Tribunal: TJMT
Processo: 1033612-39.2019.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-04
Data de publicação: 2023-07-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO– ESTABELECIMENTO COMERCIAL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – DIVERGÊNCIA ENTRE AS PARTES QUANTO AO VALOR JUSTO – CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – PEDIDO DE DILAÇÃO PROBATÓRIA FORMULADO – NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO. 1. Segundo o STJ, “há cerceamento de defesa quando o Juízo indefere a produção das provas requeridas oportunamente pela parte, mas profere julgamento que lhe é desfavorável por ausência de provas” (STJ - AgInt nos EDcl EAREsp: 1790144 GO 2020/0301829-5, Relator: NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 29/11/2022, S2 SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 01/12/2022). 2. Não havendo nos autos provas que possibilitem identificar se o valor justo para a renovação do aluguel é o indicado pela autora ou o indicado pelo apelante, a anulação da sentença, e retomada da marcha processual para que as partes possam produzir as provas pretendidas é a medida adequada ao caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033612-39.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[R. R. SIMOES LTDA - CNPJ: 08.208.681/0001-90 (APELADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), WALCYR PEIXOTO DE SOUZA - CPF: 951.509.781-91 (ADVOGADO), NATHALIA LACERDA BONACCORDI - CPF: 035.656.281-62 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO– ESTABELECIMENTO COMERCIAL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – DIVERGÊNCIA ENTRE AS PARTES QUANTO AO VALOR JUSTO – CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – PEDIDO DE DILAÇÃO PROBATÓRIA FORMULADO – NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO. 1. Segundo o STJ,
“há cerceamento de defesa quando o Juízo indefere a produção das provas requeridas oportunamente pela parte, mas profere julgamento que lhe é desfavorável por ausência de provas
” (STJ - AgInt nos EDcl EAREsp: 1790144 GO 2020/0301829-5, Relator: NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 29/11/2022, S2 SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 01/12/2022). 2. Não havendo nos autos provas que possibilitem identificar se o valor justo para a renovação do aluguel é o indicado pela autora ou o indicado pelo apelante, a anulação da sentença, e retomada da marcha processual para que as partes possam produzir as provas pretendidas é a medida adequada ao caso.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING contra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá /MT, que nos autos da ação “
Renovatória de Locação
” (Proc. no 1033612-39.2019.8.11.0041), ajuizada contra a apelante por R. R. SIMOES LTDA, julgou o pedido procedente para “
declarar a renovação contratual, até o limite de cinco anos, nos termos da lei n. 8.245/91, bem como definir como valor do aluguel o importe do valor mínimo pactuado inicialmente atualizado pelo índice do IGP-DI, que corresponderia R$ 10.220,00 (dez mil, duzentos e vinte e dois reais)”.
A sentença condenou o requerido ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor do débito atualizado (cf. Id. no 167265781).

O apelante alega, preliminarmente, que a sentença é nula por violação ao princípio da congruência, já que
“utilizou na fundamentação argumento não aventado nos autos e sobre o qual nem sequer oportunizou qualquer debate entre as partes
”; qual seja, as alterações no mercado decorrentes do estado de calamidade pública oficialmente reconhecido pelo Decreto no 6, de 20 de março de 2020; ademais, o apelante teve o seu direito de defesa cerceado, pois requereu a realização de prova pericial, via método comparativo, a fim de averiguar o justo valor a ser cobrado pelo metro quadrado do imóvel sob sua propriedade, o pedido foi indeferido, e, mesmo assim, o julgamento lhe foi desfavorável por ausência de provas.

No mérito, afirma que não é cabível a renovação da locação, porque o autor não comprovou a anuência do fiador quanto à manutenção da fiança, e, como se não bastasse, também não juntou
“quaisquer documentos capazes de comprovar ou indicar, ainda que minimamente, a idoneidade financeira atual do fiador indicado”,
o que impede a renovação do contrato.

Em todo caso, eventual renovação dependeria de reajuste do valor do aluguel para valor não inferior a a R$ 189,00/m2, de modo a se compatibilizar com os valores praticados nos contratos de outros locatários que exercem atividades similares à do apelado.

Alega que “
a manutenção do valor do aluguel mensal mínimo nos moldes impostos pelo juízo singular, em verdade causa desequilíbrio contratual e mostra-se inteiramente prejudicial para o apelante, pois, apesar do termo final do contrato em tela ter se dado antes mesmo do início da pandemia, a paralisação das atividades comerciais se deu em períodos curtos e isolados, de modo que esta particularidade não pode e não deve refletir na relação negocial da renovação contratual que vigorará por anos”.

Ademais, não é correta a afirmação da autora de que “
o valor do aluguel mínimo mensal, estipulado pelas partes há quase uma década, corrigido anualmente pelo IGP-DI, tendo como marco inicial outubro/2014 e marco final fevereiro/2019, corresponderia ao valor de R$ 10.220,00 (05/02/2019)
”, pois
“a memória de cálculo utilizada pelo locatário apelado, colacionada no id. 22190136, emprega ferramenta de atualização monetária do Banco Central, que considera índices positivos e negativos, o que contraria a cláusula quinta do contrato de locação, que prevê a estrita utilização da variação positiva”
. Afirma que, caso fossem considerados os marcos temporais indicados pelo autor, o valor do aluguel mínimo corresponderia, na verdade, ao montante de R$ 10.653,151, que, atualizado até fevereiro de 2020,
“momento em que supostamente seria renovado o contrato, corresponderia ao montante de R$ 11.533,32 (doc. 2), exatamente o valor pleiteado na contestação”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que sejam acolhidas as preliminares arguidas, nulificando a sentença, para que, retomada a marcha processual, seja determinada a produção da prova pericial; subsidiariamente, requer a reforma da sentença, para que seja declarada a inépcia da inicial por ausência de anuência do fiador; no mérito, pede a “
reforma da sentença para que o valor do aluguel mínimo mensal não seja inferior a R$ 189,00/m2 e seja reajustado anualmente pelo IGP-DI, de modo a se compatibilizar com os valores praticados nos contratos de outros locatários do mesmo shopping center, bem como, caso realmente seja determinada a renovação contratual nas bases originárias, requer a reforma para que o valor do aluguel renovado seja estipulado com base no

resultado da atualização do valor de R$ 7.809,10, pelo IGP-DI, desde 05/10/2014 até 05/02/2020, sem incidência de índices negativos, a ser devidamente apurado em fase de liquidação de sentença, que resultará no importe de R$ 11.533,32
”; consequentemente, pede a condenação da apelada ao pagamento do valor da diferença obtida entre os valores pagos e os valores devidos (cf. Id. n. 167265785).

A apelada não ofertou contrarrazões (cf. Id. n. 167265791).

É o breve relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Em 30.07.2019, a empresa autora ajuizou a presente ação, dizendo que atua no ramo de venda de colchões, e, em 23.10.2014, celebrou com o apelante um contrato de locação, com início em 01.02.2015 e término em 31.01.2020, referente a um espaço comercial de 60,07m2 no shopping pantanal, pelo valor mensal de R$ 7.809,10, a ser reajustado anualmente pelo índice do IGP-DI, porém, ao solicitar a renovação do contrato, o requerido impôs um aumento injusto, equivalente a R$ 197,16 por metro quadrado, que corresponderia ao valor total de R$ 11.843,40, que é muito superior ao cobrado dos demais lojistas do shopping, e também muito superior à atualização do valor praticado inicialmente, o qual, na data do ajuizamento da ação, corresponderia a R$ 10.220,00.

Alegando que “
faz jus ao direito que aqui se pleiteia, a fim de proteger o seu ponto comercial, instalado há quase 5 anos”,
pediu que fosse determinada a renovação do contrato de locação, nas mesmas condições estabelecidas inicialmente,
“inclusive no tocando ao Fiador, que permanecerá o mesmo, exceto no tocante ao valor, determinando que o reajuste do aluguel, para o novo prazo da locação, leve em conta a correção do valor inicialmente pactuado, de R$ 7.809,10 (...), pelo índice contratual ajustado”,
correspondendo, hoje, a R$ 10.220,00, ou, na pior das hipóteses, fosse o requerido condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos, bem como lucros cessantes a serem apurados em liquidação de sentença (cf. Id. n. 167265138).

O requerido apresentou contestação, alegando, preliminarmente, que a autora não preencheu os requisitos para ajuizamento de ação renovatória, pois
“o termo de concordância na manutenção da fiança, aportado no ID 22190133 está desprovido de assinatura com firma reconhecida, inclusive, referida assinatura diverge da constante em seu documento de identificação inserto no ID 22190135”
, e, além disso, a autora não comprovou a idoneidade financeira do fiador indicado, de modo que a extinção do feito sem resolução do mérito é medida que se impõe; no mérito, alega que houve valorização no shopping, que, em 2018, passou por uma reforma de mais de 20 milhões de reais,

de modo que “o “aluguel mínimo mensal reajustável”, cobrado hoje naquele Espaço Comercial, não pode ser inferior a R$ 189,00/m2, ou seja R$ 11.353,23 (onze mil trezentos e cinquenta e três reais e vinte e três centavos), reajustável anualmente pelo índice contratual; aduz, por fim, que não há falar em indenização, “
eis que eventual não renovação do contrato se dará pelo não atendimento dos requisitos exigíveis
” (cf. Id. n. 167265768).

Na impugnação vinculada ao Id. n. 167265772, a autora alegou que não se exige reconhecimento de firma da assinatura lançada no documento de anuência do fiador, e combateu as alegações meritórias feitas pelo apelante.

Por fim, o apelante se manifestou nos autos, especificando as provas que pretendia produzir, como juntada de documentos, “
perícia para se averiguar o valor a ser cobrado pelo metro quadrado da área locada pela Autora, utilizando-se o método comparativo, levando em conta as demais lojas do corredor em que está instalada, e das outras lojas do mesmo seguimento situadas no empreendimento Requerido”,
“
oitiva de testemunhas, cujo rol será apresentado oportunamente”
, além de depoimento pessoal do preposto do requerente (cf. Id. n.

167265780).

Em seguida, foi proferida a
r. sentença apelada, que adotou os seguintes fundamentos:

“(...)

A parte requerida alega a ausência da regularidade processual, ante a ausência do fiador no polo ativo da demanda.

No entanto a Lei do Inquilinato estabelece documentos específicos que devem instruir a ação renovatória de locação comercial, entre eles a declaração do fiador – ou de quem vai substituí-lo na renovação – de que aceita os encargos da fiança. O encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas, sim, o novo aluguel que será arbitrado judicialmente.

Retira-se dos autos que a autora juntou a petição inicial e acostou a declaração de aceite do fiador, devidamente autenticada em cartório. Assim, não há que se falar em irregularidade no processual.

No que tange propriamente dito, ao mérito, à autora aduz que o valor mínimo dos novos alugueis é muito elevado e que usando como parâmetro o valor do aluguel firmado inicialmente e atualizado pelo índice contratual (IGP-DI), geraria um montante mais correto e acessível.

A requerida defende-se alegando que circunstancias da época eram totalmente diferentes, que o aluguel mínimo mensal reajustável não pode ser inferior a R$ 189,00 por metro quadrado, ou seja, o valor R$ 11.353,23.

Contudo, a requerida não explica a motivação efetiva, do aumento além do índice oficial, ao que tudo indica o valor do metro quadrado do condomínio civil aumentou ante a valorização, normal, de um empreendimento e os contratantes/locadores resolveram por lucrar – mais – em cima do valor do aluguel.

Verifica-se que esse aumento gera onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual a permitir a manutenção do valor inicialmente contratado, devendo o reajuste convencionado ser atualizado com base no indexador pactuado, IGP-DI, o qual deve ser aplicado diante da excepcionalidade da circunstâncias econômicas atuais, a evitar o desequilíbrio contratual entre as partes.

(...)

Conquanto se reconheça que a definição acerca do índice a incidir em uma relação contratual é ajustada pelas partes, que convencionaram os termos do negócio
, não se pode olvidar que as alterações no mercado decorrentes do estado de calamidade pública oficialmente reconhecido pelo Decreto no 6, de 20 de março de 2020, ocasionaram evidente instabilidade econômica,
sobretudo, em razão da interrupção das atividades empresariais, fechamento de estabelecimentos comerciais e prestação de serviços que restaram suspensas.

Assim, a variação significativa do índice adotado no contrato celebrado entre as partes, permite a excepcional e provisória alteração do índice de reajuste contratual.

Ademais, a requerida não procedeu com nenhuma prova do valor do aumento do metro quadrado e sem qualquer outra valorização, nos termos do art. 72, da Lei no 8.245/91.

(...)

Portanto, entendo que o valor do contrato deverá ser a correção do valor do atual aluguel pelo índice do IGP-DI, que corresponderia R$ 10.220,00 (dez mil, duzentos e vinte e dois reais). Ressalto, que o valor deverá ser atualizado até o presente momento.

(...)”
(cf. Id. n. 167265781).

A ação renovatória tem procedimento especial e possui caráter dúplice, permitindo-se, assim, que não só o autor formule pretensão contrato o réu, mas que este formule também pretensão contra o autor.

A propósito, a doutrina explica:

“Contestação e pedido contraposto: técnica adotada nos processos dos Juizados Especiais e em alguns procedimentos especiais, consiste na dedução pelo réu, na contestação, de pedido contraposto ao do autor, buscando obter para si tutela jurisdicional distinta da reclamada na petição inicial e correspondente àquela que ele, contestante, obteria por meio de reconvenção ou de ação própria. Em outras palavras, além de formular contestação, o réu reclama, concomitantemente, um resultado que lhe seja favorável, independentemente da propositura de ação (ou de reconvenção) para a mesma finalidade. Similarmente à reconvenção, a técnica da contraposição de pedido exige a presença de vínculo conectivo entre a ação e o pedido contraposto e, ainda, que este venha fundado nos mesmos fatos que suportam a pretensão do autor (v. LJE, art. 31 e CPC/1973, art. 278, § 1o). Distingue-se da reconvenção, contudo, pelos seguintes motivos: a) acessoriedade: enquanto a ação reconvencional é autônoma em relação à ação original, o pedido contraposto somente será julgado se e quando também o pedido original do autor comportar julgamento (v., supra, no 8.3); se o autor for carecedor da ação ou dela desistir, ou, ainda, o processo for inválido, este será extinto, sem resolução do mérito, prejudicado, consequentemente, o exame do pedido contraposto. Além disso, formulado esse pedido no corpo da contestação, o autor não será intimado (rectius: citado) na pessoa de seu advogado para ofertar contestação àquele pedido do réu; b) identidade de fundamentos fáticos: o pedido contraposto deverá vir fundado nos mesmos fatos que suportam a pretensão do autor. Vale dizer, sua formulação depende da existência de vínculo conectivo com a causa de pedir fática exposta na petição inicial, ou seja, os fatos constitutivos do alegado direito do réu deverão ser os mesmos indicados pelo autor. Consequentemente, a instrução probatória ficará restrita à demonstração dos fatos relacionados à responsabilidade de cada uma das partes pelo litígio submetido à apreciação judicial, pois incontroversos os demais fatos. (in Procedimentos Especiais, Antonio Carlos Marcatto, 18a ed., Ed. Atlas. Cap. I, item 10, subitem 10.2)

Cumpre ao demandante/locatário, na forma do art. 71, IV, da Lei 8.245/91, a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação e, ao demandado/locador, na forma do art. 72, inciso II, do mesmo édito legal, contestar o pedido alegando
"não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar",
sendo que neste caso, determina o §1o que:
"(...) o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
"

No presente caso, ao ajuizar a presente ação, a autora requereu a manutenção do valor do aluguel praticado no contrato anterior, e, na contestação, o requerido fez uma contraproposta, mas, infelizmente, as partes não chegaram a um acordo, de modo que o apelante requereu a realização de prova pericial, para “
averiguar o valor a ser cobrado pelo metro quadrado da área locada pela Autora, utilizando-se o método comparativo, levando em conta as demais lojas do corredor em que está instalada, e das outras lojas do mesmo seguimento situadas no empreendimento Requerido”
(cf. Id. n. 167265780).

A sentença, porém, além de negar o pedido de dilação probatória, concluiu que o valor do aluguel previsto no contrato deveria ser mantido, com a devida atualização, porque
“a requerida não procedeu com nenhuma prova do valor do aumento do metro quadrado e sem qualquer outra valorização”,
e também porque
“
não se pode olvidar que as alterações no mercado decorrentes do estado de calamidade pública oficialmente reconhecido pelo Decreto no 6, de 20 de março de 2020, ocasionaram evidente instabilidade econômica,
sobretudo, em razão da interrupção das atividades empresariais, fechamento de estabelecimentos comerciais e prestação de serviços que restaram suspensas”
(cf. Id. no 167265781)
,
ou seja, a magistrada indeferiu a produção das provas requeridas oportunamente, e mesmo assim, proferiu julgamento desfavorável ao apelante, contrariando, assim, o entendimento consolidado pelo STJ, no sentido de que
“há cerceamento de defesa quando o Juízo indefere a produção

das provas requeridas oportunamente pela parte, mas profere julgamento que lhe é desfavorável por ausência de provas
” (STJ - AgInt nos EDcl EAREsp: 1790144 GO 2020/0301829-5, Relator: NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 29/11/2022, S2 SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 01/12/2022)

No caso, o apelante realmente teve o seu direito de defesa cerceado, e não há nos autos qualquer elemento que possibilite identificar se o valor justo para a renovação do aluguel é o indicado pela autora ou o indicado pelo apelante, de modo que a anulação da sentença, e a retomada da marcha processual para que as partes possam produzir as provas pretendidas, é a medida adequada ao caso.

A propósito:

APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – INTEMPESTIVIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – CONTROVÉRSIA APENAS COM RELAÇÃO AO VALOR DO ALUGUEL – LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO –MANIFESTAÇÃO DA PARTE AUTORA PRECLUSA – ADOÇÃO DO MONTANTE DEFINIDO PELO PERITO – RECURSO NÃO PROVIDO.

Se o Recurso foi interposto dentro do prazo legal, não procede a alegação de intempestividade. Quando há controvérsia em relação ao valor do aluguel do período de renovação da locação, adota-se aquele definido no laudo pericial, sobretudo se a parte autora deixa de impugná-lo, e incide a preclusão sobre as questões atinentes ao montante, método do cálculo e período de incidência.

(N.U 0057855-06.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 07/06/2023)

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, para acolher a preliminar de cerceamento de defesa, e anular a sentença, determinando a retomada da marcha processual, com a devida dilação probatória.

Custas pela apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/07/2023