Tribunal: TJMT
Processo: 1045637-50.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-30

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO SIMPLES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017) (...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045637-50.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RENATO ABDALLA PRATA - CPF: 900.632.876-68 (APELADO), ANDERSON KRENZLIN BOLL - CPF: 005.846.999-05 (ADVOGADO), BRENNO DE PAULA MILHOMEM - CPF: 022.757.091-00 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO SIMPLES – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Segundo o entendimento do STJ,
"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(
AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017) (...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1045637-50.2020.8.11.0041

APELANTE:

SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA.

APELADO:

RENATO ABDALLA PRATA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA.
, contra r. sentença proferida pela MMa. Juíza da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da Ação de Reparação de Danos no. 1045637-50.2020.8.11.0041
,
ajuizada por
RENATO ABDALLA PRATA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar

a ilegalidade da Cláusula 14a do contrato pactuado entre as partes e condenar a ora apelante ao ressarcimento simples dos valores pagos a título de IPTU pelo ora apelado, no valor total de R$35.425,44 (trinta e cinco mil, quatrocentos e vinte e cinco reais e quarenta e quatro centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Ao final, em razão da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% pelo requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixou em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da parte autora.

Houve oposição de embargos de declaração em Id. 207216392 e rejeição em Id. 207216394.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que a “
r. sentença revela que o juízo a quo terminou por reconhecer ilegal a cobrança do IPTU do adquirente antes da entrega do imóvel, porque, na visão daquele julgador, a simples emissão do “habite-se” não configura a entrega do imóvel uma vez que, a efetiva entrega do imóvel, se dá mediante o recebimento da chave pelo adquirente [...]
” (sic).

Aponta que “
a interpretação aplicada ao caso – permissa vênia – não é a mais adequada, primeiro porque despreza por completo a natureza jurídica do empreendimento em questão (condomínio horizontal fechado) e segundo porque viola o quanto livremente ajustado no contrato celebrado entre as partes, reduzindo a nada o pacta sunt servanda
” (sic).

Argumenta que, “
Primeiramente, necessário ressaltar que a relação discutida nos presentes autos é relacionada à contrato de compra e venda de lotes localizados dentro de condomínio horizontal, não se tratando de típico contrato de compra e venda que tem por objeto a aquisição de imóvel pronto, porque aqui, ainda há a necessidade de construção da unidade habitacional propriamente dita que fica a cargo do proprietário adquirente. Desta forma, diferente do que consta na r. sentença recorrida, a entrega do empreendimento não se evidencia com a “entrega de chaves” simplesmente porque no caso concreto ainda há a necessidade de o adquirente executar a construção da casa sobre o lote adquirido
” (sic).

Assevera que
“a prova da conclusão da obra se faz por meio da expedição de Habite-se do condomínio. Vale rememorar, que o “Habite-se” é ato administrativo expedido pela Prefeitura Municipal, tecnicamente chamado de auto de conclusão de obra, atestando, no caso concreto, que todas as obras de infraestrutura do Condomínio Supremo Itália foram executadas em consonância com as exigências legais estabelecidas pelo município, antes mesmo de vencido o prazo contratual qual seja 23 de maio de 2018”
(sic).

Destaca que
“desde a aquisição, o lote já possuía matrícula individualizada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, sendo certo que o adquirente, desde a aquisição puderam usufruir dos atributos da propriedade, tais como livremente dispor, ceder alienar, dar em garantia, e inclusive iniciaram as obras de edificação sobre o lote em agosto de 2018, poucos dias, portanto, depois da entrega do empreendimento”
(sic).

Expõe que,
“no caso em apreço, estamos diante de compra e venda de lotes, ou seja, a matrícula já está individualizada desde o momento do registro da incorporação imobiliária no CRI, motivo pelo qual desde sua aquisição é possível que os adquirentes do lote usem, gozem, exerçam o usufruto e disponham de qualquer forma do mesmo. Tanto é assim que desde a aquisição o Apelado já sabia o número da matrícula da unidade adquirida, como se infere inclusive a partir da cláusula terceira dos contratos celebrados”
(sic).

Explana que
“existindo direitos sobre o bem, existe também as obrigações incidentes, que se perfazem nos tributos devidos aos órgãos públicos, tais como o IPTU e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A Incorporadora é responsável por essas obrigações até o momento em que ocorre a venda, ocasião em que é transferida a responsabilidade ao adquirente. Portanto, não há qualquer ilegalidade na atitude da recorrente, uma vez que o presente caso não se enquadra na hipótese em que o pagamento do IPTU somente é devido quando da entrega do imóvel, porque envolve ao mesmo tempo características de compra de terreno e execução de obras de infraestrutura, e por este motivo o pagamento do imposto em questão é devido”
(sic).

Diz que
“tal desígnio é condizente com a previsão da possibilidade de indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado, contida no art. 26, VI, da Lei no 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano [...]”
(sic).

Afirma que
“caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, o que se admite apenas por hipótese, necessário a limitação da responsabilidade pelo pagamento do referido imposto até o momento em que se deu a entrega do empreendimento, explica-se. Como comprovado nos autos, o condomínio foi efetivamente entregue em 23/05/2018, como se vê a partir da simples leitura do habite-se e de todos os outros documentos que evidenciam a entrega”
(sic).

Informa que
“a r. decisão combatida, condenou à recorrente à restituição do valor de R$35.425,44 (trinta e cinco mil quatrocentos e vinte e cinco reais e quarenta e quatro centavos), valor total pretendido pelo Apelado, sem se atentar que, dos comprovantes anexados nos autos alcançam a importância de R$24.589,69 (vinte e quatro mil quinhentos e oitenta e nove reais e sessenta e nove centavos)”
(sic).

A par destes argumentos, requer
“[...] a reforma total da sentença outrora proferida pelo Meritíssimo Juízo singular para fins de que seja recebido o presente Recurso para que ao final seja dado total provimento, pelos motivos já expostos, para fins de que seja reconhecida a validade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a responsabilidade do recorrido em pagar o IPTU a partir da aquisição do imóvel”
(sic).

Subsidiariamente,
“[...] caso não seja esse o entendimento, seja limitado o período da responsabilidade da Apelante considerando a entrega do condomínio em data de 23/05/2018”
(sic).

Apesar de devidamente intimado, o apelado não apresentou suas contrarrazões, conforme o certificado em Id. 213613703.

O preparo recursal recolhido, conforme certidão de Id. 207283181.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
RENATO ABDALLA PRATA

ajuizou
ação de reparação de danos

em desfavor da
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA.
,
relatando, em síntese, que no dia 19 de abril de 2015 entabularam um Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel, com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação Fiduciária, tendo como objeto um lote no Condomínio Supremo Itália, denominado lote no. 31 na quadra 03, de 784 m2, localizado na continuação da Avenida Estrutural no. 86 projetada, no Bairro Jardim Itália II, em Cuiabá-MT.

Afirma que a cláusula décima quarta do contrato prevê que os impostos, taxas e contribuições que incidissem sobre o imóvel seriam suportados pelo comprador a partir da data da assinatura da proposta de compra e venda.

Entretanto, sustenta que, antes mesmo da entrega do imóvel por parte da incorporadora, teve que arcar com o pagamento do IPTU referente aos anos seguintes à assinatura do contrato, pelo qual ingressou com esta ação, visando o ressarcimento respectivo.

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar

a ilegalidade da Cláusula 14a do contrato pactuado entre as partes e condenar a requerida ao ressarcimento simples dos valores pagos a título de IPTU pelo autor, no valor total de R$35.425,44 (trinta e cinco mil, quatrocentos e vinte e cinco reais e quarenta e quatro centavos), com os acréscimos legais, além do ônus sucumbencial de forma recíproca.

Destaco trecho da sentença proferida no juízo
a quo
:

“[...] Sendo assim, identificada a relação consumerista, bem como identificados os seus componentes, evidente simbiose entre caso concreto e legislação consumerista correspondente.

Pois bem, de análise aos autos verifica-se que a autora, por meio de documentos anexados ID 39099140 e 39099136, comprova que estava sendo realmente cobrada do pagamento do IPTU do terreno em questão, mesmo sem a entrega.

A requerida por sua vez, alega que não há atraso na entrega do imóvel, porém, não traz um documento aos autos capaz de comprovar o fato dito, apenas trazendo carta de habite-se.

Frise-se ainda que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente, ônus que competia às rés comprovarem, restando, no caso em comento, incontroverso o atraso na entrega do imóvel.

[...]

Sobre a condenação a título de danos materiais decorrente da cobrança indevida do IPTU pela requerida, uma vez que a cláusula invocada, tal como fundamentado na sentença, é completamente abusiva e contraria entendimento pacificado.

É pacífico que o consumidor somente pode ser cobrado por débitos de condomínio e IPTU após a entrega das chaves.

Assim é devido o ressarcimento dos valores pagos pela parte autora, porque se trata de cobrança indevida há muito definida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio.

[...]

Portanto, devendo ser ressarcido, de forma simples, o valor pago do IPTU pela parte autora.

Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente ação para
DECLARAR
a ilegalidade da cláusula 14o do contrato pactuado entre as partes.

CONDENAR
a requerida ao ressarcimento simples dos valores pagos do IPTU pela parte autora, no valor total de R$ 35.425,44 (trinta e cinco mil quatrocentos e vinte e cinco reais e quarenta e quatro centavos), corrigidos pelo INPC desde o desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), CONDENO as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pelas requeridas. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo 2o do art. 85 do CPC, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor da autora.”
(Id. 207216388).

Pois bem. Entendo que a sentença não merece reparos.

Isso porque, em relação aos créditos de IPTU, o entendimento da Corte Superior se consolidou no sentido de que consideram-se contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Assim, eventuais despesas de IPTU realizadas
antes
da entrega do imóvel, não devem ser suportadas pelo autor apelado, haja vista que este não estava na posse do imóvel, devendo a requerida apelante arcar com a referida obrigação. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse".
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Ademais, da criteriosa análise dos autos, nota-se que a compra efetuada se refere a um lote,
sem edificações
, dentro de um condomínio residencial, denominado “
Condomínio Supremo Itália
”, e não há nos autos comprovação de que, de fato, houve posse e fruição do imóvel pelo autor apelado no período em que arcou com o IPTU.

Tampouco há prova de que o condomínio estava pronto, no período, para ser usado e quais seriam as áreas e espaços usufruídos.

Assim, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU é da requerida apelante, como bem fixado na sentença, até a efetiva entrega do empreendimento. Nesse sentido:

“AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IPTU - RESPONSABILIDADE VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES
- RESTITUIÇÃO SIMPLES – ÔNUS SUCUMBENCIAL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 86, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC- SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante ao fato de sequer ter sido entregue.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(N.U 1021533-28.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/08/2023, Publicado no DJE 19/08/2023) (negritei)

Por fim, na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis).

Isso porque, embora o lote em discussão tenha sido individualizado no contrato, é parte integrante de um loteamento fechado, na modalidade condomínio fechado, com prazo fixado para a entrega.

Portanto, os compradores somente terão a fruição e gozo do bem após a entrega do empreendimento.

Como bem salientou a Magistrada de piso em sua sentença:

“[...] Frise-se ainda que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente, ônus que competia às rés comprovarem, restando, no caso em comento, incontroverso o atraso na entrega do imóvel.”

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Indevida a majoração da verba honorária no caso em questão, ante a sucumbência recíproca na origem, bem como em virtude da ausência de contrarrazão pela parte adversa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024