Tribunal: TJMT
Processo: 1040333-02.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por eles.
Portanto, deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelos autores, devendo ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040333-02.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A. - CNPJ: 13.502.702/0001-15 (APELANTE), MILTON MARTINS MELLO - CPF: 124.849.701-53 (ADVOGADO), ROBERTO VIDAL - CPF: 393.701.941-34 (APELADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), GRAZIELE DE FIGUEIREDO VIDAL - CPF: 844.958.041-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por eles.

Portanto, deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelos autores, devendo ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938).-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE S.A.,
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores
ajuizada por
GRAZIELE DE FIGUEIREDO VIDAL e ROBERTO VIDAL,
para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes (ID no 102079190) e condenar a requerida a promover a restituição no valor de R$ 46.463,76 (quarenta e seis mil quatrocentos e sessenta e três reais e setenta e três centavos), acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir desta decisão.

Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC/15.

Alega a parte recorrente que a culpa pela rescisão adveio dos autores/apelados, ao deixar de adimplir com as obrigações decorrentes do contrato firmado.

Sustenta que diante da concretização da rescisão do contrato de compra e venda, em 18/01/2021 a recorrente efetuou a venda do imóvel em questão para LEONARDO BLANCO ARAÚJO.

Requereu, desse modo, que seja a sentença revisada para excluir a declaração de rescisão judicial do contrato, sendo que o distrato ocorreu no âmbito extrajudicial.

Aduziu que a parte recorrente, somente a título de intermediação da operação de compra e venda, ou seja, comissão de corretagem, pagou a importância de R$ 27.510,00 (vinte e sete mil quinhentos e dez reais).

Relata que deve suportar pelo menos parte dos custos decorrentes da sua opção de contratar, de firmar a compra do imóvel em questão e depois dela desistir. Narra que conforme entendimento pacificado pelo STJ no julgamento, em sede de Recurso Especial Repetitivo, proferido em 24/08/2016, constitui obrigação do comprador a comissão de corretagem.

Invoca o princípio da
pacta sunta servanda
, informando nos autos a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para afastar a decretação de rescisão judicial do contrato e revisar a retenção que resulte em valor consentâneo com a realidade do contrato, inclusive com a despesa de corretagem (R$ 27.510,00). Alternativamente, a fixação da retenção em pelo menos 25% sobre o valor pago, além da inversão da sucumbência.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 213485338, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos, que
GRAZIELE DE FIGUEIREDO VIDAL e ROBERTO VIDAL
ajuizaram a
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores
em face de
BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE S.A.,
alegando, que os autores em 11 de agosto de 2016, firmara junto à parte requerida, Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos, com objetivo de aquisição da unidade imobiliária 1202B, do empreendimento Condomínio Brasil Beach Cuiabá Home Resort, comercializado pela requerida.

Aduziram que adimpliram desde a assinatura do contrato o valor de R$ 51.626,40 (cinquenta e um mil seiscentos e vinte e seis reais e quarenta centavos), corrigido até 06/11/2020, a título de prestações para aquisição do empreendimento.

Sustentaram que em que pese o pagamento parcial da obrigação prevista contratualmente, pretendem a rescisão contratual e respectiva devolução de valores, devidamente corrigidas até a data de devolução, uma vez que não comporta mais a permanência do vínculo obrigacional, em vista não pretender mais o imóvel comercializado, haja vista severa recessão econômica.

Afirmaram que após as tratativas administrativas para a resolução do contrato, as partes não chegaram a um consenso no que se refere à devolução de valores decorrentes da rescisão, vindo a parte autora a pleitear perante o Poder Judiciário, seu direito, inteiramente inobservado pela parte contrária.

Por fim, requereram a procedência da ação, para declarar a rescisão do contrato, bem como condenar a requerida à devolução dos valores pagos, já descontado o percentual de retenção estabelecido, em parcela única, com acréscimos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, além dos benefícios da justiça gratuita.

Devidamente citada, a requerida ofertou a contestação no ID no 126048333, requerendo a improcedência da ação.

Ao decidir, o i. magistrado Dr. Yale Sabo Mendes julgou procedente a ação, conforme já relatado.

Pois bem.

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 11/08/2016, “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos”, referente a unidade autônoma no 1202B, Tipo D, Torre 01 do Condomínio Brasil Beach Cuiabá Home Resort, situado na Rodovia Helder Cândia, Km, 4,5, Bairro Ribeirão do Lipa, Cuiabá/MT, no valor total de R$ 655.000,00 (seiscentos e cinquenta e cinco mil reais), conforme ID no 213491225.

Denota-se do documento de ID no 213491229 que os autores, ora apelados, efetuaram o pagamento para a parte requerida, ora apelante no importe de R$ 51.626,40 (cinquenta e um mil seiscentos e vinte e seis reais e quarenta centavos) e, conforme relatado por eles, em razão de dificuldades financeiras não pode mais prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplentes perante a requerida/apelante.

Assim, induvidoso nos autos a culpa dos autores/apelados pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Em que pese as alegações da requerida/apelante a respeito de já ter se operado a rescisão, fato é que a obrigação de restituição da quantia já desembolsada pelo consumidor, ora recorrido, ainda não se implementou, razão pela qual o pronunciamento do Poder Judiciário a respeito se mostra pertinente, pois é preciso declarar a rescisão contratual no âmbito judicial, para que sobrevenha a condenação de restituição dos valores devidos.

Portanto, a rescisão do contrato é medida que se impõe.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE.
AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado pelos autores.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelos autores, é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

No que diz respeito à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. [...]”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) (destaquei).

In casu
, o contrato de compra e venda firmado entre as partes não informa que a importância de R$ 27.510,00 (vinte e sete mil quinhentos e dez reais) seria destinada ao pagamento de comissão de corretagem.

Na hipótese, a previsão contratual a título de comissão de corretagem assim fora delineada (ID no 213491225 – Pág. 5):

Portanto, verifica-se que o contrato firmado entre as partes não observou o dever de informação pela requerida/apelante, conforme determina a jurisprudência pátria.

Assim, não há se falar em retenção da comissão de corretagem.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores, mantendo os demais termos da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024