Tribunal: TJMT
Processo: 1006747-63.2023.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL – INTELIGÊNCIA DO ART. 873, II, CPC – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Nos termos do artigo 873, II, CPC, é admitida a realização de nova avaliação judicial do bem, acaso constatada a majoração ou diminuição posterior de seu valor, não havendo se falar em preclusão, ainda que, ao tempo da primeira avaliação, tenha o executado se mantido inerte.
O transcurso de mais de 02 (dois) anos entre a data da avaliação e a alienação do bem em hasta pública possibilita a realização de nova avaliação, a fim de salvaguardar os interesses de ambas as partes, mantendo-se o valor real do bem e assegurando a satisfação da maior parcela possível do crédito exequendo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006747-63.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Espécies de Contratos, Valor da Execução / Cálculo / Atualização]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GUSTAVO NOGUEIRA FILHO - CPF: 705.744.801-53 (ADVOGADO), ELEANDRO ANTONIO MARQUES PERES - CPF: 857.005.331-20 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), PRISCILLA SOUZA LIMA MARQUES - CPF: 009.120.921-81 (TERCEIRO INTERESSADO), FLAVIO NEVES COSTA - CPF: 170.446.138-37 (ADVOGADO), LINDSAY LAGINESTRA - CPF: 044.499.589-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL –
PENHORA DE IMÓVEL RURAL – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL – INTELIGÊNCIA DO ART.
873
,
II
,
CPC – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO.

Nos termos do artigo
873
,
II
,
CPC
, é admitida a realização de
nova

avaliação
judicial do bem, acaso constatada a majoração ou diminuição posterior de seu valor, não havendo se falar em preclusão, ainda que, ao tempo da primeira
avaliação
, tenha o executado se mantido inerte.

O transcurso de mais de 02 (dois) anos entre a data da
avaliação
e a alienação do bem em hasta pública possibilita a realização de
nova

avaliação
, a fim de salvaguardar os interesses de ambas as partes, mantendo-se o valor real do bem e assegurando a satisfação da maior parcela possível do crédito exequendo.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1006747-63.2023.8.11.0000

AGRAVANTE:
ELEANDRO ANTONIO MARQUES PERES

AGRAVADO:

BANCO BRADESCO S/A

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ELEANDRO ANTÔNIO MARQUES PERES
, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT,
Dr. Michell Lotfi Rocha Da Silv
a
, lançada nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 0011842-60.2015.8.11.0004, onde figura como exequente o
BANCO

BRADESCO S/A
, que homologou o laudo de avaliação de bem imóvel confeccionado pelo Oficial de Justiça.

Alega a parte agravante que
“a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça propôs

para os imóveis o preço total de R$3.106.320,00 (três milhões, cento e seis mil, trezentos e vinte reais), o que

não representa o seu real valor de mercado, vez que, considerou o valor do hectare em R$ 10.500,00 (dez mil e

quinhentos reais), já que nesse período houve uma grande valorização de imóveis rurais situados nessa

municipalidade, sem apresentar nenhuma justificativa quanto ao modo, meios ou documentação utilizados para

que se alcançasse tal valor”
(sic).

Discorre que “
há que se considerar ainda que tal avaliação ocorreu em 02 de julho de 2020, ou seja, há mais de 02(dois) anos, havendo assim um grande lapso de tempo entre a realização da avaliação e a intimação do executado para se manifestar acerca da mesma
” (sic).

Salienta que
“em que pese o fato de o valor apresentado não corresponder com o

valor do mercado, há que se acrescentar que o valor apresentado foi obtido sem a observação dos requisitos

legais necessários para a realização de uma devida avaliação, razão pelo qual se impugna o referido

procedimento”
(sic).

Com base nos pressupostos legais, pugna pelo provimento do recurso para que seja realizada
“
NOVA AVALIAÇÃO DO BEM POR

EXPERT, nos moldes do artigo 873 do Código de Processo Civil, para dirimir a dúvida e atestar o

real valor do imóvel, evitando-se prejuízos irreparáveis aos executados”
(sic).

O almejado efeito suspensivo foi
deferido
por mim em 03/05/2023, conforme decisão de Id 165030685.

Informação acostada no Id 168174168.

Contraminuta ofertada no Id 171066179, onde o agravado aduz que o agravante
“
não provou que o imóvel teria sofrido majoração de valor”
bem como que “
transcorrido 2 anos entre a avaliação e a homologação do laudo, tem-se que o valor do imóvel encontrado pelo Oficial de Justiça não merece reparação”
, motivo pelo qual requer o desprovimento do recurso.

Indeferida a benesse assistencial (Id. 163473165), o agravante comprovou o recolhimento do preparo recursal, conforme certidão de Id 164976186.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se a controvérsia recursal em discutir a possibilidade, ou não, de que se proceda
nova

avaliação
do bem penhorado nos autos de origem.

Sabe-se que a
avaliação
judicial do bem, a ser realizada, via de regra, por oficial de justiça (artigo
870
,
CPC
), designa "
um dos atos instrumentais da execução por quantia certa contra devedor solvente, ou seja, não é um ato final porque não realiza a expropriação, porém é instrumental, essencial, para que a expropriação seja realizada"
(Abelha, Marcelo. Manual de Execução Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2019).

Aludida essencialidade reside no fato de que é por meio de tal procedimento que se determina o valor do bem penhorado, estabelecendo-se um parâmetro mínimo para que o bem seja adquirido em hasta pública, consoante dispõem os artigos
891
e
895
, ambos do
CPC
.
V
eja-se:

“Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da
avaliação
.

(...)

Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito:

I - até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da
avaliação
;

II - até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.

(...).

Nesse contexto, ressalta-se que, não obstante a regra de que seja realizada apenas uma única
avaliação
, a legislação elencou hipóteses excepcionais em que se admite
nova
apreciação, senão vejamos:

“Art. 873. É admitida
nova

avaliação
quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na
avaliação
ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à
avaliação
, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira
avaliação
.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à
nova

avaliação
prevista no inciso III do caput deste artigo.

Compulsando os autos de origem, constata-se que a a
valiação
do imóvel rural penhorado ocorreu em
02/07/2020
(Id
47250803
) e a
homologação do laudo feito pelo Oficial de Justiça no valor de R$3.106.320,00 (três milhões cento e seis mil e trezentos e vinte reais) se deu em
08/04/2023
(Id 111550361)
, portanto, mais de 02 (dois) anos após a
avaliação
realizada, fato que, já levanta indícios de que o valor estipulado pelo oficial de justiça se encontra defasado.

De outro norte, não é demais ressaltar que a realização de nova avaliação do imóvel

não prejudica o exequente, ora agravado, muito pelo contrário, pois, a penhora do bem está perfeita e o débito

constante do feito renderá os acréscimos legais devidos.

Consigne-se, ainda, que a realização de nova avaliação impedirá eventual

expropriação do aludido imóvel por valor incompatível.

Logo, em virtude da valorização do bem, o caso em tela reflete a exceção prevista pelo artigo
873
,
II
,
CPC
, de modo a permitir a realização de
nova

avaliação
judicial, não havendo falar em preclusão quanto a impugnação ofertada pelo executado.

No mesmo sentido tem se firmado a jurisprudência deste eg. Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – CARTA PRECATÓRIA –
PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – CABIMENTO – REQUISITOS DEMONSTRADOS – LONGO LAPSO TEMPORAL – PROVA DE VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL – PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL –
DECISÃO MODIFICADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Em vista da discrepância entre os valores defendidos por cada interessado, afigura-se razoável a nova avaliação do bem, na forma almejada pelo agravante, a fim de garantir que a sua arrematação em futuro leilão, ocorra por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário local (Comarca de Paranatinga) (TJ-MT 10189993520228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 09/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2022).”
(TJ-MT - AI: 10020648020238110000, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/06/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2023)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE REJEITOU A
IMPUGNAÇÃO E HOMOLOGOU O LAUDO DE AVALIAÇÃO - NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – POSSIBILIDADE – FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATUAL DO IMÓVEL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 873, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Havendo discrepância considerável entre o valor da avaliação promovida pelo Oficial de Justiça e do Avaliador particular apresentada pela parte, revela-se necessário proceder à nova avaliação do bem penhorado, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Na hipótese, não há como refutar a dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel penhorado, sobretudo pelo decurso do prazo superior a 02 (dois) anos da última avaliação, bem como em razão do notório aquecimento no setor imobiliário nos últimos anos pós-pandemia, além da grande discrepância entre a estimativa trazida pela parte e o laudo subscrito pelo Oficial de Justiça avaliador.”
(TJ-MT 10076859220228110000 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 29/06/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO
– PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO – GRANDE LAPSO TEMPORAL ENTRE A AVALIAÇÃO E A ADJUDICAÇÃO – ART. 873, CPC – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – PRECEDENTES DO STJ
- AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição ou majoração no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ( CPC, art. 873). No caso, consta dos autos que a última avaliação do imóvel deu-se em 14/08/2014, de modo que é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir, no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão ou praceamento, dúvidas fundadas quanto ao real valor do imóvel, evitando-se, com isso, eventual enriquecimento sem causa por qualquer das partes.”
(TJ-MT 10008858220218110000 MT, Relator: DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 14/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a decisão agravada e
determinar que se proceda a uma
nova

avaliação
do imóvel penhorado, antes da realização da hasta pública.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023