Tribunal: TJMT
Processo: 1028154-12.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-23

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE – REJEITADA – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – NÃO CABIMENTO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO NEGÓCIO RECONHECIDOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – MANUTENÇÃO - RELAÇÕES EXTRACONTRATUAIS FEITAS PELA APELADA/AUTORA, VENDEDORA DO IMÓVEL, SEM O CONHECIMENTO/CIÊNCIA DA APELANTE/REQUERIDA, ADQUIRENTE DO IMÓVEL, INCORRENDO EM CLARA E EVIDENTE VIOLAÇÃO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA, BEM ASSIM O DESCUMPRIMENTO DO QUE RESTOU ACORDADO NA AVENÇA – PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – INDEVIDA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO OCORRÊNCIA – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – MULTA MANTIDA – ARRAS – POSSIBILIDADE DE PERDIMENTO – RECURSODE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA AUTORA AGROPECUÁRIA BAURU LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA REQUERIDA FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA CONHECIDO E PROVIDO.
1. Afastada a preliminar de intempestividade recursal, tendo em vista que o sistema registrou a ciência das partes na data de 25/04/2022 (ID 14243963 e ID 14243964), e o protocolo do recurso de apelação interposto pela Apelante/Autor, fora realizado de 16 de maio de 2022, portanto, dentro do prazo legal.
2. Em se tratando de contrato de compra e venda de bens móveis, na esteira do entendimento do e. STJ, não se mostra possível o deferimento da liminar de reintegração de posse antes do pronunciamento judicial a respeito da resolução do contrato.
3. Contrato de compra e venda de imóvel rural em que a vendedora/autora não cumpriu com suas obrigações, violando a boa-fé objetiva do contrato, por tratar-se de relação bilateral e, que deveria ser recíproca, está protegida pelo manto do disposto no artigo 476 do Código Civil Brasileiro, à rigor da aplicação da Exceção do Contrato não Cumprido.
4. Perfeitamente aplicável, na espécie, o adimplemento substancial do contrato que na hipótese é perfeitamente aplicável, tendo em visto os pagamentos já realizados pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, devidamente comprovados nos autos e reconhecidos pela própria empresa Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, bem assim pela dedução de valores pagos a terceiro relacionado com o negócio e despesas despendidas para consecução da mencionada reintegração de posse e, ainda, levando-se em consideração os depósitos judiciais realizados pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, em consonância com o laudo contábil apresentado nos autos, de modo que, tendo a compradora/requerida honrado com o adimplemento substancial do contrato, se mostra coerente a preservação do pacto celebrado.
5. Em razão do que foi decidido no tópico acima, resta prejudicado a analise daquilo que diz respeito à: (iii) nulidade da cláusula 4a do contrato, em vista de trata-se de cláusula leonina, permitindo por conseguinte, a retenção da área em razão das benfeitorias e/ou indenização pelas benfeitorias realizadas; (iv) ilegalidade da sentença no que diz respeito à retenção do sinal pago a título de entrada do negócio jurídico; (v) impossibilidade de cumulação do sinal com multa de cláusula penal; (vi) necessidade de redução da multa estipulada na cláusula penal, na remota hipótese de ser rescindido o contrato.
6. Inexistindo qualquer dano ao imóvel ao ponto de gerar indenização por perdas e danos em favor da empresa Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA e, sobretudo, levando-se em conta o alto investimento feito pela empresa adquirente FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, entendo nesta parte assim como entendeu o d. Juízo de Piso, pela manutenção da sentença, na parte em que julgou improcedente o pedido de indenização por perdas e danos.
7. Não há que se falar em ocorrência de dano moral, nem tampouco, a ocorrência de litigância de má fé por parte da requerida, haja vista que o fato de o imóvel ter sido citado em delação e tido como adquirido com valores ilícitos não é suscetível de ferir a honra objetiva da pessoa jurídica.
8. Condenação da Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ao pagamento do valor correspondente a 10% (Dez Por Cento), a título de multa contratual, cujo valor deverá ser devidamente atualizado até a data do seu pagamento.
9. Honorários sucumbenciais readequados na forma do art. 85, § 2o e 11o, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1028154-12.2017.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[RESCISÃO / RESOLUÇÃO, COMPRA E VENDA, POSSE]

RELATOR:
DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES. JOAO FERREIRA FILHO, DES. MARCIO APARECIDO GUEDES, DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDARIO, DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AGROPECUARIA BAURU LTDA - CNPJ: 07.357.102/0001-08 (APELANTE), PAULO CESAR ZAMAR TAQUES - CPF: 469.178.881-68 (ADVOGADO), ANDREA ROSAN DIAS FIGUEREDO ZAMAR TAQUES - CPF: 161.095.348-70 (ADVOGADO), FLORESTA VIVA EXPLORACAO DE MADEIRA LTDA - CNPJ: 14.425.106/0001-41 (APELANTE), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), FLORESTA VIVA EXPLORACAO DE MADEIRA LTDA - CNPJ: 14.425.106/0001-41 (APELADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), AGROPECUARIA BAURU LTDA - CNPJ: 07.357.102/0001-08 (APELADO), PAULO CESAR ZAMAR TAQUES - CPF: 469.178.881-68 (ADVOGADO), ANDREA ROSAN DIAS FIGUEREDO ZAMAR TAQUES - CPF: 161.095.348-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA AGROPECUÁRIA BAURU LTDA. E POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR. VENCIDA A 2a VOGAL (DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDÁRIO), QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE – REJEITADA – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – NÃO CABIMENTO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO NEGÓCIO RECONHECIDOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – MANUTENÇÃO - RELAÇÕES EXTRACONTRATUAIS FEITAS PELA APELADA/AUTORA, VENDEDORA DO IMÓVEL, SEM O CONHECIMENTO/CIÊNCIA DA APELANTE/REQUERIDA, ADQUIRENTE DO IMÓVEL, INCORRENDO EM CLARA E EVIDENTE VIOLAÇÃO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA, BEM ASSIM O DESCUMPRIMENTO DO QUE RESTOU ACORDADO NA AVENÇA – PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – INDEVIDA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO OCORRÊNCIA – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – MULTA MANTIDA – ARRAS – POSSIBILIDADE DE PERDIMENTO – RECURSODE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA AUTORA AGROPECUÁRIA BAURU LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA REQUERIDA FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA CONHECIDO E PROVIDO.

1. Afastada a preliminar de intempestividade recursal, tendo em vista que o sistema registrou a ciência das partes na data de 25/04/2022 (ID 14243963 e ID 14243964), e o protocolo do recurso de apelação interposto pela Apelante/Autor, fora realizado de 16 de maio de 2022, portanto, dentro do prazo legal.

2. Em se tratando de contrato de compra e venda de bens móveis, na esteira do entendimento do e. STJ, não se mostra possível o deferimento da liminar de reintegração de posse antes do pronunciamento judicial a respeito da resolução do contrato.

3. Contrato de compra e venda de imóvel rural em que a vendedora/autora não cumpriu com suas obrigações, violando a boa-fé objetiva do contrato, por tratar-se de relação bilateral e, que deveria ser recíproca, está protegida pelo manto do disposto no artigo 476 do Código Civil Brasileiro, à rigor da aplicação da Exceção do Contrato não Cumprido.

4. Perfeitamente aplicável, na espécie, o adimplemento substancial do contrato que na hipótese é perfeitamente aplicável, tendo em visto os pagamentos já realizados pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, devidamente comprovados nos autos e reconhecidos pela própria empresa Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, bem assim pela dedução de valores pagos a terceiro relacionado com o negócio e despesas despendidas para consecução da mencionada reintegração de posse e, ainda, levando-se em consideração os depósitos judiciais realizados pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, em consonância com o laudo contábil apresentado nos autos, de modo que, tendo a compradora/requerida honrado com o adimplemento substancial do contrato, se mostra coerente a preservação do pacto celebrado.

5. Em razão do que foi decidido no tópico acima, resta prejudicado a analise daquilo que diz respeito à: (
iii
) nulidade da cláusula 4a do contrato, em vista de trata-se de cláusula leonina, permitindo por conseguinte, a retenção da área em razão das benfeitorias e/ou indenização pelas benfeitorias realizadas; (
iv
) ilegalidade da sentença no que diz respeito à retenção do sinal pago a título de entrada do negócio jurídico; (v) impossibilidade de cumulação do sinal com multa de cláusula penal; (vi) necessidade de redução da multa estipulada na cláusula penal, na remota hipótese de ser rescindido o contrato.

6. Inexistindo qualquer dano ao imóvel ao ponto de gerar indenização por perdas e danos em favor da empresa Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA e, sobretudo, levando-se em conta o alto investimento feito pela empresa adquirente FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, entendo nesta parte assim como entendeu o d. Juízo de Piso, pela manutenção da sentença, na parte em que julgou improcedente o pedido de indenização por perdas e danos.

7. Não há que se falar em ocorrência de dano moral, nem tampouco, a ocorrência de litigância de má fé por parte da requerida, haja vista que o fato de o imóvel ter sido citado em delação e tido como adquirido com valores ilícitos não é suscetível de ferir a honra objetiva da pessoa jurídica.

8. Condenação da Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ao pagamento do valor correspondente a 10% (Dez Por Cento), a título de multa contratual, cujo valor deverá ser devidamente atualizado até a data do seu pagamento.

9. Honorários sucumbenciais readequados na forma do art. 85, § 2o e 11o, do CPC.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Eminentes Pares,

Este processo foi encaminhado indevidamente para o Plenário Virtual, há pedido de sustentação oral de ambas as partes, foi retirado de pauta, portanto, hoje o julgaremos na íntegra.

Desse modo, registro que não se trata de continuação de julgamento do Plenário Virtual por pedido de vista do Dr. Márcio Aparecido Guedes, mas de retirada de pauta para apreciação do recurso em sessão por videoconferência, por equívoco de registro/lançamento no sistema

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara.

Na origem - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ingressou perante o Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT com uma Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse em face da empresa FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA E TERRAPLANAGEM LTDA, em que a Apelante/Autora alega que firmou com a Apelada/Requerida, em 3 de abril de 2012, contrato de compra e venda de imóveis rurais com uma área superficial de 46.651,38ha (quarenta e seis mil seiscentos e cinquenta e um mil e trinta e oito hectares), a ser desmembrada de uma área maior de 80.000,00ha (oitenta mil hectares), denominada Fazenda Bauru, localizada no município de Colniza-MT, transferindo a posse para a Apelada/Requerida no ato da assinatura do contrato.

Afirma que diante do tenso clima criado pelas mortes ocorridas em Colniza-MT, às recentes tentativas de invasão na fazenda e constantes ameaças contra a integridade física dos proprietários da Apelante Agropecuária Bauru LTDA, e, havendo manifestação de interesse na aquisição do imóvel pelo então Deputado José Geraldo Riva, à época Presidente da
Assembléia
Legislativa do Estado de Mato Grosso, o qual informou que faria a compra por meio de uma das empresas pertencentes a sua família, a Floresta Viva Exploração de Madeira, de propriedade de sua esposa e filhos.

Sustenta que aceitou a proposta do valor correspondente à R$ 398,70, por hectare, preço muito abaixo ao valor de mercado à época que era em torno de R$1.000,00, por hectare, concordando com o preço ofertado justamente pelas tentativas de invasão, firmou o contrato de alienação da área de 46.651,38 ha pelo valor de R$ 18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 5.000.000,00, a título de sinal, sendo R$ 1.500.000,00, até o dia 04/04/2012; R$ 1.500.000,00, até o dia 01/06/2012; R$ 1.000.000,00, até o dia 01/08/2012; R$ 1.000.000,00, até o dia 01/10/2012.

O pagamento do restante do preço no valor de R$ 13.600.000,00 foi previsto na cláusula 3.2, sendo R$ 5.200.000,00, até o dia 01/04/2013; R$ 4.200.000,00, até o dia 01/04/2014; e, finalmente R$ 4.200.000,00, até o dia 01/04/2015.

Além disso, conforme a cláusula 3a, parágrafo segundo, o valor das parcelas seria reajustado com base em sacas de soja de 60 quilos, fixando-se a quantidade de soja equivalente em cada parcela descrita na cláusula terceira, e que o valor da saca na data do pagamento seria apurado mediante a cotação da cidade de Rondonópolis/MT, estabelecendo inicialmente o preço mínimo de R$48,70, a saca.

Alega, também, que a Apelada/Requerida teria descumprido o contrato, atrasando o pagamento das parcelas 3.1d e 3.2a, como também não adimpliu as parcelas 3.2b e 3.2c.

Afirma que após duas notificações, sem que a Apelada/Requerida promovesse a quitação, operou-se a rescisão do contrato, com amparo na cláusula 10a do referido ajuste.

Sustenta que para realização do cálculo do saldo devedor, considerando a devida regularização do imóvel, foi realizado laudo contábil, que tomou como base as seguintes diretrizes:

(i) A Requerida atrasou os pagamentos das parcelas descritas na Clausula 3a, itens “3.1D” e “3.2A”;

(
ii
) A Requerida não quitou as parcelas descritas na Cláusula 3a, itens “3.2B” e “3.2C”;

(
iii
) As parcelas “3.2B” e “3.2C” foram fixadas em sacas de soja de 60 quilos, a serem convertidas em moeda nacional na data do vencimento com amparo no preço praticado em Rondonópolis-MT, com valor mínimo de R$ 48,20, conforme §2o, da Clausula 3a, item 3.24;

(
iv
) As cláusulas 8a e 9a dispuseram tolerância de 15 dias para pagamento após o vencimento, sob pena de vencimento e Rescisão Antecipada do Contrato;

(v) As parcelas não quitadas sofrerão correção do valor principal com multa de 2%, atualização monetária (INPC-IBGE) e juros de 1% ao mês.

Diante dos parâmetros adotados, sustenta a Apelante/Autora que se chegou a um saldo devedor parcial atrasado de R$ 20.818.004,28, consoante descrição feita na peça madrugadora. Defende que o valor atualizado até 31/07/2017 do contrato é de R$ 27.244.154,25, conforme planilha, sobre o qual incide a multa rescisória de 10%, no importe de R$ 2.724.415,42.

Aduz que os valores pagos pela Apelada/Requerida, atualizados, perfazem a quantia de R$ 14.134.703,34, devendo ser subtraído deste valor as parcelas pagas a título de sinal/princípio de pagamento, chegando-se a um crédito parcial remanescente de R$ 4.129.188,41 a favor da Apelada/Requerida, isto na hipótese de rescisão do contrato, o que representaria o valor correspondente a 3.440.9903ha, levando em conta o valor do hectare alienado.

Salienta que durante as negociações feitas com a Apelada/Requerida, buscando uma solução amigável para a rescisão contratual, centenas de posseiros invadiram o imóvel, o que foi permitido pela Apelada/Requerida, em virtude da falta de zelo e desídia.

Sustenta que desde a transmissão da posse em 2012, a Apelada/Requerida explora comercialmente a área, seja mediante a criação de gado, arrendamento de pasto ou desenvolvimento de sua atividade econômica extrativista, e que chegou ao seu conhecimento, em agosto de 2017, que enquanto a presente Ação Rescisória estava sendo finalizada a Apelada/Requerida, através de seus prepostos, estaria tentando, sem anuência da Apelante/Autora, lotear a fazenda aos posseiros.

Pleiteou a concessão da antecipação da tutela de reintegração na posse do imóvel.

Ao final, postulou a rescisão do contrato, segundo ela, por culpa exclusiva da Apelada/Requerida, assim como pleiteou a reintegração de posse do imóvel, do mesmo modo que requereu à aplicação da multa de 10%, em virtude do descumprimento contratual, a perda do sinal de pagamento e a atualização dos cálculos conforme contrato; a condenação da Apelada/Requerida ao pagamento dos impostos, taxas, multas e quaisquer despesas decorrentes do período em que esteve na posse do imóvel, inclusive os danos materiais, visando reparar os gastos para efetivar à reintegração de posse em face dos invasores que lá se encontravam; perdas e danos a serem apuradas em Liquidação de Sentença e, finalmente, danos morais.

Pleiteia ainda que restando crédito devido à Apelada/Requerida, na hipótese de resolução do contrato, seja admitido que a devolução seja feita mediante entrega de área de terra e/ou desmembramento previsto no contrato.

A Apelada/Requerida contestou a ação no id. 114582715, suscitando preliminares de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de perdas e danos, citando que os supostos responsáveis para compor o
pólo
passivo da ação eram ilegítimos; inépcia da inicial; inadequação da ação; ausência de fundamentação e quantificação do pedido de dano moral.

No mérito, pugnou pela rejeição das alegações constantes da inicial, sustentando, em síntese, que vinha honrando com o pagamento das parcelas avençadas no contrato, conforme recibos, todavia, foi surpreendida com uma situação fática na área adquirida diferente daquela descrita no contrato, pois ao imitir-se na posse, deparou-se com a presença de inúmeros invasores, que se negavam a desocupar a área. Alega que na vistoria realizada não havia detectado a presença de tais invasores, uma vez que a área da fazenda negociada é colossal, composta por dezenas de milhares de hectares de mata fechada, circunstância que facilita a instalação de turbadores, sem que estes sejam percebidos.

Afirma que passou a negociar com os invasores responsáveis pela à ocupação da área, mediante o pagamento de indenização das benfeitorias por eles realizadas, com a anuência expressa da vendedora, a fim de que os valores pagos aos posseiros fossem deduzidos do saldo remanescente, tendo desembolsado, naquela oportunidade, aproximadamente R$ 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais) para se ver livre dos turbadores e manter a integralidade da posse do imóvel.

Alega que apesar da anuência da Apelante/Autora em relação aos acordos firmados com os invasores, ao procurá-la para proceder a assinatura dos acordos,
esta
se opôs a fazê-lo, tentando se furtar aos compromissos assumidos.

Narra que também descobriu, posteriormente, que a Apelante/Autora havia anteriormente alienado a mesma área ao SR. EDESON DUMMER BUSS, o qual havia, inclusive, quitado as parcelas iniciais, restando a responsabilidade deste pela solução do imbróglio à Apelada/Requerida, que se dispondo a pagar ao anterior comprador o valor de R$ 1.800.000,00 a título de restituição dos valores que o terceiro retro citado havia pagado à Apelante/Autora, tudo conforme distrato e aditivo celebrado com anuência da Apelante/Autora, a qual autorizou “proceder ao desconto correspondente do crédito parcialmente cedido (R$ 1.800.000,00)”.

Diante disso, alega que o valor das parcelas referentes às cláusulas 3.2, “a”, “b” e “c” foram modificados, subtraindo-se R$ 600.000,00 de cada uma delas, a fim de descontar o total de R$ 1.800.000,00, acima declinado.

Assevera que também foi surpreendida pela existência de um contrato anteriormente firmado pela Apelante/Autora com outro terceiro, desta vez celebrado com o SR. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU, cujo débito envolvido corresponde à 10% (Dez Por Cento) do valor da venda da Fazenda Bauru, situação, igualmente, não mencionada pela Apelante/Autora quando da assinatura do contrato de compra e venda; tendo sido inclusive à Apelada/Requerida notificada extrajudicialmente pelo indigitado terceiro, que reiteradamente ameaçava proceder a dedução de 10% da área da Fazenda objeto do pacto. Sustenta, também, que do valor total de R$ 18.600.000,00, a Apelante/Autora declarou já ter recebido valor superior à R$ 10.400.000,00; bem assim que o total dos acordos realizados com os posseiros da região atinge o montante total de R$ 3.400.000,00; havendo amortização deste valor, conforme termos de distrato de compromisso de compra e venda para que fosse descontado do valor total do débito o valor de R$ 1.800.000,00, feito ao SR. EDESON DUMMER BUSS, tendo ainda à Apelada/Requerida, com o objetivo de manter a higidez do contrato, de proceder com o adimplemento relativo a 10% (Dez Por Cento) do valor venal da Fazenda Bauru ao SR. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU, montante este que atingirá o patamar mínimo de R$ 3.600.000,00.

Alega que na hipótese dos autos resta sobejamente comprovada a ocorrência da exceção do contrato não cumprido, por culpa exclusivamente da Apelante/Autora que se tornou inadimplente, à medida que não realizou, conforme pactuado, a transcrição imobiliária do imóvel adquirido no tempo e modo convencionados, razão pela qual pugnou pela aplicação da multa contratual de 10% (dez por cento), prevista na avença, consoante disposição contida na Cláusula 13a do Contrato. Afirma, de igual modo, que a Apelante/Autora
omitiu-se
em realizar e registrar o georreferenciamento da área e que se prontificou a quitar o saldo devedor do preço desde que a Apelante/Autora concluísse suas obrigações contratuais.

Aduz, também, que a reintegração de posse efetivada para retirar os invasores da área adquirida pela Apelada/Requerida despendeu o valor total de R$ 752.706,12 (setecentos e cinquenta e dois mil setecentos e seis reais e doze centavos). Consigna, detalhadamente, os valores despendidos com o fito de demonstrar o adimplemento da Apelada/Requerida.

Impugnou os valores e cálculos apresentados na inicial. Sustentou o adimplemento substancial do contrato, aduzindo que já teria desembolsado a quantia de R$ 14.800.000,00.

De igual modo, manejou pedido reconvencional, alegando, novamente, a exceção do contrato não cumprido pela Apelante/Autora, bem assim que realizou o adimplemento substancial do contrato, razão pela qual postulou a quitação do instrumento em favor da Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, que se dispôs a realizar o depósito em juízo do remanescente relativo ao valor total do contrato celebrado entre as partes, requerendo, de consequência, a expedição da respectiva escritura de compra e venda, como também, ante o descumprimento contratual pela Apelante/Autora, à aplicação da sanção contratual, consistente da aplicação da multa de 10% (Dez Por Cento) sobre o valor do contrato, além do pedido relativo à condenação nas verbas sucumbenciais.

Alternativamente, requereu que em sendo o entendimento no sentido de rescindir o contrato celebrado fosse então devolvido o valor do sinal, bem assim que fosse assegurado o direito da Apelada/Requerida à retenção do bem, em razão das diversas benfeitorias e acessões realizadas, até que haja indenização, no importe de R$ 14.608.995,00, além do que postulou indenização em decorrência da valorização da área em virtude das benfeitorias realizadas, conforme laudo pericial.

A Apelante/Autora - impugnou a Contestação e a Reconvenção no Id 12042212.

A Apelada/Requerida - impugnou a Contestação e a Reconvenção.

As partes especificaram provas.

O d. Juízo de Piso proferiu decisão interlocutória (Id 25030770), rejeitando a inépcia da inicial, bem como a alegação de inadequação da via eleita e a ilegitimidade alegada; de igual modo indeferiu o chamamento do terceiro ao processo; e, finalmente, determinou a realização de perícia no imóvel a fim de verificar a existência de benfeitorias. (consolidado trânsito em julgado deste interlocutório).

Foi juntado o laudo pericial no Id 39579526, que concluiu que a Apelada/Requerida - FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA investiu em benfeitorias o valor total de R$ 19.373.955,28 (dezenove milhões, trezentos e setenta e três mil, novecentos e cinquenta e cinco reais, vinte e oito centavos), após esta haver adquirido a posse e os direitos de propriedade do imóvel denominado Fazenda Bauru.

Acrescentou, ainda que, o expert, em resposta aos quesitos, assentou que houve a valorização da área de terras após sua aquisição pela parte Apelada/Requerida Exploração de Madeira LTDA: “em razão e como reflexo das benfeitorias por esta realizadas, da consolidação da manutenção da posse por parte desta, e da manutenção do ativo biológico da área, atingindo o montante de R$ 161.000.000,00 (Cento e Sessenta e Um milhões de reais)”.

Diante da impugnação da Apelante/Autora ao laudo determinou-se a manifestação do perito, como também, deferiu-se a prova oral e realizou-se audiência de instrução e julgamento.

As partes se manifestaram, tendo à Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA apresentado laudo contábil, demonstrando que para fins de quitação do valor integral remanescente do preço estabelecido no contrato de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Bauru, objeto desta ação, estabeleceu um total de R$ 11.087.884,21 (onze milhões oitenta e sete mil oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos), tendo, na mesma oportunidade, apresentado comprovante de 02 (Dois) depósitos judiciais, um na importância de R$ 10.095.684,21 (dez milhões noventa e cinco mil seiscentos e oitenta e quatro reais e vinte um centavos), e outro no valor de R$ 992.200,00 (novecentos e noventa e dois mil e duzentos reais), que somados resultam no valor total de R$ 11.087.884,21, a fim de manter hígido o contrato celebrado entre as partes e quitado.

A Apelante/Autora não concordou com o depósito realizado, impugnando valor e afirmações constantes da peça juntada pela Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, e reiterou o pleito de rescisão do negócio.

As partes apresentaram memoriais finais.

Da Sentença – Após regular tramitação, produção de prova pericial, oitiva da prova oral e, finalmente, manifestação das partes o d. Juízo “a quo” proferiu sentença de mérito, nos seguintes termos:

‘Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, objeto da lide, da seguinte forma:

- Dos valores pagos pela requerida constante da planilha juntada com a inicial, de R$ 10.430.000,00, deve ser deduzido o valor avençado contratualmente como sinal, no importe de R$ 5.000.000,00.

- O saldo restante, de 5.430.000,00 deve ser corrigido pelo INPC, desde a data de seu desembolso.

- A este valor pago de R$ 5.430.000,00 deverá ser somado como valor pago o importe de R$ 1.200.000,00, quitados pela requerida junto ao Sr.
Edeson
depois da instrução processual, a ser corrigido pelo INPC a partir da data de declaração de quitação juntada. (21/09/2021).

- Sobre o valor atualizado do valor pago deverá incidir dedução de multa de 10%, cláusula penal pactuada, sobre o valor total do contrato atualizado pelo INPC.

- O saldo credor em favor da requerida relativo ao montante pago, após as deduções acima deverá ser restituído à requerida pela autora, com correção monetária pelo INPC até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês, calculados de forma simples, a partir do trânsito em julgado.

- Fica autorizado à autora proceder à restituição do saldo credor apurado em favor da requerida com a dação em pagamento de parte da área, desmembrando-a, conforme cláusula 16o, §2o do contrato. Para tanto, aplicando o princípio da razoabilidade e da equidade, o valor da área deverá ser calculado da mesma forma que a atualização do contrato e dos valores pagos, ou seja, o valor pago pelo hectare no momento da compra, corrigido pelo INPC.

- A autora deverá ser restituída na posse do imóvel.

Sucumbência recíproca. Condeno as partes, na proporção de 50% cada, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado do contrato, objeto da lide, sendo 5% devido por cada uma das partes.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, pelas razões e fundamentos já expostos.

Condeno a requerida reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da reconvenção, no valor de 10% sobre o valor da reconvenção’. (sic).

As partes opuseram Embargos de Declaração, sendo o da Apelante/Autora improvido e o da Apelada/Requerida acolhido parcialmente “para o fim de alterar os dois últimos parágrafos antes do dispositivo da sentença”.

Dos Recursos – Não agradando nem aos mouros ou cristãos, tanto à Apelante/Autora, quanto à Apelada/Requerida, interpuseram Recurso de Apelação.

A Apelante/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, reiterando os pedidos deduzidos na exordial, requereu a reforma parcial da sentença de 1o grau para: em sede de pedido liminar: (i) ser reintegrada na posse da área objeto do litígio; (
ii
) determinar o bloqueio dos valores depositados nos autos para garantia de futuros ressarcimentos. No mérito: (
iii
) pugnou pela condenação da Apelada/Requerida ao pagamento de perdas e danos; (
iv
) pelo indeferimento do abatimento do valor de R$1.200.000,00, pagos ao Sr.
Edeson

Dummer
Buss; (v) pela condenação da Apelada/Requerida ao pagamento integral das verbas sucumbenciais; (vi) pela condenação em danos morais, e, também, por litigância de má-fé.

A Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, por sua vez, pugnou pela reforma da sentença, aduzindo em síntese: (i) descumprimento contratual por parte da Apelante/Autora diante daquilo que lhe cabia (exceção do contrato não cumprido); (
ii
) necessidade de manutenção do negócio jurídico ante a quitação do negócio jurídico através do depósito do saldo remanescente no valor de R$ 11.087.884,21; (
iii
) aplicação do adimplemento substancial do instrumento contratual/quitação; (
iv
) nulidade da cláusula 4a do contrato, em vista de trata-se de cláusula leonina, permitindo por conseguinte, a retenção da área em razão das benfeitorias e/ou indenização pelas benfeitorias realizadas; (v) ilegalidade da sentença no que diz respeito à retenção do sinal pago a título de entrada do negócio jurídico; (vi) impossibilidade de cumulação do sinal com multa de cláusula penal; (
vii
) necessidade de redução da multa estipulada na cláusula penal, na remota hipótese de ser rescindido o contrato; (
viii
) condenação da Apelante/Autora ao pagamento de multa de 10% (Dez Por Cento), por quebra contratual; (
ix
) condenação da Apelante/Autora ao pagamento verbas sucumbenciais e honorários advocatícios; indicou, ao fim, (x) o valor que entende ser correto para fins de restituição no caso da decretação da rescisão do contrato.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões aos respectivos recursos.

A Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA pugnou pela manutenção parcial da sentença de Piso, motivo pelo qual requereu o desprovimento integral do Recurso de Apelação aviado pela Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, com a consequente majoração dos honorários sucumbenciais.

Ao seu turno, a Apelada/Requerida suscitou a ocorrência de intempestividade do Recurso de Apelação manejado pela Apelante/Autora, postulando em razão disso pelo seu não conhecimento e, de maneira alternativa, não sendo o caso, exorou pelo seu desprovimento. Pugnou, também, pela condenação da Apelante/Autor ao pagamento de honorários advocatícios e demais ônus sucumbenciais.

Posteriormente, a Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU manejou pedido de “Tutela de Urgência em Caráter Incidental para Imediata Reintegração na Posse do Imóvel Objeto Do Litígio” e juntou documento, para requerer: “o deferimento da tutela antecipada recursal, determinando que a ora peticionante seja imediatamente reintegrada na posse da Fazenda Bauru, antecipando os efeitos da sentença de mérito, vez que restam preenchidos os pressupostos que autorizam a concessão da tutela provisória de urgência (CPC, artigo 300) e de evidência (CPC, artigo 311), em razão da urgência na prestação jurisdicional para resguardar o resultado útil do processo e evitar prejuízos irreparáveis (perigo de dano), com amparo na verossimilhança das alegações e no fumus boni iuris presentes nas provas aqui apresentadas, e por já ser a peticionante merecedora da reintegração de posse (declarada por sentença) e estarem evidenciadas recorrentes práticas abusivas e de má-fé pela requerida.”. Pugnou novamente pelo “bloqueio dos valores depositados pela Floresta Viva nos autos, a fim de fazer frente ao ressarcimento dos danos causados pela requerida e que serão objeto de apreciação por essa Corte, tendo em vista os prejuízos já suportados.”.

Longo e necessário relatório dada a situação complexa que envolve este feito, vista esta situação nos seus múltiplos e variados aspectos.

Peço dia para julgamento. Providências necessárias. Cumpra-se.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: PAULO CESAR ZAMAR TAQUES, OAB/MT 4.659-O e DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE, OAB/MT 6.199-O.

V O T O (PRELIMINARES)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara.

De início, manifesto que retirei de pauta este processo em face de a situação demandar alguma complexidade, em especial em relação às questões de mérito levantadas pelas partes. O vigente CPC, em situações que tais optou por deixar de lado o formalismo exacerbado, anotando, a rigor do artigo 4o, a primazia de mérito. Aliás, a situação versada nos autos demanda a imposição de colaboração mútua entre as partes. Por outro aspecto, visitando e revisitando os autos, vendo os limites recursais, a rigor do que prescreve passo a apresentar o meu posicionamento aos eminentes pares que integram esta colenda 2a. Câmara de Direito Privado do sodalício mato-grossense.

Das Preliminares.

Da Preliminar de Intempestividade Recursal - Consigno também que há uma preliminar de intempestividade arguida no bojo das Contrarrazões à apelação apresentada pela APELADA FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA e, sem maiores delongas, decido pelo reconhecimento da tempestividade da Apelação interposta pela Apelante/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, tendo em vista que o protocolo fora realizado de 16 de maio de 2022, portanto, dentro do prazo legal. No caso, pelo que facilmente se observa do expediente encartado nos autos, o sistema registrou a ciência das partes na data de 25/04/2022 (ID 14243963 e ID 14243964), portanto, tem-se que a data do início do prazo o dia 26/05/2022 (terça feira), e o termo final em16/06/2022 (segunda-feira).

Assim, rejeitando esta preliminar vislumbro a existência dos requisitos formais de admissibilidade do recurso.

Sem mais delongas, rejeito esta preliminar.

É como voto.

Da Tutela de Urgência - Primeiramente, sobre o pedido de tutela de urgência de reintegração de posse manejado pela Apelante/Autora, não o reconheço por não vislumbrar hipótese para o seu deferimento. A Tutela recursal pleiteada exige, para sua concessão, a existência da possibilidade de emprestar efeito suspensivo ou efeito suspensivo ativo à decisão recorrida, visando evitar a efetivação de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação à parte recorrente, tendo que restar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Na espécie dos autos, atento ao que foi consignado pela Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, bem assim, ao exame do arcabouço probatório juntado aos autos, entendo que não restaram configurados os pressupostos autorizadores da medida excepcional de urgência, em especial àqueles constantes dos artigos 300 e 311 do Código de Processo Civil Brasileiro.

Ademais, consoante r. sentença de id. 131636851 que julgou os Embargos de Declaração manejados pela Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, o referido pedido já fora analisado no momento oportuno, sendo asseverado, naquela oportunidade, que:

(...)‘
Isso porque o pedido de antecipação de tutela e concessão liminar
da
reintegração de posse foi indeferido no curso da demanda, conforme decisão Id 10254861.

(...)

Não há omissão, portanto, já que a reintegração de posse em antecipação de tutela já havia sido indeferida.’

Ademais, enquanto encontrar-se em discussão a própria resolução contratual, não é possível autorizar, por si só, a imediata reintegração do vendedor, ora Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA na posse do imóvel, sobretudo porque deve ser verificada com maior acuidade se houve ou não a quitação das parcelas ditas como inadimplidas ou se os pagamentos realizados correspondem ao adimplemento substancial da obrigação.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

‘AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA. 1. A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 2. Agravo interno desprovido. (
AgInt
no
AREsp
734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/10/2017,
DJe
19/10/2017)’. (fonte
sitio
do STJ).

Perfilhando o mesmo entendimento, colaciona-se, também, entendimento consagrado no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NÃO CABIMENTO. DEVEDOR. POSSE JUSTA. RESCISÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. Não há julgamento extra petita quando decididas apenas as questões objetivadas na lide. Tratando-se de contrato de compra e venda de bens móveis, na esteira do entendimento do e. STJ, não se mostra possível o deferimento da liminar de reintegração de posse antes do pronunciamento judicial a respeito da resolução do contrato. A tutela de urgência somente será concedida quando demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300). Recurso provido. (TJMG
- Agravo
de Instrumento-Cv 1.0009.16.001872-8/001, Relator (a): Des. (a) Manoel dos Reis Morais, 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/04/0019, publicação da súmula em 22/04/2019)’.

Portando, vislumbro ausência dos requisitos legais para a concessão de tutela de urgência. Aliás, esta situação até restará prejudicada em vista do aspecto meritório que será visto e analisado dentro destes autos.

É como voto.

Do pedido de bloqueio dos valores depositados nos autos – Ainda, em sede de pedido liminar, postula a Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, com arrimo no poder geral de cautela, que sejam os valores depositados pela Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, na cifra de R$ 11.087.884,21, bloqueados “a fim de garantir o ressarcimento devida pela apelada (danos materiais, danos morais e honorários)”.

Igualmente ao que fora relatado acima, no que diz respeito ao pedido em questão, razão também não lhe assiste, isso porque, ainda que se considerasse a rescisão do contrato em favor da Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, o que não deve prosperar em razão do que será mais abaixo explicitado, o d. Juízo de 1o Grau, nos termos da r. decisão acima invocada (id. 131636851), determinou a forma e o modo que se daria a devolução dos valores, inclusive, assentando que tal restituição poderia ocorrer na forma de dação em pagamento de parte da área, como
segue: ‘A
sentença rescindiu o contrato, determinou a forma de devolução de valores pagos, inclusive autorizando que a embargante restitua o saldo credor em favor da embargada na forma de dação em pagamento de parte da área, a ser desmembrada, e determinou que a autora deva ser restituída na posse do imóvel.’

Dessa forma, as questões suscitadas em sede de Tutela de Urgência pela Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, não merecem prosperar, eis que além de já analisadas não há comprovação de qualquer alteração fática que justifique seu acolhimento.

Ademais, não vislumbro qualquer prejuízo às partes litigantes, tendo em vista que as matérias requeridas em sede de tutela de urgência, adentram ao mérito decisório, ao passo que julgo prejudicado o pedido de tutela de urgência pleiteado pela Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, em razão de haver pautado o julgamento de mérito por este Colegiado.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Mérito.

Egrégia Câmara.

Superadas as questões preliminares, em relação ao mérito travado no processo, dentro do meu livre convencimento, após criteriosa análise da causa de pedir, do pedido e, sobretudo
e
relação ao ônus da prova, dentro da divisão estabelecida pelo artigo 373, incisos I e II do Código de Processo Civil, vejo a situação pelos seguintes aspectos.

Pois bem.

Analisando ambos os Recursos interpostos, nos seus múltiplos e variados aspectos, é possível constatar que a MM. Juíza prolatora da sentença, não agindo com seu costumeiro acerto e, neste contexto, a sentença proferida, em que pesem seus argumentos meritórios, merece ligeira reforma.

Em detalhada análise das razões e do acervo fático-probatório constante dos autos, entendo que a Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA não logrou êxito em demonstrar os requisitos e fundamentos para a manutenção da r. sentença no tocante a rescisão contratual c/c reintegração de posse.

Neste contexto, dentro da verdade na ótica do relator, ao longo das razões deduzidas nos autos a Apelante/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, tenta em diversas passagens traçar um liame entre a suposta inadimplência de pagamento da Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, com um Acordo de Colaboração Premiada realizado por um de seus procuradores, o ex-Deputado JOSÉ GERALDO RIVA.

Dito isso, entendo que o mencionado acordo não é o objeto da presente demanda. Dessa forma, assevero que, conforme se extrai dos autos, à discussão que orbita no presente feito refere-se à higidez e eficácia do contrato de compra e venda do imóvel rural, denominado Fazenda Bauru, bem assim, as circunstâncias do adimplemento ou não da referida área. Portanto, o presente julgamento restringe-se, a saber, se a transação comercial oriunda do negócio jurídico celebrado entre as duas empresas de direito privado, restou cumprido ou não. Sendo certo que na hipótese de descumprimento das obrigações contratuais, qual das partes deu causa ao inadimplemento, razão pela qual não conheço das alegações que versam sobre o Acordo de Colaboração Premiada, firmado entre um dos procuradores da empresa adquirente e o Ministério Público do Estado de Mato Grosso.

De mais a mais, é necessário esclarecer alguns pontos no tocante ao exercício da atividade rural e da função social da terra para o deslinde da presente demanda.

Compulsando aos autos, é possível extrair através do Laudo Pericial (ID. 11582738 e 11582740) que a Apelada FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA exerce atividade rural regular no imóvel. Frisa-se, ainda, que em consonância com o Laudo Judicial (ID. 39579526), a empresa Apelada/Requerida, durante todo período que esteve na posse do imóvel, após a celebração do contrato de aquisição, realizou nela atividade extrativista e agropastoril, tendo também realizado inúmeras benfeitorias no imóvel objeto da demanda. Por isso e, de consequência, houve uma valorização substancial no valor do imóvel, atestado pelo ‘expert,’ que somente de benfeitorias houve um desembolso por parte da Apelada/Requerida do astronômico valor de R$19.373.955,28 (dezenove milhões, trezentos e setenta e três mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e vinte e oito centavos).

Ora, o que se constata em análise às provas carreadas aos presentes autos, diversamente do que restou consignado na sentença de 1o grau e nas razões contrarrazões apresentadas, é que, na verdade, o descumprimento contratual supostamente atribuído à Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, conforme razões insertas na sua Apelação, foram de exclusiva responsabilidade da própria Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA. Aqui reside o equívoco da sentença.

Neste viés, importante, também, frisar que além do Laudo Pericial que comprova o exercício da função social da terra e os investimentos em benfeitorias realizados pela empresa FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, desde os idos de 2012, também restou assentado na instrução probatória, através de depoimentos, em especial do próprio assistente técnico da empresa Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA (Sr. Nini Di Loreto), que atestou, em audiência, a construção de casas, curral, cercas e pontes pela Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

Nessa toada, o que se tem, na contramão do que foi apontado na r. decisão recorrida, bem assim nas razões do Apelo manejado pela empresa FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, é que quando da aquisição do imóvel rural objeto da ação, existia pouca ou quase nenhuma estrutura edificada pela Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, e ao longo de anos, mediante investimentos de grande monta, mencionados alhures, o imóvel atualmente encontra-se em pleno uso e desempenhando satisfatoriamente a sua função social, à luz do postulado constitucional relativo à produtividade e à responsabilidade social na destinação do imóvel rural.

Assim, tenho que tais considerações, quando analisadas à luz da produção probatória advinda da primeira instância, em especial o citado laudo pericial, atestam que a função social da propriedade rural em questão além das obrigações inerentes a ela foi devidamente cumprida.

Sobre a função social da propriedade, leciona José Diniz de Moraes:

‘(...) a função social da propriedade não é senão o modo concreto de funcionar da propriedade ou, seja como exercício do direito de propriedade ou não, exigido pelo ordenamento jurídico, direta e indiretamente, por meio de imposição de obrigações, encargos, limitações, restrições, estímulos ou ameaças, para satisfação de uma necessidade social, temporal e espacialmente considerada.’ (MORAES, José Diniz de. A função social da propriedade e a Constituição Federal de 1988. São Paulo: Malheiros. 1999)

De mais a mais, ressalta-se, que a norma processual protege aqueles que, pelo seu trabalho, tornam a terra produtiva e dela extraem riquezas, dando efetividade à função social da terra.

Nesse sentido:

‘RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL – DESERÇÃO DO RECURSO – INOCORRÊNCIA – PREPARO RECUSAL RECOLHIDO - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO - PRELIMINARES REJEITADAS – MÉRITO - IMÓVEL RURAL – REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS – DECLARAÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DA ÁREA INDICADA NO GEORREFERENCIAMENTO, QUE DIFERE DAQUELA INDICADA NA INICIAL – LAUDO QUE INDICA A ÁREA EXATADA SOBRE A QUAL OS AUTORES EXERCEM A POSSE - DIFERENÇA MÍNIMA, QUE NÃO CONFIGURA COMO EXTRA PETITA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. O Magistrado singular equivocou-se ao proferir a decisão que indeferiu a justiça gratuita e determinou a intimação do Apelante para o recolhimento do preparo, porquanto, não se extrai do apelo pedido para a concessão do benefício da justiça gratuita, e também porque ao interpor o recurso, o Apelante comprovou o recolhimento das respectivas custas.

2. Não se pode olvidar que não restou configurada a indigitada ofensa ao princípio do contraditório e da ampla defesa, conforme quer fazer crer o Apelante, porquanto, mesmo depois de o Magistrado informar que estava encerrando a instrução processual, aquele se manteve inerte, apenas se
irresignando
depois do advento da sentença. Assim, não bastasse a ocorrência da preclusão para se questionar a matéria, no caso, o princípio do contraditório foi devidamente observado pelo Juízo singular, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

3. O Apelante não conseguiu infirmar a conclusão a que chegou o sentenciante, qual seja, de restarem preenchidos os requisitos necessários para a configuração da prescrição aquisitiva pelos ora Apelados, de modo que a procedência da demanda deve ser mantida.

4. A prova testemunhal, bem como as provas documentais existentes nos autos, demonstra a posse ad
usucapionem
dos Apelados, há mais de 05 (cinco) anos, bem como que não só atribuíram à propriedade função social à área em questão, como também nela construíram a sua casa/moradia.

5. Assim, considerando que os requisitos exigidos pela lei estão devidamente satisfeitos, acertadamente entendeu o sentenciante pela declaração da aquisição da propriedade pelos autores/Apelados, por meio da usucapião.

6. A sentença não se configura extra petita, porquanto restou comprovada, por laudo técnico de georreferenciamento, ser ela a área exata ocupada pelos autores. Ademais, o “excesso” concedido é ínfimo, razão pela qual a sentença deve ser mantida.

(N.U 0000127-89.2003.8.11.0085, SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/03/2017,
Publicado
no DJE 10/03/2017)’.

‘RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELOS RÉUS-APELANTES – SENTENÇA PROFERIDA COM BASE EM PREMISSAS EQUIVOCADAS – NÃO CONSTATAÇÃO – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NA ANÁLISE DAS PROVAS PRODUZIDAS NOS AUTOS E NAS TESES INVOCADAS EM CONTESTAÇÃO – NÃO-OCORRÊNCIA – POSSE – TRANSMISSÃO PELO POSSUIDOR ANTERIOR COM O VÍCIO DA PRECARIEDADE – SUPOSTA MANUTENÇÃO DESSE CARÁTER EM RAZÃO DA CIÊNCIA DO VÍCIO PELO POSSUIDOR ATUAL – ALEGAÇÃO NÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE PROVA DE POSSE ANTERIOR SOBRE O BEM POR PARTE DOS APELANTES EMBORA DETENTORES DO DOMÍNIO DO IMÓVEL – POSSUIDOR QUE EXPLORA O IMÓVEL ECONOMICAMENTE E COM ATENDIMENTO DA FUNÇÃO SOCIAL DA TERRA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. A aplicação do art. 42, §3o, do CPC pressupõe que o terceiro adquirente tenha tido conhecimento de que a coisa adquirida era disputada em ação judicial. Ausente demonstração de sua ciência, corroborada pelo fato de ele não ser parte na ação anulatória de ato jurídico que antecedeu a demanda de reintegração de posse e de ter adquirido o bem de pessoa que também não o era, não pode sofrer os efeitos da coisa julgada formada no feito anterior

2. A posse é um estado de fato, configurando-se mediante a contínua realização de atos que exteriorizem o domínio. Consequência disso é que não se pode, só por existir um acordo entre as partes de determinado feito relativamente à posse de certo bem, ainda que homologado judicialmente, desconsiderar-se a situação de fato realmente existente no imóvel na atualidade e que indicam que terceiro é que efetivamente exerceu posse sobre tal bem.

3. Não se omite na adequada análise da prova produzida nos autos a sentença que expõe com clareza e com amparo nos documentos e testemunhos colhidos nas duas audiências realizadas nos autos, e, inclusive, nos depoimentos pessoais das próprias partes, que a melhor posse é do autor-apelado, por estar explorando economicamente o imóvel desde o ano de 1999 até 2003, sem qualquer oposição.

4. O juiz não tem o dever de examinar todos os fundamentos
argüidos
pelas partes, podendo apreciar livremente a prova produzida e valorá-las conforme seu convencimento racional e motivado, rechaçando, ainda que implicitamente, aquelas que não considerarem importantes para o deslinde da causa.

5. Não tendo os réus comprovado cabalmente que a posse exercida pelo autor da ação de reintegração de posse foi adquirida com o vício da precariedade e por meio de contrato simulado, inviável aplicar-se a regra contida no art. 1.203, do Código Civil, pela qual “salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida”, a fim de ser julgada improcedente a demanda possessória.

6. De igual modo, ausente prova (documental ou testemunhal) de que o autor tinha conhecimento de que um dos possuidores que o antecederam era considerado na região como grileiro profissional, é de se considerar como justa e de boa-fé a sua posse, e passível de ser protegida pelos interditos possessórios.

7. Correta a sentença que, depois de reconhecer que os apelantes, apesar de titulares do domínio, nunca tiveram posse no imóvel litigioso e sensível ao atendimento da função social da terra pelo autor-apelado, concluiu ser deste a melhor posse sobre o bem disputado na demanda
reintegratória
.

8. Hipótese em que deve ser improvido o recurso, mantendo-se inalterada a sentença recorrida, visto que ausentes motivos relevantes para anulá-la ou reformá-la. (N.U 0000214-47.2003.8.11.0052, MARIA APARECIDA RIBEIRO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/08/2012,
Publicado
no DJE 24/08/2012)’ (fonte intranet TJMT).

Assim, entendo que a função social da terra, a teor da norma contida no artigo 186, da Constituição Federal, encontra-se devidamente comprovada e, também, cumprida, o que de fato permite à Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA continuar desenvolvendo suas atividades extrativistas e agropastoris.

Superadas tais considerações, passo análise criteriosa das razões apresentadas por ambas as Recorrentes para postular a reforma da sentença de 1o Grau, consignando, todavia, que em razão da complexidade das matérias apresentadas, primeiro procederei à análise do Recurso de Apelação aviado pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA e, após, serão expostos os fundamentos aplicáveis ao Recurso da Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA.

De outro lado, passo a passo, esclareço que os requisitos intrínsecos e extrínsecos de ambas as Apelações
encontram-se
preenchidos, motivo pelo qual passo às suas análises’.

DA ANÁLISE DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

Em suma, pretende à Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA ver reconhecida a higidez do contrato de venda firmado com a Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, para reformar a sentença reconhecendo: (i) o descumprimento contratual por parte da Apelante/Autora, aplicando-se, neste particular, aquilo que diz respeito à exceção do contrato não cumprido; (
ii
) a necessidade de manutenção do negócio jurídico ante a quitação do negócio jurídico através do depósito do saldo remanescente no valor de R$ 11.087.884,21; (
iii
) aplicação do adimplemento substancial do instrumento contratual/quitação;

Pugna, ainda, pelo acolhimento: (
iv
) da nulidade da cláusula 4a do contrato, permitindo por conseguinte, a retenção da área em razão das benfeitorias e/ou indenização pelas benfeitorias realizadas na ordem de R$ 19.373.955,28, no caso de mantida à rescisão; (v) da ilegalidade da sentença no que diz respeito à retenção do sinal pago a título de entrada do negócio jurídico; (vi) da impossibilidade de cumulação do sinal com multa de cláusula penal; e, alternativamente, (
vii
) da necessidade de redução da multa estipulada na cláusula penal, na hipótese de ser rescindido o contrato; (
viii
) condenação da Apelante/Autora ao pagamento de multa de 10% (Dez Por Cento), por quebra contratual; (
ix
) condenação da Apelante/Autora ao pagamento verbas de sucumbência, custos do processo e honorários advocatícios.

Sobre a higidez do instrumento firmado entre as partes, razão lhe assiste.

Todavia, para melhor evidenciar o direito aplicável à espécie dos autos, igualmente, faz-se necessário tecer algumas considerações acerca dos institutos da exceção do contrato não cumprido e do adimplemento substancial do contrato.

No que diz respeito ao adimplemento substancial do contrato, sua expressa aplicação tem sido amplamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência Pátria para, ainda que parte das obrigações contratuais não tenha sido cumprida por uma das partes, conferirem higidez e validade aos contratos com o precípuo objetivo de prestigiar sua função social.

A raiz axiológica do princípio, exsurge a partir da análise do artigo 475, do Código Civil, cuja disposição prevê que:

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

É certo que numa primeira análise, em razão de inadimplemento contratual, será lícito ao credor requerer que o termo avençado seja extinto naquelas ocasiões em que não se pretenda de fato cobrar o adimplemento da obrigação.

Ocorre que o referido entendimento, consoante consolidado jurisprudencial aplicável à referida hipótese, tem sido amenizado pelo adimplemento substancial do contrato justamente para afastar a extinção contratual, visto que a adoção da referida medida, naqueles casos em que se tenha cumprido grande parte das obrigações assumidas, sejam elas quais forem, constitui ato prejudicial às relações sociais como um todo. Na hipótese dos autos, vista esta situação sobre todos os aspectos factuais e devidamente comprovados, a apelante, neste tópico, pretende a manutenção do negócio jurídico entabulado com a parte contrária, eis que, conforme alegado, mesmo antes do ajuizamento da demanda já
pagara
a soma de R$ 13.910.000,00 (treze milhões e novecentos e dez mil reais) cujo valor do contrato é na esfera de R$ 18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais), o que representa 74,78% do valor total da obrigação devida.

Dito isto, o juízo singular desconsiderou
mos
pagamentos feitos pela apelante a posseiros, assim como registra nos autos o depósito judicial de R$ 11.087.884,21 (dezoito milhões, oitenta e sete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos).

Embora, não conste dos autos nenhuma prova de que os supostos gastos com ações de posseiros deveriam ser descontados dos valores a serem pagos porque dependia de previsão contratual, não é justo, não é razoável, não é proporcional que uma pessoa adquira um bem através de um contrato e, mais tarde, constata a existência de terceiros na área. A compensação, a meu sentir, tem esteio no que prescreve o artigo 422 do Código Civil Brasileiro.

Neste viés, competia a alienante entregar o bem livre e desembaraçado de quaisquer invasores na área. Se não o fez, constata violação objetiva do contrato, segundo penso, respeitando opiniões jurídicas contrárias a respeito do assunto.

Como se sabe, ainda fazendo alusão ao Código Civil Brasileiro – Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa fé e os usos do lugar de sua celebração. (artigo 113 do CC).

Não se pode, por outro lado, olvidar que a finalidade do direito é a perfeita realização da justiça sendo
esta
a construção de uma sociedade justa, como prescreve o artigo 3o, inciso I da Constituição Federal.

Como manifesta ALIPIO SILVEIRA em ‘O papel do juiz na aplicação da lei’, citando HANS REICHEL, professor da Faculdade de HAMBURGO: ‘Por detrás da lei e do Estado, estão o Direito e a própria sociedade, que nem sempre encontram nos primeiros, adequada e completa expressão. O juiz se deve, é certo, a seu Estado e à lei; porém também se deve à sociedade e ao Direito. A obediência à lei é um predicado da constituição social, da natureza do homem e da lei. Porém, essa obediência há de ser racional; inteligente e não cega. A Lei e o Direito não se identificam, não são termos que se absorvam nem se excluam; há muito mais direito do que aquele escrito na Lei; o monopólio da produção jurídica, a favor exclusivamente do poder legislativo, está em crise; dentro da lei ou além da lei, há direito que nela está especificado nem pode estar’. (Do artigo O JUSTO E O LEGAL, ANTONIO PESSOA CARDOSO, fonte Google).

No silogismo de KELSEN de que justo é aquilo que deriva da lei não pode ser compreendida interpretação puramente literal, mas deve ser submetido à hermenêutica apta a possibilitar o verdadeiro sentido de expressão. (do artigo supra).

Nesta toada, não podendo os Códigos abranger todas as situações concretas, dilatando-se regras de modo a abrangerem hipóteses imprevistas, como é o caso em apreciação recursal, vista a situação factual e comprovada nos seus múltiplos e variados aspectos, ao contrário do posicionamento adotado pela sentença recorrida, vislumbro sim a hipótese prescrita no artigo 475 do CC, isto é, o adimplemento substancial do contrato por parte da FLORESTA VIVA EMPREENDIMENTOS.

Nesse sentido o c. Superior Tribunal de Justiça, admitindo o quantum consignado já se posicionou:

‘AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. HIPOTECA. EFEITOS. APLICAÇÃO AOS ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 308/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICO-JURÍDICA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IRRISORIEDADE DO VALOR DEVIDO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da Súmula 308/STJ, os efeitos da hipoteca gravada em imóvel não podem ser transmitidos ao adquirente do bem.

2. Na situação dos autos, ficou constatado que a rescisão contratual não decorreu da aplicação dos efeitos oriundos do gravame hipotecário, mas sim pelo fato de existir previsão contratual impondo aos contratantes a obrigação de cancelamento da garantia.

3. A revisão das conclusões do julgado exigiria do Superior Tribunal de Justiça o revolvimento de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.

4. Não há como ser julgado o recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional quando os acórdãos confrontados não apresentam similitude fático-jurídica.

5. Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado.

6. No caso em exame, não foi verificado o cumprimento expressivo do contrato celebrado, sendo, desse modo, inviável ao Superior Tribunal de Justiça a alteração da conclusão adotada, pois seria preciso o revolvimento de fatos e provas, impedido pela Súmula 7/STJ.

7. Agravo interno desprovido.

(
AgInt
no
REsp
n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019,
DJe
de 22/10/2019.)’ (fonte sítio do STJ).

Ademais, a referida teoria do adimplemento substancial fundamenta-se nos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos, da vedação ao abuso de direito e ao enriquecimento sem causa, sendo certo que seu resultado útil busca garantir aos devedores de boa-fé condições para saldar suas dívidas e manter hígido o contrato, desde que a parte inadimplida seja mínima em relação ao todo.

Este, inclusive, é o entendimento perfilhado no Enunciado no 361, editado na IV Jornada de Direito Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal que assim dispõe: ‘O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475.’

Sobre o tema segue v. Aresto do c. Superior Tribunal de Justiça:’’

‘DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO (LEASING). PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEIS PARCELAS DEVIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO. MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

1. É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de 2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art. 475, segundo o qual "[a] parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

2. Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.

(...)

(
REsp
n. 1.051.270/RS, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/8/2011,
DJe
de 5/9/2011.) (fonte
sitio
do STJ).

De outro lado é importante frisar, ainda, que quando da aplicação do referido instituto, amplamente agasalhado pela legislação civil, doutrina e jurisprudência pátria, deve o julgador interpretar e aplicar à lei, procurando manter a validade e eficácia do negócio jurídico realizado pelas partes, conforme as disposições contidas no artigo 421 do Código Civil, in
verbis
:

‘A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica’.

Já em relação à exceção do contrato não cumprido, cujo termo em latim traduz-se ‘
exceptio
non
adimpleti

contractus
’, tem-se que este é um remédio jurídico admitido universalmente. De raízes tão antigas, o referido instituto fora lapidado ao longo de mais de dois mil anos, para, nos dias atuais, reconhecer como palavra-chave a “reciprocidade” que deve nortear ambas as partes de qualquer relação negocial.

A previsão legal encontra amparo no artigo 476, do Código Civil, cujo teor assenta que:

‘Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.’

Ao nível conceitual, em síntese, pode ser definido como: ‘a faculdade que tem uma das partes de recusar-se a cumprir a obrigação, quando a parte contrária, por sua vez, à sua não deu cumprimento’. (DANTAS, San Tiago. Programa de direito civil: os contratos. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1978, v. 2, p. 188.)

Humberto Theodoro Júnior ensina, por sua vez, ensina que: ‘nos contratos bilaterais não há nem credor, nem devedor, pois ambos os contratantes são, a um só tempo, credores e devedores. Aquele que pretender executar o respectivo crédito, terá antes que deixar de ser devedor, solvendo o débito a seu cargo e fazendo cessar a bilateralidade do vínculo contratual.’ (Curso de Direito Processual Civil, Vol. II, Ed. Forense, 33a ed., p. 34).

Dessa maneira, entende-se que o credor de obrigação decorrente de contrato bilateral exija o implemento da obrigação do devedor, necessário que se comprove o cumprimento de sua respectiva parte, aplicando-se nesta hipótese a exceção de contrato não cumprido.

De outra banda, a “
excepcio
” funciona, na realidade, como defesa oponível por uma das partes quando a outra, sem cumprir o que lhe cabe no contrato, postula o recebimento daquilo a que tem direito.

Nessa esteira:

“AÇÃO DE COBRANÇA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – APLICAÇÃO. Para que o credor de obrigação decorrente de contrato bilateral exija o implemento da obrigação do devedor, é necessário que comprove o cumprimento do seu dever. "Tendo o vendedor cumprido todas suas obrigações contratuais, não pode o comprador deixar de pagar o preço do bem invocando a exceção do contrato não cumprido". (TJ-MG, AC 10024111505178001 MG, 14a CÂMARA CÍVEL, Relator: Evangelina Castilho Duarte, Julgado em 03/04/2014).

No mesmo sentido, quanto à aplicação do sobredito instituto, perfilho entendimento desta c. Câmara, cujo entendimento é claro ao vedar que uma parte contratual exija o cumprimento da obrigação pactuada que incumbe à outra parte da avença, sem antes quitar com a sua prestação, veja-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – CONTRATAÇÃO DE ESTAGIÁRIOS – INSTITUTO QUE ATUA COMO INTERMEDIÁRIO ENTRE A EMPRESA E A ESCOLA – DESVIRTUAMENTO DE ESTÁGIO – FALHA NA SELEÇÃO PELO INSTITUTO – NOTIFICAÇÃO E MULTA DO MINISTÉRIO PÚBLICO DO TRABALHO – RECONHECIMENTO DE VÍNCULO EMPREGATÍCIO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – APLICAÇÃO DA LEI No. 6.494/77 E DECRETO No. 87.497/82 - ÔNUS DA PROVA – ART. 333, INCISOS I E II, DO CPC – CULPA CONCORRENTE AFASTADA – RESCISÃO DO CONTRATO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Se o objetivo do estágio é a aprendizagem social e profissional, necessário se faz que as atividades desenvolvidas pelo estagiário sejam acompanhadas e orientadas e voltadas à complementação do conhecimento adquirido em sala de aula.

A falta do preenchimento dos pressupostos previstos na Lei no. 6.494/77 enseja a nulidade do contrato, em afronta ao art. 9o da CLT.

Consoante estabelece o art. 333, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto aos fatos constitutivos de seu direito, e ao réu quanto àqueles impeditivos, modificativos, ou extintivos do direito postulado pela parte adversa.

Uma vez reconhecida a rescisão do contrato, salutar o retorno ao “status quo ante”, com a devida restituição dos valores pagos.

Para que o credor de obrigação decorrente de contrato bilateral exija o implemento da obrigação do devedor, necessário que comprove o cumprimento de sua respectiva parte, aplicando-se nesta hipótese a exceção de contrato não cumprido.

(N.U 0015896-02.2008.8.11.0041, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/03/2016, publicado no DJE 30/03/2016)’.

Feitas tais considerações e, aplicando ao caso concreto o que fora acima consignado, firme na indiscutível higidez contratual, passo a análise das razões apresentadas pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA:

A r. sentença de piso merece reforma.

Primeiramente, é possível constatar que na fase de instrução do feito, foram produzidas provas documentais, testemunhais e periciais.

Revisitando-as, entendo que no tocante ao entabulamento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel rural objeto da presente ação, denominado Fazenda Bauru, a Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, adquirente do imóvel, ao assumir a posse precária da área, detectou que a situação do imóvel era diferente daquela descrita pela Apelada/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, vendedora do imóvel. Por tais situações que não podem ser ignoradas, conforme alegou e comprovou, teve que despender valores para a ‘expulsão’ de posseiros que estavam na área, violando a parte contrária
o
princípio da
boa fé
, como sedimentado pelo artigo 422 do
CC,textualmente
já citado linhas acima.

Por tais aspectos, vejo a situação, com base nas provas carreadas aos autos, que houve diversas violações contratuais por parte da Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, vendedora do imóvel, quais sejam as principais e que merecem destaque: (i) A existência/ocultação de inúmeros invasores no imóvel em litígio desde à época da transação do negócio jurídico; (
ii
) Celebração/ocultação de contrato de compra e venda com terceiro (Sr.
Edeson

Dummer
) de parte da área rural, feito anteriormente à transação das partes; (
iii
) Celebração/ocultação de contrato de parceria para serviços de administração e gerência da propriedade rural com terceiro (Sr. José Paulo Leite de Abreu), também, feito anteriormente ao negócio jurídico entabulado; (
iv
) Não cumprimento da obrigação em regularizar a documentação necessária para escrituração do imóvel rural; (v) Entrega de área inferior àquela transacionada entre as partes, que é possível ser constada diante laudo pericial (ID. 131636768).

Dito isso e diante do farto acervo probatório produzido nos presentes autos, chama-se atenção a quantidade de relações extracontratuais feitas pela Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, vendedora do imóvel, sem o conhecimento/ciência da Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, adquirente do imóvel, sendo certo que há clara e evidente violação contratual por parte da vendedora, bem assim o descumprimento do que restou acordado na avença.

Dessa maneira, ao contrário do que fora decidido pelo d. Juízo sentenciante, constata-se que a Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA sempre tentou efetuar a quitação dos valores remanescentes, o que não ocorreu face aos diversos descumprimentos contratuais da Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, que agora se utilizando da própria torpeza tenta reaver o imóvel rural supervalorizado em razão, como dito, das benfeitorias realizadas pela ora Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

Assim, entendo que a suspensão dos pagamentos pela empresa ora Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA é reflexo dos descumprimentos das obrigações da empresa ora Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, e por tratar-se de relação bilateral
e, que deveria ser recíproca, está protegida pelo manto do disposto no artigo 476 do Código Civil Brasileiro, à rigor da aplicação da Exceção do Contrato não Cumprido.

Portanto, em detida análise às razões do presente recurso, assevero que o negócio jurídico entabulado deve ser mantido válido e eficaz, como já dito, sob pena de estar ferindo o disposto no artigo retro citado.

Superada a questão atinente à validade e eficácia do negócio jurídico entabulado, passo a decidir sobre a realização/validação do depósito judicial do saldo remanescente entabulado no contrato de compra e venda.

De antemão, é importante consignar que, igualmente, como se extrai das provas produzidas na instrução processual, o imóvel rural em litígio, desde antes da celebração do contrato de compra e venda entre as partes teve inúmeros conflitos agrários e que hoje se encontra pacificado, ao que tudo indica, pela intervenção da Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, com o consequente respeito à função Social da área rural.

A Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA encartou aos autos na data de 30/09/2021, os comprovantes de depósito no valor total de R$ 11.087.884,21 (IDS. 131636821 e 131636822) para quitação do saldo remanescente do preço, bem como, juntou os comprovantes das duas parcelas pagas ao (Sr.
Edeson

Dummer
Buss), no valor de R$ 600.000,00 (Seiscentos Mil Reais) cada uma, tendo este último sido comprovado com o documento, declarando a quitação reconhecida pelo credor.

Sendo assim, no tocante ao pagamento remanescente do que fora avençado no contrato de compra e venda que detém sua plena eficácia e validade, sem maiores delongas, é facilmente possível constatar a validade dos depósitos judiciais para fins de quitação integral do contrato de compra e venda do imóvel rural (Fazenda Bauru), em consonância com o cálculo apresentado em laudo (ID. 131636823).

Noutro giro, no tocante ao pedido para indeferimento ao abatimento do valor de R$1.200.000,00 (Um Milhão e Duzentos Mil reais) pagos ao SR. EDESON DUMMER BUSS, o Juízo Sentenciante acertadamente validou o pagamento feito em 29/09/2021, o que, por certo, deve ser mantido este tópico sentencial.

Portanto, reconheço e mantenho a sentença no tocante à validação do pagamento efetuado pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA ao SR. EDESON DUMMER BUSS.

Ainda, em relação à quitação do negócio jurídico entabulado entre as partes, aplicando-se o entendimento firmado em relação ao adimplemento substancial do contrato que na hipótese é perfeitamente aplicável, tendo em visto os pagamentos já realizados pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, devidamente comprovados nos autos e reconhecidos pela própria empresa Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, bem assim pela dedução de valores pagos a terceiro relacionado com o negócio e despesas despendidas para consecução da mencionada reintegração de posse e, ainda, levando-se em consideração os depósitos judiciais realizados pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, em consonância com o laudo contábil apresentado nos autos sob ID. 131636823, que, aliás, sequer foi contraposto por qualquer outro laudo técnico pela Apelada/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, tenho que, mediante a liberação dos valores depositados judicialmente em favor desta última, o contrato estará integralmente quitado.

Não menos importante, sobre os pagamentos e a devida quitação do contrato, é importante elucidar, ainda, que embora os pagamentos dos valores avençados devessem ter sido pagos desde os idos de 2014, já que sua suspensão
encontra-se
acobertado pelo manto do Instituto da Exceção do Contrato Não cumprido.

Dessa forma, diante da validação e eficácia do contrato entabulado entre as partes, a manutenção do negócio jurídico avençado é medida que se impõe e, na mesma linha, o depósito judicial feito nos presentes autos deve produzir os seus efeitos dando, por conseguinte, como quitação total do contrato de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Bauru.

Em razão disso, há que se prover as razões constantes do pedido manejado pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, para reconhecendo o pedido formulado em sede de Contestação e de Reconvenção aqui reiterados, impor à Apelada/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA a obrigação de transferir o imóvel objeto da presente lide, isso porque, referido ato consiste na efetiva entrega da prestação jurisdicional para reconhecimento e quitação integral do contrato.

Sobre a possibilidade de deferimento do que restou consignado, segue entendimento jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

‘APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA PARA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE À COMPREENSÃO DOS MOTIVOS DA IRRESIGNAÇÃO E PRETENSÃO RECURSAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL IDÔNEO E SUFICIENTE À SOLUÇÃO DO LITIGIO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – CINCO ÁREAS RURAIS CONTÍGUAS – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – INCABÍVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – MANIFESTA INTENÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES EM MANTER O NEGÓCIO – PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – OBRIGAÇÃO CONTRATUAL QUE SE TORNOU IMPOSSÍVEL – INOCORRÊNCIA – DUAS GLEBAS PENDENTES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – INEXISTÊNCIA DE IMPOSSIBILIDADE FÁTICA OU JURÍDICA DE FUTURA REGULARIZAÇÃO E TITULARIZAÇÃO DAS ÁREAS – QUITAÇÃO DO PREÇO EXIGIDO POR UM DOS TRÊS IMÓVEIS – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO BEM DEVIDA – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO DO SEGUNDO IMÓVEL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO TOTAL DEVIDO – FRAÇÃO MÍNIMA DA OBRIGAÇÃO – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE CABÍVEL MEDIANTE DEPÓSITO DO SALDO DEVEDOR REMANESCENTE EM JUÍZO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

4. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
), estabelecendo que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 5. Havendo prova do adimplemento do preço exigido, é conferido compromissário comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva do bem, inclusive com a subsunção da vontade da parte ante a injusta recusa ou mora do vendedor. 6. Diante do pagamento substancialmente do preço do imóvel, e constando ajuste contratual de concomitância entre o pagamento da parcela final e a outorga da escritura, deve ser admitida a pretensão cominatória referente à transferência da titularidade do bem, mas desde que seja depositado nos autos (ou entregue diretamente aos réus) o produto faltante (devidamente atualizado) para completar o preço estipulada no contrato. 7. Em razão do princípio da preservação do contrato, sendo materialmente possível o cumprimento da obrigação contratual, e não demonstrada a existência de onerosidade excessiva, não há falar em resolução do contrato por impossibilidade do objeto, devendo ser privilegiar a vontade manifestada pelos contratantes, com manutenção das obrigações às quais as partes se comprometeram. (N.U 0000597-65.2016.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/10/2022,
Publicado
no DJE 24/10/
2022)-
(fonte sítio do TJMT).

Neste contexto, em razão do decidido, julgo prejudicado a analise daquilo que diz respeito à: (
iii
) nulidade da cláusula 4a do contrato, em vista de trata-se de cláusula leonina, permitindo por conseguinte, a retenção da área em razão das benfeitorias e/ou indenização pelas benfeitorias realizadas; (
iv
) ilegalidade da sentença no que diz respeito à retenção do sinal pago a título de entrada do negócio jurídico; (v) impossibilidade de cumulação do sinal com multa de cláusula penal; (vi) necessidade de redução da multa estipulada na cláusula penal, na remota hipótese de ser rescindido o contrato.

Motivo pelo qual, reformo a r. Sentença de Piso para, reconhecendo a validade e higidez do contrato de compra e venda firmado entre as partes, reconhecendo ainda a existência de adimplemento substancial, nos termos da fundamentação trazida linhas acima, para conhecer o Apelo interposto pela Apelante/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA e, nessa extensão, dar-lhe total provimento.

Dado ao limite recursal é quanto basta.

DA ANÁLISE DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA AGROPECUÁRIA BAURU LTDA

No tocante ao Recurso de Apelação em voga interposto pela Apelante/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, vendedora do imóvel, este não merece prosperar pelos fundamentos que passo a decidir. De
inicio
, conhecendo e provendo totalmente o recurso da parte contrária, de rigor se apresentava julgar este prejudicado. Contudo, dado a
possíveis divergência
, de rigor imiscuo sobre o mesmo.

Pois bem.

No mérito, pugnou a ora Apelante/Autora pela: (
iii
) condenação da Apelada/Requerida aos pagamentos de perdas e danos; (
iv
) pelo indeferimento do abatimento do valor de R$1.200.000,00, pagos ao Sr.
Edeson

Dummer
Buss; (v) pela condenação da Apelada/Requerida ao pagamento integral das verbas sucumbenciais; (vi) pela condenação em danos morais, e, também, por litigância de má-fé.

No tocante ao requerimento de pagamento de perdas e danos eventualmente sofridos pela empresa Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA no imóvel rural, igualmente, não merece prosperar, pelo contrário, não há nos autos fundamentação plausível capaz de ensejar qualquer dano.

Nesse sentido, acertadamente decidiu o Juízo Sentenciante, ao fazer consignar que:

“Com relação às alegadas perdas e danos, não são cabíveis diante da ausência de comprovação de perdas e danos experimentadas. Isso porque não foi comprovado que houve o efetivo loteamento da área e a declaração juntada com a inicial, de terceiro que teria arrendado da requerida parte da área, não contém valor pago, bem como é informado que o arrendamento foi encerrado diante de invasão ocorrida, não havendo informação de quanto tempo vigorou o arrendamento. Além disso, a perda do sinal dado em pagamento é mais que suficiente para repor as perdas e danos decorrentes da utilização da área pela requerida.” (sic).

Assim, não havendo qualquer dano ao imóvel ao ponto de gerar indenização por perdas e danos em favor da empresa Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA e, sobretudo, levando-se em conta o alto investimento feito pela empresa adquirente FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, entendo nesta parte assim como entendeu o d. Juízo de Piso, pela manutenção da sentença, na parte em que julgou improcedente o pedido de indenização por perdas e danos.

Acerca do pedido de indeferimento do pedido de abatimento do valor R$1.200.000,00, pagos ao SR. EDESON DUMMER BUSS, nego-lhe provimento em razão daquilo que fora consignado no tópico anterior, bem assim, naquilo que restou decidido na própria r. Sentença de Piso que acertadamente acolheu o pleito para validar seu acolhimento.

Sobre o pedido da Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA que versa sobre danos morais e litigância de má fé, igualmente não merecem prosperar, isso porque, tais pedidos fundamentaram-se em argumento que não guarda relação com objeto da demanda, desse modo, correto o posicionamento da sentença que asseverou:

‘O pedido de dano moral à pessoa jurídica autora não comporta acolhimento, haja vista que o fato de o imóvel ter sido citado em delação e tido como adquirido com valores ilícitos não é suscetível de ferir a honra objetiva da pessoa jurídica.

Assim, não vislumbro qualquer situação capaz de atribuir a ocorrência de dano moral, nem tampouco, a ocorrência de litigância de má fé. Além do que, a presente demanda trata-se de processo complexo, onde há um extenso acervo probatório, mas que não evidenciou razões para seu acolhimento, razão pela qual, por si só, não há que se falar em dano moral ou litigância de má fé. Ainda, corroborando com a fundamentação do Juízo sentenciante, não há no bojo do processo a comprovação de efetivo dano ou que a empresa Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA tenha agido com má fé. Desta feita, reconheço a manutenção da sentença no tocante ao dano moral e litigância de má fé.

Conclusão.

Ante o exposto e forte nos argumentos acima, julgo simultaneamente as duas apelações para:

(i). Conhecer da Apelação interposto por AGROPECUÁRIA BAURU LTDA e, em sua extensão, negar-lhe total provimento, pelas razões expendidas ao longo do presente voto.

(
ii
). Conhecer do Recurso de Apelação interposto Apelada/Requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA e dar-lhe provimento para reformar a r. sentença proferida, acolhendo as razões ‘arguidas’ no seu Apelo, para o fim de reformar a sentença recorrida que julgou procedente à ação e desacolheu os pedidos deduzidos na Contestação e na Reconvenção, mantendo e declarando hígido, válido e eficaz o contrato firmado pelas partes, reconhecendo o valor de R$ 11.087.884,21, apontado no laudo contábil (id. 131636823), como o montante correspondente ao débito remanescente existente em decorrência do pacto celebrado. Condenando, ainda, à Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ao pagamento do valor correspondente a 10% (Dez Por Cento), a título de multa contratual, cujo valor deverá ser devidamente atualizado até a data do seu pagamento;

(
iii
). Condeno à Apelante/Autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, aos quais fixo em 15% (quinze Por Cento) sobre o valor atualizado dado a da demanda, levando em conta o grau de zelo dos profissionais atuantes, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC, cujo valor deverá ser devidamente atualizado até a data do seu pagamento; (tema 1076). Frise-se, na espécie, que a taxação acima (15%) está
adicionado
aos alcunhados honorários recursais já que o patrocinado pela parte adversa, restou prejudicado.

(
iv
). Após o trânsito em julgado da presente decisão, determino que sejam liberados os valores depositados judicialmente sob IDS. 131636821 e 131636822 em favor da Apelante/Autora - AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, como quitação do negócio jurídico entabulado;

(v). Determino, ainda, que seja transferido o imóvel denominado “Fazenda Bauru”, com área equivalente a 46.651,3802 hectares, a ser desmembrado de uma área maior de 80.000 hectares, inserta na Matrícula no 576, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Colniza-
Mt
, para o nome da empresa FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL):

Egrégia Câmara:

Analisando detidamente os presentes autos, denominada Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Pedido de Tutela Antecipada, ajuizada pela AGROPECUÁRIA BAURU LTDA contra FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, a qual aduziu em suma que firmou com a requerida, em 3 de abril de 2012, contrato de compra e venda de terras rurais de uma área de 46.651,38 ha (quarenta e seis mil seiscentos e cinquenta e um mil e trinta e oito hectares), a ser desmembrada de área de terra maior de 80.000,00 ha (oitenta mil hectares), denominada Fazenda Bauru, localizada no município de Colniza/MT, transferindo a posse para a requerida no ato da assinatura do contrato.

Afirmou que diante do tenso clima criado pelas mortes ocorridas em Colniza, bem como com as recentes tentativas de invasão na fazenda e constantes ameaças contra a integridade física dos proprietários da AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, procedeu a venda do imóvel à empresa FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA, de propriedade da família do Deputado José Geraldo Riva.

Alegou que aceitou a que aceitou a proposta do valor de R$ 398,70 (trezentos e noventa e oito reais e setenta centavos) por hectare, muito abaixo ao valor de mercado à época que era em torno de R$1.000,00, justamente pelas tentativas de invasão, firmando o contrato pelo valor de R$ 18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 5.000.000,00 (cinco milhões) a título de sinal, sendo R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) até o dia 04/04/2012; R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) até o dia 01/06/2012; R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) até o dia 01/08/2012; R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
até o dia 01/10/2012.

O pagamento do restante do preço, R$ 13.600.000,00 (treze milhões de reais) foi avençado na Cláusula 3.2, sendo R$ 5.200.000,00 (cinco milhões e duzentos mil reais) até o dia 01/04/2013; R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais) até o dia 01/04/2014; R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais) até o dia 01/04/2015.

Conforme a Cláusula 3a, parágrafo
segundo, o
valor das parcelas seria reajustado com base em sacas de soja de 60 quilos, fixando-se quantidade de soja equivalente em cada parcela descrita na citada cláusula terceira, que o valor da saca na data do pagamento seria apurado mediante a cotação da cidade de Rondonópolis/MT, fixando-se o preço mínimo de R$ 48,70 (quarenta e oito reais e setenta centavos) a saca.

Declarou, ainda, a autora que a requerida descumpriu o contrato atrasando o pagamento das parcelas 3.1d e 3.2a, e não adimpliu as parcelas 3.2b e 3.2c.

Aduziu também, que após duas notificações, sem que a requerida promovesse a quitação, operou-se a rescisão do contrato, com amparo na Cláusula 10a do referido ajuste.

Apurou a autora que o saldo devedor parcial atrasado seria de R$20.818.004,28 (vinte milhões, oitocentos e dezoito mil, quatro reais e vinte e oito centavos), que o valor atualizado até 31/07/2017 do contrato é de R$ 27.244.154,25 (vinte e sete milhões, duzentos e quarenta e quatro mil, cento e cinquenta e quatro reais e vinte e cinco centavos), sobre o qual incide a multa rescisória de 10%, no importe de R$ 2.724.415,42 (dois milhões, setecentos e vinte e quatro mil, quatrocentos e quinze reais e quarenta e dois centavos).

Asseverou que os valores pagos pela requerida, atualizados, perfazem a quantia de R$ 14.134.703,34 (catorze milhões, cento e trinta e quatro mil, setecentos e três reais e trinta e quatro centavos), devendo ser subtraído deste valor as parcelas pagas a título de sinal/princípio de pagamento, chegando-se a um crédito parcial de R$ 4.129.188,41 (quatro milhões, cento e vinte e nove mil, cento e oitenta e oito reais e quarenta e um centavos) a favor da requerida com a rescisão, que representa 3.440.9903ha.

Salientou que durante as negociações feitas com a requerida buscando solução amigável para a rescisão contratual, centenas de posseiros invadiram o imóvel, o que foi permitido pela requerida pela falta de zelo, não se esforçando para evitá-las.

Em seara de contestação, a requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA, alegou que vinha honrando com o pagamento das parcelas avençadas no contrato, conforme recibos, todavia foi surpreendida com uma situação fática na área adquirida diferente daquela descrita no contrato, pois ao imitir-se na posse, deparou-se com a presença de inúmeros invasores, que se negavam a desocupar a área.

Sustentou que na vistoria realizada não havia detectado a presença de tais invasores, uma vez que a área da fazenda negociada é colossal, composta por dezenas de milhares de hectares de mata fechada, circunstância que facilita a instalação de turbadores sem que estes sejam rapidamente percebidos.

Afirmou que passou a negociar com os invasores a desocupação mediante a indenização das benfeitorias por eles realizadas, com a anuência da vendedora, mediante decote dos valores do saldo remanescente, desembolsando aproximadamente R$ 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais) para se ver livre dos turbadores.

Que apesar da anuência da autora com estes acordos, quando foi procurada para assinatura nos acordos apôs a assinatura em apenas um dos termos de acordo, tentando se furtar ao compromisso assumido.

Narrou que também descobriu, posteriormente, a compra, que a autora havia anteriormente vendido a mesma área ao Sr. EDESON DUMMER BUSS, o qual havia inclusive quitado as parcelas iniciais, restando a requerida solucionar esta questão, dispondo-se a pagar ao anterior comprador o valor de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil
reais) a título de restituição dos valores que o terceiro pagou a autora, firmando distrato e aditivo com a anuência da requerida, no qual foi “autorizado a proceder ao desconto correspondente do crédito parcialmente cedido (R$ 1.800.000,00)”.

Pontuou que o valor das parcelas da cláusula 3.2, “a”, “b” e “c” foram modificados, subtraindo-se R$ 600.000,00 cada, a fim de descontar o total de R$1.800.000,00 (um milhão e oitocentos
mil
reais
).

Enfatizou que também foi surpreendida por um contrato anterior firmado pela autora com terceiro, dessa vez junto ao Sr. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU, cujo débito envolvido é de 10% do valor da venda da Fazenda Bauru, situação não mencionada pela autora quando do contrato de compra e venda; tendo sido inclusive notificada extrajudicialmente pelo terceiro, ameaçando, de imediato, o recorte de 10% da área da Fazenda.

Esclareceu, ainda, que do total de R$ 18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais), a autora declarou já ter recebido valor superior a R$ 10.400.000,00 (dez milhões e quatrocentos mil reais); foi realizado acordo com os posseiros da região no montante de R$ 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais); houve autorização, nos termos do distrato de compromisso de compra e venda para proceder com o desconto de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais); há o risco
e recair sobre a requerida o pagamento de 10% do valor venal de Fazenda Bauru ao Sr. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU, montante este que atingirá o patamar mínimo de R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais). Que os fatos caracterizam inadimplência contratual da autora devendo-se aplicar, contra a mesma, a multa contratual prevista no montante de 10
% ,
disposto na Cláusula 13a do Contrato.

No mais, sustentou que a autora se omitiu em realizar e registrar o georreferenciamento da área e que se prontificou a quitar o saldo devedor do preço desde que a autora concluísse suas obrigações contratuais.

Por derradeiro, defendeu o pagamento substancial do preço, aduzindo que já desembolsou a quantia de R$ 14.800.000,00 (quatorze milhões e oitocentos mil reais).

Concluindo, apresentou reconvencional, alegando adimplemento substancial do contrato, devendo ser dada a quitação parcial do instrumento em favor da Floresta Viva e, por conseguinte, expedir a escritura da fração do terreno correspondente; que ante o descumprimento contratual pela autora, deve esta arcar com as penalidades contratualmente previstas e, em havendo a conclusão pela resolução da avença, requer o direito à retenção do bem ante as diversas benfeitorias e acessões realizadas, até que haja indenização, no importe de R$ 14.608.995,00 (quatorze milhões e oitocentos mil reais).

Apontou, ainda, ainda que
foi
realizada prova pericial na área, onde concluiu que a requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA investiu em benfeitorias no valor total de R$19.373.955,28 (dezenove milhões, trezentos e setenta e três mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e vinte e oito centavos), a contar da posse na área.

Declarou, ainda, o perito judicial que houve uma valorização da área após a aquisição da mesma pela requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA, em razão dos reflexos das benfeitorias e da manutenção do ativo biológico da área, atingindo o montante de R$161.000.000,00 (cento e sessenta e um milhões de reais).

Que, ainda, no decorrer do processo, houve dois depósitos realizados pela requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA, que somados importa em R$11.087.884,21 (onze milhões, oitenta e sete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos), visando a quitação remanescente e integral do imóvel, o que não foi aceiro pela autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA.

Concluída a instrução processual, a ação
foi
julgada
parcialmente procedente, conforme descrevo a parte dispositiva da sentença:

“Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, objeto da lide, da seguinte forma:

- Dos valores pagos pela requerida constante da planilha juntada com a inicial, de R$ 10.430.000,00, deve ser deduzido o valor avençado contratualmente como sinal, no importe de R$ 5.000.000,00.

- O saldo restante, de 5.430.000,00 deve ser corrigido pelo INPC, desde a data de seu desembolso.

- A este valor pago de R$ 5.430.000,00 deverá ser somado como valor pago o importe de R$ 1.200.000,00, quitados pela requerida junto ao Sr.
Edeson
depois da instrução processual, a ser corrigido pelo INPC a partir da data de declaração de quitação juntada. (21/09/2021).

- Sobre o valor atualizado do valor pago deverá incidir dedução de multa de 10%, cláusula penal pactuada, sobre o valor total do contrato atualizado pelo INPC.

- O saldo credor em favor da requerida relativo ao montante pago, após as deduções acima deverá ser restituído à requerida pela autora, com correção monetária pelo INPC até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês, calculados de forma simples, a partir do trânsito em julgado.

- Fica autorizado à autora proceder à restituição do saldo credor apurado em favor da requerida com a dação em pagamento de parte da área, desmembrando-a, conforme cláusula 16o, §2o do contrato. Para tanto, aplicando o princípio da razoabilidade e da equidade, o valor da área deverá ser calculado da mesma forma que a atualização do contrato e dos valores pagos, ou seja, o valor pago pelo hectare no momento da compra, corrigido pelo INPC.

- A autora deverá ser restituída na posse do imóvel.

Sucumbência recíproca. Condeno as partes, na proporção de 50% cada, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado do contrato, objeto da lide, sendo 5% devido por cada uma das partes.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, pelas razões e fundamentos já expostos.

Condeno a requerida reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da reconvenção, no valor de 10% sobre o valor da reconvenção.

Intimem-se.”

Diante de tal decisão, as partes recorreram, tendo a autora/apelante AGROPECUÁRIA BAURU LTDA alegada no seu recurso:

(a) a necessidade de concessão de tutela recursal de urgência para a reintegração imediata na posse a fim de resguardar o resultado útil do processo e estancar prejuízos decorrentes de exploração ilícita e desenfreada da área pela apelada e danos irreparáveis;

(b) a necessidade de, em caráter liminar, seja determinado o bloqueio dos valores depositados nos autos, a fim de garantir o ressarcimento devido a título de danos materiais, danos morais e honorários;

(c) a reforma da sentença para que seja a apelada condenada ao pagamento das perdas e danos, ocasionados por seu inadimplemento e em decorrência de sua ação/omissão, ressarcindo a apelante em todos os prejuízos experimentados, a serem apurados em liquidação de sentença;

(d) a reforma da sentença para indeferir o abatimento de R$1.200.000,00 decorrente do “Termo de Quitação” juntado em 29/09/2021, durante o tramite processual, excluindo sua utilização do cálculo da área a ser escriturada em favor da apelada;

(e) a reforma da sentença para condenar a apelada ao pagamento integral das verbas sucumbenciais haja vista que a apelante sucumbiu em parte ínfima dos pedidos; e

(f) a reforma da sentença para condenar a apelada em danos morais decorrentes de seus atos, e que sejam arbitradas as sanções por litigância de má-fé.

Por outro lado, a requerida/apelante FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA sustentada, em síntese:

PRELIMINAR: intempestividade do recurso de apelação da autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA.

MÉRITO

(a) a necessidade de reformar a sentença recorrida na em que esta julgou procedente a ação e na parte em que julgou improcedente a reconvenção;

(b) a configuração de descumprimento contratual por parte da autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA e aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil;

(c) a ilegalidade da retenção/perda do sinal e impossibilidade de cumulação com multa estipulada na cláusula penal;

(d) a necessidade de redução da multa estipulada na cláusula penal por excesso que configura enriquecimento ilícito;

(e) a validade e eficácia do contrato firmado pelas partes, devendo ser declarado e reconhecido o pagamento integral do preço pactuado;

(f) o direito de retenção e indenização por
benfeitorias;e

(g) a inversão do ônus de sucumbência.

Feitas tais ponderações passo apreciar a questão preliminar e o mérito recursal.

VOTO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO DA AGROPECUÁRIA BAURU LTDA

Sustenta a recorrida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, que o recurso de apelação da AGROPECUÁRIA BAURU LTDA não deve ser conhecido por ausência de pressuposto extrínseco de admissibilidade, referente à tempestividade, tendo em vista que o recurso foi interposto em 16/05/2022, enquanto o prazo teria findado em 15/05/2022.

A preliminar em questão deve ser rejeitada.

Isto porque, facilmente se observa do expediente dos autos, o sistema registrou a ciência das partes em 25/05/2022 (ID no 14243963 e ID no 14243964), portanto, tem-se como data do início do prazo o dia 26/05/2022 (terça-feira), e data final em 16/06/2022 (segunda feira).

Assim, tendo a apelação sido protocolada no dia 16/05/2022, foi realizado dentro do prazo legal, devendo a preliminar ser rejeitada.

Desta forma, rejeito a preliminar de intempestividade do recurso.

Quanto ao pedido de tutela de urgência, bem como o pedido de bloqueio dos valores depositados nos autos, acompanho integralmente o E. Relator.

No tocante ao mérito recursal, necessário se faz inicialmente verificar duas questões elementares, quais sejam o da exceção do contrato não cumprido e do pagamento substancial ou não do negócio jurídico, sendo as demais questões consequência dos institutos acima.

DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO

Neste Particular, tenho que ambas as partes não cumpriram com suas obrigações, contudo, sendo a primeira a AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, diante de diversas relações extracontratuais, dentre eles a existência de alienação anterior das terras à terceiro estranho, principalmente o de nome EDESON DUMMER BUSS, que possuíam o condão de afetar frontalmente a avença ora discutida, sendo que todos estes negócios não era do conhecimento da requerida, que mesmo assim, após tomar conhecimento, arcou com as despesas de forma a conservar a propriedade e seu fim social.

Além destas relações, houve omissão da parte autora em obter e registrar o georreferenciamento do imóvel, imprescindível à regularização fundiária, junto ao INCRA.

Portanto, no caso em comento é plenamente aplicável a dicção do artigo 476 do Código Civil:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Como cediço, a exceção de contrato não cumprido impede com que um contratante exija o cumprimento da obrigação que incumbe à outra parte da avença, sem antes quitar com a sua prestação.

Sobre o tema, confira os ensinamentos de SILVIO SALVO VENOSA:

“Trata-se do tradicional princípio da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, que não é de origem romana, mas posterior. Nos contratos bilaterais, ambas as partes têm direitos e deveres. O fato de um volume maior de deveres estar carreado apenas a uma das partes não retira sua natureza bilateral. Há interdependência de deveres, claramente percebida na compra e venda e na locação, por exemplo. A
exceptio
, exceção de contrato não cumprido, só tem aplicabilidade nos contratos dessa espécie. Não é admitida nos contratos unilaterais, porque todo o peso do contrato onera só uma das partes. Esta nada tem a exigir da outra. Nos contratos bilaterais, cada parte tem direito de exigir que a outra cumpra sua parcela na avença. É característica ínsita ao sinalagma presente nesse negócio. Permite a lei que o contratante suste sua parte no cumprimento até que o outro contratante perfaça a sua.

É uma “exceção” tratada dentro do princípio romano de que a
exceptio
é uma forma de defesa. O contratante opõe essa exceção como forma de se defender contra o outro contratante inadimplente.

É exceção de mérito. Com essa oposição, o contratante logra apor um obstáculo legal à exigência de seu cumprimento, pelo não cumprimento da outra parte. Pressupõe-se, por outro lado, que o contratante em falta esteja a exigir indevidamente o cumprimento do contrato. Esse é justamente o âmago da questão, a ser examinado pelo juiz em cada caso concreto. Se o contratante está em dia com o cumprimento de suas obrigações, pode validamente exigir que o outro cumpra a avença no que lhe couber.

O fundamento desse princípio repousa no justo equilíbrio das partes no cumprimento do contrato, fundamentalmente em razão da equidade, portanto.

Trata-se de aplicação do princípio da boa-fé que deve reger os contratos, por nós já referido.” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Código civil interpretado - 3. ed. - São Paulo: Atlas, 2013, p. 668)

Sobre o tema, deste TJMT, inclusive esta Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E REPARAÇÃO DE DANOS COM PEDIDO DE LIMINAR - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO – REJEITADA – APLICAÇÃO DA TEORIA DA ACTIO NATA PRESCRIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – SENTENÇA MANTIDA- RECURSO DESPROVIDO. Nos termos da teoria da
actio
nata, reconhecida jurisprudencialmente, o início da fluência do prazo prescricional se dá do efetivo conhecimento da violação ao direito subjetivo do seu titular. Diante do descumprimento contratual da Apelante, inviável se exigir da parte contrária que assim o faça, conforme dispõe o princípio da “
exceptio
non
adimpleti

contractus
”. (TJMT
Ap
81284/2016, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/02/2017,
Publicado
no DJE 03/03/2017)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - AÇÃO DE RESCISÃO, CANCELAMENTO DE ESCRITURAS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS, DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – CONTRATO BILATERAL - PARTE REQUERENTE – MÚTUO DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL - IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL - PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PAUTADO EM INADIMPLÊNCIA PELA PARTE REQUERIDA – IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS – SENTENÇA MANTIDA- RECURSO DESPROVIDO. Comprovado que o autor não cumpriu com a obrigação expressamente prevista no Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel Rural, firmado com o requerido, não remanesce ao apelante direito de requerer rescisão do contrato e cancelamento de escrituras, reintegração de posse, perdas e danos, danos morais e lucros cessantes; admitindo-se no presente caso, inclusive, a exceção do contrato não cumprido, aplicada aos contratos bilaterais diante da equivalência de direitos e obrigações resultantes às partes contratantes. (TJMT
Ap
86672/2016, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/07/2016,
Publicado
no DJE 26/07/2016)

Portanto, de acordo com o instituto da
exceptio
non
adimplenti

contractus
prevista no artigo 476 do Código Civil, não pode a autora invocar inadimplemento de parcelas do preço para postular a rescisão do contrato de compra e venda, visto que não cumpriu obrigação contratual que lhe cabia.

Inclusive diante do descumprimento do contrato em primeiro lugar, deverá a empresa autora ser condenada na multa contratual prevista no contrato.

DO ADIMPLEMENTO SUSBSTANCIAL DO CONTRATO

A teoria substancial, positivado no artigo 475 do Código Civil de 2002, consiste em retirar da parte lesada o direito de obter a resolução do contrato, quando tiver ocorrido inadimplemento mínimo do contrato pela outra parte, evitando-se assim, a caracterização de abuso do direito em detrimento aos princípios da boa-fé e função social dos contratos (
arts
. 421 e 422 do CC/2002).

No caso em comento, a requerida efetuou o pagamento da importância de R$13.910.000,00 (treze milhões e novecentos e dez mil reais) o que equivale o adimplemento de 74,78% do valor contratado que era de R$18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais).

Portanto, deve ser reconhecido a teoria do adimplemento substancial da dívida.

Diante do descumprimento contratual em primeiro lugar pela autora, bem como do adimplemento substancial da dívida pela parte requerida não resta dúvida que o negócio jurídico entabulado pelas partes deve ser mantido válido e eficaz.

Por outro lado, no tocante ao pagamento do valor de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) pagos ao Sr. EDESON DUMMER BUSS, o Juízo singular acertamento validou o pagamento feito em 29/09/2021, o que, por cento, deve ser mantida a sentença neste interim.

No tocante ao recurso da autora AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, este não deve prosperar diante do provimento do recurso da requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, já que um é prejudicial ao outro.

Ante o exposto, acompanho o voto do eminente relator para negar provimento ao recurso da AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, bem como para dar provimento ao recurso da requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, para reformar a sentença, acolhendo as razões apresentadas para declarar hígido, válido e eficaz o contrato firmado entre as partes.

Reconhecer o valor de R$11.087.884,21, apontado no laudo contábil, como o montante corresponde ao débito remanescente em razão do pacto celebrado.

Condenar a AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ao pagamento de multa correspondente a 10% a título de multa contratual, devidamente corrigido até a data do efetivo pagamento.

Condenar a AGROPECUÁRIA BAURU LTDA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor atualizada da causa, nos termos do artigo 85, § 2o do CPC.

Que os valores que se encontram depositados judicialmente sejam liberados em favor da AGROPECUÁRIA BAURU LTDA, como quitação do negócio jurídico.

Que seja o imóvel denominada "Fazenda Bauru”, com área equivalente a 46.651.3802 hectares a ser desmembrada de uma área menor de 80.000 hectares da matrícula no 5763, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Colniza-MT, para o nome da empresa FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Senhor Presidente,

Peço imensas vênias e peço vista dos autos, apesar do voto altamente esclarecedor de Vossa Excelência.

O primeiro ponto que me chama atenção é que Vossa Excelência deu por quitado o negócio jurídico, em face de um depósito havido nos autos. No entanto, peço vênia, mas, tal entendimento contraria o Recurso Repetitivo 677, vigente desde 2014, revisado recentemente pelo STJ, no sentido de que o depósito Judicial não concede efeito liberatório da mora.

No caso, o contrato prevê formas de atualização, salvo engano, com base em sacas de sojas, portanto, preciso acessar os autos, até porque Vossa Excelência faz referência a um laudo contábil, mas dizendo sobre um débito correspondente existente em decorrência do pacto celebrado. É por isso que preciso fazer o cortejo. Vossa Excelência não trouxe um “print” ou explicação pormenorizada acerca desse laudo contábil.

Além desse ponto, já tivemos casos também, em que a matéria foi tão complexa, tão intrincada e tão dificultosa de encontrar qual das partes descumpriu o contrato em primeiro lugar e Vossa Excelência elenca inúmeros itens de descumprimento por parte da vendedora/autora, no entanto, não faz referência às datas, ou seja, houve descumprimento de parte a parte, isso é inequívoco nos autos, tanto que houve um depósito posterior feito pela parte compradora.

Ademais, há precedentes nesta Câmara no sentido de que não havendo como desvendar qual das partes descumpriu o contrato em primeiro lugar, entendeu-se que não haveria a aplicação de multa contra nenhuma das partes, e neste caso, Vossa Excelência aplicou a multa contra a parte vendedora.

Então, como não consta no voto de Vossa Excelência, a data em que houve o descumprimento, e quem descumpriu em primeiro lugar, preciso analisar melhor, para aplicação da teoria
exceptio
non
adimpleti

contractus
.

Muitas vezes verificamos essas desavenças contratuais nesses negócios de compra e venda, mas são tão complexos que entendemos por não dar culpa a nenhuma das partes contraentes.

E o último ponto e mais importante, acredito que seja o entendimento do adimplemento substancial trazido por Vossa Excelência, com os detalhes dos pontos de descumprimento, porque, segundo consta pela parte autora foi dado um valor abaixo de mercado pela área, justamente em razão de já haver muitas invasões e discussões possessórias sobre essa área, portanto um ponto a ser analisado é se nesse ponto haveria descumprimento por parte da vendedora.

São esses os pontos que analisarei, como a causa é extremamente complexa, peço três sessões para apresentar meu voto vista.

EM 1o DE FEVEREIRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 01/03/23, EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DA 2a VOGAL (DESA.
MARILSEN
). O RELATOR DESPROVEU O RECURSO INTERPOSTO PELA AGROPECUÁRIA BAURU LTDA E DEU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA. O 1o VOGAL (DR. MÁRCIO GUEDES) ACOMPANHOU O RELATOR.

SESSÃO DE 29 DE MARÇO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois (02) recursos de apelação cível, um interposto pela
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
(
ID no 131636853
) e outro pela
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
(
ID no 131636857
), os quais foram incluídos na pauta de julgamento
do dia
1o/02/2023
, oportunidade em que o ilustre Relator Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
desproveu
o recurso da segunda apelante (AGROPECUÁRIA BAURU) e
deu provimento
ao recurso interposto pela primeira apelante (FLORESTA VIVA), para:

julgar improcedente a ação principal e procedente a reconvenção
reformando a sentença que julgou parcialmente procedente a ação e desacolheu os pedidos deduzidos na Contestação e na Reconvenção, mantendo e declarando hígido, válido e eficaz o contrato firmado pelas partes, reconhecendo o valor de
R$ 11.087.884,21 (onze milhões, oitenta e sete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos),
apontado no laudo contábil (
ID no 131636823
), como o montante correspondente ao débito remanescente existente em decorrência do pacto celebrado.

condenar, ainda, a autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
ao pagamento do valor correspondente a 10% (dez por cento), a título de multa contratual, cujo valor deverá ser devidamente atualizado até a data do seu pagamento;

condenar a autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado dado à da demanda, levando em conta o grau de zelo dos profissionais atuantes, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/15, cujo valor deverá ser devidamente atualizado até a data do seu pagamento.

Também, determinou que após o trânsito em julgado, sejam liberados os valores depositados judicialmente no
ID no 131636821 e ID no131636822
em favor da autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, como quitação do negócio jurídico entabulado, consequentemente, que seja transferido o imóvel denominado “Fazenda Bauru”, com área equivalente a 46.651,3802 hectares, a ser desmembrado de uma área maior de 80.000 hectares, inserta na Matrícula no 576, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Colniza-MT, para o nome da empresa requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
.

O douto 1a Vogal –
Dr. MÁRCIO GUEDES -
acompanhou o relator.

Pedi vista dos autos para melhor análise da questão.

Pois bem
.

No caso em tela, trata-se de
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
, ajuizada pela autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
em face da requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, alegando que as partes pactuaram, em
03/04/2012
,
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRAS RURAIS
de uma área de
46.651,38 ha (quarenta e seis mil seiscentos e cinquenta e um mil e trinta e oito hectares)
, a ser desmembrada de área de terra maior de
80.000,00 ha (oitenta mil hectares)
, denominada
FAZENDA BAURU
, localizada no município de Colniza-MT, transferindo a posse para a requerida no ato da assinatura do contrato.

Sustentou
na inicial da ação que diante do tenso clima criado pelas mortes ocorridas em Colniza-MT, além das recentes tentativas de invasão na fazenda e constantes ameaças contra a integridade física dos proprietários da
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, procedeu a venda do imóvel à empresa
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, de propriedade da família do Deputado José Geraldo Riva.

Asseverou a autora que aceitou a proposta do valor de
R$ 398,70 (trezentos e noventa e oito reais e setenta centavos) por hectare
, muito abaixo ao valor de mercado à época que era em torno de
R$1.000,00 (hum mil reais)
, justamente pelas tentativas de invasão, firmando o contrato pelo valor de
R$ 18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais)
, a ser pago da seguinte forma:

-
R$ 5.000.000,00 (cinco milhões)
a título de sinal e princípio de pagamento, a ser pago pelos PROMISSÁRIOS COMPRADORES à PROMITENTE VENDEDORA da seguinte forma:

- R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) a serem pagos até o dia
04/04/2012
;

- R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) a serem pagos até o dia
01/06/2012
;

- R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) a ser pagos até o dia
01/08/2012
;

- R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) a serem pagos até o dia
01/10/2012
.

O pagamento do restante do preço:

- R$ 13.600.000,00 (treze milhões de reais)
foi avençado na
Cláusula 3.2
, que correspondem a
282.157,6763 sacas de soja
a título de saldo do preço, a ser pago pelos PROMISSÓRIOS COMPRADORES da seguinte forma:

- R$ 5.200.000,00 (cinco milhões e duzentos mil reais), a serem pagos até o dia
01/04/2013
, que correspondem a
107.883,81 sacas soja
;

- R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais), a serem pagos até o dia
01/04/2014
, que correspondem a
87.136,92 sacas soja
;

- R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais), a serem pagos até o dia
01/04/2015
, que correspondem a
87.136,92 sacas soja
;

Ainda, conforme a
Cláusula 3a, parágrafo
segundo
, o
valor das parcelas seria reajustado com base em
sacas de soja de 60 quilos
, fixando-se quantidade de soja
equivalente em cada parcela descrita na citada cláusula terceira; que o valor da saca na data do pagamento seria apurado mediante a cotação da cidade de Rondonópolis/MT
, fixando-se o preço mínimo de R$ 48,70 (quarenta e oito reais e setenta centavos) a saca.
Confira a citada forma
de pagamento:

Ponderou ainda a autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
que a requerida descumpriu o contrato, atrasando o pagamento das parcelas 3.1, item “d” e 3.2, item “a”, e não adimpliu as parcelas 3.2, item “b” e 3.2, item “c”.

Aduziu que em razão do inadimplemento procedeu duas notificações, sem que a requerida promovesse a quitação, operando-se a
rescisão do contrato
, com amparo na
Cláusula 10a
do referido contrato.

Adiante, a autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
apresentou o saldo devedor parcial atrasado de R$20.818.004,28 (vinte milhões, oitocentos e dezoito mil, quatro reais e vinte e oito centavos), que atualizado até
31/07/2017
do contrato importa em
R$ 27.244.154,25 (vinte e sete milhões, duzentos e quarenta e quatro mil, cento e cinquenta e quatro reais e vinte e cinco centavos)
, sobre o qual, a seu ver,
incide a multa rescisória de 10%, no importe de R$ 2.724.415,42 (dois milhões, setecentos e vinte e quatro mil, quatrocentos e quinze reais e quarenta e dois centavos).

Pontuou ainda que os valores atualizados pagos pela requerida à autora perfazem a quantia de
R$ 14.134.703,34 (catorze milhões, cento e trinta e quatro mil, setecentos e três reais e trinta e quatro centavos)
, devendo ser subtraído deste valor as parcelas pagas a título de sinal/princípio de pagamento, chegando-se a um crédito parcial de R$ 4.129.188,41 (quatro milhões, cento e vinte e nove mil, cento e oitenta e oito reais e quarenta e um centavos) a favor da requerida com a rescisão, que representa 3.440.9903ha.

Salientou também a autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
que durante as negociações feitas com a requerida buscando solução amigável para a rescisão contratual, centenas de posseiros invadiram o imóvel, o que foi permitido pela requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
pela falta de zelo, não se esforçando para evitá-las.

Em seara de contestação, a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, aduziu que vinha honrando o pagamento das parcelas avençadas no contrato, conforme recibos, todavia, foi surpreendida com uma situação fática na área adquirida diferente daquela descrita no contrato, pois ao imitir-se na posse,
deparou-se com a presença de inúmeros invasores, que se negavam a desocupar a área
.

Sustentou a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, que na vistoria realizada não havia detectado a presença de tais invasores, uma vez que a área da fazenda negociada é colossal, composta por dezenas de milhares de hectares de mata fechada, circunstância que facilita a instalação de turbadores sem que estes sejam rapidamente percebidos.

Afirmou que passou a negociar com os invasores a desocupação mediante a indenização das benfeitorias por eles realizadas, com a anuência da vendedora, mediante decote dos valores do saldo remanescente, desembolsando aproximadamente
R$ 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais)
para se ver livre dos turbadores.

Alegou que apesar da anuência da autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
com tais acordos, quando foi procurada para assiná-los, esta
apôs a assinatura em apenas um
deles, tentando se furtar ao compromisso assumido.

Narrou ainda a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA

que também descobriu, posteriormente, que a autora havia anteriormente vendido a mesma área ao
Sr. EDESON DUMMER BUSS
, o qual havia inclusive quitado as parcelas iniciais, restando a requerida solucionar esta questão, dispondo-se a pagar ao anterior comprador o valor de
R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais)
a título de restituição dos valores que o terceiro pagou à autora, firmando distrato e aditivo com a anuência da requerida, no qual foi “autorizado a proceder ao desconto correspondente do crédito parcialmente cedido (R$ 1.800.000,00).

Esclareceu que o valor das parcelas da cláusula 3.2, itens “a”, “b” e “c” deste acordo foram modificados, subtraindo-se R$ 600.000,00 cada, a fim de descontar o total de R$1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais).

Declarou também a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
que foi surpreendida por um contrato anterior firmado pela autora com terceiro, dessa vez junto ao
Sr. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
, cujo débito envolvido é de 10% do valor da venda da Fazenda Bauru, situação não mencionada pela autora quando do contrato de compra e venda, tendo sido inclusive notificada extrajudicialmente pelo terceiro, ameaçando, de imediato, o recorte de 10% da área da Fazenda.

Asseverou adiante a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
que do total de
R$ 18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais)
, a autora declarou já ter recebido valor superior
a R$ 10.400.000,00 (dez milhões e quatrocentos mil reais);
bem como foi realizado acordo com os posseiros da região no montante de
R$ 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais);
que houve autorização, nos termos do distrato de compromisso de compra e venda, para proceder o desconto de
R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais)
, e havendo o risco e recair sobre a requerida o pagamento de 10% do valor venal de Fazenda Bauru ao Sr. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU, montante este que atingirá o patamar mínimo de
R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais
).

Aduziu que os fatos caracterizaram inadimplência contratual da autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
devendo-se aplicar, contra esta, a multa contratual prevista no montante de 10% (dez por cento), disposto na
Cláusula 13a do Contrato
.

No mais, sustentou a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
que a autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
se
omitiu em realizar e registrar o georreferenciamento da área
e que se prontificou a quitar o saldo devedor do preço desde que a autora concluísse suas obrigações contratuais.

Por derradeiro, defendeu o pagamento substancial do preço, aduzindo que já desembolsou a quantia de
R$ 14.800.000,00 (quatorze milhões e oitocentos mil reais)
.

Concluindo, apresentou reconvenção, alegando
adimplemento substancial do contrato
, devendo ser dada a quitação parcial do instrumento em favor da
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
e, por conseguinte, expedir a escritura da fração do terreno correspondente e ante o descumprimento contratual pela autora, deve esta arcar com as penalidades contratualmente previstas e, em havendo a conclusão pela resolução da avença, requer o direito à retenção do bem ante as diversas benfeitorias e acessões realizadas, até que haja indenização, no importe de
R$ 14.608.995,00 (quatorze milhões e oitocentos mil reais)
.

Constatou-se ainda da ação que foi realizada prova pericial na área, onde concluiu que a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
investiu em benfeitorias no valor total de
R$19.373.955,28 (dezenove milhões, trezentos e setenta e três mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e vinte e oito centavos)
, a contar da posse na área.

Declarou ainda o perito judicial que houve uma valorização da área após a aquisição pela requerida FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA, em razão dos reflexos das benfeitorias e da manutenção do ativo biológico da área, atingindo o montante de
R$161.000.000,00 (cento e sessenta e um milhões de reais).

Ainda no decorrer do processo, houve dois depósitos realizados pela requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
que somados importam em
R$11.087.884,21 (onze milhões, oitenta e sete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos)
, visando a quitação remanescente e integral do imóvel, o que não foi aceito pela autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
.

Concluída a instrução processual, os autos foram julgados parcialmente procedentes, conforme descrevo a parte dispositiva da sentença da lavra da Dra. WANDYMARA G.R. PAIVA ZANOLO:

“Posto isso,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO,
para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, objeto da lide, da seguinte forma:

- Dos valores pagos pela requerida constante da planilha juntada com a inicial, de R$ 10.430.000,00, deve ser deduzido o valor avençado contratualmente como sinal, no importe de R$ 5.000.000,00.

- O saldo restante, de 5.430.000,00 deve ser corrigido pelo INPC, desde a data de seu desembolso.

- A este valor pago de R$ 5.430.000,00 deverá ser somado como valor pago o importe de R$ 1.200.000,00, quitados pela requerida junto ao Sr.
Edeson
depois da instrução processual, a ser corrigido pelo INPC a partir da data de declaração de quitação juntada. (21/09/2021).

- Sobre o valor atualizado do valor pago deverá incidir dedução de multa de 10%, cláusula penal pactuada, sobre o valor total do contrato atualizado pelo INPC.

- O saldo credor em favor da requerida relativo ao montante pago, após as deduções acima deverá ser restituído à requerida pela autora, com correção monetária pelo INPC até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês, calculados de forma simples, a partir do trânsito em julgado.

- Fica autorizado à autora proceder à restituição do saldo credor apurado em favor da requerida com a dação em pagamento de parte da área, desmembrando-a, conforme cláusula 16o, §2o do contrato. Para tanto, aplicando o princípio da razoabilidade e da equidade, o valor da área deverá ser calculado da mesma forma que a atualização do contrato e dos valores pagos, ou seja, o valor pago pelo hectare no momento da compra, corrigido pelo INPC.

- A autora deverá ser restituída na posse do imóvel.

Sucumbência recíproca. Condeno as partes, na proporção de 50% cada, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado do contrato, objeto da lide, sendo 5% devido por cada uma das partes.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, pelas razões e fundamentos já expostos.

Condeno a requerida reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da reconvenção, no valor de 10% sobre o valor da reconvenção.

Intimem-se.”

Ambas as partes recorreram, tendo a
apelante/requerida/reconvinte

FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, alegado em síntese:

(a) a necessidade de reformar a sentença recorrida na em que esta julgou procedente a ação e na parte em que julgou improcedente a reconvenção;

(b) a configuração de descumprimento contratual por parte da autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
e aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil;

(c) adimplemento substancial equivalente a 74,78%

(d) a ilegalidade da retenção/perda do sinal e impossibilidade de cumulação com multa estipulada na cláusula penal;

(e) alternativamente, redução da multa estipulada na cláusula penal por excesso que configura enriquecimento ilícito;

(f) a validade e eficácia do contrato firmado pelas partes, devendo ser declarado e reconhecido o pagamento integral do preço pactuado;

(g) o direito de retenção e indenização por benfeitorias;

(h)
sejam liberados os valores depositados judicialmente no
ID no 131636821
(R$ 11.087.884,21
) e ID no131636822 (
R$1.200.000,00
)
em favor da autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, como quitação do negócio jurídico entabulado;

(i)
seja transferido o imóvel denominado “Fazenda Bauru”, com área equivalente a 46.651,3802 hectares, a ser desmembrado de uma área maior de 80.000 hectares, inserta na Matrícula no 576, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Colniza-MT, para o nome da empresa requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
.

(j) a inversão do ônus de sucumbência.

Por outro lado,
apelante/autora/reconvinda

AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
pugnou em seu recurso:

(i) pela reforma da sentença para que seja a apelada condenada ao pagamento das perdas e danos do passivo ambiental e lucros cessantes ocasionados por seu inadimplemento e em decorrência de sua ação/omissão, ressarcindo a apelante em todos os prejuízos experimentados, a serem apurados em liquidação de sentença;

(
ii
) a reforma da sentença para indeferir o abatimento de
R$1.200.000,00
decorrente do “Termo de Quitação” juntado em
29/09/2021
, durante o trâmite processual, excluindo sua utilização do cálculo da área a ser escriturada em favor da apelada;

(
iii
) a reforma da sentença para condenar a apelada ao pagamento integral das verbas sucumbenciais, haja vista que a apelante sucumbiu em parte ínfima dos pedidos; e

(
iv
) que sejam arbitradas as sanções por litigância de má-fé;

(v) a necessidade de concessão de tutela recursal de urgência para a reintegração imediata na posse a fim de resguardar o resultado útil do processo e estancar prejuízos decorrentes de exploração ilícita e desenfreada da área pela apelada e danos irreparáveis.

Feitas tais ponderações, passo apreciar o mérito recursal.

DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO

Neste particular, a apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
sustentou que houve descumprimento contratual recíproco, não havendo razão para se entender pela rescisão contratual, haja vista a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, nos termos do
artigo 476 do Código Civil
.

Afirmou que o
inadimplemento contratual por parte da
autora/reconvinda/apelada

AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
teria se dado em ♦decorrência da existência de invasores na área; ♦da existência de alienação anterior das terras a terceiro estranho ao negócio jurídico, de nome EDESON DUMMER BUS e a existência de um contrato anterior de parceria com JOÃO PAULO LEITE DE ABREU; e da ♦falta de documentação necessária para efetivação da transferência da propriedade (georreferenciamento).

Data
vênia
dos entendimentos divergentes, sob minha ótica, não prosperam os argumentos da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
,

uma vez que
,
diversamente do que alega
,
não houve inadimplemento contratual por parte da autora/reconvinte/apelada
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, mas sim da própria
FLORESTA VIVA,
conforme veremos.

De início, vale salientar que resta incontroverso nos autos que o valor pago por hectare foi de
R$398,70 (trezentos e noventa e oito reais e setenta centavos)
muito abaixo ao valor de mercado à época na região (R$1.000,00), justamente pela sabida existência de constantes invasores nas terras em discussão.

Tanto é que as partes fizeram questão de consignar expressamente no bojo do negócio jurídico tais circunstâncias fáticas
,
as quais não foram observadas no voto do nobre relator
.

Consoante se extrai
Das Condições do Imóvel

- Cláusula 4, Parágrafo Primeiro do CONTRATO DE COMPRA E VENDA
de
ID no 131636650
, a COMPRADORA tinha pleno conhecimento que se trata de um imóvel palco e inúmeras invasões.
Confira:

Portanto, conforme se vê, a apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
e seus sócios tinham pleno conhecimento dessa realidade fática, registrando, inclusive, no contrato, a realização de visitação e vistoria procedida “
in loco
” do imóvel, sendo certo ainda que a responsabilidade e ônus pela ocorrência de
novas invasões após a alienação da propriedade deve recair sobre a apelante/requerida/reconvinte

FLORESTA VIVA,
conforme previsão contratual, consubstanciado no
Parágrafo Único da Cláusula 5a
, no qual ficou claro que a
partir da data da assinatura do contrato
(
03/04/2012
),
correrão por conta exclusiva dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES
, dentre outras despesas, as
despesas com a sua manutenção de posse
, o que não foi observado pelo ilustre relator. Confira:

Ademais, certo é que quando da assinatura do contrato
inexistiam invasores na área
, como muito bem observado pela juíza singular.

Inclusive, neste particular, as testemunhas foram uníssonas e harmônicas em confirmar que a
apelante/requerida/reconvinte

FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
tinha ciência que o imóvel foi palco invasões, bem como
quando o COMPRADORES adentraram no imóvel,
inexistiam invasores
:

TESTEMUNHA ÉDER MARCOS BOLSONÁRIO

JUÍZA
– Tá, mas assim, essas três reintegrações que durou de seis a sete anos foi antes da venda?

TESTEMUNHA
– Exatamente antes da venda.

JUÍZA
–
Quando vendeu pra Floresta Viva, não tinha mais ninguém na área? Não tinha nenhum invasor
?

TESTEMUNHA
–
Não, não tinha
.
O que aconteceu na última reintegração de posse? Veio o ouvidor agrário lá de Brasília é... e junto com os deputados federais aí do estado do Mato Grosso e foi feito de uma forma amigável um acordo. E qual o acordo que consistia?
A família cederia para essas famílias um total de cinco mil hectares, nesses cinco mil hectares
faria-se
o assentamento com o compromisso de não ter mais invasões nessa área, por quê? Porque era um problema grave
. A gente cumpria as reintegrações, passava-se um tempo e voltava-se ali novamente essas pessoas. Então esse acordo estava em vigor na época na transação de compra e venda.

JUÍZA
– Mas são muitos invasores? Apesar de três reintegrações, eles eram muitas pessoas?

TESTEMUNHA
– Pra senhora ter uma ideia, na última reintegração de posse, encheu um ginásio da cidade de Colniza com esses invasores.

JUÍZA
–
Quando a Floresta Viva comprou a propriedade da Agropecuária Bauru,
não tinha nenhum invasor lá dentro
?

TESTEMUNHA
–
Não tinha nenhum invasor porque tinha um acordo para o assentamento
, por isso a cláusula do acordo era muito clara, que se houvesse outra invasão da área, o acordo perderia a validade.
Isso inclusive tem ata a respeito desse assunto, teria que buscar, mas foi feito uma ata dessa reunião (
ID
no 131636812
)
.

TESTEMUNHA FERNANDO HELEODORO BRANDÃO

JUÍZA

–
E eles tiveram alguns problemas lá com invasões. O que o senhor sabe sobre isso
?

TESTEMUNHA
– Olha, Excelência, eu sei o histórico de invasões daquela propriedade, inclusive foi uma das coisas que eu auxiliei a dona Magali foi em alguns momentos de reintegração de posse.
Foi quando é, conseguiram efetivamente ter a posse mansa e pacífica com apoio, na época, daí do, do, do senhor José Abreu, onde foi preciso. Inclusive, a dona Magali,
eu lembro bem, que ela precisou doar uma parte de terra
. Eu não lembro o quanto, mas para os posseiros que lá estavam.
Aí fizeram um acordo. Enfim, depois daquilo eu sei que reinou a paz naquele lugar e daí foi o momento que ela começou a querer vender
. Eu, até na época, estava tentando achar uns compradores é, alguns possíveis compradores e sei do momento que aí houve a intensão do Riva querer comprar a fazenda.

JUÍZA
- Ok.
Quando ocorreu a aquisição, o senhor se recorda se
havia invasores de terra na propriedade
?

TESTEMUNHA
–
Não. Na época que houve a negociação não tinha mais nada
, até porque já tinha sido, já tinha conseguido
. A dona Magali já tinha conseguido uma reintegração, tinha sido feita a reintegração e
estava totalmente sem ninguém na área
, inclusive agora me vem na cabeça que,
antes do Riva chamar a dona Magali para essa possível negociação, ele teria mandado e estava lá inclusive na fazenda, tinha corrido toda a fazenda, o Priminho Riva, que era o irmão dele. Eu lembro bem disso
.

ADVOGADO DA AUTORA
-
Então quando eles compraram a fazenda, eles já tinham ido in loco no local da fazenda e constataram que não
haviam
invasores
?

TESTEMUNHA

-

Com
certeza o Priminho Riva, sim
. Até porque depois inclusive na época de uma campanha posterior, eu conversei com o Priminho e ele
tava
meio por lá. Então, ele na época da negociação que o Riva queria comprar, o Riva não comprou sem antes mandar o
Rivinha
, o Priminho lá e verificar toda a fazenda. Isso eu tenho certeza.

ADVOGADO DA AUTORA
- Nessa reunião, na Assembleia, que o senhor havia participado a pedido da senhora Magali, o
Riva colocou algum obstáculo, disse que havia invasores e que, por isso, pediu que tirasse os invasores para prosseguir com a negociação
?

TESTEMUNHA DA AUTORA
-
Não, não. Ele, ele tinha, ele, o Riva sempre se mostrou muito conhecedor daquele problema
. O Riva é um
dos, ele
tinha muitos amigos lá em Colniza que, inclusive, vários. Quando a gente mostrava e era até engraçado, porque quando a gente mostrava a relação dos invasores ele falou “não, esse é meu amigo, esse é meu amigo, esse é o certo, esse eu converso, fica tranquilo”

ADVOGADO DA REQUERIDA
- Tá. É, é que o doutor Fernando mencionou na ocasião da reunião com o Riva que foi apresentado uma relação de invasores. Eu queria que o senhor explicasse que relação que é essa.

TESTEMUNHA
- Na verdade essa... como existia... quando a Magali foi falar com ele nós, eu tinha um processo que já corria, uma relação de possíveis invasores porque nós fazíamos reiteradas denúncias de certas pessoas é... na Casa Militar, enfim, no governo. Na época eu acho que era se não me engano no governo Blairo Maggi e nós fazíamos denúncias é, tempos anteriores. E quando foi falado sobre a negociação, eu lembro bem que ele ainda citou alguns nomes e eu tinha uma relação daquela, porque eu levei praticamente um dossiê que eu tinha da, que nós tínhamos da fazenda em mãos pra poder discutir. E quando foi falado com, sobre a negociação, a dona Magali já tinha a reintegração de posse, então aqueles cidadãos que constavam naquela relação é... eu não lembro o nome de nenhum, faz muito tempo, mas vários deles o Riva falou “não, esse eu conheço, esse eu conheço, esse não vai mais invadir, jamais”. Foi mais ou menos nesse sentido.
Ele se sentiu muito seguro pra comprar, pra querer comprar a fazenda da Magali
.
Eu até lembro assim que é... a Magali, na época, talvez não seja a pergunta, mas eu acho... bom... é... se a Excelência achar interessante eu lembro que até eu
tava
tentando vender a fazenda também pra ganhar uma comissão, né, com alguns corretores e eu lembro que estávamos tentando vender num valor bem acima do que foi proposto pelo Riva, mas é... ele ainda colocou como se pudesse haver ainda futuras invasões, futuras invasões.
Aí ele falou
“olha, eu lhe proponho um valor tanto porque, se houver invasões no futuro, eu me viro com essa turma
”. Foi mais ou menos nesses termos.

ADVOGADO DA REQUERIDA
-
Esse
dossiê que o doutor apresentou, a á
rea
tava
sendo turbada então em sua posse, havia uma ameaça de invasão?

TESTEMUNHA
- Ah, essa área, ela tinha sido invadida algumas vezes e, se puxar o processo dela, com certeza vai ver que ela tinha, ela teve invasões no passado, como também teve reintegrações.

E naquele momento da venda, sim. Ela já
tava
tranquila,
tava
mansa e pacífica tanto com o José Paulo lá cuidando da área quanto com o próprio Priminho Riva lá junto verificando a áre
a
. (
ID no 131636812
).

TESTEMUNHA JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU

JUÍZA
– O senhor conseguiu concluir o georreferenciamento?

TESTEMUNHA
- Fizemos
geo
, fiz a reintegração. Na época, foi tentado fazer uma reintegração. O doutor José Lacerda e Coronel
Zuzi
da Casa Militar não deram conta. Aí eu fui fazer e consegui fazer a reintegração pra dona Magali. Deixei a fazenda dela toda pronta, toda arrumada com estrada, com casa, com tudo. Hoje ela tem a...

JUÍZA
– A dona Magali construiu casa lá?

TESTEMUNHA
-
Na época tinha casa, tinha funcionário, estrada,
geo
, foi feito todo o levantamento, o assentamento doando cem lotes pro INCRA pro governo reintegrar o pessoal e ainda foi pro INTERMAT.

JUÍZA
–
Quando a dona Magali foi ver a Floresta Viva,
tinha algum posseiro lá
?

TESTEMUNHA
-
Não
.
Acho que depois que teve outra invasão, mas depois na época que foi vendido
tava
, a reintegração
tava
toda tomada em estradas, casas. Agora, depois, não sei se a Floresta Viva teve alguma outra tentativa, né! (
ID no 131636812
).
Grifei
.

Denota-se dos depoimentos prestados, que não havia invasores na época da compra e venda, inclusive, confessam as testemunhas que anteriormente à venda, a autora havia doado ao INCRA 5.000 hectares para estabelecer assentamento rural na região, a fim de pacificar a área e evitar novas invasões, fato esse incontroverso nos autos.

Ainda, ouvindo o depoimento da
testemunha CARLITO ALVES DOS SANTOS
, este bastante confuso e de elevada suspeita - até porque disse haver comprado a posse de uma área dos invasores da propriedade e que entrou com ação indenizatória contra a autora/apelada/reconvinda, mas que a
ação não chegou a seu fim por
, supostamente, haver sido indenizado em R$ 100.000,00 (cem mil reais)
por Riva
– porém, não soube explicar sequer se foi pago em dinheiro, cheque ou transferência bancária.
C
ontudo, é possível concluir deste depoimento que este não estava mais na propriedade quando foi vendida para a apelante/requerida. Confira:

Testemunha CARLITO ALVES DOS SANTOS
-
Ah, eu fiquei lá uns dois anos, já tinha derrubado terra,
tava
com gado, tinha casinha de taipa lá dentro, a casinha.
Tava
com gado lá, tinha
umas oitenta vaca
lá dentro.

JUÍZA VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO
– Pagou pra quem esses alqueires?

TESTEMUNHA
-
Não, isso eu comprei de posseiro. Eu comprei de posseiro. Mas eu comprei porque a dona Irene
tava
no hotel e falou que quem quisesse comprar, pudesse comprar que ela forneceria o documento.

JUÍZA
-
E o senhor pagou, o senhor pagou pra quem?

TESTEMUNHA
-
Eu paguei pros grileiros, esses meninos que vendiam essas terras. Eles já morreram já. Depois das pessoas que se apossou
das terra
lá mais um tempo atrás.

JUÍZA
-
Ele comprou dos posseiros.

TESTEMUNHA
-
Eu comprei de posseiros que tinha direito lá. Eu comprei o direito pra comprar o documento. Só que o documento aí apareceu foi reintegração de posse depois disso.

JUÍZA
-
Não acrescentou nada.
Ele não
sabe como
que recebeu
, se ele recebeu em dinheiro ou em transferência bancária ou em cheque.
Ele só sabe que recebeu cem mil reais do Riva e desistiu do processo que tinha entrado na dona Magali
.
Nós aí saímos da área, perdemos tudo o trabalho nosso
. Mais alguma pergunta, Doutor Paulo?

ADVOGADO DA AUTORA

-
Só
uma, Excelência. Em
quê
ele utilizou esses cem mil reais que ele recebeu
?

TESTEMUNHA
-
Como é que é?

ADVOGADO DA AUTORA
-
Os cem mil reais que o senhor recebeu do deputado Riva, o senhor utilizou e fez o quê depois?
Comprou outra terra, comprou gado, guardou, o que o senhor fez?

JUÍZA
-
Seu Carlito
...

TESTEMUNHA
-
Oi!

JUÍZA
-
O que que o senhor fez com
o cem mil reais
que o senhor recebeu do Riva?

TESTEMUNHA
-
O que é que eu fiz com cem mil reais?

JUÍZA

– É.

TESTEMUNHA

- Que pergunta, doutora? Cem mil reais, o que é que eu vou fazer com cem mil reais? Eu... o que é que eu fiz com cem mil reais?

JUÍZA
-
O senhor pode me dizer se o senhor comprou outra terra? O senhor comprou outra terra
?

TESTEMUNHA
-
Minha terra. Gastei na minha terra
.

JUÍZA

-
Ah
, o senhor já tinha outra
(
ID no 131636812
).
Grifei
.

Como se extrai do depoimento, o senhor
Carlito disse que não estava mais na propriedade quando ela foi vendida para a apelante/requerida
. Se Carlito não estava mais no imóvel e apenas mantinha uma ação judicial contra a autora/apelada, por qual motivo a requerida interviria nessa situação e efetuaria seu pagamento? Inclusive sequer havia uma dívida constituída. Assim sendo, se de fato houve pagamento de R$-100.000,00 (cem mil reais), este ocorreu sem autorização da autora, já que não existia mais motivos para concordar com o pagamento já que o senhor Carlito não estava mais na área.

Extrai-se ainda dos depoimentos testemunhais, que após a assinatura do contrato alguns invasores retornaram à área. Ocorre que tal previsão também foi objeto do contrato, todavia, as despesas para retirada dos invasores seriam dos COMPRADORES, conforme
Parágrafo Único da Cláusula 5a
, acima já transcrita, o qual mostra claro que a
partir da data de assinatura do contrato
(
03/04/2012
),
correrão por conta exclusiva dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES
, dentre outras despesas, as
despesas com a sua manutenção de posse
. Confira mais uma vez:

Portanto, não havia motivo para os PROMITENTES COMPRADORES deixar que adimplir o contrato,
primeiro
porque, tinham conhecimento que a área era palco de inúmeras invasões (
Cláusula 4, Parágrafo Primeiro do CONTRATO DE COMPRA E VENDA),
inclusive oferecendo preço menor pela área, também confirmada pelas testemunhas,
segundo
, quando da assinatura do contrato inexistiam invasores na área, o que restou confirmado pelos depoimentos unânimes das testemunhas e,
terceiro
, os invasores retornaram ao imóvel após a assinatura do contrato, todavia, as despesas para sua retirada ficou a cargo dos PROMITENTES COMPRADORES (
Parágrafo Único da Cláusula 5a)
.

Desta forma, não resta dúvida de que os PROMITENTES COMPRADORES descumpriram o contrato, pagando parte das parcelas
depois de passados mais de sete (07) anos
da assinatura do contrato, bem como em
valor bem inferior ao pactuado
, conforme mais adiante se verá.

Em suma,
até os dias atuais não foi cumprido o contrato na sua integralidade
, o que por si só justifica a rescisão contratual.

No tocante à alegação de existência de alienação anterior ao Sr. EDESON DUMMER BUSS e a existência de um contrato anterior de parceria com JOÃO PAULO LEITE DE ABREU, o direito não socorre á apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
.

Isto porque, dos autos se verifica que a apelante/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, concordou em pagar o valor de
R$1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais)
em favor do referido terceiro, inclusive assinou como interveniente anuente do distrato realizado entre ao
Sr.
EDESON DUMMER BUSS
e a apelada/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, mediante
DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E CESSAÇÃO DE DIREITO
, firmado em
16/07/2013
(
ID no 131636682
). Confira:

Além disso, posteriormente houve
aditamento do distrato
para fixar o pagamento em três parcelas de R$600.000,00 (seiscentos mil reais), a ser feito pela apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
ao
Sr.
EDESON DUMMER BUSS
,

descontando-se do valor a pagar para a apelada/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA,
conforme se verifica do
ID no 131636683
:

Com efeito, resta evidente que as negociações acima mencionadas
não caracterizam inadimplemento contratual
, conforme alegado pela apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, mas sim,
consentimento mútuo das partes contratantes
no sentido de que seriam descontados do contrato de compra e venda, os valores de
R$1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais)
e repassados ao terceiro acima mencionado, na forma pactuada no aditamento contratual (três parcelas de R$600.000,00).

Com relação ao pagamento dessas parcelas, é importante transcrever o seguinte trecho da sentença:

“
(...)
Ressalta-se que a requerida juntou o distrato realizado em
Edeson

Dummer
Buss, no qual consta o valor que havia sido pago, que os compradores (
Edeson
) não quitaram o preço e a rescisão amigável, com a devolução do valor pago corrigido, mediante cessão do crédito da autora com a requerida, a qual assinou como interveniente anuente, firmado em 2013.

No mesmo ano, aditaram tal rescisão para fixar o pagamento em três parcelas de R$ 600.00,00, a ser feito pela requerida ao Sr.
Edeson
, descontando-se do valor a pagar para a autora.

Todavia, a requerida não comprovou que tenha
pago
outras parcelas, sendo inadmissível obter o “desconto” no saldo a pagar de parcelas que não pagou ao Sr.
Edeson
, o qual, em audiência, declarou que foi prometido o pagamento pelo Sr. Geraldo Riva, de três parcelas e somente foi paga a primeira
.

Vejamos:

“
Recebi uma parcela. Foi dividido em três parcelas, de 600 mil
.”

Logo, quando do ajuizamento e até a realização da audiência de instrução e julgamento, a requerida não havia
pago
ao Sr.
Edeson
as duas parcelas restantes de seiscentos mil cada, e indevidamente promoveu à juntada de planilha deduzindo este valor não pago, alegando na contestação saldo devedor do preço da compra deduzindo estas parcelas não quitadas
.

Tratou-se, portanto, de alterar a verdade dos fatos em juízo, alegando um pagamento total de R$ 1.200.000,00 e descontando do saldo devedor, quando não havia
pago
.

Tanto assim o é, que após a audiência de instrução, precisamente na data de 30/09/2021 juntou declaração de quitação destas parcelas, assinada pelo Sr.
Edeson
em data de 21/09/2021, ou seja, poucos dias após a audiência
.

Portanto, faltou com a verdade na contestação e durante toda a instrução processual, afirmando um pagamento de um milhão e duzentos mil reais que não havia realizado (...).”
Grifei
.

Conforme se vê, a douta juíza singular foi enfática ao afirmar que

apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
,

faltou com a verdade ao informar ao longo da instrução processua
l, em especial na contestação, que havia quitado as duas últimas parcelas devidas ao
Sr. EDESON,
inclusive promoveu
a juntada de planilha dos valores até então pagos à apelada/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, oportunidade em que deduziu do valor devido dessas parcelas não quitadas à época.

Ocorre que tais parcelas (R$1.200.000,00) foram pagas somente recentemente, após a instrução processual e à véspera da sentença,
o que denota forte indício de má-fé processual por parte da requerida.

No tocante à existência de parceria entre a apelada/autora e o Sr. JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU, inexiste nos autos qualquer comprovação a demonstrar o prejuízo sofrido pela apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, inclusive o próprio JOSÉ PAULO comprovou que a referida relação em nada influenciou no contrato pactuado entre as partes
, bem como afirmou que a Dona Magali, representante da autora, pagou o que lhe devia, que nunca tomou nenhuma medida judicial e que apenas notificou a requerida, à época, para suspender os pagamentos.

Declarou que na época que a representante da autora ficou doente, ficou um período sem receber, efetuou gastos, mas tudo foi pago depois. Ainda, esclareceu que na verdade o contrato era para que o depoente realizasse serviços na área de projeto de manejo, legalização da fazenda e quando ela começasse a produzir, teria 10% da fazenda, mas não foi concluído o projeto de manejo. Confira:

“(..)
ADVOGADO
: Ok. O senhor falou que a dona Magali
ficou lhe
devendo valores.

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU:

Sim.

ADVOGADO
: O senhor entrou com alguma medida judicial pra cobrar esses valores?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
: Não, entrei judicialmente não. Simplesmente só notifiquei a Floresta Verde só pra, é... não efetuar o pagamento.

ADVOGADO
: Mas na justiça o senhor não cobrou a dona Magali, né?!

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
: Não, na justiça não.

(...)

ADVOGADO
: O senhor recebeu o que o senhor trabalhou lá nos dois anos e meio
?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
: Sim
.

ADVOGADO
:
O senhor recebia seu salário em dia
?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
: Não,
sim em dia
.
Só na época em que ela ficou doente que ela ficou praticamente um ano afastada que eu mantinha a fazenda lá com as despesas lá.

(...)

JUÍZA
: Me diz uma coisa: como que o senhor administrava essa fazenda? Ela depositava o dinheiro na sua conta mensalmente? O senhor diz que deixou tudo pronto, todas despesas de georreferenciamento.

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
– Tudo, tudo.

JUÍZA
–
Ela pagava
?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
:
Pagava
.

(...)

JUÍZA
:
Não,
tô
falando do tempo que o senhor
tava
lá trabalhando lá.

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
:
Não, na época que eu
tava
lá ninguém queimou. Foi reconstruído casa, tudo o que foi deteriorado foi reconstruído na fazenda, desde estrada, tudo, georreferenciamento, a gente ficou pronta, doutora.

JUÍZA
: Tá. E isso foi com o dinheiro da dona Magali
?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
:
Na época com o dinheiro da dona Magali. Teve uma parte que ela se ausentou por doença e eu mantive, continuei mantendo a fazenda.

JUÍZA
: Mas aí com o dinheiro do senhor o senhor manteve a fazenda?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
: Era
.

JUÍZA
:
E ela lhe pagou depois
?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
:
Certeza
.

JUÍZ
A:
Âhn
?

JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
:
Com certeza.”

Denota-se que a Dona MAGALI, proprietária da empresa
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, nada ficou devendo ao parceiro JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU.

No que tange à omissão da apelada/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA

no que concerne georreferenciamento da área, não procede as alegações da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
– até porque, no CONTRATO pactuado entre as partes, há informações da preexistência de processo de georreferenciamento protocolizado no INCRA e necessidade de aguardar o posicionamento de Licenciamento Ambiental Único – LAU que estava protocolizado junto à SEMA-MT, conforme muito bem especificado no
Parágrafo Segundo da Cláusula 4o
, bastando verificar o
ID no 131636650
:

Aliás, a própria apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
juntou ao feito, o
LAUDO TÉCNICO
de
ID no 11582738
, informando que o georreferenciamento consta como ativo, com data de certificação desde
18/03/2013
:

Então, o georreferenciamento do imóvel estava pronto e devidamente certificado/registrado junto ao INCRA menos de 01 (um) ano após a assinatura do contrato e muito tempo antes do vencimento das parcelas inadimplidas pela apelante/requerida.

Aliás, tal georreferenciamento foi realizado por
JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU
e pago pela antiga proprietária da Fazenda Bauru, conforme acima declarado.

Diante dos esclarecimentos acima, calcados nas cláusulas contratuais regularmente estabelecidas entre as partes, bem como na prova documental e testemunhal constante dos autos, cai por terra as alegações de violação contratual por culpa da apelada/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
.

Portanto, não há que se falar em inadimplemento contratual por parte da apelada/autora.

A bem da verdade, conforme acima já esclarecido,
o inadimplemento contratual deu-se por culpa exclusiva dos COMPRADORES
, proprietários da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO

Não é de se olvidar que apesar da teoria do adimplemento substancial
não possuir suporte legal, a doutrina e a jurisprudência vigente vêm-na consagrando, a fim de conservar os negócios jurídicos e permitir, deste modo, o devido cumprimento da finalidade a que se destina a criação do vínculo contratual.

Entretanto, ainda que possível a sua aplicação, não existem critérios delimitados pela doutrina que permitam ao Poder Judiciário dizer, em cada caso, se o adimplemento se afigura ou não substancial.

Como o instituto não possui disciplina legal, os critérios adotados pela jurisprudência acabam se tornando balizas de aplicação, inclusive alguns precedentes em que o STJ quantificou o adimplemento substancial em patamares distintos:

-
REsp
: 76.362/MT:
atraso na última parcela;

-
REsp
: 912.697/GO:
inadimplemento de 2 parcelas;

-
REsp
: 469.577/SC:
inadimplemento de valores correspondentes a 20% do valor total do bem;

-
AgRg
no
AgREsp
155.885/MS
: inadimplemento de 10% do valor total do bem;

-
REsp
: 1.051.270/RS:
inadimplemento de 5 parcelas de um total de 36, correspondendo a 14% do total devido.

Além desses paradigmas utilizados nos dias atuais, o STJ enumerou outros critérios quantitativos e qualitativos para verificar se houve o adimplemento substancial como:
a)
o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse;
b)
o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente o contato;
c)
a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas;
d)

o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio
;
e)
deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO
. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos:
i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse;
ii
) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato;
iii
) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente;
iv
) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução
. 7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento
Atlantic
Beach Flat Hotel, que seria construído no local. 8. Nada obstante o percentual inadimplido
do
contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida. 9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (
AgInt
no
AREsp
1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018,
DJe
21/9/2018). 11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória. 12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento."
(STJ -
REsp
: 1236960 RN 2011/0031232-8, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/12/2019)

Ademais, vale salientar também que embora não faça menção expressa ao adimplemento substancial, o Código Civil apresenta as bases de sustentação da teoria com a previsão da função social dos contratos e da observância obrigatória da boa-fé objetiva, inclusive fortalecendo a interpretação doutrinária, a
IV Jornada de Direito Civil
, aprovou o
Enunciado n. 361
, visando dar orientação doutrinária à interpretação do Código Civil, dispondo: “
Enunciado no 361; Arts.421, 422 e 475
.
O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da
boa- fé
objetiva, balizando a aplicação do art. 475
.”.

Feitas tais ponderações, passo a apreciar o aludido
adimplemento substancial
, questão de elevada importância para solução da lide.

No caso em comento
, a apelante/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA,
pretende a manutenção do negócio jurídico sob o argumento de que antes do ajuizamento da demanda havia efetuado o pagamento da importância de
R$13.910.000,00 (treze milhões novecentos e dez mil reais)
, o que supostamente representa o adimplemento de
74,78%
do valor do contrato que era de
R$-18.600.000,00 (dezoito milhões de reais)
.

Segue alegando a apelante/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
que o juízo singular desconsiderou da importância acima mencionada (
R$13.910.000,00
), os
pagamentos efetuados aos posseiros
(
R$3.400.000,00
), assim como o pagamento/depósito judicial realizado na importância de
R$11.087.884,21 (onze milhões, oitenta e sete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos)
.

Pois bem.

Quanto ao primeiro questionamento (
desconsideração dos pagamentos efetuados aos posseiros
), não procede o inconformismo da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
– até porque, não há nos autos
nenhuma prova ou previsão contratual
de que os supostos gastos com ações de posseiros deveriam ser descontados dos valores a serem pagos
pela
FLORESTA
VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
à vendedora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA.

Na realidade, o que há de concreto no contrato, foi a advertência de que o imóvel adquirido já foi
palco de inúmeras invasões e conflitos agrários
, do qual os COMPRADORES tiveram plena ciência, inclusive de existência de ações possessórias, (
Parágrafo Primeiro da Cláusula 4a do Contrato –
acima transcrito), no entanto, mesmo assim,
o imóvel foi aceito e adquirido.

Aliás, nunca é demais reiterar
que antes de assinar o contrato, a apelante/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
vistoriou
“
in loco
”
a Fazenda

e consignou expressamente que conhecia “
sobejamente
”
o imóvel, tendo constatado que a posse estava sendo mantida por
empregados da autora/apelante
, estando ciente das condições e situações físicas do imóvel, inclusive confrontações e medidas.

Além do mais, o
Parágrafo Único da Cláusula 5a
, reza de forma clara que a partir da data de assinatura do contrato (
03/04/2012
), correrão por conta exclusiva dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, dentre outras despesas, as
despesas com a sua manutenção de posse.
Confira:

Se não fosse o bastante, ainda que o contrato omitisse que o imóvel já foi palco de inúmeras invasões, certo é que quando os PROMITENTES COMPRADORES adentraram no imóvel, inexistiam posseiros, conforme se extrai dos depoimentos harmônicos e uníssimos das testemunhas, cujos depoimentos já foram acima descritos (
ÉDER MARCOS BOLSONÁRIO, FERNANDO HELEODORO BRANDÃO, JOSÉ PAULO LEITE DE ABREU E CARLITO ALVES DOS SANTOS).

De igual sorte, a alegação de que os acordos que realizaram com os posseiros, efetuando o
pagamento
R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais)
a ser descontados da vendedora
BAURU AGROPECUJÁRIA LTDA
, não tem o mínimo de cabimento, ante a incoerência de tais afirmações feitas pela apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

Isto porque, os alegados
acordos realizados com os posseiros
(entre
12/05/2012
a
10/08/2012
)
, ocorreram após a assinatura do contrato de compra e venda entre as partes (
03/04/2012
).

Logo, se no momento da assinatura do contrato (
03/04/2012
) não tinha invasores no imóvel, certo é que supostas invasões se deram após a assinatura do contrato, cuja responsabilidade e gastos para manutenção na posse deveria ser dos COMPRADORES, conforme
Parágrafo Único da Cláusula 5a
, acima transcrita, mais que novamente transcrevo, já que não foi observado pelo ilustre relator:

Aliás aludidos acordos (+ 125) se deram através dos
INSTRUMENTOS DE TRANSAÇÃO EXRAJUDICIAL
de
ID no 131636689 – Pág. 01 a Pág. 45
,
ID no 131636690 – Pág. 01 a Pág. 36
e
ID no 131636691 – Pág. 01 a Pág.42
, todos com o mesmo conteúdo, um dos quais transcrevo:

Conforme se verifica da CLÁUSULA PRIMEIRA constante em todos os acordos, há previsão expressa de que a transação foi celebrada com o objetivo de evitar a propositura de ação judicial entre os transigentes e
por
fim aos litígios já existentes
, a saber:
Ação de Reintegração de Posse e Ação de Manutenção de Posse
, ambas perante ao Juízo de Direito da Vara Especializada de Direito Agrário da Comarca de Cuiabá-MT, além da
Ação de Indenização
em trâmite no Juízo da Vara Única da Comarca de Colniza-MT.

Ocorre que tais litígios eram de pleno conhecimento da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
quando esta adquiriu o imóvel, uma vez que constam expressamente no
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RURAL
, pactuado entre as partes, bastando verificar a
CLÁUSULA 4a – Parágrafo Primeiro
, acima já transcrito, a qual transcrevo novamente:

Conforme se vê, ao adquirir o imóvel litigioso, os PROMISSÁRIOS COMPRADORES declararam que tinham plena ciência da existência das ações de interdito proibitório, de manutenção de posse e de reintegração de posse, essas duas com trâmite no Juízo de Direito da Vara Especializada de Direito Agrário da Comarca de Cuiabá-MT, além da ação de Indenização em trâmite no Juízo da Vara Única da Comarca de Colniza-MT.

Inclusive, nas ações possessórias mencionadas
haviam
liminares em favor da PROMISSÁRIA VENDEDORA, assim sendo, em caso
de
eventual
retorno dos posseiros no imóvel
após a assinatura do contrato ou de invasores ocultos, deveriam os COMPRADORES pedir
revigoramento de tais medidas judiciais
, a fim de retirar os supostos invasores, todavia, preferiram por sua conta e risco dispender de
R$3.400.000,00 (quatro milhões e quatrocentos mil reais)
nos alegados acordos.

Ainda,
se por uma eventualidade
houvesse um compromisso da VENDEDORA com os COMPRADORES em relação à indenização de posseiros ou invasores, o direito não lhes socorreria – até porque, não há nos autos comprovação que os COMPRADORES realizaram de fato pagamento aos posseiros, os quais (compradores) deveriam, no mínimo, ter apresentado pelo menos recibos, depósitos bancários, dentre outros.

Desta forma, reitero que são extremamente frágeis e incoerentes os argumentos da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
de que havia invasores ocultos na área e de que lhes pagou a importância de
R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais)
, pois não apresentaram nenhuma comprovação, indo de encontro com a prova testemunhal, cujos depoimentos foram unânimes no sentido de que
quando da assinatura do contrato não havia invasores na área
.

E mais: de se registrar que a COMPRADORA procedeu à doação ao INCRA para assentamento dos invasores, 5.000 hectares, a fim de pacificar a área e evitar novas invasões.

Portanto, agiu corretamente a douta juíza singular ao não acolher os supostos pagamentos dos invasores na importância de
R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais)
, o que corresponde a quase 20% (vinte por cento) do valor do contrato.

Desta forma, excluindo a importância de
R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais)
, certo é que quando do ajuizamento da ação de rescisão contratual, em
08/09/2017
, a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
havia efetuado o pagamento da importância de
R$10.430.000,00 (dez milhões, quatrocentos e trinta mil reais)
, o que restou corroborado pelos recibos comprobatórios de
ID no 1311636681
.

- Vencimento até
01/10/2012
–
R$5.000.000,00
-
pagos na seguinte forma e data
:

* R$1.500.000,00 –
04/04/2012
(
ID no 1311636681 – Pág.2
)

* R$1.500.000,00 –
04/07/2012
(
ID no 1311636681 – Pág.6
)

* R$1.030.000,00 –
08/08/2012
(
ID no 1311636681 – Pág.4
)

* R$500.000,00 –
23/10/2012
(
ID no 1311636681 – Pág.9
)

* R$300.000,00 –
09/11/2012
(
ID no 1311636681 –Pág.10
)

* R$200.000,00 –
13/11/2012
(
ID no 1311636681 - Pág.11
)

Total----------------------------------------
R$5.030.000,00

- Vencimento:
01/04/1013
–
R$5.200.000,00
– corresponde a
107.883,81 sacas de soja
, pagos na seguinte forma e data:

* R$905.000,00 –
22/04/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.12
)

* R$595.000,00 –
23/04/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.13
)

* R$500.000,00 –
27/05/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.15
)

* R$500.000,00 –
27/06/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.16
)

* R$200.000,00 –
28/06/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.17
)

* R$1.000.000,00 –
04/06/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.18
)

* R$1.050.000,00 –
16/10/2013
(
ID no 1311636681 – Pág.19
)

* R$650.000,00
–
08
/08/2013
- acordo com
terceiro EDESON DUMMER BUS
- (
ID no 1311636683 – Pág.19
).

Total-----------------------------------------
R$5.400.000,00

TOTAL GERAL------------------------
R$10.430.000,00

Logo, restou comprovado no autos que antes da distribuição da presente ação, os COMPRADORES haviam pago
R$-10.430.000,00 (dez milhões e quatrocentos e trinta mil reais),
excluindo
os valores de
R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos)
que não era de responsabilidade da VENDEDORA, conforme acima exaustivamente delineado, e
incluindo
o valor de R
$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais)
, este devido por acordo amigável entre as partes com EDESON DUMMER BUS, cuja responsabilidade era VENDEDORA a ser descontado do valor total do contrato.

Posteriormente, após o ajuizamento da ação e praticamente quando já estava concluída a instrução do processo, ou seja, a véspera da prolação da sentença, os COMPRADORES comprovaram a quitação do terceiro EDESON DUMMER BUS –
R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais)
, bem como o depósito do restante das parcelas do contrato (“3.2.b” e “3.2.c”), estas vencidas em
01/04/2014
e
01/04/2015,

conforme
ID no 131636819 a ID no 131636819
.

Assim sendo, levando-se em consideração as parcelas pagas
antes do ajuizamento da ação
, temos por
distante o adimplemento substancial
, se comparado com os julgamentos paradigmas do STJ (acima relacionados), uma vez que o preço certo ajustado no contrato importa em
R$18.600.000,00 (dezoito milhões e seiscentos mil reais)
,
correspondente
100% do contrato
,

sendo pago
R$-10.430.000,00 (dez milhões e quatrocentos e trinta mil reais)
,
este correspondente a
56% do contrato
(regra de três simples - 18.600.000,00 = 100% e 10.430.000,00
=
X
,
logo, X= 10.430.000,00 x 100% dividido por 18.600.000,00, sendo assim
X = 56%
).

Logo, o pagamento de
56% do total da dívida
não pode ser considerado pagamento substancial – até porque, vai de encontro com a doutrina e a jurisprudência do STJ que possui o entendimento de que é necessário o preenchimento de requisitos concomitantes:
a)
o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse;
b)
o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente o contato;
c)
a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas;
d)

o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio
;
e)
deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.

No caso, de plano, já se verifica que o pagamento faltante não se mostra ínfimo em se considerando o total do negócio, bem como os COMPRADORES não se preocuparam em adimplir integralmente o contrato, depositando o valor faltante depois de passados mais de 07 anos da data do vencimento e ainda de
forma incompleta
, o que por si só já macula o instituto do adimplemento substancial.

Sobre o tema, do STJ:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial.5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção.6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."
(STJ -
REsp
n. 1.636.692/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017,
DJe
de 18/12/2017.)

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto
da substancial
performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no
REsp
76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido."
(STJ
REsp
n. 1.581.505/SC, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016,
DJe
de 28/9/2016.)

DO DEPÓSITO JUDICIAL

No que refere ao segundo questionamento (depósito judicial), é cediço que o depósito tardio realizado pela apelante na importância de
R$11.087.884,21 (onze milhões, oitenta e sete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos)
, somente após a instrução processual (
30/09/2021
) -
ID no 131636819 a ID no 131636819
-
,

além de não ter condão de afastar a mora
, (Tema 967), trata-se de conduta ausente de boa-fé, uma vez que os COMPRADORES
ignoraram completamente a necessidade de reajuste mediante a cotação de saca de soja nos termos do contrato pactuado entre as partes
, o que também não foi observado pelo nobre relator.

Para ter uma ideia, só as parcelas vencidas em
01/04/2014
, que representam
174.273,84 sacas de soja
, atualizada até o dia do depósito, em
30/09/2021
, cujo preço da soja em Rondonópolis era o valor de
R$-163,20 (cento e sessenta e três reais e vinte centavos)
, conforme tabela da APROSOJA (
http://www.aprosoja.com.br/soja-e-milho/historico-cotacao/preco-da-soja-disponivel
)
, somam-se a importância de
R$-28.441.490,68 (vinte e oito milhões, quatrocentos e quarenta e um mil, quatrocentos e noventa reais e sessenta e oito centavos),
enquanto o depósito foi de pouco mais de
11 milhões
, portanto, de se concluir que até a data atual não foram quitadas as obrigações contratuais, também suscetível da rescisão contratual.

Portanto, a apelante/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA

literalmente se
esqueceu
deste detalhe
–
de que o pagamento das parcelas 3.2.b e 3.2.c seria em cotação da soja em Rondonópolis, questão esta que não passou desapercebida pela juíza singular, a qual, na sentença recorrida destacou que a apelante/requerida “esqueceu” de tal previsão contratual
.

Confira um fragmento da sentença:

“(...)
Conforme a cláusula 3a, parágrafo
segundo, o
valor das parcelas seria reajustado com base em sacas de soja de 60 quilos, fixando-se a quantidade de soja equivalente em cada parcela descrita na cláusula terceira, e que o valor da saca na data do pagamento seria apurado mediante a cotação da cidade de Rondonópolis/MT
, fixando-se o preço mínimo de R$ 48,70 a saca.

(...)

- A Requerida atrasou os pagamentos das parcelas descritas na Clausula 3a, itens “3.1D” e “3.2A”; A Requerida não quitou as parcelas descritas na Cláusula 3a, itens “3.2B” e “3.2C”;
As parcelas “3.2B” e “3.2C” foram fixadas em sacas de soja de 60 quilos, a serem convertidas em moeda nacional na data do vencimento com amparo no preço praticado em Rondonópolis-MT
, com valor mínimo de R$48,20, conforme §2o, da Clausula 3a, item 3.24 ; As cláusulas 8a e 9a dispuseram tolerância de 15 dias para pagamento após o vencimento, sob pena de vencimento e Rescisão Antecipada do Contrato; As parcelas não quitadas sofrerão correção do valor principal com multa de 2%, atualização monetária (INPC-IBGE) e juros de 1% ao mês.

Primeiramente, é de se anotar que a requerida “esquece” que foi previsto no contrato o reajuste do saldo devedor, para efeitos do valor das parcelas, mediante a cotação de saca de soja
.
Assim, o saldo devedor deveria ser apurado mediante a aplicação do reajuste pactuado.

(...)Tendo em vista que o contrato previu expressamente a rescisão em caso de inadimplemento na cláusula décima, é direito da autora obter a rescisão judicial do contrato.

Ressalta-se que o depósito judicial que a requeria realizou, após a instrução probatória, a fim de elidir o pedido de rescisão e manter o contrato tacitamente renunciando às suas alegações quanto ao valor do saldo devedor, não tem o condão de elidir toda a situação de inadimplência desde 2014 e não obriga a autora a aceitar o depósito e manter o contrato, pois a rescisão já havia se operado por força do que dispõe o contrato
”.
Grifei
.

Verifica-se que, além de a juíza singular ter declarado que a apelada/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
“
se esqueceu
” da previsão contratual, foi enfática ao afirmar que
o depósito judicial que a requerida realizou, após a instrução probatória, a fim de elidir o pedido de rescisão e manter o contrato tacitamente renunciando às suas alegações quanto ao valor do saldo devedor, não tem o condão de elidir toda a situação de inadimplência desde 2014 e não obriga a autora a aceitar o depósito e manter o contrato, pois a rescisão já havia se operado por força do que dispõe o contrato.

Aliás, ao efetuar o depósito tardio e em total desacordo com o previsto no contrato, a atitude da apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
vai de encontro com
o princípio da boa-fé contratual previsto em nosso ordenamento jurídico civil, no sentido de que os contratantes devem agir com lealdade e retidão durante todas as etapas de um contrato, o que não ocorreu no caso por parte da apelante/requerida, em flagrante ofensa ao artigo 113 do Código Civil:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.

De igual sorte, se é certo que o contrato faz lei entre as partes, também é tão certo de que essa lei seja exercida dentro dos ditames da boa-fé, o que não ocorreu no caso, uma vez que a
cláusula 3a, parágrafo segundo contrato
, adimplida depois de mais de 07 anos, é de
clareza solar
que o valor das parcelas seria reajustado com base em
sacas de soja de 60 quilos
, fixando-se a quantidade de soja equivalente em cada parcela descrita na cláusula terceira, e que o valor da saca na data do pagamento seria apurado mediante a cotação da cidade de Rondonópolis/MT, todavia, preferiu a requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA,
corrigir o valor faltante ao invés de cumprir o contrato.

PABLO STOLZE GAGLIANO
e
RODOLFO PAMPLONA FILHO
conceituam sobre o contrato:

“Contrato é um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das suas próprias vontades”
(GAGLIANO, Pablo
Stolze
. Rodolfo Pamplona Filho. Novo Curso de Direito civil: contratos, teoria geral. v. 4. 8. ed. rev. atual. e
ampl
. São Paulo: Saraiva. 2012.
p. 54. 33)

No caso em tela, pelos elementos de convicção acima expostos, de se constatar que a apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA

não agiu com a boa-fé objetiva
no cumprimento de suas obrigações, inclusive beira a má-fé seu comportamento, ao omitir do previsto no contrato, cuja diferença depositada (
R$11.087.884,21)

e o que deveria ser depositado (
R$-28.441.490,68),
ultrapassa
17
milhões de reais
(
R$-17.353.606,47
).

Tal situação não pode passar incólume ao crivo do Poder Judiciário, sob pena de beneficiar a parte que agiu com conduta reprovável. Desta forma, data vênia do entendimento do douto relator, a rescisão contratual é medida mais justa que poderia ocorrer.

Desta forma, ainda que houvesse adimplemento substancial do contrato pouco antes da sentença, a rescisão contratual é medida que se impõe, diante do que dispõe a
Cláusula
10
a do

contrat
de compra e venda
, uma vez que até hoje as obrigações contratais não foram quitadas na sua integralidade, uma vez que o depósito realizado foi muito aquém do devido. Confira:

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

Com efeito, não assiste razão à apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
quando sustenta a nulidade da cláusula que impõe ao comprador a renúncia à retenção/indenização pelas benfeitorias. Confira essa parte do contrato:

Em que pese a revisão do contrato ser permitida pelo
artigo 317 do Código Civil
“
quando por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução
”, certo é que não foi noticiado nenhum desequilíbrio ou desproporção superveniente à formação da relação obrigacional que justifique a alteração da conclusão lançada pelo juízo singular.

Aliás, a vantagem em relação ao preço (baixo do valor de mercado) viabiliza à vendedora se assegurar de garantias mais robustas quando da entrega da área, sob pena de sofrer prejuízos e não conseguir futuramente revertê-lo de forma efetiva.

Acresce-se que o juízo singular, acertadamente, levou em consideração que a apelante está na posse da área desde 2012, e dela usufruindo, explorando e colhendo os frutos, logo, compensando com as benfeitorias que tenha efetivamente realizado.

Por sua vez, os valores despendidos pela apelante/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
com a conservação e manutenção da área consistem em despesas inerentes ao próprio uso da coisa e não podem ser consideradas como valor a ser-lhe restituído em caso de rescisão.

Na sentença recorrida, a juíza também pontuou que:

"(...) As benfeitorias, que a requerida alega direito de ser ressarcida e de retenção, as partes livremente estipularam na cláusula 14a que enquanto não quitado o saldo devedor qualquer benfeitoria seria incorporada ao imóvel, sem direito de restituição. “XIV — Das Benfeitorias:
Cláusula 14o. Toda e qualquer benfeitoria, ainda que útil ou necessária, realizada pelos PROMISSÁRIOS COMPRADORES no imóvel objeto deste contrato, enquanto não quitado o “saldo devedor”, será considerada como incorporada ao imóvel, sem direito a restituição, retenção ou indenização, seja a que título for
.”
(
ID no 131636851
).
Grifei
.

É cediço informar ainda que a jurisprudência do STJ se posiciona no sentido de que o princípio
pacta sunt servanda
pode ser relativizado, visto que a sua aplicação prática está condicionada a outros fatores, como, por exemplo, a função social, a onerosidade excessiva e o princípio da boa-fé objetiva, podendo ser mitigada a força obrigatória dos contratos quando desrespeitado.

Contudo, restou plenamente demonstrado pelas composições específicas do negócio em discussão que a previsão relativa à renúncia dos COMPRADORES do direito de retenção/indenização pelas benfeitorias não viola os princípios da função social, da boa-fé e da equidade.

Confira, em caso análogo, do STJ:

"RECURSO ESPECIAL No 1610464 - PE (2016/0169925-0) DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do TJPE assim ementado (e-STJ fls. 999/1.001): RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO C/C DESPEJO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. RECURSO 1. IRREGULARIDADE NO PREPARO. CUSTAS PROCESSUAIS A MENOR. PRAZO PARA SANAR O VÍCIO. INÉRCIA. DESERÇÃO. FALTA DE PRESSUPOSTO OBJETIVO. NÃO CONHECIMENTO. 2. RECURSO DOS ARRENDATÁRIOS. PRELIMINARES: OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. NATUREZA DA AÇÃO. REJEITADAS. MÉRITO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO VALOR DO ARRENDAMENTO. RESCISÃO E DESPEJO. CABIMENTO. RENUNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO IMPROVIDO. 3.6. A cláusula que estipula a não-
indenizabilidade
das benfeitorias úteis ou necessários não é nula, pois livremente pactuada entre as partes, importando renúncia expressa dos arrendatários, e encontra guarida no princípio do pacta sunt servanda e no art. 95, inciso VIII, do Estatuto da Terra. 3.7. Verificada a renúncia expressa dos arrendatários às benfeitorias realizadas, não lhe assiste direito à retenção do bem, ou à indenização, a justificar a manutenção na posse do imóvel. 3.8. Considerando-se que a demandada nunca pagou o preço acordado pelo arrendamento das terras, impõe-se a rescisão contratual e o consequente despejo, nos moldes dos artigos 92, § 6o, da Lei no 4.504/64
( Estatuto
da Terra) e 26, 27 e
32,III
, do Decreto no 59.566/1966. Afastado o direito de retenção, por renúncia expressa. (...) 7.1. Os arrendatários ficam autorizados a realizar benfeitorias no Parque Industrial, ficando desde já da mesma forma autorizada a remoção daquelas que destacadas não alterem a atual configuração do acervo, salvo se incorporadas ao acervo, na forma do
sub-item
7.2. 7.2. Fica estabelecido que as benfeitorias que importem em manutenção e conservação do acervo atual serão incorporadas ao mesmo sem direito
à
qualquer indenização ou retenção por parte dos Arrendatários. Levando-se em conta que tais benfeitorias se destinavam à realização da finalidade contratual, e tendo o contrato, como descrito acima, ao prever que as benfeitorias que importem em manutenção e conservação do acervo seriam incorporadas ao mesmo, afasta o direito a qualquer indenização ou retenção. Assim, embora
as despesas relacionadas pela apelante seja
considerada benfeitorias úteis e necessárias, no contrato de arrendamento rural celebrado abriram mão dos direitos de indenização e retenção pelas benfeitorias e acessões, tanto úteis como necessárias, realizadas no bem arrendado. Posto isso, diante da renúncia expressa ao direito indenizatório e de retenção, pactuada no contrato, afigura-se desnecessária a realização de perícia ou avaliação do parque industrial, portanto, não há falar em nulidade da sentença, por cerceamento do direito de defesa. Preliminar rejeitada. (...). Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso. Publique-se e intimem-se. Brasília, 15 de dezembro de 2020. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA Relator " (
STJ -
REsp
: 1610464 PE 2016/0169925-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 01/02/2021)

Todavia, ainda que por eventualidade não constasse essa cláusula no contrato, a apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
não veria seu pedido provido, ante a ausência cabal de provas.

Inexistem nos autos comprovação
: ♦ de notas fiscais de entrada e saída de bens, serviços ou mercadorias; ♦ de transferência de valores para pagamento das despesas que diz ter realizado; ♦ documento de que pagou ao menos um prestador de serviços para a realização do trabalho de construção de casas, cercas, pontes, estradas e/ou curral (notas fiscais, transferência de dinheiro para contas correntes, recibos dentre outros); ♦ do desembolso para a abertura de estradas ou sua manutenção, tais como tratores, caminhões, escavadeiras, roçadeiras, plantadeiras etc.; ♦ de pagamento de madeiramento utilizado nas pontes, cercas, curral e casas em quantidade suficiente para tais obras;
♦ de que comprou tijolos, cimento, telhas, arames, vasos sanitários, pias, canos, fios elétricos, arame ou qualquer outro material em quantidade suficiente para a construção das benfeitorias que afirma ter construído no local.

Assim, por qualquer ângulo que se observe, evidente a total improcedência da pretensão da apelante/requerida em obter indenização das supostas benfeitorias, seja em razão de cláusula expressa de renúncia pactuada entre as partes, seja em razão da inexistência de provas.

Portanto, neste particular, não merece reforma a sentença de primeiro grau.

DA IMPOSSBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA PERDA DO SINAL COM MULTA DE CLÁUSULA PENAL E MANUTENÇÃO DO PERCENTUNAL DA MULTA DE 10% (DEZ POR CENTO)
-
ALTERNATIVAMENTE
REDUÇÃO

Na hipótese, a juíza singular entendeu pela retenção do valor pago como sinal, no importe de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e incidência de multa de 10%, nos termos da CLÁUSULA PENAL, sobre o valor total do contrato atualizado pelo INPC.

Não é de se olvidar que o artigo
420 do Código Civil
dispõe que a rescisão motivada pela parte compradora importa em perdas das arras quando essas forem pactuadas como penitenciais:

“Art. 420.
Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória
. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.”

Observa-se que no presente caso, que o contrato firmado pelas partes contém previsão expressa estabelecida na
CLÁUSULA 15a
, dispondo de forma taxativa que no contrato não é cabível arrependimento. Logo, verifica-se que a importância de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais), paga a título de sinal apresenta natureza simplesmente de
arras confirmatórias.

A jurisprudência do STJ é sólida e pacífica no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF E 211/STJ. 2. RESCISÃO UNILATERAL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. 3. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 4. SEGURO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284/STF. 5. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA, NA ESPÉCIE. 6. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE. 7. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Incidem as Súmulas 211 do STJ, 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 2. Com efeito, segundo a jurisprudência do STJ, é possível ao adquirente rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que ressarcido o vendedor das despesas com a execução contratual. Precedentes.
3. De acordo com o entendimento desta Corte, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador
" (
AgInt
no
REsp
n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020,
DJe
11/12/2020). 4. A falta de impugnação de argumento suficiente para manter, por si só, o acórdão impugnado a argumentação dissociada, bem como a ausência de demonstração da suposta violação à legislação federal impedem o conhecimento do recurso, na esteira dos enunciados n. 283 e 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal 5. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 6. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 7. Agravo interno improvido."
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
: 1910692 RJ 2021/0173679-5, Data de Julgamento: 25/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/04/2022)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANTERIOR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. RETENÇÃO. ARRAS. INDEVIDA. RESCISÃO CONTRTUAL. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS EFETIVAMENTE PAGAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. 1. Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. 2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos
arts
. 11 e 489 do CPC. 3. Incide a Súmula 284/STF ante a ausência de anterior e necessária oposição na origem de embargos de declaração sobre o tema. 4. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 6. Modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que não houve posse do bem implica reexame de fatos e provas. 7.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 8. A jurisprudência do STJ é no sentido de que em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pago
s
. 9. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido."
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
: 1887250 SP 2020/0193750-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 15/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
18/03/2021)

Assim sendo, tratando-se o caso de arras confirmatórias, o pagamento realizado a título de sinal no valor de R$-5.000.000,00 (cinco milhões de reais), não se sujeita à retenção por parte da VENDEDORA apelada, razão pela qual preferiram as partes pactuarem a multa pelo descumprimento contratual.

Portanto, merece reforma a r. sentença nesta parte, visto que indevidamente determinou a retenção/perda do sinal em favor da apelada/autora, cabendo apenas a multa contratual.

DA REDUÇÃO DA MULTA

Quanto à alegação da necessidade de redução da multa contratual em face de sua excessividade, nos termos do
artigo 413 do Código Civil
, vale salientar que no cenário dos autos não há que se falar em vulnerabilidade, pois ambas as partes se encontram em pé de igualdade quanto ao conhecimento necessário para validar os termos avençados no negócio jurídico.

Em outras palavras: com base na liberdade de contratar, a requerida/apelante, mesmo ciente dessa previsão contratual, assim o fez por livre escolha, não podendo, agora, o judiciário possibilitar que a apelante/requerida se furte de suas responsabilidades.

Deve se observar, portanto, o princípio do
pacta sunt servanda
(força obrigatórias dos contratos), isto é, que o que foi acordado entre as partes deve ser respeitado e cumprido integralmente. Do mesmo modo, deve-se considerar o princípio da intervenção mínima, não havendo qualquer tipo de excessividade ou abusividade na cláusula contratual que justifique a intervenção estatal.

Contudo, o citado artigo 413 do Código Civil é enfático ao definir que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Ainda, sobre o tema, do STJ:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA MERCANTIL. COMBUSTÍVEIS E DERIVADOS DE PETRÓLEO. CONTRATO DE 120 MESES. RESCISÃO ANTECIPADA. ADIMPLEMENTO PARCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR. EQUIDADE. REDUÇÃO EXCESSIVA. CRITÉRIO MATEMÁTICO. APLICABILIDADE. (...). A intervenção do Poder Judiciário no sentido de reduzir a cláusula penal pactuada deve observar os limites previstos no art. 413 do Código Civil de 2002.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando
esta
se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, sendo impositiva a sua redução quando houver adimplemento parcial da obrigação. Precedentes. 6. Não é necessário que a redução da multa, na hipótese adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal. 7. No caso, o critério matemático deve ser mantido, pois não gera o desvirtuamento da finalidade da multa compensatória, tampouco montante manifestamente excessivo para a parte devedora, sendo de aplicação necessária para manter o equilíbrio das prestações
. 8. Recurso especial provido." (
STJ -
REsp
: 1788596 SP 2018/0072666-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/08/2020).
Grifei
.

Deste modo, embora a multa não seja excessiva, certo é que foi cumprida em parte a obrigação, assim, deve ser reduzida de 10% (dez por cento) para 6% (seis por cento).

Desta forma, procede em parte o apelo da
apelante/requerida/reconvinte
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA.

DAS PERDA E DANOS – PASSIVO AMBIENTAL

Neste particular, a apelante/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
sustenta que a apelada
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA,
causou danos ambientais já apurados, cujo valor necessário para recomposição da área efetivamente degradada se encontra na ordem de pelo menos
R$18.000.000,00 (dezoito milhões de reais)
.

Segundo a apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA,
estaria comprovado nos autos através dos peritos do juízo e do INCRA que consideram apenas as gravações já efetivamente constantes dos sistemas dos
órgão ambientais
(SEMA e IBAMA) e do CAR – Cadastro Ambiental Rural, que para a recomposição da área ilicitamente degradada pela apelada serão necessários investimento que ultrapassam
R$2.638.000,00 (dois milhões e seiscentos e trinta e oito mil reais)
e
R$16.000.000,00 (dezesseis milhões de reais).

Alega ainda
a apelante/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, que consta na matrícula do imóvel que existe Inquérito Civil Público no 000167-054/2020 (documento juntado aos autos), que tramita em Colniza-MT, onde se apura desmate ilegal de mata nativa em mais de
2.100 hectares
, que acarretará passivo ambiental superior a
R$16.833.180.00 (dezesseis milhões, oitocentos e trinta e três mil e cento e oitenta reais),
utilizando-se a mesma tabela de cálculo dos peritos do juízo e do INCRA.

Diante deste contexto, requereu a apelante/autora/reconvinda
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, perdas e danos a ser apurado em liquidação de sentença, mediante perícia a ser realizada na área em litígio que, com auxílio de fotos de satélite atualizadas ano a ano e visita
in loco
, será possível constar a verdadeira extensão dos danos causados à Fazenda Bauru.

No caso, o juízo de primeiro grau entendeu que as perdas e danos não são cabíveis diante da ausência de comprovação de perdas e danos experimentado pela apelante/autora. Confira este trecho da sentença:

“(...) Com relação às alegadas perdas e danos, não são cabíveis diante da ausência de comprovação de perdas e danos experimentadas. Isso porque não foi comprovado que houve o efetivo loteamento da área e a declaração juntada com a inicial, de terceiro que teria arrendado da requerida parte da área, não contém valor pago, bem como é informado que o arrendamento foi encerrado diante de invasão ocorrida, não havendo informação de quanto tempo vigorou o arrendamento. (...)”.

No entanto, ao esclarecer a questão em sede de
embargos de declaração
, a juíza singular entendeu que a recomposição do passivo ambiental não estaria inserida no período de perdas e danos, uma vez que tal pedido não teria sido objeto da petição inicial.

Analisando detidamente a petição inicial, de fato, não há pedido de perdas e danos para recomposição do passivo ambiental, muito embora a apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
, tenha consignado que a apelada/requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, fez na Fazenda Bauru palco de inúmeros ilícitos civil, criminais e contratuais, sem observar inclusive os limites da legislação ambiental
.

No entanto, ainda que não haja delimitação expressa na inicial quanto à reparação por perdas e danos por passivo ambiental, a pretensão autoral relativa às perdas e danos devem alcançar necessariamente os prejuízos decorrentes do passivo ambiental para atingir a finalidade de ser completa e justa.

Aliás, sobre a questão, o STJ já posicionou entendimento que em se tratando de perdas e danos de passivo ambiental, não é necessário que haja pedido expresso da parte autora, uma vez que a tal perda é sucessiva, ocorrendo mês a mês, muitas delas depois do ajuizamento da ação. Confira:

"RECURSO ESPECIAL No 2034831 - PR (2021/0378400-3) EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PARTE AGRAVANTE QUE REBATEU, AINDA QUE SUCINTAMENTE, OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.
VÍCIO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO
. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO, EM JUÍZO DE RECONSIDERAÇÃO, PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO Cuida-se de agravo interno interposto por PETROBRÁS DISTRIBUIDORA S. A., contra a decisão proferida pela Presidência desta Corte, que não conheceu do agravo em recurso especial, com base no art. 21-E, inciso V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, haja vista a ausência de impugnação aos fundamentos da decisão agravada (fls. 1.118-1.120, e-STJ). O apelo extremo foi deduzido com base no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná assim ementado (fls. 942-945, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL C/C COBRANÇA E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
. APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA - PETROBRÁS. DECLARAÇÃO DE NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA.
PEDIDO QUE DEVE SER INTERPRETADO DE ACORDO COM O ART. 322, § 2o, DO CPC/15. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER POSTERIOR AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PERDAS E DANOS PELO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER QUE SE RENOVA MENSALMENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 323 DO CPC/15 E ART. 247 DO CC.

RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA PELO PASSIVO AMBIENTAL.
QUESTÃO DEVIDAMENTE COMPROVADA. MANIFESTAÇÃO TÉCNICA DO IAP. DANO AMBIENTAL VERIFICADO EM 2011. INÍCIO DA LOCAÇÃO FOI EM 1989. NEXO CAUSAL IDENTIFICADO. DANO VINCULADO À ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA REQUERIDA. POSTO DE COMBUSTÍVEL. ALEGAÇÃO DE QUE RESOLUÇÃO DO CONAMA PERMITIRIA A FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO QUE CONSTITUI INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIDA. IPTU DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DA REQUERIDA DE PAGAR O IPTU DO IMÓVEL. APURAÇÃO DOS VALORES PENDENTES A SER VERIFICADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO. 1.
Apesar do pedido de condenação por perdas e danos pelo passivo ambiental não estar elencado nas alíneas de (a) a (g) do tópico relativo ao pedido, há referência expressa à pretensão de concessão de tutela de urgência, que nada mais é do que a antecipação de um pedido final, para que a requerida fosse obrigada a apresentar documento a ser passado pelo IAP que declare que o imóvel
encontra-se
livre de passivo ambiental.
2. Diante do pedido de obrigação de fazer, a condenação por perdas e danos em 01 (um) aluguel mensal após a rescisão do contrato nada mais é do que o reconhecimento do cabimento de indenização pelo descumprimento da obrigação mandamental de pôr fim ao passivo ambiental existente sobre o imóvel, sendo que,
em razão deste descumprimento somente ter se configurado após o ajuizamento da ação, uma vez que a rescisão contratual ocorreu apenas depois da decisão de Mov. 58.1, compreende-se que há um inadimplemento sucessivo, mês a mês, da obrigação de fazer, motivo pelo qual deve-se incluir na condenação as perdas e danos decorrentes deste inadimplemento, mesmo sem que haja pedido expresso da parte autora, nos termos do que dispõe o art. 323 do CPC/15 e 247 do CC
.
Ademais, não há que se falar em nulidade da sentença por julgamento extra petita, uma vez que seu dispositivo converge com a interpretação dos pedidos da petição inicial de acordo com o conjunto da postulação e o princípio da boa-fé (art. 322, § 2o,do CPC/15)
. 3. Para além da guerra de versões entre as partes, apenas a manifestação técnica contida no ofício do IAP foi produzida de forma imparcial e desinteressada, razão pela qual, por evidente, há maior robusteza probatória em seu conteúdo. A manifestação técnica do IAP é clara ao afirmar que, em relação ao imóvel em questão, existe pendência ambiental “com relação à confirmação de que a área, onde funcionava um sistema de armazenamento de combustíveis e serviços, está limpa”, ou seja, não há ainda confirmação de que não mais existiria a contaminação de hidrocarbonetos no solo e na água verificada “quando da retirada dos tanques que estavam dispostos no solo (...) em dezembro de 2011”. 4.
Corroborando este cenário, nota-se que o laudo técnico apresentado pela própria parte requerida (Mov. 93.3, tópico 7. Conclusões) aponta que havia, materialmente, uma pendência ambiental em outubro de 2018 (data da realização do laudo), já que “a partir dos resultados analíticos, têm-se que as amostras de água subterrânea coletadas apresentaram concentrações de benzeno
(PM-02, PM-07 e PM-08),
etilbenzeno
(PM-02 ePM-07), naftaleno (PM-02 e PM-07) e TPH Total (PM-02 e PM-07) inseridas acima dos valores orientadores da normativa supracitada”.
5. Quanto à alegação de que a parte autora, como locadora, teria assumido o risco de eventuais danos ambientais em razão da atividade que seria desenvolvida pelo locatário, nota-se que, além de inexistir cláusula de repartição de riscos desta natureza no contrato firmado entre as partes, há, pelo contrário, cláusula (quinta) que prevê que a locatária obriga-se “a manter o imóvel locado em bom estado de conservação e funcionamento, devendo assim restitui-lo” (Mov. 1.7), razão pela qual eventual dano ambiental provocado pela parte locatária no imóvel em questão deverá ser sanado pela parte requerida/locatária, até mesmo pela natureza
propter
rem do passivo ambiental.
6. Quanto à alegação da parte requerida de que o dano ambiental poderia ser até anterior ao seu ingresso no imóvel, uma vez que no imóvel já se desenvolvia atividade de posto de combustível, nota-se que, além do imenso transcurso de tempo desde o início da locação, em 1989 (Mov. 1.7) e da inexistência de qualquer ressalva no referido contrato de que haveria passivo ambiental no local, não havendo qualquer ressalva da requerida quanto à qualidade ambiental da área na qual estava se instalando, o que faz presumir a inexistência de irregularidade, na manifestação técnica contida no ofício do IAP (Mov. 82.2) verifica-se que o passivo ambiental foi identificado apenas em 2011, vinculando-se à atividade desenvolvida pela requerida. 7. Quanto a tese de que, segundo a Resolução n. 420/2009 do CONAMA, eventual contaminação em tratamento não impede o uso e fruição da propriedade, podendo haver atividade comercial no imóvel desde que observadas as recomendações do órgão ambiental, nota-se que tal alegação constitui inovação recursal, não devendo ser conhecida, sob pena de violação ao duplo grau de jurisdição (...). Publique-se. Brasília, 22 de abril de 2022. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator"
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2034831 PR 2021/0378400-3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 03/05/2022).
Grifei
.

Ainda, confira o disposto no
artigo 323 do CPC/15
, citado no acórdão em tela do STJ:

“Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.”

Ademais, as obrigações ambientais possuem natureza
propter
rem
, sendo admissível cobrá-los do responsável pelo dano, seja do proprietário e possuidor atual ou anteriores, à escolha do credor, inclusive sobre o tema foi editado pelo STJ a Súmula 623: “
As obrigações ambientais possuem natureza
propter
rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor
.
”

Aliás, a responsabilidade civil objetiva ambiental e as infrações estão previstas no
artigo 225, § 3o, da Constituição Federal
:

“Art. 225. Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e
preservá
-
lo
para as presentes e futuras gerações.

(...)

§ 3o As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados.

Ademais, em se tratando de reponsabilidade civil objetiva ambiental, de natureza
propter
rem
, gera obrigação de recuperação do dano ambiental, independente de culpa ou dolo, mas dependente do chamado nexo causal, ou seja, deve haver, necessariamente, para configuração da responsabilidade civil objetiva ambiental, uma relação de causa, efeito e o nexo causal.

Resta claro que, caso o dano tenha ocorrido por ação ou omissão de outros, que não o proprietário/possuidor atual do imóvel ou do antigo proprietário/possuidor, seja a que tempo for, a obrigação de recompor/compensar/indenizar poderá ser imputada a todos os causadores do dano.

No caso em comento, além dos atuais e antigo proprietários/possuidores, houve uma cadeia de
inúmeras invasões
, antes e depois da sucessão do imóvel da vendedora para os compradores, por certa muitas das degradações ambientais foram realizados pelos invasores, sendo assim, não poderá o atual proprietário/possuidor ser responsabilizado por aqueles danos que não fez, pelo simples fato de não haver o nexo causal com o dano de outrem.

Em razão de tal responsabilidade objetiva ambiental, deverá o antigo proprietário, após adentrar no imóvel buscar através de ação própria, todos os responsáveis pelos danos do passivo ambiental para sua recomposição.

Se não bastasse, sobre o imóvel já foram aplicadas inúmeras multas ambientais pelos órgãos competentes, cuja finalidade também é de recomposição ambiental, as quais poderão ser utilizadas para recomposição da área.

Desta forma, muito embora procedam as perdas e danos do passivo ambiental, todavia, deverá a apelante/autora buscar em ação própria pelos motivos acima delineados ou aos órgãos competentes para que as multas aplicadas sejam utilizadas para recomposição da parte degradada do imóvel.

DOS LUCROS CESSANTES

Inexiste na petição inicial pedido de lucros cessantes, muito menos tal instituto foi objeto de apreciação da sentença, portanto, estamos diante de uma inovação recursal cuja prática é vedada em nosso ordenamento jurídico, pois contraria os princípios do contraditório, do devido processo legal e do duplo grau de jurisdição (
artigo 5o, LIV e LV, da CR/88
).

Sobre o tema, do STJ:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE DO EXAME. 1. Inviável o exame, nesta instância recursal, de questão que não foi debatida pelo Tribunal local, por falta do necessário prequestionamento, ainda que se trate de tema de ordem pública. As alegações trazidas à baila pela insurgente consubstanciam mera inovação recursal. 2. A execução provisória do julgado de primeiro grau em nada obsta o exame do recurso especial, pelo que carece de amparo legal o pleito de não conhecimento do apelo nobre. 3. Agravo interno a que se nega provimento."
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
REsp
: 1887342 RJ 2020/0194250-0, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 07/12/2021, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
16/12/2021)

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os embargos de declaração têm por escopo sanar decisão judicial em que haja obscuridade, contradição, omissão ou erro material. 2. Hipótese em que não há no acórdão nenhuma omissão ou obscuridade, sendo inviável a apresentação de tese que não foi anteriormente suscitada, o que configura indevida inovação recursal. 3. Embargos de declaração rejeitados." (
STJ -
EDcl
no
AgInt
no
REsp
: 1727133 CE 2018/0046169-3, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 11/04/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
19/04/2022)

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. EFEITOS INFRINGENTES. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. VEDAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material
( CPC
/2015, art. 1.022). 2. "A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que é vedada a inovação recursal em sede de embargos de declaração, ainda que sobre matéria considerada de ordem pública, haja vista o cabimento restrito dessa espécie recursal às hipóteses em que existente vício no julgado" (
EDcl
no
REsp
1.776.418/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021,
DJe
de 11/02/2021). 3. Embargos de declaração rejeitados."
(STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1827049 DF 2021/0020167-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/04/2022)

Portanto, neste particular, o recurso da apelante/autora não deve ser
conhecido.

D
O ABATIMENTO DE R$-1.200.000,00 DECORRENTE DO “TERMO DE QUITAÇÃO
”

Pretende apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
a reforma da sentença para indeferir o abatimento de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), decorrente do “Termo de Quitação” juntado em
29/09/2021
.

Não procede o inconformismo da apelante/autora em indeferir o abatimento do valor devido ao terceiro EDESON DUMMER BUS, pelo fato de não constar o valor nominal de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), no respectivo termo.

Isto porque, consta do “Termo de Quitação” que a empresa requerida FLORESTA VIVA quitou a importância integral do valor devido, acrescida de correção monetária e juros referente aos valores estabelecidos no DISTRATO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA e o respectivo ADITAMENTO, firmados em data de 16 de julho de 2013 e 08 de agosto de 2013, dando plena, geral, integral, irrestrita e irrevogável quitação, declarando nada mais haver a reclamar em qualquer esfera. Confira:

Desta forma, correta a sentença singular que reconheceu o “Termo de Quitação” do terceiro EDESON em relação à requerida FLORESTA VIVA no valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), em
29/09/2022
. No entanto, tal quitação tardiamente, ou seja, após a audiência de instrução, não tem condão para a soma do adimplemento substancial, conforme acima delineado.

DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

Sustenta a apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
a necessidade de condenação da apelada em litigância de má-fé, por ter alterado a verdade dos fatos no pagamento tardio do restante do contrato (artigo 80 do CPC/15), incorrendo nas penalidades previstas no artigo 81 do CPC/15.

É cediço que a má-fé configura quando a conduta processual exorbita a esfera do direito de ação ou de defesa, ou seja, naquela situação que a parte deturpa a realidade para obter uma vantagem.

O ordenamento jurídico elevou à condição de ato atentatório ao exercício da jurisdição todo e qualquer embaraço criado pela parte à efetivação das decisões judiciais, sendo dever das partes proceder com lealdade e boa-fé, e lhes é vedado alegar defesa quando cientes de que as mesmas são destituídas de fundamento, haja vista que o atuar ao arrepio dos princípios éticos, ou seja, um comportamento processual malicioso, constitui conduta grave e temerária que só se explica pela pretensão de obter vantagem indevida e protelar o desfecho da lide, alterando a verdade dos fato.

No caso em discussão, verifica-se que a conduta da apelada requerida
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
não condiz com as melhores práticas do direito, contudo, os pagamentos tardios efetivados durante o trâmite processual em contradição com a narrativa sustentada pela apelada/autora traduzem verdadeira confissão do inadimplemento contratual.

Além disso, a consequência dos pagamentos efetivos quanto ao litígio já se encontrava em curso, com mora comprovada, tem efeitos de tornar o pagamento indevido, como já reconhecido.

Todavia, tal situação não é suficiente a ensejar a caracterização da má-fé.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

Considerando a complexidade da causa, a gravidade das alegações de dano ambiental, consubstanciado em vasto material probatório que comprova a intensa exploração das terras por parte da apelada/autora
FLORESTA VIVA EXPLORAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, de modo a gerar grandes prejuízos à apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
bem como ao meio ambiente, com a máxima vênia do eminente relator, entendo que se encontra suficientemente demonstrada a probabilidade do direito invocado (rescisão contratual por descumprimento por parte da compradora).

No entanto, ausente o risco da demora em virtude do longo tempo decorrido desde o inadimplemento – quase dez anos, que não possa aguardar o trânsito em julgado para o cumprimento da sentença.

Posto isto, não há como conceder a tutela antecipada nos moldes pretendidos pela apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA
de que seja imitida na posse da Fazenda Bauru.

DA PARTE DISPOSITIVA

Diante do exposto, peço máxima vênia ao douto relator – nobre Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, para divergir de seu voto para
dar parcial provimento
ao recurso da
FLORESTA VIVA EXPORTAÇÃO DE MADEIRA LTDA
, apenas reconhecer a impossibilidade de retenção das arras confirmatórias, bem como reduzir a multa contratual para 6% (seis por cento) a incidir sobre o valor total do negócio.

No mais, deverão todos os valores recebidos pela VENDEDORA devidamente corrigidos (R$10.430.000,00) ser devolvidos aos PROMITENTES COMPRADORES, abatendo-se tão somente o valor correspondente à multa contratual de 6% (seis por cento), cujo valor deverá ser consignado em juízo no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do trânsito em julgado em forma de garantia do cumprimento da sentença em favor da compradora AGROPECUARIA FLORESTA VIVA, mesmo prazo para a desocupação do imóvel pelos compradores.

Ainda,

nego provimento
ao recurso da apelante/autora
AGROPECUÁRIA BAURU LTDA.

Por fim, tendo a requerida FLORESTA VIVA
obtido a reforma parcial da sentença, fica mantida a sucumbência recíproca em igual proporção, nos termos da sentença em relação aos autos principais.

É como
voto.-

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR/PRESIDENTE):

Adiado o julgamento para fase do art. 942 do CPC.

Determino seja encaminhado com antecedência todos os votos aos membros convocados, neste intervalo, revisitarei os autos.

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Um aviso aos advogados.

É interessante que na próxima sustentação oral, além de todos os pontos da tese recursal, que algum ponto que esteja em desconformidade ou que possa ser contrariado com maior ênfase, que seja trazido na sustentação oral. E quando levarem memoriais aos eminentes desembargadores que comporão quórum, que tenham acesso aos nossos votos, porque eles possuem pontos diametralmente opostos.

São votos complexos, um contrato complexo, mas muito bem elaborado.

Desembargador Sebastião de Moraes, é muito difícil da parte de Vossa Excelência dar por quitado um contrato dessa magnitude, assim como da minha parte é dar por rescindido.

Sugiro que os autos sejam encaminhados para tentativa de conciliação, penso que existe uma possibilidade, uma vez que uma parte do contrato foi paga.

Inclusive, o pedido na tese recursal acolhido por Vossa Excelência, requer que seja registrada uma parte do imóvel que já paga.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Estão presentes os advogados de ambas as partes.

Consulto Vossas Excelências, se podemos suspender o julgamento e mandar para fase conciliatória?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO PAULO CESAR ZAMAR TAQUES, OAB/MT 4.659-O:

Sem problema nenhum.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE, OAB/MT 6.199-O:

Sem problema.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Antes de continuar o julgamento na fase do art. 942 do CPC, determino que os autos sejam enviados ao CEJUSC para uma tentativa de conciliação.

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Convoco os advogados para uma tentativa de conciliação, porque é um processo complexo, que não foi fácil para o eminente relator chegar à conclusão, assim como não foi fácil para mim.

Penso que as partes podem tentar a conciliação, porque o pagamento foi feito, não tem como negar. O voto do relator acolheu a tese de pagamento completo e na minha parte o pagamento foi incompleto.

Vossas Excelências, com as empresas constituintes do mandato da advocacia, possam, de forma tranquila e serena, chegar a um acordo, talvez seja uma forma mais razoável para encerrar esse processo.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO PAULO CESAR ZAMAR TAQUES, OAB/MT 4.659-O:

Peço que seja marcada a audiência de conciliação com brevidade.

EXMA. SRA. DESA.
MARILSEN
ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Pediremos ao núcleo que encaminhe com urgência esse pedido.

Haverá tempo suficiente para os eminentes pares que comporão o quórum estendido, receber nossos votos e atendê-los, talvez até pessoalmente, para entrega de memoriais.

EM 29 DE MARÇO DE 2023:

DETERMINADO ENCAMINHAMENTO DOS AUTOS À CEJUSC DE 2o GRAU PARA TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO, APÓS, APLICAR TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 10 DE MAIO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: PAULO CESAR ZAMAR TAQUES, OAB/MT 4.659-O e DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE, OAB/MT 6.199-O.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3o VOGAL - CONVOCADO):

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4o VOGAL - CONVOCADO):

Acompanho o voto da Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/05/2023