Tribunal: TJMT
Processo: 1016840-18.2019.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE EM LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO DEVIDO A PROBLEMAS AMBIENTAIS – RISCO INERENTE À ATIVIDADE EXERCIDA PELAS REQUERIDAS – CULPA EXCLUSIVA DAS COMPROMISSÁRIAS VENDEDORAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – COBRANÇA INVIÁVEL – IMÓVEL URBANO (LOTEAMENTO) EM FASE DE CONSTRUÇÃO – EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Os fatores alegados pelas construtoras como motivo de atraso na entrega da obra relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com o consumidor/autor ou, então, eximir-se de responsabilidade ao atribuí-los a terceiros, afinal, inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela fornecedora de serviço, de modo que, ao estipular os termos do contrato, já deveria ter levado em conta a possibilidade de ocorrência de contratempos. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. Não é cabível a indenização a título de fruição decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito da vendedora, quando o lote urbano sequer foi utilizado pelo comprador como moradia à falta de existência de edificação concluída e destinada ao uso residencial. 4. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ. 5. “Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desa. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016840-18.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Propriedade, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), DIOGO MATEUS COSTA - CPF: 007.681.281-29 (APELADO), EDMAR PORTO SOUZA - CPF: 630.569.921-68 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE EM LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO EM
PREENDIMENTO DEVIDO A PROBLEMAS AMBIENTAIS
– RISCO INERENTE À ATIVIDADE EXERCIDA PELAS REQUERIDAS – CULPA EXCLUSIVA DAS COMPROMISSÁRIAS VENDEDORAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – COBRANÇA INVIÁVEL – IMÓVEL URBANO (LOTEAMENTO) EM FASE DE CONSTRUÇÃO –
EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Os fatores alegados pelas construtoras como motivo de atraso na entrega da obra relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com o consumidor/autor ou, então, eximir-se de responsabilidade ao atribuí-los a terceiros, afinal, inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela fornecedora de serviço, de modo que, ao estipular os termos do contrato, já deveria ter levado em conta a possibilidade de ocorrência de contratempos. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3.

Não é cabível a indenização a título de
fruição
decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito da vendedora, quando o lote urbano sequer foi utilizado pelo comprador como moradia à falta de existência de edificação concluída e destinada ao uso residencial. 4. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ. 5. “
Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas
.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desa. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020).

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca da Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos
Morais” (Proc. no 1016840-18.2019.8.11.0003), ajuizada contra as apelantes por DIOGO MATEUS COSTA, julgou parcialmente procedente o pedido para “declarar rescindido o contrato firmado entre as partes”, bem como para condenar as rés/apelantes, a “
restituir a parte autora o valor de R$ 19.370,79, importe que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente, desde as datas dos desembolsos respectivos
” (cf. Id. no 137213687).

As rés/apelantes sustentam que “
trouxeram aos autos 19 documentos que comprovam suas alegações
” referente aos “
fatos alheios que acarretaram no atraso da entrega do empreendimento
”, dentre eles estão “
pareceres técnicos, TACS com o Ministério Público, laudos, termos de recebimento de obras, dados do processo do Sr. Argeu, ofícios
”, ressaindo evidente que houve, sim, comprovação dos empecilhos externos que deram ensejo ao atraso na entrega do loteamento.

Alegam, ainda, que, o apelado anexou aos autos “
fotos antigas, as quais não refletiam a situação do loteamento na data do ajuizamento da demanda que ocorreu em 2019
”, circunstanciando que “
as obras já se encontravam prontas desde 13 de dezembro de 2018
”, e foram entregues no dia “
27 de novembro de 2019, antes mesmo do protocolo da inicial
”, e assim, afirmam que, na verdade, o autor/apelado, “
provavelmente acometido pela crise financeira, não consegue honrar com o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, tentando buscar uma forma de se ver livres das penalidades impostas
”, devendo, pois, ser reconhecida sua culpa exclusiva pela rescisão contratual.

Discorrem, ainda, acerca da necessidade de manutenção da validade da “
cláusula Décima Oitava
” do contrato firmado, a fim de que sejam excluídas todas as taxas ali descritas do valor a ser reembolsado, ou, então, seja declarada a plausibilidade de retenção de 25% pelas rés/apelantes do valor que deverá ser restituído, “
a título de cláusula penal
”, bem como da taxa de fruição, eis que esta “
independe de comprovação de que o apelado tenha residido no imóvel ou que este tenha construção edificada
”, e dos valores referentes ao IPTU.

Pedem, pois, o provimento do apelo, para que, reformada a sentença, seja determinada “
a restituição dos valores pagos em conformidade com a cláusula 18a
”, ou, subsidiariamente, seja aplicado “
taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso
”; requer, ainda, seja determinada “
a retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que o apelado esteve na posse do imóvel
”, a “
retenção dos valores adimplidos a título de juros e multa por atraso
” bem como a condenação do autor/apelado ao pagamento da taxa de fruição; por fim, pede que os juros incidam a partir do transito em julgado, invertendo-se o ônus sucumbencial (cf. Id. no 137213691).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 137213705, o autor/apelado dá combate às razões recursais e torce pelo desprovimento do Apelo.

É o relatório.

V O T
O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O autor/apelado celebrou “
Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário
”

com as requeridas, visando a aquisição do Lote 11, Quadra 56, do Loteamento denominado Parque dos Lírios, no valor de R$ 81.656,84, com obrigação de ser entregue até a data de 13.11.2015 (cf. Id. no 137211308).

O imbróglio nasceu devido ao atraso na entrega do imóvel em decorrência de impasse ambiental, referente às obras de interligação e fornecimento dos serviços de água e esgoto, que, segundo as apelantes, era de responsabilidade da empresa SANEAR; as rés/apelantes alegaram que o óbice fora inclusive objeto da Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público Estadual (Proc. no 12406-76.2014.811.0003), e que poderia ter sido facilmente evitado se “
a empresa
(SANEAR)
tivesse feito

um estudo prévio,
(tomando)
ciência de que naquela área encontrava-se área de APP e uma pessoa residindo no local
”.

O embargo ministerial acabou acarretando atraso na entrega do empreendimento, o que levou o adquirente a ajuizar a presente ação para pleitear (i) a resolução do contrato por culpa da loteadora; (ii) a restituição dos valores pagos; e (iii) indenização por danos morais.

O MM. Juiz de origem julgou parcialmente procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“(...)
A parte autora busca a rescisão do contrato litigioso pelo inadimplemento da parte requerida, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais, juntando para amparar tais pedidos, documentos.

O cerne da questão cinge-se em apurar a responsabilidade pelo suposto atraso na entrega do imóvel previsto no contrato celebrado entre as partes.

Em detida análise do contrato em debate, verifica-se que a cláusula vigésima primeira, estipulam o prazo de 03 (três) anos, para a entrega do empreendimento, após a aprovação do loteamento pelo poder público municipal, aprovação que teria ocorrido em 13/11/2012 (decreto no 6.761/2012 – 31876436), portanto o prazo derradeiro para a entrega do loteamento dar-se-ia em 13/11/2015.

“DA CLAUSULA VIGESIMA PRIMEIRA - O(A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A), desde já, declara para todos os efeitos legais e contratuais, ter plena ciência de que o loteamento PARQUE DOS LÍRIOS, conta com as seguintes infraestruturas: rede de distribuição de energia elétrica com iluminação pública, rede de distribuição de água potável, rede de captação de águas pluviais, rede coletora de esgoto, pavimentação asfáltica em TSD - Tratamento Superficial Duplo com meio-fio e sarjeta e piqueteamento dos lotes, as quais se acham incluídas no preço do imóvel e serão implantadas
no prazo de 03 (três) anos, a contar da aprovação do loteamento pelo poder público municipal
.” (ids.
27628062 - Pág. 9)

Ademais, tendo em vista que o contrato em exame na cláusula sétima, prevê a entrega em trinta dias, após o prazo e termos previstos na Cláusula Vigésima Primeira, há que se considerar no presente caso como termo inicial a data em que o instrumento de vontade foi firmado pelas partes em 27/10/2016, assim, o prazo para entrega do imóvel seria em 27/11/2016.

“CLÁUSULA SÉTIMA - Após a assinatura do presente instrumento, transcorrido o prazo previsto na Cláusula Quarta (Prazo de Reflexão), havendo interesse por parte do(a) PROMISSARIO(A) COMPRADOR(A) em construir no terreno, ora compromissado, este se obriga a requerer junto às PROMITENTES VENDEDORAS, com prazo de antecedência de 30 (trinta) dias, a demarcação e entrega do imóvel. Ficando o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) ciente que as PROMITENTES VENDEDORAS somente poderão proceder com a entrega do(s) terreno(s), após a conclusão das obras ou de sua infraestrutura básica, no prazo e termos previstos na Cláusula Vigésima Primeira. (id.
27628062 - Pág. 4)

(...)

Ademais, é notória a paralização do empreendimento imobiliário em tela, diante dos documentos e fotografias acostadas aos autos.

Outrossim,
oportunizada a parte ré manifestar interesse na produção de provas, deixando de comprovar a efetiva entrega/finalização do empreendimento.

Destarte, compulsando os autos, verifico que as razões de fato e de direito relatadas pela parte autora, bem como, diante das provas colacionadas ao processo,
tenho que sua pretensão merece parcial acolhimento, uma vez que a parte requerida não nega o atraso na conclusão do empreendimento, apenas alega que o demora teria ocorrido por fatos alheios a sua vontade, sem comprovar tal alegação, ou mesmo de demonstrar a conclusão do empreendimento dentro do prazo pactuado, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.

Nesse aspecto, a teor do art. 374, inciso III, do CPC, deve prevalecer a versão autoral, mesmo porque não desconstituída pela parte requerida, a teor do art. 373, inciso II, do Codex processual civil.

Em se tratando do ônus da prova, urge transcrever o art. 373, do CPC:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”
(destacamos)

(...)

Neste contexto, nos resta apenas verificar eventuais valores a serem restituídos pela ré a demandante.

Destarte,
em detida análise dos autos, verifico que a parte autora efetivamente pagou a requerida o montante de
R$18.653,62
, consoante demonstrativo de pagamentos apresentado no id. 27628074, importe este a ser restituído pela requerida a parte requerente.

(...)

Ademais,
tendo em vista que a rescisão do contrato em exame ocorreu por culpa exclusiva da
parte
ré impõe o retorno das partes ao status quo ante, dando ensejo também à devolução, na forma simples, da comissão de corretagem contratada expressamente e paga pela parte autora, no valor de
R$717,17
(id. 27628071), consoante entendimento pretoriano:

(...)

De outro giro, analisando os autos concluo que o pedido de indenização por danos morais não pode ser atendido, visto que inexiste nos autos prova de que a parte autora tenha sofrido prejuízo de tal estirpe
, bem como, porque o mero descumprimento contratual não enseja a indenização por danos morais, como bem recomendam as lições jurisprudenciais a seguir transcritas:

(...)

D
IANTE DO EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos insertos na inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de declarar rescindido o contrato litigioso, condenando
a parte requerida ainda a pagar/restituir a parte autora o valor de
R$19.370,79
,

importe que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, desde as datas dos desembolsos respectivos.

Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, serão rateados entre os litigantes na proporção de 40% pela parte autora e 60% pela ré, verbas cuja exigibilidade em relação a parte autora, fica adstrita ao disposto no artigo 98, §3o, do CPC, eis que beneficiário da AJG (27642752)
.”

De modo diverso do que sustenta a apelante, o pedido de rescisão não está fundado em desistência imotivada por parte do adquirente, mas no atraso da entrega da infraestrutura do empreendimento compromissado à venda e, consequentemente, da entrega da unidade adquirida, que deveria ter ocorrido em 13.11.2015, e sendo assim não resta caracterizado qualquer direito da apelante decorrente de desistência contratual por parte do promitente comprador.

Chega a ser absurdo cogitar que os problemas relacionados à infraestrutura de rede elétrica e/ou obras de saneamento básico são eventos imprevisíveis ou inesperados no ramo de atividade das rés/apelantes, quem dirá de caso fortuito, ou, de outro modo, circunstancia que fuja da atividade e responsabilidade de uma empreiteira.

Os fatores que, segundo as rés, motivaram o atraso na entrega da obra estão intrinsecamente relacionados com o risco da sua atividade de empresa, sendo defeso dividi-lo com o consumidor/autor ou, então, eximir-se de responsabilidade ao atribuir a terceiros, pois, repito, inerente ao ramo da atividade profissional por elas exercida e comercializada, sendo irreprochável a conclusão sentencial nesse ponto, já que a mora realmente se deu por fatos imputáveis única e exclusivamente à responsabilidade das rés/apelantes, devendo elas arcarem com as consequências daí decorrentes.

Incide, no caso, portanto, a orientação da Súmula 543 do STJ de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
”, incluindo, aqui, o cobrado do consumidor a título de taxa de corretagem, porque, conforme também já definiu o STJ, existe uma “
distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora)
”, o que resulta na

“
inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora
” (STJ - Terceira Turma - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/08/2019), então, como a pretensão autoral é de reparação civil decorrente do atraso da entrega do imóvel, ou seja, em razão do alegado inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, aplica-se à espécie o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

A propósito:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019)

Ademais, o pedido de recebimento de taxa de fruição é inquestionavelmente inócuo, sobretudo porque não há prova inequívoca de que o imóvel (lote) objeto do contrato foi efetivamente utilizado pelo comprador/apelado como moradia, pois, conforme consta da sentença e de outros casos envolvendo o mesmo empreendimento, o loteamento em questão ainda está em fase de conclusão de uma edificação residencial, e, sendo assim, não é cabível a condenação do réu/apelado ao pagamento de indenização a título de fruição decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito das apelantes.

Quanto ao pedido de dedução dos débitos relativos ao IPTU, o entendimento dos Tribunais brasileiros, notadamente do eg. STJ é o de que, se houver descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, “
as despesas de condomínio e IPTU são obrigações de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente
”; em outras palavras, “
embora o IPTU tenha como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), não tendo os recorridos concorrido para o não recebimento do imóvel, não é obrigado a pagar as despesas condominiais nem o IPTU referentes ao período em que não havia sido imitido na posse
” (STJ – Decisão Monocrática –REsp1.697.414-SP – Julgado em: 29/09/2017 – DJe05/10/2017).

A propósito:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.[...] V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;VI- Recurso Especial provido.” (STJ – Terceira Turma - REsp no 1.079.177/MG - Min. MASSAMI UYEDA, DJe de 17/6/2011)

“EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS.LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.II. Agravo improvido.” (STJ – Terceira Turma - AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, - Julgado em 26/8/2008, DJe 23/9/2008)

Neste último julgado ainda foi ressaltado que somente “
a partir da imissão na posse os apelados poderiam ser responsabilizados pelos débitos condominiais e de IPTU do imóvel compromissado, pois as referidas obrigações não podem ser impostas aos compradores do imóvel enquanto eles não usufruem deste, muito menos quando não são os responsáveis pelo atraso na transmissão da posse
”

(e-STJ, fl. 246).

Ou seja, é incabível exigir do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais se ele foi impedido de exercer a posse efetiva sobre o imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora, que, no caso, diga-se de passagem, nunca foi eximida da obrigação violada, conforme o posicionamento adotado pelo eg. STJ, este que, à toda evidência, não macula o entendimento acima já enfatizado, devido a circunstância excepcional do atraso na entrega do imóvel adquirido, o que coloca uma pá de cal sobre o pedido das apelantes.

A propósito:

“EMENTA: TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. “Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação” (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004) (...) (STJ – Primeira Sessão – REsp no 1.111.202 - SP - Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES – Julgado em: 10/06/2009 – DJe:18/06/2009).

Tais circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do Tema 1002 do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória –, devendo o encargo incidir sobre o valor a ser restituído pelas apelantes, no percentual de 1% a.m., a partir da data da citação, e não, como pleiteado pelas recorrentes, com base no tema suscitado.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

“EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2o DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2o do CPC não comportam redução.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado –RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desa. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020)

Diante do exposto, desprovejo o recurso.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2023