Tribunal: TJMT
Processo: 1008460-93.2022.8.11.0037
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-02-26
Data de publicação: 2024-02-29

Ementa:
Recurso Inominado no 1008460-93.2022.8.11.0037.
Origem: Juizado Especial Cível de Primavera do Leste.
Recorrente: GRPQA LTDA.
Recorrido: MARCIO JOSÉ LOPES JUCHNESKI.
Data do Julgamento: 26 a 29/02/24.
E M E N T A
RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - IMOBILIÁRIA QUE NÃO RESPONDE PELOS VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL – AFASTADA A RESPONSABILIDADE NO QUE TANGE AOS DANOS MATERIAIS E MULTA CONTRATUAL - NEGATIVAÇÃO DO NOME DO RECORRIDO PROMOVIDA POR OUTRA EMPRESA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. De acordo com a orientação do STJ, “a imobiliária não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem”; contudo, “no que toca ao modo de cobrança, responde a imobiliária por sua atuação”. (REsp n. 864.794/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/9/2008, DJe de 3/10/2008).
2. Afastada a responsabilidade da recorrente quanto ao pagamento de indenização por danos materiais decorrente de vícios ocultos no imóvel e da multa por descumprimento contratual.
3. De igual modo, não se pode imputar a requerida o dever de indenizar a título de danos morais, tendo em vista que a negativação do nome do recorrido foi promovida pela requerida “Vela Cobrança LTDA” e não pela recorrente.
4. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1008460-93.2022.8.11.0037
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a). VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCIO JOSE LOPES JUCHNESKI - CPF: 032.695.891-66 (RECORRENTE), LILIANE DE MORAES ROSA - CPF: 381.135.518-08 (ADVOGADO), ADRIANA DIAS GARCIA - CPF: 829.887.061-15 (RECORRIDO), DANIELA DIAS ARAUJO SOUSA - CPF: 011.886.631-19 (ADVOGADO), KADU ARRUDA IMOVEIS LTDA - CNPJ: 17.422.786/0001-38 (RECORRIDO), LEONARDO COSTA NICOLINO - CPF: 011.949.911-81 (ADVOGADO), VELO COBRANCA LTDA - CNPJ: 33.412.921/0001-10 (RECORRIDO), JULIO CESAR GOULART LANES - CPF: 732.628.030-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado no
1008460-93.2022.8.11.0037.

Origem: Juizado Especial Cível de Primavera do Leste.

Recorrente: GRPQA LTDA.

Recorrido: MARCIO JOSÉ LOPES JUCHNESKI.

Data do Julgamento:
26 a 29/02/24.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL -

IMOBILIÁRIA QUE NÃO RESPONDE PELOS VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL – AFASTADA A RESPONSABILIDADE NO QUE TANGE AOS DANOS MATERIAIS E MULTA CONTRATUAL - NEGATIVAÇÃO DO NOME DO RECORRIDO PROMOVIDA POR OUTRA EMPRESA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.

De acordo com a orientação do STJ,
“a imobiliária não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem”; contudo, “no que toca ao modo de cobrança, responde a imobiliária por sua atuação”.
(REsp n. 864.794/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/9/2008, DJe de 3/10/2008).

2.

Afastada a responsabilidade da recorrente quanto ao pagamento de indenização por danos materiais decorrente de vícios ocultos no imóvel e da multa por descumprimento contratual.

3.

De igual modo, não se pode imputar a requerida o dever de indenizar a título de danos morais, tendo em vista que a negativação do nome do recorrido foi promovida pela requerida “Vela Cobrança LTDA” e não pela recorrente.

4.

Recurso conhecido e provido.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, para confirmar a liminar deferida, declarar a inexistência do débito cobrado indevidamente, e, condenou solidariamente ao pagamento da multa pelo descumprimento contratual no valor de
R$ 4.350,00
(quatro mil trezentos e cinquenta reais), corrigido monetariamente e acrescido de juros legais de 1% ao mês, ambos, contados da data da rescisão contratual, determinou a restituição do valor de
R$ 116,00
(cento e dezesseis reais), por danos materiais, corrigido monetariamente e acrescido de juros de 1% ao mês, ambos contados a partir do efetivo desembolso, e, ao pagamento do valor
R$ 7.000,00
(sete mil reais) de indenização por danos morais, corrigido monetariamente e acrescido de juros legais de 1% ao mês, ambos, contados a partir da sentença.

A recorrente arguiu preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, postula a reforma da sentença, para julgar improcedentes os pedidos. Subsidiariamente, requer a redução do quantum indenizatório arbitrado.

O recorrido pugna pelo improvimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Em síntese, o recorrido manejou a presente ação aduzindo que celebrou contrato de locação de imóvel residencial de propriedade da recorrida Sra. Adriana Dias Garcia, por intermédio da empresa recorrente que atuou como procuradora do proprietário do bem, com vigência de 08/04/2022 a 07/04/2024, ficando convencionado que o aluguel seria no valor de R$ 1.450,00 (um mil quatrocentos e cinquenta reais) mensais.

Para melhor compreensão dos fatos, transcrevo a r. sentença:

(...) A parte autora afirma que realizou contrato de locação com a requerida com vigência de 08/04/2022 a 07/04/2024, ficando convencionado que o aluguel seria no valor de R$1.450,00 (um mil quatrocentos e cinquenta reais) mensais.

Aduz que quando já estava no imóvel, este apresentou vício oculto, como goteiras dentro do banheiro, em razão da caixa d’água ficar sobre esta parte do telhado
.

Salienta que com o passar do tempo, as goteiras foram se intensificando, motivo pelo qual passou a deixar o registro fechado para evitar as goteiras, bem como evitar que ocorresse um curto circuito no imóvel
.

Alega que entrou em contato com a imobiliária e a proprietária, solicitando que solucionassem o problema, porém não obteve êxito, sendo que a proprietária se negou a realizar os reparos e pediu que o autor procurasse a imobiliária
.

Narra o autor que, no imóvel onde reside há um outro imóvel, na qual reside a filha da proprietária, e sem explicação nenhuma repentinamente as faturas de energia do imóvel que reside a filha da proprietária passaram a vir em nome do Requerente, sendo que este possui um padrão separado.

Expõe o requerente que na data de 09/06/2022, solicitou a rescisão do contrato, tendo notificado a imobiliária ré e posteriormente passou a receber cobranças referentes a multa do contrato de locação, bem como multa perante a empresa velo cobranças em razão do contrato de seguro fiança.

Por fim, alega que teve seus dados incluídos no banco de dados dos órgãos de proteção ao crédito, realizada a inclusão pela empresa Velo Cobranças.

A primeira ré afirma que não possui responsabilidade no presente caso, tendo em vista que nomeou a imobiliária ré como procuradora e administradora do imóvel. Ressalta que mandou realizar os reparos no imóvel, motivo pelo qual a rescisão contratual por parte do autor foi por outra questão pessoal
.

A ré Kadu Imóveis, aduz que foi realizada vistoria do imóvel onde foi constatado que o mesmo estava em bom estado e funcionando. Afirma que o autor não cumpriu com o contrato, tendo rescindido antecipadamente e não efetuou o pagamento da multa contratual.

A ré GRPQA (Velo Cobranças), contesta a ação aduzindo ser apenas uma garantidora do contrato de locação, sendo que a responsabilidade é exclusiva da imobiliária de verificar corretamente as necessidades finais na locação e repassar à GRPQA eventuais valores que não foram honrados pelos locatários.

Pois bem. Analisando-se o caso, verifico que razão assiste à parte autora.

Inicialmente é inconteste as goteiras no banheiro do imóvel, conforme provas colacionadas pelo autor como o vídeo do local (ID 102304962), bem como pelas conversas pelo aplicativo WhatsApp, onde o autor informa a imobiliária ré sobre os defeitos no imóvel.

Sabe-se que no contrato de locação, o locador deve disponibilizar o imóvel em condições de habitação e em contrapartida o locatário deve pagar os alugueres devidos.

Além disso, também é dever do locador realizar os reparos necessários quando são de sua responsabilidade.

No presente caso, constato que o autor assim que verificou a ocorrência das goteiras, notificou a imobiliária e a locadora, entretanto não obteve retorno quanto aos reparos, além de que não houve solução em relação à ligação de energia do imóvel.

Conforme pode ser observado no contrato de locação de ID n°102304945, a cláusula décima quarta, parágrafo segundo, prevê que o locador deve realizar os reparos ou benfeitorias necessárias, sob pena de incorrer em infração legal e contratual.

Já o parágrafo terceiro da mesma cláusula, estabelece que os reparos devem ser realizados no prazo de 7 (sete) dias por parte da locadora, sendo que se passar esse período, a própria imobiliária poderá realizar o reparo.

Ocorre que, no presente caso, tanto a locadora quanto a imobiliária não realizaram o reparo em tempo hábil, sendo que a notificação ocorreu na data de 19/05/2022, porém o reparo só foi realizado na data de 10/06/2022, quando o autor já não estava mais no imóvel, conforme consta no documento de ID n°111946991, juntado pela imobiliária ré.

Em relação a existência de duas unidades consumidoras em nome do autor, as rés não comprovaram a solução de tal problema.

Desta forma, entendo que houve descumprimento contratual por parte das rés, o que inviabilizou a permanência do autor no imóvel, fazendo jus ao autor a rescisão contratual e o recebimento dos valores referente à multa pelo descumprimento do contrato por parte da primeira e segunda ré, visto que quem deu causa à rescisão foi a locadora e a imobiliária, ante a sua inércia em reparar os vícios no imóvel.

(...)

Por consequência, tenho que a declaração de inexistência do débito encontra-se acolhida na presente demanda.

Quanto ao dano moral, no momento em que a ré incluiu o nome do autor nos Órgãos de Proteção ao Crédito, causou a ele dano de ordem moral, dada a sensação de ser vista como não é, ou seja, mau pagador.

(...)

Ademais, os danos morais são devidos, diante de todo o desgaste, transtorno, da sensação de impotência, da humilhação, experimentados pelo autor, em razão de todo tempo gasto com inúmeras tentativas de resolução do problema, sem qualquer resposta por parte das rés.

Na hipótese vertente, tal frustração alcança a extensão do dano moral, pois a requerida como proprietária do imóvel e a imobiliária como administradora eram as responsáveis pelos reparos, cuidados e manutenção do imóvel, porém se mantiveram inertes, dando causa a rescisão antecipada do contrato e, num ato de má-fé, tenta transferir toda responsabilidade ao autor, fazendo com que este sofresse cobranças indevidas e tivesse seu nome negativado junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Forte nessas razões, concluo pelo cabimento dos danos morais. Resta, contudo, valorar o quantum.

Considerando que a fixação do quantum deve ser suficiente para evitar enriquecimento sem causa ao reclamante, bem como, resultar irrisória soma as reclamadas, fixo a quantia de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de danos morais.

Quanto à restituição da parcela referente ao seguro, paga no dia 21/06/2022, entendo devida, uma vez que o contrato de locação já havia sido rescindido. A restituição deve ser realizada pela seguradora ré, na forma simples, sendo no valor de R$116,00 (cento e dezesseis reais).

Insatisfeita, recorre da sentença arguindo ser ilegítima para compor o polo passivo da demanda, sob o argumento de que não é proprietária do imóvel, e sim administradora da locação.

Diferentemente da relação entre locador e locatário,
a relação existente entre o locador e a imobiliária contratada para administrar e gerir o imóvel se traduz numa prestação de serviços, configurando uma relação de consumo nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, nesse caso, a legitimidade é tão somente da locatária, sendo a única função da administradora a receber os locativos e repassá-los ao proprietário do imóvel locado.

De acordo com a orientação do STJ,
“a imobiliária não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem”
; contudo, “no que toca ao modo de cobrança, responde a imobiliária por sua atuação”. (REsp n. 864.794/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/9/2008, DJe de 3/10/2008).

Assim, não havendo provas de que os serviços prestados pela imobiliária não foram cumpridos a contento, não há que se falar em responsabilização solidária por eventuais prejuízos advindos da relação locatícia em si.

O conjunto probatório carreado ao feito, demonstra que os supostos danos materiais e morais não decorrem de falha na atividade profissional da imobiliária.

Nesse sentido:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL -
FUNDAMENTAÇÃO - LOCAÇÃO - INFILTRAÇÕES - VÍCIOS OCULTOS - IMOBILIÁRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA
- DANO MORAL - INEXISTÊNCIA. As decisões interlocutórias, os despachos e as sentenças podem ser exteriorizados por meio de fundamentação concisa, breve, sucinta, sendo certo que concisão e brevidade não significam ausência de fundamentação.
A administradora do imóvel é parte ilegítima para figurar em polo passivo da ação de rescisão de contrato de locação, com pedido de indenização, por ser mera mandatária do locador do imóvel e não titular da relação obrigaciona
l. O desfazimento do contrato de locação em razão da existência de vícios no imóvel não enseja lesão a direito de personalidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.133323-2/001, Relator: Des. Estevão Lucchesi, 14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/10/2021, publicação da sumula em 08/ 10/ 2021).

“RECURSO INOMINADO – AÇÃO INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA –
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - FEITO PROMOVIDO EM DESFAVOR DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL – IMOBILIÁRIA QUE NÃO RESPONDE PELOS VÍCIOS OCULTOS DO BEM – ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA
- EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (N.U 1042811-06.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Turma Recursal Única, Julgado em 12/06/2023, Publicado no DJE 16/06/2023).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – FEITO PROMOVIDO EM DESFAVOR DO LOCADOR E DA IMOBILIÁRIA ADMINSTRADORA DO IMÓVEL – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – ANALISADA COM O MÉRITO – IMOBILIÁRIA QUE NÃO RESPONDE PELOS VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL – AFASTADA A RESPONSBILIDADE NO QUE TANGE AOS DANOS MATERIAIS E MULTA CONTRATUAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA NO QUE TANGE AO DANO MORAL DIANTE DA INSCRIÇAÕ DO NOME DOS RECORRIDOS NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – VALOR DA INDENIZAÇÃO – MANTIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Embora a Recorrente tenha, efetivamente, reproduzido parte da Contestação nas razões do Apelo, também expôs os argumentos pelos quais entende que a sentença comporta reforma; logo, não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

2- De acordo com a orientação do STJ,
“a imobiliária não possui legitimidade passiva para responder por questões atinentes diretamente à estrutura do imóvel locado, atuando como mera administradora do bem”; contudo, “no que toca ao modo de cobrança, responde a imobiliária por sua atuação”.
(REsp n. 864.794/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/9/2008, DJe de 3/10/2008)
.
No caso, afastada a responsabilidade da Apelante quanto ao pagamento de indenização por danos materiais decorrente de vícios ocultos no imóvel e da multa por descumprimento contratual; contudo, mantido o dever de indenizar os danos morais, pois inscreveu indevidamente o nome dos Recorridos nos órgãos de proteção ao crédito
.

3- A indenização por dano moral “não visa apenas reparar a dor subjetiva, mas também coibir que tais atos equivocados se repitam, sem, contudo, caracterizar o enriquecimento ilícito do ofendido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1918670 RJ). In casu, sopesada a repercussão da ofensa, a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e os parâmetros utilizados pela Câmara para casos de dano imaterial, manteve-se o valor arbitrado na sentença - R$ 5.000,00 (cinco mil reais), pois tal quantia atende a razoabilidade e proporcionalidade. (N.U 0030298-78.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/09/2022, Publicado no DJE 19/09/2022).

Desse modo, imperioso reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente
para responder pelos danos materiais decorrentes dos vícios ocultos do imóvel, assim como pelo pagamento da multa por descumprimento contratual.

Ademais, a recorrente também não responde pelos danos morais decorrentes da inscrição indevida do nome do recorrido nos órgãos de proteção ao crédito, isso porque, quem promoveu a inscrição foi a requerida “
Velo Cobrança Ltda”
e não a recorrente.

Ante o exposto, conheço do recurso, pois tempestivo, e
DOU-LHE PROVIMENTO,
para reformar parcialmente a sentença, acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva e, consequentemente, extinguir o feito sem resolução do mérito em relação a recorrente GRPQA LTDA, nos termos do art. 485, VI do CPC.

Sem custas processuais e honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2024