Tribunal: TJMT
Processo: 1001873-02.2018.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-18
Data de publicação: 2023-04-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DA TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIO (SATI) OU ATIVIDADE CONGÊNERE – ILEGALIDADE –TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO – DEVOLUÇÃO CABÍVEL – TEMA 938/STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não havendo ato ilícito imputável às promitentes vendedoras, decorrente da não aprovação do financiamento imobiliário pretendido, seja por ausência de apresentação de documentos obrigatórios pelo promitente comprador, seja pelo não preenchimento dos requisitos exigidos, não há falar em culpa das promitentes vendedoras pela rescisão contratual, tampouco em reparação dos eventuais lucros cessantes e danos morais sofridos pelo consumidor. 2. Segundo o entendimento do eg. STJ, deve ser reconhecida a “distinção entre a pretensão restituitória do caso dos autos abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). (...).” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019). 3. “A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação”. (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022.). 4. Conforme constou do REsp no 1.551.951/SP, é abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001873-02.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SILVIO LUIZ SILVA DE MOURA LEITE - CPF: 215.737.778-62 (APELANTE), JULIANO DA SILVA BARBOZA - CPF: 016.613.821-50 (ADVOGADO), FERNANDA MENDES DE LIMA MOURA LEITE - CPF: 947.018.141-72 (APELANTE), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELADO), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), MORAES CONSULTORIA IMOBILIARIA EIRELI - CNPJ: 59.993.600/0001-40 (APELADO), LUIZ FERNANDO PICCIRILLI - CPF: 293.036.608-70 (ADVOGADO), ETIENNE BIM BAHIA - CPF: 067.990.618-54 (ADVOGADO), ALCIDES BELFORT DA SILVA - CPF: 219.603.458-42 (ADVOGADO), ALESSANDRO SILVA GABAS - CPF: 377.389.528-30 (ADVOGADO), MARCELO BUENO GAIO - CPF: 093.227.918-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DA T
AXA DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIO (SATI) OU ATIVIDADE CONGÊNERE – ILEGALIDADE –
TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO – DEVOLUÇÃO CABÍVEL – TEMA 938/STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não havendo ato ilícito imputável às promitentes vendedoras, decorrente da não aprovação do financiamento imobiliário pretendido, seja por ausência de apresentação de documentos obrigatórios pelo promitente comprador, seja pelo não preenchimento dos requisitos exigidos, não há falar em culpa das promitentes vendedoras pela rescisão contratual,
tampouco em reparação dos eventuais lucros cessantes e danos morais sofridos pelo consumidor.
2. Segundo o entendimento do eg. STJ, deve ser reconhecida a “distinção entre a pretensão restituitória do caso dos autos abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). (...).” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019). 3. “A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação”. (STJ - Terceira Turma - AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – Julgado em 12/9/2022 - DJe de 19/9/2022.). 4. Conforme constou do REsp no 1.551.951/SP, é abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SILVIO LUIZ SILVA DE MOURA LEITE e FERNANDA MENDES DE LIMA MOURA LEITE contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
” (Proc. no 1001873-02.2018.8.11.0003) ajuizada contra pelos apelantes contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e MORAES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA EIRELI, por concluir que “
não se vislumbra prova apta a atribuir qualquer responsabilidade às rés pela não conclusão do negócio
”, julgou improcedente o pedido, condenando a parte autora/apelante ao pagamento do ônus sucumbencial, inclusive honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (cf. Id. no 153013736).

Os autores/apelantes, em longo arrazoado, alegam que não pode prevalecer o entendimento adotado pela sentença, pois restou cabalmente demonstrado nos autos que a rescisão contratual se deu por culpa das apeladas, estas que mesmo após os autores “
enviaram por correio

toda a documentação solicitada, inclusive o contrato de compromisso de compra e venda com a apelada MRV já assinado, juntamente com um cheque da entrada no valor de R$ 2.865,00, estranhamente com a exigência que fosse emitido nominal à Apelada Moraes Imobiliária, e mais R$ 290,00
(...)
, que segundo o preposto da apelada Moraes Imobiliária era para pagar o despachante da Caixa Econômica Federal
”, não concluíram a operação para que o financiamento dos recorrentes fosse aprovado pela CEF.

Alegam que, “
após um mês do envio da documentação, os apelantes receberam um novo e-mail do preposto da apelada Moraes Imobiliária, informado que a documentação estava correta segundo o “despachante” da caixa, e que no prazo máximo de 9 (nove) meses o contrato com a caixa estaria pronto para ser assinado; informou que enviaria a via do contrato de compromisso de compra e venda dos apelantes com a apelada MRV junto com o recibo da entrada e da ‘taxa do despachante’ pelo correio, o que nunca foi feito, apesar das insistentes cobranças
”.

Dizem, portanto, que, “
com a entrega do empreendimento em meados de 2013, o empreendimento sofreu grande valorização imobiliária calculada pelo INCC (índice nacional da construção civil) como já era esperado, sendo certo que a última informação repassada pela despachante da Caixa Econômica Federal era que o contrato seria atualizado para o valor atual de mercado do imóvel, aproximadamente R$ 134.000,00 (cento e trinta e quatro mil reais) em 2013, atualmente possivelmente mais de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), e não mais os R$ 95.500,00 (noventa e cinco mil e quinhentos) prometidos pelas apeladas aos apelantes, o que tornou o investimento totalmente inviável, deixando de ser uma oportunidade de negócio “imperdível” como propagandeado com muito entusiasmo pelo falacioso preposto da imobiliária ora igualmente apelada, para se tornar uma grande decepção, fonte incalculável de prejuízos financeiros e desgastes emocionais
”, o que enseja a condenação das rés/apeladas ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais.

Além disso, sustentam que as rés/apeladas se recusaram a devolver os valores já pagos, alegando que se destinaram ao pagamento da “
assessoria e intermediação prestadas no negócio
”, porém, vale frisar que em nenhum momento o contrato prevê qualquer “
pagamento de comissão para qualquer das apeladas
”; ademais, dizem que “
a cláusula sétima, que impõe a retenção de 8% (oito por cento) sobre o valor total do contrato e 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato
(se dá)
à título de fruição abusiva, motivo pelo qual deveria e deve ser declarada nula
”.

Pedem, sob esses fundamentos, o provimento do apelo, para que, reformada a sentença, seja rescindido o contrato por culpa exclusiva das apeladas, determinando-se a restituição aos apelantes da totalidade do valor desembolsado, bem como sejam as rés/apeladas condenadas ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, invertendo-se o ônus sucumbencial às apeladas (cf. Id. no 153013742).

Ambas as rés/apeladas apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 1530137489 e Id. no 153052197).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 29 de março de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou improcedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“
Em síntese, a parte autora objetiva rescisão de contrato por inadimplemento da parte requerida, bem como sua condenação ao pagamento de danos materiais e morais, e devolução do que fora pago.

(...)

Compulsando os autos, não se vislumbra prova apta a atribuir qualquer responsabilidade às rés pela não conclusão do negócio, podendo-se notar, aliás, divergências em relação à documentação apresentada pelo próprio autor quando da negociação, a teor do e-mail de Num. 12310197 - Pág. 6 e demais documentos.

As diversas cópias de reclamações efetuadas junto ao site “reclameaqui”, anexadas pelo autor (Num. 12310255), não possuem o condão, quanto ao caso concreto, de impingir a prática de ato ilícito às demandadas e/o responsabilizá-las pela frustração autoral em relação à valorização imobiliária, da qual não participou.

Ademais, franqueada a produção de provas às partes, optou o autor pelo julgamento do feito no estado em que se encontrava, deixando de robustecer as alegações expostas na exordial, mormente quanto aos aspectos fáticos atinentes ao contrato e eventuais inadimplementos advindos.

Sobre o tema, veja-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
PLEITO FUNDADO NA ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO, DESTINADO AO PAGAMENTO DE PARCELA RESTANTE DO PREÇO, MOTIVADA NA OMISSÃO DO PROMITENTE VENDEDOR EM DISPONIBILIZAR OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA TANTO - COMPROVAÇÃO - AUSÊNCIA - ÔNUS DA PROVA - FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - PEDIDO IMPROCEDENTE
- RECURSO NÃO PROVIDO. - De acordo com o disposto no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito, cabendo ao réu a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor -
Não logrando a parte autora comprovar sua alegação no sentido de que a impossibilidade de obtenção de financiamento, junto ao agente financeiro, destinado ao pagamento de parcela restante do preço para aquisição de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, teria sido motivada pela omissão da parte ré em disponibilizar os documentos necessários para tanto, a improcedência dos pedidos de rescisão contratual, bem como de indenização por danos morais, nesses termos, é medida que se impõe
. (
TJ-MG
- AC: 10000191004985001 MG, Relator: Márcio Idalmo Santos Miranda, Data de Julgamento: 12/05/2021, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2021).

APELAÇÃO -
RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE LOTE
- TEMPESTIVIDADE - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - INTERRUPÇÃO DO PRAZO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE LAZER - PROMESSA DE LOTEAMENTO FECHADO -
NÃO COMPROVAÇÃO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
- AUSÊNCIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - GRUPO ECONÔMICO - ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. Conforme determina a Lei 11.419/06, os atos processuais praticados por meio eletrônico consideram-se realizados no dia e hora de seu envio ao PJE. A intimação da parte ocorre no dia em que efetiva a consulta eletrônica ao teor da decisão, sendo que a referida consulta deve ser realizada em até 10 (dez) dias corridos, contados da data do envio da intimação, sob pena de considerar-se a intimação automaticamente realizada na data do término desse prazo. Empresas integrantes do mesmo conglomerado econômico possuem legitimidade concorrente para a ação, por aplicação da teoria da aparência. Incumbe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito.
Ausente a prova do descumprimento contratual por parte da construtora, deve ser julgado improcedente o pedido de rescisão contratual
. A distribuição das custas e dos honorários deve obedecer ao disposto no art. 86, NCPC, de forma a atender o princípio da proporcionalidade.(TJ-MG - AC: 10000204487433001 MG, Relator: Evangelina Castilho Duarte, Data de Julgamento: 03/09/2020, Data de Publicação: 03/09/2020).

No mais, mesmo que assim fosse, calha citar o entendimento acerca da objetivada restituição de valores:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO. DECENAL. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. DATA FINAL PREVISTA NO CONTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. REALIZADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CARACTERIZADA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Tratando-se de responsabilidade decorrente de inadimplemento contratual, entende esta Corte que o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil. 2. O vencimento antecipado do contrato de financiamento imobiliário por inadimplemento do devedor não altera o termo inicial da prescrição, ficando mantida a data estipulada no contrato. Precedentes. 3
. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de permitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas a título de promessa de compra e venda de imóvel, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
. 4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 5. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 6. Agravo interno não provido (
STJ
- AgInt no AREsp: 1947468 PR 2021/0228660-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/03/2022).

Outrossim, apesar da frustração autoral, da qual não se duvida, não se vislumbra qualquer dano moral sofrido pelo autor.

Eventuais irritações, dissabores e irresignações que possam ter sido sentidas pelo requerente em razão do ocorrido não se confundem com abalo à imagem ou dor moral, sobretudo quando ausentes elementos mínimos que demonstrem a ocorrência do dano.

(...)

Ora, os fatos ocorridos e acima explicitados não levam à conclusão inexorável e automática de que houve sofrimento de ordem moral ao reclamante, o que não se pode presumir em desfavor das rés.

Sendo assim, considerando a ausência de provas do alegado dano, não há alternativa a este Juízo senão a de rejeitar o pedido indenizatório.

Destarte, para além da não comprovação de conduta faltosa por parte das rés, e dos danos materiais suportados, não se vislumbra a ocorrência de dano moral, comprovado ou presumido, ao autor.

Diante do exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do NCPC.”

Conquanto os apelantes afirmem que não deram causa à rescisão do contrato, imputando a responsabilidade às apeladas, ao argumento de que “
apesar de cumprirem

com diligência extrema todas as exigências documentais e presenciais
(...)
as apeladas jamais chamaram os apelantes para assinarem o tão esperado contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal
”, não consta do contrato celebrado entre as partes qualquer cláusula que obrigasse as apeladas à análise prévia e criteriosa dos documentos que seriam encaminhados ao agente financeiro, terceiro estranho à relação jurídica que se estabeleceu entre as partes, tampouco cláusula por meio da qual as apeladas garantissem a aprovação. E ainda que se pudesse esperar dos funcionários da apelada orientação no sentido de quais eram os requisitos necessários à aprovação do financiamento pretendido, cabia ao promitente comprador se informar e se certificar a respeito dos requisitos junto à instituição financeira ou por outros meios.

Outrossim, a parte autora não juntou aos autos a negativa expressa da instituição financeira, como também não há qualquer elemento de prova a fim de demonstrar como se deu o preenchimento do contrato perante o Banco de modo a comprovar suas alegações; aliás, o único documento juntado pelas partes que noticia o suposto motivo da negativa de concessão do financiamento é o e-mail vinculado ao Id. no 153013653, em que consta que o apelante Silvio “
não se enquadra
(va)
no minha casa minha vida
” em virtude de sua renda, e que poderia “
financiar somente pela tabela SBPE
” (sic).

De qualquer forma, não aprovado o financiamento pelo Programa “Minha Casa Minha Vida”, cabia ao promitente comprador/apelante buscar outras formas de financiamento para adimplir a obrigação assumida, e não imputar às promitentes vendedoras a responsabilidade pela rescisão do contrato.

Assim, não havendo ato ilícito imputável às promitentes vendedoras, decorrente da não aprovação do financiamento pretendido, seja por ausência de apresentação de documentos obrigatórios, seja pelo não preenchimento dos requisitos exigidos, não há falar em culpa das apeladas pela rescisão contratual, tampouco em reparação dos eventuais lucros cessantes e danos morais sofridos pelos apelantes.

Quanto à devolução de valores, de acordo com o STJ, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015); aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

No caso, os apelantes pagaram em benefício das apeladas o valor de R$ 2.865,00 e de R$ 239,00; em relação ao primeiro, apesar das rés afirmarem que o pagamento é relativo à taxa de “comissão de corretagem”, os apelantes afirmam que o cheque foi “
emitido nominalmente à primeira ré
” para pagamento da entrada do imóvel, e o segundo destinou-se ao pagamento do “
despachante da Caixa Econômica Federal
”.

Já encontra-se pacificado no eg. STJ, por intermédio do julgamento do Recurso Repetitivo (REsp no 1.599.511/SP), a ilegalidade da cobrança da Taxa de Serviço de Assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou de despachante, e também a possibilidade de dedução do valor de comissão de corretagem desde que o consumidor seja prévia e expressamente informado quanto à cobrança a esse título, senão vejamos:

"1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); 2. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel." (grifei).

Portanto, ainda que não seja crível falar em restituição de valores fundada na resolução do pacto por inadimplemento das rés/apeladas, e, ainda que a cláusula 7a do contrato celebrado entre as partes litigantes preveja a multa de 8% sobre o valor do contrato na hipótese de rescisão pelo comprador, imperioso reconhecer, no caso, a pretensão restituitória com base na abusividade contratual (Tema 938/STJ), isto porque o serviço de “despachante/assessoria”, caracteriza-se como atividade congênere ao serviço de assessoria técnica-imobiliária (SATI), e, depois porque, se o promissário-comprador deve ser previamente informado,
com destaque do preço total de aquisição
, sobre a importância financeira que, no momento da contratação, está adimplindo a título de comissão de corretagem, e o contrato celebrado pelas partes não dispõe claramente sobre isso, sequer tendo sido informado aos autores/apelantes à que título se tratava o pagamento, no momento em que foi efetivamente cobrado, cabível o ressarcimento de ambos os valores.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao apelo, para declarar rescindido o contrato, e condeno às rés/apeladas ao ressarcimento dos valores pagos à título dos serviços de “despachante” e de “comissão de corretagem”, acrescidos de juros de mora de 1% a.m. contados da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do respectivo desembolso.

Custas “
pro rata
”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/04/2023