Tribunal: TJMT
Processo: 0014611-61.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-24
Data de publicação: 2023-01-25

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICIAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEL E PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO IMÓVEL – TERCEIRO DE BOA FÉ ADQUIRINTE – NÃO CABIMENTO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A ação de adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel.
Não sendo o vendedor o titular do domínio do imóvel objeto da lide de adjudicação compulsória, não há possibilidade de conversão do compromisso de compra em venda em título definitivo de aquisição de propriedade, por faltar condição para registrar o documento, já que a sentença não pode substituir a ausência de regularização do registro.
Ainda, vale ressaltar que sem o pagamento integral do saldo remanescente devido, obrigação essa a encargo do promitente comprador, não se encontram presentes os requisitos essenciais à procedência da adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço, não podendo a pretensão ser condicionada à integralização do saldo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014611-61.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ALDIR MARRAFON - CPF: 553.500.549-53 (APELANTE), SILENO REZENDE TAVARES - CPF: 344.587.601-06 (ADVOGADO), ODERMISSON TORQUATO VALERIANO DE OLIVEIRA - CPF: 021.348.491-93 (ADVOGADO), JOZICLER TAVARES FONSECA - CPF: 400.729.911-00 (APELADO), DANTHON RICARDO DUNIZ DOS SANTOS - CPF: 667.800.041-20 (APELADO), DINAURA GOMES FERREIRA MORBECK - CPF: 889.696.141-68 (TERCEIRO INTERESSADO), ADONAI MORBECK BARBOSA - CPF: 593.542.751-68 (TERCEIRO INTERESSADO), LAURA MARQUES PRADO - CPF: 896.824.751-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICIAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEL E PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO IMÓVEL – TERCEIRO DE BOA FÉ ADQUIRINTE – NÃO CABIMENTO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A ação de adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel.

Não sendo o vendedor o titular do domínio do imóvel objeto da lide de adjudicação compulsória, não há possibilidade de conversão do compromisso de compra em venda em título definitivo de aquisição de propriedade, por faltar condição para registrar o documento, já que a sentença não pode substituir a ausência de regularização do registro.

Ainda, vale ressaltar que sem o pagamento integral do saldo remanescente devido, obrigação essa a encargo do promitente comprador, não se encontram presentes os requisitos essenciais à procedência da adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço, não podendo a pretensão ser condicionada à integralização do saldo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por ALDIR MARRAFON, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c.c Pedido de Tutela Antecipada n. 0014611-61.2014.8.11.0041 - Código 876737 em desfavor de Jozicler Tavares Fonseca e Danthon Ricardo Duniz dos Santos, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgou improcedentes os pedidos formulados. Custas e despesas processuais devendo ser suportadas pelo autor, assim como honorários de sucumbência fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Suspensa a exigibilidade do crédito pelo prazo de cinco anos, eis que o autor é beneficiário da Justiça Gratuita.

Sustenta que ‘o acordado no termo homologado pelo Juízo a Quo, não possui validade jurídica, visto que a parte contrária não cumpriu com suas obrigações constantes no acordo, devendo a presente demanda ser julgada procedente, garantindo o direito de propriedade da parte Apelante, uma vez que a mesma firmou o contrato de compra e venda adquirindo o imóvel objeto deste feito, cumprindo com todas as suas obrigações.

Aduz que a fundamentação do Juízo de piso, quanto o não pagamento integral dos valores acordados contratualmente, é importante ressaltar, que um dos pedidos da parte Apelante constante na exordial, era justamente a autorização para depositar judicialmente a quantia faltante.

Afirma que resta evidente a necessidade de reforma da r. sentença proferida pelo Juízo de Origem, para que seja julgada integralmente procedente os pedidos constantes na exordial, em especial, para que a parte Apelada seja condenada a emitir a manifestação de vontade para outorgar a escritura definitiva de compra e venda do referido imóvel, a qual deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, sob pena de não o fazendo, produzir a Sentença Judicial o mesmo efeito, suprindo a vontade da requerida.

Requer que o presente Recurso de Apelação seja conhecido e, quando de seu julgamento seja provido, reformando a r. sentença proferida pelo Juízo de Origem, para julgar integralmente procedente os pedidos constantes na exordial, autorizando o depósito judicial da quantia faltante para a quitação do contrato, bem como que a parte Apelada seja condenada a emitir a manifestação de vontade para outorgar a escritura definitiva de compra e venda do referido imóvel, a qual deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competentes, sob pena de não o fazendo, produzir a sentença judicial o mesmo efeito, suprindo a vontade da parte Recorrida, por ser de inteira Justiça.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por ALDIR MARRAFON, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Pedido de Tutela Antecipada n. 0014611-61.2014.8.11.0041 - Código 876737 em desfavor de Jozicler Tavares Fonseca e Danthon Ricardo Duniz dos Santos, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgou improcedentes os pedidos formulados. Custas e despesas processuais devendo ser suportadas pelo autor, assim como honorários de sucumbência fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Suspensa a exigibilidade do crédito pelo prazo de cinco anos, eis que o autor é beneficiário da Justiça Gratuita.

O recurso é tempestivo; sem contrarrazões; o apelante é beneficiário da justiça gratuita; desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, recebo o recurso, em ambos os efeitos, conforme disposto no artigo 1.012 do Novo CPC.

Passo a analisá-lo.

Analisando o causo dos autos, não assiste razão ao apelante.

Transcrevo trecho da r. sentença atacada:

“(...)Estando evidenciado que houve a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé no período em que o autor havia desistido em dar continuidade ao contrato de compra e venda e, inclusive, acordado a construção de outro, a improcedência do pedido ora formulado se impõe.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – VENDEDORES QUE SÃO TITULARES DO DOMÍNIO – OUTORGA DE TÍTULO DEFINITIVO – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEL - SITUAÇÃO PENDENTE DE PROVIDÊNCIA – REQUISITO INDISPENSÁVEL NÃO PREENCHIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. Não sendo o vendedor o titular do domínio do imóvel objeto da lide de adjudicação compulsória, não há possibilidade de conversão do compromisso de compra em venda em título definitivo de aquisição de propriedade, por faltar condição para registrar o documento, já que a sentença não pode substituir a ausência de regularização do registro.” (Ap 149027/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/01/2017, Publicado no DJE 30/01/2017. Negritei)

Destaca-se que o autor não registrou o contrato e tampouco efetuou o pagamento integral do preço, requisitos indispensáveis à sua pretensão adjudicatória.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos formulados por ALDIR MARRAFON em desfavor de JOZICLER TAVARES FONSECA e DANTHON RICARDO DUNIZ DOS SANTOS.”. (id. 135962321)

In casu
, o autor alega ‘ter celebrado com os réus Instrumento Particular de Compra e Venda c/c Construção Civil por Empreitada de parte do Lote 04, da Quadra 97, Rua 37, com área total de 360 m2, situado no Loteamento Parque Residencial Santa Cruz II, em Cuiabá – MT, matriculado sob n. 58.011, do CRI do 6o Ofício de Cuiabá – MT, preço de R$ 165.000,00. Também faz parte do instrumento a construção de um prédio residencial constituído de uma casa unifamiliar, com 120 m2 de área total construída, edificada conforme projeto a ser aprovado pela Prefeitura Municipal de Cuiabá e Alvará de Licença para Construção Civil.’.

Argumenta que ‘embora tenha cumprido com todas as suas obrigações, passou a enfrentar diversos problemas com a vendedora e construtor, pois durante a execução da obra teve o seu projeto modificado sem sua anuência expressa, sentindo-se ludibriado. Ao procurar por diversas vezes os réus para solução do conflito, recebeu a surpreendente informação de que o imóvel havia sido vendido à terceiro, tendo os réus lhe oferecido como pagamento a entrega de um imóvel diverso do descrito no contrato, como forma de inibi-lo de qualquer prejuízo’; razão pela qual pretende a adjudicação compulsória do imóvel.

Pois bem.
Dispõe o artigo 1.417 do Código Civil que "mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".

O artigo 1.418 do referido diploma legal preceitua que "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".

A esse respeito:

"A ação de adjudicação compulsória confere ao promitente comprador o suprimento da declaração de vontade do promitente vendedor que se nega a escriturar o imóvel, desde que seja irretratável o compromisso e esteja quitado o preço. Neste caso, a sentença judicial favorável ao promitente comprador funcionará como a própria escritura definitiva, podendo ser levada ao registro de imóveis" (ac. da 14a Câmara Cível deste Tribunal de Justiça na Apelação Cível 1.0024.12.106517-1/001, Rel. Des. Antônio de Pádua, j. aos 21.02.2013, pub. da súmula em 01.03.2013)

Diante disso, a ação de adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel, por ele obstada.

Portanto, diante dos documentos e ação de embargos de terceiro, mencionados nos autos; tenho que, além de não ter ocorrido o pagamento integral do preço do imóvel; não houve a regularização de registro em cartório; bem como, houve a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé no período em que o autor havia desistido em dar continuidade ao contrato de compra e venda e, inclusive, acordado a construção de outro.

Assim, não há deferir a adjudicação postulada.

Nesse sentido:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - VENDEDOR NÃO TITULAR DO DOMÍNIO - REQUISITO INDISPENSÁVEL PARA TRANSCRIÇÃO AQUISITIVA DA PROPRIEDADE - CARÊNCIA DE AÇÃO - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. Não sendo o vendedor, contra quem foi ajuizada a ação de adjudicação compulsória, titular do domínio do imóvel objeto da lide, não há possibilidade de converter o compromisso de compra e venda em título definitivo de aquisição da propriedade, por faltar condições para registrar o documento em que se embasa a ação, já que a sentença não pode substituir a ausência do registro na cadeia sucessória de domínio do imóvel, o que acarreta a carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido. (TJMG - Apelação Cível 1.0027.04.007667-4/001, Relator (a): Des.(a) Duarte de Paula , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/04/2007, publicação da súmula em 12/05/2007)

Ademais, vale ressaltar que sem o pagamento integral do saldo remanescente devido, obrigação essa a encargo do promitente comprador, não se encontram presentes os requisitos essenciais à procedência da adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço, não podendo a pretensão ser condicionada à integralização do saldo.

Havendo saldo devedor a pagar, nem mesmo a consignação em pagamento permite o seu cabimento, pois apenas com o adimplemento integral do preço é possível a adjudicação compulsória do bem, como substitutivo da lavratura da escritura de compra e venda, à qual se negam os promitentes vendedores.

Nos casos de adjudicação compulsória o pagamento integral do preço é requisito fundamental para ensejar a medida. Assim, para valer-se da ação visando o cumprimento da obrigação, é preciso que o autor demonstre a quitação da obrigação pecuniária assumida no contrato.

Segundo a doutrina de Ricardo Credier Arcoverde:

“(...) para a tutela adjudicatória imprescindível o preenchimento das condições genéricas e específicas desta ação, quais sejam, a possibilidade jurídica do pedido, a legitimação das partes e o interesse de agir. Por outro lado, são condições específicas a existência de instrumento de compromisso de compra e venda com cláusula de irretratabilidade e de arrependimento e a quitação do preço.” (Adjudicação Compulsória, 9a ed. São Paulo: Malheiros, 2003. p.65 - grifei)

E Arnaldo Marmitt:

“(...) sem a prova do cabal pagamento, carece o autor da execução específica, pois se constitui em requisito básico e indispensável para a propositura da demanda adjudicatória. Enquanto não integralizado, enquanto não adimplida a obrigação do comprador, não poderá exigir a escritura ou o objeto do pré-contrato, via sentença substitutiva. A teor do disposto no art. 1092 do Código Civil, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” (Adjudicação Compulsória, Rio de Janeiro: Aide, 1995. p.65)

Vejamos a jurisprudência:

“AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EVENTUAL PRESCRIÇÃO DO CRÉDITO NÃO IMPLICA EM ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. NÃO EVIDENCIADO. REQUISITO OBRIGATÓRIO PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTIGO 15 DO DECRETO-LEI No 58/37. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO” (TJPR - 6a C.Cível - AC - 980481-7 - Curitiba - Rel.: Ângela Khury - Unânime - - J. 26.03.2013)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, para manter a r. sentença ora atacada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2023