Tribunal: TJMT
Processo: 1022718-25.2022.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022718-25.2022.8.11.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEIS – GARANTIA HIPOTECÁRIA – AVALIAÇÃO – OFICIAL DE JUSTIÇA – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO – NOVA AVALIAÇÃO – AUSÊNCIA DE DÚVIDA, ERRO OU DOLO – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O pedido de nova avaliação exige prova de dúvida, erro ou dolo no laudo avaliatório realizado por Oficial de Justiça, ônus do qual a executada não se desincumbiu.
A ausência de memorial descritivo com os possíveis desmembramentos das áreas não representa vício no laudo do oficial de justiça, por se tratar de execução de título com garantia hipotecária, na qual o bem dado em garantia deve ser penhorado em sua totalidade.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022718-25.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Atos executórios]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MANOELA RIBEIRO GUERINO - CPF: 071.781.949-36 (ADVOGADO), FABMOV COBRANCAS LTDA - ME - CNPJ: 10.174.623/0001-34 (AGRAVANTE), BANCO REGIONAL DE DESENVOLVIMENTO DO EXTREMO SUL - CNPJ: 92.816.560/0002-18 (AGRAVADO), THIAGO CAMARGO RIBAS - CPF: 006.619.799-62 (ADVOGADO), THIAGO DE FARIA - CPF: 728.904.529-72 (ADVOGADO), CINTHIA ZAMIN CAVASSOLA - CPF: 838.934.409-25 (ADVOGADO), ALEX JIMI POMIN - CPF: 024.295.659-94 (ADVOGADO), PRISCILA BERNARDINO DA FONSECA - CPF: 029.821.059-26 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022718-25.2022.8.11.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEIS – GARANTIA HIPOTECÁRIA – AVALIAÇÃO – OFICIAL DE JUSTIÇA – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO – NOVA AVALIAÇÃO – AUSÊNCIA DE DÚVIDA, ERRO OU DOLO – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O pedido de nova avaliação exige prova de dúvida, erro ou dolo no laudo avaliatório realizado por Oficial de Justiça, ônus do qual a executada não se desincumbiu.

A ausência de memorial descritivo com os possíveis desmembramentos das áreas não representa vício no laudo do oficial de justiça, por se tratar de execução de título com garantia hipotecária, na qual o bem dado em garantia deve ser penhorado em sua totalidade.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022718-25.2022.8.11.0000

AGRAVANTE: FABMOV COBRANCAS LTDA - ME

AGRAVADO: BANCO REGIONAL DE DESENVOLVIMENTO DO EXTREMO SUL

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento interposto por
Fabmov Cobranças Ltda.-ME
, de decisão que na Carta Precatória oriunda da Ação de Execução Extrajudicial movida por
Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul
, em trâmite na 12a Vara da Fazenda Pública da Comarca de Curitiba/PR, homologou a avaliação do imóvel objeto de penhora, realizada por oficial de justiça.

Alega que a avaliação feita pelo Oficial de Justiça destoa da realidade dos imóveis da região, o que causará grave prejuízo, especialmente se houver arrematação em segundo praceamento.

Sustenta que a avaliação desobedeceu a regra do artigo 872, § 1], do CPC, o que leva a sua nulidade.

Argui que, embora a avaliação tenha se utilizado do parâmetro correto quanto ao valor da saca de soja, não se utilizou de parâmetros confiáveis para o valor do hectare das áreas vistoriadas, de maneira que equivocado o valor do hectare em 50 sacas de soja para as porções de mata nativa e de irrisórias 60 sacas de soja para as porções abertas e exploradas, apurando-se o valor de R$ 42.652.054,97.

Realça que de acordo com o oficial de justiça, o preço foi alcançado em consulta a corretores de imóveis, proprietários rurais e pessoas de conhecimento sobre transações de forma genérica.

Alerta que em áreas próximas semelhantes, o valor é três vezes superior ao avaliado pelo Oficial de Justiça, porque a produção para a área explorada é de no mínimo 180 sacas por hectare, e para a área de mata virgem, 80 sacas.

Realça que uma pesquisa em sites de cadernos de economia especializados indica que o valor das terras na região dobrou nos últimos 03 anos.

Diz, assim, que a fundada dúvida quanto à avaliação, autoriza seja feita nova, na forma do art. 873, III do CPC.

Assevera, de outra via, a necessidade de se realizar novo laudo por perito especializado a ser nomeado, com observância, inclusive, do art. 872, § 1o, do CPC, com apresentação do memorial descritivo e destaque preciso dos limites e confrontações dos terrenos possíveis de desmembramento.

Requer a concessão do efeito suspensivo da decisão agravada, a fim de evitar que se prossiga com a hasta pública dos imóveis penhorados. No mérito, requer o provimento do recurso a fim de determinar nova avaliação dos imóveis penhorados.

Efeito suspensivo indeferido (id 149843667).

Contraminuta (id 152495194). Sustenta que o oficial de justiça justificou de maneira suficiente a adoção dos critérios para avaliação do imóvel, “citando informações obtidas junto a corretores de imóveis, outros proprietários rurais e outros conhecedores de terras rurais do mesmo porte e ainda considerando a localização características e ocupação dos imóveis”. Realça não ser o caso de constar no laudo os limites e confrontações passíveis de cômoda divisão, porque são diversos os imóveis avaliados, além do fato de terem sido penhorados em garantia da dívida exequenda em sua totalidade. Assevera que os imóveis penhorados constituem garantia real hipotecária em contrato em execução, e devem responder pela dívida em sua totalidade. Requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1022718-25.2022.8.11.0000

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O recurso é de decisão que na Carta Precatória originada na
Ação de Execução Extrajudicial movida por Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul, em trâmite na 12a Vara da Fazenda Pública da Comarca de Curitiba/PR, homologou a avaliação do imóvel objeto de penhora, realizada por oficial de justiça.

Trata-se de Carta Precatória oriunda da 12a Vara da Fazenda Pública da Comarca de Curitiba-Paraná, para avaliação e realização dos atos expropriatórios dos bens descritos nas matrículas n. 2.935, 2.036, 2.937, 2.938, 2.039, 2.940, 2941, 2942, 2943, 2944, 2945, 2947 e 2948, oriundas do Cartório de Registro de Imóveis de Brasnorte, com área total de 4.864.6066 hectares, por conta da Ação de Execução de Título Extrajudicial

n. 0004313-15.2016.8.16.0004, em trâmite perante aquele juízo.

Realizada a avaliação por Oficial de Justiça, apurou-se o valor de
R$ 42.652.054,97.

Com efeito, admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, se verificar, posteriormente, à avaliação que houve diminuição ou majoração no valor do bem, ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873).

Na hipótese, a executada, ora agravante, alega que a avaliação não conta com parâmetros confiáveis, além de não constar memorial descritivo, nem mesmo os limites e confrontações dos terrenos possíveis de desmembramento.

A decisão agravada, por seu turno, entendeu não haver
“qualquer irregularidade ou invalidação passível de impor nova avaliação”
, sob o argumento de que
“o oficial certificou pormenorizadamente os critérios adotadas à avaliação, devidamente, atualizado e à luz da realidade do comércio imobiliário local”
.

A controvérsia está em saber se há irregularidade na avaliação dos imóveis penhorados, a autorizar a realização de nova avaliação.

Pois bem. Verifica-se que os imóveis rurais foram avaliados por oficial de justiça em novembro de 2020, cujo laudo indicou os imóveis que compõem as fazendas Água Boa I a XIV, com área total de 4.864,6066 hectares,
“predominantemente composta de mata nativa com pequena porção de área aberta”
.

De notar-se que os lotes são compostos em média por pouco menos de 390 hectares cada um, e consta a localização, descrição, ocupação e potencial produtivo, sendo que, após visitação in loco, e com base em pesquisas com corretores de imóveis e proprietários da região, o oficial de justiça definiu o valor médio por hectares das áreas vistoriadas em 50 sacas de soja para as porções de mata nativa bruta e em 60 sacas de soja para as porções abertas e exploradas.

Aplicado o valor médio da saca de soja, conforme tabela do dia 06/11/2020 fornecida no site do IMEA – Instituto Matogrossense de Economia Agropecuária, referente ao município de Campo Novo dos Parecis, no valor de R$ 170,00, o laudo concluiu quanto as avaliações:

1. Fazenda Água Boa I (380,1560 has): R$ 3.877.591,20 (três milhões, oitocentos e setenta e sete mil e quinhentos e noventa e um reais e vinte centavos);

2. Fazenda Água Boa II(380,2950 has): R$ 3.232.507,50 (três milhões, duzentos e trinta e dois mil e quinhentos e sete reais e cinquenta centavos);

3. Fazenda Água Boa III(381,2551 has): R$ 3.888.802,02 (três milhões, oitocentos e oitenta e oito mil e oitocentos e dois reais e dois centavos);

4. Fazenda Água Boa IV(380,7275 has): R$ 3.236.183,75 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e cento e oitenta e três reais e setenta e cinco centavos);

5. Fazenda Água Boa V(380,5941 has): R$ 3.235.049,85 (três milhões, duzentos e trinta e cinco mil e quarenta e nove reais e oitenta e cinco centavos);

6. Fazenda Água Boa VI(380,4651 has): R$ 3.233.953,35 (três milhões, duzentos e trinta e três mil e novecentos e cinquenta e três reais e trinta e cinco centavos);

7. Fazenda Água Boa VII(380,2267 has): R$ 3.231.926,95 (três milhões, duzentos e trinta e um mil novecentos e vinte e seis reais e noventa e cinco centavos);

8. Fazenda Água Boa VIII(381,7597 has): R$ 3.244.957,45 (três milhões, duzentos e quarenta e quatro mil e novecentos e cinquenta e sete reais e quarenta e cinco centavos);

9. Fazenda Água Boa IX(380,3397 has): R$ 3.241.387,45 (três milhões, duzentos e quarenta e um mil e trezentos e oitenta e sete reais e quarenta e cinco centavos);

10.Fazenda Água Boa X(381,2389 has): R$ R$ 3.240.530,65 (três milhões, duzentos e quarenta mil quinhentos e trinta reais e sessenta e cinco centavos);

11.Fazenda Água Boa XI(381,2371 has): R$ 3.232.015,35 (três milhões, duzentos e trinta e dois mil e quinze reais e trinta e cinco centavos);

12.Fazenda Água Boa XIII(336,4343 has): R$ 2.859.691,55 (dois milhões, oitocentos e cinquenta e nove mil seiscentos e noventa e um reais e cinquenta e cinco centavos);

13.Fazenda Água Boa XIV(340,8774 has): R$ 2.897.457,90 (dois milhões, oitocentos e noventa e sete mil e quatrocentos e cinquenta reais e noventa centavos).

Assim exposto, os argumentos da agravante não são suficientes para infirmar o laudo confeccionado pelo oficial de justiça, sendo certo que, contrariamente as razões do recurso, não pairam dúvidas a justificar a pretensão de uma nova avaliação.

Realça-se que as alegações de erro na avaliação ou subvalorização não tem respaldo em documento eficiente e contundente quanto ao preço avaliado. Aliás, a agravante nem mesmo aportou laudo outro a comprovar o alegado.

De modo contrário, a avaliação tomou por base os bens discriminados na penhora e, por ser
in loco
, pode o oficial de justiça observar as características dos imóveis, cujas áreas, em sua maioria, são compostas por mata nativa.

Por sua vez, verifica-se que os imóveis penhorados são objeto de garantia hipotecária e foram individualizados pelas matrículas, de modo que, a princípio, não há que se falar em penhora de parte dos imóveis, em razão do caráter indivisível da hipoteca (art. 1.419, CC).

Nessa hipótese, a ausência de memorial descritivo com os possíveis desmembramentos não representa vício no laudo do oficial de justiça.

Vale dizer, em se tratando de execução de título com garantia hipotecária, o bem dado em garantia deve ser penhorado em sua totalidade, ainda que o valor total desse seja superior ao saldo devedor, sendo que a hipoteca se trata de direito indivisível, em que o bem nomeado garante todo o crédito. Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. REDUÇÃO DA PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA INDIVISIBILIDADE DA HIPOTECA. I - Tratando-se a hipoteca de direito de natureza indivisível, a garantia hipotecária deve subsistir sobre a totalidade do bem gravado, ainda que o seu valor seja superior ao saldo devedor.”
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0428.15.001548-8/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/02/2017, publicação da súmula em 10/03/2017)

Não se justifica, portanto, a realização de nova avaliação, máxime se não verificado vício no laudo oficial.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE
EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL RURAL. INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. PRETENSÃO DE REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO. INVIABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PROVAS SOBRE A OSCILAÇÃO DO MERCADO - ART. 873, II, DO CPC - PRECEDENTES DESTA CORTE – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na
avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à
avaliação, que houve diminuição ou majoração no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ( CPC, art. 873).

2. A parte Agravante não teve êxito em comprovar qualquer das hipóteses do artigo 873 do CPC que autorizariam uma nova avaliação, uma vez que não trouxe qualquer elemento concreto de eventual ocorrência de equívoco do Oficial Avaliador, nem provas contundentes de oscilações do mercado imobiliário que admita
nova avaliação.

3. “É admitida, excepcionalmente, a realização de nova avaliação, na hipótese de erro ou dolo do avaliador e se após a avaliação, for verificada posterior majoração ou diminuição do valor do bem; ou ainda, havendo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel. Não demonstrado que o caso dos autos se subsume a uma das hipóteses taxativamente previstas em lei, não há que se falar na realização de
nova avaliação.” (TJ-MT, AI 93298/2016, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/02/2017)
4. Decisão mantida.
5. Recurso desprovido.
(N.U 1005778-82.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/07/2022, Publicado no DJE 21/07/2022)

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023