Tribunal: TJMT
Processo: 1002302-76.2023.8.11.0040
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-10

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DE PARCELA PAGA EM ATRASO – DISPOSIÇÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 32-A, INCISO III, DA LEI No 6.766/79 – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
É devida a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo autor, visto que devidamente pactuado no contrato firmado entre as partes e em consonância ao art. 32-A, inciso III, da Lei no 6.766/79.
É abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002302-76.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO LTDA - SPE - CNPJ: 19.244.575/0001-88 (APELANTE), ALANA CIVIDINI - CPF: 053.178.681-14 (ADVOGADO), JEFERSON TOSHIO MATSUMOTO - CPF: 020.428.159-85 (APELADO), MAIARA MADALENA SCHMIDT - CPF: 054.528.631-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES

– PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DE PARCELA PAGA EM ATRASO – DISPOSIÇÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 32-A, INCISO III, DA LEI No 6.766/79 – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”.
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

É devida a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo autor, visto que devidamente pactuado no contrato firmado entre as partes e em consonância ao art. 32-A, inciso III, da Lei no 6.766/79.

É abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO SPE
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Resolução de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra c/c Restituição de Valores e Tutela de Urgência

ajuizada por
JEFERSON TOSHIO MATSUMOTO,
para:

- confirmar a tutela deferida;

- rescindir o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, que tem como objeto o lote urbano no 0082, quadra no 0005, do Loteamento Residencial Jardim dos Imigrantes, Sorriso/MT;

- transferir a sua posse à requerida, que deverá restituir ao autor o valor das prestações/sinal até então recebido, em parcela única, do qual deve ser deduzido o percentual de 10% a título de multa, bem como de eventuais incidentes no período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença;

- condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o do CPC.

Alega, em suma, que o apelado ingressou com a ação de resolução do compromisso de venda e compra c/c restituição de valores em face do apelante, alegando que em 27/10/2014 firmou contrato de promessa de compra e venda cujo objeto foi o imóvel localizado na Quadra 05, Lote 82, no Loteamento Jardim Imigrantes, em Sorriso/MT, bem como que do preço total ajustado de R$ 199.500,00 quitou um montante de R$ 110.596,32 e por não poder mais arcar com as prestações mensais, optou por rescindir o contrato.

Aduz que em que pese a sentença recorrida ter aplicado o montante de 10% sobre os valores pagos a título de multa, pugna pela aplicação de 25% sobre os valores efetivamente pagos, tendo em vista que os Tribunais Superiores e esse Tribunal de Justiça tem entendido que esse valor, no caso de desistência imotivada, é a forma mais adequada de indenizar a empresa loteadora e ao mesmo tempo desestimular o rompimento de contratos de forma unilateral e imotivadamente.

Assevera que os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, de acordo com o Tema 1.002 do STJ.

Narra que a sentença não acolheu a pretensão de retenção do montante de R$ 1.128,11 por ausência de previsão legal. Contudo, destaca que o contrato celebrado entre as partes respeitou a autonomia da vontade, estipulando que encargos moratórios seriam aplicados em caso de atraso no pagamento, portanto, disposição contratual é válida e vinculante, impondo às partes a obrigação de cumprir todos os termos acordados.

Relata que a sentença recorrida considerou abusiva a cláusula contratual que estipula a restituição dos valores devidos de forma parcelada. No entanto, em caso de rescisão por culpa do comprador, a restituição deve ocorrer de forma parcelada, em consonância com os pagamentos realizados pelo apelado ao longo da vigência contratual.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida para majorar a multa para 25% sobre os valores efetivamente pagos; juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão; a retenção dos valores a título de encargos moratórios; que a restituição seja realizada de forma parcelada.

Sem contrarrazões (ID no 216170237).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos, que
JEFERSON TOSHIO MATSUMOTO
ajuizou a
Ação de Resolução de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra c/c Restituição de Valores e Tutela de Urgência
em face de
JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO – SPE,
alegando, em síntese, que em 27/10/2014 firmou contrato particular de promessa de compra e venda, tendo por objeto o imóvel localizado na quadra 05, lote 82, no Loteamento Jardim Imigrantes, em Sorriso/MT.

Aduziu que o preço total ajustado foi de R$ 199.500,00 (cento e noventa e nove mil quinhentos reais), a serem pagos em 96 (noventa e seis) parcelas, sendo que quitou um montante de R$ 110.593,32 (cento e dez mil quinhentos e noventa e três reais e trinta e dois centavos).

Asseverou que não poderia mais arcar com as prestações mensais, comprometendo seu rendimento. Requereu em tutela de urgência a suspensão de eventual ação de cobrança das parcelas vencidas e que vencerem no decorrer do processo, devendo a requerida se abster de cobrá-lo no decorrer processual e assim se mantendo, caso seja concedido, até o trânsito em julgado, bem como compelir a requerida a abster-se de negativar o autor nos órgãos de proteção ao consumidor.

Ao final, pugnou pela procedência da ação para rescindir o contrato firmado entre as partes, com a restituição do valor pago, com a retenção de 10% de multa sobre o valor efetivamente pago.

No ID no 216170203 foi deferida a tutela de urgência a fim de suspender a exigibilidade e cobrança das parcelas vincendas do contrato, bem como a suspensão da demanda executiva relativa ao contrato objeto dos autos e cobrança das parcelas em atraso e, ainda, abstenção de inclusão do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Devidamente citada, a requerida ofertou contestação no ID no 216170216.

Impugnação à contestação no ID no 216170227.

Ao decidir, a i. juíza singular Dra. Paula Biagi Messen Mussi Casagrande jugou procedente ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença, foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 27/10/2014, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento Denominado “Jardim Imigrantes”, referente ao Lote 82, Quadra 05, do Loteamento Jardim Imigrantes, em Sorriso/MT, pelo preço de R$ 199.500,00 (cento e noventa e nove mil e quinhentos reais), consoante se vê de ID no 216170192.

Posteriormente, em 01/07/2017, as partes firmaram Primeiro Aditivo ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento Denominado “Jardim Imigrantes”, para alterar a firma de pagamento do saldo devedor em aberto, conforme ID no 216170193.

O autor/apelado, afirma na inicial que adimpliu o importe de R$ 110.593,32 (cento e dez mil quinhentos e noventa e três reais e trinta e dois centavos) e, que
não podendo mais arcar com as prestações mensais, comprometendo seu rendimento, o
ptou por rescindir o contrato junto à requerida.

Assim, induvidoso nos autos a culpa do autor/apelado pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ele.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor/apelado é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por
desistência do adquirente
, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes.
3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, o seguinte julgado do STJ:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018). destaquei

Assim, neste item agiu com acerto a d. juíza singular, pois determinou que sobre o valor a ser restituído fosse acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença.

Desse modo, merece ser mantida a sentença neste ponto.

No que tange a restituição dos encargos moratórios, relativos às prestações pagas em atraso pelo autor/apelado, denota-se que o contrato firmado entre as partes, em sua
cláusula terceira, item “a”,
prevê a incidência de multa de 10% sobre o valor das prestações vencidas e não pagas e juros de 1% ao mês. Vejamos (ID no 216170192 – Pág. 5):

Ademais, nos termos do art. 32-A, inciso III, da Lei 6.766/79,
“Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (...) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente.”

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou procedente a ação de resolução contratual c.c. devolução de parcelas pagas. Promessa de compra e venda de imóvel. Desistência do autor promitente comprador. Retenção de 25% do valor pago que se mostra, no presente caso, suficiente para compensar os custos operacionais do negócio jurídico. Comissão de corretagem. Desistência em relação ao contrato principal não torna indevido o pagamento da comissão de corretagem. Interveniência exitosa. Ressarcimento devido pelo promitente comprador. Pretensão de fixação de taxa de ocupação não justificada, em vista da ausência de demonstração de fruição do imóvel pelo comprador. IPTU. Ausência de demonstração de eventual quitação pela vendedora, ademais, as aventadas parcelas se referem ao período em que pleiteada a rescisão contratual.
Retenção dos encargos moratórios de eventual parcela paga em atraso. Possibilidade. Inteligência do artigo 32-A, Inciso III, da Lei no 6.766/79
. Sentença parcialmente reformada. AGRAVO INTERNO – Interposição contra decisão sem cunho jurisdicional ou poder decisório.”

(TJ-SP - AGT: 10008392920228260360 Mococa, Relator: Mario A. Silveira, Data de Julgamento: 17/04/2023, 33a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/04/2023) destaquei

Assim, considerando que houve a estipulação em contrato, bem como que houve o pagamento em atraso pelo autor/apelado, incidindo os encargos moratórios, conforme extrato anexo no ID no 216170218, é devida a restituição no valor de R$ 1.128,11 (mil cento e vinte e oito mil onze reais) à requerida/apelante.

Dessa forma, merece reforma a sentença neste ponto.

No tocante à possibilidade de restituição dos valores pagos de maneira parcelada, melhor sorte não socorre à requerida/apelada.

Isto porque, conforme entendimento jurisprudencial, é abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores no caso de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

A propósito, cito julgado do STJ e deste Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ , 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021) destaquei

“RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA –
RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE
– HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.
É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.”

(TJ-MT 10029096520188110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2021) destaquei

Nesse contexto, agiu com acerto o d. magistrado singular ao determinar que a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador se dê forma imediata.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença para que:

- seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora;

- seja retido a título de encargos moratórios o valor de R$ 1.128,11 (mil cento e vinte e oito reais e onze centavos), mantendo os demais termos da sentença recorrida.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024