Tribunal: TJMT
Processo: 1002697-92.2021.8.11.0087
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-18
Data de publicação: 2024-09-24

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL AD CORPUS - CLÁUSULAS DO CONTRATO QUE NÃO INDICAM VENDA AD MENSURAM - NOTAS PROMISSÓRIAS - PAGAMENTO NÃO COMPROVADO - ÔNUS DO DEVEDOR - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
A venda de imóvel na modalidade ad corpus não autoriza posterior pedido de complemento da área, nem devolução do excesso (art. 500, §3o do CC), porque essa modalidade de negociação leva em conta o imóvel como um todo, individualizado por suas características.
É caso de manter a sentença de procedência da ação monitória, porque o requerido não se desincumbiu do ônus de comprovar o pagamento integral das notas promissórias objeto do presente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002697-92.2021.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Nota Promissória]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE DOS SANTOS COUTINHO - CPF: 141.816.901-30 (APELANTE), RODOLPHO CONSALTER DIAS - CPF: 039.148.659-46 (ADVOGADO), FAGNER LUIZ DE COSTA COZER - CPF: 010.955.941-09 (APELADO), EDCLEITON MENEGHINI - CPF: 044.779.611-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO
MONITÓRIA
- CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL
AD CORPUS
- CLÁUSULAS DO CONTRATO QUE NÃO INDICAM VENDA
AD MENSURAM

- NOTAS PROMISSÓRIAS - PAGAMENTO NÃO
COMPROVADO - ÔNUS DO DEVEDOR -
SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

A venda de imóvel na modalidade
ad corpus
não autoriza posterior pedido de complemento da área, nem devolução do excesso (art. 500, §3o do CC), porque essa modalidade de negociação leva em
conta o imóvel como um todo, individualizado por suas características.

É caso de manter a sentença de procedência da ação monitória, porque o requerido não se desincumbiu do ônus de comprovar o pagamento integral das notas promissórias objeto do presente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se
de recurso de apelação cível interp
osto
por

JOSE DOS SANTOS COUTINHO
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos
da
ação
monitória que lhe move
FAGNER
LUIZ DE COSTA COZER
,
julgou procedente
a ação e rejeitou os embargos
monitórios, para
:

a)
constituir de pleno direito o título executivo judicial referente ao débito em discussão, no valor de
R$ 378.120,00 (R$ 7.820,00, R$ 86.300,00 e R$ 284.000,00, referente
s
à 1a, 2a e 3a notas fiscais), com juros de mora
de
1% ao
mês

a partir do vencimento de cada nota promissória e correção monetária

pelo INPC desde a citação
;

b)
converter o mandado inicial em mandado executivo;

c) condenar a embargante para pagamento de custas e despesas processuais e honorários
advocatícios, que
fixou em
10% sobre o valor atualizado da dívida
;
e

d) majorar
o valor da causa para R$ 808.141,34
.

O

requerido
/apelante sustenta que

firmou contrato de compra e venda de área rural com o apelado, que teria informado que havia na referida área 200 hectares abertos para pastagem, contudo alega o apelante que
há apenas 102 hectares abertos.

Discorreu sobre os memoriais finais apresentados ao juízo de origem e sobre a necessidade de adquirir parte do imóvel do vizinho, a fim de con
seguir utilizar a estrada que dá acesso à propriedade.

Defende que o contrato foi elaborado na modalidade
ad mensuram
, porque alega que foi levada em conta a quantidade de área aberta para pastagem
.

Pugna pelo provimento do recurso
, para determinar que o apelado devolva ao apelante o valor de R$
74.925,89
, correspondente ao valor devido pela
diferença dos hectares contratados e efetivamente entregues, de R$
120.045,89
, abatido o montante devido na terceira nota promissória não paga pelo apelante, de R$
45.120
,00
.

Co
ntrarrazões
pelo
desprovimento
(Id.
235124204
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se, na origem, de
ação
monitória
que

FAGNER LUIZ DE COSTA COZER

move em
face
de
JOSE DOS SANTOS COUTINHO
, com o objetivo de

cobrança de valores decorrentes de notas promissórias emitidas pelo requerido para pagamento de compra e venda de área rural comercializada entre as partes.

A r. sentença julgou procedente a ação
e
rejeitou os embargos monitórios, para

constituir de pleno direito o título executivo judicial, no valor de R$ 378.120,00
.

O cerne do recurso d
a ré
está em saber se é caso de
reforma
da sentença, para
julgar improcedente a ação, por
reconhecer que a venda foi realizada
ad mensuram
e que
o imóvel tem área menor em h
ectares

para pastagem
do que foi negociado
.

Pois bem.

Acerca da matéria relativa às modalidades de venda de bens imóveis (
ad corpus
e
ad mensuram
), o Código Civil assim dispõe:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1
o
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2
o
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3
o
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a vendaad corpus”.

No caso, não procedem as alegações da parte
requerida
/apelante de que a
área adquirida não encontra correspondência no plano
real
, vale dizer, há uma diferença de
100

hectares
de área aberta
.

Isso porque nota-se que o
contrato firmado não dispõe expressamente acerca da modalidade de venda,
se
ad corpus
ou
ad mensuram
.

É de se perceber que
as cláusulas pactuadas não indicam que a venda tenha sido
ad mensuram
,
porquanto veja-se que a cláusula primeira do pacto individualiza o imóve
l
negociado entre as partes, denominado “Gleba
Horizonte II
”,
com área de 726 hectares, sendo 200 hectares de pastagem, localizado no município de Guarantã do Norte
(MT) (Id.
235123186
)
.

De outra via, nota-se que o preço da transação foi fixado em R$
850.000,00
, a ser pago de forma parcelada e não
há qualquer menção no contrato de que o preço foi estabelecido proporcionalmente com a dimensão do imóvel.

Aqui, vale ressaltar que em que pese haja menção acerca das áreas dos imóveis (
726 hectares, sendo 200 hectares de pastagem
) se mostra meramente enunciativa, como disposto pelo §3o do art. 500 do CC.

Assim, extrai-se dos autos que
a negociação
considerou os imóveis de maneira certa e determinada e a fixação do preço usou como base o imóvel como um todo e não a
metragem.

Ademais,
a parte autora não produziu prova de que a área adquirira é menor ao correspondente na matrícula do
bem.

Ainda, salienta-se que a alegação gira em torno de que o imóvel teria menor quantidade de área aberta para pastagem e não de área total.

Assim se pronunciou a sentença:

“(...)
Diante desse cenário, a controvérsia atual dos autos recai em saber: 1) Se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões ou não; 2) Data em que o comprador tomou ciência das reais dimensões da “área aberta” do imóvel; 3) Existência ou não de estrada de acesso ao imóvel rural adquirido; e 4) Necessidade de aquisição de área vizinha/ servidão, bem como seu efetivo pagamento
.

Pelo conjunto dos autos, sobretudo pela prova testemunhal, restou claro que o imóvel não

possuía a área aberta, como constou no contrato.

Analisando a narrativa das partes, bem como da documentação acostada e a prova oral

produzida, entendo que a negociação realizada entre as partes
tratou-se
de venda ad corpus (o autor vendeu

o imóvel objeto do contrato como coisa certa e discriminada).

(...)
”.

Desse modo, não
houve comprovação de realização de
venda
ad mensuram
com entrega de terreno inferior ao negociado e
, portanto,
não se mostra possível o pagamento a menor, já que não há necessidade de
complemento da área, nem mesmo a devolução do excesso.

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA – PRESCRIÇÃO – AFASTADA – INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO – ÁREA MENOR A ADQUIRIDA – CLÁUSULAS DO CONTRATO QUE NÃO INDICAM VENDA AD MENSURAM – EXCESSO DE EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O prazo prescricional quinquenal (art. 206, § 5o, I, CC) tem por termo inicial o dia subsequente ao vencimento da última parcela. Ausente no contrato a modalidade de venda, se ad corpus ou ad mensuram, bem assim ausente menção de
que o preço foi estabelecido proporcionalmente com a dimensão do imóvel, não há que se falar em ressarcimento caso constatada a diferença de área, máxime se ao que tudo indica, houve a negociação de imóvel certo e determinado e o preço foi fixado considerando o imóvel como um todo. É ônus do embargante demonstrar por meio de planilhas e memória de cálculo o alegado excesso de execução” (TJMT, AP 1000735-97.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/06/2020,
Publicado
no DJE 16/06/2020).

“ABATIMENTO PROPORCIONAL AO PREÇO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – ÁREA FALTANTE – VENDA AD CORPUS – ANÁLISE CONTRATUAL –REGRA DO ART. 1.136, DO CC/1916 (ART. 500, CC/2002) – ABATIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. A venda ad corpus caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência à extensão apenas enunciativa. Será, contudo, ad mensuram, quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado, sendo nesta hipótese, possível o abatimento proporcional à área faltante. In
casu
, a leitura do contrato firmado entre as partes permite concluir que a venda foi realizada ad corpus, fazendo constar as peculiaridades do imóvel como um todo, incluídas as benfeitorias, sem especificação de valores, a serem utilizadas nas atividades rurais e residenciais do adquirente, ao invés da simples indicação de sua área total, tendo sido meramente enunciativa a referência da dimensão do bem, sendo descabido o abatimento pretendido. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC” (TJ-MT 00000334319978110024 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/02/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2023).

Ainda:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AD MENSURAM. AD CORPUS. RESSARCIMENTO INDEVIDO. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. É fundamental a distinção entre a venda por medida
(?ad
mensuram?) e a
venda ?ad

corpus?,
porque os efeitos do negócio jurídico são diferentes. 2. A venda de
imóvel ?ad
mensuram? ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. Na prática, a
venda ?ad
mensuram? acontece quando o comprador adquire uma determinada metragem de terreno. Por consequência, o vendedor tem de entregar a quantidade vendida, observado pelo comprador um limite legal de tolerância em favor do vendedor de até menos de 1/20 (um vinte avos) ou 5% (cinco por cento) da área total enunciada. Nesse caso, tanto o vendedor quanto o comprador têm o prazo decadencial de um ano, nos termos do art. 501 do CC, para reclamarem em juízo a complementação da área faltante, ou a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço, contado a partir do registro do título, ou, então, a partir da imissão na posse se houver atraso por culpa do alienante. 3. Considera-
se ?ad
corpus? a compra e venda de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos pelas partes e colocados na descrição do título. Nesse caso, as partes não estão interessadas nas dimensões da porção de terra, mas no todo que compõe a área. Por consequência, há óbice à eventual pretensão de complementação da área ou devolução do excesso. 4.No caso, o bem foi vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações, e, também, por sua denominação, por se tratar de imóvel rural, o que caracteriza o negócio jurídico de compra e venda de imóvel
como ?ad

corpus?.
5. Apelação desprovida. Honorários advocatícios majorados” (TJ-DF 07483937120228070001 1762156, Relator: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 21/09/2023, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 05/10/2023).

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Imóvel rural. Inexistência de indicação expressa no contrato sobre venda "ad corpus" ou "ad mensuram". Circunstâncias que fazem presumir a venda "ad corpus". Contrato celebrado entre as partes que indica a caracterização do imóvel e suas confrontações, não conferido pelas partes ao tempo da compra. Preço do imóvel fixado
com relação ao todo e não de acordo com a sua área. Venda de imóvel certo e determinado. Complementação da área ou abatimento do preço não devidos. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO” (TJ-SP - AC: 10001863720208260638 SP 1000186-37.2020.8.26.0638, Relator: Jair de Souza, Data de Julgamento: 21/06/2021, 10a Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 21/06/2021).

Por
outro lado, restou demonstrada a existência da dívida postulada na inicial da ação monitória, correspondente
a três
nota
s
promissória
s.

Extrai-se que o negócio, no valor total de R$ 850.000,00, deveria ter sido pago por meio de três notas promissórias: a primeira no valor de R$ 283.000,00, a ser paga em 20.11.2014; a segunda no valor de R$ 283.000,00, a ser paga em 20.11.2015; e a terceira no valor de R$ 284.000,00, a ser paga em 20.11.2016 (contrato – Id. 235123186).

O requerido, por sua vez, deixou de comprovar os pagamentos questionados nas notas promissória
s, conforme exposto pela sentença
:

“(...)

No que se refere aos valores pagos, o embargante acostou apenas os seguintes documentos no ID 80564441: quatro recibos de pagamento (R$ 50.000,00; R$ 66.700,00; R$ 30.000,00 e R$ 50.000,00, totalizando R$ 296.700,00) e uma declaração de entrega de um veículo no ID 80564448, este, no valor de R$ R$ 60.000,00. Afora isso, houve a entrega de uma camionete no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) ao Sr
. Lauro da Tamoios, conforme confirmado através de sua oitiva como testemunha em Juízo.

Por oportuno, faço
lembrar que de acordo com precedente do Superior Tribunal de Justiça "A prova do pagamento é ônus do devedor, seja porque consubstancia fato extintivo do direito do autor (...), seja em razão de comezinha regra de direito das obrigações, segundo a qual cabe ao devedor provar o pagamento, podendo até mesmo haver recusa ao adimplemento da obrigação à falta de quitação oferecida pelo credor (
arts
. 319 e 320 do Código Civil de
2002 )."
( REsp
1084745 /
MG )
.

(...)”.

Assim,
é
de se manter a sentença
de procedência da ação
.

Ante o exposto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/09/2024