Tribunal: TJMT
Processo: 1005040-73.2019.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-29
Data de publicação: 2023-12-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOVAÇÃO RECURSAL – PRECLUSÃO – MÉRITO – COMPENSAÇÃO DOS ALUGUERES DEVIDOS COM BENFEITORIAS REALIZADAS – EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ E ART. 35 DA LEI No. 8.245/91 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE AJUSTE E AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NESTE SENTIDO, BEM COMO DEMONSTRAÇÃO DE QUE SE TRATAM DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Verificando-se que a preliminar de ilegitimidade passiva somente foi arguida neste recurso, consistindo em indevida inovação recursal, não há como acolhê-la, pois, em que pese tratar-se de questão de ordem pública, deve ser arguida no momento oportuno, sob pena de preclusão.
Considerando que o contrato de locação estabelecido entre as partes prevê renuncia à indenização das benfeitorias ao direito de retenção, de rigor a manutenção da sentença, a teor da Súmula 335 do STJ.
Não sendo comprovada a existência de ajuste e autorização verbal expressa para compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, mostra-se indevida a reparação pretendida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005040-73.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[NOEL INACIO DA SILVA - CPF: 452.901.051-15 (APELANTE), WAGNER VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 690.343.461-53 (ADVOGADO), SINDICATO DOS TRAB NOS ESC DE CONT PREST DE SERV PERICI - CNPJ: 01.671.226/0001-87 (APELANTE), LOURENCO PAULO DE ARAUJO - CPF: 045.798.361-20 (APELADO), EDUARDO VENICIOS SANTOS DE ARAUJO - CPF: 027.105.752-13 (ADVOGADO), JULAINY DE MELO ALVES - CPF: 018.915.932-42 (ADVOGADO), AMANDA CRISTINA REZENDE ARAUJO - CPF: 025.548.802-55 (ADVOGADO), SHIRLEY SOUZA SANTOS DE ARAUJO - CPF: 103.213.221-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOVAÇÃO RECURSAL – PRECLUSÃO – MÉRITO – COMPENSAÇÃO DOS ALUGUERES DEVIDOS COM BENFEITORIAS REALIZADAS – EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ E ART. 35 DA LEI No. 8.245/91 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE AJUSTE E AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NESTE SENTIDO, BEM COMO DEMONSTRAÇÃO DE QUE SE TRATAM DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Verificando-se que a preliminar de ilegitimidade passiva somente foi arguida neste recurso, consistindo em indevida inovação recursal, não há como acolhê-la, pois, em que pese tratar-se de questão de ordem pública, deve ser arguida no momento oportuno, sob pena de preclusão.

Considerando que o contrato de locação estabelecido entre as partes prevê renuncia à indenização das benfeitorias ao direito de retenção, de rigor a manutenção da sentença, a teor da Súmula 335 do STJ.

Não sendo comprovada a existência de ajuste e autorização verbal expressa para compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, mostra-se indevida a reparação pretendida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1005040-73.2019.8.11.0041

APELANTES:

SINDICATO DOS TRAB NOS ESC DE CONT PREST DE SERV E OUTRO

APELADOS:

SHIRLEY SOUZA SANTOS DE ARAUJO E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SINDICATO DOS TRABALHADORES DE ESCRITÓRIOS DE CONTABILIDADE, ASSESSORAMENTO, PERÍCIA, ADVOCACIA, CONSULTORIA, AUDITORIA, AUTO ESCOLA, DESPACHANTE, PRESTADORA DE SERVIÇOS, TEMPORÁRIOS, TERCERIZADOS – SINTRAESCO
e
NOEL INÁCIO DA SILVA
,

contra sentença proferida pelo juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da Ação de
Despejo c/c Cobrança
no. 1005040-73.2019.8.11.0041
,
ajuizada por
SHIRLEY SOUZA SANTOS DE ARAÚJO
e
LOURENÇO PAULO DE ARAÚJO
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, e, consequentemente, confirmou a liminar do despejo.

No mesmo ato, ainda condenou os requeridos ao pagamento do aluguel no valor mensal de R$2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), a ser reajustado anualmente pelo IGP-M segundo o contrato, a partir de julho/2018, e encargos (energia e água), vencidos e os que vencerem até a efetiva desocupação do imóvel, devendo ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês simples, ambos a partir de cada vencimento, e multa moratória de 3% sobre o valor do débito.

Ao final, ainda condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito atualizado, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Os apelantes, em suas razões recursais, aduzem que “
conforme se depreende do contrato de locação firmado entre as partes (ID. 17803597), o Sr. NOEL INACIO DA SILVA é apenas o representante legal da Apelante, não podendo compor o polo passivo da demanda
” (sic), pois não é locatário e nem fiador do contrato, mas apenas e tão somente representante legal da apelante.

Defendem que “
os sindicatos são pessoas jurídicas de direito privado e adquirem personalidade jurídica com a inscrição do seu estatuto no respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas
” (sic).

Salientam que “
no decorrer do tramite processual não foi sequer pedido pela parte Autora a desconsideração da personalidade jurídica, até porque incabível neste momento processual, mas é uma hipótese que atribui responsabilidade aos representantes das empresas
” (sic), razão pela qual pugna pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva do Sr. NOEL INACIO DA SILVA.

No mérito, ressaltam que a magistrada entendeu que o sindicato apelante não terá direito as benfeitorias efetuadas no imóvel, entretanto entendem que “
a Decisão contraria ao que dispõe o artigo 1.219 do Código Civil, que versa sobre o direito à indenização das benfeitorias, bem como de eventual exercício do direito de retenção
” (sic).

Explanam que “
conforme exposto na contestação carreada ao Id. 20429583, foi anuído verbalmente a realização das benfeitorias realizadas no imóvel, até mesmo porque o ânimo do Apelante era de adquirir o imóvel, e as realizou de boa-fé, sendo certo que o ânimo dos Apelados também era de vender o imóvel ao Sindicato
” (sic).

Argumentam que “
os Apelados, anexaram em uma exordial prints das mensagens trocadas via whatsapp que comprovam que as benfeitorias realizadas no imóvel seriam descontadas do valor do aluguel
” (sic), demonstrando, assim, a expressa ciência.

Elucidam que “
com o despejo deferido liminarmente e a resolução contratual, cabe o abatimento/compensação das benfeitorias realizadas, uma vez que o real interesse do Apelante era na aquisição do imóvel
” (sic).

Salientam que “
a legislação dispõe que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como tem a faculdade de levantar as benfeitorias voluptuárias se não lhe forem pagas, desde que o faça sem deteriorar a coisa. A configuração da boa-fé ainda permite o exercício do direito de retenção pelo valor das benfeitorias úteis ou necessárias
” (sic).

Assim sendo, pedem o provimento do apelo para que seja reformada a r. sentença, nos termos acima elucidados (Id. 183290219).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pela rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva do Sr. Noel, pois, “
mesmo residia no local e eram com ele todas as tratativas referentes ao imóvel, devendo este se considerado responsável solidariamente por todas as obrigações advindas da relação contratual, e no mais, essa questão não foi levantada em sede de contestação
” (sic).

Afirmam que “
quando da entrega do imóvel após o cumprimento da liminar, o motor do portão da garagem não estava funcionando, além de uma dívida e energia que ultrapassava R$ 1.000,00 (um mil reais)
” (sic).

Sustentam que “
o art. 23, VI, da Lei 8.245/91 preceitua que, é defeso ao locatário realizar qualquer modificação na forma externa ou interna do imóvel locado sem que haja a prévia autorização POR ESCRITO do locador
” (sic).

Asseveram que “
o locatário realizou diversas “benfeitorias” ao seu bel prazer, sem que houvesse prévia autorização (mesmo que tácita) dos Locadores, descumprindo assim o que prevê o artigo supracitado
” (sic), de modo que requerem o desprovimento do recurso, majorando-se os honorários em grau recursal para 20% (Id. 183290225).

O preparo foi recolhido (Id. 183290221).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Infere-se dos autos que
SHIRLEY SOUZA SANTOS DE ARAÚJO
e
LOURENÇO PAULO DE ARAÚJO
ajuizaram
ação de despejo c/c cobrança em face de
SINDICATO DOS TRABALHADORES DE ESCRITÓRIOS DE CONTABILIDADE, ASSESSORAMENTO, PERÍCIA, ADVOCACIA, CONSULTORIA, AUDITORIA, AUTO ESCOLA, DESPACHANTE, PRESTADORA DE SERVIÇOS, TEMPORÁRIOS, TERCERIZADOS – SINTRAESCO
e
NOEL INÁCIO DA SILVA
, referente ao contrato de locação do imóvel localizado à Rua Padre Rolim, 755, Jardim Independência, CEP: 78031-045, Cuiabá/MT, servindo desde então como moradia do Presidente do Sindicato, o corréu Noel Inácio da Silva.

Evidencia-se dos autos que o contrato foi firmado em 25/11/2014, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, no valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) até 25/05/2015, e posteriormente reajustado para R$2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), sendo este o último valor reajustado anualmente de acordo com variação do IGP-M.

Os autores alegaram que os demandados estariam inadimplentes desde junho 2018, bem como IPTU e água, e ainda que os réus realizaram benfeitorias voluptuárias no imóvel, sem a expressa anuência dos autores, com exceção da manutenção da cerca elétrica e do portão principal.

A ordem de despejo foi deferida, mediante a prestação de caução em decisão datada de 11/02/2019 (Id. 183290168), da qual o Sr. Inácio registrou ciência em 26/02/2019 (Id. 183290176 - Pág. 2).

Os demandados apresentaram defesa, afirmando, em suma, que os autores anuíram com as benfeitorias realizadas no imóvel, elencadas na seguinte forma:
“Cerca Elétrica entorno do imóvel no valor de R$ 6.000,00, elevação do muro entorno de imóvel no valor de R$ 3.200,00 (Material R$ 780,00 + Mão de Obra R$ 2.420,00) e ainda os Portões no valor de R$ 1.000,00 (Portão Grande R$ 700,00 + Portão Pequeno R$ 300,00)” (sic), denominadas benfeitorias necessárias e ainda “Piso/Contrapiso área externa: R$ 13.647,20 (Material R$ 7.153,46 + Mão de Obra R$ 6.493,74); Encanamento: R$ 1.500,00 e mureta entorno do jardim R$ 500,00”
(sic), denominadas benfeitorias úteis, da qual requerem abatimento (Id. 183290186).

Os autores apresentaram impugnação à contestação, salientando, em síntese, que as cercas elétricas do imóvel estavam todas danificadas, conforme fotos anexas, e o portão da garagem não estava funcionando; que os requeridos deixaram um débito de energia de R$1.000,00 (mil reais); e que as benfeitorias foram realizadas sem autorização por escrito do locatário, pois não foram comunicados previamente. Ainda, apresentaram fotos da situação em que foi deixado o imóvel (Id. 183290202).

A magistrada condutora do feito julgou antecipadamente a lide, acolhendo os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, confirmando a liminar do despejo. Assim, condenou os requeridos ao pagamento do aluguel no valor mensal de R$2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), a ser reajustado anualmente pelo IGP-M segundo o contrato, a partir de julho/2018, e encargos (energia e água), vencidos e os que vencerem até a efetiva desocupação do imóvel, devendo ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês simples, ambos a partir de cada vencimento, e multa moratória de 3% sobre o valor do débito.

Ao final, ainda condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito atualizado, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Não se conformando com o teor do édito sentencial, os requeridos apelantes suscitam preliminarmente a ilegitimidade passiva do Sr. NOEL INACIO DA SILVA, sob o argumento de que ele é apenas o representante legal do Sindicato.

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, a análise dos autos demonstra que a mesma foi arguida apenas em sede recursal, razão pela qual dela não se conhece, vez que sua apreciação neste momento constituiria inovação recursal, o que é vedado no ordenamento jurídico pátrio.

Ressalte-se que, a despeito de se tratar de questão de ordem pública, deve ser arguida no momento oportuno (contestação), sob pena de preclusão, conforme previsto nos artigos 336 e 337, XI, do Código de Processo Civil,
in verbis
:

“Art. 336. Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir.”

“Art. 337. Incumbe ao réu, antes de discutir o mérito, alegar:

XI - ausência de legitimidade ou de interesse processual;”

Neste sentido, a Corte Superior já obtemperou:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO
. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. CITAÇÃO. VALIDADE. EFEITOS DA REVELIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF.
INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE
. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmulas n. 83 e 568 do STJ). 2
. "Nos termos da jurisprudência desta Corte, as matérias, inclusive as de ordem pública, decididas no processo, e que não tenham sido impugnadas em momento oportuno, sujeitam-se à preclusão"
(AgInt no AREsp n. 616.766/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/4/2022, DJe de 13/5/2022). 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em momento posterior, pois configura indevida inovação recursal. 5. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 6. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela ocorrência de preclusão quanto à tese de ilegitimidade passiva. Entender de modo contrário demandaria nova análise dos elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula. 7. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no REsp: 1868865 DF 2020/0073552-3, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/08/2023)

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA – JUÍZO DE RETRATAÇÃO. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. REVOGAÇÃO DA ANÁLISE E JULGAMENTO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO – CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – APLICAÇÃO DE ÍNDICE JURISPRUDÊNCIA STJ – REPETIÇÃO DO INDÉBITO – DECISÃO MONOCRÁTICA E SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCILAMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Em analise detida do feito, sobretudo das razões do recurso de apelação, entendo que a decisão monocrática comporta reparo ao que importa da ausência de insurgência recursal da alegação de prescrição da pretensão da ação para revisão das cláusulas contratuais, em manifesto desrespeito ao princípio da congruência ou adstrição. Assim em juízo de RETRATAÇÃO, tenho que a alegação ao tema - prescrição da pretensão da avença, não deveria ter sido sequer analisado nos autos da decisão monocrática, por notória falta de insurgência recursal do recorrente. 2. Em exercício do juízo de retratação em via de análise da admissibilidade do tema em sede recursal, no caso apelação de ID 112122527, verifico, de plano,
que a alegação da tese de prescrição da ação revisional não deve ser conhecida, muito menos julgada, por falta de congruência às razões de apelo do recorrente Banco do Brasil S/A
. 3.
Alegação a tese de prescrição da pretensão não foi arguida em sua defesa em instância anterior e sequer foi manejada em recurso de apelação, ou seja, como confirmado pelo próprio agravante em agravo interno - a petição com manifestação da alegação foi abordado somente depois de interposição do recurso de apelação, e tão somente após, quando já havia operado a clara preclusão consumativa do recurso
. 4. O Superior Tribunal de Justiça decidiu ser "inviável a análise de teses não alegadas em momento oportuno e não discutidas pelas instâncias ordinárias, mesmo se tratando de matéria de ordem pública, por caracterizar inovação recursal, rechaçada por este Tribunal Superior (...)" (AgInt no AREsp 1.080.007/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19-6-2018, DJe 26-6-2018). 5
. Alegação invocada em agravo interno de prescrição da pretensão revisional de contrato, sequer foi manejado em sede de recurso de apelação, a qual se manifesta em vedado ato processual de inovação recursal e seu conhecimento e julgamento importaria em evidente, rechaçado, ato de supressão de instância. Logo, não conheço da razão preliminar do agravo no que pertine a prescrição da pretensão da ação revisional, pois inova sua insurgência somente em via de interposição do agravo em evidente supressão de instância
. 6. (...).”
(N.U 0049445-27.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/06/2022, Publicado no DJE 04/07/2022)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CONSTRIÇÃO DE GADO - AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE E PROPRIEDADE DO GADO – IMPROCEDÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA EM SEDE DE APELAÇÃO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PROMOVIDO PELO EMBARGADO EXECUTADO – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO GADO OBJETO DE CONSTRIÇÃO E DOS FRUTOS – NEGATIVA DE SEGUIMENTO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – OMISSÕES – CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – VÍCIO VERIFICADO – OMISSÃO SANADA SEM EFEITO INFRINGENTE – AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DO ART. 80, DO CPC - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS –
INOVAÇÃO RECURSAL
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O fato do litigante fazer uso da defesa e recurso previsto em lei não significa litigância de má-fé, máxime se a má-fé não pode ser presumida, mas sim, faz-se necessária a comprovação do dolo da parte em causar dano processual. Ausente as hipóteses do art. 80 do CPC. Vício sanado, sem operar efeito infringente.
A matéria relativa a honorários advocatícios não foi suscitada em sede de Contrarrazões à Apelação, sendo trazida somente nestes Embargos de Declaração, o que, no ponto, configura indevida inovação recursal e impede o conhecimento da insurgência, em decorrência da preclusão consumativa,
ainda que verse sobre matéria de ordem pública
.”
(N.U 0001095-40.2009.8.11.0011, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020, Publicado no DJE 09/03/2020)

Assim,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.

Quanto ao mérito, a questão controvertida consiste em se verificar se é ou não devida a indenização por alegadas benfeitorias necessárias feitas no imóvel alugado, com o consequente direito de retenção até o efetivo pagamento e compensação com os aluguéis confessadamente em atraso.

Pois bem. No caso
sub judice
o contrato de locação previa na sua Cláusula Sexta, parágrafo segundo que a modificação no imóvel locado não poderia ser realizada sem prévio e expresso consentimento o locador, senão vejamos:

“CLÁUSULA SEXTA: omissis.

[...].

§2o Não poderá, também, o (a) locador (a), fazer modificação no imóvel locado, nem introduzir quaisquer benfeitorias no mesmo
sem que haja prévio e expresso consentimento o locador
(a), via de seu procurado. Na hipótese de autorizadas, ditas benfeitorias devem subordinar-se as exigências posturais dos poderes públicos e ficarão incorporadas ao imóvel locado.
O (a) locador (a), renúncia desde já o direto de rendição ou indenização, de acordo com o art. 35, da lei 8.241/91
”
(Id. 183288958 - Pág. 4).

Além disso, a Súmula 335 do STJ valida tal previsão contratual, veja-se:

“Súmula 335: Nos contratos de locação,
é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias
e ao direito de retenção.”

Dessa forma,
ainda que houvesse a devida comprovação da realização de benfeitorias no imóvel locado
, não há que se falar em indenização ou reembolso dos valores despendidos pelo locatário,
conforme livremente pactuado entre as partes
.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ATRASO NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO LOCATÁRIO – ALEGAÇÃO DE
COMPENSAÇÃO DOS ALUGUERES DEVIDOS COM BENFEITORIAS REALIZADAS –
EXPRESSA

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ E ART. 35 DA LEI 8.245/91 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE AJUSTE E AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NESTE SENTIDO
–
ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO E COBRANÇA EM DUPLICIDADE – FALTA DE COMPROVAÇÃO DE REGULAR QUITAÇÃO DOS ALUGUERES COBRADOS – DESCABIDA PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA DO ART. 940 DO CC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A sentença está devidamente fundamentada na ilação de que, em razão da existência de cláusula contratual expressa que afasta o direito à indenização por benfeitorias, não seria devida a compensação almejada pelo requerido a tal título, consoante exegese do art. 35 da
Lei no 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ,
segundo a qual “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”
.
Não sendo comprovada a existência de ajuste e autorização verbal expressa para compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, mostra-se indevida a reparação pretendida
. Diante da ausência de demonstração de regular quitação e de cobranças indevidas ou em duplicidade, escorreita a sentença que afastada a incidência do art. 940 do CC/02. Recurso desprovido. Sentença mantida.”
(TJ-MT - AC: 10023613720188110041, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – RECURSO DOS LOCATÁRIOS – PEDIDO DE COMPENSAÇÃO PELA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – ALEGADO CONSENTIMENTO TÁCITO DA PROPRIETÁRIA – AUSÊNCIA DE RESPALDO CONTRATUAL –
CLÁUSULA QUE EXIGIA O CONSENTIMENTO POR ESCRITO E AFASTAVA O DEVER DE INDENIZAR – VALIDADE
– SÚMULA N. 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CAUSA JURÍDICA EM DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EXPRESSA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1
. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula n. 335 do STJ
. 2. Não há que se falar em enriquecimento sem causa no caso em que a manutenção das benfeitorias sem indenização por parte do proprietário do imóvel encontra previsão expressa no pacto locatício.”
(TJ-MT 10036140920208110003 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 02/02/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022)

Por outro lado, a questão pertinente à indenização de benfeitorias realizadas pelo locatário está prevista nos artigos 35 e 36 da Lei no. 8.245/1991 que dispõe:

“Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as
benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário,
ainda que não autorizadas pelo locador
, bem como as
úteis
,
desde que autorizadas
, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

“Art. 36. As
benfeitorias voluptuárias

não serão indenizáveis
, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

Como visto, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário no imóvel alugado são indenizáveis, independentemente de autorização expressa do locador. Já as benfeitorias úteis e voluptuárias somente são indenizáveis mediante prévia e expressa autorização.

Quanto à natureza das benfeitorias, assim dispõe o Código Civil:

“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o
São voluptuárias
as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o
São úteis
as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o
São necessárias
as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
(grifamos)

Como visto, as benfeitorias necessárias são aquelas que tem por finalidade justamente a conservação do bem dos efeitos nocivos do tempo.

Consta da contestação que os demandados, ora apelantes, apresentaram como benfeitorias necessárias: a instalação de cerca elétrica, a elevação do muro em torno do imóvel e portões; e como úteis: o piso/contrapiso da área externa, encanamento e mureta em torno do jardim.

Ocorre que a instalação de cerca elétrica, a elevação do muro e portões, ao contrário do defendido pelos recorrentes, não se tratam de benfeitorias necessárias, mas sim úteis.

Ademais, a cerca elétrica instalada, quando da concretização do despejo, estava toda danificada, conforme as fotos apresentadas no Id. 183290204 - Pág. 2.

Vale registrar que se as partes não tivessem pactuado o direito de renúncia das benfeitorias, somente as benfeitorias necessárias independeriam de autorização do locador para serem indenizadas, ocorre que os recorrentes sequer comprovaram que se trata de benfeitorias necessárias.

Nesse caminhar de ideias, deve a lide ser decidida em desfavor daquele que tinha obrigação de comprovar suas assertivas, entretanto, não o fez:

“O ônus da prova é regra de juízo, isto é, de julgamento, cabendo ao juiz, quando da prolação da sentença, proferir julgamento contrário àquele que tinha o ônus da prova e dele não se desincumbiu”
(Nelson Nery Júnior. obra citada, página. 635)

E o posicionamento deste Tribunal de Justiça Mato-grossense não destoa do acima apontado:

“APELAÇÃO CÍVEL – PRETENSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA – INDEFERIMENTO – PESSOA JURÍDICA – VALOR ÍNFIMO – IRRETROATIVIDADE DA DECISÃO – PAGAMENTO AO FINAL – DEFERIMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO E COBRANÇA DE VALORES – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – PARTE REMANESCENTE – CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DOS AJUSTES DEVIDOS POR FORÇA DO CONTRATO – PRETENSÃO DE COBRANÇA DE BENFEITORIAS INTRODUZIDAS NO IMÓVEL – BENFEITORIAS ÚTEIS AO ARRENDANTE – AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇAO EXPRESSA – ART. 578 DO CC – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – SENTENÇA ESCORREITA – MANUTENÇÃO – HONORARIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇAO – ART. 85, § 11, DO CPC. Recurso conhecido e desprovido. (I) Tratando-se de pessoa jurídica para fins de deferimento da prestação jurisdicional gratuita, indispensável à demonstração escorreita de que não tem condições de arcar com o pagamento dos custos do processo. Em se tratando de meros emolumentos recursais, valor ínfimo, (menos de R$ 400,00), não reside como albergar esta pretensão. Se, de soslaio, pretendia ver-se livre com a suspensão da cobrança em relação ao determinado na sentença, a decisão não retroagiria visto que devem ser encarada com efeitos ‘ex-nunc’, segundo precedentes do STJ. (II) –
Não comprovando que as benfeitorias introduzidas no imóvel eram necessárias e sim edificações para melhor amoldar o imóvel para as necessidades, tais construções foram, edificadas por conta e risco do apelante e, neste contexto, não reside como deferir o pagamento destas já que não foram expressamente autorizadas pelo arrendante. Não se vinga tese de autorização tácita, indispensável ser esta expressa. O que a lei quis, determinou
. (III) – Conhecido e desprovido o recurso, os honorários arbitrados na sentença de primeiro grau devem ser majorados independente de participação ou não do apelado em, grau recursal. Precedentes do STJ.”
(TJ-MT 00304384420168110041 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 18/11/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/11/2020)

Assim, não há como se reconhecer a efetiva existência de benfeitorias a serem indenizadas na espécie.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, correspondente ao débito atualizado, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/11/2023