Tribunal: TJMT
Processo: 1011414-28.2019.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-10
Data de publicação: 2024-09-17

Ementa:
APELANTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADA: MONY EMANUELLY DA SILVA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – APLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – PRECEDENTES STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista
2. A existência de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, com cláusulas embasadas na Lei no 9.514/1997, não afasta a aplicabilidade do CDC nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.
3. Demonstrado que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ocorreu por culpa exclusiva da construtora e incorporadora, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sem qualquer direito de retenção de valores. (Precedentes STJ)
4. Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).
5. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.
6. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.
7. Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.
8. Não há que se falar emprequestionamentoda matéria por ser descabido, na medida em que o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos invocados pelas Partes, podendo se limitar aqueles pontos indispensáveis à solução do litígio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011414-28.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), MONY EMANUELLY DA SILVA - CPF: 922.431.691-34 (APELADO), EDSON HENRIQUE DE PAULA - CPF: 427.657.491-91 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTES:

ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADA:
MONY EMANUELLY DA SILVA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
–

LOTEAMENTO –
APLICABILIDADE DO CDC
–
PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
–

RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS –
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES –

PRECEDENTES STJ
–
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –

NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR
–
DANO MORAL – OCORRÊNCIA – QUANTUM INDENIZATÓRIO –
CONFORMAÇÃO COM AS FINALIDADES LEGAIS

– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO
CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista

2.

A existência de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, com cláusulas embasadas na Lei no 9.514/1997, não afasta a aplicabilidade do CDC nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.

3.

Demonstrado que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ocorreu por culpa exclusiva da construtora e incorporadora, é cabível a restituição das partes ao
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sem qualquer direito de retenção de valores. (Precedentes STJ)

4.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

5.

O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.

6.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

7.

Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.

8.

Não há que se falar emprequestionamentoda matéria por ser descabido, na medida em que o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos invocados pelas Partes, podendo se limitar aqueles pontos indispensáveis à solução do litígio.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação, interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, tirado contra sentença
(ID no
230997743
)
prolatada pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande- MT, que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Ressarcimento Integral de Valores Pagos e Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Indenização Por Danos Morais
, ajuizada por MONY EMANUELLY DA SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

“(...) No mais, é incontroverso que as partes firmaram o seguinte contrato: “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” para a aquisição de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande” (Id. 23132119). A demandante almejou a rescisão contratual em razão da não conclusão do empreendimento no tempo planejado. Por outro lado, as requeridas alegam que não são culpadas pelo desfazimento do negócio; que o pacto é válido e que a retenção de percentual é devida, pois prevista contratualmente. Pois bem. Atenta ao feito, percebo que de fato, até a propositura da ação, as reclamadas não concluíram as obras de infraestrutura anunciadas. Verifico que no contrato juntado nos autos, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias), encerrando em março de 2019 (Id. 23132119 - pág. 15). (...) Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a)
DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 18 – Quadra 19 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;

b)
DECLARAR nulas as cláusulas 5.6, “c”, “d” e 5.6.2 do capítulo V, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado entre as partes,

c)
CONDENAR as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 58.894,86 (cinquenta e oito mil, oitocentos e noventa e quatro reais e oitenta e seis centavos), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, observada a planilha constante no id. 23132120;

d)
INVERTER a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor da consumidora e, em consequência, condenar as reclamadas, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pela autora, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida;

e)
CONDENAR as demandadas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ).

Ante a sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. (...) (grifo original)

Em suas razões recursais, a parte recorrente invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

1.

Da inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela lei de alienação fiduciária e readequação do tema 1095 STJ;

2.

Da ausência do atraso da obra;

3.

Da inversão da caracterização de mora;

4.

Da impossibilidade de reversão da cláusula penal;

5.

Da obrigação
Propter Rem
– Débitos de Iptu e demais emolumentos direcionados à parte apelada desde a imissão na posse;

6.

Dos danos morais e quantum indenizatório arbitrado;

7.

Da incidência dos juros de mora e correção monetária.

8.

Do prequestionamento.

Recurso tempestivo e custas recolhidas.
(ID no 231675655).

A parte recorrida apresenta suas contrarrazões, pleiteando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por ferir o princípio da dialeticidade e, no mérito, rebate as alegações da recorrente, e defendendo o desprovimento recursal.

(ID. no 230997749).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADA:
MONY EMANUELLY DA SILVA

VOTO

Egrégia Câmara:

1.

Mérito Recursal

Conforme relatado anteriormente, trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento Integral de Valores Pagos e Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Indenização Por Danos Morais, ajuizada em 02/09/2019 por MONY EMANUELLY DA SILVA, alegando que firmou com a demandada/apelante um instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”. No entanto, a demandada não cumpriu a sua obrigação.

Aduziu ainda, que a entrega das obras deveria ocorrer no mês de setembro de 2018, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias, ou seja, o termo final seria março de 2019.

Assim, pugnaram pela rescisão do contrato de compra e venda e condenação das requeridas a restituírem integralmente os valores pagos em parcela única, devidamente atualizado e acrescidos de juros legais e correção monetária, a aplicação da cláusula penal em seu favor dos requerentes. Seguiram requerendo, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais 1.6 (prazos adicionais); 5.6; 5.6.c e 5.6.1; por abusivas e as que impeçam a restituição imediata e integral dos valores pagos e, ainda, arbitramento de indenização por dano moral.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das vendedoras, porque não cumpriram o contrato, extrapolaram inclusive o prazo de tolerância e não entregaram o imóvel.

Contra esta decisão recorrem as apelantes.

Após a marcha processual, o juízo a quo julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais.

Desta forma, as apelantes interpuseram o presente apelo recursal, afirmando que:
“não havia prazo estipulado no instrumento pactuado para a entrega das obras, defendendo que elas foram 100% (cem por cento) concluídas e asseverando que a alegação de seu atraso não subsiste mais, juntando à medida recursal inúmeros registros fotográficos do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.”

Prosseguiram afirmando que não lhes cabe imputar a culpa pela rescisão do contrato, bem como a inversão da cláusula penal e, ainda, é inaplicável a indenização por danos morais.

Anotam a necessidade de retenção de 30% dos valores pagos, a obrigação do comprador de arcar com o pagamento do IPTU, tributos e taxa de fruição e de consumo, a redução do quantum indenizatório para o dano moral, bem como a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Pois bem.

Da análise da matéria impugnada neste apelo, não assiste razão às apelantes.

Desta forma, passo a destrinchar as teses aventadas pelas apelantes no presente recurso.

1.1.

Da inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela lei 9.514/1997.

De início, é importante ressaltar que, ao contrário do alegado pelas empresas requeridas, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido é a jurisprudência hodierna:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. (...)”

(TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022).

Do mesmo modo, tratando-se de relação jurídica submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor e havendo questionamento acerca da abusividade de cláusula contratual, o princípio
pacta sunt servanda
deve ser mitigado, de forma a permitir a análise do negócio jurídico entabulado entre as partes.

Por outro lado, no que tange à alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, estando parte de suas cláusulas embasadas na Lei no 9.514/1997, entendo que não assiste razão ao
s
apelantes.

Isso porque a existência das cláusulas não afasta a aplicabilidade da lei consumerista nas hipóteses em que a rescisão está fundamentada na inadimplência contratual por parte da vendedora, reservando a Lei no 9.514/97 a regulamentação da rescisão por inadimplemento do comprador.

Destaca-se que a Lei no 9.514/1997 aplica-se tanto ao cumprimento integral do contrato quanto ao inadimplemento das parcelas pelo adquirente, hipóteses em que se deve proceder com a constituição em mora do devedor e, posteriormente, com o leilão extrajudicial do imóvel.

No caso em questão, a demanda versou sobre o inadimplemento contratual das apelantes (construtora e incorporadora), que não cumpriram o prazo de entrega do imóvel estipulado no contrato de promessa de compra e venda, e não sobre a alienação fiduciária, que é um contrato acessório.

Nesse sentido:

“(...)1 - O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora),
ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor,
quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora
. 2- O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária,
em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora. (...)”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024).

Por fim, demonstrada a inadimplência das apelantes, é importante consignar que não há provas nos autos de que o referido contrato foi objeto de registro imobiliário prescrito no art. 23 da Lei no 9.514/97, ato que, apesar dos argumentos das recorrentes sobre a suposta readequação da jurisprudência do STJ (Tema 1095), é necessário para a criação do direito real.

Destarte, neste ponto recursal, mantenho inalterada a decisão vergastada.

1.2.

Da ausência do atraso da obra; Da inversão da caracterização de mora.

Neste ponto recursal, ao contrário do alegado pelas apelantes, consta expressamente no instrumento firmado, especificamente no Capítulo I – DO CONDOMÍNIO, item 1.6, que
“(...) a VENDEDORA se compromete a concluir o empreendimento, bem como as obras mencionadas nos itens 7.1 e 7.2, em setembro de 2018, resguardando a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término deste prazo (...)”.

Nesta senda, deflui dos autos que a ação foi ajuizada em 02/09/2019, visando a rescisão contratual devido à inadimplência das apelantes. As rés apresentaram contestação em 06/11/2020, sem prova inequívoca de que o empreendimento foi entregue no prazo acordado.

Assim, apenas nas razões deste apelo as rés apresentaram imagens para comprovar a entrega do objeto contratado, após mais de cinco anos do prazo estipulado no contrato.

Portanto, a meu ver,

restou demonstrado que havia prazo estipulado e, consequentemente, a caracterização do descumprimento da obrigação pelas promitentes vendedoras.

Outrossim, observa-se que as razões de reforma agora ventiladas pelas apelantes, assim como as imagens do empreendimento apresentadas, acerca da suposta conclusão das obras, sequer foram levadas ao conhecimento do juízo a quo em sede de contestação, momento em que, a teor dos artigos 336 e 373, II, do CPC, incumbia ao réu expor sua matéria de defesa, apresentando a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Logo, é irrefutável a inovação recursal, obstando a apreciação desta parte do apelo.

A propósito:

“(...) O momento certo para alegação de toda matéria de defesa, é o da apresentação da contestação (art. 336 CPC).
É vedada a apreciação, em sede recursal, de matéria não deduzida em primeira instância.
Matéria que foi alegada nas razões recursais, mas não foi na contestação, não pode ser objeto de apreciação pelo Tribunal, sob pena de ofensa ao instituto da preclusão.”

(TJ-MT 10064326520198110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/07/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022) (grifo nosso).

1.3.

Da restituição dos valores.

Nesse sentido, como prescrito pela Súmula n. 543 do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor deve resultar na imediata devolução das parcelas pagas pelo comprador, que se dará de forma integral se a culpa for exclusiva da vendedora/construtora, ou parcial se o comprador for responsável pelo desfazimento.

In casu,
comprovada a culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, é acertada a determinação de imediata devolução do montante já adimplido, no valor de
R$ 58.894,86 (cinquenta e oito mil, oitocentos e noventa e quatro reais e oitenta e seis centavos)
, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, sem qualquer direito de retenção.

Vejamos o teor da Súmula 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

1.4.

Da incidência dos juros de mora e correção monetária.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
(AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Ademais, sabe-se que a partir do atraso nas obras, o consumidor possui direito a ter seu saldo devedor corrigido pelo INPC, e não pelo INCC, ou outro índice de correção, pois o INPC é mais favorável ao consumidor, e, possui variação que reflete o mercado em geral.

1.5.

Da impossibilidade de reversão da cláusula penal.

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

No caso concreto, no que tange à multa contratual, o item 5.1. “c” da cláusula que trata da mora e do inadimplemento, ficou estabelecida a multa de 2% do valor pago pelo comprador (Id. 230997242 - pág. 20).

Como se vê, a sentença está alinhada ao entendimento firmado pelo STJ, porquanto não comporta reformas.

1.6.

Da obrigação
Propter Rem
– Débitos de IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI direcionados à parte apelada desde a imissão na posse.

No tocando ao pleito de decote dos
débitos de IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI,
entendo que a pretensão das apelantes também não prospera. O pagamento desses débitos pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu na hipótese dos autos, uma vez que o promitente comprador sequer entrou em sua posse, tornando-se, portanto, incabível que arque com os custos decorrentes.

Nesse sentido:

“(...) 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 6. Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1958836 MS 2021/0252633-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022) (g.n).

Na mesma linha de acepção, é o entendimento desta Egrégia Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO

– INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PLEITO DE REFORMA – INAPLICABILIDADE DO CDC – PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO
– DÉBITOS IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR-

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...) 6. O pagamento dos débitos relativos ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, emolumentos, ITBI, pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, e, não tendo o promitente comprador sequer entrou na posse do imóvel, torna-se incabível que aquele arque com os custos decorrentes.

(N.U 1016520-68.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/08/2024, Publicado no DJE 30/08/2024)

1.7.

Dos danos morais e o quantum indenizatório arbitrado.

Afirmam as apelantes que não houve ocorrência de dano moral, bem como, que o mero atraso na obra é insuficiente a justificar a configuração do dano moral indenizável, na medida em que não se trata de dano
in re ipsa.

Anoto que a tese aventada merece rejeição.

Com efeito, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Desta forma, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Portanto,
com relação ao valor indenizatório, entendo que o quantum fixado na sentença, no importe de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, destinado a recompor os prejuízos morais da empresa recorrida, para o caso em testilha, se afigura em conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua reparabilidade, além da finalidade pedagógica em relação à parte recorrente, bem como, está de acordo com os parâmetros que tem sido fixado por este Egrégio Tribunal de Justiça para casos semelhantes.

Nesse sentido é a jurisprudência caseira:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO –
JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) –NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES.

(N.U 1002959-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)

“PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGAS – RESCISÃO CONTRATUAL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DEVIDA
– DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO –
ALEGAÇÃO DE VEDAÇÃO À INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL SOB PENA DE BIS IN IDEM – DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)
A frustração na expectativa de aquisição do imóvel, por culpa exclusiva do vendedor e em atraso considerável, gera o direito à indenização por danos morais, configurados quando há considerável abalo psicológico e frustração de um bem essencial como a moradia.

Os valores fixados observam os critérios pedagógicos da condenação, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

(N.U 1020311-03.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024)

1.8.

Prequestionamento Constitucional

As articulações fático-jurídicas acima destacadas evidenciam que a r. sentença fustigada não viola qualquer dispositivo constitucional ou legal, razão pela qual, tenho que o prequestionamento nesse sentido, apresentado pela parte Apelante, deve ser rejeitado.

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados pelo Juízo de 1o Grau, em desfavor das recorrentes, para 13% (treze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2024