Tribunal: TJMT
Processo: 0013400-41.2013.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES NO BEM – INVIABILIDADE DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR ANTECIPADAMENTE PAGO COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BOA-FÉ DA PARTE APELANTE/REQUERIDA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO.
Deve ser mantida a sentença que julgou procedente a ação de cobrança e devolução de valores antecipadamente pagos e também desconsiderada a tese de boa-fé contratual dos Apelantes, eis que se mostrou procedente a ação de rescisão de contrato de arrendamento rural, tendo em vista que os arrendadores/requeridos deliberadamente não cumpriram cláusula contratual firmada e arrendaram bem imóvel com restrição em sua matrícula, o que inviabilizou a atividade comercial da Autora/Apelada, pois não existia a possibilidade de firmar financiamento bancário, por conta da restrição, impossibilitando o fomento do negócio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013400-41.2013.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento, Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[GLIDY M WANOVICH ESTEVAO - CPF: 429.102.260-34 (APELANTE), ALESSANDRO MARQUES MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 703.066.641-00 (ADVOGADO), RODRIGO ELIAS ESTEVAO - CPF: 009.402.410-30 (APELANTE), AGROPECUARIA AURORA LTDA - ME - CNPJ: 08.682.096/0001-27 (APELADO), JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), LAIS REGINA CARVALHO ARAUJO - CPF: 043.234.781-00 (ADVOGADO), CAROLINE ALMEIDA ARAUJO - CPF: 054.622.961-18 (ADVOGADO), DRIELLE BIANCA SILVA ELOY - CPF: 046.262.401-35 (ADVOGADO), ANA BEATRIZ DE SOUZA ROCHA - CPF: 057.974.051-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES NO BEM – INVIABILIDADE DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR ANTECIPADAMENTE PAGO COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BOA-FÉ DA PARTE APELANTE/REQUERIDA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO.

Deve ser mantida a sentença que julgou procedente a ação de cobrança e devolução de valores antecipadamente pagos e também desconsiderada a tese de boa-fé contratual dos Apelantes, eis que se mostrou procedente a ação de rescisão de contrato de arrendamento rural, tendo em vista que os arrendadores/requeridos deliberadamente não cumpriram cláusula contratual firmada e arrendaram bem imóvel com restrição em sua matrícula, o que inviabilizou a atividade comercial da Autora/Apelada, pois não existia a possibilidade de firmar financiamento bancário, por conta da restrição, impossibilitando o fomento do negócio.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pelo
GLIDY M. WANOVICH ESTEVÃO E OUTRO(S)
, contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos
autos da Ação de Cobrança n.
0013400-41.2013.8.11.0003
, proposta por
AGROPECUÁRIA AURORA LTDA - ME
,

JULGOU PROCEDENTES
os pedidos insertos na inicial, para o fim de determinar
que os requeridos solidariamente restituam a postulante o valor de R$ 130.000,00
,

importe que deverá ser
acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação e corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada desembolso indicado nos autos. A sentença, ainda,
CONDENOU

solidariamente os demandados no pagamento das despesas e custas processuais, bem como, dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor corrigido da condenação, com espeque no artigo 20, §3o, do CPC.

Primeiramente, os Apelantes requerem a justiça gratuita, alegando hipossuficiência financeira e econômica.

Após, defendem que “(...) A r. sentença proferida pelo juiz a quo na Ação de Cobrança proposta pela apelada em face dos apelantes, julgando o seu pedido procedente, deve ser modificada in totum, uma vez que a importância reivindicada na inicial traduz-se em uma obrigação de única e inteira responsabilidade do arrendatário, conforme previsão contratual. Conforme se extrai da sentença impugnada julgou procedente a demanda, aos olhos do magistrado que prolatou a sentença, os Apelantes (Arrendantes) não cumpriram com o disposto na “cláusula vigésima e segunda”, em razão da existência de constrições nas matrículas dos imóveis, concluindo então que a rescisão ocorreu por culpa dos arrendantes (Apelantes), e por via de consequência condenando os Arrendantes (Apelantes) a restituição percebida no referido contrato (ID no 61446276)”; e que “(...) 1o ) O contrato de arrendamento rural foi celebrado em 03.06.2013, conforme fls. 11/23 do documento de ID no 61446276; 2o) As hipotecas e averbações nas matrículas dos imóveis arrendados datam todas de momento anterior a celebração do contrato de arrendamento, sendo a mais antiga do ano de 2002, , conforme fls. 24/121 do documento de ID no 61446276; 3o) Inexistência de comprovação de que os Apelantes se recusaram a outorgar “carta de anuência” em favor da Empresa Apelada; 4o) e-mail enviado pelo advogado da Apelada informando que o verdadeiro motivo para a rescisão contratual seria de que “ÁREA SERIA GRANDE DEMAIS”, conforme fls. 111/120 do documento de ID no 61446276; 5o ) Inexistência de comprovação de dívidas pignoratícias nos imóveis acima descritos. Pois bem, sob a conjuntura fático-jurídica, inexiste elementos processuais e de direito material que demonstrem “omissão dolosa” imputada aos Apelantes, bem como a ausência de boa-fé contratual objetiva, em razão da existência de garantias hipotecárias”.

Sustentam que as garantias hipotecárias estavam averbadas/registradas nas matrículas, sendo públicas e anteriores à celebração do contrato de arrendamento, não se podendo afastar a boa fé objetiva contratual dos Apelantes.

Argumentam que “(...) não se vê documento algum que comprove a recusa ao financiamento por falta da carta de anuência; e/ou a recusa de instituições financeiras ou de crédito agrícola e/ou custeio agrícola em fornecer crédito em razão da existência de constrições nos imóveis; ou ainda, a recusa por parte do arrendante em fornecer a carta de anuência. Dessa forma, não consta dos autos quaisquer provas do alegado, nem mesmo testemunhal”; que “(...) o ônus de comprovar o alegado (fato por ele descrito na inicial) compete ao autor (Apelado) como ensejador do seu direito, conforme dicção do art. 373, I do CPC, o que não ocorreu no presente caso objurgado, noutras palavras, ônus do qual não se desincumbiu a Apelada”.

Dizem que “(...) não tendo a Apelada demonstrada recusa dos Apelantes no fornecimento de “carta de anuência” ou que a eventual “negativa de financiamento ocorreu por conta dos gravames constantes nas matrículas dos imóveis arrendados”, não havendo que se falar em descumprimento da “cláusula vigésima e segunda” do contrato ou justo motivo para resolução do contrato, impondo-se assim a reforma da sentença objurgada que julgou procedente os pedidos da exordial. Se não bastasse isso, denota-se da troca de e-mail entre o advogado da Apelada que ajuizou o presente feito e o advogado do Apelante, que o real motivo da rescisão do contrato seria na verdade, que a “ÁREA SERIA GRANDE DEMAIS” e não a existência de gravames anteriores”.

Requerem o provimento do apelo para reformar a sentença e julgamento de improcedência da ação de cobrança.

As contrarrazões pugnaram pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos
autos da Ação de Cobrança n.
0013400-41.2013.8.11.0003
, proposta por
AGROPECUÁRIA AURORA LTDA – ME
em face de
GLIDY M. WANOVICH ESTEVÃO E OUTRO(S)
,
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos insertos na inicial, para o fim de determinar
que os requeridos solidariamente restituam a postulante o valor de R$ 130.000,00
,

importe que deverá ser
acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação e corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada desembolso indicado nos autos. A sentença, ainda,
CONDENOU

solidariamente os demandados no pagamento das despesas e custas processuais, bem como, dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor corrigido da condenação, com espeque no artigo 20, §3o, do CPC.

Primeiramente, considero plausível o pedido de gratuidade da justiça em sede recursal, eis que há indícios de dificuldade financeira em relação aos Apelantes, consoante demonstram os documentos colacionados (comprovantes de declaração de imposto de renda, de execuções sofridas e extrato de conta). (ID ́s 147880694 e seguintes)

Ademais, registre-se que desde o momento da interposição do apelo, não houve insurgência da parte Apelada quanto a esse ponto.

Diante disso, defiro a gratuidade da justiça.

No mérito, apesar das alegações de existência de boa-fé contratual dos Requeridos/Apelantes; a meu viso, a conclusão é diversa, devendo ser mantida a sentença.

Verifica-se que foi firmado contrato de arrendamento, constando nele cláusula de obrigação dos arrendadores/requeridos/apelantes outorgarem carta de anuência à Arrendatária/Autora/Apelada para financiamentos bancários e custeios agrícolas; todavia, em razão de existência de constrições judicias, devidamente comprovadas, existe motivo suficiente para a rescisão contratual por culpa dos Apelantes, por descumprimento contratual, eis que as constrições mencionadas impossibilitariam financiamentos rurais, havendo, ainda, a necessidade de devolução de valores antecipadamente pagos, no importe de R$ 130.000,00, com juros e correção monetária.

Diante disso, não cabe aqui mencionar que o verdadeiro motivo para a rescisão foi o fato da área ser “grande demais”; cabendo, ainda, registrar que, além dessa alegação não ter qualquer relação de direito com a sentença, ela não foi objeto de deliberação quando da fase saneadora. Assim, mostra-se descabida qualquer intenção de reforma da sentença com a utilização desse argumento.

Com esses apontamentos, não há como acolher a pretensão recursal, devendo ser mantida “in totum” a sentença recorria, a qual passo a transcrever, em parte:

“(...) A parte autora notificou a rescisão dos contratos de arrendamento indicados no id. 64146276 - Pág. 10/23, por isso, busca a restituição do valor de R$ 130.000,00, juntando documentos para amparar tais pedidos.

Compulsando os autos verifico que as razões de fato e de direito relatadas pela parte autora, bem como, diante das provas colacionadas ao feito, tenho que sua pretensão merece acolhimento, uma vez que há provas suficientes de que os contratos de arrendamento (ids. 64146276 - Pág. 10/23) previam em sua clausula vigésima segunda, que os arrendadores/requeridos estariam obrigados a outorgarem carta de anuência a arrendatária/autora para financiamentos bancários e custeios agrícolas.

Destarte, diante da existência de constrições judicias, consoante evidenciado nos documentos de ids. 64146276 - Pág. 29/119, em afronta aos termos ajustados nos contratos, é lidima a rescisão do contrato por culpa da parte requerida, perfectibilizada pelas notificações de id. 64146276 - Pág. 120/133, e diante do pagamento antecipado do importe de R$130.000,00, a parte autora faz jus a repetição do valor pago, acrescidos de juros e atualização monetária.

Corroborando o entendimento supra, colaciono os julgados abaixo:

“RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL RESIDENCIAL.
CONTRATO RESCINDIDO. DEVOLUÇÃO DO SINAL DE NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE DE PERFECTIBILIZAR O FINANCIAMENTO JUNTO Á CAIXA ECONÔMICA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR FATO ALHEIO Á VONTADE DO AUTOR,
NÃO VERIFICADA MÁ-FÉ DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DO VALOR MANTIDA ? R$ 1.700,00. INSURGENCIA RECURSAL QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS DESCABIDAS, PORQUANTO O TERMO INICIAL JÁ ESTÁ FIXADO A PARTIR DA CITAÇÃO PELO JUÍZO A QUO. SENTENÇA SINGULAR MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS ? ARTIGO 46, LEI 9.099/95. , resolve esta 1a Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, negar-lhe provimento, nos exatos termos do vot (TJPR - 1Âa Turma Recursal - 0007743-32.2013.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - - J. 04.12.2014) (TJ-PR - RI: 000774332201381600190 PR 0007743-32.2013.8.16.0019/0 (Acórdão), Relator: ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA, Data de Julgamento: 04/12/2014, 1Âa Turma Recursal, Data de Publicação: 12/01/2015)”
(destacamos)

“Apelação cível. Arrendamento rural. Rescisão de contrato. Culpa do arrendador. Incidência de multa. Danos materiais. Comprovação. Pagamentos adiantados. Restituição devida. Dano moral. Inexistência. Recurso parcialmente provido.
O descumprimento por parte do arrendador no que se refere à obrigação contratual de garantir e conservar a área objeto de arrendamento para determinada quantidade de gado, impossibilitando a continuidade da utilização pelo arrendatário, enseja a rescisão do contrato e a incidência de multa prevista no respectivo instrumento negocial. É devida a restituição dos valores pagos a título de adiantamento de alugueis de pasto se, por culpa do arrendador, a execução do contrato for impossível.
O simples inadimplemento contratual, sem consequências ao patrimônio imaterial dos autores, não configura dano moral. (TJ-RO - AC: 70007706220178220009 RO 7000770-62.2017.822.0009, Data de Julgamento: 09/08/2019)”
(destaque nosso) (...)”.

No mesmo sentido, “mutatis mutandis”, eis que não houve o cumprimento de cláusula contratual:

“
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO ARRENDATÁRIO - RESCISÃO FUNDADA EM INADIMPLEMENTO DO PACTO - DESNECESSIDADE - REMUNERAÇÃO MENSAL AJUSTADA - PAGAMENTOS NÃO COMPROVADOS - SUBARRENDAMENTO FIRMADO EM VIOLAÇÃO AO CONTRATO E MEDIANTE FRAUDE CONTRA O ARRENDADOR - RESCISÃO POR CULPA DO ARRENDATÁRIO. Tratando-se de ação em que se pleiteia a rescisão de contrato de arrendamento rural com fundamento no descumprimento das cláusulas do pacto pelo arrendatário, desnecessária a notificação prévia deste. Devem ser acolhidas as pretensões de rescisão e de cobrança formuladas pelo arrendatário, quando evidenciada a inadimplência do arrendador em relação à remuneração mensal ajustada e não demonstrados os pagamentos devidos, bem como quando comprovado que o arrendador ainda subarrendou o imóvel a terceiro, em violação ao contrato e ainda por meio de fraude praticada contra o arrendador. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.07.206761-7/002, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2019, publicação da súmula em 03/05/2019)

Frise-se, por oportuno, que o contrato foi firmado em 2013; e que após foram constatadas restrições judiciais, constando até mesmo terceiras pessoas nas matrículas do bem, causando embaraços comerciais, com possibilidade, inclusive de risco de não exercício de posse por arrendamento, em face à processo de partilha.

Assim, comungo com os fundamentos da sentença, tendo em vista que o imóvel foi arrendado com as restrições, inviabilizando a atividade, pois não havia possibilidade de financiamento bancário em razão das restrições nas matrículas, sendo que os arrendadores tinham pleno conhecimento de tais restrições e, ainda assim, firmaram o contrato, infringindo cláusulas.

Em face disso não considero plausível a tese de que a parte Apelada tinha conhecimento das restrições, por uma consideração lógica, se soubesse da situação real certamente não faria o negócio, nem disporia de R$ 130.000,00 antecipadamente.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Atento ao disposto no artigo 85,
§ 11 do CPC, MAJORO a verba honorária advocatícia para 20% do valor atualizado da condenação, suspendendo, todavia, a exigibilidade em razão do sucumbente ser beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023