Tribunal: TJMT
Processo: 1016545-39.2023.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-02
Data de publicação: 2024-05-06

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1016545-39.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.
Apelante: Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Otávio Henrique da Conceição Trabalon.
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – PROCEDÊNCIA PARCIAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL PARA A SOLUÇÃO DA QUESTÃO CONTROVERTIDA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE EVENTO DE FORÇA MAIOR OU FORTUITO EM RAZÃO DA PANDEMIA – CAUSAS QUE NÃO ELIDIRAM A MORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – DANO MORAL – INDEVIDO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.
Conforme preconiza o art. 370 do CPC, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aquilatar a necessidade de instrução do processo. No caso, a solução da controvérsia, restrita ao atraso na entrega do empreendimento, dispensa prova pericial, vez que a celeuma pôde ser dirimida, com base na farta prova documental juntada aos autos, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016545-39.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[OTAVIO HENRIQUE DA CONCEICAO TRABALON - CPF: 058.816.031-84 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELANTE), MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELANTE), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELANTE), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), ESPOLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA (APELANTE), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO), LEANDRO RIBEIRO AZEVEDO - CPF: 032.036.491-79 (ADVOGADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no

1016545-39.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante:

Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado:
Otávio Henrique da Conceição Trabalon.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – PROCEDÊNCIA PARCIAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL PARA A SOLUÇÃO DA QUESTÃO CONTROVERTIDA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE EVENTO DE FORÇA MAIOR OU FORTUITO EM RAZÃO DA PANDEMIA – CAUSAS QUE NÃO ELIDIRAM A MORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – DANO MORAL – INDEVIDO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Conforme preconiza o art. 370 do CPC, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aquilatar a necessidade de instrução do processo. No caso, a solução da controvérsia, restrita ao atraso na entrega do empreendimento, dispensa prova pericial, v
ez que a celeuma pôde ser dirimida, com base na farta prova documental juntada aos autos,

não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no

1016545-39.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante:

Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado:
Otávio Henrique da Conceição Trabalon.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão de contrato c.c indenização por danos morais, proposta por
Otávio Henrique da Conceição Trabalon.,
que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindidos os contratos de compra e venda dos lotes urbanos descrito na inicial; condenar a ré à

restituição dos valores pagos, em
parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária, assim também, ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, e, por fim, ao ressarcimento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, insurge-se a ré, arguindo, preliminarmente, o cerceamento de defesa, porque requestou pela produção de prova pericial para demonstrar a conclusão do loteamento, além de outras provas, que não foram observadas pelo juiz
a quo,
que decidiu antecipadamente a lide.

Segue, sustentando a inexistência de atraso das obras, o que esta comprovado por meio de laudo de constatação.

Destaca que o prazo de implantação das obras seria de 02 (dois) anos, com prazo de tolerância de até 24 (meses), além da possibilidade de alteração do prazo nos casos de força maior, calamidades, intempéries, e outros.

Diz que em 2020 a OMS declarou estado de calamidade publica, decorrente do surto do Corona vírus,

fato que impactou no atraso na entrega das obras.

Ressalta que quando da celebração do contrato já estava em vigor a Lei n 13.786/18 (Lei do Distrato), que prevê a restituição na forma do art. 32-A da citada
Lex
.

Por fim, assenta a inexistência de danos morais, por se tratar de mero aborrecimento.

Forte em tais argumentos requer a reforma da sentença.

Contrarrazões no id n. 205674799, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 02 de maio de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no

1016545-39.2023.8.11.0003 – Rondonópolis.

Apelante:

Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado:
Otávio Henrique da Conceição Trabalon.

V O T O

Cinge-se dos autos que Otavio Henrique da Conceição Trabalon,

ajuizou ação de rescisão de contrato c.c indenização por dano moral em desfavor de Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda
referente a

aquisição do

lote n. 05, quadra 27, de 218,87m2, do empreendimento Residencial Porto Ferreira, localizado em Rondonópolis/MT,
cuja avença previa a entrega da infraestrutura em 03/2020, e até maio/2023, encontrava-se inacabada.

Seguiu relatando que já pagou diversas parcelas do contrato, além do valor a titulo de sinal, comissão de corretagem, IPTU, totalizando R$ 25.875,57 (vinte e cinco mil oitocentos e setenta e cinco reais e cinquenta e sete centavos) e que tentou por diversas vezes solucionar administrativamente o impasse, requerendo a rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, sem êxito, fato que motivou a propositura da ação originaria, na qual postula a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, além de indenização por danos morais e a multa penal.

Decorrido o iter procedimental, apresentada defesa e replica, o

magistrado
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato por culpa da incorporadora,
e condenou a ré à

restituição dos valores pagos, em
parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária, assim também, ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, e, por fim, ao ressarcimento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Irresignada, recorre a ré contra o édito judicial, sustentando, de proêmio, o cerceamento de defesa, por não lhe ter sido oportunizada a produção da prova requestada. No mérito, objetiva a reforma do
decisum
para que seja afastada a condenação, sob o argumento de que o atraso decorreu de evento imprevisível consistente no estado de calamidade publica decorrente do surto do Coronavírus, não existindo culpa da incorporadora, e que a restituição deve se dar na forma do art. 32-A da Lei n. 13.786/18.

Pois bem.

No que pertine ao alegado cerceamento de defesa, não prospera, porquanto, como é cediço, de acordo com

o art. 370 do CPC, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aquilatar a necessidade de instrução do processo.

Demais disso, no caso, a solução da controvérsia, restrita ao atraso na entrega do empreendimento, dispensa prova pericial, como requerida pela apelante, v
ez que a celeuma pôde ser dirimida, com base na farta prova documental juntada aos autos,

não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

A proposito:

“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA
– MÉRITO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO (LOTEAMENTO RESIDENCIAL) – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA LOTEADORA – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – PLEITO DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA – POSSIBILIDADE – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

“Entendendo a magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento
” (TJMT 1020363-67.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023).

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual da loteadora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada.

(...)”.(
RAI n. 1027049-41.2022.8.11.0003, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônia Siqueira Goncalves, J. 06.03.24 – negritei)

Logo
, rejeito
a preliminar.

Avançando na resolução da celeuma, no mérito cinge-se dos
autos que a parte autora atribuiu à ré, a culpa pela rescisão do contrato entabulado, em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário
-
Residencial Porto Ferreira.

Nesse contexto, cinge-se dos autos que o contrato firmado entre as partes em 09.04.2020 ( id n. 205674653)
prevê

na

Cláusula Sexta, item 6.1,

“
que o prazo para implantação de todas as obras de infraestrutura será de dois (dois) anos após o registro do loteamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis, com a tolerância de 24 (vinte e quatro) meses, com a possibilidade de alteração do prazo em situações de motivos de força maior, dentre outro”

Nesse desiderato,
ao que se dessume a averbação na matrícula do imóvel data de 13.11.18. Dessa forma, se considerado o prazo de 24 meses acrescido ao de prorrogação de 24 (vinte e quatro) meses, quando do ajuizamento da ação (29.06.23 – id n. 205671894), já havia transcorrido o prazo contratual para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento imobiliário, o que por si, já caracterizaria a mora.

Nada obstante, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel.

Nesse sentido, e a jurisprudência do STJ,
verbis
:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIAÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES. 1. "
É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior
." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.). 2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido
”. (AgInt no AREsp n. 2.102.403/PR, 4a Turma, Rel. Min.

Marco Buzzi, J.

29.08.22 – negritei)

Desta feita, é de reconhecer a nulidade da cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias.

Logo, é hialino o atraso pela incorporadora na entrega do empreendimento imobiliário, cujo prazo máximo seria até 13.04.21. E não há que se falar em situação imprevisível ou extraordinária, porquanto
, o
evento, por si só, não caracteriza justificativa para o
atraso
na conclusão do empreendimento, ressaltando que as restrições apenas atingiram a fase final do cronograma, e até 2023, a obra não havia sido concluída.

Assim sendo, não há como afastar a culpa da promitente vendedora pelo atraso na entrega do empreendimento.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, aplica-se à hipótese, as disposições da Lei do Distrato ( Lei n. 13.786

de 28.12.18), vez que o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob a sua vigência.

Nesse contexto, c
onfigurada a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento do contrato, é indevida qualquer retenção, inclusive com relação à cláusula penal, pois isso imporia ao comprador suportar encargo a que não deu causa, o que não pode ser admitido.

Necessário ressaltar que a vendedora terá a unidade autônoma disponível para nova alienação e recebimento da integralidade do preço, nos termos da Sumula
n. 543 do STJ, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Logo, não se aplica as disposições do art. 32-A da Lei n. 13.786/18, como requestado pela apelante.

Desse modo, rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré, é direito do autor reaver a integralidade das parcelas pagas, imediata e de uma só vez, incluindo-se a comissão de corretagem.

A proposito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – INSURGÊNCIA CONTRA A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)” (Súmula 543 do STJ).

Não há interesse recursal se a penalidade contra a qual se insurge o apelante não foi estabelecida na sentença”
.(RAC

n. 1012316-78.2019.8.11.0002,

4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J.

18.10.23 - negritei)

Quanto aos danos morais, não se mostram devidos, pois, o mero inadimplemento contratual não enseja condenação por danos extrapatrimoniais, se não demonstrados que extrapolaram o mero aborrecimento atingindo direitos personalíssimos do consumidor, o que não restou evidenciado no caso.

Assim a sentença merecer reforma para o fim afastar a condenação em danos morais.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL
provimento ao recurso de apelação.

Cuiabá, 02 de maio de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/05/2024