Tribunal: TJMT
Processo: 1013087-17.2023.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-05

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DANOS MORAIS – INDEFERIMENTO DA INICIAL – ILEGITIMIDADE DA PARTE AUTORA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO –– CONTRATO DE TRÂNSFERIDA DE IMOVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEL – VENDA DE IMOVEL EM DUPLICIDADE – ATO ILÍCITO – PRESCRIÇÃO – ART. 206, § 3o, V, DO CÓDIGO CIVIL – OCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não sendo o autor o titular de direito real sobre o imóvel, vez que adquiriu dois lotes do adquirente primitivo por cessão de direitos e obrigações sem anuência da loteadora e sem a devida averbação à margem da matrícula respectiva, não possui legitimidade ativa para discutir o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda celebrado entre terceiros e a requerida.
Nas ações em que se discute a venda em duplicidade de imóvel, aplica-se a reparação civil a prescrição trienal prevista no artigo 206, § 3o do Código Civil, iniciando-se o prazo prescricional com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda for registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
No caso, constata-se que a escritura transferindo o imóvel para terceira pessoa se deu em 26/03/2009 e a ação somente foi proposta em 12/04/2023, ou seja, mais de 03 (três) anos do evento danoso. Assim, não há dúvidas acerca da ocorrência da prescrição no caso.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013087-17.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Material, Aquisição, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUIZ LEANDRO DOS SANTOS - CPF: 153.027.256-49 (APELANTE), OLAVO CLAUDIO LUVIAN DE SOUZA - CPF: 363.466.348-01 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELADO), PDL ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 26.557.391/0001-33 (APELADO), 1. SERVICO NOTARIAL E DE REGISTROS - CNPJ: 00.964.635/0001-09 (APELADO), ANTONIA DE CAMPOS MACIEL - CPF: 229.869.101-06 (APELADO), MARIA HELENA RONDON LUZ - CPF: 474.359.251-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

– AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DANOS MORAIS – INDEFERIMENTO DA INICIAL – ILEGITIMIDADE DA PARTE AUTORA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO –– CONTRATO DE TRÂNSFERIDA DE IMOVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEL – VENDA DE IMOVEL EM DUPLICIDADE – ATO ILÍCITO – PRESCRIÇÃO – ART. 206, § 3o, V, DO CÓDIGO CIVIL – OCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não sendo o autor o titular de direito real sobre o imóvel, vez que adquiriu dois lotes do adquirente primitivo por cessão de direitos e obrigações sem anuência da loteadora e sem a devida averbação à margem da matrícula respectiva, não possui legitimidade ativa para discutir o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda celebrado entre terceiros e a requerida.

Nas ações em que se discute a venda em duplicidade de imóvel, aplica-se a reparação civil a prescrição trienal prevista no artigo 206, § 3o do Código Civil, iniciando-se o prazo prescricional com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda for registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso, constata-se que a escritura transferindo o imóvel para terceira pessoa se deu em 26/03/2009 e a ação somente foi proposta em 12/04/2023, ou seja, mais de 03 (três) anos do evento danoso. Assim, não há dúvidas acerca da ocorrência da prescrição no caso.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LUIZ LEANDRO DOS SANTOS
conta a sentença que indeferiu a petição inicial e julgou extinta a
Ação Declaratória de Nulidade de Cancelamento de Averbação c/c Declaração de Nulidade do Negócio Jurídico e Danos Morais,
ajuizada em face de
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME, CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, PDL ENGENHARIA E CONSTRUÇOES LTDA – EPP, ANTONIA DE CAMPOS MACIEL e MARIA HELENA RONDON LUZ,
sem resolução de mérito, ante a carência da ação por ilegitimidade ativa, com fundamento no art. 485, VI, do CPC/15. Condenou a parte autora em custas e despesas processuais. Todavia, tendo em vista que lhe foi deferida a gratuidade da justiça, suspendeu a exigibilidade da condenação na sucumbência, conforme o art. 98, § 3o, do CPC/15.

Sem condenação de honorários sucumbenciais.

Alega o recorrente, em suma, que o presente processo nasceu pelo motivo de uma escrituração fraudulenta que envolveu dois imóveis da parte recorrente, devidamente pago para a imobiliária requerida, conforme canhotos e comprovantes de pagamentos anexados à inicial.

Sustenta que o recorrente adquiriu os lotes do antigo proprietário, o Sr. MILTON KNEBEL, em 28 de julho de 1994, mediante Contrato de Transferência e, após, em 09/12/1997, foram-lhe outorgados poderes especiais, através de procuração pública.

Aduz que por dificuldades financeiras, não pode efetuar imediatamente o registro dos títulos translativos de todos os imóveis no respectivo CRI.

Relata que quando teve condições de realizar o registro da aquisição nas matrículas dos lotes sob o no 07 e 08 da quadra 89, referente às matrículas 63.260 e 63.261, respectivamente, não conseguiu, porque os imóveis se encontravam registrados em nome de um terceiro.

Narra que em que pese o juízo
a quo
ter se limitado a analisar somente os pedidos de anulação dos negócios jurídicos para, então, justificar a carência da ação, em razão da suposta ilegitimidade do recorrente, não restou observado pelo magistrado a existência do pedido alternativo de perdas e danos.

Expõe que não obstante a impossibilidade de acolher o pedido para anular os atos jurídicos e lhe outorgar a escritura definitiva do imóvel, haja vista o contrato de transferência não ter sido devidamente averbada no registro imobiliário, é imperioso que o recorrente figure nos autos como parte legítima para ser ressarcido pelas perdas e danos, conforme fora requerido alternativamente pelo autor na inicial.

Ao final, requereu o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, no sentido de reconhecer a legitimidade ativa do recorrente para requerer alternativamente as perdas e danos decorrente da venda dupla dos imóveis.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
LUIZ LEANDRO DOS SANTOS
ajuizou a
Ação Declaratória de Nulidade de Cancelamento de Averbação c/c Declaração de Nulidade do Negócio Jurídico e Danos Morais
em face de
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA, CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA, PDL ENGENHARIA E CONSTRUÇOES LTDA E 1o SERVIÇO NOTARIAL E DE REGISTRO DA COMARCA DE VÁRZEA GRANDE/MT.

Alegou a parte autora que a primeira requerida, por meio de contrato de compra e venda (contratos no 2144-5 e 2145-8) vendeu dois lotes para o Sr. MILTON KNEBEL, pelo valor de Cr$ 20.000,00 (vinte mil) cruzeiros cada, sendo eles: lotes no 07 e 08, da quadra 89, ambos do loteamento “Parque Paiaguás”, em Várzea Grande/MT.

Aduziu que o Sr. MILTON quitou todas as parcelas perante o primeiro requerido em 07/11/1988, pagando todas as prestações dos imóveis.

Sustentou que ato contínuo, as matrículas dos imóveis foram averbadas em nome de MILTON KNEBEC, quando na verdade, deveria constar nome de MILTON KNEBEL.

Narrou que o requerente adquiriu os referidos lotes do Sr. MILTON, em 28/07/1994, conforme contrato de transferência e procuração pública firmada em 09/12/1997.

Relatou que à época, o requerente não possuía condições econômicas de proceder a transferência do domínio para seu nome, motivo pelo qual não escriturou o imóvel até que sobreviesse tempo oportuno para tal feito.

Expôs que durante todo o período, o requerente realizou o pagamento inclusive dos IPTUs dos referidos lotes, bem como o parcelamento de dívida ativa tributária.

Discorreu que no mês janeiro de 2022, o requerente, que hoje reside na cidade de Rondonópolis/MT, resolveu escriturar os imóveis para o seu nome, e compareceu ao Cartório do 1o Serviço Notarial e Registro de Várzea Grande que se negou providenciar a Escritura Pública e Registrar à margem da matrícula informando que o imóvel em questão já havia sido alienado à PDL ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO.

Arrazoou que ao analisar as matrículas dos imóveis, para sua surpresa, o requerente teve o conhecimento de que no ano de 2009 foram canceladas ambas as averbações em nome do Sr. MILTON KNEBEC, sendo que a propriedade do imóvel voltou para EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA (primeira requerida) que alienou novamente os imóveis.

Relatou que a primeira requerida, indevidamente, cancelou o contrato de compra e venda e transferiu os imóveis para CARLOS BARBOSA EMPREENDIMENTOS LTDA (segundo requerido) que, por sua vez, transferiu os imóveis para PDL ENGENHARIA E CONTRUÇÃO LTDA (terceiro requerido).

Descreveu que o terceiro requerido, na data de 03/03/2021, desmembrou o terreno de matrícula no 63.260 ao meio dando origem a 2 terrenos e 2 matrículas de números 118.711 e 118.712; já em relação à matrícula 63.261, esta foi desmembrada, dando origem a 2 terrenos e 2 matrículas gravadas sob nos 118.713 e 118.714.

Ao final, requereu a procedência da ação para retificar a averbação feita em nome de MILTON KNEBEC e JULIA CORSO KNEBEC, porquanto na verdade deveria constar o nome de MILTON KNENEL e LUCIA CORSO KNEBEL.

Também busca declarar nulo o cancelamento da citada averbação em nome de MILTON, assim como dos posteriores registros existentes, para, no fim, registrar o domínio do imóvel em seu nome. Subsidiariamente, sua conversão em perdas e danos, no valor venal e atualizado dos imóveis.

No ID no 187611770 foi concedido o benefício da gratuidade da justiça ao autor.

Ao decidir, o i. magistrado singular Dr. André Mauricio Lopes Prioli indeferiu a inicial e julgou extinta a ação, sem resolução de mérito, ante a carência da ação por ilegitimidade ativa, conforme já relatado.

Inconformado, recorre a parte autora.

Pois bem
.

Conforme relatado, a petição inicial foi indeferida, ante a ilegitimidade ativa, e o processo foi extinto, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC/15.

No caso dos autos o autor, ora apelante, comprovou a aquisição dos direitos e obrigações decorrentes do contrato dos imóveis das matrículas no 63.620 e 63.621 de MILTON KNEBEC, por meio de Transferência (cessão) firmada em 09/12/1997. Vejamos (ID no 187611750):

Extrai-se dos autos, que MILTON KNEBEL havia adquirido tais imóveis da requerida EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA, todavia, a averbação no nome daquele foi cancelada pela requerida, que alienou os imóveis à CARLOS BARBOSA EMPREENDIMENTOS LTDA que, por sua vez, transferiu os imóveis para a requerida PDL ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA, conforme matrícula juntada no ID no 187612694 e 187612695. Confira:

De fato, conforme afirmado pelo autor/apelante, não houve registro do contrato particular de transferência (cessão) dos direitos e obrigações dos lotes para seu nome firmados com o adquirente primitivo, tampouco anuência da loteadora/vendedora.

Trata-se, em verdade, da aplicação do art. 1.247 do Código Civil:
“os direitos reais sobre os imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

Logo, não sendo titular de direito real sobre o imóvel, não possui legitimidade ativa para discutir o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda celebrado entre terceiros e a requerida EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA e, consequentemente, as alienações que seguiram, pois detinha a simples expectativa de direito à aquisição da propriedade do imóvel em discussão, conforme decidiu o magistrado singular.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE MATRÍCULAS C/C NULIDADE DE DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. INTERESSADO. POSSEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA. LEI 6.015/1973, ART. 214. DIREITO REAL. INEXISTÊNCIA. ENUNCIADO 83 DA SÚMULA DO STJ. INOVAÇÃO NO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Entendimento do Tribunal de Justiça em harmonia com a jurisprudência da Quarta Turma do STJ no REsp 1.273.955/RN (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, unânime, DJe de 15.8.2014), no sentido de que o mero interessado não tem legitimidade ativa para discutir a regularidade da matrícula do bem imóvel por ele ocupado na condição de posseiro, por não ser detentor de direito real que o habilite. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Em agravo interno é defesa a inovação das razões do especial, com apresentação de julgados divergentes não submetidos, no momento oportuno, aos requisitos do art. 541 do Código de Processo Civil revogado. 3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ - AgInt no REsp: 1844716 AM 2019/0318035-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/03/2021, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA E CANCELAMENTO DE REGISTRO. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME. - Para o Superior Tribunal de Justiça, "as condições da ação são averiguadas de acordo com a teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade ativa, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o autor e o réu podem ser os titulares da relação jurídica exposta ao juízo" (precedente).- É possível perceber que o apelante carece de legitimidade para a propositura da ação, tendo em vista que, das suas próprias alegações, percebe-se que ele não participou do negócio jurídico de compra e venda que objetiva invalidar, bem como da cadeia de registro dos imóveis em litígio.- Também em um exame puramente abstrato, dos fatos narrados na inicial não haveria como acolher a ideia de simulação, sendo certo ainda que a pessoa jurídica da sociedade empresária não se confunde com a pessoa física de um dos seus sócios.- Apelação Cível a que se nega provimento, à unanimidade.”

(TJ-PE - AC: 4670782 PE, Relator: Stênio José de Sousa Neiva Coêlho, Data de Julgamento: 14/08/2019, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 27/08/2019)

No tocante ao pedido de perdas e danos, ou seja, de restituição ao autor, ora apelante, do valor pelos lotes, pelo ilícito praticado, da venda do mesmo imóvel, por duas vezes, a compradores diferentes, constata-se que o suposto direito encontra-se fulminado pelo instituto da prescrição, haja vista, que prescreve em 03 (três) anos a pretensão de reparação civil, conforme inciso V, § 3o, do art. 206 do Código Civil,
in verbis:

“Art. 206. Prescreve:

(...)

§3o. Em três anos:

(...)

V – a pretensão reparação civil;”

Logo, considerando que a escritura transferindo o imóvel para terceira pessoa se deu em 26/03/2009 (data da averbação da segunda venda na matrícula do imóvel), momento em que se tornou pública essa situação, e em sendo a ação somente proposta em 12/04/2023, ou seja, mais de 03 (três) anos do evento danoso, não há dúvida acerca da ocorrência da prescrição no caso.

Ainda que se aplique a prescrição de 10 (dez) anos do art. 205, já decorreu há muito o prazo.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. 1. Nas ações em que se discute a venda dúplice de imóvel, aplica-se para a reparação civil a prescrição trienal prevista no artigo 206, § 3o, V, do Código Civil, iniciando-se o prazo prescricional com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda for registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 2. Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verga honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

(TJ-GO - Apelação Cível: 03565798220158090149 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, Data de Julgamento: 25/01/2021, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 25/01/2021)

Neste contexto, não assiste razão à parte autora, devendo ser mantida a sentença recorrida.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso. Em consequência, majoro os honorários advocatícios em 13% sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024