Tribunal: TJMT
Processo: 1006107-13.2018.8.11.0040
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-27
Data de publicação: 2024-03-28

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PLEITEADA PELO VENDEDOR – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – PREVISÃO DE MULTA INDENIZATÓRIA PARA A HIPÓTESE DE RESCISÃO – PRETENSÃO AO RECEBIMENTO DE ALUGUÉIS PELA VENDEDORA DECORRENTES DO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELA COMPRADORA –- AFASTAMENTO – CARACTERIZAÇÃO DE BIS IN INDEM – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR – TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO ADESIVO - APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CDC AFASTADAS – HIPÓTESE QUE NÃO SE ENQUADRA COMO CONTRATO DE ADESÃO – INAPLICABILIDADE DO CDC - PRETENSÃO DE QUE SEJA RECONHECIDA CONFISSÃO DA AUTORA DEVIDO AUSÊNCIA DE DEPOIMENTO PESSOAL COM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DE PARCELAS BALÃO E PURGAÇÃO DA MORA –– PRESUNÇÃO RELATIVA QUE PODE SER ELIDIDA DIANTE DE OUTROS ELEMENTOS PROBATÓRIOS - EXISTÊNCIA DE ELEMENTOS QUE CORROBORAM AS AFIRMATIVAS DA AUTORA QUANTO AO PAGAMENTO APENAS PARCIAL DA PARCELA BALÃO –– RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS COMPROBATÓRIOS DA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO DESPROVIDOS – SENTENÇA MANTIDA EM SEUS TERMOS.
No caso encontra-se previsto no contrato a imposição de multa de 10% a título de perdas e danos, dessa forma, uma vez fixada referida multa visando a compensação a título de perdas e danos, imperioso anotar que a pretensão de condenação da recorrida ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel implicaria em bis in idem, conforme jurisprudência acerca da matéria.
O entendimento de que o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído à promitente compradora seria a partir do transito em julgado se aplica quando a rescisão e devolução das parcelas são pleiteadas pela parte culpada na forma diversa do contratado não se enquadrando o caso em tal hipótese de forma que o termo inicial é a partir da citação.
Não se aplica as regras do Código de Defesa do Consumidor quando a relação não é de consumo e o contrato firmado entre as partes não se enquadra como sendo de adesão, mas sim regido pelas regras do CC.
A pretensão de que seja aplicada a pena de confissão à autora referente ao pagamento das parcelas balão e que ocorreu a purgação da mora, não merece acolhida, uma vez que a confissão gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados desde que tal presunção não seja infirmada pelos demais elementos de provas existentes nos autos.
Embora o possuidor de boa fé tem direito a indenização por benfeitorias uteis e necessárias e ate mesmo exercer eventual direito de retenção, no entanto, é necessário para tanto a comprovação da realização das alegadas benfeitorias.
Se na peça de defesa a parte não comprovou existência de eventuais benfeitorias no imóvel, não há falar em indenização delas decorrentes e, tampouco, em direito de retenção.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1006107-13.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[LEONILDA DOS SANTOS - CPF: 814.471.401-68 (APELANTE), LUCAS COLDEBELLA - CPF: 041.663.581-46 (ADVOGADO), JORGE YASSUDA - CPF: 267.089.428-36 (ADVOGADO), NIULAINE REGINA KLEBER - CPF: 633.790.742-68 (APELADO), LARA GALGANI DE MELO - CPF: 670.435.859-53 (ADVOGADO), CECILIA KLEBER (APELADO), JONAS MOISES DI DOMENICO (APELADO), JONAS DIMIS BRITEMBACH (APELADO), LEONILDA DOS SANTOS - CPF: 814.471.401-68 (APELADO), LUCAS COLDEBELLA - CPF: 041.663.581-46 (ADVOGADO), CECILIA KLEBER (APELANTE), JONAS DIMIS BRITEMBACH (APELANTE), LARA GALGANI DE MELO - CPF: 670.435.859-53 (ADVOGADO), NIULAINE REGINA KLEBER - CPF: 633.790.742-68 (APELANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PLEITEADA PELO VENDEDOR – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – PREVISÃO DE MULTA INDENIZATÓRIA PARA A HIPÓTESE DE RESCISÃO – PRETENSÃO AO RECEBIMENTO DE ALUGUÉIS PELA VENDEDORA DECORRENTES DO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELA COMPRADORA –- AFASTAMENTO – CARACTERIZAÇÃO DE
BIS IN INDEM
– RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR – TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO –
RECURSO ADESIVO
- APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CDC AFASTADAS – HIPÓTESE QUE NÃO SE ENQUADRA COMO CONTRATO DE ADESÃO – INAPLICABILIDADE DO CDC - PRETENSÃO DE QUE SEJA RECONHECIDA CONFISSÃO DA AUTORA

DEVIDO AUSÊNCIA DE DEPOIMENTO PESSOAL COM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DE PARCELAS BALÃO E PURGAÇÃO DA MORA –– PRESUNÇÃO RELATIVA QUE PODE SER ELIDIDA DIANTE DE OUTROS ELEMENTOS PROBATÓRIOS - EXISTÊNCIA DE ELEMENTOS QUE CORROBORAM AS AFIRMATIVAS DA AUTORA

QUANTO AO PAGAMENTO APENAS PARCIAL DA PARCELA BALÃO –– RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS COMPROBATÓRIOS DA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO DESPROVIDOS – SENTENÇA MANTIDA EM SEUS TERMOS.

No caso encontra-se previsto no contrato a imposição de multa de 10% a título de perdas e danos, dessa forma, uma vez fixada referida multa visando a compensação a título de perdas e danos, imperioso anotar que a pretensão de condenação da recorrida ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel implicaria em bis in idem, conforme jurisprudência acerca da matéria.

O entendimento de que o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído à promitente compradora seria a partir do transito em julgado
se aplica quando a rescisão e devolução das parcelas são pleiteadas pela parte culpada na forma diversa do contratado

não se enquadrando o caso em tal hipótese
de forma que o termo inicial é a partir da citação.

Não se aplica as regras do Código de Defesa do Consumidor quando a relação não é de consumo e o contrato firmado entre as partes não se enquadra como sendo de adesão, mas sim regido pelas regras do CC.

A pretensão de que seja aplicada a pena de confissão à autora referente ao pagamento das parcelas balão e que ocorreu a purgação da mora, não merece acolhida, uma vez que a confissão gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados desde que tal presunção não seja infirmada pelos demais elementos de provas existentes nos autos.

Embora o possuidor de boa fé tem direito a indenização por benfeitorias uteis e necessárias e ate mesmo exercer eventual direito de retenção, no entanto, é necessário para tanto a comprovação da realização das alegadas benfeitorias.

Se na peça de defesa a parte não comprovou existência de eventuais benfeitorias no imóvel, não há falar em indenização delas decorrentes e, tampouco, em direito de retenção.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N 1006107-13-2018

APELANTE: LEONILDA DOS SANTOS

APELADA: NIULIANE REGINA KLEBER

RELATÓRIO:

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Leonilda dos Santos
e Recurso Adesivo por
Niulaine Regina Kleber e Outros
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que
julgou procedente a Ação de Reconhecimento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Porção Ideal de Imóvel c/c Reintegração de Posse e Pedido Subsidiário de Cobrança
para: Reconhecer o compromisso de compra e venda de porção ideal do imóvel residencial localizado na Rua Jade, lote 26, Quadra 36, no Loteamento Polo Comercial e Residencial Rota do Sol 1a Etapa, no município de Sorriso, contendo 72,65m2 de área edificada em alvenaria, pelo valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), a ser pago da seguinte forma: 1) R$ 12.000,00 (doze mil reais) à título de entrada; 2) pagamento das parcelas, com vencimento após novembro de 2016 do contrato no 1995 firmado entre Daniel Wolf e Pôr do Sol Urbanizações,
e também pagamento das parcelas, com vencimento após novembro de 2016
, do contrato de no 2726 firmado entre Joziane dos Santos e a empresa Pôr do Sol Urbanizações e ainda; 3) pagamento de 2 (duas) parcelas/“balão” por ano, nos meses de abril e dezembro, com valores intercalados, respectivamente na ordem de R$ 4.780,00 (quatro mil setecentos e oitenta reais) em abril e R$ 8.000,00 (oito mil reais) em dezembro, vencendo a primeira no dia 10.12.2016 e a última no dia 10.12.2022;

Rescindir o contrato de compra e venda retomando as partes o
status quo ante
, de modo que a autora seja reintegrada na posse da porção ideal do imóvel,
mediante restituição dos valores pagos pela ré
, inclusive, parcelas dos lotes pagas diretamente à Por do Sol Urbanizações, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e com correção monetária de 1% ao mês a contar da citação, visto trata-se de relação contratual,
deduzindo-se do valor a ser restituído o percentual equivalente a 10% (dez por cento) relativo às perdas e danos prefixadas contratualmente
.

Condenar
a
parte-ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2o do CPC.

Nas
razões recursais
a Apelante
Leonilda dos Santos
alega que as partes entabularam verbalmente compromisso de compra e venda de porção ideal do imóvel localizado na Rua Jade, Lote 16, Quadra 26 do Loteamento Polo Comercial e Residencial Rota do Sol, no Município de Sorriso.

Alega que a Apelada sequer assinou o contrato, além de ficar inadimplente com relação ao pagamento de parte das parcelas balão pactuadas, incorrendo em mora, levando a Apelante a notifica-la para purgar a mora em 17/07/2018, sob pena de rescisão do contrato e pedido de reintegração de posse e, diante da inercia da Recorrida, ajuizou a presente demanda julgada procedente.

Assevera que embora o Juízo
a quo
tenha determinado que as partes retornem ao
status quo ante
diante da rescisão do contrato,
porém, deixou de arbitrar aluguéis em favor da Autora/Apelante pelo período que a Apelada ocupou o imóvel.

Afirma que não há falar em
bis in idem
quanto a retenção de 10% dos valores pagos pela promitente compradora e sua condenação ao pagamento de indenização por meio de arbitramento de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel,
tendo em vista a admissibilidade, conforme entendimento jurisprudencial, de modo que a Recorrida deve ser condenada a indenizar por aluguéis pelo período de ocupação do imóvel a ser apurado em liquidação de sentença.

Afirma que com relação a condição de devolução do imóvel ao prévio ressarcimento dos pagamentos feitos pela Apelada com abatimento da cláusula penal de 10%,
discorda da determinação de incidência de juros a partir da citação
.

Alega que o STJ tem decidido em casos análogos que o termo inicial para incidência de juros moratórios para devolução das parcelas pagas, o transito em julgado
nos casos em que há rescisão do contrato por iniciativa do vendedor por culpa ou inadimplemento do comprador.

Pugna pelo provimento do recurso prequestionando os artigos
389, 394, e 395, todos do Código Civil, bem como o art. 5°, LV, da Constituição Federal

Quanto a Recorrente
Niuliane Regina Kleber e Outros ingressaram com Recurso Adesivo
, no qual, sustentam que é necessário reconhecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor que prevê a confissão quando a parte não presta depoimento na Audiência de Instrução e julgamento.

Asseveram que a Apelada construiu o imóvel para a finalidade de venda enquadrando-se no conceito de fornecedora, ainda que de forma equiparada de acordo com o artigo 29 do CDC, havendo necessidade de que seja reconhecido tratar-se de relação de consumo.

Alegam que não sendo reconhecida a confissão por ausência da vendedora quando deveria prestar depoimento, seja reconhecido que os recorrentes purgaram a mora mediante depósitos judiciais, conforme demonstrado.

Asseveram que tem direito a retenção por benfeitorias e restituição dos valores quitados, conforme pleiteado que sejam apurados e avaliados em liquidação de sentença,
devendo ser aplicada a pena de confesso à Autora com relação a existência de benfeitorias
e o direito à indenização, havendo necessidade de realização de perícia para constatar a existência das mesmas, sob pena de enriquecimento da Recorrida. Pugnam pelo provimento do recurso e reforma da sentença para aplicar, ao caso,
as normas do CDC, aplicar pena de confissão à Recorrida e reconhecer a purgação da mora, mantendo o contrato verbal firmado entre as partes, resguardando os direito de pedir indenização e execução de obrigação de fazer, e alternativamente, reconhecer o direito a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel e o direito de retenção até o pagamento das mesmas, determinando a fixação de juros de mora a partir da sentença
sobre os valores a serem restituídos pela Recorrida vendedora.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Ação de Reconhecimento de Compromisso de Compra e Venda de Porção de Imóvel c/c Pedido Subsidiário de Cobrança no qual, a Autora Leonilda dos Santos afirmou que a princípio iria construir duas casas visando a instituição de condomínio, sendo que na oportunidade apareceram os interessados na aquisição dos imóveis, Werbeth Gomes da Silva Barros e Niulaine Regina Kleber.

Sustentou que,
no entanto, foi impossibilitada de constituir condomínio pelo fato de o imóvel não possuir as especificações necessárias e impossibilidade de desmembramento do terreno, sendo que Niulaine Regina Kleber e Werberth Gomes da Silva Barros já estavam residindo nos imóveis desde junho de 2016, visto que pretendiam adquiri-los, porém, diante da impossibilidade de fazer o financiamento o senhor Werberth Gomes da Silva Barros desocupou o imóvel, no entanto, Niulaine Regina Kleber manifestou interesse em ficar mesmo assim com o imóvel

Dessa forma ocorreu repactuamento do negócio jurídico entre as partes de forma que Niulaine Regina Kleber assumiu o compromisso de pagar o valor correspondente a R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), no entanto, nunca assinou o contrato no qual seria mantido R$ 12.000,00 (doze mil reais) dado como entrada, acrescentando que a Demandada assumiu as parcelas com vencimento a partir de novembro de 2016 dos contratos n. 1995 e 2726 firmados por Daniel Wolf e Joziane dos Santos com a empresa Por do Sol Urbanizações.

Asseverou que acordaram, ainda, que

a demandada pagaria duas parcelas balão por ano nos meses de dezembro e abril, sendo a primeira com vencimento em 10.12.2016 e a última em 10/12/2022 e que a requerida permaneceria no imóvel durante o cumprimento do contrato,
todavia, esta ficou inadimplente com relação ao pagamento das parcelas perante a Por do Sol Urbanizações, sendo notificada em 17/07/2018 para purgação da mora mas permaneceu inerte, ensejando a presente demanda.

O Juízo
a quo
reconheceu a inadimplência da Apelada com relação ao pagamento das parcelas na forma repactuada entre as partes diante da impossibilidade de constituição de condomínio, bem como que
a demandada realizou o pagamento da entrada no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), e notificada extrajudicialmente efetuou pagamento das parcelas referentes aos contratos 1995 e 2726 devidas à Por do Sol Urbanizações,
estando inadimplente com parte das prestações/balões avençados por ocasião da renegociação.

Dessa diante desse contexto, o Juízo determinou a rescisão contratual determinando o retorno das partes ao
status quo ante
ensejando o pressente recurso de Apelação Cível no qual, a Recorrente
Leonilda dos Santos se insurge com relação a parte da sentença aduzindo que o Juízo
a quo
deixou de arbitrar aluguéis em favor da Autora/Apelante pelo período que a Apelada ocupou o imóvel.

Alega inexistir em
bis in idem
quanto a retenção de 10% dos valores pagos pela promitente compradora e sua condenação ao pagamento de indenização por meio de arbitramento de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel.

Alegou, também, que com relação ao valor que deve restituir para a Apelada os juros de mora devem ocorrer a partir do transito
em julgado e não da citação como consta da sentença.

Com relação a pretensão de que sejam arbitrados aluguéis pelo tempo de ocupação do imóvel pela Apelada ao argumento de que não constitui
bis in iden
a sua cobrança cumulada com a multa prevista na cláusula Oitava do contrato concernente a 10% sobre o valor do contrato a título de perdas e danos
, cumpre ressaltar que a parte lesada pelo inadimplemento contratual pode pedir a resolução e quanto a parte inadimplente assume referido ônus, sendo que o inadimplemento contratual por culpa do promitente comprador é hábil para atrair a multa fixada na avença para a hipótese de rescisão, tratando-se de medida de inteira justiça, sendo que
no caso está previsto contratualmente a imposição de multa de 10% a título de perdas e danos
.

No entanto, uma vez fixada referida multa visando a compensação a título de perdas e danos, imperioso anotar que a pretensão de condenação da recorrida ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel implicaria em bis in
idem conforme jurisprudência
verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO.
RESCISÃO
CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESNECESSIDADE DE JUSTIFICATIVA PARA QUE SE OPERE A
RESCISÃO
DO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. - O direito à
rescisão
contratual motivada por culpa do promitente comprador independe de motivação ou justificativa, ainda que não haja previsão expressa no contrato, podendo ser requerida a qualquer momento. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO EM FAVOR DA EMPRESA DE 10% ATÉ 25% DA QUANTIA PAGA. ANÁLISE DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO. SÚMULA 543 /STJ. RETENÇÃO DE 10% SE MOSTRA APTA PARA RECOMPOR A PARTE VENDEDORA DE EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO. PARTES QUE REALIZARAM O PAGAMENTO EM DIA ATÉ O ENCAMINHAMENTO DA NOTIFICAÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.- O Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que é lícita a retenção, pela vendedora, de cerca de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que a culpa pela resolução do compromisso de
compra
e
venda
for imputada ao promissário comprador, podendo tal percentual ser minorado ou majorado a depender dos prejuízos suportados pela vendedora e desde que não configure seu enriquecimento ilícito.- No presente caso, analisando-se as circunstâncias que emergem dos autos, verifica-se que a retenção de 10% do montante adimplido se revela razoável para recompor a parte vendedora das eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sobretudo, considerando a inexistência de compensação pelo período de fruição da coisa ou em seu desgaste.

PAGAMENTO DE
ALUGUEL
EM FAVOR DA VENDEDORA PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO.
ALÉM DISSO, A RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO IMPEDE A CUMULAÇÃO COM OUTRA CONDENAÇÃO NO SENTIDO DE COMPOSIÇÃO POR DANOS SOFRIDOS.

VEDAÇÃO AO
BIS

IN

IDEM
.
DEPESAS DE IMPOSTOS E TAXAS DO BEM ATÉ A DATA DE RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES (NO CASO DE COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA). PREVISÃO CONTRATUAL.- Não há qualquer comprovação de edificação no terreno ao ponto de autorizar a condenação em favor da empresa a título de
aluguel
por eventual dano sofrido.-
Ainda que se constate edificação, conforme jurisprudência do STJ, havendo fixação de condenação à retenção de percentual sobre as parcelas a serem restituídas, descabe o pagamento de
aluguéis
para composição dos eventuais danos sofridos, sob pena de se caracterizar
bis in idem
.- Ademais, no caso de eventual inadimplência de qualquer valor referente à taxa ou imposto até a data de encaminhamento da notificação de desinteresse do contrato, são de responsabilidade dos autores/apelantes, conforme previsão contratual. READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. DECAIMENTO PARCIAL DOS PEDIDOS DOS AUTORES.- Considerando que as reformas introduzidas por este julgamento são capazes de alterar substancialmente a sucumbência das partes, impõe-se a redistribuição do ônus.Apelação cível parcialmente provida. (TJPR - 18a C.Cível - 0015659-16.2019.8.16.0017 - Astorga - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 21.12.2020). grifei.

Quanto
ao termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos para a Apelada o Juízo
a quo
entendeu que seria a data da sua citação sendo que a Recorrente alega que deve ocorrer a partir do transito em julgado,
contudo, não lhe assiste razão
.

Isto porque a incidência de juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas ao comprador ocorre a contar da citação, conforme entendimento jurisprudencial que estabelece que
o entendimento de que o termo inicial dos juros de mora seria a partir do transito em julgado se aplica quando a rescisão e devolução das parcelas são pleiteadas pela parte culpada na forma diversa do contratado não se enquadrando o caso em tal hipótese,
sendo este o senão vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR SOLICITAÇÃO DO COMPRADOR.

1. Competência territorial. Ação de cunho pessoal, e não fundada em direito real sobre imóveis. Mero compromisso de compra e venda de imóveis. Cláusula de eleição de foro que, in casu, prejudica o direito de defesa dos consumidores. Aplicação do art. 63, § 3o, do CPC, dos arts. 6o, VIII, e 101, I, do CDC, e da Súmula no 77 do E. TJSP, com possibilidade de propositura da ação no domicílio do autor.

2. Devolução das quantias pagas. Retenção determinada com base em cláusula contratual. Majoração indevida.

3. Termo inicial da correção monetária na devolução das parcelas pagas. Desembolso. Mera manutenção do valor no tempo.

4
. Termo inicial dos juros. O Entendimento do E. STJ de que o termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas deverá ser o
trânsito em julgado
apenas se aplica
quando a rescisão contratual e devolução das parcelas são requeridas pela parte culpada
em termos diversos do pactuado no contrato
.

5. Indenização por ocupação. Terreno sem edificação. Impossibilidade de exploração econômica imediata. Indenização indevida, inclusive conforme disposições contratuais. Precedentes.6. Recurso não provido. (Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1033574-43.2019.8.26.0224 SP 1033574-43.2019.8.26.0224.

No caso em análise não foi a parte culpada, ou seja, o promitente compradora quem pleiteou a rescisão contratual, de modo que de acordo com a jurisprudência os juros incidentes sobre as parcelas a serem restituídas devem ocorrer a partir da citação,
não havendo falar em alteração da sentença neste ponto.

Portanto os juros de mora teriam incidência

a partir do trânsito em julgado se a resolução do contrato de compra e venda tivesse ocorrido por iniciativa da promitente compradora, pois, em tal caso não haveria mora anterior do promitente vendedora, porém, esse não é o caso, já que esta quem ingressou com o pedido de rescisão do contrato.

Portanto, no presente caso os juros de mora devem incidir desde a citação sobre os valores que a vendedora/autora deverá restituir à compradora/ré.

RECURSO ADESIVO.

Com relação ao Recurso Adesivo interposto por Niuliane Regina Kleber,

sustenta que tem aplicação no caso, as regras do CDC,
aduzindo que se trata de relação de consumo.
Assevera que deve ser aplicada a pena de confissão à recorrida
com relação ao pagamento das parcelas balão visto que a autora não prestou depoimento na audiência.

Assevera que não sendo reconhecida a confissão por ausência da vendedora quando deveria prestar depoimento, seja reconhecido que os recorrentes purgaram a mora mediante depósitos judiciais, conforme demonstram os Recorrentes.

Asseveram que tem direito a retenção por benfeitorias e restituição dos valores quitados
, conforme pleiteado que sejam apurados e avaliados em liquidação de sentença, devendo ser aplicada a pena de confesso à Autora com relação a existência de benfeitorias e o direito à indenização, havendo necessidade de realização de perícia para constatar a existência das mesmas, sob pena de enriquecimento da Recorrida.

Com relação a pretensão de que sejam aplicadas as regras do CDC para dirimir a controvérsia cumpre observar que não assiste razão à Apelante.

Com efeito, embora inicialmente havia intensão da vendedora em constituir um condomínio, no entanto, diante da impossibilidade de sua constituição decorrentes de questões normativas e impossibilidade de dividir ou desmembrar o terreno
as partes de comum acordo repactuaram a avença firmando compromisso de compra e venda em outros termos
, não se enquadrando, portanto, como relação de consumo mas sim regida pelo Código Civil, uma vez que não se trata referida avença de contrato de adesão, de forma que não se aplica as regras do CDC ao caso.

Quanto a pretensão de que seja aplicada a pena de confissão à autora, referente ao pagamento das parcelas balão e que ocorreu a purgação da mora, cumpre anotar que a confissão decorrente da ausência da parte na audiência em que deveria depor gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados desde que tal presunção não seja infirmada pelos demais elementos de provas existentes nos autos.

Dessa forma ao contrário do que pretende a Recorrente eventual confissão não implica no acolhimento de suas pretensões que envolvem matéria de direito os quais devem ser interpretadas com os Princípios do Direito e demais provas existentes nos Autos.

Pelo que ressai dos autos após a notificação extrajudicial da demandada

esta realizou o pagamento das parcelas que estavam em aberto, no entanto, permaneceu inadimplente com o pagamento de parte das prestações balão situação que a autora, inclusive, reconheceu na peça inicial, ou seja, a demandada pagou a entrada da compra do imóvel de R$ 12.000,00 (doze mil reais),

e após ser notificada extrajudicialmente pagou as parcelas em aberto referentes aos contratos 1995 e 2726 devidas à por do Sol Urbanizações,
no entanto, ficou inadimplente com parte das parcelas balão renegociadas entre as partes situação esta que a autora admite ao sustentar que
:

“Ademais, no que diz respeito as parcelas “balão”, a primeira Ré pagou apenas a primeira de forma integral (R$ 8.000,00), estando inadimplente de forma total em relação a segunda e quarta parcelas “balão”, cada uma no valor de R$ 4.780,00 (quatro mil, setecentos e oitenta reais), e, ainda, inadimplente de forma parcial em relação a terceira parcela balão, pois pagou apenas R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) da mesma, restando R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) em aberto”.

Neste contexto, tenho que o documento juntado no ID 185207762 juntado pela própria demandada corrobora esta assertiva, uma vez que demonstra exatamente os valores que foram pagos e já admitidos pela autora.

O fato é que os Recorrentes Adesivo

não apresentaram comprovação de que tenham realizado o pagamento das parcelas balão na sua integralidade, valendo ressaltar
que por se tratar de matéria apenas de direito bastava para tanto apresentar documento de quitação, o que não ocorreu, não havendo falar em confissão quanto a esta questão.

Imperioso ressaltar que as provas existentes nos autos demonstram que os Recorrentes/Adesivo embora tenham realizado pagamentos de parcelas em atraso, como bem ressaltou a Autora, todavia perduraram na inadimplência com relação ao pagamento de parte das parcelas balão, motivando, portanto, a rescisão contratual.

No pertinente a retenção por benfeitorias,

é cediço que o possuidor de boa fé tem direito a indenização pelas uteis e necessárias sob pena de enriquecimento ilícito.

Ocorre que no caso em análise, os recorrentes não comprovaram a realização de benfeitorias que possam ser indenizadas ou que lhes assegurem o pretendido direito de retenção, valendo ressaltar que na sua peça de defesa, nem sequer menciona quais seriam referidas benfeitorias, não juntaram aos autos documentos comprovando eventuais construções ou reformas no imóvel concernentes a benfeitorias que alegaram existentes.

Diante dessas considerações
nego provimento ao recurso de Apelação Cível interposto por Leonilda dos Santos e ao Recurso Adesivo por Niulaine Regina Kleber e Outros
, mantendo a sentença em seus termos.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/03/2024