Tribunal: TJMT
Processo: 1018104-82.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-10-27

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ALEGADA ALIENAÇÃO PRETÉRITA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUIVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO NÃO COMPROVADA - ILEGITIMIDADE PASSIVA INDEMONSTRADA – DENUNCIAÇÃO DA LIDE –DESNECESSIDADE - OBRIGAÇÃO QUE RECAI SOBRE O PROPRIETÁRIO DO BEM – PRECEDENTES – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
2. As obrigações condominiais têm natureza propter rem e acompanha o bem e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018104-82.2021.8.11.0041

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais, Efeitos]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[IVANIR CARLOTTO - CPF: 836.199.769-53 (APELANTE), BENEDITO ANTONIO BRUNO - CPF: 424.491.201-06 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL PAIAGUAS QDA 3-A BLOCO (01 A 09) - CNPJ: 12.576.772/0001-55 (APELADO), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), GILDNEY VALERIO DE SOUZA - CPF: 002.369.661-38 (APELADO), GILDNEY VALERIO DE SOUZA - CPF: 002.369.661-38 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ALEGADA ALIENAÇÃO PRETÉRITA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUIVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO NÃO COMPROVADA - ILEGITIMIDADE PASSIVA INDEMONSTRADA – DENUNCIAÇÃO DA LIDE –DESNECESSIDADE - OBRIGAÇÃO QUE RECAI SOBRE O PROPRIETÁRIO DO BEM – PRECEDENTES – RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

2. As obrigações condominiais têm natureza propter rem e acompanha o bem e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de Apelação interposto por
IVANIR CARLOTTO,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Cobrança, de no. 1018104-82.2021, ajuizada pelo
CONDOMINIO RESIDENCIAL PAIAGUAS QUADRA 03 – A, BLOCO 01 A 09
, com fundamento no artigo 487, I, do CPC, julgou procedente o pedido inicial e assim, condenou o requerido ao pagamento dos débitos condominiais a partir do mês de maio/2020, acrescidos de multa de 2% (dois por cento) ao mês e correção monetária a partir do vencimento de cada prestação, bem como das cotas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide até a data do efetivo pagamento.

Ainda, condenou a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

O apelante inicialmente fala que não é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que em data anterior aos débitos cobrados nos presentes autos (11 de outubro de 2000) alienou o imóvel ao Sr. Joel Marcos Sorati, quem encontra-se sob a posse do mesmo.

Afirma que à época da transação as obrigações referentes a água, energia elétrica, condomínio e IPTU estavam em dia, passando, a partir de aí, as responsabilidades serem do promitente comprador.

Acrescenta que após firmar o contrato de compra e venda e, depois do comprador imitir-se na posse do imóvel (há mais de 20 anos), deu ciência ao síndico do condomínio de forma verbal.

Subsidiariamente, alega a necessidade de ser denunciado à lide a pessoa do promitente comprador, responsável pelas despesas que recai sob o imóvel desde a época da celebração do contrato.

Posto isso, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso apresentadas à id. de n. 183774325.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente cumpre esclarecer que a preliminar de ilegitimidade passiva se confunde com o mérito e como tal será analisada.

Na hipótese, o condomínio ajuizou a presente ação de cobrança de cotas condominiais em desfavor do requerido, referente à débitos do imóvel no período de maio de 2020 a maio de 2021, no valor total de R$ 2.907,67 (dois mil, novecentos e sete reais e sessenta e sete centavos).

Depois de apresentada defesa e impugnação à contestação sobreveio a sentença condenatória nos termos relatados alhures.

Na ocasião, o requerido ora apelante insiste em alegar que não é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que em data pretérita aos débitos, celebrou contrato de compra e venda do imóvel com o Sr. Joel Marcos Sorati, quem, segundo ele, a partir de 11 de outubro de 2000, passou a ser o responsável sobre eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel.

Sem razão, contudo.

É que, apesar largo arrazoado, o apelante não se desincumbiu do ônus que lhe competia, sobretudo em demonstrar a ciência inequívoca do condomínio acerca da aludida transação.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO VIABILIZADA PELO CONDOMÍNIO – ILEGITIMIDADE MANTIDA – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DA REGRA REGRAL (ART. 85, §2o) EM DETRIMENTO DO ART. 338, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL – PRECEDENTES DO STJ E DO TJMT – DECISÃO MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
(...). (N.U 1005229-38.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/06/2023, Publicado no DJE 05/07/2023)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PROTESTO – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO – INSTRUMENTO PARTICUÇAR DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E NOTIFICAÇÃO AO CONDOMÍNIO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O STJ no REsp n.o 1.345.331, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, entendeu que a obrigação de pagar os encargos condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador. Entretanto, a responsabilidade do Alienante será afastada caso se comprovar a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Além do Agravante não comprovar que a adquirente foi imitida na posse do imóvel, também não se desincumbiu do ônus de provar que deu ciência aos Agravados quanto à celebração de contrato particular.

Os títulos negociais referentes a imóveis, consubstanciados em instrumentos particulares, somente produzem efeitos entre os contratantes. Enquanto não levados ao registro imobiliário, não se pode presumir que sejam do conhecimento de terceiros.

(N.U 1008835-45.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022)

No que tange a necessidade de denunciação da lide do promitente comprador, mais uma vez, sem razão o apelante.

É que, por se tratarem de obrigação propter rem, a responsabilidade pelas taxas condominiais recai sobre o proprietário do imóvel, o que, até que se prove o contrário, é o próprio apelante.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – DESPESAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO BEM – DENUNCIAÇÃO À LIDE DOS LOCATÁRIOS – IRRELEVÂNCIA – RECURSO DESPROVIDO.

As obrigações condominiais têm natureza propter rem e acompanha o bem e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário do imóvel, mostrando-se irrelevante a ausência de exercício pleno da posse
. (N.U 1021173-30.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/09/2020, Publicado no DJE 13/10/2020)

Logo, inexistindo qualquer desacerto na sentença recorrida imperiosa sua manutenção.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2023