Tribunal: TJMT
Processo: 1025529-80.2021.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-16
Data de publicação: 2024-10-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual.
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ.
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025529-80.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CMC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 17.206.625/0001-07 (APELANTE), PAULLA PRISCILLA PINHEIRO CARVALHO - CPF: 011.046.291-27 (ADVOGADO), GENY DELGUINGARO MIRANDA - CPF: 627.868.571-04 (APELADO), MELISSA AREND DAS NEVES - CPF: 805.642.400-87 (ADVOGADO), JOSE NAZARIO BAPTISTELLA - CPF: 559.929.510-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual.

A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ.

Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por CMC Empreendimentos e Participações Ltda. contra a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse c/c cobrança, que move em desfavor de Geny Delguingaro Miranda, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de constituição em mora da parte ré.

Inconformada, a apelante alega, em suma, que a notificação extrajudicial foi encaminhada ao endereço da apelada constante no contrato, tendo sido recebida pelo filho desta, configurando-se, assim, a mora. Defende que a notificação ao endereço informado é suficiente para a constituição em mora, mesmo que o devedor não tenha recebido pessoalmente. Diante disso, afirma que a r. sentença de 1o grau deve ser cassada, haja vista a legalidade da notificação para constituição em mora, bem como o fato de a interpelação extrajudicial não ser considerada como pressuposto para validade da ação.

Firme em seus argumentos, ao final requer o provimento do recurso para cassar a r. sentença e determinar a devolução dos autos ao juízo de origem, para apreciação do mérito da demanda.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 233278679).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 16 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
CMC Empreendimentos e Participações Ltda. ajuizou ação de resolução contratual c/c reintegração de posse c/c cobrança em desfavor de Geny Delguingaro Miranda, aduzindo, em apertada síntese, que em 16.10.2017 as partes firmaram um compromisso particular de compra e venda tendo por abjeto um lote de terra n. 19, Quadra 13, do loteamento denominado Residencial Granville II, ajustado o pagamento em 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais.

Alega que

inobstante as inúmeras tentativas, a ré não vem efetuando o pagamento das parcelas mensais e se encontra em débito desde a parcela referente ao mês de agosto de 2018, sendo que o valor total do débito apurado em R$ 91.993,60 (noventa e um mil novecentos e noventa três reais e sessenta centavos).

Afirma que embora notificada de sua mora, a requerida permanece inerte, e não está cumprindo com as cláusulas do contrato, porém, continua ocupando o imóvel.

Prossegue asseverando que a parte devedora não foi localizada pessoalmente, porém a notificação foi enviada ao seu endereço e recebida por seu filho, como

consta da certidão expedida pelo cartório competente, sendo, portanto, cumprida a constituição em mora do devedor.

Ao final requereu a declaração da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com a condenação da ré ao pagamento de todos os débitos sobre o bem, a partir de 30/04/2018, a condenação da ré a desfazer toda e qualquer construção porventura edificada nos imóveis.

Após o regular trâmite processual, o douto magistrado
a quo
, julgou extinto o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de constituição em mora da parte ré (id. 233278672).

Irresignada, a apelante e alega que a notificação extrajudicial foi encaminhada ao endereço da apelada constante no contrato, tendo sido recebida pelo filho desta, configurando-se, assim, a mora. Defende que a notificação ao endereço informado é suficiente para a constituição em mora, mesmo que o devedor não tenha recebido pessoalmente. Diante disso, requer o provimento do recurso para cassar a r. sentença e determinar a devolução dos autos ao juízo de origem, para apreciação do mérito da demanda.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu
, conforme relatado, o pedido inicial da autora, ora apelante, nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e cobrança, ajuizada em desfavor da ré, ora apelada, está fundado em suposto inadimplemento contratual, afeto ao não pagamento das prestações mensais.

Sendo assim, cabe ressaltar que, em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado e com cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do compromissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência.

Nesse contexto, a notificação premonitória é obrigatória por imposição legal (art. 1o, do Decreto-Lei n. 745/69 e art. 32, da Lei n. 6.766/79), de modo que na hipótese em apreço a mora não é
ex re
, mas sim,
ex persona
, senão vejamos,
verbis
:

“Art. 1o. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n o 58, de 10 de

dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

(Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015).

Parágrafo único.

Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015).”

“Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.”

À vista disso, percebe-se da aludida legislação que, inicialmente, notifica-se o devedor (mediante interpelação), de que lhe é conferido o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento das prestações em mora e, na hipótese de permanecer a inadimplência, é que o promitente vendedor ingressará com a competente ação de resolução, com fundamento na inadimplência.

Dessa forma, a súmula 76 do STJ caminha no mesmo sentido ao dispor que
“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”
.

Esse entendimento visa assegurar a transparência e a boa-fé nas relações contratuais, de modo que o devedor seja claramente notificado sobre a sua inadimplência e tenha a oportunidade de adotar as medidas necessárias para evitar a resolução do contrato.

In casu
, a notificação extrajudicial enviada ao endereço da apelada (id. 233277176) não apresentou qualquer comprovação de que a mesma ou um terceiro autorizado tenha recebido formalmente a comunicação, mormente considerando que não há qualquer assinatura de recebimento ou de que tenha sido entregue, no mínimo, uma cópia da notificação. Aliás, o documento é expresso em apontar que a notificação “não foi cumprida”, apesar de o filho da notificada informar que ela havia se mudado.

Além disso, não há evidências de que a apelada, ou mesmo o seu filho, tenham tomado ciência do teor da notificação, o que inviabiliza a caracterização da mora de acordo com os requisitos estabelecidos na legislação aplicável.

Aliás, neste ponto bem destacou o juízo sentenciante, confira:

“Por seu turno a parte autora sustenta que apesar da devedora não ter sido localizado pessoalmente, a notificação foi enviada ao seu endereço e recebida por seu filho, e que estaria cumprida a constituição em mora do devedor.

A Notificação Extrajudicial trazida pela parte autora, juntada ao Id. 68332149, não apresenta nenhuma assinatura de recebimento, apenas consta que o filho da requerida informou que sua mãe estava residindo em endereço diverso
.

Frisa-se, a notificação extrajudicial, que instrui a petição inicial, não apresenta nenhuma informação de que a requerida teria tido ciência do seu teor, muito menos que seu filho foi cientificado ou recebeu cópia da notificação, pois não consta assinatura de recebimento.

Dessa forma, é de se concluir que efetivamente não houve a notificação de constituição em mora da compradora, aqui requerida.

Registra-se, tal ato se mostra necessário, a fim de informá-lo acerca do descumprimento contratual, bem como dar-lhe a oportunidade de purgar a mora.
” (id. 233278673).

Dessa forma, em respeito ao que preceituam o Decreto-Lei n. 745/69 e a Lei n. 6.766/79, é indispensável a constituição formal em mora do devedor mediante notificação regular, sob pena de ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, visto se tratar de condição de procedibilidade para a propositura da presente demanda.

Nesse sentido é o entendimento do c. STJ,
verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. SÚMULA No 7/STJ. IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NoS 282 E 356/STF. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. INOVAÇÃO RECURSAL.

1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes
. [...]”
(EDcl no AgInt no AREsp n. 1.302.229/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 09.03.2020 – negritei e grifei).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INTERPELAÇÃO. PRESTAÇÃO AINDA ÚTIL PARA O CREDOR.

1. Nos termos da Súmula 76 do STJ, mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor
.

2. A aplicação de entendimento consolidado na jurisprudência a fatos tais como delineados pelo acórdão recorrido, de modo que não se faça interpretação de cláusulas contratuais nem reexame de prova, afasta a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes.”
(EDcl no AgInt no REsp n. 1.388.510/BA, 4a Turma, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 10.03.2020 – negritei e grifei).

No mesmo norte caminha a jurisprudência desse Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS – PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA DEMANDA FRENTE A AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA ACERCA DA MORA – ACOLHIDA – EXIGÊNCIA LEGAL. SENTENÇA REFORMADA – EXTINÇÃO DA AÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 485, VI, DO CPC.

Na espécie, que se trata de contrato de compra e venda de imóvel, ocorrendo o inadimplemento das parcelas é necessária a prévia interpelação do comprador, a teor do disposto no Decreto-Lei 745/1969, bem como a Súmula n. 76 do Superior Tribunal de Justiça, para constituição em mora.

A falta da notificação prévia acarreta a carência da ação em razão da ausência de interesse processual
.”
(RAC n. 0002333-87.2014.8.11.0086, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04.11.2020 – negritei e grifei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – NOTIFICAÇÃO – NECESSIDADE – EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – PRELIMINAR ACOLHIDA – PROSSEGUIMENTO DA RECONVENÇÃO – ART. 343, §2o, DO CPC – DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – DIMINUIÇÃO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO – ABATIMENTO DEVIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento das prestações
. [...]”
(RAC n. 0003661-61.2016.8.11.0028, 3a Câm. Dir. Priv., Rel. Dirceu dos Santos, j. 21.09.2022
– negritei e grifei).

Ademais, cabe ressaltar, até para evitar recursos futuros desnecessários, que a citação não supre a falta da notificação em questão, motivo pelo qual o conhecimento da parte ré acerca da demanda não é suficiente a garantir o direito à purgação da mora.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço
do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 16 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2024