Tribunal: TJMT
Processo: 1051200-25.2020.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-05
Data de publicação: 2023-07-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.
“(...) segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)” STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).
As despesas sucumbenciais somente serão fixadas sobre o valor da causa quando inexistir condenação e não for possível mensurar o proveito econômico obtido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1051200-25.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PATRICIA APARECIDA CASTRO DE SOUZA - CPF: 694.407.351-04 (APELADO), ROGER FERNANDES - CPF: 700.389.961-20 (ADVOGADO), LUCIANA DE OLIVEIRA BATISTA - CPF: 691.067.621-15 (APELANTE), VINICIUS ORTEGA CAMOLEZI - CPF: 008.838.431-45 (APELANTE), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO –
RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.

“(...) segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)”
STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

As despesas sucumbenciais somente serão fixadas sobre o valor da causa quando inexistir condenação e não for possível mensurar o proveito econômico obtido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta VINICIUS ORTEGA CAMOLEZI e outra visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da Vara 7a Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer no 1051200-25.2020.8.11.0041, ajuizada por PATRICIA APARECIDA CASTRO DE SOUZA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar os requeridos a promoverem a restituição no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), acrescido dos consectários legais de atualização da dívida. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da causa.

Nas razões do recurso, os recorrentes sustentam a necessidade de retenção da cláusula penal no limite de 25%, a fim de atender aos precedentes jurisprudenciais que versam sobre o mesmo tema, bem como para possibilitar o retorno dos status quo e ressarcidos danos materiais comprovadamente suportados, uma vez que sentença reconheceu a rescisão contratual por culpa exclusiva da Apelada. No mais, discorre sobre que a condenação sucumbencial deve ser feita com base no valor do proveito econômico obtido na ação.

A contrarrazões foram apresentadas, no Id. 165982779, por meio das quais a parte adversa pede o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Infere-se de todo o contexto fático constante dos autos que
em 19 de maio de 2020, os Requeridos venderam à Autora o imóvel, uma cada de no 369, quadra A, situado no condomínio Jangada, pelo valor total de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) de entrada, e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) pagos através de financiamento bancário, junto ao agente financeiro, com prazo em torno de 90 dias corridos para recebimento, conforme Contrato particular de promessa de venda e compra de imóvel de ID. 49772558. No entanto, restou comprovado nos autos, inclusive pela prova testemunhal, que a Autora conseguiu realizar o financiamento do imóvel somente em outubro de 2020, ou seja, 150 dias após a assinatura do contrato de compra e venda.

Após a devida instrução processual, sobreveio a sentença de mérito que reconheceu a rescisão contratual por culpa exclusiva da autora/recorrida, julgando parcialmente procedente os pedidos formulados na ação para condenar os requeridos/recorrentes à restituição apenas do valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), acrescido dos consectários legais de atualização da dívida.

Pois bem.

O contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (pacta sunt servanda), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Na hipótese, incontroverso na sentença que o descumprimento contratual se deu por culpa exclusiva da parte recorrida, ante a impossibilidade de quitação das parcelas pactuadas, razão pela qual, não restam dúvidas sobre a sua responsabilidade pela rescisão que se operou automaticamente.

Da retenção dos valores pagos (cláusula penal).

Malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pela promitente compradora, é vedada a retenção integral das parcelas por ela pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.o 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Confira, no mesmo sentido, a orientação difundida por parte do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio desenvolvido:

“(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador(...)”.
(STJ, REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Dando sequência à linha de raciocínio, com relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmando o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017].

Não obstante,
“(...) segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)”
[STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020].

Portanto, tendo todas as despesas/danos materiais estão documentalmente comprovadas nos autos (
pagamento de intermediação, despesas com a parcela de financiamento, condomínio, aluguel da desocupação em razão do compromisso de compra e venda - id. 49772552 e seguintes
), inclusive confirmados em audiência pelo depoimento de gravação no 19 e, não sendo objeto de impugnação pela autora, a retenção merece ser majorada para o limite de 25%, como forma de restabelecer o
status
anterior ao momento da avença.

Do ônus sucumbencial
.

Por fim, em relação às despesas de sucumbência, o artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, determina que, em regra, estes serão fixados sobre o valor da condenação ou do proveito econômico obtido, de forma que somente se fixará sobre o valor atualizado da causa, quando não houver condenação ou não for possível mensurar o proveito econômico.

Vejamos:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: [...]”

Assim sendo, a sentença deve ser modificada também no ponto para que as custas processuais e os honorários sucumbenciais sejam aferidas com base no valor do proveito econômico obtido, e não sobre o valor da causa.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar que a restrição seja de 75% da quantia paga pela autora, quantia suficiente para indenizar os vendedores pelos prejuízos advindos da resilição, bem como que as despesas sucumbenciais arbitradas em primeira instância incidam sobre o valor do proveito econômico obtido e não sobre o valor da causa.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/2023