Tribunal: TJMT
Processo: 1026870-78.2020.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA FILIAL PARA DEFENDER OS INTERESSES DA MATRIZ – PRECEDENTES DO STJ – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A filial é parte legítima para defender os interesses da matriz, valendo o contrário também, não havendo que se falar em personalidade jurídica distinta entre elas a justificar a ilegitimidade de uma parte em contratos em que constem o CNPJ derivado da outra.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026870-78.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOSE GERALDO DOS SANTOS - CPF: 053.828.858-26 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0002-16 (APELANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA FILIAL PARA DEFENDER OS INTERESSES DA MATRIZ – PRECEDENTES DO STJ – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE

–
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

A filial é parte legítima para defender os interesses da matriz, valendo o contrário também, não havendo que se falar em personalidade jurídica distinta entre elas a justificar a ilegitimidade de uma parte em contratos em que constem o CNPJ derivado da outra.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA., contra a sentença de ID 208220913 proferida pela Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, na AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA no 1026824-89.2020.8.11.0003 movida por JOSÉ GERALDO DOS SANTOS, julgou procedentes os pedidos formulados nos seguintes termos:

“Ex positis, julgo PROCEDENTE o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis sob o no 0830/2017, vez que caracterizada a inadimplência do demandante. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado. Condeno, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.”

A parte recorrente em suas razões de ID 208220916 sustenta a preliminar de ilegitimidade passiva, posto ser uma filial da empresa principal, que possui sede no Município de Sorriso - MT, sendo, portanto, empresas diversas, com CNPJ ́s distintos. Alega que a majoração do percentual a ser retido a título de taxa de administração é de 25% do valor efetivamente pago. Afirma ainda que o fato do imóvel estar indisponível pelo apelante, decorrente da imediata transmissão da posse com a assinatura do contrato, pugna pelo pagamento do IPTU pelo recorrido.

Requer, ao final, o provimento do apelo para ser declarada a sua ilegitimidade passiva. Sucessivamente, pretende a majoração do percentual a ser retido a título de multa para a quantia equivalente a 25% do valor pago e que seja permitido o desconto do débito do IPTU que incidiu sobre o imóvel.

Contrarrazões devidamente apresentadas no ID 208220920.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Compulsando os autos, verifico que a parte autora, ora apelada, aduziu que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a empresa requerida, ora recorrente, para aquisição do Lote no 05, quadra no. 25, do Residencial Parque das Laranjeiras, nesta cidade. Alegou que o valor pago pelo imóvel foi de R$ R$36.474,60 (trina e seis mil quatrocentos e setenta e quatro reais e sessenta centavos). Argumentou que por motivos financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, contudo a ora apelante quedou-se inerte.

Pois bem.

Inicialmente, refuto a tese da empresa apelante acerca da sua ilegitimidade passiva.

Isso porque, ao meu entender, a filial é sim parte legítima para defender os interesses da matriz, valendo o contrário também, não havendo que se falar em personalidade jurídica distinta entre elas a justificar a ilegitimidade de uma parte em contratos em que constem o CNPJ derivado da outra.

De acordo com o disposto no artigo 985, c/c artigo 45 do Código Civil, a personalidade jurídica da sociedade empresária enquanto pessoa jurídica de direito privado, é adquirida com a inscrição do ato constitutivo no Registro Público de Empresas, ocasião em que começa sua existência.

No que tange a filial, o artigo 969 do citado diploma legal, estabelece que a constituição de filial deve ser averbada no registro da respectiva sede e, ainda que necessária a realização de uma nova inscrição em razão do limite jurisdicional da Junta Comercial, ficará vinculada à inscrição original da empresa.

Assim, tem-se que a sociedade empresária é pessoa jurídica una, isto é, possui apenas uma personalidade jurídica, ainda que sejam instituídos estabelecimentos secundários, tais como filiais.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento quando do julgamento do Recurso Representativo de Controvérsia REsp. n. 1355.812 que
“a filial é uma espécie de estabelecimento empresarial, fazendo parte do acervo patrimonial de uma única pessoa jurídica, não ostentando personalidade jurídica própria, não sendo uma pessoa distinta da sociedade empresária”.

De igual sorte, confira-se o julgado daquela Corte de Justiça:

“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA. BEM IMÓVEL. RECUSA DA FAZENDA PÚBLICA. POSSIBILIDADE. ORDEM DE INDICAÇÃO INOBSERVADA. MATÉRIA SUBMETIDA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. DÍVIDAS DA MATRIZ. PENHORA DE BENS EM NOME DAS FILIAIS. POSSIBILIDADE. IMPENHORABILIDADE ABSOLUTA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. ART. 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. COMPETÊNCIA DO STF.1. A Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.337.790/PR, Rel.Min. Herman Benjamin, consolidou entendimento segundo o qual é legítima a recusa da Fazenda Pública de bem oferecido à penhora quando não observada a ordem prevista nos arts. 655 do CPC e 11 da Lei n. 6.830/80.2. O princípio da menor onerosidade do devedor, insculpido no art.620 do CPC, tem de estar em equilíbrio com a satisfação do credor, sendo indevida sua aplicação de forma abstrata e presumida, cabendo ao executado fazer prova do efetivo prejuízo.
3. A filial é uma espécie de estabelecimento empresarial, fazendo parte do acervo patrimonial de uma única pessoa jurídica, não ostentando personalidade jurídica própria, não sendo uma pessoa distinta da sociedade empresária. Dessa forma, o patrimônio da empresa matriz responde pelos débitos da filial e vice-versa, sendo possível a penhora dos bens de uma por outra no sistema BACEN JUD (REsp 1.355.812/RS, Primeira Seção, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 22/5/2013).
4. Não cabe ao STJ, em recurso especial, a análise da alegação de que os bens penhorados são indispensáveis ao funcionamento da empresa sendo, portanto, absolutamente impenhoráveis (art. 649, V, CPC), pois requer, necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado por esbarrar no óbice da Súmula 7/STJ.5. A apreciação de suposta violação do art. 93 da Constituição Federal compete ao STF.Agravo regimental improvido.” (AgRg no REsp 1469455/SC, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 09/02/2015)
(grifo nosso)

Na esteira do entendimento firmado pela Colenda Corte Superior de Justiça é impossível o deferimento do pedido formulado pela parte apelante para ser declarada a sua ilegitimidade passiva.

Prosseguindo, o cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes.

Destaco que resta incontroverso nos autos que a rescisão se deu por vontade do comprador decorrente do inadimplemento, sendo pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.4. Agravo regimental não provido.”(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015)

Acrescento que a jurisprudência do c. STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção é de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.5. Agravo interno no recurso especial não provido.”(AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022)

Analisando o caso em apreço, tenho que merece reparo a sentença neste ponto, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Acrescento não caber a apelado o pagamento de valores a título de tributos e de fruição, porque o promissário comprador sequer teve a posse do lote.

Nesse sentido, soa a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE OFÍCIO - SENTENÇA ULTRA PETITA - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - CLÁUSULA PENAL - DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO DOS VALORES REFERENTES A TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE POSSE DO COMPRADOR SOBRE O IMÓVEL.- Segundo o que dispõe o art. 460 do CPC vigente à época, o juiz não pode conceder diferente ou a mais do que for pedido pelo requerente. Cuida-se do princípio da congruência que veda decisão judicial citra petita (aquém do pedido), ultra petita (além do pedido) ou extra petita (fora do pedido).- Configurado o vício por sentença extra petita, deve ser reconhecida a sua nulidade parcial, com o consequente decote do excesso.- Nos termos da firme jurisprudência do STJ, o percentual de retenção das parcelas pagas pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. Logo, impõe-se a reforma da sentença para prevalecer o percentual de 20% fixado entre as partes.- Embora tenha sido o comprador quem deu causa à rescisão contratual por desinteresse em continuar no negócio jurídico, não se pode admitir que lhes sejam cobrados valores referentes a impostos de imóvel sobre o qual não exerceu a posse.”(TJMG, RAC 1.0261.18.007950-9/001, 16a Câm. Cív., Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 11.03.2020)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - LOTE VAGO - INDEVIDA - DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - ART. 86 DO CPC - OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA.1. Diante da inadimplência do adquirente, é possível a rescisão do contrato firmado entre as partes, com retorno das partes ao status quo ante e, consequentemente, a restituição dos valores pagos em parcela única, com correção monetária, a contar do efetivo desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é devida a retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos.3. Por se tratar de promessa de compra e venda de lote vago, não há falar-se em indenização pela fruição do bem, por ausência de obtenção de proveito econômico por parte do promissário comprador.4. Tendo a parte autora sucumbido em parte considerável do pleito, não se pode cogitar como sucumbência mínima para impor à parte adversa o pagamento da integral dos ônus sucumbenciais.”(TJMG, RAC 1.0000.22.239778-8/001, 9a Câm. Cív., Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 29.11.2022)

Dispositivo

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso apresentado e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar parcialmente a sentença combatida no que tange ao percentual de retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/06/2024