Tribunal: TJMT
Processo: 1004645-59.2020.8.11.0037
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-11
Data de publicação: 2023-07-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE EX-CONJUGES – ALEGAÇÃO DE NÃO PAGAMENTO DAS PARCELAS – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – EFETIVO DESCUMPRIMENTO POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, NO CASO CONCRETO, JUSTIFICA A INTERRUPÇÃO DE PAGAMENTOS POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Restando demonstrado que o promitente vendedor efetivamente se recusou a cumprir as obrigações por ele assumidas no contrato de promessa de compra e venda celebrado com a sua ex esposa, não é cabível o deferimento do seu pedido de rescisão contratual por falta de cumprimento das obrigações assumidas pela promitente compradora, especialmente se já restou estabelecido em outro processo, que a o promitente vendedor deveria cumprir suas obrigações, para então, cobrar os valores devidos pela promitente compradora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004645-59.2020.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SILVANE ALVES VILELA - CPF: 774.026.851-87 (APELANTE), WESLEY NUNES DE OLIVEIRA - CPF: 019.771.101-42 (ADVOGADO), ALINE VILELA DA SILVA - CPF: 996.328.961-49 (APELADO), ANIELA KENSY KUSIACK - CPF: 010.306.351-02 (ADVOGADO), WATSON NUNES DE OLIVEIRA - CPF: 028.292.911-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE EX-CONJUGES – ALEGAÇÃO DE NÃO PAGAMENTO DAS PARCELAS – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – EFETIVO DESCUMPRIMENTO POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, NO CASO CONCRETO, JUSTIFICA A INTERRUPÇÃO DE PAGAMENTOS POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Restando demonstrado que o promitente vendedor efetivamente se recusou a cumprir as obrigações por ele assumidas no contrato de promessa de compra e venda celebrado com a sua ex esposa, não é cabível o deferimento do seu pedido de rescisão contratual por falta de cumprimento das obrigações assumidas pela promitente compradora, especialmente se já restou estabelecido em outro processo, que a o promitente vendedor deveria cumprir suas obrigações, para então, cobrar os valores devidos pela promitente compradora.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SILVANE ALVES VILELA contra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, que nos autos da ação de
“Rescisão Contratual c.c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos”

(Proc. no 1004645-59.2020.8.11.0037), ajuizada pelo apelante contra ALINE VILELA DA SILVA, julgou improcedente o pedido, e condenou o autor ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. no 161438307).

O apelante diz que, em 24.01.2019, celebrou com a apelada um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano situado na rua Embaúba, n° 472, lote 25, quadra 26, no bairro residencial Buritis, CEP 78.850-000, em Primavera do Leste - MT, pelo preço de R$ 124.444,62,

“
com pagamento parcelado pela Apelada da seguinte forma: R$ 9.500,00 pagos em até 24 horas da assinatura do contrato; R$ 25.000,00 parcelados em duas mensais de 5.000,00 cada e outras seis parcelas mensais de 2.500,00 a serem pagas todo dia 15 de cada mês; R$ 89.944,62 através do compromisso de assumir o pagamento do financiamento habitacional que recai sobre o imóvel”
, porém, a apelada pagou R$ 19.500,00, e nada mais depois disso, ou seja, houve descumprimento contratual por parte da apelada, o que justifica a rescisão contratual, e a reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel.

Alega que não há falar em exceção de contrato não cumprido, primeiro, porque a obrigação de pagamento das parcelas não estava condicionada ao fornecimento de documentos, e, depois, porque, a apelada não prova que enviou notificação ao promitente vendedor, exigindo o cumprimento das obrigações assumidas pelo autor, de modo não há como ter havido recusa de fornecimento dos documentos.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja rescindido o contrato de compra e venda, para que o autor seja reintegrado na posse do imóvel situado na rua Embaúba, n° 472, lote 25, quadra 26, bairro Buritis, CEP 78.850-000, em Primavera do Leste - MT, e a apelada condenada ao pagamento de indenização por perdas e danos (cf. Id. n. 161438308).

A apelada ofertou contrarrazões, combatendo as razões recursais e torcendo pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 161438311).

É o breve relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Na contestação vinculada ao Id. n. Id. n. 161438837, a apelada diz que era casada com o apelante, e, após o divórcio, “
restou 01 (um) imóvel urbano sem ser partilhado fazendo com que as partes fizessem uma SOBREPARTILHA onde ambas as partes assumiram obrigações recíprocas para que o imóvel ficasse com a Requerida”,
o que fizeram por meio de “
contrato particular de promessa de compra e venda
”, porém, embora a requerida tenha solicitado por diversas vezes que o autor cumprisse com as obrigações por ele assumidas, o autor descumpriu as obrigações contratuais estabelecidas nas cláusulas quarta e décima segunda, quais sejam, as de assinar procuração pública em favor da apelada, dando poderes específicos e ilimitados sobre o imóvel, bem como, de disponibilizar todos os documentos e atos devidos para a imediata transferência do imóvel e seu respectivo registro cartorário, além das certidões negativas previstas no contrato, e cópia autenticada dos documentos pessoais do autor, de modo que, com respaldo na cláusula décima do contrato, que estabeleceu que
“qualquer cláusula não cumprida por uma das partes, exime a responsabilidade da parte inocente de cumprir com sua obrigação até total adimplemento da parte contrária”,
a apelada parou de efetuar o pagamento das parcelas.

A promitente vendedora expõe que o autor até já havia ajuizado outra demanda, qual seja, a ação de execução (Proc. n. 1006748-73.2019.8.11.0037), que tramitou perante o Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Primavera do Leste – MT, porém, em 05.05.2020, foi proferida sentença de improcedência, em razão do descumprimento contratual por parte do promitente vendedor.

Após o transcurso do prazo impugnação à contestação, foi proferida a sentença apelada, que deu a seguinte solução ao litigio:

“
É certo que os contratos bilaterais estabelecem direitos e obrigações recíprocos cuja integral observância é condição para que o negócio possa alcançar sua finalidade. Nestes termos, dispõe o artigo 476 do Código Civil, que nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Na perspectiva do pacto, extrai-se a existência de obrigações bilaterais, vale dizer, a um cabia o pagamento e a outro a contraprestação de envio de documentos (outorga de procuração pública, disponibilização de documentos e atos devidos para a imediata transferência do imóvel e seu respectivo registro cartorário e o fornecimento das certidões negativas e documentos pessoais).

(...)

Destarte, entendo que não pode a parte requerente exigir o pagamento se não viabilizou os documentos a que se comprometeu para a efetivação do negócio.

É sabido que o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil menciona que incumbe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, de maneira que o texto legal deve ser aplicado em seus exatos termos e, na hipótese em apreço, a parte requerente não conseguiu comprovar suas alegações.

(...)”
(cf. Id. no 161438307).

É incontroverso que a apelada não efetuou o pagamento das parcelas devidas, e também é incontroverso que o autor ainda não cumpriu as obrigações que assumiu no contrato.

O que se discute no presente processo é se as obrigações ainda não cumpridas pelo autor já deveriam ter sido cumpridas, e se tal descumprimento justifica a interrupção do pagamento das parcelas devidas pela apelada.

Aqui, não se pode ignorar que o contexto do contrato celebrado entre as partes o difere dos contratos envolvendo compra e venda de imóvel, que costumam dar causa ao ajuizamento de ações como essa, nas quais o promitente vendedor para de receber os valores devidos pelo promitente comprador, o qual, por sua vez, vale-se da desculpa esfarrapada de que só interrompeu os pagamento porque o promitente vendedor deixou de entregar algum documento sem importância que deveria, em algum momento, ter entregado.

No presente caso, o fato de o autor já ter ajuizado outra ação, na qual o magistrado sentenciante concluiu que o promitente vendedor deveria ter cumprido suas obrigações, para então exigir os pagamentos devidos pela sua ex companheira, mostra que, por algum motivo, o autor realmente está se recusando a assinar procuração pública em favor da apelada, dando poderes específicos e ilimitados sobre o imóvel, bem como, a disponibilizar todos os documentos e atos devidos para a imediata transferência do imóvel e seu respectivo registro cartorário, além das certidões negativas previstas no contrato, e cópia autenticada dos documentos pessoais do autor, conforme estabelecido nos seguintes trechos do contrato:

“(...)

§1o O PROMITENTE VENDEDOR se compromete a fornecer assim que for solicitado pela PROMISSÁRIA COMPRADORA, em até 10 dias, de uma só vez, todas as certidões negativas relacionadas na Cláusula Décima Segunda, mediante contra recibo, estando todas a venceram, sob suas expensas, sob pena de responder civilmente por danos que vier dar causa além de despesas judiciais/extrajudiciais que se façam necessárias.

Cláusula Quarta. Assinar uma procuração pública em favor da PROMISSÁRIA COMPRADORA dando poderes específicos e ilimitados sobre o imóvel, assim como disponibilizar todos os documentos e atos devidos para a imediata transferência do imóvel e seu respectivo registro cartorário sob pena de responder por eventuais prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais que venha dar causa.

(...)” (cf. Id. n. 161438747) .

No caso, considerando que a cláusula décima do contrato estabelece que
“qualquer cláusula não cumprida por uma das partes, exime a responsabilidade da parte inocente de cumprir com sua obrigação até total adimplemento da parte contrária”
(cf. Id. n. 161438747 – p. 4)
,
a improcedência do pedido autoral é medida que se impõe.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, e majoro para 15% o percentual dos honorários advocatícios fixados.

Custas recursais pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/07/2023