Tribunal: TJMT
Processo: 1061854-26.2022.8.11.0001
Órgão julgador: ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2023-10-26
Data de publicação: 2023-10-26

Ementa:
RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C LUCRO CESSANTE- COBRANÇA DE TAXA DE OBRA NÃO PREVISTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO – INSERÇÃO DO NOME DO LOCATÁRIO EM RAZÃO DE DÍVIDA INDEVIDA E DE VALOR DE ALUGUEL ADIMPLIDO DENTRO DO PRAZO – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DA IMOBILIÁRIA – DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS – INDENIZAÇÃO PELA PERDA DE UMA CHANCE – NÃO ACOLHIMENTO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ACERCA DO FATO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A inscrição do nome do autor em órgãos de inadimplência por dívida indevida e por dívida inexistente, configura falha na prestação de serviços da Imobiliária a qual figura como mandatária do proprietário.
Havendo inclusão, de forma ilegal, do nome de uma pessoa em lista que estabelece se tratar de mau pagador, deve haver reparação dos danos morais, que decorrem da simples negativação, conforme pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Comprovado que o autor efetuou o pagamento de valor não previsto em contrato, tem direito a restituição do montante devidamente corrigido.
A teoria da perda de uma chance tem por objetivo reparar o dano decorrente da lesão de uma legítima expectativa que não se concretizou porque determinado fato interrompeu o curso normal dos eventos e impediu a realização, o que não se deu na espécie.
Sentença reformada.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1061854-26.2022.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Índice da URV Lei 8.880/1994]
Relator:
Des(a).
ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO, DES(A). JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[RONILDO SILVA DE PAIVA - CPF: 844.471.922-68 (RECORRENTE), DAVID WENER FARINELLI SERILO - CPF: 041.745.191-10 (ADVOGADO), IMOBILIARIA CID LTDA - CNPJ: 03.832.953/0001-04 (RECORRIDO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C LUCRO CESSANTE- COBRANÇA DE TAXA DE OBRA NÃO PREVISTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO – INSERÇÃO DO NOME DO LOCATÁRIO EM RAZÃO DE DÍVIDA INDEVIDA E DE VALOR DE ALUGUEL ADIMPLIDO DENTRO DO PRAZO – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DA IMOBILIÁRIA – DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS – INDENIZAÇÃO PELA PERDA DE UMA CHANCE – NÃO ACOLHIMENTO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ACERCA DO FATO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A inscrição do nome do autor em órgãos de inadimplência por dívida indevida e por dívida inexistente, configura falha na prestação de serviços da Imobiliária a qual figura como mandatária do proprietário.

Havendo inclusão, de forma ilegal, do nome de uma pessoa em lista que estabelece se tratar de mau pagador, deve haver reparação dos danos morais, que decorrem da simples negativação, conforme pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Comprovado que o autor efetuou o pagamento de valor não previsto em contrato, tem direito a restituição do montante devidamente corrigido.

A teoria da perda de uma chance tem por objetivo reparar o dano decorrente da lesão de uma legítima expectativa que não se concretizou porque determinado fato interrompeu o curso normal dos eventos e impediu a realização, o que não se deu na espécie.

Sentença reformada.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

RONILDO SILVA DE PAIVA recorre da sentença proferida pelo 1o Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de reparação por danos materiais e morais c/c lucro cessante proposta em face de IMOBILIÁRIA CID LTDA.

O Recorrente sustenta o desacerto da sentença recorrida tendo em vista que ficou comprovado nos autos a falha na prestação de serviço da imobiliária.

Afirma que a Recorrida não tomou nenhuma providência no sentido de desmembrar a taxa extra de obra do valor do condomínio, bem como não ofereceu alternativa ao Recorrente para abater do aluguel a taxa extra, sempre se esquivando de sua responsabilidade.

Assevera que, não tinha nenhuma obrigação contratual para pagar as taxas extras, motivo pelo qual se recusou a pagar, procurando a Recorrida para providenciar a correção da cobrança indevida, mas nada foi feito, transferindo essa responsabilidade para o próprio Recorrente, o que denota a falha na prestação do serviço.

Pontua que a Recorrida acionou a seguradora para garantir o pagamento de aluguel que já estava pago e para garantir o pagamento das taxas extras, cujos débitos, repisa-se não era de sua responsabilidade.

Aduz que reconhece sua responsabilidade em quitar as taxas condominiais do mês 10, 11 e 12/2021, porém, sem incidência da taxa extra, multa, juros e correção.

Requer ao final, o provimento do recurso para que sejam julgados procedentes os pedidos veiculados na exordial.

A Recorrida apresentou contrarrazões rebatendo as razões recursais, devendo ser mantida a sentença recorrida em todos os seus termos ante os frágeis argumentos ventilados no recurso (id 161318175).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O recurso é próprio e tempestivo, portanto dele conheço.

Ressai dos autos que Ronildo Silva de Paiva ajuizou a ação de reparação de danos aduzindo em síntese que:

No dia 08 de outubro de 2021, o Autor firmou contrato de locação de imóvel residencial sito à Rua Corumbá, no 420, apto 203, bloco B, Cond. Morada Nova Baú, Cuiabá-MT, CEP 78008-100, pelo prazo de 12 meses, começando no dia 13/10/2021 e terminando no dia 12/10/2022.

O valor mensal da locação era de R$ 900,00 (novecentos reais), acrescido de taxa de condomínio no valor de R$ 254,69 (duzentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e nove centavos), bem como seguro de fiança locatícia, luz, água e IPTU, conforme contrato em anexo.

O contrato de locação foi intermediado pela imobiliária CID IMÓVEIS, ora ré, que ficou responsável por realizar a cobrança do aluguel, mediante o envio de boletos bancário para pagamento e, também, por resolver toda questões relacionadas a locação do imóvel.

Para garantir o pagamento do aluguel e demais encargos, foi exigido que o Autor contratasse a VELO COBRANÇA LTDA, inscrita no CNPJ no 33.412.921/0001-10, para cobrir eventual inadimplência, conforme se vê na clausula nona do Contrato de Locação.

Pois bem, no primeiro mês de locação, o Autor efetuou o pagamento do aluguel corretamente, porém, não efetuou o pagamento da taxa de condomínio porque foi incluído no boleto uma taxa de obra no valor de R$ 106,66 (cento e seis reais e sessenta e seis centavos) referente a cobertura das garagens dos carros.

Em virtude disso, o Autor entrou em contato com a Imobiliária Ré para resolver a situação, buscando acionar o proprietário para arcar com a taxa de obra e informar a administração do condomínio para gerar boletos separados, sendo um referente a taxa de condomínio e outro referente a taxa de obra.

Todavia, a Imobiliária Ré não tomou nenhuma providência, apenas pediu para o Autor entrar em contado com a Empresa EMIKA, responsável pela cobrança e administração do condomínio.

O Autor entrou em contato com a Administradora do Condomínio, contudo, foi informado que a imobiliária Ré sequer tinha efetuado o cadastro em seu sistema sobre a locação do imóvel.

Daí em diante ficou um jogando a responsabilidade para o outro, motivo pelo qual o Autor pediu para a imobiliária Ré resolver a situação, pois não iria efetuar o pagamento de uma cobrança indevida, referente a taxa de obra, já que sua responsabilidade contratual era apenas com relação a taxa de condomínio, cujo o valor era de R$ 254,69 (duzentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e nove centavos).

Nada obstante ter insistido para que fosse corrigido o boleto da taxa de condomínio, observa-se que a imobiliária Ré permaneceu inerte, razão pela qual o Autor continuou efetuando o pagamento apenas dos Aluguéis.

No início do ano de 2022, o Autor foi informado, pela imobiliária Ré, que o proprietário do imóvel, Sr. Fabricio Rios Santos, estava vendendo o imóvel pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

Nesse momento, o Autor se interessou em comprar o imóvel, porém, propôs pagar o valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), cujo valor, naquele momento, havia sido aceito pelo proprietário.

Todavia, após ter realizado todo procedimento para compra do imóvel através do financiamento bancário, o Autor foi surpreendido, descobrindo que seu nome havia sido incluído no SERASA, o que prejudicou todo o andamento do processo de compra e venda.

Ao retirar o extrato do SERASA, observou que seu nome foi negativado pela Empresa de Seguro Locatício, Velo Cobrança LTDA, por um débito de R$ 2.727,12 (dois mil setecentos e vinte e sete reais e doze centavos).

Em contato com a Empresa Velo, o Autor foi informado que a Imobiliária Ré acionou o seguro para garantir o pagamento das taxas de condomínios do mês 10, 11 e 12/2021 e a parcela do aluguel do mês de 01/2022, acrescido de juros, multa e correção.

Neste momento, o Autor informou que o aluguel cobrado estava pago e disse que só estava em atraso as taxas de condomínio em virtude dos erros nas cobranças decorrentes das taxas de obras incluídas no mesmo boleto.

Após constatar que o aluguel cobrado havia sido pago, a VELO COBRANÇA LTDA, gerou um novo boleto no valor de R$ 1.628,17 (um mil seiscentos e vinte e oito reais e dezessete centavos) para quitação e exclusão do nome do SERASA.

Diante da urgência, o Autor não viu alternativa senão pagar o boleto cobrado para dar continuidade no processo de compra e venda do imóvel através do financiamento.

Feito a quitação, levou-se alguns dias para o nome do Autor ficar limpo e mais alguns dias para aprovação do financiamento junto ao banco.

Em virtude de todo esse transtorno e demora, o vendedor desistiu de vender o imóvel por R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) e resolveu vender pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), pedindo para o Autor providenciar as documentações para conclusão do financiamento.

É notório que a falha na prestação do serviço da imobiliária Ré fez com que o Autor tivesse seu nome negativado indevidamente e ainda prejudicou a negociação da compra do imóvel, trazendo um prejuízo ao Autor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), tendo em vista que deixou de ganhar esse desconto na aquisição do imóvel após o transtorno gerado pela negativação de seu nome.

(...)

Portanto, Excelência, tendo em vista a falha na prestação de serviço da Ré, não resta alternativa ao Autor senão recorrer ao Poder Judiciário a fim de resguardar o seu direito e ser devidamente indenizado por todo dano sofrido.

O magistrado de primeira instância julgou totalmente improcedentes os pedidos veiculados na exordial.

Pois bem.

É cediço que nas relações locatícias, isto é, naquelas envolvendo apenas o locador e o locatário, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, no que tange a relação entre o locador e locatário com a imobiliária, há divergência na jurisprudência quanto a incidência do CDC. Porém, no meu entendimento, considerando a existência de prestação de serviços de administração do imóvel, como no caso em apreço, cabível a apreciação à luz da legislação consumerista.

No caso, a celeuma cinge em verificar acerca da ocorrência ou não de prestação deficiente do serviço de administração do imóvel pela Recorrida.

Verifica-se do contrato de locação firmado pelo Recorrente na cláusula quinta, parágrafo primeiro que “
os encargos de taxa de água, gás, luz, prêmio de seguro (incêndio), condomínio e IPTU deverão ser pagos pelo LOCATÁRIO aos credores e os respectivos recibos apresentados ao (a) LOCADOR (A) de quando do pagamento do aluguel para anotação na ficha de controle
.”

Dessa forma, possível verificar que a despesa extra relativa a taxa de obras, inserida na cobrança do condomínio não encontra previsão contratual.

Aliás, a própria Imobiliária admite que a cobrança é indevida, juntando, inclusive
prints
de conversas havidas com o Recorrente, então, locatário, comprovando o inconformismo deste com a cobrança (Ids.

158781672 a 158781674).

Nota-se ainda que foi juntado no Id. n. 158781667, pela Recorrida, e-mail enviado pelo proprietário datado de 14/01/2022, solicitando o envio dos boletos alusivos as taxas extras para pagamento, o que por certo não foi realizado.

Isso porque, de uma simples soma aritmética, os três meses só da taxa de condomínio se chegaria ao montante de R$ 764,07 (setecentos e sessenta e quatro reais e sete centavos) e, mesmo com incidência de juros e multa, não alcançaria a importância de R$ 1.291,77 (mil duzentos e noventa e um reais e setenta e sete centavos) cobrados do Recorrente.

Nesse contexto, não é possível imputar qualquer culpa ao Recorrente pelo não pagamento dos valores da taxa de condomínio na data do vencimento e, ainda que assim não fosse, não parece razoável que mesmo estando ele em contato com a imobiliária, na tentativa de quitar sua dívida nos valores corretos, seja surpreendido com a negativação de seu nome.

Além disso, houve a inscrição do nome do Recorrente também em relação ao valor de aluguel pago por este dentro do prazo legal.

Logo, a inscrição do nome do Recorrente em órgãos de inadimplência por dívida indevida e por dívida inexistente, configura falha na prestação de serviços da Imobiliária a qual figura como mandatária do proprietário.

Nessa linha de intelecção, havendo inclusão, de forma ilegal, do nome de uma pessoa em lista que estabelece se tratar de mau pagador, deve haver reparação dos danos morais, que decorrem da simples negativação, conforme pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Por consequência, em razão do dano ser
in re ipsa
, mostra-se desnecessária qualquer discussão acerca da comprovação do efetivo abalo aos direitos personalíssimos do autor. Até porque, é notório que a inscrição no rol atenta contra sua pessoa e causa-lhe sérios constrangimentos, havendo, destarte, base para a condenação.

Torna-se necessário, pois, apenas quantificar a indenização pelos prejuízos extrapatrimoniais, para atender à sua dupla função: (i) reparar o dano moral, buscando minimizar a dor da vítima; (ii) punir o ofensor, para que não reincida.

Consoante jurisprudência majoritária, para fixar o
quantum
, é necessário representar para a vítima uma satisfação capaz de neutralizar o prejuízo vivenciado, além de surtir um efeito pedagógico e desestimulador ao responsável. Ao mesmo tempo, tal sanção civil não pode ser transformada em fonte de enriquecimento sem causa.

Da congruência destes fatores é que se extrai o valor da reparação.

Nesse cenário, considerado o caso concreto, entendo que deve ser fixado o valor da indenização em R$ 3.000,00 (três mil reais).

Na mesma linha do entendimento acima exarado, merece acolhimento o pedido formalizado pelo Recorrente no tocante a indenização do valor do dano material concernente a taxa extra de obras adimplida por este.

Por outro lado, no que concerne ao pedido de indenização pela perda de uma chance em razão do proprietário do imóvel desistir do desconto de R$ 10.000,00 (dez mil reais) na aquisição do bem, não merece acolhimento.

Uma vez que, do áudio acostado aos autos, dentre as razões expostas pelo proprietário do bem para desistência do desconto, diz respeito com o valor da comissão a ser paga por ele para a imobiliária que estava intermediando a negociação.

Não ficou sobejamente demonstrado que a questão da demora na regularização da documentação foi fator preponderante para desistência do aludido desconto.

A teoria da perda de uma chance tem por objetivo reparar o dano decorrente da lesão de uma legítima expectativa que não se concretizou porque determinado fato interrompeu o curso normal dos eventos e impediu a realização, o que não se deu na espécie.

Posto isso,
dou parcial provimento ao recurso
, reformando a sentença recorrida para julgar parcialmente procedentes os pedidos formalizados na exordial, nos termos do disposto no art. 487, I, do CPC para:
i)
condenar a Recorrida em danos materiais no valor de R$ 864,10 (oitocentos e sessenta e quatro reais e dez centavos) na forma simples, devidamente corrigidos e com juros de mora a partir do efetivo prejuízo; e

ii)
indenização por danos morais no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais) com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir desta decisão.

Sem custas e honorários ante o resultado do julgamento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2023