Tribunal: TJMT
Processo: 1005459-80.2023.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-26
Data de publicação: 2023-07-26

Ementa:
RAI no 1005459-80.2023.8.11.0000
AGRAVANTE: JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA – ME
AGRAVADOS: SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – TÉRMINO DA LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO – NOTIFICAÇÃO DAS LOCATÁRIAS QUE TEM O MESMO REPRESENTANTE LEGAL – VALIDADE - AJUIZAMENTO DA AÇÃO NO PRAZO LEGAL - PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1.o, INCISO VIII, DA LEI No 8.245/91 PARA CONCESSÃO DA LIMINAR – AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA E ANULATÓRIA – FRAGILIDADE - DECISÃO REFORMADA– RECURSO PROVIDO.
Para ser feita a denúncia do contrato a lei não exige forma especial para o ato, nem o seu recebimento pessoal pelo locatário, bastando a sua entrega no endereço do imóvel objeto da locação. O que importa é a finalidade ser atingida para informar ao locatário sobre a vontade do locador de reaver o imóvel, muito mais ainda quando o próprio representante legal das locatárias recebe a notificação.
Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso.
Na hipótese, preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, há que ser reformada a decisão recorrida, sendo insuficiente a alegação das agravadas de que ajuizaram ação renovatória e anulatória, cujo sucesso é pouco provável diante da fragilidade dos argumentos, maculado a sua probabilidade do direito.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005459-80.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA - ME - CNPJ: 86.700.275/0001-53 (AGRAVANTE), SOARES & AGUIAR SOARES LTDA - CNPJ: 09.513.808/0001-47 (AGRAVADO), SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA - CNPJ: 14.928.859/0001-70 (AGRAVADO), GUNTER MASKE - CPF: 431.781.979-15 (TERCEIRO INTERESSADO), THIAGO JUNIOR TREVISOL - CPF: 021.191.501-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RAI no 1005459-80.2023.8.11.0000

AGRAVANTE
: JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA – ME

AGRAVADOS
: SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – TÉRMINO DA LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO –
NOTIFICAÇÃO DAS LOCATÁRIAS QUE TEM O MESMO REPRESENTANTE LEGAL – VALIDADE

-
AJUIZAMENTO DA AÇÃO NO PRAZO LEGAL - PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1.o, INCISO VIII, DA LEI No 8.245/91 PARA CONCESSÃO DA LIMINAR – AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA E ANULATÓRIA – FRAGILIDADE - DECISÃO REFORMADA– RECURSO PROVIDO.

Para ser feita a denúncia do contrato a lei não exige forma especial para o ato, nem o seu recebimento pessoal pelo locatário, bastando a sua entrega no endereço do imóvel objeto da locação. O que importa é a finalidade ser atingida para informar ao locatário sobre a vontade do locador de reaver o imóvel, muito mais ainda quando o próprio representante legal das locatárias recebe a notificação.

Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso.

Na hipótese, preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, há que ser reformada a decisão recorrida, sendo insuficiente a alegação das agravadas de que ajuizaram ação renovatória e anulatória, cujo sucesso é pouco provável diante da fragilidade dos argumentos, maculado a sua probabilidade do direito.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME,
em face da decisão interlocutória que

nos autos da
Ação de Despejo n
o
1001369-81.2023.8.11.0015
ajuizada em face de
SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA
, que indeferiu o pedido liminar de despejo.

Em suma, aduz a agravante que em data de
01/01/2020
a agravada SHOPMAR COMERCIO E INDÚSTRIA DE MOVEIS LTDA, representada por seu representante legal, o Sr. CIRO JOSE SOARES, firmou com o Sr. GUNTER MASKE o contrato de locação do imóvel localizado na Av. das Figueiras, no 140, Setor Industrial Norte, em Sinop/MT, objeto da matrícula no 13.570 do CRI da Comarca de Sinop/MT, cujo valor da locação foi ajustado inicialmente em R
$ 3.924,00 (três mil novecentos e vinte e quatro reais)
.

Assevera que na mesma data, a agravada SOARES & AGUIAR SOARES LTDA, representada pelo Sr. CIRO JOSE SOARES, também firmou com o Sr. GUNTER MASKE o contato de locação do mesmo imóvel comercial e pelo mesmo valor de locação (
R
$ 3.924,00.

Afirma que a
mbos os contratos, embora firmados com pessoas jurídicas distintas, são representadas pelo mesmo sócio, qual seja, o Sr. Ciro José Soares e possuem as mesmíssimas condições, quais sejam: coincidem as informações quanto à data de assinatura, denominação do imóvel, prazo de duração da locação e o valor de aluguel.

Pondera que durante o prazo de locação, a agravante adquiriu do Sr. GUNTER MASKE através de ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, o imóvel comercial locado pelo valor de R$ 10.250.000,00 (dez milhões duzentos e cinquenta mil reais), conforme demonstrado no
RAI no 1009258-34.2023.8.11.0000
, conexo a este.

Adiante narra a agravante que procedeu à notificação do representante legal das locatárias SHOPMAR COMERCIO E INDÚSTRIA DE MOVEIS LTDA e
SOARES & AGUIAR SOARES
,

oportunizando-lhes o direito de preferência, sem qualquer resposta.

Informa ainda que, em

15/02/2022
, as pessoas jurídicas SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MOVEIS LTDA. ingressaram com a
Ação Renovatória de Locação de no 1001861-10.2022.8.11.0015
,

em trâmite perante a 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, em face de GÜNTER MASKE, onde relatam, em síntese, serem locatárias do imóvel de propriedade do requerido/agravante por mais de 10 (dez) anos, pleiteando a renovação do "Contrato de Locação Comercial", por prazo de 05 (cinco) anos.

Também e
m
27/12/2022
, foi protocolada a
Ação de Anulação de Negócio Jurídico Cumulada com Adjudicação no 1021534-86.2022.8.11.0015
,

em trâmite perante a 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, pelas pessoas jurídicas SOARES & AGUIAR SOARES LTDA. e SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MÓVEIS LTDA. em face de GÜNTER MASKE, MARLENE WALDOW MASKE e JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA, onde explicam serem locatárias do imóvel objeto do litígio por mais de 10 (dez) anos, razão pela qual requerem a anulação do negócio jurídico por supostamente possuírem direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da Matrícula de no 13.570 do CRI da Comarca de Sinop/MT.

Reafirma que considerando a intenção de retomada do imóvel comercial, a agravante então procedeu à "Notificação Extrajudicial" do representante das locatárias comunicando-lhes da aquisição e lhes concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação, conforme previsto no art. 8o da Lei no 8.245/1991.

No mais, pontua que i
nobstante a "Notificação Extrajudicial" comunicando-lhes da intenção de retomada do imóvel comercial, não houve a desocupação de forma voluntária; desta forma, não restou outro meio à agravante a não ser ingressar com a
Ação de Despejo sob no 1001369-81.2023.8.11.0015
em face de SOARES & AGUIAR SOARES LTDA. e SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MÓVEIS LTDA. onde foi requerida a concessão de liminar impondo a desocupação (art. 59, § 1o, VIII, da Lei 8.245/1991), todavia, a liminar foi indeferida, dando azo ao presente recurso.

Por fim, pugna pelo efeito suspensivo e, no mérito pelo provimento do recurso.

A liminar recursal foi indeferida no
ID no 162305680
.

As contrarrazões vieram no
ID no 169202180
, oportunidade em que a parte agravada rebateu a tese recursal em todos os seus termos, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Tentada a conciliação no
Núcleo de Conciliação deste Tribunal de Justiça, esta restou infrutífera (
ID no 172498175
).

Sem informações do Juízo da causa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares

Incialmente, vale salientar que o
presente recurso
, extraído da
Ação de Despejo n
o
1001369-81.2023.8.11.0015
, deve ser julgado na mesma sessão do recurso conexo -
RAI no 1009258-34.2023.8.11.0000 –,
este interposto contra decisão proferida na ação conexa na origem, denominada
Ação de Anulação de Negócio Jurídico Cumulada Com Adjudicação no 1021534-86.2022.8.11.0015
.

Inclusive, valho-me da decisão proferida naquele
RAI no 1009258-34.2023.8.11.0000
para subsidiar o meu voto neste recurso, sobre as notificações realizadas pelo locador às locatárias, a compra e venda do imóvel realizada pela agravante, bem como sobre o alegado direito de preferência, para, posteriormente, verificar a tutela de urgência postulada pela agravante
JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME
para a retomada do imóvel em face da ação de despejo acima mencionada:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL - TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS -AMPARO LEGAL - ARTIGO 167 DA LEI DE REGISTRO PÚBLICO - MERA INFORMAÇÃO QUE NÃO ATINGE OS ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – PROBABILIDADE DO DIREITO - FORTES INDÍCIOS DE REGULARIDADE DAS NOTIFICAÇÕES AO LOCATÁRIO PARA EXERCER DIREITO DE PREFERÊNCIA - DEPÓSITO MUITO AQUÉM DA COMPRA E VENDA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A averbação de uma ação à margem da matrícula tem amparo legal no ordenamento jurídico pátrio, qual seja, na Lei de Registro Público (artigo 167 da Lei no 6.216 de 1995), portanto, não há que se falar que tal ato se mostra ilegítimo.

A averbação à margem da matrícula dos imóveis acerca da existência da ação apenas resguarda o interesse de terceiros de boa-fé e não causa prejuízo ao proprietário, vez que não atinge os atributos da propriedade, por não tornar o bem indisponível.

O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Ausente um desses requisitos, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impõe, a exemplo dos autos, onde os locatários foram regularmente notificados para exercer o direito de preferência e não o fizeram, oportunizando a venda do imóvel locado pelo locador a terceiro.

Ainda que fosse possível o direito de preferência pelos locatários, o depósito do valor deve corresponder ao valor da venda do imóvel locado. O depósito de valor muito aquém ofende os ditames legais da Lei do Inquilinato, maculando a tutela de urgência concedida na origem.-”

Conforme se denota, os fortes indícios apontam que as notificações realizadas pelo locador dando preferência às locatárias para adquirir o imóvel locado deram-se de forma regular, e diante da inércia destas, o bem foi adquirido pela agravante por valor superior ao oferecido pelas locatárias, assim, até prova em contrário, a Lei do Inquilinato foi respeitada.

De igual sorte, os indícios apontaram que, se por uma eventualidade, fosse possível o exercício do direito de preferência, dificilmente o direito socorreria as locatárias, uma vez que o valor da compra e venda se deu por
R$10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais)
, enquanto o depósito do valor da perempção das locatárias fui muito aquém, qual seja, R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais), maculando a sua relevância da fundamentação.

Feitas tais ponderações passo apreciar o presente recurso.

Conforme se denota, o douto juiz singular declarou que existem dois contratos de locações do imóvel alienado: um deles celebrado com a empresa SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e o outro com a empresa SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MÓVEIS LTDA. Não obstante isto,
após a aquisição do imóvel, a autora notificou somente a empresa Soares & Aguiar Soares Ltda acerca da denúncia do contrato de locação
.

A meu viso, até prova em contrário, em se tratado de contratos relativos ao mesmo imóvel, que possuem as mesmíssimas condições, a mesma data de assinatura, o mesmo prazo de duração da locação e o mesmo valor de aluguel, firmados com pessoas jurídicas distintas, contudo, como mesmo sócio e representante legal (CIRO JOSÉ SOARES), o qual recebeu a notificação da locatária SOARES & AGUIAR SOARES LTDA, faz-se totalmente desnecessária a notificação da SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MÓVEIS LTDA.

A "Notificação Extrajudicial" foi realizada pelo Cartório do 1o Ofício de Sinop/MT – Registro de Títulos e Documentos – sendo devidamente recebida em data de
12/07/2022
pelo Sr.
CIRO JOSÉ SOARES
, o qual é a pessoa física representante legal tanto da pessoa jurídica
SOARES & AGUIAR SOARES LTDA
e
SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MÓVEIS LTDA.

Portanto, denúncia a que se refere o
artigo 8o, § 2o da Lei 8245/1991
atingiu a finalidade de dar conhecimento ao atual locatário que o novo proprietário possui a intenção de retomada, propiciando prazo razoável para desocupar o imóvel objeto do contrato de locação.

Logo, se houve o recebimento pessoal pelo Sr.
CIRO JOSÉ SOARES
, representante legal das duas locatárias

quanto ao teor da "Notificação Extrajudicial" em decorrência da alienação, o que é indiscutível, não há dúvida de que foi atingida a finalidade do artigo 8o, § 2o, da Lei 8245/1991, qual seja, demonstrar de forma inequívoca que o atual proprietário possui a intenção de retomada do imóvel.

Aliás, a jurisprudência há muito tempo vem entendendo que pouco importa a forma como ocorrem as notificações a que se refere a Lei do Inquilinato, bastando que se atinja a finalidade legal e desde que ocorra de maneira inequívoca.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO – VALIDADE. -
A notificação exigida pela Lei no 8.245/91 não prevê qualquer forma especial para o ato, nem o seu recebimento pessoal pelo locatário, bastando a sua entrega no endereço do imóvel objeto da locação, mormente quando se trata de locação não residencial, destinada a desenvolvimento de atividade empresarial, fato que atrai a aplicação da teoria da aparência
.”
(TJ-MG - Agravo de Instrumento 1.0000.19.007120- 9/001, Relator: Des. Domingos Coelho, 12a Câmara Cível, julgamento em 19/09/2019, publicação em 20/09/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL – NOTIFICAÇÃO VÁLIDA E EFICAZ – CORRESPONDÊNCIA ENTREGUE NO ENDEREÇO INDICADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO E RECEBIDA SEM RESSALVA POR TERCEIRO, SUPOSTAMENTE PORTEIRO DO PRÉDIO – APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. -
A notificação extrajudicial não prescinde de forma especial, podendo ser ela feita por via postal, bastando ser enviada ao endereço constante do contrato de locação, sem a exigibilidade do recebimento pessoal como forma de validar os seus efeitos
. É irrelevante que o funcionário do prédio tenha firmado o AR, se a correspondência foi entregue no endereço constante no contrato de locação firmado entre as partes.”
(TJ-MS 00508665320108120001 MS 0050866-53.2010.8.12.0001, Relator: Des. Marco André Nogueira Hanson, Data de Julgamento: 23/05/2017, 3a Câmara Cível)

"(...)
Para ser feita a denúncia do contrato a lei não exige forma especial para o ato, nem o seu recebimento pessoal pelo locatário, bastando a sua entrega no endereço do imóvel objeto da locação. O que importa é a finalidade ser atingida de informar ao locatário sobre a vontade do locador de reaver o imóvel
." Precedentes do TJCE.”
(TJ-CE - AC: 0136381-19.2013.8.06.0001, Relator: Francisco Luciano Lima Rodrigues, Data de Julgamento: 16/09/2020, 3a Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2020)

“
APELAÇÃO AÇÃO DE DESPEJO LOCAÇÃO Pretensão ao despejo por denúncia vazia - Preenchimento dos requisitos previstos no art. 46 da Lei de Locações -
Notificação válida e eficaz - Enviada ao endereço do locatário, ainda que o aviso de recebimento tenha sido assinado por terceiros, presume-se sua aptidão para cientificar o locatário, não havendo provas capazes de afastar essa presunção
. Despejo cabível Recurso provido.
(TJSP
Apelação no 0002854-89.2011.8.26.0451, Relator Des. Hugo Crepaldi, 25a Câmara de Direito Privado do TJSP, j. 04/09/2019).

Desta forma, tendo a notificação atingido a finalidade do
artigo 8o, § 2o da Lei do Inquilinato
, a decisão singular que defende a notificação das duas pessoas jurídicas, representadas pelo mesmo sócio, não se sustenta.

De igual sorte, findo a locação por prazo determinado, cessa de pleno direito o contrato, independentemente de notificação ou aviso, conforme dispõe o
artigo 56
do mesmo ordenamento jurídico, exceto no caso do
Parágrafo único
do citado artigo. Confira:

“
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso
.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

Observa-se da leitura do dispositivo legal acima transcrito, o contrato de locação cessa de pleno direito após transcorrido o prazo nele estabelecido, momento a partir do qual, o locador que não tenha interesse na continuidade da relação contratual passa a ter o prazo de 30 (trinta) dias para denunciar o contrato.

Na hipótese, ambos os instrumentos contratuais de locação, os quais são idênticos – findaram-se em
01/01/2023
, e a Ação de Despejo para Uso Próprio foi ajuizada em
30/01/2023
, portanto, antes de 30 dias.

No entanto, para fins de tutela de urgência, o locador deve cumprir o disposto no
artigo 59, § 1o, inciso VIII, da Lei do Inquilinato
. Confira:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
;
Grifei.

No caso em discussão, restaram cumpridas os requisitos do § 1o, além do inciso VIII, do artigo 59, para concessão da liminar de desocupação, uma vez que foram prestadas a caução no valor equivalente a três meses de aluguel (§ 1o), bem como foi proposta a ação de despejo antes de trinta (30) dias do término do prazo de locação (VIII).

Quanto à alegada tramitação da
Ação Renovatória de Locação no 1001861-10.2022.8.11.0015
, também um dos motivos para não concessão da liminar de despejo no feito principal, cumpre salientar que analisando-a detidamente na origem, verifica-se que esta foi
ajuizada contra o antigo proprietário
, no entanto, quando as locatárias tinham pleno conhecimento que o locador pretendia vender o imóvel locado, tanto é que todas as notificações realizadas, informando do direito de preferência, ocorreram antes do ajuizamento da ação (
21/06/2021
,
23/06/2021 e 22/07/2021
),
respeitando-se o direito de preferência das locatários foram respeitadas.

Aliás, até a presente data, passados aproximadamente um (01) ano do registro do imóvel em nome do novo proprietário, continua a figurar no polo passivo da demanda renovatória o antigo proprietário.

Deste modo, diante da compra e venda do imóvel locado, respeitando o direito de preferência dos locatários; do novo adquirente ser estranho à ação renovatória, já que sequer foi substituído no polo passivo; e em face do vencimento do contrato de locação, a ação renovatória encontra-se fragilizada, muito mais ainda em razão do que dispõe o artigo 8o da Lei do Inquilinato, ao definir:

“Art. 8o Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel
.”

No caso, os contratos não foram averbados junto à matrícula do imóvel, bem como a agravante denunciou as locatárias no prazo de 90 dias do registro da compra do imóvel locado, que não tem interesse na locação, logo, o sucesso da ação é improvável.

Diante de todas as circunstâncias, a probabilidade do direito milita em favor do agravante que cumpriu à risca às disposições da Lei do Inquilinato, em especial ao disposto no
artigo 59, § 1o, inciso VIII, da Lei no 8.245/91
.

De mais a mais, o perigo da demora é inverso - até porque, a cada mês que passa com as locatárias na posse do imóvel, o prejuízo da agravante é imensurável, além de ser tolhido da posse direta do seu imóvel para uso próprio.

Desta forma, estando presentes os requisitos estabelecidos na legislação locatícia para desocupação imediata, especialmente porque restaram cumpridas o disposto no artigo 59, § 1o, inciso VIII, da Lei no 8.245/91, a tutela de urgência é medida que se impõe:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
:

(...)

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
;
Grifei.

Sobre o tema, inclusive deste TJMT e Câmara:

“
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL COM PRAZO DETERMINADO - AÇÃO PROPOSTA NO DO PRAZO DE TRINTA DIAS DO TERMO DO CONTRATO - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – ART. 59, § 1o, INC. VIII, DA LEI No 8.245/91 ALTERADA PELA LEI No 12.112/09 – DEFERIMENTO LIMINAR – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Considerando-se que, de plano, os requisitos previstos no art. 59, § 1o, inc. VIII, da Lei no 8.245/91, com as alterações dadas pela Lei 12.112/09, foram comprovados, de rigor a manutenção da concessão liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias
.”
(TJ-SP - AI: 20449806620218260000 SP 2044980-66.2021.8.26.0000, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 27/04/2021, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/04/2021)

“AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA ART. 59, § 1o, VIII, DA LEI N. 8.245/91 – REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Findo o prazo estabelecido para a locação não-residencial, havendo a resistência da locatária em desocupar o imóvel, mesmo após ser notificada para tanto, e o consequente ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia no prazo legal, com a prestação de caução no valor equivalente a 03 (três alugueis), dando cumprimento ao que preceitua o art. 59, § 1o, inc. VIII, da Lei n. 8.245/91, cabível é a concessão da medida liminar de despejo
Ainda que o contrato de locação firmado entre as partes possua garantia fidejussória, convém esclarecer que sendo a ação de despejo proposta com fundamento na denúncia vazia, tal garantia não impede a concessão da liminar, pois, o pedido de despejo não se deu com base na inadimplência dos aluguéis, nos termos art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei do Inquilinato”.
(TJ-MT 10179855020218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – TÉRMINO DA LOCAÇÃO – AJUIZAMENTO DA AÇÃO NO PRAZO LEGAL - PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1.o, INCISO VIII, DA LEI 8.245/91 – POSSIBILIDADE - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel
.
Na hipótese, porquanto preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, não visualizo razões para reformar a decisão objurgada, de modo que não é suficiente a alegação do Agravante no sentido de que o contrato foi firmado por prazo determinado
.”
(TJ-MT 10006334520228110000 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 20/04/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/04/2022)

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
, a fim de deferir o pedido liminar de despejo, devendo ser lavrado na origem o respectivo termo de caução, após, deverá o juízo singular determinar a intimação das locatárias, para no prazo de 30 (trinta) dias, desocupar voluntariamente o imóvel locado, sob pena de despejo compulsório.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2023