Tribunal: TJMT
Processo: 1002443-78.2020.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-09
Data de publicação: 2024-10-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1002443-78.2020.8.11.0015
APELANTE: PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
APELADOS: SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM e SILVIO CESAR LIMA JARDIM
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PROVIDO.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 7% do valor do contrato.
Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002443-78.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SILVIO CESAR LIMA JARDIM - CPF: 616.867.781-04 (APELADO), KELLY CHRISTINY SILVA FABIANO - CPF: 029.412.001-77 (ADVOGADO), SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM - CPF: 772.013.961-53 (APELADO), PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1002443-78.2020.8.11.0015

APELANTE:
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADOS
: SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM e SILVIO CESAR LIMA JARDIM

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PROVIDO.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 7% do valor do contrato.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela
PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA
na
Ação de Rescisão Contratual C/C Indenização por Danos Materiais e Morais
ajuizada por
SUELI CARVALHO DE SOUZA JARDIM e SILVIO CESAR LIMA JARDIM,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para determinar a rescisão contratual e condenar a requerida à restituir os valores pagos pela parte autora, em parcela única, com retenção de 25 % da quantia paga, bem como dos débitos de IPTU sobre imóvel, este devidamente demonstrado.

E ainda, diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para parte autora e 30% para a parte requerida.

Em síntese, sustenta a apelante que deve ser respeitado o percentual de retenção previsto no contrato, de 10% sobre o valor do contrato (cláusula 15a), uma vez que este mostra adequado para suprir todos os prejuízos sofridos pela apelante diante da rescisão contratual por culpa dos apelados.

Alega que também é devida a comissão de corretagem, no importe de 7% sobre o valor do imóvel, uma vez que prevista no contrato a responsabilidade do comprador pela referida taxa.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 225056832).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que os autores, ora apelados, adquiriram da requerida/apelante o Lote n. 19, quadra 05, Loteamento denominado RESIDENCIAL SANTA CECÍLIA, localizado sobre o lote no 69/76-T, Bairro Eunice, Município de Sinop-MT, pelo valor de R$ 329.869,80 (trezentos e vinte e nove mil oitocentos e sessenta e nove reais e oitenta centavos).

Segundo os demandantes, foi pago o total de R$ 28.370,97 (vinte e oito mil trezentos e setenta reais e noventa e sete centavos) pelo imóvel, sendo de R$ 17.361,59 (dezessete mil trezentos e sessenta e um reais e cinquenta e nove centavos) a título de arras, por meio de cheques, e R$ 11.009,38 (onze mil nove reais e trinta e oito centavos) através do pagamento de parcelas.

Sob a alegação de que ao solicitar a instalação de energia elétrica e água para iniciar a construção de sua casa, os autores não obtiveram sucesso em relação à última, em razão de o empreendimento não ter atendido as normas exigidas para a ligação de rede de água e esgoto, ajuizaram a presente ação.

Na sentença, foi reconhecido que as obras de infraestrutura do imóvel foram entregues dentro do prazo, sendo determinada a rescisão contratual com a retenção de
25 % da quantia paga, bem como dos débitos de IPTU sobre imóvel.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia definir os parâmetros para a devolução dos valores pagos pelos autores/apelados à requerida/apelante, diante da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

No caso, a rescisão do contrato celebrado entre as partes deu-se por culpa dos apelados, conforme definido na sentença.

Sobre a rescisão do contrato, a requerida, ora apelante, aduz que tem direito à aplicação da cláusula penal no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato e comissão de corretagem. Pautou tais pretensões no art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

Não obstante não se negue que a relação entre as partes seja tutelada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, com razão a apelante, devendo o pedido de rescisão ser analisado sob a ótica da Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato), vigente à época da contratação.

Vejamos:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.”

No contrato firmado entre as partes, a
cláusula 15a
, restou estipulado o pagamento de multa ao comprador de 10% do valor atualizado do contrato. Confira (ID no
225056778 - Pág. 7)
:

Nesse contexto, faz jus a parte requerida, ora apelante, à restituição na forma da cláusula penal pactuada. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018.

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.
”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.
[...]
” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (g.n.).

In casu,
verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação do
preço total
e o
percentual de 7% do valor do imóvel a título de comissão de corretagem
, confira (ID no
225056778):

No caso, verifica-se que a sentença foi omissa, neste item, de modo que deve ser reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem.

Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Logo, a sentença merece reforma neste ponto.

Ante o exposto,
dou provimento
para reformar em parte a sentença, para autorizar: a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, na forma da cláusula penal pactuada; bem como da cobrança da comissão de corretagem, no percentual de retenção o correspondente a 7% (sete por cento) do valor do imóvel. No mais, mantenho a sentença monocrática.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/10/2024