Tribunal: TJMT
Processo: 1004933-58.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-30
Data de publicação: 2023-09-04

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – ENTREGA COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS – APURAÇÃO PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ENCERRAMENTO DA OBRA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO – IPTU – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS – DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – 1o APELO - PARCIALMENTE PROVIDO - 2o APELO - DESPROVIDO.
“1. A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.
2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada.
3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente.
4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo.
5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.” (N.U 1032636-95.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 06/10/2021)
Tratando-se de responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, deve o consumidor ser indenizado por todos os prejuízos suportados em decorrência do atraso injustificável na entrega do imóvel.
Segundo o entendimento do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004933-58.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), MARCIANO GIOVANNY DUGATO - CPF: 702.688.351-87 (APELANTE), LUCAS OLIVEIRA BERNARDINO SILVA - CPF: 995.999.291-87 (ADVOGADO), JOSE KROMINSKI - CPF: 539.869.709-91 (ADVOGADO), LILIAN ELEUTERIO MARCOLINO ALVES DUGATO - CPF: 688.862.251-72 (APELANTE), LILIAN ELEUTERIO MARCOLINO ALVES DUGATO - CPF: 688.862.251-72 (APELADO), LUCAS OLIVEIRA BERNARDINO SILVA - CPF: 995.999.291-87 (ADVOGADO), MARCIANO GIOVANNY DUGATO - CPF: 702.688.351-87 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, 1o APELO PARCIALMENTE PROVIDO E 2o APELO DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – ENTREGA COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS – APURAÇÃO PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ENCERRAMENTO DA OBRA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO – IPTU – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS – DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA –
1o APELO - PARCIALMENTE PROVIDO - 2o APELO - DESPROVIDO.

“1. A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.

2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada.

3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente.

4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo.

5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.”
(N.U 1032636-95.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 06/10/2021)

Tratando-se de responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, deve o consumidor ser indenizado por todos os prejuízos suportados em decorrência do atraso injustificável na entrega do imóvel.

Segundo o entendimento do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ambas as partes, visando reformar a sentença de Id 160035222, proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais no 1004933-58.2021.8.11.0041, movida por LILIAN ELEUTERIO MARCOLINO ALVES DUGATO e MARCIANO GIOVANNY DUGATO, em face de GINCOBLANC INCORPORAÇÕES LTDA. (SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES) e GINCO URBANISMO LTDA., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar a parte ré, solidariamente, à devolução dos tributos de IPTU pagos de 2016/2017 e de parcela do ano de 2018, até 23/05/2018, cujos valores deverão ser apurados em cumprimento de sentença, e sobre eles deverá ser acrescido juros legais e correção monetária pelo INPC, desde o desembolso das parcelas até o pagamento, a título de dano material.

Por ter sido vencida na maior parte dos pedidos, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, § 2° do CPC.”

Em suas razões, de Id 160035229, os 1os apelantes, MARCIANO GIOVANNY DUGATO e LILIAN ELEUTÉRIO ALVES DUGATO, alegam que firmaram contrato de compra e venda de imóvel com as recorridas, todavia, em decorrência da não entrega na data pactuada, tiveram que suportar inúmeros transtornos e prejuízos, inclusive pela cobrança antecipada de IPTU e alugueres, sendo os vícios construtivos sanados somente após o prazo de tolerância previsto em contrato, ocasião em que ocorreu a efetiva entrega da obra.

Buscam a reforma da sentença para que seja reconhecido o atraso na entrega da obra, a abusividade contratual, com a restituição dos valores pagos a título de IPTU do ímóvel, alugueres, multa moratória e a condenação das recorridas em indenização por danos morais em razão do constrangimento e frustrações na entrega do imóvel.

Ao final, postulam o provimento do recurso, com a inversão do ônus de sucumbência.

Por sua vez, os segundos apelantes GINCOBLANC INCORPORAÇÕES LTDA. (SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES) e GINCO URBANISMO LTDA., em suas razões de Id 160035233, aduzem acerca da validade da cláusula contratual quanto à responsabilidade no pagamento do IPTU pelos adquirentes e, alternativamente, que a incidência dos juros se dê a partir da citação, pugnando ao final pela condenação das partes autoras nas penas por litigância de má-fé.

Apresentadas contrarrazões pelas partes, nos Ids 160035239 e 160035241.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

1o APELO – MARCIANO GIOVANNY DUGATO e LILIAN ELEUTÉRIO ALVES DUGATO

Egrégia Câmara.

Insurgem-se os primeiros recorrentes contra a sentença de parcial procedência da ação, sob o argumento de que houve o atraso na entrega da obra, ante a expressa previsão contratual e, que esta lhe causou prejuízos de ordem material e moral, atempadamente comprovados nos autos, impondo-se a reforma da sentença para que seja declarada a nulidade de cláusula contratual, a restituição dos valores irregularmente pagos a título de IPTU durante o período de atraso, bem como indenização pelos danos materiais e extrapatrimoniais causados pela frustração no atraso.

Pois bem.

Por observância do contrato celebrado entre as partes e de sua força obrigatória, tenho que o entendimento adotado na sentença não merece prevalecer.

É incontroverso nos autos que as partes autoras adquiriram a unidade autônoma do empreendimento imobiliário “Supremo Itália”, junto às partes requeridas.

A narrativa fática não deixa dúvida de que a relação travada entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, pois as partes autoras amoldam-se na figura jurídica de consumidora e as empresas rés na de fornecedora, bem como os serviços foram prestados com cunho finalístico.

Nessa ótica, o CDC, em seu artigo 14, estabelece como sendo objetiva a responsabilidade do fornecedor pelos prejuízos advindos ao consumidor em razão da utilização dos seus ser
viços:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos

[...]

§ 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”.

Logo, se não houver a caracterização de qualquer excludente prevista no art. 14, § 3o, do CDC, é inegável e inafastável a responsabilidade das empresas responsáveis pelo empreendimento, pois, independe da comprovação de culpa.

Infere-se dos autos de origem que as partes requeridas se comprometeram a entregar o empreendimento até 30/05/2018, já computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias).

Entretanto, apesar da expedição do “habite-se” pela Prefeitura Municipal dentro do prazo previsto contratualmente, qual seja, 23/05/2018 (Id 160035202), verifica-se dos documentos trazidos com a exordial que, o empreendimento fora entregue com diversas irregularidades estruturais, sequer possuindo conexão à rede de distribuição de energia elétrica, conforme laudo trazido no Id 47054759.

Em decorrência dos vícios construtivos, a Administração do Condomínio Supremo Itália, amparada em laudo elaborado por engenheiro civil, condicionou o recebimento do empreendimento à realização dos ajustes necessários pelas demandadas.

Ao fundamento de que a entrega definitiva do empreendimento, com os reparos exigidos pela administração condominial, só foi efetivada em 01/08/2019, as partes autoras pleitearam a condenação das partes rés ao pagamento de multa moratória e de indenização por danos morais.

Em detida análise do “Contrato de Venda e Compra” pactuado entre as partes (Id 19326443 - Pág. 4), a cláusula 14o, alínea “d”, prevê, que:

“
O Condomínio será considerado entregue
, incidindo a respectiva taxa de contribuição ao Condomínio Supremo Itália, quando todas as obras de infraestrutura descritas no Memorial Descritivo estiverem concluídas e os terrenos estiverem em condições de receberem suas respectivas construções (obras).”
(grifo nosso)

O prazo de tolerância, fixado no parágrafo único da mesma cláusula, também não foi vinculado a qualquer ato de competência municipal, mas à mesma data retromencionada, como se infere a seguir:

“Parágrafo Único – Fica estipulado o prazo de tolerância de 6 (seis) meses para entrega completa do empreendimento, contado a partir da data pactuada acima.”

Ante a clareza das disposições contratuais, o inadimplemento relativo da avença, por parte das demandadas, restou configurado. Afinal, restou comprovado que a administração condominial apurou, mediante laudo técnico adequado, a insuficiência das obras entregues contemporaneamente à obtenção do habite-se, e a necessária complementação só foi finalizada após o prazo de tolerância estabelecido no instrumento contratual.

Outrossim, o só fato de outros adquirentes de unidades autônomas terem, ou não, decidido iniciar as respectivas construções residenciais antes da correção dos vícios apontados na inicial não vincula, de forma alguma, a parte autora, tendo em vista que ninguém é obrigado a aceitar coisa diversa da que lhe é devida, como estabelece o art. 313 do Código Civil:

“Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”

Caracterizado o inadimplemento relativo, é cabível a aplicação da multa contratual correspondente; contudo, diversamente dos termos propostos na inicial. É que, embora as partes autoras pretendam a inversão da cláusula penal pactuada em favor das partes rés, há previsão contratual específica de multa em favor do adquirente por atraso na entrega do empreendimento, a rigor do Parágrafo Único da Cláusula Décima Quarta:

“No caso de atraso após a tolerância referida, obriga-se a VENDEDORA a pagar ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) VENDEDOR(A)(ES) a multa contratual de 1% (um por cento) sobre o valor pago, por mês atrasado.”

Assim, pelo caráter bilateral das premissas elencadas anteriormente – a clareza e a força obrigatória das disposições contratuais – o pedido autoral deve ser parcialmente deferido, aplicando-se tão somente a multa específica de 1% sobre o valor pago, por mês atrasado, a partir do encerramento do prazo de tolerância - porque válido e adequado aos parâmetros jurisprudenciais – e até a data de 01/08/2019, indicada como o momento da correção das pendências construtivas do empreendimento imobiliário.

Ainda, caracterizado o inadimplemento das partes requeridas, hipótese dos autos, as despesas com o IPTU e alugueres, relativo ao período em que a entrega da obra se encontrava em atraso, são de responsabilidade das incorporadoras rés.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – MÁ-FÉ CARACTERIZADA – RESTITUIÇÃO EM DOBRO –
RESTITUIÇÃO DO IPTU E ALUGUEL – INDÉBITO, NA FORMA SIMPLES
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causam lesões no âmbito psíquico do consumidor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, e configurando efetivo abalo suscetível de indenização. Para a fixação do quantum indenizatório, levam-se em conta determinados critérios baseados nas condições econômicas e sociais das partes, bem como a intensidade do dano, atendidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Com relação à repetição de indébito, a jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente somente tem procedência se caracterizada má-fé do fornecedor do serviço.
(N.U 1011926-59.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/02/2023, Publicado no DJE 16/02/2023) (grifo nosso)

Com relação ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão recursal também prospera..

Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, dada a extensão do atraso imputável às rés, que perdurou por aproximadamente 15 (quinze) meses.

É dizer: a dignidade da autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual.

Em caso análogo:

“APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBTENÇÃO DO “HABITE-SE” NO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PREVISÃO, CONTUDO, DE QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SÓ SERIA CONSIDERADO ENTREGUE COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS APURADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ADEQUAÇÃO DA OBRA FINALIZADA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO – MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS –
DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais. 2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada. 3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente. 4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo. 5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.
(N.U 1032636-95.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 06/10/2021) (grifo nosso)

No arbitramento da indenização correspondente, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização deve ser arbitrada no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que, além de compatível com as finalidades almejadas, é equivalente aos valores fixados por esta Câmara em casos correlatos.

2o APELO – GINCOBLANC INCORPORAÇÕES LTDA. (SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES) e GINCO URBANISMO LTDA.

Os segundos apelantes, por sua vez, sustentam a validade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a responsabilidade dos adquirentes em pagar o IPTU, a partir da aquisição do imóvel, ou, alternativamente, que a incidência dos juros se dê a partir da citação, pugnando ao final pela condenação das partes autoras nas penas de litigância de má-fé e arbitramento de honorários de sucumbência.

Pois bem.

No que tange ao pagamento do IPTU, a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento do imposto, somente se dá com a efetiva imissão da posse, o que pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso em questão, porquanto os autores sequer entraram na posse do imóvel, motivo pelo qual a própria construtora deve responder por tal obrigação, tendo em vista que no caso dos autos somente ocorreu com a entrega da obra em 01/08/2019.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que,
"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021) (grifo nosso)

Em relação à incidência dos juros, atinente os valores adimplidos a título de IPTU durante o período de atraso, por se tratar de responsabilidade contratual, aplicável à espécie o art. 405 do Código Civil,
in verbis
:

“Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.”

Entretanto, não prospera a tese das reclamadas, em relação a condenação das partes autoras nas penas de litigância de má-fé. Isso porque, verifica-se inexistir alteração da verdade dos fatos narrados na exordial, demonstrando assim que sua conduta não se amolda a aquelas previstas no art. 80 do CPC, bem como sua pretensão foi deduzida em face de uma situação que pretendia reconhecer, como o foi.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço dos recursos,
NEGO PROVIMENTO ao segundo apelo e

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro apelo,
para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, de modo a: (i) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento da multa fixada na Cláusula Décima Quarta, parágrafo único, do Contrato de Venda e Compra, a incidir a partir do encerramento do prazo de tolerância e até a data de 01/08/2019; (ii) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de danos materiais, relativo aos alugueres adimplidos durante o período em que a obra deveria ter sido entregue (30/05/2018) até a efetiva entrega do empreendimento (01/08/2019), no valor de R$ 2.250,00 (dois mil, duzentos e cinquenta reais) por mês, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC), e correção monetária pelo índice INPC a partir da data do efetivo prejuízo, ocorrido em 30/05/2018. (Súmula 43 do STJ); (iii) condenar as demandadas, solidariamente, à devolução dos tributos de IPTU pagos de 2016 a 2019, cujos valores deverão ser apurados em cumprimento de sentença, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC), e correção monetária pelo índice INPC a partir da data do efetivo prejuízo, ocorrido em cada pagamento. (Súmula 43 do STJ), e; (iv) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, atualizados pelo INPC desde o arbitramento e acrescidos de juros de 1% ao mês, a contar da citação.

Pelo decaimento mínimo das autoras, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor condenatório.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/08/2023