Tribunal: TJMT
Processo: 0013437-34.2014.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-10

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 0013437-34.2014.8.11.0003
APELANTES: MARIA ANA BRAMBILA e OUTROS
APELADOS: MARIA JOSE DE SOUSA SOUTO e OUTROS
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGADA MÁ-FÉ POR PARTE DOS ALIENANTES ADQUIRENTES – PROVA CONSTITUTIVA DE DIREITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA, NA FORMA DO ART. 373, I, DO CPC – OUTORGA DE PROCURAÇÃO PÚBLICA COM AMPLOS PODERES DE NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL – AUSENTE PROVA DE CONHECIMENTO DO ÓBITO DO ALIENANTE ORIGINÁRIO – PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DOS TERCEIROS ADQUIRENTES – VALIDADE DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – ART. 689 DO CC – REGISTRO PÚBLICO – PRESUNÇÃO DE LEGALIDADE DE ATOS JURÍDICOS E AMPLA PUBLICIDADE DO REGISTRO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Conquanto alegue a má-fé (que não se presume e deve ser provada) dos alienantes e adquirentes no que atine à alienação do imóvel que era de sua propriedade, a parte autora recorrente não comprova tal argumento, sendo-lhe propiciado para tal finalidade a possibilidade de colheita de oitiva de testemunhas, o que foi por ela dispensado em audiência de instrução realizada, não tendo, destarte, se desincumbido do ônus processual ditado pelo art. 373, I, do CPC, que preleciona que cabe à parte autora o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito.
A coisa julgada na demanda de rescisão de contrato não afeta os adquirentes, na medida em que “a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros” (art. 506 do CPC).
Além do contrato firmado pelas partes objeto da demanda de rescisão de contrato, foi outorgada procuração aos adquirentes com plenos poderes propiciando a possibilidade de alienação e realização de compra e venda do imóvel, o que legitima as sucessivas alienações empreendidas e aquisição pelo requerido Dorgival de Farias Souto. A despeito do óbito do outorgante originário Helder Freire de Sousa, o que redunda na extinção do mandato e conseguinte possível nulidade da alienação que sucede, nos termos do art. 689 do Código Civil, devem ser considerados válidos os atos ajustados com contratantes de boa-fé, quando o mandatário ignorar a morte do mandante.
Não restou comprovada a má-fé do requeridos apelados Dorgival e esposa a justificar possível nulidade da lavratura da escritura de compra e venda após a morte do Sr. Helder Freire da Silva, e nem trazida prova de que os sucessivos outorgados procuradores soubessem da morte do mandante quando da combatida alienação do imóvel.
Procuração foi originalmente outorgada com amplos, gerais e amplos poderes, em que permitida a venda, cessão, promessa de venda, transmissão de posse ou a qualquer título em direito permitido, do imóvel objeto da demanda, inclusive com expressa previsão de substabelecimento. Ou seja, ainda que realizada a venda após a morte do outorgante, nenhuma eiva pode ser imputada ao ato de alienação do imóvel, tendo em vista que não há prova alguma da indigitada má-fé dos requeridos, o que não pode ser presumido, devendo ser robustamente provado.
O registro imobiliário atrai a presunção de legalidade dos atos jurídicos que antecedem a aquisição imobiliária, “de tal sorte que, em proteção à segurança jurídica, apenas se admite a retificação mediante prova inequívoca e robusta de que o registro não espelha a verdade dos fatos, consoante o art. 109 da Lei dos Registros Públicos”, sendo que “a principal finalidade dos Registros Públicos é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos - conforme artigo 1o da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), bem como artigo 1o da Lei no 8.935/94”.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013437-34.2014.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARIA ANA BRAMBILA - CPF: 662.156.689-15 (APELANTE), GUILHERMY BERBERT CRUVINEL - CPF: 028.543.051-32 (ADVOGADO), HELDER FREIRE DE SOUSA - CPF: 144.456.703-91 (APELANTE), MARIA JOSE DE SOUSA SOUTO - CPF: 523.697.491-72 (APELADO), LUCIANA LUMIE KOBATA - CPF: 496.595.881-00 (ADVOGADO), DORGIVAL DE FARIAS SOUTO & CIA LTDA - CNPJ: 04.562.566/0001-68 (APELADO), DORGIVAL DE FARIAS SOUTO - CPF: 310.104.401-44 (APELADO), ESPÓLIO DE HELDER FREIRE DE SOUSA (APELANTE), HELDER FREIRE DE SOUSA - CPF: 144.456.703-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGADA MÁ-FÉ POR PARTE DOS ALIENANTES ADQUIRENTES – PROVA CONSTITUTIVA DE DIREITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA, NA FORMA DO ART. 373, I, DO CPC – OUTORGA DE PROCURAÇÃO PÚBLICA COM AMPLOS PODERES DE NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL – AUSENTE PROVA DE CONHECIMENTO DO ÓBITO DO ALIENANTE ORIGINÁRIO – PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DOS TERCEIROS ADQUIRENTES – VALIDADE DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – ART. 689 DO CC – REGISTRO PÚBLICO – PRESUNÇÃO DE LEGALIDADE DE ATOS JURÍDICOS E AMPLA PUBLICIDADE DO REGISTRO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Conquanto alegue a má-fé (que não se presume e deve ser provada) dos alienantes e adquirentes no que atine à alienação do imóvel que era de sua propriedade, a parte autora recorrente não comprova tal argumento, sendo-lhe propiciado para tal finalidade a possibilidade de colheita de oitiva de testemunhas, o que foi por ela dispensado em audiência de instrução realizada, não tendo, destarte, se desincumbido do ônus processual ditado pelo art. 373, I, do CPC, que preleciona que cabe à parte autora o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito.

A coisa julgada na demanda de rescisão de contrato não afeta os adquirentes, na medida em que
“a
sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”
(art. 506 do CPC).

Além do contrato firmado pelas partes objeto da demanda de rescisão de contrato, foi outorgada procuração aos adquirentes com plenos poderes

propiciando a possibilidade de alienação e realização de compra e venda do imóvel, o que legitima as sucessivas alienações empreendidas e aquisição pelo requerido Dorgival de Farias Souto. A despeito do óbito do outorgante originário Helder Freire de Sousa, o que redunda na extinção do mandato e conseguinte possível nulidade da alienação que sucede, nos termos do art.
689 do Código Civil, devem ser considerados válidos os atos ajustados com contratantes de boa-fé, quando o mandatário ignorar a morte do mandante.

Não restou comprovada a má-fé do requeridos apelados Dorgival e esposa a justificar possível nulidade da lavratura da escritura de compra e venda após a morte do Sr. Helder Freire da Silva, e nem trazida prova de que os sucessivos outorgados procuradores soubessem da morte do mandante quando da combatida alienação do imóvel.

Procuração foi originalmente outorgada com amplos, gerais e amplos poderes, em que permitida a venda, cessão, promessa de venda, transmissão de posse ou a qualquer título em direito permitido, do imóvel objeto da demanda, inclusive com expressa previsão de substabelecimento. Ou seja, ainda que realizada a venda após a morte do outorgante, nenhuma eiva pode ser imputada ao ato de alienação do imóvel, tendo em vista que não há prova alguma da indigitada má-fé dos requeridos, o que não pode ser presumido, devendo ser robustamente provado.

O registro imobiliário atrai a presunção de legalidade dos atos jurídicos que antecedem a aquisição imobiliária,
“de tal sorte que, em proteção à segurança jurídica, apenas se admite a retificação mediante prova inequívoca e robusta de que o registro não espelha a verdade dos fatos, consoante o art. 109 da Lei dos Registros Públicos”
, sendo que
“a principal finalidade dos Registros Públicos é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos - conforme artigo 1o da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), bem como artigo 1o da Lei no 8.935/94”
.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 0013437-34.2014.8.11.0003

APELANTES:

MARIA ANA BRAMBILA e OUTROS

APELADOS:

MARIA JOSE DE SOUSA SOUTO e OUTROS

RELATÓRIO

EXMA.

SRA.

DESA.

ANTÔNIA

SIQUEIRA
GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia

Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARIA ANA BRAMBILA e OUTROS
,

contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, Juiz de Direito
João Filho de Almeida Portela
, o qual, nos autos da ação anulatória número 0013437-34.2014.8.11.0003, julgou improcedentes os pedidos aviados, condenando a parte autora
“ao pagamento de custas e despesas, bem assim honorários que são fixados em 10%(dez por cento) do valor atualizado da causa na forma do art. 85 do CPC”
.

Nas razões do recurso Id. 144096913 sustenta a incorreção da sentença recorrida aos argumentos de que
“restou demonstrado a má-fé dos adquirentes do imóvel”
(sic).

Diz que foi outorgada uma
“PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PÚBLICO dando amplos poderes para o mesmo, afim de que este ASSUMISSE as parcelas e após a quitação de todas as parcelas do referido imóvel, então transferiria para o seu nome, o que não ocorreu”
(sic).

Relata que o
“processo no. 4389- 27.2009.811.0003, fora julgado PROCEDENTE rescindindo o contrato de compra e venda entre as partes, conforme sentença em anexo”
(sic).

Afirma que
“consta da matrícula o Sr. Mauro Domingos de Campos não HONRROU COM OS PAGAMENTOS DA REFERIDA CASA, sendo assim, o Sr. Helder Freire de Sousa foi obrigado a ASSUMIR A DIVIDA FAZENDO UM ADITAMENTO DO CONTRATO em data de 13/08/2008”
, sendo que
“o Sr. Mauro não cumpriu com suas obrigações constante no contrato, o que veio a ser rescindindo através do processo no. 4389- 27.2009.811.0003”
(sic).

Relata que
“após o julgamento do processo o Sr. Helder não revogou a procuração por instrumento público, pois, estava debilitado, passando por tratamento médicos”
, sendo que como
“consequência do óbito do Sr. Helder o imóvel foi quitado com seguro que havia contraído da instituição financeira Caixa Econômica federal, tanto é verdade que este foi inventariado, conforme Autos no. 409-19.2011.811.0003”
(sic).

Assevera
“que houve má-fé do Sr. Mauro, uma vez que, se aproveitando do óbito e consequente quitação do imóvel, este podia livremente transigir, transferir, dar quitação etc. sobre o imóvel, uma vez que, a procuração por instrumento público continuou válida mesmo com o óbito, já que o Sr. Helder não revogou a época”
, sendo que
“o Sr. Mauro substabeleceu a procuração ao Sr. Jubilei de Melo, que este então em 10/07/2012 substabeleceu para o Sr. Dorgival de Farias Souto, e após escriturou o imóvel no cartório de SÃO JOSÉ DO POVO”
(sic).

Esclarece que
“o óbito do Sr. Helder ocorreu em 22/11/2010, e logo em seguida em 10/07/2012 o Sr. Dorgival escriturou o imóvel”
, sendo que
“os requeridos agiram às pressas para escriturar o referido imóvel, uma vez que, este havia entrado na partilha do inventário de no. 409- 19.2011.811.0003, o que logo foi excluído, já que o Sr. Dorgival já havia transferido o imóvel”
(sic).

Defende que a
“cessão de direitos e promessa de compra e venda efetuada entre o Sr. Mauro Domingos de Campos e o Sr. Jubilei de Mello, fora um valor irrisório, um imóvel bem localizado, com 375,00 metros quadrados, localizado no bairro SAGRADA FAMÍLIA, QUITADO JÁ QUE O SR. HELDER HAVIA FALECIDO, valer apenas R$ 12.000,00 (doze mil reais)”
, tendo havido
“má-fé do Sr. Mauro em desfazer do imóvel às pressas, pois, mesmo não honrado com a quitação do contrato de compra e venda, aproveitando da quitação do imóvel ante ao óbito do Sr. Helder, este agiu para vender o imóvel, mesmo sabendo que não tinha quitado os valores”
, mesmo porque
“em todo o imbróglio processual nenhum dos adquirentes do imóvel apresentou comprovantes de pagamento que comprovasse a aquisição do imóvel”
(sic).

A par desses argumentos, pede
“que o presente recurso de apelação seja CONHECIDO e, quando de seu julgamento, seja totalmente PROVIDO para reformar a sentença recorrida, no sentido de acolher o pedido inicial do Autor Apelante”
(sic).

Comprovante de recolhimento do preparo anexo ao recurso de apelação.

Intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões ao recurso, conforme certidão Id. 153228934.

É o relatório.

VOTO

EXMA.

SRA.

DESA.

ANTÔNIA

SIQUEIRA
GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia

Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,
RECEBO
o apelo interposto.

Conforme relatado, trata-se de apelo em que a parte recorrente almeja a reforma de sentença que julgou improcedente os pedidos por ela aviados nos seguintes termos:

“
Autos: 0013437-34.2014.8.11.0003

SENTENÇA

I -
Relatório

Trata-se de
AÇÃO ANULATÓRIA
ajuizado(a) por
ESPOLIO DE HELDER FREIRE DE SOUZA
em desfavor de
DORGIVAL DE FARIAS SOUTO e OUTROS
, partes qualificadas, postulando a edição de pronunciamento judicial para o fim de cancelar registro de compra e venda R 14/32.924 na matricula 32.924, bem assim os subsequentes.

Afirma que o bem foi transferido de maneira indevida, inclusive porque quando houve a transferência o vendedor já havia registrado óbito. Destaca que o bem já era alvo de discussão judicial, inclusive com decretação de rescisão contratual em face de terceiros
.

Decisão inicial – id.
57322509 -
pág
. 29.

Foi ofertada contestação – id.
57322509 -
pág
. 44
– indicando que não integrou qualquer dos polos da demanda mencionada na inicial.
Defende a regularidade da aquisição e postula a improcedência
. Indica ilegitimidade, falta de interesse e denunciação a lide.

Manifestação da autora – id.
57322511 -
pág
. 54
.

Feito saneado – id.
79552029
.

Prosseguiu o feito com a realização de audiência de instrução e apresentação de derradeiras alegações, retornando à conclusão.

Relatados
,
decide-se
.

II
- Motivação

Trata-se de
AÇÃO ANULATÓRIA
ajuizado(a) por
ESPOLIO DE HELDER FREIRE DE SOUZA
em desfavor de
DORGIVAL DE FARIAS SOUTO e OUTROS
.

O feito está apto a receber juízo em cognição exauriente, ficando ratificada a decisão que saneou o feito.

Advirta-se, contudo,
nos litígios de tutela individual, não é possível pronunciamento atingir a esfera jurídica de parte que não integrou um dos polos já que a coisa julgada opera entre os litigantes
. Tal se faz necessário observar dados os múltiplos apontamentos da demanda
4389-27.2009.8.11.0003
.

O caso é de improcedência.

A partir dos elementos colacionados na inicial e na contestação, tem-se que foi perfectibilizado o negócio jurídico e promovida a transferência imobiliária
.

Ainda que exista apontamento da morte do outorgante antes da alienação, fato é que os requeridos atuaram de boa-fé ao promover a compra
.
Não por outra razão, além da aquisição, lograram efetuar a transferência perante o Cartório de Registro de Imóvel.

De certo,
eventual abuso ou burla ao mandato, assegura a parte autora discutir na via adequada eventual reparação de danos, situação que, por obvio, não pode atingir esfera jurídica do terceiro de boa fé
.

A propósito:

Boa-fé objetiva e tutela da confiança
. Sem eliminar o aspecto ético que informa a boa-fé objetiva, sua configuração é essencial sob o ponto de vista econômico para a sustentação da dinamicidade das relações negociais. Por este motivo, a confiança é sublimada em sistemas economicamente avançados como reconhecimento de que as partes se
fragilizam quando confiam
. Esta percepção exige que a boa-fé assuma papel de interpretação, integração e correção do negócio jurídico na fase pré-contratual, como na
culpa in contrahendo
; na fase contratual para fundamentar a quebra da base objetiva ou a violação positiva do contrato; ou mesmo na responsabilidade pós-contratual. Nesse sentido são valiosas as observações de Humberto Theodoro Júnior (
Comentários ao novo Código Civil
, v. III, t. I, pp. 25-26) sobre a orientação traçada pelo Código Civil: “O último grau de evolução do problema do erro no negócio jurídico foi acrescido pela
teoria da confiança
. Não basta analisar o dissídio entre vontade e declaração apenas no ângulo de quem a emite. É preciso levar em conta também o comportamento de quem a recebe. É preciso indagar
se este manteve sua expectativa de vinculação segundo a boa-fé
, ou se de alguma forma concorreu com culpa no evento. A teoria da confiança retrata bem os rumos da nova ordem jurídica que se afasta do individualismo para melhor valorizar o interesse social”. A figura do erro permite uma análise interessante, pois esse instituto pode ser visualizado no campo da boa-fé subjetiva e objetiva. Tomando-se o erro substancial como ponto de análise, percebese que sua invocação (art. 138) não leva mais em consideração a discrepância entre a vontade e a declaração do emitente, para o fim de determinar a anulação do negócio jurídico. A estabilidade do tráfego comercial exige que as relações jurídicas não fiquem mais sujeitas ao voluntarismo de uma das partes, pela discrepância entre a vontade e a declaração, ainda que com base em erro escusável. Como afirma Humberto Theodoro Júnior, “não se pode ter dúvida sobre o sentido e o objetivo do novo regime da anulabilidade a título de erro essencial no Código Civil atual. O exemplo da lei italiana foi claramente adotado entre nós. Não há mais que se indagar sobre a escusabilidade do equívoco cometido pelo declarante, para ter-se como viciado o negócio jurídico. A lei se inspira na teoria da confiança e não mais da responsabilidade” (ob. loc. cits., p. 45-46). (MEDINA, José Miguel Garcia. Código Civil Comentado/livro eletrônio. 2aedição – São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018).

Com efeito,
pode até ser que a requerida se aproveitou ou incorreu em expediente fraudulento
. Contudo,
no caso concreto, a prova documental, apta ao desate da contenda lhe é totalmente favorável e não foi elidida pela parte autora
.

Portanto,
os documentos públicos têm presunção de veracidade
juris tantum
, de tal sorte que, em proteção à segurança jurídica, apenas se admite a retificação mediante prova inequívoca e robusta de que o registro não espelha a verdade dos fatos, consoante o art. 109 da Lei dos Registros Públicos
.

Necessário se frisar que
a principal finalidade dos Registros Públicos é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos - conforme artigo 1o da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), bem como artigo 1o da Lei no 8.935/94
. Esta regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro.

É através do princípio da publicidade que se reafirma a boa-fé daqueles que praticam atos jurídicos baseados na presunção de certeza dos assentamentos dispostos na Serventia
.

O
princípio da publicidade, assim como o da Legalidade, denota-se em norma de observância básica por todos os serviços de registro imobiliário
.
A realização de um ato registral, por si só, gera publicidade e, em consequência disso, presume-se que, a partir daí, passa a ser de conhecimento de todos. Isso se dá com a matrícula do imóvel, com o registro, com a averbação, dentre outros
[1]
.

Assim,
diante da ausência de elementos suficientes à comprovação da fraude ou coação alegadas, capazes de elidir a presunção de veracidade do registro público, a pretensão é improcedente

Trata-se de
realidade que arrefece a pretensão autoral, notadamente quando não carreia aos autos, frisa-se, qualquer elemento sugestivo do articulado na inicial
.

Sobre o tema, calha a transcrição:

Regra geral. Distribuição legal do ônus da prova.
Segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (Dig. XXII, 3, 2). Incumbe ao autor a prova do
ato
ou
fato
constitutivo de seu direito e ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. “
L’attore deve provare i fatti costitutivi, che sono il fondamento della sua domanda; tocca poi al convenuto provare i fatti impeditivi, estintivi o modificativi che possono giustificare il rigetto della domanda dell’attore
” (Liebman.
Manuale
, n. 156, p. 315). Essa distribuição legal, objetiva, do ônus da prova é a
regra geral
do sistema probatório do processo civil brasileiro.

(...)

Fatos constitutivos do direito do autor.
São os atos e fatos que dão suporte à pretensão deduzida pelo autor.
Direito federal
não precisa ser provado no processo, pois o juiz conhece o direito (
iura novit curia
). Os direitos estrangeiro, estadual, distrital, municipal e costumeiro caracterizam-se como
fato jurídico
(Teixeira de Freitas.
Esboço
, v. 1, nota ao art. 6.o, p. 6), de sorte que precisam ser provados por quem os alega (autor ou réu). (NERY JUNIOR, Nélson. Código de processo civil/Nélson Nery Júnior, Rosa Maria de Andrade Nery. - São Paulo:Editora Revista dos Tribunais, 2015 – edição eletrônica).

Por outro lado,
no caso concreto defeso falar em dinamização do ônus da prova, como idealizou JORGE PEYRANO, de modo a impor o ônus de provar aquele que estiver, no processo, em melhor condição de fazê-lo, conforme inversão determinada por decisão judicial fundamentada
.

Eis as condicionantes da dinamização:

6. Condicionantes Materiais da Distribuição Dinâmica.
Na perspectiva material, para que se dê a dinamização do ônus da prova, deve-se apontar a não incidência, por inadequação, do art. 373,
caput
, CPC. Uma regra só incide e é aplicável se o seu suporte fático se verifica e se sua aplicação não é excluída pela finalidade que motiva a edição da própria regra. Não estando atendida a razão motivadora da regra, essa tem a sua incidência afastada por não se razoável a sua aplicação. Em sua dimensão subjetiva, de regra de instrução, o ônus da prova serve para orientar a conduta probatória das partes, visando levar ao processo todos os elementos de prova necessários para justa resolução do caso concreto. O desiderato que se assinala ao ônus da prova, nessa perspectiva, está em possibilitar que se alcance a justiça do caso concreto. Eis aí a sua razão motivadora. E, evidentemente, não se pode imaginar que se chegará a uma solução justa atribuindo-se a produção de prova diabólica a uma das partes, ainda mais quando a outra parte, dadas as contingências do caso, teria melhores condições de provar. Tal ocorrendo, não pode incidir o art. 373,
caput
, CPC, podendo então ser aplicado o art. 373, § 1.o, CPC. A partir daí, deve-se aferir se a outra parte, a princípio desincumbida do encargo probatório, encontra-se em uma posição privilegiada diante das alegações de fato a provar. Vale dizer: se terá maior facilidade em produzir a prova. Tendo, legitimada está a dinamização do ônus da prova. Observe-se o ponto, porém: não se poderá, de modo nenhum, dinamizar o ônus da prova se a atribuição do encargo de provar acarretar uma
probatio diabolica
reversa, isto é, incumbir a parte contrária, a princípio desonerada, de uma prova diabólica (art. 373, § 2.o, CPC).

7. Condicionantes Processuais da Distribuição Dinâmica.
Em termos processuais, duas são as condicionantes para dinamização do ônus da prova: motivação da decisão e atribuição do ônus da prova com a correlata oportunidade de provar. A fundamentação da decisão a propósito da dinamização do ônus da prova tem de estar expressa nos autos, indicando, a uma, a razão pela qual não incide o art. 373,
caput
, CPC, e, a duas, os motivos que levaram o órgão julgador a considerar que a parte a princípio desonerada da prova tem maior facilidade probatória diante do caso concreto (art. 373, § 1.o, CPC). Feita essa justificativa, deve-se dar a devida oportunidade à parte, a quem agora foi atribuído o ônus da prova, para desincumbir-se desse encargo, diligenciando a produção da prova correspondente (art. 373, § 1.o, última parte, CPC). O ideal é que essa organização do processo em tema de prova se dê no quando da audiência preliminar, oralmente, em regime de diálogo entre as pessoas do juízo (art. 357, § 3.o, CPC), ou, por escrito, à semelhante altura do processo (art. 357,
caput
, CPC). Nada obsta, porém, que se dinamize o ônus da prova em momento posterior, dês, é claro, que se lhe acompanhe a correlata oportunidade de provar. Vale dizer: em sendo o caso, reabra-se a fase instrutória, a fim de não se ferir o direito fundamental à prova no processo civil. Fora daí há retroatividade da normativa sobre o ônus probatório, o que é evidentemente vedado no direito processual civil brasileiro. (MARINONI, Luiz Guilherme. Código de processo civil comentado- livro eletrônico -/Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero – 3a edição – São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018).

A regra ora invocada presta-se a dois fins, quais sejam, guia para as partes, funcionando, assim, como uma regra de instrução, com o que visa estimular as partes à prova de suas alegações e a adverti-las dos riscos que correm ao não prová-las e, também, guia para o juiz, no que aparece como uma regra de julgamento, a fim de que o órgão jurisdicional, diante de uma situação de dúvida invencível sobre as alegações de fato da causa, possa decidi-la sem arbitrariedade, aplicando o art. 373 do CPC
[2]
.

Portanto,
o que se tem nos autos é a versão da autora contraposta pela da reclamada, razão por que a autora não demonstrou o fato constitutivo do seu direito tal qual impõe a norma do art. 373, I do CPC e, assim, não havendo demonstração dos fatos descritos na inicial, a improcedência da pretensão constitui medida imperiosa
.

Diga-se, ao fim,
improcedendo o pedido principal, os demais, inclusive de reparação de danos e de natureza possessória, devem ser desacolhidos
.

III
– Dispositivo

Posto isso, com fundamento no art. 487, I do CPC, julga-se
improcedentes
os pedidos formulados por
ESPOLIO DE HELDER FREIRE DE SOUZA
em desfavor de
DORGIVAL DE FARIAS SOUTO e OUTROS
, extinguindo o feito com resolução do mérito.

À luz da regra da causalidade, condena-se a requerente ao pagamento de custas e despesas, bem assim honorários que são fixados em 10%(dez por cento) do valor atualizado da causa na forma do art. 85 do CPC.

Publique-se, registre-se, intime-se e se cumpra.

Após o trânsito em julgado, ao arquivo com as devidas baixas.

[1]
Walter Ceneviva (2002, pág. 24-26), ao discorrer sobre o princípio em estudo, aduz o seguinte: (...) O vocábulo publicidade compreende realidades jurídicas diversas, tanto no direito público quando no direito privado, podendo ser obrigatória ou facultativa. (...) Publicar, enquanto serviço público, é ação de lançar, para fins de divulgação geral, ato ou fato juridicamente relevante em livro ou papel oficial, indicando o agente que neles interfira (ou agentes que interfiram), com referência o direito ou ao bem da vida mencionado. (...) A publicidade legal própria da escritura notarial registrada é, em regra, passiva, estando aberta aos interessados em conhecê-la, mas obrigatória para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei. As exceções confirmam a regra. Assim é com a publicidade do loteamento, prevista na Lei n. 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo Urbano, cujo art. 19 impõe a divulgação ativa do empreendimento, para assegurar aos terceiros o direito de impugnarem o pedido de registro. No mesmo sentido, a incorporação condominial.

A publicidade, portanto, é a regra. Quaisquer que sejam os atos característicos ou o fim dos assentamentos constantes na Lei. no 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), devem estar os registros neles constantes abertos de maneira permanente, salvo pouquíssimas exceções, o conhecimento de todos que assim o desejarem.

[2]
MARINONI, Luiz Guilherme. Código de processo civil comentado- livro eletrônico -/Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero – 3a edição – São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018.

Rondonópolis/MT, data e hora do sistema.

João Filho de Almeida Portela

Juiz de Direito
”
(destaquei)

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal, observa-se que não deve prosperar.

De fato, conforme corretamente inferido na sentença recorrida, conquanto alegue a má-fé (que não se presume e deve ser provada) dos alienantes e adquirentes no que atine à alienação do imóvel que era de sua propriedade, a parte autora recorrente não comprova tal argumento, sendo-lhe propiciado para tal finalidade, inclusive, a possibilidade de colheita de oitiva de testemunhas,
o que foi por ela dispensado em audiência de instrução designada
(Id. 88078739 na origem), não tendo, destarte, se desincumbido do ônus processual ditado pelo art. 373, I, do CPC, que preleciona que cabe à parte autora o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito.

Além disso, a coisa julgada na demanda de rescisão de contrato não afeta os adquirentes, na medida em que
“a
sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”
(art. 506 do CPC).

De mais a mais, compulsando os autos de origem, importa dizer que além do contrato firmado pelas partes objeto da demanda de rescisão de contrato,
foi outorgada procuração aos adquirentes com plenos poderes
(Ids. Num. 57322511 - Pág. 23/25), propiciando a possibilidade de alienação e realização de compra e venda do imóvel, o que legitima as sucessivas alienações empreendidas e aquisição pelo requerido Dorgival de Farias Souto.

Neste contexto, a despeito do óbito do outorgante originário Helder Freire de Sousa, o que redunda na extinção do mandato e conseguinte possível nulidade da alienação que sucede, nos termos do art.
689 do Código Civil, devem ser considerados válidos os atos ajustados com contratantes de boa-fé, quando o mandatário ignorar a morte do mandante.

Quanto à extinção do mandato, reza o Código Civil:

"Art. 682. Cessa o mandato:

(...)

II - pela morte ou interdição de uma das partes;"

Sobre o tema, é o comentário de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

"Morte do mandante. Nulidade dos atos praticados a posteriori em razão do mandato. Com a morte do mandante extingue-se o mandato. Todos os atos praticados pelo mandatário após o conhecimento desse fato são nulos (RT 613/142)."
(Código Civil Comentado, 9a ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p.801)

Não obstante a ocorrência da morte do mandante antes da transferência do imóvel, como sobredito, nos termos do art. 689 do referido Código Civil, devem ser considerados válidos os atos ajustados com contratantes de boa-fé, quando o mandatário ignorar a morte do mandante. Leia-se:

"Art. 689. São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa."

É o caso dos autos. Não restou comprovada a má-fé do requeridos apelados Dorgival e esposa a justificar possível nulidade da lavratura da escritura de compra e venda após a morte do Sr. Helder Freire da Silva, e nem trazida prova de que os sucessivos outorgados procuradores soubessem da morte do mandante quando da combatida alienação do imóvel.

De mais a mais, ressalta-se que a procuração foi originalmente outorgada com amplos, gerais e amplos poderes, em que permitida a venda, cessão, promessa de venda, transmissão de posse ou a qualquer título em direito permitido, do imóvel objeto da demanda, inclusive com expressa previsão de substabelecimento. Ou seja, ainda que realizada a venda após a morte do outorgante, nenhuma eiva pode ser imputada ao ato de alienação do imóvel, tendo em vista que não há prova alguma da indigitada má-fé dos requeridos apelados, o que não pode ser presumido, devendo ser robustamente provado.

Nesse contexto, oportuno citar os julgados proferidos em casos análogos:

“APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCURAÇÃO C/C ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – VENDA DE BEM IMÓVEL – INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO CONFERIDO NA CONSTÂNCIA DO CASAMENTO – AUSÊNCIA DE REVOGAÇÃO APÓS A REALIZAÇÃO DO DIVÓRCIO – MANDATÁRIO COM PODERES DA EX-CÔNJUGE – NEGÓCIO JURÍDICO PACTUADO COM TERCEIROS DE BOA-FÉ – AUSÊNCIA DE VÍCIO
– DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – NEGÓCIO REALIZADO SEM O CONSENTIMENTO DA MANDANTE – AFASTAMENTO DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR EM RELAÇÃO AOS TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ – MANUTENÇÃO EM RELAÇÃO AO MANDATÁRIO – 1o APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – 2o, 3o E 4o APELO CONHECIDOS E PROVIDOS.
O negócio jurídico pactuado livremente deve ser cumprido na forma ajustada, principalmente quando ausente qualquer vício que possa macular o consentimento das partes. Os terceiros adquirentes de boa-fé não podem ser prejudicados
e a mandante poderá se valer de ação de perdas e danos em desfavor do seu ex-cônjuge para ser ressarcida de possíveis prejuízos em decorrência do negócio realizado.
O mandatário deve responder, de forma isolada, pela indenização fixada a título de dano moral, pois se utilizou de uma procuração que lhe foi outorgada na constância do casamento, para efetuar a venda do imóvel que era patrimônio exclusivo da apelada, sua ex-cônjuge, sem o seu consentimento.”
(TJ-MT - APL: 00110449020128110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 16/08/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 23/08/2017) (destaquei)

"APELAÇÃO CÍVEL.
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE. ESCRITURA PÚBLICA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE APÓS FALECIMENTO. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO.
FRAUDE DOCUMENTAL. MATÉRIA PRECLUSA. VALORAÇÃO DE PROVAS. ÔNUS PROBATÓRIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.
No caso em análise, as autoras intentam declaração de nulidade de escritura pública que formalizou a alienação de bem imóvel após falecimento do pai das autoras.
2.
O arcabouço probatório comprova que o negócio jurídico se perfez por meio de procuração outorgada pelo de cujus. Assim, nos termos do artigo 1.321 do Código Civil de 1916, que regia o negócio jurídico,". São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele, ou a extinção, por qualquer outra causa, do mandato (artigo 1.316).
"
Ausente comprovação de má-fé seja do outorgado ou dos adquirentes, ônus que competia às autoras (art. 333, I do CPC), não se pode reconhecer qualquer ilegalidade do ato
. 3. Alegações sobre fraude documental estão preclusas, tendo em vista que em tempo oportuno as autoras não impugnaram as provas trazidas. 4. Aprova se destina a livre convicção do juízo, não cabe a parte fazer seu próprio juízo de valor e exigir acatamento pelo Poder Judiciário. 5. Recurso conhecido e não provido."
(TJDFT, Acórdão n.867198, 20110710112637APC, Relator:
ROMULO DE ARAUJO MENDES
, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/05/2015, Publicado no DJE: 26/05/2015. Pág.: 246) (destaquei)

"COMPRA E VENDA -
BEM IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA OUTORGADA POR MEIO DE PROCURAÇÃO - PEDIDO DE ANULAÇÃO FUNDADO NO FALECIMENTO DA OUTORGANTE - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A MANDATÁRIA E O COMPRADOR TIVESSEM CONHECIMENTO DA CAUSA EXTINTIVA DO MANDATO - BOA-FÉ QUE SE PRESUME - EXEGESE DOS ARTIGOS 674 E 689 DO CÓDIGO CIVIL - AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO."
(TJSP; Apelação 0125402-19.2008.8.26.0000; Relator (a):
Erickson Gavazza Marques
; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Fernandópolis - 1.VARA CIVEL; Data do Julgamento: 18/07/2012; Data de Registro: 19/07/2012) (destaquei)

"ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA - Imóvel exclusivamente em nome da ex-companheira - Venda efetuada por intermédio de procuradora esposa do comprador - Procuração que consistiu em verdadeiro mandato em causa própria que não se extingue com a morte da mandante - Boa-fé dos adquirentes que é preservada - Recurso desprovido."
(TJSP; Apelação 1005867- 94.2014.8.26.0606; Relator (a):
Alcides Leopoldo
; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Suzano - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/10/2016; Data de Registro: 25/10/2016)

"APELAÇÃO CÍVEL - NULIDADE DE ATO JURÍDICO - ANÁLISE DE TODOS OS PONTOS LEVANTADOS EM DEFESA - DESNECESSIDADE - LEGITIMIDADE ATIVA - OCORRÊNCIA - PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PÚBLICO - MANDATO - EXTINÇÃO COM O FALECIMENTO - Ao proferir a sentença, cabe ao magistrado enfrentar o cerne principal do litígio, sendo despicienda a discussão de pontos secundários, bastando que a decisão exponha os fundamentos principais que levaram o juiz à determinada conclusão. - A legitimidade para o feito, conforme teoria da asserção, diz respeito apenas à verificação da pertinência abstrata com o direito material controvertido. Assim, se em uma análise preliminar do processo verifica-se que o pedido do autor deve ser dirigido ao réu em razão dos fatos e fundamentos deduzidos na inicial, há pertinência subjetiva para o feito. - Possui o herdeiro legitimidade para pleitear a nulidade de ato jurídico que o afeta. -
Cessa o mandato pela morte de uma das partes, sendo válidos a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa.
- Para a condenação em litigância de má-fé, faz-se necessário que a conduta da parte se subsuma a uma das hipóteses previstas no art. 17 do CPC; que à parte tenha sido oferecida oportunidade de defesa (CF, art. 5o, LV); e que da sua conduta resulte prejuízo processual à parte adversa. - Recurso não provido."
(TJMG - Apelação Cível 1.0702.11.033995-0/001, Relator (a): Des.(a)
Anacleto Rodrigues
(JD CONVOCADO) , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/07/2014, publicação da súmula em 03/07/2014)

"PROCESSO CIVIL.
PROCURAÇÃO. MORTE DO EXEQUENTE. MÁ-FÉ DO MANDATÁRIO.
REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7. -
Se o procurador desconhecia a morte do mandante são eficazes os atos por ele praticados no âmbito e no exercício do mandato
. - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."
(STJ, AgRg no Ag 712.335/MG, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS
, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2005, DJ 13/02/2006, p. 799) (destaquei)

“Apelação Cível.
Nulidade de registro de imóvel. Procuração pública. Morte do mandante antes da alienação do imóvel. Boa-fé da outorgada. Desconhecimento da morte. Artigo 689, Código Civil. I - Não restou comprovada a má-fé dos requeridos/apelados a justificar a nulidade da lavratura da escritura de compra e venda, também ausente prova de que a requerida/primeira apelada, soubesse da morte do mandante. Assim, aplicável ao caso concreto o disposto no artigo 689, do Código Civil, a prever a validade dos atos realizados pelo mandatário, enquanto ignorar a morte do mandante.
II -
Ônus da prova de fato constitutivo do direito dos autores/apelantes. Artigo 373, I, CPC. Diante da documentação acostada pelas partes, correta a sentença que reconheceu a improcedência do pedido anulatório de registro público, restando, assim, não comprovado o fato constitutivo do direito dos autores/apelantes, ônus que lhes competia, nos termos o art. 373, I, do Código de Processo Civil.
III - Honorários advocatícios recursais. Por força do disposto no art. 85, § 11o, do Código de Processo Civil, na fase recursal, majoram-se os honorários advocatícios fixados na sentença. Apelação cível conhecida e desprovida.”
(TJ-GO 0296757-68.2015.8.09.0051, Relator: CARLOS ALBERTO FRANÇA, Goiânia - 26a Vara Cível, Data de Publicação: 11/10/2018) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL
. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO DENUNCIADO. NULIDADE DA SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO DENUNCIADO À LIDE. NULIDADE DE ALGIBEIRA. REJEIÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A MORTE DO MANDANTE. BOA-FÉ DA EMPRESA RÉ (COMPRADORA). VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A suscitação tardia da nulidade da sentença (por falta de citação do denunciado à lide) somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável e quando óbvia a ciência do referido vício muito anteriormente à arguição, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada inclusive nas hipóteses de nulidade absoluta. 2.
Ainda que o negócio de compra e venda tenha sido realizado entre mandatário e adquirente após a morte do mandante, ?São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa? (art. 689, CC).
Ademais, a alegada falsidade da procuração não foi comprovada. Apelação cível desprovida.”
(TJ-GO - APL: 01064437320128090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ZACARIAS NEVES COELHO, Goiânia - 27a Vara Cível, Data de Publicação: (S/R)) (destaquei)

De outra feita, reforçando a ilação de improcedência dos pedidos, como bem destacado no édito recorrido, o registro imobiliário atrai a presunção de legalidade dos atos jurídicos que antecedem a aquisição imobiliária,
“de tal sorte que, em proteção à segurança jurídica, apenas se admite a retificação mediante prova inequívoca e robusta de que o registro não espelha a verdade dos fatos, consoante o art. 109 da Lei dos Registros Públicos”
, sendo que
“a principal finalidade dos Registros Públicos é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos - conforme artigo 1o da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), bem como artigo 1o da Lei no 8.935/94”
.

Assim, impõe-se manter a escorreita sentença recorrida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto e mantenho a sentença recorrida.

Observando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela parte autora apelante para 15% do valor atualizado da causa.

É o como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024