Tribunal: TJMT
Processo: 1020981-58.2022.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-16
Data de publicação: 2023-11-17

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – LEI N. 13.786/2018 – MAJORAÇÃO PARA 25% – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ – RECURSO PROVIDO.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. (REsp n. 1820330/SP)
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020981-58.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (REPRESENTANTE), MICHEL DE CAMPOS ARCANJO CONCEICAO - CPF: 029.724.291-17 (APELADO), LORRAINE ALVES RIBEIRO - CPF: 023.736.341-04 (ADVOGADO), ROSENILDA GONCALVES DA SILVA - CPF: 496.323.451-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – LEI N. 13.786/2018 – MAJORAÇÃO PARA 25% – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ –
RECURSO PROVIDO
.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.
(REsp n. 1820330/SP)

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
(Tema n. 1.002 do STJ).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Resolução Contratual de Compra e Venda c/c Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais
julgada parcialmente procedente para condenar a ré a restituir aos autores R$42.997,10, multa de 10% atualizado do montante quitado, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora da citação e, ante a sucumbência recíproca, distribuiu igualmente entre as partes os respectivos ônus, com fixação dos honorários advocatícios em 10% do valor do proveito econômico, porém suspensa a exigibilidade da obrigação em relação aos autores por serem beneficiários da justiça gratuita (artigo 98, §3o, do CPC).

A apelante aduz que o STJ já consolidou o entendimento de que, para os contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, o percentual de retenção pelo desfazimento do negócio por culpa do comprador é de 25% e que o Tema Repetitivo n. 1.002 estabelece o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado.

Em contrarrazões, os apelados pugnam pelo não provimento do Recurso (ID. 186733234).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O apelado ajuizou a Ação sob o argumento de que firmou Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em 1o-11-2017 (Rua n. 5, Lote n. 34, Quadra n. 7, Bairro Santa Laura, Cuiabá/MT), no preço total de R$55.421,18 (entrada de R$11.520,00, 120 parcelas mensais de R$864,00. Alega que, após o pagamento de 42 parcelas, não teve condições de continuar honrando tais despesas. Busca a rescisão da avença e a aplicação do percentual de retenção de 10% sobre o montante efetivamente pago.

A demanda foi julgada
parcialmente procedente para condenar a ré a restituir aos autores R$42.997,10, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora da citação, além de multa de 10% atualizado do montante quitado.

Rescindido o contrato por culpa do comprador, que não recorreu da sentença, impõe-se a imediata restituição, em parcela única, de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Como a avença não estabelece o percentual de retenção e foi celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, dever ser considerado que a Corte Superior estipula que a retenção seja de 25%.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ
. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR.
DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE
. PENALIDADE. ART. 1.026, § 2o, DO NCPC. SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 2. Não constitui ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 5.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
.
(...)
7. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.889.730/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.). (Sem destaque no origjnal).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%
. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores. (...)
3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
. 4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 5. Agravo interno no recurso especial não provido.

(AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 13/10/2022.). (Sem destaque no original).

Nesse caso, portanto, o percentual de retenção deve ser de 25% do montante pago pelos compradores/apelados.

Sobre os juros de mora, de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.002 do STJ,
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso
para majorar o percentual de retenção para 25% do valor pago pelos compradores/autores e definir que os juros de mora sejam computados a partir do trânsito em julgado. Ante a sucumbência recíproca, redistribuo os respectivos ônus para 40% a cargo da ré/apelante e 60% a cargo dos autores/apelados,
porém suspendo a e
xigibilidade da obrigação em relação a estes últimos, nos termos do artigo 98, §3o, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2023