Tribunal: TJMT
Processo: 0036491-46.2013.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-19
Data de publicação: 2023-04-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – DANO MORAL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR – POSSIBILIDADE – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL – NÃO CUMULABILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – CIÊNCIA DO COMPRADOR – VALOR DEVIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O adimplemento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoa com a “entrega das chaves”, isto é, ato pelo qual transmite a posse ao comprador e assegure a este o pleno uso e gozo do imóvel, o que não corresponde à simples expedição do “Habite-se”.
O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, razão pela qual é evidente a legitimidade de todos para responderem pelas obrigações decorrentes.
Considerando que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pelo proponente comprador à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.
Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância, resta configurado o descumprimento contratual e o dever de indenizar.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, porquanto, improcede a sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso injustificado na entrega do imóvel e o desprezo ao fornecimento de informações ao consumidor não permitem que a lesão fique no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, aspectos que bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.
Para a fixação do quantum indenizatório levam-se em conta determinados critérios baseados nas condições econômicas e sociais das partes, bem como a intensidade do dano, atendidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036491-46.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CLAUDIO BARROS OHASHI - CPF: 591.457.302-53 (APELANTE), IZABELLE ESSASHIKA NUNEZ VILLAR - CPF: 373.580.652-04 (APELANTE), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (APELADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), URBANA OPERACOES E PLANEJAMENTO IMOBILIARIO LTDA - EPP - CNPJ: 04.928.577/0001-19 (APELADO), LUCIANA ZAMPRONI BRANCO - CPF: 811.615.651-91 (ADVOGADO), GISELLE PAULO SERVIO DA SILVA - CPF: 332.614.378-80 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), AMANDA PIRES COSTA - CPF: 025.590.671-45 (ADVOGADO), RICARDO GOMES DE ALMEIDA - CPF: 774.553.201-91 (ADVOGADO), ALINNE SANTOS MALHADO - CPF: 016.539.601-67 (ADVOGADO), JOAO CARLOS POLISEL - CPF: 340.046.371-04 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), LEONARDO SULZER PARADA - CPF: 704.909.961-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – DANO MORAL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR – POSSIBILIDADE – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL – NÃO CUMULABILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – CIÊNCIA DO COMPRADOR – VALOR DEVIDO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O adimplemento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoa com a “entrega das chaves”, isto é, ato pelo qual transmite a posse ao comprador e assegure a este o pleno uso e gozo do imóvel, o que não corresponde à simples expedição do “Habite-se”.

O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, razão pela qual é evidente a legitimidade de todos para responderem pelas obrigações decorrentes.

Considerando que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pelo proponente comprador à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.

Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância, resta configurado o descumprimento contratual e o dever de indenizar.

Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, porquanto, improcede a sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).

O atraso injustificado na entrega do imóvel e o desprezo ao fornecimento de informações ao consumidor não permitem que a lesão fique no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, aspectos que bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.

Para a fixação do
quantum
indenizatório levam-se em conta determinados critérios baseados nas condições econômicas e sociais das partes, bem como a intensidade do dano, atendidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CLAUDIO BARROS OHASHI e IZABELLE ESSASHIKA NUNEZ VILLAR, em razão do descontentamento com a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro, que, na Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização Por Danos Morais e Materiais no 0036491-46.2013.8.11.0041,

julgou improcedentes
os pedidos iniciais e condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignados, os recorrente aduzem que:

- e em 29 de setembro de 2009, atraídos pela propaganda realizada pela empresa Gold Yellow, em parceria com a empresa Ginco Empreendimentos, adquiriram uma unidade residencial no condomínio Village do Bosque, pactuado no valor de R$208.633,00;

- pelo contrato de promessa de venda e compra, pactuado com a empresa Gold Yellow, restou determinando que a data prevista para conclusão do empreendimento se daria em margo de 2012, havendo ainda cláusula garantidora de dilação do referido prazo por mais 180 dias, estendendo a possibilidade da entrega para setembro de 2012. entretanto, referido prazo não foi respeitado, incorrendo no atraso na entrega do lmovel.

Desse modo, pugnam pela reforma da sentença para:

a-)
indenização por dano moral, no valor de R$30.000,00;

b-)
indenização por danos materiais no valor de R$77.790,60, relativo ao reequilíbrio do contrato e necessidade de aplicação de juros moratórios e multa devldo ao descumprimenlo do contrato;

c-)
lucros cessantes no importe de R$17.070,00, relativo ao que deixaram de auferir com o aluguel de sua residência;

d-)
devolução dobrada da comissão de corretagem, que fora pactuada no valor de R$9.469,56.

Contrarrazões de Gold Yellow no id. 112788484 - Pág. 20 - 112788484\Pág. 70.

Contrarrazões de Urbana Operações e Planejamento Imobiliário Ltda no id. 112788484 - Pág. 71\112788484 - Pág. 95.

Contrarrazões de Ginco Urbanismo Ltda no id. 112788485 - Pág. 3\112788485 - Pág. 14.

Todas as peladas arguiram ilegitimidade passiva.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara, a questão já é remansosa em nossa Corte.

Trata-se de mais uma ação de indenização promovida por Izabelle Essashika Nunez Villar e Cláudio Barros Ohashi, em desfavor de Gold Yellow Empreendimentos Imobiliários SPE S.A., PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Ginco Empreendimentos Imobiliários Ltda e Urbana Operações Imobiliárias, alegando, em síntese, que firmaram o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, especificado à fl. 09, todavia, em decorrência de não ter sido entregue na data pactuada, tiveram inúmeros transtornos e prejuízos, vez que tiveram que arcar com a diferença do saldo devedor e despesas com aluguel.

Como visto, o pleito exordial foi julgado improcedente.

Dessa feita, passo a apreciar a tese de ilegitimidade passiva das empresas apeladas.

Segundo o parágrafo único do artigo 7o e os artigos 25, §1o, e 34 do CDC, todas as empresas que participam da cadeia de consumo instalada na relação jurídica são solidariamente responsáveis pelas obrigações dela decorrentes, até porque inegavelmente obtêm alguma vantagem econômica.

Conforme se verifica dos documentos colacionados aos autos, constata-se que todas as empresas, direta e/ou indiretamente, concorreram para o desenvolvimento do empreendimento em questão, denominado “Village do Bosque”, razão pela qual rechaço a tese de ilegitimidade passiva.

Entretanto, levando em consideração o papel desempenhado pela empresa Urbana Operações Imobiliárias, verifico que sua função foi de mera intermediadora (corretagem de imóvel) entre a parte consumidora e as construtoras, não tendo nenhuma responsabilidade sobre o atraso reclamado, de modo que, quanto aos danos referente a isto, não lhe podem ser imputados.

Quanto ao mérito propriamente dito, passo apreciar o recurso na ordem elencada pelos recorrentes.

1-) Da indenização por dano moral

Com a vigência do Novo Código Civil Brasileiro, tem-se que observar a função social e a não onerosidade dos contratos, de modo a se estabelecer um equilíbrio entre as partes e não prejudicar a parte mais frágil.

In casu,
aplicam-se as diretrizes traçadas pelo Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme determinam os artigos 2o e 3o do CDC.

Além do mais, os contratos de compra e venda, em que a incorporadora obriga-se a construir unidades imobiliárias, se submetem às normas do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento do STJ, senão vejamos:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula n o 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014).

Neste diapasão, deve ser observada a inversão do ônus da prova, prevista no art. 6o, VIII, do CDC, ante a hipossuficiência técnica e financeira da autora em relação à ré.

A apelada defende em sua contestação que as cláusulas do contrato são válidas e não abusivas e que a obra foi concluída em abril de 2012, antes mesmo do término do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta dias), não tendo sido entregue as chaves à recorrente porque esta encontrava-se inadimplente.

Para melhor elucidação, transcrevo trecho pertinente da contestação:

“a entrega das chaves da unidade habitacional em questão, apenas não ocorreu antes do prazo contratualmente previsto, na medida em que houve a inadimplência da autora no pagamento das obrigações contratuais, qual seja, o pagamento do saldo devedor [...]”.
– fl. 118.

No entanto, as apeladas não comprovaram as suas alegações, nem apresentaram qualquer justificativa plausível para o “habite-se” ter sido emitido em 18.04.2012 e a entrega das chaves ter ocorrido somente em 14.08.2013.

Além do mais, é sabido que a simples emissão da carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este poderia ter sido entregue.

Resta, portanto, inconteste nos autos o atraso na entrega do imóvel, pois esta deveria ocorrer na data 12.03.2013, podendo ser prorrogada por 180 dias, encerrando-se o prazo em setembro de 2012, porém, as chaves só foram, efetivamente, entregues à recorrente em agosto de 2013, após a distribuição desta ação (29.08.2013).

É cediço que, em regra, o mero descumprimento do contrato não dá ensejo à indenização, porém este preceito pode ser afastado nos casos em que se verifica a ocorrência de exacerbada frustração e abalo psicológico, como na hipótese dos autos.

É assim porque a situação concreta não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio inacabado, porquanto não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas representa o retardamento do sonho da casa própria, privilégio de poucos brasileiros.

É imaginável a angústia e o sofrimento experimentados pela apelante ao constatar o atraso na entrega da obra e, o que é pior, não ter nenhuma previsão de sua conclusão.

Assim sendo, tenho que essa violação ao contrato exorbita o aborrecimento normal do cotidiano e repercute na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia, dando azo à indenização.

Nesse sentido é a jurisprudência do c. STJ,
in verbis
:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF.
INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE CASA PRÉ-FABRICADA. AUSÊNCIA DE MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA.
(...)

-
Conquanto a jurisprudência do STJ seja no sentido de que o mero inadimplemento contratual não ocasiona danos morais, tal entendimento, todavia, deve ser excepcionado nas hipóteses em que da própria descrição das circunstâncias que perfazem o ilícito material é possível extrair consequências bastante sérias de cunho psicológico, que são resultado direto do inadimplemento culposo.

- No presente processo, o pedido de compensação por danos morais declinado pela recorrente não tem como causa o simples inadimplemento contratual, mas também do fato de a recorrida ter fechado suas instalações no local da contratação (Estado do Rio de Janeiro) sem lhe dar quaisquer explicações a respeito de seu novo endereço e/ou da não construção do imóvel. -
Essa particularidade é relevante, pois, após a recorrente ter frustrado o seu direito de moradia, pelo inadimplemento do contrato de compra e venda de casa pré-moldada, o descaso da recorrida agravou a situação de angústia da recorrente.

- A conduta da recorrida violou, portanto, o princípio da dignidade da pessoa humana
, pois o direito de moradia, entre outros direitos sociais, visa à promoção de cada um dos componentes do Estado, com o insigne propósito instrumental de torná-los aptos de realizar os atributos de sua personalidade e afirmar a sua dignidade como pessoa humana.

-
Diante dessas circunstâncias que evolveram o inadimplemento contratual, é de se reconhecer, excepcionalmente, a ocorrência de danos morais
. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (STJ – REsp 1.025.665/RJ, Min. Nancy Andrighi, 3a Turma. J. 09/04/2010) (grifo nosso)

No mesmo sentido é o posicionamento deste Tribunal, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO PELO AUTOR – DANO MORAL CONFIGURADO
– VALOR INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. “O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração é prova suficiente do dano moral causado à contraente” (TJMT – 2a Câmara de Direito Privado – RAC 59817/2014 – Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 03/12/2014, Data da publicação no DJE 10/12/2014).

2. A condenação indenizatória deve ser imposta através de quota financeira compensatória da dor moral sofrida e cuja expressão seja dotada de força pedagógica e do atributo da efetividade; no caso, o valor da indenização fixado (R$ 10 mil) não se mostra excessivo, devendo ser mantido, porque representa quantia suficiente para reparar o dano causado ao autor, notadamente pelo extenso lapso temporal por qual se protrai o dano – o apartamento deveria ter sido entregue, no máximo, em maio de 2013, mas só foi entregue em 25/09/2014.”
(TJ/MT. Ap 3623/2017, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/09/2017, Publicado no DJE 02/10/2017)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA –
ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – APLICAÇÃO CDC – RISCOS INERENTES AO RAMO DE CONSTRUÇÃO CIVIL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO
– MANUTENÇÃO DO QUANTUM – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Por se tratar de relação jurídica de consumo, sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, eventuais atrasos na conclusão do empreendimento e entrega do imóvel por motivos de força maior, integram o risco do empreendimento, sendo considerado pela jurisprudência como fortuito interno para fins de análise do nexo de causalidade entre o atraso e os danos suportados pelo consumidor adquirente.

A frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causam lesões no âmbito psíquico do consumidor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, e configurando efetivo abalo suscetível de indenização.

Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.”
(TJ/MT. Ap 179190/2016, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/04/2017, Publicado no DJE 08/05/2017)

Relativamente ao
quantum
indenizatório, penso que o valor deve garantir à parte lesada uma reparação que lhe compense o sofrimento, bem como cause impacto suficiente para desestimular a reiteração do ato.

A quantificação do valor deve ser feita dentro de parâmetros razoáveis, considerando a gravidade do dano no caso concreto e de tal modo que justifique a satisfação pecuniária, posto que não existem critérios fixos para tanto.

Deste modo, acolho o pedido da recorrente para deferir o pedido de fixação de indenização por danos morais, cujo valor arbitro em R$20.000,00 (vinte mil reais).

2-) Da indenização por danos materiais

Do conjunto fático-probatório, tem-se que a previsão contratual para a entrega da unidade imobiliária foi março de 2012, com cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que findaria em setembro 2012, todavia, a emissão dos autores na posse do imóvel, com a efetiva entrega das chaves, ocorreu em agosto de 2013.

Logo, demonstrada a responsabilidade das rés\apeladas Gold Yellow Empreendimentos Imobiliários SPE S.A., PDG Realty S.A Empreendimentos e Participações e Ginco Urbanismo Ltda pelo atraso na entrega do imóvel, resta configurado o dever de indenizar.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que o atraso na entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo, em que assentou que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor - TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019.

Como se vê, a jurisprudência consolidada garante a reversão da multa contratual em prol do comprador, a fim de fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Por outro lado, há a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes – TEMA 970 - REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019.

Desse modo, não pode ocorrer a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, como querem os recorrentes, devendo prevalecer o que for mais favorável ao consumidor.

3-) Da devolução dobrada da comissão de corretagem

A jurisprudência do STJ é assente no sentido é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que este foi previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque o valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016, sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).

No caso concreto, o autor tinha plena ciência da cobrança da comissão de corretagem, tanto que o pagamento fora efetuado em separado do valor do imóvel, como se vê do documento de Id.110349956 - Pág. 49 em que consta, o valor dos honorários pela consultora imobiliária.

Verifica-se que, apesar de não constar cláusula expressa do valor da comissão de corretagem, a prestação do serviço imobiliário constou da Proposta de Compra.

Dessa forma, considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título

DISPOSITIVO.

Com essas considerações,
conheço
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
para condenar as apeladas, com exceção da Urbana Operações e Planejamento Imobiliario Ltda:
a-)
ao pagamento do valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), a título de dano moral. Sobre esse valor deverá incidir correção monetária pelo INPC, a partir deste julgamento (Súmula no 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do evento danoso, conforme a Súmula no 54 do STJ;
b-)
condenar as apeladas, com exceção da Urbana Operações e Planejamento Imobiliario Ltda, ao pagamento pelo dano material, a serem apurados em liquidação de sentença, já que ficará ao alvedrio dos autore\recorrentes, quando da liquidação de sentença, a escolha pelo lucro cessantes ou a inversão da cláusula penal do contrato.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/04/2023