Tribunal: TJMT
Processo: 1015431-07.2019.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-14
Data de publicação: 2023-11-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REVISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PREÇO AJUSTADO ENTRE AS PARTES – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA – PERÍCIA CONTÁBIL – REAJUSTE DENTRO DOS LIMITES PREVISTO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do artigo 46 da Lei n. 10.931/2004 ““Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.”
Pertinente a manutenção da sentença de improcedência dos pedidos da ação declaratória c/c revisão de contrato e devolução de quantia paga, se a incidência de juros de 12% ao ano está prevista no contrato de compra e venda de imóvel pactuado entre as partes e não há abusividade no reajuste anual das parcelas.
“(...) A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita aos ditames do C. Civil e da Lei de Usura. Interpretando sistematicamente os arts. 4o, do Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura) e art. 591, do C. Civil, embora a empresa não possa se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, não há óbice para a cobrança da capitalização anual. In casu, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel se mostra válida, tendo em vista que havendo o parcelamento do valor, é lícita a incidência de encargos que garantam a remuneração do capital e a preservação de seu valor monetário, notadamente considerando o parcelamento em 20 (vinte) anos (...)”” (N.U 1002978-93.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 27/01/2023).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015431-07.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOELMA FLORENCA DE SOUZA CONSTANTINO - CPF: 803.650.861-34 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), VANDERLEI CHILANTE - CPF: 140.235.479-72 (ADVOGADO), ALBERTO PERGO CHILANTE - CPF: 004.192.091-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REVISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA
– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
PREÇO AJUSTADO ENTRE AS PARTES – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA – PERÍCIA CONTÁBIL – REAJUSTE DENTRO DOS LIMITES PREVISTO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do artigo
46 da Lei n. 10.931/2004 “
“Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.”

Pertinente a manutenção da sentença de improcedência dos pedidos
da
ação declaratória c/c revisão de contrato e devolução de quantia paga, se a
incidência de juros de 12% ao ano está prevista no contrato de compra e venda de imóvel pactuado entre as partes e não há

abusividade no reajuste anual das parcelas.

“(...) A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita aos ditames do C. Civil e da Lei de Usura. Interpretando sistematicamente os arts. 4o, do Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura) e art. 591, do C. Civil, embora a empresa não possa se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, não há óbice para a cobrança da capitalização anual. In casu, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel se mostra válida, tendo em vista que havendo o parcelamento do valor, é lícita a incidência de encargos que garantam a remuneração do capital e a preservação de seu valor monetário, notadamente considerando o parcelamento em 20 (vinte) anos (...)”
” (N.U 1002978-93.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 27/01/2023).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1015431-07.2019.8.11.0003

APELANTE: JOELMA FLORENÇA DE SOUZA CONSTANTINO

APELADO: N C IMÓVEIS LTDA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO – RELATORA

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JOELMA FLORENÇA DE SOUZA CONSTANTINO
contra sentença proferida pela MM.a Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, de improcedência dos pedidos da
ação declaratória c/c revisão de contrato e devolução de quantia paga, com condenação da autora ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o, do CPC, cuja verba fica suspensa, por ser a autora beneficiária da assistência judiciária gratuita.

A apelante relata que firmou
contrato de instrumento particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a apelada, tendo por objeto o imóvel: Lote de terras, Quadra 03, Lote 03, loteamento: Jardim da Mata, Contrato no: 03253.

Alega que no contrato constam cláusulas abusivas e cobranças excessivas, ocasionando aumento de mais de 400% do valor da parcela originária e

solicitou por diversas vezes a resolução administrativa, visando a proporcionalidade das parcelas, mas a empresa loteadora se negou; narra que ingressou com ação revisional de parcelas de contrato de compromisso de compra e venda.

Indica que a parcela inicial era de R$ 730,00, todavia, atualmente seu valor é de R$ 2.656,45; comenta que, por ser professora pública de baixa renda, adquiriu o imóvel para fins de moradia, mas na minuta contratual não há transparência e clareza, ao revés, a cláusula da loteadora foi genérica e leonina, ao passo que não teve plena consciência da ascensão das parcelas futuras.

Expõe que a inclusão da cobrança dos juros de 1% é ilegal, pois não houve discriminação da evolução das parcelas de maneira prévia, o que impossibilitou a consumidora adquirir o bem de maneira consciente, assim, os juros são ilegais e a correção monetária já possui o condão de “preservar o equilíbrio econômico-financeiro” indicado.

Sustenta que a parcela final se aproximará de R$ 3.500,00 por mês, o que passará de 500% do valor originário, logo, notório enriquecimento ilícito da loteadora em face da consumidora; aduz que a capitalização de juros somente é admissível nas operações que tenham previsão legal, como, por exemplo, nas operações de cédula de crédito rural, industrial e comercial.

Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença e declarada nulidade da cobrança de juros de 12% ao ano; seja declarada a nulidade da prática de anatocismo; subsidiariamente, seja declarada a revisão contratual para reduzir os juros inominados de 1% (um por cento) para o quantum de 0,5% (zero cinco por cento), conforme autorizado pelos artigos 413 e 480 do Código Civil, ou seja, declarada a revisão contratual para reduzir do valor total pago vencido e a vencer o quantum de 15% (quinze por cento) de cada mês.

Em contrarrazões a apelada requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Em resumo, a apelante mencionou que em 2014 firmou o contrato com a apelada para aquisição de imóvel no empreendimento “Jardim da Mata”, Contrato n° 03253, situado no Lt. 03, Qd. 03, no valor total de R$ 91.978,00, cuja entrada foi no importe de R$ 4.378,00 e mais 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 730,00; alega a existência de cláusulas abusivas e da onerosidade excessiva.

Aduz que a parcela inicial era de R$ 730,00, mas atualmente seu valor é de R$ 2.656,45; comenta que na minuta contratual não há transparência e clareza, ao revés, a cláusula da loteadora foi genérica e leonina, ao passo que não teve plena consciência da ascensão das parcelas futuras.

Expõe que a inclusão da cobrança dos juros de 1% é ilegal, pois não houve discriminação da evolução das parcelas de maneira prévia, o que impossibilitou a consumidora adquirir o bem de maneira consciente, assim, os juros são ilegais e a correção monetária já possui o condão de “preservar o equilíbrio econômico-financeiro” indicado.

Sustenta que a parcela final se aproximará de R$ 3.500,00 por mês, o que passará de 500% do valor originário, logo, notório enriquecimento ilícito da loteadora em face da consumidora; aduz que a capitalização de juros somente é admissível nas operações que tenham previsão legal, como, por exemplo, nas operações de cédula de crédito rural, industrial e comercial.

Pois bem. Na sentença a Magistrada reconheceu que o contrato se reveste de verdadeiro pacto por adesão, o que possibilita a pretensa revisão, nos termos do artigo 5o, XXXII, da Carta Magna; consignou que deve o Poder Judiciário intervir nas relações contratuais, com fulcro no citado dispositivo legal e no artigo 6o, V, do CDC, quando se tornem excessivamente onerosas ao consumidor, resultando no agravamento substancial das obrigações assumidas contratualmente.

Todavia, o laudo pericial contábil foi conclusivo no sentido de que “
O aumento nas parcelas, corrigidas pelo INPC e juros remuneratórios de 12% anuais, seguiram estritamente o pactuado na clausula 2a do Contrato Particular de Compra e Venda
.”

Na mencionada cláusula consta o valor da transação (R$ 91.978,00), com entrada de R$ 4.348,00 e o saldo de R$ 87.600,00 pagos em 120 (cento e vinte) parcelas mensais de R$ 730,00
“
reajustáveis a cada 12 (doze) meses
pelo INPC (índice nacional do preço ao consumidor) ou outro que o substitua, de acordo com orientação do Governo Federal,
acrescida de juros de 1% ao mês, a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro
”.

Ainda na perícia, constou:

“Descreva o Sr. Perito se no contrato
consta qual o valor e detalhamento do débito total no pagamento das parcelas? Se foi respeitado à transparência pela empresa no contrato
?

Resposta do Perito:

Sim, a clausula 2a do contrato particular de compra e venda identifica um montante a pagar de R$ 83.950,00, com 115 parcelas de R$ 730,00.
”

(...)

“
Descreva o Sr. Perito se no contrato consta
qual o valor total que a parte autora iria pagar no imóvel ao fim das parcelas, assim como consta em financiamentos bancários
?

Resposta do Perito:

Sim, ao estipular no contrato particular de compra e venda a quantidade de 120 parcelas de R$ 730,00, totalizam R$ 87.600,00 (oitenta e sete mil e seiscentos reais), excluindo, obviamente, as correções das parcelas pelo INPC
.
”

Desta feita, consta no contrato que sobre a parcela mensal de R$ 730,00 incidirão a cada 12 (doze) meses correção monetária INPC ou outro que o substitua, de acordo com orientação do Governo Federal, acrescida de juros de 1% (capitalização anual).

O perito identificou essa forma de atualização:

Descreve o senhor perito se há aplicação de juros sobre juros por parte da empresa?

Resposta do Perito:

Sim, a partir do momento, como por exemplo no primeiro reajuste da prestação,
passando de R$ 730,00 para R$ 888,00
,
as doze primeiras com o acréscimo de juros moratórios de 12% ao ano

(parcelas de no 01 a 12).
Ao efetuar o cálculo das 12 (doze) parcelas posteriores (13a a 24a)
o cálculo dos juros remuneratórios de 12% ao ano incide sobre a parcela de R$ 888,00,
onde já houve a inclusão dos juros remuneratórios.

Nesse passo, prevê o artigo 591 do Código Civil:

Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos,
presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual
.

Assim, a pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita às regras do Código Civil e da Lei de Usura, de modo que, não pode se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, mas não há óbice para a cobrança da capitalização anual.

Nesse sentido:

“AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
PARCELAMENTO DO VALOR AJUSTADO – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE
– CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PEDIDO GENÉRICO DE REVISÃO – IMPOSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PARÂMETRO ALTERADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Habitacional está sujeita aos ditames do C. Civil e da Lei de Usura. Interpretando sistematicamente os arts. 4o, do Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura) e art. 591, do C. Civil, embora a empresa não possa se beneficiar da cobrança de juros capitalizados mensalmente, não há óbice para a cobrança da capitalização anual. In casu, a previsão contratual de correção do preço ajustado para a aquisição do imóvel se mostra válida, tendo em vista que havendo o parcelamento do valor, é lícita a incidência de encargos que garantam a remuneração do capital e a preservação de seu valor monetário, notadamente considerando o parcelamento em 20 (vinte) anos
. A simples menção ao número da cláusula, sem a especificação do seu conteúdo e dos fundamentos de fato e de direito que, eventualmente, pudessem justificar o pleito revisional, viola o disposto no art. 319, III, do CPC. In casu, diante da impossibilidade de se determinar o proveito econômico obtido, tendo em vista que envolve a revisão de juros moratórios, o percentual fixado a título de honorários advocatícios deve incidir sobre o valor da causa
” (N.U 1002978-93.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 27/01/2023).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREÇO AJUSTADO – PARCELAMENTO –
CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA
– CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PEDIDO GENÉRICO DE REVISÃO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Na espécie, não configurada abusividade cobrada, porquanto a incidência de juros de 12% ao ano sobre o saldo devedor revela-se consentâneo com a forma de pagamento acordada entre as partes, não resta demonstrada a capitalização mensal de juros ou outra abusividade na correção das parcelas, máxime considerado o parcelamento de 20 (vinte) anos.
A simples menção ao número da cláusula, sem a alusão abreviada de seu conteúdo, e, consequentemente, sem fundamento de fato e de direito a sustentar o pedido revisional, não atende à regra do art. 319, III, do CPC, que exige que se indique o fato e os fundamentos do pedido”
(N.U 1002601-25.2020.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/11/2022, Publicado no DJE 11/11/2022)

A previsão de reajuste anual está amparada no artigo 46 da Lei n. 10.931/2004 -
Dos Contratos de Financiamento de Imóveis. Transcrevo:

“Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.”

Com efeito, o laudo pericial contábil é claro em relação ao cumprimento do contrato pela apelada. Por outro lado, a apelante não demonstra que a aplicação dos juros pactuados entre as partes, se reveste na sua essência da prática de anatocismo.

Ademais, não convence a alegação de que na minuta contratual não há transparência e clareza, bem como, que a inclusão da cobrança dos juros de 1% é ilegal, pois não houve discriminação da evolução das parcelas de maneira prévia. As cláusulas contratuais possibilitam a compreensão das partes, de modo que não afronta o disposto no artigo 6o do CDC.

Portanto, diante da ausência de provas de que os juros de 1% ao mês convencionado entre as partes violaram os termos do contrato de particular de compra e venda, a sentença deve ser mantida.

Trago precedente:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREÇO AJUSTADO – PARCELAMENTO – CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS – ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA – CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PEDIDO GENÉRICO DE REVISÃO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não restou configurada abusividade cobrada, uma vez que a incidência de juros de 12% ao ano sobre o saldo devedor revela-se consentâneo com a forma de pagamento acordada entre as partes, não resta demonstrada a capitalização mensal de juros ou outra abusividade na correção das parcelas, máxime considerado o parcelamento de 12 (doze) anos. A mera ilação ao número da cláusula, sem a alusão abreviada de seu conteúdo, e, consequentemente, sem fundamento de fato e de direito a sustentar o pedido revisional, não atende à regra do art. 319, III, do CPC, que exige que se indique o fato e os fundamentos do pedido”
(N.U 1000726-54.2019.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 04/05/2023).

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso e majoro os honorários recursais para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/11/2023