Tribunal: TJMT
Processo: 0041214-74.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-09
Data de publicação: 2023-05-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATO ILÍCITO – SERVIÇO DE CORRETAGEM – CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO AS ESCONDIDAS DA IMOBILIÁRIA QUE PRESTOU O SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO – ATO QUE OBSTOU O RECEBIMENTO DO VALOR QUE LHE ERA DEVIDO – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS - DEVER DE INDENIZAR – PAGAMENTO PARCIAL – DIREITO AO ABATIMENTO – RELAÇÃO NEGOCIAL ENTRE AS PARTES – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA, A PARTIR DO EFETIVO PREJUÍZO – APLICAÇÃO DO §8o. DO ARTIGO 85 DO CPC POR ANALOGIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 1.046 DO STJ- SENTEÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
São pressupostos da responsabilidade civil, com o consequente dever de indenizar, a existência concomitante de ação ou omissão ilícita (ato ilícito), a culpa e o dano causado à vítima, além do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, nos moldes dos artigos 186 e 927, Código Civil.
No caso em apreço, restou inequívoca a presença de todos os requisitos exigidos para gerar o dever de indenizar por parte.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema n.o 1.076, decidiu pela inviabilidade da fixação de honorários de sucumbência por apreciação equitativa, quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados, restringindo-se a hipótese de fixação por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0041214-74.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[PROSPECTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 09.813.740/0001-11 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), JOSE PUPIN - CPF: 769.284.548-49 (APELANTE), CAMILA SOMADOSSI GONCALVES DA SILVA - CPF: 338.950.088-00 (ADVOGADO), GUSTAVO MILHAREZI MENDONCA - CPF: 931.640.251-49 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), SANDRO TICIANEL - CPF: 654.698.521-72 (ADVOGADO), OCTAVIO TEIXEIRA BRILHANTE USTRA - CPF: 119.425.668-67 (ADVOGADO), IRENE HURTIAK LAZZA RETTI - CPF: 768.883.809-63 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS FRANCISCO QUESADA - CPF: 881.357.059-72 (TERCEIRO INTERESSADO), CELIA DE FATIMA MASSERA KOPKE - CPF: 313.300.539-15 (TERCEIRO INTERESSADO), FAVERNEI MULLER LAZZARETTI - CPF: 055.492.139-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MAURI ADOLFO KOPKE - CPF: 004.303.239-72 (TERCEIRO INTERESSADO), ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (TERCEIRO INTERESSADO), SERGIO TUPAN - CPF: 141.020.219-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATO ILÍCITO – SERVIÇO DE CORRETAGEM – CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO AS ESCONDIDAS DA IMOBILIÁRIA QUE PRESTOU O SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO – ATO QUE OBSTOU O RECEBIMENTO DO VALOR QUE LHE ERA DEVIDO – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS - DEVER DE INDENIZAR – PAGAMENTO PARCIAL – DIREITO AO ABATIMENTO – RELAÇÃO NEGOCIAL ENTRE AS PARTES – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA, A PARTIR DO EFETIVO PREJUÍZO – APLICAÇÃO DO §8o. DO ARTIGO 85 DO CPC POR ANALOGIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 1.046 DO STJ- SENTEÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São pressupostos da responsabilidade civil, com o consequente dever de indenizar, a existência concomitante de ação ou omissão ilícita (ato ilícito), a culpa e o dano causado à vítima, além do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, nos moldes dos artigos 186 e 927, Código Civil.

No caso em apreço, restou inequívoca a presença de todos os requisitos exigidos para gerar o dever de indenizar por parte.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema n.o 1.076, decidiu pela inviabilidade da fixação de honorários de sucumbência por apreciação equitativa, quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados, restringindo-se a hipótese de fixação por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
JOSÉ PUPIN
contra sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais proposta por
PROSPECTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
que julgou procedente a pretensão para condenar o apelante
“ao pagamento da comissão de corretagem dos contratos firmados em 08/09/2011 sobre o imóvel denominado informalmente de “Gleba/Lote do Guerreiro”, objeto das matrículas n. 2982, n. 3171, n. 3172, n. 3173, n. 3170 e n. 3169 registradas no Cartório do 6o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sob o montante integral do bem, qual seja R$ 95.000.000,00 (noventa e cinco milhões de reais), corrigido monetariamente a partir da celebração dos citados negócios jurídicos e acrescidos de juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, desde a notificação extrajudicial encaminhada na data de 26/11/2011 até o efetivo adimplemento.”,
assim como
“ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários de sucumbência que fixo 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”.
Interpostos Embargos de Declaração, eles foram rejeitados.

Preliminarmente, requereu a concessão da justiça gratuita, que foi indeferida, contudo, oportunizado o parcelamento do preparo recursal (id. 146678676) o que foi realizado e vem sendo cumprido.

Alega o apelante que na contestação demonstrou a inexistência de relação jurídica entre as partes, uma vez que somente reconheceu a condição de intermediário do apelado na aquisição do imóvel, como modo de garantir que este cobrasse a comissão dos seus contratantes, nos termos do contrato por ele juntado aos autos e firmado com os vendedores; a ausência de ilicitude no aditivo contratual; a irrelevância deste para fins de cobrança de comissão; ausência de dano indenizável e a inexistência de dever de pagamento, requerendo, por fim, o julgamento improcedente dos pedidos do Apelado.

Aduz que requereu a reunião da presente demanda com as de número 004231-13.2015.8.11.0041, 0026772-06.2014.8.11.0041 e 0044261- 56.2014.8.11.0041, tendo em vista o impacto ao julgamento de forma separado, o que foi acolhido. Todavia, a presente demanda foi julgada isoladamente procedente.

Nestes termos defende nulidade da sentença.

No mérito, defende a não obrigação de pagamento de comissão pelo apelante, ao argumento de que deve pagar a comissão é que contrata o corretor; que jamais se obrigou ao pagamento de qualquer quantia; que a apelada não prestou as informações necessárias à concretização do negócio jurídico, sendo que a validade da compra e venda é objeto de demanda judicial que pende de julgamento de recurso; que ao corretor não cabe somente a apresentação do negócio, mas, também a conferência da possibilidade jurídica do negócio, nos termos do artigo 722 do CC.

Nestes termos, suscita a tese de que se o contrato sobre o qual se incidiria a comissão de corretagem, não se aperfeiçoou, não é devido qualquer valor ao corretor.

Subsidiariamente, assevera que a apelada trouxe informações de recebimento de R$ 1.000.000,00 o que verifica na notificação encaminhada, contudo, não houve o devido abatimento no valor total da condenação.

Também, se acaso mantida a condenação, os juros devem ser fixados da citação válida do apelante e não da data da notificação extrajudicial deste.

Adiante, requer seja aplicado o §8o., artigo 85 do CPC, por analogia, por se tratar de causa de elevada monta.

Por fim, no tópico “4.3 – DA SUJEIÇÃO DO CRÉDITO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL”, aduz que o devedor está submetido ao procedimento de Recuperação Judicial distribuído aos 13/09/2017 e em regular processamento perante a 1a Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, sob no 0007612-57.2017.8.11.0051. E, levando-se em conta a data do fato gerador, o crédito, deve ser buscado naqueles autos.

Nas contrarrazões o apelado defende inexistência de nulidade, sob o argumento de que todos os processos foram julgados da seguinte forma:
“O processo 042341-13.2015.8.11.0041 teve sentença homologatória de desistência em 07/05/2021 (id 86513435); b) O processo 0044261-56.2014.8.11.0041 teve sentença de extinção sem julgamento de mérito em 18/09/2017, já transitada em julgado (id 86513436); c) O processo 0026772-06.2014.8.11.0041 teve sentença de extinção sem julgamento de mérito em 22/11/2021 (id 86513437), pendente de julgamento da apelação.”.

Quanto a obrigação de pagamento da corretagem, assevera que o apelante contratou a apelada para intermediar a venda do imóvel e, a despeito disso, formalizou às escuras dois contratos para sonegar a sua obrigação de pagar corretagem; também que o apelante confessou que realizou o pagamento de um milhão de reais, após a notificação, valor inferior à comissão de 5% devida à apelada, portanto, confessou que deveria pagar a apelada.

No que tange aos pedidos alternativos, explica que, da inicial, já foi abatido o valor pago de um milhão de reais e, mesmo assim totaliza-se o valor de R$ 6.115.813,84 (seis milhões quinhentos e quinze mil oitocentos e treze reais e oitenta e quatro centavos); e, quanto a incidência dos encargos a partir da citação defende que a sentença se encontra correta, pois, acolheu o pedido da inicial que subsidiou-se nas regras dos artigos 395 e 397, § único do Código Civil, servindo a notificação extrajudicial como constituição da sua mora e
“Quanto à correção monetária, por sua natureza de apenas recomposição das perdas inflacionárias, deve incidir exatamente a partir da data da celebração dos contratos firmados em 08/09/2011, porque foi o momento em que a Apelada tornou-se credora da comissão reconhecida pela sentença.”.

Ainda, defende que a pretensão de aplicação do §8o., do artigo 85 do CPC, viola entendimento viola a exegese dos Temas Repetitivos 1.051/STJ e o precedente da Corte Especial do STJ no julgamento do REsp 1.644.077/PR, assim como, ao decidir o EAREsp 1.255.986/ PR em exegese do Tema Repetitivo 1.051/STJ, o STJ estabeleceu que o fato gerador dos honorários de sucumbência é a sentença, e, portanto, os honorários de sucumbência arbitrados após o processamento da recuperação judicial são extraconconcursais.

No tópico adiante – “3.4. EXCLUSÃO DO CRÉDITO DA APELADA DOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL POR COISA JULGADA D O A G R AV O D E I N S T R U M E N TO 1002022-07.2018.8.11.0000. PRETENSÃO DO APELANTE EM VIOLAR O ART. 503 DO CPC.-“, explica que o crédito já restou excluído dos efeitos da Recuperação Judicial, quando a 4a Turma de Direito Privado do TJMT expressamente declarou que o crédito
sub judice
não se sujeitaria aos efeitos da recuperação judicial.

E, ainda, mesmo que assim não fosse, aponta que os precedentes do STJ também afastam o crédito
sub judice
dos efeitos da recuperação judicial, em vista da apelada não ter participado da recuperação judicial e não ter votado na Assembleia de Credores. Cita REsp 1.840.531/RS e REsp 1.892.026/DF.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recurso de apelação cível interposto por
JOSÉ PUPIN
contra sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais proposta por
PROSPECTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
que julgou procedente a pretensão para condenar o apelante
“ao pagamento da comissão de corretagem dos contratos firmados em 08/09/2011 sobre o imóvel denominado informalmente de “Gleba/Lote do Guerreiro”, objeto das matrículas n. 2982, n. 3171, n. 3172, n. 3173, n. 3170 e n. 3169 registradas no Cartório do 6o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sob o montante integral do bem, qual seja R$ 95.000.000,00 (noventa e cinco milhões de reais), corrigido monetariamente a partir da celebração dos citados negócios jurídicos e acrescidos de juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, desde a notificação extrajudicial encaminhada na data de 26/11/2011 até o efetivo adimplemento.”,
assim como
“ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários de sucumbência que fixo 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”.
Interpostos Embargos de Declaração, eles foram rejeitados.

Para apreciação trago a colação a r. sentença:

“Trata-se de ação de indenização por danos materiais proposta por PROSPECTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME em face de JOSÉ PUPIN, consubstanciada pelas motivações expendidas na exordial às págs. 1/13 do ID 43407250.

Em síntese, narra a ausência de recebimento de valor devido à título de corretagem em decorrência da venda de imóvel denominado informalmente de “Gleba/Lote do Guerreiro”, localizado neste Estado nos municípios de Gaúcha do Norte e Paranatinga. Aduz que a obrigação tem por origem uma autorização de intermediação da venda do imóvel rural de propriedade de Favernei Muller Lazaretti, Sergio Tupan e Mauri Adolfo Kopke, objeto das matrículas n. 2982, n. 3171, n. 3172, n. 3173, n. 3170 e n. 3169 registradas no Cartório do 6o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT. Acresce que fora ajustado a comissão no percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor da venda do bem, a qual deveria ser quitada quando do ato do pagamento do sinal do negócio jurídico. Alega que no dia 19/11/2010 conseguiu prospectar o requerido como interessado, firmando a intenção de compra de imóvel rural com expressa ciência no sentido de que qualquer negociação futura com os vendedores/proprietários e/ou representantes deveria assegurar o pagamento do exposto. Protesta que o requerido mediante evidente má-fé firmou 2 (dois) contratos a fim de omitir a contratação vergastada. Assevera que notificou todos os componentes do negócio jurídico em destaque sobre a celeuma, mas que como o réu deixou de cumprir o contrato ora firmado, os proprietários se utilizaram de tal justificativa para não adimplir com o pagamento da mencionada comissão de corretagem, razão pela qual deve a parte adversa responder pela indenização aqui pleiteada.

(...)

É o breve relato. Fundamento e decido. Registre-se, preambularmente, que do conjunto fático-probatório carreado nos autos para dirimir a controvérsia apresentada, em atenção à formação da convicção do julgador em torno dos mesmos fatos, com fulcro na permissão legal do art. 370 do Código de Processo Civil – CPC, sobretudo, considerando ser o juiz destinatário das provas e por estar suficientemente convencida sobre os pontos controvertidos, passo a sentenciar o feito, na forma do inciso I do art. 355 do diploma processual civil.

De início, imperioso contextualizar que o contrato de corretagem é de ampla utilização quando se trata de negociações envolvendo imóveis, embora não se limite tecnicamente a essa espécie de relação jurídica, cujo trabalho desse profissional consiste, basicamente, em promover intermediação entre o comitente e terceiros, aproximando as partes com vistas ao fechamento de certo negócio, ou simplesmente conseguir informações junto a outrem em proveito do comitente, para fins de futura negociação; em outras palavras, pelo contrato de corretagem, uma das partes – denominada corretor – obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda – denominada comitente – mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência entre elas.

Nesse ponto, desde logo, importante assinalar que a parte autora, seguindo a diretriz estampada no art. 373, inciso I da lei processual civil, comprovou no curso da lide o fato constitutivo de seu direito no que concerne à existência da contratação jurídica com a parte ré, pertinente à intenção de compra de imóvel rural com expressa ciência no sentido de que qualquer negociação futura com os vendedores/proprietários e/ou representantes deveria assegurar o pagamento do exposto; por outro lado, o requerido não corroborou aos autos elementos de convicção suficiente que importasse no afastamento das pretensões vestibulares, descumprindo, deste modo, o ônus imposto pelo art. 373, inciso II do CPC.

Ide logo útil compreender que a parte autora obteve o êxito no seu trabalho ao aproximar as partes para a realização da avença, enquanto a defesa apresentada pelo requerido não teve o condão de infirmar as alegações vestibulares, a qual veio devidamente instruída embasando os fatos, tanto no que tange à negociação em si quanto a intenção garantida e expressa do réu em relação a compra, quanto no que diz respeito a produção de uma instrução probatória coerente nesse sentido.

Interessante frisar, outrossim, que de acordo com a jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre o tema, é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, sendo que a Terceira Turma do STJ anui que a comissão do corretor de imóveis é devida, inclusive, quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação.

Estribada nesse entendimento, entendo que restou demostrada o êxito da intermediação imobiliária feita pela requerente, de forma que qualquer outra alegação que verse causa estranha à atividade de intermediação não deve ser considerada para fins de remuneração do profissional, visto que seu trabalho ficou configurado a partir do consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio jurídico em comento; afinal, o fato de ocorrer divergências entre comprador e vendedor não fulmina o seu direito de receber a contraprestação pela aproximação útil entre as partes, pois se atingiu o fito de fomentar o negócio por aquele desejado. Por oportuno, realce-se no detalhe de que a participação efetiva do profissional corretor na negociação do contrato é conjuntura que não desempenha, geralmente, papel essencial no adimplemento de sua prestação, tendo em vista que tal auxílio no período posterior à aproximação e até a celebração do contrato não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente.

Dessume-se, portanto, em sendo evidente a função mediadora do corretor de imóveis e restando provado que a celebração do negócio jurídico se deu em virtude da aproximação levada a efeito por este, reputa-se plenamente devida a comissão vergastada.

Posto isso, com fulcro no inciso I do art. 487, JULGO PROCEDENTE a pretensão inserta na inicial para condenar o requerido ao pagamento da comissão de corretagem dos contratos firmados em 08/09/2011 sobre o imóvel denominado informalmente de “Gleba/Lote do Guerreiro”, objeto das matrículas n. 2982, n. 3171, n. 3172, n. 3173, n. 3170 e n. 3169 registradas no Cartório do 6o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sob o montante integral do bem, qual seja R$ 95.000.000,00 (noventa e cinco milhões de reais), corrigido monetariamente a partir da celebração dos citados negócios jurídicos e acrescidos de juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, desde a notificação extrajudicial encaminhada na data de 26/11/2011 até o efetivo adimplemento.

Outrossim, condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários de sucumbência que fixo 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”.

Pois bem.

Em síntese, as teses do apelante são as seguintes: inexistência de relação jurídica; reconhecimento da condição de intermediador, apenas como forma de garantir a cobrança de comissão; ausência de ilicitude do aditivo; inexistência de dever de pagamento; reunião de processo e demanda julgada procedente isoladamente; quem deve pagar o corretor é quem contrata; que não prestou informações necessárias à concretização do negócio jurídico, que é objeto da ação; e que cabe ao corretor a conferência da possibilidade jurídica do negócio.

Antes de mais nada, oportuno estabelecer que se trata de Ação de Indenização por Ato Ilícito interposta em desfavor do apelante,
quando anuente em 19/11/2010, de que a formalização de negócio de compra e venda sobre o imóvel rural de propriedade do Sr. Mauri Adolfo Kopke e outros – Fazenda “Entre Rios”, “Olerol”, “Gleba Guerreiro” – obrigaria a garantir a comissão de corretagem por ela firmada com os proprietários – no valor de 5% sobre a negociação, ,pagos com o sinal do negócio e mesmo que a negociação fosse concluída após o prazo da autorização de venda – celebrou em 08/11/2011 dois contratos, no valor total de R$ 95.000,00, omitindo tais negócios da Autora com o propósito de negar a comissão devida, mantendo-se inerte mesmo após a notificação por telegrama expedido em 26/12/2011, vindo denunciar somente em 16/06/2014 o contrato “suplementar” firmado exclusivamente com Tiago Vieira com a ação judicial 26772-06.2014.811.0041 distribuída contra os partícipes dos contratos firmados,
e, não ação de cobrança dos honorários de corretagem, propriamente dita.

Portanto, com a devida vênia, as matérias discutidas na sentença, envolvem a ação de cobrança de corretagem, na qual são avaliados exclusivamente os serviços prestados pelo profissional e, não na ação de indenização por ato ilícito que possui também outros requisitos próprios; igualmente e talvez em consequência, as teses invocadas pelo apelante pouco têm a ver com a questão discutida na ação de indenização por dano material por ato ilícito.

Todavia, tendo em vista o efeito devolutivo integral, do qual é dotado o recurso de apelação,
passo à apreciação de toda a matéria.

Vejamos.

São pressupostos da responsabilidade civil, com o consequente dever de indenizar, a existência concomitante de ação ou omissão ilícita (ato ilícito), a culpa e o dano causado à vítima, além do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, nos moldes dos artigos 186 e 927, Código Civil.

No caso em apreço, restou inequívoca a presença de todos os requisitos exigidos para gerar o dever de indenizar.

Isso porque a empresa apelada conseguiu prospectar o apelante como interessado na compra do imóvel rural objeto do contrato; o apelante assinou termo de intenção, com cláusula expressa de que ele não poderia realizar qualquer negociação com os proprietários do imóvel sem a ciência da autora (apelada), a fim de garantir-lhe o pagamento da comissão. Todavia, o apelante celebrou com os proprietários (e outros) dois contratos relativos ao imóvel, omitindo a informação da apelada.

Trago trecho do Termo “Intenção de Compra de Imóvel Rural”:

“... firmam este termo de intenção para que surta os efeitos legais perante os vendedores proprietários da área em questão, de forma que numa eventual negociação a empresa apresentada tenha garantido as comissões conforme contrato a parte já firmado entre Vendedor e Corretor”.

Aos 26 de dezembro de 2.011, a apelada enviou telegrama ao apelante informando que
“Considerando que o negócio foi firmado entre vossa senhoria e os proprietários, tendo já sido paga entrada, sem, todavia, os vendedores terem pago valor de corretagem à notificante, sendo obrigação contratual desses o pagamento integral da verba de corretagem logo quando do recebimento da entrada, do que fica vossa senhoria cientificada”.

Desta feita, a concretização de contratos às escondidas da intermediadora (apelada), impedindo-a de receber sua comissão e a ciência de que foi impedida de receber a comissão de corretagem a que fazia direito, ocasionou danos a apelada e a impediu de receber a comissão de corretagem, de forma integral.

O primeiro contrato firmado entre vendedor e comprador a que faz referência, se encontra no id. 145842143; foi celebrado aos 08 de setembro de 2.011, sem qualquer menção a respeito do pagamento de corretagem, constando expressamente cláusula de sigilo, confirmando a intenção de manter concretização da venda às escuras, de “terceiros”.

Vejamos a cláusula:

“CLÁUSULA DÉCIMA OITIVA – SIGILO

Este contrato não pode ser apresentado a terceiros e nem fotocopiado, salvo no caso de defesa dos direitos aqui declarados em juízo ou no caso de requisição por autoridade competente. ”.

Ademais, o reconhecimento do serviço de intermediação realizado pela apelada não é negado pelo apelante, inclusive o crédito foi arrolado como nos autos de recuperação judicial (conforme se vê da tabela de id. 1713714, do AI 1002022-07.2018.8.11.0000), o que também, de certa forma, confirma ser sabedor do prejuízo causado à apelada.

A respeito ainda, foi intentado Agravo de Instrumento n. AI 1002022-07.2018.8.11.0000, no qual a ora apelada (Prospecta) pugnou pela exclusão do débito da recuperação judicial; contudo, restou verificado pelo Relator Des. Guiomar Teodoro Borges que
o credito não constou na relação de créditos apresentada pela Sra. Administradora Judicial.

Decidiu-se no julgamento do agravo mencionado alhures que: “
sequer fora constituído título executivo passível de submissão aos efeitos da recuperação judicial e que apenas os créditos já constituídos e vencidos ao tempo da recuperação é que, em tese, se submetem aos seus efeitos”,
de modo que não comporta acolhimento o pedido subsidiário do apelante de submissão do crédito à recuperação judicial, pois, a matéria já foi rejeitada.

Voltando a questão dos danos materiais, apenas para esgotar a matéria, poderia o apelante, se assim entendesse, denunciar à lide os vendedores, conforme prevê a cláusula décima (“Da Responsabilidade pelas Demandas”), em seu parágrafo terceiro:
“Os PROMITENTES VENDEDORES respondem solidariamente pelo cumprimento do contrato, inclusive as eventuais ações e/ou as suas decisões finais. ”,
contudo, não se utilizou da prerrogativa prevista no contrato relativamente a demandas envolvendo o imóvel.

Ainda, não merece guarida a pretensão de nulidade da sentença, ante a inobservância da necessidade de julgamento conjunto das ações, após a decisão de conexão. Isso porque, no curso dos autos, os demais processos tomaram outro rumo; vejamos:

a) O processo 042341-13.2015.8.11.0041 movido teve sentença homologatória de desistência em 07/05/2021, com transito em julgado.

b) O processo 0044261-56.2014.8.11.0041 teve sentença de extinção sem julgamento de mérito em 18/09/2017, já transitada em julgado.

c) O processo 0026772-06.2014.8.11.0041 teve sentença de extinção sem julgamento de mérito em 22/11/2021; após inclusão em julgamento da apelação, as partes peticionaram informando a realização de acordo; os autos então, foram remetidos a 1a. Instância e, aos 14/12/2022, foi homologado o acordo, extinto o processo e arquivado.

Desta feita, não há qualquer risco de decisões conflitantes, da mesma forma que não há qualquer reconhecimento de nulidade, de modo que também descabida a tese de que o contrato não se aperfeiçoou.

Ao contrário, é do meu conhecimento os termos do acordo que envolve as partes do processo n. 0026772-06.2014.8.11.0041, e, na essência, foi mantido o contrato, ou seja, a compra e venda.

Também consta expressamente do acordo a menção de que o Contrato Aditivado posteriormente, celebrado com Vieira de Souza Advogados Associados, Tiago Vieira de Souza Dorileo e José Pupin, envolve valor de adimplemento do contrato original,
ipsi litteris:

“Na sequência, Vieira de Souza Advogados Associados, Tiago Vieira de Souza Dorileo e José Pupin firmaram o Contrato Aditivo ao Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóveis Rurais e Outras Avenças (“Contrato Aditivo”), cujo

objeto é a adição da importância de 1.000.000 (um milhão) de sacas de feijão soja de sessenta quilos cada, aferidas como soja balcão em benefício de Vieira

Advogados e Tiago para adimplemento da compra dos imóveis descritos no

Contrato Original”.

Nesse cenário, não obstante a pouco crível tese de que o contrato aditivo se tratou de ato de mera liberalidade, a questão restou superada e confessada no acordo, estando inclusive incluso o pagamento no valor total.

Ainda, não menos importante, faz-se necessário registrar que conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacíficos, tendo a intermediação do corretor levado as partes a celebrarem uma promessa de compra e venda definitivo, tem-se por cumprida a obrigação de resultado assumida pelo corretor, sendo exigível, a partir de então, a comissão de corretagem.

Também não posso deixar de anotar que todas as partes envolvidas, principalmente o apelante José Pupin é pessoa extremamente conhecedora dos mundos dos negócios, participa de várias negociações que são intermediados por corretores, imobiliárias, advogados, sabedor, portanto, da responsabilidade advinda da conduta de celebrar negócio, às escusas do profissional que se esforçou para aproximação das partes, tanto é que, no caso, preferiram negociar com cláusula de sigilo, conforme já registrei na decisão. Agir assim é totalmente contraditório com a tese de que assinou o termo apenas para garantir que a imobiliária recebesse a corretagem do proprietário; quando, repito, em conluio com proprietário, negociaram às escuras da imobiliária.

Seguindo, com relação ao pedido subsidiário de abatimento do pagamento de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), pagos pelos proprietários da área rural, assiste razão ao apelante.

Isso porque, do dispositivo da sentença constou:

“... equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sob o montante integral do bem, qual seja R$ 95.000.000,00 (noventa e cinco milhões de reais), corrigido monetariamente a partir da celebração dos citados negócios jurídicos e acrescidos de juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, desde a notificação extrajudicial encaminhada na data de 26/11/2011 até o efetivo adimplemento. ”.

De modo não registrou o abatimento do valor já pago de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), que não se trata de valor que a apelada foi impedida de receber.

Quanto aos dois últimos pedidos subsidiários, de incidência de juros a partir da citação válida e aplicação dos honorários tendo como diretriz o §8o; do artigo 85 do CPC, assiste parcial razão ao apelante.

Quanto aos juros de mora, tem-se que não há como negar que existe relação contratual entre as partes, portanto, os juros de mora conta-se a partir da citação. E, quanto correção monetária incide sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo. (STJ, Súmula 43).

Contudo, a questão da aplicabilidade do §8o; do artigo 85 do CPC, por analogia, por se tratar de elevado valor, já se encontra superado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.076, pela impossibilidade:

“i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do art. 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa" ; e como exceção: “ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo" [
STJ
- Recursos Especiais ns. 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.623/SP e 1.906.618/SP (
TEMA

1.076
), Rel. Ministro Og Fernandes).

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para manter a condenação do apelante ao pagamento, de indenização por danos materiais à apelada, no equivalente ao percentual de 5% (cinco por cento) sobre montante integral de R$ 95.000.000,00, corrigido monetariamente a partir da data do 1o. pagamento relativo a venda da área rural, a que faria jus a imobiliária e acrescido de juros moratórios, no percentual de 1%, desde a data da citação até o efetivo adimplemento.

Do valor de 5%, deverá ser abatido o
quantum
de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), devendo ser observado, a partir do pagamento parcial, o novo valor para incidência dos juros e correção alhures.

Para fins do §11o., do artigo 85 do CPC, majoro em 0,5% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2023