Tribunal: TJMT
Processo: 1007255-51.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-07
Data de publicação: 2023-06-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL AUTÔNOMA DO EDIFÍCIO IBIS CUIABA – (EMPREENDIMENTO HOTELEIRO) – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – INVESTIDOR – TEORIA FINALISTA MITIGADA – VULNERABILIDADE – CONSTATAÇÃO – PRECEDENTE DO STJ – DESISTÊNCIA DA AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E REVOGABILIDADE – NULIDADE – DESVANTAGEM EXAGERADA – RESCISÃO PERMITIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL PELA REQUERIDA – ART. 479 DO CÓDIGO CIVIL – DESCABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, se intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam a produzir, a parte requerida se manteve inerte.
"o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019).
No caso, a autora é empresária do ramo alimentício, e dessa forma não pode ser enquadrada como investidora do ramo imobiliário.
Induvidoso nos autos a culpa da autora/apelada pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.
É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54).
A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade põem o consumidor em situação de desvantagem exagerada, sendo nula de pleno direito, na forma do art. 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Dessa forma, é justa a retenção de 25% dos valores pagos, além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Reconhecida a rescisão contratual por desistência do comprador, não há se falar em revisão contratual pretendida pela requerida/apelante, com base no art. 479 do Código Civil.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.
Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007255-51.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SILNEIDE GONCALVES DE SOUZA CUNHA - CPF: 569.162.481-49 (APELADO), PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - CPF: 004.691.601-60 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 17.878.475/0001-88 (APELANTE), VICTOR COUTINHO DA SILVA - CPF: 114.258.946-31 (ADVOGADO), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL AUTÔNOMA DO EDIFÍCIO IBIS CUIABA – (EMPREENDIMENTO HOTELEIRO) – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – INVESTIDOR – TEORIA FINALISTA MITIGADA – VULNERABILIDADE – CONSTATAÇÃO – PRECEDENTE DO STJ – DESISTÊNCIA DA AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E REVOGABILIDADE – NULIDADE – DESVANTAGEM EXAGERADA – RESCISÃO PERMITIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL PELA REQUERIDA – ART. 479 DO CÓDIGO CIVIL – DESCABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, se intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam a produzir, a parte requerida se manteve inerte.

"o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)"
(REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019).

No caso, a autora é empresária do ramo alimentício, e dessa forma não pode ser enquadrada como investidora do ramo imobiliário.

Induvidoso nos autos a culpa da autora/apelada pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54).

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade põem o consumidor em situação de desvantagem exagerada, sendo nula de pleno direito, na forma do art. 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Dessa forma, é justa a retenção de 25% dos valores pagos, além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Reconhecida a rescisão contratual por desistência do comprador, não há se falar em revisão contratual pretendida pela requerida/apelante, com base no art. 479 do Código Civil.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PATRIMONIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA,
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão Contratual
ajuizada por
SILNEIDE GONÇALVES DE SOUZA CUNHA,
para:

a)

Declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes e discutido nos autos (
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma do Edifício Ibis Cuiabá,
unidade 305);

b)

Condenar
o requerido a restituir 75% dos valores pagos pelo imóvel, os quais deverão ser corrigidos pelo INPC a partir de cada pagamento e juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença,
em parcela única;

c)

Condenar
o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em
10% (dez por cento)
sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC/15.

Em suas razões recursais, a requerida alega, preliminarmente, cerceamento de defesa, sob o argumento de decisão surpresa, haja vista que a recorrente manifestou expressamente o interesse na produção de prova oral requerida na contestação, contudo, foi prolatada a sentença sem a oitiva da recorrente.

No mérito, aduz que as partes celebraram compromisso particular de compra e venda de unidade hoteleira integrante do Edifício Hotel Ibis Cuiabá, já concluído e que essa relação não deve ser considerada como relação de consumo, principalmente porque a apelada não figura como destinatária e usuária final da unidade hotelaria adquirida.

Sustenta que a hipótese dos autos é de pura desistência contratual, sendo certo que a apelada não se dignou a alegar e tampouco a provar algum motivo justificável que lhe permitisse, em tese, desistir do contrato ou até mesmo ter o contrato rescindido e a legislação aplicável ao caso (Lei 4.591/64) não permite a desistência contratual.

Aduz que o instrumento particular foi assinado pelas partes em caráter irretratável e irrevogável, não havendo qualquer violação nesse sentido.

Afirma que o percentual de 25% de retenção não é suficiente para reparar os prejuízos experimentados pela recorrida em virtude da rescisão.

Relata que em respeito à eventualidade, na hipótese de não ser integralmente provido o recurso, invocando o art. 479 do CPC/15, requer a manutenção do contrato, reajustando as parcelas devidas pela recorrida para 55 (cinquenta e cinco) prestações de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), atualizadas pelo IGPM mais 1%, sem intermediárias, com a formalização da competente escritura com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Expõe que se não for acolhido os argumentos acima e o pedido de revisão contratual, requer a reforma da decisão de origem a fim de permitir à INCORPORADORA a retenção do montante destinado à intermediação imobiliária, quantia essa não auferida pela recorrente, conforme disposto na cláusula 14 do contrato celebrado.

Ao final, requereu o acolhimento da preliminar arguida e como consequência, a anulação da sentença. No mérito, requereu o provimento do recurso e improcedência da ação. Em respeito à eventualidade, requereu a revisão do contrato, em atendimento ao art. 479 do Código Civil. Se mantida a extinção do contrato, requereu seja acrescido ao percentual da retenção da quantia proveniente da intermediação imobiliária, correspondente a 5% (cinco por cento) já que não auferida pela INCOPORADORA.

As contrarrazões foram aportadas no ID no 166110293, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Em suas razões de apelação a apelante argui o cerceamento do direito de defesa, em razão do julgamento do feito sem a necessária instrução processual.

Contudo, é cabível o julgamento antecipado da lide, quando não há necessidade de complementação probatória para formar o convencimento do julgador.

No caso, a prova documental revela-se suficiente ao deslinde da causa.

Dessa forma, considerado pelo juízo de origem que a dilação probatória é desnecessária para o julgamento da causa, agiu com acerto ao dispensar a produção de outras provas e ao proferir ao julgamento antecipado da lide.

Ademais, verifica-se que quando da intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a autora pediu a produção de prova oral e a parte requerida se manteve inerte.

Nos termos da jurisprudência do STJ,
“Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide que, de forma fundamentada, resolve a causa sem a produção da prova requerida pela parte em virtude da suficiência dos documentos dos autos.”
(AgInt no AREsp 1177785/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).

Assim
, rejeito
a preliminar.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

SILNEIDE GONÇALVES DE SOUZA CUNHA
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Tutela de Urgência
em desfavor de
PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA,
sustentando, em síntese, que adquiriu da requerida em 06/12/2016, através do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma do Edifício Ibis Cuiabá, unidade 305.

Relatou que o valor ajustado foi de R$ 246.519,84 (duzentos e quarenta e seis mil quinhentos e dezenove reais e oitenta e quatro centavos), a ser pago da seguinte forma: 1) a título de sinal o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), através de um cheque para o dia 20/12/2016; 2) o restante dividido em 48 (quarenta e oito) parcelas mensais, cada uma no valor de R$ 4.885,83 (quatro mil oitocentos e oitenta e cinco reais e oitenta e três centavos), a primeira com vencimento em 10/01/2017 e as demais nos meses subsequentes.

Asseverou que até a data do ajuizamento da ação já havia pagado o valor de R$ 81.983,73 (oitenta e um mil novecentos e oitenta e três reais e setenta e três centavos).

Relatou que pretende rescindir o contrato de compra uma vez que diante da crise financeira que se agravou com a pandemia, não conseguiu manter os pagamentos em dia e pretende rescindir o contrato unilateralmente.

Aduziu que a parte requerida se negou a restituir os valores pagos nos termos especificados na legislação e no STJ, mesmo tentando compor administrativamente, não obteve êxito.

Requereu liminarmente que seja determinado à requerida que se abstenha de negativar o nome da parte autora e que seja compelida a devolver 70% do valor pago. No mérito, buscou a rescisão contratual e a devolução de 75% dos valores pagos, devidamente corrigidos, além da condenação ao pagamento da verba de sucumbência.

O pedido de tutela de urgência foi deferido em parte para determinar a parte requerida se abstenha de inserir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, e caso realizado, que promova a exclusão, em cinco dias, até julgamento final da lide (ID no 166110239).

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, julgou procedente a ação, consoante relato já exposto.

Pois bem.

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 06/12/2016,
“Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma do Edifício do Hotel Ibis Cuiabá”,
referente a unidade 305, no valor de R$ 246.549,84 (duzentos e quarenta e seis mil quinhentos e quarenta e nove reais e oitenta e quatro centavos), a ser pago da seguinte forma: a título de sinal o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), a ser pago através de um cheque bom para 20/12/2016 e o restante dividido em 48 (quarenta e oito) parcelas mensais, cada uma no valor de R$ 4.885,83 (quatro mil oitocentos e oitenta e cinco reais e oitenta e três centavos), a primeira com vencimento em 10/01/2017 e as demais nos meses subsequentes, conforme documento juntado no ID no 166110214.

A controvérsia cinge-se na aplicação do Código de Defesa do Consumidor; no percentual de retenção e na restituição da comissão de corretagem.

No caso, a requerida/apelante sustenta que a relação não deve ser considerada como relação de consumo, principalmente porque a apelada não figura como destinatária e usuária final da unidade hotelaria adquirida.

Segundo a jurisprudência do STJ,
"o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)"
(REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019)

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA.
VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NOVA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. COTEJO ANALÍTICO. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

2.
O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade. Precedentes.

3. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere à indenização pelo aproveitamento e ocupação da unidade imobiliária, envolve o reexame de fatos e provas e a renovada interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.

4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.

Primeira Câmara Cível

6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.

(AgInt no AREsp 1755516/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 22/04/2021) destaquei

No caso, a autora é empresária do ramo alimentício, e dessa forma não pode ser enquadrada como investidora do ramo imobiliário.

Ademais, constata-se da declaração de Imposto de Renda da pessoa física da apelada, que o único bem adquirido foi esse imóvel e objeto de contrato desfeito na ação em discussão, o que corrobora o fato de que não se trata de investidora do ramo imobiliário (ID no 166110228). Vejamos:

Portanto, sua condição de consumidora resta comprovado nos autos.

Cuida-se de compromisso de compra e venda de imóvel em multipropriedade, atualmente regulada pelo art. 1.358-B e seguintes do CC/2002.

Tratando-se de aquisição de bem imóvel no mercado de consumo, seja pelo regime de multipropriedade ou não, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2o e art. 3o, isto é, a autora enquanto consumidora, adquirindo produto como destinatária final, e a requerida como fornecedora, ou seja, pessoa jurídica privada nacional, que desenvolve atividade de construção e comercialização de imóvel.

Frise-se, ainda, que nos exatos termos do art. 1.358-B, o regime de multipropriedade se regula, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições do Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 ( Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei no 13.777, de 2018) (Vigência)”

Denota-se do documento de ID no 166110216 que a autora solicitou o distrato em 15/03/2020, diante da impossibilidade de efetuar os pagamentos (ID no 166110215).

Assim, induvidoso nos autos a culpa da autora/apelada pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Ademais, a inadimplência da autora é inconteste, haja vista que a requerida a notificou para efetuar o pagamento das prestações em atraso, notificação esta envidada em 25/03/2019 (ID no 166110260), anterior à instalação do condomínio que ocorreu em 09/01/2020 (ID no 166110258).

É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54).

Assim, não há razão para manutenção de um contrato sem que haja vontade de ambas as partes em mantê-lo, já que ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (art. 5o, II, da CF).

Dito isto, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade põe o consumidor em situação de desvantagem exagerada, sendo nula de pleno direito, na forma do art. 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor.

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
- Súmula no 543, STJ.

Ainda, de acordo com o disposto na
cláusula 3.6,
o não pagamento implicará no vencimento antecipado de todas as parcelas, podendo considerar o contrato rescindido e autoriza o vendedor a reter 30% do valor pago pelo comprador. Vejamos (ID no 166110214 – Pág. 6):

Todavia, tal percentual apresenta-se manifestamente exagerado e abusivo. Neste sentido é a norma disposta no art. 51, IV, do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas que acarretem desvantagem exagerada à parte hipossuficiente.

Dessa forma, é justa a retenção de 25% dos valores pagos, pois além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, servem para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 25% dos valores pagos.

Reconhecida a rescisão contratual por desistência do comprador, não há se falar em revisão contratual pretendida pela requerida/apelante, com base no art. 479 do Código Civil.

No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In casu
, verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes, que o dever de informação restou devidamente observado pela requerida/apelante, com a informação da taxa de corretagem em sua
cláusula 14a
. Vejamos (ID no 166110214 – Pág. 14):

No caso, verifica-se que a sentença foi omissa, neste item, de modo que deve ser reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem.

Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Logo, merece reforma a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para fazer constar da sentença a legalidade da retenção a título de comissão de corretagem, em favor da apelante.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2023