Tribunal: TJMT
Processo: 0038548-32.2016.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-13
Data de publicação: 2023-12-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
“Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66. Recurso provido em parte. (TJ-MT 10437709020188110041 MT, RELATOR: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2021, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/11/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0038548-32.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Contratos Bancários, Acessão, Nulidade, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MARIZE BUENO DE SOUZA SOARES - CPF: 177.257.391-49 (APELANTE), RICARDO BORGES SAMPAIO - CPF: 802.186.100-25 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELADO), CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR - CPF: 221.436.208-88 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO COIMBRA DONEGATTI - CPF: 214.352.158-85 (ADVOGADO), EDUARDO MONTENEGRO DOTTA - CPF: 247.478.678-30 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA –
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
– INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

“Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66. Recurso provido em parte.
(TJ-MT 10437709020188110041 MT, RELATOR: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2021, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/11/2021).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARIZE BUENO DE SOUZA SOARES,
com pedido de atribuição de efeito suspensivo, contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Especializada Direito Bancário da Comarca de Cuiabá que, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL n.o 0038548-32.2016.811.0041, ajuizada em face de
BANCO SANTANDER (BRASIL) S. A.
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Inconformada, a requerente pede a reforma da sentença sob o argumento de que há irregularidades no procedimento de leilão extrajudicial adotado pelo banco recorrido, pois não foi notificada acerca de sua realização.

Contrarrazões de Id. n.o 182053933 pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A controvérsia está em saber se o leilão extrajudicial levado a efeito é válido.

É cediço que a alienação fiduciária de bens imóveis é regulada pela Lei n. 9.514/97 e, no que concerne às formalidades exigidas para o procedimento de expropriação extrajudicial, em caso de inadimplemento, dispõe o artigo 26:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4o
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital”
(sem destaques no original).

Com efeito, a consolidação da propriedade do bem dado em garantia à parte fiduciária, com a consequente realização da execução extrajudicial da garantia advinda de contrato de alienação fiduciária, somente é devida mediante o cumprimento dos requisitos supra indicados na Lei no 9.514/97.

Vale dizer, não basta o inadimplemento do devedor fiduciante. É imprescindível, também, sua constituição em mora, mediante a notificação extrajudicial a ser realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis, a qual deverá ser pessoal, ou, quando o obrigado estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, somente então, por edital.

Frise-se que, tratando-se referida notificação extrajudicial de pressuposto para a constituição em mora do devedor, com a consequente consolidação da posse à fiduciária, esta deve ser cumprida na forma da lei de regência, sendo os atos subsequentes viáveis somente após o seu cumprimento.

No caso, é possível constatar no Id. 24942499, a intimação pessoal da parte apelante para a purgação da mora, inclusive com expressa ciência do teor do documento.

Por outro lado, não se verifica a prévia intimação prévia e pessoal da fiduciante acerca dos leilões extrajudiciais designados para a alienação do imóvel.

A omissão da instituição financeira quanto à intimação da parte apelante revela clara dissonância com o comando previsto no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, que determina a notificação pessoal dos devedores sobre a realização do ato expropriatório, senão vejamos:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

[...]

§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

Consigno que há entendimento pacífico no âmbito da jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça e desta E. Corte Estadual de Justiça no sentido de que à espécie de contrato (alienação fiduciária de coisa imóvel) se aplica subsidiariamente os ditames do Decreto-Lei no 70/66, cujo artigo 34 reconhece a possibilidade do devedor purgar o débito a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação.

Assim, para que tal fim seja atendido, isto é, para que os devedores possam exercer o direito legalmente assegurado (de purgar o débito a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação), necessário é que eles conheçam o dia, a hora e o local da hasta designada, o que deve se operar mediante a respectiva intimação pessoal ou, em último caso, por meio da publicação de edital.

Colaciono os seguintes arestos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.
OBRIGATORIEDADE
. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1.
Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes)
. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt nos EDcl no AREsp 490517/DF, Quarta Turma, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 02/09/2019).”

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES
. AGRAVO IMPROVIDO. 1.
O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial
. 2.
A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital
. Precedentes. 3. Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1344987 SP 2018/0205154-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/12/2018).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - CONSTITUIÇÃO EM MORA - CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES QUANTO ÀS DATAS DOS LEILÕES - NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS
- INVERSÃO ÔNUS SUCUMBENCIAL - INDEVIDO - PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO INTEGRALMENTE PELA PARTE VENCIDA NA DEMANDA - PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS MANTIDO - VALOR FIXADO DENTRO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1 - Como é cediço, a execução extrajudicial de bens imóveis dados em garantia fiduciária está regulada pela Lei no. 9.514/97. Neste contexto, os arts. 26 e 27 da referida norma dispõem quanto ao procedimento para que o credor fiduciário possa levar o bem imóvel à venda extrajudicial. 2- No caso concreto,
apesar dos devedores fiduciários terem sido constituídos em mora, não há prova de que foram intimados das datas dos leilões, conforme determina o § 2.o-A, do artigo 27, da referida Lei, situação que ampara o pedido de nulidade do ato expropriatório
e justifica a manutenção da sentença. 3- Tendo em vista que o pedido foi julgado procedente e o Banco Recorrente foi vencido na demanda, não se justifica à inversão do ônus sucumbencial, já que deve ser suportado integralmente pela instituição financeira. 4- Levando em consideração que a verba honorária foi fixada dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, deve ser mantido o percentual fixado pelo Juiz singular.”
(TJ-MT - AC: 10013870320188110040 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 22/07/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2020).”

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ACERCA DA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES – COMUNICAÇÃO ENVIADA APENAS POR E-MAIL – INVALIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 27, § 2o-A, LEI N. 9.514/97 - ATO EXPROPRIATÓRIO ANULADO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A norma insculpida no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/2017, determinou, expressamente, que a respectiva notificação deve ser realizada, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. De modo algum, o referido dispositivo legal deixa margem para a interpretação restritiva, no sentido de que a notificação de que trata o texto normativo, poderia ser efetivada apenas mediante correspondência eletrônica, mas também por meio desta. Nessa perspectiva, para a validade na notificação, acerca da realização dos leilões, e consequentemente, do próprio ato expropriatório, além da notificação encaminhada via e-mail, mister se faz a comprovação de que a notificação também foi enviada e entregue no endereço do contrato, o que inocorreu, circunstância que conduz à invalidade do leilão extrajudicial.”
(TJ-MT - AC: 10590169220198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 01/07/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2020).”

Ante a isso, embora tenha sido efetuada a notificação da parte devedora para purgar a mora (Id. n.o 182053892 - Pág. 71/72), restando, em virtude disso, legalmente consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, a parte apelante não foi pessoalmente intimada do leilão extrajudicial do bem, cuja falta, a teor dos precedentes citados, enseja a nulidade do ato expropriatório e daqueles atos que, por sua causa, sucederam.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para declarar

a nulidade do leilão extrajudicial realizado por ocasião da alienação do imóvel objeto da lide e, também, dos atos subsequentes deles originados, à vista da inobservância do disposto no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e no artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66.

Em razão dos contornos do julgado, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/12/2023