Tribunal: TJMT
Processo: 1007569-36.2017.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA EROTIDES KNEIP
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2023-11-27
Data de publicação: 2023-12-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO DE TÍTULOS EXTRAJUDICAL – ALUGUÉIS DE IMÓVEL – CONTRATO FIRMADO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA QUE NELE FIGURA COMO LOCATÁRIA – APLICAÇÃO DA REGRA DO DIREITO PRIVADO (LEI No 8.245/91) E SUBSIDIARIAMENTE A DO DIREITO PÚBLICO (LEI No 8.666/93)– INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS APÓS A RENOVAÇÃO COM ADITAMENTO – DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - RESSARCIMENTO AOS DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO.
I - Locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Contrato de locação celebrado pela administração pública municipal com particular dar-se-á, predominantemente, sob o regime jurídico privado, aplicando-se-lhe, no que couber, o disposto nos artigos 55, 58 a 61 da Lei no 8.666/93, bem como as prerrogativas indisponíveis do Poder Público, atinentes à proteção do interesse público, tendo em vista que a administração pública não poderá abdicar de certas prerrogativas e sujeições que lhe confere o direito público.
II – “Nos termos do instrumento contratual, o locatário se comprometeu a restituir o imóvel nas mesmas condições de conservação e limpeza em que recebido, quando findada ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para este fim. (...). (TJ-ES - APL: 00015787420168080022, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/07/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/07/2021)”
III - Recurso Provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1007569-36.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Execução Contratual]
Relator:
Des(a).
MARIA EROTIDES KNEIP

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[EVA AMANCIA DE OLIVEIRA - CPF: 103.447.991-15 (APELANTE), JOSE TIMOTEO DE LIMA - CPF: 335.846.569-15 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ (APELADO), PROCURADORIA-GERAL DO MUNICIPIO DE CUIABÁ (REPRESENTANTE), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS), SANDRA HELENA DA SILVA - CPF: 108.352.371-68 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO DE TÍTULOS EXTRAJUDICAL – ALUGUÉIS DE IMÓVEL – CONTRATO FIRMADO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA QUE NELE FIGURA COMO LOCATÁRIA – APLICAÇÃO DA REGRA DO DIREITO PRIVADO (LEI No 8.245/91) E SUBSIDIARIAMENTE A DO DIREITO PÚBLICO (LEI No 8.666/93)– INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS APÓS A RENOVAÇÃO COM ADITAMENTO – DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - RESSARCIMENTO AOS DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO.

I - Locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Contrato de locação celebrado pela administração pública municipal com particular dar-se-á, predominantemente, sob o regime jurídico privado, aplicando-se-lhe, no que couber, o disposto nos artigos 55, 58 a 61 da Lei no 8.666/93, bem como as prerrogativas indisponíveis do Poder Público, atinentes à proteção do interesse público, tendo em vista que a administração pública não poderá abdicar de certas prerrogativas e sujeições que lhe confere o direito público.

II – “
Nos termos do instrumento contratual, o locatário se comprometeu a restituir o imóvel nas mesmas condições de conservação e limpeza em que recebido, quando findada ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para este fim. (...). (TJ-ES - APL: 00015787420168080022, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/07/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/07/2021)
”

III - Recurso Provido.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA EROTIDES KNEIP

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível proposta por EVA AMANCIA DE OLIVEIRA, representada por sua inventariante SANDRA HELENA DA SILVA contra a sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca da Capital, que julgou extinta a Execução de Titulo Extrajudicial no 1007569-36.2017.8.11.0041, com resolução do mérito, com base no artigo 924, Inciso II e IV, do Código de Processo Civil, diante da não comprovação de contrato de locação no período de 10.03.2014 a 16.09.2016.

E ainda, condenou o exequente ao pagamento dos honorários advocatícios, que foram fixados em R$1.000,00 (mil reais), com fulcro no artigo 85, §2o e §8o, do CPC.

A Apelante alega que a partir do mês de março/2014, o Apelado, não honrou seus compromissos, deixando de quitar os alugueis no tempo e modo aprazado, e ainda, sem a devida restauração.

Ressalta que “
não há que negar a presença de contrato de ajuste entre as partes, pois, conforme instrumento contratual juntado aos autos no id. 5503307 há que haver todo o respaldo para a execução, como seus respectivos atributos, liquidez, certeza e exigibilidade,
” (
sic. Id. no 69636476)

Aduz que nos embargos, foi muito claro em querer o ressarcimento das despesas representadas pelas notas fiscais e declaração de recebimento de mão de obra, entendendo não se tratar de título executivo, mas, sim, parte da execução de título principal.

Aponta que a entrega das chaves do imóvel à locadora foi em 16.09.2016, conforme relatório realizado pela própria diretoria Técnica de Obras da Apelante, deixando de receber os alugueis do período de 10.03.2014 a 16.09.2016.

Assevera que embora não exista um termo aditivo de prorrogação do contrato, o mesmo se estendeu no tempo por força do artigo 46 da Lei. 8.245/91.

Afirma que a cláusula décima segunda do contrato de locação, reza que o locatário não será isento do pagamento da locação até a entrega das chaves.

Cita o disposto no artigo 56 da Lei no 8.245/1991, sobre a permanência no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumindo-se prorrogada a locação nas condições ajustadas.

Cita diversas jurisprudências.

Ao final, requer seja conhecido e provido o recurso, para reformar a r. sentença recorrida, para que o apelado pague os alugueis, não pagos até a data da entrega das chaves.

Contrarrazões não foram apresentadas conforme certidão de Id. no 180141195.

Dispensada manifestação da ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, em conformidade com a Súmula 189 do STJ.

É o relatório.

V O T O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível proposta por EVA AMANCIA DE OLIVEIRA, representada por sua inventariante SANDRA HELENA DA SILVA contra a sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca da Capital, que julgou extinta a Execução de Titulo Extrajudicial no 1007569-36.2017.8.11.0041, com resolução do mérito, com base no artigo 924, Inciso II e IV, do Código de Processo Civil, diante da não comprovação de contrato de locação no período de 10.03.2014 a 16.09.2016.

E ainda, condenou o exequente ao pagamento dos honorários advocatícios, que foram fixados em R$1.000,00 (mil reais), com fulcro no artigo 85, §2o e §8o, do CPC.

Pois bem!

Como sabido, locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária, portanto, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais.

Inobstante a possibilidade de se adotar a supremacia do regramento do direito público numa relação contratual eminentemente administrativa, o mesmo não ocorre quando a administração atua num contrato privado. Aquele é celebrado pela administração e regido pelo direito público; este, por outro lado, embora tenha a administração como parte, é regida pelo direito privado.

O apelado firmou com a apelante contrato de locação e nele figura como locatário, aplicando-se, portanto, a Lei no 8.245/91 (inquilinato).

Aliás, o artigo 62, §3o, Inciso I da Lei no 8.666/93, da Lei regente dos contratos administrativos, assim dispõe:

“§ 3o Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber:

I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado;”

Veja-se, no entanto, que o regramento, apesar de indicar a predominância da norma privada, não descurou da pública, a qual aplica-se subsidiariamente, com destaque aos artigos 55 e 58 a 61 da Lei no 8.666/93, como ressalva o dispositivo transcrito.

Neste sentido os seguintes julgados:

REEXAME NECESSÁRIO E APELAÇÃO CÍVEL. Preliminar de intempestividade acolhida. Não conhecimento do recurso da FUNASE. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios. Contrato de locação firmado entre o particular e a administração pública (FUNASE). Relação jurídica de direito privado. Incidência da Lei no 8.245/91 (inquilinato). Aplicação subsidiária da Lei no 8.666/93. Honorários advocatícios. Manutenção. Recurso de apelação não conhecido. Reexame necessário não provido. Sentença mantida. (TJPE; Ap-RN 0032657-22.2015.8.17.0001 ; Rel. Des. André Oliveira da Silva Guimarães; Julg. 04/08/2017; DJEPE 21/08/2017).

PRIVADO. APLICAÇÃO, NO QUE COUBER, DOS ARTS. 55, 58 E 61 DA LEI No 8.666/93. ARTIGO 3o, III, DA LEI No 9.099/95. ADMISSÃO NOS JUIZADOS ESPECIAIS DAS AÇÕES QUE ENVOLVEM PEDIDO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. ART. 47, III, DA LEI No 8.245/91. ENUNCIADO FONAJE No 04. CONFLITO DE COMPETÊNCIA CONHECIDO A FIM DE DECLARAR COMPE-TENTE O JUÍZO SUSCITANTE. 1) Os contratos de locação celebrados pela Administração Pública municipal com particulares dar-se-ão, predominantemente, sob o regime jurídico privado, aplicando-se-lhes, no que couber, o disposto nos arts. 55, 58 a 61 da Lei no 8.666/93, bem como as prerrogativas indisponíveis do Poder Público, atinentes à proteção do interesse público, tendo em vista que a Administração Pública não poderá abdicar de certas prerrogativas e sujeições que lhe confere o direito público. 2) É competente o Juízo da Vara dos Feitos da Fazenda Pública Estadual para processar e julgar o feito, à medida que a incidência da Lei do Inquilinato traz consigo a aplicação do disposto no art. 3o, III, da Lei no 9.099/95 (supletivamente aplicável aos Juizados Especiais da Fazenda Pública - Art. 27 da Lei no 12.153/09), isto é, são admissíveis nos Juizados Especiais apenas as demandas que envolvam pedidos de despejo formulados nos termos do art. 47, III, da Lei no 8.245/91.3) Dispõe o Enunciado Fonaje no 04 que "nos Juizados Especiais só se admite a ação de despejo prevista no art. 47, III, da Lei no 8.245/91".4) Conflito de competência conhecido a fim de declarar competente o Juízo suscitado. (TJES; CC 0029641-15.2015.8.08.0000; Terceira Câmara Cível; Rela Desa Eliana Junqueira Munhos; Julg. 29/03/2016; DJES 08/04/2016).

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONAB. IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA. LEI N. 8.245/1991. PROIBIÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (
NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
). SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. 1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municipios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei n. 8.245/1991, nos expressos termos do artigo 1o, parágrafo único, alínea a, n. 1, do texto legal. 2. No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter. 3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso. (CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 22a ed., rev, ampl. e atualizada. Editora Lumen Juris: Rio de Janeiro, 2009. p. 183) 4. O intento da recorrente de contratar com base na Lei de Locações, oferecendo condições para renovação da locação e gerando uma legítima expectativa à locatária, e, posteriormente, não querer se submeter à Lei n. 8.245/1991, atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em sua vertente venire contra factum proprium. 5. Sob o ângulo do princípio da causalidade, a recorrente, ré na ação renovatória de aluguel, ao se opor à renovação do contrato de locação celebrado entre as partes, não obstante o cumprimento dos requisitos previstos da Lei n. 8.245/1991, deve responder pelos ônus sucumbenciais. É que sem a sua conduta não haveria motivo para a propositura da demanda. 6. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1224007/RJ , Relator (a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. 24/04/2014)

Nesse norte, inviável afastar-se da Lei no 8.245/91 ao caso dos autos, pois, como exposto, a própria Lei no 8.666/93 acomoda o regramento do direito civil nas relações locatícias em que a administração pública figure como locatária, sem, contudo, deixar de aplicar, subsidiariamente, o do direito público, notadamente no que diz respeito às cláusulas necessárias conforme art. 55; às exorbitantes art. 58; nulidade do contrato art. 59; e sua formalização arts. 60 e 61, conforme determina o § 3o do art. 62 da Lei no 8.666/93, já que no art. 55 da Lei no 8.666/93, implementa o direito financeiro além de albergar as prerrogativas indisponíveis, portanto, consenso no que diz respeito à aplicação do direito privado na espécie, cabendo averiguar o direito ao recebimento do período de uso, ou de posse, do imóvel pelo Município de Cuiabá.

Feitas essas considerações, não há dúvida de que além da existência do contrato, restou incontroverso à inadimplência no pagamento dos alugueres tendo início o mês de março de 2014, sendo que o Apelado não impugnou de forma específica a cobrança dos valores dos alugueres e nos embargos à execução, apenas se limitou na sua justificativa a alegação de que os documentos apresentados não ser título executivo, e ainda, que o período entre 04/2014 até 09/2016 estaria descoberto pelo contrato, excluindo a sua responsabilidade do pagamento dos aluguéis; o que, por certo, não afasta a cobrança dos alugueres.

Com relação ao período para o pagamento dos valores dos aluguéis bem como os danos deixados no imóvel, tenho que com razão a recorrente.

Nos termos do parágrafo único do artigo 56 da Lei no 8.245/1991, permanecendo o locador no imóvel por mais de trinta dias após a finalização do contrato, sem oposição do proprietário, é considerada prorrogada a avença por prazo indeterminado, nos moldes celebrados, constituindo, portanto, título líquido e certo, uma vez que cabível a execução das parcelas prorrogadas, entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, sendo dever da Apelado quitar os alugueis referentes aos meses em que a locação se encontrava dilatada, conforme a lei aplicável sobre a matéria, sob pena de locupletamento ilícito.

Prorrogado automaticamente e por prazo indeterminado o contrato de locação em virtude da permanência da locatária no imóvel, não há que se falar em inexigibilidade do título, relativa à cobrança dos aluguéis vencidos em data posterior ao termo final inicialmente previsto na avença.

No
caso dos autos, ante a ausência de impugnação dos valores dos alugueres pelo ente público e sua inadimplência, que se deu a partir de 10.03.2014 até a data de 16.09.2016, quando ocorreu a efetiva desocupação do imóvel, são devidos os alugueres em favor do Apelante, bem como restou comprovado nos autos que não se preocupou com as condições do imóvel, embora, o Apelado tenha apresentado relatório de vistoria realizado pela própria diretoria Técnica de Obras da Prefeitura Municipal de Cuiabá, pois, ficou demonstrado as precárias condições em que o imóvel foi entregue.

Nesse aspecto, são devidos alugueres desde o início da inadimplência do Apelado no imóvel, entendida como a data de 10.04.2014, até a efetiva desocupação do imóvel, com a entrega das chaves em 16.09.2016.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL e REMESSA NECESSÁRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR ENTE DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA COMO LOCATÁRIA. REGÊNCIA PREDOMINANTEMENTE PELAS NORMAS DE DIREITO PRIVADO. RESCISÃO ANTECIPADA. A ENTREGA DAS CHAVES PÕE FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA. DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES DE CONSERVAÇÃO E LIMPEZA EM QUE RECEBIDO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Os aluguéis e os encargos decorrentes do contrato de locação devem incidir até a data da efetiva desocupação do imóvel, com a entrega das chaves, quando, nos termos da pacífica jurisprudência nacional, há o término da relação locatícia. Precedente. 2. Aos contratos de locação firmados pela Administração Pública enquanto locatária, aplicam-se os comandos previstos nos artigos 55 e 58 a 61, por força do art. 62, § 3o, I, todos da Lei n.o 8.666/93 normas tipicamente de Direito Administrativo , bem como as regras de direito privado contidas na legislação sobre locação para fins não residenciais, nos termos da Lei n.o 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, sendo regida, predominantemente, pelas normas de direito privado. 3. A regra disposta no artigo 4o da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) disciplina a impossibilidade de o locador reaver o imóvel no curso do prazo determinado da locação e a possibilidade de o locatário restituir o imóvel no curso do prazo determinado da locação, desde que pague a multa contratual ou judicialmente fixada. Não se tratando da hipótese de dispensa, pondera-se pela razoabilidade da condenação ao pagamento de valor equivalente ao aluguel e encargos pelo mês não cumprido, em razão da legítima expectativa que a locadora possuía, de que a locatária permanecesse pelo tempo ajustado. 4. Nos termos do instrumento contratual, o locatário se comprometeu a restituir o imóvel nas mesmas condições de conservação e limpeza em que recebido, quando findada ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para este fim. 5. Recurso e Reexame Obrigatório desprovidos.
(TJ-ES - APL: 00015787420168080022, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 13/07/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/07/2021)”

Naquilo que concerne ao valor nominal devido por mês de locação, assiste razão à Apelante. Nos termos do contrato de Locação Termo aditivo no 4o, de Id. no 69631486, o valor contratado até março de 2014 era de R$1.150,00 (um mil, cento e cinquenta reais); de abril de 2014 até setembro de 2016, o valor deve ser o indicado na petição inicial, devendo ser feita a atualização nos termos do contrato.

Quanto aos valores inadimplidos pelo Apelado, o cálculo deve, à toda evidência, incluir correção monetária, juros de mora e multa de 1%, consectários estes inevitavelmente devidos sobre o saldo devedor, nos termos contratados.

Por fim, assiste razão à Apelante quanto à alegação de que o imóvel não teria sido devolvido em boas condições de uso, necessitando de reparação dos danos, pintura e/ou limpeza.

Nesse ponto, cumpre reconhecer que, a cláusula oitava – das obrigações do locatário, determina a devolução do imóvel em condições iguais àquelas existentes quando do início da locação, caso contrário, significa estabelecer prejuízo imotivado à Apelante, hipótese que equivale ao enriquecimento sem causa do Apelado, o que não se deve admitir.

É razoável concluir que o imóvel estava em boas condições de uso no início da ocupação do Apelado, notadamente pelo fato de que o Apelado passou a funcionar naquele local, o que presume, ao menos, habitabilidade, limpeza e boas condições dos equipamentos elétricos e hidráulicos do imóvel.

De outro norte, não é possível concluir que um prédio que presta serviço público, por piores condições que apresente sem inviabilizar o atendimento à população já que a Residência Terapêutica – Bairro CPA3 - funcionou normalmente durante o período em que se manteve instalado na residência locada.

Feitas essas considerações, DOU PROVIMENTO ao recurso, para reformar a sentença recorrida, julgado procedente o pedido para que o Executado/Apelado efetue pagamentos dos alugueis, não pagos no período de março de 2014 a setembro de 2016, bem como, as despesas efetuadas pelo Apelante para reparos do imóvel.

Como consequência, condenou o Município de Cuiabá, ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez) por cento do valor da causa atualizado, com fulcro no artigo 85, §2o, 3o, I do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/11/2023