Tribunal: TJMT
Processo: 1008597-59.2017.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008597-59.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ARIELLE SEVERINO HEREDIA - CPF: 733.045.731-00 (APELADO), FABIANO ALVES ZANARDO - CPF: 798.208.401-04 (ADVOGADO), JOSE KROMINSKI - CPF: 539.869.709-91 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por GINCO URBANISMO LTDA. e outra, em razão do descontentamento com a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Morais no1008597-59.2017.8.11.0002, ajuizado por ARIELLE SEVERINO HEREDIA e outro, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos:

“Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente Ação Indenizatória ajuizada Arielle Severino Heredia em desfavor de BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA e GINCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para:

1) Declarar a rescisão contratual das partes por culpa das REQUERIDAS, em razão do atraso na entrega, e via de consequência a devolução do valor de R$ 26.835,00 (Vinte e seis mil oitocentos e trinta e cinco reais), com incidência de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo desembolso;

2) Declarar a mora contratual da Requerida para determinar a inversão da aplicação das sanções das cláusulas penais em desfavor da Requerida, arbitrando multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato; e

3) Indeferir os pedidos de indenização por danos morais, eis que não comprovados.

Condeno a REQUERIDA ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (dez por cento) sobre o valor da causa, consoante ao inciso I do §3° do art. 85 do Código de Processo Civil, cuja cobrança ocorrerá somente se cessado o estado de pobreza nos cinco anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão.”
(Id.210533215).

Em suas razões recursais, as requeridas apelantes defendem:

a) a ilegitimidade passiva da BRDU SPE VERMONT LTDA, ao fundamento de que o contrato objeto da celeuma sequer foi com ela firmado;

b) que devem ser aplicadas as disposições da Lei no. 13.786/2018, restituindo-se os valores na forma do art. 32-A, isto porque, foi o apelado quem deu causa à rescisão do contrato, de modo que o valor por ele pago deverá sofrer os descontos previstos na atual Lei no. 13.786/2018, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda
;

c) não houve descumprimento contratual por culpa da parte requerida, de modo que entende ter direito a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado;

d) inexistência do direito da parte autora à restituição do valor referente a arras e comissão de corretagem;

As contrarrazões foram apresentadas, nos Id.210533231, pugnando pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva da BRDU SPE Vermont não merece acolhimento, pois, analisando detidamente os autos, é possível inferir que a logo e o nome da referida empresa foi indicado tanto no contrato de compra e venda, como na proposta assinada pelas partes.

Assim, seja pela integração na cadeia de consumo, a rigor do art. 7o, parágrafo único, do CDC, seja pela teoria da aparência em que o consumidor é permitido demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de consumo, resta configurada a responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes de eventual inadimplemento.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA - TESE DE FORÇA MAIOR – PANDEMIA – REJEIÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NEXO DE CAUSALIDADE – ATRASO QUE PERDUROU APÓS O ARREFECIMENTO DA PANDEMIA – ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESCABIMENTO EM CASO DE DESCUMPRIMENTO PELAS PRÓPRIAS VENDEDORAS – CORRETAGEM – DEVER DE RESTITUIÇÃO QUANDO RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – MULTA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – DANO MORAL – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS 1. Descabe a aplicação do procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei n.o 9.514/1997, em caso de inadimplemento das próprias vendedoras. 2. Resolvido o contrato por culpa das vendedoras, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção. 3. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa”
(TJ-MT - AC: 10052573120228110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023).

Assim,
rejeito
a preliminar suscitada
.

Quanto ao mérito, ressai dos autos que ARIELLE SEVERINO HEREDIA ingressou com Ação de Recisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, contra BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA E GINCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, visando obter a rescisão do contrato firmado entre as partes; devolução das parcelas pagas; e, o ressarcimento dos danos descritos na inicial.

Discorre que em junho de 2013 firmou contrato de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do lote no. 03, Quadra 02, com área de 250m2, no loteamento Residencial Parque das Águas. Alega que o prazo para entrega da obra seria em dezembro de 2015, todavia, o prazo estipulado não fora cumprido, e até o momento da propositura o loteamento continua sem perspectiva de conclusão, lhe causando dissabores e aborrecimentos.

Após todo o trâmite processual, a Magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, a fim de declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, devendo a parte ré a restituição do valor de R$ 26.835,00 (Vinte e seis mil oitocentos e trinta e cinco reais), com incidência de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, por se tratar de ilícito contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil, bem como declarar a mora contratual da Requerida para determinar a inversão da aplicação das sanções das cláusulas penais em desfavor da Requerida, arbitrando multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato, acrescido dos consectários legais de atualização da dívida, além das custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da causa.

Pois bem.

Importante ressaltar que no caso não se aplica a Lei n°. 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”
.

Superado isso, quanto ao cerne, consta dos autos que a parte autora atribui à ré a culpa pela rescisão do contrato entabulado, eis que o atraso na entrega do imóvel impossibilita a continuidade do negócio entabulado.

De fato, do conjunto probatório demonstra-se que realmente houve desídia do empreendimento imobiliário na construção do imóvel, sendo certo que mesmo ultrapassada a data de entrega (dezembro/2015) e o prazo de tolerância, a obra ainda se encontrava em sua fase inicial.

Conquanto a construtora insista na tese de que foi a parte autora apelada que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas o que restou sobejamente demonstrado nos autos é que a entrega do imóvel na data aprazada – dezembro/2015, ainda que acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), não se concretizaria, tanto assim é que, quando do ajuizamento da presente ação, a parte autora instruiu os autos com fotografias do empreendimento que demonstram que não houve qualquer avanço na construção do empreendimento, pois a obra ainda permanecia em seu estágio inicial, ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pelo consumidor, irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido.

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar os argumentos das requeridas apelantes, bem como ausente documento de que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada está a inadimplência das requeridas.

Comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Ainda, sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ). (...)”
(N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 08/08/2023)

Quanto às ‘arras’, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

No que atine a multa processual, é cediço que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra).

Ademais, seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença, nesse sentido, deve ser mantida a multa arbitrada na sentença.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro a verba honorária sucumbencial para 20% sobre o valor da causa, o que faço nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024