Tribunal: TJMT
Processo: 1001049-92.2019.8.11.0040
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE QUITADO EM PARCELA ÚNICA – TEMA REPETITIVO N. 577 DO STJ E SÚMULA N. 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO - PERCENTUAL CONTRATADO – APLICABILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Estando previsto na avença, é lícita a retenção pelo promitente vendedor do percentual de 10% do montante pago pelo promitente comprador.
A devolução do montante pago pelo consumidor deve se dar em parcela única (Tema Repetitivo n. 577 do STJ e Súmula n. 543 do STJ).
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001049-92.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JULIANO VILLANIE ALMEIDA - CPF: 024.683.211-89 (APELADO), PAULO CESAR BARBIERI - CPF: 015.620.581-50 (ADVOGADO), ALVADI RODRIGO CHIAPETTI - CPF: 841.010.911-53 (ADVOGADO), SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELANTE), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), MONICA ARAUJO E SILVA - CPF: 970.390.801-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE QUITADO EM PARCELA ÚNICA – TEMA REPETITIVO N. 577 DO STJ E SÚMULA N. 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO - PERCENTUAL CONTRATADO – APLICABILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Estando previsto na avença, é lícita a retenção pelo promitente vendedor do percentual de 10% do montante pago pelo promitente comprador
.

A devolução do montante pago pelo consumidor deve se dar em parcela única (Tema Repetitivo n. 577 do STJ e Súmula n. 543 do STJ).

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
(Tema n. 1.002 do STJ).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição das Parcelas Pagas
julgada parcialmente procedente para:

a)

declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno no 50 celebrado entre as partes;

b)

condenar a requerida a restituir a parte autora,
em parcela única
, o valor das prestações/sinal até então recebidos, no montante de R$ 45.538,38 (quarenta e cinco mil quinhentos e trinte e oito reais e trinta e oito centavos), com do percentual de 10% (dez por cento) a título de multa sobre o montante pago, devendo ainda ser deduzido eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, do CPC).

A apelante aduz que o STJ já consolidou o entendimento de que o percentual de retenção pela rescisão por culpa do comprador é de 25% das parcelas pagas.

Diz que deve ser aplicada a multa liberatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato.

Alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Sustenta que a devolução do montante quitado pelo apelado deve se dar em doze parcelas (artigo 32 da Lei n. 13.786/2018).

Afirma que a sucumbência é recíproca, devendo respectivos ônus serem distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante.

Em contrarrazões, o apelado pugna pelo não provimento do Recurso (ID. 171757214).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O apelado ajuizou a Ação sob o argumento de que firmou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda em 1o-7-2015 (Lote n. 9, Quadra n. 15, Bairro Jardim dos Ipês, Sorriso/MT), no preço total de R$115.200,00 (entrada de R$11.520,00, 120 parcelas mensais de R$864,00. Alega que, após o pagamento de 42 parcelas, não teve condições de continuar honrando tais despesas. Busca a rescisão da avença e a aplicação do percentual de retenção de 10% sobre o montante efetivamente pago.

A demanda foi julgada
parcialmente procedente para declarar rescindido o contrato e condenar a ré a restituir, em parcela única, os valores pagos, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a contar da citação.

Rescindido o contrato por culpa do comprador, que não recorreu da sentença, impõe-se a imediata restituição, em parcela única, de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Nesse aspecto, a Cláusula n. 14o, §2o, A, do Contrato estipula a devolução de 90%, ou seja, com retenção de 10% à título de cláusula penal (ID. 171757154 – pág. 10).

Desse modo, ainda que a Corte Superior admita que a retenção seja de até 25%, deve prevalecer o percentual definido no Contrato. No caso, de 10%.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
(AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.). (Sem destaque no original).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRADOR. CONTRATO. INADIMPLEMENTO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE
. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
. 3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1.876.811/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.). (Sem destaque no original).

A respeito da pretensão de incidência de multa liberatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato, não se verifica nenhuma previsão contratual nesse sentido e a apelante também não a indicou. Aliás, essa questão nem foi suscitada em contestação, razão por que, a rigor, configura inovação recursal, cuja apreciação é vedada.

Sobre os juros de mora, de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.002 do STJ,
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

Com relação à sucumbência, vê-se que o apelado obteve êxito em todos os seus pedidos, não sendo aplicável, portanto, a sucumbência recíproca.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
apenas para definir que os juros de mora sejam computados a partir do trânsito em julgado. Ante a alteração mínima da sentença, mantenho os ônus sucumbenciais conforme distribuídos na primeira instância.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023