Tribunal: TJMT
Processo: 1008176-35.2018.8.11.0002
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-15
Data de publicação: 2024-10-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO DA LEI 9.514/97 E TEMA 1.095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC. CONTRATO NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. RETENÇÃO DO VALOR PAGO EM 15% PROPORCIONAL AO PAGO NO CASO CONCRETO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO EM CASO DE CULPA DO COMPRADOR. HONORÁRIOS MANTIDOS. RECURSO EM PARTE PROVIDO.
Para o caso em questão, tem-se que a jurisprudência firmada pela Quarta Turma do STJ, de fato passou a entender pela desnecessidade do registro do contrato, para fins de aplicabilidade da lei 9.514/97. Ocorre que, tal entendimento não tem o condão de superar o firmado na tese do Tema 1.095 do STJ que estabeleceu: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Isso porque, além dos autos, não ter o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, através de e-mails, inclusive com apresentação de propostas por parte das apelantes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97. Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação, quando o devedor não aceitou a referida proposta. Isso invalida e se torna prejudicial ao devedor consumidor, por inversão das cláusulas contratuais a ponto de incidir o Código de Defesa do Consumidor, no caso em questão, nos termos do que preconiza o artigo 51 e 53 do CDC. Pretende a retenção de 25% do valor pago, contudo, o entendimento jurisprudencial é de que a retenção deva ocorrer entre 10% a 25%, sendo razoável o percentual arbitrado em sentença, pois deve ser considerada a proporção adimplida no caso concreto. Com relação a correção monetária incide a partir do desembolso, e os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, por se tratar de culpa do comprador. Os honorários devem ser mantidos, por ter a parte decaído de parte mínima do pedido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008176-35.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), ANTONIA ROSANA PERIN - CPF: 629.463.401-63 (APELADO), ANTONIA ROSANA PERIN - CPF: 629.463.401-63 (ADVOGADO), JOSE VINICIUS DE LIMA - CPF: 020.872.062-60 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO DA LEI 9.514/97 E TEMA 1.095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC. CONTRATO NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. RETENÇÃO DO VALOR PAGO EM 15% PROPORCIONAL AO PAGO NO CASO CONCRETO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO EM CASO DE CULPA DO COMPRADOR. HONORÁRIOS MANTIDOS. RECURSO EM PARTE PROVIDO.

Para o caso em questão, tem-se que a jurisprudência firmada pela Quarta Turma do STJ, de fato passou a entender pela desnecessidade do registro do contrato, para fins de aplicabilidade da lei 9.514/97. Ocorre que, tal entendimento não tem o condão de superar o firmado na tese do Tema 1.095 do STJ que estabeleceu: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Isso porque, além dos autos, não ter o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, através de e-mails, inclusive com apresentação de propostas por parte das apelantes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97. Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação, quando o devedor não aceitou a referida proposta.

Isso invalida e se torna prejudicial ao devedor consumidor, por inversão das cláusulas contratuais a ponto de incidir o Código de Defesa do Consumidor, no caso em questão, nos termos do que preconiza o artigo 51 e 53 do CDC. Pretende a retenção de 25% do valor pago, contudo, o entendimento jurisprudencial é de que a retenção deva ocorrer entre 10% a 25%, sendo razoável o percentual arbitrado em sentença, pois deve ser considerada a proporção adimplida no caso concreto. Com relação a correção monetária incide a partir do desembolso, e os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, por se tratar de culpa do comprador. Os honorários devem ser mantidos, por ter a parte decaído de parte mínima do pedido.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 1008176-35.2018.8.11.0002 – CLASSE CNJ 198 – COMARCA DE VÁRZEA GRANDE

APELANTE: CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO: ANTONIA ROSANA PERIN

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA., contra sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada por ANTONIA ROSANA PERIN, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o, CPC).

As apelantes alegam a aplicabilidade e legalidade do procedimento da alienação fiduciária instituída pela lei 9.514/97, bem como do Tema 1.095 do STJ, pois, foi reconhecida a possibilidade de estabelecer a rescisão do contrato de forma unilateral, conforme almejado nestes autos, mesmo para contratos sem o efetivo registro da Alienação Fiduciária no Cartório de Registro Competente; no caso de inadimplemento e/ou intensão de desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a Lei n.o 9.514/97 prevê três hipóteses para encerrar a alienação fiduciária: retomada extrajudicial do imóvel (arts. 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97); dação em pagamento (art. 26, § 8o, da Lei n.o 9.514/97); e cessão da posição de devedor fiduciante ou cessão do contrato (arts. 28 e 29 da Lei n.o 9.514/97); na alienação fiduciária em garantia, quando há falta de pagamento, a única alternativa conferida ao credor fiduciário (ora Agravante) é a execução da garantia, realizada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente, com base nos arts. 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97, assim não se aplica o artigo 53 do CDC; fundamenta a utilização do padrão base de retenção em 25% no caso de distrato por culpa do comprador; salienta que a correção monetária deve ocorrer a partir do ajuizamento da ação e os juros de mora após o trânsito em julgado; requer a sucumbência recíproca, e, não sendo o caso, seja arbitrado os honorários em 10% sobre a condenação; por fim, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e reconhecer a aplicabilidade a prevalência da Lei no 9.514/97, sobre o tema do processo em debate, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, cuja regras e resolução do contrato está prevista nos artigos 26, 27, 28 e 29 da Lei 9.514/97; seja determinada a retenção do percentual do patamar de 25% sobre os valores pagos; fixado como termo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da referida demanda, devendo ser fixado o percentual a título de sucumbência em percentual mínimo diante da baixa complexidade do tema, e em caso de pedido parcial que seja fixada de forma recíproca.

Nas contrarrazões, a apelada argui ausência de dialeticidade recursal. No mérito, requer o desprovimento do recurso.

Intimada a apelante para manifestar acerca da preliminar arguida, manifesta pelo prosseguimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA., contra sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada por ANTONIA ROSANA PERIN, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato sub judice firmado entre as partes devendo a requerida restituir ao requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, a ser restituído em parcela única, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o, CPC).

A insurgência recursal da apelante consiste em que inaplicável o Código de Defesa do Consumidor para o caso em questão, vez que o contrato celebrado é regido pela Lei 9.514/97, alienação fiduciária, impondo outras medidas, para o caso de inadimplemento por parte do comprador.

Fundamenta que, houve mudança na aplicação do Tema 1.095 do STJ, em que foi reconhecida a possibilidade de estabelecer a rescisão do contrato de forma unilateral, conforme almejado nestes autos, mesmo para contratos sem o efetivo registro da Alienação Fiduciária no Cartório de Registro Competente; no caso de inadimplemento e/ou intenção de desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.

Para o caso em questão, tem-se que a jurisprudência firmada pela Quarta Turma do STJ, de fato passou a entender pela desnecessidade do registro do contrato, para fins de aplicabilidade da lei 9.514/97:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros
" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.).

Ocorre que, tal entendimento não tem o condão de superar o firmado na tese do Tema 1.095 do STJ que estabeleceu: “
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
,
devidamente constituído em mora
, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Isso porque, além dos autos, não ter o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, através de e-mails, inclusive com apresentação de propostas por parte das apelantes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97.

Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação, quando o devedor não aceitou a referida proposta.

Isso invalida e se torna prejudicial ao devedor consumidor, por inversão das cláusulas contratuais a ponto de incidir o Código de Defesa do Consumidor, no caso em questão, nos termos do que preconiza o artigo 51 e 53 do CDC.

O STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O STJ no julgamento do Tema n. 1095 firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2.
Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem afastou a aplicação da lei de alienação fiduciária, aplicando o Código de Defesa do Consumidor à espécie por entender que não houve mora dos devedores e os requisitos da referida lei não foram satisfeitos, em especial a notificação dos devedores
. 3. Rever as conclusões adotadas pelo tribunal de origem para afastar a incidência do CDC demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável devido à Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido”.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.079.045/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024.).

Portanto, embora a tese das apelantes, verifica-se dos autos que não houve a constituição em mora ou início do processo de retomada do bem. Ao contrário, a apelada procurou as apelantes para rescisão do contrato, e estas apresentaram proposta, que não aceita, ocorrendo o desvirtuamento da cláusula de alienação fiduciária.

Prevalece assim, a boa-fé contratual e o equilíbrio na contratação, para fins de rescisão do contrato.

Nesse sentido, a jurisprudência:

“Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resilição de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com devolução dos valores pagos. Desistência da contratação por conveniência do comprador. Sentença de procedência. Contrato imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Não incidência do Tema 1095 do STJ. Desvirtuamento da cláusula de alienação fiduciária. Confusão entre credor fiduciário e vendedor. Inaplicabilidade da Lei no 9.514/97. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Desistência contratual por conveniência do comprador. Possibilidade. Devolução das parcelas pagas. Princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sentença mantida para que seja determinada a restituição aos autores de 80% dos valores pagos com retenção de 20%. Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, § 11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor da condenação. Resultado. Recurso não provido
. (TJ-SP - AC: 10108455020218260451 SP 1010845-50.2021.8.26.0451, Relator: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 07/03/2023, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2023).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS No 1.891.498/SP E 1.894.504/SP, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) – TEMA 1095 – DEVEDOR NÃO CONSTITUÍDO EM MORA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ( CDC)– RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – ORDEM DE PREFERÊNCIA OBEDECIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (TEMA 1095 STJ). Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Não sendo possível quantificar o valor da condenação ou proveito econômico obtido, a fixação dos honorários advocatícios com base no valor da causa atende aos critérios de fixação da base de cálculo por meio da ordem gradativa do § 2o do art. 85 do CPC, razão pela qual deve ser mantida
. (TJ-MT - AC: 10159853920198110003, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2023).

Pretende a retenção de 25% do valor pago, contudo, o entendimento jurisprudencial é de que a retenção deva ocorrer entre 10% a 25%, sendo razoável o percentual arbitrado em sentença, pois deve ser considerada a proporção adimplida no caso concreto.

A jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO, AUSÊNCIA DE INTERESSE SE AGIR E INÉPCIA DA INICIAL REJEITADAS – IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – RETENÇÃO DE ARRAS – IMPOSSIBILIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Conforme a jurisprudência do STJ ( AgInt no Resp 1544768/DF) é decenal e não trienal o prazo da prescrição da pretensão e restituição de valores decorrentes de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada. Havendo na petição inicial a discriminação pela parte autora de seus pedidos, com a respectiva causa de pedir, não há que se falar em inépcia da inicial. Não havendo comprovação pela apelante de que houve alteração superveniente na condição econômica da parte, deve ser mantida a concessão da gratuidade da justiça deferida na origem. O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita a aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 10% sobre o valor pago deve ser mantido, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença. A inexistência da prova de que a parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem. Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias
. (TJ-MT 10022478520208110055 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/08/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2022).

Com relação a correção monetária esta incide a partir do desembolso, e os juros de mora
devem incidir a partir do trânsito em julgado, por se tratar de culpa do comprador
:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1. Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp no 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5. Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJ-GO - Apelação (CPC): 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n.o 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido
. (STJ - AgInt no AREsp: 2103116 DF 2022/0100017-4, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2023).

Quanto aos honorários advocatícios, decaindo a parte do mínimo pedido, deve prevalecer a condenação em 10% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto, provejo em parte o recurso para reformar em parte a sentença, apenas para fazer constar os juros de mora a incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2024