Tribunal: TJMT
Processo: 1032636-13.2023.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-09-19
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IMÓVEL ALUGADO. VAZAMENTO. VÍCIOS ESTRUTURAIS. DANOS NOS MÓVEIS. INVOCAÇÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. MERA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Funda-se o objeto da ação em danos materiais e morais decorrente do vazamento na caixa d ́agua do imóvel locado, que resultou em danos aos bens móveis existentes ali existentes.
2. A administradora do imóvel, na condição de mera representante do proprietário, não possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes de vícios estruturais do imóvel locado.
3. Acolhimento da ilegitimidade passiva ad causam, conforme pleito recursal.
4. Sentença reformada.
5. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1032636-13.2023.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[CARLOS ROBERTO RODRIGUES DE ALMEIDA - CPF: 009.008.981-27 (RECORRIDO), QUEREN HAPUQUE ALBERNAZ MARQUES SOUZA - CPF: 040.266.571-67 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (RECORRENTE), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IMÓVEL ALUGADO. VAZAMENTO. VÍCIOS ESTRUTURAIS. DANOS NOS MÓVEIS. INVOCAÇÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM
. MERA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Funda-se o objeto da ação em danos materiais e morais decorrente do vazamento na caixa d ́agua do imóvel locado, que resultou em danos aos bens móveis existentes ali existentes.

2. A administradora do imóvel, na condição de mera representante do proprietário, não possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes de vícios estruturais do imóvel locado.

3. Acolhimento da ilegitimidade passiva
ad causam
, conforme pleito recursal.

4. Sentença reformada.

5. Recurso conhecido e provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso inominado interposto por
IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
contra sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais
formulados por
CARLOS ROBERTO RODRIGUES DE ALMEIDA
, cujo dispositivo segue:

“[...]

1.Condenar a reclamada ao pagamento da quantia de R$2.000,00 (dois mil reais) em favor da reclamante, a título de dano moral, corrigida pelo INPC a partir da sentença e acrescido de juros da mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso.

2. Condenar a reclamada ao pagamento no valor no importe de R$ 21.107,17
( vinte
e um mil cento e sete reais e dezessete centavos), acrescido de juros moratórios simples de 1% ao mês, e corrigida pelo INPC, a partir do desembolso.

[...]”

Em suas razões recursais, a parte invoca a ilegitimidade passiva
ad causam
para figurar no polo passivo da presente demanda,
por ser
mera
administradora do imóvel locado. Afirma que os vícios apontados são de responsabilidade do locador, pois não se relacionam aos limites legais e contratuais estabelecidos para sua representação.

No mérito
: i) defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor;
ii
)

justifica
que
,
no ano de 2023
,
ocorreu

falha de abastecimento na cidade de Várzea Grande
, fato q
ue ocasionou em alta pressão das águas
e
quebrou a boia dos moradores
;
iii
) verbera
que o laudo constatou que o vazamento ocorreu
por não observância
de requisitos necessários para instalação e equipamentos
quanto ao

nivelamento e controle do volume máximo de água no referido reservatório, ou seja, danos estruturais
.

Nessas premissas, requer a reforma da sentença para que seja acolhida a preliminar, com extinção do feito sem resolução de mérito.
Alternativamente
, o
julgamento de improcedência dos pedidos da petição inicial.

Sem contrarrazões.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Processo n.

1032636-13.2023.8.11.0002

Polo Ativo

IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

Polo Passivo

CARLOS ROBERTO RODRIGUES DE ALMEIDA

Juiz Relator

Antônio Veloso Peleja Júnior

Colenda 2a Turma Recursal:

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos
do recurso.

Eis trechos da sentença recorrida:

“[...]

PRELIMINARES

Com relação às preliminares de ilegitimidade passiva arguida pela requerida,
rejeito-a
, uma vez que, em se tratando de relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 7o, parágrafo único, estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecedores.

MÉRITO

Pleiteia a parte reclamante a presente Ação de indenização por rescisão contratual antecipada c/c danos
materiais e morais, sob o fundamento que ocorreu vazamento no seu imóvel recentemente locado gerando um prejuízo no valor
deR
$ 21.107,17
( vinte
e um mil cento e sete reais e dezessete centavos), assim requer a restituição dos prejuízos e indenização por danos morais.

Realizada a audiência de conciliação o acordo restou infrutífero.

A empresa Reclamada, por seu turno contesta tempestivamente, alegando, em suma, a inexistência de ato ilícito da reclamada, que o vício estava na caixa de água, e deveria ser visto na vistoria de entrada do imóvel. Solicita a improcedência da demanda.

A parte Autora não apresentou impugnação à contestação.

Em razão de se tratar de relação de consumo, estando patente a hipossuficiência do consumidor, onde a reclamada está mais apta a provar o insucesso da demanda do que àquele a demonstrar a sua procedência, por este motivo, aplica-se a inversão do ônus da prova elencada no art. 6o, VIII, do CDC, com o fito de proporcionar equilíbrio na relação processual.

Outrossim, não podemos confundir a inversão do ônus da prova, deferida em casos de hipossuficiência do consumidor, com a ausência de dever pela parte Reclamante de consignar ao menos indícios de suas alegações.

Pois bem. Incumbe à reclamante provar o fato constitutivo de seu direito.O reclamante demonstrou os danos causados no imóvel pelo vazamento da caixa de água, através de vídeos e outras documentações, resultando nos prejuízos alegados.

A parte reclamada junta laudo técnico demonstrando os danos no imóvel, causado pela boia da caixa de água com problemas, vício oculto, motivo que ocasionou o alagamento e os prejuízos alegados pelo reclamante.

Todavia, como jurisprudência consolidada a responsabilidade por vícios ocultos é do locador do imóvel, nesse caso a empresa imobiliária intermediadora da locação, vejamos:

1"Ementa: LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INCÊNDIO NO IMÓVEL ALUGADO. VÍCIO-OCULTO.
RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. ART. 22 DA LEI 8.245/91. Constatado pelo Laudo Pericial que a causa do incêndio foi à fiação elétrica situada no desvão do telhado sobre o forro de madeira do imóvel,
vício-oculto de difícil verificação no momento da locação e ocorrido no seu curso, a responsabilidade pelos danos sofridos no mesmo e bens móveis da autora é da locadora-requerida que não entregou o imóvel em condições de uso,
na forma do art. 22 da lei 8.245/91. RECURSO
DESPROVIDO.(
Apelação Cível, 70011474061, décima quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em: 18/5/05)".

Com relação ao pedido de reparação dos danos morais é necessário salientar que, em regra, o mero inadimplemento contratual não configura ato atentatório à personalidade, não ensejando reparação por danos extrapatrimoniais.

[...]”

Como relatado, a irresignação recursal é fundada, essencialmente, na preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da recorrente.

Vinga a pretensão.

Isso porque a parte
recorrente, ora ré,
figurou apenas como mera administradora do imóvel
do objeto da locação,
ou seja, tem o mandato para gerir o imóvel,
por isso, ausente a
sua
responsabilidade em relação a
danos estruturais
, situação que deve ser litigada entre o locatário (autor) e o locador (
proprietário do imóvel).

Por esse raciocínio, o Superior Tribunal de Justiça já destacou a ilegitimidade ativa
ad causam
da administradora
em ação que versava sobre a
cobrança de débitos locatícios.

ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA AÇÕES JUDICIAIS REFERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTENDIMENTO PACÍFICO DO
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Afasta-se a incidência das Súmulas
ns
. 5 e 7 do STJ quando evidenciada a pretensão recursal do reconhecimento de suposta contrariedade à legislação federal. 2. A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. (REsp n. 1.252.620/SC).3. Estando o entendimento da Corte de origem em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a aplicação da Súmula 83 do STJ.4. Agravo interno
desprovido.(
AgInt
no
AREsp
n. 1.693.648/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023,
DJe
de 16/2/2023)

O entendimento haurido é na medida em que a administradora do imóvel
figura
apenas
na condição de
representante do proprietário.

No mesmo sentido,
também delineou o Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO – DÉBITOS LOCATÍCIOS – PRELIMINAR -
ILEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO - ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - RELAÇÃO DISTINTA
– SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A imobiliária atuou como mera mandatária ou procuradora responsável pela administração do imóvel dado em locação, sem praticar excesso, não tem legitimidade para ser demandada como litisconsorte em ação que se busca ver declarada a existência de débito locatício.

(
TJ-MT,
N.U 1016951-48.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/07/2024, Publicado no DJE 07/08/2024)

Mais próxima da questão fática em mesa, enfrentamento nesta Turma Recursal, sob a relatoria da Dra. Valdeci Moraes Siqueira, que reconheceu a ilegitimidade da administradora quanto aos danos estruturais do imóvel:

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL -
IMOBILIÁRIA QUE NÃO RESPONDE PELOS VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL
– AFASTADA A RESPONSABILIDADE NO QUE TANGE AOS DANOS MATERIAIS E MULTA CONTRATUAL - NEGATIVAÇÃO DO NOME DO RECORRIDO PROMOVIDA POR OUTRA EMPRESA -
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. De acordo com a orientação do STJ, “a imobiliária não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem”; contudo, “no que toca ao modo de cobrança, responde a imobiliária por sua atuação”. (REsp n. 864.794/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/9/2008,
DJe
de 3/10/2008).

2. Afastada a responsabilidade da recorrente quanto ao pagamento de indenização por danos materiais decorrente de vícios ocultos no imóvel e da multa por descumprimento contratual.

3. De igual modo, não se pode imputar a requerida o dever de indenizar a título de danos morais, tendo em vista que a negativação do nome do recorrido foi promovida pela requerida “Vela Cobrança LTDA” e não pela recorrente.

4. Recurso conhecido e provido.

(
TR-MT,
N.U 1008460-93.2022.8.11.0037, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 26/02/2024, Publicado no DJE 29/02/2024)

Ainda:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. SENTENÇA EXTINTIVA PELO RECONHECIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. APELO DA AUTORA. PARTE DEMANDADA IMOBILIÁRIA QUE ADMINISTRAVA O IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA REQUERENTE.
PROBLEMAS NO IMÓVEL. VAZAMENTO DE ÁGUA QUE ATINGE O IMÓVEL INFERIOR VIZINHO. ADMINISTRADORA QUE APENAS INTERMEDIOU A RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADORA E LOCATÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA.
PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA.
"A imobiliária não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem;
[...]." (STJ, REsp 864.794/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/09/2008,
DJe
03/10/2008). HONORÁRIOS RECURSAIS. ARBITRAMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-SC - AC: 03028056420148240082 Capital - Continente 0302805-64.2014.8.24.0082, Relator: André Carvalho, Data de Julgamento: 06/08/2019, Sexta Câmara de Direito Civil)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. MERA MANDATÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A administradora de imóveis, por ser mera mandatária do locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no
pólo
ativo/passivo nas demandas que tenham por fundamento o contrato de locação.
2. Recurso não provido.

(TJ-MG - AI: 10000204936967002 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 23/03/2022,
Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/03/2022)

Os documentos colacionados com a contestação comprovam a atuação da empresa como mera mandatária.

Embora o juízo
a quo
tenha estabelecido a empresa recorrente como integrante da cadeia de consumo, o caso é que são duas relações jurídicas distintas: i) a prestação de serviço da administradora ao proprietário do imóvel, essa com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor;
ii
) a locação do imóvel, existente entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora, e regida pela Lei do Inquilinato no caso concreto (Lei n. 8.245/1991).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS. 1. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 83/STJ. 2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. PRECEDENTES. 3. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que "não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos
arts
. 2o e 3o da Lei n. 8.078/1990" (
AgRg
no
AREsp
n. 101.712/RS, Relator o Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015,
DJe
6/11/2015). 2. A mora
ex

re
independe de qualquer ato do credor, decorrendo do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado, nos termos do art. 397 do Código Civil atual.

Precedentes.

3. O redimensionamento de verba honorária exige o revolvimento de fatos e provas dos autos, providência esta vedada no especial, em virtude do óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ, compreensão relativizada apenas quando o valor fixado se mostrar irrisório ou exorbitante, o que não se verifica na hipótese dos autos.

4. Agravo interno desprovido.

(
STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 1.147.805/RS, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 5/12/2017,
DJe
de 19/12/2017)

Dessa forma, considerando que a parte recorrente atua apenas como administradora do bem, não se pode atribuir responsabilidade por danos estruturais ao imóvel, que fundamentam os pedidos de indenização por danos materiais e morais.

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
DOU A ELE PROVIMENTO
para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
arguida e, via de consequência, julgar extinto o feito, sem resolução do mérito
, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil
.

Sem custas nem honorários advocatícios em razão do êxito recursal (art. 55, Lei n. 9.099/1995).

É como voto.

Juiz
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/09/2024