Tribunal: TJMT
Processo: 1015627-33.2022.8.11.0015
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-18
Data de publicação: 2023-10-20

Ementa:
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMOVEL URBANO - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – PANDEMIA – ELEVAÇÃO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIARIO – ALTERAÇÃO OBJETIVA DA BASE DO CONTRATO – EVENTO SUPERVENIENTE, IMPREVISÍVEL E INEVITÁVEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível, consistente na situação de pandemia, que acarretou elevação excessiva na prestação do mútuo habitacional, possível a substituição do índice IGPM pelo IPCA, como índice de correção monetária da prestação do contrato de compromisso de compra e venda durante o período excepcional.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015627-33.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALQUIRIA DE SOUZA - CPF: 035.334.801-51 (APELADO), PEDRO MAIA SILVA - CPF: 261.467.758-27 (ADVOGADO), LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.622.943/0001-51 (APELANTE), LEONARDO DIAS FERREIRA - CPF: 004.940.379-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMOVEL URBANO - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – PANDEMIA – ELEVAÇÃO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIARIO – ALTERAÇÃO OBJETIVA DA BASE DO CONTRATO – EVENTO SUPERVENIENTE, IMPREVISÍVEL E INEVITÁVEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível, consistente na situação de pandemia, que acarretou elevação excessiva na prestação do mútuo habitacional, possível a substituição do índice IGPM pelo IPCA, como índice de correção monetária da prestação do contrato de compromisso de compra e venda durante o período excepcional.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LC Empreendimentos Imobiliários SPE-Ltda
.,

contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, nos autos
da A
ção Revisional de Contrato n.
1015627-33.2022.8.11.001,
proposta por
Valquíria de Souza
, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para revisar o contrato de compra e venda determinando a substituição do índice IGP-M, como indexador de reajuste pelo IPCA, e o recálculo das parcelas vencidas a partir de novembro/2021, e ao arremate, em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, e dos honorários advocatícios, que fixou em 15% sobre o valor atualizado da causa, em relação à parte ré, e 10% em relação à autora, observado o §3o do art. 98 do CPC.

Inconformada, recorre a ré, ora apelante, sustentando, preliminarmente, a inépcia da inicial, por violação ao art. 330, §2o do CPC. No mérito, defende a impossibilidade de substituição do índice de correção monetária IGP-M, pelo IPCA, fundamentado na
pacta sunt servanda
.

Diz que a parte autora aderiu às condições do negócio jurídico e que o índice IGP-M não implica em majoração do saldo devido, mas mera recomposição da moeda diante da perda inflacionaria.

Assevera que também teve sua atividade econômica impactada pela inflação, pois a alta inflacionaria e do IGP-M, também afetaram o setor da construção civil, e o índice pactuado no contrato de compra e venda é o que melhor se adequa à realidade dos custos que a empresa tem que suportar.

Assenta a inexistência da abusividade na estipulação do reajuste do contrato pelo IGP-M, tampouco em desequilibro contratual ou onerosidade excessiva, e forte em tais argumentos pede pelo desprovimento do apelo, ou caso mantida a substituição, que seja delimitada entre o período de novembro/2021 a novembro/2022.

Contrarrazões no id n. 172032723 pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 18 de outubro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação revisional de contrato de compra e venda de lote urbano.

Narrou na inicial que em setembro/2018, adquiriu o imóvel

lote no 27 da quadra no 13, com 300,00 m2 , matrícula no 70.404 do 1o R.G.I.

de Sinop,

por meio de cessão de transferência de direitos, onde construiu moradia e reside.

Disse que a partir de janeiro/2019 e novembro/2019, houve o refinanciamento do imóvel, onde restaram fixadas 96 parcelas de R$ 681,60 (seiscentos e oitenta e um reais e sessenta centavos), sobre as quais foram lançadas correção monetária retroativas.

Alega que apenas solicitou o recálculo das parcelas atrasadas, no entanto, a incorporadora

indevidamente refinanciou o ajuste.

Seguiu relatando que em 2020, em razão da ocorrência de fato imprevisível e extraordinário relativo ao período pandêmico, houve alteração expressiva do indicador econômico de reajuste do contrato, o IGP-M, que subiu demasiadamente, acarretando desiquilíbrio contratual.

Em razão disso, propôs a ação revisional objetivando a aplicação do CDC para o fim de revisar o contrato, alterando o índice de reajuste, recalculando-se o valor da parcela mensal a partir de março de 2020 pelo índice IPCA até outubro/2023. Subsidiariamente, requereu a apuração pelo contador do juízo os valores devidos, com o afastamento da tabela Price, no recálculo das parcelas.

Decorrida a marcha processual, audiência de conciliação inexitosa, apresentada defesa, réplica, o juiz
a quo
decidiu antecipadamente à lide, proferindo sentença de mérito pela procedência parcial dos pedidos para
revisar o contrato de compra e venda determinando a substituição do índice IGP-M, como indexador de reajuste pelo IPCA, e o recálculo das parcelas vencidas a partir de novembro/2021, e distribuiu o ônus de sucumbência em 50%, fixando a verba honoraria em 15% para a ré, e 10% para a parte autora, observado o §3o do art. 98 do CPC.

Não concordando com o édito judicial, recorre a ré. Nas razões recursais, sustenta,
preliminarmente
, a inépcia da inicial, por violação ao art. 330, §§2o e 3o

do CPC, que assim dispõem:

“
Art. 330.

omissis:

(...)
§ 2o Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.

§ 3o Na hipótese do § 2o, o valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados.

(...)”

Todavia, em que pese os argumentos apresentados, não verifico a alegada inépcia, pois, a autora discriminou na peça inaugural, o período em que houve alteração substancial das parcelas do contrato habitacional em razão da onerosidade decorrente do aumento do indicador econômico de reajuste do contrato, o IGP-M, que subiu demasiadamente, acarretando desiquilíbrio contratual. Demais disso, em que pese a alegada onerosidade, o valor incontroverso foi pago, postulando a autora pela revisão das parcelas e abatimento do
quantum
pago em excesso do saldo devedor.

Assim a
preliminar
não prospera.

Ultrapassada a questão prévia, no mérito, cinge-se a controvérsia na possibilidade ou não de substituição do índice de reajuste anual das parcelas previsto no contrato (IGP-M/FGV) pelo IPCA/IBGE, por ter o instrumento

sofrido elevado aumento acumulado o que, por sua vez, teria tornado a obrigação

excessivamente onerosa, desequilibrando as obrigações contratuais.

Inicialmente, não se olvide que o negócio entabulado entre as partes se sujeita as regras da Lei n. 8.078/90, por se cuidar de incontroversa relação de consumo, e nesse desiderato, é possível a revisão da avença quando esteja comprometido o equilíbrio econômico financeiro do contrato, notadamente, em razão de fatos supervenientes que tornaram sua contraprestação excessivamente onerosa.

Como é sabido, o contrato se revela como a expressão da vontade entre as partes, estabelecendo e regulamentando interesses entre elas, e em decorrência do princípio
pacta sunt servanda
, incorpora-se ao ordenamento jurídico e faz lei entre as partes, sendo, portanto dotado de força obrigatória. Tal força, no entanto,

não é uma regra absoluta, estanque,

podendo ser alterado ante a ocorrência de situações excepcionais e extraordinárias que causem um desequilíbrio nas obrigações contratuais, a teor do que prevê o art. 317, 478 e 479 do C. Civil.

Nesse cenário, ao que se afigura, a autora demonstrou que

desde a formalização do contrato até o ajuizamento da ação, ou seja,

no período que medeia os

anos de

2019 a 2022,

o IGP-M/FGV
,

índice de correção que compõe a base do contrato, que comumente alcança patamar superior ao dos demais índices oficiais de atualização monetária, nos anos de 2020 e 2021, teve um aumento extraordinário, pois, referido índice, que usualmente não superava 6%, em 2020 teve um reajuste de

20,93%, e em 2021, acumulou 21,73%, que somados com os juros de 6% a.a, acarretou elevação

das prestações de quase 30%. Ora, nesta proporção, o fator de correção monetária deixa de ser mera atualização do valor da moeda e passa a representar verdadeiro plus obrigacional, pois, a majoração supera, em muito, a evolução do poder de compra dos consumidores. Veja, o quadro apresentado pela própria ré:

Não há dúvida, portanto, de que a pandemia causada pelo novo coronavírus caracteriza

evento imprevisível a que se refere a lei, com reflexo direto no equilíbrio do contrato

que envolve as partes.

Com efeito, houve alteração relevante da base econômica objetiva do contrato em razão de fato absolutamente imprevisível, já que a aplicação do IGP-M/FGV como fator de reajuste nos anos de 2020 e 2021 desvirtua a finalidade precípua da cláusula, de recompor o poder aquisitivo da moeda.

Desta feita, o aumento excessivo do índice representa verdadeiro aumento do valor das parcelas do contrato por via transversa, acarretando enriquecimento anormal da incorporadora, em detrimento da autora.

Sendo assim, correta a sentença ao concluir que o índice contratual (IGP-M/FGV) alcançou percentual extraordinário, absolutamente imprevisível e destoante dos anos anteriores, implicando vantagem desproporcional à apelante e, como consequência, onerosidade excessiva à apelada.

Acerca da possibilidade de substituição do IGP-M/FGV pelo IPCA/IBGE em razão dos efeitos propagados pela pandemia da Covid-19, colaciono precedentes:

“ EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Acusada ocorrência de contradição e obscuridade – Situação verificada –
Contrato de cessão de direitos e obrigações do compromisso de venda e compra de lote, firmado em 2019 – Índice de atualização monetária IGPM – Possibilidade de substituição pelo IPCA – Primeiro índice que se elevou excessivamente em comparação com os demais, notadamente durante o período da pandemia Covid-19
, no período de janeiro de 2020 – Substituição que deve se dar a partir de janeiro de 2020 até o final do prazo contratual – Embargos acolhidos parcialmente, com efeitos modificativos”
(TJSP, RED n.

C

1007246-33.2021.8.26.0248,

15a Câmara de Direito Privado, Rel. Vicentini Barroso j. 05.06.23 - negritei)

“Apelação –
Compra e venda de imóvel – Substituição de índice de reajuste contratual - Pandemia de Covid-19 – Possibilidade
. Diante dos evidentes impactos da pandemia de Covid-19 sobre toda a sociedade, de maneira geral, razoável a substituição do índice de reajuste contratual inicialmente previsto (IGPM) por outro menos oneroso para o consumidor (IPCA) – Desprovido o recurso, de majorar-se o valor dos honorários. Recurso desprovido, com observação
. (TJSP, RAC n. 1004534-42.2021.8.26.0322, 30a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Lino Machado, j. 26.05.22 - negritei)

Nada obstante, ao que se afigura, a anormalidade do índice monetário foi constatada entre o período de 2020 a 2022, quando, a partir de então, o IGP-M, passou a refletir a inflação real.

Desta feita, merece acolhida o pedido subsidiário, a fim de determinar a substituição do IGP-M como indexador de reajuste do contrato, pelo IPCA, apenas entre 2021/2022.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 18 de outubro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/10/2023