Tribunal: TJMT
Processo: 1010370-39.2017.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – ÔNUS DE PROVA NÃO DESENCUMBIDO PELO RÉU – ART 373, INC. II DO CPC - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.
1. A ação judicial movida com intuito de cobrança de alugueis em abertos, a determinar que o contrato de locação possa ser desfeito “em decorrência da falta de cumprimento contatual e demais encargos”.
2. O apelante não nega a relação locatícia, muito menos da dívida acumulada por alugueis deixados em aberto, tanto que se sustenta em alegação de inexistir cláusula contratual com expressa determinação de quebra de contrato por inadimplência, além de suposto pactuação verbal que os alugueis seriam descontados nas benfeitorias realizadas no imóvel, contudo suas afirmação não restou comprovada nos autos.
3. Deve ser julgado procedente o pedido de despejo e quebra do contrato por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos, uma vez que a prova da regular quitação cabe ao devedor, como fato impeditivo do direito do autor, de acordo com o disposto no art. 373, II, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010370-39.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[WELLINGTON ANTONIO FAGUNDES - CPF: 230.190.931-04 (APELADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARIENE DE ABREU FAGUNDES - CPF: 160.453.002-20 (APELADO), BRUNO DA SILVA SCHIOECHET - CPF: 041.657.391-62 (APELANTE), CAIO FELLIPE BATISTA VILAMAIOR - CPF: 029.552.991-11 (ADVOGADO), JUCELINO BARRETO MONTEIRO - CPF: 208.259.191-34 (ADVOGADO), IONE SALETE DA SILVA - CPF: 565.753.350-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – ÔNUS DE PROVA NÃO DESENCUMBIDO PELO RÉU – ART 373, INC. II DO CPC - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.

1. A ação judicial movida com intuito de cobrança de alugueis em abertos, a determinar que o contrato de locação possa ser desfeito “em decorrência da falta de cumprimento contatual e demais encargos”.

2. O apelante não nega a relação locatícia, muito menos da dívida acumulada por alugueis deixados em aberto, tanto que se sustenta em alegação de inexistir cláusula contratual com expressa determinação de quebra de contrato por inadimplência, além de suposto pactuação verbal que os alugueis seriam descontados nas benfeitorias realizadas no imóvel, contudo suas afirmação não restou comprovada nos autos.

3. Deve ser julgado procedente o pedido de despejo e quebra do contrato por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos, uma vez que a prova da regular quitação cabe ao devedor, como fato impeditivo do direito do autor, de acordo com o disposto no art. 373, II, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BRUNO DA SILVA SCHIOECHET E IONE SALETE DA SILVA, objetivando a reforma da r. sentença prolatada nos autos de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS de no 1010370-39.2017.8.11.0003, onde a MM. juíza de da 1a Vara Cível da comarca de Rondonópolis, MT, julgou procedente o presente feito, condenando os locatários em atraso, despesas de água e esgoto, luz, IPTU e multa contratual, devendo ser acrescido de juros a contar da citação e correção monetária a partir do vencimento, valores que deverão ser apurados em liquidação de sentença, na forma do § 2°, do artigo 509, do Código de Processo Civil.

Condena os locatários ao pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Da prolação do ato sentencial, foi interposto Recurso de Apelação pela parte requerida.

O Recurso Apelatório proposto por Bruno da Silva Schioechet e Ione Salete da Silva, sob ID no 137941310, pugna pela reforma da r. sentença, sob argumento que o d. juízo a quo não usou da habitual circunspecção ao analisar os fatos, e fundamentos, bem como a análise probatória, e decidindo no inopino, sem refletir a realidade fática e sem buscá-la diante a possibilidade de formar melhor juízo.

Argumentou ainda que a decisão recorrida valorou apenas o alegado pela parte autora deixando de valorar e observar as provas apresentadas, e deixou de observar a discrepância entre o alegado e a prova juntada.

Asseverou que os apelados alegaram em inicial que o imóvel locado seria residencial, assim como a sentença pelo o juízo que a lide consiste na celebração de um instrumento particular de locação para fim residencial, entretanto, alega o recorrente que o contrato celebrado entre as partes foi de locação para fins comerciais - clausula primeira do instrumento de contrato.

Sustentam que apelantes não negam as dividas dos aluguéis, contudo não concordam com a multa de (6) seis alugueis, pois não deram causa a rescisão contatual.

Alegou que não houve quebra do pacto contratual, nem sublocaram o imóvel, causa da notificação de descumprimento de clausula sétima do contrato de locação.

Que não há no pacto contratual a quebra por inadimplência, como também não houve e nem foi provada a sublocação, ficando embasada a r. sentença apenas em cobrança de alugueis, com base no Art. 373, inciso II do CPC. E que os Apelantes fazem “jus” aos requerimentos de expurgo da multa.

Contra argumentou os fundamentos da sentença sob os termos que deveria enfrentar a questão de mérito, tendo o contrato como balizador para a aplicação da quebra do pactuado, ou seja, não tem previsão de distrato por atraso no pagamento do aluguel, pois o que está previsto é a multa de 20% sobre o valor do aluguel e 2% de juros moratórios ao mês.

Aduziu que não pode prosperar uma sentença que ratifica uma suposta quebra de contrato, sem que no próprio contrato não há previsão desta.

Requer seja o presente recurso conhecido e provido para reforma parcial da r. sentença ora objurgada, para expurgar a multa de 6 (seis) meses de aluguel por inadimplência, reconhecido a quebra do contrato pela iniciativa dos Apelados, sejam fixados, multa em 10% e juros moratórios em 2%, por serem parâmetros legais e que apelados sejam condenados ao pagamento de 6 (seis) parcelas de alugueis, pela quebra forçada do contrato.

Contrarrazões apresentada sob ID no 137941318, requer a majoração da condenação aos honorários sucumbenciais em 15% (quinze por cento).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1010370-39.2017.8.11.0003 interposto por BRUNO DA SILVA SCHIOECHET (locatário) E IONE SALETE DA SILVA (fiadora) contra sentença proferida na “AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS” movida por BRUNO DA SILVA SCHIOECHET E IONE SALETE DA SILVA, perante a 1o Vara Cível da Comarca de Rondonópolis - MT.

A causa de pedir funda-se nas alegações dos autores que houve relação negocial entre as partes, conforme contrato firmado em 01 de abril de 2016, com prazo de duração de 2 (dois) anos, sendo o valor do aluguel de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais), no primeiro ano e R$ 1.700,00 (um mil e setecentos reais), no segundo ano, mas que acabou não sendo honrado pelo locatário e fiador, a encontrar os alugueis em atraso por 1 (um) ano, a configurar em descumprimento das obrigações pelos locatários (quebra do contrato).

Alegou que nos termos da Cláusula Décima Terceira do contrato celebrado entre as partes, se o Locatário desejar encerrar o contrato antes do prazo pactuado ou der azo à rescisão do contrato, estará sujeito à multa no valor correspondente a 6 (Seis) alugueres por descumprimento do pacto.

Prolatada a sentença sob o ID no 137941303:

“Face ao exposto e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PROCEDENTE a presente ‘Ação de Cobrança de Aluguel e Encargos' promovida por WELLINGTON ANTÔNIO FAGUNDES e MARIENE DE ABREU FAGUNDES, em desfavor de BRUNO DA SILVA SCHIOECHET e IONE SALETE DA SILVA, todos com qualificação nos autos, para condenar os réus, de forma solidária, ao pagamento dos alugueis em atraso, despesas de água e esgoto, luz, IPTU e multa contratual, devendo ser acrescido de juros a contar da citação e correção monetária a partir do vencimento, valores que deverão ser apurados em liquidação de sentença, na forma do § 2°, do artigo 509, do Código de Processo Civil.

Condeno os réus, de forma solidária, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”

A questão levantada pelos Apelantes Bruno da Silva Schioechet e Ione Salete da Silva, cinge-se à análise na reversão do julgado sede fato houve quebra do pacto contratual pelos locatários a consubstanciar em pagamento das verbas dispostas pela r. sentença.

Neste ponto, passo à apreciação do pleito.

Compulsando os autos, observa-se que o autor, ora apelado, firmou com o requerido, ora apelante, CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RSIDENCIAL, em 27 de maio de 2013, pelo prazo de 12 (doze) meses, com início em 27/05/2013 e término no dia 27/05/2014, tendo como objeto o imóvel sito na Rua Tenente Xavier de Matos, 352, lote 7 da quadra 02, bairro Poção, em Cuiabá, MT, pelo aluguel mensal de R$ 1.000,00 (Cláusula Terceira). Consta que o locatário deixou de pagar todas as parcelas mensais do contrato de locação desde 27 de maio de 2013 até a data da notificação, em 22 de março de 2016. (Id 14652021 – Pág.1/5).

Malgrado a insistência do requerido, ora apelante, a r. sentença apelada não comporta a pretendida reforma.

Deveras, o apelante não nega a relação locatícia, muito menos da dívida acumulada por alugueis deixados em aberto, tanto que se sustenta em alegação de inexistir cláusula contratual com expressa determinação de quebra de contrato por inadimplência, além de suposto pactuação verbal que os alugueis seriam descontados nas benfeitorias realizadas no imóvel, contudo suas afirmação não restou comprovada nos autos.

À parte requerida coube o ônus de demonstrar fatos extintivos do direito do autor, não o fazendo, impossível se faz o acolhimento de suas alegações. (art. 373, II, do CPC).

A ação judicial movida com intuito de cobrança de alugueis em abertos, a determinar que o contrato de locação possa ser desfeito “em decorrência da falta de cumprimento contatual e demais encargos.

Assim é que compulsando detidamente os autos, extraem-se as conclusões que não amparam a irresignação dos apelantes/requeridos, exatamente como decidiu a MM. Juíz do feito que julgou a ação de cobrança procedente, impondo-se a adoção dos seus inarredáveis fundamentos como razões de decidir, cujos excertos são trazidos à colação:

“Após analisarmos os documentos colacionados nos autos, a questão é simples, eis que se trata de cobrança de débito de locação, em face de locatário e fiador. Inquestionavelmente, sem razão o inconformismo expressado pelos réus, tendo em vista que a tese esposada na peça de bloqueio não encontra eco com as provas juntadas na peça madrugadora.

Aduzem que houve um acordo verbal entre as partes, onde o aluguel referente ao segundo ano de locação seria descontado nas benfeitorias feitas no imóvel locado, sendo que tal fato ocorreu na presença da senhora Jessica Thais, porém, tal afirmativa não restou confirmada.

A propósito, os réus arrolaram mencionada testemunha, a fim de que a mesma fosse ouvida em juízo, porém, não envidaram nenhum esforço para que fosse inquirida, simplesmente desistiram.

Ora, não há que se negar que acordo verbal tenha a sua valia jurídica, mas para tal, mister se faz que haja prova desse ato, o que não é o caso dos autos, onde podemos dizer, com segurança, que os réus alegaram e nada provaram.

Ademais, é do réu o ônus de comprovar os fatos extintivos do direito do autor, não o fazendo, impossível se faz o acolhimento de suas alegações.” (sic)

O art. 23 da Lei do Inquilinato (8.245/1991) dispõe:

”Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”

É sabido que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato locatício, pois a mora é causa suficiente para o despejo do locatário, nos termos do que consta nos artigos 9°, inc. III, e 62, da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245 / 1991):

"Art. 9”. A locação também poderá ser desfeita:

[---I

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”

A proposito, os precedentes jurisprudenciais:

“Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. Contrato verbal de locação. Sentença de procedência. Elementos dos autos suficiente para comprovar a relação locatícia entre as partes. Alegações defensivas que não ultrapassaram o campo das meras alegações. Recurso desprovido. (TJRJ, Apelação Cível no 0007280- 10.2017.8.19.0038. Relator: Des. LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Julgamento: 17/7/2019).

Ainda:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO - INADIMPLENCIA CARACTERIZADA – ARTIGO 373, II, CPC/2015 (ANTIGO 333, II, CPC/1973) – INOBSERVÂNCIA DO ÔNUS PROBATÓRIO – ARTIGO 9o, III, DA LEI DE LOCAÇÕES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Dessa forma, havendo falta de pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 9o, inc. III da Lei 8.245/91 tem o proprietário do imóvel direito de requerer a decretação de despejo do locatário, bem como a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação nos termos do art. 62 e seguintes da referida lei.” (TJMT, N.U. 0004799-85.2006.8.11.0037, Relator: Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/07/2017)

Assim, ausentes os fundamentos para permanência da parte requerida no imóvel locado objeto da lide e uma vez preenchidos os pressupostos da ação de despejo é de se impor a procedência da ação conforme decidiu o Juízo de origem, além de comprovados a ausência de cumprimento legal de pagamento dos alugueis, eis que comprovados a quebra do contrato com a imposição de multa ali estabelecidos (Cláusula Décima Terceira).

Por fim, deixo de acolher o pedido contido em contrarrazões da parte apelada, de tese de inovação recursal.

Na hipótese dos autos, o apelante apenas exerceu o direito ao duplo grau de jurisdição, manejando o presente recurso.

Trata-se do prolongamento do exercício do direito de ação, assegurado constitucionalmente, sendo certo que nosso ordenamento jurídico não aplica a teoria concreta do direito de ação, no sentido de que só haveria tal direito se existisse também o direito material.

Isto posto, CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO, no sentido de manter a r. sentença, por estes e por seus próprios fundamentos.

Determino a majoração dos honorários advocatícios recursais no importe de 11% (onze por cento) nos termos do art. 85, § 11o, do CPC, em desfavor da apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023