Tribunal: TJMT
Processo: 1023602-62.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-21
Data de publicação: 2023-06-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – RELAÇÃO CONSUMERISTA – RETENÇÃO PELA VENDEDORA DO VALOR PAGO PELO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO NÃO PERFECTIBILIZADO PELO AGENTE FINANCEIRO – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO TJMT E STJ – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023602-62.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[EDENALDE SANTANA DE ARAUJO - CPF: 080.023.711-00 (APELANTE), TATIANA FAGUNDES DE SOUZA TAUCHERT - CPF: 041.009.879-51 (ADVOGADO), MRV PRIME PROJETO MT Q INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 22.722.353/0001-38 (APELADO), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – RELAÇÃO CONSUMERISTA – RETENÇÃO PELA VENDEDORA DO VALOR PAGO PELO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO NÃO PERFECTIBILIZADO PELO AGENTE FINANCEIRO – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO TJMT E STJ – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por EDENALDE SANTANA DE ARAUJO contra a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Restituição de Valores c/c Rescisão Contratual no. 1023602-62.2021.8.11.0041, movida em face de MRV PRIME PROJETO MT Q INCORPORACOES SPE LTDA., julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou a parte requerente ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados em 10% do valor atribuído à causa, observando-se a gratuidade da justiça. (Id. 164128115).

Em suas razões de Id. 164128121, a parte autora apela aduzindo a impossibilidade de retenção por parte da vendedora do sinal pago no valor de R$ 37.750,00 (trinta e sete mil e setecentos e cinquenta reais), em razão da rescisão do negócio de compra e venda de imóvel ante a impossibilidade de financiamento junta a instituição financeira.

Refere que a recusa do financiamento não enseja sua culpa na resolução da avença, como entendido na sentença guerreada, mas seu deu por fato alheio à sua vontade, principalmente pela apelada não ter repassado informações claras. Imputa a culpa ao agente financiador que não aprovou o financiamento por situações alheias à vontade da apelante.

Requer a reforma da sentença para que seja declarado rescindido o contrato firmado entre as partes, com a devolução integral do valor pago a título de sinal, acrescidos de juros e correções monetárias.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 164128124, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Cinge-se dos autos que EDENALDE SANTANA ARAÚJO, manejou ação de restituição de valores c/c rescisão contratual contra MRV PRIME PROJETO MT Q INCORPORACOES SPE LTDA, aduzindo que em abril de 2018 foi celebrado entre as partes um contrato de promessa de compra e venda para aquisição da Unidade Imobiliária n.o 507, bloco 05, do Residencial Parque Chapada das Oliveiras, com 2 quartos situado na rua 4 (L01, Q01, RUA 3), 269, Loteamento Morada do Ouro II do Bairro Morada do Ouro, em Cuiabá-MT, no valor total de R$163.601,00 (cento e sessenta e três mil e seiscentos e um reais).

Relatou que no dia 17.05.2018, deu em sinal consistente em uma parcela única no valor de R$37.750,00 (trinta e sete mil e setecentos e cinquenta reais) vencida dia 19.05.2018, sendo informada, pela corretora da construtora, que o restante do valor seria objeto de financiamento perante o Agente Financeiro. Refere que, no mês seguinte, em junho de 2018, voltou à sede da empresa requerida para saber sobre a agilidade da documentação pertinente ao contrato com a Caixa Econômica, ocasião em que lhes informaram que estava tudo certo e era necessário apenas aguardar a Caixa chamar para assinar a documentação e liberar o financiamento.

Seguiu narrando que decorrido um tempo, tomou conhecimento que o financiamento não havia sido aprovado. Diante disso, ajuizou a presente demanda, visando a restituição dos valores pagos.

A Magistrada
a quo
julgou improcedente
os pedidos por entender que o sinal se refere a arras confirmatórias do negócio entabulado entre as partes e, tendo a rescisão contratual se dado por culpa da autora ao não firmar financiamento bancário para adimplir os demais valores
,
não há direito à devolução do sinal.

Inconformada, a parte autora requer a reforma da sentença cujas razões elencadas no sumário relatório passo a apreciar.

Pois bem.

Da retenção dos valores pagos.

Malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pela promitente compradora, pois incontroverso que a não conclusão de contrato se deu em razão da não obtenção de financiamento imobiliário para pagamento do valor do imóvel, é vedada a retenção integral das parcelas por ela pagas, cabendo-lhe a restituição parcial.

É assente no STJ o entendimento de que as
“arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa.”
(AgRg no REsp 997.956/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 26/06/2012, DJe 02/08/2012).

E, ainda, que “
o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1o/8/2018).

Tal entendimento vai ao encontro do verbete Sumular de n.o 543 do STJ que reza:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Portanto, em casos tais o direito à retenção por parte do vendedor cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor as perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Dando sequência à linha de raciocínio, com relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017].

No caso, como bem consignou a apelante não foram juntadas aos autos as folhas do contrato em que constam cláusulas inerentes à rescisão contratual (páginas 10 e 11), especialmente a Cláusula 7.2 .

Veja que na Cláusula 4.8.3 do contrato Id. 63612875, está expresso que em caso de não aprovação do financiamento pelo banco, aplica-se a resolução do contrato prevista na cláusula 7.2. Assim, diante da omissão da demandada, não temos como verificar como ficou a questão da rescisão e/ou eventual abusividade quanto ao percentual indicado pela retenção das quantias pagas.

Todavia, tal imprecisão não impede que o percentual de retenção seja fixado neste momento, levando-se em conta a recomendação do STJ e o entendimento desta Câmara Cível proferido em casos análogos, principalmente o fato de que o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel e a ausência de prejuízo à construtora, que colocou o imóvel a revenda.

Diante da casuística, entendo que a retenção do sinal deverá ser feita pela construtora no percentual mínimo de 10% dos valores pagos.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO – REPROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO AO BANCO – AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – IMÓVEL NÃO HABITADO – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À CONSTRUTORA – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim,
deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel,
pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.”
(RAC n. 1006008-60.2018.8.11.0002, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, J. 10.08.22 - negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL NA PLANTA – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO CONTRATADO PELOS APELANTES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS RECORRENTES – MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – RESTITUIÇÃO DE VALORES - 90% EM FAVOR DOS APELANTES - RETENÇÃO DE 10% EM FAVOR DA APELADA – PERCENTUAL MAIS ADEQUADO AO CASO CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Incontestável a culpa dos Apelantes para a rescisão do contrato de compra e venda, pois previsto de maneira clara no instrumento particular que incumbia aos consumidores as providências administrativas para o financiamento da quantia corresponde ao saldo remanescente do imóvel adquirido (R$ 101.030,00), o que não foi observado. Em decorrência disso, não há falar em condenação da Apelada ao pagamento de multa no percentual de 5% do valor do contrato, tampouco indenização por danos morais e lucros cessantes. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão contratual por culpa do consumidor é permitida à empresa vendedora a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pela compradora.
Assim, sem desprezar as particularidades do caso concreto, a quantia fixada deve ser reduzida para 10% (dez por cento), pois se traduz no mínimo admitido pela Corte Superior.
(TJMT. RAC n. 1008308-29.2017.8.11.0002, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, J. 23.02.22 - negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO REPROVADO - RETENÇÃO DE 10% – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos.
Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas, quando o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução no percentual mínimo de 10%, cujo valor deve ser acrescidos de juros de mora e correção monetária.
É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais. Deve ser afastada a condenação em litigância de má-fé, à mingua de elementos que corroborem conduta desleal da parte no processo. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT 10072036020188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 14/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2022)

Do ônus sucumbencial.

Por fim, em relação às despesas de sucumbência, o artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, determina que, em regra, estes serão fixados sobre o valor da condenação ou do proveito econômico obtido, de forma que somente se fixará sobre o valor atualizado da causa, quando não houver condenação ou não for possível mensurar o proveito econômico.

Vejamos:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2o
Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o
valor da condenação
, do proveito econômico obtido ou,

não sendo possível mensurá-lo
,
sobre o valor atualizado da causa
, atendidos: [...]”

Dispositivo
.

Com estas considerações,
conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para o fim de declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenar a requerida, ora apelada, à devolução dos valores pagos a título de sinal, acrescidos de juros de mora no percentual de 1% a.m, a contar do trânsito em julgado, e correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso, abatendo-se o percentual de 10% a título de retenção.

Diante da vitória parcial da autora e, considerando o não atendimento do pedido principal, condeno as partes litigantes de forma
pro rata
ao pagamento de igual parcela das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2023