Tribunal: TJMT
Processo: 1002841-73.2022.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-21
Data de publicação: 2023-11-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça passou a entender que se aplica o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador desistente, mesmo nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018
Tema 1002 do STJ, estabeleceu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002841-73.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), VICENTINA VERISSIMA DA CONCEICAO - CPF: 329.445.861-49 (APELADO), NATHALIA MARIA BARBOSA QUEIROZ - CPF: 046.357.981-00 (ADVOGADO), APARECIDO QUEIROZ DA SILVA - CPF: 459.760.901-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PEDIDO DE RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA.

A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

TEMA 1002 DO STJ.

RECURSO

PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça passou a entender que se aplica o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador desistente, mesmo nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018

Tema 1002 do STJ, estabeleceu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1002841-73.2022.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ

APELANTE: BRDU SPE VÁRZEA GRAND LTDA

APELADA: VICENTINA VERISSIMA DA CONCEIÇÃO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposta por
BRDU SPE VÁRZEA GRAND LTDA,
contra

sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, na Ação de Restituição de Valores, em que julgou procedentes os pedidos iniciais,
“DECLARAR a rescisão contratual; bem como CONDENAR a requerida à devolução do valor de R$ R$ 27.009,36 (vinte e sete mil de nove reais e trinta e seis centavos), em favor do autor, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. CONDENO a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85,§§2o e 3o do CPC.”

(id. 181772514)

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. (id. 81772519)

A apelante pugna pela aplicação obrigatória do Tema 1002 do STJ, que estabeleceu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, e também a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao contrato em análise, que prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, a título de compensação pelos diversos gastos e riscos suportados pela apelante.

Ao final, requer o provimento do recurso, para determinar que ocorra a retenção dos valores no patamar de 25% (vinte e cinco por cento), com juros a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ). (id. 181772520)

Apresentadas as contrarrazões. (id. 181772524)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Os litigantes firmaram um
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um terreno em 05/07/2017, tendo por objeto a aquisição de um terreno no Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, Quadra 16, Lote 28, com 290,38 metros quadrados, logradouro: Rua 30, sob o valor de R$ 70.704,88 (setenta mil, setecentos e quatro reais e oitenta e oito reais) (id. 181772481-Pág. 1-20), mas diante da impossibilidade de adimplir o restante das parcelas, a apelada optou pela rescisão do contrato.

A

apelada efetuou o pagamento de R$ 30.010,40 (trinta mil e dez reais e quarenta centavos) e tentou resolver administrativamente, porém sem sucesso
.

Após o regular trâmite, os pedidos iniciais foram deferidos para rescindir o contrato impondo à apelante a restituição do
valor correspondente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos, corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, da citação, bem como custas e honorários advocatícios.

A apelante busca a reforma da sentença, pela aplicação obrigatória do Tema 1002 do STJ, que estabeleceu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, e também a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao contrato em análise, que prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, a título de compensação pelos diversos gastos e riscos suportados pela apelante.

Colhe-se da contestação que a apelante apresentou várias teses a respeito da rescisão contratual e retenção de valores, tendo concordado em parte com o pedido da apelada, mas pugnou pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento),

do valor total do contrato, alegando o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1820330/SP, determinou que todos os contratos firmados anteriormente a Lei n. 13.786/2018 o percentual de retenção pela rescisão por culpa do comprador é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas.

Quanto ao pedido para aplicação da Lei n. 13.786/2018, revejo meu posicionamento.

Muito embora o contrato em discussão tenha sido celebrado em 2017, ou seja, antes da vigência da lei, o Superior Tribunal de Justiça passou a entender que se

aplica o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador desistente.

Tal percentual tem por finalidade indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Nesse sentido:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO EM QUE HOUVE A CONSTRUÇÃO DE MORADIA. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N.o 568 DO STJ. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DA RETENÇÃO DE VALORES CUMULATIVAMENTE COM A COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO. INOVAÇÃO DE ARGUMENTO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA PRECLUSA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O recurso especial da incorporadora foi parcialmente provido, apenas para majorar o percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos pelos compradores, conforme orientação fixada pela eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, no qual se concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, como no caso.

2. A alegação pelos adquirentes, em agravo interno, de que a retenção de parte dos valores pagos não poderia ser cumulada com a cobrança da taxa de ocupação, configura inovação de argumento, inadmissível na via eleita, por se tratar de questão que não foi suscitada, oportunamente, nas instâncias ordinárias, tendo sido alcançada pela preclusão consumativa.

3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

4. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp n. 2.068.367/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023.)

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. ALEGAÇÃO GENÉRICA. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. SÚMULA N.o 568 DO STJ. DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N.o 543 DO STJ. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. DESCABIMENTO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS E AFASTAMENTO DA MULTA DO ART. 1.026, § 2o, DO NCPC. NOVA INCURSÃO NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.o 7 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do NCPC), não se prestando a novo julgamento da causa.

2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n.o 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que a pretensão de devolução da comissão de corretagem e da Taxa SATI prescreve em 3 (três) anos, a contar do pagamento dos respectivos valores. Incidência da Súmula n.o 568 do STJ.

3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.o 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.o 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, como no caso.

4. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

5. Ante o reconhecimento pelo Tribunal estadual, de que a iniciativa do desfazimento do contrato partiu dos adquirentes, não há que se falar em indenização por danos morais.

6. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de não se admitir, em recurso especial, a aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda ou a verificação de sucumbência mínima ou recíproca para efeito de fixação de honorários advocatícios. Tais questões não prescindem do revolvimento de matéria fático-probatória, atraindo a incidência à hipótese da Súmula n.o 7 do STJ.

7. Para se chegar a conclusão diversa da que chegou o Tribunal local - a fim de afastar a multa imposta no julgamento dos embargos de declaração, que foram considerados protelatórios -, seria inevitável o revolvimento do arcabouço fático-probatório, procedimento sabidamente inviável na instância especial por incidir o óbice da Súmula n.o 7 do STJ.

8. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015.

9. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp n. 2.227.081/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO-COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019).

2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.)

No que tange aos juros de mora, a questão também foi pacificada como julgamento do Tema 1002 do STJ, em que devem incidir a partir do trânsito em julgado:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.”
(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.).

Ante o exposto, PROVEJO O RECURSO, para reformar a sentença e condenar a parte requerida à devolução do valor de R$ R$ 22.507,80 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e oitenta centavos), em favor da autora, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso, por fim condeno a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2023