Tribunal: TJMT
Processo: 1044563-87.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-29
Data de publicação: 2024-06-06

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDENCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXCESSIVOS – REDUÇÃO – NECESSIDADE – RECURSO PROVIDO.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) a retenção dos valores pagos pelos autores, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.
Tratando-se de causa de baixa complexidade, que sequer demandou a produção probatória, tampouco realização de audiência, mostra-se adequada a redução dos honorários de sucumbência arbitrados.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044563-87.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (APELANTE), ROSEMILIA LIMA GUEDES - CPF: 298.614.201-00 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), RODRIGO DA SILVA GOMES - CPF: 695.629.971-20 (APELADO), GISELE CRISTINA SEVERINO MAMBRINI SILVA - CPF: 368.373.448-54 (ADVOGADO), LINDIANE BUENO DE OLIVEIRA GOMES - CPF: 005.442.151-92 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDENCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXCESSIVOS – REDUÇÃO – NECESSIDADE – RECURSO PROVIDO.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) a retenção dos valores pagos pelos autores, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

Tratando-se de causa de baixa complexidade, que sequer demandou a produção probatória, tampouco realização de audiência, mostra-se adequada a redução dos honorários de sucumbência arbitrados.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
contra a sentença que julgou procedente a
Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Outros,

ajuizada por
RODRIGO DA SILVA GOMES e LINDIANE BUENO DE OLIVEIRA GOMES,
para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a requerida a promover a restituição no valor de R$ 149.983,70 (cento e quarenta e nove mil novecentos e oitenta e três reais e setenta centavos), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo índice INPC a partir do desembolso.

Alega a recorrente que os apelados afirmaram que em 08/11/2014, adquiriram junto a apelante através de contrato de venda e compra de bem imóvel, para aquisição do lote 44, da quadra 07, localizado no Condomínio Belvedere II, pelo valor de R$ 144.149,83 (cento e quarenta e quatro mil cento e quarenta e nove reais e oitenta e três centavos).

Sustenta que os apelados, em razão de dificuldades financeiras, não conseguiram dar continuidade ao contrato firmado entre as partes, pretendendo com a presente demanda a rescisão do contrato de compra e venda, bem como a condenação da apelante à restituição dos valores pagos com a retenção de no máximo 10%.

Aduz que não obstante o reconhecimento da culpa dos adquirentes na rescisão contratual, o juízo
a quo
determinou que a apelante procedesse a devolução do valor pago pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador. Contudo, a decisão encontra-se em dissonância quanto ao preconiza o art. 67-A da Lei 4.591/64, bem como quanto à jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso e do Superior Tribunal de Justiça.

Relata que o artigo retro informado, impõe a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento).

Narra que esse percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes é reiteradamente afirmado pelo STJ como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Assevera que admitir o contrário, limitando a retenção a apenas 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, significa a um só tempo, menosprezar o art. 67-A da Lei 4.591/1964 e a atual jurisprudência do STJ e premiar os apelados que por culpa exclusiva, deram ensejo à rescisão do negócio, transferindo seu ônus daí decorrente à apelante, que ao fim e ao cabo amarga os prejuízos associados à rescisão.

Afirma que a sentença contém erro grave no que tange à mensuração do ônus sucumbencial ao imputar à apelante o ônus sucumbencial ao patamar de 20%,

em manifesto equívoco.

Discorre que a presente demanda não apresentou grau de complexidade elevado, nem demandou excessivo gasto de tempo, limitando-se ao exame das provas documentais, fato que comporta redução do percentual arbitrado para o patamar mínimo de 10% sobre o valor da condenação.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida a fim de declarar aplicável ao caso as normas instituídas pela Lei no 4.591/64, reconhecendo a retenção de 25% sobre os valores pagos; bem como seja readequada a verba dos honorários sucumbenciais para o patamar de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC/15.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 211670209, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 08/05/2015, “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas”, referente ao Lote 44, Quadra 07, localizado no Condomínio Belvedere II, no valor total de R$ 450.149,83 (quatrocentos e cinquenta mil cento e quarenta e nove reais e oitenta e três centavos), conforme ID no 211669845.

Denota-se do documento de ID no 211669846 que os autores, ora apelados, efetuaram o pagamento para a parte requerida/apelante no importe de R$ 192.386,84 (cento e noventa e dois mil trezentos e oitenta e seis reais e oitenta e quatro centavos) e, conforme relatado por eles, em razão de dificuldades financeiras não puderam mais prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplentes quanto às parcelas remanescentes.

Assim, induvidoso nos autos a culpa dos autores/apelados pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não terem mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE.
AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado pelos autores.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelos autores é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

No que diz respeito aos honorários sucumbenciais, cumpre salientar que os honorários advocatícios devem ser arbitrados atendendo-se às circunstâncias do caso, tais como: a relevância da ação e o valor da causa, a complexidade e a dificuldade das matérias discutidas, o trabalho e o tempo despendido pelo profissional, o local da realização do serviço, entre outros.

No caso, denota-se que a presente demanda não apresentou grau de complexidade elevado, nem demandou excessivo gasto de tempo, isto porque, não houve designação de audiência de instrução por tratar-se de matéria puramente de direito, limitando-se ao exame das provas documentais.

Assim, diante de todo contexto, os honorários advocatícios merecem ser reduzidos para 10% sobre o valor da condenação, haja vista que referido valor se mostra razoável e guarda compatibilidade com a natureza da causa e o tempo exigido para o desenvolvimento dos trabalhos do causídico.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença para:

- que sejam retidos 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores;

- reduzir os honorários advocatícios para 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/05/2024