Tribunal: TJMT
Processo: 1040375-56.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-16
Data de publicação: 2023-08-19

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRA E VENDA DE IMOVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DAS REQUERIDAS – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO DECENAL – REJEIÇÃO – TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA – INSCRIÇÃO DO NOME DO CONSUMIDOR NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – POSSIBILIDADE – RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados. Assim, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva das requeridas.
O prazo prescricional em caso de inadimplemento contratual é o decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. No caso, não houve o decurso de tempo entre os pagamentos contestados (07 a 12/2013 e 01 a 03/2014) e o ajuizamento da ação indenizatória (13/09/2019). Assim, rejeita-se a preliminar de prescrição.
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).
A inscrição do nome do consumidor nos cadastros restritivos de crédito, por débito inexistente, configura-se ato ilícito passível de reparação por danos morais, dispensando a produção de prova. Dano moral in re ipsa evidenciado.
Não há se falar em inversão da cláusula penal, se no contrato não há cláusula nesse sentido.
Atentando às circunstâncias do caso, é devida a majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040375-56.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ADILSON DE QUEIROZ PACHECO - CPF: 719.764.691-04 (APELADO), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), ISRAEL ASSER EUGENIO - CPF: 017.508.341-03 (ADVOGADO), VANESSA CRISTINA DUARTE - CPF: 896.933.961-20 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), ADILSON DE QUEIROZ PACHECO - CPF: 719.764.691-04 (APELANTE), ISRAEL ASSER EUGENIO - CPF: 017.508.341-03 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), VANESSA CRISTINA DUARTE - CPF: 896.933.961-20 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRA E VENDA DE IMOVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DAS REQUERIDAS – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO DECENAL – REJEIÇÃO – TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA – INSCRIÇÃO DO NOME DO CONSUMIDOR NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – POSSIBILIDADE – RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados. Assim, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva das requeridas.

O prazo prescricional em caso de inadimplemento contratual é o decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. No caso, não houve o decurso de tempo entre os pagamentos contestados (07 a 12/2013 e 01 a 03/2014) e o ajuizamento da ação indenizatória (13/09/2019). Assim, rejeita-se a preliminar de prescrição.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
(REsp 1729593/SP).

A inscrição do nome do consumidor nos cadastros restritivos de crédito, por débito inexistente, configura-se ato ilícito passível de reparação por danos morais, dispensando a produção de prova. Dano moral
in re ipsa
evidenciado.

Não há se falar em inversão da cláusula penal, se no contrato não há cláusula nesse sentido.

Atentando às circunstâncias do caso, é devida a majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA, ADILSON DE QUEIROZ PACHECO e VANESSA CRISTINA DUARTE
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Indenização por Dano Moral e Dano Material
, para:

1)

Declarar
a inexigibilidade da taxa de repasse na planta a partir de julho de 2013, no valor de R$ 3.868,96 (três mil oitocentos e sessenta e oito reais e noventa e seis centavos), durante os meses de 07 a 12/2013 e 01 a 03/2014, e declara inexistentes as demais cobradas;

2)

Condenar
a requerida a restituir os valores desembolsados pela parte requerente a título de “taxas de repasse na planta”, a partir do atraso na entrega da obra até a entrega do imóvel na forma simples, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso.

3)

Determinar
o levantamento da restrição no órgão de proteção de crédito;

4)

Julgar improcedente
o pedido de inversão da cláusula penal.

Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

Em suas razões recursais,
RNI NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA,
alegam preliminarmente que a pretensão está prescrita, em razão do decurso do decurso de prazo de 03 (três) anos.

Arguem que não são partes legítimas para eventual devolução dos juros de construção, pois a Caixa Econômica Federal é responsável por eles e por esse motivo deve ser incluída no polo passivo da demanda, o que transfere a competência para processar e julgar a lide à Justiça Federal.

No mérito, sustentam que as apelantes figuram no contrato de financiamento apenas como fiadora dos apelados, portanto, não há se falar em responsabilidade de as apelantes pela cobrança de juros de obra.

Narram que no período de 07/2013 a 03/2014, os juros de obra foram pagos pelas apelantes e não pelos apelados.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso a fim de julgar improcedente a ação, reconhecendo-se a prescrição, devendo ser afastada a condenação ao pagamento de indenização em juros de obras.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 175297216, pelo desprovimento do recurso.

Por sua vez, em seu recurso de apelação,
ADILSON DE QUEIROZ PACHECO e VANESSA CRISTINA DUARTE,
alegam que sofreram cobrança abusiva, ilícita e ilegal das recorridas para pagar as parcelas de juros de obra cobradas após a entrega das chaves, inclusive incluindo o nome dos autores no cadastro de mas pagadores.

Sustentam que o dano moral decorre do inadimplemento contratual que deve ser imputado às recorridas, em razão da inscrição do nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito.

Pleiteiam a inversão da cláusula penal disposta no contrato de compra e venda, considerando que as recorridas deram causa à propositura da ação ao cobrar dos recorrentes, indevidamente, as parcelas de juros de obra, inclusive, inscrevendo-os no SPC/SERASA.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para reformar a sentença para que seja arbitrado indenização por danos morais e a inversão da cláusula penal constante do capítulo 5 (5.16) do contrato. Requer, ainda, seja majorado os honorários de sucumbência para 20% do valor da condenação.

As contrarrazões foram aportadas no ID no 175297218, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (DA
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS APELANTES)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

As apelantes RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA sustentam que não são partes legítimas para eventual devolução dos juros de construção, pois a Caixa Econômica Federal é responsável por eles e por esse motivo deve ser incluída no polo passivo da demanda, o que transfere a competência para processar e julgar a lide à Justiça Federal.

No entanto, a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento. Dessa forma, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA EXTRA PETITA – ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINARES REJEITADAS – JUROS DE OBRA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO NÃO PROVIDO. Não é extra petita a sentença que se atém às pretensões formuladas na peça inicial.
Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados. É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda
. Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade. “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).

(TJ-MT 00125717220158110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 17/03/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2021) destaquei

Ademais, o Código de Defesa do Consumidor estabelece a natureza objetiva da responsabilidade da requerida em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de maneira que é dela o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Assim,
rejeito
a preliminar.-

DA PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO

As apelantes RNI
NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA
arguem a prescrição, visto que teria decorrido 3 (três) anos da data dos pagamentos indevidos até o ajuizamento da ação (art. 206, § 3o, inciso IV e V, do Código Civil).

Entretanto, diversamente da tese recursal defendida pela parte apelante, a pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser proposta durante o prazo decenal.

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL.
INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017.

2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002).

3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado").

4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança.

5.
Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos.

6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito.

7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados.

8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia.

9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos.

(EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018) destaquei

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA. PRESCRIÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA PRESCRIÇÃO DECENAL.
DECISÃO MANTIDA. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, nos termos do que entende o STJ, deve ser aplicado o prazo decenal do art. 205 do CC; não prazo trienal do art. 206, §3o, V, do CC, o qual se refere à responsabilidade extracontratual. (EResp 1280825/RS). AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME.

(Agravo de Instrumento, No 50158558920218217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 29-04-2021) destaquei

No caso dos autos, de se concluir que não houve o decurso de tempo entre os pagamentos contestados (07 a 12/2013 e 01 a 03/2014) e o ajuizamento da ação indenizatória (13/09/2019).

Assim,
rejeito
a prejudicial de mérito.-

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Os autores
ADILSON DE QUEIROZ PACHECO e VANESSA CRISTINA DUARTE
ajuizaram a
Ação de Indenização por Dano Moral e Dano Material
em face de
RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA.

Sustentaram que, em 16/06/2010, celebraram contrato com as requeridas mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel localizado no Residencial Rio Claro, pelo valor de R$ 88.867,13 (oitenta e oito mil oitocentos e sessenta e sete reais e treze centavos).

Relataram que em 2013 distribuíram ação junto ao Juizado Especial de Cuiabá no 0068229-75.2013.811.0001, a qual foi julgada procedente e reconheceu o atraso na entrega da obra condenando as requeridas à indenização por dano moral.

Alegaram que após a realização do financiamento junto à Caixa Econômica Federal efetuaram o pagamento da Taxa de Evolução de Obra até a entrega das chaves em 30/08/2013, no entanto, mesmo com a obra concluída e entregue, fora realizada a cobrança e o pagamento no montante de R$ 3.868,96 (três mil oitocentos e sessenta e oito reais e noventa e seis centavos), durante os meses de 07 a 12/2013 e 01 a 03/2014.

Narraram que, à época do vencimento das parcelas, os autores inadimpliram tais obrigações, sendo cobrada da requerida SISTEMA FÁCIL, eis que fiadora.

Asseveraram que, contudo, as requeridas incluíram o nome do requerente ADILSON no SPC/SERASA, compelindo-o ao pagamento.

Afirmaram que a cobrança das taxas de juros de obra só permanecia após a entrega das chaves do imóvel, haja vista que as requeridas não tinham entregado todos os documentos necessários para o levantamento da última parcela, em especial as matrículas individualizadas dos imóveis, conforme parágrafo décimo primeiro da cláusula quarta do contrato de financiamento.

Aduziram que o atraso na entrega do habite-se para o agente financeiro, deu causa à cobrança extemporânea da fase de obra.

Declararam que a conduta das requeridas causou desgaste físico, emocional e abalo moral aos requerentes, inclusive por terem sido compelidos ao pagamento das parcelas da fase de obras após a entrega das chaves, bem como em razão das requeridas terem inscrito o nome do autor ADILSON no SPC/SERASA.

Ao final, requereram a procedência da ação e a devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra pagos após a entrega do imóvel, bem como indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e inversão da cláusula penal.

Pediram a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Foi deferido os benefícios da assistência judiciária gratuita aos autores no ID no 175297171.

Ao analisar o feito, a d. magistrada singular, Dra. Edna Ederli Coutinho julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foram opostos embargos de declaração, o qual foi acolhido para reconhecer a omissão apontada e julgar improcedente o pedido de inversão da cláusula penal (ID no 175297205).

Dessa decisão foram interpostos os presentes recursos por ambas as partes.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 16 de setembro de 2010, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e Outra Avenças (Contrato no 289), referente à aquisição de um imóvel, casa no 277, Modelo TN47, Fachada F4, 3a Etapa, no Empreendimento Condomínio “Rio Claro”, situado no Prolongamento da Avenida das Palmeiras, Jardim Imperial, Cuiabá/MT, pelo preço de R$88.867,13 (oitenta e oito mil oitocentos e sessenta e sete reais e treze centavos), consoante ID no 175297170.

Em sua petição inicial, os autores afirmam que
após a entrega das chaves em 30/08/2013, fora realizada a cobrança e o pagamento da “Taxa de evolução de obras” no montante de R$ 3.868,96 (três mil oitocentos e sessenta e oito reais e noventa e seis centavos), referente aos meses 07 a 12/2013 e 01 a 03/2014 e, inclusive, o autor ADILSON teve seu nome inserido no SPC/SERASA.

Importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, maior a taxa. Logo, a quantia cobrada não caracteriza abuso.

Consequentemente, o mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a execução do projeto pela Construtora, e a finalidade é cobrir parte dos juros incidentes na operação.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Resp que deu origem ao
Tema Repetitivo 996 do STJ
, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”
(
negritei)

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei

Como visto, após a efetiva entrega das chaves (30/08/2013 – ID no 175297158) os juros de obra já não são mais devidos e devem ser restituídos ao comprador os valores efetivamente pagos.

No caso, os autores comprovaram que foram cobrados e efetuaram o pagamento da taxa de juros de obra (959) após a entrega das chaves, relativos aos meses 07 a 12/2013 e 01 a 03/2014, consoante ID’s nos 175297159, 175297160, 175297161. Vejamos:

Logo, a sentença recorrida merece ser mantida neste ponto.

Quanto ao dano moral pleiteado pela parte autora, tal pedido merece ser provido.

Isto porque, ao que se verifica do extrato do SERASA acostado no ID no 175297168, as apeladas, além de exigirem taxas de juros de obra no período posterior a 30/08/2013, quando da entrega das chaves, negativou o nome do autor ADILSON por inadimplemento, cujo prejuízo é manifesto, pois sua cobrança se mostrou indevida no presente caso. Confira:

Assim, reconhecido o dano extrapatrimonial, passa-se ao arbitramento do
quantum
indenizatório, que deve atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano causado, de modo a atender sua dupla finalidade, qual seja, amenizar a dor da vítima e punir a conduta ilícita do ofensor.

No caso, tenho que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) se mostra razoável e proporcional, encontrando-se em consonância com julgados deste Tribunal.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO – RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS –PAGAMENTO DE ALUGUEL – NÃO DEMONSTRADO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E CONDOMINIAL – DEVIDOS – DANO MORAL EVIDENCIADO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Envolvendo a questão controvertida inadimplemento contratual cuja prova oral se mostra completamente dispensável à solução da vexata quaestio, onde a resolução demanda a produção de prova documental, não há que se falar em cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, se o juiz condutor do feito entendeu que as provas carreadas aos autos já se mostram suficientes ao seu convencimento. O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento. Não demonstrados os danos materiais, seja relativo a pagamento de aluguéis, seja na forma de alugueis que deixaram de receber, em razão do atraso da obra, não faz jus ao pagamento de indenização. A taxa condominial é, pois, devida, a partir da entrega do imóvel ao adquirente, quando então passa a usufruir do condomínio, de modo que se mostra indevida a cobrança antes da imissão na posse do bem. A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo adquirente até o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo o período de tolerância, ultimado esse prazo, é indevida.
A negativação do nome do devedor por débito indevido já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa
. Recurso parcialmente provido.”

(TJ-MT 10114684220178110041 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022)

No que se refere à inversão da cláusula penal, o item 5.16 do qual faz referência não diz respeito à cláusula penal. Vejamos (ID no 175297170 – Pág. 13):

Portanto, não há se falar em inversão da cláusula penal, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Por fim, atenta às circunstâncias que envolvem o caso, ao tempo de tramitação do processo e o labor advocatício da parte vencedora, entendo como certo e justo majorar os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §2o, do CPC/15.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso dos autores para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de indenização por danos morais, acrescidos de juros de mora a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ) e majorar os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

No mais,
nego provimento
ao recurso interposto por RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – CUIABA II – SPE LTDA, e elevo os honorários advocatícios já fixados para mais 2% (dois por cento), nos termos do §11 do art. 85 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/08/2023