Tribunal: TJMT
Processo: 1044206-49.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-21
Data de publicação: 2023-11-22

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO "QUANTI MINORIS" C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL URBANO - CONSTATAÇÃO DO VÍCIO REDIBITÓRIO - ABATIMENTO DO PREÇO EM VALOR CORRESPONDENTE AO DEFEITO – ARTIGOS 441 E 442 CC – ÔNUS ARTIGO 373, I, DO CPC PELO AUTOR COMPROVADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A constatação do vício redibitório autoriza o comprador do bem a pleitear a rescisão do vínculo contratual ou, ainda, o abatimento do preço em valor correspondente ao prejuízo verificado, nos termos do art. 442, do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044206-49.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Evicção ou Vicio Redibitório, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CARLOS EDUARDO RIBEIRO GUEDES - CPF: 762.012.101-30 (APELADO), EFRAIM RODRIGUES GONCALVES - CPF: 325.750.091-20 (ADVOGADO), WALERIA DE CASSIA FERREIRA DE AQUINO - CPF: 397.069.312-87 (APELANTE), ADRIANO GARCIA DA COSTA - CPF: 694.010.471-20 (ADVOGADO), CRISTIANE APARECIDA SOARES DA SILVA - CPF: 943.022.001-20 (TERCEIRO INTERESSADO), AVANIDES CARVALHO DE SOUZA - CPF: 825.242.892-49 (TERCEIRO INTERESSADO), BIANCA CARLA ASSIS DE OLIVEIRA - CPF: 037.775.341-61 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO "QUANTI MINORIS" C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL URBANO - CONSTATAÇÃO DO VÍCIO REDIBITÓRIO - ABATIMENTO DO PREÇO EM VALOR CORRESPONDENTE AO DEFEITO – ARTIGOS 441 E 442 CC – ÔNUS ARTIGO 373, I, DO CPC PELO AUTOR COMPROVADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A constatação do vício redibitório autoriza o comprador do bem a pleitear a rescisão do vínculo contratual ou, ainda, o abatimento do preço em valor correspondente ao prejuízo verificado, nos termos do art. 442, do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível, interposto por WALERIA DE CASSIA FERREIRA DE AQUINO, contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 6a Vara Cível Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação "Quanti Minoris" c/c Consignação em Pagamento n. 1044206-49.2018.8.11.0041 movida por CARLOS EDUARDO RIBEIRO GUEDES, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação, a fim de condenar a ré ao abatimento do preço do imóvel objeto do contrato, nos termos do art. 442 do Código Civil, de modo a compensar o valor dos gastos necessários à manutenção da estrutura do imóvel residencial urbano, no valor de R$ 70.524,77 (setenta mil, quinhentos e vinte e quatro reais e setenta e sete centavos) acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, e de correção monetária a partir do ajuizamento da causa; condenou a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, c/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, considerando, para tanto, a natureza e importância da causa, assim como a complexidade e o tempo exigido do trabalho profissional. Por fim, julgou improcedente o pedido reconvencional, condenando a parte reconvinte ao pagamento das despesas e dos honorários advocatícios da lide secundária, arbitrado em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (reconvenção), nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil; declarando extinto o processo com resolução do mérito, nos moldes do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Sustenta a apelante que: ‘ao corroborar a afirmação acima, verifica-se que o preço de venda do imóvel foi inferior ao praticado no mercado imobiliário da região, conforme atesta a Avaliação Mercadológica anexa Id. 17867354, o que ratifica a conclusão de que o apelado já considerava a necessidade de realização de reformas no imóvel quando negociaram o preço de aquisição com a apelante.’.

Assevera que o imóvel residencial em discussão foi construído no ano de 2007, e adquirido pelo demandante em abril/2018. Ou seja, quando da aquisição, contava o imóvel com 11 (onze) anos de construção, donde se conclui que se tratava de um negócio arriscado, justamente pela antiguidade do bem, sendo que esse risco era de total conhecimento das partes contratantes.

Argumenta ainda, que ‘se o adquirente não diligencia suficientemente no sentido de verificar as verdadeiras condições do bem, não pode invocar vício redibitório, pois a lei não protege a conduta negligente. Tivesse agido com maior cautela e diligência, submetendo o imóvel a uma vistoria, feita por profissional habilitado, não teria sofrido os prejuízos que agora pretende (indevidamente) imputar à esfera de responsabilidade da apelante.’.

Salienta que os vícios considerados pelo juízo como “ocultos”, são admitidos pelo próprio expert contratado pelo apelado de fácil constatação; bem como, a conclusão do expert não condiz com o entendimento,
concessa venia
, do d. Juízo de piso, que não se ateve de forma sistemática aos presentes autos.

Requer o conhecimento e total procedência do presente recurso, para que este E. Tribunal, em nova decisão judicial, reforme totalmente a r. Sentença de primeiro grau de jurisdição, posto que, a improcedência da presente ação é medida que se impõe, isso porque o requerente, ora apelado, sempre teve conhecimento da necessidade de reforma, pois vistoriou o imóvel – fato incontroverso -, e, por não se tratar de imóvel novo, constatou defeitos aparentes nos pisos e na piscina, numa demonstração inequívoca de que tinha conhecimento do estado em que se encontrava a residência, quando da aquisição. Desse modo, comprovou-se que o apelado comprou o imóvel com preço abaixo do de mercado, tendo em vista o estado da edificação. Assim, como o preço foi negociado abaixo do de mercado considerando o estado do imóvel, inadmissível que depois de acertado o preço a parte autora pretenda o abatimento do preço do imóvel objeto do contrato.

Requer, por fim, a condenação do apelado nas custas processuais e honorários advocatícios.

Contrarrazões. (id. 162546142)

Devidamente intimada, a parte apelante se manteve inerte (id. 175514175) acerca da possível inadmissão do recurso, em razão da ofensa ao principio da dialeticidade aventada em contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR CONTRARRECURSAL – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Aduz o Apelado que há ofensa ao princípio da dialeticidade, por entender serem as razões de recurso genérica.

Argumenta que a Apelante não rebate nenhuma das razões fundamentadas na r. sentença, pelo contrário, traz novamente a mesma argumentação de suas peças de defesa, incidindo destarte, nos exatos termos do inciso III do artigo 932 do código de processo civil.

Pois bem.

É cediço que o sistema recursal civil se orienta por essa norma jurídica, que norteia o exercício do direito da parte em recorrer, a qual deve na impugnação confrontar a defesa de suas teses com as justificativas utilizadas pelo julgador, mostrando o suposto desacerto.

Nesse contexto, verifico que a preliminar deve ser rejeitada, isto porque, em que pese se apresente de forma ampla suas insurgências, a Apelante pontuou acerca de que pontos deseja devolver a matéria. Trouxe argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade.

Ante o exposto, rejeito a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

VOTO - MÉRITO

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de apelação cível, interposto por WALERIA DE CASSIA FERREIRA DE AQUINO, contra a r. sentença prolatada pelo juízo da 6a Vara Cível Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação "Quanti Minoris" c/c Consignação em Pagamento n. 1044206-49.2018.8.11.0041 movida por CARLOS EDUARDO RIBEIRO GUEDES, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação, a fim de condenar a ré ao abatimento do preço do imóvel objeto do contrato, nos termos do art. 442 do Código Civil, de modo a compensar o valor dos gastos necessários à manutenção da estrutura do imóvel residencial urbano, no valor de R$ 70.524,77 (setenta mil, quinhentos e vinte e quatro reais e setenta e sete centavos) acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, e de correção monetária a partir do ajuizamento da causa; condenou a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, c/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, considerando, para tanto, a natureza e importância da causa, assim como a complexidade e o tempo exigido do trabalho profissional. Por fim, julgou improcedente o pedido reconvencional, condenando a parte reconvinte ao pagamento das despesas e dos honorários advocatícios da lide secundária, arbitrado em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (reconvenção), nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil; declarando extinto o processo com resolução do mérito, nos moldes do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

O recurso é tempestivo; foram apresentas as contrarrazões; a parte é beneficiária da concessão da gratuidade de justiça; desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso,
recebo o recurso
,
em ambos os efeitos, conforme disposto no artigo 1.012 do Novo CPC.

Passo a analisá-lo.

Cinge-se a questão à indagação de existência de vício redibitório em imóvel objeto de negócio jurídico firmando entre o autor/apelado e a apelante e, consequentemente, a observação do alegado abatimento do preço em decorrência do defeito.

O autor alegou o surgimento de vícios, inicialmente negados pela ré, porém confirmados em parecer técnico firmado por engenheiro civil – consistentes em comprometimento estrutural do piso do pátio externo e dos fundos do imóvel, no entorno da piscina; bem como do piso do ambiente “Lavabo” da área de lazer coberta e dos ambientes internos “Sala de Estar” e “Sala de Jantar”; ineficácia do sistema de impermeabilização do tanque da piscina, com consequente infiltração de água pelas paredes e/ou fundo, com possível comprometimento estrutural da armadura em aço da piscina, com valor estimado de R$ 70.525,00 para manutenção corretiva, pedindo a condenação da requerida ao abatimento desse valor ao preço do imóvel.

A apelante aduz que o autor tinha pleno conhecimento das condições do imóvel, tanto que foi negociado um generoso desconto concedido pela requerida, ora apelante, gerando um considerável abatimento de preço no valor de venda do imóvel; bem como, conforme se extrai da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel apresentada pelo próprio apelado, o imóvel residencial em discussão foi construído no ano de 2007, e adquirido pelo demandante em abril/2018. Ou seja, quando da aquisição, contava o imóvel com 11 (onze) anos de construção, donde se conclui que se tratava de um negócio arriscado.

A propósito do tema, dispõem os artigos 441 e seguintes do Código Civil:

"Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição."

Sobre os vícios redibitórios, a doutrina de Carlos Roberto Gonçalves:

"Vícios redibitórios são defeitos ocultos em coisa recebida em virtude de contrato comutativo, que a tornam imprópria ao uso a que se destina, ou lhe diminuam o valor. A coisa defeituosa pode ser enjeitada pelo adquirente, mediante devolução do preço e, se o alienante conhecia o defeito, com satisfação de perdas e danos (CC, arts. 441 e 443)." ("Direito Civil Brasileiro". V. 3, 9a ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 122).

Contudo, o mencionado doutrinador adverte que:

"Não é qualquer defeito ou falha existente em bem móvel ou imóvel recebido em virtude de contrato comutativo que dá ensejo à responsabilização do alienante por vício redibitório. Defeitos de somenos importância ou que possam ser removidos são insuficientes para justificar a invocação da garantia, pois não o tornam impróprio ao uso a que se destina, nem diminuem o seu valor econômico." (Ob. cit., p. 122- Destacamos).

A constatação do vício redibitório autoriza o comprador do bem a pleitear a rescisão do vínculo contratual ou, ainda, o abatimento do preço em valor correspondente ao prejuízo verificado, nos termos do art. 442, do Código Civil.

Sobre a matéria, é esclarecedora a lição de Caio Mário da Silva Pereira:

"Recebida a coisa portadora de vício ou defeito oculto, pode o adquirente enjeitá-la redibindo o contrato. Não é obrigado, evidentemente, a manter o negócio e conservar a coisa que não se preste à sua finalidade, ou esteja depreciada. E voltam as partes ao statu quo ante.

[...]

Pode acontecer que, portadora do vício oculto, a coisa ainda tenha utilidade para o adquirente, e não seja de seu interesse, nem de sua conveniência, enjeitá-la, devolvendo-a ao alienante por via da ação redibitória (actio reddhibitoria no Direito Romano, Wandelung no alemão). Em tal caso, faculta-lhe a lei outra ação, a estimatória ou de abatimento de preço (actio aestimatoria ou quanti minoris no Direito Romano, Minderung no alemão), pela qual o adquirente, conservando a coisa defeituosa, reclama seja seu preço reduzido daquilo que o defeito oculto a depreciou, para que não o pague por inteiro, ou, se já tiver feito, para que tenha restituição parcial do despendido (art. 442)." ("Instituições de Direito Civil". v. III, Ed. Forense, 11a ed., 2004, pp. 126/127).

É certo que, incumbe à parte autora comprovar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I do CPC, ao passo que é ônus da requerida fazer prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a teor do disposto no artigo 373, II do CPC.

Todavia, em detida análise dos autos, entendo que, restou cabalmente demonstrado o vício redibitório, cujo ônus caberia ao autor, conforme dispõe o artigo 373, I, do CPC:

"Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;

Ao tecer considerações acerca do ônus probatório, ensina HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:

"Não há um dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados e dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que não inexistente." (THEORORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil, Vol. I, 42. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 387-388)"

E, discorrendo acerca das qualidades que devem possuir as provas para que possam ser consideradas eficazes pelo julgador, ensina o ilustre processualista:

"Por outro lado, de quem quer que seja o ônus probandi, a prova, para ser eficaz, há de apresentar-se como completa e convincente a respeito do fato de que deriva o direito discutido no processo. Falta de prova e prova incompleta equivalem-se, na sistemática processual do ônus da prova."

Dada à natureza da controvérsia ora examinada, é evidente que, a rigor, não há como se fazer prova a respeito dos requisitos supracitados, a não ser por meio de Perícia, na área de engenharia civil.

Ao revolver-se o conjunto probatório, verifica-se do Parecer Técnico (id. 17143302) que restou comprovada a existência de vícios, sendo apurada a quantia ao equivalente a R$ R$ 70.524,77 (setenta mil, quinhentos e vinte e quatro reais e setenta e sete centavos) para a manutenção corretiva das inconformidades com possível majoração durante o desenvolvimento das obras.

Portanto, caberia a Apelante fazer a prova destas argumentações, no entanto, deixou de produzi-las requerendo o julgamento antecipado do feito (id.19508954), justificando-se:

“Informa-se que a mesma não tem provas a produzir, visto que todas as provas já foram devidamente apresentadas aos autos.

Prescindível, pois, a produção de outras provas, mostrando-se suficiente a prova documental já produzida e comprovada, inclusive com a juntada de laudos periciais tanto pelo Requerente quanto pelo Requerido. A prova testemunhal se mostra inútil e desnecessária o caso em tela.

Ante o exposto, requer o JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO nos termos do art. 355, I, do CPC, uma vez que as provas documentais adjuntas aos autos do processo mostram mais que suficientes à formalização do livre convencimento sobre a matéria, aplicando a Teoria da Causa Madura e, visando os Princípios da Razoável Duração do Processo, Celeridade e da Boa Fé.”...

Assim, entendo que restou configurado o vício oculto, já que a prova pericial logrou evidenciar a sua existência, a anterioridade ao negócio e a ciência inequívoca por parte da alienante.

Por fim, vale ressaltar que não há no contrato qualquer ressalva ou observação acerca dos vícios de construção e do alegado abatimento do preço em decorrência desses defeitos.

Dessa forma, existindo elementos que permitam um juízo de certeza acerca da existência de vício redibitório e, notadamente, da culpa da alienante, deve ser mantida a r. sentença.

A propósito:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO - INOCORRÊNCIA - VÍCIOS OCULTOS DE CONSTRUÇÃO - COMPROVAÇÃO - ABATIMENTO DO PREÇO - POSSIBILIDADE - ART. 442 DO CÓDIGO CIVIL - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. Legitimados ao processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do direito material em conflito, cabendo a legitimação ativa ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva, ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão. Nos termos do art. 445 do Código Civil, o adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento do preço no prazo de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde (vício oculto ou redibitório), o prazo contar-se-á no momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de um ano para os bens imóveis. Em que pese a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, deve o prazo decadencial previsto no art. 445, § 1o, do Código Civil (um ano contado da ciência do vício) ser aplicado em detrimento daquele previsto no art. 26, II, § 3o, do Código de Defesa do Consumidor para reclamação sobre vícios ocultos em bens duráveis (90 dias), por ser aquele mais favorável ao consumidor do que este. O exercício da pretensão indenizatória decorrente de vícios ocultos de construção, não se sujeita a qualquer prazo decadencial, estando limitado apenas ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 27 do CDC. Desincumbindo-se a autora do ônus probatório que lhe competia, a teor do art. 333, I, do CPC, de demonstrar a existência dos alegados vícios ocultos (ou redibitórios) de construção no imóvel por ela adquirido, impõe-se a condenação da ré ao abatimento proporcional do preço do mesmo imóvel, nos termos do art. 442 do CC/02. A existência de vícios ocultos de construção em imóvel novo gera transtornos que extrapolam os meros aborrecimentos e justificam a condenação da vendedora ao pagamento de indenização por danos morais. A indenização por dano moral deve ser arbitrada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que o quantum arbitrado se preste a atender ao caráter punitivo da medida e de recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima. (TJMG - Apelação Cível 1.0707.11.021994-6/001, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa, 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/07/2019, publicação da súmula em 02/08/2019)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso, para manter a r. sentença ora atacada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2023