Tribunal: TJMT
Processo: 1025408-52.2021.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-09
Data de publicação: 2023-05-11

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINAR DE OFÍCIO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E ARRAS – PLEITO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – DESCABIDO – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – RETENÇÃO DO PERCENTUAL – CABÍVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Inexiste interesse recursal acerca do pleito da parte contrária não contempladas pela sentença.
O pleito a revogação da gratuidade da justiça não veio acompanhada de elementos capazes de afastar a benesse concedida à parte autora.
“(...) A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.(...)” (N.U 1003692-32.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)
“(...) Tendo em vista o descumprimento contratual por parte dos compradores, aplicável ao caso a retenção de 20% do valor pago, previsto na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, não havendo que se falar em retenção apenas das arras.(...)”. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.257361-0/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/03/2023, publicação da súmula em 07/03/2023)
Taxa de fruição, indevida, posto que não comprovada a finalização das obras e a posse.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025408-52.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), FRANCISCA SOARES RODRIGUES - CPF: 569.070.871-20 (APELADO), GETULIO BALDOINO DA SILVA TERRA JUNIOR - CPF: 018.800.771-75 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINAR DE OFÍCIO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E ARRAS – PLEITO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – DESCABIDO – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – RETENÇÃO DO PERCENTUAL – CABÍVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inexiste interesse recursal acerca do pleito da parte contrária não contempladas pela sentença.

O pleito a revogação da gratuidade da justiça não veio acompanhada de elementos capazes de afastar a benesse concedida à parte autora.

“(...) A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.(...)” (N.U 1003692-32.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)

“(...) Tendo em vista o descumprimento contratual por parte dos compradores, aplicável ao caso a retenção de 20% do valor pago, previsto na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, não havendo que se falar em retenção apenas das arras.(...)”. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.257361-0/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/03/2023, publicação da súmula em 07/03/2023)

Taxa de fruição, indevida, posto que não comprovada a finalização das obras e a posse.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Valores Pagos n. 1025408-52.2021.8.11.0003, ajuizada por
FRANCISCA SOARES RODRIGUES,

julgou parcialmente procedente o pleito autoral
, declarando rescindido o contrato de compra e venda objetos dos autos, reintegrando a Ré na posse do imóvel; afastou a aplicação da disposição contratual que prevê cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal; determinou a restituição, em favor da Autora, dos valores pagos em razão do contrato, descontada a taxa de corretagem e as arras/entrada, valores a serem apurados em liquidação de sentença, bem como condenou a parte demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% “sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível”.

A Apelante aduz, em síntese, que as partes firmaram contrato de compra e venda, para aquisição do Lote 07, da Quadra 07, localizado no Loteamento Residencial Alta Vista Parque, na Cidade de Rondonópolis por R$ 60.0000,00.

Consigna que a Apelada justificou a propositura do feito devido “a construção do empreendimento encontrava-se “parada” e o contrato não havia sido formalizado, em tempo hábil. Adiante, verberou que não conseguiu honrar com os pagamentos das demais parcelas, pois estava enfrentando dificuldades financeiras e o valor das prestações havia aumentado”.

Sustenta que a sentença foi prolatada de forma
extra
e
ultra petita
, “ao determinar a devolução da quantia paga, retendo-se -apenas- a quantia referente às arras (R$ 99,00 – noventa e nove reais) e da comissão de corretagem (R$ 1.314,00 – mil, trezentos e catorze reais).”

Assevera que a Apelada pleiteou, quanto ao pedido de devolução das parcelas pagas, que fosse retido “no máximo 10% das quantias pagas para suprimento das despesas administrativas. Ainda, não houve pedido expresso de devolução das arras e da comissão de corretagem”.

Defende que “o instrumento contratual firmado pelas partes possui pacto adjeto de alienação fiduciária, o que atrai a incidência da Lei: 9.514/97. A referida lei não prevê nem autoriza a rescisão do contrato, haja vista que a resolução da avença deve obedecer a um procedimento específico, de caráter extrajudicial,” destacando ainda não ser aplicável CDC.

Consigna que a Apelada confessou o inadimplemento do contrato e que não tem mais interesse no negócio, desistindo do mesmo, o que “faculta à credora fiduciária a consolidação da propriedade do referido bem e não enseja a rescisão contratual com base em outro diploma legal, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não se admitindo a devolução das parcelas pagas. Inaplicável, portanto, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).”

Aponta ainda ser “incabível pedido de restituição dos valores pagos, por ausência de liquidação da garantia fiduciária (alienação do bem em leilão), indispensável à devolução de quaisquer valores.” Afirma que “somente após exauridas as tentativas de leiloar o bem que terá a apelada sua parte paga, se houver, e, claro, após o abatimento de todas as despesas e da dívida integral”.

Salienta o descumprimento, por parte da Apelada, de proceder o registro do contrato. Assevera que “se constitui a propriedade fiduciária de coisa imóvel com o registro do contrato que lhe serve de título no competente Ofício de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 23 da Lei no 9.514/97”, defendendo que a obrigação não pode ser afastada por simples torpeza e a simples vontade unilateral do devedor inadimplente.

Destaca que o “Julgador entendeu que não ocorreu a constituição da propriedade fiduciária por culpa da recorrente, sendo que em razão disso não poderia aplicar a Lei de Alienação Fiduciária. Ocorre que, o erro de fato contido na r. sentença é que a obrigação contratual de registro do contrato de alienação fiduciária era (e sempre foi) da parte recorrida, que não registrou em momento oportuno. Todavia, não pode agora alegar a própria torpeza para dela tirar vantagem.”

Argumenta que “a Lei de Alienação Fiduciária não impõe a obrigação a parte Apelada de registro do contrato para que assim seja regido pela égide da Lei específica.”

Ressalta que, “ainda que o Contrato não tenha sido firmado sob a égide do diploma legal” (Lei no 13.786/2018”, “a rescisão ou o distrato ocorrem quando este já está vigorando, de modo que não se verifica qualquer óbice a sua utilização, sendo totalmente incoerente a busca por qualquer outro instrumento, o que não se faz mais possível em face da existência de uma regulamentação própria para a questão.”

Aduz que o “Recurso Repetitivo 970 trouxe a possibilidade de aplicação da Lei 13.786/18 às ações de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, independente da data da assinatura do contrato de compra e venda entre as partes: Exa., apesar de haver alguns julgamentos que posicionam pela inaplicabilidade da Lei 13.786/18 aos contratos imobiliários celebrados antes de sua vigência, verifica-se que ainda não há um posicionamento, por meio do julgamento de um Recurso Repetitivo, do STJ.”

Pontua que “a r. sentença de piso não fundamentou a negativa de vigência da lei federal no 13.786/2018, uma vez que não realizou o devido distinguishing, uma vez que não é verdade que o STJ tenha decidido pela inaplicabilidade da lei ao caso concreto; não existe repetitivo tratando da questão ora controvertida; não se aplicam as teses dos enunciados 970 e 971 ao caso em apreço.”

Com essas considerações, pugna pelo acolhimento da preliminar de julgamento
extra
e
ultra petita
, para anular a sentença quanto à determinação de devolução da taxa de corretagem e arras/entrada.

No mérito, requer o provimento do recurso de apelação, para reformar a sentença, julgando improcedente o pleito autoral. Requesta “
seja reconhecido e declarado o descumprimento contratual
da parte apelada ao deixar de registrar o contrato e deixar de pagar as prestações as quais se obrigou contratualmente; e, nesse sentido e por essas razões, afastando-se a aplicabilidade da Lei 9.514/97, requer procedente a aplicação da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi a parte Recorrida, retenção das despesas administrativas, com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, tributos, bem como sejam abatidos os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela parte Apelada e seja incidido o percentual de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato entre as partes, pois nesse momento fica caracterizada a posse precária, tudo conforme prevê o art. 32-A, da Lei no 13.786/2018;”
seja o pagamento da devolução
do valor a ser restituído realizado em 12 parcelas mensais e após o período de carência de 12 (doze) meses a ser iniciado quando formalizada a rescisão contratual, nos termos do inciso II, do §1o, do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018.

Subsidiariamente, requer a devolução do valor pago respeite o
pacta sunt servanda
e declarando válidas as cláusulas contratuais que sejam calculadas as retenções e descontos devidos, nos termos do contrato, com a retenção de eventuais impostos devidos, encargos moratórios, taxa de fruição, com a retenção de 25% do valor total das parcelas pagas em virtude de despesas administrativas, tendo em vista a doutrina e jurisprudência apresentada. Ademais, requer que o saldo remanescente seja devolvido de forma parcelada, haja vista, a parte recorrida ter dado causa à rescisão do contrato; ou ainda, que seja observada a orientação jurisprudencial do STJ (25%), reformando o
decisum
para que sejam retidos 25% dos valores pagos pela apelada.

Finalmente, pugna que seja a Apelada condenada ao ônus da sucumbência, em atenção ao princípio da causalidade. Requer ainda que seja alterada a base de cálculo dos honorários advocatícios, para o valor da condenação e, ainda que seja revogada a gratuidade da justiça, com a aplicação do disposto no § 6°, do art. 98, do CPC.

Nas contrarrazões a Apelada pugna pelo desprovimento do recurso, a manutenção da sentença e a majoração dos honorários na fase recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE OFÍCIO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL

A Apelante pugna pela anulação de parte da sentença, justificando seu pedido na prolação
extra
e
ultra petita
, uma vez que o pleito autoral não contempla a devolução de taxa de corretagem e arras/entrada.

Contudo, a r. sentença decidiu pela devolução dos valores pagos, sem que fosse abrangido os valores apontados pela Apelante, conforme consignado no dispositivo do
decisum
:

“(...) Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora, dos valores pagos em razão do contrato, sendo descontada a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.314,00) e as ARRAS/ENTRADA (R$ 99,00), a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença.

Tendo a autora decaído de parte mínima do pedido, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2o, CPC. (...)” (ID. 149960190 - Pág. 13)

Ante ao exposto,
não conheço
quanto ao pleito ao afastamento de devolução de taxa de corretagem e arras/entrada.

É como voto.

VOTO – PLEITO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

A
Apelante requesta a revogação da gratuidade da justiça concedida à Apelada, aduzindo a ausência de demonstração de hipossuficiência financeira. Entretanto, a benesse foi concedida à Apelada e não se depreende dos autos elementos que reflitam a alteração da condição financeira da beneficiária.

Dessa forma, os elementos apresentados pela Apelante não são suficientes para ensejar a revogação da gratuidade da justiça.

Ante o exposto, rejeito a impugnação a gratuidade da justiça.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

A Apelante se insurge contra sentença que julgou parcialmente procedente, ao argumento de ser inaplicável o CDC e incidente a Lei n. 9.514/97, impedindo a rescisão do contrato. Alternativamente entende pela incidência da Lei no 13.786/2018.

A ação foi proposta pela Apelada, pleiteando a rescisão do contrato firmado entre as partes, a restituição dos valores pagos em parcela única, bem como a condenação da Requerida/Apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

O pleito autoral foi julgado parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...) Pelo exposto, a rescisão pleiteada deve observar as normas consumeristas, uma vez que o disposto na Lei n. 9.514/97 não fora observado. (...)

Portanto, as partes devem retornar ao “status quo ante”, com a restituição das parcelas pagas pela parte autora, mormente pelo que dispõe o artigo 53 do CDC: (...)

Por outro lado, no que tange ao pleito de retenção de 25% ou 10% do valor das parcelas já pagas pela autora, verifico que não há respaldo; pois não é possível a cumulação de tal espécie indenizatória com as arras, que, no vertente caso, exerce função indenizatória. (...)

Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora, dos valores pagos em razão do contrato, sendo descontada a TAXA DE CORRETAGEM (R$1.314,00) e as ARRAS/ENTRADA (R$ 99,00), a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença. Tendo a autora decaído de parte mínima do pedido, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2o, CPC (...)” (ID. 149960190)

Denota-se da exordial que a relação entre as partes é decorrente de “contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças jurídicas.

O pleito rescisório é motivado pela vontade da Apelada/Adquirente. O Apelante requesta a aplicação da Lei n. 9.514/97, contudo, não houve a juntada aos autos da matrícula do imóvel objeto dos autos, é ponto incontroverso a ausência do registro da alienação fiduciária avençada, sendo o registro do contrato indispensável para incidência na norma mencionada acima.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.

A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com o art. 7o, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante.

É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (N.U 1003692-32.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)

Destaca-se ainda ser descabido o pleito a aplicação da Lei n. 9.514/97 calcado no argumento de que o registro era de responsabilidade apenas da Apelada, visto que, como bem destacado pelo Juízo
a quo
“da leitura da cláusula décima sétima, parágrafo quinze (ID. 74727022 – p. 20), do contrato celebrado entre as partes, é possível extrair que restou estipulado que, no caso de inércia da parte autora, a parte demandada poderia promover o competente registro. ”

Sendo assim, “a parte demandada pretende se beneficiar de inércia que também praticou, mormente porque o transcurso do prazo da parte autora se deu em 29/12/2020.”

Importa destacar que as partes firmaram contrato na data de 29/09/2020, pontuando a Apelada, na exordial, que até a propositura de demanda o empreendimento permanece parado, bem como que em decorrência do aumento do valor das parcelas e impossibilidade financeira, deseja rescindir o contrato e ter os valores pagos restituídos.

Imperioso destacar que as razões de apelação não se referem as peculiaridades do caso concreto, uma vez que aponta, como objeto do contrato lote e quadra diversa do consignado no contrato firmado entre as partes, bem como defende a aplicação da Lei 13.786/2018, ainda que o negócio seja anterior a entrada em vigor da legislação, quando, em verdade, negócio é posterior.

Denota-se que o objeto do contrato é descrito como Lote 23, da Quadra 04 do Empreendimento Parque Alta Vista, com prazo de entrega dos lotes da 1a e 3a etapa no último dia do mês de junho de 2020 e na 2a e 4a etapa, no último dia do mês de junho de 2021, ambos contando com o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, conforme Campo VI quadro resumo e Cláusula Onze, I (ID. 149960185 - Pág. 13)

No que tange o pleito à aplicação da Lei no 13.786/2018, tem-se que está tem previsão de incidência em casos de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, contudo, o pleito autoral também tem como fundamento o atraso na entrega do empreendimento, e ainda que aplicável a mencionada legislação, não afasta o Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, a r. sentença recorrida entendeu que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da compradora, ensejando o perdimento das arras em favor do vendedor.

A sentença decidiu pelo perdimento das arras e a impossibilidade de cumulação com a retenção de percentual do valor pago pela compradora, contudo, imperioso atentar-se para o caso concreto, vez que o valor das arras,
in casu
, consiste em R$ 99,00 (noventa e nove reais) e, não sendo a rescisão por culpa exclusiva do Apelante/Vendedor, se monstra justa a retenção de parte do montante pago pela Apelante/Autora, entendendo-se ser razoável o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela mesma.

Neste sentido,
mutatis mutantis
:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO POR FRUIÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TUTELA RECURSAL - AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS - ART. 995 DO CPC - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - SÚMULA No 543 DO STJ - RETENÇÃO APENAS DAS ARRAS - NÃO CABIMENTO - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO.

- Inexiste direito de retenção por fruição, vez que se trata de lote vago, sem qualquer prova de que tenham sido edificadas benfeitorias, aptas a gerar algum tipo de proveito econômico.

- Considerando que foram os compradores que desistiram de continuar a avença, o termo inicial dos juros de mora deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da sentença (REsp 1.740.911/DF).

- Uma vez que a sentença declarou a rescisão do contrato por culpa dos compradores, bem como determinou a restituição parcial dos valores pagos, em parcela única, conforme enunciado da Súmula no 543 do STJ, inexiste mora da apelante principal para com os apelantes adesivos, não restando demonstrados os pressupostos do art. 995 do CPC, para que seja deferida a tutela recursal.

- Tendo em vista o descumprimento contratual por parte dos compradores, aplicável ao caso a retenção de 20% do valor pago, previsto na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, não havendo que se falar em retenção apenas das arras.

- Não há no contrato, cláusula expressa com previsão de direito de arrependimento e, assim, consideram-se as arras meramente confirmatórias do negócio jurídico entabulado, integrando o valor total do contrato, assim como dos pagamentos efetuados pelos compradores, sobre os quais incide o percentual de retenção. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.257361-0/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/03/2023, publicação da súmula em 07/03/2023)

Denota-se ainda indevido o pleito à fruição, uma vez que não houve a comprovação da conclusão do empreendimento:

Acerca do tema,
mutatis mutandis
:

Compra e Venda – Rescisão de contrato a pedido do adquirente que não pôde arcar com o pactuado – Devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de 25% – Inadmissibilidade – Incidência das regras fixadas pela Lei no 13.876/2018 –
Taxa de fruição, indevida, posto que não comprovada a finalização das obras e a posse
– Comissão de corretagem, indevida – Ausência de menção de seu pagamento no contrato – Multa penal – Redução equitativa – Aplicação do artigo 413, do CC – 5% do valor atualizado do contrato, suficiente a indenizar a vendedora, sem ensejar enriquecimento sem causa – Sucumbência recíproca mantida, com majoração da verba honorária devida pelo autor, observada a gratuidade de justiça – Recurso da ré parcialmente provido e improvido, o do autor.
(TJSP; Apelação Cível 1057266-14.2021.8.26.0576; Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/03/2023; Data de Registro: 31/03/2023)

Ante ao exposto,

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para aplicar ao caso a retenção de 20% do valor pago pela Apelada/Autora (prestações), mantendo a sentença, nos demais pontos, tal como lançada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2023