Tribunal: TJMT
Processo: 0019390-25.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-07

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DO COMPRADOR – PRESCRIÇÃO TRIENAL – TAXA CONDOMINIAL – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – DANOS MORAIS – CARACTERIZAOS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE PARA RECONHECER A PRESCRIÇÃO TRIENAL SOBRE A COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURO PROVIDO PARCIALMENTE.
O prazo prescricional da pretensão à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem é de três anos. Questão decidida sob o rito de recursos repetitivos do STJ (Tema no 938).
O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que efetivamente tem a posse do imóvel.
A incontroversa frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria do autor que estava com casamento marcado-, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico do autor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, é circunstância que justifica a condenação a requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019390-25.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), FILIPPE FIGUEIREDO KESTRING - CPF: 024.908.401-50 (APELADO), ARAISA FERREIRA DE SOUSA - CPF: 276.399.241-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DO COMPRADOR – PRESCRIÇÃO TRIENAL – TAXA CONDOMINIAL – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES –
PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – DANOS MORAIS – CARACTERIZAOS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE PARA RECONHECER A PRESCRIÇÃO TRIENAL SOBRE A COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURO PROVIDO PARCIALMENTE.

O prazo prescricional da pretensão à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem é de três anos. Questão decidida sob o rito de recursos repetitivos do STJ (Tema no 938).

O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que efetivamente tem a posse do imóvel.

A incontroversa
frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria do autor que estava com casamento marcado-, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico do autor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, é circunstância que justifica a condenação a requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABA II – SPE LTDA.,
contra sentença que na Ação de Ressarcimento e Indenização por Danos Morais interposta por
FILIPPE FIGUEIREDO KESTRING
, julgou parcialmente procedente a lide para :
i)
condenar a parte requerida ao ressarcimento do valor de R$ 4.611,00

pagos a título de taxa de corretagem;
ii)
ressarcimento do valor de R$ 1.352,20 pagos em referência à taxa condominial, a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação;
iii)
pagamento de R$ 8.000,00, a título de danos morais a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da sentença e de juros de 1% ao mês a partir da citação.

Em síntese, aduz que a responsabilidade do apelante em devolver valores a título de comissão de corretagem prescreveu em 10-4-2014, porque o pagamento se deu entre 10-3-2011 a 10-04-2011, no entanto a ação foi proposta em 27-04-2015, isto é, superior ao prazo de três anos (REsp 1.551.956/SP).

Diz que é válida a cláusula 15a que transferiu para o comprador, ora apelado, a obrigação de pagamento da referida corretagem (REsp 1.599.511/SP), inclusive o apelado firmou pré-contrato de corretagem em 02-11-2011, anteriormente a própria formalização da compra e venda do imóvel.

Sustenta a legalidade da remuneração do corretor de imóveis, nos termos do artigo 725 do CC.

Argumenta que a comissão foi feita diretamente à
Interbens Imóveis
, de modo que a recorrente nunca usufruiu tal quantia e por isso não pode ser condenada a restituir valores a tal título, frente sua ilegitimidade passiva que postula seja reconhecida.

Reclama a ausência de ato ilícito, porque cumpriu com todas suas obrigações (artigo 186 do CC), de modo que deve ser afastada a condenação da indenização por danos morais determinada na sentença.

Sustenta que a partir da conclusão das obras e realização da assembleia de instalação de condomínio, todas as taxas, foro, impostos e contribuições condominiais são de responsabilidade exclusiva do comprador ora apelado (Cláusula 8.3), ainda que não resida no imóvel, de modo que a partir de 04-02-2011 os débitos questionados, devem ser pagos pelo comprador, ora apelado.

Requer o provimento do recurso para que seja afastada a obrigação de devolução dos valores pagos ao título de corretagem, bem assim dos danos morais.

Nas contrarrazões, o apelado pede o desprovimento do recurso com a condenação da apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé (artigo 80, IV e VII, do CPC) (id 190788611).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – DA PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Defende a requerida apelante, a ocorrência de prescrição trienal para a pretensão de devolução da comissão de corretagem, porque o contrato foi firmado em 2011, no entanto a ação de ressarcimento só foi ajuizada em 2015.

Acerca da questão, aplica-se o prazo trienal para prescrição da pretensão de restituição do valor da comissão de corretagem, na forma do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça, fixado em sede de recurso repetitivo, senão vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015
: 1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”.
(REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Como a devolução da comissão de corretagem foi requerida por força do questionamento da legalidade da própria cobrança dessa verba, incide na hipótese o Tema no 938 do Superior Tribunal de Justiça, ensejador da formação de tese em julgamento sob a técnica dos recursos repetitivos, acima destacado.

Nesse sentido:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Ação revisional de contrato cumulada com repetição de indébito, consignação em pagamento e manutenção de posse - Sentença de improcedência
- Apelo dos autores - Prescrição trienal da pretensão à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem - Questão decidida sob o rito de recursos repetitivos (Tema no 938) - Prescrição configurada
- Reajuste mensal das parcelas pelo IGP-DI e incidência de juros remuneratórios simples de 1% - Ausência de ilegalidade - Prática de anatocismo não comprovada - Cláusula de adesão automática a associação de moradores - Ausência de coação - Livre adesão - Sentença mantida - Apelação desprovida”. (TJSP;

Apelação Cível 1007077-21.2021.8.26.0127; Relator (a): Carlos Henrique Miguel Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2023; Data de Registro: 14/11/2023)

“Embargos de declaração. A embargante alega prescrição quanto
à taxa de corretagem, conforme estabelece o artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP). De fato ocorreu a prescrição. Embargos acolhidos para afastar a devolução da comissão de corretagem.” (TJSP;

Embargos de Declaração Cível 1024527-54.2021.8.26.0554; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2023; Data de Registro: 25/09/2023)

Desse modo, considerando a celebração do contrato em 29-12-2011
(id
190788772 - pág. 47 a 79 e 190788774 – pág. 124 a 190788775 - pág.155) e o ajuizamento da demanda em 2015,
de rigor o reconhecimento do decurso do prazo prescricional trienal para a devolução do referido valor.

No que tange ao
ressarcimento de valores pagos em referência às taxas condominiais
, a sentença condenou a apelante ao pagamento de R$1.352,20, porquanto a cobrança se refere a período anterior ao recebimento das chaves.

É incontroverso que as taxas pagas pelo autor no total de R$1.187,04, referem-se aos meses de março de 2013 a agosto de 2013 (id 190788773 - Pág. 28), portanto, venceram antes da entrega da posse do imóvel ao requerente, ocorrida em 23-8-2013.

Sucede que a que a responsabilidade pelo pagamento das aludidas cotas condominiais antes da posse do imóvel é abusiva, porque coloca o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a equidade (art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor).

Ora, as despesas geradas pelo imóvel a título de cotas de condomínio vinculam-se nitidamente à posse do imóvel.

Aliás, o critério de entrega da posse é justamente o adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (TEMA no 886) para definir a responsabilidade direta do comprador junto ao condomínio.

O pagamento das despesas condominiais é de responsabilidade dos compradores somente a partir do momento em que tomam a posse do bem.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA. MORA. RESPONSABILIDADE. ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves. 3.
O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes
. 4. A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo. 5. O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição. 6. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.847.734/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022). (grifei)

Finalmente, entendo que os danos morais estão bem caracterizados, diante do lapso temporal de sete meses para a entrega do imóvel, sendo certo que o autor estava de casamento marcado, receberia convidados e não conseguiu ter acesso à sua própria moradia, por conta da conduta da apelante.

Assim, o autor se viu em situação de incerteza quanto aos investimentos de toda uma vida e à segurança patrimonial da família, o que superou e muito o simples inadimplemento contratual, em ordem a configurar o dano moral indenizável, afinal
“e
vidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico do autor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.” (id
190788796).

Do exposto, não há se falar em reforma da sentença no que tange aos danos morais que foram bem fixados em R$8.000,00 (oito mil reais), porque arbitrados com moderação, proporcional ao grau de culpa, ao nível socioeconômico do autor e, ainda, ao porte da empresa recorrida, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reconhecer a prescrição trienal sobre a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, mantida a sentença nos demais pontos de insurgência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024