Tribunal: TJMT
Processo: 1003180-25.2017.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-14
Data de publicação: 2023-11-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRAVA LIVRE DE EMBARAÇOS – CLÁUSULA PENAL NA ORDEM DE 20% - DESPROPORCIONAL – REDUÇÃO PARA 10% - VIABILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE PARA SCONSTITUIÇÃO EM MORA – OBRIGAÇÃO COM TERMO CERTO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1- Se há promessa de que o imóvel se encontraria desembaraçado no momento da compra e venda e posse do bem, mas se, posteriormente, veio recair sobre o imóvel gravame, logo, houve o descumprimento da cláusula no contrato.
2- Caberia ao vendedor comprovar que o imóvel se encontrava, de fato, livre e desembaraçado para firmarem a promessa constante no contrato.
3- Para aplicação da cláusula penal, faz-se necessário observar o princípio da razoabilidade e proporcionalidade.
4- O inadimplemento da obrigação constitui de pleno direito em mora o devedor, nos termos do Art. 397 do CC, e por isso, desnecessária a notificação extrajudicial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003180-25.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUIZ GUSTAVO SOUSA VASCONCELOS - CPF: 037.024.461-33 (APELANTE), TIAGO ALVES DA SILVA - CPF: 094.738.036-13 (ADVOGADO), APOENO HENRIQUE SILVA SOARES - CPF: 041.076.651-86 (ADVOGADO), DENISVALDO SILVA JARDIM - CPF: 299.884.031-00 (ADVOGADO), MONISA DE OLIVEIRA VILELA VASCONCELOS - CPF: 036.051.541-07 (APELANTE), EMERSON UMBELINO MAGALHAES - CPF: 487.387.001-15 (APELADO), WANYA ADRYELLI VIEIRA DA SILVA - CPF: 041.602.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRAVA LIVRE DE EMBARAÇOS – CLÁUSULA PENAL NA ORDEM DE 20% - DESPROPORCIONAL – REDUÇÃO PARA 10% - VIABILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE PARA SCONSTITUIÇÃO EM MORA – OBRIGAÇÃO COM TERMO CERTO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1- Se há promessa de que o imóvel se encontraria desembaraçado no momento da compra e venda e posse do bem, mas se, posteriormente, veio recair sobre o imóvel gravame, logo, houve o descumprimento da cláusula no contrato.

2- Caberia ao vendedor comprovar que o imóvel se encontrava, de fato, livre e desembaraçado para firmarem a promessa constante no contrato.

3- Para aplicação da cláusula penal, faz-se necessário observar o princípio da razoabilidade e proporcionalidade.

4- O inadimplemento da obrigação constitui de pleno direito em mora o devedor, nos termos do Art. 397 do CC, e por isso, desnecessária a notificação extrajudicial.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1003180-25.2017.8.11.0003

APELANTE: LUIZ GUSTAVO SOUSA VASCONCELOS, MONISA DE OLIVEIRA VILELA VASCONCELOS

APELADO: EMERSON UMBELINO MAGALHAES

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUIZ GUSTAVO SOUSA VASCONCELOS, MONISA DE OLIVEIRA VILELA VASCONCELOS
contra sentença proferida Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores no 1003180-25.2017.8.11.0003 - 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada em face de
EMERSON UMBELINO MAGALHAES
, em que se julgou
“IMPROCEDENTE a presente condenando a parte autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado.”
(id. 183030218).

A apelante afirma que
“a principal cláusula do contrato não foi cumprida pelo Apelado, a qual é obrigação pura e simples, não sendo ajustado em momento algum qualquer formalidade ou exigência de “notificação” escrita para seu cumprimento ou descumprimento.”.

Alega que
“o após a celebração da avença, houve a averbação do gravame registral oriundo do processo 1003273-22.2016.811.0003, que alertava publicamente que o bem em apreço estava vinculado àqueles autos, fazendo referência à dissolução litigiosa de união estável e, por isso, identificava que o patrimônio poderia ser algo de partilha entre o Apelado e sua ex-companheira”.

Sustenta que
“o Apelado vendeu um imóvel tendo conhecimento de que sua excompanheira poderia ter parte dele, omitindo essa informação no contrato celebrado com os Apelantes, que somente se tornou pública com a Averbação realizada à margem da matrícula, de modo que plenamente legal se exigir a suspensão das obrigações por parte dos APELANTES e a respectiva DEVOLUÇÃO dos valores pagos, como puro e simples direito por descumprimento do contrato pactuado.”.

Expõe que
“o APELADO somente promoveu a baixa da averbação (ônus contratual que lhe competia) em 26/07/2019, isto é, dois anos após a distribuição desta ação (Maio de 2017), dando causa à sua propositura, conforme provado no Termo de Acordo por ele celebrado com sua ex-companheira (Anexo – Termo de Acordo).”.

Argumenta que
“a culpa por não conclusão do negócio celebrado se deu por culpa EXCLUSIVA DO VENDEDOR, sendo certo que os COMPRADORES nunca deram causa à ação, pois sempre cumpriram o pactuado, de modo que o INTERESSE DE AGIR não dependeria de prévia “notificação extrajudicial””.

Diz que
“não há de se falar em exigência de prévia notificação, quando se trata de obrigação positiva, líquida e certa, a saber: O DEVER DE ENTREGAR O IMÓVEL DEVIDAMENTE e livre e desembaraçado de quaisquer ônus, coisa que o APELADO nunca fez, permanecendo até hoje de maneira injusta na posse do imóvel e com o dinheiro dos APELANTES e obstando até mesmo sua notificação neste processo”.

Pontua ainda que
“a situação é tão absurda e cômica que o Apelado nunca nem realizou a cobrança de quaisquer valores dos Apelantes, pelo simples fato de que ele está na posse do imóvel e com o dinheiro no bolso, dando por rescindido o contrato por contra própria, conforme bem verificado nestes autos.”.

Em suma, requer o provimento do recurso para reformar a sentença julgando procedente os pedidos contidos na inicial (id. 183030219).

Em contrarrazões, a parte apelada pede o desprovimento do recurso (id. 183030233).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUIZ GUSTAVO SOUSA VASCONCELOS, MONISA DE OLIVEIRA VILELA VASCONCELOS
contra sentença proferida Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores no 1003180-25.2017.8.11.0003 - 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada em face de
EMERSON UMBELINO MAGALHAES
, em que se julgou
“IMPROCEDENTE a presente condenando a parte autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado.”
(id. 183030218).

Os apelantes narram que
“celebrou no dia 28/07/2016 “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Residencial” com o Apelado. O preço total do negócio era de R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), cujo pagamento ocorreria na forma ajustada na Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda (Anexo – Contrato id 7248092) A posse do imóvel seria entregue ao Apelante no dia 15/09/2016, quando deveria ser entregue totalmente desimpedido de quaisquer espécies de ônus, conforme bem ajustado na Cláusula Sexta do contrato celebrado. (Anexo – Contrato id 7248092)”.

Dessa forma, competia ao apelado entregar o imóvel desembaraçado de ônus ou gravame.

Após o cumprimento das obrigações iniciais, relatam que
“o imóvel havia sido gravado com averbação premonitória, face ao litígio existente entre o Apelado e sua ex-companheira, conforme processo de n.o 1003273-22.2016.8.11.0003, que tramitava na 1a Vara Cível da Vara de Família e Sucessões da Comarca de Rondonópolis - MT (Anexo – Matrícula Imóvel – Averbação – Dissolução União Estável – id. 7247587 e id 7247663)”.

Desse modo, argumentam que que houve o descumprimento contratual a inviabilizar o negócio jurídico, uma vez que sobre o imóvel objeto da aquisição recaiu averbação de ajuizamento de ação de divórcio e partilha de bens.

Informam que o apelado faz uso do imóvel vendido e se apropria indevidamente dos valores transferidos a título de pagamento dos valores ajustados no contrato.

Assim, a controvérsia presente nos autos cinge-se ao descumprimento de cláusula contratual inserida no contrato de promessa de compra e venda de imóvel (id. 183029678), especificamente em relação à declaração contida na Cláusula Segunda e Sexta, em razão da averbação de certidão premonitória de admissão da Ação no 1003273-22.2016.8.11.0003, que tramitava na 1a Vara Cível da Vara de Família e Sucessões da Comarca de Rondonópolis - MT, junto à matrícula do imóvel descrito na Cláusula Primeira do contrato, de propriedade do apelado.

Ao exame do contrato firmado entre as partes, depreende-se das Cláusulas 2a e 6a, que:

"Cláusula Segunda - Estando o imóvel supra mencionado, livre e desembaraçado de toda e qualquer servidão, exceção com as dívidas e ônus junto ao Município de Rondonpolis, IPTU em atrasos dos anos de 2014. 2015 e 2016 e do Processo de Fiscalização no 1.0201403304 no total de R$ 2.029,58 em 26/07/2016 e custas na Execução Fiscal no TJTM a apurar e ainda com débito no financiamento habitacional junto a Caixa Economica Federal, sob o contrato no 806140001787 – Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Carta de Crédito Individual 0 FTS, em nome do Compromitente Vendedor, que nessa oportunidade se compromete em quitar todo o financiamento por esse instrumento, inclusive hipotecas e débitos fiscais de toda e qualquer jurisdição, Municipal, Estadual ou Federal, de qualquer natureza, se comprometendo a entregar aos Promissários Compradores, livres, por este Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel, e ainda a baixa e regularização a margem da matricula e suas averbações no Cartório de Registro de Imóveis, e na melhor forma de direito s compromete a vende-lo, como de fato vendido esta aos Compromissários Compradores, e estes se obrigam a compra-lo, como comprado esta, conforme acima descrito.

Cláusula Sexta – O Compromissários Compradores recebem o imóvel, porem, entram na posse a partir do dia 15 de setembro de 2016, quando dever-se-á estar totalmente desimpedido, e nesse caráter exercerá até outorga da Escritura Publica definitiva, obrigando-se, expressamente, independentemente do adimplemento das suas obrigações contratuais, a usar e desfrutar do mesmo, na conformidade e em estrito e rigoroso cumprimento de todas as exigências da legislação competente que foram aplicáveis para o imóvel, ou de outros órgãos governamentais aos quais esteja afeto o usufruto da sua posse provisória..".

A sentença de origem entendeu que
“a averbação premonitória no registro de imóveis, como se sabe, possui natureza acautelatória e caráter meramente informativo, com intuito de garantia a publicidade de processos a terceiros de boa fé, também de prevenir fraudes. Ademais, o instituto da averbação premonitória não se confunde com o registro de penhora, por exemplo, pois não configura ato constritivo.”.

Registre-se que o Contrato foi celebrado em 28 de julho de 2016, enquanto a Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável movida em face do apelado foi proposta em 30/09/2016 e a averbação premonitória ocorrida em 25 de outubro de 2016 na matrícula do imóvel.

Note-se, do mesmo modo, que na data da celebração do contrato de compra e venda constavam, somente, dívidas e ônus relativos a ITPU e o financiamento do imóvel, os quais eram de conhecimento dos apelantes.

Consta no contrato, inclusive, menção expressa à quitação de todo ônus que recaísse sobre o imóvel, conforme texto da cláusula segunda do instrumento particular em discussão.

Quanto à violação das Cláusulas 2a e 6a, que dispõe sobre a inexistência de dívidas, ônus e embaraços que porventura pudessem recair sobre o imóvel, tenho que assiste razão aos apelantes.

Isto porque, por mais que o juízo singular entenda que a averbação não obsta a venda/transferência do bem a terceiros, certo é que, causa desconforto ao adquirente de boa-fé, ainda mais que ao se levar em consideração que a averbação refere-se a existência de litigio familiar que poderia interferir na posse e propriedade do bem, haja vista a possibilidade de meação do imóvel.

Assim, se há promessa de que o bem se encontraria desembaraçado no momento da compra e venda e posse do bem, não resta dúvida que se, posteriormente, veio recair sobre o imóvel gravame,
houve o descumprimento da cláusula no contrato.

Nesse ínterim:

“APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIRO - AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA - MEIO HÁBIL PARA IMPUGNAÇÃO - INTERESSE DE AGIR - SENTENÇA CASSADA. A averbação premonitória compreende ameaça ao exercício pleno do domínio, garantindo o cabimento dos embargos de terceiro como meio idôneo para impugná-la. Possui interesse de agir o terceiro que impugna averbação premonitória por meio dos competentes embargos.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.22.071031-3/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/07/2022, publicação da súmula em 03/08/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. RISCO DE DANO. - Trata-se de medida consentânea ao princípio da concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária, segundo o qual todos os fatos inerentes ao proprietário e ao imóvel devem estar inscritos na matrícula do bem. A concentração dos atos na matrícula, inclusive os atos judiciais de cunho acautelatório, como a averbação premonitória, favorecem as transações imobiliárias, aumentando a segurança jurídica por meio da publicidade, em um único documento, dos fatos e atos que possam implicar a alteração jurídica da coisa.”
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv

1.0000.23.071800-9/001, Relator(a): Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto , 16a Câmara Cível Especializada, julgamento em 12/07/2023, publicação da súmula em 14/07/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO MONITÓRIA - AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - DILAPIDAÇÃO DO PATRIMÔNIO - NÃO DEMONSTRADA - PROBABILIDADE DO DIREITO E DO RISCO DE LESÃO GRAVE E DE DIFÍCIL REPARAÇÃO - NÃO COMPROVADOS - INSTRUÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE. Sabe-se que a certidão premonitória é regulada pelo art. 828 do CPC, tendo como finalidade dar publicidade a terceiros quanto à existência das ações promovidas contra a parte e, ainda, evitar eventual desfalque patrimonial da parte que aliena o bem onde estava registrada a certidão. Embora a jurisprudência reconheça a possibilidade de deferimento da averbação premonitória nas ações de conhecimento, tal medida possui caráter excepcional, necessitando de comprovação da probabilidade do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação.”

(TJMG -

Agravo de Instrumento-Cv

1.0000.23.017347-8/002, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/06/2023, publicação da súmula em 15/06/2023)

Caberia ao apelado comprovar que o imóvel se encontrava, de fato, livre e desembaraçado para firmarem a promessa constante no contrato.

Logo, tenho que o descumprimento do contrato ocorreu por culpa do apelado.

Nesse contexto, diante das provas carreadas aos autos, é dado aos apelantes postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto dos autos, porquanto restou comprovado o descumprimento contratual.

Ademais, resta comprovado nos autos que os recorrentes não estão de posse do bem objeto do contrato, a qual, após alguns anos se fez livre de embaraços e o apelado passou a usufruí-lo sem que houvesse a devida devolução do valor que havia recebido por sua venda.

Logo, o direito dos apelantes está assegurado pelas próprias cláusulas contratuais, devendo o apelado restituir integralmente o valor e arcar com a multa contratual prevista na cláusula sétima do contrato.

Para aplicação da cláusula penal, faz-se necessário observar o princípio da razoabilidade e proporcionalidade, ao passo que entendo o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da transação, exorbitante e, por isso, a minoro para 10% (dez por cento).

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – NEGÓCIO FIRMADO ENTRE PARTICULARES – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL NA ORDEM DE 40% – DESPROPORCIONALIDADE – REDUÇÃO PARA 10% – VIABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Na hipótese, se mostra abusiva a multa estipulada pelos particulares em 40% (quarenta por cento) do valor do contrato, desse modo, não merece retoque a sentença que a reduziu para 10%, em atenção aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Precedente do STJ.”
(N.U 0009587-79.2019.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/08/2023, Publicado no DJE 06/09/2023)

Sobre a necessidade de prévia notificação, o inadimplemento da obrigação constitui de pleno direito em mora o devedor, nos termos do Art. 397 do CC, e por isso, desnecessária a notificação extrajudicial.

Para tanto:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – IMPROCEDENCIA - CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – PACOTE DE VIAGEM – INADIMPLEMENTO PELO PRAZO DE 10 DIAS – RESCISÃO UNILATERAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO – ARTIGO 397 DO CÓDIGO CIVIL –

RECURSO DESPROVIDO. É sabido que a ação de consignação em pagamento detém caráter eminentemente liberatório, na medida em que visa impedir os efeitos da mora do devedor. Se a parte autora não comprovou ter ocorrido qualquer das hipóteses que possam ensejar a ação consignatória e por outro lado, havendo previsão expressa de rescisão contratual em caso de inadimplência, não há falar em recusa injustificada do recebimento das parcelas, tampouco em abusividade da referida cláusula resolutiva. Ademais, é dispensável a notificação extrajudicial para constituição em mora, vez que o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor, independentemente de notificação, nos termos do art. 397 do CC.-“
(N.U 0020168-15.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/10/2019, Publicado no DJE 29/10/2019)

Ante o exposto, PROVEJO O RECURSO para julgar procedente a Ação e declarar a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda entabulado entre as partes, determinando a restituição integral da quantia efetivamente paga pelos compradores ao vendedor, bem como a aplicação da cláusula penal e a minoração do percentual previsto de 20% para 10% sobre o valor da transação, inverto os honorários em favor dos apelantes.

Majoro os honorários recursais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/11/2023