Tribunal: TJMT
Processo: 1002195-19.2019.8.11.0025
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-13
Data de publicação: 2023-12-14

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS - PROCEDÊNCIA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CULPA DO COMPRADOR - ÔNUS DA PROVA - ART. 373, II, DO CPC - DEVOLUÇÃO DO SINAL PAGO - DEVIDO - ART. 418 CC - SENTENÇA MANTIDA - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS - ART. 85, § 11, CPC - RECURSO DESPROVIDO.
Comprovado que o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel se deu por culpa do vendedor, é devido o reembolso do valor pago a título de arras.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002195-19.2019.8.11.0025
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arras ou Sinal, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOANES CLAUDIO SOARES - CPF: 001.191.961-23 (APELADO), CRISTIANO NORBERTO TOMASINI - CPF: 622.561.811-20 (ADVOGADO), JOSE ALMEIDA DE ANDRADE JUNIOR - CPF: 050.927.941-43 (ADVOGADO), JONAS EVANGELISTA RIOS - CPF: 821.637.407-06 (APELANTE), FLAVIO LEMOS GIL - CPF: 913.406.831-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS - PROCEDÊNCIA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CULPA DO COMPRADOR - ÔNUS DA PROVA - ART. 373, II, DO CPC - DEVOLUÇÃO DO SINAL PAGO - DEVIDO - ART. 418 CC - SENTENÇA MANTIDA - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS - ART. 85, § 11, CPC -

RECURSO DESPROVIDO.

Comprovado que o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel se deu por culpa do vendedor, é devido o reembolso do valor pago a título de arras.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1002195-19.2019.8.11.0025

APELANTE: JONAS EVANGELISTA RIOS

APELADO: JOANES CLAUDIO SOARES

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
Jonas Evangelista Rios
, de sentença que julgou procedente a Ação de Restituição de Arras ajuizada por
Joanes Claudio Soares
, para condenar o requerido a pagar ao autor as arras recebidas no início da contratação frustrada no valor de R$ 40.000,00, na forma do art. 418 do CC, devidamente atualizado com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, bem como nas custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Alega que a única prova testemunhal produzida tem o condão de comprovar que teria dado causa a desistência do negócio jurídico entabulado.

Requer o provimento do recurso a fim de reformar a r. sentença e julgar improcedente a ação.

Contrarrazões (id. 181899313). Realça que logrou êxito em provar os fatos declinados na peça inicial quanto ao pagamento das arras e que a dissolução do negócio se deu por causa do vendedor, ora apelante. Requer o desprovimento do recurso com a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O recurso é de sentença que julgou procedente a Ação de Restituição de Arras.

Consta que as partes firmaram compromisso verbal de compra e venda de imóvel rural, sendo lavrada a Carta de Intenção de Compra e Venda em 26/02/2019, referente a uma área identificada como Lote 62, P. A. Vale do Seringal, setor I, Comunidade São Jorge, zona rural do município de Castanheira, com superfície de 50 hectares, pelo valor de R$ 400.000,00.

É incontroverso o pagamento de uma entrada de R$ 40.000,00 em 12/03/2019, bem como que o comprador, autor da ação, foi investido na posse da área.

A controvérsia se instalou quanto as causas do desfazimento do negócio, porque, de um lado, o autor apelado afirma que o valor avençado teria sido dividido em três pagamentos, enquanto que o vendedor afirma que o valor pactuado deveria ser pago em duas vezes, não sendo cumprido pelo autor da demanda.

Ocorre que, oportunizada a produção de provas, somente o autor apelado indicou a prova testemunhal que confirmou o fato de que após a venda do imóvel ao autor apelado, o vendedor continuou a oferta-la a terceiros, negociação que se concluiu logo após o desfazimento do negócio entre as partes.

Nesse sentido, a r. sentença concluiu:
“
o que confirma a alegação exordial de que o promitente vendedor, insatisfeito com o valor ou com a forma de pagamento entabulada, optou por alienar o imóvel a outra pessoa, isto é, há prova consistente e robusta o suficiente de que, quem deu causa à não conclusão da avença foi o promitente vendedor...”
.

Com efeito, dispõe o art. 418 do CC:

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as, se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

No caso, ao que se registrou, diante da discordância dos valores e a forma de pagamento inicialmente pactuados, a prova concluiu que o vendedor, então insatisfeito, deu margem a ruptura do negócio, de maneira que devida a devolução do valor pago a título de sinal pelo comprador.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA ARRAS DE NEGÓCIO – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça
. (N.U 0028118-60.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/03/2022, Publicado no DJE 25/03/2022)

Verdade é que no caso, o requerido apelado não se desincumbiu do ônus da prova, seja documental ou testemunhal (art. 373, II, CPC), quanto a eventual culpa do autor apelado no desfazimento do negócio.

Nesse caso, não há elementos para reformar a r. sentença. Majoram-se, assim, os honorários advocatícios recursais de 10% para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Posto isto,
nega-se provimento ao recurso com a majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/12/2023