/2016), o imóvel não havia sido entregue.

Com essa narrativa, o autor
pleiteou a condenação das rés ao pagamento de indenização a título de danos morais e
lucros cessantes.

A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes, nos termos relatados.

Pois
bem.

Em suas razões recursais,
a apelante GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME sustenta a ausência de responsabilidade da corretora por fato estranho ao serviço de intermediação.

A
ssiste razão à ré, ora apelante.

Isso porque,
essa pessoa jurídica atuou como simples corretora, inexistindo qualquer documento indicativo de sua ingerência na execução do contrato de compra e venda.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se
mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.”

(REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022,
DJe
de 21/2/2022.)

Desse modo, não cabe à intermediadora responder pelo atraso na entrega da obra, fato imputável exclusivamente à Construtora.

No que diz respeito às alegações da requerida
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME
, verifica-se que as partes, de fato, firmaram Termo de Acordo e Quitação, em 04.08.2014, no qual pactuaram acerca da
concessão de desconto para o pagamento da parcela final, constand
o que nada mais seria devido em
razão do contrato
(Id.
193495724 - Pág. 53
).

No entanto, nota-se que a obra foi
concluída somente em 15
.04.
2019, conforme habite-se, e as cha
ves do imóvel entregue
s
ao autor em 21.08.
2019
(Id.
193495846 - Pág. 1
)
, ou seja, cinco anos após o Termo de Acordo e Quitação.

Assim, diante do atraso excessivo na entrega do imóvel mesmo após o Termo de Acordo e Quitação, não há falar cumprimento da obrigação pela requerida e descabimento das indenizações por danos morais e materiais.

Por outro lado, o valor
descontado pela requerida
(R$
6.189,41
)

naquela ocasião
,
a título de
multa contratual pelo atraso
,

deve ser abatido da condenação imposta, com correção monetária do respectivo pagamento, sob pena de enriquecimento sem causa
do autor.

Nesse sentido:

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - Compromisso de compra e venda de imóvel - Parcial procedência – Atraso na conclusão da obra, já computado o prazo de tolerância - A quitação genérica conferida pelos autores em "Termo de Acordo" (fls. 77/78) firmado justamente no ato de entrega da unidade é nula de pleno direito e, portanto, ineficaz perante o consumidor, na esteira do que prescreve o artigo 51, I, do CDC – Permitido, no entanto, o abatimento do valor pago pela ré naquela ocasião, da condenação aqui imposta, sob pena de enriquecimento sem causa dos autores - Culpa da ré/alienante pelo retardamento reconhecida – Obrigação da ré de indenizar os compradores pela privação do uso do imóvel no período da mora na entrega da unidade – Fixação em 0,5% do valor do bem lançado no contrato, devidamente atualizado, por mês de atraso, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, desde os respetivos vencimentos – Unidade entregue adaptada para deficientes físicos – Ré que não cumpriu com seu dever de informação – Autores que disso não tinham ciência – Indenização pelas reformas praticadas para readaptação do bem e por sua desvalorização corretamente aplicadas – Danos morais – Ocorrência – Indenização devida - Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.(
TJSP; Apelação
Cível 0219905-18.2011.8.26.0100; Relator
(a):Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -23a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/12/2018; Data de Registro: 03/12/2018)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Indenização – Atraso na entrega do imóvel – Nulidade do "termo de acordo" de fls. 81/82, apenas na cláusula excludente de outra indenização à autora – Possibilidade – Art. 51 do CDC – Ressarcimento quanto à pré-reserva de vaga de garagem, depreciação por ausência de um banheiro e ausência de mobília – Descabimento – Pacto assinado que foi expresso na ausência de vaga de estacionamento e planta do imóvel com um banheiro – Período de aquisição em que a autora não concorria mais ao imóvel mobiliado – Dano moral – Reconhecimento – Imposição de R$8.000,00 (oito mil reais), cujo montante é apto a atender à dupla função do instituto indenizatório – Decisão mantida – Recursos improvidos.

(
TJSP; Apelação
Cível 1016290-17.2016.8.26.0001; Relator (a):
Alvaro
Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana -5a Vara Cível; Data do Julgamento: 02/02/2022; Data de Registro: 03/02/2022)

No mais, a r. sentença comporta ser mantida por seus
próprios
fundam
entos.

Isso porque
,
o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça
é
no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes durante o período de mora da construtora/vendedora, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo comprador.
Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL, DESDE QUE OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. TRIBUNAL DE ORIGEM RECONHECEU NÃO TER SIDO CUMPRIDA A REFERIDA EXIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS VERBAS DEVIDAS. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPOSTOS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. O Tribunal estadual concluiu pela inexistência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso da obra. A modificação das premissas firmadas na origem, de modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelo óbice da Súmula 7/STJ.

2.
Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não informou devidamente os adquirentes quanto à incidência da comissão de
corretagem. Para rever essa conclusão, seria necessária a análise do contrato e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que está obstado pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.

4. A solução dada pelo Tribunal local encontra-se de acordo com a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição da comissão de corretagem, sendo inaplicável ao caso o entendimento firmado no Tema 938/STJ.

5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda é atribuída ao vendedor quando constatado que o comprador não foi imitido na posse.

6. A Corte local não emitiu nenhum juízo de valor acerca da tese de ocorrência de enriquecimento ilícito ao ser considerado o valor atualizado do contrato para fins de cálculo dos lucros cessantes, e não o valor do imóvel à época do dano, carecendo do necessário prequestionamento a viabilizar sua discussão na presente oportunidade. Aplica-se, no ponto, a Súmula 211/STJ.

7. Agravo interno improvido.

(
AgInt
no
REsp
1898750/SP, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2021,
DJe
17/03/2021)” (Grifo nosso).

Ainda,

melhor sorte não socorre
à
ré, ora apelante, quanto
à
alegação de qu
e o atraso na entrega do imóvel
é mero inadimplemento contratual,
de modo que a indenização por dano moral deve ser afastada.

Ora,
no caso,
o atraso na entrega do imóvel
e dos documentos pertinentes
não pode ser considerado como mero aborrecimento, uma vez que

o autor, ora apelado,
teve frustrada a sua justa expectativa
de usufruir o imóvel adquirido
ou
lucros com a sua locação.

Ademais, como já decidido em caso
semelhantes
por Quarta Câmara Cível
, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é
in
re

ipsa
.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANO MORAL E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - QUANTUM ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA DESDE QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - VINCULAÇÃO AO HABITE-SE - DESCABIMENTO - MULTA CONTRATUAL CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES - NATUREZA JURÍDICA DIVERSA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO
CUMPRIDO - INAPLICABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res
inter

alios
acta em relação ao promitente comprador.
O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral e lucros cessantes presumidos, o que dispensa a produção de prova
. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade). Havendo previsão expressa de prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de apartamento em construção, a multa contratual é devida desde quando ultrapassado esse limite, e pode ser cumulada com lucros cessantes, em virtude da natureza moratória dessa cláusula penal. A vinculação da multa de mora à data de expedição do habite-se é inviável, pois a obtenção desse documento nem sempre coincide com a disponibilização física do bem ao promitente comprador, além do
quê
implicaria em transferência da responsabilidade da construtora a terceiro. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) não se aplica como justificativa para obstar a entrega das chaves se na promessa de compra e venda há previsão de quitação do saldo devedor por financiamento habitacional, o qual evidentemente depende do cumprimento das obrigações da incorporadora.

(
Ap
59396/2016, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/06/2016,
Publicado
no DJE 17/06/2016).”

No que se refere ao
“quantum”
da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nessa toada, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

“Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório”
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5a Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015)

Desse modo, levando-se em consideração as peculiaridades do caso e
as condições socioeconômicas das partes
, não há
de
se falar na redução do valor da
indenização por danos morais fixado pelo Juiz sentenciante em R$
6
.000,00 (
seis
mil reais), valor que, a propósito,
é inferior ao que
esta
Câmara tem fixado em casos
semelhantes.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da requerida CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME,
apenas
para determinar

que seja

abatido da
condenação o valor descontado
no Termo de A
cordo
, e
DOU PROVIMENTO
ao recurso da ré
Goldem
, de forma a julgar os pedidos iniciais improcedentes em relação a essa litigante, condenando o autor ao pagamento das custas e hono
ários de sucumbência, estes em 10% sobre o valor atualizado da causa, sem prejuízo de eventual gratuidade.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024