Tribunal: TJMT
Processo: 1015141-33.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-04
Data de publicação: 2024-09-09

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO, DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA - PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.
2. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal e Justiça tem considerado válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015141-33.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GERSON ALVES FERREIRA - CPF: 701.002.411-15 (APELADO), GONCALINA AUGUSTA DE ALCANTARA - CPF: 571.366.961-00 (ADVOGADO), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO), LUCILENE DOS SANTOS DA SILVA FERREIRA - CPF: 940.431.671-72 (APELADO), LUCIANO DOS SANTOS DA SILVA - CPF: 016.921.451-69 (APELADO), LUCIANA RODRIGUES SILVA DOS SANTOS - CPF: 030.820.421-20 (APELADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO, DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA - PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

2. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal e Justiça tem considerado válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA.
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos d
a
ação de restituição de valores pagos c/c rescisão unilateral de contrato, declaração de nulidade de pacto adjeto de alienação fiduciária e indenização por danos morais, que lhe movem
LUCIANA RODRIGUES SILVA DOS SANTOS, LUCIANO DOS SANTOS DA SILVA, LUCILENE DOS SANTOS DA SILVA FERREIRA
e
GERSON ALVES FERREIRA
,
julgou

procedentes os pedidos iniciais
, para
declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes

e condenar a ré à restituição de R$ 45.351,72
à autora,
com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde o arbitramento
.
Ainda, condenou a ré ao pagamento
de custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 20% sobre o valor da condenação
.

Em síntese, sustenta a necessidade de reforma da sentença, sob o fundamento de que a sentença apenas autorizou e desconto ínfimo de 10% sobre os valores pagos, enquanto alega que a jurisprudência do STJ determina que a retenção seja de 25%.

Discorre sobre o princípio da pacta sunt servanda e sobre a aplicabilidade ao caso da Lei no 9.514/97 e do entendimento do STJ proferido no julgamento do REsp no 1.866.844/SP, em razão da impossibilidade de rescisão contratual por meio diverso do pactuado em contra
tos com alienação fiduciária.

Subsidiariamente, requer seja determinado que a retenção seja de 25% sobre os valores pagos.

Pugna pelo provimento do recurso, para
julgar
im
procedente a ação e
, subsidiariamente, requer a majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id.
227949299
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se, na origem, de
ação de restituição de valores pagos c/c rescisão unilateral de contrato, declaração de nulidade de pacto adjeto de alienação fiduciária e indenização por danos morais, que LUCIANA RODRIGUES SILVA DOS SANTOS, LUCIANO DOS SANTOS DA SILVA, LUCILENE DOS SANTOS DA SILVA FERREIRA e GERSON ALVES FERREIRA movem em face de BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA.

Do exame, extrai-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel de empreendimento imobiliário denominado “Loteamento residencial Mirante do Parque”, no valor de R$ 65.068,00 (Id. 227948240).

Na petição inicial, narra a parte autora que adimpliu o montante de R$ 50.390,79 e decidiu, por motivos pessoais/financeiros, desistir da contratação, porquanto requer a restituição integral dos valores pagos.

A r. sentença impugnada julgou procedente a ação, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição de R$ 45.351,72 à autora, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde o arbitramento.

É possível perceber que houve o descumprimento contratual pela parte autora/apelada, que alega não ter conseguido arcar com as suas obrigações a partir do começo de 2019.

Assim, como o descumprimento se deu por parte da compradora, é caso de retenção parcial dos valores pagos.

Nesse ponto, entendo que andou bem a sentença impugnada, que assim dispôs (Id. 227949270):

“(...) Constatado, portanto, que o descumprimento contratual se deu por culpa exclusiva da parte Autora, ante a impossibilidade de quitação das parcelas pactuadas, razão pela qual, não restam dúvidas sobre a sua responsabilidade pela rescisão que se operou automaticamente.

Com efeito, a consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes STJ. (TJMG, AC n. 1.0471.14.005305-2/001, rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16a Câmara Cível, J. 21/08/2019). (...)”.

Então, conforme enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à vendedora:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (STJ, REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

Em julgados recentes nesse sentido tem decidido esta Colenda Câmara, a propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem” (TJMT, 1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 12/12/2023).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ). (...)” (TJMT, 1000090-52.2020.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2023, Publicado no DJE 27/11/2023).

Assim, como se vê, a súplica recursal merece acolhida com relação à majoração do percentual de retenção dos valores pagos.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para, reformada a sentença, determinar que a retenção das parcelas pagas pela autora/adquirente em favor da requerida/vendedora seja no percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/09/2024