Tribunal: TJMT
Processo: 1013216-41.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-24
Data de publicação: 2024-01-27

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1013216-41.2019.8.11.0041 – Cuiabá
Apelante: BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.
Apelado: Adriano Joaquim Pereira.
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013216-41.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ADRIANO JOAQUIM PEREIRA - CPF: 296.474.118-20 (APELADO), RENAN PHELIPE SANTOS VILELA - CPF: 036.712.821-77 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
1013216-41.2019.8.11.0041 – Cuiabá

Apelante:
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.

Apelado:
Adriano Joaquim Pereira.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento,
admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
1013216-41.2019.8.11.0041 – Cuiabá

Apelante:
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.

Apelado:
Adriano Joaquim Pereira.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., visando reformar a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de resilição contratual c/c ressarcimento de valores movida por Adriano Joaquim Pereira, julgou procedente os pedidos iniciais, para declarar a rescisão contratual e condenar a requerida à devolução do valor de R$ 11.447,77 (onze mil quatrocentos e quarenta e sete reais e setenta e sete centavos), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. Além disso, condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§2o e 3o, do CPC.

Inconformada, a apelante alega, em suma, que a sentença não aplicou o entendimento mais recente e pacificado do Superior Tribunal de Justiça, asseverando sobre a necessidade de majoração do percentual de retenção em 25% do valor efetivamente pago, o que corresponde ao patamar máximo permitido pela jurisprudência atualizada. Além disso, considerando que a rescisão ocorreu por vontade exclusiva do autor/apelado, requer a incidência dos juros de mora sobre as verbas de devolução somente a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema Repetitivo n.o 1002, do STJ.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 182090864).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 10 de janeiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
1013216-41.2019.8.11.0041 – Cuiabá

Apelante:
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.

Apelado:
Adriano Joaquim Pereira.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Adriano Joaquim Pereira
ajuizou ação de resilição contratual c/c ressarcimento de valores em face de BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., afirmando ter celebrado contrato particular de promessa compra e venda do imóvel quadra 10, lote 26, com área de 274,63 m2, Loteamento Mirante do Parque, localizado em Cuiabá/MT, no valor de R$ 60.724,57 (sessenta mil setecentos e vinte e quatro reais e cinquenta e sete centavos), conforme contrato datado de 01 de junho de 2014.

Afiança que em razão de instabilidade financeira, se viu impossibilitado de honrar integral e rigorosamente com o contrato, motivo pelo qual pleiteou a sua resilição e consequente devolução dos valores pagos.

Asseverou que até à resilição, já havia pagado o montante de R$31.500,78 (trinta e um mil e quinhentos reais e setenta e oito centavos), contudo, a requerida alegou que o autor somente teria direito em receber a importância de R$ 14.484,27, parcelado em 61 prestações mensais no valor de R$ 237,45 cada. Discordando dos valores mencionados e da forma de pagamento, manejou a presente ação.

Após o trâmite processual, a douta magistrada
a quo
, considerando razoável o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago, abatendo o valor incontroverso já recebido pelo autor nos autos, julgou procedente os pedidos iniciais, para declarar a rescisão contratual e condenar a requerida à devolução do valor de R$ 11.447,77 (onze mil quatrocentos e quarenta e sete reais e setenta e sete centavos), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. Além disso, condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§2o e 3o, do CPC (id. 182090848).

Contra essa decisão a apelante recorre pugnando pelo provimento do recurso, a fim de determinar a retenção dos valores no patamar de 25%, nos termos da posição mais recente e pacífica do STJ, bem como, o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo n.o 1002, do STJ.

Pois bem. O cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes.

Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por vontade do comprador, sendo
pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorrer por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Analisando o caso em apreço,
tenho, com a devida vênia, que merece reparo a sentença objurgada, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Acrescento que a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que nos contratos celebrados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos. Nesse sentido, recentes decisões da Corte Superior,
verbis
:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA.
ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ, AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2.336.114/RJ (2023/0101644-1), Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 21.08.2023 – destaquei).

Sob o mesmo aspecto, decisões desta eg. Terceira Câmara, vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.

“(...)

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023).”
(RAC n.o 1015156-41.2019.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu Dos Santos, j. 13.09.2023).

In casu
, considerando que o contrato foi firmado em 01.06.2014, ou seja, antes da Lei no 13.786/2018, deve a retenção ser fixada em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, nos exatos termos da jurisprudência recentemente do STJ, merecendo reforma a r. sentença neste ponto.

Superada essa questão, também
assiste razão à apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, uma vez que
na esteira do entendimento adotado pela Corte Superior,
no REsp n. 1.740.911/DF,

em sede de recurso repetitivo,
os encargos moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. A propósito:

“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002, 2a Seção, j. 14.08.2019).

Nesse sentido, decisão recente do c. STJ,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DAS PARTES PERMITIDA NO AJUSTE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e contratual (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Estabelecida pelas instâncias ordinárias as premissas de que se trata de contrato de compra e venda e de que a rescisão contratual pode ser imotivada, sem previsão de juros de mora, apenas com a devolução corrigida dos valores recebidos, tem lugar a jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que "
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" ( REsp 1.740.911/DF, minha relatoria p/ o acórdão, DJe 22.8.2019).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1999276/SC (2021/0321119-3), Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, j. em 04.09.2023 – destaquei).

Esta Câmara já se manifestou nesses mesmos termos, confira:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.

(...)

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.”
(RAC n.o 1020437-12.2018.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Relatora Desa. Antonia Siqueira Goncalves, j. em 26.04.2023 – destaquei).

Nessa trilha, a sentença merece parcial reforma para determinar a retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, além da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado (STJ, Tema 1002).

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU
PROVIMENTO
.

Cuiabá, 24 de janeiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2024