Tribunal: TJMT
Processo: 1050124-52.2021.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2023-03-28
Data de publicação: 2023-03-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA TURMA RECURSAL TEMPORÁRIA
Recurso Inominado:
1050124-52.2021.8.11.0001
Classe CNJ:
460
Origem:
Quinto Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT
Recorrente(s):
Banco Bradesco S.A.
Recorrido(s):
Condomínio do Edifício Residencial São Benedito
Juiz Relator:
Valmir Alaércio dos Santos
Data do Julgamento:
28 de março de 2023
SÚMULA DO JULGAMENTO
RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE CONSUMIDORA. LEGITIMIDADE SOLIDÁRIA DO NU-PROPRIETÁRIO E DO USUFRUTUÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
1. A instituição financeira Embargante/Recorrente sustenta, em suas razões recursais, que, apesar de constar na matrícula como proprietária do bem, não possui a posse direta sobre o imóvel, e, por isso, não pode responder pelos débitos da presente execução. Argumenta que somente o possuidor do imóvel é responsável pelo pagamento das taxas condominiais enquanto estiver na posse direta do imóvel.
2. Em que pese às alegações da Embargante, da análise da matrícula do imóvel, verifico que em 14/12/1994 consta como a Embargante como adquirente do imóvel, tendo adquirido por meio de Carta de Arrematação, conforme abaixo se vê:
3. Com efeito, se a instituição financeira consta como proprietária do bem, esta possui legitimidade para responder por eventuais encargos decorres da propriedade.
4. Quanto à alegação do Recorrente, no sentido de que não exerce a posse direta do bem e, por isso, não seria responsável pelo pagamento das cotas condominiais, a mesma não merece prosperar, haja vista que responde pelo pagamento de cotas condominiais aquele em cujo nome está registrado o imóvel junto ao Registro de Imóveis, nu-proprietário, solidariamente ao usufrutuário. Cabe ainda acrescentar que o Embargante/Recorrente sequer informa e comprova quem exerce a posse direta do bem.
5. Quanto à responsabilidade solidária do nu-proprietário e do usufrutuário, eis julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. QUOTAS CONDOMINIAIS. PROPOSTA EM FACE DAQUELE QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIO. DOAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE USUFRUTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. - Nas ações de cobrança de quotas condominiais deve prevalecer o interesse comum dos condôminos. - Tem o credor a faculdade de ajuizar a ação tanto em face daquele que figura como proprietário, quanto de eventuais adquirentes ou possuidores, sempre em consideração às peculiaridades do caso concreto. - Declarando o Tribunal de origem que a convenção de condomínio está em harmonia com a lei, é vedado analisar no especial o acerto da decisão porque tomada com lastro nas provas carreadas aos autos. Recurso especial não conhecido. ( REsp 712.661/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2005, DJ 01/07/2005, p. 532).
6. Nesse mesmo sentido, eis julgados de outros tribunais:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. Entendimento predominante na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal sobre a responsabilidade solidária do usufrutuário e do nu-proprietário pelo pagamento das cotas condominiais. Solidariedade que permite ao exequente direcionar a execução contra qualquer um dos legitimados, mas não enseja a possibilidade de denunciação da lide pela ausência de relação de garantia entre eventuais denunciantes e denunciado. Excesso de execução não demonstrado, com violação do artigo 917, § 3o, do Código de Processo Civil. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO.
(TJ-RJ - APL: 02148325620178190001, Relator: Des(a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA, Data de Julgamento: 22/10/2020, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/10/2020)
CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – PROCEDÊNCIA – MANUTENÇÃO – DESNECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO ENTRE USUFRUTUÁRIA E NU-PROPRIETÁRIOS – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE É SOLIDÁRIA -SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.
(TJ-SP - APL: 10308014320188260100 SP 1030801-43.2018.8.26.0100, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 25/02/2019, 36a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2019)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO USUFRUTUÁRIO E DO NU-PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. Tratando-se as cotas condominiais de obrigação propter rem, existe solidariedade passiva em relação a elas entre o nu-proprietário do imóvel e o usufrutuário (possuidor direto do bem), sendo uma faculdade do condomínio escolher a quem demandar para a concreção da cobrança. APELO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 70075458463 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 22/02/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/03/2018)
7. Desta forma, tendo em vista que as despesas de condomínio constituem obrigação propter rem, que vincula a dívida à unidade condominial, de modo que o condomínio pode optar pelo ajuizamento da ação de cobrança contra o nu-proprietário, contra o usufrutuário, ou contra ambos, por se tratar de litisconsórcio facultativo.
8. Conforme consta na sentença recorrida que considero como fundamento para julgar este recurso: “Registre-se que a natureza da obrigação é propter rem, na medida em que adere à coisa e não à pessoa, todavia, no caso dos autos deve ser rejeitada a ilegitimidade passiva arguida pelo Embargante, uma vez que esta se comprometeu a pagar as taxas condominiais se tornando responsável pelas despesas condominiais inadimplidas desde a aquisição do imóvel (...)Assim, como se sabe, a responsabilidade para o pagamento das cotas condominiais é daquele que detém a propriedade do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Ademais, no presente caso, há que se falar em obrigação propter rem, pois o executado é a proprietária do bem. Isso posto, tendo em vista que a executada é a proprietária do imóvel, conforme consta na certidão de inteiro teor da matricula no 41.833- ID 72654897 -, verifico que os valores cobrados referentes ao período de julho a dezembro de 2016, janeiro de 2017 e de fevereiro a dezembro de 2021, é de sua inteira responsabilidade”.
9. A sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva: “Ante o exposto, OPINO pelo ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS, vez que tempestivos, bem como OPINO PELA IMPROCEDÊNCIA dos EMBAROGS À EXECUÇÃO, para: RECONHECER A LEGITIMIDADE PASSIVA do Embargante/Executado na ação de execução de taxa condominial, bem como DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DA ALVARÁ a favor do Exequente no valor de R$18.458,96 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e noventa e seis centavos). INTIME-SE a parte Exequente para apresentar dados para vinculação a conta e consequente expedição de alvará”, não merece reparos e deve se mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termo do art. 46 da Lei no 9.099/95.
10. Recurso improvido. A Recorrente arcará com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Valmir Alaércio dos Santos
Juiz de Direito – Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1050124-52.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inadimplemento, Indenização por Dano Moral, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL SAO BENEDITO - CNPJ: 33.709.726/0001-57 (RECORRENTE), INGRID GONCALVES DE OLIVEIRA - CPF: 001.770.711-09 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (RECORRIDO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL TEMPORÁRIA

Recurso Inominado:

1050124-52.2021.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Quinto Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Banco Bradesco S.A.

Recorrido(s):

Condomínio do Edifício Residencial São Benedito

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

28 de março de 2023

SÚMULA DO JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE CONSUMIDORA. LEGITIMIDADE SOLIDÁRIA DO NU-PROPRIETÁRIO E DO USUFRUTUÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. A instituição financeira Embargante/Recorrente sustenta, em suas razões recursais, que, apesar de constar na matrícula como proprietária do bem, não possui a posse direta sobre o imóvel, e, por isso, não pode responder pelos débitos da presente execução. Argumenta que somente o possuidor do imóvel é responsável pelo pagamento das taxas condominiais enquanto estiver na posse direta do imóvel.

2. Em que pese às alegações da Embargante, da análise da matrícula do imóvel, verifico que em 14/12/1994 consta como a Embargante como adquirente do imóvel, tendo adquirido por meio de Carta de Arrematação, conforme abaixo se vê:

3. Com efeito, se a instituição financeira consta como proprietária do bem, esta possui legitimidade para responder por eventuais encargos decorres da propriedade.

4. Quanto à alegação do Recorrente, no sentido de que não exerce a posse direta do bem e, por isso, não seria responsável pelo pagamento das cotas condominiais, a mesma não merece prosperar, haja vista que r
esponde pelo pagamento de cotas condominiais aquele em cujo nome está registrado o imóvel junto ao Registro de Imóveis, nu-proprietário, solidariamente ao usufrutuário. Cabe ainda acrescentar que o Embargante/Recorrente sequer informa e comprova quem exerce a posse direta do bem.

5. Quanto à responsabilidade solidária do nu-proprietário e do usufrutuário, eis julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. QUOTAS CONDOMINIAIS. PROPOSTA EM FACE DAQUELE QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIO. DOAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE USUFRUTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. - Nas ações de cobrança de quotas condominiais deve prevalecer o interesse comum dos condôminos. - Tem o credor a faculdade de ajuizar a ação tanto em face daquele que figura como proprietário, quanto de eventuais adquirentes ou possuidores, sempre em consideração às peculiaridades do caso concreto. - Declarando o Tribunal de origem que a convenção de condomínio está em harmonia com a lei, é vedado analisar no especial o acerto da decisão porque tomada com lastro nas provas carreadas aos autos. Recurso especial não conhecido. ( REsp 712.661/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2005, DJ 01/07/2005, p. 532).

6. Nesse mesmo sentido, eis julgados de outros tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. Entendimento predominante na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal sobre a responsabilidade solidária do usufrutuário e do nu-proprietário pelo pagamento das cotas condominiais. Solidariedade que permite ao exequente direcionar a execução contra qualquer um dos legitimados, mas não enseja a possibilidade de denunciação da lide pela ausência de relação de garantia entre eventuais denunciantes e denunciado. Excesso de execução não demonstrado, com violação do artigo 917, § 3o, do Código de Processo Civil. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO.

(TJ-RJ - APL: 02148325620178190001, Relator: Des(a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA, Data de Julgamento: 22/10/2020, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/10/2020)

CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – PROCEDÊNCIA – MANUTENÇÃO – DESNECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO ENTRE USUFRUTUÁRIA E NU-PROPRIETÁRIOS – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE É SOLIDÁRIA -SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.

(TJ-SP - APL: 10308014320188260100 SP 1030801-43.2018.8.26.0100, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 25/02/2019, 36a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO USUFRUTUÁRIO E DO NU-PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. Tratando-se as cotas condominiais de obrigação propter rem, existe solidariedade passiva em relação a elas entre o nu-proprietário do imóvel e o usufrutuário (possuidor direto do bem), sendo uma faculdade do condomínio escolher a quem demandar para a concreção da cobrança. APELO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 70075458463 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 22/02/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/03/2018)

7. Desta forma, tendo em vista que as despesas de condomínio constituem obrigação propter rem, que vincula a dívida à unidade condominial, de modo que o condomínio pode optar pelo ajuizamento da ação de cobrança contra o nu-proprietário, contra o usufrutuário, ou contra ambos, por se tratar de litisconsórcio facultativo.

8. Conforme consta na sentença recorrida que considero como fundamento para julgar este recurso:
“Registre-se que a natureza da obrigação é
propter rem
, na medida em que adere à coisa e não à pessoa, todavia, no caso dos autos deve ser rejeitada a ilegitimidade passiva arguida pelo Embargante, uma vez que esta se comprometeu a pagar as taxas condominiais se tornando responsável pelas despesas condominiais inadimplidas desde a aquisição do imóvel (...)Assim, como se sabe, a responsabilidade para o pagamento das cotas condominiais é daquele que detém a propriedade do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Ademais, no presente caso, há que se falar em obrigação
propter rem,
pois o executado é a proprietária do bem.

Isso posto, tendo em vista que a executada é a proprietária do imóvel, conforme consta na certidão de inteiro teor da matricula no 41.833- ID
72654897 -
, verifico que os valores cobrados referentes ao período de julho a dezembro de 2016, janeiro de 2017 e de fevereiro a dezembro de 2021, é de sua inteira responsabilidade”.

9. A sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:
“Ante o exposto,
OPINO
pelo ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS, vez que tempestivos, bem como OPINO PELA IMPROCEDÊNCIA dos
EMBAROGS À EXECUÇÃO
, para: RECONHECER A LEGITIMIDADE PASSIVA do Embargante/Executado na ação de execução de taxa condominial, bem como
DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DA ALVARÁ a favor do Exequente no valor de R$
18.458,96 (dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e noventa e seis centavos). INTIME-SE a parte Exequente para apresentar dados para vinculação a conta e consequente expedição de alvará”,
não merece reparos e deve se mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termo do art. 46 da Lei no 9.099/95.

10. Recurso improvido. A Recorrente arcará com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

Vide Súmula do Julgamento.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/03/2023