Tribunal: TJMT
Processo: 1000425-68.2022.8.11.0030
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-31
Data de publicação: 2024-08-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL POR VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO AUTOR ARRENDATÁRIO DO BEM - INOCORRÊNCIA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - ARRENDATÁRIO QUE NÃO MANIFESTOU ACEITAÇÃO INTEGRAL DOS TERMOS DA PROPOSTA ENVIADA PELOS ARRENDANTES PROPRIETÁRIOS FORMULANDO CONTRAPROPOSTA SEM AS EXIGÊNCIAS FORMULADAS E ACEITAS POR TERCEIROS TAMBÉM REQUERIDOS - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - CRITÉRIO OBJETIVO E PRIORITÁRIO DO ART. 85, § 2o DO CPC - ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA E NÃO POR EQUIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É improcedente a pretensão de anulação da venda realizada quando se observa que o direito de preferência do arrendatário da área foi devidamente garantido pelos vendedores-requeridos frente a demonstração de que ocorreram sucessivas notificações/contranotificações de interesse na venda pelos titulares do imóvel ao autor, com indicação do preço pretendido, seguidas de manifestação de interesse na aquisição com diversas contrapropostas que, ao final, foram validamente rejeitadas pelos requeridos.
Casuística que evidencia que, a par de os arrendantes-vendedores terem garantido o exercício do direito de preferência ao arrendatário da área, sob a alegação de “aceite”, a bem da verdade, não concordou com os termos propostos pelos pretensos vendedores, cujo não acordo resultou na formulação de uma contraproposta (artigo 431 do CC), que naturalmente não pode obrigar os vendedores na formalização de negócio com bases financeiras e negociais menos favoráveis do que a ofertada por terceiro.
Entendimento de violação ao direito de preferência que apenas se justificaria se a venda houvesse observado parâmetros econômicos e negociais menos favoráveis ou da oferta, em condições próximas àquelas propostas pelo autor e recusadas, o que não se verificou.
Arbitramento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa - Na hipótese, deve ser aplicado o limite delineado no §2o do art. 85 do CPC - Regra geral, objetiva e obrigatória - Entendimento sedimentado pelo STJ através de recurso repetitivo (Tema 1076) - Equidade prevista no §8o do art. 85 do CPC, que se trata de critério subsidiário, não aplicável ao presente caso - Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000425-68.2022.8.11.0030
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Aquisição]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NILSO BODANESE - CPF: 862.819.501-78 (APELANTE), MURILO DE MOURA GONCALVES - CPF: 039.110.541-81 (ADVOGADO), JONAS MENDES BARRAVIEIRA - CPF: 008.242.061-00 (ADVOGADO), MOACIR RIBEIRO - CPF: 474.524.989-68 (ADVOGADO), EMMANUEL ALMEIDA DE FIGUEIREDO JUNIOR - CPF: 486.898.741-00 (ADVOGADO), CIRO RODOLPHO PINTO DE ARRUDA SIQUEIRA GONCALVES - CPF: 772.420.501-97 (ADVOGADO), JOSE PEDRO GONCALVES TAQUES - CPF: 405.404.481-68 (ADVOGADO), EVERALDO MAGALHAES ANDRADE JUNIOR - CPF: 002.080.701-50 (ADVOGADO), EUNICE ELISETE GUGELMIN - CPF: 406.771.761-04 (APELADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), WILSON ROGERIO GUGELMIN - CPF: 111.276.941-20 (APELADO), MARIA EUNICE RAMALHO DA SILVA - CPF: 209.194.761-04 (APELADO), SUELI CLARINICE GUGELMIN - CPF: 361.792.801-34 (APELADO), NOEMI SALETE GUGELMIN PROBST - CPF: 919.649.461-15 (APELADO), EDSON SERGIO GUCELMIN - CPF: 206.963.531-72 (APELADO), GLORIA MARIA MENDES CURVO GUGELMIN - CPF: 318.680.101-04 (APELADO), HELIO CIRO GUGELMIN - CPF: 179.054.941-87 (APELADO), CASSIA PARDO AFONSO GUGELNIN - CPF: 502.824.681-53 (APELADO), LUIS FERNANDO GUGELMIN - CPF: 142.430.831-34 (APELADO), ANA PAULA PRADO DE ABREU GUGELMIN - CPF: 689.108.861-53 (APELADO), SONIA REGINA GUGELMIN - CPF: 328.038.501-68 (APELADO), GUSTAVO HENRIQUE SCALABRIN - CPF: 056.539.999-38 (APELADO), JULIO SANTANA ROSA NETO - CPF: 046.374.461-63 (ADVOGADO), GIANE APARECIDA CARDOZO SCALABRIN - CPF: 089.512.669-90 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL POR VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO AUTOR ARRENDATÁRIO DO BEM -
INOCORRÊNCIA -
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA -

ARRENDATÁRIO QUE NÃO MANIFESTOU ACEITAÇÃO INTEGRAL DOS TERMOS DA PROPOSTA ENVIADA PELOS ARRENDANTES PROPRIETÁRIOS FORMULANDO CONTRAPROPOSTA SEM AS EXIGÊNCIAS
FORMULADAS E ACEITAS POR TERCEIROS TAMBÉM REQUERIDOS -

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - C
RITÉRIO OBJETIVO E PRIORITÁRIO DO ART. 85, § 2o DO CPC - ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA
E NÃO POR EQUIDADE
-
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

É improcedente a pretensão de
anulação da venda realizada
quando se observa que o
direito de preferência d
o arrendatário da área foi devidamente garantido pelos vendedores-requeridos frente a d
emonstração de que ocorreram sucessivas
notificações/contranotificações
de interesse na venda pel
os
titular
es
do imóvel ao autor, com indicação do preço pretendido, seguidas de manifestação de interesse na aquisição
com diversas contrapropostas
que, ao final, foram validamente rejeitadas pelos
requeridos
.

Casuística que evidencia que
, a par de os arrendantes-vendedores terem garantido o exercício do direito de preferência ao
arrendatário da área,
sob a alegação de
“aceite”, a bem da verdade, não concordou com os termos propostos pelos
pretensos
vendedores
, cujo
não acordo resultou na formulação de uma
contra
proposta
(artigo 431 do CC), que naturalmente não pode obrigar
os vendedores
na formalização de
negócio
com
bases financeiras e negociais menos favoráveis do que a ofertada por terceiro.

Entendimento de violação ao direito de preferência que apenas se justificaria se a venda houvesse observado parâmetros econômicos
e negociais
menos favoráveis ou da oferta, em condições próximas àquelas propostas pelo autor e recusadas, o que não se verificou.

Arbitramento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa - Na hipótese, deve ser aplicado o limite delineado no §2o do art. 85 do CPC - Regra geral, objetiva e obrigatória - Entendimento sedimentado pelo STJ através de recurso repetitivo (Tema 1076) - Equidade prevista no §8o do art. 85 do CPC, que se trata de critério subsidiário, não aplicável ao presente caso -

Sentença mantida.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
NILSO BODANESE
, contra sentença que
na

A
ção
D
eclaratória de nulidade de contrato particular de compra e venda
c.c
. depósito, manutenção de posse, averbação premonitória, adjudicação compulsória do bem no

1000425-68.2022.8.11.0030,

movida em desfavor de
EUNICE ELISETE GUGELMIN E OUTROS
e GUSTAVO HENRIQUE SCALABRIN e OUTROS
, julgou improcedentes os pedidos com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
de 10%
s
obre o valor da causa para os patronos da família Gugelmin e 10% sobre o valor da causa para os patronos de Gustavo e Giane.

Em síntese, sustenta a reforma da sentença decorrente da impossibilidade de alteração pelos apelados, das condições de compra e venda encaminhada na primeira notific
ação, cujas alterações ocorreram após o aceite formal do apelante.

Diz que desde 2018 é arrendatário da área, o que lhe garante o exercício de
preferência
na aquisição (artigo 92, §3o da Lei 4.504/64)
e, por isso, os apelados - Família Gugelmin, notificaram o apelante com as condições sobre valores e prazo para aquisição da área em
03-2-2021
, sendo certo que por meio de
contra-notificou
os apelados em 24-2-2021, informando que exerceria a preferência nos termos da proposta.

Reclama que após o aceite do apelante, a Família Gugelmin promoveu contranotificação e modificou unilateralmente as condicionantes da proposta
outra aceita pelo apelante, isto é, os apelados alteraram significativamente os
termos pois exigiram 1) avalistas idôneos; 2) comprovação de capacidade econômic
o-financeira do contratante e avalista; 3) patrimônio livre de ônus
/dívidas para garantia do negócio e 4) declaração de imposto de renda de 2020, com respectivo recibo.

Afirma que de acordo com o artigo 482 do CC, a compra e venda se considera concluída quando aceita a prop
osta que, no caso, se deu formalmente com o envio da contranotificação pelo apelante
, caso em que não poderia a Família Gugelmin ter modificado a proposta inicial
, porque o apelante já havia aceitado.

Argumenta que a Família Gugelmin
não respeitou o negócio jurídico firmado e aceito, além de terem promovido a venda do imóvel arrendado aos Compradores Apelados, Srs. GUSTAVO HENRIQUE SCALABRIN e sua esposa GIANE APARECIDA CARDOZO SCALABRIN
, cujo acesso a tal contrato só
se deu por força da ação de exibição de documento no 1000675-38.2021.8.11.0030
.

Assegura que a entrega do documento revelou a ausência da declaração de imposto de renda
aos
avalistas dos Apelados compradores, conforme estipulado pela família Gugelmin, ora Apelados vendedores
.

Diz que o negócio foi firmado sem a declaração de renda do exercício de 2020 e da prova de titularidade patrimonial, livre de ônus e dívidas pelos ap
elados compradores, em total desvantagem e violação ao princípio da boa-fé contratual ao ora apelante
.

Sustenta que as condicionantes apresentadas pelos vendedores foram questionadas pelo apelante
, sendo certo que a inserção da não vinculação de outorga de escritura pública para o pagamento do valor acordado, macula por completo o negócio, já que
suficiente
para impedir o negócio jurídico.

Assevera que a exigência de aval em cont
r
ato de compra e venda é nula de pleno direito, porque
constitui garantia afeta aos títulos de crédito
, típica do direito cambiário.
Por fim, pede que se mantida a sentença de improcedência da ação, os honorários advocatícios sejam f
ixados por apreciação equitativa (artigo 85, §8o, do CPC).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id 213650123 e 213650124).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O S V O G A I S

A controvérsia está em saber
se é caso de procedência da presente ação em que o autor/apelante

NIL
S
O
BODANESE

pede a nulidade do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre os requeridos
EUNICE ELISETE GUGELMIN E OUTROS
e GUSTAVO HENRIQUE SCALABRIN e OUTROS
(id 213649955)
,
sob o argumento de que seu direito de preferência, oriundo de contrato de arrendamento, restou violado.

O autor, Nil
s
o
Bodanese
afirma não ter sido respeitado seu direito de preferência ao tempo da alienação do imóvel
de 540 hectares, localizados na Rodovia MT 241, KM 15 no município de Nobres-MT,
denominada como Fazenda Gugelmin – Salto do Pacu,
pelos

requeridos vendedores

Eunice Elisete
Gugelmim
e Outros
que alienaram o bem em favor dos segundos requeridos
compradores

Gustavao
Henrique
Scalabrin
e Giane Aparecida Cardozo
Scalabrin
, na data de 28-4-2021, pelo valor de R$7.000.000,00.

Sem delongas, adianto que a
r. sentença deu adequada solução à lide e deve ser mantida
.

De início, como o autor tinha contrato de arrendamento válido mantido com os primeiros requeridos - Família Gugelmin, por certo que ela tinha dever de garantir
o exercício de preferência em caso de alienação do imóvel, por força do que dispõe a Lei 4.504/64, artigo 92, §3o
, o que foi devidamente observado.

Extrai-se dos autos que em
03-02-201, a Família
Gugelmim
notificou extrajudicialmente o autor
Nilso
,
afirmando seu interesse em vender
a propriedade com a descrição
do
valor de R$7.000.000,00
e prazo para pagamento

(id
213649956).

Na sequência, houve manifestação d
o interesse do autor na aquisição,
como se observa da contranotificação datada de 24-02-2021 (id 213649956)
, sendo certo afirmar que a partir de então
,
deu-se

início ao detalhamento dos
ajustes essenciais para a formalização do negócio,
especificadamente:
i) manutenção dos contratos de arrendamento, enquanto vigentes:
ii
)
exigência de
dois
avalistas, comprovação da capacidade
econômica-financeira
de ambos
;
iii
) pagamento do valor de R$7.000.000,00 em quatro parcelas que não e
stariam vinculadas ao registro do Formal de Partilha, ou ao registro do Formal

ou na Outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, em razão do julgamento da Ação de
Reintegração
de Posse no 807-40-2006.811.0030
e, caso mantivesse o interesse na compra deveria
m,

portanto, comprador e avalistas, apresentar cópia da
Declaração
do
Imposto
de Renda/2020

e respectivos recibos de entrega
, como forma de comprovar sua capacidade econômico-financeira, com prova de titularidade patrimonial livre de ônus/dívidas

(id
2136499956)
.

Destaco que o cerne do acordo, isto é, a maneira de pagamento e o montante, permaneceu inalterado, com a adição de cláusulas secundárias típicas em contratos dessa natureza e magnitude.

Além disso, imperioso ressaltar, também, que as cláusulas adicionais propostas na segunda notificação extrajudicial pela família Gugelmin são razoáveis e não buscaram obstruir o direito de preferência do autor apelante, ao revés disso,
se revelam
práticas habituais em
negociais de compra e venda de imóveis
, particularmente aquelas de grande valor financeiro.

A bem da verdade, o histórico das notificações, contranotificações e rerratificações trocadas entre o autor e a Família
Gugelmim
evidencia que toda a celeuma se deu a partir da s
egunda notificação, dando início
a
várias comunicações trocadas, marcando um confronto entre o autor-arrendatário e os requeridos-arrendantes
, sendo incontroverso que o autor pretendia “negociar” a melhor forma
para si, enquanto comprador,
pela concretização do negócio, tanto que pretendeu afastar a cobranç
a da comissão de corretagem, o que não foi aceito pelos arrendantes.

Isto é, num primeiro momento
Nilso
expressou a intenção de usar seu direito de preferência,
mas após,
propôs uma contraproposta para abater a comissão de corretagem e custos legais; exigiu pagamento condicionado à regularização de documentos; recusou-se a apresentar
avalistas, questionando até mesmo o uso de tal garantia nesta espécie de contrato, para
que
em seu lugar, fosse aceito, apenas,
o imóvel em questão como garantia; e optou por não fornecer sua declaração de imposto de renda.

Como
bem-posto
na sentença recorrida, na dinâmica das negociações,
as solicitações de
Nilso
para a comissão de corretagem e a regularização do registro foram apropriadas e justificáveis, porque a ausência de um intermediário para acionar o direito de preferência e o fato de que o registro marca a transferência de propriedade, conforme o artigo 1.245
, CC
, justificariam tais reivindicações.

No entanto,

a falta de garantias, como avalistas e declaração do imposto de renda, passa
longe de ser considerada ilega
l
, abusiva ou desproporciona
l
e, de fato, oferece mais segurança para os vendedores.

É notório que por meio da
declaração de renda
seria possível a
avaliação da situação financeira do
promitente comprador-devedor
, que
ostentaria, afinal,
uma dívida de sete milhões de reais, e permitiria à família Gugelmin examinar as obrigações financeiras do
autor
, evitando assim potenciais bloqueios por dívidas anteriores.

Além disso, a

referência feita pelo apelante em suas notificações do que seria devido a título de

deduções de "valores legais" foi
sempre feito de m
aneira vaga, sem especificar a natureza ou o montante exato que poderia ser compensado.

Frente a este histórico,
necessário
ponderar
que
Nilso
, mesmo alegando “aceite”, a bem da verdade, não concordou com
os termos propostos pela
Família

Gugelmim
e
o não acordo resultou na formulação de uma nova proposta, conforme estabelece o artigo 431 do Código Civil
, que dispõe:

“Art. 431. A aceitação fora do prazo,
com adições
, restrições,
ou modificações
, importará nova proposta.”

F
orçoso reconhecer
, portanto,
que o direito de preferência ao autor foi respeitado, mas
por ele não exercido,
nos termos da legislação de regência.

Assim, o apelante
Nilso
,
diante das comunicações de venda com informação do preço proposto,
exigências legítimas de garantias e condições outras,
realizou
contrapropostas que foram
recusadas pela
Família
Gugelmim
,
que a partir de então estava liberada para realizar a venda a terceiros, o que efetivamente ocorreu coma alienação efetivada em
abril/2021, pelos mesmos e exatos R$7.000.000,00.

E não bastava ao autor afirmar que possuía interesse na aquisição, ou que tinha direito a “descontos” devendo fazer proposta séria e coerente com o valor do preço informado e
garantias exigidas
, ou na dicção da própria legislação, “tanto a tanto” (art. 513 do CC),
de forma a assegurar sua preferência na compra em igualdade de condições,
porque os vendedores não podem ser compelidos a fazer o negócio em bases financeiras e negociais que lhe fossem menos favoráveis do que a ofertada por terceiro.

É incontroverso que
Nilso
não concordou com a obrigação principal sob as mesmas condições propostas por Gustavo e Giane, tanto que em suas contranotificações, foi enfático ao afirmar que só aceitaria a oferta caso os descontos previstos por lei fossem aplicados.

Neste contexto, pode-se concluir que a proposta
foi apresentada tanto ao autor
Nilso
como aos
segundos requeridos Família
Scalabrin
,
em igualdade de condições, sendo certo que a proposta enviada e aceita pela Família
Scalabrin

não
trouxe inovações
àquelas ofertadas ao autor
Nilso
,
na aquisição de
imóvel de 540hectares.

É crucial salientar que
o conjunto probatório documental e testemunhal deu conta
que as condições estabelecidas foram idênticas às aplicadas a
Família
Scalabrin
(tanto a obrigação principal quanto a acessória), como evidenciado pelos seus depoimentos e pelas testemunhas Edison e Luciano. A argumentação é reforçada pela adição dos fiadores ao compromisso de compra e venda (fl. 12 do id 88017289 – José
Scalabrin
e Jean Atilio
Kalaf

Seron
).

De todo o exposto
, ao contrário do quanto defendido pelo autor
-apelante
, restou respeitada a observância do art. 513 do Código Civil, que não foi exercida no tempo e forma adequados, de modo que a improcedência da ação era medida que se impunha
.

Por fim, no que tange ao pedido de redução dos honorários de sucumbência,
não há como acolher o pedido, porque
observa-se que a fixação se deu, de forma acertada, com base no artigo 85, §2°, do CPC
, que dispõe:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. (...) § 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

Assim é,
porque,
no caso
, o valor da causa é líquido.

Assim, a base de cálculo para a fixação dos honorários sucumbenciais, deve ser a correspondente ao valor da causa, nos termos do parágrafo 2o, do artigo 85 do CPC, mencionado acima.

A
matéria restou sedimentada através do Tema 1076, sendo fixada tese pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, REsp no 1850512/SP, 1877883/SP, 1906623/SP e 1906618/SP, valendo-se novamente a transcrição:

“Teses jurídicas firmadas: i)
A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do art. 85 do CPC
- a depender da presença da Fazenda Pública na lide
- ,
os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.
ii
)
Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo”
. (
g.n
).

Nesses termos, levando em consideração o Tema no 1076 do STJ e os requisitos do §2o do artigo 85 do CPC,
a condenação dos honorários de sucumbência em favor dos apelados recai
mesmo
sobre
o valor atribuído à causa atualizado
,
observados os termos da regra geral, objetiva e obrigatória do artigo retro citado, eis que inaplicável o critério equitativo na presente hipótese
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/07/2024