Tribunal: TJMT
Processo: 0025040-19.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL –SENTENÇA QUE CONDENOU OS LOCATÁRIOS E A ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO LOCADOR – AUSÊNCIA DE CONDULTA CULPOSA ATRIBUÍVEL À ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS (CC, ART. 667) – ATUAÇÃO DILIGENTE E DENTRO DOS LIMITES QUE LHE ERAM CABÍVEIS NA CONDIÇÃO DE ADMINISTRADORA – CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA AFASTADA – RECURSO PROVIDO. 1. Conforme pacífica jurisprudência do STJ, “a administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.” (STJ – 4a Turma – REsp 1103658/RN – Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025040-19.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PAULO ROBERTO AZAMBUJA DE VILHENA - CPF: 346.478.641-20 (APELADO), JUNIO CESAR DE NORONHA - CPF: 980.400.301-53 (ADVOGADO), RENATO WIECZOREK - CPF: 766.964.211-49 (ADVOGADO), TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 08.701.720/0006-09 (APELANTE), ARTHUR EDMUNDO DE SOUZA RIOS JUNIOR - CPF: 993.289.331-53 (ADVOGADO), MAURO PITHAN - CPF: 701.967.450-04 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELANTE), DANIELLA FERNANDES GOMES - CPF: 688.165.101-53 (APELANTE), HUGO ALEXANDRE CORREIA BARBO DE SIQUEIRA - CPF: 013.841.271-51 (ADVOGADO), DANIELLA FERNANDES GOMES - CPF: 688.165.101-53 (TERCEIRO INTERESSADO), MAURO PITHAN - CPF: 701.967.450-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL –SENTENÇA QUE CONDENOU OS LOCATÁRIOS E A ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO LOCADOR – AUSÊNCIA DE CONDULTA CULPOSA ATRIBUÍVEL À ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS (CC, ART. 667) – ATUAÇÃO DILIGENTE E
DENTRO DOS LIMITES QUE LHE ERAM CABÍVEIS NA CONDIÇÃO DE ADMINISTRADORA – CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA AFASTADA – RECURSO PROVIDO. 1. Conforme pacífica jurisprudência do STJ, “
a administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.
” (STJ – 4a Turma – REsp 1103658/RN – Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Materiais e Morais
”

(Proc. no 0025040-19.2016.8.11.0041), ajuizada contra a apelante por

PAULO ROBERTO AZAMBUJA DE VILHENA, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar os réus, de forma solidária, ao pagamento de

R$ 30.535,00, à título de indenização por danos materiais e ao pagamento de R$ 15.000,00 à título de indenização por danos morais; a r. sentença ainda condenou a parte requerida ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios, estes fixados em 20% do valor da condenação (cf. Id. no 144791153).

O ré/apelante insiste na tese de que não possui qualquer responsabilidade pelo prejuízos sofridos pelo autor/locador, primeiro porque “
a locação daquele imóvel foi inicialmente intermediada pela empresa PREMIER NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA no ano de 2012
”, assim, “
como nova intermediadora, apenas deu seguimento à locação já iniciada
”, e ademais, “
a cláusula primeira do contrato reportado exime esta manifestante de qualquer responsabilidade decorrente da insolvência dos demais requeridos
(locatários)”.

Sustenta que, “
não prospera a alegação de que a imobiliária nada fez diante dos indícios de abandono do imóvel
”, pois, “
a apelante na qualidade de mandatária do autor e administradora da locação ingressou com uma ação de cobrança e despejo em desfavor dos demais requeridos no ano de 2015, tendo, inclusive, requerido uma ordem liminar de desocupação do imóvel
”, cujo pedido foi negado, apenas porque “
tal locação era garantida por fiança e, portanto, não estariam presentes os requisitos do artigo 59, §1o, da Lei 8.425/1991
”.

Alega, por fim, que, “
imputar à recorrente eventual falha na prestação dos seus serviços de administração quando ela não foi a responsável pela escolha dos inquilinos e tampouco deixou de promover as medidas que lhe competia se revela uma decisão absolutamente desarrazoada
”, devendo, portanto, ser afastada sua responsabilidade pelos danos alegados.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, a fim de que, reformada a sentença, seja reconhecida a improcedência do pedido em relação à imobiliária/recorrente (cf. Id. no 144791156).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 144791171, a parte autora/apelada rechaça os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do apelo; o réu Mauro Pithan também contrarrazoou o apelo, pugnando pelo total desprovimento do recurso (cf. Id. no 144791185).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 24 de fevereiro de 2023.

Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal levanta questionamento acerca da existência de responsabilidade da ré/apelante Tropical Corretora e Consultoria Imobiliária, na condição de administradora do imóvel locado pelo autor/apelado Paulo Roberto Azambuja de Vilhena, em razão dos prejuízos sofridos por este (locador), face à inadimplência recalcitrante dos réus/locatários Mauro Pithan e Daniella Fernandes Gomes, que, além de inadimplentes, deterioraram o imóvel locado e evadiram-se do local antes do término do pacto contratual.

Perfectibilizada a instrução do feito, o MM. Juiz de origem julgou o pedido parcialmente procedente, para condenar a parte ré – locatário, fiadora e administradora do imóvel –, ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, em benefício do autor/apelado.

Transcrevo os excertos que deram embasamento ao desfecho decisório:

“O Autor busca o ressarcimentos pelos danos morais e materiais sofridos, em razão dos locatários terem abandonado o imóvel, bem como, por não obter respostas da imobiliária.

A imobiliária Requerida, por sua vez, alega que procedeu com a atuação para fins de retomada do imóvel, ao ingressar com ação de cobrança e despejo em desfavor dos locatários ora Requeridos, estando adstrita a uma autorização judicial que foi indeferida por duas vezes, mesmo, inclusive, após a efetiva comprovação de seu abandono.

Pois bem. Extrai-se dos autos que em 09/03/2012, o Autor representado por Premier Negócios Imobiliários e Serviços Imobiliários Ltda., firmou contrato de locação, tendo como locatário o ora Requerido Mauro Pithan e como fiadora a Sra. Daniela Fernandes Gomes (ID. 42972865 - Pág. 17/21).

O referido contrato, tem por objeto a locação de um imóvel comercial localizado na Av. Miguel Sutil, no 2286, Bairro Areão, em Cuiabá/MT, com prazo de locação de 24 (vinte e quatro) meses com inicio em 12/03/2012 e término em 11/03/2014, com valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Posteriormente, em 09/01/2014 a parte Autora firmou com os locatários o termo de acordo de ID. 42972865 - Pág. 32, referente aos aluguéis vencidos de 05/08/2013 a 05/01/2014.

Contudo, alega o autor, que ao retomar o imóvel, o encontrou em precário estado de conservação, conforme fotos de ID. 42972865 - Pág. 69 ao ID. 42972862 - Pág. 4.

Não há dúvida, assim, que o bem sofreu depredação severa, fato este incontroverso, como visto.

Apontou, ainda, ter demonstrado de forma suficiente a responsabilidade dos locatários/ requeridos pelo valor dispendido com os consertos necessários, conforme notas fiscais de ID. 42972865 - Pág. 34/63.

Ademais, nos termos do art. 23, inc. III, da Lei 8.245/1991, finda a locação, o locatário é obrigado a devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

A inobservância desse comando resulta no dever de ressarcimento das despesas realizadas para reformar o imóvel.

Por essas razões, verifica-se um conjunto probatório coeso, que atesta os danos materiais incidentes sobre o imóvel locado e permite confirmar a responsabilidade da imobiliária pelos referidos danos (ressalvada ação regressiva contra o locatário e fiador).

Destaco nas Cláusulas do contrato firmado entre o Autor e a imobiliária, que (ID. 42972858 - Pág. 5/8):

CLAUSULA QUARTA - A CONTRATADA deverá empregar todos os esforços para a boa administração do imóvel e recebimento dos aluguéis, fiscalizando o cumprimento das cláusulas do contrato de locação pelo locatário e informando ao (à) CONTRATANTE quaisquer irregularidades no cumprimento destas.

Não se olvide que, em caso semelhante, guardadas as devidas proporções, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou no sentido de haver responsabilidade da administradora de imóveis “por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa”, assim como “pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”. In verbis:

(...)

No caso, houve evidente falha na prestação do serviço de administração do imóvel pela imobiliária requerida, sobremodo porque, ela assumiu a posição de garantidora, ao prestar-se à fiscalizar o cumprimento das cláusulas do contrato de locação pelo locatário e informar ao CONTRATANTE quaisquer irregularidades no cumprimento destas, o que, como visto, não restou cumprido.

Sendo assim, na forma do contrato de administração celebrado entre as partes (ID. 42972858 - Pág. 5/8), deve a imobiliária responder pelos danos materiais causados ao Autor, em razão da evidente falha na prestação dos serviços.

Assim, os Requeridos deverão proceder com o ressarcimento das despesas suportadas pelo Autor com a reforma do imóvel e pagamento dos débitos em aberto, no importe de R$ 30.535,00 (trinta mil quinhentos e trinta e cinco reais), conforme comprovantes de ID. 42972865 - Pág. 34/68.

O dano moral sofrido pelo autor consistiu na violação de sua integridade psicológica, interesse de cunho existencial que, antes de obter regramento infraconstitucional, deve ser visto como direito fundamental e projeção da dignidade da pessoa humana (art. 1o, inciso III, CF).

É evidente que as consequências advindas do descumprimento contratual pelas rés ultrapassaram a esfera do mero dissabor, constituindo verdadeiro dano moral, uma vez que a edificação no imóvel de propriedade do autor restou comprovadamente condenada, contando inclusive com andarilhos e consumidores de drogas, alegação essa que não foi impugnadas pelos Requeridos.

Esse panorama de dor psicológica e o desgaste ocorrido para a tentativa de solucionar o problema e ver o imóvel de sua propriedade ser deteriorado, caracterizam o dano moral.

Portanto, é devida a indenização por dano moral ao autor em decorrência das consequências psíquicas decorrentes do inadimplemento contratual pelas partes rés.

A quantificação do dano extrapatrimonial, por sua vez, é questão tormentosa na doutrina e jurisprudência.

Atualmente, prevalece o entendimento no sentido de que, ao lado de sua função compensatória, a indenização por danos morais deve também possuir uma função pedagógica, a fim de evitar que o ofensor reincida na conduta danosa.

Esta função subsidiária da indenização é imprescindível diante da natureza imaterial do dano moral, que impede a integral indenização do abalo sofrido pelo ofendido, sendo possível tão somente sua compensação, por bem de natureza diversa, mediante o pagamento pecuniário.

Por essa particularidade, é que a quantificação da indenização do dano moral é regida por lógica diversa daquela que é empregada na fixação da indenização do dano material, na qual basta a substituição do bem lesado por seu equivalente em dinheiro e nada mais.

No caso em tela, a função pedagógica da indenização moral reveste-se de fundamental importância, a fim de compelir o requerido a cumprir o pactuado, especialmente para que não venha a lesar outros contratantes.

É de se salientar que o prejuízo moral experimentado pela parte Requerente deve ser ressarcido numa soma que não apenas compense a ela a dor e/ou sofrimento causado, mas ESPECIALMENTE deve atender às circunstâncias do caso em tela, tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido, exigindo-se a um só tempo prudência e severidade.

Verifico que a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) revela-se proporcional e adequada, de forma a não causar enriquecimento sem causa do Autor, nem também em constituir em uma reparação irrisória, inclusive por estar em sintonia com os parâmetros estabelecidos em precedente do Colendo STJ.

ANTE O EXPOSTO, nos termos do artigo 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulado na inicial por PAULO ROBERTO AZAMBUJA DE VILHENA para CONDENAR solidariamente os Requeridos TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, MAURO PITHAN e DANIELLA FERNANDES GOMES ao pagamento de indenização por danos matérias no importe de R$ 30.535,00 (trinta mil quinhentos e trinta e cinco reais) acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir de cada desembolso, bem como, ao pagamento de indenização por danos morais em valor equivalente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice do INPC, a partir desta sentença.”

O autor/apelado celebrou o 1o contrato de locação com o réu Mauro Pithan em 13/03/2012, com vigência de 24 meses (até 11/03/2014), por intermédio da administradora PREMIER NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA (cf. Id. no 144787042 – Pág. 15/21); no dia 06/02/2013, o autor/apelado celebrou novo pacto contratual também com o réu Mauro Pithan, visando a locação do mesmo imóvel, mas, daí, com vigência de 36 meses (04/02/2016), ainda sob a intermediação da PREMIER (cf. Id. no 144787044 - Pág. 61 a 144787045 - Pág. 4).

Decorrido quase um mês da celebração do 2o contrato, a administração da locação do imóvel foi transmitida para a parte ré/apelante Tropical, cuja cessão da obrigação de administrar o imóvel se deu com a formalização do “
Contrato de Administração de Imóvel de Aluguel
”, datado em 12/03/2013 (cf. Id. no 144787045 - Pág. 9/15).

Conforme se extrai das informações contidas nos autos, sucedeu que a partir de agosto/2013, o réu/locatário deixou de adimplir com os alugueres da locação, permanecendo inadimplente até janeiro/2014, quando as partes (locador e locatário) formalizaram um acordo para quitação dos débitos pendentes (cf. Id. no 144787042 – Pág. 32), e foi a partir daí que se iniciou o imbróglio discutido nos autos.

O autor/apelado narra na inicial que o locador/réu Mauro Pithon permaneceu inadimplente, e não só isso, soube que as demais dívidas provenientes do contrato, tais como, IPTU, cobranças de água, energia, etc., também constavam em aberto nos sistemas dos órgãos responsáveis, algumas, inclusive, desde o início da vigência do pacto contratual, no ano de 2013.

Sobreveio, então, novas tratativas com intervenção direta da administradora Tropical, e é o que se verifica nos e-mails vinculados ao Id. no 144787042 - Pág. 28/30, datados em junho/julho de 2015, os quais mostram que locatário e locador estavam em negociação para pagamento de todas as dívidas pendentes.

Em um dos e-mails, datado em 16/06/2015, o autor concorda com a proposta de acordo feita pelo réu/locatário, desde que “
a proposta fosse anexada ou homologada junto aos processos já existentes
” que discutem a cobrança da dívida, e também fosse providenciada a “
desocupação urgente do imóvel
”, até porque, conforme consta no e-mail seguinte, o autor/locatário ainda informa à administradora/ré que no dia 18/06/2015 “
passou em frente ao imóvel
(...)
e que ele ainda esta
(va)
ocupado
” pelo locatário/réu.

Impende frisar que, no dia 19/05/2015, o autor/apelado em conjunto com a ré/apelante Tropical ingressaram com a ação de “
Cobrança de Aluguéis
” (Proc. no 0023730-12.2015.8.11.0041), requerendo, desde logo, fosse ordenado o despejo do locatário, o que foi indeferido pelo Juízo competente da ação, e que, no dia 30/07/2015, o autor/apelado peticionou nos autos da ação de cobrança afirmando que o imóvel locado encontrava-se “
abandonado, haja vista que
(os locatários evadiram-se)
da localidade no intuito de omitirem-se em virtude do processo em epígrafe
”, pedindo, em razão disso, a imediata reintegração de posse, o que também foi indeferido pelo magistrado (cf. Id. no 144787045 - Pág. 20).

Feitas as considerações que pareciam-me pertinentes frisar, valho-me do entendimento de Rui Stoco que bem define a hipótese em que é cabível conferir à administradora de imóveis eventual responsabilidade pelos prejuízos impingidos ao locador:

“A
administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber.
” (STOCO, Rui.
Tratado de responsabilidade civil.
São Paulo: RT, 2004, p. 620).

No mesmo trilho, o eg. STJ já se manifestou sobre o tema, especificando que “
a administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil,
obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal)
”, enfatizando, “
por outro lado,
(que)

não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva
.
”(STJ – Quarta Turma – REsp 1.103.658/RN – Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, J. em 04/04/2013, DJe 23/04/2013).

Portanto, sob essa perspectiva, não se vê nos autos conduta culposa (CC, art. 667) que seja atribuível à administradora/ré Tropical; a uma porque não lhe é possível imputar sequer falha na aprovação do cadastro do locatário e fiador inadimplentes, eis que a relação locatícia foi inicialmente intermediada por pela administradora PREMIER, depois porque desempenhou imediatamente seu papel intermediador entre locador e o locatário para tentar solucionar o problema da inadimplência, e, dentro dos limites que lhe cabia, ingressou no Judiciário junto com o locador para cobrar os débitos e/ou obter o despejo do locatário, ressaindo evidente, portanto, que adotou com cautela as medidas que lhe eram pertinentes para conduzir o imbróglio.

Portanto, dou provimento ao apelo, para julgar improcedente o pedido em relação à requerida TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., e considerando a modificação do desfecho decisório, condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono da ré/apelante, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Custas pelo apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023