Tribunal: TJMT
Processo: 1008528-90.2018.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-10-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS – MULTA DE 20% SOBRE AS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS – PREVISÃO NA AVENÇA - PRECEDENTES DO STJ – CERCEAMENTO DE DEFESA – ARGUIÇÃO IMPROCEDENTE – NÃO MANIFESTAÇÃO SOBRE AS PROVAS QUE PRETENDIA PRODUZIR – NULIDADE DA SENTENÇA POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – ALEGAÇÃO AFASTADA – EXPOSIÇÃO SASTISFATÓRIA DOS MOTIVOS DE FATO E DE DIREITO – PRELIMINARES REJEITADAS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O julgamento antecipado da lide sem a realização de outras provas não configura cerceamento de defesa quando a parte é intimada a especificá-las e permanece inerte.
Não é nula a sentença que, apesar de sucinta, expõe os motivos de fato e de direito em que está amparada.
“O julgador não está obrigado a examinar ponto por ponto das teses suscitadas pelas partes ou todos os dispositivos legais arguidos, se já encontrou razões suficientes para formar sua convicção” (TJMT, N.U 1000211-46.2018.8.11.0021).
É legítima a rescisão do Contrato se os documentos anexados nos autos atestam o inadimplemento das parcelas convencionadas.
É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo comprador se este deu causa ao rompimento da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, a qual varia entre 10% e 25% do total quitado (precedentes do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1008528-90.2018.8.11.0002

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PERDAS E DANOS, RESCISÃO / RESOLUÇÃO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA]

RELATOR:
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):
[DIOGO COSTA ALCARAZ - CPF: 705.062.801-87 (APELANTE), MARIANA RIBEIRO SERAFIM DA SILVA VIEIRA BARROS - CPF: 711.560.461-49 (ADVOGADO), HIGARA HUIANE CARINHENA VANDONI DE MOURA - CPF: 217.931.778-64 (ADVOGADO), PATRICIA PEREIRA DE OLIVEIRA ALCARAZ - CPF: 046.242.789-76 (APELANTE), DANIELA SEIBEL - CPF: 024.678.991-36 (APELADO), PAULO MARCEL GRISOSTE SANTANA BARBOSA - CPF: 012.695.861-06 (ADVOGADO), LUIZ FERNANDES DE SOUZA - CPF: 306.506.311-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME”.

E M E N T A
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS – MULTA DE 20% SOBRE AS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS – PREVISÃO NA AVENÇA - PRECEDENTES DO STJ –
CERCEAMENTO DE DEFESA
– ARGUIÇÃO IMPROCEDENTE – NÃO MANIFESTAÇÃO SOBRE AS PROVAS QUE PRETENDIA PRODUZIR –
NULIDADE DA SENTENÇA
POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – ALEGAÇÃO AFASTADA – EXPOSIÇÃO SASTISFATÓRIA DOS MOTIVOS DE FATO E DE DIREITO

–
PRELIMINARES REJEITADAS
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O julgamento antecipado da lide sem a realização de outras provas não configura cerceamento de defesa quando a parte é intimada a especificá-las e permanece inerte.

Não é nula a sentença que, apesar de sucinta, expõe os motivos de fato e de direito em que está amparada.

“
O julgador não está obrigado a examinar ponto por ponto das teses suscitadas pelas partes ou todos os dispositivos legais arguidos, se já encontrou razões suficientes para formar sua convicção
” (TJMT,
N.U 1000211-46.2018.8.11.0021).

É legítima a rescisão do Contrato se os documentos anexados nos autos atestam o inadimplemento das parcelas convencionadas.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo comprador se este deu causa ao rompimento da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, a qual varia entre 10% e 25% do total quitado (precedentes do STJ).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara,

Apelação Cível em Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos c/c Pedido de Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente para declarar rescindida a avença em virtude da inadimplência dos réus e condená-los ao pagamento de multa de 20% sobre o valor do Contrato, R$10.000,00 de indenização por dano moral, além das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre a quantia atribuída à causa, bem como determinar à autora que restitua-lhes o montante do ágio e reintegrá-la na posse do imóvel.

Em preliminar, os apelantes suscitam cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide sem a realização de outras provas que seriam necessárias, e a nulidade da sentença, visto que não foram apreciados todos os argumentos que apresentaram.

No mérito, aduzem que o Contrato não podia ser rescindido uma vez que a autora não comprovou que estariam inadimplentes com a instituição financeira, até porque nem sequer houve cobrança judicial.

Afirmam que juntaram nos autos comprovante do pagamento de R$110.000,00, que representariam 65% do total convencionado, e que fizeram reformas e melhorias no imóvel.

Arguem que o prazo para a transferência do financiamento era de 5 anos, contudo um ano e meio antes a apelada ingressou com a presente Ação, em afronta à Cláusula que estabelece 02 anos para a quitação, o que os impediu de promoverem qualquer alteração no Contrato.

Insurgem-se contra a multa de 20% sobre o valor contratado, pois tinham de ser considerados os 65% que pagaram de ágio.

Em contrarrazões a apelada pugna pelo não provimento do Recurso.

Sustenta que o julgador não precisa apreciar todos os argumentos expostos no processo, e que não houve cerceamento de defesa pois os apelantes não se manifestaram quando intimados para produzirem outras provas. Acrescenta que, ademais, não cumpriram as obrigações contratuais.

No Agravo Regimental foi deferida a justiça gratuita (ID.175032655).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO (ORAL)

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA HIGARA HUIANE CARINHENA VANDONI DE MOURA, OAB MT10488-A.

V O T O (PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE DA SENTENÇA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara,

Os apelantes alegam que a não apreciação do pedido formulado na contestação, de realização de outras provas, cerceou o seu direito de defesa.

Contudo, sempre que se mostrar recomendável, o magistrado julgará antecipadamente a lide, para assegurar a celeridade da sua tramitação (artigo 355, I, do CPC, e art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal).

No caso concreto, os apelantes foram intimados para especificarem outras provas que pretendessem produzir, porém não se manifestaram (ID.163597895).

Sobre a matéria:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZAÇÃO. (...)
CERCEAMENTO DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PROVAS DESNECESSÁRIAS
. (...) 1-
Para que se configure o cerceamento de defesa e, por consequência, uma grave ofensa aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório, é necessário que a prova que deixou de ser produzida, se caracterize como relevante e imprescindível à solução da controvérsia
. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.”
(TJGO, AC 02956329320138090032, 5a Câmara Cível, Rel. Des. Alan S. de Sena Conceição, julgamento em 14-4-2016, publicação em 26-4-2016, sem grifos no original).

Não procede a arguição de nulidade da sentença por ausência e deficiência de fundamentação, visto que, apesar de sucinta, expôs de forma satisfatória os motivos de fato e de direito em que se amparou, e cumpriu todas as exigências contidas no artigo 93, IX, da Constituição Federal, e artigos 371 e 489 do Código de Processo Civil.

A propósito:

“
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ENCARGOS ABUSIVOS – EXCESSO DE EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE PLANILHA DE CÁLCULO – DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO E ATUALIZADO - NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – NÃO APLICAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Ao alegar a abusividade dos encargos e o excesso de execução, incumbe ao embargante declarar na petição inicial o valor que entende correto e apresentar o demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo, o que não foi cumprido.
Não há que se falar em nulidade de sentença por ausência de fundamentação, se o julgador decidiu acerca das razões de fato e de direito ensejadoras do não acolhimento da pretensão jurisdicional almejada pelo recorrente.
Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor quando o contrato bancário tem a finalidade de obter capital de giro para incrementar atividades da empresa, como na hipótese dos autos
.” (TJMT, N.U 0015299-95.2018.8.11.0004, Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 9-8-2023, DJE de 10-8-2023, sem grifos no original).

Rejeito as preliminares.

V O T O
(PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE DA SENTENÇA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O
(PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE DA SENTENÇA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

POR UNANIMIDADE, REJEITARAM AS PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE DA SENTENÇA.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

A apelada ingressou em juízo sob a alegação de que em 4-11-2014 firmou com os apelantes Contrato de Compra e Venda de imóvel por R$172.000,00, sendo estabelecido o pagamento de R$55.000,00 de ágio, R$25.000,00 para a Construtora e R$92.000,00 divididos em 360 parcelas para a Caixa Econômica Federal, no entanto ficaram inadimplentes.

A demanda foi julgada parcialmente procedente para declarar rescindida a avença, sendo determinado à autora a restituição da quantia paga pelos réus, descontada a multa contratual de 20% a eles imposta.

A inadimplência dos apelantes está clara na documentação trazida na inicial (ID.163597762), e nas razões recursais eles próprios admitem o atraso no pagamento de algumas parcelas; logo, é pertinente a rescisão.

No que tange à discussão sobre a cláusula que define multa de 20% em caso de resolução da avença por culpa do comprador, deve ser retida sobre o valor das prestações já pagas, com observância à orientação do STJ, que admite a flutuação entre 10% e 25%, dependendo da realidade fática.

Para ilustrar:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção

(...).”

(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019, DJe de 29-3-2019, sem destaques no original).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.
(...).” (AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 19-5-2015, DJe de 22-6-2015, sem destaques no original).

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp no 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011).
(...)”

(AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 18-11-2019, DJe de 21-11-2019, sem destaques
no original).

Posto isso,
dou parcial provimento ao Recurso
para determinar que a multa contratual de 20% seja retida sobre as prestações já pagas.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 18 DE OUTUBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, FACE O PEDIDO DE VISTA DA 2a VOGAL (
EXMA. SRA.
DESA. SERLY MARCONDES ALVES). O RELATOR E O 1o VOGAL (
EXMO. SR.
DES. GUIOMAR TEODORO BORGES) VOTARAM PELO PARCIAL PROVIMENTO.

SESSÃO DE 25
DE OUTUBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL):

Eminentes pares,

Na sessão anterior, pedi vista dos autos para melhor análise da matéria.

Pelo o que dos autos consta, a autora ajuizou esta Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos c/c Reintegração de Posse em face de Patrícia Pereira de Oliveira Alcaraz e Diogo Costa Alcaraz, alegando que é proprietária do imóvel descrito na inicial e que, no dia 04/11/2014, firmou com os réus um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano, pelo preço de R$ 172.000,00 (Cento e setenta e dois mil reais), para pagamento da seguinte forma: R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) pelo ágio do imóvel pagos mediante 01 (um cheque) no valor de R$50.000,00 ( cinquenta mil reais) com vencimento para o dia 13/01/2014 e 02 (dois) cheques no valor de R$2.500,00 ( dois mil e quinhentos reais), com vencimento para o dia 10/12/2014 e 10/01/2014; e mais um saldo para a quitação junto à construtora PDG (R$25.000,00) e à Caixa Econômica Federal (R$92.000,00), o qual foi assumido pelos réus.

Asseverou que os requeridos efetuaram o pagamento do ágio, mas reiteradamente descumprem a obrigação de efetuar os pagamentos à construtora e à Caixa Econômica, dando causa à inclusão do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito; assim como não cumpriram a obrigação contratual de transferir as taxas de água, luz e condomínio para os seus nomes e também deixam de pagar em dia tais contas, pugnou pela rescisão contratual com a incidência de multa contratual, bem como a reintegração de posse do imóvel e condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Citados, os réus apresentaram contestação, invocando, preliminarmente, a falta de interesse processual, tendo em vista que a autora propôs ação possessória fundamentada na propriedade, o que não é permitido. No mérito, aduziram que a autora informou que valor do débito na Caixa Econômica era de R$92.000,00, enquanto que, posteriormente, tomaram conhecimento que se tratava de saldo no valor de R$ 98.666,19; e que o débito junto à Construtora é no valor de R$ 35.586,02 e não de R$ 25.000,00, como constou do contrato; que as taxas referentes ao imóvel já foram transferidas para o nome dos requeridos; que o contrato prevê que o financiamento junto à Caixa deve ser quitado em 02 anos ou transferido para o nome dos compradores em 05 anos, não sendo cabível a pretendida rescisão do contrato; que os requeridos já pagaram várias prestações do financiamento do imóvel, e realizaram inúmeras benfeitorias no mesmo; que não há que se falar em incidência de multa rescisória, pois os réus não descumpriram o contrato; que a multa contratual é excessiva; e que não há danos morais ou materiais a serem indenizados, mormente porque, além das negativações atinentes sobre os débitos do imóvel, a autora apresentava outro registro de restrição ao seu nome.

Depois do trâmite regular do processo, o Sentenciante, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, julgou parcialmente procedente a ação, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato celebrado entre as partes, por inadimplência dos requeridos; b) CONDENAR os requeridos ao pagamento da multa contratual fixada em 20% sobre o valor do contrato, que deverá ser atualizado com correção monetária desde a celebração; c) CONDENAR os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais à autora, no valor de R$10.000,00, atualizados com juros de mora desde a citação e correção monetária desde a sentença; e, d) REINTEGRAR a autora na posse do imóvel objeto da lide, após a mesma restituir aos requeridos os valores que os mesmos pagaram à Caixa Econômica e à Construtora, em razão dos débitos incidentes sobre o imóvel, atualizados com correção monetária desde cada desembolso, autorizando-se a compensação com a condenação em danos morais, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por simples cálculo aritmético. Por consequência, condenou os requeridos o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no artigo 85, §2o, incisos I a IV, do CPC (ID 163597899).

Irresignados, os réus/apelantes aduzem, quanto ao mérito, que o contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de rescisão em dois únicos momentos, quais sejam, no caso de não pagamento dos valores estabelecidos na cláusula segunda, ou ainda, na ausência de pagamento das parcelas financiadas, de maneira que a rescisão se daria para a venda do imóvel a fim de quitação do financiamento junto à instituição financeira, condições estas que não se operaram no caso concreto, uma vez que a Caixa Econômica não chegou a cobrar juridicamente a autora/apelada.

Defendem que, a rescisão não pode ser empregada quando adimplente as parcelas e por ferimento a outros dispositivos contratuais que não culminariam no desfazimento do negócio, devendo para cada caso ser aplicada a medida necessária para reparação.

Sustentam que, os réus/apelantes pagaram à autora/apelada R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) de ágio, além de (até a data da contestação) R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) à Caixa Econômica Federal e R$ 10.000,00 (dez mil reais) à construtora, sendo que do negócio de R$ 172.000,00 (cento e setenta e dois mil reais) já havia sido pago até a contestação (06/11/2019) R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), ou seja, quase 65% (sessenta e cinco por cento) do contrato, sendo que os réus/apelantes continuaram pagando durante o trâmite processual, bem como promoveram reformas e melhorias no imóvel.

Asseveram que, estabelecido o litígio ainda no ano de 2018, não poderiam eles dar cumprimento à cláusula contratual que determina a transferência do financiamento para os seus nomes até a data de 04/06/2019, até mesmo porque seria necessário a anuência e consentimento da autora/apelada para tal finalidade, o que fatalmente não ocorreria ante o pedido de rescisão contratual pleiteado nesta demanda.

Afirmam que, não existem parcelas inadimplidas no contrato com a Caixa Econômica Federal, tendo sido todas pagas até o momento, sendo que houve apenas dificuldade momentânea no adimplemento de algumas parcelas, e que já foi superado, o que não pode ensejar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, e devolver o imóvel à vendedora/apelada, seja por ausência de previsão contratual nesse sentido, seja por ausência de bom senso da autora/apelada, bem como pelo desacerto da sentença.

Dizem que, ante a inexistência de previsão contratual para rescisão por atrasos, por adimplemento substancial, ou ainda por ausência de descumprimento de prazo para realização de ato, a improcedência do pedido inicial é medida que se impõe (ID 163597927).

A autora/apelada refutou os argumentos por meio de contrarrazões, pugnando, assim, pelo desprovimento do apelo (ID 163597933).

Pois bem.

Inicialmente, importante destacar que, diferentemente do que a autora/apelada afirma na inicial, não é ela a proprietária do imóvel litigioso, porquanto, a propriedade resolúvel do bem passou a ser dos réus/apelantes por meio do contrato de compra e venda, a que se pretende rescindir nesta demanda.

Por outro lado, extrai-se dos autos que a autora/apelada firmou com os réus/apelados um contrato de compra e venda de imóvel, no qual se estipulou prazo para os compradores promoverem a quitação junto à construtora e à Caixa Econômica Federal.

Consoante ficou estipulado no Parágrafo Primeiro, da Cláusula Terceira, os compradores, ora réus/apelantes, teriam o prazo de 02 (dois) anos, a partir da data da assinatura do contrato, para efetuarem a quitação do débito existente junto à Caixa Econômica Federal, retirando essa dívida do nome da vendedora, ora autora/apelada, “desde que os documentos necessários sejam entregues pelo VENDEDOR”.

Por outro lado, a Cláusula Décima Segunda determinou que os compradores, ora réus/apelantes, teriam o prazo de 05 (cinco) anos para transferir o financiamento junto à instituição financeira onde se encontra alienado fiduciariamente (ID 163597767).

Aliás, como bem destacado pela Sentenciante,
“embora as previsões contratuais não guardem muita consonância (vez que o prazo para quitar a dívida foi previsto em dois anos e o prazo para transferir em tempo muito maior: cinco anos) estas são as cláusulas contratuais que foram livremente ajustadas pelas partes e, portanto, fazem lei entre elas”
.

Logo, pelo o que se extrai do próprio instrumento contratual, não quitada a dívida em 02 (dois) anos, os réus/apelantes deveriam promover a transferência do financiamento para seus nomes no prazo de 05 (cinco) anos.

Assim, tendo sido o contrato firmando em 04/11/02014, os réus/apelantes deveriam dar cumprimento ao entabulado na Cláusula Décima Segunda até 04/11/2019, o que evidentemente não restou concretizado, ante o ajuizamento desta demanda em 19/09/2018, ou seja, 01 (um) anos e 02 (dois) meses antes de findo o prazo contratualmente estipulado.

Ora, a existência desta ação de rescisão do contrato de compra e venda é óbice ao cumprimento da referida obrigação, não devendo prevalecer o entendimento da Sentenciante de que
“contudo, os requeridos não demonstraram que tenham o feito, visto que apresentaram contestação em data posterior (06/11/2019) e não apresentaram o comprovante do cumprimento das cláusulas contratuais: nem da cláusula segunda – parágrafo primeiro; e nem da cláusula décima segunda”.

Nesse contexto, não há como afirmar que houve descumprimento das obrigações que os réus/apelantes assumiram no contrato firmado com a autora/apelada.

Aliás, a autora/apelada assumiu o risco de vivenciar a situação declinada na inicial, quando optou por vender o imóvel que estava financiado em seu nome junto à Caixa Econômica Federal, cujo pagamento do saldo devedor dar-se-á em 360 (trezentos e sessenta) parcelas; concedendo aos compradores, ora réus/apelantes, o prazo de 05 (cinco) anos para transferência do financiamento, de modo que, a meu sentir, a inadimplência de algumas parcelas pelos réus/apelantes não ensejam descumprimento contratual a ponto de determinar a rescisão do contrato.

Até porque, o contrato firmado entre as partes prevê, expressamente, apenas duas hipóteses de rescisão do contrato, quais sejam: i) ausência de pagamento das parcelas do financiamento, de maneira que a rescisão se daria, exclusivamente, para venda do imóvel a fim de quitação do financiamento junto à instituição financeira, conforme estipulado na parte final do Parágrafo Único, da Cláusula Primeira; ii) na hipótese de não pagamento dos valores estabelecidos na cláusula segunda, consoante previsão contida na Cláusula Quarta. Senão vejamos, respectivamente:

1a – CLÁUSULA PRIMEIRA – Do objeto

[...].

Parágrafo Único:
Os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES são cientes de que o referido imóvel residencial se encontra alienado fiduciariamente à Instituição Financeira Caixa Econômica Federal, por força do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Carta de Crédito Individual – FGTS – [...], restando pendente para quitação do mencionado contrato, o saldo devedor de R$ 92.000,00 (noventa e dois mil reais). A mencionada importância está dividida em 360 (trezentas e sessenta) parcelas variáveis, ou seja, com a incidência de juros e encargos, todavia, este é de Responsabilidade dos COMPROMITENTES COMPRADORES,
os mesmos não poderam atrasar os pagamentos das parcelas do saldo financiado sob pena de
pagar multa, juros e
rescindir o contrato para venda do mesmo para quitação da dívida com a instituição financeira
.” (sic)
(ID 163597767)

4a – CLÁUSULA QUARTA – Das Condições Gerais do Contrato

As partes acima qualificadas têm justas e comprometidas, a compra e venda da unidade imobiliária acima descrita, pelo preço e forma de pagamento ali determinadas, nas condições estabelecidas neste contrato, que foram por elas previamente examinadas e aprovadas.
A eficácia da presente promessa é subordinada a condição de pagamento integral do preço pactuado na cláusula 2a deste instrumento,
sem o que haverá a rescisão do contrato
. (sic)
(ID 163597767)

No caso, não mais remanescem parcelas em aberto que pudessem dar ensejo à rescisão disposta no Parágrafo Único, da Cláusula Primeira, tampouco consta dos autos a inadimplência dos réus/apelantes quanto ao valor consignado na cláusula segunda, de modo a incidir o disposto na Cláusula Quarta.

Nesse contexto,
não há pretensão resistida que possa embasar este pleito de rescisão contratual
.

Ora, a boa-fé objetiva, estatuída no artigo 422 do Código Civil, deve permear as relações contratuais, de modo que a ética impere, conduzindo o comportamento das partes. Senão vejamos:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
.

Com efeito, o princípio da conservação do contrato, consagrado no artigo 51, §2o, do Código de Defesa do Consumidor, e no artigo 170 do Código Civil, orienta o intérprete no sentido de que a convenção deve ser resguardada sempre que a intervenção judicial for suficiente para restabelecer o equilíbrio entre os contraentes.

Neste sentido, em casos em que as partes conseguirem obter o fim almejado contratualmente, não há motivo para a rescisão, situação onde é válida a aplicação do princípio da conservação dos contratos.

No caso, nada impede a conservação do negócio jurídico firmado entre as partes, permanecendo as partes contratantes obrigadas ao cumprimento do contrato, seja pelo pagamento das parcelas do financiamento junto à construtora e junto à Caixa Econômica Federal, seja transferência do financiamento para os nomes dos réus/apelantes, seja pela respectiva indenização por danos morais, sem prejuízo a quaisquer das partes, corroborando a ideia de que, na hipótese, a manutenção do contrato é a melhor medida a ser tomada.

Até porque, restou demonstrado nos autos que os réus/apelantes não só residem no imóvel, como também promoveram diversas benfeitorias no imóvel, de modo que se deve preservar o negócio firmado entre as partes.

No tocante ao dano moral, em que pese os réus/apelantes afirmarem a existência de uma negativação anterior em nome da autora/apelada promovida pela Energisa Mato Grosso, no valor de R$ 37,48 (trinta e sete reais e quarenta e oito centavos), o que obstariam a condenação a título de danos morais, tem-se que tal restrição diz respeito à fatura de energia que os próprios réus/apelantes deixaram de adimplir, conforme se infere da própria notificação extrajudicial a eles enviada pela autora/apelada (ID 163597769 - Pág. 5 – fls. 55).

Assim, evidente que a situação declinada nos autos não se trata de mero aborrecimento, mormente porque a autora/apelada teve seu nome negativado em razão da inadimplência dos réus/apelantes, de maneira que a indenização por danos morais deve ser mantida.

Ante o exposto, com tais considerações, peço vênia ao eminente relator, para dar outra solução ao caso e, assim
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, reformar parcialmente a sentença, para afastar a rescisão do contrato, por ausência de descumprimento contratual, no entanto, estipulo o prazo de 01 (um) ano para que os réus/apelantes procedam ou à quitação do contrato ou à transferência dos financiamentos existentes junto à construtora e junto à Caixa Econômica Federal, sob pena de descumprimento contratual.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2023