Tribunal: TJMT
Processo: 1027294-89.2021.8.11.0002
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-14
Data de publicação: 2024-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIROS – SENTENÇA PROCEDENTE – DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DESPESAS CONDOMINIAIS - SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL - AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DURANTE A FASE DE CONHECIMENTO – INVIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não obstante seja possível a responsabilização do adquirente do imóvel pelas despesas referentes às taxas condominiais, o redirecionamento da execução contra o novo proprietário requer que tenha integrado a lide durante o processo de conhecimento instaurado para formação do título executivo judicial” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1790567 SP 2019/0002616-3). 2. No caso, não resta dúvidas de que o terceiro adquirente não participou da fase de conhecimento, sendo, portanto, inviável sua inclusão no polo passivo da demanda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027294-89.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Por Terceiro Prejudicado, Intervenção de Terceiros]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VALDELIRIO AGOSTINETTO - CPF: 384.037.301-87 (APELADO), PAULA CRISTINA CAPUTI DE SOUZA - CPF: 024.050.481-08 (ADVOGADO), CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I - CNPJ: 12.109.656/0001-26 (APELANTE), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIROS – SENTENÇA PROCEDENTE – DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DESPESAS CONDOMINIAIS - SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL - AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DURANTE A FASE DE CONHECIMENTO – INVIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. “
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não obstante seja possível a responsabilização do adquirente do imóvel pelas despesas referentes às taxas condominiais, o redirecionamento da execução contra o novo proprietário requer que tenha integrado a lide durante o processo de conhecimento instaurado para formação do título executivo judicial
” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1790567 SP 2019/0002616-3). 2. No caso, não resta dúvidas de que o terceiro adquirente não participou da fase de conhecimento, sendo, portanto, inviável sua inclusão no polo passivo da demanda.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de
“Embargos de Terceiro”
(Proc. no 1027294-89.2021.8.11.0002) ajuizada por VALDELIRIO AGOSTINETTO, julgou procedente o pedido inicial para “
para desconstituir a penhora que recai sobre o imóvel, casa no. 198, da Quadra M, do Condomínio Residencial Terra Nova em Várzea Grande-MT, registrado na matrícula 66.499, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande – MT
” (cf. Id. no 205678354).

A apelante sustenta que o pagamento das taxas condominiais é uma obrigação
propter rem
, ou seja, que acompanha o bem independentemente de quem seja seu titular, conforme estabelecido no artigo 1.345 do Código Civil; que cabia ao apelado transferir o imóvel para seu nome e arcar com as taxas condominiais relacionadas ao mesmo, considerando que já residia nele e tinha ciência do débito. Assevera que o sujeito passivo da obrigação propter rem é o titular do direito real do qual ela decorre, sendo o proprietário consolidado ou o adquirente, reforçando a legitimidade do apelado como sujeito passivo da ação de cobrança das taxas condominiais, conforme jurisprudência.

Pede, pois, o provimento do recurso interposto para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido inicial (cf. Id. no 205678357.

Mesmo intimado, o apelado não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Embargos de Terceiro, em face

A r. sentença julgou procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“O ponto nodal da presente questão jurídica está em saber se o embargante realmente faz jus a manutenção da posse do imóvel, casa no. 198, da Quadra M, do

Condomínio Residencial Terra Nova em Várzea Grande-MT, registrado na matrícula 66.499, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande - MT, uma vez que recai sobre ele constrição judicial com a finalidade de garantir a satisfação do crédito executado nos autos associado (Processo no 0012591-49.2016.8.11.0002).

De entrada, cumpre anotar que os embargos de terceiros se trata de instrumento processual incidente que visa proteger os direitos de posse e de propriedade tolhidos em virtude de constrições judiciais.

Nesse caminho, acerca da alegada fraude à execução, a Súmula n. 375 do STJ dispõe que o “reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Em análise aos autos, nota-se que os executados dos autos associados realizaram a venda do imóvel em litígio para o embargante no dia 30/09/2019 conforme se observa do id. 63715458, ou seja, anterior ao deferimento da penhora do bem alienado ocorrido em 31/01/2020 (id. 41650351, p. 21/22 dos autos associado) o que impediu o embargante de ter conhecimento do débito discutido à época da aquisição e posse.

Nessa vertente, remetendo-se a decisão liminar proferida no id. 102629227, conclui-se com base nas provas documentais e pela oitiva da testemunha ouvida como informante por ocasião da audiência de justificação, que o embargante comprovou a posse em data anterior à constrição e mantem a posse sobre a coisa.

Ademais, não verifico existir má-fé do embargante na aquisição do imóvel, que não pode ser presumida, sobretudo porque a transação em tela foi concretizada em data bem pretérita ao deferimento da penhora.

Dessa forma, é preciso dar tutela à boa-fé que, na espécie, possui maior evidência, diferentemente da má-fé, em que o nosso sistema jurídico exige prova cabal para ser judicialmente reconhecida, prova está não demonstrada pelos embargados.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial do nosso Tribunal de Justiça e do STJ, na mesma consonância senão vejamos: (...)

Dessa forma, ficou comprovado que a venda do bem ocorreu antes do deferimento da penhora e por outro lado, não ficou demonstrado qualquer ato de má-fé na alienação do bem pelo embargante, o que impede a sua constrição judicial.

Outrossim, quanto a possibilidade de substituição do polo passivo dos autos associado para que o embargante figure como executado, tal pedido não há como ser acolhido.

Isso porque o comprador do imóvel gerador do débito condominial é responsável pelo pagamento dos débitos em razão da sua condição de titular do domínio do bem, porém não o vincula ao pagamento de um débito constituído por meio de acordo celebrado entre os executados dos autos associado e o embargado/exequente, pois o embargante não participou da relação que deu origem ao título executivo judicial.

A esse respeito: (...)

Diante disso, comprovados quantum satis os pressupostos que informam a espécie, tenho que a súplica do embargante deve ser atendida.

Do dispositivo

Posto isso, julgo procedente o pedido para desconstituir a penhora que recai sobre o imóvel, casa no. 198, da Quadra M, do Condomínio Residencial Terra Nova em Várzea Grande-MT, registrado na matrícula 66.499, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande - MT. Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do inc. I, do art. 487, do Código de Processo Civil e confirmo a liminar deferida nos autos.

Condeno o embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, atento aos elementos dispostos no art. 85, §2o, do CPC.”.

Em que pese o brilhante esforço argumentativo do apelante, a sentença recorrida não merece qualquer reparo.

Isso, pois, ao contrário do que sustenta o apelante, não é possível a substituição da parte executada, na fase executiva, para incluir terceiro que não participou do processo de conhecimento e, por conseguinte, não integrou o título executivo judicial, ainda que seja para a cobrança de cotas condominiais.

Neste sentido, é o entendimento deste eg. Tribunal de Justiça:

“
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DURANTE A FASE DE CONHECIMENTO. INVIABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não obstante seja possível a responsabilização do adquirente do imóvel pelas despesas referentes às taxas condominiais, o redirecionamento da execução contra o novo proprietário requer que tenha integrado a lide durante o processo de conhecimento instaurado para formação do título executivo judicial. 2. No caso em exame, ficou assentado nos autos que o terceiro adquirente não participou da fase de conhecimento, sendo, desse modo, inviável sua inclusão no polo passivo da demanda. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1790567 SP 2019/0002616-3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 14/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/10/2019) (TJMT – RAC - 1028076-96.2021.8.11.0002 – rela. desa. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO – 1a Câmara de Direito Privado – j. 09/04/2024 - DJE 12/04/2024)”

Na mesma esteira, é o entendimento da Corte Cidadã:

“
EMENTA
: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. POSSE ADQUIRIDA MEDIANTE CESSÃO DE DIREITOS. AQUISIÇÃO ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. SÚMULA 375/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 303/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 375, "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". E mais, nos termos da tese firmada pela Corte Especial do STJ, em sede de julgamento de recurso especial repetitivo, "inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência" (REsp 956.943/PR, Rel. p/ acórdão Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, CORTE ESPECIAL, DJe de 1o/12/2014). 2. No caso dos autos, inexiste registro da penhora ou da existência da ação na matrícula do imóvel alienado, bem como não ficou comprovado que os agravados, terceiros adquirentes, tinham conhecimento da execução movida em desfavor do alienante, sendo, portanto, inviável o reconhecimento da fraude à execução. 3. Nos termos da Súmula 303/STJ, "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 1877541 DF 2021/0113115-3, Data de Julgamento: 02/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022)”

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2024