Tribunal: TJMT
Processo: 1000034-53.2021.8.11.0029
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-30
Data de publicação: 2023-06-12

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO DE CONSUMO – PREJUÍZO EM DECORRÊNCIA DA ENTREGA DE IMÓVEL FORA DO PADRÃO DO EMPREENDIMENTO – DIMINUIÇÃO DO PREÇO DE MERCADO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – MATÉRIA DE MÉRITO QUE ENVOLVE ASPECTOS FÁTICOS E CONHECIMENTOS TÉCNICOS – UTILIDADE DA PROVA PERICIAL – CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO. Não sendo a matéria controvertida exclusivamente de direito ou ligada à simples intepretação do contrato celebrado entre as partes, não há como admitir o indeferimento da produção de provas e o julgamento antecipado da lide, sobretudo quando é indispensável que haja realização de prova pericial no imóvel para que o julgador tenha elementos seguros a decidir a questão posta em liça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000034-53.2021.8.11.0029
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VICTOR SOARES WEGENER - CPF: 049.529.961-82 (APELANTE), GUILHERME LEITE RODRIGUES - CPF: 026.230.511-94 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO DE CONSUMO – PREJUÍZO EM DECORRÊNCIA DA ENTREGA DE IMÓVEL FORA DO PADRÃO DO EMPREENDIMENTO – DIMINUIÇÃO DO PREÇO DE MERCADO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – MATÉRIA DE MÉRITO QUE ENVOLVE ASPECTOS FÁTICOS E CONHECIMENTOS TÉCNICOS – UTILIDADE DA PROVA PERICIAL – C
ERCEAMENTO

DE DEFESA CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO.
Não sendo a matéria controvertida exclusivamente de direito ou ligada à simples intepretação do contrato celebrado entre as partes, não há como admitir o indeferimento da produção de provas e o julgamento antecipado da lide, sobretudo quando é indispensável que haja realização de prova pericial no imóvel para que o julgador tenha elementos seguros a decidir a questão posta em liça.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VICTOR SOARES WEGENER contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Canarana/MT, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Morais e Materiais
”

(Proc. no 1000034-53.2021.8.11.0029), ajuizada pelo apelante contra ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA,
julgou o pedido improcedente por entender que “
restou demonstrado nos autos que a validação do negócio jurídico foi da vontade das partes, pois, no momento da assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, a parte autora deveria, ao menos, conferir o imóvel que estava sendo financiado, dessa forma, não há como afirmar que a requerida que induziu a erro a autora no momento da assinatura e anular o negócio jurídico em razão disso, de igual forma, descabe indenização a título de danos materiais e morais
”
(
cf. Id. no 141172688).

O apelante alega que, originalmente, firmou compromisso de compra e venda com a Construtora/apelada tendo por objeto o lote 19 da quadra 10 do Loteamento Sol Nascente, porém, “
em segundo momento, foi surpreendido com a informação de que o imóvel que havia adquirido, erroneamente, também havia sido alienado a outra pessoa
”, então, “
na intenção de reparar o erro, bem como com a informação de que a outra compradora não teria aceito qualquer acordo, propôs-se ao apelante a substituição do imóvel financiado por outro, em outra quadra, porém, com a promessa de iguais condições no que se refere à estrutura, medidas, posicionamento, projeto e condições de pagamento
”, contudo, “
após a celebração do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, na vistoria que antecede a entrega das chaves, constatou-se que a obra construída em seu lote não seguia o padrão das demais unidades do empreendimento, uma vez que a casa estava posicionada diferentemente daquelas, não havendo a distribuição correta da área destinada à futura ampliação da casa, como havia sido proposto pelo vendedor no primeiro contrato firmado
”.

Diz, nessa perspectiva, que o julgamento antecipado da lide cerceou o seu direito de defesa, pois, a seu ver, é “
imprescindível ao deslinde da demanda a perícia (técnica), com o escopo de valorar os danos causados pela apelada
”, ou, precisamente, “
para que seja possível confirmar a desvalorização do imóvel adquirido pelo apelante em detrimento das demais unidades habitacionais ofertadas pela apelada
”.

Sustenta, no mérito, que somente aceitou o acordo ofertado à substituição/troca do imóvel “
devido a promessa da apelada de que (este) seria entregue nas mesmas condições do anteriormente pactuado
”, isto é, “
confiou que receberia imóvel idêntico às demais unidades habitacionais do empreendimento
”, e não com “
localização depreciada, encontrando-se posto bem no centro do lote, o que dificulta a ampliação e aproveitamento do terreno, restando apenas 2,4m na lateral direita e 2m na lateral esquerda
”, asseverando que “
não tinha como mensurar, no ato de assinatura dos contratos e demais tratativas, a posição do imóvel no terreno, uma vez que as obras se dão após o encerramento de toda a parte burocrática, vindo a descobrir somente com a entrega das chaves
(...),
logo, vislumbra-se que houve clara violação ao dever de informação e de boa-fé contratual, eis que após a celebração do contrato de financiamento a apelada alterou, unilateralmente, o projeto do loteamento, sem qualquer comunicação acerca da modificação da planta apresentada
”, daí porque deve ser condenada a ressarcir os prejuízos experimentos em razão do produto e serviço defeituoso.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reconhecido o cerceamento de defesa, seja cassada a sentença e determinado o retorno dos autos à instância de origem para instauração fase instrutória, ou, alternativamente, seja ela reformada a fim de julgar procedente o pedido ressaricitório, condenando a ré ao pagamento de 20 mil reais a título de indenização por dano material e 15 mil reis a título de indenização por dano moral
(cf. Id. no 141172710).

A apelada ofertou contrarrazões junto ao Id. no 141172715, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Exmoo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O apelante Victor Wegener propôs a presente demanda em desfavor da apelada Echer Empreendimentos Ltda, onde postula pela condenação desta a indenizá-lo pelo dano material e moral sofrido em razão da inadequação da edificação/casa que lhe foi entregue em cumprimento da promessa de compra e venda entre eles celebrado; mais precisamente, nos termos expostos na inicial, o quadro fático controvertido nos autos envolve a seguinte situação:

“(...), na vistoria que antecede a entrega das chaves, para surpresa do REQUERENTE, este constatou que a obra construída em seu lote não seguia o padrão das demais unidades do empreendimento, uma vez que a casa estava posicionada diferentemente daquelas, não havendo a distribuição correta da área destinada à futura ampliação da casa, como havia sido proposto pelo vendedor no primeiro contrato firmado

Diante do ocorrido, visando obter uma avaliação técnica, o REQUERENTE contratou o serviço da corretora de imóveis Nilsa Raquel Dias – CRECI/MT F02713/CNAI 18683, a qual elaborou Pareceres Opinativos de Comercialização Imobiliária (Doc. 8), utilizando método comparativo direto de dados de mercado, em que constam que, ao analisar o imóvel objeto do primeiro contrato celebrado (lote 19, Quadra 10), bem como o imóvel entregue (lote 09, Quadra 13), objeto do segundo e terceiro contratos, foi verificada a divergência constatada por aquele, tendo, por conclusão, que o imóvel de lote 09 tem uma desvalorização comercial equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), comparado ao imóvel de lote 19, pelos seguintes motivos: Posição do sol desfavorável: Poente; Rua parcialmente pavimentada, com ocorrências de encharcamento devido à baixa drenagem pluvial; Região circunvizinha descaracterizada do Residencial; Edificação de forma centralizada, descaracterizado em relação ao padrão dos demais imóveis do Residencial.

Desse modo, o imóvel recebido (matrícula 11.633), além da localização depreciada, encontra-se posto bem no centro do lote, o que dificulta a ampliação e aproveitamento do terreno, restando apenas 2,4m na lateral direita e 2m na lateral esquerda, (...)”.

A ré/apelada Echer Empreendimento
objetou, afirmando que cumpriu integralmente com as obrigações ajustadas contratualmente, dizendo que “
não se verifica nos autos nenhuma intercorrência do ponto de vista material, tendo em vista que não houve perda de metragem do imóvel, (sendo que) a casa está localizada e disponibilizada dentro do perímetro do terreno, contando com as medidas que representam a mesma ordem de grandeza de todos os outros imóveis
”, de modo que “
não existe perda de metragem que pudesse levar ao entendimento de ‘perda de espaço’ para futura ampliação. Nunca foi vendido ao cliente a locação da casa no lote. Nunca houve uma projeção de que a casa ficaria no espaço ‘x’ ou ‘y’ do lote. A Construtora vende a metragem do lote (240,00 m2) e a metragem do imóvel (45,69m2), o qual foi devidamente cumprido, conforme Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mutuo para Construção de Unidade Habitacional,
(...)
bem como, conforme o Projeto de Implantação do Empreendimento, com a locação de todas as unidades habitacionais, da forma como foi construída, o qual foi devidamente aprovado pela Prefeitura, podendo ser solicitado ao órgão, e ainda, conforme as especificações técnicas contidas no Memorial Descritivo, do qual se denota que não existe determinação alguma sobre a locação do imóvel no lote
”.

Finalizada a fase postulatória, o MM. Juiz decidiu dispensar a fase instrutória e passar ao imediato julgamento da lide, “
pois
, não obstante
(o mérito da causa)
se trate de questão de fato e de direito, não vislumbro necessidade de produção de provas em audiência, posto que as provas dos autos são suficientes à solução da lide, sendo, portanto, dispensável dilação probatória
”, e, ao enfrentar o mérito, concluiu pela improcedência do pedido sob os seguintes fundamentos:

“Relata o autor que celebrou um contrato de compra e venda com a requerida a fim de adquirir um imóvel através do programa ‘Minha casa minha vida’.

Afirma que foi entregue imóvel diverso do pactuado, em que o imóvel escolhido estaria localizado na quadra 10, lote 19 (Matrícula n. 11.577), enquanto que o entregue foi o situado na quadra 13, lote 09 (Matrícula n. 11.633).

Alega que, após a celebração do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, na vistoria que antecede a entrega das chaves, o requerente constatou que a obra construída em seu lote não seguia o padrão das demais unidades do empreendimento, uma vez que a casa estava posicionada diferentemente daquelas, não havendo a distribuição correta da área destinada à futura ampliação da casa, como havia sido proposto pelo vendedor no primeiro contrato firmado.

Requer o ressarcimento a título de danos morais e materiais.

(...)

A parte autora pretende a indenização por danos morais e materiais, aduzindo em síntese que recebeu imóvel diverso do pactuado.

O art. 104 do Código Civil dispõe que o negócio jurídico para ter validade necessita que o agente seja capaz, objeto seja lícito, possível, determinado ou determinável, e a forma prescrita ou não defesa em lei.

O erro é uma noção falsa que a pessoa tem de qualquer dos elementos do ato jurídico ou do negócio jurídico, consistente em uma falsa representação da realidade, e para viciar a vontade e tornar o ato anulável, deve ele ser, essencial ou substancial.

Os negócios jurídicos são anuláveis, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstancias do negócio (art. 138 do Código Civil).

Deste modo, o artigo 139 do Código Civil, considera erro substancial quando o engano: (...).

Ademais, o artigo 171, II do mesmo diploma legal prevê: (...).

Todavia, no caso em tela, a presente demanda deve ser julgada improcedente, tendo em vista que não houve erro e restou demonstrado nos autos que a validação do negócio jurídico foi da vontade das partes, pois, no momento da assinatura do contrato de financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, a parte autora deveria, ao menos, conferir o imóvel que estava sendo financiado.

Dessa forma, não há como afirmar que a requerida que induziu a erro a autora no momento da assinatura e anular o negócio jurídico em razão disso, de igual forma, descabe indenização a título de danos materiais e morais.

(...)

Frisa-se, extrai-se dos autos que, realizado o pagamento da entrada referente o imóvel, o financiamento foi aprovado e, após o respectivo contrato ser assinado na unidade da Caixa Econômica, houve a entrega das chaves e o autor recebeu o imóvel.

Ainda que fosse deferida prova pericial e fosse constatado diferença de valor comercial entre as propriedades, tal fato não retira o pactuado inicialmente quanto à modificação de localização e concordância da parte autora, sendo que aceitou os termos propostos, podendo ter cancelado a compra pela modificação e não o fez, configurando nova pactuação acerca da propriedade adquirida e contratualizada.”

Como se nota, o enfoque dado pelo juiz sentenciante foi o de que o autor teria deduzido pretensão anulatória, objetivando o reconhecimento da nulidade da promessa de compra e venda em razão de vício de consentimento, no entanto, rápida leitura da exposição postulatória mostra o equívoco da premissa adotada na sentença, pois em momento algum é pleiteada a anulação do negócio, nem mesmo o seu desfazimento, e, sim, precisamente, a condenação da parte ré a indenizá-lo pelos prejuízos alegadamente sofridos em razão de falha na prestação do serviço, entrega de bem/produto defeituoso, consistente na entrega de unidade que “
não seguiu o padrão das demais unidades do empreendimento, uma vez que a casa estava posicionada diferentemente daquelas, não havendo a distribuição correta da área destinada à futura ampliação da casa
”, aspecto este que não era acessível ao autor/apelante no momento da assinatura da promessa de compra e venda, nem no contrato de financiamento, na medida em que não consta em tais instrumentos contratuais a descrição da posição espacial da casa no lote, muito menos a advertência ao consumidor de que a unidade que estava adquirindo no loteamento seria (supostamente) a única diferente em comparação ao padrão do empreendimento, e, ainda nessa perspectiva, considerando que o autor não visa a redibição do negócio jurídico, mas sim ser indenizado por danos sofridos, e como não havia transcorrido o prazo prescricional no momento do ajuizamento da ação, pouco importa o tempo que ele demorou para se queixar a respeito do (suposto) problema envolvendo o imóvel comprado, não sendo óbice algum à procedência do pedido o fato de não ter reclamado prontamente, assim que recebeu as chaves, até porque, diante da hipossuficiência técnica, e da natureza do defeito alegado, é bastante plausível que só notou que havia “algo de errado” depois de certo tempo morando no local, após observar a vizinhança e perceber, segundo diz, que só a sua casa era diferente das demais, mesmo sem nenhuma justificativa para tanto.

Assim, o que se vê muito claramente do texto decisório é que as alegações autorias não foram seriamente considerados pelo juiz sentenciante, sendo a fundamentação sentencial muito aquém do suficiente e necessário à justa e adequada resolução do mérito da lide; além do mais, considerando que o pedido indenizatório está fundado na afirmação de que o imóvel está em dissonância do padrão das demais unidades do loteamento, destoando da aparentemente legitima expectativa do consumidor de uniformidade das construções, que, isso, resultou na depreciação do seu preço de mercado e impactou negativamente no livre “uso” da área do imóvel, e que, para amparar a pretensão, o autor instruiu os autos com, ao menos, início de prova, qual seja, o “parecer técnico” vinculado ao Id. no
141171189, que
concluiu pela desvalorização do imóvel, o qual, embora tenha pouco valor probatório por ser realizado de forma unilateral, é, sim, prova inicial da afirmação autoral de que o imóvel não foi entregue em perfeitas condições estruturais, não vejo como chancelar a conclusão sentencial pela inutilidade da prova pericial, afinal, parece-me necessário colher maiores informações técnicas sobre a questão para que se possa dar a justa e adequada solução à celeuma dos autos, já que a matéria controvertida não é exclusivamente de direito, nem ligada à simples intepretação dos termos contratuais.

Pelo exposto, provejo o recurso, a fim de anular a sentença e determinar o retorno dos autos à instância de origem para que seja oportunizado ao autor/apelante a produção da prova pericial que tanto almeja.

Custas pela apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/05/2023