Tribunal: TJMT
Processo: 1013148-44.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-24

Ementa:
AGRAVANTE(S):
BANCO DO BRASIL S/A
AGRAVADO(s):
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO – SÚMULA 308 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.
Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma da Súmula 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013148-44.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO - CPF: 161.622.181-04 (AGRAVADO), DANIELA MOREIRA DIAS DE MOURA - CPF: 010.419.561-42 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

BANCO DO BRASIL S/A

AGRAVADO(s):

ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA
A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO – SÚMULA 308 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma da Súmula 308 do STJ,
“a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

BANCO DO BRASIL S/A

AGRAVADO(s):

ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
BANCO DO BRASIL S/A
contra a decisão proferida na
Ação de Adjudicação compulsória c/c Desoneração hipotecária
n. 1048918-09.2023.8.11.0041 movida por
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
em face do banco agravante e de
CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
, a qual deferiu a tutela de urgência para autorizar a adjudicação do imóvel matriculado no CRI do 2o Ofício de Cuiabá/MT sob o n. 106.385 – Apartamento n. 503 do
Edifício Verdes Matas
, Bairro Araés, Cuiabá/MT – em favor da autora, determinando que o agravante promova a baixa do gravame da hipoteca constituída em seu favor, no prazo de 10 (dez) dias.

Narra o recorrente que a autora ajuizou a ação originária para postular a adjudicação compulsória do imóvel por ela financiado junto à segunda ré, CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – ME, sob fundamento de que, apesar de ter liquidado do contrato de aquisição do imóvel, até a data do ajuizamento não teria recebido a efetiva outorga da escritura do imóvel acordado previsto mediante pagamento descrito na
cláusula 4a
(quarta) do contrato de compra e venda, através da qual o agravante se obrigou à outorga da escritura definitiva do imóvel em favor da compradora em face da quitação total do imóvel.

Inconformado com o deferimento da tutela de urgência que deferiu a baixa do gravame, sustenta o banco agravante que não preenchidos os pressupostos do art.300 do CPC/15 pois apesar de a agravante ser sua correntista, não possui qualquer vínculo contratual de natureza imobiliária com a autora que, na realidade contratou exclusivamente com a corré CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – ME, não havendo nenhuma falha ou qualquer tipo de envolvimento que culpe a instituição financeira.

Explica que, na realidade, contratou em 13/08/2012 com a construtora corré a operação
BB CREDITO IMOBILIARIO-PRODUCAO PJ-SFH
-
Contrato n. 237304531
, por força do qual todo o empreendimento residencial
Condomínio Edifício Verdes Matas
foi dado em garantia hipotecária, sendo que
cláusula DÉCIMA NONA
deste contrato consta que a devedora (construtora/incorporadora) deverá indicar por escrito a(s) unidade(s) em relação à qual deseja baixar a hipoteca, sendo o
Valor Mínimo de Desligamento
(VMD) debitado na conta do empreendimento.

Registra que na mesma cláusula contratual ficou ajustado que nos instrumentos de
Promessas ou Compromissos de Compra e Venda
firmadas pela corré com terceiros adquirentes, deveriam ser inseridas cláusulas que dispusessem sobre a condição de liberação da hipoteca, mediante a liquidação do montante correspondente ao VMD da unidade, e que na hipótese de venda direta ao consumidor, sem financiamento pelo banco ora agravante, a responsabilidade de comunicar ao cliente a respeito da hipoteca que era da construtora.

Informa que a aludida operação BB CRÉDITO IMOBILIARIO-PRODUÇÃO PJ-SFH – Contrato n. 237304531, havido entre o banco agravante e a construtora/incorporadora corré se encontra
sub judice
, nos autos do Proc. 001247807.2018.8.11.0041, de maneira que a documentação até então juntada não demonstra a
probabilidade do direito
invocado, tampouco
o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
.

Anota que, que pese a discordância em relação à baixa do gravame, os trâmites cartorários para o cumprimento da tutela deferida estão em curso, como informado em primeira instância, sendo necessário, no entanto, que conceda um prazo maior para tal cumprimento.

Com tais argumentos, pugnou pela concessão de efeito suspensivo ao recurso a fim de sustar a ordem de baixa do gravame, com posterior confirmação da medida por ocasião do julgamento definitivo do recurso.

A liminar recursal foi indeferida pela decisão de ID. n. 215262655.

Informações do juízo singular no ID. n. 215262655, comunicando a manutenção da decisão agravada por seus próprios fundamentos.

Contrarrazões no ID. n. 219507697, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo ressai da inicial da ação originária, em 26/07/2010, a agravada
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
firmou com a primeira ré
CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
, um contrato de
Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
através da qual adquiriu, ainda na planta, pelo preço de R$164.920,00, o apartamento n. 53 do
Condomínio Edifício Verdes Matas
.

O negócio foi integralmente adimplido pela adquirente autora em 21/08/2014, conforme se pode depreender do TERMO DE ACORDO E QUITAÇÃO de ID. n. 137575883.

No entanto, passados mais de nove anos da quitação do negócio, a construtora corré não cumpriu a obrigação assumida na
alínea “b”
da Cláusula
13. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA
, de modo que a consumidora adquirente, ora agravada, estava sendo impedida de exercer o pleno domínio sobre o imóvel, haja vista a existência de uma hipoteca averbada no AV/02 da matrícula n. 106.385 do CRI do 2o Ofício dessa Capital, constituída em favor do banco ora agravante, que foi o financiador da obra.

Sob o argumento de que não consegue colocar o imóvel para ser negociado, a consumidora adquirente ajuizou a demanda originária em face da construtora alienante e do banco ora agravante objetivando a baixa da garantia hipotecária sobre a fração ideal correspondente a seu apartamento, com a consequente outorga da escritura definitiva do imóvel em seu.

Pois bem.

Como bem assinalado na decisão agravada,
“a primeira ré manifestou concordando com a adjudicação, apresentando, inclusive, autorização para a autora promover a escritura definitiva do imóvel”
(ID. n. 214554654 - Pág. 3), de maneira que incontroversa a quitação do imóvel habitacional pela consumidora adquirente, ora agravada.

Assim, ao menos em uma primeira vista, a carta de anuência e autorização apresentada pela construtora corré no ID. n. 151848158 dos autos de origem, faz perfeitamente as vezes da obrigação assumida perante o banco agravante na
cláusula DÉCIMA NONA
do
Contrato n. 237304531
, em que pactuado o financiamento do empreendimento, de indicação, “por escrito” da(s) unidade(s) em relação à(s) qual(is) a hipoteca deveria ser baixada.

Além disso, segundo preceitua a
Súmula 308 do STJ
,
“a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – TUTELA DE URGÊNCIA – DEFERIDA – QUITAÇÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE – EXISTÊNCIA DE HIPOTECA – SÚMULA 308 STJ – LIMINAR REVOGADA – RECURSO DESPROVIDO Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (TJ/MT – Primeira Câmara de Direito Privado, N.U 1005401-82.2020.8.11.0000, Relatora: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, j. em 01/07/2020, publ. no DJE 07/07/2020)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – QUITAÇÃO DO IMÓVEL JUNTO À CONSTRUTORA – HIPOTECA PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – SÚMULA 308 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. A teor do enunciado da Súmula 308 do STJ, tem-se que a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel, somente é hábil a garantir a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora, não estendendo seus efeitos ao adquirente do imóvel. (TJ/MT – Terceira Câmara de Direito Privado, N.U 1011966-96.2019.8.11.0000, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, j. em 30/10/2019, publ. no DJE 05/11/2019)

Por fim, importa consignar que o prazo de 10 (dez) dias assinalado pelo juízo singular para baixa do gravame hipotecário refere-se, obviamente, ao tempo que o agravante terá para solicitar/protocolizar o pedido administrativo para o cancelamento do ônus junto ao respectivo Registro Imobiliário, e não ao lapso total para que o cartório efetive em definitivo a baixa.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao recurso.

É o relatório.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024