Tribunal: TJMT
Processo: 1005579-39.2019.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-19
Data de publicação: 2023-04-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – IMPOSSIBILIDADE DO ADQUIRENTE ARCAR COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS - DETERMINADA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DESSE PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – RECURSO NÃO PROVIDO.
A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador.
As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005579-39.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DINAMAR DIAS DA SILVA - CPF: 545.522.901-00 (APELADO), DIVANETE DIAS DA SILVA - CPF: 931.608.011-87 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – IMPOSSIBILIDADE DO ADQUIRENTE ARCAR COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS -
DETERMINADA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI
13.786/2018 QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DESSE PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – RECURSO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador.

As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral
imotivado do contrato
, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível interposta de sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e pedido de liminar para exclusão do seu nome da SERASA, para declarar rescindido

o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 90% dos valores pagos pela parte autor, reter somente 10% dos valores, corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença. Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pela requerida. Quanto aos honorários advocatícios, fixou-os em 10% sobre o valor da condenação, na mesma proporção, ficando suspensa a exigibilidade em relação à autora por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita.

A recorrente alega que todos os contratos firmados anteriormente à Lei n. 13.786/2018 sujeitam-se à retenção de 25%, conforme jurisprudência sedimentada do STJ (
AREsp

2075529 –

MT 2022/0049705-2,

Relator
m
inistro MARCO

AURÉLIO

BELLIZZE,
publicado no
DJ

11/05/2022,
AgInt
no
REsp

1.949.543/SP,

Rel.

Ministra

NANCY

ANDRIGHI,

TERCEIRA
TURMA,

julgado
em

21/2/2022, DJe

24/2/2022, AgInt

nos

EDcl

no

AgInt

no

AREsp

1.756.835/PR,

Rel.

Ministro

MARCO

BUZZI,

QUARTA

TURMA,

julgado

em

21/2/2022,

DJe

24/2/2022 e AgInt

no

AREsp

n.

1.934.898/MG,

Relator

Ministra

NANCY

ANDRIGHI,

TERCEIRA
TURMA,

julgado
em

22/11/2021,

DJe 25/11/2021).

Requer seja reformada a sentença
a

fim

de

determinar

que

ocorra

a

retenção

de

valores

no

patamar

de

25%, nos

termos

da

posição

recente
e

pacífica

do

STJ.

Contrarrazões no id 158807628-pág. 01/09.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A AUTORA/APELADA ingressou em Juízo contra a apelante visando rescindir um
Contrato de Compra e Venda com garantia de alienação fiduciária, nos Termos da Lei 9.514/97,
do imóvel localizado no Loteamento Planejado Parque das Águas em Várzea Grande, na Quadra-08, Lote 44, de 250m2, no valor de R$44.005,00, sob o argumento de estar passando por dificuldades financeiras e não ter condições de arcar com o pagamento.

Contudo, a ré/apelante se negou a realizar a rescisão e inseriu o nome da apelada nos órgãos de proteção ao crédito.

A rescisão do Contrato por vontade do autor/apelado, que se tornou inadimplente, é direito do comprador e como ele não foi levado a registro, não há
constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência.

A questão a ser dirimida neste recurso, portanto, é o percentual a ser definido como restituição – se 10% ou 25% como pleiteia a apelante.

O Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve ser entre 10% e 25%, dependendo da realidade fática.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção
(...).
(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019). (Sem destaque no original).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
. (...).
(AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015). (Sem destaque no original).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp no 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011). (....)
(AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019). (Sem destaque no original).

A pretensão da apelante de retenção de 25%, prevista na Lei n. 13.786/2018, não pode ser utilizada, pois além de ser posterior à concretização da avença, que se deu em 01/01/2015 (id 158808417-pág. 06), ela apenas se aplica nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
por conveniência do comprador,
quando ocorre o rompimento unilateral
imotivado do contrato
, e não é esse o caso em questão, visto que a autora não rompeu sem motivos o contrato, mas sim porque não teve condições de continuar pagando-o.

Logo, descabe alegar descumprimento do artigo 926 do Código Civil
(“Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”
).

Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. (...) 3.
As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei. 4. A cláusula penal compensatória tem como finalidade indenizar o prejuízo decorrente da inexecução total ou parcial daquilo que foi ajustado entre as partes.
(...) 7. Apelação conhecida e parcialmente provida.
(TJDFT, AP n. 00411196-06.2013.8.07.0007, Rela Simone Lucindo, Data de Julgamento 23-10-2019). (Sem destaque no original).

Pelo exposto, nego provimento ao Recurso. Diante da sucumbência recursal, majoro a verba honorária de 10% para 11% sobre o valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/04/2023