Tribunal: TJMT
Processo: 1019895-12.2021.8.11.0001
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-08-29
Data de publicação: 2024-08-30

Ementa:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PARA RECORRER E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADAS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO DE REPRESENTANTE. LOCADOR PROMOVENTE DA AÇÃO. TESE RECURSAL INSUBSISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Considerando o teor da sentença, a parte recorrente possui legitimidade para recorrer (art. 996, CPC).
2. As razões recursais atendem o ônus da dialeticidade recursal, pois associadas aos fundamentos da sentença.
3. Hipótese em que a ação foi proposta pelo locador, sendo a administradora descrita apenas como representante, conforme a petição inicial.
4. O juízo a quo bem delineou a matéria e em referência a entendimento já manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça: “A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual” (AgInt no AREsp n. 1.693.648/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023).
5. Sentença mantida.
6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1019895-12.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[ROBSON LUIS SLOMPO - CPF: 696.801.409-20 (RECORRENTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (RECORRENTE), ANA MARIA LEAO VILELLA SILVA - CPF: 027.929.591-00 (RECORRIDO), RENATO DE PERBOYRE BONILHA - CPF: 353.882.771-00 (ADVOGADO), NANCY BARROS LEAO MONTEIRO VILELA - CPF: 513.273.171-68 (RECORRIDO), LUIZ GUILHERME ROSSI VILELA SILVA - CPF: 376.124.256-53 (RECORRIDO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), ROBSON LUIS SLOMPO - CPF: 696.801.409-20 (RECORRIDO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (RECORRIDO), ANA MARIA LEAO VILELLA SILVA - CPF: 027.929.591-00 (RECORRENTE), LUIZ GUILHERME ROSSI VILELA SILVA - CPF: 376.124.256-53 (RECORRENTE), NANCY BARROS LEAO MONTEIRO VILELA - CPF: 513.273.171-68 (RECORRENTE), RENATO DE PERBOYRE BONILHA - CPF: 353.882.771-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ILEGITIMIDADE ATIVA
AD CAUSAM
. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PARA RECORRER E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADAS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO DE REPRESENTANTE. LOCADOR PROMOVENTE DA AÇÃO. TESE RECURSAL INSUBSISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

Considerando o teor da sentença, a parte recorrente possui legitimidade para recorrer (art. 996, CPC).

2.

As razões recursais atendem o ônus da dialeticidade recursal, pois associadas aos fundamentos da sentença.

3.

Hipótese em que a ação foi proposta pelo locador, sendo a administradora descrita apenas como representante, conforme a petição inicial.

4.

O juízo
a quo
bem delineou a matéria e em referência a entendimento já manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça: “
A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual
” (AgInt no AREsp n. 1.693.648/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023).

5.

Sentença mantida.

6.

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso inominado interposto por
ROSA IMOVÉIS LTDA -ME
contra sentença que reconheceu a sua ilegitimidade ativa ad causam para a propositura da ação.

Nas razões recursais, afirma que “
nos termos da procuração (id. 56133315) temos outorga de poderes específicos para a imobiliária recorrente ajuizar ação de cobrança decorrente do contrato de prestação de serviços para a administração do imóvel locado, evidenciando assim a sua legitimidade ativa, razão pela qual o recurso há de ser provido e a sentença reformada
”.

Por essa premissa, requer o provimento do recurso.

Contrarrazões ofertadas pelos réus suscitando preliminares de ilegitimidade para interpor o recurso e ausência de dialeticidade recursal, no mérito, o seu desprovimento.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR

(i) Interesse/legitimidade em recorrer.

A parte recorrente tem legitimidade para recorrer no sentido de que foi objeto da sentença prolatada. Confira-se trechos:

Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA de alugueis e demais encargos locatícios, ajuizada por ROBSON LUIS SLOMPO E ROSA IMÓVEIS LTDA em face de ANA MARIA LEAO VILELLA SILVA e OUTROS.

Narra a parte autora que o imóvel pertence à ROBSON LUIS, e que foi firmado contrato de locação com a primeira requerida e com os demais, na qualidade de avalistas.

Sustenta que durante o contrato de locação os requeridos não efetuaram o pagamento de todos os aluguéis, bem como não pagaram os encargos dos quais são os responsáveis, sendo devida a quantia de R$ 14.598,31 (quatorze mil, quinhentos e noventa e oito reais e trinta e um centavos).

Ante tais fatos requer o pagamento dos valores que entende cabível.

Os requeridos aduzem em sua contestação a preliminar de ausência do autor ROBSON LUIS nas audiências de conciliação e coisa julgada, pugnando ainda a improcedência da ação.

Em análise aos documentos juntados na exordial, é possível visualizar que ação foi ajuizada por duas partes, sendo a primeira ROBSON LUIS como proprietário do imóvel e a empresa ROSA IMOBILIÁRIA, sendo que o contrato de locação foi firmado pela imobiliária conforme procuração com poderes “extrajudicial” (id. 56133315)

Consta ainda na procuração poderes “ad-judicia” para que a imobiliária represente o autor proprietário do imóvel em qualquer Tribunal, inclusive para propor ação.

Ademais, consta nos autos procuração no id. 59845561 outorgando poderes aos causídicos para propor a presente ação, assinada pela requerida imobiliária.

Em que pese os argumentos narrados pela reclamante em sua peça inicial, há que se reconhecer a contumácia do autor, bem como a ilegitimidade ativa da imobiliária.

Outrossim, é cediço que quando a lei autoriza alguém a agir em nome próprio na defesa de direito alheio, está-se diante de legitimação extraordinária, já que, na relação jurídica de direito material e processual, inexiste coincidência de sujeitos.

A legitimidade de parte é matéria de caráter cogente, ou seja, de ordem pública - elemento que deve estar presente em todos os processos submetidos a juízo para julgamento do mérito.

[...]

A legitimidade de parte se traduz como pertinência subjetiva da lide, pode ser autor aquele a quem a lei assegura o direito de invocar a tutela jurisdicional, e o réu, aquele em face de quem pode o autor pretender algo.

Via de regra, é o titular do direito quem detém a legitimidade para propor perante o Judiciário a preservação desse direito, isto é, a defesa do seu bem jurídico. É o que se entende por legitimação ordinária.

Já a legitimação extraordinária, são hipóteses previstas em lei, em que aquele que não é titular do direito ainda assim pode vir a juízo buscar a tutela jurisdicional para proteção de direito que não é seu. Assim giza o art. 18 do CPC:

[...]

Como visto na petição inicial, o imóvel é gerido pela reclamante Rosa Imóveis, porém a mesma não é a proprietária do imóvel e legítima para figurar em ação nos juizados especiais.

Logo, a reclamante ROSA IMOBILIÁRIA não possui legitimidade para estar no polo ativo do presente processo.

Tratando-se, pois, de locação de imóveis urbanos, a Lei no 8.245/91, a qual dispõe sobre a matéria, não assegura aos administradores de tais bens, atividade geralmente exercida por corretores ou imobiliárias, a legitimidade para substituir processualmente os locadores, sendo, pois, meros representantes destes.

Portanto, a existência do contrato de administração de imóveis e de instrumento procuratório, firmados entre proprietários/locadores e administradores, não assegura a estes a capacidade de postular, em nome próprio, direitos advindos do bem locado, uma vez que, repita-se, a condição de substituto processual decorre, exclusivamente, do ordenamento jurídico.

Neste sentido, já restou consolidado o entendimento da Augusta Corte Superior de Justiça, in verbis:

[...]

Em razão da natureza de ordem pública da Lei 9.099/95, em especial o art. 9o, que possui atribuição cogente, não pode ser mitigada a presença do reclamante pessoalmente através da outorga de procuração, ainda que pública.

O próprio sistema dos Juizados Especiais prevendo situações como essa trouxe facilitações aos autores de modo a ratificar a desnecessidade de procuração pública de representação. Exemplo disso é o art. 4o, III, Lei Federal 9.099/95 que permite a utilização do domicílio do autor para ajuizamento de ação.

Vale mencionar que os autos do Juizado Especial valem-se do princípio da pessoalidade e diante disso é que decorre a necessidade do autor ROBSON LUIS estar presente na referida audiência.

[...]

III. DISPOSITIVO

Assim,
ante a ilegitimidade ativa da parte ROSA IMOBILIÁRIA
,
julgo extinto o presente feito sem resolução de mérito
com fulcro no artigo 485, VI, do CPC.

Com relação a parte ROBSON LUIS SLOMPO, com fundamento no Enunciado 20 do FONAJE e art. 51, inciso I, da Lei n. 9.099/95, JULGO EXTINTO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, na forma do art. 485, inciso IV, do CPC.

CONDENO a parte ROBSON LUIS SLOMPO ao pagamento das custas processuais, na forma do Enunciado 28 do FONAJE, bem como por inteligência do § 2o do art. 51 da Lei n. 9.099/95, sendo vedado o ajuizamento de nova ação desta natureza sem o prévio pagamento das custas processuais deste feito.

Em relação a ROSA IMOBILIÁRIA, não há custas ou honorários advocatícios nesta fase em consonância com o art. 55, “caput”, da LJE.

O art. 996 do Código de Processo Civil indica quem pode recorrer:

Art. 996. O recurso pode ser interposto pela parte vencida, pelo terceiro prejudicado e pelo Ministério Público, como parte ou como fiscal da ordem jurídica.

Parágrafo único. Cumpre ao terceiro demonstrar a possibilidade de a decisão sobre a relação jurídica submetida à apreciação judicial atingir direito de que se afirme titular ou que possa discutir em juízo como substituto processual.

Por esse delineamento e o teor da sentença, a a parte recorrente possui interesse e, com isso, legitimidade em recorrer para discutir o capítulo que tratou da sua incompetência no polo ativo da ação.

Razão por que rejeito a preliminar.

(ii) Dialeticidade recursal

As razões recursais satisfazem o ônus da dialeticidade recursal, pois vinculadas aos fundamentos de fato e de direito expostos na sentença.

Não se pode confundir a argumentação sucinta com a ausência do pressuposto de admissibilidade.

Dessa forma, rejeito a preliminar.

VOTO – MÉRITO

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos do recurso.

Não vinga a pretensão recursal. Isso porque a ação foi distribuída pelo locador e a empresa recorrente atuou apenas como sua representante.

“ROBSON LUIS SLOMPO, brasileiro, casado, administrador, portador do RG no 60720037 SSP/PR, inscrito no cadastro de pessoas físicas sob o no 696.801.409-20, residente e domiciliado na Rua Santa Catarina, n. 2480, Bairro dos Estados, CEP 85.035-150, Guarapuava - PR,
neste representado
por ROSA IMÓVEIS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, [...]”

Aliás, até o Id. 217547390 as petições eram direcionadas da mesma forma, sendo a parte recorrente como representante, o que reforça a inclusão equivocada do cadastramento como parte no sistema PJe.

Além disso, o juízo a quo bem delineou a matéria e a parametrizou pelo entendimento já exposto do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “
a administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual
”.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA AÇÕES JUDICIAIS REFERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTENDIMENTO PACÍFICO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Afasta-se a incidência das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ quando evidenciada a pretensão recursal do reconhecimento de suposta contrariedade à legislação federal. 2. A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. (REsp n. 1.252.620/SC).3. Estando o entendimento da Corte de origem em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a aplicação da Súmula 83 do STJ.4. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp n. 1.693.648/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023)

No mesmo raciocínio, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO – DÉBITOS LOCATÍCIOS – PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO - ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - RELAÇÃO DISTINTA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A imobiliária atuou como mera mandatária ou procuradora responsável pela administração do imóvel dado em locação, sem praticar excesso, não tem legitimidade para ser demandada como litisconsorte em ação que se busca ver declarada a existência de débito locatício.

(N.U 1016951-48.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/07/2024, Publicado no DJE 07/08/2024)

Avulta-se que a procuração acostada aos autos deixa clara a outorga dos poderes como representante, o que não imiscui a legitimidade para a propositura da ação, especialmente no trâmite do juizado especial em que não se admite a figura da representação.

Em face do exposto,
REJEITO
as preliminares arguidas,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO A ELE PROVIMENTO
, para manter incólume a sentença prolatada por seus próprios fundamentos, como autoriza o art. 46 da Lei n. 9.099/1995.

Condeno a parte recorrente em custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 55, Lei n. 9.0999/1995).

É como voto.

Juiz

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/08/2024