Tribunal: TJMT
Processo: 1003692-32.2022.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-24

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.
A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.
De acordo com o art. 7o, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003692-32.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), HABITASEC SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 09.304.427/0001-58 (APELANTE), REINALDO OLIVEIRA SIVELLI - CPF: 309.592.858-06 (ADVOGADO), MARIA JOSE GOMES DA SILVA MATOS - CPF: 255.314.841-00 (APELANTE), ADELITA SANTANA SANTOS - CPF: 925.272.051-00 (ADVOGADO), ADELITA SANTANA SANTOS - CPF: 925.272.051-00 (ADVOGADO), HABITASEC SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 09.304.427/0001-58 (APELADO), MARIA JOSE GOMES DA SILVA MATOS - CPF: 255.314.841-00 (APELADO), REINALDO OLIVEIRA SIVELLI - CPF: 309.592.858-06 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.

A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97
e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com o art. 7o, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante.

É devida a
retenção
de parte dos valores pagos quando a
rescisão
contratual se dá por vontade do adquirente.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador

“não resulta em sua perda, porém é possível a
retenção
, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para limitar a retenção em 20% sobre a quantia efetivamente paga “
a título de multa, bem como, de eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados”
, além de determinar a sucumbência recíproca, devendo cada parte arcar com 50% das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa.

A seguradora defende ser parte ilegítima por não fazer parte da cadeia de consumo, além de ter outorgado quitação à operação de securitização e liberado todas as garantias ofertadas em 26/02/2020.

Acrescenta que não há interesse de agir por parte da apelada, não se justificando a determinação para devolução de quantias pagas.

A incorporadora alega que o caso trata da compra e venda do terreno 14 da quadra 04 do Loteamento Jardim do Parque II por R$ 71.393,85, e que a rescisão se deu por culpa exclusiva da promitente compradora.

Diz que no caso concreto incide o art. 27 da Lei 9.514/97 e não o art. 53 do CDC, e que “
somente após exauridas as tentativas de leiloar o bem que terá a apelada sua parte paga, se houver, e, claro, após o abatimento de todas as despesas e da dívida integral
”.

Aduz que a obrigação de registro da alienação fiduciária à margem da matrícula do imóvel era, por força de disposição contratual, da apelada.

Sustenta que a Lei 13.789/2018 deve ser aplicada aos contratos rescindidos após sua vigência, razão pela qual a restituição deve se dar de forma parcelada, que a retenção de arras de 10% é licita e que o percentual de dedução da quantia paga deveria ser majorado para 25%, em observância à jurisprudência do STJ.

Ambas as rés pedem a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID 159241256.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

De início,
rejeito
a impugnação à justiça gratuita deferida na interlocutória com ID. 159241199, uma vez que a promitente vendedora não apresentou contraprova suficiente (art. 373, inciso II, do CPC).

Em 09/01/2017 a autora adquiriu o lote 14, quadra 04, do Residencial Jardim Parque II, em Rondonópolis-MT, por R$ 71.393,85, porém ingressou em dificuldade financeira em 2020, que foi agravada pelo falecimento do marido em abril de 2021 por COVID-19, o que tornou impossível a continuidade do ajuste.

De acordo com o STJ,
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
(REsp Repetitivo 1.891.498/SP, DJe de 19/12/2022).

No caso em análise, porém, o ajuste não foi submetido à registro e embora a apelante vendedora queira fazer prevalecer tal orientação jurisprudencial ao argumento de que a adquirente é que foi contratualmente incumbida dessa obrigação, de fato, não houve qualquer constituição de garantia em seu favor.

Confira-se precedente da Corte Superior em situação similar:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022. 2.
O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis
. 3.
No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei no 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis
. 4.
No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem
. 5
. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos
. 6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei no 9.514/1997. 7. Recurso especial conhecido e não provido.
(REsp n. 1.987.389/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma/STJ, julgado em 30/8/2022, DJe de 1/9/2022, sem destaques no original).

Como visto, são inaplicáveis ao caso os procedimentos previstos pelos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não havendo que se cogitar em consolidação de propriedade, leilão e restituição parcelada de saldo remanescente.

A falta de registro cartorário do pacto torna inócua a garantia prevista, o que admite a incidência das disposições especiais do Código de Defesa do Consumidor, como chancelado pelo STJ no julgamento do REsp 1.976.082/DF (DJe de 12/8/2022).

E a prevalência das disposições protecionistas do CDC basta para concluir que, de fato, a seguradora está inserida na cadeia de consumo e que suas exceções pessoais em relação ao contrato firmado com a corré devem ser a ela opostas (art. 7o, parágrafo único).

A Compra e Venda objeto da presente lide prevê a devolução da quantia paga de maneira parcelada, com retenção de 10% sobre o preço de venda, além dos tributos em atraso.

No ponto, a sentença concluiu que a cláusula penal foi instituída no caso com o objetivo único de colocar a promitente vendedora em vantagem desproporcional em relação ao adquirente, tendo declarado a abusividade dessa parte do ajuste com amparo no art. 51, inciso IV, do CDC.

O juízo de origem limitou a retenção em 20% sobre a importância efetivamente quitada, além de impedir a restituição em parcelas, porém manteve a obrigação tributária.

Conforme orientação jurisprudencial consolidada pelo STJ, “
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(REsp 1300418/SC, DJe 10/12/2013).

Em relação ao percentual estipulado, as razões recursais de ambas as rés não rechaçam a conclusão de que 20% sobre o total pago pela promitente compradora são suficientes para ressarcir as despesas provenientes da rescisão da avença.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador
“não resulta em sua perda, porém é possível a
retenção
, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF), exatamente como fixado na sentença ora combatida.

Logo, a reparação buscada nesta instância pela promitente vendedora já está contida no percentual estipulado no primeiro grau, vendando-se a cumulação de restituições em prejuízo exclusivo da parte contrária, além de não ter sido apresentado motivo excepcional para a reforma da sentença (art. 373, inciso II, do CPC)
.

Sobre a matéria, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
COMPRA
E
VENDA
– REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – VIABILIDADE – ALEGAÇÃO DE INCAPACIDADE FINANCEIRA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – JUROS – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU -
RETENÇÃO
– PERCENTUAL ÍNFIMO – IMPOSTO DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR QUE ESTÁ NA POSSE DO IMÓVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a
rescisão
do Contrato de
Compra
e
Venda
de Imóvel por vontade do comprador que alega não ter mais condições de cumprir a obrigação, e nessa hipótese o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, sendo dele a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, pois está na posse
. (N.U 1007105-87.2021.8.11.0003, julgamento em 16/11/2022, DJE de 19/11/2022, sem destaques no original).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE -
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL –
RETENÇÃO
DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.
É devida a
retenção
de parte dos valores pagos quando a
rescisão
contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a
retenção
, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF)
. Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade)
. (N.U 1007874-64.2018.8.11.0015, julgamento em 09/03/2022, DJE de 14/03/2022, sem destaques no original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo n. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados pelo juízo da causa comportam majoração de ofício pelo Tribunal.

O STJ já assentou que “
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada”
(...)

(AgInt no AREsp n. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso de ambas as rés e, com amparo no art. 85, § 11, do CPC,
majoro os
honorários advocatícios devidos pela rés, de 50% para 75% sobre a verba sucumbencial (10% sobre o valor atualizado da causa).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023