Tribunal: TJMT
Processo: 1013134-20.2021.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-04-30

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE VALORES PAGOS CUMULADA COM INDNEIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DOS COMPRADORES – RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM ARRAS – ILEGALIDADE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita a aplicação de valores abusivos e onerosas e multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.
A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável no contrato foi de 23% sobre o valor pago, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença, contudo, não é possível a cumulação com as arras no mesmo contrato, vez que é ilegal e configura bis in idem.
A parte que for vencida, deve arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais, no percentual a ser fixado pelo magistrado na sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013134-20.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EZEQUIAS ROCHA BONFIM - CPF: 015.707.891-42 (APELADO), PAULO ROBERTO DE ALMEIDA SANTOS FILHO - CPF: 071.497.127-89 (ADVOGADO), MONICA PEDROSO DOS SANTOS - CPF: 056.247.301-79 (APELADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE VALORES PAGOS CUMULADA COM INDNEIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA –

RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DOS COMPRADORES – RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM ARRAS – ILEGALIDADE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS - SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita a aplicação de valores abusivos e onerosas e multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável no contrato foi de 23% sobre o valor pago, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença, contudo, não é possível a cumulação com as arras no mesmo contrato, vez que é ilegal e configura bis in idem.

A parte que for vencida, deve arcar com os honorários advocatícios sucumbenciais, no percentual a ser fixado pelo magistrado na sentença.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1013134-20.2021.8.11.0015

APELANTES:

AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – EPP E SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADOS:

MONICA PEDROSO DOS SANTOS E EZEQUIAS ROCHA BONFIM

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por

AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – EPP E SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop,
Dr.
Cristiano dos Santos Fialh
o, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual no 1013134-20.2021.8.11.0015, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e decretou

a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda e do distrato, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’; declarou a abusividade do teor da cláusula décima-quinta, parágrafo único do contrato, firmado entre as partes, devido a impossibilidade de restituição de forma parcelada; condenou a empresa requerida a concretizar a devolução da quantia equivalente 77% dos valores comprovadamente quitados pelos autores (incluído o valor a título de sinal), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do

Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002), sendo que o valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil e indeferiu os demais requerimentos; declarou encerrada a atividade cognitiva.

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], consignou que deverão arcar, os autores, com 50% das custas processuais e a requerida com os demais 50% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, condenou os requerentes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa e, também, a requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação, contudo, resta suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido aos autores, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.o do Código de Processo Civil].

Inconformada, as apelantes defendem em suas razões que as partes já entabularam acordo de distrato, em que foi entabulado cláusula dando plena quitação entre as partes, no entanto, afirma que a sentença proferida pelo juízo a quo entendeu que a retenção de 23% mais a retenção do sinal dado pelo apelado, configura dupla penalidade, quando na verdade não possuem o mesmo condão.

Asseveram que a retenção do sinal do negócio (arras) prevista em contrato, encontra-se amparada nos artigos 417 e seguintes do Código Civil Brasileiro, e possui função unicamente indenizatória, ao passo que a dedução do percentual sobre as parcelas pagas, visa suprir os prejuízos experimentados pela promitente vendedora, em razão da rescisão contratual, ou seja, não configura
bis in idem.

Afirmam, por mais que o lote distratado fique disponível para revenda, todas as despesas geradas com a comercialização anterior, definitivamente não são passíveis de restituição, motivo pelo qual a retenção integral das arras se mostra devida, cabível e oportuna, em razão da vasta comprovação nos autos dos prejuízos advindos da desídia do comprador, ora apelado, com a apresentação de despesas e tributos suportados pela vendedora, ora apelante, e que definitivamente não serão passíveis de devolução.

Concluíram que não há configuração da ocorrência da penalidade em
bis in idem
, isso porque os 23% retidos não é uma penalidade, reitera-se, são despesas administrativas, operacionais e tributárias irrecuperáveis, e a “arras” é uma penalidade decorrente da rescisão contratual.

Ainda, sustentam que em momento algum se escusou da responsabilidade de promover a restituição das importâncias pagas pelos apelados, desde que sejam descontadas as despesas efetivamente geradas, e ainda, desde que se dê na forma fracionada, ou seja, nos termos pactuados e em observância às alterações da Lei no 6.766/79, e as disposições do parágrafo único da cláusula décima quinta.

Asseveram que para que consigam realizar a devolução das importâncias pagas para os casos de desistências no “Residencial Bougainville”, mantendo o equilíbrio econômico, sem prejudicar a saúde financeira da empresa, sem inviabilizar o empreendimento, torna-se imprescindível que a mesma seja efetivada em tantas parcelas quantas foram as do recebimento, na forma avençada em contrato.

A par desses argumentos, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial, e ao final, defendem que em obediência ao princípio da causalidade, requer que a parte apelante seja eximida do ônus sucumbencial, ou alternativamente, que a fixação dos honorários advocatícios se dê de forma igualitária em favor dos causídicos que atuaram no processo (Id. 157444244).

Os apelados ofertaram as contrarrazões no Id. 157444248.

As apelantes efetuaram o pagamento do preparo no Id. 157457689.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Quanto ao mérito, cinge-se dos autos que
MONICA PEDROSO DOS SANTOS E EZEQUIAS ROCHA BOMFIM
ajuizaram ação de rescisão contratual em face de
AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – EPP E SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
alegando, em síntese,
que celebraram contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com a empresa requerida e que, contudo, devido a dificuldades financeiras, não lograram continuar realizando a quitação das prestações mensais, definidas no contrato.

Sustentaram a existência do direito à rescisão e à devolução da totalidade dos valores pagos. Asseveraram que a cláusula contratual que prevê a existência de cláusula penal de 23%, de retenção do valor pago a título de sinal e devolução parcelada de valores é abusiva. Relataram que, devido ao ocorrido, experimentaram danos morais.

A par desses argumentos, pugnaram pela decretação da rescisão do contrato e a condenação da empresa requerida a realizar a devolução das quantias efetivamente quitadas e em indenização por danos morais.

Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação, onde arguiram no mérito, que o contrato firmado obedece as regras previstas na Lei n.o 6.766/1979 e contém as informações necessárias de validade. Defenderam a legalidade/regularidade do percentual de retenção previsto no contrato e, também, a retenção do valor quitado a título de sinal.

Sustentaram a regularidade da devolução parcelada dos valores e que as despesas referentes ao imóvel devem ser arcadas pelos autores até a data da efetiva desocupação. Mostraram oposição contra a configuração dos requisitos da responsabilidade civil. Pugnaram, ao final, pela improcedência do pedido

Após regular tramitação do feito, o Magistrado singular julgou parcialmente procedente os pedidos, cuja parte dispositiva restou assim redigida:

“
Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido vertido na petição inicial da ação de rescisão de contrato ajuizada por Ezequias Rocha Bonfim e Mônica Pedroso dos Santos contra Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda. e AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda., para o fim de: a)
Decretar
a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda e do distrato, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’; b)
Declarar
a abusividade do teor da cláusula décima-quinta, parágrafo único do contrato, firmado entre as partes, devido a impossibilidade de restituição de forma parcelada; c)
Condenar
a empresa requerida a concretizar a devolução da quantia equivalente 77% dos valores comprovadamente quitados pelos autores (incluído o valor a título de sinal), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil; d)
Indeferir
os demais requerimentos; e)
Declarar
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverão arcar, os autores, com 50% das custas processuais e a requerida com os demais 50% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno os requerentes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa e, também, a requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil]. Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido aos autores, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.o do Código de Processo Civil]"

Opostos embargos declaratórios, buscando sanar omissão quanto ao desconto relativo ao IPTU proporcional ao ano de 2018, contudo, estes foram rejeitados (Id. 157444243).

Irresignadas, as apelantes pugnam pelo provimento do recurso, para o fim de reformar a sentença, no sentido

de manter a retenção do sinal do negócio (arras) prevista em contrato, bem como a dedução do percentual sobre as parcelas pagas (retenção de 23%), ao passo que não configuram
bis in idem
; que a restituição seja de forma fracionada e não de forma integral e que os honorários sucumbenciais recaiam sobre quem promoveu a rescisão contratual.

Pois bem. Inicialmente mister consignar que a
hipótese dos autos representa uma relação de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, consubstanciada na prestação de serviços firmada entre as construtoras e o consumidor final.

O artigo 3o, § 2o, do Código de Defesa do Consumidor define como serviço
“qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração,
inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito
e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

Em análise ao caso, verifica-se em 07 de março de 2015, ambas as partes firmaram o contrato de compromisso de compra e venda do bem descrito na inicial (Id. 157444211), que, posteriormente, foi objeto de distrato (Id. 157444212) devido a incapacidade financeira dos apelados de cumprirem com o pagamento das suas prestações mensais avençadas.

Diante disso,
os autores, na condição de promitentes-compradores, possuem direito à rescisão unilateral do contato, nos termos do artigo 473 do Código Civil, devendo arcar com as consequências daí decorrentes.

Embora o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente por culpa dos promitentes-compradores/autores, é vedada a retenção integral das parcelas por eles quitadas, cabendo-lhe a restituição parcial.

De acordo com a Súmula 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que:
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Sobre o percentual de retenção dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça havia firmando o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE ADVERSA ACOLHIDA PELA DECISÃO MONOCRÁTICA. NECESSIDADE DE AJUSTAR O ACÓRDÃO ESTADUAL À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
De acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, caso motivada por inadimplência do comprador, gera o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
. Precedentes. 2. Não há que se falar em resistência injustificada ensejadora de litigância de má-fé por parte da recorrente, quando a decisão da Corte local diverge do entendimento do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt-AResp 714.250/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27.9.2016, DJe 7.10.2016) Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para reajustar o percentual de retenção feito pela fornecedora sobre o valor pago pela consumidora para 25%”. Intimem-se. Brasília (DF), 11 de outubro de 2016. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora”
(STJ, AREsp n.o 963.302/DF, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 21/10/2016) – com destaques não inseridos no texto original

Assim, voltando os olhos ao caso em análise, observa-se que como foi o promitente comprador quem deu causa a resilição do contrato, é cabível a retenção de 23% dos valores pagos, conforme cláusula décima quinta do contrato (Id. 157444211 – pág. 07), não havendo abusividade.

Quanto à restituição dos valores pagos, as apelantes defendem que é cabível a forma parcelada (fracionada), não havendo que se falar em pagamento de forma integral como mensurado na sentença objurgada.

Em que pesem os argumentos das recorrentes, razão não lhes assistem, isso porque, como bem consignado no
decisum
recorrido, a previsão contratual constante na cláusula décima-quinta, parágrafo único (Id. 157444211 – pág. 07) em que preconiza que o valor deverá ser restituído de forma parcelada, mostra-se abusiva, uma vez que a restituição deverá ocorrer em parcela única.

Esse entendimento coaduna com os preceitos da Súmula no. 543 do STJ, que assim prevê:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No mesmo sentido, segue jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

“RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PREVISÃO DE DEVOLUÇÃO PARCELADA DE VALORES. INADIMPLEMENTO DAS PARTES. POSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA MULTA, PREVISTA NO CONTRATO, EM CASO DE DISTRATO. TEMA 971.
A restituição de valores, em caso de rescisão de contrato de compra e venda, não pode ser parcelada, conforme definido no REsp 1300418 SC, julgado pela Segunda Seção do STJ
, cujo entendimento deu origem à Súmula 543 do STJ, com a seguinte redação: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
(...).RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(TJRS - Recurso Cível: 71009170267 RS, Relator: José Vinícius Andrade Jappur, Data de Julgamento: 02/03/2021, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 05/03/2021)

Ademais, a apelante defende que manter a retenção do sinal do negócio (arras) prevista em contrato, bem como a dedução do percentual sobre as parcelas pagas (retenção de 23%), não configuram
bis in idem.

Com relação a esse ponto, a questão trazida à apreciação foi muito bem dirimida pelo togado sentenciante, o qual peço vênia para transcrever os fundamentos utilizados para afastamento das arras, como forma de se evitar tautologia desnecessária,
ipsis litteris
:

"Logo, diante desta moldura, levando-se por linha de estima que o pagamento de arras penitenciais apenas se mostra cabível pela desistência do negócio, e não pela resilição do contrato a pedido do promitente-vendedor, depreende-se que é abusiva/ilegal a imposição de “perdimento dos valores pagos” pelo promitente-comprador de forma cumulada com o pagamento da cláusula penal, visto que oneraria/incidiria duplamente em razão do mesmo fato (resilição do contrato), configurando ‘bis in idem’.

Nesse passo, considerando que já foi acolhida a cláusula penal (23% sobre o valor pago), é vedada a retenção do valor pago a título de arras, uma vez que o sinal, no caso dos autos, ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento e deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa."

Logo, de acordo com jurisprudência desta Câmara de Direito Privado, não é cabível em contrato de compra e venda, a cumulação de previsão de cláusula penal (restituição de 23% do valor pago), com arras ou sinal, vez que é ilegal, ao passo de configurar o “bis in idem”, que não é permitido.

Nessa mesma linha de raciocínio, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS EM PARCELA ÚNICA – PRECEDENTE DO STJ – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM ARRAS OU SINAL – ILEGALIDADE
. – (...)”
[TJMT 10071600720188110015 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 16/12/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2021] — com destaques não inseridos no original.

De mais a mais, com relação a fixação dos honorários sucumbenciais, considerando que as requeridas/apelantes foram vencidas no presente feito, logo, devem arcar os honorários sucumbenciais, conforme fixado na sentença.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença objurgada, e por consequência,
majoro
os honorários recursais de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2023