Tribunal: TJMT
Processo: 1020504-86.2021.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-09-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – SUCUMBENCIA RECÍPROCA AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.
Demonstrado que o autor decaiu de parte mínima do pedido, é caso de afastar a sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020504-86.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MAURICIO RIBEIRO DA SILVA - CPF: 020.283.712-26 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), DIEGO JOSE DA SILVA - CPF: 920.291.591-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – SUCUMBENCIA RECÍPROCA AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Demonstrado que o autor decaiu de parte mínima do pedido, é caso de afastar a sucumbência recíproca.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CIVEL N. 1020504-86.2021.8.11.0003

APELANTE: MAURICIO RIBEIRO DA SILVA

APELADO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Maurício Ribeiro da Silva.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, ajuizada por Maurício Ribeiro da Silva em desfavor de Kappa Empreendimento Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para declarar rescindido o contrato imobiliário, determinar a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no instrumento contratual, cujo valor deverá ser corrigido com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

Em razão da sucumbência recíproca condenou ambas as partes (50% para cada uma) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dado à causa.

APELO
: o autor sustenta, em síntese, que da forma como determinado na sentença haverá retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, com a retenção indevida, de forma cumulada, das arras com a cláusula penal compensatória.

Aduz que a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas em favor da Loteadora se revela suficiente a título de multa, sobretudo porque poderá novamente comercializar o terreno.

Argumenta ainda que decaiu de menor parte de seu pedido, porquanto não há falar em sucumbência recíproca.

Assim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada, para determinar a retenção no limite de 10% do valor pago das parcelas e afastar a sucumbência recíproca.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 172843675.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se cabe reforma a sentença para determinar que a retenção seja com base no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago das parcelas, bem como saber se é caso de afastar a sucumbência recíproca.

A lide advém do contrato de compra e venda do imóvel, firmado em 16/03/2020, para aquisição do terreno denominado Lote 17, Quadra 28, localizado no Loteamento Parque Rosa Bororo, com 200,00m
2
, no valor de R$ 224.206,35, a ser pago em 240 parcelas mensais de R$ 867,53.

Narra a inicial que o autor pagou a quantia de R$ 11.266,80, porém, por questões de ordem financeira, não tem mais condições de honrar com o pactuado, porquanto deseja rescindir o contrato, contudo a multa rescisória é abusiva.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e determinou a retenção de valores na forma contratual, qual seja, com a aplicação da cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado sobre o
valor pago
.

Frisa-se, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual a requerida será beneficiada também incidirá sobre o percentual desse montante, vale repetir, sobre o valor efetivamente pago.

Registra-se ainda que se
consideram abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima do limite de 25% sobre o valor pago.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente,
todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

No caso concreto, tem-se que de acordo com o contrato entabulado entre as partes, na rescisão contratual deverá ser aplicada a retenção da cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado ao desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato (cláusula segunda, parágrafo sexto).

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável, a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do efetivamente pago, porquanto adequado para indenizar a vendedora das
despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ e deste Tribunal.

Ressalta-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Por derradeiro, com o provimento parcial do recuso e o acolhimento de quase a totalidade dos pedidos do autor apelante, os ônus de sucumbência devem ser arcados pela requerida apelada, nos termos do 86, parágrafo único do CPC.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
,
para determinar que a retenção seja no percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos, bem como para que os ônus de sucumbência sejam arcados integralmente pela parte requerida, ora apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023