Tribunal: TJMT
Processo: 1019859-78.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-13
Data de publicação: 2023-12-16

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS – DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019859-78.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE PEREIRA DE SOUSA MATOS - CPF: 604.866.263-77 (APELADO), CARLOS HONORIO DE CASTRO - CPF: 550.877.367-34 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELANTE), ELISABETE AUGUSTA DE OLIVEIRA - CPF: 482.217.911-72 (ADVOGADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELANTE), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), LAMARA AMADO SANTOS - CPF: 051.800.186-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS – DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS – SENTENÇA MANTIDA

–
RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1019859-78.2020.811.0041

APELANTES: KASUA INCORPORADORA E CONSTRUTORA E IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

APELADO: JOSE PEREIRA DE SOUSA MATOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA
e
IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dr. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da “
ação de rescisão de contrato e reparação por danos morais e materiais”
ajuizada por
JOSE PEREIRA DE SOUSA MATOS
em face do
apelado
e da
C&A CONSTRUTORA LTDA
, que, reconhecendo a ilegitimidade desta última, declarou extinta a ação em relação à mesma, e julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para
“a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenar as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos - entrada e parcelas mensais – a ser corrigido pelo INPC a partir do desembolso dos valores, e acrescido de juros de 1% a.m a partir da citação; b) CONDENAR as requeridas ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de 1% a.m a partir da publicação da sentença. e) CONDENAR as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, face ao disposto no § 2o do art. 85 do CPC”
(sic).

Em suas razões recursais, as requeridas apelantes
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA
e
IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
defendem, em síntese: a) a legitimidade passiva da C&A CONSTRUTORA LTDA, ao fundamento de que “
o autor ora recorrido desistiu do pacto em razão dessa construtora ter reajustado o valor do imóvel
” (sic); b) a sua ilegitimidade passiva para restituir o valor referente a comissão de corretagem ao autor, sob o argumento de que o mesmo efetuou o pagamento diretamente à imobiliária; e c) a exclusão da sua condenação em danos morais, argumentando que não devem ser responsabilizadas pelas ações tomadas por sua substituta, a C&A CONSTRUTORA LTDA, devendo esta arcar com as consequências de quaisquer mudanças no valor contratual.

Assim, requer o provimento do apelo a fim de: “
1. Acatar a preliminar apontada de ilegitimidade das recorrentes a reembolsar o valor da empresa a intermediaria de RS 2.000.00 (Dois mil reais). 2. Excluir os danos morais eis que a culpa da alteração de valores do contrato foi da correu construtora Cassio e Adriano. 3. Reforma da sentença a fim de manter a construtora Cassio e Adriano nos autos, devendo a mesma arcar com as condenações de forma solidaria”
(sic).

Contrarrazões ofertadas no Id. 185772190, em que o autor-apelado rechaça os argumentos expendidos pelas recorrentes, postulando, ao final, pelo desprovimento do apelo da parte adversa.

Preparo regularmente recolhido pelas empresas no Id. 186013194.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
JOSE PEREIRA DE SOUSA MATOS
ajuizou a presente ação de rescisão de contrato c/c pedido de indenização por perdas e danos materiais e morais

em face da
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA, IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
e
C&A CONSTRUTORA LTDA
, onde narra que em
31/08/2018
firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel com a primeira requerida, referente a um imóvel residencial urbano no loteamento denominado “Novo Tempo”, efetuando o pagamento do valor de R$2.000,00 (dois mil reais) a título de entrada para a imobiliária, restando o saldo devedor de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais) para serem pagos em 24 (vinte e quatro) parcelas no valor de R$439,25 (quatrocentos e trinta e nove reais e vinte e cinco centavos) e o restante financiado pela Caixa Econômica Federal.

Relatou que cumpriu com suas obrigações contratuais, pagando parcelas mensais de 10/2018 a 05/2019, sendo então instruído pela primeira requerida a suspender os pagamentos, sob o argumento de encerramento do seu contrato de financiamento.

Posteriormente, ao entrar em contato com a na empresa requerida, esta lhe informou a procurar a requerida
C&A CONSTRUTORA LTDA
que apresentou ao autor um novo contrato para o mesmo imóvel, com diferenças no valor das parcelas devido ao aumento da metragem do imóvel.

Narrou que, por não ter condições de assumir as novas parcelas propostas, solicitou a rescisão do contrato. No entanto, apesar da concordância com a rescisão, não houve a devolução dos valores já pagos, mesmo após buscar um acordo junto ao PROCON.

Assim, pugnou pela procedência da ação e condenação da parte requerida ao pagamento de danos materiais na ordem de R$5.514,00 (cinco mil e quinhentos e quatorze reais), consistente nas prestações pagas a título de entrada e multa pela rescisão, assim como danos morais de R$12.000,00 (doze mil reais).

Após todo o trâmite processual, o magistrado singular, reconhecendo a ilegitimidade da C&A Construtora LTDA, declarou extinta a ação em relação à mesma e julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para
“a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenar as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos - entrada e parcelas mensais – a ser corrigido pelo INPC a partir do desembolso dos valores, e acrescido de juros de 1% a.m a partir da citação; b) CONDENAR as requeridas ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de 1% a.m a partir da publicação da sentença. e) CONDENAR as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, face ao disposto no § 2o do art. 85 do CPC”
(sic), cujos termos são agora rebatidos por meio do presente apelo.

Pois bem.

Inicialmente, infere-se dos autos que as requeridas apelantes sustentam a legitimidade passiva da
C&A CONSTRUTORA LTDA
, sob o argumento de que, neste caso, o autor apelado decidiu pela rescisão contratual após o valor ter sido reajustado pela construtora e, por consequência, a sua responsabilidade solidária.

As apelantes relataram em contestação de id. 185772156 que
“em razão de problemas financeiros, a construtora C&A, assumiu o empreendimento, e a partir de então, passou a convocar os interessados adquirentes de imóveis, para tomarem conhecimento das alterações no empreendimento, contudo, sem qualquer gerencia das rés, ora contestantes”
(sic).

Extrai-se do “Instrumento Particular de Venda e Compra de Lotes Urbanos No Loteamento Novo Tempo” (id. 185772178), firmado entre as ora apelantes e a C&A Construtora em 26/02/2019, que esta adquiriu 202 (duzentos e dois) lotes do Loteamento Residencial Novo Tempo, contudo, o lote objeto dos autos, especificamente
lote 18 da quadra no 21
,
não estava incluída nesta transação
, vejamos:

Assim, verifica-se que em nenhum momento a C&A CONSTRUTORA LTDA participou da negociação envolvendo a compra e venda de imóvel ao autor recorrido, na medida em que toda a tratativa foi feita entre ela e as requeridas apeladas, de modo que
manifesta a ilegitimidade passiva
ad causam
da mesma, ante a inexistência de relação jurídica com a causa
, não merecendo, pois, qualquer reparo a sentença no ponto.

Em relação ao mérito, imperioso salientar que as requeridas apelantes se enquadram no conceito de fornecedor, nos termos do artigo 3o, § 2o do Código de Defesa do Consumidor, confira-se:

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

(...)

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”

Nesse viés, o legislador previu a dificuldade do consumidor em produzir prova acerca das alegações, nos termos do artigo 6o, inciso VIII do mesmo Códex. Isso significa que ao consumidor cabe o ônus de provar a existência do fato e, segundo a inversão do ônus da prova, cabe aos fornecedores a comprovação de que agiu em estrita legalidade.

Nessa condição e firmada a premissa acerca da existência de relação jurídica de consumo,
as requeridas apelantes respondem solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores dos imóveis, em virtude da celebração ou rescisão do negócio jurídico, já que compõe a cadeia de consumo (artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor).

Superado isso, infere-se dos autos que a rescisão do contrato foi motivada pelas alterações feitas pelas requeridas apelantes, devido a limitações financeiras, que resultaram na transferência do contrato para outra construtora. Esta última modificou os valores das prestações, tornando inviável para o autor apelado prosseguir com o acordo.

Assim, comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão da culpa das requeridas, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ainda, sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada,
inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem
(Súmula 543/STJ). (...).”
(N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 08/08/2023)

Com efeito, é crucial destacar que, apesar de a compra do lote ter sido feita através da imobiliária Shalom (id. 185771767
)
, tanto as requeridas apelantes quanto a imobiliária são consideradas parte da cadeia de consumo e, portanto, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
– PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRESCRIÇÃO DA PARCELA REFERENTE À CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS –
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO – SENTENÇA MANTIDA
– RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. Inexiste ofensa ao princípio da dialeticidade, se as apelantes atacam o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença. Carece de interesse recursal a pretensão de reconhecimento de prescrição das parcelas de comissão de corretagem, se a autora não se insurgiu contra essa retenção pelas rés/apelantes, nem ao menos as cobrou.
À luz da jurisprudência e da legislação consumerista, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a intermediadora (imobiliária) e a construtora, por integrarem a mesma cadeia de consumo, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
”

(TJ-MT - AC: 10057868120218110004, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023)

Assim, impõe-se a obrigação de reconhecer a responsabilidade das recorrentes pelos prejuízos suportados pela parte lesada, não se restringindo apenas aos danos materiais, evidenciados pelos prejuízos financeiros diretos, mas se estende também aos danos morais, conforme bem consignado em sentença.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se inalterada a sentença objurgada.

Por fim, em razão do trabalho adicional nesta instância, e considerando que não houve mudança no édito sentencial,
majoro
os honorários advocatícios de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/12/2023