Tribunal: TJMT
Processo: 1017547-76.2021.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-20
Data de publicação: 2023-06-22

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 AO CASO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA. PREVISÃO TAMBÉM ADVINDA DA REFERIDA LEI. NÃO APLICAÇÃO AO CASO. CONTRATO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. PARTES PARCIALMENTE VENCIDAS E VENCEDORAS. MANUTENÇÃO DA PROPORÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS. ALTERAÇÃO PARA REMUNERAÇÃO ADEQUADA DOS PATRONOS. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA AO REQUERIDO NA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PARA SE REVOGAR O BENEFÍCIO. MANUTENÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- “É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.” (AgInt no AREsp n. 595.386/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019.).
2- O STJ “consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE” (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.” (AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023.)
3- Se o contrato é anterior à vigência da LEI No 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não se aplica ao caso.
4- “A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP , de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786 /2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.” (STJ - AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020)
5- O art. 86 do CPC estabelece que, “Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas”, e o parágrafo único, dispõe que, “Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários”.
6- Ausente justeza que o patrono do comprador inadimplente perceba honorários com base no valor atualizado da causa, quando seu cliente, tecnicamente, teve proveito econômico apenas no valor da condenação, qual seja o montante a ser restituído pela parte apelante/autora.
7- Juiz que inverteu as bases de cálculo da condenação em honorários, o que deve ser corrigido.
8- A inadimplência do apelado decorreu por não ter conseguido realizar o pagamento à apelante, o que demonstra condição financeira prejudicada.
9- O art. 98, §3o, do CPC dispõe que, “Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017547-76.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SIDINEI ZIMERMANN - CPF: 688.671.821-53 (APELADO), WENDELL DOS SANTOS BARROS - CPF: 967.916.832-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 AO CASO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA. PREVISÃO TAMBÉM ADVINDA DA REFERIDA LEI. NÃO APLICAÇÃO AO CASO. CONTRATO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. PARTES PARCIALMENTE VENCIDAS E VENCEDORAS. MANUTENÇÃO DA PROPORÇÃO. BASE DE CÁLCULO DA CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS. ALTERAÇÃO PARA REMUNERAÇÃO ADEQUADA DOS PATRONOS. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA AO REQUERIDO NA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PARA SE REVOGAR O BENEFÍCIO. MANUTENÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- “
É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
.” (AgInt no AREsp n. 595.386/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019.).

2- O STJ
“consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE” (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
.” (AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023.)

3- Se o contrato é anterior à vigência da LEI No 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não se aplica ao caso.

4- “
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP , de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei
13.786
/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
” (STJ - AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020)

5- O art. 86 do CPC estabelece que, “
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
”, e o parágrafo único, dispõe que, “
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
”.

6- Ausente justeza que o patrono do comprador inadimplente perceba honorários com base no valor atualizado da causa, quando seu cliente, tecnicamente, teve proveito econômico apenas no valor da condenação, qual seja o montante a ser restituído pela parte apelante/autora.

7- Juiz que inverteu as bases de cálculo da condenação em honorários, o que deve ser corrigido.

8- A inadimplência do apelado decorreu por não ter conseguido realizar o pagamento à apelante, o que demonstra condição financeira prejudicada.

9- O art. 98, §3o, do CPC dispõe que, “
Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário
.”

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1017547-76.2021.8.11.0015

APELANTE: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: SIDINEI ZIMERMANN

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Rescisão Contratual no 1017547-76.2021.8.11.0015 - 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, ajuizada contra
SIDINEI ZIMERMANN
, em que se julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido [...] para [...] a) Decretar a resilição do contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’ e, por conseguinte, Determinar a reintegração da requerente na posse do bem imóvel, objeto do contrato; b) Declarar a abusividade do teor das cláusulas décima-terceira e décima-quarta do contrato, do contrato, celebrado entre as partes, para a finalidade de Estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada; c) Declarar que a restituição dos valores, efetivamente quitados pelo réu, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 25% e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, excluído o valor da comissão de corretagem, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão
”; para “
d) Indeferir os demais requerimentos
” e, “
dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e o requerido com os demais 60% remanescentes
”, condenando “
a requerente no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa e, também, o requerido no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação
” (id. 169579807).

A apelante afirma que “
os pedidos de RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE formulados pela Apelante no bojo da ação e integralmente acatados pelo juiz a quo, representam o objeto central da demanda, cuja propositura se deu em decorrência da inadimplência do Apelado, que deixou de realizar o pagamento das parcelas do contrato
.”

Defende que “
o acerto financeiro a ser realizado entre as partes representa uma consequência natural do desfazimento do negócio, que de igual modo foi requerido na inicial pela Apelante, que se dispôs a restituir os valores pagos pelo Apelado, observada as condições resolutivas previstas em contato. Portanto, não há que se falar em sucumbência recíproca nos moldes apresentados na sentença
”.

Expõe que “
decaiu em parte mínima dos pedidos, teve a rescisão contratual deferida, houve a retomada do bem imóvel com a determinação de sua imediata reintegração na posse e, por fim, quanto ao acerto financeiro houve o deferimento de retenção de 25% sobre os valores pagos, condenação do Apelado quanto aos pagamentos de IPTU, além da retenção do valor à título de corretagem, conforme disposto no contrato. Desse modo, não há que se falar condenação em ônus sucumbencial e em honorários advocatícios
.”

Sustenta que “
a parte Apelada quem deu causa a rescisão do contrato, e ainda ignora todos os prejuízos suportados pela Apelante até o momento, devendo, portanto, ser responsabilizada pela sua falta de compromisso, mostrando-se totalmente desarrazoada e incoerente a condenação da Apelante ao ônus sucumbencial, principalmente, quanto aos honorários advocatícios da parte contrária
.”

Salienta que, “
Em que pese a sentença ter julgado procedentes os pedidos principais da Apelante, SURPREENDENTEMENTE determinou a sucumbência recíproca, em que, PASME Excelências, a Apelante deverá arcar com 40% das custas processuais e, PIOR, com honorários advocatícios do patrono do Apelado no patamar de 10% sobre o valor atualizado da causa, enquanto que houve a fixação em desfavor do Apelado em honorários no patamar de 10% do valor da condenação para o procurador da parte Apelante
.”

Argumenta que “
É no mínimo contraditório condenar a APELANTE em honorários advocatícios no patamar de 10% do valor da causa atualizado, considerando que o valor da causa refere-se ao valor ATUALIZADO do contrato ora descumprido pelo Apelado, ou seja, montante atualmente superior à R$ 270.000,00.
”

Aduz que o juiz “
suspendeu a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado destinados ao Apelado, com fulcro na concessão do benefício da assistência judiciária gratuita QUE SEQUER FORA DEFERIDA NO BOJO DA AÇÃO
”.

Fala que, “
ao promover a liquidação da sentença, apurou-se que o Apelado realizou o pagamento que totaliza o montante de R$ 41.990,82 (quarenta e um mil novecentos e noventa reais e oitenta e dois centavos), será restituído em R$ 26.332,90 (vinte e seis mil trezentos e trinta e dois reais e noventa centavos), e será devido ao seu advogado, o montante de R$ 27.634,22 (vinte e sete mil seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e dois centavos)
.”

Aponta que “
a empresa Apelante QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, poderá reter ínfimos R$10.497,71 (dez mil quatrocentos e noventa e sete reais e setenta e um centavos), deverá arcar sozinha com todas as custas do processo - custas judiciais iniciais no valor de R$ 6.171,45 (seis mil cento e setenta e um reais e quarenta e cinco centavos) e custas de Apelação no valor de R$ 6.171,44 (seis mil cento e setenta e um reais e quarenta e quatro centavos), já que constou erroneamente que o Apelado é beneficiário da assistência judiciária, e mais, com os honorários do causídico do Apelado, estes fixados, pasme, sobre o valor da casa, quando este nitidamente se sagrou perdedor
”.

Dispõe que “
é possível verificar que o valor a ser pago à título de honorários ao procurador da parte contrária é SUPERIOR até mesmo ao valor a ser restituído ao Apelado
”.

Menciona que “
O Apelado [...], mesmo pugnando pela gratuidade da justiça, não se dignou a juntar aos autos documentos hábeis para a comprovação de sua insuficiência financeira, nem mesmo declaração unipessoal de hipossuficiência, tendo juntado na contestação apenas documento pessoal e procuração assinada.
”

Sustenta que “
o próprio magistrado de piso, no corpo da sentença dispõe que sequer foi comprovado no processo a vulnerabilidade econômica do apelado”.

Questiona que, “
como considerá-lo hipossuficiente financeiramente, se teve a capacidade financeira de adquirir um imóvel (terreno) para investimento, com valor superior a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais)
”.

Relata que “
O Apelado, conforme dito alhures, sequer juntou a Declaração de Hipossuficiência, documento essencial e indispensável para a concessão do benefício, conforme determinado em Lei. Mais ainda, não juntou qualquer comprovação que faz jus, a saber: declaração de Imposto de Renda, cópia da carteira de trabalho, extrato bancário, etc. Logo, definitivamente não faz jus ao benefício
”.

Entende que, “
em que pese o contrato de compra e venda ter sido firmado no ano de 2018, posteriormente, no ano de 2019, houve sua repactuação, conforme já explanado em sede de exordial e reafirmado pelo próprio devedor em sua contestação. Nesse sentido, ao contrário do que fora afirmado em sentença, deve sim a Nova Lei de Distratos, a Lei n.o 13.786/2018, dispor sobre o caso concreto, haja vista a repactuação do contrato ter ocorrido POSTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. Assim, requer que as disposições da Nova Lei de Distratos quanto às condições resolutivas de contratos por inadimplemento sejam aplicadas à corrente demanda, determinando a retenção de multa penal de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, conforme artigo 32-A, inciso II e que o pagamento da restituição ocorra em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência a ser determinado pelos Nobres Julgadores, nos termos do artigo 32-A, §1o da supramencionada legislação
.”

Requer o provimento do recurso para condenar exclusivamente o apelado nos ônus sucumbenciais, honorários entre 10 e 20% do valor atualizado da causa, que a justiça gratuita ao apelado seja indeferida, que haja a aplicação da Nova Lei de distrato, tendo em vista o fato de que a repactuação do contrato se deu em data posterior a entrada da vigência da Norma em testilha, com a aplicação de multa penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, em desfavor do Apelado e, em decorrência disso, que a restituição de eventual crédito em favor do Apelado se dê em até 12 (doze) parcelas, conforme autorizado na Legislação em questão (id. 169579822).

Sem contrarrazões, diante do decurso do prazo (id. 169579837).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Rescisão Contratual no 1017547-76.2021.8.11.0015 - 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, ajuizada contra
SIDINEI ZIMERMANN
, em que se julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido [...] para [...] a) Decretar a resilição do contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’ e, por conseguinte, Determinar a reintegração da requerente na posse do bem imóvel, objeto do contrato; b) Declarar a abusividade do teor das cláusulas décima-terceira e décima-quarta do contrato, do contrato, celebrado entre as partes, para a finalidade de Estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada; c) Declarar que a restituição dos valores, efetivamente quitados pelo réu, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 25% e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, excluído o valor da comissão de corretagem, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão
”; para “
d) Indeferir os demais requerimentos
” e, “
dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e o requerido com os demais 60% remanescentes
”, condenando “
a requerente no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa e, também, o requerido no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação
” (id. 169579807).

Por prejudicialidade de matérias, aprecio o pleito de incidência de multa contratual e pagamento da restituição ocorra em 12 parcelas mensais.

Entende que, “
em que pese o contrato de compra e venda ter sido firmado no ano de 2018, posteriormente, no ano de 2019, houve sua repactuação, conforme já explanado em sede de exordial e reafirmado pelo próprio devedor em sua contestação. Nesse sentido, ao contrário do que fora afirmado em sentença, deve sim a Nova Lei de Distratos, a Lei n.o 13.786/2018, dispor sobre o caso concreto, haja vista a repactuação do contrato ter ocorrido POSTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. Assim, requer que as disposições da Nova Lei de Distratos quanto às condições resolutivas de contratos por inadimplemento sejam aplicadas à corrente demanda, determinando a retenção de multa penal de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, conforme artigo 32-A, inciso II e que o pagamento da restituição ocorra em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência a ser determinado pelos Nobres Julgadores, nos termos do artigo 32-A, §1o da supramencionada legislação
.”

Sobre a multa, o juiz entendeu que
“os contratos de compromisso de compra e venda, celebrados entre as partes, preveem, para a hipótese de rescisão por inadimplemento, a restituição dos valores efetivamente liquidados, com a retenção/desconto do percentual de 23% sobre o valor das prestações quitadas, a título de ‘despesas administrativas, operacionais, promocionais e tributárias’,
e multa de 10% sobre o valor total do contrato (
cláusulas décima-terceira e décima-quarta do contrato arquivado no evento n.o 66284006).
Esta cláusula contratual é abusiva e ilegal, porque impõe a retenção de valores em percentual que totaliza 33% (acima do previsto na legislação de regência, quando, na realidade, o comando legal, comina a retenção/desconto sobre o valor efetivamente pago até o limite de 25%)
.”

Somente isto fundamentou o juiz.

O contrato originário, em que se estabeleceu a multa de 10%, é anterior à LEI No 13.786, de 27 de dezembro de 2018. O contrato foi convencionado em 05/06/2018, e não se demonstrou alteração contratual posterior em relação à multa.

Ademais, o entendimento do STJ é de que “
É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas,
no valor do imóvel
, onerando demasiadamente o devedor
.” (AgInt no AREsp n. 595.386/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/9/2019, DJe de 12/9/2019.).

É o caso dos autos, em que o valor da multa é estabelecido com base no valor do contrato.

Ademais, tal como dito pelo juiz, a soma da multa, mais a retenção, resulta em 33%.

Nestes casos, o STJ
“consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor
, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE” (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
.” (AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023.)

Foi o estabelecido na sentença, ao declarar “
o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado”.

Assim, nada deve ser alterado na sentença em relação à multa.

Na sentença também se definiu, quanto “
A previsão contratual, que prediz que o valor deverá ser restituído de maneira parcelada (cláusula décima-quarta do contrato arquivado no evento n.o 66284006), mostra-se também abusiva, pois a restituição deverá ocorrer em parcela única. Este, inclusive, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp n.o 1.300.418/SC, examinado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos, em que registrou que: ‘em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes’
.

A apelante também entende que deve ser aplicada a LEI No 13.786, entretanto, tal como em relação à multa, a lei é de 27 de dezembro de 2018, enquanto o contrato foi convencionado em 05/06/2018, e não se demonstrou alteração contratual posterior em relação ao parcelamento.

Portanto, conclui-se que, “
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP , de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei
13.786
/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são
inaplicáveis
aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
” (STJ - AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020)

Outro pleito da parte apelante se refere à sucumbência, que diz que deveria ser exclusiva do apelado.

Para se aferir se correta a distribuição da sucumbência, analiso os pleitos iniciais da apelante:

“5. DO PEDIDO Pelo exposto, vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, requer o que segue:

a)
A concessão dos efeitos da tutela antecipatória de urgência, lote 15, localizados na Rua JB 13, quadra 09, Jardim Bougainville, Sinop/MT;

b) A parte Autora informa o seu interesse na realização da audiência de conciliação, nos moldes do Art. 319, VII do CPC;

c) Seja determinada a citação do Requerido, para, querendo, contestar a presente ação, no prazo legal, sob pena de confissão e revelia, nos termos do artigo 246, I do CPC/15;

d) Seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente demanda, para declarar
RESCINDIDO O CONTRATO
No 55.009.15.06.18, e, consequentemente, determinar a
imissão/reintegração de posse da autora no imóvel;

e) Caso não seja concedido o pedido de antecipação da tutela, que na sentença seja determinado prazo para a desocupação espontânea do imóvel pelo Requerido, ou por quem estiver na posse autorizado por este, e em caso de descumprimento, que seja determinada multa pecuniária diária, a ser arbitrada por V. Exa.;

f) Em virtude da rescisão contratual unilateral, decorrente da inadimplência do Requerido, requer a
devolução dos valores pagos
pelo Requerido se dê nos moldes da CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – DA RESCISÃO, e parágrafos, do contrato, ou seja,
com a dedução da multa penal de 10% (dez por cento)
a ser aplicada sobre o valor atualizado do contrato,
dedução de eventuais inadimplências do ITU/IPTU
;

g) A condenação do Requerido ao pagamento equivalente à
0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição pela utilização do bem
, contados da data da entrega da posse (assinatura do contrato) até a efetiva devolução do imóvel;

i) Que seja deferida a
compensação entre créditos/débitos existentes entre as partes
, com a restituição de eventual valor apurado em favor do Autor a título de importâncias pagas;

h) Que seja o Requerido condenado ainda no pagamento de todas as despesas extrajudiciais, custas processuais e honorários advocatícios equivalente à 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa; [...]”

Na sentença, o juiz entendeu que, em relação a retenção dos valores pagos, não deveria o ser na forma do contrato, qual seja “
a retenção/desconto do percentual de 23% sobre o valor das prestações quitadas, a título de ‘despesas administrativas, operacionais, promocionais e tributárias’, e multa de 10% sobre o valor total do contrato (cláusulas décima-terceira e décima-quarta do contrato arquivado no evento n.o 66284006)
”, pois entendeu que “
Esta cláusula contratual é abusiva e ilegal, porque impõe a retenção de valores em percentual que totaliza 33% (acima do previsto na legislação de regência, quando, na realidade, o comando legal, comina a retenção/desconto sobre o valor efetivamente pago até o limite de 25%)
”.

Também entendeu que “
A previsão contratual, que prediz que o valor deverá ser restituído de maneira parcelada (cláusula décima-quarta do contrato arquivado no evento n.o 66284006), mostra-se também abusiva, pois a restituição deverá ocorrer em parcela única
”.

Continuando, disse que “
a taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem”.

Em relação à indenização pela fruição do imóvel, o juiz concluiu que
“a requerente não comprovou, de maneira categórica, que o requerido usufruiu do imóvel e nele fez edificações — ponto crucial/nodal que a parte requerida lançou mão, como pano de fundo, para efeito de dar concretude ao direito veiculado e que, por via de consequência, pendeu por pesar sobre os seus ombros o dever/ônus de promover a sua comprovação”.

Também, entendeu que a corretagem é de responsabilidade do comprador/apelado, pois
“os contratos registram, de forma clara e objetiva, as informações necessárias, alusivas aos valores de aquisição do bem e da comissão de corretagem”.

Assim, o juiz julgou procedente em parte os pedidos para, tal como o preâmbulo deste voto, “
a) Decretar a resilição do contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’ e, por conseguinte, Determinar a reintegração da requerente na posse do bem imóvel, objeto do contrato; b) Declarar a abusividade do teor das cláusulas décima-terceira e décima-quarta do contrato, do contrato, celebrado entre as partes, para a finalidade de Estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado e impedir a restituição de forma parcelada; c) Declarar que a restituição dos valores, efetivamente quitados pelo réu, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 25% e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, excluído o valor da comissão de corretagem, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão
”; para “
d) Indeferir os demais requerimentos
” (id. 169579807).

Assim, depreende-se que a apelante venceu em relação à rescisão do contrato; a restituição do imóvel; aos débitos de IPTU e ao valor da corretagem.

Sobre o pedido de retenção, sucumbiu em parte, pois o juiz não reconheceu tal como no contrato, mas determinou a restituição de 25% da totalidade do valor pago.

Nos demais pleitos, referentes à intenção de restituição de forma parcelada, multa contratual e percentual de fruição do imóvel, saiu sucumbente.

Quanto à sucumbência, o juiz entendeu que, “
dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e o requerido com os demais 60% remanescentes
”, condenando “
a requerente no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa e, também, o requerido no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação”.

O art. 86 do CPC estabelece que, “
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
”, e o p
arágrafo único, dispõe que, “
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
”.

A parte apelante venceu em parte dos pedidos, mas sucumbiu parcialmente em relação a um deles e integralmente sobre 3 pleitos, de modo que não se pode entender que sucumbiu em parte mínima.

Correto o entendimento do juiz de dividir a sucumbência, e a proporção de condenação em custas, em 40% sobre a apelante e 60% sobre o apelado é razoável, considerando a divisão dos pleitos de cada parte e o parcial atendimento em relação a cada uma na sentença.

Acerca da base de cálculo dos honorários, deve ser parcialmente reformada.

Percebe-se que a apelante conseguiu o imóvel de volta, e este é seu proveito econômico, não sendo justificável receber honorários com base no valor da condenação, que é o valor que deve ressarcir ao comprador.

Ademais, não é justo que o patrono do comprador inadimplente perceba honorários com base no valor atualizado da causa, quando seu cliente, tecnicamente, teve proveito econômico apenas no valor da condenação, qual seja o montante a ser restituído pela parte apelante/autora.

Assim, verifica-se que o juiz inverteu as bases de cálculo, o que deve ser corrigido neste momento.

Sobre o pleito de justiça gratuita, certamente que foi requerido pelo apelado na contestação e atendido na sentença, ao se consignar que “
Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa,
infligido ao réu
, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.o do Código de Processo Civil]
”.

Verifica-se que todo o analisado dos autos é a inadimplência do apelado por não ter conseguido realizar o pagamento à apelante, o que demonstra condição financeira prejudicada.

O fato de a compra do imóvel ter sido em R$ 205.714,80 (Duzentos e cinco mil, setecentos e quatorze reais e oitenta centavos) não traduz em condições financeiras suficientes ao deferimento da gratuidade, já que o pagamento não foi a vista, mas parcelado em quase 200 vezes de R$ 1.142,86 (Hum mil, cento e quarenta e dois reais e oitenta e seis centavos) e, mesmo assim, o apelado não conseguiu adimplir com seu dever contratual, sobrevindo a presente rescisão.

Ressalto, entretanto, que a suspensão é temporária, em 5 anos, podendo a parte apelante, encontrando elementos suficientes e aferindo que houve alteração da condição financeira do apelado, requerer a exigibilidade sobre o beneficiário.

O art. 98, §3o, do CPC dispõe que, “
Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente pod
erão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário
.”

Neste momento, não se verifica elementos a se revogar o benefício.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, tão apenas para inverter a base de cálculo dos honorários, devendo a parte requerida arcar com 10% sobre o valor atualizado da causa, e a apelante em 10% sobre o valor da condenação.

Considerando o êxito parcial no recurso e a ausência de defesa pelo apelado por meio de contrarrazões, majoro a condenação do requerido em 5%, a título de honorários recursais, que se mantém com exigibilidade suspensa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/06/2023