Tribunal: TJMT
Processo: 1018114-50.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-05
Data de publicação: 2024-11-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PRESENÇA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA DEMONSTRADOS. DECISÃO REFORMADA PARCIALMENTE.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender o pagamento de parcelas vincendas em contrato de compra e venda de imóveis, em razão do atraso na entrega.
II. Questão em discussão
2. Determinar se a parte recorrente faz jus à suspensão das obrigações contratuais em razão da mora da vendedora.
III. Razões de decidir
3. Demonstrada a probabilidade do direito pela evidência do atraso significativo na obra, sem previsão de conclusão.
4. Presente o perigo de dano pela iminente inclusão do nome dos recorrentes em cadastros de inadimplentes.
5. Reversibilidade da medida assegurada, uma vez que os valores podem ser cobrados e inscritos futuramente caso se prove o contrário.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido para suspender as cobranças das parcelas vincendas, condicionadas a depósito judicial, com abstenção de registro nos cadastros de inadimplentes.
Tese de julgamento: "A suspensão das parcelas em contrato de compra e venda de imóvel é justificável quando comprovado atraso significativo na entrega da obra e presentes os requisitos do art. 300 do CPC."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 300. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, N.U 1016299-86.2022.8.11.0000; TJ-MT, N.U 1013743-19.2019.8.11.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018114-50.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Atraso na Entrega do Imóvel, Atraso na Entrega do Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[STEPHANIE PAULA DA SILVA - CPF: 052.387.751-05 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ MESSIAS E SILVA - CPF: 023.266.101-48 (AGRAVANTE), STEPHANIE PAULA DA SILVA - CPF: 052.387.751-05 (AGRAVANTE), LAGO DE CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 39.501.043/0001-96 (AGRAVADO), LOTEAMENTO NOVA VISTA SPE LTDA - CNPJ: 42.440.329/0001-13 (AGRAVADO), ANNA VICTORIA MARTINS DE REZENDE - CPF: 001.279.311-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU, EM PARTE, O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Ementa
: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS. SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PRESENÇA. PROBABILIDADE DO DIREITO E
PERICULUM IN MORA
DEMONSTRADOS. DECISÃO REFORMADA PARCIALMENTE.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender o pagamento de parcelas vincendas em contrato de compra e venda de imóveis, em razão do atraso na entrega.

II. Questão em discussão

2. Determinar se a parte recorrente faz jus à suspensão das obrigações contratuais em razão da mora da vendedora.

III. Razões de decidir

3. Demonstrada a probabilidade do direito pela evidência do atraso significativo na obra, sem previsão de conclusão.

4. Presente o perigo de dano pela iminente inclusão do nome dos recorrentes em cadastros de inadimplentes.

5. Reversibilidade da medida assegurada, uma vez que os valores podem ser cobrados e inscritos futuramente caso se prove o contrário.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido para suspender as cobranças das parcelas vincendas, condicionadas a depósito judicial, com abstenção de registro nos cadastros de inadimplentes.

Tese de julgamento
: "A suspensão das parcelas em contrato de compra e venda de imóvel é justificável quando comprovado atraso significativo na entrega da obra e presentes os requisitos do art. 300 do CPC."

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 300.
Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, N.U 1016299-86.2022.8.11.0000; TJ-MT, N.U 1013743-19.2019.8.11.0000.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela antecipada, interposto por André Luiz Messias e Silva e outros, contra a decisão proferida pelo Juízo da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c pedido de Tutela de Urgência Antecipada n.o 1021045-97.2024.8.11.0041, ajuizada em face da empresa Lago de Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda., indeferiu o pedido de tutela de urgência antecipada, consistente na suspensão das exigibilidades contratuais dos autores, especialmente relativo às parcelas vincendas, eis que pleiteiam a rescisão contratual, em razão do atraso na entrega dos imóveis.

A Recorrente narra em suas razões, que celebrou com a Requerida contrato de compra e venda de 03 (três) imóveis - denominado Loteamento Nova Vista Concept (Empreendimento Lago Cristal – Kristall See), situado no Bairro Nova Vista, na cidade de Caldas Novas/GO – Lotes: 38,39 e 40 da Quadra 28, objeto de Registro na Matrícula n.

119.089 do 1o Cartório do Registro Notarial e de Imóveis de Caldas Novas/GO.

Informam que em decorrência do atraso na entrega dos referidos imóveis, pleiteiam, em juízo a rescisão do contrato.

Relatam que restou demonstrado, na ação de base, a presença dos requisitos autorizadores da concessão da medida liminar, consistente na suspensão dos pagamentos das parcelas, e proibição de inserção dos nomes dos recorrentes no cadastro de inadimplentes e demais sanções.

Asseveram que a probabilidade do direito se caracteriza pelo próprio contrato de compra e venda realizar entre as partes, que evidencia o caráter de legitimidade ativa para a propositura da demanda, bem como parcelas pagas mensalmente à Agravada; evidenciado-se, igualmente, a presença do perigo da demora, eis que o não pagamento das parcelas, relacionadas ao contrato objeto da ação, que pretende os autores rescindir, poderá ensejar a negativação dos dados da parte requerente e lhes acarretar danos irreparáveis.

Em razão do exposto, requerem a concessão da tutela antecipada recursal, portanto a demora do resultado desta lide poderá acarretar danos que serão difíceis, ou de impossível reparação, uma vez que o empreendimento não tem previsão para ser entregue, podendo ficar retido o investimento financeiro dos agravantes.

O pedido de antecipação de tutela, para determinar a suspensão dos pagamentos foi, por mim, indeferido, id. 225783692.

As contrarrazões foram apresentadas, id. 232798189.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como visto, a parte agravante se insurge da decisão, proferida nos autos da
Ação de Rescisão Contratual com pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1021045-97.2024.8.11.0041, ajuizada em face da empresa Lago de Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda., que indeferiu o pedido de tutela de urgência antecipada, consistente na suspensão das exigibilidades contratuais dos autores, especialmente relativo às parcelas vincendas, eis que pleiteiam a rescisão contratual, em razão do atraso na entrega dos imóveis.

Confere-se dos autos que a parte autora firmou contrato de promessa de compra e venda, no dia 01/10/2021, dos imóveis denominado Loteamento Nova Vista Concept (Empreendimento Lago Cristal – Kristall See), situado no Bairro Nova Vista, na cidade de Caldas Novas-GO – Lotes: 38,39 e 40 da Quadra 28, objeto de Registro na Matrícula no 119.089 do 1o Cartório do Registro Notarial e de Imóveis de Caldas Novas-GO. (id. 224064668).

Verifica-se, do instrumento contratual, que que a entrega estava prevista para ocorrer em outubro de 2023, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que findou-se em Abril/2024.

Dessa feita, diante do atraso na entrega dos imóveis, bem como da ausência de informação ou documentos quanto à previsão de finalização da obra, tal qual contratada, a parte autora pretende a rescisão contratual, dada a mora dos vendedores, e liminarmente, requereu a suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas.

Pois bem.

é cediço que o instrumento de antecipação dos efeitos da tutela, enquanto espécie das chamadas tutelas de urgência, prestigia a eficiência da prestação jurisdicional e deve ocorrer em um juízo de cognição sumária, relativamente à matéria posta "
sub judice
", como forma de conferir à parte litigante um meio, ainda que provisório, de satisfação de seu interesse, evitando o esvaziamento da eficácia de eventual tutela definitiva em virtude do decurso do tempo.

Para tanto, prevê o art. 300 do atual CPC, a observância de certos requisitos, sem os quais não é possível a antecipação dos efeitos da tutela em caráter antecedente ou incidente.

Confira-se:

"A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão".

Dessa feita, exige a lei processual, daquele que pretende ser beneficiado com a tutela de urgência: a) a demonstração de elementos de informação que conduzam à verossimilhança de suas alegações; b) o risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente da demora na prestação jurisdicional; c) a reversibilidade dos efeitos antecipados.

De outra banda, não é necessária a apresentação de prova capaz de formar juízo de absoluta certeza. Basta que o interessado apresente elementos de informação consistentes, robustos, aptos a proporcionar ao julgador o necessário à formação de um juízo de real probabilidade a respeito do direito alegado.

é cediço que o instrumento de antecipação dos efeitos da tutela, enquanto espécie das chamadas tutelas de urgência, prestigia a eficiência da prestação jurisdicional e deve ocorrer em um juízo de cognição sumária, relativamente à matéria posta "
sub judice
", como forma de conferir à parte litigante um meio, ainda que provisório, de satisfação de seu interesse, evitando o esvaziamento da eficácia de eventual tutela definitiva em virtude do decurso do tempo.

Para tanto, prevê o art. 300 do atual CPC, a observância de certos requisitos, sem os quais não é possível a antecipação dos efeitos da tutela em caráter antecedente ou incidente.

Confira-se:

"A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Dessa feita, exige a lei processual, daquele que pretende ser beneficiado com a tutela de urgência: a) a demonstração de elementos de informação que conduzam à verossimilhança de suas alegações; b) o risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente da demora na prestação jurisdicional; c) a reversibilidade dos efeitos antecipados.

De outra banda, não é necessária a apresentação de prova capaz de formar juízo de absoluta certeza. Basta que o interessado apresente elementos de informação consistentes, robustos, aptos a proporcionar ao julgador o necessário à formação de um juízo de real probabilidade a respeito do direito alegado.

O doutrinador Fredie Didier Jr. ressalta que a probabilidade do direito consiste na análise sumária de elementos que permitam inferir, de forma razoável, a plausibilidade da pretensão do autor, sem necessidade de exame exauriente dos fatos e provas. Segundo Didier, “
a tutela de urgência é instrumento processual que visa garantir a efetividade da prestação jurisdicional, protegendo o direito ameaçado enquanto não se atinge a decisão final
” (Curso de Direito Processual Civil, 2020, vol. 2, p. 623).

Além disso, conforme o § 3o do artigo 300 do CPC, deve-se observar a reversibilidade da medida, sob pena de a tutela não ser concedida:

“§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.”

A doutrina de Humberto Theodoro Júnior reforça que a antecipação de tutela exige um juízo de verossimilhança, sendo cabível quando, além da probabilidade de direito, a demora na prestação jurisdicional puder causar dano irreparável ou de difícil reparação ao requerente (Curso de Direito Processual Civil, 2021, vol. I, p. 542).

No caso em análise, restou comprovado que a agravada descumpriu o prazo de entrega do imóvel estipulado no contrato de promessa de compra e venda, inclusive considerando a prorrogação contratual máxima até 28/04/2024.

Outrossim, os documentos e as fotografias anexadas aos autos (id. 224066154, 224066155, 231905651) evidenciam o atraso significativo na obra, sem justificativa ou previsão de conclusão.

Desse modo, o
fumus boni iuris
está presente, visto que a autora tem direito à suspensão do pagamento, evitando prejuízo econômico contínuo.

Igualmente, o
periculum in mora
encontra-se demonstrado, pois a manutenção das cobranças de parcelas pelo imóvel não entregue pode resultar em inadimplemento e inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, acarretando danos à parte autora.

Observa-se, ainda, que não há falar em perigo de dano ao Agravado, nesta fase processual, porquanto acaso se comprove, no decorrer da instrução processual dos autos de base, que as obras não estariam em atraso e que não haveria mora da vendedora a justificar a rescisão contratual, poderá cobrar da parte recorrente os valores devidos, e a consequente inscrição do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, de sorte que não há risco de irreversibilidade do provimento antecipado concedido à parte agravante.

Em casos semelhantes, este Tribunal de Justiça tem firmado o entendimento no sentido de afastar os efeitos decorrentes da mora e de suspender as obrigações quantos ao pagamento das parcelas:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PRETENSÃO DE RESCISÃO UNILATERAL ANTE O ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO – ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME NOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – PRESENÇA DOS REQUISITOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência. No caso, não se mostra razoável aguardar a tramitação do processo, com o consequente pagamento das prestações que se vencerem no curso da demanda para, somente ao final, em sede de sentença, proclamar uma situação de fato que já estava consolidada desde o início do feito, motivo pelo qual a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas mensais, a partir da citação, sem que haja inscrição quanto a elas no nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, é medida que se impõe.” (N.U 1016299-86.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022, Publicado no DJE 30/11/2022) (g.n.)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – DECISÃO QUE INDEFERE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO E DE EFETUAR COBRANÇAS DAS PARCELAS VINCENDAS OBJETO DO CONTRATO – ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – PRESENÇA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Demonstrada a probabilidade do direito de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e o perigo de dano proveniente da possibilidade de apontamento do nome da compradora adimplente nos órgãos de proteção ao crédito, é cabível a concessão da tutela de urgência para determinar a abstenção dessa conduta e de cobranças relacionadas ao contrato em discussão judicial.” (N.U 1013743-19.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

Dessa forma, conclui-se que a parte agravante demonstrou a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, de modo que a decisão recorrida deve ser reformada para que sejam suspensas as cobranças das parcelas vincendas, contudo,
devendo ser depositadas em juízo,
com a abstenção de qualquer registro nos cadastros de inadimplentes.

Forte nessas razões,
DOU PROVIMENTO, EM PARTE,
ao Agravo de Instrumento, para autorizar a suspensão das cobranças das parcelas vincendas dos contratos em discussão, determinando-se, contudo,
que os valores sejam depositados em juízo
, mensalmente, impedindo, dessarte, a inclusão do nome da autora nos cadastros de inadimplentes, conforme pleiteado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2024