Tribunal: TJMT
Processo: 1009258-34.2023.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-10-31

Ementa:
E M E N T A
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE AGRAVO INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA – LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – IMPOSSIBILIDADE - PREQUESTIONAMENTO – ARTIGO 1.025 DO CPC/15 - ACLARATÓRIOS DE AMBAS AS PARTES REJEITADOS.
Devem ser rejeitados os embargos de declaração, quando ausentes as omissão e contradição apontadas pelos embargantes e se pretende rediscutir matéria já apreciada.
Por força do disposto no artigo 1.025 do CPC/15, considerar-se-á prequestionada a matéria nos autos, ainda que rejeitados os embargos de declaração, caso o tribunal superior entenda existente o vício que justifique a oposição dos embargos declaratórios.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009258-34.2023.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA - ME - CNPJ: 86.700.275/0001-53 (EMBARGADO), SOARES & AGUIAR SOARES LTDA - CNPJ: 09.513.808/0001-47 (EMBARGANTE), SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA - CNPJ: 14.928.859/0001-70 (EMBARGANTE), CARLOS EDUARDO ZUANAZZI - CPF: 033.657.561-08 (EMBARGANTE), GUNTER MASKE - CPF: 431.781.979-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MARLENE WALDOW MASKE - CPF: 708.280.401-68 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS EDUARDO ZUANAZZI - CPF: 033.657.561-08 (ADVOGADO), CLOVIS MARIO TEIXEIRA DE MELLO - CPF: 393.746.451-49 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO ZUANAZZI - CPF: 033.657.561-08 (ADVOGADO), CLOVIS MARIO TEIXEIRA DE MELLO - CPF: 393.746.451-49 (ADVOGADO), SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA - CNPJ: 14.928.859/0001-70 (EMBARGADO), SOARES & AGUIAR SOARES LTDA - CNPJ: 09.513.808/0001-47 (EMBARGADO), FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA - ME - CNPJ: 86.700.275/0001-53 (EMBARGANTE), THALES ROBERTO BASSO MAMEDE - CPF: 054.404.191-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE AGRAVO INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA – LOCAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – IMPOSSIBILIDADE -
PREQUESTIONAMENTO

– ARTIGO 1.025 DO CPC/15 - ACLARATÓRIOS DE AMBAS AS PARTES REJEITADOS.

Devem ser rejeitados os embargos de declaração, quando ausentes as omissão e contradição apontadas pelos embargantes e se pretende rediscutir matéria já apreciada.

Por força do disposto no artigo 1.025 do CPC/15, considerar-se-á prequestionada a matéria nos autos, ainda que rejeitados os embargos de declaração, caso o tribunal superior entenda existente o vício que justifique a oposição dos embargos
declaratórios.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA e SOARES & AGUIAR SOARES LTDA,
interpuseram embargos de declaração no
ID no 177657654
e
JATOBÁ LOCACÃO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME
no
ID no 177657654
, objetivando sanar supostas omissões, contradições e erro material que estariam maculando o v. acórdão de
ID no 177349658
que
deu parcial provimento
ao
Recurso de Agravo de Instrumento no 1009258-34.2023.8.11
, reformando em parte a decisão singular a
fim de indeferir o pedido de depósito pleiteado pelas autoras, ficando autorizado o seu levantamento pelas depositantes.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE

SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA e SOARES & AGUIAR SOARES LTDA

Em suma, aduz a embargante que o v. acórdão resta omisso e contraditório, bem como
extra petita
, uma vez que vai além do decidido pelo juízo de primeiro grau.

Alega que a decisão é
extra petita
pelo fato de ter ido além do que foi decidido pelo juízo de 1o grau e do que foi requerido nas razões do recurso de agravo de instrumento pela embargante/agravante.

Ainda, pretende que o Tribunal de Justiça esclareça a contradição existente no que diz respeito ao oferecimento do imóvel às embargantes/agravantes em igualdade de condições com a compradora, nos termos do artigo 27 da Lei no 8.245/1991.

Também, sustenta
que em nenhuma das notificações enviadas às embargadas consta que a compra e venda dos imóveis se daria mediante dinheiro e dação em pagamento.

Assevera que houve a alienação de tão somente um único imóvel, pois somente aquele objeto da Matrícula de no 13570 do CRI da Comarca de Sinop/MT foi objeto de transferência de propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Sobre a insuficiência do depósito, afirmam que depositaram o valor de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) e ofereceram em dação em pagamento mais R$ 3.700.000,00 (três milhões e setecentos mil reais) em imóveis, ou seja, pagaram nas mesmas condições que o imóvel foi adquirido pela embargada/agravante.

No mais, afirmam que o Tribunal de Justiça, ao determinar o levantamento dos valores, retirou a possibilidade de prosseguimento da Ação Anulatória por lhe faltar pressuposto processual exigido pelo artigo 33 da Lei 8245/1991, bem como a decisão possui caráter irreversível, nos termos do art. 300, § 3o, do CPC/15.

Por fim, pugna pelo provimento dos embargos de declaração para que seja extirpado do v. acórdão o indeferimento do depósito do preço e demais despesas do ato de transferência a que se refere o art. 33 da Lei Federal 8245/1991.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA JATOBÁ LOCACÃO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME

De início, a embargante teceu longas considerações sobre o processo originário e sobre o v. acórdão, defendendo os pressupostos exigidos no artigo 33 da Lei no 8245/1991.

No mais, aduz em suma que o v. acórdão se mostra contraditório na medida que consignou a inexistência de probabilidade do direito, contudo, manteve a averbação da existência da ação anulatória de ato jurídico cumulada com adjudicação, às margens da matrícula no 13.570 do C.R.I. da Comarca de Sinop/MT.

Concluindo, afirma que o v. acórdão também se mostra omisso quando à aplicabilidade do artigo 32 da Lei no 8.245/1991, que define que o locatário não tem direito de preferência em caso de permuta, bem como deixou de aplicar o efeito translativo requerido no recurso, com fundamento no § 3o, inciso IV, do artigo 485, do CPC/15.

Defende que a exceção contida no art. 32 da Lei 8245/1991, reflete a impossibilidade de o locatário oferecer a mesma contraprestação ofertada pelo comprador, como no caso dos autos, em que fora permutado um imóvel localizado em nobre região do município de Sinop/MT, enquanto as agravadas/embargantes ofereceram 04 (quatro) imóveis supervalorizados e que se encontram localizados no longínquo município de Colíder/MT, região sem qualquer apreço pelo Sr. Gunter Maske.

Sustenta ainda que é de conhecimento público e notório a alta valorização imobiliária no município de Sinop/MT2 , de modo que, ainda que os imóveis oferecidos pelas agravadas/embargantes tivessem o mesmo valor do imóvel permutado – o que não é o caso - vez que os imóveis oferecidos foram avaliados unilateralmente em R$ 3.700.00,00 (três milhões e setecentos mil reais) enquanto o permutado equivale a R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), no contexto global do mercado imobiliário, o imóvel permutado é comercialmente muito mais valioso.

No mais, informa que
para que se reconheça o “direito de preferência” deve o Locatória demonstrar que estavam presentes os requisitos previstos no artigo 33, da Lei no 8.245/91, o que não ocorreu.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para sanar os vícios existentes, todavia, em caso de rejeição
prequestiona
o artigo 1.022, I e II do CPC/15; artigo 300 do CPC/15; artigo 32 da Lei 8245/1991; artigo 33 da Lei 8245/1991; e artigo 485, IV, § 3o, do CPC/15, para fins de cumprimento do artigo 1.025 do CPC/15.

DAS CONTRARRAZÕES

As contrarrazões da agravante/embargada
JATOBÁ LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EQUIPAMENTOS LTDA
, vieram no
ID no 177989239
e das agravadas/embargadas
SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE MÓVEIS L
TDA
vieram no
ID no 178505187
, oportunidade que uma rebateu a peça da outra, pugnando cada qual pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares:

De início, cabe ressaltar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando verificada a presença na decisão embargada de quaisquer dos requisitos dispostos no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam:
omissão, obscuridade, contradição ou erro material
,
in verbis:

“
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão
de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III -
corrigir erro material
.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o
.”.

Assim, ausentes quaisquer das hipóteses supra, devem ser rejeitados os presentes embargos.

Isto porque,
omissa
é a decisão que deixa de se pronunciar sobre questões criadas pelos demandantes e
contradição
é a existente no interior do próprio acórdão que consiste na discrepância entre os fundamentos e a decisão prolatada...”
(MARCATO, Antônio Carlos. Código de Processo Civil Interpretado. São Paulo: Atlas, 2004, p. 1593),

o que não é o caso dos autos
, pois todos os pontos atacados no presente recurso foram enfrentados de maneira clara e expressa pelo acórdão objurgado, não se observando as hipóteses previstas no artigo 1.022 do CPC/15.

Aliás, para melhores esclarecimentos, transcrevo um fragmento do voto condutor do acórdão em que o embargante afirma ser omisso e contraditório, além de conter erro material:

“(...)

V O T O

Eminentes pares.

Para melhor compreensão, transcrevo fragmento do decisum singular do Juiz de Direito Cristiano dos Santos Fialho:

"(...)
Item I – Compulsando os autos, verifica-se que, após a prolação da decisão que indeferiu a medida de urgência, as requerentes pugnaram pela juntada do comprovante de depósito de valores e pela reconsideração da decisão (evento n.o 109678350/109678364).

Com efeito, de acordo com a norma de regência, a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra qualquer medida idônea para asseguração do direito [art. 301 do Código de Processo Civil]. Importante registrar, também,
que a averbação da existência da ação na matrícula do bem imóvel não inviabiliza a alienação ou outros atos inerentes à propriedade, apenas leva a conhecimento de terceiros a existência da demanda, prevenindo, assim, litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé
.

Portanto,
levando-se por linha de estima que as requerentes promoveram o depósito, em juízo, de parcela do preço estipulado pela alienação do imóvel em discussão
(evento n.o 109678357 e 109678364), evidenciando a presença de interesse na aquisição do bem, a fim de assegurar a ciência de terceiros de boa-fé e garantir o resultado útil do processo, com amparo no poder geral de cautela previsto no art. 301 do Código de Processo Civil, Reconsidero a decisão anteriormente proferida e, portanto, Defiro o requerimento de tutela de urgência, para o fim de DETERMINAR a expedição de ofício ao Cartório de Registros de Imóveis de Sinop/MT, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, proceda a averbação da existência da presente ação, junto à matrícula do imóvel registrado sob o n.o 13.570.”

Item II – Ante o manifesto desinteresse das partes na autocomposição, Cancelo a realização da audiência de conciliação/mediação designada nos autos [art. 334, § 4.o, inciso I do Código de Processo Civil].

Intimem-se as requerentes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente impugnação as contestações oferecidas nos autos (eventos n.o 114716526/114719202 e 115102338/115156570).

Após, intimem-se as partes litigantes para que, no prazo de 10 (dez) dias, indiquem, caso queiram, as provas que pretendem produzir, especificando, de forma fundamentada, a sua necessidade.

Item III – Associe-se/apense-se aos processos n.o 1021534- 86.2022.8.11.0015, 1001861-10.2022.8.11.0015, 1001369- 81.2023.8.11.0015 e 1005165-80.2023.8.11.0015.

Sinop/MT, em 19 de abril de 2023.

Cristiano dos Santos Fialho,

Juiz de Direito.”
Grifei
.

Conforme se denota, o douto Juiz singular determinou a averbação da ação a margem da matrícula do bem imóvel apenas para levar ao conhecimento de terceiros a existência da demanda, prevenindo, assim, litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé, não inviabilizando a alienação ou outros atos inerentes à propriedade.

Além da averbação, o juiz singular determinou o depósito, em juízo, de parcela do preço estipulado pela alienação do imóvel em discussão (direito de preferência).

Na concepção do agravante, de acordo com a Lei do Inquilinato em seu artigo 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações devem ser cumpridas pelo locatário, quais sejam: primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, o que não ocorreu, e, segundo, pertinente ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.

Pois bem.

Quanto ao primeiro aspecto, verifica-se que o juízo determinou apenas a averbação premonitória, cuja finalidade visa advertir as partes e a terceiros de boa-fé da existência da ação, conforme previsão expressa na Lei de Registro Público (Lei no 6.216 de 1995) que em seu artigo 167, I, 21 dispõe:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei no 6.216, de 1975).

I - o registro: (Redação dada pela Lei no 6.216, de 1975).

(...)

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;”

Aliás, a averbação é do ato de citação à margem da matrícula, todavia, tem o mesmo objetivo, qual seja: dar ciência aos interessados acerca da existência de uma ação.

Sobre o tema, de FABRÍCIO PETINELLI VIERIA CONTINHO:

“No serviço de registro de imóveis devem ser registradas no Livro no 2 as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, conforme o artigo 167, inciso I, no 21, da Lei Federal 6.015/73. O referido ato não apenas dá ciência aos interessados da existência dessas ações, como também se presume cometida em fraude à execução qualquer aquisição imobiliária posterior à sua inscrição. Portanto, a aquisição poderá ser judicialmente declarada ineficaz, não podendo o adquirente fundar-se na boa-fé.” (COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira – Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009). Grifei.

Conforme se vê, o Juízo foi enfático declarar que a averbação é da existência da ação e tem como finalidade levar conhecimento de terceiros a existência da demanda, prevenindo litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé: “que a averbação da existência da ação na matrícula do bem imóvel não inviabiliza a alienação ou outros atos inerentes à propriedade, apenas leva a conhecimento de terceiros a existência da demanda, prevenindo, assim, litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé.”, o que é plenamente possível a qualquer momento e grau de jurisdição.

Contudo, não é de se olvidar que a locação de imóveis é regida pela Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que prevê diversos direitos e obrigações tanto para o locador quanto para o locatário, principalmente no tocante aos imóveis não residenciais, ou seja, imóveis comerciais que são destinados ao desenvolvimento de atividade comercial, a exemplo dos autos.

A questão é que a Lei do Inquilinato permite que o imóvel seja alienado a qualquer momento durante a locação, não havendo como o locatário contestar a venda. Para resguardar o seu direito de permanecer no imóvel e não ser surpreendido com a rescisão antecipada da locação, no caso de venda deste imóvel locado, os locatários devem ficar atentos aos seus direitos e deveres.

Diante de tal possibilidade (venda), o artigo 33 da Lei do Inquilinato exige o registro do contrato de locação junto à matrícula do imóvel para que o locatário tenha direito ao exercício do direito de preferência e, se for o caso, para o pleitear judicialmente perdas e danos. Confira:

“Art. 33 – O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”. Grifei.

Sobre o tema do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. 2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida. 3. Recurso especial desprovido”. (STJ – REsp 1272757/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Rel p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2020, DJe 12/02/2021)

Portanto, a finalidade do registro do contrato de locação comercial na matrícula do imóvel tem como objetivo resguardar ao locatário o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, bem como de ter respeitada a vigência do prazo da locação até o final do período pactuado, caso o imóvel venha a ser vendido.

Conforme se denota, o registro previsto na primeira parte do artigo 33 da Lei do Inquilinato tem praticamente o mesmo objetivo do artigo 167, inciso I, alínea 3 e inciso II, alínea 16, da Lei de Registro Público.

No caso em tela, de fato, não houve a aludida averbação, todavia, independentemente da averbação ou registro da locação e do direito de preferência à margem da matrícula, certo é que o locador garantiu ao locatário o direito de preferência.

No tocante à ocorrência das notificações e o depósito do direito de preferência, por ora, o direito socorre à agravante – até porque, há fortes indícios que houve a regular notificação, bem como o depósito de valor é muito aquém ao valor da compra e venda, o que por si só macula a relevância da fundamentação na origem.

Quanto às notificações, a primeiro deu-se em 21/06/2021, oportunidade que o locador foi claro e objetivo que a notificação visava informar que os imóveis se encontravam à venda pelo valor de R$11.000.000,00 (onze milhões de reais), e para o exercício do direito de preferência, conforme artigo 28 da Lei do Inquilinato. Confira:

Em razão de tal notificação, em
22/06/2021
, o representante legal das locatárias apresentara uma contraproposta de
R$8.793.956,50 (oito milhões, setecentos e noventa e três mil, novecentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos)

Em resposta à aludida contraproposta apresentada pelas locatárias, em
23/06/2021
, o locador informou que não a aceitava, todavia, ofertou novo valor às locatárias, qual seja, a importância de
R$10.500.000,00 (dez milhões e quinhentos mil reais)
, que poderia ser pago com
uma entrada de 30% e 6 parcelas mensais fixas
.

Em atenção à nova proposta, o representante legal das locatárias ofereceu alguns imóveis localizado na cidade de Colider-MT, e outros na cidade de Umuarama-PR, através do corretor JOEL VENÂNCIO (
ID no 114718179
dos autos principais), todavia não foi aceito pelo requerido GUNTER MASKE.

Em seguida, após não ter aceitado a contraproposta das locatárias, o locador GUNTER MASKE tentou uma nova negociação com as agravadas, quando então ofereceu os dois imóveis pelo valor de
R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais)
, conforme se infere da Notificação constante do
ID de no 114718175 dos autos principais
, enviada em data de
22/07/2021
:

Após as inúmeras tratativas entre o
locador
e a locatárias, o primeiro promoveu, em
08/04/2022
, a venda do bem para a agravante JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EQUIPAMENTOS LTDA pelo valor de
R$ 10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais
), portanto, acima do valor oferecido para a locatárias, cujo pagamento está sendo realizado mediante e permuta de um imóvel urbano localizado na Comarca de Sinop/MT e complementação do preço em dinheiro. Confira as principais cláusulas do contrato e a parte final:

Sinop/MT, 08 de abril de 2.022.

Conforme se vê, os imóveis foram vendidos pelo valor de
R$10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais)
, na seguinte forma:

Em suma:
R$10.250.000,00
devidos em:

-
R$7.250.000,00
, referente a compra do imóvel descrito na letra “
a
” da Cláusula Segunda deste instrumento, que foi subdividido em
R$4.000.000,00
a pagar até 10 (dez) dias do ato da assinatura do presente instrumento em moeda corrente
+

R$3.000.000,00
, representada pela
transferência imediata de 50% do imóvel
denominado Lote no 411/A-4, com área de 6.103,11 m2, situada no loteamento denominado “Loteamento Village” +
R$250.000,00
, em moeda corrente até o dia
04/04/2.025
).

-
R$3.000.000,00
, referente a compra do imóvel descrito na letra “
b
” da Cláusula Segunda deste instrumento, a ser pago pela
transferência de outro 50% do imóvel
denominado Lote no 411/A-4, com área de 6.103,11 m2, situada no loteamento denominado “Loteamento Village”

Denota-se que o valor da venda foi superior ao oferecido para as locatárias (R$10.000.000,00), inclusive a compradora/agravante vem pagando religiosamente em dia o contrato de compra e venda.

Resta devidamente comprovado o pagamento da letra
“a.1)”
do contrato, qual seja, o valor de
R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais)
, através de dois TED de
R$-2.000.000.00 (dois milhões de reais)
, ambos realizados em
14/04/2022
, um às 11:55’15’’ horas e outro 11:58’53’’, ou seja dentro do prazo de 10 dias da assinatura do contrato, conforme pactuado. Confira:

De igual forma, resta comprovado o pagamento de
R$3.000.000,00 (três milhões de reais)
, representada pela
transferência imediata de 50% do imóvel
denominado Lote no 411/A-4, com área de 6.103,11 m2, situada no loteamento denominado “Loteamento Village”:

Verifica-se que a parte compradora/agravante cumpriu o pagamento de
R$7.000.000,00 (sete milhões de reais),
sendo os demais
R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
, em moeda corrente até o dia
04/04/2.025
e
R$3.000.000,00 (três milhões de reais)
, no prazo de 60 dias após a entrega da posse livre e desembaraçada de qualquer ônus, conforme Parágrafo Primeiro da Cláusula Quarta:

Portanto, até prova em contrário, foram realizadas as notificações dos locatários para exercer seu direito de preferência, inclusive tendo o locador apresentado três propostas: uma
R$11.000.000,00 (onze milhões de reais)
, outra de
R$10.500.000,00 (dez milhões e quinhentos mil reais),
as quais foram apresentadas contraproposta, não aceita pelo locador, e uma última de
R$10.000.000,00 (dez milhões de reais)
, sem resposta ou qualquer contraproposta, decorrendo o prazo de seis (06) meses entre a última notificação e a venda realizada, com fortes indícios que decaiu o direito das locatárias da perempção.

Diante de tal desiderato, os bens foram vendidos acima da última proposta, ou seja por
R$10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais),
portanto, sem qualquer mácula.

Desta forma, também, até prova em contrário, não procede as alegações das agravadas
SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMÉRCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA
que a compra e venda entre o locador
GUNTER MASKE
a compradora/agravante
JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EQUIPAMENTOS LTDA
, deu-se por apenas
R$7.250.000,00 (sete milhões, duzentos e cinquenta mil reais).

Por outro lado, ainda que as notificações fossem irregulares, permitindo-se o depósito do direito de preferência, não procede o inconformismo das locatárias, uma vez que os fortes indícios apontam que o valor depositado pelos locatários de R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais, conforme alegado pelo juiz singular, é muito aquém do valor da compra e venda dos imóveis (R$10.250.000,00), maculando por completo a tutela de urgência concedida na origem no tocante ao depósito do valor, referente ao direito de preferência.

Vale salientar ainda que após a compra dos imóveis, respeitou o prazo de vigência do contrato de locação, vencido em janeiro de 2023.

Assim sendo, a tutela urgência deve ser reformada em parte, permanecendo a
averbação da ação à margem da matrícula
, contudo, não restou demonstrada a probabilidade do direito com relação às notificações realizadas, bem como o valor depositado a título de direito de preferência.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
para reformar em parte a decisão recorrida a fim de indeferir o pedido de depósito pleiteado pelas autoras, ficando autorizado o seu levantamento pelas depositantes.

É como voto.-

Portanto, conforme se denota, as questões trazidas nestes embargos foram enfrentadas de maneira clara e objetiva pelo acórdão embargado, logo, se a parte embargante não concorda com o entendimento acima, deve se utilizar dos meios processuais cabíveis.

Ademais, ainda que as notificações não foram realizadas na forma legal, o direito de preferência cai por terra quando o negócio envolve permuta, conforme define o artigo 32 da Lei no 8.245/91:

“Art. 32. O direito de preferência
não alcança
os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial
, permuta
, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.”

Inclusive, o próprio locatário também ofereceu parte do valor em permuta, contudo, através de imóveis de valor inferior ao entregue pelo comprador.

No tocante à anotação no cartório, esta se deu para cumprir o disposto no artigo 167 da Lei de Registro Público e não ao artigo 33 da Lei no 8.245/1991, conforme pretendia o agravante/embargante.

No mais, não seria viável a aplicação do efeito translativo, diante da ausência do preenchimento do § 3o do artigo 485 do CPC/15, bem como não se verifica qualquer decisão
extra petita
, uma vez que foi decidido dentro dos limites a que alude a lei de locação.

Assim é que a legislação processual vigente não admite a utilização dos embargos de declaração com o intuito de rediscutir questões já apreciadas.

Assim, a pretensão da parte embargante está a denotar, na verdade, o inconformismo com a
ratio iuris
do julgado, tornando inadequado a via eleita.

No mais, a parte embargante requereu o prequestionamento.

O recurso de embargos de declaração interposto com o nítido propósito de prequestionamento é plenamente possível, pouco importando o êxito desses embargos.

Isto porque, de acordo com o novo Código de Processo Civil, a simples interposição dos embargos de declaração já é suficiente para prequestionar a matéria, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade, conforme prevê o artigo 1.025 do CPC/15:

“
Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de prequestionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.
”.

Sobre o tema é oportuno o ensinamento de
DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES
:

"
No art. 1.025 está previsto que
a mera interposição de embargos de declaração é o suficiente para prequestionar a matéria
. Desta forma,
mesmo diante da rejeição dos embargos, caberá recurso especial contra o acórdão originário
, e, mesmo que o tribunal superior entenda que realmente houve o vício apontado nos embargos de declaração e não saneado pelo tribunal de segundo grau, considerará prequestionada
"

(
Manual de Direito Processual Civil, 8a ed. eBook, Salvador: JusPodivm, 2016, l, p. 1.754) (g.n.).

Assim, se o aresto embargado foi bem fundamentado, e se a manifestação pleiteada já se encontra no corpo do acórdão discutido, torna-se desnecessária a reedição do julgado, mormente em vista dos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais nele colacionados.

Ante o exposto,
rejeito ambos os embargos de declaração.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2023