Tribunal: TJMT
Processo: 1003060-04.2021.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1003060-04.2021.8.11.0015
APELANTE(S): RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 409 SPE LTDA
APELADA(S): EMANUELLE BRESSAN
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – CONTRATO DEVIDAMENTE REGISTRADO – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – PRECEDENTES DO STJ – APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 – IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – PROCEDIMENTO ADOTADO PELA LEI 9.514/97 – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia atrai a incidência da Lei 9.514/97, afastando-se a regra do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Celebrado o instrumento particular de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, registrado na matrícula do imóvel, não há possibilidade de rescisão do negócio por parte do adquirente ao fundamento de dificuldades financeiras devendo ser aplicado o procedimento previsto na Lei 9.514/97.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003060-04.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EMANUELLE BRESSAN - CPF: 042.960.429-71 (APELADO), GUILHERME GRILLO FERRAZ - CPF: 047.549.179-36 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 409 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.588/0001-50 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1003060-04.2021.8.11.0015

APELANTE(S): RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 409 SPE LTDA

APELADA(S): EMANUELLE BRESSAN

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – CONTRATO DEVIDAMENTE REGISTRADO – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – PRECEDENTES DO STJ – APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 – IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – PROCEDIMENTO ADOTADO PELA LEI 9.514/97 – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia atrai a incidência da Lei 9.514/97, afastando-se a regra do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Celebrado o instrumento particular de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, registrado na matrícula do imóvel, não há possibilidade de rescisão do negócio por parte do adquirente ao fundamento de dificuldades financeiras devendo ser aplicado o procedimento previsto na Lei 9.514/97.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 409 – SPE LTDA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Restituição de Valores Pagos
ajuizada por
EMANUELLE BRESSAN
, para determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do ID no 50131437, retornando as partes ao
status quo ante,
mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel. Condenou a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, bem como os débitos de IPTU do imóvel, este último se devidamente demonstrado.

Consignou, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgada da sentença.

Condenou a parte requerida ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Alega em suma que a ação foi ajuizada com o propósito de condenar a apelante na devolução de parte dos valores pagos no
“Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia”
, referente à unidade autônoma no 58, no Condomínio Allegro Residencial Sinop.

Aduz que a apelante demonstrou nos autos que o mencionado contrato de Alienação Fiduciária se encontra devidamente registrado na matrícula do imóvel – R-04-86.371.

Assevera que ao contrário do aposto na sentença, deve ser aplicado no presente caso o Tema 1.095 do STJ, nos termos do inciso III do art. 927 do CPC.

Narra que no presente caso deve ser afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e ser aplicada a Lei no 9.514/97.

Relata que, caso entenda pela não aplicação da Lei 9.514/97, deve ser retido dos valores pagos pela apelada todos os outros custos do imóvel e os custos sofridos pela apelante (despesas
propter rem
, comissão de corretagem, seguro prestamista, despesas cartorárias, juros e encargos de mora e, a taxa de fruição do imóvel, até a devolução da posse do imóvel).

Afirma que a apelada deve ser condenada ao pagamento de 75% (setenta e cinco por cento) das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, haja vista que ela foi totalmente sucumbente nos pedidos de restituição da comissão de corretagem, multas contratuais, repetição de indébito das taxas condominiais e danos morais, além de que, com relação ao pedido de restituição de valores pagos, esse foi acolhido parcialmente.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença a fim de julgar improcedente a ação. Subsidiariamente, requer seja provida a apelação, no sentido de serem retidos os valores pagos pela apelada todos os outros custos do imóvel e os custos sofridos pela apelante, além de realizar a correta distribuição das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios.

As contrarrazões foram aportadas no ID no 217654351, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

EMANUELLE BRESSAN
ajuizou
Ação de Restituição de Valores Pagos
em face de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 409 SPE LTDA,
alegando que firmou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que corresponde à Unidade Autônoma Futura, referente à unidade autônoma denominada no 58, torre 1 – Afetto, do Condomínio Allegro Residencial Sinop, localizado na Av. Perimetral Sul, no 456, Bairro Jardim Santa Mônica, em Sinop/MT, pelo valor de R$ 368.945,00 (trezentos e sessenta e oito mil novecentos e quarenta e cinco reais).

Sustentou ter ajustado o pagamento da quantia de R$ 78.945,00 (setenta e oito mil novecentos e quarenta e cinco reais), mediante parcelas.

Aduziu que do restante, R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais) a requerente se obrigou a realizar financiamento imobiliário. Todavia, as parcelas começaram a subir demasiadamente deixando o contrato extremamente oneroso.

Relatou ter desembolsado até o momento o valor de R$ 134.790,74 (cento e trinta e quatro mil setecentos e noventa reais e setenta e quatro centavos).

Narrou que diante da onerosidade excessiva requereu a rescisão do contrato extrajudicialmente, mas lhe foi negada a restituição dos valores adimplidos.

Ao final, requereu a procedência da ação, com a rescisão do contrato, com a devolução integral do valor pago, restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além da condenar a requerida em multa, tacas condominiais e danos morais.

Devidamente citada, a requerida ofertou contestação no ID no 217654278 e alegou a inaplicabilidade do CDC ao caso, bem como aplicação da Lei 9.514/97. Ao final, requereu a improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no 217654311.

Intimados a especificarem as provas que pretendem produzir, a autora requereu o julgamento antecipado da lide no ID no 217654314, enquanto a requerida pugnou pela produção de prova pericial e depoimento pessoal da parte autor no ID no 217654316.

No ID no 217654320 foi revogado o benefício da justiça gratuita concedida à autora. Interposto Agravo de Instrumento no 1022071-93.2023.8.11.0000 contra referida decisão, este foi desprovido, mantendo a decisão recorrida.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Cleber Luis Zeferino de Paula, julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

Dessa decisão, foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

Conforme se extrai dos autos, é incontroverso que as partes celebraram Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia que tem por objeto o imóvel Apartamento no 58, da Torre no 02, Edifício Abraccio, localizado no Residencial denominado “Allegro Residencial Sinop”, em Sinop/MT, registrado no cartório de registro de imóveis sob a matrícula no 86.371, conforme se comprova o documento de ID no 217654284. Confira-se:

Desta forma, considerando que se trata de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, a relação negocial havida entre as partes não se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor e sim pela Lei no 9.514/97.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE - LEI 9.514/97 - NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC – RECURSO NÃO PROVIDO.

"
A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC
. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.75)”.

(RAC n.

1001506-58.2018.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 23.09.20)

Além disso, o próprio § 1o do art. 22 da Lei 9.514/97, dispõe que:
“a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (...)”.

Outrossim, nos termos do art. 23 da Lei 9.514/1997, a propriedade fiduciária se constitui mediante registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que, na hipótese, a autora/apelada encontra-se na posse direta do bem desde 08/11/2019, quando o instrumento particular de compra e venda foi registrado na matrícula do imóvel.

Nesse contexto, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, como questiona a parte autora, configura quebra antecipada do contrato (
"antecipatory breach"
), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, que trata do inadimplemento do adquirente (devedor- fiduciante), para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do remanescente.

Logo, só se poderá falar em restituição dos valores pagos pelo devedor-fiduciante, depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora, evidenciado eventual saldo em favor deste com a venda do imóvel em leilão, consoante jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça,
in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia.

2.
Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. Precedentes
. 3. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ. AgInt no REsp 1863255/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, J. 10.08.20) destaquei

No mesmo sentido, é o entendimento deste Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - PRECEDENTES DO STJ
- SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ( AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018). 2. O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial. 3.
In casu, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício
. 4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária.”

(TJ-MT - AC: 10100707720178110003, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 14/03/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023) destaquei

Portanto, não há se falar em rescisão contratual, visto que a restituição do valor que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos dessa espécie o comprador tem apenas uma expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

Com essas considerações, de se prover o recurso da apelante e julgar improcedente a ação.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso,

reformando a sentença de primeiro grau, para o fim de JULGAR IMPROCEDENTE a ação, nos termos do inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, bem como condenar a autora/apelada em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma § 2.o do artigo 85 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024