Tribunal: TJMT
Processo: 1002245-94.2019.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-28
Data de publicação: 2023-03-04

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. NECESSIDADE DE REDUÇÃO APENAS DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" ( REsp 1.672.508/SP , Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). 2. Agravo interno desprovido. ( AgInt no AgInt no REsp 1852710/MG , Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020)
Inviável falar-se em cerceamento de defesa quando a questão suscitada nos autos é apenas de direito e a matéria fática é esclarecida pelo simples exame dos documentos constantes dos autos
“O arbitramento dos honorários advocatícios deve ser fixados em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sob pena de onerar em demasia o processo que possui baixo valor econômico. 2. Os honorários advocatícios são passíveis de modificação quando se restarem valor irrisório ou exorbitante, podendo ser ampliado ou reduzido mediante apreciação equitativa do magistrado. 3. Recurso provido.” (TJ-MS - AC: 08022017420148120019 MS 0802201-74.2014.8.12.0019, Relator: Des. João Maria Lós, Data de Julgamento: 29/10/2019, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/10/2019)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002245-94.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL PAIAGUAS - CNPJ: 00.724.597/0001-17 (APELADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), ARTHUR GEORGE DA SILVA BARROS - CPF: 867.451.231-34 (APELANTE), ARTHUR GEORGE DA SILVA BARROS - CPF: 867.451.231-34 (ADVOGADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), AMANDA DA SILVA TERCIS - CPF: 048.154.661-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. NECESSIDADE DE REDUÇÃO APENAS DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a dívida
de condomínio
de obrigação
'propter rem
', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel
, o arrematante
é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda
que estas sejam anteriores à arrematação
, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante
" (
REsp 1.672.508/SP
, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). 2. Agravo interno desprovido.
( AgInt no AgInt no REsp 1852710/MG
, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020)

Inviável falar-se em cerceamento de defesa quando a questão suscitada nos autos é apenas de direito e a matéria fática é esclarecida pelo simples exame dos documentos constantes dos autos

“O arbitramento dos honorários advocatícios deve ser fixados em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sob pena de onerar em demasia o processo que possui baixo valor econômico. 2. Os honorários advocatícios são passíveis de modificação quando se restarem valor irrisório ou exorbitante, podendo ser ampliado ou reduzido mediante apreciação equitativa do magistrado. 3. Recurso provido.”
(TJ-MS - AC: 08022017420148120019 MS 0802201-74.2014.8.12.0019, Relator: Des. João Maria Lós, Data de Julgamento: 29/10/2019, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/10/2019)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1002245-94.2019.8.11.0041

APELANTE: ARTHUR GEORGE DA SILVA BARROS

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PAIAGUAS

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ARTHUR GEORGE DA SILVA BARROS

contra r. sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos de ação de cobrança movida por
CONDOMINIO
RESIDENCIAL PAIAGUAS
,
julgou procedente o pedido para condená-lo ao pagamento dos d
ébitos condominiais a partir do mês de 10/12/2015
, conforme planilha de ID. 17458705, acrescido de multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada prestação,
assim como as cotas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide até a data do efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do CPC. Consignou que os valores deverão ser liquidados mediante simples cálculos aritméticos na forma do art. 509, §2o do Código de Processo Civil.
Condenou, ainda, o requerido, ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com a orientação traçada no §2o do art. 85 do CPC. Embargos de declaração opostos e rejeitados.

Sustenta o apelante, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva vez que “
o adquirente do bem imóvel responde exclusivamente pelo pagamento de cotas condominiais frente ao condomínio se chegou a ser imitido na posse do bem, desde que tendo ciência o ente condominial da circunstância, o que NÃO se verifica in casu. Repise-se que o condomínio tem ciência inequívoca da NÃO CONCRETIZAÇÃO da transação, uma vez que os possuidores diretos do imóvel são outras pessoas, portanto DEVE SER DECLARADA a legitimidade passiva do promitente-vendedor (CEF) para responder por despesas condominiais relativas a período em que a sua posse ainda é exercida (direta ou indiretamente).”
Aduz, ainda, a responsabilidade solidária dos ocupantes do imóvel em conjunto com a Caixa Econômica Federal.

Aduz que
“não tem qualquer relação material com o imóvel objeto das cotas condominiais aqui cobradas, seja porque jamais se imitiu na posse ante a mora da Caixa Econômica Federal, seja porque o imóvel é ocupado por terceiros estranhos aos autos, sendo tal fato de conhecimento do Condomínio. No intento de comprovar sua tese de defesa, com depoimentos pessoais, testemunhal e documental, o apelante peticionou em atendimento ao despacho de Id 78142884 informando de forma pormenorizada e fundamentada quais seriam as provas que pretendia produzir, bem como a finalidade de cada qual, conforme petitório em Id 80082892. Ocorre que sobreveio sentença absolutamente desfavorável ao réu, ignorando o petitório apresentado, tampouco fundamentando a rejeição das provas ali requeridas em verdadeiro ato de cerceamento de defesa, já que impossibilitou a sua ampla defesa frente aos fatos aqui imputados.”

Requer, ao final, que seja declarada a nulidade da “
decisão apelada em razão cerceamento de defesa perpetrado pelo juízo de origem; ou, alternativamente; c) Reformar a r. decisão apelada, para reduzir a condenação em honorários de sucumbência ao seu patamar mínimo e acolher as preliminares arguidas quanto à ilegitimidade passiva da pessoa física do apelante ou pela competência do feito à Justiça Federal ante a necessidade de chamamento ao processo da Caixa Econômica Federal.”

O benefício da justiça gratuita foi requerido e indeferido, de forma que o apelante efetuou o pagamento do preparo recursal.

Em contrarrazões, o apelado requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Em pauta para julgamento.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Tem-se dos autos que o apelado ingressou com a presente ação enfatizando que o apelante é legítimo proprietário do apartamento no 102 do bloco 06, que compõem o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PAIAGUÁS QUADRA 06; que a Requerida não tem cumprido satisfatoriamente essa obrigação, estando em mora quanto ao pagamento das taxas condominiais correspondentes aos meses de 10/12/2015, 10/01/2016, 10/02/2016, 10/03/2016, 10/04/2016, 10/05/2016, 10/06/2016, 10/07/2016, 10/08/2016, 10/09/2016, 10/10/2016, 10/11/2016, 10/12/2016, 10/01/2017, 10/02/2017, 10/03/2017, 10/04/2017, 10/05/2017, 10/06/2017, 10/07/2017, 10/08/2017, 10/09/2017, 10/10/2017, 10/11/2017, 10/12/2017, 10/01/2018, 10/02/2018, 10/03/2018, 10/04/2018, 10/05/2018, 10/06/2018, 10/07/2018, 10/08/2018, 10/09/2018, 10/10/2018, 10/11/2018, 10/12/2018 e 10/01/2019, assim relacionadas, totalizando até esta data o valor de R$ 12.492,77 (doze mil, quatrocentos e noventa e dois reais e setenta e sete centavos).

Requereu, ao final, a procedência dos pedidos, condenando o requerido ao pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária (média de IGPM/INPC) e juros de mora 01% (um por cento) ao mês, aplicados a partir do vencimento de cada taxa condominial, multa de 02% (dois por cento) prevista no artigo 1.336 § 1o do Código Civil, sobre o montante do débito das taxas condominiais vencidas a partir de 10/12/2015, atualizadas até a data do seu efetivo pagamento, o que foi julgado procedente pelo magistrado de 1o grau, motivo pelo qual recorre, o apelante, a este Sodalício.

Pois bem.

De início, quanto ao pleito de reconhecimento da “
legitimidade passiva do promitente-vendedor (CEF) para responder por despesas condominiais relativas a período em que a sua posse ainda é exercida (direta ou indiretamente)”
e a remessa ao feito à Justiça Federal, tem-se que, como decidido pelo magistrado de 1o grau,
“
o STJ já firmou o entendimento no sentido de que as obrigações de natureza
propter rem
são de responsabilidade do arrematante a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse e não formalizado o registro imobiliário
.”

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO

PROPTER

REM
. RESPONSABILIDADE DO
ARREMATANTE
. RESSALVA NO EDITAL. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DO FEITO EXECUTIVO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a
dívida
de
condomínio
de
obrigação
'
propter

rem
', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o
imóvel
, o
arrematante
é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas,
ainda
que estas sejam anteriores à
arrematação
, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo
arrematante
" (
REsp 1.672.508/SP
, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). 2. Agravo interno desprovido.
( AgInt no AgInt no REsp 1852710/MG
, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020)

No mesmo sentido:

Agravo de instrumento. Cobrança de despesas condominiais em fase de cumprimento de sentença. Imóvel arrematado em leilão judicial, no curso da lide. Arrematante que responde pelo débito desde a data da arrematação. Adquirente que se torna responsável pelos débitos condominiais em razão da natureza propter rem da dívida. Jurisprudência do STJ. Decisão reformada. Recurso provido.
(TJ-SP - AI: 21923493020228260000 SP 2192349-30.2022.8.26.0000, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 17/10/2022, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança de cotas condominiais em fase de cumprimento de sentença. Arrematação. Cabe ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais a partir a partir do momento da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor pelas cotas condominiais devidas até a data da sua imissão. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Recurso a que se nega provimento.
(TJ-RJ - AI: 00346633820218190000, Relator: Des(a). CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL'ORTO, Data de Julgamento: 21/07/2021, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES A ARREMATAÇÃO. ÔNUS DO ARREMATANTE. CIRCUNSTÂNCIAS QUE DECORREM DE RELAÇÕES JURÍDICAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-PR - AI: 00292615720218160000 Curitiba 0029261-57.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Albino Jacomel Guerios, Data de Julgamento: 23/08/2021, 10a Câmara Cível, Data de Publicação: 23/08/2021)

Assim, tratando-se de obrigação
propter rem
, inviável falar-se em cerceamento de defesa, porquanto as oitivas de testemunhas, por exemplo, em nada afetariam o julgamento do feito, vez que comprovada a arrematação pelo apelante, sendo, portanto, a questão suscitada de direito e a matéria fática é esclarecida pelo simples exame dos documentos constantes dos autos.

A iniciativa do julgamento antecipado, portanto, constituiu providência perfeitamente adequada à situação e guarda conformidade com o artigo 370 do Código de Processo Civil.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL E PERICIAL. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS. ART. 370 DO CPC. NULIDADE DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE QUANTO AO VALOR APONTADO PELO AVALIADOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DA AVALIAÇÃO NO MOMENTO PROCESSUAL ADEQUADO. PRECLUSÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. NÃO CONFIGURAÇÃO. ALIENAÇÃO QUE SE DEU POR QUANTIA SUPERIOR À METADE DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO BEM. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. 1. Não ocorre cerceamento de defesa quando respeitado o contraditório e a ampla defesa, bem como a prova requerida se revela dispensável para a solução do caso. 2. Nos termos do artigo 370 do CPC, o juiz é o destinatário das provas e, portanto, cabe a ele analisar a necessidade da produção de novas provas, podendo julgar a causa se entender suficientes as provas havidas nos autos para firmar seu convencimento. 3. A discussão relativa a avaliação do imóvel arrematado encontra-se preclusa, visto que a apelante foi devidamente intimada do laudo de avaliação nos autos de cumprimento de sentença, contudo, manteve-se silente, nada arguindo relativamente ao valor obtido pela avaliação efetuada. 4. Por consequência, não merece acolhimento a alegação da apelante de que a arrematação do imóvel se deu por preço vil, pois infere-se do auto de arrematação que o imóvel foi arrematado pelo valor de R$ 104.750,00 (cento e quatro mil, setecentos e cinquenta reais), ou seja, em montante superior a 50% (cinquenta por cento) do total da avaliação, bem como superior ao mínimo expressamente previsto no edital do leilão. 5. Diante do desprovimento do recurso de apelação, é de ser majorada a verba honorária fixada em primeiro grau, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, observada a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita à embargante. (TJPR - 8a C.Cível - 0025343-13.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 22.02.2022)
(TJ-PR - APL: 00253431320198160001 Curitiba 0025343-13.2019.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Helio Henrique Lopes Fernandes Lima, Data de Julgamento: 22/02/2022, 8a Câmara Cível, Data de Publicação: 25/02/2022)

Quanto ao pleito de redução da condenação em honorários de sucumbência ao seu patamar mínimo, tem-se que melhor sorte assiste ao apelante, considerando que quanto à alegada ausência de razoabilidade e proporcionalidade na fixação dos honorários
sucumbenciais, tenho que razão assiste em parte ao apelante.

Em que pese a fixação ter tido corretamente como base o valor dado à condenação, entendo que a fixação em 20% (vinte por cento) se mostrou, de fato, desarrazoada.

O art. 85
,
§ 2o
do
CPC/15
, preleciona que:

“§ 2o Os honorários
serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

Dessa forma, levando-se em conta o disposto nos incisos I a IV do referido dispositivo legal, entendo que os
honorários advocatícios
merecem ser minorados para o seu patamar de base, qual seja 10% (dez por cento) do valor dado à causa, por melhor se adequar aos parâmetros dados pelo supracitado artigo.

É o suficiente.

Nesse diapasão:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA SECURITÁRIA – MINORAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - HONORÁRIOS EXORBITANTES – RECURSO PROVIDO. 1. O arbitramento dos honorários advocatícios devem ser fixados em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sob pena de onerar em demasia o processo que possui baixo valor econômico. 2. Os honorários advocatícios são passíveis de modificação quando se restarem valor irrisório ou exorbitante, podendo ser ampliado ou reduzido mediante apreciação equitativa do magistrado. 3. Recurso provido.
(TJ-MS - AC: 08022017420148120019 MS 0802201-74.2014.8.12.0019, Relator: Des. João Maria Lós, Data de Julgamento: 29/10/2019, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: 31/10/2019)

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO interposta para tão somente minorar para 10% (dez por cento) do valor atribuído à condenação os honorários advocatícios
arbitrados em sentença a favor dos patronos do apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2023