Tribunal: TJMT
Processo: 1011974-47.2019.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-03-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – ACORDO PARCIAL QUANTO A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – PAGAMENTO DO VALOR ATÉ EFETIVA DESOCUPAÇÃO – MANUTENÇÃO – ABATIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS DETERMINADAS NO ÉDITO SENTENCIAL – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO.
Não há que se falar em afronta ao princípio da dialeticidade, pois, apesar do recurso não atacar diretamente os fundamentos adotados pelo juízo sentenciante, os recorrentes apresentam razões de reforma das quais se extrai, além de seu inconformismo, os fundamentos jurídicos que entendem como melhor aplicáveis à espécie.
Comprovada a existência de débitos locatícios em aberto, e acordado entre as partes a data da desocupação do imóvel em audiência de conciliação, de rigor a exigência do pagamento do respectivo período.
Os demandados carecem de interesse recursal no que tange ao pedido de abatimento das benfeitorias realizadas no imóvel, uma vez que já reconhecidas pelo Magistrado na origem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011974-47.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[AFONSO VAZ DE CAMPOS - CPF: 904.489.878-72 (APELADO), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), NEUZA DE ALMEIDA COSTA - CPF: 171.887.331-04 (APELANTE), ELTON RUBENS DO ESPIRITO SANTO - CPF: 692.593.481-53 (ADVOGADO), ROSANO CELSO DE ALMEIDA COSTA - CPF: 544.447.051-91 (APELANTE), ROSANDRO DIVINO DE ALMEIDA COSTA - CPF: 716.590.051-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECE EM PARTE DO RECURSO E, NESTA, DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – ACORDO PARCIAL QUANTO A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – PAGAMENTO DO VALOR ATÉ EFETIVA DESOCUPAÇÃO – MANUTENÇÃO – ABATIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS DETERMINADAS NO ÉDITO SENTENCIAL – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA,

DESPROVIDO
.

Não há que se falar em afronta ao princípio da dialeticidade, pois, apesar do recurso não atacar diretamente os fundamentos adotados pelo juízo sentenciante, os recorrentes apresentam razões de reforma das quais se extrai, além de seu inconformismo, os fundamentos jurídicos que entendem como melhor aplicáveis à espécie.

Comprovada a existência de débitos locatícios em aberto, e acordado entre as partes a data da desocupação do imóvel em audiência de conciliação, de rigor a exigência do pagamento do respectivo período.

Os demandados carecem de interesse recursal no que tange ao pedido de abatimento das benfeitorias realizadas no imóvel, uma vez que já reconhecidas pelo Magistrado na origem.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1011974-47.2019.8.11.0041

APELANTES:

ROSANDRO DIVINO DE ALMEIDA COSTA E OUTROS

APELADO:

AFONSO VAZ DE CAMPOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ROSANDRO DIVINO DE ALMEIDA COSTA, ROSANO CELSO DE ALMEIDA COSTA
e
NEUZA DE ALMEIDA COSTA
, contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. José Mauro Nagib Jorge
, lançada nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia e Falta de Pagamento c/c Cobrança no. 1011974-47.2019.8.11.0041
,
ajuizada por
AFONSO VAZ DE CAMPOS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
“declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, e decretar em definitivo do despejo dos locatários que estiverem ocupando o imóvel, devendo ser expedido o mandado, com prazo de 15 dias para desocupação voluntária (art. 63, § 1o, da Lei 8.245/91, se for o caso, ficando os réus responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e acessórios até a data da efetiva desocupação (de 06.04.2018 a 24.12.2019), sobre o qual deverá ser deduzido os valores quitados pelos requeridos, a título de antecipação de aluguéis e o montante gasto na obra edificada no prédio alugado, além de serem atualizados e corrigidos na forma pactuada (Cláusula Quarta, fl. 03 – id. 18878197), o que faço com resolução de mérito, tudo a ser apurado em cumprimento de sentença, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC”
(sic – Id. 20281875).

Ao final, condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do Código de Processo Civil.

Os apelantes, em suas razões recursais, aduzem que “
o Apelado reconhece que os Apelantes não usufruíram do imóvel após o início da cobrança dos aluguéis e obra
” (sic).

Informam que “
o próprio Recorrido confessou que, na verdade, considerava que a locação estava vigente em razão da permanência do equipamento de som no imóvel (ID 18878542), o que supostamente seria o obstáculo para outra locação
” (sic), embora os equipamentos pudessem ser facilmente removidos e guardados em outro local.

Relatam que no Boletim de Ocorrência resta a informação de que “
a partir de junho os locatários não mais compareceram no imóvel
” (sic).

Salientam que “
investiram no imóvel e não tiveram a oportunidade de usufruir do imóvel, inviabilizando a abertura do espaço comercial e recuperação dos gastos efetivados
” (sic), cujo investimento de reforma monta em R$13.391,50 (treze mil, trezentos e noventa e um reais e cinquenta centavos).

Assim sendo, pugnam para que seja reformada a r. sentença, para julgar improcedentes os pedidos da inicial (Id. 202818754).

O preparo foi recolhido (Id. 202818755).

As contrarrazões foram ofertadas, em que o recorrido pede, preliminarmente, o não conhecimento do recurso, em razão da violação ao princípio da dialeticidade, porque “
ao invés de REBATER os FUNDAMENTOS DA SENTENÇA, apenas repetiu o argumento de que foi proibido de entrar no imóvel, SEM APONTAR MINIMAMENTE QUALQUER ERRO NA AVALIAÇÃO DO JUÍZO SENTENCIANTE
” (sic).

No mérito propriamente dito, afirma que “
a parte Recorrente teve oportunidade de se manifestar quanto aos documentos aportados aos autos com a Impugnação, uma vez que foi intimado, por exemplo, para indicação de provas
” (sic).

Aponta que “
os documentos juntados com a Impugnação são o TERMO DE CUMPRIMENTO DE ACORDO PARCIAL celebrado neste feito, ou seja, só demonstra que o acordo foi cumprido pelas partes e, ainda, FOTOS DE REDE SOCIAL que demonstram as festas organizados pelos Requeridos, o que demonstra a inverdade quanto a alegação de impossibilidade de uso do imóvel
” (sic).

Argumenta que não poderia retirar aparelhagem de som e imagem dos requeridos do imóvel, pois poderia agir “
em uso arbitrário das próprias razões
” (sic).

Expõe que “
nas diversas vezes que o Requerente solicitou que os Requeridos (Apelados) desocupassem o imóvel lhe era dito que o local estava repleto de aparelhos caros e se mexesse em qualquer coisa, teria que indenizar os inquilinos
” (sic).

Defende que “
O Sr. ROSANDRO chegou a enviar uma foto de BOLETIM DE OCORRÊNCIA ao proprietário do imóvel, no qual narra a existência dos seus equipamentos
” (sic).

Elucida que
“nunca proibiu a utilização do imóvel locado
” (sic), que inclusive foi utilizado para festas, conforme conversas de WhatsApp, fotos colacionadas do perfil de Facebook do requerido Rosano Almeida, fotos do evento “NIVER FEST” e banner de promoção deste evento.

Anuncia que “
mesmo que não estivessem realizando as festas, é incontroverso que os requeridos permaneceram utilizando o imóvel objeto da demanda até 21 de dezembro de 2019, oportunidade em que os equipamentos foram retirados, como se vê no acordo celebrado nos autos
” (sic).

Aduz que “
a confecção de boletins de ocorrência pelos requeridos nada comprovam, já que tais documentos são apenas declarações unilaterais
” (sic).

Explana que “
os Requeridos possuíam chaves da porta de entrega, do cadeado e do portão dos fundos, sendo desarrazoada a suposta proibição de entrega no local
” (sic).

Menciona que “o
Apelante informa que realizou obras que deveriam ser descontadas do aluguel, porém, O JUÍZO reconheceu tal fato e determinou o abatimento
” (sic), todavia, discorda dos descontos determinados, uma vez que a assinatura foi colhida mediante simulação.

A par do exposto, requer o não conhecimento do recurso, e no mérito, o total desprovimento do apelo (Id. 202818759).

Na peça Id. 205776686, os
apelantes
se opõem ao julgamento virtual para fins de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, não há que se falar em afronta ao princípio da dialeticidade, pois, apesar do recurso não atacar diretamente os fundamentos adotados pelo Juízo sentenciante, os apelantes réus apresentam razões de reforma, das quais se extrai, além do inconformismo dos mesmos, os fundamentos jurídicos que entendem como melhor aplicáveis à espécie.

Rejeito
, assim, a preliminar em voga e não havendo outras prejudiciais, passo à análise do mérito.

A questão colocada em debate diz respeito se é cabível o pagamento dos aluguéis, no interregno entre 06/04/2018 a 24/12/2019, e o abatimento das benfeitorias realizadas no imóvel.

Pois bem. Para melhor compreensão da matéria posta em debate, pertinente tecer breves relatos dos fatos.

Na origem, cuida-se de ação de despejo por denúncia vazia e falta de pagamento c/c cobrança ajuizada por
Afonso Vaz de Campos
em face de
Rosandro Divino de Almeida Costa
,
Rosano Celso de Almeida Costa
e
Neuza de Almeida Costa
, referente ao contrato de locação de imóvel para fins comerciais, com prazo de vigência de 12 (doze) meses, sendo ajustado o valor de R$3.000,00 (três mil reais) mensais, tendo por objeto parte do imóvel localizado na Rua E, no. 03, Setor Centro Norte, Morado do Ouro, CEP 78053-405, Cuiabá (MT).

Em sua peça inaugural, o autor narra que o início da vigência contratual deu-se em
01/02/2018
, conforme contrato de locação apresentado no Id. 202818653.

Continuou relatando que as partes acordaram nova data para o início da locação, a contar de
06/04/2018
, e que o valor já quitado de R$2.000,00 (dois mil reais) ficou compensado para o mês de maio de 2018, cabendo aos locatários adimplirem a diferença (Id. 202818692).

Ao final, discorre que mesmo notificando duas vezes extrajudicialmente para desocuparem o bem, os requeridos não saíram do imóvel e, ainda, insistem em alegar que possuem direito ao abatimento dos valores gastos na obra realizada no prédio, o que não foi aceito pelo locador.

Assim, ajuizou a referida ação almejando o pagamento dos aluguéis, a partir de
05/03/2018 até a efetiva desocupação do imóvel
, indicando como valor em aberto a importância atualizada de
R$47.701,14
(quarenta e sete mil, setecentos e um reais e quatorze centavos), referente à soma de R$43.364,68 (quarenta e três mil, trezentos e sessenta e quatro reais e sessenta e oito centavos), a título de aluguéis não pagos e, ainda, o montante de R$4.336,46 (quatro mil, trezentos e trinta e seis reais e quarenta e seis centavos), concernente aos honorários advocatícios, previstos na alínea “d” do inciso II, art. 62 da Lei do Inquilinato.

A presente ação foi ajuizada em
25/03/2019
(Id. 202818651).

Recebida a inicial, designou-se audiência de conciliação para o dia
16/12/2019
.

Na data designada, as partes firmaram
acordo parcial
, em que ficou ajustado que os requeridos desocupariam o imóvel até o dia
24/12/2019
, mediante retirada dos equipamentos de trabalho (Id. 202818689).

Por sua vez, em contestação os requeridos, apesar de reconhecerem o inadimplemento, defenderam que o mesmo se deu por culpa exclusiva do autor, alegando que o mesmo
“proibiu de adentrarem ao imóvel, bem esse alugado para trabalho dos mesmos e com os valores percebidos na utilização do local é que iriam pagar os alugueis”
(sic – Id. 202818690).

Ao final, ainda sustentaram que não procede a alegação de que o autor não autorizou a reforma,
“pois, denota-se do termo de consentimento de realização de obras e edificações, que o Requerente autorizou que fossem feitas as obras até o valor de R$ 25.000,00 mil reais e os valores gastos poderia ser pago da seguinte forma: ser abatido até 70% no valor do aluguel de forma mensal no patamar de 20%, abater o valor integralmente (se o locador interessar) ou indenizar os locatários”
(sic).

O feito então seguiu-se com sua regular tramitação, mediante oferecimento de impugnação (Id. 202818710), especificação de provas, sobrevindo a sentença ora atacada, em que o Magistrado singular reconheceu o preenchimento dos requisitos necessários ao despejo cautelar, a inadimplência dos locatários demandados, autorizando o abatimento das benfeitorias realizadas.

Eis o teor do
decisum
, no ponto de interesse:

“(...) In casu, a parte autora colacionou nos autos a cópia do Contrato de Locação para uso Comercial (id. 18878197), datado de 01.12.2018, as notificações comunicando o intento de retomada do bem, em decorrência da falta de pagamento do aluguel (art. 9o da lei de locações), devidamente recebidas pela parte ré em 05.12.2018 (id. 18878230) 07.01.2019 (id. 18878234), tendo a presente ação proposta em 25.03.2019, ou seja, observando o prazo para o cumprimento voluntário da desocupação, após a notificação.

Desse modo, está perfeita, válida e eficaz a notificação exigida pela lei como indispensável à propositura da ação de despejo por denúncia vazia, sendo que a notificação provoca a resilição unilateral do contrato e autoriza o despejo, nos artigos 46, §2o, e 59, §1o, inciso VIII, da Lei n. 8.245/1991.

(...)

Consigne-se que
as partes acordaram que a retirada do imóvel seria até a data de 24.12.2019 (id. 27481670), de modo que deve ser ratificado o pedido inicial, com relação à ação de despejo, eis que preenchidos os requisitos legais para a resolução contratual
.

Quanto ao pedido de cobrança dos aluguéis, prevê o artigo 23, inciso I, da Lei n.o 8.245/91, que o aluguel é a retribuição devida pelo locatário e a falta de seu pagamento constitui infração de obrigação contratual e legal, bem como relevante causa de desfazimento da locação, nos termos do artigo 9.o, III, do mesmo Diploma Legal.

Na hipótese dos autos
o próprio título basta como prova do fato constitutivo do direito do autor, o que está demonstrado no contrato de locação de id. 18878197, datado de 01.12.2018, e, por versar a presente lide na ausência de pagamento de aluguel, o tratamento jurídico também é encontrado no art. 62, inciso I, da Lei n. 8.245/1991
.

(...)

Neste ponto,
alega o autor que os requeridos estão em mora desde o início do contrato, em 01.02.2018, sendo devido o valor de R$ R$47.701,14 (quarenta e sete mil setecentos e um reais e quatorze centavos), referente à soma de R$43.364,68, a título de aluguéis não pagos e, ainda, o montante de R$4.336,46, concernente aos honorários advocatícios, previstos na alínea “d” do inciso II, art. 62 da Lei do Inquilinato. Em contrapartida, os réus afirmam que o próprio autor incorreu para as inadimplências ao proibi-los de adentrarem no imóvel na data acordada no pacto, bem como devem ser ressarcidos dos valores gastos com as obras e edificações realizadas no prédio, e consentidas pelo autor, a ser abatido no débito nas seguintes proporções: até 70% do valor gasto até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), diluído em descontos de 20% do aluguel mensal ou, ainda, devendo o locador indenizar os locatários se concordar, conforme cláusulas 7a e 9a do pacto firmado entre as partes
.

Em análise aos documentos que instruem o feito, verifica-se que,
diferentemente do alegado pelos requeridos, eles negociaram no contrato o uso de determinadas áreas do imóvel com acesso comum às partes, como se vê no documento de id. 18878202, de modo que, de fato, as áreas ali descritas seriam de uso das partes contratantes, bem como nada impediu os inquilinos adentrarem no imóvel após a assinatura do pacto
.

Na verdade,
os inquilinos apenas não utilizaram o prédio desde a data do contrato de aluguel (01.02.2018) porque efetuaram benfeitorias no imóvel, devidamente com a anuência do locador, conforme se vê no termo de consentimento de realização de obras e edificações juntado no evento 29257675. Aliás, no citado documento consta que as partes firmaram nova data para o início da locação, a contar de 06.04.2018, bem como o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), pago para o aluguel do mês de fevereiro de 2018, ficou compensado para o mês de maio de 2018, cabendo ao locatário adimplir a diferença, justamente porque o valor do aluguel era de R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais, conforme documento acostado no evento 18878546 e 29257675
.

No tocante aos valores pagos a título de aluguéis, nota-se que os requeridos não acostaram nenhum recibo no importe de R$ 3.000,00, mas sim valores menores e em meses diferentes, além de notas fiscais de materiais e serviços utilizados na edificação da obra no prédio locado.

Veja que,
em março/2018 foi juntado recibo de adiantamento de aluguel, no montante de R$ 2.500,00 (id. 29257676); em abril/2018 o comprovante de depósito em favor do autor, no montante de R$ 400,00, referente ao pagamento de luz e água do mês 04/2018 (id. 29258696) e, em junho/2018, o comprovante de depósito em favor do autor, na importância de 890,00, referente ao pagamento de luz e água de maio de 2018 (id. 29258696). Portanto, o total pago pelos aluguéis somam o importe de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), referentes a todo o período em que os requeridos permaneceram usufruindo o bem locado
.

No que se refere aos gastos com a edificação da obra, foram juntados diversos comprovantes, a saber: no id. 29257677 o pagamento de R$ 1.275,90, datado de 21.03.2018; no id. 29257679, o recibo de R$ 500,00, de mão-de-obra na construção do imóvel locado, datado de 03.05.2018; no id. 29257680 o valor de R$ 421,80, materiais empregados na obra, datado de 03.04.2018; id. 29257681, o valor de R$ 417,00, materiais, datado de 05.04.2018; no id. 29257682, o valor de R$ 233,40, materiais, datado de 04.04.2018; no id. 29257683, o valor de R$ 650,40, materiais, datado de 04.04.2018; no id. 29257684, o valor de R$ 475,80, materiais, datado de 05.04.2018; no id. 29257685, o valor de R$ 980,00, materiais, datado de 12.05.2018; no id. 29257687, o valor de R$700,00, materiais e frete, datado de 14.03.2018; no id. 29257690, o valor de R$ 2.998,00, materiais, datado em 16.03.2018; no id. 29258693, o valor de R$ 500,00, materiais, datado de 28.02.2018; no id. 29258694, o valor de R$ 4.239,20, materiais, datado de 02.06.2018. O total soma a importância de R$ 13.391,50
.

Aliás,
neste ponto, frise-se que realmente foi firmado um acordado entre as partes para a realização de benfeitorias no prédio locado, tanto que pactuaram o valor máximo de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) de limite com gastos para esse fim, como se vê no contrato de id. 18878546, cujo montante deveria ser abatido mensalmente no valor do aluguel ou mesmo no débito final.

Outrossim,
a comprovação desses gastos somam a importância de R$ 13.391,50, conforme discriminado no parágrafo anterior, os quais devem ser abatidos no valor final devido em favor da parte autora.

Desse modo, deve considerar que os réus não se manifestaram precisamente sobre todo o período e valores cobrados pelo autor na inicial, presumindo-se como verdadeiros o fato de que os réus deixaram de adimplir a totalidade o aluguel desde a segunda parcela.

(...)

É o que disciplina o artigo 341, caput, do CPC, in verbis:

Art. 341. Incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, salvo se:

I - não for admissível, a seu respeito, a confissão;

II - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considerar da substância do ato;

III - estiverem em contradição com a defesa, considerada em seu conjunto.

Veja que, essa situação independe de prova, conforme dispõe o art. 374, do CPC, confira-se:

374. Não dependem de prova os fatos:

I - notórios;

II - afirmados por uma parte e confessados pela parte contrária;

III - admitidos no processo como incontroversos;

IV - em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade.

Além disso, o ônus da prova de pagamento incumbia aos réus e ausente a demonstração, resta devido o valor cobrado pelo autor, o qual deve ser abatido daqueles valores quitados pelos requeridos à título de antecipação de aluguel e os valores gastos na edificação da obra realizada no prédio locado, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO - INADIMPLENCIA CARACTERIZADA – ARTIGO 373, II, CPC/2015 (ANTIGO 333, II, CPC/1973)– INOBSERVÂNCIA DO ÔNUS PROBATÓRIO – ARTIGO 9o, III, DA LEI DE LOCAÇÕES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Dessa forma, havendo falta de pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 9o, inc. III da Lei 8.245/91 tem o proprietário do imóvel direito de requerer a decretação de despejo do locatário, bem como a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação nos termos do art. 62 e seguintes da referida lei. (Ap 32403/2017, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/07/2017, Publicado no DJE 24/07/2017) (TJ-MT - APL: 00047998520068110037 32403/2017, Rel.: DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Dje: 24/07/2017).

Com relação a data do débito invocado, o autor faz jus ao recebimento dos alugueres vencidos, a partir de 06.04.2018 (id. 29257675), até a efetiva desocupação do imóvel, que se deu em 24.12.2018 (id. 27481670), por se tratarem de prestações sucessivas (art. 323, CPC).

A propósito:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – INADIMPLÊNCIA MANIFESTA – ALUGUÉIS VINCENDOS – INCLUSÃO – ARTIGO 323 DO CPC – RECURSOS DE RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA DESPROVIDOS – RECURSO DE CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING PROVIDO. A falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato locatício, pois a mora é causa suficiente para a rescisão contratual, nos termos do que consta nos artigos 9o, inc. III, e 62, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991). As prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nessa conformidade, os aluguéis vincendos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel. O locatário deve arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323 do CPC. (TJ-MT 00331160820118110041 MT, Rel.: DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Dje: 31/07/2021).

Cumpre destacar, ainda, que os valores em atraso devem ser atualizados e corrigidos na forma pactuada (Cláusula Quarta, fl. 03 – id. 18878197), ou seja, com correção pelo índice IGPM/FGV e juros de mora de 1o ao mês, desde o vencimento de cada aluguel, bem como a multa moratória de 10%.

Vela salientar que, quanto aos juros moratórios, sua incidência também deve ocorrer nas datas dos respectivos vencimentos, não havendo se falar em aplicação do artigo 405 do Código Civil para a hipótese, justamente porque se trata de mora de natureza ex re, cuja constituição se dá de pleno direito em decorrência do inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, a teor do disposto no artigo 397 do Código Civil. Por outro lado, ele deve ser aplicado de forma simples e não composta.

Já a cumulação do pedido do autor de condenação dos requeridos ao pagamento de honorários advocatícios, nota-se que esta prevista no parágrafo 4o da cláusula 5a do contrato de id. 18878197, de forma que é devida.

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, e decretar em definitivo do despejo dos locatários que estiverem ocupando o imóvel, devendo ser expedido o mandado, com prazo de 15 dias para desocupação voluntária (art. 63, § 1o, da Lei 8.245/91, se for o caso, ficando os réus responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e acessórios até a data da efetiva desocupação (de 06.04.2018 a 24.12.2019), sobre o qual deverá ser deduzido os valores quitados pelos requeridos, a título de antecipação de aluguéis e o montante gasto na obra edificada no prédio alugado, além de serem atualizados e corrigidos na forma pactuada (Cláusula Quarta, fl. 03 – id. 18878197), o que faço com resolução de mérito, tudo a ser apurado em cumprimento de sentença, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fundamento no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. (...)”
– Id. 202818745 (destaquei)

Diante disso, conforme trechos acima em destaque, embora os requeridos apelantes defendam o contrário, infere-se claramente que não há falar em ausência de responsabilidade de pagamento dos aluguéis no período determinado pelo Magistrado na origem, qual seja, entre
06/04/2018 a 24/12/2019
, até mesmo porque as partes acordaram que a desocupação do imóvel ocorreria somente a partir de
24/12/2019
.

Com efeito, confirma-se a existência de débitos em aberto, o que confere ao locador autor recorrido o direito de rescindir o pacto, tanto por infração contratual da parte locatária apelante quanto por inadimplência, nos termos do art. 9o, II e III, da Lei no. 8.245/91. Reza a norma:

"Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

(...)

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

II -
em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
;"

No mais, competia aos requeridos apelantes apresentarem os recibos específicos de pagamento de
todos
os valores exigidos pelo autor recorrido, pois lhes cabe demonstrar a quitação, o que não restou verificado no caso concreto.

Ao que se infere dos autos, os requeridos apelantes apresentaram um único recibo de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), datado de
16/03/2018
(Id. 202818693), e um termo de consentimento de realização de obras e edificações, no valor de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), da qual consta acordado o abatimento mensal no aluguel em até 70% (setenta por cento) do valor gasto limitado à referida importância (R$25.000,00), diluído em descontos de 20% (vinte por cento) do aluguel mensal ou, ainda, devendo o locador indenizar os locatários se concordar (Id. 202818692).

Ademais, as fotografias tiradas dos perfis de Facebook juntados com a réplica (Id. 202818712 e ss.), dão conta de que, diversamente do que alegam, os requeridos apelantes utilizaram do espaço para o fim colimado, qual seja, aluguel para festas e eventos.

Assim, a sentença hostilizada não merece qualquer reparo quanto à condenação dos requeridos apelantes pelo pagamento dos aluguéis em atraso no período de 06/04/2018 a 24/12/2019, porquanto comprovado tanto a inadimplência deles, como também a notificação para respectiva desocupação, atendendo aos requisitos da Lei do Inquilinato.

E o entendimento sedimentado dos Tribunais pátrios, inclusive deste Sodalício, não destoa do acima mensurado, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO
- DUPLO FUNDAMENTO -
DENÚNCIA VAZIA - INADIMPLEMENTO - COBRANÇA DOS ALUGUÉIS - PROCEDÊNCIA
- PRELIMINARES - CARÊNCIA DA AÇÃO, IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL, LEGITIMIDADE RECURSAL - ANÁLISE COM O MÉRITO E REJEITADAS -

RAZÕES DE RECURSO QUE RECHAÇAM A R. SENTENÇA - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - REGULARIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DE PROPRIEDADE - DISPENSÁVEL - INDENIZAÇÃO - FUNDO DE COMÉRCIO - INDEVIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO

O contrato de locação gera uma relação jurídica entre locador e locatário, razão pela qual, em princípio, é dispensável a prova da propriedade do imóvel locado. Apenas em hipóteses específicas exige a Lei 8.245/91, em seu artigo 60, a demonstração da propriedade pelo locador como pressuposto do despejo.

Não há necessidade de recebimento pessoal pelo locatário ou seu representante legal da notificação extrajudicial, sendo suficiente a entrega no local constante no contrato de locação avençado.

Inviável a pretensão de indenização pelo fundo de comércio em sede de contestação. Ausência da hipótese prevista no § 3o, do art. 52 da Lei do Inquilinato.

A inércia do locatário em desocupar o imóvel, após a regular notificação, bem como a inadimplência dos aluguéis, conduz a procedência da ação
.”
(N.U 0015647-37.2009.8.11.0002, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/06/2016, Publicado no DJE 01/07/2016)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO
– CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO VERIFICADO –
CONTRATO DE LOCAÇÃO
DE POR TEMPO INDETERMINADO –
POSSIBILIDADE DE DENÚNCIA – REQUISITOS PREENCHIDOS – INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA
– SENTENÇA MANTIDA -

RECURSO DESPROVIDO

Descabida a alegação de cerceamento de defesa, eis que a devolução de prazo requerida foi realizada com a devida aplicação do art. 221, do NCPC, com a devolução de prazo por tempo igual ao que faltava para sua complementação.

“Por força do disposto no art. 57 da Lei n. 8.245/1991, para que se perfectibilize a denúncia vazia de contrato de locação não residencial por tempo indeterminado é imprescindível a prévia notificação do inquilino, concedendo-lhe 30 dias para desocupação do imóvel. - Presente o comprovante da prévia notificação, é de ser mantida a sentença que julgou procedente o pedido na presente na ação de despejo” (Apelação Cível No 70076820505, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 22/03/2018).

Havendo falta de pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 9o, inc. III da Lei 8.245/91 tem o proprietário do imóvel direito de requerer a decretação de despejo do locatário
.”
(N.U 0019231-10.2012.8.11.0002, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/05/2018, Publicado no DJE 22/05/2018)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO DENÚNCIA VAZIA - IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - ART. 59, § 1o, DA LEI No 8.245/91 - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - DEMONSTRAÇÃO - AUSÊNCIA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESPEJO - CABIMENTO
. 1. O art. 56 da Lei no 8.245/91 estabelece que, findo o prazo estipulado no contrato de locação comercial, presume-se prorrogada por prazo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador. 2. Nos termos do art. 57 da Lei de Locação, o contrato locatício não residencial, que vigora por prazo indeterminado, poderá ser denunciado, pelo locador, por meio de notificação escrita dirigida ao locatário, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel.”
(TJ-MG - AC: 01447936420108130480, Relator: Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção, Data de Julgamento: 06/07/2023, 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2023)

“Apelação.
Ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com rescisão contratual, cobrança de aluguéis e demais encargos. Sentença de procedência, para rescindir o contrato, decretar o despejo e condenar a ré ao pagamento dos aluguéis devidos até a efetiva desocupação do imóvel.
Insurgência da ré. Situação de pandemia de Covid-19 que não constitui óbice para o despejo. Leis Federais no 14.010/2020 (artigo 9o) e 14.126/2021 (artigo 1o), que tratam de despejo liminar, não se confundindo com a situação em análise, na qual já foi proferida sentença. Hipótese, ademais, onde já decorreu tempo significativo desde a ordem de despejo, transcorrendo tempo mais que suficiente para eventual mudança. Ausente nulidade pela previsão de aplicação do IGPM. Impossibilidade de alteração do índice de correção monetária regularmente eleito entre as partes. Sentença mantida. Majoração da verba honorária, conforme artigo 85, § 11, do CPC, ressalvada a gratuidade. Recurso não provido.”
(TJ-SP - AC: 10028757020218260201 SP 1002875-70.2021.8.26.0201, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 21/11/2022, 33a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2022)

De outro lado, no tocante à indenização pelas benfeitorias, mister consignar que o entendimento jurisprudencial é firme no sentido de que se contratualmente houve renúncia ao direito de retenção ou de indenização das benfeitorias não há se falar em nulidade de tal cláusula e nem indenização a ser aferida pela locatária, pelo princípio do
pacta sunt servanda
.

No caso concreto, observa-se que muito embora o contrato firmado continha tal previsão (Cláusula Nona – Id. 202818653), os requeridos apelantes, ao tempo da contestação, apresentaram um ‘Termo de Consentimento de Realização de Obras e Edificações’ (Id. 202818692), em que ficou ajustado o abatimento até o limite de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), conforme acima já anunciado, e embora o autor apelado discorde dos descontos determinados no édito sentencial, não houve irresignação recursal neste sentido, devendo, portanto, prevalecer o que restou decidido pelo Magistrado na origem, que determinou o seguinte,
ipsis litteris
:

“No que se refere aos gastos com a edificação da obra, foram juntados diversos comprovantes, a saber: no id. 29257677 o pagamento de R$ 1.275,90, datado de 21.03.2018; no id. 29257679, o recibo de R$ 500,00, de mão-de-obra na construção do imóvel locado, datado de 03.05.2018; no id. 29257680 o valor de R$ 421,80, materiais empregados na obra, datado de 03.04.2018; id. 29257681, o valor de R$ 417,00, materiais, datado de 05.04.2018; no id. 29257682, o valor de R$ 233,40, materiais, datado de 04.04.2018; no id. 29257683, o valor de R$ 650,40, materiais, datado de 04.04.2018; no id. 29257684, o valor de R$ 475,80, materiais, datado de 05.04.2018; no id. 29257685, o valor de R$ 980,00, materiais, datado de 12.05.2018; no id. 29257687, o valor de R$700,00, materiais e frete, datado de 14.03.2018; no id. 29257690, o valor de R$ 2.998,00, materiais, datado em 16.03.2018; no id. 29258693, o valor de R$ 500,00, materiais, datado de 28.02.2018; no id. 29258694, o valor de R$ 4.239,20, materiais, datado de 02.06.2018. O total soma a importância de R$ 13.391,50.

Aliás, neste ponto, frise-se que realmente foi firmado um acordado entre as partes para a realização de benfeitorias no prédio locado, tanto que pactuaram o valor máximo de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) de limite com gastos para esse fim, como se vê no contrato de id. 18878546, cujo montante deveria ser abatido mensalmente no valor do aluguel ou mesmo no débito final.

Outrossim, a comprovação desses gastos somam a importância de R$ 13.391,50, conforme discriminado no parágrafo anterior, os quais devem ser abatidos no valor final devido em favor da parte autora.”

Por conseguinte, no que tange o pedido de abatimento dos aluguéis, os requeridos apelantes carecem de interesse recursal, uma vez que a pretensão já restou acolhida pelo Magistrado na origem.

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso, e no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/03/2024