Tribunal: TJMT
Processo: 0005587-43.2013.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-13
Data de publicação: 2024-03-14

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO CELEBRADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES – NECESSIDADE - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA/CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DO VENDEDOR – CABIMENTO – FIXAÇÃO EM 10% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INVIABILIDADE – MOTIVAÇÃO RELEVANTE APRESENTADA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA, A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – NECESSIDADE – AUSÊNCIA DE MORA ANTERIOR - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
No caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa/desistência do comprador, é devida a restituição imediata e parcial da quantia paga, cuja retenção pelo vendedor flutuará entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total adimplido, considerando-se, para sua fixação, a motivação ensejadora da rescisão.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pela desistência do comprador, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, por ausência de mora anterior imputável ao vendedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005587-43.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GIUSEPPE ZAMPIERI - CPF: 859.207.971-34 (ADVOGADO), J. ROCHA IMOVEIS LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), ELISANGELA LOPES - CPF: 978.553.249-68 (APELADO), GALILEU ZAMPIERI - CPF: 859.197.301-10 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), RICARDO GAZZI - CPF: 261.065.008-60 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA registrado(a) civilmente como RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), J. ROCHA IMOVEIS LTDA (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO CELEBRADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES – NECESSIDADE - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA/CONVENIÊNCIA DO
COMPRADOR – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DO VENDEDOR – CABIMENTO – FIXAÇÃO EM 10% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INVIABILIDADE – MOTIVAÇÃO RELEVANTE APRESENTADA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA, A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – NECESSIDADE – AUSÊNCIA DE MORA ANTERIOR - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa/desistência do comprador, é devida a restituição imediata e parcial da quantia paga, cuja retenção pelo vendedor flutuará entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total adimplido, considerando-se, para sua fixação, a motivação ensejadora da rescisão.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pela desistência do comprador, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, por ausência de mora anterior imputável ao vendedor.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela empresa
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá I - SPE Ltda.,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória C/C Condenatória, ajuizada por
Elisangela Lopes
em face da apelante e da empresa
J. Rocha Imóveis Ltda.
, para determinar às requeridas que promovam a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida pela autora, em virtude do contrato de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade autônoma no 391, do Empreendimento Rio Cachoeirinha, com exceção da taxa de corretagem. Sobre o valor a ser restituído, a decisão determinou a incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso de cada parcela. Por conseguinte, ambas as partes ao rateio igualitário das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, com as ressalvas do art. 98, §3o, em relação à autora, porque a parte é beneficiária da AJG.

Nas razões recursais, a apelante se insurge contra a devolução dos valores pagos, argumentando que foi o comprador que deu causa à rescisão do contrato, em razão da desistência do negócio, razão pela qual se mostra necessária a retenção da importância recebida, a título de cláusula penal.

Pondera que, permanecendo a restituição, o direito à retenção deve ser majorado para 25% da quantia paga, em aplicação ao art. 413 do CC.

Diz que os juros sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, por ausência de mora, em observância aos
arts
. 394 e 395, ambos do CC.

As contrarrazões vieram ao id.

200268683.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Sem maiores delongas, quanto à multa contratual, no julgamento do REsp 1300418/SC, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento sedimentado pelo Tema 577, no sentido de que, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, destituído de cláusula de garantia em alienação fiduciária, celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, é devida a imediata restituição dos valores pagos, de forma integral, em caso de culpa exclusiva do vendedor, e de forma parcial, se decorrer de iniciativa/desistência do comprador.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.
(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013,
DJe
de 10/12/2013.)

Esse entendimento encontra-se, inclusive, sumulado:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Nos termos dos precedentes da Corte Superior, em casos tais, se o desfazimento do negócio decorrer de iniciativa do comprador, haverá a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, considerando-se, para sua fixação, a motivação ensejadora da rescisão.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA IDÔNEA PARA REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REFORMA DO ACÓRDÃO ESTADUAL QUE SE IMPÕE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A contradição que autoriza o manejo dos embargos de declaração é a interna, em que se constata uma inadequação lógica entre a fundamentação posta e a conclusão adotada na própria decisão, não sendo capaz de ensejar a oposição dos
aclaratórios
eventual contradição entre a conclusão adotada e as provas constantes nos autos. 2. Esta Corte de Uniformização possui entendimento consolidado no sentido de que, na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel firmada antes da Lei n. 13.786/2018, por desistência imotivada do promitente comprador, o percentual de retenção a prevalecer é o de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, a não ser que haja particularidade a justificar a redução do referido parâmetro. 3. Na espécie, não houve motivação idônea a justificar o arbitramento, pelas instâncias ordinárias, do percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, razão pela qual era mesmo necessária a reforma do aresto estadual. 4. Agravo interno desprovido.
(
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.361.506/ES, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023,
DJe
de 3/11/2023.)

Na hipótese, a desistência manifestada pela compradora, decorreu da negativa de concessão do financiamento do imóvel pela Caixa Econômica Federal, circunstância que inviabilizou a aquisição do bem.

Logo, considerando a relevância da motivação ensejadora do desfazimento do negócio jurídico, infere-se que o
direito de retenção de 10% (dez por cento) do valor adimplido está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

Nesse sentido, esta Câmara teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – CIÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% –PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25% –ENTENDIMENTO DO STJ – DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS EM RAZÃO DO PERÍODO DE OCUPAÇÃO PELO CESSIONÁRIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO DA POSSE – ABATIMENTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ,
varia entre 10% e 25% do total quitado
. [...].
(TJMT - N.U 1003917-18.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023,
Publicado
no DJE 01/11/2023).

Todavia, no tocante ao termo inicial dos juros moratórios, razão assiste à apelante, porquanto, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pela desistência do comprador, o encargo deve incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, por ausência de mora anterior imputável ao vendedor.

Esse é o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ART. 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RETENÇÃO INTEGRAL DE SALDO REMANESCENTE APÓS LEILÃO EXTRAJUDICIAL. MATÉRIA NÃO ENFRENTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM SOB O ENFOQUE PRETENDIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. REVISÃO DO JULGADO. OFENSA A ENUNCIADO DE SÚMULA. NÃO CABIMENTO DO APELO ESPECIAL. SÚMULA 518/STJ. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação ao art. 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. Nos termos da jurisprudência vigente no Superior Tribunal de Justiça, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (anterior à Lei n. 13.786/2018) por culpa do comprador, é possível a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelo contratante durante a vigência do pacto. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. "Nas hipóteses de rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplência dos promitentes compradores, os juros de mora relativos às parcelas pagas incidem
a partir do trânsito em julgado da decisão
. Precedentes" (
AgInt
no REsp n. 1.355.223/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 22/6/2020,
DJe
de 26/6/2020.). 4. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 5. Agravo interno improvido.
(
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
n. 1.658.108/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023,
DJe
de 18/10/2023.)

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284/STF. BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA. PRESUNÇÃO RELATIVA. REEXAME DA FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS. SÚMULA N. 7/STJ. ARRAS. RENTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. SÚMULA N. 5/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA. SÚMULA N. 7/STJ. (...) 10. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 11. A via do recurso especial não se revela adequada à revisão da conclusão a respeito da proporção da sucumbência, porquanto essa providência caracteriza reexame fático-probatório. Observância da Súmula 7 do STJ." (
AgInt
no REsp n. 1.987.038/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 17/10/2022,
DJe
de 20/10/2022). Agravo interno improvido.
(
AgInt
no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023,
DJe
de 20/9/2023.)

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, reformando a sentença apenas para determinar que os juros de mora, sobre o valor a ser restituído pela apelante, incidam a partir do trânsito em julgado da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/03/2024