Tribunal: TJMT
Processo: 0000308-56.2014.8.11.0004
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-14
Data de publicação: 2023-11-16

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C NULIDADE DE ATO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO – DIREITO PESSOAL – AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO NEGÓCIO JURÍDICO SUBSEQUENTE – BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – PRIORIDADE DO REGISTRO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO ESPECÍFICO DA OBRIGAÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – VERIFICADOS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“I - O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de direito pessoal, sem qualquer eficácia real. II - Não registrada a promessa de compra e venda, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, portanto, o desfazimento de alienação posterior a terceiros de boa-fé, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação de direito material. III - Pratica ato ilícito o promitente vendedor que aliena a terceiro a coisa previamente vendida a outrem, razão pela qual deve ser responsabilizado pelo retorno da parte prejudicada ao 'status quo ante'. IV - Na linha da jurisprudência dominante do STJ, revelando-se a tutela específica postulada de impossível cumprimento, em decorrência de fato superveniente à pactuação imputável ao devedor, como no caso dos autos, impõe-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, mesmo de ofício, 'ex vi' do art. 497 do CPC. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – Apelação Cível: 04403828220158090174 SENADOR CANEDO, Relator: Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, Data de Julgamento: 27/01/2021, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/01/2021)
“O comportamento negligente da Ré extrapolou o mero aborrecimento e provocou dano moral passível de reparação. (TJ-RJ - APL: 01714857020178190001, Relator: Des(a). HENRIQUE CARLOS DE ANDRADE FIGUEIRA, Data de Julgamento: 28/01/2020, QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000308-56.2014.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MARIA URBANA PIMENTEL SOARES - CPF: 202.419.091-04 (APELANTE), EROMAR BARBOSA BELEM - CPF: 162.278.831-15 (ADVOGADO), ZENILDA TEODORA DE LIMA - CPF: 487.510.141-49 (ADVOGADO), E L ESTEVES IMOBILIARIA - CNPJ: 03.771.474/0001-25 (APELADO), ANTONIO DE CAMPOS MEIRA NETO - CPF: 057.161.551-11 (ADVOGADO), EURIPEDES LUIZ ESTEVES - CPF: 202.300.951-00 (APELADO), EDVAR PEREIRA COSTA - CPF: 169.205.621-20 (APELADO), FLAVIO RAFAEL DE JESUS COSTA NASSER - CPF: 716.650.481-15 (ADVOGADO), FRANCISCO TELES NETO - CPF: 002.416.381-35 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C NULIDADE DE ATO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO – DIREITO PESSOAL – AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO NEGÓCIO JURÍDICO SUBSEQUENTE – BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – PRIORIDADE DO REGISTRO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO ESPECÍFICO DA OBRIGAÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – VERIFICADOS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“I - O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de direito pessoal, sem qualquer eficácia real. II - Não registrada a promessa de compra e venda, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, portanto, o desfazimento de alienação posterior a terceiros de boa-fé, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação de direito material. III - Pratica ato ilícito o promitente vendedor que aliena a terceiro a coisa previamente vendida a outrem, razão pela qual deve ser responsabilizado pelo retorno da parte prejudicada ao 'status quo ante'. IV - Na linha da jurisprudência dominante do STJ, revelando-se a tutela específica postulada de impossível cumprimento, em decorrência de fato superveniente à pactuação imputável ao devedor, como no caso dos autos, impõe-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, mesmo de ofício, 'ex vi' do art. 497 do CPC. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – Apelação Cível: 04403828220158090174 SENADOR CANEDO, Relator: Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, Data de Julgamento: 27/01/2021, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/01/2021)

“O comportamento negligente da Ré extrapolou o mero aborrecimento e provocou dano moral passível de reparação. (TJ-RJ - APL: 01714857020178190001, Relator: Des(a). HENRIQUE CARLOS DE ANDRADE FIGUEIRA, Data de Julgamento: 28/01/2020, QUINTA CÂMARA CÍVEL)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MARIA URBANA PIMENTEL SOARES
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória c/c Nulidade de Ato Jurídico e Indenização por Dano Moral n. 0000308- 56.2014.8.11.0004, proposta em desfavor de
EDVAR PEREIRA COSTA e outros,

julgou improcedente o pleito autoral, bem como condenou a Autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% sobre o valor da causa, mas suspensa a exigibilidade por ser esta beneficiária da justiça gratuita.

A Apelante aduz, em síntese, que ingressou com o feito, objetivando a anulação da Matrícula R01 – 58.930, Lote n° 05, Livro II, e, outro lote de n° 06, Matrícula R01 – 58.931 Livro II. Informa que “em razão do contrato de compromisso de compra e venda datado de 03/10/1986 é legítima compromissária compradora dos imóveis acima descritos em face dos dois primeiros requeridos.”

Sustenta que o negócio foi firmado para pagamento a prazo e “a adquirente veio procedendo religiosamente com os pagamentos, bem como com os encargos municipais (IPTU)”. Relata que liquidou todas as parcelas dos contratos de compra e venda, obtendo inclusive a quitação do contrato pela ré, assim como autorização para escrituração.

Narra que “quando a Compradora foi ao cartório de Registro de Imóveis para fazer a escritura e o registro dos lotes, tomou conhecimento que os referidos lotes já haviam sido escriturados em favor do Sr. Edvar Pereira Costa (conforme documentos nos autos).

Assevera que “procurou a ré E. L. ESTEVES na pessoa de seu representante legal, Eurípedes Luiz Esteves e este afirmou que realmente havia cedido os lotes a outra pessoa e marcou o prazo de 15 (quinze) dias para regularizar o problema da reclamante. Porém, até a presente data nada foi resolvido. Inobstante as incontáveis vezes em que a requerente procurou as requeridas para tentar resolver a sua situação. Por derradeiro, já não a atendem mais, ficam se esquivando da requerente."

Defende que “inobstante tal alienação, subsistem os direitos da Apelante frente ao Compromisso de Compra e venda em apreço, e como tal, cumpre ao primeiro requerido originário, como promitente vendedor, assim como ao segundo requerido a final transferência pelos meios legais e em definitivo dos lotes referenciados para a Apelante, face do já mencionado Contrato de Compra e Venda, sem qualquer obrigação por parte da requerente que tem quitados todos pagamentos e encargos a ele relativos desde a celebração do dito contrato e com todos os impostos a eles relativos devidamente pagos.”

Pontua quanto ao pedido de anulação dos registros R01 da Matrícula n. 58.930 e do R01 da Matrícula n. 58.931, ter restado demonstrado pela Apelante que houve conluio e má-fé entre os demandados na aquisição dos terrenos. “Isso porque, os dois primeiros réus tinham ciência de que aqueles imóveis vendidos para a Autora, que vinha pagando religiosamente, com muito esforço”.

Salienta “a má-fé do terceiro réu Edvar, haja vista que quando este foi buscar documentação na prefeitura de Barra do Garças/MT. para escriturar os imóveis, viu que a requerente é quem vinha pagando os impostos (IPTU’s) que estavam em dia e que ali os imóveis estavam cadastrados em nome da requerente. Mesmo assim, concordou em adquirir os terrenos.”

Consigna “que os mesmos fatos ocorridos com a autora também já haviam ocorridos com o réu Edvar, pois este também adquirira terrenos dos primeiros reclamados, que estes posteriormente os venderam para terceiros, e, assim, para regularizar a situação deu a ele os lotes da reclamante, que os aceitou mesmo sabendo que pertenciam a terceira pessoa, no caso a requerente.”

Argumenta “não tem legitimação para o negócio jurídico em foco, o qual se pretende anular. Soma-se a essa condição, o fato e que o negócio se realizada sob uma conjuntura aparentemente perfeita, instrumentalmente hábil a iludir qualquer pessoa”. (SIC)

Ressalta ser imperativo que seja decretada a nulidade das escrituras ali descritas, assim como dos respectivos registros das matrículas acima indicadas, com os seus consequentes cancelamentos nos cartórios de imóveis correspondentes.

Aponta que o Juízo
a quo,
“em divergência com a jurisprudência, no que diz com a possibilidade de adjudicação compulsória, realmente existe quanto à exigência do registro e com o Tribunal realmente existe. Pois, direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso, “proferindo nova decisão, para reformar integralmente a respeitável sentença, nos termos da robusta fundamentação supra, reconhecendo que há nos autos prova do conluio e da má-fé das partes rés, o que são requisitos essenciais desta ação.”

Requesta seja reconhecido o direito da Apelante “em defender o direito à adjudicação dos imóveis, adquirindo assim a sua propriedade, a ação julgada totalmente procedente, com a condenação dos Réus no pagamento de indenização pela fruição indevida dos imóveis, bem como ao pagamento de honorários advocatícios à razão de 20%” e custas processuais.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A Apelante se insurge contra a sentença que julgou improcedente o pleito autoral, ao argumento de que deve promitente vendedor, assim como ao segundo requerido, realizar transferência pelos meios legais e em definitivo dos lotes objeto do feito, vez que realizou contrato de compra e venda de imóvel, realizou o pagamento integral da avença.

Ação foi proposta pela Apelante, pleiteando a anulação da Matrícula R01 – 58.930, Lote n° 05, Livro II, e, outro lote de n° 06, Matrícula R01 – 58.931 Livro II, a adjudicação dos referidos bens, bem como a condenação dos Requeridos ao pagamento de danos morais e materiais, em caso de ser desatendido o pedido de anulação das matrículas e adjudicação dos bens.

O pleito autoral foi julgado improcedente, contando a sentença com a seguinte conclusão de dispositivo:

“(...) Quanto ao pedido de anulação dos registros R01 da Matrícula n. 58.930 e do R01 da Matrícula n. 58.931, da análise dos títulos de propriedade, percebe-se que nulidade alguma há no negócio de compra e venda que se pretende aqui anular. (...)

Sem razão, então, a autora ao buscar a anulação de negócio jurídico devidamente levado à registro com lastro apenas em prévio compromisso de compra e venda, desprovido do regular registro. (...)

Anote-se, também, que não foi comprovado nos autos, que na data em que o demandado EDVAR PEREIRA COSTA adquiriu o imóvel, existia qualquer restrição à venda anotada na matrícula do bem ou outro fato que caracterize a atuação do demandado com o objetivo de prejudicar a autora.

Quanto à adjudicação compulsória, a autora comprovou que comprou e pagou o preço ajustado pelo imóvel em questão na data de 03/10/1986 (id. 57160055 - Pág. 18/21). Contudo, entendo pela improcedência do pedido, uma vez que, a referida ação busca conferir ao promitente comprador o direito de averbar, em seu nome, o bem que esteja devidamente matriculado em nome do vendedor.

Neste sentido, haveria a necessidade de comprovação do adimplemento de todas as obrigações atribuídas ao comprador firmadas no contrato, a injustificada recusa do vendedor em entabular a escritura definitiva e a inexistência de cláusula de arrependimento, o que conferiria ao comprador o direito real de ver outorgada a escritura definitiva do contrato.

Assim, tendo em vista que o imóvel já se encontra em nome do demandado EDVAR PEREIRA COSTA, não há como proceder com adjudicação compulsória tendo como negócio o contrato entabulado junto à demandada E L ESTEVES IMOBILIARIA. (...)

Além disso, considerando que a parte autora não providenciou o registro do instrumento particular celebrado com a demandada E L ESTEVES IMOBILIARIA logo depois da aquisição, no máximo, o problema verificado nos autos pode ter lhe gerado aborrecimento, mas não abalo à sua moral e dignidade, a ponto de ensejar indenização, posto que a parte autora tem certa responsabilidade nos fatos posteriores ao seu negócio. (...)

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora.

CONDENO a parte autora ao pagamento das despesas, custas e dos honorários advocatícios, que FIXO em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC, contudo, condenação essa SUSPENSA por força do art. 98, § 3o, do CPC. (...)” (ID. 170220909).

O pleito contido na exordial busca a anulação registros R01 da Matrícula n. 58.930 e do R01 da Matrícula n. 58.931, “forma dos títulos: Escritura de Compra e Venda, e de todos os atos inerentes, restabelecendo o direito da Autora através de adjudicação compulsória, relativo aos aludidos lotes”.

É possível verificar dos autos que os contratos de compra e venda, por aquisição dos imóveis pela Apelante/Autora,
foram firmados em 03/10/1986 (ID. 170224978 - Pág. 18/21).
Sendo o documento de autorização de registro datado de 20/12/2013 (ID. 170224978 - Pág. 22)

Entretanto, os lotes já se encontravam escriturados, quando da tentativa de fazê-lo pela Apelante/Autora, devido ao documento de autorização de escrituração dos lotes (lotes 03, 04, 05, e 06, da Quadra 487, Loteamento Jardim Nova Barra do Garças) em estudo, dentre outros, destinado ao Terceiro Apelado data de 08/09/1989 (ID. 170224980 - Pág. 7). Narrou o Apelado/Requerido Edvar que, ao tentar escriturar, os lotes originalmente adquiridos já não mais pertenciam à vendedora, sendo que, de modo a evitar lide judicial, os imóveis foram substituídos pelos lotes objeto da exordial, como narrados em sede de contestação:

“(...) Ao comparecer ao Cartório Imobiliário par obter as guias para o recolhimento do imposto peculiar à concretização do Compromisso de Compra e Venda, foi informado que os lotes relacionados na autorização, bem assim o Lote de n° 08 da Quadra 199, já não mais pertenciam à Compromitente Vendedora, escriturados que haviam sido, os lotes 03, 04, 05 e 06 da Quadra 487 à empresa L. L. CONSTRUTORA LTDA, e o Lote n° 08 da Quadra n° 199, a EDSON TEIXEIRA ARAUJO, com a abertura das respectivas matrículas.

Que diante da realidade, procurou a Compromitente Vendedora, não encontrado por parte desta uma séria disposição de solucionar o impasse, sempre com uma promessa de solução e assoberbado por outra ocupações foi protelado a solução do impasse, até que em setembro de 2011, ao acenar com a disposição de bater às portas da Justiça e por certo, diante do receio das consequências do processo, se dispôs a compromitente vendedora substituir os lotes vendidos por outros, que embira de diferente localização, se as características daqueles da aquisição inicial e até sem o mesmo valor, mas para não se ver envolvido numa batalha

judicial, sempre longa e dispendiosa, até mesmo de resultado incerto, resolveu

aceitar a substituição, mas agora com a devida cautela, para tanto obtendo do Cartório Imobiliário uma certidão de que os lotes se encontravam livres e desembaraçados e sem óbice de transferência, que lhe foi fornecida em 03 DE OUTUBRO DE 2011, certidão que permitiu ao contestante que a escritura de compra e venda dos lotes substitutos lhe fosse outorgada, ensejando a abertura das Matrículas 58.930, 58.931; 58.932, 68.933 e 58,933.” (...)” (ID. 170224979 - Pág. 25)

Destacou ainda a defesa que os lotes em questão se encontravam em nome de E. L. Esteves Imobiliária, “sem qualquer anotação ou medida que pudesse impedir a sua transferência”.

Como destacado na r. sentença, das matrículas em estudo não de denota vícios ou nulidades capazes de ensejar a anulação destas. O contrato firmado entre a Apelante e o vendedor os imóveis em questão ainda não estavam escriturados, não havendo ainda registro em cartório acerca do contrato de compra e venda de aquisição dos lotes pela Apelante, não podendo ainda, ser contemplado o pleito à adjudicação dos imóveis, visto que já transferidos à terceiro, ora Apelado Edvar Pereira Costa.

Neste sentindo,
mutatis mutandis
:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICIAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEL E PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO IMÓVEL – TERCEIRO DE BOA FÉ ADQUIRINTE – NÃO CABIMENTO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A ação de adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel.

Não sendo o vendedor o titular do domínio do imóvel objeto da lide de adjudicação compulsória, não há possibilidade de conversão do compromisso de compra em venda em título definitivo de aquisição de propriedade, por faltar condição para registrar o documento, já que a sentença não pode substituir a ausência de regularização do registro.

Ainda, vale ressaltar que sem o pagamento integral do saldo remanescente devido, obrigação essa a encargo do promitente comprador, não se encontram presentes os requisitos essenciais à procedência da adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço, não podendo a pretensão ser condicionada à integralização do saldo. (N.U 0014611-61.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2023, Publicado no DJE 25/01/2023)

APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Justiça gratuita. Espólio constituído de modestos bens, a corroborar, destarte, a alegada hipossuficiência econômica. Benesse concedida. Compromisso particular de venda e compra. Pedido de adjudicação compulsória perante o vendedor originário. Improcedência do pedido. Irresignação. Não acolhimento. Impossibilidade de adjudicação compulsória de imóvel já registrado em nome de terceiro, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade registral. Precedentes desta Corte. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 00177543020098260554 SP 0017754-30.2009.8.26.0554, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 01/10/2021, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2021)

Embora não se possa atribuir as questões trazidas pela Apelante/Autora à Edvar Pereira Costa, por ser este terceiro de boa-fé e não ser possível comprovar, de forma induvidosa, a má-fé alegada pelo fato de estarem os lotes cadastrados junto à prefeitura do município em nome daquela, visto que inexistia impedimento para realização da escrituração/transferência. A mesma conclusão não se aplica ao Primeiro e Segundo Apelados/Requeridos.

Isso porque, a exordial consignou pedido alternativo de danos materiais, “no caso de ser ver desatendido o pedido do item anterior (2)”, referente à declaração de nulidade das Matrículas e adjudicação compulsória, pontuando o que valor de danos materiais “correspondente ao valor de mercado atual” (ID. 170224978 - Pág. 14 e 15).

O
decisum
recorrido destacou que “a autora comprovou e pagou o preço ajustado pelo imóvel em questão na data de 03/10/1986 (id. 57160055 - Pág. 18/21) (ID. 170224978 - Pág. 18/22), inclusive sendo fornecida pela imobiliária Requerida/Apelada autorização para escriturar os lotes 05 e 06 da Quadra 29, do Loteamento denominado Jardim Nova Barra do Garças (ID. 170224978 - Pág. 22), imóveis objeto dos contratos firmado entre Autora e Primeiro e Segundo Requeridos, da qual se verifica a quitação, por parte da Apelante/Autora.

Importa destacar que, quanto ao pleito aos danos materiais, a r. sentença, equivocadamente, destacou a improcedência de tal pedido “ao passo que o imóvel sempre esteve em posse da autora”, o que não se verificou dos autos, bem como não se presta a justificar o indeferimento do mencionado pedido.

Tem-se por induvidosa a aquisição dos lotes pela Apelante/Autora e a transferência dos lotes adquiridos à terceiro, de forma que o dano material se mostra comprovado no feito, assim, “
exsurge impositiva o seu dever de reparar o prejuízo sofrido pela parte autora, a ser apurado em liquidação de sentença, com base no valor de mercado dos imóveis vendidos a terceiros” (Apelação Cível No 0440382-82.2015.8.09.0174)
.

A propósito,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO NEGÓCIO JURÍDICO SUBSEQUENTE. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. PRIORIDADE DO REGISTRO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO ESPECÍFICO DA OBRIGAÇÃO. CONVERSÃO, DE OFÍCIO, EM PERDAS E DANOS. SENTENÇA MANTIDA. I - O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de direito pessoal, sem qualquer eficácia real. II -
Não registrada a promessa de compra e venda, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, portanto, o desfazimento de alienação posterior a terceiros de boa-fé, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação de direito material.
III - Pratica ato ilícito o promitente vendedor que aliena a terceiro a coisa previamente vendida a outrem, razão pela qual deve ser responsabilizado pelo retorno da parte prejudicada ao 'status quo ante'. IV -
Na linha da jurisprudência dominante do STJ, revelando-se a tutela específica postulada de impossível cumprimento, em decorrência de fato superveniente à pactuação imputável ao devedor, como no caso dos autos, impõe-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, mesmo de ofício, 'ex vi'
do art. 497 do CPC. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – Apelação Cível: 04403828220158090174 SENADOR CANEDO, Relator: Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, Data de Julgamento: 27/01/2021, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 27/01/2021)

No que se refere ao dano moral, tem-se que o comportamento da vendedora extrapolou o mero aborrecimento, visto que os bens foram adquiridos no ano de 1986, sendo autorizada a escrituração em 20/12/2013, de modo que o transtorno e lapso temporal em que a Apelante se viu privada dos direitos dos lotes adquiridos importam em danos de ordem moral.

Acerca do tema,
mutatis mutandis
:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória porque a Ré, promitente cessionária com título registrado dos direitos aquisitivos do imóvel prometido a venda pela Autora, se recusa a firmar a escritura definitiva e o registro do bem. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença porque analisou os requisitos da gratuidade de justiça para a Ré. O E. Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de ser desnecessário incluir no polo passivo eventuais cedentes do direito até o cessionário. Tratando-se de adjudicação compulsória inversa pela qual a alienante pretende obrigar a adquirente a regularizar o domínio do imóvel objeto de promessa de compra e venda e cessões de direitos aquisitivos, possível aplicar a contrário senso o mesmo entendimento para autorizar a Autora exigir da Ré a celebração da escritura definitiva. A Ré, promitente cessionária, está devidamente legitimada nos termos do artigo 69 da lei no 4380/64, de vez que é detentora de direito real sobre o imóvel, embora titular de promessa de cessão de direito, pois satisfeitas as obrigações definidas na promessa de cessão e seu título está devidamente registrado, de modo que reúne condições para cumprir a obrigação. Manifesto o interesse processual da Autora ao mover a presente ação em vista dos diversos transtornos, causados inclusive por cobranças relacionadas ao bem alienado, pelo fato de ainda constar como proprietária. A inércia em diligenciar a celebração da escritura definitiva não acarreta a perda do direito de exigir a regularização do imóvel porque o negócio jurídico jamais perdeu a eficácia e validade, na medida em que envolve direito real relativo ao exercício pleno da propriedade, que deságua no e viabiliza o pedido da obrigação de fazer, consistente na transmissão do bem formal e definitivamente para a Ré. A alegada dificuldade financeira não afasta o dever da Ré em regularizar o registro de propriedade do bem imóvel adquirido em prejuízo da Autora.
O comportamento negligente da Ré extrapolou o mero aborrecimento e provocou dano moral passível de reparação.
Valor da indenização arbitrado de acordo com as condições do evento, a capacidade das partes, o dano e sua repercussão, sem perder de norte o princípio da razoabilidade. Recurso provido. (TJ-RJ - APL: 01714857020178190001, Relator: Des(a). HENRIQUE CARLOS DE ANDRADE FIGUEIRA, Data de Julgamento: 28/01/2020, QUINTA CÂMARA CÍVEL)

No tocante ao
quantum
, este deve ser estipulado de forma a proporcionar ao ofendido a satisfação do abalo sofrido, levando-se em conta a extensão da dor, as condições sociais e econômicas da vítima e da pessoa obrigada, sem, no entanto, ensejar obtenção de vantagem excessiva, segundo orientação jurisprudencial e doutrinária dominante.

Ao sopesar esses fatores, tem-se que o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais vai ao encontro dos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade na fixação do
quantum
indenizatório, respeitado ainda o duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto, para reformar a sentença recorrida, para dar parcial procedência ao pleito autoral, condenando E. L. ESTEVES IMOBILIARIA e EURIPEDES LUIZ ESTEVES a
reparar o prejuízo sofrido pela parte Autora/Apelante, a ser apurado em liquidação de sentença, com base no valor de mercado dos imóveis vendidos a terceiros, bem como ao
pagamento do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais, a ser corrigido pelo INPC, da data do arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Inverto o ônus da sucumbência em relação E. L. ESTEVES IMOBILIARIA e EURIPEDES LUIZ ESTEVES em favor da Apelante/Autora. No que tange ao Apelado EDVAR PEREIRA COSTA, majoro os honorários que o tocam para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, contudo, condenação essa suspensa por força do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/11/2023