Tribunal: TJMT
Processo: 1025213-21.2019.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-20
Data de publicação: 2024-02-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAL E MORAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL, ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSORTE NECESSÁRIO. REJEITADAS. JUROS DE OBRA. PREVISÃO NO CONTRATO DE FINANCIAMNETO IMOBILIÁRIO. VALOR DEVIDO. ENTREGA DO IMÓVEL. DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há que se falar em ausência de interesse de agir, pois a apelada tentou a solução administrativa, sem êxito, não sendo necessário o esgotamento da via administrativa para o ajuizamento de ação.
As alegações de ilegitimidade passiva, incompetência absoluta da Justiça Estadual e necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, não merece acolhimento pois o pedido de reembolso decorre da suposta cobrança dos juros após a entrega da obra, situação que decorreria de mora da construtora ré e não por culpa da financiadora CEF, o que afasta a necessidade de sua participação no processo.
Os juros de obra estão previstos no contrato de financiamento habitacional firmado entre a autora e a CEF, para o caso de atraso na entrega do imóvel, sendo o prazo estipulado de 25 meses, contados da assinatura do contrato.
Comprovada a entrega do imóvel foi entregue pela apelante construtora, dentro do prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda, indevido o ressarcimento de qualquer valor à autora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025213-21.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), ISABELLE FRANCINY DE OLIVEIRA LOBO - CPF: 730.264.681-34 (APELADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA

DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAL E MORAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL, ILEGITIMIDADE PASSIVA E

LITISCONSORTE NECESSÁRIO.

REJEITADAS.

JUROS DE OBRA. PREVISÃO NO CONTRATO DE FINANCIAMNETO IMOBILIÁRIO.

VALOR DEVIDO.

ENTREGA DO IMÓVEL.

DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há que se falar em ausência de interesse de agir, pois a apelada tentou a solução administrativa, sem êxito, não sendo necessário o

esgotamento da via administrativa para o ajuizamento de ação.

As alegações de

ilegitimidade passiva, incompetência absoluta da Justiça Estadual e necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, não merece acolhimento pois

o pedido de reembolso decorre da suposta cobrança dos juros
após a entrega da obra
, situação que decorreria de mora da construtora ré e não por culpa da financiadora CEF, o que afasta a necessidade de sua participação no processo.

Os juros de obra estão previstos no contrato de financiamento habitacional firmado entre a autora e a CEF, para o caso de atraso na entrega do imóvel, sendo o prazo estipulado de 25 meses, contados da assinatura do contrato.

Comprovada a entrega do imóvel foi entregue pela apelante construtora, dentro do prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda, indevido o ressarcimento de qualquer valor à autora.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1025213-21.2019.8.11.0041 – COMARCA DA CAPITAL

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADA: ISABELLE FRANCINY DE OLIVEIRA LOBO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.,
contra sentença proferida pelo Juízo da

10a Vara Cível da Comarca da Capital, na ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenizatória por danos material e moral c/c repetição de indébito, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora para “
declarar a ilegalidade do débito relativo a taxa de evolução/juros de obra, a partir da expedição do habite-se em 01.02.2017 (id. 20841225), e CONDENAR a ré a ressarcir os valores efetivamente pagos pela parte autora, até o término da efetiva cobrança irregular, de forma simples, a ser corrigido pelo INPC/IBGE, a partir da data do desembolso, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, tudo a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Por fim, Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes igualmente (50% para cada) ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, observando, contudo, a suspensão da exigibilidade da cota parte da autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça (id. 21334048).”
(id. 188910315)

A apelante, em preliminar, alega ausência de interesse de agir da apelada por não ter esgotado a via administrativa para a solução do problema;
preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência absoluta da Justiça Estadual quanto à devolução dos juros da obra e necessidade de denunciação da lide à Caixa Econômica Federal
.

No mérito aduz que os reajustes estão presentes no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, e estão estritamente relacionadas as parcelas mensais, intermediárias, parcela de financiamento bancário e parcela de recurso do FGTS. Não há previsão em qualquer item do contrato de promessa de compra e venda do reajuste sobre taxas de juros de obra, não há inclusive qualquer citação referente a taxa de evolução de obra.

Assevera que os juros de obra sequer são cobrados em benefício desta requerida, sendo parcela destinada diretamente a instituição financeira, em seu proveito.

Explica que o Auto de Conclusão – Habitesse, foi expedido em 02/2017, momento em que se dá início ao processo de averbação do empreendimento e, durante essa fase, as obras continuam contando inclusive com as visitas da instituição financeira e vistorias realizadas pela prefeitura. Somente após a conclusão dos trabalhos de vistoria, é que pode ser averbado na matrícula do imóvel o Habitesse, que, no caso, ocorreu em 05/07/2017, dentro do prazo contratual.

Informa que de acordo com o item 5 do quadro de resumos do contrato de compra e venda, o imóvel deveria ser entregue até 30 de abril de 2017, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel deveria ser entregue até 27 de outubro de 2017, sendo este o momento para cessar as cobranças de juros de obra. Destaca-se que o prazo de tolerância de 180 dias está previsto em contrato e é amplamente aceito por nossos Tribunais, inclusive pelo STJ, não havendo discussão quanto a sua validade. O imóvel foi devidamente entregue em 23 de abril de 2017, ou seja, não houve atraso na entrega, as chaves foram devidamente entregues dentro do prazo contratualmente previsto, e as cobranças de juros de obra perduraram tão somente até o mês de entrega das chaves, por isso não há que se falar em cobrança indevida, visto que realizadas durante o período de previsão de entrega das chaves.

Defende a legalidade da cobrança dos juros de obra pela instituição financeira, conforme sedimentado pelo STJ, no Tema Repetitivo 996.

Ao final, requer o provimento do recurso
“para que seja reformada a r. sentença, afastando a condenação imposta, nos termos da fundamentação exposta, devendo referido recurso ser provido e no final, que seja reformada a sentença a quo, julgando os pleitos aqui discutidos improcedentes.”
(id. 188910317)

Apresentadas as contrarrazões. (id. 188910321)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

V O T O

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA):

A apelada,
ISABELLE FRANCINY DE OLIVEIRA LOBO,
ajuizou contra a apelante,
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.,
a ação ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenizatória por danos material e moral c/c repetição de indébito, visando a declaração da ilegalidade da cobrança dos juros de obra, bem como a restituição dos valores pagos indevidamente, além do dano moral.

Após o regular trâmite processual, foi proferida a sentença de parcial procedência, declarando a ilegalidade da cobrança dos juros de obra e determinando que a apelante proceda a restituição dos valores na forma simples, cujo valor será apurado em liquidação de sentença.

Em preliminar, a apelante alega ausência de interesse de agir da apelada por não ter esgotado a via administrativa para a solução do problema; a ilegitimidade passiva e incompetência absoluta da Justiça Estadual quanto à devolução dos juros da obra e necessidade de denunciação da lide à Caixa Econômica Federal.

Não merecem acolhimento as preliminares, pois a apelada tentou a solução administrativa, sem êxito, além disso, não é necessário o esgotamento da via administrativa para o ajuizamento de ação.

No que diz respeito a ilegitimidade passiva, incompetência absoluta da Justiça Estadual e Necessidade de Litisconsórcio Passivo Necessário com a Caixa Econômica Federal, não merece acolhimento pois o pedido de reembolso decorre da suposta cobrança dos juros após a entrega da obra, situação que decorreria de mora da construtora ré e não por culpa da financiadora CEF, o que afasta a necessidade de sua participação no processo.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - PRAZO DE TOLERÂNCIA - VALIDADE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - REPARAÇÃO MATERIAL - LEGITIMIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA - COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL - FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - DESNECESSIDADE - RESTITUIÇÃO SIMPLES DEVIDA - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - CUMULAÇÃO COM MULTA PENAL COMPENSATÓRIA OU LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - VIOLAÇÃO À INTEGRIDADE PSÍQUICA - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.
1. É válida a cláusula que estabelece o prazo de tolerância/carência de 180 dias para a entrega do imóvel. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
2. Não há falar-se em ilegitimidade passiva e/ou competência absoluta da Justiça Federal nas hipóteses de o autor não se insurgir contra a cobrança da taxa de evolução da obra, cobrada pela Caixa Econômica Federal, mas, sim, requerer a condenação da construtora ao pagamento dos valores despendidos com referida taxa, no período que perdurou a mora, a título de danos materiais.
3. O atraso na entrega das chaves não pode penalizar o consumidor mutuário, que continua pagando os juros de obra, razão pela qual a reparação pelo prejuízo econômico, em razão do pagamento do encargo durante o período de atraso, é medida que se impõe.
4. Não provada a má-fé, a restituição deve ocorrer de forma simples. Precedente do STJ (EAREsp no 676608/RS). Modulação dos efeitos.
5. É indevida a cumulação das condenações decorrentes da multa penal moratória e da inversão da cláusula penal compensatória, pois se justificam se no mesmo fato gerador: o atraso na entrega do imóvel. Da mesma forma, não há falar-se em lucros cessantes, porquanto a cláusula penal moratória tem por finalidade precípua a prefixação dos prejuízos materiais eventualmente causados pelo cumprimento intempestivo da obrigação, o que inclui o valor da locação de outro bem para moradia durante o período de mora. Vedação ao bis in idem.
6. O atraso injustificado no cumprimento de contrato de compra e venda de imóvel destinado à moradia, por longo período, gera abalo passível de indenização por danos morais.
7. Nas causas em que há condenação, os honorários são fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o respectivo quantum, observados o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, assim como o tempo despendido para seu serviço, conforme determina o art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.
8. Embora o longo período de duração da demanda, mas, considerando o patamar alcançado pela condenação, revela-se razoável a fixação dos ônus sucumbenciais no mínimo legal.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.052217-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/09/2023, publicação da súmula em 28/09/2023)

Quanto ao mérito, que diz respeito aos juros da obra, estes devem constar expressamente do contrato de mútuo que é firmado entre o comprador/financiador e a Caixa Econômica Federal e, no caso, a autora não juntou, porém, ao contestar a ação, a apelante trouxe a cópia.

Consta do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre a autora/apelada e a apelante, os seguintes prazos.

“5) Previsão Para Entrega de Chaves:

Data prevista para a entrega das chaves: 30/04/2017 Para que as chaves sejam entregues ao (a) PROMITENTE COMPRADOR (A) é necessário o adimplemento de todas as parcelas constantes no item 4.q., sem prejuízo das demais obrigações previstas nesse contrato. Fica facultada à PROMITENTE VENDEDORA a antecipação da data da entrega das chaves, oportunidade em que serão exigidas as obrigações correspondentes por parte do PROMITENTE COMPRADOR (A).”
(id. 188910251-Pág. 2)

Extrai-se do contrato firmado entre a autora e a Caixa Econômica Federal em 28/06/2016:

“B.8 – Prazo total em meses

(..)

B.8.2 – Construção/legalização: 25

3. Encargo Mensal – Composição, Cálculo, Forma e Local de Pagamento.

(...)

II) Mesalmente, na fase de construção, mediante débito em conta indicada de titularidade do (s) DEVEDOR (RES), na CAIXA:

A) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista na Letra “B.9”, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês;

(...)

12 Prazo para Construção e Legalização da Unidade Habitacional - O prazo para o término da construção e legalização do imóvel é aquele constante na Letra “B.8.2”, podendo ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento.

12. 1. Os encargos relativos a juros e atualização monetária, previstos no item “II” da Cláusula “3”, durante a fase de construção incidem sobre o saldo devedor apurado no mês, correspondente ao montante desembolsado à Construtora, de modo que sofrerão variação sempre que ocorrer reprogramação do cronograma da obra, conforme previsto acima.”

É de praxe a contratação dos juros de obras entre o comprador e o banco financiador e estes são plenamente válidos e são devidos desde a aprovação do financiamento até o término da obra. Portanto, se a obra atrasar, é devido o pagamento da referida taxa ao banco que financiou o imóvel, no caso, a Caixa Econômica Federal, até a sua conclusão.

Anote-se que quando se fala em atraso da obra, não se trata necessariamente no atraso da entrega das chaves, mas, sim, da conclusão final do empreendimento e vistoria da CEF.

A autora, em sua petição inicial, alega que as obras do empreendimento foram concluídas em 10/2016, e que a cobrança dos juros da obra persistiu até 04/2017. (id. 188909243-Pág. 4)

De fato, consta dos autos que a obra foi concluída em 03/10/2016, mas o habite-se parcial foi emitido em 01/02/2017 e averbado na matrícula do imóvel em 05/07/2017, dentro do prazo contratual (id. 188910253-Pág.1)

Dessa forma, pelo que dispõe o contrato celebrado entre a apelada e a Caixa Econômica Federal, o término da construção deveria se dar em 28/07/2018, ou seja 25 (vinte e cinco) meses após a assinatura do contrato de financiamento, não há qualquer irregularidade da cobrança dos juros da obra até 30/07/2017, como de fato ocorreu pelo agente financiador.

Sendo assim, indevida qualquer restituição dos juros de obra, uma fez que a apelante não entregou o imóvel fora do prazo contratual.

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”
(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

Ante o exposto, PROVEJO PARCIALMENTE O RECURSO, para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, e condenar a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (2° VOGAL):

Peço vista antecipada dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES.JOAO FERREIRA FILHO (1o VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

EM 06 DE FEVEREIRO DE 2024 (SESSÃO VIRTUAL):

ADIADA CONCLUSÃO DE JULGAMENTO PARA PRÓXIMA SESSÃO POR (VIDEOCONFERÊNCIA) DO DIA 20/02/2024, EM VIRTUDE DO PEDIDO DE VISTA DO 2° VOGAL (DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS). A RELATORA PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO E O 1o VOGAL (DES.JOAO FERREIRA FILHO) AGUARDA.

SESSÃO DE 20 DE FEVEREIRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (2° VOGAL):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOAO FERREIRA FILHO (1o VOGAL):

Acompanho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2024

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2024