Tribunal: TJMT
Processo: 0002387-23.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-21
Data de publicação: 2023-06-21

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE QUITADO – RETENÇÃO DE 10% - PERCENTUAL CONTRATADO – APLICABILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Estando previsto na avença, é lícita a retenção pelo promitente vendedor do percentual de 10% do montante pago pelos promitentes compradores.
Não comprovado o pagamento da comissão de corretagem nem mesmo o seu valor, é indevida a pretensão de restituição.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002387-23.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BURITI COMERCIO REPRESENTACOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 02.630.673/0001-50 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), MARIA ANGELICA SILVA DA COSTA ZANATA - CPF: 848.078.141-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RAFAELE CRISTINE DOS SANTOS BEZERRA ARAKI - CPF: 992.882.811-34 (APELADO), AARON VICENTIN - CPF: 022.863.211-08 (ADVOGADO), BURITI COMERCIO REPRESENTACOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 02.630.673/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), IZABEL CRISTINA VIEGAS DA SILVA - CPF: 762.833.720-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE QUITADO – RETENÇÃO DE 10% - PERCENTUAL CONTRATADO – APLICABILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Estando previsto na avença, é lícita a retenção pelo promitente vendedor do percentual de 10% do montante pago pelos promitentes compradores
.

Não comprovado o pagamento da comissão de corretagem nem mesmo o seu valor, é indevida a pretensão de restituição.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
(Tema n. 1.002 do STJ).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais
julgada parcialmente procedente para:

a)

declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes;

b)

condenar o requerido a devolução dos valores pagos a título de sinal, taxa de corretagem e das parcelas pagas, a ser corrigido monetariamente do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, abatendo-se o percentual de 10%, a título de retenção.

Considerando que o autor decaiu em parte do pedido, e é o mesmo beneficiário da justiça gratuita, determino que cada parte arque com os honorários de seu patrono constituído, nos termos do art. 86 do CPC, fixando honorários de sucumbência em 15% do valor da condenação.

A apelante aduz que o STJ já consolidou o entendimento de que o percentual de retenção pela rescisão por culpa do comprador para contratos firmados anteriormente à Lei n. 3.786/2018 é de 25% das parcelas pagas.

Diz que a apelada não comprova que pagou a comissão de corretagem. Além disso, sustenta que tal encargo está prescrito, pois já decorreram três anos (Tema n. 938 do STJ).

Alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Afirma que decaiu de parte mínima do pedido e que, por isso, a verba honorária devia ter sido imposta inteiramente à apelada
.

Intimada, a apelada não apresentou contrarrazões (ID. 163816275).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelada ajuizou a Ação sob o argumento de que firmou Instrumento de Promessa de Compra e Venda em 5-6-2015 (Casa n. 312, Modelo M50 A, Fachada F2A, 2Ba Etada, Rio Jangada), no preço total de R$109.693,03 (entrada de R$1.143,00, 19 parcelas mensais de R$297,37, R$100,00 em 10-7-2015 e saldo devedor para financiamento de R$102.800,00). Alega que não teve condições de pagar a entrada em valor superior e perdeu o empréstimo junto à CEF. Busca a anulação da cláusula que prevê a retenção do valor dado como sinal, de R$1.143,00, bem como a devolução de 90% do montante pago, além de danos morais.

A demanda foi julgada
parcialmente procedente para declarar rescindida a avença e condenar a ré a restituir os valores pagos a título de sinal, taxa de corretagem e parcelas quitadas, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a contar da citação.

Rescindido o contrato por culpa da compradora, que não recorreu da sentença, impõe-se a imediata restituição de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Nesse aspecto, a Cláusula n. 5 do Contrato estipula no item 5.7.1. a devolução de 90%, ou seja, com retenção de 10% à título de perdas e danos (ID. 163815376 – pág. 38).

Desse modo, ainda que a Corte Superior admita que a retenção seja de até 25%, deve prevalecer o percentual definido no Contrato. No caso, de 10%.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
(AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.). (Sem destaque no original).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRADOR. CONTRATO. INADIMPLEMENTO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE
. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
. 3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno não provido
.
(AgInt no REsp n. 1.876.811/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.). (Sem destaque no original).

No tocante à comissão de corretagem, não há nenhuma prova de que a apelada tenha destinado qualquer valor nesse sentido, sendo, indevida, portanto, a determinação de restituição.

Ademais, ainda que a apelada argumente que estava incluso nas despesas que pagou como entrada, tal verba estaria prescrita, pois a quitação se deu em 29-6-2012 e a lide foi proposta em 22-1-2016, ou seja, depois de ultrapassado o prazo prescricional de três anos (Tema Repetitivo n. 938 do STJ).

Sobre os juros de mora, de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.002 do STJ,
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

Com relação à verba honorária, como houve sucumbência recíproca, não há razão para modificar a sentença que condenou cada parte ao pagamento de seu advogado, tendo sido fixado em percentual razoável (15% sobre o valor da condenação).

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
apenas para definir que os juros de mora sejam computados a partir do trânsito em julgado. Ante a alteração mínima da sentença, mantenho os ônus sucumbenciais conforme distribuídos na primeira instância.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2023