Tribunal: TJMT
Processo: 1001892-28.2017.8.11.0040
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEL – INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA – CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação.
A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001892-28.2017.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[VALDIR DELABETHA - CPF: 413.699.630-68 (APELANTE), JORGE LEANDRO RENZ - CPF: 976.411.620-53 (ADVOGADO), ADELAR JUTKOVSKI - CPF: 392.072.340-68 (APELADO), SAULO CORDEIRO DE PAULA - CPF: 001.364.200-60 (ADVOGADO), DIEGO ALVES MADRUGA - CPF: 806.901.570-53 (ADVOGADO), FERNANDO BRUGNEROTTO - CPF: 038.548.109-89 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEL – INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA – CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação.

A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso que, nos autos da Ação de Cobrança de Comissão De Corretagem n. 1001892-28.2017.8.11.0040, movida por ADELAR JUTKOVSKI em face de VALDIR DELABATHA,
julgou procedentes
os pedidos iniciais para condenar o réu\apelante Valdir Delabatha ao pagamento:
a-)
da comissão de corretagem no valor de R$86.500,00 (oitenta e seis mil e quinhentos reais);
b-)
das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a parte ré apela, aduzindo que:

- não houve negociação onerosa e sequer compra e venda entre o Apelante e o Residencial Topázio e muito menos efetiva compra e venda do imóvel matrícula no 42.085;

- o residencial Topázio, sequer existia, uma vez que foi criado pelo apelante e o Sr. Claudio Cleber, em 21/05/2013, conforme documentos id 6107159. Portanto, ao contrário do entendimento do juízo, o residencial foi constituído e não foi comprado ou vendido pelo apelante com entrega do imóvel;

- em conjunto com o Sr. Claudio Cleber Ottaiano, constituíram uma sociedade empresária, denominada Topázio Empreendimentos Imobiliários;

- não há prova nos autos de que houve compra e venda entre o Apelante e Claudio Cleber, ao contrário, ambos criaram uma sociedade empresarial tempos depois de expirado o contrato de opção de compra realizado com terceiro denominado Embracon;

- a autorização firmada em data de 11/04/2012 (id 6106942), com o apelado, foi para a intermediação da venda do imóvel, venda esta que jamais ocorreu, conforme restou comprovado com a juntada dos documentos e, especialmente, com a cópia da matrícula, na qual se comprova que não houve qualquer venda do imóvel.

Desse modo, requer o provimento da presente apelação, para julgar improcedente o pleito exordial.

Contrarrazões no id. 149636756.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara, sem razão o recorrente.

Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem em razão da atuação do Apelado na aproximação e intermediação da negociação de imóvel Lote 98-B, matrícula no 42.085 do CRI de Sorriso/MT, de propriedade do Apelante com a empresa EMBRACON, representada por seu sócio administrador Claudio Cleber Ottaiano, tendo ainda alcançado a regularização do imóvel.

Segundo expressivo/significativo entendimento jurisprudencial, pacificado no âmbito da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se a ideia, acerca do tema
‘sub judice’
, de que é válida
“cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
[STJ – REsp 1599511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, segunda seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, julgado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos].

Nesta senda, o contrato de corretagem se configura como negociação em que o corretor se compromete, mediante remuneração, a intermediar ou agenciar negócios, sem qualquer relação de dependência, decorrente de contrato de mandato ou prestação de serviços, para o comitente [art. 722 do Código Civil]. A função da corretagem consubstancia-se, basicamente, em realizar a aproximação de pessoas interessadas na ultimação de um determinado negócio jurídico ou de praticar/executar para outrem determinado ato jurídico e, na prestação de serviços vinculados à compra e venda de imóvel, se completa com a ultimação das etapas de
“a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis”
[STJ, REsp n.o 1.364.574/RS, 4.a T. Rel.: Min. Luis Felipe Salomão, j. em 24/10/2017].

Nessa linha, depreende-se que o contrato de corretagem constitui, como regra geral, obrigação de resultado, na medida em que o direito à remuneração do corretor condiciona-se à realização da atividade de intermediação e, ao mesmo tempo, da efetiva viabilização e da formalização do negócio jurídico (consecução do resultado final e útil do contrato de mediação), mesmo que o negócio jurídico não se consume por arrependimento do vendedor [art. 725 do Código Civil].

A despeito das alegações da parte ré, ora apelante, tenho que, como bem pontuado na sentença, “...
evidentemente que houve uma negociação onerosa entre Valdir Delabetha e Residencial Topázio Empreendimentos Imobiliários, tendo o primeiro transferido imóvel de sua propriedade a fim de integralização de quotas sociais da pessoa jurídica acima
.
Tanto assim que Cláudio Cleber Ottaiano e Valdir Delabetha constituíram a sociedade limitada de propósito específico denominada Residencial Topázio Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda
, com capital social de R$ 606.244,00 (seiscentos e seis mil, duzentos e quarenta e quatro reais) dividido em 606.244 quotas no valor de R$ 1,00 (um real) cada, cabendo 200.000 quotas à Claudio Cleber Ottaiano e 406.244 quotas à Valdir Delabetha, conforme demonstra o contrato de id. 6107129, p. 2 e ss”.

O Apelante não rechaça a atuação do Apelado tanto na aproximação das partes quanto na regularização do imóvel, mas entende que pela forma que o negócio restou entabulado aquele não faria jus a corretagem.

Inicialmente, o imóvel denominado Lote 98, encontrava-se matriculado sob no 34.805 do CRI de Sorriso, Estado de Mato Grosso, em nome de Laurindo Emilio Koch e Terezinha Lourdes Koch. Em 12/07/2012 foi registrada na matrícula do referido imóvel (R-1/34805) formal de partilha extraído dos autos de separação consensual do então casal Laurindo Emilio Koch e Terezinha Lourdes Koch, cabendo ao primeiro 16.52 há e à segunda 11,52 há do referido imóvel. (Id. 6106966, p. 2).

Desfeito o condomínio em decorrência da separação do casal, fez-se necessária a regularização do registro do bem, do que decorreu o desmembramento da matrícula originária, gerando assim as seguintes matrículas:

A-)
Matrícula no 41.458 referente ao Lote 98-A pertencente à Terezinha Lourdes Schmitz, com 115.188,37 m2 (Id. 6107073, p. 2) e,

B-)
Matrícula no 41.459, referente ao Lote 98-B, de propriedade de Laurindo Emílio Koch, com área de 162.211,68m2 (Id. 6107092, p. 2).

Após requerimento de retificação, parte do Lote 98-A, de propriedade de Terezinha Lourdes Schimitz, matriculado sob no 41.458, deu origem a matrícula no 42.084 do CRI de Sorriso, Mato Grosso, agora com área de 72.021,02 m2 (setenta e dois mil, vinte e um metros quadrados e duzentos centímetros quadrados), id. 6107107, p. 2. Posteriormente, conforme consta do R-1/42084, o imóvel objeto da matrícula no 42.084 foi alienado à Cláudio Cleber Ottaiano, sócio da Empresa Brasileira de Construção Comércio – Embracon.

Também após o requerimento de retificação, o Lote 98-B, de propriedade de Laurindo Emílio Koch, ex-marido da Sra. Terezinha Lourdes Schimitz, matriculado sob no 41.459, com área de 162.211,68m2, foi matriculado sob no 42.085 (Id. 6107116, p. 2). Entretanto aqui, diferentemente do que se deu com a outra fração do bem originariamente pertencente à Sra. Terezinha Lourdes Schimitz,
Valdir Delabetha transferiu-o a título de integralização de suas quotas sociais à Residencial Topázio Empreendimentos Imobiliários, conforme consta do R-1/42085
.

Além disso, o douto Juízo singular bem fundamentou:

Amparando os indícios probatórios acima, convém dar destaque a
o expediente de id. 6106945, p. 2 que constitui documento particular com firma reconhecida por meio do qual Valdir Delabatta concedeu autorização à Adelar Jutkovski para intermediação de venda do imóvel matriculado sob no 34.805 do CRI de Sorriso, Estado de Mato Grosso, com 18 hectares
. Consta ainda
da referida autorização, especificamente na cláusula quinta que, para pagamento dos serviços de intermediação o contratante (Valdir Delabatha) pagaria ao contratado (Adelar Jutkovski), a título de honorários profissionais, o percentual de 5% sobre o valor da venda do imóvel
.

Mas não é só, cabendo ainda explorar a prova oral colhida no decorrer da instrução processual, em relação às quais urge dar destaque à algumas informações prestadas.

Ao ser ouvido em Juízo,
a testemunha Laurindo Emílio Koch disse o seguinte: o imóvel em questão já foi de sua propriedade, tendo o alienado ao Sr. Valdir, ora requerido; vendeu ao Sr. Valdir cerca de 17 hectares; quando a testemunha foi procurada para ir ao Cartório, o Sr. Adelar é quem estava intermediando a venda
; à época,
ouviu falar da empresa Embracon, a qual, inclusive posteriormente loteou o imóvel
; a testemunha foi casado com a Sra. Terezinha e, após a separação, partilharam os bens, de modo que parte do imóvel em questão coube ao depoente e a outra parte à sua ex-cônjuge; por fim, esclareceu que lhe coube uma parte maior em razão de que houve compensação com outros bens.

Por sua vez,
o informante Érico Rufatti salientou que: participou da negociação da parte do imóvel de propriedade da Sra. Terezinha, tendo sido o próprio depoente quem apresentou o comprador do imóvel, já que naquela época trabalhava para o Sr. Adelar; logo, disse que foi Adelar quem intermediou a negociação tanto da parte pertencente à D. Terezinha, quanto da parte de propriedade do Sr. Valdir; a comissão ficou acertada em 5% sobre o valor da venda
, tendo o depoente recebido uma pequena parte do percentual correspondente a comissão devida pelo requerido.

Por último, foi inquirida a testemunha Mário Jukoski, que após ser compromissada disse que: conhece ambos os litigantes;
o autor, inclusive, foi quem intermediou a venda da chácara de sua sogra e recebeu comissão relativa a venda realizada; esclareceu que a negociação foi realizado em duas partes
, posto que uma parte do imóvel era de propriedade de sua sogra e a outra parte de seu sogro; todavia, seu sogro já havia vendido sua parte ao Sr. Valdir, ora requerido; com isso, Valdir e a sogra do autor alienaram a parte do imóvel que lhes cabia à Embracom; sua sogra pagou ao autor 5% sobre o valor da venda da parte que lhe cabia a título de corretagem; não sabe explicar como o Sr. Valdir negociou com a Embracom.

Como demonstrado é indiscutível a existência de resultado útil com intensa participação do Apelado no desenvolvimento da transação: as partes aproximadas entabularam negócio que propiciou o loteamento do imóvel e posteriormente a venda dos lotes a terceiros.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/05/2023