Tribunal: TJMT
Processo: 1000042-47.2023.8.11.0033
Órgão julgador: MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2024-10-08
Data de publicação: 2024-11-01

Ementa:
EMENTA:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DE MERCADO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA TRANSAÇÃO DECLARADA. REGULAR PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA DESCONSTITUIÇÃO DA BASE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL.
I. Caso em exame
1. Trata-se de remessa necessária e apelação cível interposta pelo Município de Nova Maringá contra sentença que concedeu a segurança pleiteada em mandado de segurança, a fim de determinar que o ITBI fosse calculado com base no valor do negócio jurídico declarado.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal de mercado do imóvel, como defendido pelo município, ou o valor da transação declarado pelo contribuinte, conforme entendimento do STJ no Tema 1113.
III. Razões de decidir
3. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, conforme a jurisprudência pacífica do STJ, cabendo ao fisco desconstituir essa presunção mediante regular processo administrativo.
4. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores unilaterais, sem a instauração de procedimento adequado que garanta o contraditório e a ampla defesa.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso de apelação desprovido. Sentença ratificada.
Tese de julgamento: "A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se a veracidade do valor declarado pelo contribuinte, salvo desconstituição por processo administrativo regular."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 38; STJ, REsp 1.937.821/SP, Tema 1113.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 24.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000042-47.2023.8.11.0033
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA]

Parte(s):

[IMCO PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 10.518.626/0001-48 (APELADO), MARISTELA FERREIRA DE SOUZA MIGLIOLI - CPF: 105.331.218-09 (ADVOGADO), Secretário de Finanças do Município de Nova Maringá/MT (APELANTE), MUNICIPIO DE NOVA MARINGA - CNPJ: 37.464.831/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO), CAROLINE MARTINEZ DE MOURA - CPF: 284.225.338-80 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE NOVA MARINGA - CNPJ: 37.464.831/0001-24 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ANDERSON RAFAEL PORTA MONTANDON - CPF: 049.521.961-43 (ADVOGADO), RICARDO AZEVEDO SETTE - CPF: 574.949.246-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. Participam do julgamento a Desa. Maria Aparecida Ferreira Fago, Desa. Anglizey Solivan De Oliveira e Des. Mario Roberto Kono de Oliveira.

EMENTA:

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DE MERCADO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA TRANSAÇÃO DECLARADA. REGULAR PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA DESCONSTITUIÇÃO DA BASE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL.

I. Caso em exame

1. Trata-se de remessa necessária e apelação cível interposta pelo Município de Nova Maringá contra sentença que concedeu a segurança pleiteada em mandado de segurança, a fim de determinar que o ITBI fosse calculado com base no valor do negócio jurídico declarado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal de mercado do imóvel, como defendido pelo município, ou o valor da transação declarado pelo contribuinte, conforme entendimento do STJ no Tema 1113.

III. Razões de decidir

3. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, conforme a jurisprudência pacífica do STJ, cabendo ao fisco desconstituir essa presunção mediante regular processo administrativo.

4. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores unilaterais, sem a instauração de procedimento adequado que garanta o contraditório e a ampla defesa.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso de apelação desprovido. Sentença ratificada.

Tese de julgamento: "A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se a veracidade do valor declarado pelo contribuinte, salvo desconstituição por processo administrativo regular."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 38; STJ, REsp 1.937.821/SP, Tema 1113.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 24.02.2022.

RELATÓRIO:

Egrégia Câmara:

Trata-se de REMESSA NECESSÁRIA e de
“RECURSO DE APELAÇÃO”,
interposto pelo MUNICÍPIO DE NOVA MARINGÁ contra a sentença proferida pelo Excelentíssimo Juiz de Direito, Dr. Bruno César Singulani França, que, nos autos do
“MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO COM PEDIDO DE LIMINAR
INAUDITA ALTERA PARS”
n.o 1000042-47.2023.8.11.0033, em trâmite na 1a Vara da Comarca de São José do Rio Claro, MT, concedeu a ordem, nos seguintes termos (ID. 202255954):

“Vistos,

Cuida-se de Mandado de Segurança impetrado por IMCO PARTICIPACOES LTDA contra ato do Secretário de Finanças do Município de Nova Maringá/MT, todos qualificados nos autos.

Narra a parte impetrante:

“A Impetrante se dedica, dentre outras atividades, à participação em outras sociedades na condição de quotistas ou acionistas, conforme prevê a cláusula segunda de seu contrato social (doc. 03).

No desenvolvimento de tais atividades, a Impetrante adquiriu, por escritura pública de venda e compra, 51,03% (cinquenta e um inteiros e três centésimos por cento) do imóvel denominado “Fazenda Santa Cruz”, objeto da matrícula no 4.068 do 1o Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, pelo valor de R$ 2.737.120,77 (doc. 04).

No intuito de efetuar a transferência do imóvel para sua titularidade junto ao cartório competente, a Impetrante se dirigiu à Prefeitura daquela comarca para solicitar o cálculo do ITBI (doc. 05), recebendo as seguintes respostas (docs. 06 e 07, respectivamente):

Como se vê, a d. autoridade coatora pretende ignorar por completo o valor da operação e adotar o valor da avaliação feita por ela própria – obviamente muito superior – resultando num ITBI muito superior, e ilegítimo.

E aqui se configura a violação ao direito líquido e certo da Impetrante, uma vez que:

(i) a base de cálculo do ITBI não pode ser definida unilateralmente pelo próprio fisco interessado;

(ii) a base de cálculo do ITBI, como elemento essencial da regra matriz de incidência, precisa estar prevista EM LEI, e não em ato administrativo;

(iii) o STJ já definiu que “(...) a base do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.” 1 , em Recurso Especial representativo de controvérsia.

Nesse cenário, o presente
writ
visa assegurar o direito da Impetrante de seguir essa regra – ou seja, prestigiar-se o valor do negócio, e não o (irreal) valor pretendido pela autoridade coatora.”

Ao final, requereu a “concessão da segurança para ordenar que a autoridade coatora emita Declaração Integral de Não Incidência/Imunidade do ITBI sobre a transmissão do imóvel da matrícula 2.244, incorporado parcialmente ao patrimônio da Impetrante, sendo a integralidade do percentual de propriedade do sócio, em realização de capital, bem como para afastar/anular a exigência da diferença do ITBI no valor de R$ 338.141,21 (trezentos e trinta e oito mil e cento e quarenta e um reais e vinte e um centavos).”

Juntou documentos.

Tutela de urgência foi indeferida no ID 107420199.

Notificada, a autoridade apontada como coatora prestou informações (ID 113988481).

Petição da impetrante no ID 114184171.

Manifestação do Ministério Público no ID 115126767.

Vieram os autos conclusos.

É o necessário relatório.

O imposto sobre transmissão
inter vivos
de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis (ITBI) incide sobre a transmissão de bens imóveis e direitos reais a reles relativos e dá-se sua incidência mediante o registro do respectivo título. A Constituição Federal no artigo 156, inciso II, estipula que sua competência será dos municípios em que se localizarem os bens (CF, art. 156, § 2o, II).

O Código Tributário Nacional estipula que a base de cálculo do referido imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38).

Por sua vez o artigo 35 do Código Tributário Nacional disciplina que o fato gerador será a transmissão da propriedade ou direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos às transmissões.

Conclui-se, portanto, que o ITBI é imposto que decorre de negócio jurídico específico.

Estabelecidas essas premissas, importa analisar como se dá a base de cálculo do imposto em comento.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp no 1.937.821, firmou a seguinte tese (Tema Repetitivo 1113):

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

O referido recurso especial é oriundo do julgamento do IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000. Portanto, temos que a tese fixada pelo STJ deverá ser aplicada no presente julgamento.

Assim, pela regra estabelecida pela Corte Cidadã, temos que o valor fixado no negócio jurídico entre as partes (R$ 2.737.120,77) é o valor correto para a cobrança do ITBI do caso concreto.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PAGAMENTO DE IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DO NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO. TEMA 1113 DO STJ. APLICABIILIDADE IMEDIATA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. “Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);” (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) 2. Sentença mantida. 3. Recurso desprovido. (N.U 0000124-11.2018.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/08/2023, Publicado no DJE 30/08/2023)

RECURSO DE APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA DE SENTENÇA – MANDADO DE SEGURANÇA – IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO JUDICIAL – BASE DE CÁLCULO DO ITBI – VALOR DA ARREMATAÇÃO – PREÇO VIL – NÃO EVIDENCIADO – UTILIZAÇÃO DE VALOR DE REFERÊNCIA NO CADASTRO IMOBILIÁRIO COMO BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO MUNICIPAL – INVIABILIDADE – DIREITO LÍQUIDO E CERTO VIOLADO – PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL – SEGURANÇA CONCEDIDA – SENTENÇA RATIFICADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

Nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI é o valor venal do bem.

Conforme entendimento pacífico do STJ e deste Tribunal, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, o valor venal do bem corresponde à importância paga na arrematação em hasta pública.

Se a aquisição se deu por arrematação judicial - precisa observar princípios legais e processuais de que o bem não pode ser alienado por valor inferior a 50% do valor da avaliação - as evidencias se firmam no sentido de não ser possível reconhecer que o bem teria sido adquirido a preço vil, sob pena de estar declarando que o ato judicial (hasta pública) é ilegal.

O STJ no julgamento do REsp 1937821/RN (Tema 1113), fixou as seguintes teses aplicáveis ao caso: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. Sentença Ratificada. (N.U 1013052-42.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 29/08/2023, Publicado no DJE 05/09/2023)

Evidentemente que a fazenda pública poderá, posterior e eventualmente, em devido processo administrativo apurar a regularidade dos valores do negócio jurídico, nos termos do item “b” das teses do Tema Repetitivo 1113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e, se for o caso, proceder a cobrança da diferença.

Ex positis
, considerando-se os fundamentos jurídicos e o arcabouço probatório previamente constituído,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados da exordial,
CONCEDO A SEGURANÇA
pretendida para determinar que o impetrado expeça guia de recolhimento do ITBI com base no valor do negócio jurídico.

Por consectário lógico,
JULGO EXTINTO
o processo
COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO,
nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.

Isento de custas, nos termos do art. 10, inciso XXII, da Constituição Estadual. Sem condenação em honorários advocatícios, conforme estabelece o art. 25, da Lei no 12.016/2009.

Sobrevindo recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso - TJ/MT.

Após, com o trânsito em julgado, certifique-se e arquivem-se com baixas e comunicações necessárias.

Ciência ao Ministério Público.

Publique-se, registre-se, intime-se e CUMPRA-SE.

São José do Rio Claro/MT, data do sistema.

BRUNO CÉSAR SINGULANI FRANÇA

Juiz de Direito”

Nas razões recursais, a parte apelante alega, em síntese, que a sentença merece ser reformada, com fundamento no fato de que,
“nos termos do art. 221, § 1o, do CTM,
caso o fisco local constate que a declaração do valor do negócio jurídico apresentado pelo contribuinte não corresponda ao seu real valor venal, pode (poder-dever) a Administração Tributária, através de avaliação própria, arbitrar a adequada base de cálculo do ITBI, lançando e constituindo o imposto devido sobre o valor excedente, se for o caso.”

Alega que o fisco apenas constituiu o lançamento tributário sobre o valor

excedente ao limite do capital social integralizado, conforme decidiu o STF, no julgamento do RE n.o 796.376/SC (Tema 376 da repercussão geral).

Acrescenta que a imunidade, prevista no art. 156, § 2o, inciso I, da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens imóveis que, por exceder ao capital social a integralizar, vai para a reserva de capital.

Assevera que:
“deve ser concedida a imunidade tributária apenas em relação ao valor do bem descrito no contrato social, devendo ser autorizada a cobrança do ITBI sobre a diferença entre o valor do capital social integralizado com o imóvel e do valor venal do bem transferido para a pessoa jurídica na data da integralização (registro do título translativo no Registro de Imóveis).”

Com base em tais argumentos, requer:

“Ex positis,
diante dos fatos e fundamentos declinados, o Apelante espera e requer a Vossas Excelências a reforma da r. sentença, mediante o consequente
TOTAL PROVIMENTO
do presente recurso de Apelação,
atribuindo-lhe efeito modificativo, para o fim de retificar parcialmente a r. sentença, no sentido de calibrar os efeitos e limitar a imunidade (não incidência) do ITBI referente ao imóvel transcrito no registro imobiliário de São José do Rio Claro/MT sob a Matrícula no 4.068, até o limite do valor do capital social integralizado pela pessoa jurídica adquirente, mantendo-se, por conseguinte, a incidência do ITBI sobre o excedente do valor venal arbitrado pelo fisco para cada um dos bens em referência, seguindo a orientação definida no recente julgamento do R
E no 796.376/SC, apreciado pelo E. STF
na sistemática da repercussão geral e que, finalmente, pacificou a questão jurídica posta neste “mandamus”
.

A parte apelada, em contrarrazões, pede pelo desprovimento do recurso (ID. 202255959).

A Procuradoria-Geral de Justiça manifesta pelo
provimento

do apelo (ID. 230726197).

É o relatório.

VOTO DA RELATORA

EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO

Egrégia Câmara:

Conforme já relatado, trata-se de
REMESSA NECESSÁRIA e de RECURSO DE APELAÇÃO,

interposto pelo MUNICÍPIO DE NOVA MARINGÁ contra a sentença proferida pelo 1a Vara da Comarca de São José do Rio Claro, MT, que concedeu a ordem pleiteada.

Da análise dos autos, verifica-se que a IMCO PARTICIPAÇÕES LTDA impetrou, em
13.01.2023
, o presente
“MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO COM PEDIDO DE LIMINAR
INAUDITA ALTERA PARS
”
c
ontra ato acoimado de ilegal e arbitrário praticado pelo SECRETÁRIO DE FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE NOVA MARINGÁ – ESTADO DO MATO GROSSO.

A liminar foi
indeferida,
conforme decisão de 13.01.2023 (ID. 202255277), e, na sequência, o pedido de reconsideração (ID. 202255281).

Ato contínuo, efetuado o depósito judicial do valor do tributo cobrado pelo ente público (ID. 202255282 e ss.),
autorizada a suspensão da exigibilidade do ITBI
cobrado pelo Município de Nova Maringá/MT, em relação ao imóvel incorporado ao patrimônio da impetrante em realização do capital social, até o julgamento da ação mandamental (ID. 202255285), em 03.02.2023.

A parte impetrada prestou informações, esclarecendo que houve a valoração a menor do imóvel dado à integralização, pois:
“o valor atribuído a 51% (cinquenta e um por cento) do imóvel da matrícula n°. 4.068 (R$ 2.737.120,77), não condiz com a realidade imobiliária vivenciada na região em que se localiza, o qual possui valor de mercado infinitamente superior, de acordo os índices para apuração do valor venal das áreas rurais disciplinados pela Tabela XVI da Lei Complementar Municipal n° 01/2013, foi avaliada em aproximadamente R$ 51.784.838,80 (cinquenta e um milhão setecentos e oitenta e quatro mil oitocentos e trinta e oito reais e oitenta centavos).”
(ID. 202255296).

Sobreveio, então, a sentença, proferida em
19.09.2023
(
ID. 202255954), que concedeu a segurança, para determinar que o impetrado expeça guia de recolhimento do ITBI com base no valor do negócio jurídico.

O artigo 14, §1.o, da Lei n.o 12.106/09 prevê que o mandado de segurança está sujeito ao duplo grau de jurisdição, motivo pelo qual passo à análise da REMESSA NECESSÁRIA em conjunto com o RECURSO DE APELAÇÃO.

Como cediço, o mandado de segurança é remédio constitucional, disposto à proteção de direito líquido e certo, exigindo-se, para tanto, a constatação, de plano, do direito alegado, em virtude de ter rito processual célere e não comportar dilação probatória.

Do exame dos elementos e circunstâncias que envolvem a controvérsia, observa-se que o conflito consiste na definição da base de cálculo do ITBI, se pelo valor real da venda ou pelo valor venal de mercado, estabelecido pelo ente municipal.

Acerca do tema, o professor Eduardo Sabbag, in Manual de direito tributário, 9.a ed. - São Paulo: Saraiva, 2017, pág. 1217, ensina o seguinte:

“É
base de cálculo do ITBI
o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direitos reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que
a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura. De outra banda, entende-se que deve prevalecer o valor da escritura (ou, até mesmo, o do carnê do IPTU).

Em caso de discordância do Fisco, a base de cálculo – o tal “valor venal, real, do negócio” – pode ser contestada pelo Fisco, na forma do arbitramento (art. 148 do CTN). Com efeito, “muitos autores entendem que o lançamento na espécie é por declaração, cabendo ao Fisco, após feita esta, aceitar ou não o valor declarado ou simplesmente aceitá-la num primeiro momento, cabendo-lhe o direito de exercitar lançamentos suplementares”.

Vê-se, portanto, que, nesta espécie de imposto, a base de cálculo é o valor venal do bem, conforme o artigo 38, do CTN:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Interpreta-se por valor venal, o preço de venda em condições normais ou o valor de mercado.

No caso
sub examen,
verifica-se que a Lei Complementar n.o 01/2013, de 25.09.2013, que institui o Código Tributário do Município de Nova Maringá, MT, atribuiu como base de cálculo do ITBI, o valor venal de mercado do imóvel ou dos direitos a ele relativos, transmitidos ou cedidos,
in verbis:

TÍTULO IV - DO IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

CAPÍTULO I - DA INCIDÊNCIA E DO FATO GERADOR

Art. 217
O imposto de competência do Município, sobre a transmissão por ato oneroso "Inter vivos", de bens imóveis (I.T.B.I.), bem como cessão de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I- a transmissão “Inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, conforme definido no Código Civil;

II- a transmissão “Inter vivos”, por ato oneroso, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III- a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores.

Parágrafo único Para efeitos desta Lei é adotado o conceito de imóvel e de cessão constantes da Lei Civil.

CAPÍTULO IV - DA BASE DE CÁLCULO

Art. 221
A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel constante na TABELA XVI-D e dos bens ou direitos transmitidos, apurado na data do efetivo recolhimento do tributo.

Por sua vez, a Lei Complementar n.o 17, de 29.11.2018, que dispõe sobre a alteração da referida lei municipal, prevê que:

“Art. 1o Fica alterado o artigo 221 da Lei Complementar no 1/2013 de 01 de outubro de 2013, que passa a vigorar com a seguinte redação:

"CAPÍTULO IV - DA BASE DE CÁLCULO

"Art. 221. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, na data base do efetivo recolhimento do tributo.

§ 1o Sempre que seja omissa, ou não merecendo fé a declaração dos valores do negócio jurídico apresentada pelo adquirente ou cessionário, ou ainda, quando a fiscalização tributária recomendar,
a base de cálculo do imposto poderá ser arbitrada através de avaliação pelo Fisco Municipal ou por comissão de avaliação devidamente constituída, exceto em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial, prevalecendo, em qualquer caso, a avaliação de maior valor.

§ 2o O valor venal do imóvel, inclusive suas benfeitorias, não poderá ser inferior ao valor lançado para base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana do ano corrente.

§ 3o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido.

§ 4o Na arrematação ou leilão e na adjudicação de bens imóveis a base de cálculo será o valor estabelecido pela avaliação judicial ou administrativa, ou o preço pago à vista em hasta pública, se este for maior.

§ 5o Nas tornas ou reposições, a base de cálculo será o valor da fração ideal superior à meação ou à parte ideal, respeitado proporcionalmente o valor mínimo de que trata o presente artigo.

§ 6o A avaliação do imóvel por parte do Fisco Municipal determinará a fixação da base de cálculo do imposto para fins de tributação, correspondendo essa a estimativa fiscal do valor de mercado aplicado ao imóvel objeto da transmissão ou da cessão de direitos reais a ele relativos, objeto da realização do fato gerador.

Art. 2o Ficam extintas da Lei Complementar no 1/2013 de 01 de outubro de 2013, as TABELAS XVI-D e XVI-E, utilizadas para cálculo e pagamento do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI por ato "inter vivos" de imóveis localizados na zona rural.

Art. 3o Esta Lei Complementar entra em vigor após transcorrido o prazo referente à obediência aos princípios constitucionais da anterioridade de exercício e anterioridade nonagesimal, previstos pelo artigo 150, III, "b" e "c" da Constituição Federal de 1988, os quais passam a fluir da data da publicação desta Lei Complementar.

Art. 4o Ficam revogadas as disposições em contrário"

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência pacificada no sentido de que deve ser utilizado como base de cálculo do ITBI o valor efetivamente pago pelo comprador ao adquirir o imóvel, em face do princípio da boa-fé objetiva, podendo tal presunção ser afastada pelo Fisco quando entender que existe desconformidade entre o preço que foi declarado e o de mercado, o que justifica a instauração de procedimento próprio para arbitramento,
desde que observados os princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

A propósito:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO.
VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.
PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE.
PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões
e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022) (grifo nosso)

No mesmo sentido, é a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL COM REMESSA NECESSÁRIA - MANDADO DE SEGURANÇA - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI - DIVERGÊNCIA QUANTO À BASE DE CÁLCULO - PRETENDIDA APLICAÇÃO DE LEI MUNICIPAL QUE AUTORIZA O EMPREGO DO CADASTRO IMOBILIÁRIO E A PLANTA DE VALORES GENÉRICOS - AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN - ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESP 1937821/RN - RECURSO REPETITIVO (TEMA N.o 1.113) – DIREITO LÍQUIDO E CERTO - DEMONSTRAÇÃO - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA RATIFICADA.
1. Para o recolhimento do ITBI, apenas a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN) viabiliza que o Fisco rejeite a presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo contribuinte, de que seja condizente com o de mercado.
2 - Ausente o devido procedimento, com avaliação contraditória - administrativa ou judicial - para dirimir a divergência de valores, não se concebe a legalidade de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo Município. 3. Incidência,
in casu
, das teses fixadas pelo STJ no julgamento do REsp 1937821/RN (Tema 1113), que em sede de recurso repetitivo e, em observância ao disposto no art. 148 do CTN, estabeleceu que, para a incidência do Imposto ITBI: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. (STJ, Primeira Seção, REsp 1937821/SP recurso repetitivo, relator Ministro Gurgel de Faria, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 03 de março de 2022). 4. Recurso desprovido. Sentença ratificada. (TJ-MT 10250547820198110041 MT, Relator: GRACIEMA RIBEIRO DE CARAVELLAS, Data de Julgamento: 07/02/2023, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 16/02/2023)(grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL — MANDADO DE SEGURANÇA — VALOR DA BASE DE CÁLCULO PARA INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) — FIXAÇÃO UNILATERAL DE OFÍCIO PELO MUNICÍPIO - ARTIGO 148 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL — RESP 1937821/RN - RECURSO REPETITIVO (TEMA No 1.113) – VIOLAÇÃO DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO — VERIFICAÇÃO — RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1937821/RN, em sede de recurso repetitivo e, em observância ao disposto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, fixou as teses da base de cálculo para incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), quais sejam: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. (STJ, Primeira Seção, REsp 1937821/SP recurso repetitivo, relator Ministro Gurgel de Faria, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 03 de março de 2022).
2. Caracterizada a violação de direito líquido e certo. 3. Recurso conhecido e provido. (TJ-MT 10002830520198110019 MT, Relator: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Data de Julgamento: 12/04/2022, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 05/05/2022)(grifo nosso)

Inicialmente, cumpre esclarecer que o
writ
foi impetrado apenas com o objetivo de discutir a base de cálculo para o pagamento do ITBI, não havendo menção acerca da imunidade tributária para a integralização do capital social.

In casu,
depreende-se que a parte impetrante adquiriu por meio da
“ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL” (ID. 202255270),
a importância de

51% (cinquenta e um por cento) do imóvel registrado sob a matrícula n.o 4.068, do Cartório de 1o Ofício de Registro de Imóveis de São José do Rio Claro, MT, ou seja, 9.125,10231 ha (nove mil e cento e vinte e cinco hectares e dez ares e trinta e um centiares), pelo valor de
R$ 2.737.120,77 (dois milhões e setecentos e trinta e sete mil e cento e vinte reais e setenta e sete centavos).

E, na avaliação promovida pela PREFEITURA DE NOVA MARINGÁ o valor do imóvel foi apurado em
R$ 51.784.838,80 (cinquenta e um milhões e setecentos e oitenta e quatro mil reais e oitocentos e trinta e oito reais e oitenta centavos).

Isso porque,
“considerando que as áreas de terras do município de Nova Maringá são quase em sua totalidade avaliadas em sacas de soja por hectare e que de acordo com pesquisas com corretores, proprietários de terras do município e em contratos de compra e venda arquivados do departamento de tributação, o valor do imóvel nessa localização e com essas características para pagamento a vista, gira em torno de 55 sacas de soja por hectare para área de vegetação nativa. 100 sacas de soja por hectares para área de pastagem e 300 sacas de soja por hectare para área de culturas acima de 3 anos.”

Prossegue, afirmando que:
“o município tem adotado avaliações para fins de calculo de ITBI, os seguintes dados: Área de mata, 25 sacas de soja por hectare, área de pastagem 50 sacas por hectare, 75 sacas por hectare de área de pastagem mecanizada ou lavoura com menos de 3 anos de cultivo e 100 sacas de soja por hectare para área de lavoura com mais de 3 anos, Buscando assim o justo e real valor de mercado da área avaliada”
e que
“para efetuar a avaliação desta área, adotou-se o valor médio da saca de soja no mercado da região e que hoje gira em torno de R$ 160,00 (cento e sessenta reais), conforme cotação no site.”
(ID. 202255274).

Desse modo, comungo do entendimento de que o MUNICÍPIO DE NOVA MARINGÁ arbitrou a base de cálculo do tributo sem observar os princípios do devido processo legal, contraditório e da ampla defesa, pois inexiste demonstração de procedimento administrativo para discutir tal questão, limitando-se apenas a troca de e-mails, constantes do ID. 202255272 ao ID. 202255274.

Não se descuida que, como esclarecido pelo magistrado de primeiro grau que
“a fazenda pública poderá, posterior e eventualmente, em devido processo administrativo apurar a regularidade dos valores do negócio jurídico, nos termos do item “b” das teses do Tema Repetitivo 1113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e, se for o caso, proceder a cobrança da diferença.”
(ID. 202255954).

Portanto, a sentença objurgada deve ser mantida, pelos seus próprios e bem lançados fundamentos.

Com essas considerações e ante tudo o mais que dos autos consta, CONHEÇO e
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação e, em sede de reexame,
RATIFICO A SENTENÇA.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2024