Tribunal: TJMT
Processo: 0003344-44.2012.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-09-21

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REIPERSECUTÓRIA COMINATÓRIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE – IMPROCEDÊNCIA – EXISTÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE DO PAGAMENTO DO PREÇO PELOS PRIMEIROS ADQUIRENTES AUTORES – SEGUNDA ADQUIRENTE INTIMADA PARA COMPROVAR O DESEMBOLSO DO VALOR – INÉRCIA - RECONHECIMENTO EM CONVERSA POR APLICATIVO DE MENSAGEM COM A FILHA DOS AUTORES DA PRÉVIA CIÊNCIA DA CONDUTA FRAUDULENTA DA IMOBILIÁRIA ALIENANTE – BOA-FÉ DOS PRIMEIROS ADQUIRENTES – DIREITO DESTES À FORMALIZAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA IMOBILIÁRIA DO BEM EM SEU FAVOR – PRINCÍPIO DA CONFIANÇA – RECURSO PROVIDO.
Se a ação originária foi movida exclusivamente para que os réus originários (alienantes de má-fé) fossem compelidos a efetuar a transmissão do imóvel urbano adquirido e devidamente pago, em primeiro lugar, pelos autores, o simples protocolo de pedido registro público da nova aquisição, pela segunda adquirente, não pode ser compreendido como fato impeditivo à pretensão autoral, sobretudo se o registro requerido pela nova compradora não chegou a se concretizar para fins dos artigos 1.245 e 1.417, ambos do CC/2002, e do art. 5o do Decreto-lei n. 58/1937, por força de ordem judicial deferida initio litis.
A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada, sem a qual não se poderá considerar havida a aquisição de boa-fé.
Se, no caso, além de não ter comprovado o pagamento do preço de sua suposta aquisição – mesmo intimada para tanto – e em conversas por aplicativo de mensagem com a filha dos autores, a segunda adquirente reconhece ter ciência de que a imobiliária alienante, imbuída de má-fé, vendera outro imóvel a seu genitor, e que, para compensar o valor já desembolsado nesse segundo negócio, resolveu repassar-lhe o imóvel objeto da lide, é de ser julgada procedente a demanda para que a vendedora seja compelida a providenciar a transferência imobiliária do imóvel aos primeiros adquirentes autores, que, ademais, lograram comprovar a contento a quitação do primeiro pacto.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 0003344-44.2012.8.11.0015

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PROMESSA DE COMPRA E VENDA, OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER]

RELATOR:
DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO

REDATORA DESIGNADA:
DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO

Turma Julgadora:
[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FLAVIO ANTONIO RODRIGUES DE FREITAS - CPF: 385.212.619-34 (APELANTE), DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ - CPF: 022.858.291-16 (ADVOGADO), RODRIGO RIBAS COUTO - CPF: 086.760.167-12 (ADVOGADO), SIDONIA SALETE DE FREITAS - CPF: 250.082.429-20 (APELANTE), MENDES & BARICELLI LTDA - CNPJ: 04.947.238/0001-80 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES - CPF: 228.787.598-00 (APELADO), FLAVIO LEITE MARTINS MENDES - CPF: 983.919.681-20 (APELADO), MANUEL INACIO TRINDADE DE SOUZA - CPF: 345.755.021-20 (APELADO), EUCLESIO BORTOLAS - CPF: 361.534.781-15 (ADVOGADO), CHAMILLE LARISSA MIRANDA BERGO - CPF: 031.734.751-94 (APELADO), FABIO AUGUSTO SANTA ROSA - CPF: 138.242.278-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA 2a VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO) QUE FOI ACOMPANHADA PELA 1a VOGAL (DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS) E PELOS 3o E 4o VOGAIS (DES. JOÃO FERREIRA FILHO E SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS). VENCIDO O RELATOR QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REIPERSECUTÓRIA COMINATÓRIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE – IMPROCEDÊNCIA
– EXISTÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE DO PAGAMENTO DO PREÇO PELOS PRIMEIROS ADQUIRENTES AUTORES – SEGUNDA ADQUIRENTE INTIMADA PARA COMPROVAR O DESEMBOLSO DO VALOR – INÉRCIA - RECONHECIMENTO EM CONVERSA POR APLICATIVO DE MENSAGEM COM A FILHA DOS AUTORES DA PRÉVIA CIÊNCIA DA CONDUTA FRAUDULENTA DA IMOBILIÁRIA ALIENANTE – BOA-FÉ DOS PRIMEIROS ADQUIRENTES – DIREITO DESTES À FORMALIZAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA IMOBILIÁRIA DO BEM EM SEU FAVOR – PRINCÍPIO DA CONFIANÇA – RECURSO PROVIDO.

Se a ação originária foi movida exclusivamente para que os réus originários (alienantes de má-fé) fossem compelidos a efetuar a transmissão do imóvel urbano adquirido e devidamente pago, em primeiro lugar, pelos autores, o simples protocolo de pedido registro público da nova aquisição, pela segunda adquirente, não pode ser compreendido como fato impeditivo à pretensão autoral, sobretudo se o registro requerido pela nova compradora não chegou a se concretizar para fins dos artigos 1.245 e 1.417, ambos do CC/2002, e do art. 5o do Decreto-lei n. 58/1937, por força de ordem judicial deferida
initio litis
.

A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada, sem a qual não se poderá considerar havida a aquisição de boa-fé.

Se, no caso, além de não ter comprovado o pagamento do preço de sua suposta aquisição – mesmo intimada para tanto – e em conversas por aplicativo de mensagem com a filha dos autores, a segunda adquirente reconhece ter ciência de que a imobiliária alienante, imbuída de má-fé, vendera outro imóvel a seu genitor, e que, para compensar o valor já desembolsado nesse segundo negócio, resolveu repassar-lhe o imóvel objeto da lide, é de ser julgada procedente a demanda para que a vendedora seja compelida a providenciar a transferência imobiliária do imóvel aos primeiros adquirentes autores, que, ademais, lograram comprovar a contento a quitação do primeiro pacto.-

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0003344-44.2012.8.11.0015 interposto por FLÁVIO ANTÔNIO RODRIGUES DE FREITAS E SIDONIA SALETE DE FREITAS contra sentença proferida na “AÇÃO DE REIPERSECUTÓRIA COMINATÓRIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA” onde litiga com MENDES & BARICELLI LTDA - ME, MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES e Outros perante 1a Vara Cível da Comarca de Sinop, MT.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 139234704, assim exarou:

“Assim, apesar da patente má fé do vendedor, não sendo demonstrada a má-fé e conluio
do quarta adquirente
que promoveu oportunamente a escrituração do imóvel inviável o acolhimento da pretensão anulatória.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o presente pedido, com resolução de mérito, alicerçado nos
arts
. 487, inciso I, e 490 do Código de Processo Civil.

Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil. Resta, entretanto, suspensa a exigência dessas verbas por 05 anos, se não demonstrada pela parte interessada a melhora da sua fortuna nesse período, afastando-a da condição de hipossuficiente em termos financeiros, quando restarão prescritas, em virtude
dela
ser beneficiária da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98, § 3o, do citado Digesto Adjetivo.”

Insatisfeitos, os autores interpuseram apelação (ID 139234720), arguindo pela reforma da r. sentença que não enfrentou os documentos trazidos aos autos pelos apelantes que comprovaram que a ré
Chamille
simulou atos de contratação de compra e venda do imóvel sub judice e sua escrituração em CRI local.

Argumentou que a sentença de primeiro grau não reconheceu das provas cabais da existência de declarações não verdadeiras na escritura pública da apelada
Chamille
, e que não reconheceu a simulação no instrumento, deixando, assim de aplicar o conteúdo disposto no Art. 166, § 1o, II, do Código Cível, além de que a requerida em comento, declarou valor para burlar o fisco, e juízo a quo não reconheceu a nulidade por intenção de fraudar a lei tributária, deixando, assim de aplicar quanto previsto no Art. 166, VI, do Código Civil.

Asseverou que a ré
Chamille
não pagou qualquer valor pelo imóvel reivindicado pelos apelantes, o que torna simulada a compra e venda impressa na escritura pública; até porque,
compra e venda sem pagamento do preço não prospera
.

Aduziu ainda que a sentença merece reforma também porque o juízo considerou que os apelantes não foram diligentes, mas segundo os recorrentes, pagaram para os apelados Flávio e Marida procederam com a escrituração do imóvel e, posteriormente, ingressaram com a presente ação para ver outorgada a escritura pública em seu nome e expedição de ofício ao CRI de Sinop para a citação da presente ação na matrícula do imóvel, o que demonstra diligência por parte dos apelantes.

Sustentou tese de que mesmo os autos não revelassem má-fé da apelada
Chamille
, a sua escritura não pode permanecer válida pelas diversas nulidades demonstrada no presente recurso.

Requer a reforma da decisão de primeiro grau, dando-se nova decisão a fim de acolher os pedidos da inicial, a fim de se determinar a outorgada de escritura pública do imóvel em nome dos apelantes, com a consequente a anulação da escritura pública de compra e venda da apelada
Chamille
.

Contrarrazões da recorrida
Chamille
sob ID no 139234724 e de MENDES & BARICELLI LTDA-ME, Flavio Leite Martins Mendes e Marina Mascarenhas Baricelli Mendes sob ID no 139234725.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ, OAB/MT 22471-A.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Recebi o voto do relator antes da sessão, fiquei com dúvida em relação ao registro da matrícula. Não houve registro da matrícula?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ, OAB/MT 22471-A:

Não houve o registro. Pode analisar o processo de 1o Grau, a advogado da Apelada,
Chamille
Larissa Miranda
Bergo
, pede ao Juiz para registrar. Após 12 (doze) anos, não tem registro, ela não conquistou o imóvel pelo registro, é fato.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Se não há registro, qual o direito que ela tem?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ – OAB/MT 22471-A:

Ela não tem registro, ela tem escritura.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

No voto encaminhado pelo relator consta que a pretensão é de anulação de registro público.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ, OAB/MT 22471-A:

Sim, há o direito dos Apelantes e a escritura da Apelada.

Os apelantes compraram o primeiro imóvel, nesse meio tempo, a apelada
Chamille
Larissa Miranda
Bergo
, fez uma escritura e debatemos isso: Como ela chegou a possuir essa escritura não registrada?

Sustentamos e conseguimos, ao nosso ver, comprovar por meio do depoimento pessoal dela. Foi perguntado para ela:

- Quanto você pagou pelo imóvel em Sinop, foi R$ 11.000,00 (onze mil reais)?

Ela respondeu que colocou esse preço na escritura para reduzir os impostos.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

No voto do eminente relator consta que foi realizado o respectivo registro.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ, OAB/MT 22471-A:

Questão de Ordem! Não está registrado.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Doutor Douglas, o Senhor pediu a nulidade do registro do imóvel, situado na Rua dos Cravos,
n.°
740, Residencial Jequitibás, Sinop-MT, que notadamente se encontra registrado em nome da recorrida/requerida
Chamille
Larissa Miranda
Bergo
, isto porque, ao contrário do que querem fazer crer nas razões recursais, tenho que a alegação de suposta má-fé da adquirente do imóvel
sub judice
, no sentido de que ela tinha ciência do negócio entabulado.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Desembargador Sebastião de Moraes Filho,

O pedido dele na apelação, não é para anular o registro, é anular a escritura pública dela. A
Chamille
Larissa Miranda Berg possui apenas escritura.

Na própria apelação pede a anulação da escritura pública da
Chamille
Larissa Miranda
Bergo
, não do registro.

Vossa Excelência quer rever esse voto?

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Chamille
Larissa Miranda Berg não tem registro?

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Não tem registro. Isso chamou a minha atenção.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ – OAB/MT 22471-A:

Não tem registro. O Advogado dela pede para registrar.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Peço adiamento para próxima semana, para revisitar o processo.

EM 08 DE MARÇO DE 2023:

JULGAMENTO ADIADO PARA SESSÃO PRESENCIAL DE 15/03/23, POR INDICAÇÃO DO RELATOR PARA REVISITAR OS AUTOS.

SESSÃO DE 19 DE ABRIL DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ OAB MT22471-A:

Boa tarde a todos.

Esse processo por duas vezes foi adiado. Teve a questão de uma escritura que debatemos, se foi ou não registrada.

Falo pelos apelantes, autores da ação, se estou com a palavra, possivelmente o voto do relator é contrário à minha tese, vou aqui tentar imaginar os porquês do desprovimento da apelação.

Nas sessões pretéritas teve uma pequena discussão, um debate fático com a Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, e a Desembargadora Maria Helena também ficou atenta a essa questão do registro da escritura.

O que aconteceu no caso fáctico? É um processo de 2011, os apelantes Flávio e
Sidônia
é um casal de idosos, compraram um imóvel e foram até a imobiliária da parte ré, Mendes & Baricelli Ltda, cujos apelados Flávio e Marina eram donos na época. Eles foram até essa Imobiliária que ficava no centro de Sinop, uma imobiliária aparentemente regular. Eles foram lá e compraram esse imóvel objeto material da contenda, pagaram o preço, tem um comprovante nos autos, também pagaram para fazer escritura.

Aqui eu chamo atenção para o princípio da boa-fé dos autores, porque pagaram o valor do imóvel, pagaram para fazer a escritura e depositaram a confiança nos donos da imobiliária ré, Flávio e Marina. Há o Flávio autor e tem o réu Flávio. Flávio e Marina é um casal.

Há fotos nos autos que compravam que os autores chegaram até arrumar o imóvel, cercaram, colocaram portas, inclusive, colocaram uma porta de madeira, que hoje tem um valor acentuado, cuidaram do imóvel, tem foto disso nos autos, mas deixaram o imóvel para essa imobiliária alugar. Os autores receberam alguns meses de aluguel, nesse meio tempo, de 2011 para frente, eles foram cobrando: olha, cadê a escritura do imóvel?

Nesse meio tempo, os donos da imobiliária estavam ali de má-fé, esse é o ponto que quero ressaltar, ou seja, a má-fé dos donos da imobiliária, porque eles colocaram a família da apelada
Chamille
Larissa no imóvel. Aqui precisamos fazer um parêntese de como a apelada
Chamille
chegou nesse imóvel.

Nós trouxemos prova nova, feita antes da instrução processual, trouxemos uma prova de Instagram, na qual a ré/apelada
Chamille
diz como chegaram nessa casa.

Veja bem que interessante, desembargadora Maria Helena, ela confessa nessa prova, porque ela fala assim:

_ Olha, nós entramos nesse imóvel, porque o meu pai negociou outro imóvel com os donos da imobiliária, ocorreu que esses donos do imóvel, os donos da Imobiliária venderam para outra pessoa depois que meu pai já tinha pagado o preço. Então, os donos da imobiliária falaram o seguinte:

_ Nós temos esse imóvel aqui, vocês podem entrar lá que a gente passa a escritura para
Chamille
.

Então, houve uma má-fé tão acentuada dos donos da imobiliária, que eles deram o golpe no pai da apelada
Chamille
, porque o pai da apelada
Chamille
pagou por outro imóvel, eles venderam esse imóvel para outra pessoa e colocaram a família da
Chamille
no imóvel reivindicado pelos apelantes.

O que ocorreu? Posteriormente, os autores cobraram de modo mais incisivo a outorga da estrutura pública da imobiliária.

Lá por meados de 2011 para frente, ali no segundo semestre, os apelantes requereram essa outorga de forma veemente, mas nada disso ocorria.

Foi assim que ocorreu o ingresso desta ação, que é uma ação para outorga de escritura pública baseada no negócio feito dentro da imobiliária.

O juiz recebeu a ação e determinou a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, mas quando o oficial do registro recebeu o ofício para averbar a existência da ação, ele retornou o ofício para o juiz e falou:

_ Excelência, tem uma escritura feita desse imóvel.

De ofício, o juiz da época, Doutor Paulo Martini, ainda em 2012, determinou que o Cartório do Primeiro Ofício do Registro de Imóveis não registrasse a escritura, porque tinha um claro golpe contra os oras apelantes.

A partir do ofício encaminhado pelo oficial do registro, apenas nesse momento, que os autores ficaram sabendo que a apelada
Chamille
tinha feito uma escritura, enquanto eles ainda exigiam essa escritura dos donos da imobiliária.

Desembargador relator, veja bem, é uma questão de direito profunda, se os donos da imobiliária venderam uma vez para os apelantes, depois venderam para um terceiro, no meu ver, posso estar muito errado, mas esse ato ilícito dos donos da imobiliário não pode ser convalidado, independente, se a ré/apelada
Chamille
sabia disso.

Veja bem os destaques que fizemos na apelação, eu peço a vossa excelência para olhar esses destaques, eu tive a garra de transcrever o que a
Chamille
falou no seu depoimento perante o juízo na instrução. Eu transcrevi o que ela disse, citei os minutos.

Em contrarrazões, ela não disse nada sobre isso. Veja, ela falou coisas... A tese dela é: eu fiz a escritura, declarei o valor que eu paguei, isso comprova o meu pagamento.

Porém, eu vejo que não é bem assim, ela disse que pagou, disse que declarou um valor bem abaixo para fraudar os impostos, eu não sei se ao Judiciário é interessante convalidar isso. Ela declarou o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) ou R$11.000,00 (onze mil reais). O Imóvel foi comprado por quase R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) pelos apelantes. Ela disse que não sabe exatamente o valor porque foi o pai dela que negociou, ou seja, há uma clara simulação.

O juiz de 1o Grau, simplesmente colocou essa escritura como um óbice para procedência do pedido. E qual é o pedido? A outorga da escritura, porque houve uma compra, estava aguardando a outorga da escritura, nesse meio tempo houve uma outra escritura feita, enquanto os apelantes tinham o direito de receber essa escritura. O juiz de 1o Grau, simplesmente, falou que não viu má-fé, que não foi comprovada a má-fé, porém não discorreu uma linha sequer sobre o depoimento da ré
Chamille
.

Foi no interrogatório da
Chamille
que conseguimos descortinar, ver realmente que ela não tinha comprado o imóvel, conforme consta na escritura dela. Ela não comprou o imóvel daquela forma, há uma clara simulação.

Salvo melhor juízo, entendo que essa simulação deve ser reconhecida em qualquer Instância de ofício.

Vejo assim, nesse caso a improcedência dos pedidos simplesmente chancela, simplesmente diz que os donos da imobiliária venderam uma vez, depois venderam para outro, e isso não importa, o Poder Judiciário vai deixar esse caso e não vai analisar essa má-fé.

Eu vejo que essa má-fé dos donos da imobiliária é o ponto central da discussão e a escritura não registrada, comprovamos que não foi registrada, ela não seria um óbice para procedência dos pedidos.

Então, o nome desse recurso, apelação, acho que nunca fez tanto sentido, pelo menos para mim, apelar para o Tribunal de Justiça, para reconhecer essa situação fantástica, reconhecer a injustiça que pode materializar-se no caso de improcedência da inicial.

Os autores, os apelantes, eles se sentam, choram e rezam esperando esse dia, para ver se há justiça, porque uma pessoa que chega... Olha só que interessante: A
Chamille
fez a escritura as ocultas dos apelantes, não procurou se socorrer por nenhuma medida, não entrou com embargos de terceiro, não entrou com Mandado de Segurança contra o ato do juiz que não permitiu o registro, não ingressou no feito espontaneamente, ela esperou em 2019 o juízo de 1o Grau identificar que ela era uma litisconsortes necessária, ou seja, ela está simplesmente tranquila com escritura que ela não juntou.

Olha esse ponto, Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
. Ela não comprovou que pagou o imóvel. Como que uma compra e venda pode ser considerada válida pelo Tribunal de Justiça se ela não comprova o pagamento?

Tem um julgado do STJ, que eu até colacionei aqui na peça, é bem importante, de relatoria do Ministro Marco
Buzzi
, de 2020, em que ele mantém um julgado deste egrégio Tribunal de Justiça – TJMT, dizendo assim:

“ A
quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.

As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda do documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário.”

Como que a gente provou? Provamos que ela não pagou o valor alegado, ela confessa. Nós trouxemos uma prova pronta, uma declaração dela no Instagram confessando que não comprou nada, quem negociou foi o pai dela, em depoimento na instrução disse que nem sabe qual o imóvel que o pai dela tinha negociado.

Então, dizer que uma escritura feita nesse nível de simulação e o Tribunal chancelar isso, eu acho que não é justiça no caso concreto.

Portanto, resumindo, eu vejo que a procedência dos pedidos dos autores, que comprovaram o pagamento nos autos, é uma medida de Justiça.

Então, eu faço essa apelação a Vossas Excelências, pela procedência do pedido dos autores.

Eis a manifestação.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Conheço do recurso manejado, pois presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Trata-se de recurso de apelação interposto por FLAVIO ANTONIO RODRIGUES DE FREITAS, SIDONIA SALETE DE FREITAS, contra a decisão que, julgando improcedentes os pedidos iniciais da AÇÃO DE REIPERSECUTÓRIA COMINATÓRIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil.

A causa de pedir da ação funda-se na alegação autoral que teriam adquirido o imóvel de matrícula
n.°
9.379 situado na Rua dos Cravos,
n.°
740, Bairro Violeta, Sinop/MT, de propriedade do requerido Manuel, através do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado em 19/01/2011 diretamente com a requerida Marina, em representação da empresa Mendes e Baricelli Ltda., afirmando dispor na forma da Cláusula 2.o do referido contrato de legítima representação para tanto.

Alegou que para aquisição do imóvel foi efetuado o pagamento à vista do valor de R$ 78.000,00, parte integrante do valor de R$ 106.960,00
no ida
19/01/2011, na conta do Réu Flávio, juntamente com a entrega de um veículo MIS/Camioneta Diesel, ano 1990, cor branca, avaliada em R$ 35.000,00, ambas totalizando o valor de R$ 142.000,00 conforme recibo e depósito em anexo, correspondentes de forma complementar a venda de outro imóvel também objeto de ação real cominatória distinta.

Relatou ainda que houve o pagamento aos requeridos em 24/01/2011 do valor de R$ 2.524,40, para realização da escritura pública de compra e venda e averbação da matrícula do imóvel, porém, mesmo após incessantes contatos com o Sr. Flávio e com a Sra. Marina nada foi feito para cumprir esta obrigação.

Descoberto durante o trâmite da ação que o imóvel já estava sob registro de terceiro, foi determinado a Integração a lide de
Chamille
Larissa Miranda
Bergo
, a qual apresentou contestação aduzindo ser a verdadeira proprietária do imóvel de matrícula
n.°
9.379, e que
foi-lhe
outorgada escritura pública de compra e venda em 29/03/2012. Evidenciou que a outorga da escritura à
Chamille
é anterior ao ajuizamento da presente ação, portanto, não houve qualquer impedimento judicial.

Os
autores Requereram
que fossem os réus compelidos a efetuarem a transmissão do Imóvel Urbano matrícula
n.°
9.379, registrado na Comarca de Sinop/MT, 1.o Ofício de Registro de Imóveis, situado na Rua dos Cravos,
n.°
740, Residencial Jequitibás, por escritura pública, em favor dos requerentes, sob pena de não o fazendo, pagar pena pecuniária no valor de R$ 2.000,00 por dia de atraso. Deu a causa o valor de R$ 2.000,00. Juntou documentos de Id. 60686963, pág. 17/37.

Prolatada a sentença sob ID no 139234704, restou seus exarados:

“Assim, apesar da patente má fé do vendedor, não sendo demonstrada a má-fé e conluio
do quarta adquirente
que promoveu oportunamente a escrituração do imóvel inviável o acolhimento da pretensão anulatória.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o presente pedido, com resolução de mérito, alicerçado nos
arts
. 487, inciso I, e 490 do Código de Processo Civil.

Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil. Resta, entretanto, suspensa a exigência dessas verbas por 05 anos, se não demonstrada pela parte interessada a melhora da sua fortuna nesse período, afastando-a da condição de hipossuficiente em termos financeiros, quando restarão prescritas, em virtude
dela
ser beneficiária da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98, §
3.°
, do citado Digesto Adjetivo.”

A apelação versa, no mérito sob o argumento que a sentença recorrida não enfrentou como deveria, os documentos trazidos aos autos pelos apelantes que comprovaram que a ré
Chamille
simulou atos de contratação de compra e venda do imóvel sub judice e sua escrituração em CRI local.

Argumentou que a sentença de primeiro grau não reconheceu das provas cabais da existência de declarações não verdadeiras na escritura pública da apelada
Chamille
, e que não reconheceu a simulação no instrumento, deixando, assim de aplicar o conteúdo disposto no Art. 166, § 1o, II, do Código Cível, além de que a requerida em comento, declarou valor para burlar o fisco, e juízo a quo não reconheceu a nulidade por intenção de fraudar a lei tributária, deixando, assim de aplicar quanto previsto no Art. 166, VI, do Código
CivilRequereu
procedência de pedido de pagamento dos custos da contratação do advogado no valor R$ 3.746,32, em reforma da sentença.

Sustentou tese de que mesmo os autos não revelassem má-fé da apelada
Chamille
, a sua escritura não pode permanecer válida pelas diversas nulidades demonstrada no presente recurso.

Requer a reforma da decisão de primeiro grau, dando-se nova decisão a fim de acolher os pedidos da inicial, a fim de se determinar a outorgada de escritura pública do imóvel em nome dos apelantes, com a consequente a anulação da escritura pública de compra e venda da apelada
Chamille
.

Assim, afirma que as provas existentes nos autos são suficientes para configurar simulação contratual de compra e venda de imóvel havido entre os corréus
Chamille
Larissa Miranda Berg (compradora) e a empresa Mendes e Baricelli Ltda. –ME (vendedora) por meio de seus sócios representantes Marina Mascarenhas
Bariclli
e Flávio Leite
Martis
Mendes, que alienaram o imóvel sub judice anteriormente por contrato de gaveta com
requerentes
mas realizar a transferência/registro de propriedade, acabou por revender novamente o bem a
Chamille
que prontamente realizou a transferência do domínio para si.

Pois bem. Trata-se de alienação de imóvel em duplicidade.

No caso em deslinde, verifico que, descabe dar provimento à pretensão buscada pelos apelantes, pois ao meu ver, entendo que não há como prosperar pedido de nulidade do registro da propriedade do imóvel Urbano de matrícula
n.°
9.379, registrado na Comarca de Sinop/MT, 1.o Ofício de Registro de Imóveis, situado na Rua dos Cravos,
n.°
740, Residencial Jequitibás, Sinop, MT, que notadamente se encontra registrado em nome da recorrida/requerida
Chamille
Larissa Miranda Berg (ID no 139234659 - Ofício no 331/2012 do 1o Cartório Extra Judicial de Sinop, MT e Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel), isto porque, ao contrário do que querem fazer crer das razões recursais, tenho que a alegação de suposta má-fé da adquirente do imóvel sub judice, no sentido de que ela tinha ciência do negócio entabulado, simulado o negócio, originalmente, entre ela e a empresa
Mendes e Baricelli Ltda. –ME por seus representantes Marina Mascarenhas
Bariclli
e Flávio Leite
Martis
Mendes, não restou cabalmente provada, ônus do qual os insurgentes não cuidaram de se desincumbirem, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, uma vez que a referida má-fé não pode ser presumida.

Apesar disto, é inconteste o fato de que os requerentes firmaram contrato de compromisso de compra e venda com a Empresa 1a Requerida e seus sócios/requeridos, tendo como objeto imóvel urbano disputado, e que este foi devidamente adimplido pelos compradores/autores, contudo, em que pese a regularidade da relação estabelecida, a vendedora transmitiu imóvel a terceiro, no caso, à apelada
Chamille
.

Não obstante toda insatisfação dos recorrentes de verem frustrado o negócio de compra e venda do imóvel, entendo em convergência aos fundamentos lançados em sentença recorrida que, deveras, concluir que os requeridos, Mendes e Baricelli Ltda. –ME, Marina Mascarenhas
Bariclli
e Flávio Leite
Martis
Mendes, agiram dolosamente, em má-fé ao alienar o alienando em duplicidade. Contudo, ante a condição relevante de boa-fé da requerida
Chamille
, não há como atribuir nulidade de negócio jurídico, de ato de parte que agiu corretamente ao fim determinado em adquirir propriedade imóvel (animus
domini
), realizando o pagamento de preço ao vendedor, e após diligentemente, registrou o ato em cartório, procedendo a transferência em
matricula
do imóvel junto ao competente CRI local.

Salta aos olhos toda documentação produzida nos autos pela recorrida
Chamille
, dando a entender figurar em manifesta boa-fé em adquirir o imóvel, registrando em escritura pública (ID no 139234663, fls. 212/229), promovendo o pagamento de ITBI, residindo em imóvel com sua família (desde 29-03/12), e inclusive efetuando o pagamento de IPTU registrado em seu nome (ID no 139234663, pag. 21 e
ss
).

Ressalto ainda dos documentos e fatos dos autos que, muito embora tenha sido reconhecida a má-fé de Marina Mascarenhas
Bariclli
e Flávio Leite
Martis
Mendes (representantes da Mendes e Baricelli Ltda. –ME), vez que alienou a outro o imóvel que estava compromissado aos apelantes, não se pode perder de vista que o compromisso de compra e venda firmado não foi devidamente registrado, razão pela qual se presume a boa-fé do terceiro adquirente, cujo direito real de propriedade, adquirido por força do registro do título translativo, realizado pelos ora recorridos, antes mesmos da presenta ação, devendo desta forma ser preservado. Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL. CÓDIGO CIVIL DE 1916. TRANSCRIÇÃO. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. 1.- Tem-se, na hipótese, alienação de imóvel em duplicidade. No caso dos autos, deve-se manter o acórdão que decidiu pela manutenção da segunda alienação porque o título correspondente está transcrito há mais de duas décadas, sendo que os primeiros adquirentes tinham apenas direito decorrente de compromisso de compra e venda que, embora com preço pago no ato e devidamente averbado, não teve seguimento providenciado pelos promitentes compradores. 2.- Anote-se que nada impedia, aliás, ao contrário, tudo aconselhava, a imediata lavratura da escritura definitiva e respectivo registro, em região cheia de questões registrarias - contra as quais a prudência mandava acautelar-se. Recurso especial a que se nega provimento.” (STJ - REsp: 1113390 PR 2009/0059414-3, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 02/03/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
15/03/2010).”

Cabe destacar que, como esclarecido e demonstrado nos autos, a requerida
Chamelli
efetuou o registro de compra e venda do imóvel
(ID no 139234659 - Ofício no 331/2012 do 1o Cartório Extra Judicial de Sinop, MT e Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel)
, mesmo antes da apresentação desta ação, e não constava em matrícula do imóvel, qualquer motivo ensejador que pudesse impedir ou macular a condição de boa-fé a realizar o negócio, principalmente ao que tange a recorrida
Chamille
.

Reafirmo termos da sentença combatida a consubstanciar da condição da requerida
Chamille
no caso:
“A presunção de boa-fé é do adquirente de imóvel que se encontrava livre e desembaraçado no respectivo Ofício.” E ainda: “O contexto fático trazido aos autos leva à conclusão de que a quarta requerida realmente agiu com boa-fé. E esta deve ser resguardada até cabal prova em contrário. Não havia meios para que ele tivesse ciência da existência o contrato de compra venda entre os requerentes e os primeiros requeridos. Não havia meios para que ela tivesse prévia ciência de que realizava compra a “non domino” ou que pendia quizila relativa a negócio subjacente”.

Nesse sentido colho jurisprudência de nosso c. Superior Tribunal de Justiça aplicados a tais casos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. (...) IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. ANULAÇÃO DA SEGUNDA PROMESSA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DO PROMISSÁRIO COMPRADOR PRESUMIDA. DANOS MATERIAIS. (...) I - O compromisso de compra e venda de imóvel não registrado na matrícula é mero contrato preliminar e produz efeitos apenas '
inter
partes' que ficam restritos ao campo do direito obrigacional. Em contrapartida, se houver registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário, sua natureza jurídica passa a ser a de um verdadeiro direito real do promissário comprador à aquisição do imóvel, além de produzir efeitos 'erga omnes' (sujeito passivo universal). Inteligência do art. 1.417 do CC-02, art. 5° do Decreto-lei 58/1937 e art. 5° do Decreto 3.079/1938. Ensinamentos doutrinário e jurisprudencial. II - (...) III - Não registrada a promessa de compra e venda, produzindo eficácia apenas entre as partes, não se pode desfazer a segunda alienação em obediência à boa-fé do segundo adquirente, cuja presunção não foi costeada pelo lesado. Ademais, os princípios da boa-fé, da eticidade e da probidade são de ordem pública, sendo certo que a violação desses deveres deve restar cabalmente demonstrada. IV - (...) V - (...) APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, APELAÇÃO CÍVEL 85769-92.2011.8.09.0024, Rel. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2A CÂMARA CÍVEL, julgado em 19/03/2013,
DJe
1276 de 05/04/2013)
.”(
Sublinhei)

Nesse sentido, esclareço ainda que o Código Civil de 2002 confirma, em seu artigo 1.245, que, enquanto não for registrada a escritura, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel. Veja-se:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Somado a isso se tem pelo artigo 1.417 do Código Civil e do artigo 5o do Decreto-lei no 58, de 10 de dezembro de 1937 da regular conduta a adquirir bem imóvel, in
verbis
:

“Art. 1.417 do CC: Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

E :

“Art. 5o do Decreto-lei no 58/1937: A averbação atribui ao compromissário direito real oponível a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento.”

Neste aspecto, oportuno destacar das lições do processualista Humberto Theodoro Júnior, acerca da questão em apreço a consubstanciar no direito e boa-fé da adquirente/recorrida a sua conduta de registro do contrato de compra e venda:

“Urge, porém, ficar bem claro que pré-contrato é uma coisa, e direito real de aquisição é outra coisa muito diferente. O compromisso ou pré-contrato, como toda avença da espécie, tem por objeto a celebração de outro contrato, que será então o 'contrato definitivo'. Seu mundo é, inicialmente, o das obrigações, o dos vínculos pessoais ou obrigacionais apenas. Depois, é que pode surgir, ou não, o direito real, através da conjugação de elementos internos do contrato com outros elementos externos (como o Registro Público). (...). O direito real à aquisição, sim, nasce da inscrição do contrato no Registro de Imóveis e só poderá ser exercitado erga omnes, através da ação de adjudicação compulsória quando se comprovar tal inscrição. (...)”. (in “A execução específica do compromisso de compra e venda dos imóveis”, v. 26, Revista do TJDFT: Brasília/DF, p. 11/26). (Destaquei)

Por esta forma, da situação em análise, não há como dar acolhimento a pretensão dos autores, a determinar a outorgada de escritura pública do imóvel, com a consequente anulação da escritura pública de compra e venda da apelada
Chamille
, uma vez que essa, em notória condição de boa-fé, adquiriu imóvel, realizando o registro respectivo, restando aos mencionados recorrentes, apenas, socorrerem-se por meio de exigência de perdas de danos (artigo 465 do Código Civil).

Vislumbro que ante as provas documental e testemunhal produzidas nos autos não foram capazes de confirmar o alegado na inicial, razão pela qual não merece reforma a sentença que julgou improcedente o pedido. Nesse contexto, os apelantes não se desincumbiram do ônus que lhes competiam comprovar os fatos que amparam o direito que pleiteou em juízo (CPC, art. 373, I).

Destarte, vale a máxima: “Quem não registra não é dono”, Inteligência do art. 1.227 do Código Civil-:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247 CC)
”.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
para manter incólume a r. sentença, por seus termos e fundamentos.

Determino a majoração dos honorários advocatícios recursais no importe de 11% (onze por cento) nos termos do art. 85, § 11o, do CPC, em desfavor dos apelantes.

Lembrando que a parte autora/apelantes, são detentores das benesses da assistência judiciária gratuita, em consequência, há por norma a suspensão da exigibilidade do pagamento dos honorários advocatícios.

É como voto.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ OAB MT22471-A:

Excelência, pela ordem!

Preciso falar, porque mais de uma vez é repetido no voto que escritura foi registrada. É a terceira vez que é dito isso. Não sei o que está acontecendo.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Senhor Presidente,

Peço vista dos autos antecipada, para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Desembargadora Maria Helena,

O ponto que me chama a atenção, é que na sustentação oral do douto advogado, ele afirma que o juiz lhe concedeu a tutela para evitar que qualquer pessoa fizesse o registro à margem da matrícula desse imóvel, portanto a apelada não registrou a escritura pública à margem da matrícula do imóvel, não foi registrada.

No entanto, chama a atenção também, que o voto do eminente relator menciona que a
Chamille
“
realizando o pagamento de preço ao vendedor, e após diligentemente, registrou o ato em cartório, procedendo a transferência em matrícula do imóvel junto ao competente CRI local
.”

Dessa forma, preciso fazer esse cortejo, para ver se há uma primícia equivocada, porque as duas jurisprudências citadas pelo eminente relator, tanto a da 3a Turma do STJ, julgado de 2010, como a de 2013, falam que houve venda em duplicidade, mas uma delas foi registrada à margem da matrícula.

Assim, toda a fundamentação do voto do douto relator conduz a conclusão de que a
Chamille
registrou à margem da matrícula a escritura por ela obtida desses vendedores.

Há uma outra passagem do voto do relator em que consta assim:

“...razão pela qual se presume a boa-fé do terceiro adquirente, cujo direito real de propriedade, adquirido por força do registro do título translativo, realizado pelos ora recorridos, antes mesmos da presenta ação, devendo desta forma ser preservado.”

Todo o voto do relator conduz a conclusão de que a
Chamille
registrou a escritura pública e obteve o título dominical para si.

No entanto, pela sustentação oral, o doutor Douglas disse que juiz concedeu uma tutela para evitar que qualquer uma das partes fizessem esse registro à margem da matrícula.

Doutor Douglas citou um julgado do STJ relativo a um RESP do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, eu preciso do número desse recurso, para cotejar com esse outro julgado.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ OAB MT22471-A:

É o RESP 1.288.558 – MT.

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Senhor Presidente,

Peço vista compartilhada com a Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

O fundamental é que essa Senhora comprou e registrou a propriedade em seu nome antes da propositura dessa ação.

Antes da ação já era um ato jurídico perfeito e acabado.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Doutor, foi registrado a margem da matrícula?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ OAB MT22471-A:

Não foi. No julgamento passado juntei documentos nos autos, em que o advogado dela veio em 1o Grau pedir ao juiz para liberar a matrícula para registrar.

Estou apelando! Que coisa.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

O juiz concedeu a tutela?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ OAB MT22471-A:

O juiz não concedeu, ela veio em 1o Grau tentando atropelar tudo e o juiz disse que não registraria nada, enquanto não terminar o processo.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Há essa decisão do juiz indeferindo?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ OAB MT22471-A:

O juiz nem analisou, porque a primeira decisão está vigente, desde 2012. “Não registrem nada até o final do processo, até o trânsito em julgado”.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

De qualquer maneira, teríamos que anular essa escritura, mas isso não é alvo do pedido, porque, o que ele quer é uma outra escritura, mas sem anular essa.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ, OAB/MT 22471-A:

Consectário lógico da procedência.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Não levaremos ao debate, aqui julgamos de acordo com o nosso livre convencimento. E se eu estiver errado, não êxito em retificar meu voto.

EM 19 DE ABRIL DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA COMPARTILHADO, FORMULADO PELA 1a E 2a VOGAL (DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS E DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO). O RELATOR NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

SESSÃO DE 24 DE MAIO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por FLÁVIO ANTÔNIO RODRIGUES DE FREITAS E SIDONIA SALETE DE FREITAS contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop que, na
Ação de Reipersecutória Cominatória de Outorga de Escritura Pública de Compra e Venda
ajuizada contra MENDES & BARICELLI LTDA - ME, MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES e Outros, julgou improcedentes os pedidos.

Em seu voto, o Des. Relator negou provimento ao recurso interposto, confirmando a sentença, por entender que os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos
do
direito pleiteado em juízo.

Após pedir vista dos autos e analisar a controvérsia, entendo por bem acompanhar o eminente Relator.

A lide trata, em essência, de hipótese de alienação de imóvel em duplicidade.

Os Autores/Apelantes firmaram contrato de compromisso de compra e venda com a empresa demandada tendo por objeto o imóvel urbano de matrícula n. 9.379, registrado no 1° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT, o qual foi devidamente adimplido pelos compradores, contudo, a vendedora transmitiu o imóvel a terceiro, no caso, à Apelada
Chamille
, que ostenta escritura pública em seu favor.

A má-fé da imobiliária demandada e de seus sócios é incontroversa nos autos. Contudo, como consignado pelo Relator, a condição relevante de boa-fé da requerida
Chamille
impede de procedência da pretensão autoral.

Com efeito, verifica-se que ela realizou o pagamento do preço ao vendedor e, de forma diligente, registrou a venda em escritura pública, promovendo o pagamento do ITBI e do IPTU em seu nome, já residindo com sua família no imóvel há mais de 10 anos.

De se anotar que, além de presunção de boa-fé do terceiro adquirente,
Chamille
efetuou o registro de compra e venda do imóvel antes mesmo do ajuizamento da ação e não constava em matrícula do imóvel, qualquer motivo ensejador que pudesse impedir ou macular a condição de boa-fé a realizar o negócio, mormente diante da inexistência de qualquer registro do contrato de compra e venda firmado pelos
Autore
/Apelantes.

Deveras, como consignado na sentença:
“A presunção de boa-fé é do adquirente de imóvel que se encontrava livre e desembaraçado no respectivo Ofício.” E ainda: “O contexto fático trazido aos autos leva à conclusão de que a quarta requerida realmente agiu com boa-fé. E esta deve ser resguardada até cabal prova em contrário. Não havia meios para que ele tivesse ciência da existência o contrato de compra venda entre os requerentes e os primeiros requeridos. Não havia meios para que ela tivesse prévia ciência de que realizava compra a “non domino” ou que pendia quizila relativa a negócio subjacente”.

Nesse cenário, não há falar em anulação da escritura pública de compra e venda da Apelada
Chamille
para que a nova escrituração seja feita em nome dos Autores/Apelantes, restando a eles, como indicado pelo Relator, socorrerem-se por meio de exigência de perdas de danos.

Ante o exposto, em consonância com o voto do douto Relator,
NEGO provimento
recurso.

É como voto.

V O T O (VISTA
- VENCEDOR
)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Egrégia Câmara,

Pedi vista dos autos diante dos plausíveis questionamentos suscitados pelo patrono da parte autora.

Após a detida análise e à luz da prova coligida aos autos e argumentos contrapostos, peço vênia ao d. Relator para abrir divergência quanto à conclusão do julgamento.

Com efeito, o primeiro ponto da minha divergência diz respeito à natureza da tutela autoral postulada que, como a petição inicial demonstra, nada tem a ver com possível pedido de anulação de registro público – que, aliás, não chegou a se efetivar –, ou mesmo do ato jurídico (
Escritura Pública de Compra de Venda
de ID. n. 139234660 - Pág. 1/2) firmado entre os corréus
MANUEL INACIO TRINDADE DE SOUZA
(vendedor) e
CHAMILLE LARISSA MIRANDA BERGO
(adquirente) na data de
29/03/2012.

Em verdade, a presente ação foi movida com o objetivo de que fossem os réus compelidos a efetuar a transmissão do imóvel urbano situado na Rua dos Cravos n. 740, Residencial Jequitibás, Sinop-MT, matriculado no CRI do 1o Ofício de Sinop sob o n. 9.379, o qual teria sido adquirido pelo coautor
FLÁVIO ANTONIO RODRIGUES DE FREITAS
da corré
MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES
(na condição de procuradora do titular do domínio, por força de instrumento de substabelecimento de mandato) através do
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
(ID. n. 139234659 - Pág. 24/25) firmado em
19/01/2011
.

O segundo ponto da divergência com o voto de relato é que o imóvel não chegou a ser registrado no nome da corré
CHAMILLE LARISSA MIRANDA BERGO à margem da matrícula.

Isso porque, ao receber a ação em decisão de ID. 139234659 - Pág. 38, datada de
11/04/2012
, o juízo de origem deferiu o pedido inicial para que a existência da ação fosse devidamente averbada na matrícula do imóvel em disputa, sendo o Oficial Registrador intimado da ordem em 25/04/2012, conforme certidão de ID. n. 139234659 - Pág. 50. Vejamos:

Em resposta, o Oficial Registrador enviou ao juízo o Ofício de ID. n. 139234659 - Pág. 53 dando conta da averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel, e de que anteriormente à expedição do respectivo mandado de averbação em 16/04/2012, havia sido protocolado, em
11/04/
2012, um
pedido para o registro da
Escritura Pública de Compra e Venda
.

À vista da referida resposta do Cartório, o juízo singular proferiu a decisão de ID. n. 139234660 - Pág. 13,
determinando

que a serventia não efetuasse qualquer registro na referida matrícula até o deslinde da lide.

Sendo assim, o registro do negócio havido entre a entre os
corrréus

MANUEL INACIO TRINDADE DE SOUZA
(vendedor) e
CHAMILLE LARISSA MIRANDA BERGO
(adquirente) não chegou a se perfectibilizar para fins dos artigos 1.245 e 1.417, ambos do CC/20020, e do
rt
. 5o do Decreto-lei n. 58/1937, até porque, de acordo com a jurisprudência do STJ, para reputar-se objetivamente de boa-fé, por força do §2o do art. 1.o, da Lei n. 7.433/85, vigente à época, o adquirente deveria apresentar das certidões negativas de feitos ajuizados em nome do vendedor junto ao Judiciário Estadual, quando, então, tomaria ciência da existência da presente demanda.

Todavia, o que deveras importa no caso dos autos é que, de acordo com a jurisprudência do STJ,
“a quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.”
(
AgInt
no REsp n. 1.567.833/MG, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022,
DJe
de 6/10/2022.

É que, quando do registro da transferência de um imóvel ao oficial registrador, este toma por verdadeiras as declarações prestadas pelos contratantes acerca do pagamento, de maneira que a presunção da efetiva correspondência entre a realidade virtual declarada e verdade real verificada no mundo dos fatos é meramente relativa (
juris tantum
). Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA AQUISITIVA OUTORGADA POR TERCEIROS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DIRETAMENTE AO COMPRADOR, A PEDIDO DO VENDEDOR, PROPRIETÁRIO DE FATO - PREÇO E QUITAÇÃO FICTÍCIA CONSTANTE NO DOCUMENTO PÚBLICO QUE NÃO RETIRA A EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO PACTUADA COM O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO - DECLARAÇÕES DAS PARTES AO OFICIAL DE REGISTRO QUE POSSUEM PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE ADMITINDO-SE PROVA EM CONTRÁRIO - INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. Cinge-se a controvérsia acerca da interpretação e alcance dos
arts
. 215, caput, e 216 do Código Civil vigente, especificamente, no caso ora em exame, se a escritura pública ostenta presunção absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum) de veracidade e se por instrução probatória é possível elidir a força probante do instrumento
1. A fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados, não tem o condão de atestar a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos subjacentes a ele ligados. 1.1 As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. Precedentes. 2. A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada. 2.1 Consoante delineado pela Corte local, com amparo nos elementos de convicção dos autos, inviável conferir o atributo de prova plena, absoluta e incontestável à escritura aquisitiva - como pretende a insurgente - a fim de desconstituir a exigibilidade do crédito executado, pois no documento não consta pagamento algum na presença do servidor cartorário ao exequente ou aos antigos proprietários e, por consequência, não existe relação direta, ou prejudicial, entre o que foi declarado na escritura e a obrigação de pagar assumida pela recorrente perante o exequente no contrato particular de compromisso de compra e venda
. 2.2 O acolhimento da pretensão recursal, no sentido de atribuir validade absoluta às declarações constantes na escritura pública, para elidir a exigibilidade do título exequendo, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada a esta Corte Superior em razão do óbice da Súmula no 7/STJ. 2. Para caracterização do dissídio jurisprudencial constante na alínea "c" do permissivo constitucional é necessário que a parte recorrente apresente paradigmas de mesma similitude fática consoante previsão dos artigos 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1o e 2o, do RISTJ, o que não ocorre no caso, inviabilizando o conhecimento do reclamo no ponto. 3. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (REsp n. 1.288.552/MT, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020,
DJe
de 2/12/2020.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO RESCISÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS REQUERENTES. 1. A ação rescisória fundada em violação manifesta de norma jurídica (art. 966, V, do CPC/2015) demanda prova de que a interpretação dada pelo acórdão rescindendo é flagrantemente contrária a dispositivo legal, o que não se verifica no presente caso.
1.1. Esta Corte já se posicionou no sentido de que a quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada. Precedente específico da Quarta Turma do STJ.
1.2. No caso em tela, o Tribunal local, à luz das particularidades da causa, em especial, da necessidade de a parte obter financiamento junto a instituição bancária para dar continuidade aos pagamentos relativos à compra do imóvel, entendeu que a declaração de quitação entabulada entre as partes, ainda que constante de escritura pública, não refletiria a realidade. Revisar tal constatação demandaria revolvimento de matéria probatória, a atrair a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 1.3. Diante de tal cenário, não há se falar em posição flagrantemente ilegal por parte do Tribunal local, a denotar a inviabilidade da presente ação rescisória. 2. Agravo interno desprovido. (
AgInt
no REsp n. 1.567.833/MG, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022,
DJe
de 6/10/2022.)

Assim, se os autos dão conta de que procuradores do titular do domínio venderam um mesmo imóvel a pessoas diversas – pairando dúvidas razoáveis acerca da legitimidade de tais aquisições, imperioso que aqueles que se reputam adquirentes de boa-fé
provém
, em primeiro lugar, que pagaram efetivamente pela aquisição, demonstrando como esse pagamento se deu objetivamente.

No caso, apesar de ter sido oportunizada à apelada
CHAMILLE LARISSA
a comprovação do pagamento, esta preferiu a vã retórica, invocando, apenas, a dicção do art.215 do CC/2002, segundo a qual “
a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
”

Aliás, indagada por várias vezes em seu depoimento pessoal por ocasião da audiência de instrução acerca de como o negócio se efetivou exatamente, a apelada
CHAMILLE LARISSA
não soube dizer com certeza nem mesmo o preço pago pelo imóvel, e como exatamente esse se efetivou, mesmo porque o seu genitor é quem teria firmado o pagamento (arquivo audiovisual de ID. n. 139234685).

Além disso, em conversa travada entre a filha do casal autor e a apelada
CHAMILLE LARISSA
através da rede social Instagram,
CHAMILLE
reconhece que, na verdade, seu pai havia adquirido dos representantes da Imobiliária corré um imóvel no
Bairro Jardim Botânico
.

Porém, depois de pagar parte do negócio, seu genitor teria descoberto que os prepostos da imobiliária venderam o mencionado imóvel a terceira pessoa e, como já não mais dispunham do valor supostamente recebido para poder lhe devolver, os vendedores se aproveitaram do fato de terem uma procuração do titular do imóvel objeto da lide, e assim, o transferiram ilegitimamente ao pai de
CHAMILLE
. É o que se pode depreender do seguinte trecho dessa conversa. Vejamos (ID. n. 139234681):

Ora, diante disso, ainda que não haja aí uma prova evidente de má-fé de
CHAMILLE
como afirmam os apelantes, fica claro que, ao menos em princípio, CHAMILLE e seu genitor não tomaram as cautelas necessárias para que o negócio se efetivasse de forma insuspeita.

Afinal, se a apelada e seu genitor já sabiam da prática indevida dos vendedores
MENDES & BARICELLI LTDA, MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES
e
FLÁVIO LEITE MARTINS MENDES,
concernente n
a venda de um determinado imóvel a mais de um comprador, deveriam ter se acautelado de forma mais incisiva para se precaver de um novo golpe.

Somados todos esses fatos, a alegação da apelada
CHAMILLE
no sentido de que declarou na
Escritura Pública
de ID. n. ID. n. 139234660 - Pág. 1/2 que o valor pago pelo negócio seria de R$11.453,26 apenas para o pagamento de tributos e emolumentos menores, além de malferir o art.167, §1o, inciso II, do CC/2002, não se mostra verossímil a ponto de sustentar sua defesa.

Nesse particular, o valor da suposta compra declarado na referida escritura (R$11.453,26) corresponde a
10,7%
do valor da transferência efetivada pelo autor em favor dos alienantes (R$107.000,00) e a apenas
8,06%
do valor total do preço pago pelos autores apelantes pelo imóvel (R$142.000,00).

Por sua vez, resta incontroverso nos autos, e sem qualquer ressalva da parte da apelada
CHAMILLE LARISSA
, que os autores pagaram efetivamente o preço do negócio, consoante comprovante de transferência de ID. n. 139234659 - Pág. 26, no valor de R$107.000,00.

Diante disso, ainda que desconsideremos qualquer hipótese de má-fé de qualquer dos litigantes, certo é que, de um lado, temos a parte autora, que firmou um contrato em primeiro lugar para a aquisição do imóvel – ainda que por meio de um instrumento particular – e que, além disso, comprovou o pagamento do preço ajustado para o negócio.

De outro lado, temos a parte ré que, apesar de ter firmado um ajuste para a aquisição do mesmo imóvel mediante escritura pública, mas por outro lado, não comprovou quanto e como teria
pago
efetivamente o valor da aquisição.

E confrontando a situação de cada parte, não há dúvida de que a boa-fé dos autores fala mais alto e mais firme, na medida em que a prova da contraprestação, se afigura seguramente evidente nos autos.

De se destacar, nesse viés, que conforme leciona PEDRO PAIS DE VASCONCELOS que
“
a confiança depositada pelas pessoas merece tutela jurídica
. Quando uma pessoa
actua
ou celebra certo
acto
, negócio ou
contracto
, tendo confiado na atitude, na sinceridade, ou nas promessas de outrem, ou confiando na existência ou na estabilidade de certas qualidades das pessoas ou das coisas, ou das circunstâncias envolventes, o Direito não pode ficar absolutamente indiferente à eventual frustração dessa confiança.”
(
in
CONTRATOS ATÍPICOS. Coimbra: Almedina, 1995, p. 63)

Diante disso, e sem mais delongas, peço novas vênias ao d. Relator, para
dar provimento
ao recurso, de modo a julgar procedente a demanda, a fim de determinar que os corréus
MENDES & BARICELLI LTDA
,
MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES
,
FLÁVIO LEITE MARTINS MENDES
e
MANUEL INACIO TRINDADE DE SOUZA
providenciem a transferência do imóvel urbano situado na Rua dos Cravos n. 740, Residencial Jequitibás, Sinop-MT, matriculado no CRI do 1o Ofício de Sinop sob o n. 9.379 para o nome dos autores sob pena de multa diária no valor de R$2.000,00, limitado ao valor atualizado do preço que os autores pagaram pelo imóvel.

Consequentemente, inverto o ônus de sucumbência, suspendendo, porém, a exigibilidade da verba em relação à corré
CHAMILLE LARISSA MIRANDA BERGO
, nos termos do §3o do art.98 do CPC/15, a quem fica deferido o benefício da gratuidade da justiça, como requerido na contestação de ID. n. 139234662 - Pág. 43 a 139234663 - Pág. 5, até porque inscrita no CRAS -
Centro de Referência de Assistência Social
sob o n. 2013736519.

É como
voto.-

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Acompanho o voto da Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

EM 25 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC. O RELATOR NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, A 2a VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO) DEU PROVIMENTO E FOI ACOMPANHADA PELA 1a VOGAL (DESA. MARIA HELENA GARGGALIONE PÓVOAS).

SESSÃO DE 23 DE AGOSTO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO DOUGLAS ARTHUR MARAGNO DINIZZ, OAB/MT 22471-A

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3o VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da divergência instaurada pela 2a Vogal – Desa.
Marilsen
Andrade
Addário
.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4o VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da divergência instaurada pela 2a Vogal – Desa.
Marilsen
Andrade
Addário
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2023