Tribunal: TJMT
Processo: 1018413-57.2020.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-13

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.
Conforme a jurisprudência do STJ, os juros de mora deverão incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão que vier a declarar a rescisão da promessa de compra e venda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018413-57.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KELVIN CHRISTIAN RODRIGUES DA CRUZ - CPF: 024.797.111-10 (APELADO), MARIA ISABEL AMORIM PEREIRA PORTELA - CPF: 255.098.883-34 (ADVOGADO), JELIANE DE ALMEIDA FERRAZ - CPF: 044.255.871-62 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento,
admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.

Conforme a jurisprudência do STJ, os
juros de mora
deverão incidir somente a partir do
trânsito
em julgado da decisão que vier a declarar a
rescisão
da promessa
de
compra e venda
.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Pôr do Sol Urbanizações Ltda. visando reformar a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que na ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga movida por Kelvin Christian Rodrigues da Cruz, que julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmando entre as partes, devendo ser restabelecido o
status quo ante
. Determinou a retenção pela ré de 10% (dez por cento) dos valores comprovadamente pagos pelo autor, a título de taxa de administração, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês incidindo a partir do trânsito em julgado. Condenou-a ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante alega a validade das cláusulas contratuais, asseverando sobre necessidade de majoração do percentual de retenção dos valores, devendo corresponder ao patamar máximo permitido pela jurisprudência do STJ.

Afirma ainda que o fato do imóvel estar indisponível pelo apelante, decorrente da imediata transmissão da posse com a assinatura do contrato, pugna pelo pagamento do IPTU pelo recorrido. Por fim, assevera que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

O apelado apresentou as contrarrazões (id.123964009).

É o relatório.

Cuiabá, de de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Kelvin Cristian Rodrigues da Cruz ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução de valores em face de Pôr do Sol Urbanizações Ltda., aduzindo que celebrou contrato particular de promessa compra e venda do lote 25, quadra 14, do loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, no valor de R$ 78.326,64 (setenta e oito mil trezentos e vinte seis reais e sessenta quatro centavos).

Afirmou que em razão de diversos fatores financeiros, não prosseguiu arcar com os pagamentos devidos, e que, diante disso, pleiteou a rescisão do contrato.

Após o trâmite processual, a douta magistrada
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos,
para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmando entre as partes, devendo ser restabelecido o
status quo ante
. Determinou a retenção pela ré de 10% (dez por cento) dos valores comprovadamente pagos pelo autor, a título de taxa de administração,
com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês incidindo a partir do trânsito em julgado. Condenou-a ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze) sobre o valor da condenação.
(
id. 152848690).

Contra essa decisão a apelante recorre alegando, em suma, a validade das cláusulas contratuais do contrato. Segue defendendo acerca dos valores de retenção decorrente da rescisão do contrato, pleiteando a
majoração do percentual ao patamar máximo permitido pela jurisprudência do STJ, bem como o pagamento do IPTU pelo recorrido. Por fim, sustenta que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.

Pois bem. O cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes.

Destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por vontade do comprador decorrente do inadimplemento, sendo
pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorre por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Acrescento que a jurisprudência do STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção é de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022)

Analisando o caso em apreço,
tenho que merece reparo a sentença neste ponto, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Acrescento não caber a apelante o pagamento de valores a título de tributos e de fruição, porque o promissário comprador sequer tive a posse do lote.

Nesse sentido, soa a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE OFÍCIO - SENTENÇA ULTRA PETITA - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - CLÁUSULA PENAL - DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO DOS VALORES REFERENTES A TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE POSSE DO COMPRADOR SOBRE O IMÓVEL.

- Segundo o que dispõe o art. 460 do CPC vigente à época, o juiz não pode conceder diferente ou a mais do que for pedido pelo requerente. Cuida-se do princípio da congruência que veda decisão judicial citra petita (aquém do pedido), ultra petita (além do pedido) ou extra petita (fora do pedido).

- Configurado o vício por sentença extra petita, deve ser reconhecida a sua nulidade parcial, com o consequente decote do excesso.

- Nos termos da firme jurisprudência do STJ, o percentual de retenção das parcelas pagas pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. Logo, impõe-se a reforma da sentença para prevalecer o percentual de 20% fixado entre as partes.

- Embora tenha sido o comprador quem deu causa à rescisão contratual por desinteresse em continuar no negócio jurídico, não se pode admitir que lhes sejam cobrados valores referentes a impostos de imóvel sobre o qual não exerceu a posse.”
(TJMG, RAC 1.0261.18.007950-9/001, 16a Câm. Cív., Rel. Des. Pedro Aleixo, j. 11.03.2020)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - LOTE VAGO - INDEVIDA - DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - ART. 86 DO CPC - OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA.

1. Diante da inadimplência do adquirente, é possível a rescisão do contrato firmado entre as partes, com retorno das partes ao status quo ante e, consequentemente, a restituição dos valores pagos em parcela única, com correção monetária, a contar do efetivo desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é devida a retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos.

3. Por se tratar de promessa de compra e venda de lote vago, não há falar-se em indenização pela fruição do bem, por ausência de obtenção de proveito econômico por parte do promissário comprador.

4. Tendo a parte autora sucumbido em parte considerável do pleito, não se pode cogitar como sucumbência mínima para impor à parte adversa o pagamento da integral dos ônus sucumbenciais.”
(TJMG, RAC 1.0000.22.239778-8/001, 9a Câm. Cív., Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 29.11.2022)

Por fim, assiste razão a apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora é a partir do trânsito em julgado da sentença, vez que o
Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de ocorrendo a rescisão motivada por inadimplemento do promitente comprador, vejamos:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RESCISÃO MOTIVADA POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.
OBSERVÂNCIA DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO 1.740.911/DF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Relatora p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).

2. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp n. 1.957.610/SC, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 13.12.2021).

Nessa trilha, a sentença merece parcial reforma, no que tange ao

percentual de retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, bem como a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Posto isso, conheço em parte do recurso e
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
.

Cuiabá,

de

de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023