Tribunal: TJMT
Processo: 0008499-96.2014.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-05-26

Ementa:
RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA - JUROS DE OBRA E IPTU COBRADOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE RECONHECIDA PELA SENTENÇA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESPONSABILIDADE DE TODOS OS ENVOLVIDOS NA CADEIA DE CONSUMO – INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25, §1o, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA CARACTERIZADA – TESE 960/STJ – OMISSÃO RECONHECIDA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no sentido de que, versando relação de consumo, a solução da controvérsia deve partir da principiologia do Código de Defesa do Consumidor, fundada na solidariedade entre todos aqueles que participam da cadeia de produção ou da prestação de serviços, a teor do que dispõe os artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
Desse modo, não há como deixar de reconhecer à responsabilidade das empresas Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. e Avance Negócios Imobiliários Ltda., sucedida pela ora embargante, ao pagamento das verbas fixadas na sentença, porquanto está evidenciada a responsabilidade delas, ainda que de forma solidária.
Conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 960, a cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel somente permanece hígida quando prevista de forma expressa e clara no contrato, o que não se vislumbra na hipótese (Recursos Especiais no 1.601.149/RS e no 1.602.042/RS (repetitivos).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008499-96.2014.8.11.0002

Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)

Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MILENA VALADARES JORDAO LIMA VERDE - CPF: 932.078.831-68 (EMBARGADO), GOLD BLACK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.329.110/0001-76 (EMBARGANTE), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (EMBARGANTE), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (EMBARGANTE), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (EMBARGANTE), GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 09.475.126/0001-97 (EMBARGANTE), CARLOS CESAR APOITIA - CPF: 621.390.881-15 (ADVOGADO), AMANDA BARBARA DE OLIVEIRA SODRE - CPF: 016.896.611-51 (ADVOGADO), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), FAYROUZ MAHALA ARFOX - CPF: 012.982.471-28 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), AMARO DE OLIVEIRA FALCAO - CPF: 001.707.871-76 (ADVOGADO), MAXIMILLIAN TONELLO - CPF: 016.301.261-01 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), ELIESER DA SILVA LEITE - CPF: 191.336.898-06 (ADVOGADO), GISELLE PAULO SERVIO DA SILVA - CPF: 332.614.378-80 (ADVOGADO), DIANARU DA SILVA PAIXAO - CPF: 997.658.961-15 (ADVOGADO), FABIANA FERNANDEZ - CPF: 177.150.368-89 (ADVOGADO), CARLOS FERNANDO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 073.075.427-81 (ADVOGADO), FLAVIA BUMLAI ALVES PINTO - CPF: 861.479.861-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA - JUROS DE OBRA E IPTU COBRADOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE RECONHECIDA PELA SENTENÇA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESPONSABILIDADE DE TODOS OS ENVOLVIDOS NA CADEIA DE CONSUMO – INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25, §1o, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA CARACTERIZADA – TESE 960/STJ – OMISSÃO RECONHECIDA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no sentido de que, versando relação de consumo, a solução da controvérsia deve partir da principiologia do Código de Defesa do Consumidor, fundada na solidariedade entre todos aqueles que participam da cadeia de produção ou da prestação de serviços, a teor do que dispõe os artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.

Desse modo, não há como deixar de reconhecer à responsabilidade das empresas
Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.
e
Avance Negócios Imobiliários Ltda.
, sucedida pela ora embargante,

ao pagamento das verbas fixadas na sentença, porquanto está evidenciada a responsabilidade delas, ainda que de forma solidária.

Conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 960, a cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel somente permanece hígida quando prevista de forma expressa e clara no contrato, o que não se vislumbra na hipótese (Recursos Especiais no 1.601.149/RS e no 1.602.042/RS (repetitivos).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração oposto pela
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
, sucessora da empresa
Avance Negócios Imobiliários S.A.,
contra acórdão proferido por esta Câmara que, por unanimidade, deu parcial provimento à Apelação Cível no 25662/2018 (numeração única: 0008499-96.2014.8.11.0002) interposta por
Milena Valadares Jordão Lima Verde
, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na
Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual Abusiva c/c Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Materiais,
por ela ajuizada, para reconhecer a legitimidade passiva da empresa embargante
Avance Negócios Imobiliários Ltda.
e, com isso, a responsabilidade solidária dela quanto devolução dos valores declarados ilegalmente contratados, devendo, contudo, limitar-se ao que cada empresa demandada recebeu indevidamente.

A embargante

alega que o acórdão está eivado por erro material e que possui contradição, culminando em julgamento extra petita, uma vez que o pedido formulado pela apelante se cingiu à sua condenação subsidiária à da condenação da primeira ré, e não solidária, como reconheceu a decisão.

Nesse contexto, sustenta a ocorrência de violação aos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

Diz que o acórdão é omisso quanto à licitude da cobrança da comissão de corretagem e a não aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recursos Especiais no 1.601.149/RS e no 1.602.042/RS, objeto do Tema no 960, que deliberou pela validade da transferência, ao consumidor, da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da respectiva comissão de corretagem.

Estes declaratórios restaram não providos, na sessão ordinária do dia 30/03/2022.

Irresignada, a embargante interpôs recurso especial, que foi parcialmente provido pelo Superior Tribunal de Justiça, para reconhecer a ofensa ao art. 1.022, II, do CPC, determinando o retorno dos autos a este Sodalício, a fim de que as questões suscitadas neste aclaratórios sejam analisadas, vindo-me os autos conclusos para novo julgamento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Antes de adentrar na análise da matéria, reputo necessário fazer um breve relato dos fatos estabelecidos no processo.

Em 16/04/2014,
Milena Valadares
, ora embargada, ajuizou esta ação declaratória c/c condenatória em face das empresas
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Goldfarb Incorporações e Construções S.A., Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.
e
Avance Negócios Imobiliários S.A.
, aduzindo que, em 22/12/2012, juntamente com seu noivo, dirigiu-se ao estande de vendas das requeridas, com a intenção de obter informações sobre o empreendimento denominado “Residencial Esmeralda”, e que, após verificar que as condições oferecidas se encaixavam em seu orçamento, especialmente considerando a informação de que a entrega do imóvel ocorreria em data próxima (31/08/2013), portanto, antes de seu casamento, marcado para o dia 25/09/2013, adquiriu a unidade residencial.

Alegou que, não obstante o pagamento de todos os valores, taxas e impostos previstos no contrato, incluindo a comissão de corretagem, até a data do ajuizamento da ação (16/04/2014) o imóvel não havia sido entregue, a despeito das sucessivas prorrogações de prazo para tanto, que extrapolaram, em muito, o prazo de tolerância previsto.

Com base nessas alegações e nos fundamentos de fato e de direito apresentados, pugnou, no que importa, pela condenação das requeridas,
de forma solidária
, ao pagamento da cláusula penal por inadimplemento da obrigação contratada, bem como ao ressarcimento dos danos materiais, consistentes nos valores despendidos a título de: juros de obra, comissão de corretagem, IPTU; e por fim, ao pagamento de danos morais no valor correspondente a 100 salários mínimos, que, à época, perfazia o montante de R$ 72.400,00 (setenta e dois mil e quatrocentos reais).

Ao analisar a pretensão formulada, em cotejo com os argumentos lançados nas peças defensivas e com arrimo no acervo probatório dos autos, a magistrada singular julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar ilegal a cobrança de juros de obra de 28/02/2014 até a entrega das chaves; declarar ilegal a cláusula que obriga a autora ao pagamento de IPTU antes da entrega das chaves e, assim, condenar as empresas
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Goldfarb Incorporações e Construções S.A.
ao pagamento/ressarcimento: a) dos juros de obra repassados à autora de 28/02/2014 até a entrega das chaves; b) da taxa de corretagem, por falta de previsão contratual; c) do IPTU pago relativo ao ano de 2013; e de danos morais, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A decisão JULGOU IMPROCEDENTES os pedidos em relação às requeridas
Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.
e
Avance Negócios Imobiliários S.A.
, empresa sucedida pela
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
, ora embargante.

Da sentença, somente a autora, ora embargada, apelou, sustentando que a sentença deixou de apontar as razões que levaram à improcedência dos pedidos em relação às

corrés
Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.
e
Avance Negócios Imobiliários Ltda.
, mormente quando reconheceu ser indevida a cobrança da taxa de corretagem, cobrada pela corré
Avance
, determinando que as rés arcassem com o valor respectivo.

Sustentou a necessidade de manutenção da corré
Gold Black Empreendimentos Imobiliários
no polo passivo da lide, uma vez que a referida empresa integra o mesmo grupo econômico das outras corrés
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações
e
Goldfarb Incorporações e Construções S.A.

Argumentou que, na qualidade de construtora, a ré
Gold Black
é responsável pelo cumprimento dos prazos da obra, o que lhe confere legitimidade para figurar no polo passivo da ação, que visa ao ressarcimento pelos danos decorrentes do atraso da obra.

Sustentou a necessidade de manutenção da corré
Avance Negócios Imobiliários
na lide, por ser parte legítima para figurar no polo passivo, já que um dos pedidos se consubstanciou na restituição, em dobro, da comissão de corretagem, cujos valores respectivos foram recebidos pela referida empresa.

Ao final, pugnou pelo reconhecimento da legitimidade da
Avance Negócios Imobiliários
para figurar no polo passivo da lide, bem como pela condenação da empresa à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Ao analisar a irresignação recursal, em cotejo com os argumentos lançados nas contrarrazões apresentadas, esta Câmara, por unanimidade, deu parcial provimento ao apelo, apenas para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação, também em relação à empresa
Avance Negócios Imobiliários S.A.
, sucedida pela
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
, ora embargante, reconhecendo, por conseguinte, a responsabilidade solidária dela quanto às ilegalidades perpetradas e reconhecidas pela sentença, devendo, contudo, esta responsabilidade se limitar ao que cada uma recebeu indevidamente.

Inconformada, e empresa
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
opôs estes aclaratórios, alegando que o acórdão incorreu em julgamento extra petita, uma vez que o pedido formulado pela autora, ora embargada, cingiu-se à sua condenação subsidiária à da condenação da primeira ré.

Por isso, sustenta a ocorrência de violação aos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

Diz que o acórdão é omisso quanto à licitude da cobrança da comissão de corretagem e a não aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recursos Especiais no 1.601.149/RS e no 1.602.042/RS, objeto do Tema no 960, que deliberou pela validade da transferência, ao consumidor, da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da respectiva comissão de corretagem.

Nesse contexto, verifico que razão alguma assiste à embargante, na medida em que a pretensão autoral buscou, a todo tempo, a responsabilização, bem como a condenação das requeridas ao ressarcimento dos danos materiais experimentados,
de forma solidária
, consoante se depreende claramente do item “h”, consignado no tópico “DOS PEDIDOS”.

Outrossim, a autora fundamentou toda sua pretensão na Legislação Consumerista, que possui sua principiologia fundada na solidariedade entre todos aqueles que participam da cadeia de produção ou da prestação de serviços, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, não prospera o ventilado julgamento extra petita suscitado pela empresa embargante, amparada apenas na substituição, pela autora, da palavra solidária por subsidiária, ao formular o pedido de reforma da sentença na parte final do apelo, na medida em que, além de ter fundamentado toda sua pretensão no Código de Defesa do Consumidor, que, volto a realçar, estabelece que é solidária (e não subsidiária) a responsabilidade entre os agentes que participam da cadeia de fornecimento, desde o nascedouro da ação, inclusive nas próprias razões do recurso, ela perseguiu, de forma expressa, a responsabilização solidária das requeridas; cabendo, aqui, inclusive, a esta relatora, no exercício do dever de subsunção dos fatos à norma conferidos ao julgador, promover a adequação de acordo com o texto normativo correspondente; não havendo, portanto, que se cogitar em violação aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil.

Aliás, acerca da responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo, o Superior Tribunal de Justiça assim se posiciona:

Nesse contexto,
“para a responsabilização de todos os integrantes da cadeia de consumo, apura-se a responsabilidade de um deles, objetiva ou decorrente de culpa, caso se verifiquem as hipóteses autorizadoras previstas no CDC. A responsabilidade dos demais integrantes da cadeia de consumo, todavia, não decorre de seu agir culposo ou de fato próprio, mas de uma imputação legal de responsabilidade que é servil ao propósito protetivo do sistema.”
(REsp 997.993/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe 06/08/2012)

No mesmo sentido:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MANTIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO COMPROVADA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO-PROBATÓRIO. ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. NÃO PROVIMENTO. 1. O Tribunal de origem, com base na apreciação dos fatos, provas e conteúdo contratual dos autos, afastou o argumento da culpa exclusiva de terceiro. O acolhimento das razões de recurso, na forma pretendida, demandaria o reexame de matéria fática. Incidência dos verbetes 5 e 7 da Súmula desta Corte. 2.
O art. 7o, parágrafo único, do CDC prevê a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo
. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AgRg no Ag 1259681/PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 23/10/2012)

Nessa linha de intelecção, e com reforço extra alcançado pela singela, se não ausente, fundamentação sentencial que levou o julgador a concluir pela improcedência do pedido autoral em relação à requerida, aqui embargante, não há como deixar de reconhecer a obrigação das empresas
Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.
e
Avance Negócios Imobiliários Ltda.
ao pagamento das verbas fixadas na sentença, porquanto está evidenciada a responsabilidade solidária delas, mormente quando se constata que a empresa
Avance
figurou como vendedora da unidade residencial e, nessa qualidade, foi beneficiada com o recebimento da malfadada comissão/taxa de corretagem, consoante se denota do documento de fls. 123.

Quanto à comissão/taxa de corretagem, no julgamento do Tema 960, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese no sentido de considerar válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que prevista de forma expressa e clara no contrato.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.
(REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.)

Nessa linha de intelecção, a cobrança do propalado encargo na hipótese de afigura ilegítima, por falta de previsão contratual.

Pelo exposto, ACOLHO, EM PARTE, os embargos de declaração, apenas para sanar a omissão em relação à comissão de corretagem e, com isso, considerar ilegítima sua cobrança, por falta de previsão contratual, nos termos deliberados pela sentença, deixando, assim, de atribuir efeitos infringentes ao reclamo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2023