Tribunal: TJMT
Processo: 1021284-64.2023.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-29
Data de publicação: 2023-12-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL FEITA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – REJEIÇÃO NA ORIGEM - MONTANTE FIXADO EM SACAS DE SOJA - ARGUIÇÃO DE DIVERGÊNCIA COM O PREÇO APONTADO POR ENGENHEIRO AGRÔNOMO – HIPÓTESE QUE ADMITE NOVA ESTIMATIVA - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A variação do preço dos imóveis possui lógica própria, interna ao mercado imobiliário da região, e não pode ficar condicionada à elevação e/ou diminuição da cotação da saca de soja.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021284-64.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JAIR KAUFFMAN - CPF: 206.612.231-91 (ADVOGADO), NATANAEL CASAVECHIA - CPF: 419.757.581-53 (AGRAVANTE), SANDRA FRANCO CASAVECHIA - CPF: 443.141.830-04 (AGRAVANTE), JOSE ROBERTO RAMOS - CPF: 483.991.919-49 (AGRAVANTE), PROMONTORIA AMSTERDAM AQUISICAO DE DIREITOS CREDITORIOS E PARTICIPACOES LTDA. - CNPJ: 32.788.996/0001-38 (AGRAVADO), CNH INDUSTRIAL LATIN AMERICA LTDA. - CNPJ: 60.850.617/0009-85 (TERCEIRO INTERESSADO), SANDRA FRANCO CASAVECHIA - CPF: 443.141.830-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ALCEU DOS SANTOS FRANCO - CPF: 355.249.280-15 (TERCEIRO INTERESSADO), CAUE TAUAN DE SOUZA YAEGASHI - CPF: 369.426.748-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL FEITA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – REJEIÇÃO NA ORIGEM - MONTANTE FIXADO EM SACAS DE SOJA - ARGUIÇÃO DE DIVERGÊNCIA COM O PREÇO APONTADO POR ENGENHEIRO AGRÔNOMO – HIPÓTESE QUE ADMITE NOVA ESTIMATIVA - DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A variação do preço dos imóveis possui lógica própria, interna ao mercado imobiliário da região, e não pode ficar condicionada à elevação e/ou diminuição da cotação da saca de soja.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1021284-64.2023.8.11.0000 da decisão da Vara Única da comarca de Cláudia que, em Execução de Título Extrajudicial, rejeitou a impugnação da avaliação.

Os agravantes alegam que o oficial de justiça atribuiu o valor de
R$62.340.000,00
para

as duas fazendas - Casavechia, matrícula n. 217, e Dois Primos, matrícula n. 218 -, que juntas perfazem 2.210 hectares.

Aduzem que, no entanto, em diligência extrajudicial, profissional da área estimou o preço de
R$135.000.000,00
, conforme laudo anexado às razões recursais (ID. 181852154).

Acrescentam que, apesar de o juízo de origem ter consignado que eles, executados, não produziram nenhuma prova, exceto o Contrato firmado em 2012, na verdade, eles só a obtiveram depois de esgotado o exíguo prazo para manifestação sobre a conclusão do oficial de justiça, que apontou montante mais de 50% abaixo do indicado pelo engenheiro agrônomo.

Efeito suspensivo indeferido (ID. 182275169).

Contraminuta no ID. 182275169.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os agravantes se insurgem contra a avaliação feita em 16-5-2023 na Fazenda Casavechia, matrícula n. 217, e na Fazenda Dois Primos, matrícula n. 218, diante do inexpressivo valor apresentado pelo oficial de justiça.

Importante registrar inicialmente que referida diligência está embasada em sacas de soja, cuja cotação, como é notório, sofreu redução exponencial principalmente neste ano. Por conseguinte, o produto não pode ser utilizado como referência para avaliação de imóveis, cuja variação de preço possui lógica própria, interna ao mercado imobiliário. E nestes autos tem de ser considerado que as terras estão situadas em região agrícola e próspera do Estado de Mato Grosso.

Nessas hipóteses, a jurisprudência admite que se faça nova avaliação, até porque é evidente que a indexação da saca de soja desvalorizou significativamente os bens em questão.

E mais, os agravantes/executados demonstraram que em 2012 as fazendas foram negociadas por quantia bastante superior à atribuída pelo oficial de justiça. E não há justificativa plausível para que em 11 anos tenha ocorrido essa queda, pois é grande a quantidade de hectares mecanizados e de benfeitorias implementadas, além da exploração da atividade agrícola durante todo esse tempo.

Sobre a matéria:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. LEILÃO SUSPENSO. IMÓVEL RURAL. PLEITO DE NOVA AVALIAÇÃO. DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL PELO OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR E O DO MERCADO INFORMADO PELA PARTE AGRAVANTE. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR REAL. DECISÃO REFORMADA.

1. Admite-se nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem penhorado 2.A discrepância das avaliações, por si só, é capaz de preencher o fundamento necessário à constatação de erro na avaliação (art. 873, CPC) e caracterizar a fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, possibilitando a realização de nova avaliação. É necessária a nomeação, pelo juiz, de perito avaliador que tenha conhecimentos técnicos para nova avaliação do imóvel rural penhorado. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”.
(TJGO, AI 0558637-72.2020.8.09.0000, 2a Câmara Cível, rel. Des. Mauricio Porfirio Rosa, julgamento em 2-2-2021).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL COM BASE NO ATUAL VALOR ATRIBUÍDO À SACA DE SOJA – AVALIAÇÃO PRIMITIVA DATADA DO ANO DE 2017 QUE INDICA O VALOR DO BEM TENDO POR BASE A QUANTIDADE DE SACAS DE SOJA E O VALOR DELA NO MOMENTO AVALIATIVO – AUMENTO DO VALOR DA SACA DE SOJA QUE NÃO PODE ACARRETAR NO AUMENTO AUTOMÁTICO DO VALOR DO IMÓVEL, DEVENDO SER REALIZADA UMA NOVA AVALIAÇÃO – EXISTÊNCIA DE DIRETRIZES DA SECRETARIA DA AGRICULTURA E DO ABASTECIMENTO DO PARANÁ PARA A REALIZAÇÃO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS NO ESTADO – NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DE CRITÉRIOS CONCRETOS ESTIPULADOS PELO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA – ATUALIZAÇÃO TÃO SOMENTE DO CRITÉRIO QUE EMBASA A AVALIAÇÃO QUE NÃO SE MOSTRA SUFICIENTE PARA AFERIR O PREÇO DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE, TAMBÉM, DE SIMPLES ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO VALOR ENCONTRADO À ÉPOCA PARA OS IMÓVEIS PENHORADOS, CONSIDERANDO O GRANDE LAPSO TEMPORAL DECORRIDO ATÉ A PRESENTE DATA – NECESSIDADE PREMENTE DA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO PELO AVALIADOR JUDICIAL DA COMARCA E NÃO PELO SR. LEILOEIRO, JÁ QUE NÃO SE ENCONTRA DENTRE AS SUAS ATRIBUIÇÕES TAMBÉM PROCEDER À AVALIAÇÃO DO BEM A SER LEILOADO – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA”.
(TJPR, AI

0037473-04.2020.8.16.0000, 14a Câmara Cível, relatora Desa. Themis de Almeida Furquim, julgamento em 4-11-2020).

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CÉDULA DE CRÉDITO INDUSTRIAL – INÉRCIA DO EXEQUENTE NÃO DEMONSTRADA – PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE AFASTADA –
NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS – POSSIBILIDADE
– POSSÍVEL MAJORAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL – ARTIGO 873, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento do STJ, a prescrição intercorrente pressupõe a inércia do autor durante todo o curso do lapso prescricional. Vale dizer, a perda do direito de prosseguir no intento da ação em curso ocorre quando o autor, após a propositura da demanda, abandona o feito pelo prazo igual ou superior ao da prescrição da ação, sem praticar qualquer andamento processual. Na hipótese, nota-se que não há falar em perda do direito de ação, pois o Agravado, tão logo intimado, manifestou pugnando pelo que entendia de direito, ou seja, não ficou demonstrada inércia por parte do Exequente.

No que tange a nova avaliação dos imóveis penhorados, assiste razão à Agravante, eis que verifica-se uma possível valorização dos imóveis penhorados, isso porque, o preço da soja é o principal, mas não é o único, fator que baliza a valorização dos imóveis rurais em nosso país, principalmente em nosso Estado, o qual é campeão na produção de soja. Vale destacar, ainda, a extrema valorização atual da saca de soja, tendo a mesma saído do patamar de R$ 61,73 em novembro de 2018 para o patamar de R$ 160,00 no mês de fevereiro de 2022, o que causou fundada dúvida, autorizando nova avaliação do bem
”. (TJMT, AI 10015956820228110000, 2a Câmara Cível, relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, julgamento em 20-4-2022, sem destaques no original).

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso, para determinar nova avaliação dos imóveis objeto da constrição.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/11/2023