Tribunal: TJMT
Processo: 1002335-03.2022.8.11.0040
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:
APELANTE(S):
SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADO(S):
WELINGTON ALVES MARTINS
APELADO(S):
MAURA MARIA DOS SANTOS MARTINS
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROCEDÊNCIA - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES E DEMAIS VALORES PAGOS - DEDUÇÃO DE 10% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – PRETENDIDA MANUTENÇÃO DA MULTA EM ATENÇÃO AO PACTA SUNT SERVANDA – IMPOSSIBILIDADE DE CONVENÇÃO DA MULTA EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL – PEDIDO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – DESCABIMENTO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS – CONTRATO ANTERIOR À LEI N 13.786/2018 – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMAS 577 E 1.002 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.
Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25% dos valores já pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, sendo abusiva a cláusula que estipula a cláusula penal sobre o valor total da operação desfeita.
À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença extrapole os limites do ordinário, deve ser mantida a retenção em 10% dos valores já pagos pelos adquirentes desistentes, em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade, mesmo porque se trata de um terreno que poderá ser revendido por valor atualizado sem maiores prejuízos ao vendedor.
Consoante Temas 557 e 1.002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, a restituição parcial dos valores desembolsados pelo adquirente desistente não pode se dar de forma parcelada, devendo ser paga de uma só vez, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença resolutória.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002335-03.2022.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 17.099.354/0001-38 (APELANTE), AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), MAURA MARIA DOS SANTOS MARTINS - CPF: 762.523.882-20 (APELADO), WILLIAM MACEDO FRANCA - CPF: 016.061.771-50 (ADVOGADO), WELINGTON ALVES MARTINS - CPF: 813.592.501-82 (APELADO), NATANAEL OLIVEIRA DE MORAIS - CPF: 033.981.933-23 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO(S):

WELINGTON ALVES MARTINS

APELADO(S):

MAURA MARIA DOS SANTOS MARTINS

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGA
S

– PROCEDÊNCIA - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES E DEMAIS VALORES PAGOS - DEDUÇÃO DE 10% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – PRETENDIDA MANUTENÇÃO DA MULTA EM ATENÇÃO AO
PACTA SUNT SERVANDA
– IMPOSSIBILIDADE DE CONVENÇÃO DA MULTA EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL – PEDIDO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS

–

DESCABIMENTO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS – CONTRATO ANTERIOR À LEI N 13.786/2018 – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMAS 577 E 1.002 DO STJ – RECURSO
DESPROVIDO.

Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25% dos valores já pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, sendo abusiva a cláusula que estipula a cláusula penal sobre o valor total da operação desfeita.

À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença extrapole os limites do ordinário, deve ser mantida a retenção em 10% dos valores já pagos pelos adquirentes desistentes, em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade, mesmo porque se trata de um terreno que poderá ser revendido por valor atualizado sem maiores prejuízos ao vendedor.

Consoante
Temas 557
e
1.002 do STJ
, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018
, a restituição parcial dos valores desembolsados pelo adquirente desistente não pode se dar de forma parcelada, devendo ser paga de uma só vez, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença resolutória.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO(S):

WELINGTON ALVES MARTINS

APELADO(S):

MAURA MARIA DOS SANTOS MARTINS

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
contra a sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual de Promessa de compra e venda de imóvel
n. 1002335-03.2022.8.11.0040 ajuizada por
WELINGTON ALVES MARTINS
e
MAURA MARIA DOS SANTOS MARTINS
,
que julgou procedentes os pedidos iniciais para (i) rescindir o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, (ii) transferir a posse do imóvel objeto do negócio – qual seja lote urbano n. 173, situado no loteamento
Reserva Jardim
, matriculado no CRI de Sorriso sob o n. 49.804 – à loteadora requerida, (iii) pelo que a condenou restituir aos adquirentes autores os valores das prestações e do sinal até então recebidos, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais a partir do trânsito em julgado da sentença, cujo montante deverá ser deduzido de 10% a título de multa, e o valor dos tributos (IPTU) do período em que os autores permaneceram na posse do imóvel e que eventualmente estejam pendentes. Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como no pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada com a redução do percentual da multa a ser retida, sustenta que o pacto havido entre as partes foi firmado dentro dos primados de boa-fé e informado pelos princípios contratuais da
autonomia da vontade
e do
consensualismo
, devendo, pois, prevalecer a obrigatoriedade daquilo que foi acordado (
pacta sunt servanda
) posto que ambas as partes estavam cientes das obrigações assumidas.

Afirma que a multa – cujo percentual foi consensualmente ajustado – é uma prefixação antecipada de perdas e danos no caso de inobservância dos ônus obrigacionais dispostos para as partes no negócio jurídico, visando indenizar o contratante que restou prejudicado pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual do outro.

Destaca que para haver a segurança jurídica nas relações negociais, essencial a previsão e o respeito ao percentual da multa contratual ajustada (25%).

Assevera que os adquirentes apelados estiveram na posse do imóvel durante aproximadamente 7 (sete) anos e somente após tal período resolvem dissolver o contrato de compra e venda, de maneira que se mantida a redução da multa para apenas 10% (dez por cento) do valor pago, devidamente corrigido, acabarão tendo mais benefícios do

que se tivessem aplicado o dinheiro em conta poupança.

Argumenta que, diante desse quadro, deve ser aplicado o percentual de retenção de 25%, sob pena de se impor obrigações totalmente desproporcionais entre as partes, com evidentes prejuízos à vendedora apelante, a qual ficará obrigada a devolver aos apelados, em parcela única, valor superior ao montante que deles recebeu parceladamente, durante sete anos e, além disso, acrescidos de honorários de sucumbência no mesmo importe da cláusula penal, apenas por não ter concordado com o pedido de retenção no percentual pleiteado, mas sem se opor à rescisão contratual.

Sustenta que a jurisprudência tanto desse Tribunal como do STJ tem adotado como um padrão-base de cláusula penal a retenção de 25% do montante adimplido nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, a menos que existam circunstâncias que justificam a fixação em percentual inferior.

Com isso, pleiteia que a reforma da sentença a fim de que lhe seja admitida a retenção de 25% dos valores pagos pelos adquirentes desistentes.

No mais, requer que devolução dos valores pagos se dê de forma parcelada, em até 12 (doze) meses, conforme o art. 32-A, §1o, II, da Lei no 13.786/2018.

Contrarrazões no ID. n. 149631705, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

SORRISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO(S):

WELINGTON ALVES MARTINS

APELADO(S):

MAURA MARIA DOS SANTOS MARTINS

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Conforme ressai da inicial, em
31.08.2015
as partes firmaram um
compra e venda de imóvel (terreno)

(ID. n. 134783241), tendo por objeto a aquisição de um lote de terreno, quadra 11, lote 173, com área de 360,00 m2, do empreendimento denominado
Reserva Jardim
,
matriculado no CRI de Sorriso sob o n. 49.804, pelo preço total de R$107.100,00, o qual seria pago através de uma entrada à vista de R$900,00, e o restante em 119 (cento e dezenove) parcelas mensais, com o vencimento da primeira prestação prevista para
10.10.2015
e da última para
10.09.2025
, a serem calculadas mediante o acréscimo de uma taxa de juros de 8% ao ano e correção monetária pelo IGP-M, a cada 12 (doze) meses.

No entanto, segundo consta, por não mais conseguirem arcar com o valor das parcelas do contrato, os adquirentes teriam procurado a alienante recorrente para propor a resolução do pacto.

No entanto, a imobiliária apelante teria se mostrado indisposta a tal pretensão, tendo proposto a evolução parcelada dos valores pagos pelos compradores recorridos, e ainda com retenção de uma multa a ser calculada sobre o valor total do imóvel, não sobre a quantia já paga.

Ao argumento de que a referida cláusula penal afrontaria a jurisprudência dos Tribunais Superiores, os adquirentes ajuizaram a presente demanda para requerer judicialmente a resolução do contrato, com a restituição dos valores que desembolsaram durante o cumprimento do contrato, com a retenção de apenas 10% desse montante a título de multa rescisória.

Devidamente processado o feiro, adveio a sentença de procedência dos pedidos iniciais.

Inconformada, insurge-se a alienante ré, pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

Da cláusula penal e do percentual de retenção.

Conquanto prevaleça no ordenamento jurídico a autonomia da vontade e validade dos negócios jurídicos não vedados por lei, certo é que o direito também admite a resolução do contrato antes do seu aperfeiçoamento completo, desde que a parte desistente arque com uma cláusula penal com a finalidade de compensar o contratante oposto.

Nesse caso, ainda que as partes tenham convencionado tal penalidade, certo é que, por força do que preceitua o inciso IV do art.51 do CDC, são nulas de pleno direito, dentre outras, cláusulas
“coloquem o consumidor em desvantagem exagerada”.

Nessa mesma linha de raciocínio, estabelece o art.413 do CC/2002 que, no caso de resolução unilateral, a

penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, consideradas a
natureza
e a
finalidade do negócio.

Em suma, a cláusula penal, quando pactuada, deve atender aos primados de proporcionalidade, razoabilidade e equidade caso a caso.

Seguindo essa lógica,
“a jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja
arbitrado entre 10% e 25%
, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.”
(AgInt no AREsp 1.417.321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

Nestes termos, o percentual de retenção dos valores pagos, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente se dará entre as balizas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência pretoriana, a depender das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

Nesse sentido, vide ainda os seguintes precedentes das Cortes Superiores: AgInt no AREsp 1.313.870-DF; AgInt no AREsp 1.384.313-PE; AgInt no AREsp 1.359.159-ES; AgInt no AREsp 1.263.262-SP REsp 114.071-DF; AgRg no REsp 244.625-SP; EREsp 59.870-SP; AgRg no REsp 1.110.810-DF; AgRg no AREsp 803290-DF; AgInt no REsp 1.361.921-MG; etc.

No caso, conforme se pode depreender da CLÁUSULA QUINTA do contrato havido entre as partes, foi convencionada uma multa penal de 10% sobre o valor total do negócio. Vejamos (ID. n. 149629829 - Pág. 4/5):

Todavia, importante frisar que, de acordo com a jurisprudência prevalente, a retenção não pode ser calculada sobre o valor total do imóvel, mas sim em percentual proporcional do valor pago, em observância à razoabilidade
.
(AgInt no REsp n. 1.883.387/SP)

Segundo a jurisprudência de há muito sedimentada no STJ,
“é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.”
(REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008).

E no caso, a sentença ora impugnada fixou a cláusula penal no percentual mínimo (10%), ao passo que a alienante requerida – que também que classifica como fornecedora à luz da legislação consumerista aplicável à hipótese – requer que o percentual de retenção deveria ser elevado para 25% dos valores desembolsados pelos adquirentes.

No entanto, tal pretensão não pode prevalecer.

Primeiramente, porque não foi esse o percentual convencionado no instrumento contratual firmado entre os litigantes.

Porém, ainda que assim não o fosse, certo é que, em princípio, essa a baliza percentual máxima (25%) deve ser reservada para casos em que a rescisão trouxe prejuízos substanciosos e concretos ao alienante, e não meramente hipotéticos.

Na hipótese, entretanto, não há nos autos nenhum fato ou circunstância capaz de demonstrar que a rescisão contratual em discussão causou danos à incorporadora apelante, além daqueles ordinários.

Aliás, o contrário.

Além de a sentença ter imposto aos adquirentes autores o dever de arcar com os valores dos IPTUs vencidos nos exercícios do período em que permaneceram na posse imediata do imóvel, assim como das demais despesas inerentes ao imóvel – o que inclui, por exemplo, as despesas condominiais e de água e energia elétrica acaso já instalados – ,o pedido de rescisão
se deu ainda quando faltantes mais de três anos e meio para a conclusão
, o que certamente possibilita uma revenda do imóvel por valor atualizado sem grandes dificuldades.

Logo, a manutenção de uma taxa de retenção na ordem de 10% é medida que se impõe.

Do momento e da forma de restituição dos valores pagos.

No que tange à forma de restituição das parcelas pagas, irrepreensível a sentença.

Com efeito, ao julgar o REsp no 1.300.418/SC, pelo rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ, fixou a tese paradigma que deu origem ao tema
Tema 577
, pelo qual,
“em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor
, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou
de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”

Vale por fim consignar no julgamento REsp no 1.740.911/DF pelo mesmo órgão fracionário, as Cortes Superiores também cristalizaram a orientação de que “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Assim, considerando que no caso dos autos o contrato sob resolução foi firmado em
31.08.2015
, antes, portanto, do advento da Lei n. 13.786/2018 de 27.12.2018, não há como se conferir à incorporadora apelante a prerrogativa de pagar o montante restituível de forma parcelada como prevê
inciso II do §1o do art.3o da citada
lex
.

Dessa forma, escorreita a sentença no ponto em que condena a ré a restituir aos autores todos
os valores por ela pagos pelo negócio, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais a partir do trânsito em julgado da sentença, deduzidos de 10% a serem retidos em favor da alienante.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao apelo da ré e elevo nesta fase recursal, para 11% do valor da condenação, os honorários advocatícios devidos ao(s) patrono(s) dos autores, nos termos do §11 do art.85 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023