Tribunal: TJMT
Processo: 1023520-52.2024.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. PREJUÍZOS DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. INAPLICABILIDADE. NECESSIDADE DE ANÁLISE DA CULPA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, que afastou a aplicação da responsabilidade objetiva da imobiliária agravada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a relação contratual entre o agravante e a administração imobiliária atrai a aplicação da responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor; e (ii) estabelecer se a responsabilidade da administradora deve ser condicionada à demonstração de culpa na razão da natureza das obrigações contratuais assumidas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação jurídica entre locador e administradora imobiliária apresenta características de mandato civil, conforme o art. 667 do CC.
A aplicação da responsabilidade objetiva, com fundamento no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, depende da constatação de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica inequívoca do locador e de situações que evidenciam desequilíbrio na relação contratual.
No caso concreto, a controvérsia exige apuração específica sobre o cumprimento, pela administradora, dos deveres contratuais com diligência e prudência, especialmente no que diz respeito à gestão do contrato de locação e às medidas tomadas diante do inadimplemento do locatário.
Nessa hipótese, os elementos dos autos não demonstram a necessidade de aplicação da responsabilidade objetiva, prevalecendo, no caso, a responsabilidade subjetiva, condicionada à verificação de culpa.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023520-52.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[HERMES BEZERRA DA SILVA NETO - CPF: 722.385.341-72 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (AGRAVADO), WILLIAM RODRIGO ENCISO ALVES - CPF: 030.852.411-08 (AGRAVADO), LECY CAVALCANTE CROZETTA - CPF: 569.626.061-68 (AGRAVANTE), CARLOS EDUARDO SILVA E SOUZA - CPF: 899.546.961-72 (ADVOGADO), REINALDO GONCALVES - CPF: 503.464.071-68 (AGRAVADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), RONALDO RODRIGUES DA CUNHA - CPF: 529.945.461-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. PREJUÍZOS DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. INAPLICABILIDADE. NECESSIDADE DE ANÁLISE DA CULPA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, que afastou a aplicação da responsabilidade objetiva da imobiliária agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a relação contratual entre o agravante e a administração imobiliária atrai a aplicação da responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor; e (ii) estabelecer se a responsabilidade da administradora deve ser condicionada à demonstração de culpa na razão da natureza das obrigações contratuais assumidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre locador e administradora imobiliária apresenta características de mandato civil, conforme o art. 667 do CC.

A aplicação da responsabilidade objetiva, com fundamento no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, depende da constatação de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica inequívoca do locador e de situações que evidenciam desequilíbrio na relação contratual.

No caso concreto, a controvérsia exige apuração específica sobre o cumprimento, pela administradora, dos deveres contratuais com diligência e prudência, especialmente no que diz respeito à gestão do contrato de locação e às medidas tomadas diante do inadimplemento do locatário.

Nessa hipótese, os elementos dos autos não demonstram a necessidade de aplicação da responsabilidade objetiva, prevalecendo, no caso, a responsabilidade subjetiva, condicionada à verificação de culpa.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por LECY CAVALCANTE CROZETTA contra a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais e Materiais no 1007457-53.2018.8.11.0002 ajuizada em face de IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME e outros, rejeitou a tese de responsabilidade objetiva da Imobiliária.

Em suas razões, a agravante alega, de forma resumida, que a decisão saneadora incorre em erro ao afastar a aplicação da responsabilidade objetiva à imobiliária agravada. Sustenta que a legislação consumerista e a jurisprudência do STJ preveem a responsabilidade objetivamente relacionada à prestação de serviços de administração de imóveis.

Argumenta, ainda, que a matéria deve ser decidida de imediato, a fim de evitar equívocos futuros durante a instrução e na sentença, o que comprometeria a celeridade e a eficácia processual.

Antecipação da tutela recursal indeferida (Id. 235518693).

Contrarrazões apresentadas Id. 244579667 e 247004696.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Lecy Cavalcante Crozetta contra decisão proferida pelo juízo de origem nos autos da ação de cobrança c/c pedido de indenização por danos materiais e morais.

A decisão combatida reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação entre a agravante e a administradora imobiliária, mas afastou a responsabilidade objetiva da ré, ao entender que esta é de natureza subjetiva, condicionada à demonstração de culpa.

É incontroverso que a relação jurídica objeto desta demanda decorre de um contrato de administração imobiliária. Tal contrato apresenta natureza jurídica complexa, reunindo características típicas de várias modalidades contratuais, tais como mandato, corretagem, administração e locação.

Nesse cenário, duas relações jurídicas distintas emergem: a relação de prestação de serviços entre o locador e a administradora, pela qual esta gerencia o imóvel, comumente envolve a viabilização da locação; e a relação de locação, estabelecida entre o locador e o locatário, que, na maioria das vezes, é intermediada pela administradora.

Essa dualidade contratual impõe a análise separada das obrigações de cada parte no contexto do contrato de administração imobiliária.

Conforme leciona Patricia Ribeiro Serra Vieira, a relação entre o locador e a administradora, quando regida pelo Código Civil (arts. 653 a 691), configura-se como mandato, na qual a administradora assume obrigações fiduciárias, devendo agir com a diligência do bom administrador (art. 667 do CC).

Por outro lado, nas situações em que estejam presentes os princípios do Código de Defesa do Consumidor, o contrato pode atrair a responsabilidade objetiva da administradora, nos termos do art. 14 do CDC, especialmente em casos de inequívoca hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica do locador.

Veja a explicação:

“(...) Em sua maioria, as relações dessa natureza [entre administradora e locador do imóvel] têm sido tratadas à luz do Código Civil, com base em seus artigos 653 a 691, tendo em conta a figura do mandato civil. Em decorrência, a responsabilidade aqui focada segue fundada no art. 667 do CC/02, qual seja a responsabilidade subjetiva (art. 186 do CC/02).

No entanto, devido às características próprias do contrato imobiliário, a relação entre locador e administradora poderá ainda ser tratada como um contrato de prestação de serviços, com amparo no Código de Defesa do Consumidor, sempre que estiverem presentes na espécie os princípios orientadores deste diploma legal, a realçarem a equidade no trato contratual. Nestes casos, a responsabilidade da administradora será objetiva.

Seja qual for considerada a relação existente entre os dois polos desta relação, certo é que existe a possibilidade de responsabilização do administrador de imóveis perante o proprietário-locador (...)”.

(Direito imobiliário: escritos em homenagem ao professor Ricardo Pereira Lira., Fabio de Oliveira Azevedo e Marco Aurélio Bezerra de Melo (coordenadores). São Paulo: Atlas, 2015. p. 796 – sem grifos no original)

Neste caso específico, conclui-se que a responsabilidade subjetiva deve prevalecer, pois não há elementos suficientes para demonstrar a necessidade de aplicação da responsabilidade objetiva.

Isso porque a controvérsia exige apuração detalhada sobre o cumprimento, por parte da administradora, dos deveres contratuais de forma diligente e atenta. Essa análise inclui a adequada gestão do contrato de locação e as medidas tomadas diante da inadimplência do locatário, como tentativas de cobrança ou ações judiciais pertinentes.

Além disso, deve-se avaliar o alcance das obrigações contratuais, pois a administradora, conforme pactuado, não assumiu responsabilidade pelo inadimplemento de aluguéis, tributos ou encargos condominiais. A análise deve, assim, focar em eventual negligência ou imprudência que tenha contribuído para os danos alegados pela agravante.

Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC.1.
A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.
2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual.3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos.4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição.5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.103.658/RN, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/4/2013, DJe de 23/4/2013.)

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA
. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL.
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL.
REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15.1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019.2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie.3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela.
4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora.5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto.
6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão.7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica.8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3o, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02.10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.(REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.)

Portanto, os elementos constantes nos autos indicam que o ponto central da controvérsia reside no exame da conduta da administradora quanto ao cumprimento de suas obrigações contratuais. Torna-se, portanto, indispensável perquirir a presença de culpa para que se configure a responsabilidade.

Como bem destacado na decisão agravada, a mera existência de uma relação de consumo não é suficiente para que se aplique automaticamente a responsabilidade objetiva, sobretudo em casos em que há elementos contratuais que exigem a análise da conduta da prestadora.

Dispositivo
.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024