Tribunal: TJMT
Processo: 1004115-64.2023.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-08
Data de publicação: 2023-11-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO, RESCISÃO CONTRATUAL – LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA EM RAZÃO DO CONTRATO ESTAR GARANTIDO POR FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Segundo o art. 59, § 1o, IX da Lei de Locações, é possível a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e o contrato esteja desprovido das garantias previstas no art. 37 da referida lei.
No presente caso, a caução é dispensada, porque a inadimplência supera ao valor de três alugueres e, embora o contrato esteja provido de fiador, a garantia se tornou inócua, pois notificado extrajudicialmente, quedou-se inerte.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004115-64.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso de Ascendentes e Descendentes]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[BRUNO MARTINS SORNA - CPF: 031.667.501-69 (ADVOGADO), SORNA ARMAZENS GERAIS LTDA - ME - CNPJ: 03.175.601/0001-23 (AGRAVANTE), S.K.R. RAMOS TRANSPORTES - CNPJ: 26.771.194/0001-12 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO, RESCISÃO CONTRATUAL – LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA EM RAZÃO DO CONTRATO ESTAR GARANTIDO POR FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Segundo o art. 59, § 1o, IX da Lei de Locações, é possível a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento,

desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e o contrato esteja desprovido das garantias previstas no art. 37 da referida lei.

No presente caso, a caução é dispensada, porque a inadimplência supera ao valor de três alugueres e, embora o contrato esteja provido de fiador, a garantia se tornou inócua, pois notificado extrajudicialmente, quedou-se inerte.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1004115-64.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: SORNA ARMAZENS GERAIS LTDA - ME

AGRAVADO: S.K.R. RAMOS TRANSPORTES

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
SORNA ARMAZENS GERAIS LTDA - ME
, contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra.

Vandymara G. R. Paiva Zanolo
,

que, nos autos da
Ação de Despejo c/c Pedido de Cobrança de Aluguéis e Acessórios e Rescisão do Contrato no 1004855-93.2023.8.11.0041
ajuizada por

S.K.R. RAMOS TRANSPORTES (GELLOG LOGISTICA)
, indeferiu o pedido liminar de despejo.

Em suas razões recursais, a agravante assinala que “
a juíza de piso, ao analisar a questão urgência decidiu pelo indeferimento do pedido de liminar quanto ao despejo, alegando que referido contrato de locação de imóvel comercial estaria garantido pela figura da fiadora, assim, não podendo deferir o pedido liminar requerido pela locadora, que tem seu imóvel sendo utilizado pela locatária desde Outubro, novembro, Dezembro/22, Janeiro e agora Fevereiro de 2023, ou seja, 05 meses sem pagamento de qualquer valor de aluguéis e seus acessórios
” (sic).

Ressalta que “
a fiadora do contrato de locação é sócia única da pessoa jurídica que figura como locatária, ou seja, quem figura como fiadora é a dona da empresa locatária
” (sic), de modo que entende que ele é ineficaz.

Informa que “
comprovou-se através de ata notarial pelo cartório de registro anexada a peça inicial, conversas pelo aplicativo WhatsApp diretamente com a sócia da empresa Sra. Sandy, comprovando que a mesma tem ciência dos débitos, bem como quedou-se inerte frente a notificação recebida para pagamento dos alugueis e seus acessórios
” (sic).

Dessa forma, aduz que “
mesmo notificada extrajudicialmente para pagamento dos débitos em aberto na qualidade de fiadora não moveu esforços para solução da demanda
” (sic).

Ato contínuo, afirma que “
a empresa locadora, ora requerente não dispõe de garantias contratuais que assegurem o cumprimento das obrigações assumidas pela empresa requerida locatária, eis que sua fiadora também é a proprietária da empresa requerida e sendo notificadas acerca dos débitos existentes não apresentou qualquer resposta ou manifestação
” (sic).

Por outro lado, menciona que “
na ação de despejo, em que se postula a rescisão contratual cumulada com a cobrança de aluguéis e acessórios da locação, faculta-se a locatária purga a mora para evitar a rescisão da locação, conforme art. 62, II, da Lei de Locações
” (sic), no entanto, argumenta que a magistrada de primeiro grau não oportunizou a locatária a purgar a mora, de modo que “
caso não houver a medida liminar deferida para o despejo conforme estabelecido neste agravo, que seja estabelecido o prazo de 15 dias para a locatária purgar a mora, comprovando o pagamento de todos alugueis e acessórios, restando inerte, sem a comprovação dos pagamentos, deverá imediatamente ser despejada
” (sic).

Com estes argumentos, requer o provimento do recurso para que seja concedida a ordem liminar de despejo, se necessário com o emprego de força, inclusive arrombamento, mediante a entrega de chaves (id. 160149159).

A tutela recursal foi
deferida
em 20/03/2023, por esta Relatoria (id. 162125687).

Sem contraminuta, por ausência de angularização processual.

A recorrente é beneficiária da assistência judiciária (id. 160226652).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
SORNA ARMAZENS GERAIS LTDA – ME
ajuizou a ação de despejo c/c pedido de cobrança de aluguéis e acessórios e rescisão do contrato em desfavor de
S.K.R. RAMOS TRANSPORTES (GELLOG LOGISTICA)
,
almejando a desocupação do imóvel localizado na Rua F, no 204, modulo 04, Distrito Industrial, Cuiabá-MT
.

A magistrada indeferiu o pleito na origem,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“I – As hipóteses de despejo liminar estão previstas no art. 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991, dentre elas a seguinte:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Com efeito,
observa-se que o contrato de locação (ID 109361881) dispõe da garantia de fiador
, na forma prevista no art. 37 da Lei 8245/91, verbis:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

[...]

II - fiança;”

Assim sendo,
não há falar-se em concessão de liminar de despejo na forma prevista no inciso IX do § 1o do art. 59, da Lei n. 8.245/1991
.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DEFERIDA - CONTRATO PROVIDO DE GARANTIA – FIANÇA – ART. 37, II, DA LEI N. 8.245/91 - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES – ART. 59, § 1o, INCISO IX, DA LEI N. 8.245/91 – DECISÃO REFORMADA – LIMINAR REVOGADA – RECURSO PROVIDO. Demonstrado que o contrato de locação havido entre as partes está garantido por fiança (art. 37, II, da Lei n. 8.245/91), não pode subsistir a medida deferida nos termos do art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei n. 8.245/91. (TJMT, Recurso de Agravo de Instrumento no 1010777-20.2018.811.0000, Relator Des. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/10/2018, Publicado no DJE 06/11/2018)

Por outro lado, admite-se a aplicação subsidiária do art. 300 do CPC, todavia, por fundamento diverso do descumprimento das obrigações previstas no contrato. Assim, o despejo liminar por falta de pagamento, como no caso dos autos, deve necessariamente preencher os requisitos do art. 59, § 1o, IX, da Lei 8.245/1991.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR. INADMISSIBILIDADE. CONTRATO QUE DISPÕE DE GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. NÃO ATENDIMENTO DO DISPOSTO NO ART. 59, § 1o, IX, DA LEI 8.245/1991. AUSENTES OS REQUISITOS NECESSÁRIOS À APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO ART. 300 DO CPC. MEDIDA POTENCIALMENTE IRREVERSÍVEL. RECURSO PROVIDO. 1. Os requisitos à concessão de liminar de desocupação em 15 dias nos casos de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, independentemente da audiência da parte contrária, incluem, além da prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, a ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei 8.245/1991. 2.
O despejo liminar somente pode ocorrer por força do art. 59, § 1o, da Lei de Locações, por descumprimento das obrigações previstas no contrato de locação, ou, subsidiariamente, por força do art. 300 do CPC, por fundamento diverso do descumprimento das obrigações previstas no contrato. A falta de pagamento, por si só, é questão exclusivamente patrimonial que sob essa ótica deve ser analisada, sendo que o despejo liminar com fundamento em tal motivo deve, forçosamente, preencher os requisitos do art. 59, § 1o, IX, da Lei 8.245/1991.
3. Estando o contrato garantido por fiança válida, nos termos do art. 37, II, da Lei de Locações, e ausentes quaisquer elementos autorizadores da aplicação subsidiária do disposto no art. 300 do CPC, não há que se falar em despejo liminar, por expressa contrariedade da solução à legislação aplicável. 4. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2152549-63.2020.8.26.0000; Relator (a): Artur Marques; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/09/2020; Data de Registro: 15/09/2020) (g.n.)

Ante o exposto,
INDEFIRO
o pedido liminar de despejo.”

Pois bem. A legislação sobre locações especifica os seguintes requisitos para a concessão da medida liminar de despejo:
a)
oferecimento de caução equivalente ao valor de três meses de aluguel; e
b)
a ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo único do art. 59 da Lei no. 8.245/91, que dispõe:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o
Conceder-se-á liminar para desocupação
em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a
falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

No caso, o
primeiro elemento
– a caução, pertinente salientar que esta pode ser dispensada quando a dívida de aluguéis e demais encargos
ultrapassar

os três meses de aluguel exigidos por lei
, como soí a hipótese.

Sobre o tema, faço menção aos seguintes precedentes desta Corte de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS
LIMINAR CONCEDIDA – REQUISITOS VERIFICADOS –
DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– INADIMPLÊNCIA – DÉBITO SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO I - Verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela urgência, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional. II - A
dívida de aluguéis e demais despesas ultrapassa o montante de R$ 180.000,00 (cento e oitenta e mil reais), quantia muito superior ao valor da caução exigida, sendo dispensável, nesse caso a garantia prevista no artigo 59, § 1o da lei no 8.245/91
.”
(TJ-MT 10050175120228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 18/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
– DECISÃO QUE ORDENOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, CONDICIONADA A MEDIDA, PORÉM,
À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – PARTE AUTORA COM DEMONSTRADAS DIFICULDADES ECONÔMICAS DE PRESTAR CAUÇÃO - DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– RECURSO PROVIDO.
É possível a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/91, para a concessão da liminar de despejo, sobretudo quando a prestação de garantia se apresenta como medida absolutamente gravosa e desarrazoada
, primeiramente, porque, estando o locador privado da remuneração locatícia há vários meses, e sendo esta a sua única ou principal fonte de renda, sofrerá agravamento da situação prejudicial causada pelo inadimplemento com consequências econômicas ainda mais nocivas; depois, a concessão da medida de liminar, sob o enfoque o art. 300 do CPC, pode incluir a prestação de caução como providência meramente facultativa, e não obrigatória, conforme as especificações do caso concreto.”
(TJ-MT 10010875920218110000 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 19/10/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2021)

Quanto ao
segundo elemento
, há inadimplência não só do aluguel, como de seus acessórios, que superam o montante de R$80.000,00 (oitenta mil reais), e, embora o contrato esteja garantido por fiador, nos termos art. 37, inc. II, da Lei no. 8.245/91, não se pode fechar os olhos para o fato de que ele foi notificado e permaneceu inerte, conforme registro de conversas formuladas via whatsaap, lavrado em cartório pelo tabelião de notas (id. 160149166).

Nesse sentido:

“AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES –
DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. No caso,
restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe
.”
(N.U 1022160-87.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/04/2022, Publicado no DJE 29/04/2022)

Por esta razão, entendo que restaram preenchidos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, de modo que mister a reforma da decisão agravada.

Nesse viés é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – INDEFERIMENTO DE PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – REQUISITOS DEMONSTRADOS –
FIADOR – GARANTIA INÓCUA FRENTE AO DÉBITO INADIMPLIDO
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.
Se restou presente a probabilidade do direito alegado pela inadimplência dos agravados em valor muito superior à garantia e o perigo de dano ou o risco útil do processo (prejuízos financeiros experimentados pelo proprietário/locador), o deferimento da liminar de despejo é medida que se impõe
.”
(TJ-MT - AI: 10218158720228110000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 03/05/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2023)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PERDA DO OBJETO. JULGAMENTO DE MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA. INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE DESPEJO. CONTRATO COM GARANTIA DE FIADOR.
GARANTIA INÓCUA/INEFICAZ
.
FIADOR SEM BENS
. DEMONSTRAÇÃO. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. LIMINAR DEFERIDA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1 - “Decidido o agravo de instrumento pela Turma Julgadora, prejudicado fica o agravo interno, diante da perda superveniente de objeto.” (N.U 1007430-37.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/06/2022, Publicado no DJE 16/06/2022). 2- O contrato entabulado entre as partes está garantido por fiador, de modo que seria vedada a concessão de liminar de despejo, por força do que estabelece o art. 59, § 1o, inciso IX c/c art. 37, II, todos da Lei no 8.245/91.
Entretanto, o entendimento deste TJ é de que, em se verificando que a garantia é inócua, pode o despejo ser deferido liminarmente
(RAI 1003273-84.2023.8.11.0000, Julgado em 12/07/2023; RAI 1014074-98.2019.8.11.0000, Julgado em 29/07/2020; RAI 1015994-10.2019.8.11.0000, Julgado em 18/12/2019). 3- Ainda pende de pagamento diversos meses de aluguel, inclusive que se venceram no curso da demanda, o que permite o deferimento do despejo, prevalecendo o contratualmente combinado, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor. 4- O que se está por decidir é questão liminar, de modo que possível a análise e eventual deferimento sem necessidade de citação de todos os réus, nos termos do art. 9o, I, do CPC.”
(TJ-MT - AI: 10131833820238110000, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para confirmar a tutela recursal, a fim de autorizar a desocupação voluntária do imóvel objeto da celeuma, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, independentemente de novo mandado e de caução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/11/2023