Tribunal: TJMT
Processo: 1002147-75.2020.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-04

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1o APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem ( Súmula 543/STJ).
Não se aplica o prazo prescricional trienal às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP).
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.
O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor.
A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.
Quanto à multa estipulada no contrato, o c. STJ, no julgamento do REsp Repetitivo n. 1614721/DF, assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002147-75.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[VALDIRENE ALMEIDA BARROS - CPF: 011.654.491-02 (APELANTE), FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), ELISANGELA GONCALVES DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 629.322.501-59 (ADVOGADO), ADELINO DE SOUZA VIEIRA - CPF: 013.072.711-38 (APELANTE), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), ADELINO DE SOUZA VIEIRA - CPF: 013.072.711-38 (APELADO), FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), VALDIRENE ALMEIDA BARROS - CPF: 011.654.491-02 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, 1o APELO PROVIDO E 2o APELO DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO –
1o APELO
–
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2o APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem ( Súmula 543/STJ).

Não se aplica o prazo prescricional trienal às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP).

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor.

A fixação do
quantum
indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.

Quanto à multa estipulada no contrato, o c. STJ, no julgamento do REsp Repetitivo n. 1614721/DF, assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta contra sentença, de Id. n.o 147529851, exarada nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS de n.o 1002147-75.2020.8.11.0041, proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedente o feito ajuizado pelos primeiros apelantes, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Posto isso, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES formulados na presente demanda para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, bem como para condenar as requeridas a restituir integralmente as parcelas pagas pelos autores, a título de parcelamento do negócio frustrado, no montante de R$ 18.963,21 (dezoito mil, novecentos e sessenta e três reais e vinte e um centavos), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do desembolso das quantias adimplidas, acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, não sendo o caso de aplicação do estabelecido no parágrafo quinto da cláusula décima quarta.

Por fim, considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno as partes ao pagamento de custas e despesas processuais pro rata, condenando, ainda, as partes ao pagamento recíproco de honorários sucumbenciais da parte contrária, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor das condenações estabelecidas nesta ocasião, na forma do que dispõe o art. 85, §2o do CPC. Ressalvo que a exigibilidade das verbas sucumbenciais deve ser suspensa com relação aos requerentes (art. 98, §3° do CPC).”

Nas razões recursais de Id. n.o 147529868, os 1os apelantes,
VALDIRENE ALMEIDA BARROS E OUTRO,
aduzem, em síntese, sobre: a não ocorrência de prescrição em relação ao ressarcimento da comissão de corretagem; a necessidade de aplicação da lei consumerista ao caso; a necessidade de condenar a parte adversa ao pagamento das multas e dano material conforme previsão contratual; a existência de dano moral indenizável. Requer, ao final, o provimento do recurso para ser julgada totalmente procedente a pretensão exordial.

Por sua vez, a 2a apelante,
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME.,
nas razões de Id. n.o 147529875, argui, inicialmente, a sua ilegitimidade passiva. No mérito, defende a inexistência do dever de indenizar a parte autora, sob o argumento de que não cometeu qualquer ato ilícito. Pede, assim, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões de Id. n.o 147529883, 147529886 e 147529887. Não há preliminares.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA

Egrégia Câmara.

Sem delongas, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela 2a apelante,
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
, tendo em vista que o eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “
legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).

Outro não é o entendimento adotado por este Tribunal de Justiça, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - TEORIA DA ASSERÇÃO - PRELIMINARES REJEITADAS - MÉRITO - EMBARGOS DE TERCEIRO - DEFESA DA MEAÇÃO DE PESSOA QUE SE AFIRMA CONVIVENTE EM UNIÃO ESTÁVEL COM O DEVEDOR - EVIDÊNCIA DE RELAÇÕES PARALELAS - CONTRATO AQUISITIVO FIRMADO PELA ESPOSA DO EXECUTADO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DA POSSE – RECURSO DESPROVIDO.
As condições da ação se verificam em abstrato, a partir das afirmações formuladas pelo autor da ação.
”. (RAC 22.286/2011, 1a Câm. Cív., Rel. Des. Orlando de Almeida Perri, j. 30.08.2011) (grifo nosso)

Assim, tendo o autor ingressado com o pedido de rescisão do contrato de compra e venda cumulado com restituição dos valores pagos contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito.

Desse modo, rejeito a preliminar.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

GAB. DES. DIRCEU DOS SANTOS

VOTO MÉRITO

Egrégia Câmara.

Extrai-se os autos Cinge-se dos que
VALDIRENE ALMEIDA BARROS E OUTRO
ajuizaram a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização em desfavor CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA. E OUTRA, almejando a rescisão contratual do compromisso de compra e venda de unidade imobiliária – quadra 09, lote 17, denominado “Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal”, localizado no Município de Santo Antônio do Leverger, pelo valor de R$76.183,38 (setenta e seis mil, cento e oitenta e três reais e trinta e oito centavos), já tendo efetuado o pagamento de R$23.410,79 (vinte e três mil, quatrocentos e dez reais e setenta e nove centavos), cuja conclusão da obra estava prevista para outubro/2017 (acrescido prazo de prorrogação de seis meses - abril/2018).

Narraram que o empreendimento até a data do ajuizamento da demanda ainda não havia sido entregue com todas as obras anunciadas na propaganda.

Conforme relatado, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e em face desse decisum insurgem-se ambas as partes.

Pois bem.

Da culpa pelo rompimento contratual.

Quanto ao mérito, a discussão gira em torno da culpa das partes pelo rompimento contratual.

A ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

Extrai-se dos autos que os autores, ora primeiros apelantes, firmaram instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel, com a entrega do imóvel prevista para o mês de outubro/2017.

No caso, restou incontroverso que o prazo contratual para a entrega do empreendimento imobiliário, denominado Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, se encerrou em outubro de 2017, e o prazo de tolerância de 180 dias terminou em abril de 2018.

Do mesmo modo, ficou comprovado que até a data do ajuizamento da demanda, no ano de 2020, o empreendimento ainda não havia sido entregue em sua totalidade.

Sobre o ponto, colaciono trecho pertinente da sentença
, in verbis:

“Nesse aspecto as fotos apresentadas pelos autores e as fotos apresentadas pela requerida CIC –CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA (id. 36202461 - Pág. 5/9), nem de longe comprova a execução das obras relacionadas no documento do id. 28164292 - Pág. 1.

Além das fotos o requerido pretende comprovar a execução das obras através da certidão de conclusão da Prefeitura de Santo Antônio de Leverger e da arguição de que o loteamento possui criada uma Associação de Proprietários.

Ora, o fato do loteamento possuir uma associação de proprietários não comprova a execução das obras a que está obrigado o requerido. Com relação a certidão de conclusão emitido pela Prefeitura de Santo Antônio de Leverger (id. 36202663), o documento informa apenas a realização de galeria pluvial de 11.000,00 metros lineares, rede de energia de 9.700,00 metros lineares e rede de água de 11.291,30 metros lineares, com vistoria in loco.

Note-se, entretanto, que estas não são as únicas obrigações do requerido, devendo ser ressalvado que não há nos autos prova de:

a) abertura de ruas (sequer foi juntado o mapa topográfico do loteamento pelo autor);

b) execução de obras de drenagem para escoamento de águas pluviais;

c) encascalhamento das ruas;

d) construção de pórtico de entrada;

e) construção de guarita de segurança;

f) fechamento de perímetro externo do loteamento com alambrado e recoberto com cerca viva;

g) implantação de parque de saúde com lago contemplativo com Deck, pista de caminhada e aparelhos de academia ao ar livre com vestiários, banheiros e sanitários;

h) implantação de 47.000 metros quadrados de área de lazer, às margens do rio Cuiabá, contendo deck de pesca, guarda barcos, rampa para descida de barcos, quiosques com churrasqueiras individuais e redário;

i) construção de salão de ferstas; e

j) construção de quadras poliesportivas e campo de futebol socyte.

Destaco que as referidas obras encontram, inclusive, respaldo no material publicitário divulgado e juntado aos autos (id. 28164322), ao que as demandadas se vinculam a publicidade realizada.

Nesse aspecto, insisto, as fotos colacionadas pelo requerido não revelam sequer um cumprimento parcial.
”

Verifica-se, portanto, que embora os promitentes tenha adimplido com o pagamento das parcelas assumidas, a promitente vendedora não cumpriu com a sua obrigação de entrega do empreendimento no tempo previsto.

Por tais razões, é certo que a rescisão do contrato somente foi levada a efeito por culpa exclusiva da parte vendedora, uma vez que a obra que era para ter sido entregue nos idos de abril/2018 (já acrescido do prazo de 180 dias), o que não ocorreu.

Assim, diversamente das afirmações feitas pela segunda apelante, o caso, conforme fundamentado na sentença, é de rescisão por descumprimento contratual por parte de um dos contratantes, no caso, a vendedora.

Assim, considerando que houve o descumprimento do contrato pactuado entre as partes, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento campestre, a parte autora, ora primeiros apelantes, tem o direito de rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas,

Da devolução dos valores pagos e da comissão de corretagem.

Nesse desiderato, os efeitos jurídicos são distintos. Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. 4. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado acerca da responsabilidade das agravantes, no tocante ao atraso da obra e à culpa exclusiva da rescisão contratual, gerando dever de indenizar, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 5. Agravo interno desprovido.”
( AgInt no REsp 1900822/AC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 29/04/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem.

Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021).

Portanto, a
sentença merece reforma no ponto para incluir na devolução dos valores
, aquele pago pelo autor a título de
comissão de corretagem
.

Importa registrar, ademais, que o
prazo prescricional
trienal (art. 206, § 3o, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor ( AgInt no REsp 1853761/SP).

Do dano moral.

Acerca do dano moral, este Sodalício possui forte entendimento no sentido de que o significativo atraso na entrega do imóvel, que na espécie deu causa à rescisão contratual, frustra as expectativas e metas dos adquires quanto à aquisição de imóvel próprio, não se podendo admitir que tal abalo fique apenas no plano do mero aborrecimento quando, ao contrário, ocasiona efetivo sofrimento moral indenizável.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM A CONCRETIZAÇÃO DAS OBRAS ANUNCIADAS NA PROPAGANDA E NO CONTRATO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO – DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. O interesse extrapatrimonial dos compradores foi atingido pela conduta ilícita da apelante, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega das benfeitorias do empreendimento.
Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.
”
(TJ-MT - AC: 10046497520188110002 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2020)

Quanto a fixação do
quantum
, sabe-se que este é de competência jurisdicional, igualmente o modo como o lesante deve reparar o dano moral, baseado em critérios subjetivos (posição social ou política do ofendido, intensidade do ânimo de ofender; culpa ou dolo) ou objetivos (situação econômica do ofensor, risco criado, gravidade e repercussão da ofensa).

Na avaliação do dano moral, o órgão judicante deverá estabelecer uma reparação equitativa, baseada na culpa do agente, na extensão do prejuízo causado e na capacidade econômica do responsável. O juiz arbitra, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o
quantum
da indenização devida, que deverá corresponder à lesão.

No caso dos autos, fixo o dano moral em
R$5.000,00
(cinco mil reais), em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, ao qual deve ser acrescido juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária, pelo INPC, a partir do arbitramento.

Da multa contratual.

Quanto à multa estipulada no contrato, o c. STJ, no julgamento do REsp Repetitivo n. 1614721/DF, assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Na hipótese, o pacto de Id. n.o 147529762, prevê na Cláusula décima quinta, que trata da mora e do inadimplemento, uma multa de 10% (dez por cento) do valor total deste contrato, portanto, esta deve ser revertida em favor da parte autora.

A propósito:

“DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO- DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO. 1-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. 2-Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ. 3- O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). 4-A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(TJ-MT 10171399520198110002 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2022)

Por fim, diante dos contornos do julgado, o ônus sucumbencial deve ser redistribuído, para ser arcado de forma exclusiva e solidária pelas demandadas..

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço dos recursos e
NEGO PROVIMENTO AO 2o APELO
(GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME.) e
DOU PROVIMENTO AO 1o APELO
(VALDIRENE ALMEIDA BARROS E OUTRO) para: a) incluir na devolução dos valores, aquele pago a título de comissão de corretagem; b) condenar a parte requerida ao pagamento de indenização, a título de danos morais, fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária, pelo INPC, a partir do arbitramento; c) inverter a multa contratual prevista na Cláusula Décima Quinta em favor dos autores; e d) modificar a distribuição da sucumbência ficando a obrigação integralmente a encargo da parte ré.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023