Tribunal: TJMT
Processo: 1008252-15.2021.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-25
Data de publicação: 2023-01-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).
Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008252-15.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALBINO WACHEKOWSKI - CPF: 192.042.569-15 (APELADO), EDILSE DE LURDES WACHEKOWSKI - CPF: 766.757.851-68 (ADVOGADO), OLIVIA EUGENIA WACHEKOWSKI - CPF: 007.920.142-35 (APELADO), JOSE TIMOTEO DE LIMA - CPF: 335.846.569-15 (ADVOGADO), F.M. - PARTICIPACOES E NEGOCIOS LTDA - CNPJ: 19.091.607/0001-52 (APELANTE), GILBERTO ROMANO DE PAULA - CPF: 329.341.739-68 (ADVOGADO), RODRIGO DE FREITAS SARTORI - CPF: 058.915.229-77 (ADVOGADO), CAMPO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 08.771.144/0001-53 (APELANTE), CONSORCIO CIDADE ALTA SINOP - CNPJ: 24.646.474/0001-73 (APELANTE), CONSORCIO CIDADE ALTA SINOP - CNPJ: 24.646.474/0001-73 (TERCEIRO INTERESSADO), CAMPO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 08.771.144/0001-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”.
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em
reformatio in pejus
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para limitar a retenção em 25% sobre a quantia efetivamente paga pelos compradores, além de determinar à ré o pagamento de 80% das custas e dos honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

A apelante alega que o juízo de origem

desconsiderou as planilhas em que estão relacionados os encargos rescisórios, que não foram impugnados pelos autores e evidenciam a insuficiência do montante pago para compensar as perdas e danos.

Ressalta que no momento da rescisão ela (apelante) renunciou à cobrança da multa contratual, ao carnê bancário e aos lucros cessantes.

Aduz que o art. 67-A da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, não se aplica nestes autos, mas sim o art. 32-A, § 1o, inciso II, da Lei 6.766/79, que trata do parcelamento do solo, já que o contrato é de terreno urbano.

Afirma que os honorários advocatícios são excessivos porque o trâmite processual em primeira instância durou pouco mais de um ano, e que o parâmetro para o seu arbitramento deveria ser o proveito econômico obtido pelos apelados.

Pede a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 151645774.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Em 03/07/2019 os apelados adquiriram da apelante os terrenos n. 22 e 23 do Loteamento Cidade Alta, em Sinop, por R$183.413,88, porém devido a dificuldades de saúde e financeira buscaram a rescisão do contrato em março de 2021.

A Compra e Venda objeto da presente lide prevê a devolução da quantia paga de maneira parcelada, com retenção de 10% sobre o valor do débito cumulada com cláusula penal de 30% sobre o preço de venda.

O juízo de origem entendeu que essas cláusulas são abusivas e limitou o total da retenção em 25% sobre a importância efetivamente quitada, além de impedir a restituição em parcelas.

A apelante argui que o montante dispendido pelos apelados não compensa sequer as perdas e danos, relacionadas na planilha de fl. 09, ID. 151645749, em que constam os gastos com comissões, PIS, COFINS, IRPJ, Contribuições Sociais e IPTU de 2020 e 2021.

Conforme as regras do Direito Tributário, esses impostos contam com contribuinte determinado por lei. Se os terrenos não foram de fato transferidos para o nome dos apelados, é ônus da apelante arcar com os respectivos encargos fiscais.

Ainda que esta demanda se restrinja a compra e venda de terreno urbano, tem de ser observado o art. 68 da Lei 4.591/64, que assim preceitua:

Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no
art. 2o-A da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979
, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.

Diante da clareza desse dispositivo legal aliada ao teor da cláusula 11 da avença, conclui-se que o Loteamento Cidade Alta tem sua divisão de solo vinculada à “
edificação residencial ou comercial
”. Logo, a apelante não demonstrou a aplicabilidade isolada da Lei 6.766/79 no caso concreto.

Desse modo, as razões recursais não são capazes de afastar a orientação jurisprudencial do STJ de que 25% sobre o total pago pelos promitentes compradores são suficientes para ressarcir as despesas provenientes da rescisão contratual.

Sobre a matéria:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REVISÃO DO ACÓRDÃO OBJURGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. SÚMULA 7/STJ.
RESCISÃO POR INTERESSE DOS AUTORES. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CABIMENTO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ
. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DESPESAS DE RATEIO E PARCELAS DE SEGURO.
RETENÇÃO INTEGRAL. DESCABIMENTO
. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL (...). 2.
A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato
.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula no 83 do STJ.

4. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial
. (AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, relator ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022, sem destaques no original).

Desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS –
CONTRATO DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL –
RESCISÃO
POR VONTADE DO
COMPRADOR
– POSSIBILIDADE DE
RETENÇÃO
NO VALOR DE 25% DO VALOR PAGO
– INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL POR AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É perfeitamente cabível a
rescisão
de contrato de
compra
e
venda
de imóvel por
iniciativa
do
comprador
, desde que restituídos os valores pagos, abatido o valor da
retenção
no percentual de 25%
. A aplicabilidade da cláusula penal depende da comprovação de culpa do vendedor pela
rescisão
do contrato, o que não restou demonstrado. O mero descumprimento contratual não enseja a compensação a título de danos morais, mormente se não restou demonstrada culpa que possa ser atribuída ao vendedor
. (N.U 1032104-87.2021.8.11.0041, Des. Guiomar Teodoro Borges, julgamento em 28/09/2022, DJE de 29/09/2022,
sem destaques no original).

No mais, em virtude da natureza condenatória da sentença não há como arbitrar os honorários com base no proveito econômico obtido e nem no valor da causa.

A esse respeito, vale transcrever o
decisum
nessa parte:

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverão arcar, os autores, com 20% das custas processuais e a requerida com os demais 80% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno os requerentes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa e, também, a requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 15% do valor da condenação
(...)

(fl. 06 do ID. 151645763).

Como visto, no capítulo destinado à distribuição dos ônus de sucumbência o juízo de origem acabou por violar o teto dos honorários advocatícios previstos no art. 85, §2, do CPC, além de adotar de forma inapropriada o valor da causa como critério de cálculo no que tange à parte em que os autores foram sucumbentes.

Por conseguinte, esta Corte deve intervir de ofício para adequar o julgado aos limites legais, sem incorrer em
reformatio in pejus
.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. BASE DE CÁLCULO. CONDENAÇÃO
. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da orientação jurisprudencial firmada pela Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.746.072/PR, DJe 29.03.2019,
os honorários advocatícios de sucumbência, na vigência do CPC/15, devem ser fixados de acordo com os seguintes critérios: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o)
; (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o). Precedentes. 2.
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício, sem que isso configure reformatio in pejus
. 3. Agravo interno não provido
. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP, relator ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022, sem destaques no original).

A quantia imposta à apelante está em sintonia com o art. 85, §2, do CPC. O tempo de atuação do profissional consiste apenas em um dos requisitos orientadores dessa gradação. O percentual arbitrado em favor dos seus advogados é que comporta adequação.

Logo, para evitar ofensa ao dispositivo legal mencionado é pertinente alterar os 10% sobre o montante atribuído à causa para 5% sobre o valor da condenação, em vista da sucumbência mínima dos apelados.

Por outro lado, não ficaram evidenciados o excesso e a desproporcionalidade em relação às circunstâncias fáticas, os quais autorizariam a redução dos 15% determinados à apelante na primeira instância (art. 373, inciso II, do CPC).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e, de ofício,
corrijo os
honorários sucumbenciais fixados na sentença, devendo a apelante arcar com 15% e os apelados com 5% sobre o
quantum
da condenação, vedada a compensação (art. 85, §14, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/01/2023