Tribunal: TJMT
Processo: 1000856-54.2020.8.11.0101
Órgão julgador: EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-07-15
Data de publicação: 2024-07-19

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PRIMEIRA TURMA RECURSAL
GABINETE 4
RECURSO INOMINADO N.° 1000856-54.2020.8.11.0101
Recurso Cível Inominado n.° 1000856-54.2020.8.11.0101
Recorrente: Nerval de Moura
Recorrido: Itamar dos Santos
EMENTA
RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO VERBAL – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PAGAMENTO – INEXISÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE - AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE A VENDA FOI INTERMEDIADA PELO AUTOR - DESATENDIMENTO AO DISPOSTO NO ART. 373, I, DO CPC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. Inexistindo provas de que a parte autora tenha intermediado a venda do imóvel, e ausente contrato com cláusula de exclusividade, inexistente o dever de pagamento da comissão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

Número Único
:

1000856-54.2020.8.11.0101
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inadimplemento, Comissão, Corretagem, Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI

Turma Julgadora:

[DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[ITAMAR DOS SANTOS - CPF: 130.761.928-25 (RECORRENTE), TANIA MARA ROSA FINGER - CPF: 880.559.739-20 (ADVOGADO), NERVAL DE MOURA - CPF: 026.352.819-71 (RECORRIDO), ALLYSON ARAUJO MENEZES - CPF: 034.256.051-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1000856-54.2020.8.11.0101

Recurso Cível Inominado n.° 1000856-54.2020.8.11.0101

Recorrente:

Nerval de Moura

Recorrido:

Itamar dos Santos

EMENTA

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE COBRANÇA
- COMISSÃO DE CORRETAGEM –
CONTRATO VERBAL – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PAGAMENTO – INEXISÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE - AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE A VENDA FOI INTERMEDIADA PELO AUTOR - DESATENDIMENTO AO DISPOSTO NO ART. 373, I, DO CPC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor.
Inexistindo provas de que a parte autora tenha intermediado a venda do imóvel, e ausente contrato com cláusula de exclusividade, inexistente o dever de pagamento da comissão.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1000856-54.2020.8.11.0101

Recurso Cível Inominado n.° 1000856-54.2020.8.11.0101

Recorrente:

Nerval de Moura

Recorrido:

Itamar dos Santos

RELATÓRIO

Recurso Inominado Cível de
Nerval de Moura
.

Ação:
de Reconhecimento de Negócio Jurídico Cumulada com Cobrança.

Origem:
Núcleo de Justiça Digital dos Juizados Especiais.

Sentença
(Id. 218209666)
:
julgou procedente o pedido da inicial para reconhecer a existência de contrato de intermediação entre as partes com cláusula de exclusividade, condenando o recorrente ao pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de comissão.

Recurso Cível Inominado
(Id. 1218209668): requer a reforma da sentença para que seja julgada improcedente, defende que a comissão de corretagem é indevida tendo em vista que não houve contrato por escrito de corretagem com exclusividade.

Contrarrazões
(Id. 218209674):

pugna pelo desprovimento do recurso interposto e pela a manutenção sentença em sua integralidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.° 1000856-54.2020.8.11.0101

Recurso Cível Inominado n.° 1000856-54.2020.8.11.0101

Recorrente:

Nerval de Moura

Recorrido:

Itamar dos Santos

VOTO

Trata-se de Ação de Reconhecimento de Negócio Jurídico Cumulada com Cobrança proposta por
Itamar dos Santos em face de
Nerval de Moura
, objetivando o recebimento de comissão de corretagem.

Da narrativa dos fatos o autor alega que foi contratado em 29/01/2020 por meio de conversa em WhatsApp, para vender imóvel de propriedade do recorrente pelo valor de R$1.000.000,00 (um milhão de reais), ficando acordado o percentual de 4% (quatro por cento) de comissão sobre o valor venal do imóvel.

Assim o imóvel foi oferecido por ele para vários clientes, inclusive para eventual locação, colocou faixas de venda na fachada do imóvel, e também fez a divulgação em suas páginas de redes sociais, tudo com autorização do proprietário por meio de conversa de WhatsApp.

Posteriormente tomou conhecimento de que o proprietário realizou a venda do imóvel a pessoa denominada “Messias Leite” e só ficou sabendo da transação depois de concluída a venda, ao questionar sobre sua comissão o proprietário/recorrente se recusou a efetuar o pagamento sob a alegação de que a comissão somente seria devida se o requerente houvesse vendido o imóvel.

Em suas razões recursais o recorrente alega que a comissão de corretagem não é devida, visto que não firmou contrato de exclusividade com o autor/corretor, pois tinha outros corretores anunciando o imóvel, afirma que conforme próprio trecho da conversa de WhatsApp apresentada pelo recorrido,
ele menciona que caso pegasse pra vender e trabalhar com o negócio seria feito o contrato de intermediação com reconhecimento de firma em cartório
, contudo tal documento não foi feito ou assinado por ele.

Por fim relata que a venda se concretizou sem a intermediação do corretor/recorrido, pois vendeu o imóvel a um amigo.

Sobre a matéria o artigo 725 do código Civil disciplina que: “
a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação
, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
”.

E ainda o artigo 726 do mesmo diploma legal dispõe que:
Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor
; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral
, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Deste modo a comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor.

A respeito do tema, conforme orientação do STJ, "a comissão de corretagem
somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no
contrato de mediação
" ( AgInt no REsp 1.59.0612/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe 20/6/2016)” apud STJ, AgInt no AREsp n. 1.563.179 /RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 07/06/2021.

Em análise ao conjunto probatório verifica-se que o autor junta tão somente prints de conversa de WhatsApp como meio probatório que
por si só não é capaz de comprovar o dever de pagamento do recorrente acerca de comissão de corretagem.

Isso porque segundo consta na Ata Notarial em Id. 218209216, o contrato teria se estabelecido por
meio de áudio
, que não foi apresentado nos autos, deste nodo inexiste nos autos contrato de intermediação, com cláusula de exclusividade firmada entres as partes.

Outrossim, a corretagem postulada na inicial somente se evidenciaria com a

efetiva comprovação pelo autor da aproximação das partes envolvidas na transação, com a demonstração inequívoca de que o recorrente assumiu obrigação de pagar parcela da comissão de corretagem por meio de contrato de intermediação, requisitos que não restou devidamente comprovado nos moldes do artigo 373, I do CPC.

Neste sentido é o seguinte julgado:

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PAGAMENTO – INEXISÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE -
AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE A VENDA FOI INTERMEDIADA PELO AUTOR
- DESATENDIMENTO AO DISPOSTO NO ART. 373, I, DO CPC – SERVIÇO PRESTADO POR OUTRO CORRETOR - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Inexistindo provas de que a parte autora tenha intermediado a venda dos imóveis, e da ausência de contrato com cláusula de exclusividade, inexistente o dever de pagamento da comissão.
As provas produzidas retiram a verossimilhança das alegações iniciais, de modo que a improcedência da pretensão se impõe. Sentença reformada. Recurso provido. (N.U 1008856-72.2022.8.11.0004, TURMA RECURSAL CÍVEL, JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, Segunda Turma Recursal, Julgado em 19/02/2024, Publicado no DJE 23/02/2024)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. SERVIÇOS DE CORRETAGEM. ALEGAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO DE VENDA.
VENDA CONCRETIZADA SEM A PARTICIPAÇÃO DO CORRETOR. AUSÊNCIA DE PROVAS DOS FATOS CONSTITUTIVOS DE DIREITO. ARTIGO 373, I, DO CPC.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Inicialmente, em sede recursal, o Recorrente pugna pela nulidade da audiência de instrução, requerendo que seja designada uma nova audiência presencial, tendo em vista os problemas técnicos ocorridos no curso da audiência de instrução virtual. No entanto, averíguo na mídia da referida audiência, colacionada aos autos, que, de fato, houve diversos problemas técnicos, entretanto, foi colhido os depoimentos do Autor e da testemunha Osmar, de modo que, a meu ver, restou elucidado os fatos, razão pela qual deve ser indeferido o pedido de nulidade. 2. No presente caso o Reclamante conta que firmou acordo de prestação de serviço de corretor para a venda do imóvel pertencente aos reclamados, o qual receberia 5% (cinco por cento) do valor da venda. Todavia, posteriormente, a venda do imóvel foi realizada sem a sua participação, não tendo sido repassado a quantia atinente a sua prestação de serviço (intermediação entre o proprietário e o comprador). 3. Por outro lado, os Reclamados defendem que o não firmaram nenhum contrato de exclusividade com o Reclamante e que, de fato, o imóvel foi vendido ao Sr. Amim Depes Neto, todavia a negociação se deu entre o adquirente e a 2a requerida (Josselia), não havendo o que se falar em pagamento de comissão de corretagem para o requerido, tendo em vista que o mesmo não intermediou o negócio celebrado entre os requeridos e o adquirente do imóvel. 4. No presente caso o Reclamante conta que firmou acordo de prestação de serviço de corretor para a venda do imóvel pertencente aos reclamados, o qual receberia 5% (cinco por cento) do valor da venda. Todavia, posteriormente, a venda do imóvel foi realizada sem a sua participação, não tendo sido repassado a quantia atinente a sua prestação de serviço (intermediação entre o proprietário e o comprador). 5. A prova dos fatos constitutivos de direito incumbe à parte autora, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. 6. Consta na sentença recorrida a qual utilizo de fundamento para julgar o presente recurso: “Assim, conforme se depreende da leitura do artigo 727 do Código Civil, a comissão de corretagem será devida somente quando demonstrada a atuação determinante e efetiva do corretor na efetivação do negócio jurídico. Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior, segundo o qual, “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio” (AgRg no AREsp no 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal (AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019). Oportunizado a produção de prova oral ao ID. 116899434, no qual se destacam algumas declarações feitas pelo autor ao ID. 116901893. Neste depoimento, o autor menciona que “Seu Cesar”, um de seus clientes, estava sendo acompanhado por ele para ver a casa quando o vizinho (sr. Amim Depes Neto), saiu de sua casa e perguntou ao autor se ele estava vendendo a casa de propriedade dos demandados. “E eu falei para ele esperar que eu tava mostrando a casa para o seu cesar e depois mostraria para ele e ele foi embora e fiquei mostrando para amim” (sic). Em seguida, foi colhido o depoimento do “seu Cesar”, testemunha apresentada pelo autor (ID. 116901895 ), em que ele confirma que tinha interesse naquele imóvel, contudo, diz que o autor “tava mostrando para um vizinho dele lá e que ele mostraria para mim se não desse negócio” (...) “eu vi uma pessoa que ele tava mostrando a casa, mas não vi quem que era”. Com efeito, diante do crivo do contraditório judicial, e, e, especial, dos depoimentos colhidos em audiência de instrução, não foi demonstrado de forma robusta que a compra e venda do bem se efetivou exclusivamente devido à intermediação, atuação e negociação do autor, alcançando o resultado útil, ou seja, a efetiva venda do imóvel. (...) Primeiramente, a prova oral não corroborou a narrativa apresentada na petição inicial, tampouco de seu depoimento, uma vez que o autor afirma que estava apresentando o imóvel ao cliente Cesar quando o vizinho manifestou interesse e questionou-o sobre a venda do imóvel (ID. 116901893). Porém, a testemunha Cesar contradiz essa versão e declara que o autor, na verdade, estava mostrando o imóvel para outra pessoa quando foi abordado pelo vizinho (ID. 116901895 ). Em segundo lugar, é incontestável que houve um terceiro interessado, no entanto, a descrição genérica e ampla do terceiro como “vizinho” não foi suficiente para identificar de maneira conclusiva o comprador sr. Amim Depes Neto, considerando a possibilidade de vários vizinhos naquela região.
Assim sendo, as provas coletadas não foram suficientes para demonstrar que a atuação do autor foi conclusiva para a venda do imóvel, e não há indícios de exclusividade da parte autora na intermediação e venda do imóvel. Portanto, não se justifica o pagamento da comissão de corretagem, pois a venda do imóvel aparentemente só se concretizou em outros termos. Em vista disso, mister se faz a improcedência da ação”. 7. Deste modo, cabia ao Requerente comprovar os fatos narrados nos autos, colacionando documentos aptos a comprovar as alegações tecidos na presente ação, ônus que não se desincumbiu do ônus da prova os fatos constitutivo de seu direito
. 8. A sentença que julgou IMPROCEDENTE a pretensão inicial, não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95. 9. Recurso improvido. Condeno a parte Recorrente a pagar honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a sua execução em face ao disposto no § 3o do art. 98 do Código de Processo Civil. Valmir Alaércio dos Santos Juiz de Direito – Relator (N.U 1038290-52.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Terceira Turma Recursal, Julgado em 14/11/2023, Publicado no DJE 16/11/2023)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATO VERBAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDENCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO PARA INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DO IMÓVEL. NEGÓCIO CONCRETIZADO DIRETAMENTE ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO RECLAMANTE NÃO COMPROVADOS. ACORDO VERBAL SOBRE COBRANÇA ACERCA DE SUPOSTA COMISSÃO NÃO DEMONSTRADO. PAGAMENTO INDEVIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso inominado. Sentença de procedência que condenou os Promovidos solidariamente ao pagamento de comissão de corretagem de venda de imóvel no valor de R$ 20.000,00, acrescido de juros e correção monetária. 2. Pretensão recursal dos Promovidos, suscitando a reforma da sentença, pela improcedência, considerando que não autorizaram ou contrataram o promovente para realizar a venda do imóvel. 3. Extrai-se dos autos que o Promovente, pretende da parte Promovida, ora recorrente, o pagamento de comissão de corretagem em decorrência de alegada intermediação na negociação de imóvel. Argumenta que foi contratado desde 2018, pelos proprietários do bem, realizando as tratativas em sua maioria diretamente com a Sra. Dirlene, filha dos Promovidos, ora recorrentes. Sendo ajustada comissão de venda no valor de 5%. 4.
Junta como prova, um print de tela de anúncio em rede social, alguns áudios de conversa com filha dos recorrentes, prints de tela de conversa com o comprador, notas fiscais de materiais de construção, tabela do CRECI, escritura do imóvel, foto frontal da carteirinha do CRECI. 5. A prova dos fatos constitutivos de direito incumbe à parte promovente, de modo que lhe impõe o dever de comprovar os elementos mínimos de seu direito, sob pena de fragilidade da relação processual. No caso, o reclamante não se desincumbiu do seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, I do CPC. 6. relação de cunho negocial em comento é regida pelo Código Civil. Nesse passo, a distribuição do ônus da prova deve observar estritamente o previsto no art. 373 do CPC.
Dessa forma, cabia à parte autora comprovar o direito alegado, no caso, de que a parte reclamada tinha efetivamente contratado a intermediação e de que anuiu com os valores apontados na inicial como devidos. À parte ré, cumpre demonstrar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor. 7. Dispõe o art. 722 do Código Civil que: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”, sendo que o art. 725 do mesmo código disciplina que: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. A respeito do tema, consoante orientação do STJ, "a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" ( AgInt no REsp 1.59.0612/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe 20/6/2016)” apud STJ, AgInt no AREsp n. 1.563.179 /RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 07/06/2021. 8. Nesta toada, o dever de adimplemento da comissão de corretagem postulada na inicial somente se evidenciaria a partir da efetiva comprovação pelo autor da aproximação das partes envolvidas na transação, com demonstração inequívoca de que a reclamada assumiu obrigação de pagar parcela da comissão de corretagem. 9. Da prova dos autos extrai-se que o comprador pessoalmente se dirigiu à casa de propriedade dos Promovidos, conforme declaração.
Não há prova nos autos de que o autor intermediou a venda do imóvel, muito menos de que a reclamada contratou ou assumiu pagamento de qualquer comissão de corretagem. 10. Forçoso reconhecer, assim, que o autor não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito na forma do art. 373, I, do CPC, de modo que a sentença merece reparo, impõe-se a improcedência.
11. Sentença reformada. 12. Recurso conhecido e provido. (N.U 1002294-29.2021.8.11.0086, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Turma Recursal Única, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)

Dessa forma, tendo em vista que a venda foi concluída sem a intermediação (aproximação das partes) pelo corretor, e ausente do contrato com cláusula de exclusividade,
a sentença recorrida deve ser reformada, afastando a condenação imposta ao recorrente.

Isto posto, conheço do recurso interposto, e no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para, na forma do artigo 485, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido inicial.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei no 9.099/95.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem.

É como voto.

Eulice Jaqueline da Costa Silva Cherulli

Juíza de Direito Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2024