Tribunal: TJMT
Processo: 0043967-67.2015.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-25

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MATERIAL E MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – DECADÊNCIA – REJEIÇÃO – MÉRITO – INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO - CONSTATAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO TOTAL DAS PARCELAS PAGAS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – PERDAS E DANOS – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – DANOS MORAIS – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há falar em cerceamento de defesa quando os elementos em razão de o magistrado não ter realizado a instrução processual, dispensando as demais provas requeridas pelas partes, se os fatos estão sobejamente demonstrados por meio de prova documental e aquela se mostra desnecessária para o julgamento da lide.
Não há se falar em prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, se a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora. Assim, rejeita-se a preliminar.
Conforme o STJ, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, como no caso em exame, a ação se submete à prescrição decenal.
Em havendo atraso na efetiva entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias, de 01 (um) ano e um mês de atraso, ficou demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora. Assim, devem ser restituídos integralmente os valores pagos (Súmula 543 do STJ).
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938).
As perdas e danos devem ser demonstrados, o que não ocorreu nos autos, haja vista que a autora apenas alega o direito de perdas e danos, sendo insuficientes meras alegações.
O atraso de um ano na entrega do imóvel e os vícios de construção no imóvel não ficaram no mero aborrecimento, gerando angústia e sofrimento à autora, sendo prova suficiente do dano moral.
No que diz respeito ao “quantum” indenizatório, estando o valor fixado de acordo com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, deve ser mantido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0043967-67.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PAULA REGINA PEIXOTO - CPF: 762.779.841-87 (APELADO), RAFAEL AUGUSTO DE BARROS CORREA - CPF: 017.857.421-08 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAIS DE MÉRITO REJEITADAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MATERIAL E MORAL

– PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – DECADÊNCIA – REJEIÇÃO – MÉRITO – INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA

–

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO -

CONSTATA
ÇÃO
– RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO TOTAL DAS PARCELAS PAGAS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA DESDE

A CITAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – PERDAS E DANOS – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – DANOS MORAIS – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZA
ÇÃO
DEVIDA –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há falar em cerceamento de defesa quando os elementos em razão de o magistrado não ter realizado
a instrução processual, dispensando as demais provas requeridas pelas partes, se os fatos estão sobejamente demonstrados por meio de prova documental e aquela se mostra desnecessária para o julgamento da lide.

Não há se falar em prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, se a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora. Assim, rejeita-se a preliminar.

Conforme o STJ, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, como no caso em exame, a ação se submete à prescrição decenal.

Em havendo atraso na efetiva entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias, de 01 (um) ano e um mês de atraso, ficou demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora. Assim, devem ser restituídos integralmente os valores pagos (Súmula 543 do STJ).

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.

A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938).

As perdas e danos devem ser demonstrados, o que não ocorreu nos autos, haja vista que a autora apenas alega o direito de perdas e danos, sendo insuficientes meras alegações.

O atraso de um ano na entrega do imóvel e os vícios de construção no imóvel não ficaram no mero aborrecimento, gerando angústia e sofrimento à autora, sendo prova suficiente do dano moral.

No que diz respeito ao “
quantum
” indenizatório, estando o valor fixado de acordo com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, deve ser mantido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA I – SPE LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Dano Material e Moral e Pedido de Tutela Antecipada
proposta por
PAULA REGINA PEIXOTO
, para condenar a parte requerida ao pagamento de:

1)

R$ 10.000,00 (dez mil reais)
pelos danos morais, acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária (INPC) a partir do presente
decisum
;

2)

R$ 552,27 (quinhentos e cinquenta e dois reais e vinte e sete centavos)
, a título de restituição dos valores desembolsados com o pagamento de “taxa de evolução de obra”, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso;

3)

R$ 6.973,69 (seis mil novecentos e setenta e três reais e sessenta e nove centavos)
, correspondente ao valor desembolsado a título de “taxa de corretagem”, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária (INPC) a partir do desembolso;

4)

R$ 10.000,00 (dez mil reais)
a título de perdas e danos decorrentes da resolução do contrato, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo (INPC) a partir da entrega do imóvel.

Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

A apelante sustenta preliminarmente do julgamento do TEMA 1095 pelo STJ, argumentando que o presente feito trata de questão idêntica ao Recurso Especial no 1891.498/SP afetado sob o rito do art. 1036 do CPC/15, no sentido de que
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de Alienação Fiduciária, devidamente registrada, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, afastando-se a aplicação do CDC”.

Alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, após ter sido ignorado o seu requerimento de realização de audiência de instrução e julgamento para oitiva do depoimento pessoal da apelada.

Suscita a prejudicial de mérito da decadência da parte apelada, em razão de sua inércia e da prescrição da pretensão de recebimento de valores referentes à comissão de corretagem.

Relata a impossibilidade de rescisão contratual, tendo em vista a existência de alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel, devendo ser aplicada a Lei Especial no 9.514/1997.

Assevera que não há danos na unidade adquirida pela parte apelada, haja vista que a unidade foi construída conforme memorial descritivo e instrumento particular de compra e venda, bem como a estrutura do imóvel está estável e não há risco de desabamento, conforme devidamente fundamentado pelo Perito.

Afirma que o pedido de rescisão contratual, com base nos vícios construtivos apurados se mostram desarrazoados, especialmente considerando-se que todos os vícios são passíveis de reparação.

Aduz que inexiste atraso na entrega do imóvel, bem como perdas e danos.

Defende a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e aplicação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Expõe a ausência de danos morais e da quantia exorbitante imputada a parte apelante a título de danos morais.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença a fim que seja julgada improcedente.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (DA
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante sustenta que teve ignorado seu requerimento de realização de audiência de instrução e julgamento para oitiva do depoimento pessoal da apelada.

Referida prejudicial não prospera.

A questão sob análise trata de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Moral em que o juízo
a quo
entendeu pelo julgamento antecipado da lide.

É cediço que o julgador tem a liberdade de apreciar as provas e formar sua convicção conforme o princípio do livre convencimento.

Nesse sentido:

“[...] 3. ‘A livre apreciação da prova, desde que a decisão seja fundamentada, considerada a lei e os elementos existentes nos autos, é um dos cânones do nosso sistema processual’ (REsp 7.870/SP, 4a Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 3.2.1992). [...]”
(
STJ, 1a Turma, REsp 1109049/SC, Relatora Ministra Denise Arruda, j. em 02/06/2009
).

Sobre a apreciação das provas, o artigo 370, parágrafo único, do CPC/15, prevê que:

“Art. 370.
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
.” (g.n.).

Destarte, entendo o magistrado sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento.

Com essas considerações, rejeito a preliminar.-

DA ALEGADA PRESCRIÇÃO

Alega a requerida a prescrição trienal da restituição da taxa de corretagem.

No entanto, a prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora.

O pedido de resolução do contrato tem por causa de pedir a inadimplência da requerida, fato que afasta a prescrição trienal arguida.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO - RECURSO - REGULARIDADE FORMAL - PROVA - VALORAÇÃO - ARTIGO 371 DO CPC - PRESCRIÇÃO TRIENAL - TEMA 938 DO STJ - ATRASO DA OBRA - PROVA - DANO MORAL.

Recurso de apelação que cumpre o ônus de contrastar efetivamente a sentença deve ter reconhecida sua regularidade formal. O fato do resultado da valoração da prova não amparar as pretensões da parte apelante não enseja concluir que a prova não foi apreciada, como determina o artigo 371 do CPC. A
prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora
. É legítima a pretensão de resolução de contrato de compra e venda de lote em razão de atraso na conclusão da obra, que enseja ao comprador o direito de haver o pagou (Súmula 543, STJ), bem como reparação pecuniária por dano moral quando excessivo esse atraso.

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.141423-0/001, Relator (a): Des.(a) Saldanha da Fonseca, 12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/11/2021, publicação da sumula em 05/ 11/ 2021) destaquei

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. TESES NÃO AVENTDAS NO JUÍZO “A QUO”. INOVAÇÃO RECURSAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ABANDONO DA OBRA.
RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PRESCRIÇÃO DECENAL NO CASO CONCRETO.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. SÚMULA 543 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. PEDIDO DE MINORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR FIXADO A TÍTULO DE DANOS MORAIS DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Constitui inovação recursal e supressão de instância, a tentativa da parte Apelante em discutir, em sede de apelação, matérias pela mesma não arguidas no primeiro grau de jurisdição. 2. Comprovado nos autos que a vendedora abandonou a obra resta evidente a sua culpa exclusiva pela rescisão contratual. 3. Responsável a vendedora pela inadimplência contratual, tem direito o comprador ao retorno da situação anterior ao contrato, com a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. 4. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) 5.
Tratando-se de pretensão de ressarcimento por pagamento indevido a título de comissão de corretagem, aplica-se o prazo prescricional de três anos previsto no artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil. Contudo, no caso dos autos, não se trata de distrato ou de resolução por culpa do comprador, mas de inadimplemento imputável à exclusiva responsabilidade da vendedora, de forma que a contagem do prazo prescricional tem início do descumprimento do prazo de entrega, aplicando o prazo previsto no artigo 205 do Código Civil
. 6. A frustração decorrente da não aquisição do imóvel por abandono da obra pela construtora ultrapassa a esfera do mero aborrecimento ou transtorno diário, atingindo a esfera íntima do consumidor, notadamente ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir na casa própria, ensejando a reparação por danos morais. 7. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve sopesar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos e capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando estabelecido com fundamento nesses critérios. 8. Sentença mantida. 9. Recurso desprovido.

(TJ-MT - AC: 00177900320148110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 17/09/2019, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2019) destaquei

Nesse contexto, aplica-se o prazo decenal, previsto no art. 205 do Código Civil.

Assim,
rejeito
a preliminar arguida.-

DA PRELIMINAR DE DECADÊNCIA

A apelante alega a decadência do direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação, visto que teriam decorridos os 90 dias estabelecidos no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.

Conforme o STJ, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, como no caso em exame, a ação se submete à prescrição decenal.

A propósito, julgado do STJ:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL
. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais. 2. Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/01/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido”.
(Resp. 1721694-SP 2017/0317354-0, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 03/09/2019, Terceira Turma, DJe de 05/09/2019). destaquei

Portanto, o Código de Defesa do Consumidor adota a interpretação mais favorável ao consumidor, tanto assim que nos §§1o e 3o do art. 26 dispõe que o direito de reclamar pelos vícios aparentes se inicia a partir da entrega do imóvel e pelos defeitos ocultos, no momento em que ficar evidenciado.

Vale destacar que a decadência a que se refere esse dispositivo diz respeito ao período que o consumidor tem para exigir, à sua escolha, as alternativas descritas nos arts. 18, §1o, e 20, caput, do CDC.

Por conseguinte, diante da ausência de prazo prescricional específico no CDC, aplica-se o limite de 10 anos do art. 205 do Código Civil.

No caso, não houve o decurso do prazo prescricional de dez anos entre a data da entrega do imóvel (agosto de 2013), e o ajuizamento da demanda indenizatória (17/09/2015).

Assim,
rejeito
a preliminar arguida.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A autora/apelada
PAULA REGINA PEIXOTO
ajuizou a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Dano Material e Moral e Pedido de Tutela Antecipada
em face da requerida/apelante
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA
, por falha na prestação do serviço.

Alegou, em apertada síntese, que a autora compareceu à sede da parte reclamada no dia 11/03/2011, atraída por publicidades que circulavam nos meios de comunicações a respeito da comercialização das casas de um condomínio fechado que estava em fase de construção, onde avençou Contrato de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção sob o no 249, Empreendimento Condomínio Rio Coxipó, casa no 462, Modelo TN87, Fachada F4, localizada na Terceira Etapa, situada na Rua Sem Denominação, área 1, Jardim Imperial, Bairro Coxipó da Ponte, nesta Capital, com matrícula sob o no 109.210, ficha 03 do livro 02 folha 55, junto ao Cartório de Registro de Imóveis do 6o Ofício da 3a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá.

Sustentou que a data prevista para entrega do imóvel março/2012, contudo só foi entregue em agosto de 2013, ou seja, quase um ano após a última data estabelecida.

Asseverou que na data de 13/12/2012 pagou o valor (R$ 439,27), em 05/06/2014 pagou o valor (R$ 113,00), totalizando o montante (R$ 552,27) referente a taxa de evolução de obra, cobrada indevidamente ao qual pugna pela devolução em dobro do valor pago.

Aduziu que quitou despesa de taxa de corretagem e escrituração e averbação do contrato de alienação na matrícula do imóvel, e após a entrega das chaves, notou que o imóvel apresentou rachaduras em toda sua estrutura, ante o desnível do terreno e ausência construção de muro de arrimo, comprometendo a segurança do imóvel, sendo que a parte requerida nada fez em relação aos problemas estruturais apresentados, tornando impróprio para moradia, devendo reparar os prejuízos que deu causa.

Dessa forma, pleiteou a tutela de urgência para compelir a requerida a custear o pagamento dos valores de taxa de condomínio e parcela mensal de financiamento do imóvel, visto que encontra desocupado ante impróprio para moradia, e por fim, resolução do contrato com a respectiva devolução dos valores pagos a título de dano material de repetição indébito, taxa corretagem (R$ 13.947,38), despesas cartorárias de taxa de escrituração (R$ 1.724,73), taxa de evolução da obra (R$ 552,27), perdas e danos (R$ 20.000,00), resolução do contrato, bem como dano moral (R$ 50.000,00) mais custas processuais e honorários advocatícios. Requereu, também a justiça gratuita.

À fls. 18, recolhida as taxas judiciais.

Decisão saneadora, nomeou perito judicial do juízo (fls. 19/23).

Laudo pericial acostado no ID no 159097248 – fls. 236/266.

Laudo pericial complementar no ID no 159097267, seguido de manifestação pelas partes (ID no 159097269 e 159097270).

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Yale Sabo Mendes julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Pois bem.

Primeiramente, registre-se que o STJ, no julgamento do Tema 1095 fixou a seguinte tese:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

In casu,
não houve inadimplemento da parte adquirente, mas, culpa da requerida pelo desfazimento do negócio jurídico, ficando afastada a aplicação da tese fixada no referido julgamento (Tema 1095 do STJ).

Logo, deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor no presente caso.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Te
m-se dos autos que as partes firmaram em 11/03/2011 “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autonoma Futura, e Outras Avenças”, referente à casa no 462, Modelo TN87, Fachada F4, localizada na 3a Etapa do empreendimento Condomínio Rio Coxipó, localizado na Rua Sem Denominação, Área 1, Jardim Imperial, Bairro Coxipó da Ponte, Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 167.357,76 (cento e sessenta e sete mil trezentos e cinquenta e sete reais e setenta e seis centavos), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID no 159097243).

Extrai-se dos autos, especialmente na
cláusula 6a
do referido contrato, o prazo de
12 (doze) meses
contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, destinados à execução de tais obras. Vejamos (ID no 528931 – Pág. 5):

Ocorre que o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos -
Tema 996
–, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer,
de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Confira:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE

DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.
1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei

Dessa forma, mostra-se abusiva a cláusula contratual acima citada, nos termos do artigo 39, inciso XII, do CDC,
in verbis
:

“Art. 39 - É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.”
(destaquei)

No mais, a cláusula coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a boa-fé ou a equidade (art. 51, inciso IV, do CDC).

Portanto, conclui-se pela abusividade da cláusula contratual que estipula a data da entrega das chaves de forma estimativa e variável, de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento perante a instituição financeira.

Por outro lado, há expressa previsão de prorrogação do prazo para entrega do imóvel, conforme previsto no
capítulo 6
do contrato. Vejamos (ID no 159097245 – fls. 94):

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado
11/03/2011
com entrega prevista para
março de 2012
que acrescido de
120 dias de tolerância
, estabelecida em contrato (capitulo 6.1), teria como prazo final para entrega
julho de 2012
.

Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em julho de 2012, no entanto, as chaves somente foram entregues em
25 de agosto de 2013
, conforme termo de vistoria de ID no 5289684 – Pág. 37. Confira:

Ademais, consta dos autos que a autora/apelada cumpriu todas as suas obrigações contratuais, haja vista que comprovou o pagamento do imóvel através do contrato de financiamento bancário, cabendo apenas à requerida entregar o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato, o que não o fez.

Deveras, incontroverso no caso em tela, o atraso na entrega do imóvel – 1 (ano) e um mês –, bem como os transtornos causados à autora, ora apelada, e as consequências advindas ao comprador pelo adimplemento do sonho de aquisição da casa própria.

Se não fosse o bastante,
constata-se vício na construção, que autoriza o comprador do bem defeituoso a pleitear a rescisão do contrato.

Isto porque, o laudo pericial, produzido em contraditório e complementar, demonstra que o imóvel não pode ser habitado, ante o risco crítico a saúde e a vida, devido ao erro de execução devidamente comprovado, não havendo comprovação de solidez e segurança da edificação. Vejamos (ID no 159097249 – fls. 263 e 159097267):

Destarte, legítima a pretensão da autora no sentido de que deve ser reconhecida a rescisão do contrato, ante os vícios ocultos que o imóvel adquirido por ela possui.

A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vício redibitório é o retorno ao
statu quo ante,
ou seja, a restituição pela vendedora dos valores que a autora pagou pelo imóvel.

Nesse sentido, inclusive, o entendimento da Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, Dje 31/08/2015)

Dessa forma, a apelante deve restituir à autora os valores pagos em decorrência do compromisso de compra e venda.

A propósito:

“APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. VÍCIOS REDIBITÓRIOS/OCULTOS. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. REPSONSABIIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. APELO PROVIDO. 1. A questão debatida nos autos diz respeito com a contratação pelos autores, de financiamento com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, para aquisição do réu de imóvel que, apresentou vícios construtivos que dificultam seu uso e habitabilidade, ensejando a propositura da ação para desfazimento do negócio e ressarcimento pelos danos suportados. 2. A CEF é legitima para o pedido de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia firmado, e restituição dos valores pagos pelos autores, em decorrência da comprovação de vício redibitório no imóvel. 3. Ao pretender a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em razão de vícios de construção, buscam os autores, em verdade, a resolução/redibição do contrato de compra e venda, em decorrência da aparição de vício oculto que atinge o próprio objeto do contrato (imóvel), tornando-o impróprio ao uso a que é destinado (vício redibitório). 4 A situação dos autos se amolda perfeitamente à previsão do artigo 441 do Código Civil. O contrato de compra e venda, como sabido, é comutativo, dado que é um pacto oneroso e bilateral (o vendedor deve transferir a propriedade da coisa vendida e o comprador pagar o preço). Também há vícios na coisa, que reduziram o custo e que eram desconhecidos pelos compradores ora apelados, na data da avença. E, conforme acima exposto, os defeitos no imóvel foram suficientemente demonstrados nos autos. 5. Precedentes. 6. É inequívoco o direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel se estende ao financiamento contraído perante a CEF, na medida em que não há, de fato, qualquer lógica que autorize a conclusão de que a parte autora deva continuar pagando prestações por um imóvel viciado, sendo que a própria lei lhe garante o direito à redibição/rescisão, com cabal recomposição do status quo ante. 7.
A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. 8. Condenação das rés à restituição dos valores pagos em decorrência do compromisso de compra e venda, bem como de todas as prestações mensais (inclusive acessórios: juros, prêmios de seguro) que foram pagas pelos autores, por força do contrato de financiamento.
(...)

(TRF-3 - ApCiv: 50036687020174036112 SP, Relator: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, Data de Julgamento: 31/01/2022, 1a Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 02/02/2022) destaquei

“IMÓVEL –
Compromisso de compra e venda – Financiamento imobiliário negado por defeito de construção – Prova documental – Responsabilidade da construtora - Rescisão contratual – Devolução integral dos valores pagos
– Artigo 944 do CC - Apuração a ser feita na fase de cumprimento de sentença – Afastamento da taxa de fruição contra os compradores – Dano moral não caracterizado – Alegação de cerceamento de defesa afastada - Recurso provido em parte.

(TJ-SP - AC: 10082313720148260348 SP 1008231-37.2014.8.26.0348, Relator: Mônica de Carvalho, Data de Julgamento: 03/02/2021, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2021) destaquei

Assim, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

DOS JUROS MORATÓRIOS

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, como a sentença foi omissa com relação ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, fixo de ofício a data da citação como termo inicial, haja vista que no caso, a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido.

(AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA -RESCISÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - CULPA DO VENDEDOR - RETENÇÃO - DESCABIMENTO - JUROS - TERMO INICIAL. Há legitimidade "ad causam" quando verificada a pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido. Declarada a abusividade de cláusula contratual por onerosidade excessiva, a rescisão contratual por culpa do vendedor é medida que se impõe, sendo indevida a retenção de qualquer parcela paga.
O termo inicial dos juros de mora é a data da citação
(CPC, art. 240; CC, art. 405). Recursos desprovidos”.

(TJ-MG - AC: 10000205135189001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 14/10/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/10/2020) g.n.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que se refere à taxa de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In casu,
analisando o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, o dever de informação não restou observado pela requerida/apelante, haja vista que não informa que a importância de R$ 6.973,69 (seis mil novecentos e setenta e três reais e sessenta e nove reais) seria destinada ao pagamento de taxa de corretagem.

Assim, neste item, agiu com acerto o douto magistrado ao determinar a sua restituição, pois para que o encargo seja imputado ao comprador, é imprescindível a disposição contratual expressa a respeito, no sentido de que o comprador deve arcar com tais custos, o que não restou evidenciado no caso.

PERDAS E DANOS

Nos termos do art. 472 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento tem direito à resolução do contrato se não preferir exigir seu cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso, restou incontroverso o inadimplemento da vendedora/apelante pelo desfazimento do negócio jurídico, ante o atraso na entrega do imóvel, bem como pela constatação de vícios estruturais no imóvel.

Contudo, as perdas e danos devem ser demonstrados, o que não ocorreu nos autos, haja vista que a autora apenas alega o direito de perdas e danos, sendo insuficientes meras alegações.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESCISÃO CONTRATUAL. EFEITOS DO NEGÓCIO CONDICIONADO A EVENTO FUTURO E INCERTO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. DEMONSTRADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO VENDEDOR. DEVIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS E PERDAS E DANOS. IMPROCEDENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INALTERADOS. (...) 5.
Cediço que a indenização por perdas e danos deve ser efetivamente comprovada, o que não ocorreu no caso dos autos, pois o autor/primeiro apelante sequer a quantifica em suas razões, sendo insuficientes meras alegações.
6. Mantido o julgado, ficam inalterados os ônus sucumbenciais. Não há que se falar em majoração da verba honorária, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC, eis que ambas as partes não lograram êxito neste grau recursal. 7. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO – Apelação Cível (CPC): 02770699720178090137, Relator: GERSON SANTANA CINTRA, Data de Julgamento: 23/05/2019, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 23/05/2019) destaquei

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. (...). 6. (...). Neste passo, competia aos autores envidar esforços para comprovarem de forma efetiva, e com observância à ampla defesa e o contraditório, as perdas e danos advindos do negócio firmado com as rés, o qual, por fim, restou frustrado, registrando-se, por fim, que lucro cessante não se presume. (...)”

(TJGO, Apelação (CPC) 0338115-81.2013.8.09.0051, Rel. FRANCISCO VILDON JOSÉ VALENTE, 5a Câmara Cível, julgado em 27/02/2018, DJe de 27/02/2018). Destaquei

Nesse contexto, deve ser reformada a sentença a fim de se afastar a condenação da requerida/apelante no pagamento de perdas e danos.

DO DANO MORAL

Por conseguinte, o
dano

moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu,
tanto pelo atraso injustificado da obra, como pela constatação de vícios estruturais, fato que ultrapassou a esfera do mero aborrecimento, ensejando o dano moral.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA –
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO
– QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente
.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial
. 2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.

(
N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

E, julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL
. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.
Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais.
Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento da autora, razão pela qual faz
jus
à indenização pelos danos morais experimentados, devendo ser mantida a sentença recorrida.

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados à autora, pois não procedeu com a entrega do imóvel na data aprazada e em condições seguras de habitação, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, não há dúvida de que o valor fixado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) deve ser mantido.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, para reformar parcialmente a sentença apenas para:

a)

que sobre os valores a serem devolvidos incida juros de mora a partir da citação;

b)

afastar a condenação da requerida ao pagamento de perdas e danos;

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023