Tribunal: TJMT
Processo: 1003868-74.2023.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-15
Data de publicação: 2024-05-20

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LOTE URBANO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS E CONSIDERADOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO DA MULTA DO §2o DO ART. 1.026 DO CPC - ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR – MANUTENÇÃO - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO - PLEITO DO AUTOR DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA COMPRADOR – POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – ALTERAÇÃO DE OFÍCIO - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
A aplicação da multa sobre o valor atualizado da causa, conforme o estabelecido no §2o do art. 1.026 do Código de Processo Civil, ocorre quando os embargos de declaração apresentam-se infundados e procrastinatórios, o que não se verifica no caso.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.
A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor.
Os juros moratórios na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes vendedores, devem incidir a partir da citação, não se aplicando o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos no Tema 1002.
Os juros de mora constituem matéria de ordem pública e a alteração de seu termo inicial, de ofício, não configura julgamento extra, infra ou ultra petita, ou mesmo reformatio in pejus. Desse modo, deverão ser contados a partir da citação, por se tratar de relação contratual. Inteligência do artigo 405 do CC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003868-74.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RODRIGO PEREIRA NEVES - CPF: 004.845.681-08 (APELADO), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), RODRIGO PEREIRA NEVES - CPF: 004.845.681-08 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DAS REQUERIDAS PROVIDO EM PARTE E O DO AUTOR PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –

LOTE URBANO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS E CONSIDERADOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO DA MULTA DO §2o DO ART. 1.026 DO CPC
-
ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ - DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR – MANUTENÇÃO - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO - PLEITO DO AUTOR DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA COMPRADOR – POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – ALTERAÇÃO DE OFÍCIO - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO
E
RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

A aplicação da multa sobre o valor atualizado da causa, conforme o estabelecido no §2o do art. 1.026 do Código de Processo Civil, ocorre quando os embargos de declaração apresentam-se infundados e procrastinatórios, o que não se verifica no caso.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor.

Os juros moratórios na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes vendedores, devem incidir a partir da citação, não se aplicando o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos no Tema 1002.

Os juros de mora constituem matéria de ordem pública e a alteração de seu termo inicial, de ofício, não configura julgamento extra, infra ou ultra petita, ou mesmo
reformatio in pejus
. Desse modo, deverão ser contados a partir da citação, por se tratar de relação contratual. Inteligência do artigo 405 do CC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1003868-74.2023.8.11.0003

APELANTES: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, BRDU URBANISMO S/A, RODRIGO PEREIRA NEVES

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, BRDU URBANISMO S/A
e
RODRIGO PEREIRA NEVES
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dr. Luiz Antonio Sari
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais no 1003868-74.2023.8.11.0003, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“[...] declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, os quais deverão ser corrigidos – juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, e correção monetária ‘INPC’ a contar do desembolso; condeno a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a partir desta decisão, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, devendo ser atualizado, ratificando a decisão Id 110578324.”
(sic).

As apelantes
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
BRDU URBANISMO S/A
, em suas razões recursais, aduzem que “
Importa destacar, a priori, que o cerne do debate é que - diante da reconhecida inadimplência do recorrido - o MM. Juiz, negando vigência à Lei no 13.786/2018, especialmente ao 32-A e aplicação do CDC, entendeu que a culpa pelo desfazimento do negócio é da recorrente e, assim, determinou a restituição integral dos valores pagos, incluindo as arras, o que está, não só em dissonância como o contrato firmado e com a jurisprudência do STJ que determina 25%. Além disso, se omitiu a respeito da retenção das arras, impostos, encargos moratórios, taxa de fruição e da multa contratual, que carecem de reforma [...]
” (sic).

Afirmam que
“O MM. Juiz a quo entendera por aplicar multa por embargos de declaração as Apeladas, no percentual de 1% sobre o valor atualizado da causa [...]”
(sic).

Salientam que
“As Apelantes opuseram em uma única oportunidade os embargos de declaração. Não houve persistência ou imprudência processual representada por protelação do feito. Utilizou-se, apenas, medida processual cabível, com fulcro no artigo 1.022, do CPC, e inerente ao direito da parte de suscitar eventuais vícios no r. julgado. Não se pode atribuir indiscriminadamente o caráter procrastinatório de aclaratórios que visam precipuamente sanar omissões e contradições pontualmente destacadas, ou ainda promover o devido e necessário prequestionamento fático-jurídico exigido para fins de alcançar a instância recursal extraordinária, restando impugnada a assertiva de que foram manifestamente infundados.”
(sic).

Ressaltam que “
Ante o exposto, entende-se que houve má aplicação do artigo 1.026, § 2.o, do CPC/2015, no que tange à multa por protelação porque tal cominação não se coaduna com as garantias constitucionais dos incisos LIV e LV do artigo 5.o da Carta Constitucional, tampouco com a realidade do processo (que apresentou complexidade suficiente para se perceber pela necessidade do manejo único dos embargos de declaração pela parte recorrente). Assim, requer-se reforma da r. sentença a fim de que haja restituição do valor pago a título de multa, uma vez que os aclaratórios opostos não se enquadram nos termos do art. 1.026, §2.o do CPC.
” (sic).

Defendem que
“No caso dos autos, conforme demonstrado, o recorrido encontra-se inadimplente com suas parcelas e mais, o recorrido confessou em sua própria inicial que deixou de pagar as parcelas do contrato por dificuldades financeiras. Assim, o recorrido mesmo confessando que deixou de pagar as parcelas por dificuldades financeiras, induziu o condutor processual singular de que a rescisão se deu por não entrega do loteamento, o que não prospera com as próprias alegações da inicial, conforme demonstrado acima. E mais, além de estar inadimplente com a obrigação de pagar as parcelas, outrossim, utiliza-se de mentiras para obter vantagem ilegal.”
(sic).

Sustentam que
“Assim, não pode querer exigir o cumprimento do contrato se não cumpre com sua parte no pactuado, sendo certo que os negócios jurídicos devem ser interpretados e guiados pela boa-fé, posto que, a inadimplência gera ausência de caixa para as obras do empreendimento, pelo que não pode o recorrido querem usar de falácias para obter vantagem, sem cumprir sua parte no pactuado, devendo ser reformada a sentença, reconhecendo a inadimplência prévia do recorrido, e que a culpa na rescisão se deu por atraso no pagamento das parcelas e dificuldades financeiras do Apelado, conforme expressamente confessado na inicial.”
(sic).

Assinalam que “
A sentença entendeu que houve atraso na entrega do loteamento, mesmo considerando a possibilidade de prorrogação do prazo de finalização da obra pelo período de 180 (cento e oitenta) dias, no entanto, o loteamento seria construído em 4 etapas, sendo que a 4.a etapa tinha previsão de conclusão o mês de junho de 2021, conforme se extrai da CLÁUSULA 18.a do contrato que estabelece o MEMORIAL DESCRITIVO E EXECUÇÃO DE OBRAS [...]
” (sic).

Registram que
“Nesse cenário, caso Vossas Excelências entendam pela legalidade da aplicação da taxa de fruição, as Apelantes encontrarão dificuldades para a cobrança de tal quantia. Portanto, nada mais justo que o valor devido a título de taxa de fruição seja descontado do valor a ser devolvido a Apelada. Assim, também é o caso dos tributos em aberto, correto seria que o valor em aberto fosse abatido do valor a ser devolvido a parte Apelada.”
(sic).

Asseveram que
“No entanto, além do prazo de conclusão previsto existe a possibilidade de tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias, nos termos expressamente claros no contrato.”
(sic).

Destacam que
“Ainda, o juízo de piso na sentença se omitiu sobre a pandemia da COVID19, fato notório e não demanda provas. Ademais, não se trata de uma suspensão qualquer, mas de várias vidas ceifadas e várias medidas restritivas que impactaram não só a vida da Embargante. E, como dito, a lei emergencial suspendeu todos os prazos, não se podendo a tese esposada na inicial prosperar, em razão de que o loteamento, conforme contrato, seria entregue em etapas, nos termos das cláusulas 6.a e 11.a, observando-se os prazos do ANEXO 01 [...]”
(sic).

Ponderam que
“Diante disso, deve a sentença ser reformada para que seja reconhecido a entrega do imóvel a recorrido e, consequentemente, para expurgar a culpa do desfazimento do negocia à recorrente.”
(sic).

Expõem que
“Desta feita, por se tratar de resolução do contrato por inadimplemento da adquirente de unidade em parcelamento do solo urbano, deve ser aplicada aos pedidos de rescisão contratual requeridos após sua vigência, ou seja, 27/12/18, DEVE A MESMA INCIDIR SOBRE O CASO EM TELA, pois trata-se de contrato assinado após sua vigência. Destarte, Exa., requer seja aplicada a Lei 13.786/18 à resolução contratual que ora se requer.”
(sic).

Declaram que, “
Frisa-se, ainda, que se faz plausível, cabível e oportuna a condenação do Requerente ao pagamento das despesas relativas ao imóvel, tais como: IPTU/ITU, entre outras, até que desocupe de forma efetiva, afinal, se assim não o fosse, estaria, a empresa, a custear despesas que inegavelmente não são de sua responsabilidade, o que, à luz da lei, e, principalmente, do bom senso, não se faz de JUSTIÇA.”
(sic).

Informam que “
Destarte, enquanto a fruição advém do exercício da posse do imóvel, em caso de inadimplência contratual, a multa rescisória decorre do rompimento do contrato, de modo que a citada condenação não se constituiria em bis in idem. Desta forma, tendo em vista que a parte Requerente que deu causa à rescisão do presente contrato, o valor por ela pago sofrerá tão e simplesmente os descontos previstos na atual Lei 13.786/2018 e em observância ao princípio do pacta sunt servanda, de maneira a atender a finalidade à qual foi firmado.”
(sic).

Explanam que “
Assim, no caso de entendimento pela não aplicação do artigo 32-A, da Lei no 13.786/2018, requer subsidiariamente então que prevaleça o acordado no contrato, aplicando-se as retenções previstas em suas cláusulas, nos termos a seguir expostos”
(sic).

Relatam que
“[...] sem sombra de dúvidas, as arras são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. Sendo indubitável que no presente caso foram os Recorridos quem deram causa à rescisão, são devidas as arras, pois, possuem natureza indenizatória, penitencial, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados pela Apelante em razão da rescisão”
(sic).

Narram que
“[...] não há que se falar em devolução das arras, pois é devida sua retenção àquele que não deu causa ao desfazimento do contrato, que no presente caso, quem tornou-se inadimplente foi o recorrido. Diante disso, a reforma da sentença para que seja julgado improcedente o pedido de devolução do valor das arras R$ 2.231,92 (Dois mil, duzentos e trinta e um reais e noventa e dois centavos), e por conseguinte, seja determinada a retenção das arras nos termos do art. 418 e art. 420 do Código Civil.”
(sic)

Discorrem que
“A sentença entendeu que houve danos morais e condenou a recorrida no quantum absurdo de R$ 8.000,00 (Oito mil reais). Ocorre que o Recorrido não descreveu na inicial os supostos danos morais causados pela Apelante, para se caracterizar o dever de indenizar por danos morais, é necessário o nexo causal entre a conduta ilícita e o resultado.”
(sic)

Aduzem que
“Não há demonstração de ato danoso que tenha atingido o Recorrido moralmente, assim como não existe relação de causa e efeito. E para a responsabilidade pleiteada exige-se a comprovação de que o resultado lesivo (dano) tenha provindo da atuação de quem pagará a indenização (ação ou omissão antijurídica) e que dele tenha decorrido o efeito ou a consequência (nexo causal). O que não é o caso!”
(sic)

Sustentam que
“Assim sendo, conclusão lógica é que o julgado está contradizendo com a jurisprudência pacificada ao condenar a devolução dos valores pagos acrescidas de juros de mora desde a citação, devendo os juros de mora serem aplicados apenas a partir do trânsito em julgado.”
(sic)

A par destes argumentos, pedem o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
[...]
d)
seja reconhecida a confissão da inicial que o recorrido em razão de dificuldades financeiras, parou de pagar as parcelas e tornou-se inadimplente, verdadeira razão da rescisão contratual;
e)
seja cassada a multa aplicada quando do julgamento dos embargos de declaração, visto que, o intuito foi integrar a sentença, e não protelar o feito, devendo ser aplicada a Súmula 98 do STJ;
f)
no mérito, seja CONHECIDO e PROVIDO o presente Recurso de Apelação, determinando-se a reforma da r. sentença, para que seja julgado totalmente improcedente o pedido exordial, ou caso de manutenção do decisum, que a rescisão se dê com as retenções da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi o Apelado, determinando a retenção das arras; bem como, a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, conforme prevê o inciso II, do art. 32- A, da Lei no 13.786/2018, e determinando sejam abatidos, os impostos e seja calculado e retida a fruição, incidido o percentual de e 0,75 % a.m. sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato entre as partes, pois ficou caracterizada a posse precária;
g)
seja o pagamento da devolução do valor pago realizado em 12 parcelas mensais e após o período de carência de 12 (doze) meses a ser iniciado quando formalizada a rescisão contratual, nos termos do inciso II, do §1o, do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018;
h)
subsidiariamente, a observância da jurisprudência do STJ, para que a rescisão seja feita nos termos do contrato, com a retenção de eventuais impostos devidos, taxa de fruição e ainda, 25% do valor total das parcelas pagas em virtude de despesas administrativas, bem como, a retenção de arras tendo em vista os preceitos legais, a doutrina e jurisprudência apresentadas;
i)
seja reformada a sentença para cassação da condenação em danos morais, considerando o entendimento do TJMT e do STJ;
j)
seja invertida a condenação em custas processuais e honorários advocatícios, em caso de não reversão, que seja fixada a verba sucumbencial pelo proveito econômico obtido pela parte vencedora, e não sobre o valor atualizado da ação;
k)
reformar o decisum para fixar entendimento de que o termo inicial para o cálculo dos juros de mora é a ocorrência do trânsito em julgado;”
(sic).

O apelante
RODRIGO PEREIRA NEVES
, em suas razões recursais, aduz que
“O autor, ora recorrente, propôs a presente demanda objetivando o encerramento do contrato no 492 – PQRON (Id. 110463230), que firmou com as requeridas para a aquisição de lote e infraestrutura do loteamento, relativo ao comercialmente denominado LOTEAMENTO ALTA VISTA PARQUE, empreendimento imobiliário localizado em Rondonópolis-MT. Ainda, pleiteou o autor a restituição de tudo o que pagou pelo imóvel objeto do contrato e a devida indenização por danos morais, bem como a condenação das requeridas a pagar a multa de 10% (dez por cento) do valor total do lote, a título de cláusula penal prevista no § 2o do item VIII – DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, da página no 03 do contrato (Id. 110463230).”
(sic)

Defende que
“[...] por culpa exclusiva das requeridas, o lote e a infraestrutura do loteamento não foram entregues até o último dia do mês de junho de 2020, prazo derradeiro, com tolerância de 6 (seis) meses, previsto na página no 5, item XIII – DA DATA DE ENTREGA DO LOTEAMENTO, do instrumento de contrato, sendo que a infraestrutura devida também foi prometida em campanha publicitária na web, disponível no sítio da BRDU URBANISMO S.A [...]”
(sic).

Registra que
“Em sentença de mérito (Id. 128062040), apesar de a ação haver sido julgada procedente, não houve a condenação das requeridas ao pagamento da multa de “10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”, a título de cláusula penal prevista no § 2o do item VIII – DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, da página no 03 do contrato (Id. 110463230), motivo pelo qual ora se recorre.”
(sic)

Ressalta que
“Desse modo, já que houve a dissolução do negócio jurídico por culpa exclusiva das requeridas, que deixaram de cumprir o cronograma contratual e não entregaram o lote e a infraestrutura do loteamento, via de consequência, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores.”
(sic)

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de que:
“
a)
Seja invertida a cláusula penal prevista no § 2o, do item VIII – DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO, da página no 03 do contrato (Id. 110463230), para condenar as requeridas ao pagamento da multa de “10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”.
b)
Sejam mantidos os demais pontos da r. sentença de mérito (Id. 128062040)”
(sic).

As contrarrazões do
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e da
BRDU URBANISMO S/A
foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, considerando
“[...] A vedação ao bis in idem, tendo em vista a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a obrigação de restituição das arras, devendo prevalecer esta última, à luz do que prevê o art. 419 do Código Civil, alternativamente, a inaplicabilidade da multa, nos termos da cláusula 6a, §9o, VII do contrato;”
(sic).

As contrarrazões de
RODRIGO PEREIRA NEVES
foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, mantendo inalterada a sentença.

O
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e a
BRDU URBANISMO S/A
, opuseram embargos de declaração em Id. 209775090, sendo estes, rejeitados pelo juiz
a quo
, em Id. 209775094.

Custas por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e a
BRDU URBANISMO S/A
recolhidas conforme Id.
210251687
.

O autor é beneficiário da gratuidade de justiça, conforme Id. 210251697.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequados e tempestivos,
CONHEÇO
os apelos interpostos, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
RODRIGO PEREIRA NEVES
,
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais em desfavor do
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e da
BRDU URBANISMO S/A
,
relatando, em síntese, que firmou com as ora apelantes contrato de compra e venda no 492 – PQRON em 27/07/2020, cujo objeto do contrato é um terreno disposto na Quadra no 26, Lote no 15, Loteamento Jardim Vitória Régia, com denominação comercial de Loteamento Alta Vista Parque, imóvel resultante do parcelamento de solo registrado na matrícula no 111.681 do Tabelionato de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT. Foram firmadas como condições de pagamento, uma entrada de R$ 99,00 (noventa e nove reais) e vencimento dia 30/07/2020, 24 parcelas de R$ 399,00 (trezentos e noventa e nove reais) com vencimento dia 05 do mês e 156 parcelas de R$ 569,41 (quinhentos e sessenta e nove reais e quarenta e um centavos) com vencimento também para o quinto dia do mês, reajustadas pelo IPCA.

Aduz o autor que o contrato foi quebrado unilateralmente pelas requeridas, em razão da não entrega do empreendimento no prazo estipulado, mesmo estando com as parcelas em dia e considerando a tolerância de 180 dias para a entrega. Buscou ao final, a declaração de rescisão contratual, a condenação das requeridas à restituição de todo montante pago, condenação das requeridas ao pagamento de danos morais e ao pagamento da cláusula penal em razão da quebra contratual.

As apelantes
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e da
BRDU URBANISMO S/A
pugnaram pela improcedência de todos os pedidos realizados pela ora autora na inicial.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“[...] declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, os quais deverão ser corrigidos – juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, e correção monetária ‘INPC’ a contar do desembolso; condeno a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a partir desta decisão, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, devendo ser atualizado, ratificando a decisão Id 110578324.”
(sic).

Consoante relatado, as empresas apelantes insurgem-se em face da decisão proferida pelo Magistrado de primeiro grau que aplicou multa em Embargos de Declaração na monta de 1,0% sobre o valor da causa, sob o argumento de que os aclaratórios opostos pelas apelantes teriam caráter manifestamente protelatório.

Da detida análise dos autos percebe-se sem sombras de dúvida que a questão suscitada é matéria de direito que
não enseja o reconhecimento de má-fé por parte das apelantes
. Isso porque, vislumbro que os apontamentos realizados na peça recursal apresentam os requisitos legais para a propositura dos Embargos de Declaração.

Como cediço, o abuso do direito de recorrer constitui ato de litigância maliciosa repelido pelo ordenamento pátrio, especialmente nos casos em que a parte interpuser recurso com intuito evidentemente protelatório, hipótese em que se legitimará a imposição de multa.

Especificamente
quanto à multa na hipótese de embargos de declaração manifestamente protelatórios (art. 1.026, §2o, CPC), doutrina e jurisprudência majoritária são uníssonas em frisar que a oposição de embargos de declaração, a ensejar a incidência da referida multa, deve ser reputada “manifestamente protelatória”, ou seja, o recurso é manejado sem qualquer sinal de consistência. Ressalte-se, por outro lado, que o ato decisório impositivo da multa, monocrático ou colegiado, exige mínima fundamentação, pela qual o órgão jurisdicional revela o descabimento dos embargos declaratórios, e, assim, o propósito nitidamente procrastinatório da parte que geralmente perdeu a demanda ou teve o seu recurso improvido.

Cumpre ainda observar que, em consonância com o enunciado da Súmula 98/STJ,
“embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório”
.

Assim, inexistindo elementos para apontar o intuito meramente procrastinatório do recurso interposto, deve-se rejeitar seu enquadramento como litigância de má-fé, e consequentemente
afastar
tal condenação.

No mesmo sentido, colaciono o entendimento desta Câmara:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DANO MORAL – 1o APELO – INSURGÊNCIA EM RELAÇÃO AO QUANTUM INDENIZATÓRIO – VALOR QUE ATENDE O CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA MEDIDA – VERBA MANTIDA – OBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DAS PARTES – 2o APELO –
EMBARGOS REJEITADOS E CONSIDERADOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO DA MULTA DO §2o DO ART. 1.026 DO CPC
– HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO – MANUTENÇÃO – PARÂMETRO IMPOSTO PELO ART. 85, §2o DO CPC – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral que assegura o caráter punitivo e o pedagógico da sanção, bem como observa as circunstâncias do caso concreto, os parâmetros adotados em casos análogos e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

A aplicação da multa sobre o valor atualizado da causa, conforme o estabelecido no §2o do art. 1.026 do Código de Processo Civil, ocorre quando os embargos de declaração apresentam-se infundados e procrastinatórios, o que não se verifica no caso.

Nos termos do Art. 85, §2o do CPC, os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.”
(N.U 1023419-74.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 13/03/2024) (Grifei)

As apelantes aduzem que houve atraso no pagamento de parcelas e por isso o apelado
RODRIGO PEREIRA NEVES
não poderia exigir o cumprimento da obrigação de entrega do loteamento.

Conquanto a construtora insista na tese de que foi a parte autora apelada que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas o que restou sobejamente demonstrado nos autos é que a entrega do imóvel na data aprazada -
junho/2020 -
, ainda que acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias –
dezembro/2020
–, não se concretizaria, tanto assim é que, quando do ajuizamento da presente ação em
20/02/2023
, a parte autora instruiu os autos com fotografias do empreendimento que demonstram que não houve qualquer avanço na construção do empreendimento, pois a obra ainda permanecia em seu estágio inicial (id. 209775051, fls. 11 a 13), ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pelo consumidor, irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido.

Ademais, em suas razões recursais, as requeridas apelantes sustentam a incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, contudo, não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.

(...) Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.”

(N.U 1000047-96.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2023, Publicado no DJE 31/05/2023)

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar os argumentos das requeridas apelantes, visto que não foi apresentado provas no sentido de que a atividade de construção civil tenha sido realmente interrompida por decretos locais, como exige o art. 376 do CPC, bem como ausente documento de que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada a inadimplência das mesmas.

Outrossim, a pandemia de Covid-19 não pode ser considerada motivo de força maior a justificar o descumprimento do prazo pactuado. Isso porque o contrato foi celebrado em setembro de 2020, isto é, quando a pandemia já havia sido reconhecida mundialmente, não configurando, portanto, uma circunstância superveniente e imprevisível a inviabilizar o cumprimento do cronograma contratual.

Assim, correta a declaração de resolução do contrato por culpa da vendedora, o que afasta a incidência da Lei n.o 13.786/2018, bem como a retenção do valor pago a título de despesas administrativas ou retenção das “arras” e das demais prestações adimplidas pelo adquirente. Nesse caso, o ressarcimento das prestações em favor do consumidor deve ocorrer integralmente, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543 do STJ:
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – DEMANDADA REVEL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos), devendo ser aplicado a razão de 2% sobre o valor pago.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora e a inclusão indevida de protesto, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando o dano moral.

Verificada a sucumbência da autora, caberá à parte adversa arcar, por inteiro, com os ônus da sucumbência.”
(N.U 1030255-46.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 12/02/2024) (grifei)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem
( Súmula 543/STJ). (...)”
(N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 08/08/2023) (grifei)

Quanto às “arras”, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Com relação ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da parte compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Logo, a indenização por danos morais deve ser fixada com moderação, de modo a compensar a vítima pelo dano sofrido, mas inibindo o enriquecimento sem causa.

Nesse passo, entendo razoável o valor da verba indenizatória em
R$8.000,00 (oito mil reais)
fixado em sentença.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DO VENDEDOR
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE –
DANO MORAL CONFIGURADO
– VALOR – MANUTENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL – AFASTADA – RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora, devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1.002 do STJ.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

Rescindida a promessa de compra e venda, sem a edificação no lote, é inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem (fruição).”

(N.U 1000276-90.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023, Publicado no DJE 03/08/2023) (grifei)

As apelantes pretendem ainda a reforma da sentença no sentido de se ver reconhecido como devido e condenada o apelado em relação a taxa de fruição.

É notório que o contrato rescindido trata de lote imobiliário não edificado. Sendo assim, perfilho do entendimento de que não é devida a taxa de fruição, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel.

Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM DEMANDAS CONEXAS E CONTRAPOSTAS REUNIDAS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS (LOTES)
– DESPICIENDO NOVO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS DE PREPARO – EQUÍVOCO DE DUPLA INTERPOSIÇÃO JUSTIFICADO PELAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA – INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Despiciendo que a parte recorrente promova novo recolhimento, isso porque foi proferida sentença única registrada nos autos dos dois processos conexos, sendo idêntico o teor dos apelos.

Conquanto a parte pretenda a rescisão dos contratos de compra e venda, correspondendo à dicção do art. 292, II do CPC, perfilho do entendimento adotado pelo togado singelo, o qual adotou posição correta no sentido de manter o montante atribuído na inicial, porque tal monta corresponde “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor” (art. 292, § 3° do CPC).

O fato da promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da parte vendedora. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve em cada uma das demandas conexas, com pedidos e defesas contrapostos, os quais são em grande proporção convergentes e similares, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão mantidas como fixadas na instância singela na proporção de 60% (setenta por cento) para a parte quando autora, e 40% (trinta por cento) quando parte requerida, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

Recurso provido em parte. Sentença reformada em parte. Honorários majorados, observada proporção sucumbencial mantida’’.
(N.U 1013842-41.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 15/06/2023) (grifei)

Portanto, nenhuma correção a ser realizada na conclusão pelo afastamento da pretensão de pagamento de taxa de fruição.

Ainda, quanto ao pedido de retenção de pagamento do IPTU, melhor sorte não assiste à Agravante, uma vez que não houve sequer a disponibilização do imóvel à ocupação. Ademais, assim como a taxa de fruição, o encargo é de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

Quanto ao Recurso Adesivo de
RODRIGO PEREIRA NEVES
, este, requer a
inversão da cláusula penal
condenando as apelantes ao pagamento de 10% do valor atualizado do contrato, o que foi requerido na inicial, mas não apreciado pelo juízo
a quo
, apesar do julgamento procedente.

Entendo que deve ser dado provimento ao pedido, em razão do princípio da paridade contratual, para que seja realizado a inversão da cláusula penal em desfavor das apelantes, devido ao inadimplemento contratual. Tal inversão é possível, pois há a previsão contratual para eventual inadimplemento do comprador, em Id

. 209775057 – pág. 3, no seguinte sentido,
in verbis
:

“VIII – DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIA DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO”,

[...]

§2o - Caso a rescisão se dê por culpa, ou seja, solicitada, pelo(a,s) COMPRADOR (A, ES), ele(a,s) estará(ão) sujeito(s) à perda do valor dado como sinal, visto possuir caráter de arras penitenciais e ainda a cominação de multa, por infração contratual, no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, à título de cláusula penal, em razão da rescisão imotivada da presente compromisso de compra e venda ou devido à resolução por inadimplemento do(a,s) COMPRADOR(A, ES).”

Nesse sentido é a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO (LOTEAMENTO RESIDENCIAL) – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA LOTEADORA
– CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
PLEITO DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA – POSSIBILIDADE
– SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

“Entendendo a magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento” (TJMT 1020363-67.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023).

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual da loteadora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada.

A frustração da consumidora que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada do vendedor, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor.

Os juros de mora devem ser contados da citação e não do trânsito em julgado.

(N.U 1027049-41.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 08/03/2024)

A tese firmada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, dispõe:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
”

Assim, assiste razão ao autor recorrente, na medida em que, quando o contrato prevê a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor.

No caso dos autos, o contrato prevê, em caso de inadimplemento do promitente-comprador, a incidência de cláusula penal de 10%, porém nada dispõe a respeito da penalidade pelo inadimplemento das promitentes-vendedoras, admitindo-se, nos termos do entendimento jurisprudencial acima referido, a inversão da cláusula penal em favor do autor apelante.

Por fim, quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, entendo que a sentença merece reparos.

Isso porque, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, tornando-se inaplicável o Tema n° 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

Neste sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – JUROS DE MORA – CITAÇÃO -
TEMA 1002 – INAPLICABILIDADE – RECURSO PROVIDO

Os juros moratórios na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes vendedores, devem incidir a partir da citação, não se aplicando o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos no Tema 1002.

Recurso provido.”

(N.U 0002279-79.2018.8.11.0087, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 02/10/2023)

Convém ressaltar, que os juros de mora, por constituir matéria de ordem pública, podem ser alterados de ofício pelo Tribunal, sem que se possa falar em julgamento
extra, infra
ou
ultra petita
, ou mesmo em reformatio
in pejus.

Colaciono entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CÉDULA RURAL HIPOTECÁRIA – VALOR PRINCIPAL ACRESCIDO DOS ENCARGOS CONTRATADOS DESDE O INADIMPLEMENTO ATÉ A DATA DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA –
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA APÓS A PROPOSITURA DA AÇÃO – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO
– ARTIGO 405 CC – ALTERAÇÃO DE OFÍCIO -
MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – REGRA DO ARTIGO 85, 2o DO CPC – MANUTENÇÃO - RECURSO DESPROVIDO.

“Na espécie que se observa do demonstrativo de débito, que instruiu a petição inicial, que a dívida cobrada já foi corrigida pela instituição financeira do inadimplemento até a data da distribuição do processo, a atualização monetária e os juros de mora após o ajuizamento da ação devem incidir a partir da citação, sob pena de duplicidade da cobrança” (N.U 0001347-44.2014.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/01/2021, Publicado no DJE 27/01/2021)

Os juros de mora constituem matéria de ordem pública e a alteração de seu termo inicial, de ofício, não configura julgamento extra, infra ou ultra petita, ou mesmo reformatio in pejus. Desse modo, deverão ser contados a partir da citação, por se tratar de relação contratual. Inteligência do artigo 405 do CC.

Havendo condenação, os honorários devem incidir sobre esta, conforme disposto no artigo 85, § 2o do CPC, observando-se a ordem de preferência legal.”

(N.U 1000556-39.2018.8.11.0012, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2021, Publicado no DJE 29/03/2021) (grifei)

Ante o exposto
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso das rés
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
BRDU URBANISMO S/A
, apenas

para afastar a multa imposta em sede de embargos de declaração.

Quanto ao recurso adesivo aviado por
RODRIGO PEREIRA NEVES
,
DOU PROVIMENTO
para inverter a cláusula penal, em favor do autor, condenando as rés ao pagamento da multa contratual, decorrente da rescisão provocada por elas, em 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e,
de ofício
, determino que, quanto aos juros de mora sobre a restituição integral a ser suportada pelas rés, incidam a partir da citação, mantida inalterada a sentença nos demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/05/2024