Tribunal: TJMT
Processo: 1013769-03.2022.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-08
Data de publicação: 2023-11-12

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1013769-03.2022.8.11.0003 – Rondonópolis
Apelantes: Gilberto Rocha Gonçalves e Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Os mesmos.
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL - PRELIMINAR DESERÇÃO – REJEITADA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - CITAÇÃO - DANO MATERIAL – EXISTENTE - CONDENAÇÃO EM MULTA DO ART. 1.026, §2o, DO CPC - AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
Não há falar-se em recurso deserto por falta de preparo, se este foi recolhido e protocolizado nos termos da Resolução TJ-MT/OE n. 02, de 11.03.2021, que alterou o art. 46 da Resolução n. 03/2018 TP/TJMT.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.
É devido o pagamento de dano material, em razão do pagamento de aluguel pelo comprador até a efetiva entrega da unidade residencial, haja vista a necessidade de alocação de recursos com moradia, devido ao atraso na entrega do imóvel.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC). Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).
Deve ser afastada a multa imposta em embargos de declaração quando não caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo, com sanção prevista no art. 1.026, §2o, do CPC.
Recurso do autor provido e recurso da parte adversa desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013769-03.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GILBERTO ROCHA GONCALVES - CPF: 027.332.021-11 (APELANTE), SIRLEIA STROBEL - CPF: 378.036.031-49 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (REPRESENTANTE), GILBERTO ROCHA GONCALVES - CPF: 027.332.021-11 (APELADO), SIRLEIA STROBEL - CPF: 378.036.031-49 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), LETICIA BATISTA DE SOUZA - CPF: 030.165.801-36 (ADVOGADO), LETICIA BATISTA DE SOUZA - CPF: 030.165.801-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE GILBERTO ROCHA E DESPROVIDO O RECURSO DA PARTE OPOSTA.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 1013769-03.2022.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes
: Gilberto Rocha Gonçalves e Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelados
: Os mesmos.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL - PRELIMINAR DESERÇÃO – REJEITADA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA
–
ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL -
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - CITAÇÃO - DANO MATERIAL – EXISTENTE - CONDENAÇÃO EM MULTA DO ART. 1.026, §2o, DO CPC - AFASTADA –
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE
.

Não há falar-se em recurso
deserto
por falta de
preparo
,
se este foi recolhido e protocolizado nos termos da
Resolução TJ-MT/OE n. 02, de 11.03.2021, que alterou o art. 46 da Resolução n. 03/2018 TP/TJMT.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

É devido o pagamento de dano material, em razão do pagamento de aluguel pelo comprador até a efetiva entrega da unidade residencial, haja vista a necessidade de alocação de recursos com moradia, devido ao atraso na entrega do imóvel.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem.
Inteligência da Súmula 543 do STJ.

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC). Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Deve ser afastada a multa imposta em embargos de declaração quando não caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo, com sanção prevista no art. 1.026, §2o, do CPC.

Recurso do autor provido e recurso da parte adversa desprovido
.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 1013769-03.2022.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes
: Gilberto Rocha Gonçalves e Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelados
: Os mesmos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Gilberto Rocha Gonçalves
e
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda
., em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c.c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Dano Material,
proposta por
Gilberto Rocha Gonçalves
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para
declarar a rescisão do contrato de compra e venda
referente ao imóvel
descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, os quais deverão ser corrigidos com juros de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso
e, por
fim,

ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, devendo ser atualizado.

Inconformado, em suas razões recursais, o apelante Gilberto Rocha Gonçalves, defende ser devido o pagamento por dano material relativo aos aluguéis pagos por ele no valor total de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), em razão do atraso na entrega do imóvel, anexando recibos de pagamento de locação desde maio/2021 até maio/2022. Segue, pleiteando o afastamento da multa de 1% sobre o valor da causa imposta em embargos declaratórios, em razão de não serem protelatórios.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso, para reformar parcialmente a sentença recorrida.

Por sua vez, o apelante Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., em suas razões recursais, defende que a rescisão do contrato não se deu pelo atraso na entrega do loteamento, mas sim por culpa do autor que estava inadimplente com suas parcelas 1 ano antes da propositura da ação, além de ter confessado que deixou de pagar por dificuldades financeiras. Alega que o imóvel foi entregue ao autor e que tal questão não foi apreciada na sentença, pontuando a incidência da Lei n. 13.786/2018, restituindo-se os valores na forma do art. 32-A, isto porque foi o autor quem deu causa à rescisão do contrato, de modo que o valor por ele pago deverá sofrer os descontos previstos na atual Lei n. 13.786/2018, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda.

Ressalta que não podia antever o início de um período pandêmico em fevereiro de 2020, que obrigou a empresa a paralisar as obras por falta de insumos e de mão de obra, aliado aos impactos indiretos que culminaram no atraso dos procedimentos administrativos. Assenta que o contrato de compra e venda estipula expressamente que na ocorrência de caso fortuito ou força maior, a tolerância se prorrogaria por prazo indeterminado,
em razão da demonstração de força maior ocasionada pela pandemia da COVID-19.

Pontua que, em homenagem ao
venire contra factum proprium
e ao
pacta sunt servanda
os cálculos dos valores devidos abarquem o desconto de encargos moratórios, fruição, impostos e aplicar os descontos e retenções previstos.

A inexistência do direito da parte autora à restituição do valor referente a arras (parcela de sinal), bem como, afirma que não houve descumprimento contratual por sua culpa, de modo que entende ter direito a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor.

Por fim, requer a aplicação dos
juros moratórios dos valores devidos a partir do trânsito em julgado, conforme decidido no Recurso Especial n. 1.740.911/DF e a verba sucumbencial seja fixada pelo proveito econômico obtido pela parte vencedora e não sobre o valor atualizado da ação.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida e julgar improcedentes os pedidos.

Contrarrazões ofertadas no id. 176709437 pelo Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., em que rechaça os argumentos expendidos pelo apelante e no id. 176709439 o apelado Gilberto Rocha Gonçalves, aduz em preliminar a deserção do recurso de apelação interposto pela parte adversa. No mérito, pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 08 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 1013769-03.2022.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes
: Gilberto Rocha Gonçalves e Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelados
: Os mesmos.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação
de rescisão contratual c.c devolução de quantias pagas e indenização por dano material
proposta por Gilberto Rocha Gonçalves, objetivando a condenação do
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
ao ressarcimento dos valores pagos, em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário “loteamento residencial Alta Vista Parque”.

Narra o autor, que firmou com a ré no dia 20.10.2018,“Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra”, de um lote urbano, localizado no Empreendimento Alta Vista Parque, lote 05, quadra 22, em Rondonópolis-MT, no valor de R$ 50.504,00 (cinquenta mil quinhentos e quatro reais) do qual já foi pago o total de 29 parcelas (outubro/2018 a fevereiro/2021) que corresponde ao valor de R$ 19.363,61 (dezenove mil trezentos e sessenta e três reais e sessenta e um centavos), com prazo de entrega para junho/2020 e tolerância de 06 (seis) meses id. 176712827.

Afirma que deseja rescindir o contrato, conforme (“notificação extrajudicial para rescisão contratual, cancelamentos de boletos vincendos, devolução de valores e constituição em mora” – id. 176712825), diante do atraso na obra, requerendo a devolução do valor total, devidamente corrigido, em uma única parcela,
o que não foi atendido, circunstância que motivou o ajuizamento da ação originária com pedido de restituição das parcelas pagas, além da indenização por dano material.

Ultimado o trâmite processual, o togado
a quo
, acolheu a pretensão posta na inicial e declarou rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, os quais deverão ser corrigidos com juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso, além da verba sucumbencial, fixando os honorários em 10% sobre o valor dado à causa.

Não concordando com o édito sentencial, insurgem-se as rés, ora recorrentes.

Inicialmente fora arguido por Gilberto Rocha Gonçalves em suas contrarrazões, a preliminar de deserção do recurso de apelação interposto por Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda, requerendo o não conhecimento do apelo, uma vez que não foi recolhido o preparo.

No entanto, sem razão o apelado.

Isso porque, observa-se que o apelante protocolou seu recurso de apelação no dia 11.07.20203 (id. 176709427) e, acostou aos autos o preparo recursal em 13.07.2023 (id. 176709429).

Aliás, tanto é verdade que foi certificado pelo Departamento Auxiliar Judiciário – DEJAUX,
in verbis
:

“Certifico que, em 07/07/2023, foi efetuado o pagamento da Guia n. 03062, conforme id. 176709435, referente ao preparo deste recurso.”
(id. 177211161)

Outrossim, destaco que o prazo para pagar e juntar a guia e o comprovante de pagamento bancário nos autos é de 48h (quarenta e oito horas) após a distribuição, conforme consta na Lei n. 11.077/2020 e na Resolução TJ-MT/OE n. 02, de 11.03.2021, que altera o art. 46 da Resolução n. 03/2018 TP/TJMT.

Vejamos:

Art. 1o Alterar o art. 46, Parágrafo Único da Resolução 03/2018 que passará a ter a seguinte redação:

“Art. 46. A emissão de guia de distribuição está disponível no site do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (www.tjmt.jus.br) no link emissão de guias eletrônicas, sendo obrigatória a inclusão do número do processo distribuído, que será automaticamente vinculada ao processo eletrônico.

Parágrafo Único: O peticionante deverá pagar e juntar aos autos a guia e o comprovante de pagamento, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, após a distribuição, o protocolo do processo ou do recurso
.”
(negritei)

Nesses termos,
rejeito
a preliminar.

Quanto ao mérito, ressai dos autos que Gilberto Rocha Gonçalves interpôs recurso de apelação para que seja reformada parcialmente a r. sentença para que o apelado seja condenado ao pagamento de indenização por dano material, em razão do pagamento de aluguéis pelo atraso na entrega do imóvel, no montante de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), de acordo com o contrato de aluguel e recibos de pagamentos referente ao período de setembro/2020 até maio/2022, anexados (id 176712833, id. 176712834 e id. 176712842).

Razão lhe assiste.

Isso porque, de fato, do conjunto probatório demonstra-se que realmente houve desídia do empreendimento imobiliário na construção do imóvel, sendo certo que mesmo ultrapassada a data de entrega da
última etapa (junho/2021),
podendo ocorrer uma tolerância, prorrogação, em mais seis meses, o mesmo ainda não se encontrava em sua fase final (id. 176712827 – Pág. 15).

Conquanto a construtora insista na tese de que foi a parte autora que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas o que restou sobejamente demonstrado nos autos é que a entrega do imóvel se daria em etapas, e a na data aprazada para a entrega –
junho/2020
–, ainda que acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias – dezembro/2020 –, não se concretizaria, tanto assim é que, quando do

último pagamento da parcela mensal pelo autor fevereiro/2021 e envio da notificação extrajudicial requerendo a rescisão do contrato pelo atraso na entrega do imóvel (id. 176712825), a obra ainda estava inconclusa, ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pelo consumidor, irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido (id. 176712828).

Ademais, em suas razões recursais, o empreendimento imobiliário apelante sustenta a incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, contudo, não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor
. (...) Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.”
(RAC n. 1000047-96.2022.8.11.0003, 3a Câm. de Dir. Priv., Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, J. 24.05.2023 - negritei)

Realmente, n
ão há nenhuma dúvida que o vendedor/empreendedor deve arcar com os prejuízos materiais sofridos pelo comprador em razão do atraso na entrega de imóvel objeto do contrato de compra e venda, dentre eles os alugueis, já que, se o imóvel tivesse sido entregue no prazo acordado, o comprador não teria de arcar com a referida despesa.

Desse modo,

considerando a inexistência de qualquer documento hábil de que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, está caracterizada a inadimplência do empreendimento imobiliário, merecendo reforma a sentença quanto a condenação da empresa ré em dano material no importe de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), pois, em face do atraso na entrega do imóvel, o autor foi obrigado a firmar contrato de locação com terceiro.

Por fim, quanto ao pedido do apelante Gilberto Rocha, pelo afastamento da multa de 1% sobre o valor dado à causa imposta em sede de embargos de declaração, merece provimento.

Isso porque não restou caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo para efeito da sanção prevista no art. 1.026, §2o do CPC, motivo pelo qual merece ser afastada a multa imposta.

Superado isso, quanto as questões apresentadas no recurso de apelação do
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
compulsando os autos originários, o conjunto fático-probatório corrobora o atraso da promitente-vendedora na entrega do terreno do empreendimento habitacional, bem como ausente documento de que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada a inadimplência do mesmo.

Assim, comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ainda, sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ).
(...)”
(RAC n. 1002147-75.2020.8.11.0041, 3a Câm. de Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, J. 02.08.2023 - negritei)

Quanto às “arras”, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Além disso,
não se aplica a Lei n. 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual rende ensejo à aplicação do CDC,
verbis:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Em relação aos juros de mora, entende o apelante que deve incidir a partir do transito em julgado.

Destarte, como se sabe, na hipótese de rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, os encargos da mora em relação aos valores a serem restituídos, incide a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação, conforme entendimento sedimentado no STJ:

“A Corte local,
ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas
, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça.”
(AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018 - negritei).

Nesses termos é o entendimento deste Tribunal de Justiça,
verbis:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA –

SÚMULA 543 DO STJ

– DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –

DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – CLÁUSULA PENAL DEVIDA DE ACORDO COM A PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE

– MULTA COMINATÓRIA (ASTREINTE) FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL

– READEQUAÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

Não há ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso se contrapõe à matéria abordada na decisão impugnada.

O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ).

Não se aplica o prazo prescricional trienal às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP).

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor.

A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.

Havendo cláusula penal prevista em favor do consumidor, esta deve ser observada, sendo descabida a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.

Verificando-se que houve sucumbência recíproca dos pedidos formulados na inicial, devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais, observando-se ao disposto no art. 86 do CPC.”
(RAC n. 1007541-97.2019.8.11.0041, 3a Câm. de Dir. Priv., Rel. Des.

Dirceu dos Santos, J. 21.09.22 -

negritei)

Assim, está correta a conclusão da sentença no sentido de que o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído, devendo os juros moratórios fluírem a partir da citação.

Lado outro, estando desprovido o recurso de apelação do
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
impõe-se a majoração da condenação em honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento), nos termos do §11 do art. 85 do CPC.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação de
Gilberto Rocha Gonçalves
, para condenar a parte requerida/apelante a devolver ao autor/recorrido o valor de R$13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), a título de dano material e afastar a multa imposta em embargos de declaração, mantendo inalterados os demais termos da sentença e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da parte oposta.

Cuiabá, 08 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/11/2023