Tribunal: TJMT
Processo: 1022541-55.2022.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-24
Data de publicação: 2024-01-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO C/C EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – AUMENTO DA TAXA CONDOMINIAL EM ASSEMBLEIAS EXTRAORDINÁRIAS - DESCUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO – INVIABILIDADE – QUESTÃO A SER DEFINIDA EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – NULIDADE – ACESSO AO LIVRO-CAIXA – DIREITO DO AUTOR – BALANCETES MENSAIS – AUSÊNCIA DE DEFESA – INAPLICABILIDADE DO ART. 344 DO CPC - EXCLUSÃO DE PAGAMENTO DA VERBA HONORÁRIA À RÉ CUJA REVELIA FOI DECRETADA – NÃO COMPARECIMENTO AOS AUTOS – HONORÁRIOS DEVIDOS PELO AUTOR/APELANTE À RÉ ADMINISTRADORA – ÔNUS RESTANTE DA SUCUMBÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO – RECURSO PROVIDO.
Se a Administradora não age em nome próprio, mas como mera mandatária do condomínio, não tem legitimidade para figurar no polo passivo de Ação em que se pretende a anulação de Assembleias Extraordinárias.
A taxa condominial está inserida no orçamento de despesas para o ano em curso, visto que são aquelas destinadas à manutenção e administração e deve ser definida na Assembleia Ordinária se o Regimento Interno do Condomínio, que dispõe sobre a competência da Assembleia Geral Extraordinária, veda a deliberação de matéria que não seja de competência das Assembleias Gerais Ordinárias.
Não se aplica a pena de confissão descrita no artigo 344 do CPC pelo fato de não ter havido defesa quanto ao pedido de apresentação de balancetes mensais, uma vez que o referido dispositivo legal diz respeito à revelia.
Se a empresa não constituiu advogado nos autos e foi decretada sua revelia na sentença, não faz jus aos honorários advocatícios.
O condômino tem direito de acesso ao livro-caixa do Condomínio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022541-55.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Assembléia]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DANIELE CRISTINA DE OLIVEIRA - CPF: 460.610.371-04 (APELANTE), DANIELE CRISTINA DE OLIVEIRA - CPF: 460.610.371-04 (ADVOGADO), CONDOMINIO PARQUE CHAPADA DOS GUIMARAES - CNPJ: 19.017.130/0001-65 (APELADO), LEANDRO FERREIRA DA CRUZ - CPF: 011.302.441-05 (ADVOGADO), APEX ADMINISTRADORA LTDA - ME - CNPJ: 14.894.010/0001-22 (APELADO), NATHALIA RIBEIRO DAMIANI - CPF: 049.720.571-81 (ADVOGADO), ATUALIZA SINDICO E GESTAO CONDOMINIAL LTDA - CNPJ: 32.103.356/0001-47 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO C/C EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – AUMENTO DA TAXA CONDOMINIAL EM ASSEMBLEIAS EXTRAORDINÁRIAS - DESCUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO – INVIABILIDADE – QUESTÃO A SER DEFINIDA EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – NULIDADE – ACESSO AO LIVRO-CAIXA – DIREITO DO AUTOR – BALANCETES MENSAIS – AUSÊNCIA DE DEFESA – INAPLICABILIDADE DO ART. 344 DO CPC - EXCLUSÃO DE PAGAMENTO DA VERBA HONORÁRIA À RÉ CUJA REVELIA FOI DECRETADA – NÃO COMPARECIMENTO AOS AUTOS – HONORÁRIOS DEVIDOS PELO AUTOR/APELANTE À RÉ ADMINISTRADORA – ÔNUS RESTANTE DA SUCUMBÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO – RECURSO PROVIDO.

Se a
Administradora não age em nome próprio, mas como mera mandatária do condomínio, não tem legitimidade para figurar no polo passivo de Ação em que se pretende a anulação de Assembleias Extraordinárias.

A taxa condominial está inserida no orçamento de despesas para o ano em curso, visto que são aquelas destinadas à manutenção e administração e deve ser definida
na Assembleia Ordinária
se

o Regimento Interno do Condomínio, que dispõe sobre a competência da Assembleia Geral Extraordinária, veda a deliberação de matéria que não seja de competência das Assembleias Gerais Ordinárias.

Não se aplica a pena de confissão descrita no artigo 344 do CPC pelo fato de não ter havido defesa quanto ao pedido de apresentação de balancetes mensais, uma vez que o referido dispositivo legal diz respeito à revelia.

Se a empresa não constituiu advogado nos autos e foi decretada sua revelia na sentença, não faz jus aos honorários advocatícios.

O condômino tem direito de acesso ao livro-caixa do Condomínio.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação

Declaratória de Nulidade de Assembleia de Condomínio c/c Descumprimento do Regimento Interno c/c Exibição de Documentos c/c Pedido de Tutela de Urgência julgada parcialmente procedente
para declarar nula, por falta de quórum, a deliberação da AGE de 6-9-2014 que isentou da taxa condominial os conselheiros fiscais. Diante da sucumbência recíproca, apenas a autora (apelante) e o réu Condomínio Parque Chapada dos Guimarães foram condenados “
pro rata
” às despesas processuais e aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. A autora foi condenada também a pagar honorários de 10% sobre o montante atribuído à lide ao advogado da ré Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda. - ME (ID. 188048777, págs. 1 a 11).

A apelante alega a legitimidade passiva da Apex Administradora Ltda., considerada pelo Juízo de origem parte ilegítima.

Sustenta que as Assembleias realizadas em 23-2-2018 e 22-6-2022 devem ser anuladas, pois não foi observado o art. 25, I, do Regimento Interno do Condomínio, que veda expressamente a votação em assembleia extraordinária de matéria reservada à ordinária.

Afirma que, apesar de o art. 1.350 do Código Civil não especificar em que assembleia deverá ser votado o valor da taxa de condomínio, o Regimento Interno dispõe sobre essa questão, e a norma especial prevalece sobre a geral, conforme orientação do STF.

Aduz que é nula a Assembleia de 22-6-2022 porque alguns subsíndicos compareceram munidos de várias procurações de outros condôminos, o que é proibido pelo art. 23 do Regimento Interno.

Aduz que seu pedido de aplicação de multa para os casos de descumprimento desse conjunto de normas não foi apreciado na primeira instância.

Acrescenta que, sem nenhuma justificativa, não foram publicados os balancetes mensais nem fornecido o livro-caixa. Por essa razão, pugna pela cominação da pena de confissão, nos termos do art. 344 do CPC.

Diz que impugnou o aumento expressivo da taxa condominial e pleiteou a redução de R$443,00 para R$377,80, o que também não foi analisado.

Por fim, argumenta que a ré Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda. não constituiu advogado nos autos, sendo decretada sua revelia na sentença, portanto deve ser excluída sua condenação (da apelante) em honorários advocatícios.

Busca o provimento do Recurso para declarar a ilegitimidade passiva da Apex Administradora Ltda., afastar a condenação à verba honorária, anular as Assembleias Extraordinárias de 23-2-2018 e 22-6-2018, reduzir a taxa de condomínio, determinar a devolução da diferença da quantia cobrada indevidamente, aplicar ao Condomínio multa por inobservância ao Regimento Interno e determinar-lhe que proceda à juntada do livro-caixa no processo ou que a autorize a acessá-lo, sob pena de multa diária de R$1.000,00.

Somente a APEX ofereceu contrarrazões (ID. 188048785, págs. 1 a 5).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar - legitimidade passiva da Apex Administradora Ltda. - ME

A apelante propôs a Ação visando a declaração de nulidade da Assembleia Geral Extraordinária
de

6-9-2014,
que aprovou a isenção da taxa de condomínio aos membros do Conselho Fiscal;
de 23-2-2018,
que aumentou a taxa para R$381,00, e requereu a manutenção em R$294,78 até que fosse realizada Assembleia Geral Ordinária, bem como a devolução do montante pago; e a
de

22-6-2022,
que novamente aumentou o valor para R$443,00.

Afirma que a Apex foi administradora do Condomínio até novembro de 2019 e atualmente é a administradora financeira encarregada unicamente das cobranças das taxas condominiais, mas ficou incumbida também da realização das Assembleias até o ano de 2019.

O Contrato de Prestação de Serviço anexado no ID. 188048744, pág. 1, mostra que o Condomínio Parque Chapada dos Guimarães (apelado) contratou a Apex Administradora Ltda. (apelada) para gerenciar essa cobrança, organizar e conduzir as Assembleias, mas sem ficar responsável pelos assuntos ali tratados.

Sobre a matéria, confira-se o julgado abaixo transcrito:

“Condomínio. Ação de restituição de valores cumulada com indenização por danos morais ajuizada em relação a empresa administradora do condomínio. Sentença que reconheceu a ilegitimidade da ré para figurar no polo passivo. Apelo do autor. Ilegitimidade passiva reconhecida. Administradora que não age em nome próprio, mas como mera mandatária do condomínio (art. 653 do CC). Sentença terminativa mantida. Recurso não provido
”.

(TJSP, AC 10189416220208260007, relator Morais Pucci, julgamento em 1o-4-2022, 35a Câmara de Direito Privado, publicação em 1o-4-2022).

Logo, uma vez que a Apex Administradora era mandatária e exercia a função tão somente de cobrança das cotas condominiais, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da Ação.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

Como relatado, a sentença anulou, por falta de quórum, apenas a Assembleia de 6-9-2014, que isentou da taxa condominial os conselheiros fiscais.

Cumpre analisar as Assembleias Extraordinárias impugnadas pela autora/apelante (de 23-2-2008 e de 22-6-2022), nas quais foi majorada essa taxa.

A apelante afirma que não foi observado o art. 25, I, do Regimento Interno do Condomínio, que veda expressamente a votação em Assembleia Extraordinária de matéria reservada à ordinária.

Diz que, embora o art. 1.350 do Código Civil não especifique em que Assembleia deverá ser votado o valor da taxa condominial, o Regimento Interno dispõe sobre essa questão, e a norma especial prevalece sobre a geral, conforme orientação do STF.

No momento da constituição do condomínio foi definido que nas Assembleias Gerais Ordinárias (AGO) seriam discutidos temas relacionados ao orçamento de despesas, dentre outros. Confira-se:

“Art. 13o - A Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á no primeiro trimestre civil de cada ano, a ela competindo:

a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo;

b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso;
(...)”.

Art. 14o - Compete à Assembleia Geral Extraordinária:

a) deliberar sobre todas as matérias de interesse geral dos condôminos ou do condomínio que não sejam de competência das assembléias Gerais Ordinárias;

b) apreciar as questões de natureza jurídica que envolvam o condomínio e outorgar os poderes especiais ao síndico e/ou advogados que se fizerem necessários;

c) destituir o síndico, em qualquer tempo e na forma legal;

d) apreciar recurso interposto contra ato administrativo do síndico
”
.

Já o artigo 24 do Regimento Interno enuncia o seguinte
:

“Art.

24. A Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á no primeiro trimestre civil de cada ano, a ela competindo:

I.

Discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano encerrado;

II.

Discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso;
”.

Como visto,
apenas na Assembleia Ordinária,
que acontecerá
uma vez por ano e no primeiro trimestre de cada ano,
pode ser votado o orçamento das despesas para o ano em curso.

E o artigo 25, I, do RIC, trata da competência da AGE e
veda a deliberação de matéria que não seja da competência das AGOs
,

como se vê
abaixo:

“Art. 25. Compete à Assembleia Geral Extraordinária:

I.

Deliberar sobre todas as matérias de interesse geral dos condôminos ou do condomínio
que não sejam de competência das Assembleias Gerais Ordinárias;

II.

(...)”.

A taxa condominial está inserida no orçamento de despesas para o ano em curso, pois são aquelas destinadas à conservação e administração do condomínio, como, por exemplo, a
manutenção dos elevadores, salários de empregados, taxas de consumo de água, luz e força utilizadas nas instalações e partes de uso comum, fundo de reserva (se previsto na convenção), seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico, contribuições previdenciárias relativas aos salários dos empregados, etc.

Portanto,
a taxa deve ser definida em Assembleia Ordinária,
e o síndico tem a obrigação de propor pelo menos uma vez ao ano a proposta orçamentária para atualização da taxa.

Assim, como o aumento se deu 02 vezes em Assembleias Extraordinárias, declaro nulas as de
23-2-2018 e 22-6-2022, e determino a redução da taxa para a quantia anterior e a devolução da diferença paga pela autora.

Determino ao síndico que forneça à autora total acesso ao
livro-caixa
alusivo à sua gestão no condomínio, pois todos os condôminos têm direito a essas informações.

Indefiro o pedido de aplicação de multa pelo descumprimento do Regimento Interno, pois iria penalizar excessivamente o Condomínio diante da redução aplicada por ora.

Afasto a condenação da autora/apelante aos honorários advocatícios à Atualiza Síndico e Gestão Condominial Ltda.,
uma vez que a empresa não constituiu advogado nos autos e foi decretada sua revelia na sentença.
Contudo, deverá pagá-los à Apex Administradora Ltda., pois foi declarada sua ilegitimidade passiva.

Deixo de aplicar a pena de confissão (artigo 344 do CPC) por ausência de defesa quanto ao pedido de apresentação de balancetes mensais, já que referido dispositivo legal diz respeito à revelia
(
Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.)

Pelo exposto, dou provimento ao Recurso para reformar parcialmente a sentença e anular as Assembleias Gerais Extraordinárias de
23-2-2018 e 22-6-2022. Reduzo a taxa condominial ao valor anterior aos aumentos e determino a devolução da diferença paga pela autora, a quem o síndico deve fornecer o livro-caixa.

Condeno o Condomínio Parque Chapada dos Guimarães às custas processuais e aos honorários do advogado da autora, os quais arbitro em 10% sobre o montante atribuído à demanda, atualizado.

Condeno a autora a pagar à Apex Administradora Ltda. a verba honorária que fixo em 10% sobre a quantia atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2024