Tribunal: TJMT
Processo: 1012759-93.2023.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
RAI no 1012759-93.2023.8.11.0000
AGRAVANTE: DELVANE PACHECO DE VARGAS
AGRAVADAS: JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI e MARIA RUTE DE ANDRADE
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO E INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – LIMINAR DE DESPEJO NA ORIGEM –AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA – LIMINAR MACULADA - COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO – PROIBIÇÃO - NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM - BOA FÉ OBJETIVA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Inexistindo nesta fase de cognição o mínimo de provas da inadimplência contratual da locatária, tem-se por maculada a liminar de despejo concedido na origem, muito mais ainda em se tratando de locatária que ao longo de 05 anos pagou em dia o valor da locação.
Ademais, como consectário do princípio da boa-fé processual, aplicável a todos os sujeitos processuais e materializado no venire contra factum proprium, é vedado, no âmbito do Processo Civil, o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente, como no caso, onde a locadora, durante todo o período da locação do ano de 2021 recebeu determinado valor sem qualquer reclamação e, posteriormente, alega que o valor era outro, pretendendo o recebimento da diferença.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012759-93.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VALMIR ANTONIO DE MORAES - CPF: 346.470.821-72 (ADVOGADO), DELVANE PACHECO DE VARGAS - CPF: 411.744.881-15 (AGRAVANTE), MARIA RUTE DE ANDRADE - CPF: 395.299.591-68 (AGRAVADO), JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI - CPF: 496.794.300-49 (AGRAVADO), JOAO CARLOS THOMAS JUNIOR - CPF: 044.043.819-56 (ADVOGADO), EVININ FRANCIELE ZANINI CECCHIN - CPF: 039.627.429-30 (ADVOGADO), RENATO TENORIO ALVES - CPF: 985.029.561-91 (ADVOGADO), ALEKISSANDRA STEFANY BERTOLDO MORES ALVES - CPF: 017.708.591-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RAI no 1012759-93.2023.8.11.0000

AGRAVANTE
:

DELVANE PACHECO DE VARGAS

AGRAVADAS
: JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI e MARIA RUTE DE ANDRADE

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO E INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS –
LIMINAR DE DESPEJO NA ORIGEM –AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA – LIMINAR MACULADA -

COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO – PROIBIÇÃO - NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM -

BOA FÉ OBJETIVA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Inexistindo nesta fase de cognição o mínimo de provas da inadimplência contratual da locatária, tem-se por maculada a liminar de despejo concedido na origem, muito mais ainda em se tratando de locatária que ao longo de 05 anos pagou em dia o valor da locação.

Ademais, c
omo consectário do princípio da boa-fé processual, aplicável a todos os sujeitos processuais e materializado no
venire contra factum proprium
, é vedado, no âmbito do Processo Civil, o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente, como no caso, onde a locadora, durante todo o período da locação do ano de 2021 recebeu determinado valor
sem qualquer reclamação e, posteriormente, alega que o valor era outro, pretendendo o recebimento da diferença.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares.

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
DELVANE PACHECO DE VARGAS
em face da decisão interlocutória que nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios n.o 1000682-41.2022.8.11.0015
, ajuizada por
MARIA RUTE DE ANDRADE e JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI
, ora agravada, deferiu medida liminar para que a locatária desocupasse do imóvel locado, situado na Rua dos Ariris no 214-B, na Cidade de Sinop-MT, argumentando ter firmado contrato de locação e que a inadimplência por parte da requerida perdura desde abril de 2021.

Informou a agravante que pactuou o
Contrato de Locação
de um imóvel situado na Rua dos Ariris no 214-B, na Cidade de Sinop, com prazo de vivência de
01/10/2018 a 31/01/2019
, mediante aluguel de R$1.600,00 (um mil e seiscentos reais).

Pontua que o referido contrato foi renovado formalmente, com vigência entre o período de
01/02/2019 a 31/01/2020
, mediante aluguel de R$1.700,00 (um mil e setecentos reais), com bonificação de R$100,00 (cem reais).

Com o término do contrato em
31/01/2020
, este foi renovado automaticamente até
31/12/2020
, cujo aluguel foi reduzido para R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais) devido à pandemia do COVID-19.

Alega a parte autora/agravada que vencido novo período do contrato em 3/01/2021, a locadora entrou em contato com a locatária, através de notificação, a fim de pactuar novo contrato formal, com valor de R$1.800,00 (um mil e oitocentos reais), sem bonificação, todavia, alega que a locatária recusou.

Aduziu que devido à negativa em renovar o contrato formalmente, visto a discordância, a parte locadora notificou a locatária para desocupar o imóvel tendo em vista o descumprimento contratual e a permanência irregular no imóvel, contudo, declarou que neste interregno, a locatária vem realizando o pagamento de apenas R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais), gerando um prejuízo mensal de R$300,00 (trezentos reais).

No mais, enfatizou que em
13/10/2021
, novamente a locatária foi notificada para pagar a diferença da locação, não obtendo êxito, dando ensejo ao ajuizamento da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios com Pedido de Liminar
, nos termos do artigo 59 da Lei no 8.245/91, na qual foi deferida para a desocupação do imóvel locado no prazo de 30 dias.

Diante de tal decisão, foi interposto o presente agravo de instrumento, alegando a locatária que não se encontra inadimplente com suas obrigações contratuais.

Que com relação à suposta recusa de assinar um novo contrato, salienta que em virtude de o contrato ter-se prorrogado por tempo indeterminado, não haveria a necessidade de um novo instrumento, sem contar que não existia nenhuma pendência em relação ao pagamento dos aluguéis, conforme comprovação anexa.

Pontua que não procede a alegação de que vencido o contrato em
31/01/2021
, a parte locadora entrou em contato com a locatária a fim de pactuarem um novo contrato formal, com valor ajustado em R$ 1.800,00 (mil e oitocentos e oitenta e cinco reais), sem a oferta de descontos, mesmo porque o contrato não se encontrava vencido em razão de prorrogação da locação por tempo indeterminado e também porque a notificação extrajudicial é datada de 13 de outubro de 2021, portanto, quando já decorridos 10 (dez) meses da suposta data de vencimento (31/01/2021).

Aduz que superada a fase crítica da pandemia provocada pelo COVID-19, em julho de 2022, os contratantes transacionaram e ajustaram o valor do aluguel em R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), a partir desta data, sem desconto e bonificação.

Assim, a agravante efetuou o pagamento deste valor (R$ 1.800,00) de julho de 2022 até janeiro de 2023, visto que a data base do contrato é fevereiro, cujos documentos de transferência/depósito bancário seguem anexos, ressaltando que foram realizados na mesma conta corrente, ou seja, em favor de ÂNGELA TAIS GRAPIGLIA TOZI.

Esclarece que nesse período, as agravadas não fizeram nenhuma ressalva em relação aos valores pagos e recebidos a título de aluguel.

Sustenta ainda que na data base do contrato, ou seja, em fevereiro de 2023, o valor do aluguel foi reajustado para
R$ 1.996,00 (um mil e novecentos e noventa e seis reais).
Assim, com base nesse valor
(R$ 1.996,00)
, a agravante efetuou o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de fevereiro, março, abril e maio de 2023, de acordo com os comprovantes de transferência/depósito bancário anexados, sempre na conta e em favor da pessoa anteriormente referida (ÂNGELA).

Concluindo, assevera que em verdade, as agravadas tentam buscar o reajuste do aluguel de forma retroativa, situação que não encontra guarida em nosso ordenamento jurídico.

Por fim, pugnou pela liminar recursal para determinar a suspensão parcial da decisão ora atacada, e no mérito, pelo provimento do recurso.

A liminar recursal foi deferida no
ID no 170661188
.

As informações foram prestadas pelo juízo da causa no
ID no 171872857
.

Decorreu o prazo legal, sem que a parte agravada apresentasse suas contrarrazões, conforme certidão de
ID no 174090687
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares

Conforme se denota, o juiz singular deferiu a liminar de despejo, ao fundamento de que o
artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/1991
, permite a concessão de liminar em ação de despejo que tenha por fundamento a falta de pagamento de aluguel no vencimento, bem como da existência do contrato de locação entre as partes litigantes, da notificação extrajudicial para desocupar o imóvel e da necessidade de oferecimento de caução pelas locadoras, equivalente a três meses de aluguel.

Contudo, em momento algum afirmou que pelas provas documentais juntadas aos autos, a
locatária se encontrava inadimplente com suas obrigações
a justificar a medida liminar.

Pois bem.

No caso em comento, analisando o presente recurso e os autos principais, até prova em contrário, inexiste nesta fase de cognição

qualquer comprovação, mínima que seja, de que a locatária se recusou a assinar contrato expresso com o aludido aumento de R$1.800,00 (oitocentos reais), ficando a dúvida mais acentuada ainda quando se verifica que a notificação foi realizada após 10 meses do período de locação do ano de 2021 (
ID no 170062672
), quanto o contrato estava sendo cumprido por prazo indeterminado, diante da inércia da parte locadora em realizar contrato expresso no início de 2021.

Inclusive, nos termos do
caput
da
Cláusula Décima Terceira – Parágrafo Segundo
, existe a previsão de renovação tácita do contrato, permanecendo válidas as cláusulas e condições contratuais anteriormente estabelecidas, inclusive no que diz respeito ao reajuste, devolução do imóvel e aplicação de multa rescisória:

Ademais, durante todo o período de locação do ano de 2021, a parte locadora continuou recebendo o valor de R$-1.500,00 (um mil e quinhentos reais) sem qualquer reclamação do restante (R$300,00), portanto, é plenamente aplicável ao caso o princípio do
venire contra factum proprium
, uma vez que, nos contratos bilaterais, é v
edado o comportamento contraditório, inesperado, que causa surpresa na outra parte.

Aliás, a
atitude do locador que passa a exigir em contradição ao comportamento adotado anteriormente durante mais de 10 meses, vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, principalmente porque a inércia de uma das partes gera na outra expectativa que a obrigação está sendo cumprida a contento, o que macula a liminar concedida na origem.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO DEVIDA DE BEM. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PROIBIÇÃO. NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. I
. O princípio da boa-fé objetiva proíbe que a parte assuma comportamentos contraditórios no desenvolvimento da relação processual, o que resulta na vedação do venire contra factum proprium, aplicável também ao direito processual
. II. Tendo o autor/recorrente fundamentado sua tese que o bem objeto de insurgência foi penhorado indevidamente nos autos da ação monitória e ter atuado naquele como representante legal da pessoa jurídica, constante no polo passivo, durante todo o procedimento de conhecimento, é de ser reconhecida a sua litigância em má-fé, nos termos do art. 80, inciso I do CPC. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E IMPROVIDO.” (
TJ-GO - APL: 03656575220138090123, Relator: ROBERTO HORÁCIO DE REZENDE, Data de Julgamento: 14/08/2018, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 14/08/2018)

“
EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ARRESTO DA SOJA DEFERIDO – DEPOSITÁRIO FIEL NOMEADO – PERECEIMENTO DE PARTE DO PRODUTO – DOLO E CULPA NÃO DEMONSTRADO – AUSÊNCIA DE PROVA – ALERTA DE PERECIMENTO PELO TEMPO – JUSTIFICATIVA ACEITA – DESÍDIA DA PARTE –
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No caso, consoante bem anotado pela condutora do feito, não se pode possível atribuir à empresa depositária a responsabilidade pelos prejuízos ocorridos com a perda de parte da soja, mormente pelo fato de ter apresentado provas de que alertou as partes para que retirassem o produto dos seus armazéns, sob risco de perecimento.
O princípio da boa-fé objetiva se caracteriza pela imposição de deveres, em especial a honestidade, a probidade e a confiança em um comportamento. Por sua vez, a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) obsta que alguém possa contradizer o seu próprio comportamento anterior
.”
(TJMT - N.U 1007181-86.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/07/2022, Publicado no DJE 02/08/2022)

Se não fosse o bastante, estamos diante de uma locatária que ao longo de mais de 05 anos vem cumprindo religiosamente em dia com os alugueis contratuais, conforme recibos anexados nos autos, o que é difícil nos dias atuais, portanto, tal conduta merece consideração da parte locadora e do Poder Judiciário.

Assim sendo, diante de todas as circunstâncias, não há dúvida e que a decisão singular deve ser reformada.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
para reformar a decisão recorrida e indeferir a liminar de despejo
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023