Tribunal: TJMT
Processo: 1024157-50.2019.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-04

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RECURSO ESPECIAL – INÍCIO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL – PREVISÃO DE UTILIZAÇÃO DO QUE FOR DEFINIDO NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO A SER FIRMADO PELO COMPRADOR – TEMA N. 996 DO STJ – VEDAÇÃO DESSA DISPOSIÇÃO – ENTENDIMENTO DO JULGADO DESTA CÂMARA PELA NÃO APLICAÇÃO DA RESPECTIVA CLÁUSULA – PROIBIÇÃO DE REFORMATIO IN PEJUS – ACÓRDÃO MANTIDO – JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO.
No Tema n. 996 do STJ ficou consignado o entendimento de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”.
Ainda que a contagem do prazo de entrega do imóvel tenha sido definida como a data de pagamento da Parte B identificada no Quadro Resumo do Contrato, esta não pode ser alterada, sob pena de reformatio in pejus.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024157-50.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CEZAR DA SILVA GUERRA - CPF: 912.359.441-15 (APELANTE), DANIELA FRATA DOS SANTOS - CPF: 487.864.621-72 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RECURSO ESPECIAL – INÍCIO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL – PREVISÃO DE UTILIZAÇÃO DO QUE FOR DEFINIDO NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO A SER FIRMADO PELO COMPRADOR – TEMA N. 996 DO STJ – VEDAÇÃO DESSA DISPOSIÇÃO – ENTENDIMENTO DO JULGADO DESTA CÂMARA PELA NÃO APLICAÇÃO DA RESPECTIVA CLÁUSULA – PROIBIÇÃO DE
REFORMATIO IN PEJUS
– ACÓRDÃO MANTIDO –
JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO.

No Tema n. 996 do STJ ficou consignado o entendimento de que
“
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
”.

Ainda que a contagem do prazo de entrega do imóvel tenha sido definida como a data de pagamento da
Parte B
identificada no Quadro Resumo do Contrato, esta não pode ser alterada, sob pena de
reformatio in pejus
.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de juízo de retratação de acórdão que deu parcial provimento ao Recurso do autor para condenar as rés ao pagamento de R$7.800,00 pelos prejuízos materiais e R$10.000,00 de danos morais.

Os apelados interpuseram Recurso Especial em que objetivam a reforma do aresto para, dentre outras matérias, que o prazo de entrega do imóvel seja contado a partir do que estabelecer o contrato de financiamento a ser celebrado pelo comprador, uma vez que esse fato configuraria novação (artigo 360 do Código Civil).

Com a decisão proferida pela Corte Superior no Tema n. 996, os autos foram conclusos à Vice-Presidência, que os encaminhou a esta Câmara para análise de eventual exercício de juízo de retratação (ID. 146416185).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os apelados interpuseram Recurso Especial contra o acórdão prolatado no presente feito, assim ementado:

APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – PRAZO PARA ENTREGA – PRORROGAÇÃO DE 120 DIAS – ATRASO INJUSTIFICADO E EXCESSIVO – DANO MORAL CONFIGURADO – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – PREJUÍZOS MATERIAIS DEVIDOS – VALOR DOS ALUGUÉIS PREVISTOS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não ocorre violação ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais combatem os fundamentos da sentença.

A frustração do adquirente com a entrega do imóvel em prazo muito superior ao convencionado, aliada aos esforços em vão para recebê-lo no tempo convencionado na avença, devido à quebra dos deveres pela Construtora, caracteriza ato ilícito gerador de danos morais, que devem ser arbitrados com razoabilidade e proporcionalidade. E o adquirente faz jus também aos prejuízos materiais correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis, dispensam comprovação.

Na sucumbência recíproca, os respectivos ônus são redistribuídos para adequaremse ao decaimento de cada litigante.

No REsp arguiram, dentre outras questões, que o prazo de entrega do imóvel deve ser contado a partir do que estabelecer o contrato de financiamento a ser celebrado pelo comprador, uma vez que esse fato configura novação (artigo 360 do Código Civil).

A Vice-Presidência deste Tribunal determinou a remessa dos autos a esta Câmara para eventual juízo de retratação, tendo em vista o posicionamento exarado no Tema n. 996 do STJ, representativo da controvérsia, cuja ementa é a seguinte:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (Sem destaque no original).

Apesar de o Tema n. 996 do STJ não constar expressamente mencionado no julgado desta Câmara, a decisão foi pela não utilização do período definido no contrato de financiamento como válido para a contagem do prazo para a entrega do imóvel.

Tanto é que assim ficou consignado:

Vale registrar que é aplicável à vendedora, e não ao comprador, o item 6 do Quadro Resumo, que preceitua que “A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação do financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado financeiro de capitais, destinado à execução de tais obras”.

Ademais, no item 6.2 ficou estabelecido que o comprador seria comunicado por escrito do início do prazo assinalado em referida cláusula, o que não aconteceu.

Assim, não foi aplicado o prazo previsto no contrato de financiamento, o que, em última análise, implica na utilização do entendimento assentado no Tema n. 996 do STJ,
in verbis
:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

Registre-se que, como somente os réus recorreram, não é admitida a alteração do julgado para prejudicá-los, ou seja, ainda que a contagem do prazo de entrega do imóvel tenha sido definida como a data de pagamento da
Parte B
identificada no Quadro Resumo do Contrato, esta não pode ser alterada, sob pena de
reformatio in pejus
.

Pelo exposto, em
juízo negativo de retratação
, mantenho o aresto proferido.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023