Tribunal: TJMT
Processo: 1024901-91.2021.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-28
Data de publicação: 2023-03-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – REJEIÇÃO – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARRAS/SINAL – RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) – CONTRATO CELEBRADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.786/2018 – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. . Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 4. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024901-91.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[HIDIANARA DO AMARAL - CPF: 048.972.561-94 (APELADO), ARNALDO FRANCO DE ARAUJO - CPF: 010.444.031-79 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINAR DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– REJEIÇÃO – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARRAS/SINAL – RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) – CONTRATO CELEBRADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.786/2018 – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1.
“A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. . Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 4. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por BRDU SPE VERMONT LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Quantia Paga
”

(Proc. no 1024901-91.2021.8.11.0003), ajuizada contra a apelante por HIDIANARA DO AMARAL, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel; afastar a aplicação das disposições contratuais que prevê

a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e outros; determinar a restituição em favor da autora, em parcela única, dos valores pagos em razão do contrato, sendo descontadas as Arras/entrada, no valor de R$ 1.925,00, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros legais de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado da sentença. A sentença condenou a empresa ré ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor do proveito econômico obtivo (cf. Id. n.
146698630)

A apelante argui preliminar de julgamento extra petita, já que a sentença “consignou que toda a quantia paga deveria ser devolvida à apelada, sem possibilidade de retenção”.

No mérito, sustenta que já que confessadamente culpa da apelada pelo desfazimento do negócio, certo é o direito da apelante em reter os valores que lhe são devidos.

Reforça que com a promulgação da Lei n. 13.786/2018, que alterou a Lei n. 6.766/79, solidificou-se o entendimento da possibilidade de retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dando-se a devolução do valor pago em 12 vezes e por 12 meses de carência, contados a partir da rescisão do contratual.

Defende a aplicação da multa rescisória e a retenção de 25% do valor pago para suprimento dos encargos/despesas administrativas. Além disso, sustenta que a retenção de parte do valor pago, bem como das arras não configura bis in idem, sendo perfeitamente possível sua cumulação, por se tratarem de disposições diferentes.

Sustenta que “é dever do comprador o pagamento de impostos”, portanto como comprovado, o imóvel encontra-se com o IPTU atrasado, com débito no valor de R$ 709,27, que deverão ser descontados do eventual valor a ser restituído ao requerente.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que seja julgado improcedente o pedido com a manutenção de todas as cláusulas estipuladas em contrato, quanto à devolução de valores ao comprovado (cf. Id. n.
146698637)

Nas contrarrazões apresentadas, a apelada refuta as teses recursais e pugna pelo desprovimento do apelo (cf. Id. n.
146698641)

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 2 de fevereiro de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A preliminar de julgamento
extra petita
se confunde com o mérito e com ele será analisada e decidida.

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

HIDIANARA DO AMARAL SALVIAN
ingressou com a presente “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA” em desfavor de
BRDU SPE VERMONT LTDA.

Relata a parte autora, em apertada síntese, que, em data de 01/09/2015, adquiriu um terreno da parte demandada, “compreendido pelo lote n. 20, situado na quadra 06, do Loteamento Jardim do Parque I, nesta cidade de Rondonópolis-MT, mediante o pagamento inicial de R$ 1.935,00 (um mil, novecentos e trinta e cinco reais), tendo sido contratado o pagamento do saldo remanescente em 156 parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 750,76 (setecentos e cinquenta reais e setenta e seis centavos)”.

Informa que procurou a requerida, em setembro de 2018, a fim de rescindir o contrato firmado entre as partes. Ocorre que, o termo de rescisão apresentado pela parte demandada lhe causou surpresa, mormente pelos abatimentos indevidos, na sua ótica, sobre o valor total pago. Afinal, do termo de distrato, consta a devolução do importe de R$ 7.802,87, do total de R$ 19.113,31, bem como que tal devolução se daria de forma parcelada em 23X.

Indagada sobre tais abatimentos indevidos, a parte demandada não se mostrou disposta a negociar.

Requer, por isso, a procedência da demandada a fim de que seja declarada a resilição contratual, com a condenação da ré à restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos, em parcela única, se for o caso, com a retenção de 10% dos valores em favor da parte demandada à título de compensação.

Com a inicial vieram documentos.

A inicial fora recebida, oportunidade em que fora deferida a gratuidade em favor da autora.

Citada, a parte demandada apresentou contestação, alegando, a prejudicial de mérito da prescrição da pretensão autoral, preliminarmente, impugna a justiça gratuita deferida em favor da autora. No mérito, requer, em suma, a improcedência dos pedidos inaugurais.

Em caso de resolução, requer a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; retenção da taxa fruição de 0,75%, ao mês, também sobre o valor atualizado do contrato; bem como que seja determinado que o pagamento à parte autora seja realizado em 12 parcelas mensais e após o período de carência de 12 meses, a contar da rescisão contratual. E, subsidiariamente, pugna pela resolução contratual nos termos avençados entre as partes, com a retenção das arras; retenção de 10% do valor atualizado do contrato; retenção de 25% do valor das parcelas pagas que dizem respeito às despesas administrativas; retenção dos valores devidos a título de IPTU e, por fim, a devolução do remanescente de forma parcelada. Ou, por fim, a retenção de no mínimo 25% do valor atualizado das parcelas pagas.

A parte autora impugnou a contestação.

As partes foram intimadas para especificar as provas que ainda pretendiam produzir, ambas manifestaram pelo julgamento antecipado da lide.

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

DA PRESCRIÇÃO TRIENAL

No vertente caso, não há que se falar em prescrição, uma vez que o prazo prescricional da pretensão externada na exordial é de 10 anos, consoante dispõe o artigo 205 do CC.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - INDENIZAÇÕES - PRESCRIÇÃO - PRAZO.
As pretensões de devolução das quantias pagas e de indenizações estão fundadas em efeito automático da resolução do contrato e, portanto, sujeitam-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos previsto no artigo 205 do Código Civil.”
(TJ-MG - AC: 10382140101512001 Lavras, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 15/07/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/07/2021) (negrito nosso)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
DECISÃO QUE AFASTOU ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE EXIGIR DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. MANTIDA.
PRESCRIÇÃO NÃO IMPLEMENTADA. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC/2002. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 7a C. Cível - 0019849- 73.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Juíza Fabiana Silveira Karam - J. 27.08.2019)” (TJ-PR - AI: 00198497320198160000 PR 0019849-73.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Juíza Fabiana Silveira Karam, Data de Julgamento: 27/08/2019, 7a Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2019) (negrito nosso)

Logo,
REJEITO
a prejudicial de mérito.

IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA No que tange ao pleito de indeferimento do benefício da assistência judiciária gratuita, a parte demandada deixou de juntar qualquer documento que afastasse a hipossuficiência declarada nos autos.

A jurisprudência do TJ/MT:

“APELAÇÃO CÍVEL –
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA CAPACIDADE FINANCEIRA – MERAS ALEGAÇÕES DA PARTE
TRATAR-SE DE SÓCIA PROPRIETÁRIA DE EMPRESA –
NECESSIDADE DE PROVA CONVINCENTE
– SENTENÇA REFORMADA –
IMPROCEDÊNCIA DO INCIDENTE
– RECURSO PROVIDO. Tratando-se de impugnação ao pedido de justiça gratuita, tem-se que incumbe a impugnante a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito. Ausente a comprovação, imperativa a improcedência do seu pedido. As alegações trazidas aos autos não obstam a concessão do benefício a apelante, de que a apelante é sócia proprietária de empresa, isso porque não se exige o estado de penúria ou miséria absoluta para pleitear o benefício”. (N.U 0003491-54.2013.8.11.0009, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS,

Logo, por ausência de provas de que a parte autora possui condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do seu sustento ou de sua família,
INDEFIRO
o pleito de revogação da gratuidade da justiça.

JULGAMENTO ANTECIPADO

Compulsando os autos, verifico um robusto conjunto probatório, que demonstra que os documentos apresentados são suficientes para o correto julgamento do feito.

Destaco que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas em juízo, quando o conjunto probatório já juntado aos autos se mostrar suficiente para o convencimento do prolator da sentença, em especial quando ambas as partes afirmaram que não pretendem mais produzir provas.

Frente a tal, por entender que a matéria, mesmo sendo de direito e de fato, não carece de outras provas, nos moldes do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil, passo ao julgamento antecipado da lide.

A jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA – DISPENSA DE PREPARO – DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO NA SEARA RECURSAL – EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE –SUFICIÊNCIA DA PROVA PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA – PRELIMINAR REJEITADA - INÍCIO DE PROVA – AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS SUFICIENTES A EMBASAR O PLEITO MONITÓRIO – NOTA FISCAL SEM ACEITE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO - RECURSO NÃO PROVIDO. Compete ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo. (...)”. (N.U 0019589-62.2006.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GILBERTO LOPES BUSSIKI, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 18/03/2020).

Ademais, quando intimadas para especificar as provas que ainda pretendiam produzir, ambas pugnaram pelo julgamento antecipado do feito.

MÉRITO

De pronto, cumpre dizer que, a relação entre as partes é de consumo, uma vez que, segundo os fatos narrados, a parte autora amolda-se ao conceito legal de consumidor final, por inteligência do art. 2o do Código de Defesa do Consumidor e a demandada ao de fornecedora de produto, na forma do art. 3o, “caput” e § 1o, da mesma Lei.

Pois bem.

Cuida-se de ação em que a parte autora afirma que adquiriu um imóvel da parte demandada e, posteriormente, optou pela rescisão do contrato e devolução dos valores pagos.

Portanto, as partes devem retornar ao “status quo ante”, com a restituição das parcelas pagas pela parte autora, mormente pelo que dispõe o artigo 53 do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

É o que estabelece a Súmula n. 543, do e. STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
" (negrito nosso)

Dessa feita, considerando que fora a parte autora/compradora responsável pelo desfazimento do contrato, não há que se falar em devolução integral dos valores desembolsados.

Sendo assim, conforme preconiza o art. 418 do Código Civil, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da compradora, ora autora, ante a sua desistência, é devido o perdimento das arras (R$ 1.935,00 – id. 70335842) em favor do vendedor, que não deu causa a rescisão.

Nessa perspectiva:

“APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES – RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – ARRAS DEVIDAS EM FAVOR DO VENDEDOR – NÃO CUMULATIVIDADE DA MULTA PENAL COM AS DESPESAS CONTRATUAIS – APELO PARCIALMENTE PROVIDO -
Nos termos do art. 418 do CC/02 as arras são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão contratual,
sendo admitida portanto, a retenção do valor do sinal do negócio pela vendedora posto que a rescisão contratual não se deu por sua culpa. - É indevida a cumulação da multa penal contratual com os custos das demais despesas administrativas, haja vista que a multa penal tem caráter compensatório dos prejuízos materiais decorrentes da rescisão contratual, não podendo cumular com o valor das despesas administrativas. - Apelo provido parcialmente, apenas para conceder a retenção das arras pelo vendedor.” (TJMS. Apelação n. 0812235- 31.2015.8.12.0001, Campo Grande, 1a Câmara Cível, Relator (a): Des. João Maria Lós, j: 04/12/2017, p: 07/12/2017) (negrito nosso).

Por outro lado, no que tange ao pleito de retenção de 25% ou 10% do valor das parcelas já pagas pela autora, verifico que não há respaldo; pois não é possível a cumulação de tal espécie indenizatória com as arras, que, no vertente caso, exerce função indenizatória.

Afinal, conforme o art. 419 do CC, por se tratar de arras confirmatórias, a parte interessada deveria comprovar o prejuízo superior ao suportado pelas arras, comprovação essa que passou ao largo nos autos.

Ademais, a cumulação esbarra no seguinte julgado do STJ:

COMPRADOR – ARRAS DEVIDAS EM FAVOR DO VENDEDOR – NÃO CUMULATIVIDADE DA MULTA PENAL COM AS DESPESAS CONTRATUAIS – APELO PARCIALMENTE PROVIDO -
Nos termos do art. 418 do CC/02 as arras são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão contratual,
sendo admitida portanto, a retenção do valor do sinal do negócio pela vendedora posto que a rescisão contratual não se deu por sua culpa. - É indevida a cumulação da multa penal contratual com os custos das demais despesas administrativas, haja vista que a multa penal tem caráter compensatório dos prejuízos materiais decorrentes da rescisão contratual, não podendo cumular com o valor das despesas administrativas. - Apelo provido parcialmente, apenas para conceder a retenção das arras pelo vendedor.” (TJMS. Apelação n. 0812235- 31.2015.8.12.0001, Campo Grande, 1a Câmara Cível, Relator (a): Des. João Maria Lós, j: 04/12/2017, p: 07/12/2017) (negrito nosso).

Por outro lado, no que tange ao pleito de retenção de 25% ou 10% do valor das parcelas já pagas pela autora, verifico que não há respaldo; pois não é possível a cumulação de tal espécie indenizatória com as arras, que, no vertente caso, exerce função indenizatória.

Afinal, conforme o art. 419 do CC, por se tratar de arras confirmatórias, a parte interessada deveria comprovar o prejuízo superior ao suportado pelas arras, comprovação essa que passou ao largo nos autos.

Ademais, a cumulação esbarra no seguinte julgado do STJ:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.
3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter

confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).
8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.” (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) (negrito nosso).

Já quanto à taxa de fruição, deve ser afastada, tendo em vista que o imóvel não foi edificado.

Ilustro:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA.
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem.(AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1897785 SP 2020/0250994-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021).

Por fim, ressalto que a devolução dos valores à autora deverá se dar em parcela única.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de:
(a) DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel;
(b) AFASTAR
a aplicação das disposições contratuais que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e outros;
(c) DETERMINAR
a restituição em favor da parte autora, em parcela única, dos valores pagos em razão do contrato, sendo descontadas as ARRAS/ENTRADA (R$ R$ 1.935,00 – id. 70335842), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença.

Tendo a autora decaído de parte mínima do pedido,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.

O “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda – Loteamento Jardim do Parque”, foi firmado entre os litigantes em 01/09/2015, portanto, deve-se observar as cláusulas vigentes quando da sua assinatura e não as imposições impostas pela Lei 13.789 de 27.12.2018, como quer fazer crer a ré/apelante; Lei esta, que nem estava em vigor quando da celebração do referido contrato.

Assim, a devolução de eventuais valores a compradora/apelada, deve ser realizada de forma única, observado os descontos legais previstos no contrato.

A cláusula 24a, §3o do contrato diz que o “
contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável e vinculará não só as partes, mas também seus herdeiros e sucessores, que assumirão as obrigações dele decorrentes, em qualquer tempo
” (cf. Id. no
146698623
– pág. 15).

Carlos Roberto Gonçalves leciona que a “
principal função
(das arras confirmatórias)
é confirmar o contrato, que se torna obrigatório após a sua entrega. Prova o acordo de vontades, não sendo mais lícito a qualquer dos contratantes rescindi-lo unilateralmente. Quem o fizer responderá por perdas e danos, nos termos do arts.
418
e
419
do
Código Civil
” (Direito Civil Brasileiro, 10a Ed., v. 2, p. 429. 2013).

E Paulo Lobô ensina que as “
arras são penitenciais (ou arrha poenitentiales) quando o bem patrimonial dado em garantia é acompanhado pelo direito de qualquer uma das partes revogarem o contrato por arrependimento
”( Direito civil – Obrigações, 3a ed., São Paulo, Saraiva, 2013, p. 261), ou seja, apenas as arras penitenciais permitem o exercício do direito de arrependimento, e nesta hipótese não caberá indenização suplementar justamente pela natureza compensatória dessa espécie de arras, conforme expressamente previsto no art. 420 do CC.

As arras confirmatórias estão previstas nos artigos 417, 418 e 419 do CC e o art. 420 do mesmo Codex trata das arras penitenciais.

Cuidando-se de arras confirmatórias (em que os contratantes renunciaram ao direito de arrependimento), só não é cabível a devolução do valor apenas na hipótese de cumprimento do contrato pelo devedor (promitente/comprador), ou seja, só “em caso de execução” contratual, as arras (confirmatórias) devem “ser restituídas ou computadas na prestação devida”, quer dizer, devolvidas ou computadas como início de pagamento do preço ou da prestação devida se do mesmo gênero da principal (CC, art. 417).

Todavia, se “a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as” (CC, art. 418, primeira parte - grifei). O art. 419 do CC complementa a regulação anterior, dispondo que, no caso de inexecução contratual pela parte que deu arras, a “
parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização
” (CC, art. 419).

Acresço o brado da súmula 412 do STF:

“No

compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo”.

A hipótese é inadimplemento do contrato por parte da compradora/apelante, e, considerando que os litigantes renunciaram expressamente ao exercício do direito de arrependimento, conforme expressamente avençado na cláusula 24a, §3o, do contrato, as arras são confirmatórias.

O valor pago pela compradora/apelante correspondente ao sinal/arras cuida-se de princípio de pagamento do negócio, e, sendo assim, não se admite a retenção pelo vendedor, pois, como inicialmente foram estabelecidas como confirmatórias do negócio, a partir da efetiva celebração do contrato passam a integrar o valor principal, constituindo parte do pagamento da primeira parcela do pacto.

Assim, o posicionamento que vigora na jurisprudência do eg. STJ é no sentido de que o valor pago a título de arras/sinal, não poderá ser retido pelo promitente vendedor diante da rescisão do negócio, ainda que por inadimplemento do promitente comprador.

A propósito:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. (...). 7. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes. (...). 9. Agravo interno não provido. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. (...). 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. (...). 8. Agravo interno não provido. (STJ – Terceira Turma - AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ - Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - Julgado em 25/10/2021 - DJe 03/11/2021)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECONHECIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL EXCESSIV. PERDA DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SÚMULA 284 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. (...). 3. Ainda que de arras confirmatórias se tratasse, importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 4. É abusiva a cláusula do distrato de contrato de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo comprador. 5. É possível a redução da cláusula penal compensatória a patamar justo quando verificada a onerosidade ao promissário-comprador. (...). 9. Agravo interno não provido. (STJ – Quarta Turma - AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC - Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 05/12/2017 - DJe 12/12/2017)

EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 402, 403, 404, 475 DO CC. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NoS 282 E 356 DO STF. PERDIMENTO DAS ARRAS. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO 10%. SÚMULAS No 5 E 7 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. (...). 5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula no 83 do STJ. Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra nas Súmulas nos 5 e 7 do STJ. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – Terceira Turma - AgRg no REsp 1495240/DF - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 23/08/2016 - DJe 31/08/2016)

Olhando detidamente o contrato verifica-se que estava previsto a aplicação de multa para o caso de inadimplemento das parcelas, nos seguintes termos:

“Cláusula 2a – Das Vendas a Prazo – Formas de Reajuste das Parcelas e Atrasos de Pagamentos:

(...)

§ 1o - O recebimento de prestações em atraso não constitui alteração ou novação contratual, mas mero ato de tolerância por parte da VENDEDORA. Isso sucedendo, resultará na cobrança de multa de 2% e mora diária de 0,033%, além do reajuste mensal pelo IPCA/IBGE (...), tomado por base a data do inadimplemento, inclusive quando o inadimplemento referir-se à parcelas fixas”
(cf. Id. no 146698623 - pág. 4).

Portanto, sendo a parte “devedora contumaz”, como dito pela ré/apelante, isso não a impediria de aplicar o índice previsto no contrato para o caso de atraso no pagamento das parcelas, o que foi feito pela vendedora/apelante.

Quanto a rescisão contratual, o contrato previa que:

“CLÁUSULA 15a. DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO

Constituirá motivo de rescisão do presente a infração de qualquer de suas cláusulas ou condições, por qualquer das partes contratantes, inclusive o não pagamento, pelo(as) COMPRADOR(A,ES), de duas parcelas, consecutivas ou não, e também, caso a venda seja realizada mediante pagamento à vista se o (a,s) COMPRADOR(A,ES) não efetuar(em) o pagamento dentro 15 (quinze) dias contados da assinatura da proposta de compra e venda, ou do presente se aquela não existir.

§1o. Se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) der(em) motivo(s) à rescisão, estará (ão) sujeito à perda do percentual de 10% (dez por cento) do valor total do lote, à título de taxa de administração, além do custos de natureza tributária incidentes sobre o valor total nominal das prestações pagas até a data da formalização da rescisão ou desistência.

§2o. Após a aplicação do parágrafo anterior, caso o(a,s) COMPRADOR(A,ES) ainda tenha(m) saldo a receber, sobre esse valor será retido 25% a título de despesas com publicidade e corretagem na comercialização do empreendimento. Além das deduções acima, serão descontadas as despesas de cobrança (tarifas, emolumentos cartoriais, eventuais juros e multas moratórias cobrados pelo atraso no pagamento de qualquer obrigação financeira, correio, entrega, intimação, publicação de edital, honorários advocatícios e outros) e valores gastos com limpezas e manutenção do(s) lote(s)”
(cf. Id. no
146698623
- pág. 12).

O contrato foi assinado em 01.09.2015 e para a efetivação do negócio foi dado como sinal o valor de R$ 1.935,00, na assinatura; a autora/apelada informou que pagou até o ajuizamento da presente ação o valor de R$ 19.113,31.

Sobre a possibilidade de redução da multa, o art. 413 do CC prevê que a “
penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
”.

É, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a redução equitativa da penalidade em virtude do parcial cumprimento do trato (CC, art. 413), afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

O contrato previa que: “
§1o. Se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) der(em) motivo(s) à rescisão, estará (ão) sujeito à perda do percentual de 10% (dez por cento) do valor total do lote, à título de taxa de administração, além do custos de natureza tributária incidentes sobre o valor total nominal das prestações pagas até a data da formalização da rescisão ou desistência.”

Contudo a determinação contida no “§2o” do mesmo dispositivo, se mostra abusiva, ao propor a retenção de mais
“25% a título de despesas com publicidade e corretagem na comercialização do empreendimento. Além das deduções acima, serão descontadas as despesas de cobrança (tarifas, emolumentos cartoriais, eventuais juros e multas moratórias cobrados pelo atraso no pagamento de qualquer obrigação financeira, correio, entrega, intimação, publicação de edital, honorários advocatícios e outros) e valores gastos com limpezas e manutenção do(s) lote(s).”

Em se tratando de apreciação equitativa, é evidente que “
não é necessário que a redução da multa, na hipótese de adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.803.803/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 9/11/2021, DJe de 25/11/2021).

A ré/apelante ainda fundamenta o pedido de retenção de 25% dos valores pagos pela autora/apelada em orientação do eg. STJ, mas parte de enfoque equivocado, como se se tratasse de ordem inexorável, o que não é o caso; por sua vez, a autora defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 10%; o Tribunal da Cidadania “
tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado
entre 10% e 25%
,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Na hipótese, não se vê qualquer excepcionalidade a autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, tampouco em 10%; diante de todas as considerações acima delineadas sobre os contornos do conflito, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negociais, que, embora não tenha sido substancial, os pagamentos efetivados ao longo da relação contratual estão longe de ser ínfimos ou depressíveis, admito ser justo, razoável e proporcional que o valor da multa penal seja fixado no percentual de 20%, merecendo destaque que sequer restou comprovado nos autos que foi pactuado o pagamento da comissão de corretagem pela compradora/apelada, não constando qualquer menção no contrato sobre a cobrança de qualquer valor a esse título.

Quanto ao pagamento do IPTU, tanto este como outros tributos, devem ser suportados pelo comprador no período em que exercera a posse do imóvel e eventualmente não tenham sido quitados.

Isto posto, dou parcial provimento ao recurso para determinar que a ré/apelante restitua ao postulante o valor das prestações/sinal (arras) até então recebidos, em parcela única, do qual devem ser deduzidos o percentual de 20% a título de multa contratual, bem como o desconto de eventuais valores relativos a tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados.

Considerando a regra do art. 85, §11, “
in fine
”, deixo de majorar os honorários advocatícios na sede recursal, porque já arbitrados no patamar máximo.

Custas recursais pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2023