Tribunal: TJMT
Processo: 1021436-91.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 CC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA DURANTE O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – DANOS MORAIS – REPARAÇÃO INCABÍVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
De acordo com o artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto” (STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022)
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)
Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021436-91.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[SADI LIVIO ZATTI - CPF: 410.753.070-15 (APELANTE), TAISA FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 940.463.101-97 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 CC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA DURANTE O PRAZO DE TOLERÂNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA –
SÚMULA 543 DO STJ –
RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – DANOS MORAIS –

REPARAÇÃO INCABÍVEL
– SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

De acordo com o artigo
476
do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

“
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”
(STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022)

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ)

Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1021436-91.2020.8.11.0041

APELANTE:
SADI LIVIO ZATTI

APELADA:

BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SADI LIVIO ZATTI
, contra sentença proferida pela MMa Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra.
Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo
,
lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas e indenização por danos morais ajuizada em face da
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, cuja parte dispositiva restou da seguinte forma:

“
a)
DECLARAR
a rescisão do contrato entabulado entre as partes, por culpa do comprador;

b)
CONDENAR
a requerida para que proceda, após a retenção de 25% a título de custos administrativos, a devolução dos valores pagos pelo autor, sobre os quais deverão incidir juros simples a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 STJ) e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela;

c)
REJEITO
o pedido contraposto da parte ré; Por ter a ré decaído da parte mínima, condeno o autor ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, § 2° do CPC.

Contudo, deferida a gratuidade de justiça em favor do autor, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3o, do CPC”

Em suas razões recursais, o apelante alega as que partes têm obrigações recíprocas acerca do contrato de compra e venda, sendo dele e pontualidade dos pagamentos nos termos do contrato, por outro lado da apelada a construção e entrega do imóvel.

Aduz que, embora tenha cumprido com o que lhe cabia, denota-se que o mesmo não pode ser dito em relação à construtora, haja vista a ausência de qualquer satisfação acerca da entrega do empreendimento imobiliário.

Assevera que
não há falar em rescisão contratual por culpa do exclusiva do comprador, vez que arcou com todas as parcelas

que havia firmado contratualmente até a data prevista para entrega do

imóvel,
mas como houve descaso e desrespeito, resolveu suspender o pagamento e pedir os valores de volta, de modo que, se existiu um descumprimento contratual no negócio firmado entre as partes, esta foi por parte da apelada.

Assim, roga pela reforma da sentença para que seja declarada a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora, com a devolução integral dos valores despendidos, afirmando, inclusive que o valor correto é R$110.228,61 (cento e dez mil, duzentos e vinte e oito reais e sessenta e um centavos) e não R$99.857,83 (noventa e nove mil, oitocentos e cinquenta e sete reais e oitenta e três centavos como diz a apelada, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso de cada parcela.

De igual modo, defende que não restam dúvidas acerca da ilicitude praticada pela recorrida, pois trata-se de fato ensejador de frustração, irritação, ansiedade que por certo prejudicaram a saúde emocional do recorrente, trazendo transtornos de toda ordem, o que justifica a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais).

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso e reforma da r. sentença nos termos acima elucidados. (Id 140627180).

Contrarrazões ofertadas no Id 140627185.

O apelante é beneficiário da assistência judiciária. (Id 141205221).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A controvérsia consiste em saber se
a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa do promitente comprador ou da promitente vendedora/construtora.

Sobre a matéria, a
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor ou, restituição parcial caso a culpa rescisória tenha origem em atos do comprador.

Da análise do acervo documental acostado nos autos, observa-se que em
05/06/2012
as partes celebraram
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de

Imóvel
, correspondente a uma
unidade

autônoma, qual seja, apartamento no 1402, Bloco

4, Condomínio Harmonia, com duas vagas na garagem
,
com previsão de entrega para o dia
31/10/2014
, pelo preço certo e ajustado de R$348.582,40 (trezentos e quarenta e oito mil, quinhentos e oitenta e dois reais e quarenta centavos). (Id 140626377 – págs. 7 a 22)

Verifica-se do Quadro Resumo acostado no Id 140626377 – pág. 3, que o imóvel deveria ser pago da seguinte forma: - Sinal: R$36.982,40 (trinta e seis mil, novecentos e oitenta e dois reais e quarenta centavos) em 10/09/2012; - 27 (vinte e sete) prestações no valor de R$1.700,00 (mil e setecentos reais) e duas parcelas anuais de R$9.000,00 (nove mil reais), com vencimento em 10/06/2013, bem como 1 (uma) parcela única de R$16.700,00 (dezesseis mil e setecentos reais) em 10/08/2014, restando o pagamento da quantia de
R$230.000,00 (duzentos e trinta mil) para 10/02/2015 e R$1.000,00 (mil reais) após p habite-se previsto para 10/08/2015.

Resta também incontroverso que o autor, ora apelante, deixou de efetuar o pagamento das parcelas a partir de
outubro/2014
(Id 140626379), conforme acostado na própria inicial e confirmada em sede recursal.

E, embora a p
revisão da conclusão do empreendimento imobiliário tivesse para
31/10/2014
, é cediço que a
dmite-se, em razão da disposição expressa da cláusula sétima do instrumento contratual, a dilatação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para que a obrigação seja cumprida, de modo que, p
artindo dessa premissa, a construtora teria até o dia
31/03/2015
para promover a entrega do
imóvel
.

Diante disso, voltando-se os olhos ao caso
sub judice
,
constata-se que o saldo de
R$230.000,00 (duzentos e trinta mil) com vencimento em 10/02/2015
, não foi adimplido pelo apelante, tampouco informado de que forma seria pago (a vista ou através de financiado), antes do prazo final para a entrega do bem (31/03/2015) incorrendo assim, em mora.

Por sua vez, a cláusula 3.3 estabelece que:
“
As parcelas indicadas na penúltima e última linha como saldo do preço no Quadro Resumo poderão ser pagas: a) à vista com recursos do(s) ADQUIRENTES ou b) através de financiamento bancário a ser concedido pelo agente financeiro que financiar a obra do EMPREENDIMENTO, observadas pelo(s) ADQUIRENTE(S) as condições específicas a serem estabelecidas pela instituição financeira.

3.3.1. O(s) ADQUIRENTE(S) deverá(ão)
comunicar por escrito à VENDEDORA impreterivelmente, entre o 120o e o 90o dia anteriores ao vencimento das referidas parcelas a sua opção de realizar o pagamento à vista com recursos próprios ou mediante a contratação de financiamento bancário junto ao agente financeiro”

Assim, na medida em que o apelante tornou-se inadimplente, a construtora notificou extrajudicialmente, conforme cláusula 5.3 “c” do aludido instrumento contratual, contudo, mantendo-se o comprador inerte quanto à purgação da mora, acarretando a
rescisão
contratual pelo seu inadimplemento, o que inclusive motivou que o imóvel fosse levado a leilão público extrajudicial, restando negativa as praças por ausência de licitantes. (Id
140627153 – págs. 1 a 5)

Registra-se que, em que pese as inúmeras demandas que gravitam sobre o atraso excessivo na entrega de imóvel do empreendimento imobiliário em questão, a peculiaridade do caso reside em saber quem deu causa à rescisão, que, no caso foi o
comprador, aqui apelante, pois ele foi o primeiro
a descumprir com suas obrigações, ocorrendo assim, a
exceptio non adimpleti contractus
ou exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo
476
do
Código Civil
, que assim dispõe:

“Art.
476
- Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Desse modo, deixando o autor de adimplir com o pagamento de suas prestações antes do prazo avençado para entrega do imóvel, descabe exigir da ré o cumprimento de sua obrigação de entrega do referido bem.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA CONDOMINIAL –
CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADORA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

III – Ausente o ato ilícito, não há que se falar na responsabilização civil do fornecedor”
(TJ-MT - AC: 10036741920198110002 MT, Relator: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/04/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 17/06/2020)

À vista disso, configurado está que a rescisão se deu por culpa do autor, de modo que, segundo a jurisprudência pacífica sobre a questão, é plenamente devida a retenção de parte do valor pago.

Inclusive, o
Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo comprador, confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADQUIRENTE. DESISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno não provido”
(STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022)

Na mesma linha, este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR –
RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE
– INAPLICABILIDADE DA LEI No 13. 786/2018 – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRIBUIÇÃO DA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada.
2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021).
(Sem grifos no original) 3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência. 4 – Extrai-se do contrato celebrado que a cláusula 14.1 prevê expressamente que a responsabilidade pelos custos com Comissão de Corretagem cabe à Construtora. 5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual. 6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados”
(TJ-MT 10391174520188110041 MT, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora.
Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR –
DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%
– PRESCRIÇÃO DECENAL – TERMO INICIAL – DATA FINAL DA AVENÇA - ARRAS CONFIRMATÓRIAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESENVOLSO DE CADA PARCELA – RECURSO NÃO PROVIDO. Mesmo quando a rescisão se dá por culpa do comprador é assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados. A prescrição para a restituição das parcelas pagas é decenal e tem seu termo inicial na data final prevista no contrato. Não havendo previsão contratual de que ouve pagamento de arras, não há o que reter a esse título. A correção monetária sobre a restituição de parte das prestações pagas deve incidir desde cada desembolso”
(TJ-MT 10012792120218110055 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 27/07/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2022)

Ademais, não há falar em dano moral indenizável, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face de sua inadimplência contratual e diante da inobservância das obrigações assumidas.

No caso, em decorrência da inadimplência do contrato pelo apelante, não ficou configurado o ato ilícito por parte da construtora, ora apelada.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% EM CONFORMIDADE COM O STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, ante a inadimplência das parcelas contratadas, mostra-se razoável a retenção de 20% do valor pago, em conformidade com o entendimento do STJ.
Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana”

(TJ-MT 10004689420198110002 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 29/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2021)

No tocante a correção monetária, tem-se que o termo inicial a contar do desembolso está em consonância com os parâmetros adotados para o caso, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - INICIATIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO -
CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC A CONTAR DO DESEMBOLSO
- ATRIBUIÇÃO DE TAXA DE CONDOMÍNIO AO CONSUMIDOR - INVIABILIDADE - AUSÊNCIA DE INGRESSO DA POSSE DO BEM - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.
(AgInt no AREsp no. 1674588/SP, DJe de 27/08/2020). O INCC só incide durante o prazo de execução da obra e por essa razão não pode servir de parâmetro para a devolução de valores recebidos do promitente comprador, sendo o INPC o mais adequado para essa finalidade. Se a unidade habitacional não chegou a deixar a esfera de propriedade da vendedora e não ingressou na posse do adquirente, a este não pode ser atribuída a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio.
(TJ-MT 10290920720178110041 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/10/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/11/2020)

Já quanto ao termo inicial dos juros de mora de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. “A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária” (TJ-MT 10065931220188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021)
(N.U 1006931-86.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2022, Publicado no DJE 18/02/2022)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença de primeiro grau em sua integralidade.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em grau recursal
(art. 85, §11 do CPC),
uma vez que já foram fixados em percentual máximo estabelecido no art. 85, § 2o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023