Tribunal: TJMT
Processo: 1011281-46.2020.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-03-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1011281-46.2020.8.11.0003
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONSTATAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – IPTU – RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA – MULTA CLÁUSULA PENAL – APLICABILIDADE - DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSOS DE AMBAS AS PARTES PARCIALMENTE PROVIDOS.
Se a rescisão do contrato se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento (lote) no prazo pactuado no contrato, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante.
Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938). Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU, se não houve a efetiva utilização do bem.
A multa compensatória em decorrência de rescisão contratual por culpa da requerida deve ser aplicada, consoante previsão contratual.
A demora injustificada da entrega da obra por mais de 1 ano caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Assim, o valor da indenização deve ser fixado em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1011281-46.2020.8.11.0003

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PROMESSA DE COMPRA E VENDA, RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, EFEITOS]

RELATORA:
DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:
[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[WHANDHERSON SOUSA ABREU - CPF: 057.639.561-76 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WHANDHERSON SOUSA ABREU - CPF: 057.639.561-76 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. VALOR DOS DANOS MORAIS PELA MÉDIA ARITMÉTICA DOS VOTOS, CONFORME ART. 94, §5o RITJMT.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONSTATAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – IPTU – RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA – MULTA CLÁUSULA PENAL – APLICABILIDADE -
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSOS DE AMBAS AS PARTES PARCIALMENTE PROVIDOS.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento (lote) no prazo pactuado no contrato, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante.

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.

A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938). Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU, se não houve a efetiva utilização do bem.

A multa compensatória em decorrência de rescisão contratual por culpa da requerida deve ser aplicada, consoante previsão contratual.

A demora injustificada da entrega da obra por mais de 1 ano caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Assim, o valor da indenização deve ser fixado em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86,
caput
, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e WHANDHERSON SOUSA ABREU,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para o fim de confirmar a liminar deferida, bem como declarar rescindido o contrato litigioso, condenando a parte requerida a restituir ao autor o valor de R$ 7.265,42, acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação e corrigido monetariamente pelo INPC, da partir das datas dos desembolsos respectivos.

Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do CPC/15, as despesas processuais e os honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC/15, os quais serão rateados entre os litigantes na proporção de 50% para cada parte, verba cuja exigibilidade em relação à parte demandante fica adstrita ao disposto no artigo 98, §3o, do CPC/15, eis que beneficiária da AJG.

Em suas razões recursais, o autor
WHANDHERSON SOUSA ABREU
alega que ingressou com ação judicial, postulando a declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da empresa apelada, ou seja, pelo atraso na entrega do loteamento.

Salienta a responsabilidade exclusiva da parte apelada pela demora na entrega do lote, o que causou danos de ordem moral ao consumidor de modo que deve ser condenada ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 10.000,00, a fim de atender ao caráter punitivo e compensatório, bem como a reversão da sucumbência que deve ser arcada de forma integral pela recorrida.

Ao final, pugna pela condenação dos ônus sucumbenciais de forma única e integral à empresa apelada.

Sem contrarrazões.

Por sua vez, em seu recurso de apelação,
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
alega que não há culpa a ser imputada à apelante pela rescisão, uma vez que o apelado confessa ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão do alegado atraso nas obras de infraestrutura.

Sustenta que a alegação de inexecução do contrato por parte da ora apelante não condiz totalmente com a realidade e deve ser relativizada para ao final ser afastada a restituição integral dos valores pagos.

Aduz que, ainda que tenha ocorrido qualquer falha na prestação dos serviços por parte da apelante, o recorrido não comprova qualquer prejuízo sofrido, não havendo que se falar em culpa da recorrente pela rescisão do contrato.

Assevera que a cláusula penal estabelecida no contrato se encontra dentro dos limites legais, devendo ser respeitada e imposta ao apelado. Alternativamente, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no caso de inadimplência do comprador/apelado, gera o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportado (gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos).

Ressalta que a cláusula contratual que dispõe sobre a obrigatoriedade no pagamento da comissão de corretagem pela compradora é totalmente válida, não havendo que se falar em qualquer restituição desses valores, bem como a responsabilização do apelado por eventuais débitos de IPTU, viabilizando o desconto do valor assumido pela apelante durante toda a vigência contratual.

Alega que a fixação dos juros de mora a partir da publicação da sentença afronta o entendimento sedimentado ao suscitado Recurso Repetitivo do STJ, razão pela qual a sentença deve ser reformada, para determinar a aplicação de juros a partir do trânsito em julgado.

Por fim, requer o provimento do recurso.

Contrarrazões (ID 145932554), pelo desprovimento.

É o relatório.-

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ, OAB/ MT 26652-E.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o requerente
WHANDHERSON SOUSA ABREU

ajuizou a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais n. 1011281-46.2020.8.11.0003
em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
alegando que em 15/06/2018, firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel para aquisição de um lote de terra, denominado Lote 17, Quadra 06, no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, para entrega até setembro/2018, no valor de R$ 61.272,00, conforme ID 145932533.

Informou que o pagamento se deu da seguinte forma: R$ 4.839,30 (quatro mil oitocentos e trinta e nove reais e trinta centavos), a título de sinal e o saldo restante dividido em 170 (cento e setenta) parcelas de R$ 474,44 (quatrocentos e setenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos) cada, com vencimento inicial em 15/02/2016.

Alegou que em 20/09/2018, procurou a requerida para prestar esclarecimentos acerca do atraso na entrega do loteamento, mas apenas sustentou que seria entregue em alguns meses. No entanto, a infraestrutura do empreendimento até a data de agosto/2019 encontrava-se inacabada, conforme veiculado pela própria requerida em suas mídias sociais.

Salientou que em razão da inércia da requerida, por diversas vezes tentou resolver a questão, cujas tentativas iniciaram em meados de 20/09/2018, em 06/06/2019; 25/11/2019 e 04/02/2020, requerendo a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas, mas a requerida manteve-se inerte, apenas se limitando a sustentar que a parte autora teria que aguardar, até fosse concluído o termo do distrato.

Afirmou que o contrato se encontra quitado n
a quantia de R$ 5.588,79 (cinco mil quinhentos e oitenta e oito reais e setenta e nove centavos).

Assim, como o imóvel
não foi entregue e a requerida descumpriu todos os prazos de entrega, requereu liminarmente a suspensão da cobrança dos pagamentos das parcelas do imóvel, a rescisão contratual e a condenação da requerida no ressarcimento dos valores pagos e indenização por danos morais.

No ID
145932513, a tutela provisória de urgência foi indeferida.

A requerida apresentou contestação no ID 145932529.

As partes foram intimadas para se manifestar sobre o interesse na produção de provas, sendo que a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide e a parte requerida quedou-se inerte.

Ao decidir, o magistrado singular
Dr. Jorge Iafelice dos Santos
julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Inconformados, recorrem ambas as partes.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em saber sobre o alegado atraso da entrega do imóvel objeto do contrato entabulado entre as partes, de modo a justificar a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos, bem como a indenização por danos morais.

DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

In casu
, incontroverso que as partes
firmaram, em 15/06/2018, Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano, referente ao lote 17, quadra 06, do Residencial Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, pelo preço total de R$ 61.272,00 (sessenta e um mil duzentos e setenta e dois reais), conforme ID 145932533.

Observa-se dos autos que o contrato prevê a entrega da posse imediata, bem como a veiculação pela requerida nas mídias sociais a entrega do imóvel em setembro de 2018 (ID 145932533), sendo que a conclusão da obra pela apelada se deu em 30 de dezembro de 2019, conforme se vê pelo termo de recebimento pelo Município de Rondonópolis (ID 145932534).

Ademais, registre-se que oportunizada à parte requerida manifestar interesse na produção de provas, esta quedou-se inerte, deixando de comprovar a efetiva entrega/finalização do empreendimento (ID 145932544).

Por outro lado, a requerida não nega o atraso na conclusão do empreendimento, apenas alega que a demora teria ocorrido por fatos alheios a sua vontade, contudo, sem comprovar tal alegação, ou mesmo demonstrar a conclusão do empreendimento dentro do prazo pactuado, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC/15.

Portanto, resta demonstrado que a rescisão do contrato se deu por culpa da requerida que deixou de entregar o empreendimento no prazo estipulado no contrato.

Assim, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante.

DA RETENÇÃO DE VALORES

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, não evidenciada causa excludente da culpa da parte apelante, deve ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto, a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

DOS JUROS MORATÓRIOS

Em relação ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo –
Tema 1002
– firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido.

(AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA -RESCISÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - CULPA DO VENDEDOR - RETENÇÃO - DESCABIMENTO - JUROS - TERMO INICIAL. Há legitimidade "ad causam" quando verificada a pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido. Declarada a abusividade de cláusula contratual por onerosidade excessiva, a rescisão contratual por culpa do vendedor é medida que se impõe, sendo indevida a retenção de qualquer parcela paga.
O termo inicial dos juros de mora é a data da citação
(CPC, art. 240; CC, art. 405). Recursos desprovidos”.

(TJ-MG - AC: 10000205135189001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 14/10/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/10/2020) g.n.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que se refere à taxa de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In casu,
verifica-se pela análise do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida, com a informação da taxa de corretagem no ID
145932511.

Assim, neste item, não agiu com acerto o douto magistrado ao determinar a sua restituição, pois para que o encargo seja imputado ao comprador, é imprescindível a disposição contratual expressa a respeito, o que restou evidenciado no caso.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

DO IPTU

No que tange ao pagamento do IPTU, o pedido da requerida não merece prosperar.

Isto porque, o seu pagamento pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em tela, pois o autor desistiu do imóvel, antes mesmo de ser entregue.

Dessa forma, deve ser afastada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU como pretendido pela requerida/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(
AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

DA MULTA

De igual sorte, constatado que foi a parte requerida quem exclusivamente deu causa ao descumprimento do contrato, plenamente cabível a condenação da empresa requerida ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato à parte autora, pois conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
"no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
"
(STJ. REsp Repetitivo no 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, no que tange à multa contratual, nota-se que na CLÁUSULA TERCEIRA, ficou estabelecida a multa de 30% (trinta por cento), referente à cláusula penal, no caso de rescisão contratual, consoante ID 145932533.

Nesse ponto, a sentença consignou:

“Destarte, em detida análise dos autos, verifico que a parte autora efetivamente pagou a requerida o montante de R$5.588,79, consoante demonstrativo de pagamentos, não impugnados pela parte ré (id. 33769565),
importe este a ser restituído pela requerida a parte requerente acrescido da multa contratual prevista na cláusula terceira, parágrafo sexto, item “b”, do contrato litigioso, no percentual previsto de 30%, sobre o valor pago (id. 48539372 - Pág. 8), correspondente a R$ 1.676,63,
totalizando assim o montante a ser restituído de R$ 7.265,42.” (g.n.) (ID 145932545)

Desse modo, neste ponto, deve ser mantida a sentença.

DO DANO MORAL

Em relação ao dano moral, verifica-se que o empreendimento deveria ter sido entregue em setembro de 2018 e a conclusão da obra deu-se em 30 de dezembro de 2019, conforme Termo de Recebimento pelo Município de Rondonópolis (ID 145932534), portanto, cabível
o dever de indenizar por parte da requerida.

Com efeito, de se destacar que o caso não retrata uma mera frustração do cotidiano, visto que não se trata aqui da aquisição de um objeto destinado ao lazer ou de valor irrisório, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporciona ao apelante a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal que, na maioria dos casos, é precedido de anos de economia e alcançado com muito esforço e renúncia.

Por conseguinte, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, ultrapassando a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA –
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO
– QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente
.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-
(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial
. 2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.
(
N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

“
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – AGENTE MERAMENTE FINANCEIRO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PROVAS ROBUSTAS – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO - ALUGUEIS – RECURSO DESPROVIDO. [...] Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada e evidenciada a desídia da construtora, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe
. É devida a reparação pelo dano material, decorrentes dos alugueis pagos pelo comprador, atinente ao período de atraso na entrega do imóvel.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto
. De acordo com o entendimento jurisprudencial do C. Superior Tribunal, nas situações que há atraso injustificado na transferência ou entrega da posse do imóvel, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade de lucros cessantes.
”
(TJMT, 3a Câmara de Direito Privado, RAC no 0021748-31.2013.8.11.0041, Relator Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, j. em 17/10/2018) destaquei

E do Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL
. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.
Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais.
Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faz
jus
à indenização pelos danos morais experimentados.

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa, que perdurou por mais de um ano e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$
5.000,00 (cinco mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Desse modo, deve ser reformada a sentença neste ponto, para condenar a requerida ao pagamento de danos morais, no valor de R$ 5.000,00.

DO ÔNUS SUCUMBENCIAL

Pugna o autor/apelante pela reforma da condenação em custas e honorários de sucumbência com a imposição da integralidade à apelada.

Com efeito, constata-se que o autor/apelante formulou diversos pedidos e decaiu de parte deles (comissão de corretagem).

Neste sentido, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca das partes, com a distribuição do ônus sucumbencial, nos termos do que dispõe o
caput
do art. 86 do CPC/15:

“Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre elas as despesas”.

Aliás, tal entendimento se encontra consolidado neste Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SERVIDO PÚBLICO ESTADUAL – CONCESSÃO DE LICENÇA MÉDICA - PROCEDENTE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO PRINCIPAL PROVIDO – RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO – SENTENÇA RETIFICADA PARCIALMENTE. 1 –
CARACTERIZADA a SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA das partes ambas deverão responder pelas custas, despesas processuais e honorários advocatícios proporcionalmente a sua derrota.”

(N.U 0005412-20.2011.8.11.0041, ALEXANDRE ELIAS FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 26/11/2018, Publicado no DJE 07/12/2018) destaquei

Desse modo, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, já que as partes foram vencedora e vencida, aplica-se o
caput
do art. 86 do CPC/15, na proporção de 60% ao encargo da parte requerida e 40% ao encargo da parte autora.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso da requerida
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

apenas para reformar a sentença no tocante à comissão de corretagem, mantendo sua retenção em favor da requerida, assim como,
dou parcial provimento
para o recurso do autor
WHANDERSON SOUSA ABREU
, a fim de condenar a requerida ao pagamento de danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a partir da data de julgamento e juros de mora desde a citação.

Por fim, mantem-se a sucumbência recíproca para condenar ambas as partes ao pagamento do ônus sucumbencial e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 60% ao encargo da requerida e 40% ao encargo do autor, observando o art. 98, § 3o, do CPC/15 quanto ao autor.

É como voto.-

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (1o VOGAL):

Eminentes Pares,

Estou de pleno acordo com a eminente Relatora, com uma única divergência em relação à valoração da indenização por dano moral.

Constantemente sou voto vencido nesta Câmara, mas entendo que esperar mais de um ano para a entrega da obra é muito tempo, inclusive, trata-se de pessoa humilde com sonho da casa própria, mas que se transforma em verdadeiro pesadelo.

Portanto, a condenação em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com o devido respeito ao posicionamento da eminente Relatora, não se adequa ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade, por esse aspecto é que mantenho a condenação em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (2o VOGAL):

Também divirjo nesse ponto, considero que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é mais razoável.

Acompanho o voto do Desembargador Sebastião de Moraes Filho.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (1o VOGAL/PRESIDENTE):

Na forma do §5o do art. 94 do Regimento Interno, por se tratar de divergência quantitativa aplica-se a média dos votos, ou seja, fica indenização por dano moral fixada em R$ 8.333,33 (oito trezentos e trinta e três reais e trinta e três centavos).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023