Tribunal: TJMT
Processo: 1000885-05.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-22

Ementa:
­APELAÇÃO CÍVEL n. 1000885-05.2023.8.11.0003.
APELANTE: RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
APELADA: JULIA DINA CAMARIM GUABIROBA.
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO EM OBRA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – TEMA 966 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM MANTIDO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.
O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Não há falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.
O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).
O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.
Evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.
O artigo 85, §8o, do CPC, dispõe que para a fixação do valor devem ser utilizados os critérios elencados nos incisos do §2o do mesmo dispositivo, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo exigido.
No caso, resta evidente que a fixação em 15% (quinze por cento) sobre o valor dos lucros cessantes se mostra razoável e proporcional ao presente caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000885-05.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]
Parte(s):

[JULIA DINA CAMARIM GUABIROBA - CPF: 046.321.041-75 (APELADO), JULIA DINA CAMARIM GUABIROBA - CPF: 046.321.041-75 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1000885-05.2023.8.11.0003.

APELANTE:
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

APELADA:
JULIA DINA CAMARIM GUABIROBA.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO EM OBRA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – TEMA 966 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO –
QUANTUM MANTIDO
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

O
artigo 85, §8o, do CPC, dispõe que para a fixação do valor devem ser utilizados os critérios elencados nos incisos do §2o do mesmo dispositivo, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo exigido.

No caso, resta evidente que a fixação em 15% (quinze por cento) sobre o valor dos lucros cessantes se mostra razoável e proporcional ao presente caso.

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1000885-05.2023.8.11.0003.

APELANTE:
RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

APELADA:
JULIA DINA CAMARIM GUABIROBA.

RELATÓRIO:

Vistos.

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Indenização por Atraso de Obra de no 1000885-05.2023.8.111.0003, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida ao pagamento de danos materiais no valor de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, iniciados em junho de 2023 a janeiro de 2024, a serem apurados em liquidação de sentença, bem como condenou a requerida ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização moral, acrescidos de juros moratórios

de 1% ao mês desde a data do evento danoso e correção monetária pelo IPC/IBGE.

Condenou a parte autora ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o postulado a título de juros de obra, observada a assistência judiciária concedida.

Por fim, condenou a requerida ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação a título de lucros cessantes.

Em suas razões de Id. 222560270, a parte apelante aduz que a prorrogação/repactuação do prazo de conclusão decorreu de circunstâncias fáticas imprevisíveis e inevitáveis ocasionadas pela pandemia, ou seja, a ausência de mão de obra qualificada, insumos para construção e restrições em razão da COVID-19.

Sustenta que não restaram demonstrados os lucros cessantes, uma vez que a parte autora não comprovou que adquiriu o imóvel para investimento. Sucessivamente, requer que o termo final seja a data do habite-se.

Argumenta, ainda, a ausência de danos morais indenizáveis e alternativamente requer a minoração do
quantum
arbitrado.

Por fim, requer que os honorários advocatícios sejam fixados em R$ 1.000,00(um mil) – R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais).

Contrarrazões no Id. 222560273, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso interposto.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

vi

V O T O R E L A T O R

VOTO:

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Indenização por Atraso de Obra de no 1000885-05.2023.8.111.0003, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida ao pagamento de danos materiais no valor de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, iniciados em junho de 2023 a janeiro de 2024, a serem apurados em liquidação de sentença, bem como condenou a requerida ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização moral, acrescidos de juros moratórios

de 1% ao mês desde a data do evento danoso e correção monetária pelo IPC/IBGE.

A parte apelante aduz que a prorrogação/repactuação do prazo de conclusão decorreu de circunstâncias fáticas imprevisíveis e inevitáveis ocasionadas pela pandemia, ou seja, a ausência de mão de obra qualificada, insumos para construção e restrições em razão da COVID-19.

Sustenta que não restaram demonstrados os lucros cessantes, uma vez que a parte autora não comprovou que adquiriu o imóvel para investimento. Sucessivamente, requer que o termo final seja a data do habite-se.

Argumenta, ainda, a ausência de danos morais indenizáveis e alternativamente requer a minoração do
quantum
arbitrado.

Por fim, requer que os honorários advocatícios sejam fixados em R$ 1.000,00(mil reais) entre R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).

Pois bem.

Cumpre ressaltar que são aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90.

Denota-se dos autos, que as partes celebraram em 11/09/2020, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel, referente ao Empreendimento Viva Rondonópolis, localizado na quadra 8, lote 25, a ser pago em parcelas mensais, com financiamento bancário, conforme Id. 222563672.

Extrai-se do contrato, especialmente na
cláusula 9.2
, o prazo de
24 meses
, contados da data da assinatura do financiamento (Id. 222563672 –p.4).

Ocorre que o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos -
Tema 996
–, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer,
de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Confira:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.
1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Destaquei.

Assim, diante do pronunciamento do STJ sobre a matéria, o prazo para entrega do imóvel deve ser considerado aquele constante do contrato de compra e venda.

Logo, a alegação da apelante de que o contrato de financiamento firmado com a autora e a Caixa Econômica renovou o prazo, não se sustenta.

Por outro lado, há expressa previsão de prorrogação do prazo para entrega do imóvel de 180 dias, conforme previsto no
parágrafo primeiro da cláusula 9.3
do contrato (Id. 222563672).

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado em 11/09/2020 com entrega prevista para
11/09/2022
que acrescido de
180 dias de tolerância
, estabelecida em contrato, teria como prazo final para entrega
11/03/2023.

Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias se encerraria em
11/03/2023
, no entanto, as chaves foram entregues em
31/01/2024
.

Outrossim, não há falar em incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, haja vista que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada a inadimplência da requerida, ora apelante.

Neste seguimento:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ.O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.”(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel desde
11/03/2023
até a
31/01/2024
, evidente a indenização por danos materiais, devido à impossibilidade de fruição do bem.

Contudo, se reconhecermos que o atraso na entrega do imóvel se deu desde
11/03/2023
, estaremos reformando
in pejus.
Assim, deve ser mantida a sentença que reconheceu o inicio do atraso em junho de 2023.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que
quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.2. Recursos especiais desprovidos.”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) destaquei

No que concerne à indenização moral tem-se que a situação vivenciada pela parte autora excede o mero aborrecimento, uma vez que a entrega do imóvel estava prevista para
11/03/2023
e somente foi entregue em
31/01/2024
.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.
2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.

(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

E julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.
Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Por fim, no que concerne ao valor fixado a título de honorários advocatícios.

O art.
o artigo 85, §8o, do CPC, para a fixação do valor devem ser utilizados os critérios elencados nos incisos do §2o do mesmo dispositivo, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo exigido.

No caso, resta evidente que a fixação em 15% (quinze por cento) sobre o valor dos lucros cessantes se mostra razoável e proporcional ao presente caso.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso de apelação interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro os honorários advocatícios de
15% para 16% do valor dos lucros cessantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024