Tribunal: TJMT
Processo: 1000526-85.2020.8.11.0027
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO VERBAL – ILEGITIMIDADE ATIVA – LOCADOR NÃO PRECISA SER PROPRIETÁRIO – PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLÊNCIA AO AUTOR CONFESSADA – ALUGUEL PAGO DESDE O FINAL DE 2018 À MEEIRA DO DONO ANTERIOR, FALECIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.
A legitimidade para a Ação de Despejo não possui vínculo com o domínio do imóvel.
Não comprovado o pagamento dos alugueis ao locador, deve ser mantida a sentença que o condenou ao adimplemento dos valores atrasados e à desocupação do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000526-85.2020.8.11.0027
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PAULO CESAR STEFANI - CPF: 980.484.498-20 (APELADO), WILLIAM EPITACIO TEODORO DE CARVALHO - CPF: 367.357.791-34 (ADVOGADO), DANIEL CORTEZ MARIM - CPF: 015.743.581-46 (APELANTE), EDGLEYTON BARBOSA DA SILVA - CPF: 030.012.191-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO VERBAL – ILEGITIMIDADE ATIVA – LOCADOR NÃO PRECISA SER PROPRIETÁRIO – PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLÊNCIA AO AUTOR CONFESSADA – ALUGUEL PAGO DESDE O FINAL DE 2018 À MEEIRA DO DONO ANTERIOR, FALECIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A legitimidade para a Ação de Despejo não possui vínculo com o domínio do imóvel.

Não comprovado o pagamento dos alugueis ao locador, deve ser mantida a sentença que o condenou ao adimplemento dos valores atrasados e à desocupação do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível com pedido de efeito suspensivo de sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Itiquira, que nos autos n. 1000526-85.2020.8.11.0027, manejado pelo ora apelado, julgou procedente os pedidos para decretar o Despejo do requerido/apelante do imóvel descrito na inicial e condená-lo ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios no montante de R$39.777,35, somados aos que se vencerem no curso da demanda (art. 323 do CPC), cujos valores deverão ser encontrados mediante simples cálculos aritméticos, na forma do artigo 509, §2o e art. 523 do CPC, além das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

O recorrente argui a ilegitimidade ativa do autor/apelado, visto que os verdadeiros proprietários do imóvel são a viúva de Edinilson de Oliveira Cardoso, herdeira e meeira, e os filhos.

Diz que vem pagando o aluguel para ela regularmente, conforme recibos acostados aos autos.

Efeito suspensivo deferido no Id 163047678-pág. 01/03.

Contrarrazões no Id 170879468-pág. 01/10.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar - ilegitimidade ativa

O ora apelado ajuizou a Ação de Despejo alegando ser proprietário de um imóvel localizado em Itiquira, com área total de 2.513,850 m2, adquirido através de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Edinilson de Oliveira Cardoso Júnior e de Victor Hugo Garmatter Cardoso, herdeiros de Edinilson de Oliveira Cardoso,
firmado
em
20/11/2012,
onde constam apenas 02 assinaturas, sem reconhecimento de firma e sem testemunhas.

Acostou aos autos um Plano de Partilha amigável com data de
21/11/2012
, assinado pela meeira e pelos herdeiros,
com reconhecimento de firma e assinado por 02 testemunhas,
demonstrando que
o hotel objeto da locação destes autos, com todos os seus pertences, ficaria para os filhos do falecido
enquanto que para
a viúva e meeira a residência de moradia, o consultório dentário e seu respectivo terreno,
todos localizados na Chácara Bela Vista, MT-370, em Itiquira (Ids 170882698, 170882699 e 170879400).

Ocorre que o
Contrato de Compromisso de Compra e Venda foi firmado antes que esse Plano de Partilha fosse finalizado no Cartório, portanto, precisaria da anuência da viúva e meeira
Denise Maria Bordignon Gamateer, mãe dos herdeiros e vendedores

do imóvel, o que inquina de nulidade o ato.

Entretanto, o
próprio requerido/apelante confirma o uso e gozo do imóvel por 06 anos, sem interrupção de quem quer que seja, além de que alugou o Hotel do autor e para ele realizava o pagamento,
até o momento que apareceu Denise Maria Bordignon Gamateer, em 2018, afirmando ser a proprietária e que os aluguéis deveriam ser pagos a ela.

Cândido Rangel Dinamarco, em Instituições de Direito Processual Civil, 4. ed., São Paulo: Malheiros Editores, vol. II, p. 306, leciona:

"Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele
ser
á parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse
ser
á parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da
ação
como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa."

Sendo assim, a legitimidade das partes pressupõe a existência de um vínculo entre o autor da
ação
, a pretensão controvertida e a parte ré.

Considerando que o autor detinha a posse do imóvel quando entabulou a locação com o réu, não existe óbice ao vínculo locatício.

Também é certo que o ajuizamento da ação de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imóvel locado, desde que se prove o contrato de locação, conforme
entendimento do STJ. Confira-se:

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. LEGITIMIDADE ATIVA. PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. REEXAME DE PROVAS.

1. Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação,
o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no respectivo contrato de locação,
podendo ou não coincidir com a figura do proprietário.

2. Inviável alterar a conclusão do aresto atacado quanto à legitimidade da locadora para propor a ação de despejo, pois demandaria o reexame do suporte fático-probatório, procedimento vedado em recurso especial, conforme previsto na Súmula no 7 desta Corte.

3. Agravo regimental não provido.
(AgRg nos EDcl no AREsp n. 692.769/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2015, DJe de 19/10/2015.)

LOCAÇÃO.
PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AÇÃO DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE
. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1 - A priori, a inexistência de prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado não enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatária que não adimpliu os aluguéis. 2 - Comprovada, na espécie, a condição de locador através do respectivo contrato de locação, assinado pela ora agravante, compete à locatária o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que não ocorreu. 3 - Fere a boa-fé objetiva a conduta da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais de duas décadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento. 4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existência da divergência jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justiça recentemente asseverou que o ajuizamento da ação de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imóvel locado, a evidenciar a superação do dissídio 5 - Agravo regimental improvido.
(STJ - AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag: 704933 SP 2005/0146450-2, Relator: Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Julgamento: 24/08/2009, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2009)

Inclusive, não cabe ao locatário alegar nulidade do contrato de compra e venda do imóvel locado nesta Ação de Despejo por falta de pagamento de aluguéis. Deve a questão ser discutida em via própria e por quem tenha legitimidade para tal.

Assim, rejeito a preliminar.

MÉRITO

As relações jurídicas envolvendo contratos locatícios de imóveis urbanos é regulada pela Lei n.
8.245
/91, a qual prevê em seu art.
5a
que, por qualquer que seja o motivo, o locador pode ajuizar
ação
de
despejo
para reaver o
imóvel
locado.

O ora apelado ajuizou a Ação aduzindo que alugou verbalmente o imóvel localizado em Itiquira, com área total de 2.513,850 m2, na qual se encontra edificado o Hotel Bela Vista, ao requerido/apelante, em 30/11/2012, por prazo indeterminado, pelo valor de R$3.000,00 inicialmente, que vigorou até outubro de 2015, posteriormente reduzido para R$2.000,00 até outubro de 2016, e a partir de novembro/2016 ficou em R$1.600,00.

A audiência de conciliação restou infrutífera e o requerido não apresentou contestação.

Após intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, apenas o autor se manifestou e, em seguida, o juiz proferiu sentença, declarando o réu revel, o qual opôs Embargos de Declaração. Nessa ocasião juntou cópia dos recibos de pagamento do aluguel à DENISE MARIA BORDIGNON GARMATTER CARDOSO, meeira do proprietário anterior do imóvel, contudo, os Aclaratórios não foram acolhidos.

Não socorre o requerido/apelante a alegação de que passou a pagar o aluguel à Denise porque ela era a proprietária do bem, já que tal fato não configura escusa legítima para ter descumprido sua obrigação com o autor, com quem tinha firmado o contrato e a ele devia ser feito o pagamento.

Se havia dúvida em relação a quem pagar, deveria ter ingressado com a Consignação em Pagamento (art. 335, IV do CC).

Contudo, assumiu o risco ao optar em pagar para a meeira Denise Maria, incidindo neste caso o artigo 334 do Código Civil.

Assim, uma vez que a inadimplência dos aluguéis foi confessada pelo próprio requerido/apelante, exigível a cobrança e aplicável o despejo por falta de pagamento, consoante preconizam os artigos 5o e 9o da Lei n. 8.245/91.

Isso posto, nego provimento ao Recurso e revogo a decisão proferida no id 163047678-pág. 01/03, que concedeu efeito suspensivo a Apelação.

Diante da sucumbência recursal, majoro a verba honorária de 10% para 11% sobre o valor a condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023