Tribunal: TJMT
Processo: 0013773-41.2014.8.11.0002
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-01
Data de publicação: 2023-08-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL – DEFERIMENTO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA CONSTRUTORA – PEDIDO DE EXTINÇÃO DO FEITO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ E PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DEVER DE RESTIUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESTINADOS AO NEGÓCIO PELOS AUTORES – DANO MORAL CONFIGURADO –CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o crédito dos autores somente foi reconhecido pela sentença recorrida em momento posterior ao pedido de recuperação judicial, este tem natureza extraconcursal, de modo que não há razão para se extinguir a ação.2. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (exceção do contrato não cumprido). 3. Uma vez que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, em decorrência de inércia em disponibilizar a documentação necessária à contratação do financiamento habitacional, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 4. A inexecução contratual, somada à falha na prestação de serviço, inobservância do dever de transparência e informação e frustração do sonho da aquisição da casa própria, constituem aspectos que suficientes à caracterização do dano extrapatrimonial. 5. A fixação do valor da indenização se prende à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado das partes, sobretudo a consideração do perfil social e financeiro tanto do lesado quanto do ofensor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013773-41.2014.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOAO PAULO GONCALVES RIBEIRO GUEDES - CPF: 018.721.051-90 (APELADO), ANTONIO CEZAR DA SILVA COSTA - CPF: 667.796.261-04 (ADVOGADO), ALYNE D REVELLIN RODRIGUES - CPF: 005.734.361-69 (ADVOGADO), MARCELA OLIVEIRA SOARES GUEDES - CPF: 024.930.401-55 (APELADO), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL – DEFERIMENTO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA CONSTRUTORA – PEDIDO DE EXTINÇÃO DO FEITO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ E PROMITENTE VENDEDORA –

ATRASO NA ENTREGA

–

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO

– DEVER DE RESTIUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESTINADOS AO NEGÓCIO PELOS AUTORES – DANO MORAL CONFIGURADO –CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o crédito dos autores somente foi reconhecido pela sentença recorrida em momento posterior ao pedido de recuperação judicial, este tem natureza extraconcursal, de modo que não há razão para se extinguir a ação.2. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (exceção do contrato não cumprido). 3. Uma vez que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, em decorrência de inércia em disponibilizar a documentação necessária à contratação do financiamento habitacional, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 4.

A inexecução contratual, somada à falha na prestação de serviço, inobservância do dever de transparência e informação e frustração do sonho da aquisição da casa própria, constituem aspectos que suficientes à caracterização do dano extrapatrimonial. 5. A fixação do valor da indenização se prende à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado das partes, sobretudo a consideração do perfil social e financeiro tanto do lesado quanto do ofensor.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A e outros
c
ontra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação
de “Obrigação de Fazer c/c Danos Morais e Materiais”
(Número Único 0013773-41.2014.8.11.0002), ajuizada contra

as apelantes por
JOÃO PAULO GONÇALVES RIBEIRO GUEDES e MARCELA OLIVEIRA SOARES GUEDES, julgou o pedido parcialmente procedente para
condenar solidariamente as rés/apelantes
“a ressarcirem os autores pelo pagamento realizado a título de corretagem no valor de R$ 7.901,65 (sete mil, novecentos um reais e sessenta cinco centavos) na forma simples, devendo tal valor ser acrescido os juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação e a correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, recair a partir do pagamento realizado”
, e reconhecendo a “
ilegalidade das cobranças de taxa condominial

(...) ao pagamento de indenização aos autores pelos prejuízos de ordem moral causados e, sabendo do caráter preventivo dessa condenação, que tem também a finalidade de impedir que tais práticas voltem a acontecer, fixo o valor da indenização, em R$ 10.000,00, corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação (...) o pagamento da cláusula penal prevista no item 8.1 do contrato pelo descumprimento contratual”
a r. sentença condenou ainda as requeridas/apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 162259734).

As apelantes afirmam, preliminarmente, que diante da aprovação do seu plano de recuperação judicial, a presente demanda deve ser extinta e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial,

No mérito, sustentam que a rescisão do contrato decorreu de circunstância alheia à sua responsabilidade ou da sua margem de atuação contratual, uma vez que não possuem qualquer ingerência ou influência no processo de tomada de decisão feito pelas instituições financeiras à concessão ou não do financiamento aos promitentes compradores, e, conforme expresso no contrato, a autora era a única e exclusiva responsável pela obtenção do financiamento habitacional.

Aduzem, nessa perspectiva, que, como os autores deram causa à rescisão contratual, deve ser reconhecido o direito de retenção da entrada/sinal dado pela autora (CC, art. 418), assim como, a incidência da cláusula penal estipulada no contrato,
“prevista no item 8.1 do contrato pelo descumprimento contratual”.

Alegam, no mais, que, além de ser válida a cláusula de repasse do custeio da comissão de corretagem, não há falar em seu dever de restituir o valor pagado pelos autores, pois
“os contratos de serviços de corretagem não foram firmados
(por elas)
o que supõe que as mesmas não possuem nenhuma relação para devolução da quantia, visto que não a receberam
”, e que, sob qualquer enfoque adotado, os fatos discutidos nos autos não são capazes de ensejar indenização por danos morais, eis que, no máximo, cuidou-se de simples e inofensivo descumprimento contratual, porém, caso mantida a condenação indenizatória, ao menos seja readequado o valor fixado para patamar mais condizente às particularidades do caso.

Pedem, pois, seja provido o recurso para, reformada a sentença, seja decretada a improcedência dos pedidos autorais e a condenação no pagamento das custas e dos honorários advocatícios. Subsidiariamente, se mantido os danos morais, pleiteiam a redução do
quantum
indenizatório (cf. Id no 162259738).

Os apelados apresentam as contrarrazões no Id no 162260793, dando combate às razões recursais e torcendo pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial sob os seguintes fundamentos:

“ (...)

Pretendem os autores com a presente ação sejam as requeridas condenadas ao pagamento dos danos materiais, referentes à cobrança dos lucros cessantes, aluguel e corretagem ilícita, ao pagamento de 2% sobre este valor, além de 1% de juros pro rata die por mês de atraso para entrega do imóvel, e por fim a condenação em indenização por danos morais.

Contudo, alegam as requeridas que não cometeram qualquer ato ilícito e a validade das cláusulas estipuladas no contrato celebrado entre as partes.

Pois bem, inicialmente ressalto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso sub judice, visto que a relação estabelecida entre as partes é eminentemente uma relação de consumo, a teor do art. 3o, §1o, do CDC.

Nesse sentido:

(...)

Do atraso do imóvel

O contrato firmado entre as partes informa a previsão de concluir a obra no último dia do mês de outubro de 2013, ainda salientam as partes da possibilidade de prorrogação desse prazo pelo período de 180 (cento e oitenta), cláusula “L” (l.1 e l.2), consoante se infere no Id. 59232987 – Pág. 44.

Na espécie, observo que inexiste qualquer abusividade na estipulação do prazo de prorrogação da entrega da obra pelo período de 180 (cento e oitenta) dias, uma vez que se trata de ajuste padrão a qual vem sendo largamente admitida pelos egrégios Tribunais, haja vista a complexidade dos empreendimentos da construção civil, bem como das condições climáticas e jurídico-administrativas que os envolve.

Realmente, a esse respeito, colho os seguintes arestos:

(...)

No entanto, o imóvel descrito nos autos não foi entregue aos autores mesmo havendo o decurso do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, o qual se findou em abril de 2014, conforme informado na inicial e não impugnado pelas requeridas em sua contestação.

Da taxa de corretagem

O autor sustenta que faz jus ao recebimento em dobro da quantia de R$ 7.901,65 (sete mil, novecentos um reais e sessenta cinco centavos) pagos a título de corretagem.

Com efeito, tenho que a cobrança da referida taxa de corretagem mostra-se abusiva em razão da ausência de prévio conhecimento do encargo pelo promitente comprador, ora autor. Isso porque, não restou demonstrado nos autos que o ônus de tal taxa seria de responsabilidade do autor.

Nesse sentido:

(...)

Assim sendo, revela-se descabida a cobrança ao consumidor de comissão de corretagem não constante do contrato de promessa de compra e venda, e à qual não se obrigou.

Dessa forma, deverá a parte requerida ressarcir o autor pelo pagamento realizado a título de corretagem no valor de R$ 7.901,65 (sete mil, novecentos um reais e sessenta cinco centavos) (Id. 59233955 – Pág. 19/20), porém, na forma simples, tendo em vista que a restituição em dobro, prevista no artigo 940, do Código Civil, e no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, somente é autorizada quando houver má-fé na cobrança, de acordo com a orientação emanada da Súmula n.o 159, do excelso Supremo Tribunal Federal, hipótese esta não vislumbrada no caso em comento.

Dos Danos Materiais

Pretende os autores a condenação das requeridas nos danos materiais, diante dos alugueres despendidos com moradia, durante o período de atraso na entrega do imóvel.

No tocante, à possibilidade de inversão da Cláusula Penal em favor do consumidor, o STJ, sobre tal matéria, fixou a seguinte tese, em sede de Recurso Repetitivo (Resp. 1.614.721/DF):

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Neste Julgado, o Ministro Luis Felipe Salomão afirmou que “seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento de avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto.”.

Sobre a possibilidade de inversão da cláusula, afirmou o Ministro que “penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples “inversão da multa moratória”, podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa. Portanto, a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período de mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula.”.

O STJ firmou as seguintes teses nos julgamentos dos Repetitivos 970 e 971, vejamos:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Consoante a leituras dos temas, observa-se que o STJ rechaçou a cumulação de multa moratória, que possui natureza eminentemente compensatória, com lucros cessantes, bem como disciplinou que a previsão contratual de incidência de multa por inadimplemento, apenas em desfavor do consumidor, deve ser considerada para arbitramento de indenização, possibilitando a inversão da cláusula penal.

No presente caso, deve ser a multa prevista na cláusula 8.1 do contrato invertida em desfavor das rés por inadimplemento contratual, contudo, deve o pedido de indenização pelos aluguéis julgado improcedente, pois é vedada a acumulação com lucros cessantes.

De fato, a cláusula 8.1 prevê que:

“8.1. O atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas em razão desta avença, caracterizará o COMPRADOR como inadimplente, sujeitando-o ao pagamento à VENDEDORA dos valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de acordo com a variação “pro rata die” do índice aplicável, nos termos deste contrato, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês e da multa moratória (de aplicação imediata) de 2% (dois por cento).” (Id. 59232987 – Pág. 1)

Da análise dos autos observo que há cláusula contratual em favor da vendedora pelo inadimplemento do comprador, conforme se observa do teor da referida cláusula 8.1, estipulando multa compensatória no importe de 2% em favor do comprador. Portanto, considerando que restou comprovado nos autos o atraso na obra, a referida penalidade também deve ser aplicada em favor dos autores, no importe de 2% sobre o valor total do contrato.

Do dano moral

Como é cediço, o dano moral consiste na ofensa à dignidade da pessoa humana, considerada a pedra de toque de todos os demais direitos fundamentais previstos na Carta Magna. A reparação da ofensa, antes da Constituição Federal de 1988, estava atrelada à existência concomitante do dano material, realidade que passou a mudar com o advento da Nova Constituinte, que erigiu o dano moral à categoria de dano autônomo, nos moldes do que dita o inciso X, in fine, do art. 5o, da CF.

E uma vez configurada a referida ofensa, ela deve ser reparada, a fim de que o agredido tenha sua dor e seu sofrimento amenizados e que o ofensor repare o erro cometido e não torne a fazê-lo novamente. Eis o que se extrai dos arts. 186 e 927, ambos do Código Civil.

No caso vertente, os elementos da responsabilidade civil, consistentes na conduta, no nexo causal e no resultado, estão sobejamente presentes, haja vista que restou provado que as requeridas, mesmo ciente de que o lote descrito na inicial já havia sido vendido, alienou-o a terceiro de boa-fé.

Portanto, demonstrado que as requeridas não agiram com a boa-fé objetiva que se espera dos contraentes, eis que restou provado o atraso na entrega da unidade habitacional, desta forma, a existência do dano moral sofrido pela parte autora.

Destarte, uma vez caracterizada de forma indelével a responsabilidade das requeridas, passo à análise do quantum indenizatório pleiteado pelo autor. Trata-se de matéria controvertida, porque a doutrina e a jurisprudência ainda não construíram critérios objetivos e seguros para sua fixação.

Em todo caso, para o renomado civilista Arnaldo Marmitt, os elementos integrantes do dano moral são: “a) modificação para pior no estado da vítima; b) estado permanente e prolongado da alteração advinda do efeito danoso; c) causação de um dano moral ao lesado, consistente na humilhação, tristeza, prostração, constrangimento, enfim, uma diminuição no estado de espírito e felicidade, em consequência da lesão[1]”.

No presente, atento às circunstâncias do caso concreto, eis que reconhecida a responsabilidade das requeridas e considerando as condições econômico-financeiras das partes, e a gravidade da conduta das requeridas, tenho que a quantia equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), pelo Dano Moral se mostra bastante razoável.

Em suma, tenho como justa a quantia acima. Porquanto, o objetivo da indenização por danos morais não é o enriquecimento do autor e tampouco o empobrecimento do requerido, tendo, sim, conforme posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça “dupla função reparatória e penalizante[2]”.

No mesmo caminho trilha a jurisprudência do nosso egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

(...)

Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na ação para:

Condenar solidariamente as requeridas a ressarcirem os autores pelo pagamento realizado a titulo de corretagem no valor de R$ 7.901,65 (sete mil, novecentos um reais e sessenta cinco centavos) na forma simples, devendo tal valor ser acrescido os juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação e a correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, recair a partir do pagamento realizado e, Condenar as rés ao pagamento de indenização aos autores pelos prejuízos de ordem moral causados e, sabendo do caráter preventivo dessa condenação, que tem também a finalidade de impedir que tais práticas voltem a acontecer, fixo o valor da indenização, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), importância que considero ponderada e razoável, capaz de traduzir justa reparação, sem configurar enriquecimento ilícito, corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.”

Em suas razões recursais, as apelantes, preliminarmente, sustentam que, diante da aprovação do seu plano de recuperação judicial, a presente demanda deve ser extinta e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial.

Não assistindo razão, uma porque, estando o feito ainda em fase de conhecimento, não se delibera sobre a submissão ou não do crédito decorrente da presente condenação à recuperação judicial.

A duas porque, conforme o artigo 6o, §1o, da Lei de no 11.101/2005, não há de se falar na extinção ou suspensão do presente processo em razão do deferimento do processamento de recuperação judicial, haja vista que o citado artigo ressalva que o processo envolvendo quantia ilíquida deverá ter normal prosseguimento.

A propósito:

“Art. 6o A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário.

§ 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida ”

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar.

Quanto ao mérito, as partes celebraram contrato de compra e venda de uma unidade imobiliária, com previsão de entrega para o dia 31/10/2023 e ajustamento de um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias cláusula “L” (l.1 e l.2) (cf.Id. no 162259717 – pág. 42 – 44).

Ocorre que a Construtora não comprovou ter fielmente cumprido com a sua obrigação de entrega do apartamento no prazo ajustado, o qual se findou em abril de 2014, conforme informado na inicial e não impugnado pelas requeridas em sua contestação.

Quanto à mora dos autores/apelados, diante do inadimplemento das rés/apelantes, bem como a ausência de justificativa, reputo perfeitamente plausível a interrupção do pagamento das parcelas. Trata-se de se reconhecer, na espécie, à exceção do contrato não cumprido.

Acerca da denominada exceção do contrato não cumprido, dispõe o art. 476 do Código Civil,
in verbis
:

“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Fixada a conclusão de que a ré/promitente vendedora é a exclusive culpada pela quebra do contrato, restam prejudicados os pedidos das rés/apelantes quanto à retenção do sinal, porcentagem dos valores pagados e incidência de cláusula penal em seu favor, sendo o desfecho decisório conduzido de acordo com a orientação da Súmula no 543 do STJ, que reza que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Ressalto que, no conceito de restituição integral, inserem-se todos os gastos dispendidos pelos autores com o contrato em questão, incluindo a comissão de corretagem que foi estipulada no bojo do contrato e integrou o seu preço.

Quanto aos danos morais, não se pode admitir que a situação enfrentada pelos autores ficou apenas no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples e inofensivo descumprimento contratual, pois, ao lado da inequívoca falha na prestação do serviço, da indignação dos consumidores decorrente de ter destinado as suas economias à negócio infrutífero e inútil, de ter sido necessário iniciar esta escaramuça para recuperar o dinheiro investido, tem-se, ainda, que a inexecução contratual representou a frustração do sonho da aquisição da casa própria, circunstâncias estas que, quando somadas, certamente geraram raiva, angústia, ansiedade e sentimento de ludibrio, aspectos que bastam à caracterização do dano extrapatrimonial

Sobre o valor indenizatório, sabe-se que a condenação deve ser imposta através de quota financeira compensatória da dor moral sofrida e cuja expressão seja dotada de força pedagógica e do atributo da efetividade, e, no caso, o valor indenizatório fixado em R$ 10.000,00 revela-se razoável e ajustado às particularidades do caso, atendendo satisfatoriamente o caráter disciplinar e ressarcitório da condenação, sendo congruente com os valores normalmente arbitrados para casos semelhantes por este Tribunal de Justiça, não tendo sido apresentado pelas rés/apelantes qualquer fundamento relevante e convincente quanto à alegada desproporcionalidade do quantum indenizatório, sobretudo ao se considerar que as razões recursais são absolutamente genéricas nesse sentido, não discutindo os fatos discutidos nos autos, que foram adotados como parâmetros a alcançar uma justa condenação.

Pelo exposto,
desprovejo
o recurso, e, em obediência ao art. 85, §11o, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

Custas pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/08/2023