Tribunal: TJMT
Processo: 1040468-48.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-11
Data de publicação: 2024-12-16

Ementa:
­APELAÇÃO CÍVEL n. 1040468-48.2021.8.11.0041.
APELANTE: KARINE ALVIM DA SILVA.
APELADO: IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA – ME.
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – MOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Havendo impugnação específica da decisão recorrida, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.
Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.
Assim sendo, a restituição dos valores pagos será feita integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ.
O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1040468-48.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[KARINE ALVIM DA SILVA - CPF: 002.987.021-69 (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELADO), WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1040468-48.2021.8.11.0041.

APELANTE:
KARINE ALVIM DA SILVA.

APELADO:
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA – ME
.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
–

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA –

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – MOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

Havendo impugnação específica da decisão recorrida, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.

Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor.

Assim sendo, a restituição dos valores pagos será feita integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ.

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1040468-48.2021.8.11.0041.

APELANTE:
KARINE ALVIM DA SILVA.

APELADO:
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA – ME
.

RELATÓRIO:

Vistos.

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
KARINE ALVIM DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Resolução Contratual com Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais de no 1040468-48.2021.8.11.0041, movida em face de
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA - ME
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão contratual, bem como declarar a nulidade do item 3, alínea “a” da Cláusula Quinta e Sexta por desvirtuamento da alienação fiduciária, além de condenar a requerida a restituir os valores efetivamente pagos pela requerente, descontado os 10% a título de custos admirativos, corrigido monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, observada a assistência judiciária concedida.

Em suas razões de Id. 247056716, a parte apelante sustenta que a requerida realizou a venda de um lote irregular conforme ofício no. 576/2014 emitido pela Prefeitura de Cuiabá ao Ministério Público.

Assim, houve motivo justo para a rescisão contratual, sendo indevido o percentual de retenção a título de multa de 10% em favor da apelada, bem como sustenta a ocorrência de danos morais indenizáveis.

As contrarrazões foram apresentadas no Id. 247056718, refutando as razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

vi

V O T O R E L A T O R

Voto Preliminar – Ausência de dialeticidade recursal.

Egrégia Câmara.

De proêmio, a parte apelada sustenta que as razões recursais do apelante não atacaram os fundamentos da decisão combatida, formulando recurso genérico.

Verifico que falta razão à parte recorrida ao defender esta tese, pois as razões da parte recorrente bem fundamentam sua pretensão recursal, que objetiva a procedência dos seus pedidos iniciais.

Assim,
rejeito
a preliminar arguida.

Voto Mérito:

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
KARINE ALVIM DA SILVA
ajuizou ação de resolução contratual com restituição de valores pagos com declaratória de nulidade de negócio jurídico e nulidade de cláusulas com indenização por dano moral com pedido de tutela de urgência em desfavor da
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA - ME
, relatando, em síntese, que firmou
contrato particular de compromisso de compra e venda de Bem Imóvel com Alienação Fiduciária
, através do qual adquiriu 01 (um) lote de 200 m2, no loteamento Aimara III, integrante do Loteamento Recanto Paiaguás, na cidade de Cuiabá /MT, pelo valor de R$ 31.880,00 (trinta e um mil oitocentos e oitenta reais), do qual já efetuou o pagamento de
R$22.762,75 (vinte e dois mil e setecentos e sessenta e dois reais e quarenta e cinco centavos).

Afirma que devido à divulgação da grande mídia da venda de lotes irregulares e o consequente embargo de dezenas deles, descobriu-se que o loteamento adquirido junto à requerida é irregular, e, inclusive, existe uma Ação Civil Pública (0000258- 53.2015.8.11.0082) tramitando desde 2015 para que haja regularização e já se supõe impossível por questões de lei ou desapropriação da área.

Diz que, diante da insegurança do futuro do empreendimento, buscou a rescisão contratual e a condenação da imobiliária ao pagamento de indenização por danos morais.

Após a devida instrução do feito, o Magistrado de Primeiro Grau
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão contratual, bem como declarar a nulidade do item 3, alínea “a” da Cláusula Quinta e Sexta por desvirtuamento da alienação fiduciária, além de condenar a requerida a restituir os valores efetivamente pagos pela requerente, descontado os 10% a título de custos admirativos, corrigido monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Insurge-se a apelante desta decisão, pugnando pela restituição integral do valor e a condenação da requerida ao pagamento de indenização moral.

Pois bem.

Aduz a autora apelante que houve motivo justo para a rescisão contratual, sendo indevido o percentual de retenção de 10% (dez por cento) em seu favor, devendo este ser revertido a ela, fazendo
jus
à restituição integral dos valores pagos.

Segundo a autora apelante, a requerida apelada realizou a venda de loteamento irregular, nos termos da Ação Civil Pública no. 0000258-53.2015.8.11.0082, a qual, segundo alega, motivou sua rescisão, em razão de haver irregularidades sobre o imóvel.

Ao compulsar os autos da Ação Civil Pública supra, verifico que esta diz respeito à alienação de lotes sem a devida autorização de órgão competente e em desacordo com a Lei Federal no. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo).

Apesar de a requerida apelada afirmar que o loteamento adquirido pela autora apelante não possui ligação com os loteamentos irregulares objetos da Ação Civil Pública no. 0000258-53.2015.8.11.0082 verifico que nos autos da ação civil possui decisão liminar determinando o seguinte:
“[...]
Determinar a paralisação de vendas de lotes no local referente ao Sítio de Recreio Recanto Paiaguás, ad cautelam, ante a existência do perigo da demora e da fumaça do bom direito, salvaguardando assim não somente a ordem jurídica ambiental urbanística, mas também terceiros de boa-fé que venha a adquirir mais lotes com os problemas apontados na exordial e aditamento ora acolhido.
”
(grifei)

Destarte, constata-se que o fato de existir embaraços no empreendimento é motivo justo para causar a rescisão do contrato. Saliento que, dos entraves no empreendimento, poderão advir embargos, ocorrendo atrasos na entrega ou até a não entrega deste.

Dessa forma, não pode o consumidor sofrer ônus ou continuar efetuando pagamento por um contrato incerto.

Nesse caso, entendo que a rescisão contratual se deu por
culpa da vendedora
, a qual comercializou loteamento maculado.

Conforme consta do instrumento contratual, a requerida apelada se propôs a entregar um imóvel desembaraçado de qualquer ônus, vejamos:

Assim, faz-se mister a declaração de resolução do contrato por culpa da vendedora, o que afasta qualquer retenção de valores.

Nesse caso, o ressarcimento das prestações em favor do consumidor deve ocorrer integralmente, de forma imediata, e não parcelada, conforme Súmula 543 do STJ,
verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Neste seguimento:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE CLÁUSULAS COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINARES

– PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – PRECLUSÃO – ANÁLISE DO PEDIDO PREJUDICADA – DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA – MÉRITO

–

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – VENDA DE LOTEAMENTO COM EMBARAÇO JUDICIAL – VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU CONTRATUALMENTE A ENTREGAR UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS – AMOTIVO JUSTO PARA A RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
. Embora o artigo 99 do Código de Processo Civil permita o pedido de gratuidade da justiça em grau recursal, tenho que a arguição, nesta via, está aniquilada pelo alcance da preclusão. Isso porque, ao que se infere dos autos, a matéria não foi suscitada oportunamente pela apelada em preliminar de contestação, momento processual adequado para tal fim. Ademais, as contrarrazões não são a via adequada para formulação de pedidos, pois têm por finalidade a impugnação do recurso da parte adversa. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade. Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda foi motivada por irregularidades no empreendimento, consistente no embaraço judicial, e tendo o promitente vendedor se comprometido a entregar um imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, configurado está o descumprimento contratual pelo promitente vendedor. Assim sendo, a restituição dos valores pagos será feita integral e imediatamente, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ,
verbis
:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral. –
(N.U 1035042-55.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 18/08/2024)

Logo, a sentença hostilizada merece reforma no ponto.

Por outro lado, inexistem circunstâncias a justificar o reconhecimento de lesão aos direitos da personalidade e honra, pois entendo que a situação vivenciada deve ser considerada mero dissabor advindo das relações sociais e negociais e plenamente aceitável na vida moderna e em sociedade.

Os danos morais decorrentes da dissolução da avença não se presumem, têm que ser comprovados. Não obstante tratar-se de loteamento irregular, a autora recorrente não se desincumbiu do ônus de provar o efetivo abalo emocional, o que afasta o direito à indenização, tratando de descumprimento contratual.

Por fim, para a configuração do dano moral é necessária comprovação de violação a direito de personalidade, conforme dispõe o inciso X, do artigo 5o, da Constituição Federal, o que não ocorreu no caso concreto.

Dispositivo.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para reformar parcialmente a sentença, a fim de que seja declarada a resolução contratual por culpa da promitente vendedora, em virtude da venda de loteamento com embaraço judicial, e determinar a restituição integral dos valores adimplidos pela autora apelante, mantendo a sentença em seus demais termos.

Em razão dos contornos deste julgado, redistribuo o ônus sucumbencial, os quais ficam na proporção de 80% (oitenta por cento) a parte requerida e 20% (vinte por cento) a parte, no mesmo valor fixado pelo Magistrado de Primeiro Grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/12/2024