Tribunal: TJMT
Processo: 1009523-93.2020.8.11.0015
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-29
Data de publicação: 2023-12-01

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1009523-93.2020.8.11.0015 – Sinop.
Apelantes: Leila Denise dos Santos Oliveira.
M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: os mesmos.
E M E N T A
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.o 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto. Precedentes STJ.
A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem, sendo devida a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, após a rescisão contratual.
Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral.
“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).
Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009523-93.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LEILA DENISE DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 665.374.792-15 (APELANTE), VANESSA DIEGOLI CALDEIRA - CPF: 823.185.579-34 (ADVOGADO), M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.195.547/0001-67 (APELADO), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.092.044/0001-54 (APELADO), ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (ADVOGADO), LEILA DENISE DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 665.374.792-15 (APELADO), VANESSA DIEGOLI CALDEIRA - CPF: 823.185.579-34 (ADVOGADO), ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (ADVOGADO), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.092.044/0001-54 (APELANTE), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.195.547/0001-67 (APELANTE), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
o
1009523-93.2020.8.11.0015 – Sinop.

Apelantes:
Leila Denise dos Santos Oliveira.

M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelados:
os mesmos.

E M E N T A

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.o 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto. Precedentes STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem, sendo devida a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, após a rescisão contratual.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral.

“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).

Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
o
1009523-93.2020.8.11.0015 – Sinop.

Apelantes:
Leila Denise dos Santos Oliveira.

M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelados:
os mesmos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos autos da ação declaratória de rescisão de contrato particular de compra e venda de lote c/c nulidade de cláusulas abusivas e devolução de quantia paga, movida por Leila Denise dos Santos Oliveira contra M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda. e ENCORE Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial.

Inconformada, Leila Denise dos Santos Oliveira recorre postulando pela

reforma da r. sentença, para que seja reduzido o percentual de retenção de 25% para 10% sobre o valor efetivamente pago, além da restituição dos valores pagos a título de IPTU dos anos de 2018 e 2019. Ainda, requer a condenação pelo dano moral sofrido e o afastamento da condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Por fim, requer a majoração dos honorários de sucumbência em 20% sobre o valor da condenação.

Por outro lado, M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda., recorre pretendendo a reforma da r. sentença, para atribuir o ônus sucumbencial à autora, uma vez que teria dado causa à demanda. Ainda, pugna para que seja aplicada a Lei n.o 13.786/2018 ao contrato entabulado entre as partes, com aplicação das seguintes penalidades previstas na lei: 0,75% a título de fruição; multa de 10% sobre o valor do contrato; encargos moratórios às prestações pagas em atraso; impostos incidentes sobre a propriedade (IPTU); comissão de corretagem; restituição dos valores em 12 prestações mensais. Eventualmente, não sendo aplicada a Lei n.o 13.786/2018, requer a reforma da sentença para determinar a retenção de 25% dos valores pagos; retenção da fruição mensal de 0,25% sobre o valor do imóvel; e, por fim, a retenção dos valores de IPTU existentes sobre o imóvel, no período de vigência do contrato.

A autora apresentou contrarrazões, alegando ausência de dialeticidade e pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 175942249).

A ré ofertou contraminuta (id. 175942250), pelo desprovimento.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 29 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
o
1009523-93.2020.8.11.0015 – Sinop.

Apelantes:
Leila Denise dos Santos Oliveira.

M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelados:
os mesmos.

V O T O

Cinge-se dos autos que Leila Denise dos Santos Oliveira ajuizou ação declaratória de rescisão de contrato particular de compra e venda de lote c/c nulidade de cláusulas abusivas e devolução de quantia paga em desfavor de M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda. e ENCORE Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que no dia 17.08.2013, através da Encore Empreendimentos, celebrou contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno n.o 10, quadra 02, com área de 302,50 m2, do empreendimento Loteamento Residencial Montreal Park, na cidade de Sinop, cujo valor total era de R$ 77.138,00

(setenta e sete mil cento e trinta e oito reais).

A forma de pagamento contratualmente estipulada foi de 01 parcela de R$ 2.653,53 (dois mil seiscentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos), além de 200 (duzentas) parcelas no valor de R$ 385,69 (trezentos e oitenta e cinco reais, sessenta e nove centavos), com início em 01.10.2013.

Alega que houve o pagamento de 55 parcelas, perfazendo o montante de R$ 26.260,89 (vinte e seis mil duzentos e sessenta reais e oitenta e nove centavos), que somado ao valor da entrada, importa em R$ 28.914,42 (vinte e oito mil novecentos e catorze reais e quarenta e dois centavos).

Assevera que em 2018, após vários imprevistos financeiros, teve dificuldade em honrar o compromisso assumido, atrasando as parcelas. Assim, no dia 16.07.2018, recebeu uma notificação extrajudicial da empresa M4 Incorporadora, informando que estavam em aberto as parcelas do período de 10.10.2017 a 10.12.2017, além das parcelas 10.02.2018 a 10.05.2018.

Menciona ter procurado a empresa e pago algumas parcelas, e quando foi quitar a dívida, para sua surpresa, foi negado o pagamento. Ainda, informa que buscou diversas vezes solucionar o problema, todas em vão, motivo pelo qual, diante da intenção da empresa em não restituir o valor pago, não viu alternativa senão o ajuizamento da ação.

Sustentou a existência do direito à rescisão e a devolução dos valores pagos. Argumentou que a cláusula contratual que prevê a existência de cláusula penal de 20%, além de multa de 10% de retenção do valor pago a título de sinal e devolução parcelada de valores é abusiva. Ainda, que devido à rescisão do contrato, tem o direito à devolução dos valores pagos a título de IPTU de 2018 e 2019 e que devido ao ocorrido, sofreu dano moral. Ao final, postulou pela decretação da rescisão do contrato e a condenação das rés a realizar a devolução das quantias efetivamente quitadas, devolução do IPTU, bem como a indenização por dano moral.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para: declarar a resilição unilateral do contrato, bem com a abusividade da cláusula 16 do referido instrumento contratual, estabelecendo o percentual de retenção/desconto a incidir na proporção de 25% sobre a totalidade do valor efetivamente quitado, impedindo a restituição de forma parcelada. Ainda, condenou a ré M4 Incorporadora a devolver a quantia de 75% dos valores comprovadamente quitados, incluindo o valor a título de sinal, autorizando o desconto/compensação do débito de IPTU do bem imóvel, excluído o valor da comissão de corretagem, a ser devidamente apurado no cumprimento de sentença. Por fim, dada a sucumbência parcial, condenou a autora a arcar com 20% das custas processuais e a requerida com 80% remanescente, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da causa e a requerida ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação à parte autora (art. 98, §3o, do CPC). – id. 175942228.

Opostos embargos de declaração pela Encore Empreendimentos, estes foram acolhidos para: “
Promover a retificação parcial da sentença de mérito arquivada no evento n.o 92854615 e, como consequência, Estabelecer: a) que ônus da sucumbência parcial, no processo, atribuído especificamente ao polo passivo da lide, deverá ser suportado somente pela empresa M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda.; b) pelo princípio da causalidade, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno a requerente no pagamento de honorários de advogado, destinados ao patrono da parte adversa (empresa Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda.), fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, considerando-se o trabalho executado por parte do advogado e a natureza da demanda.
” (id. 175942239).

Inconformados, tanto a autora quanto a empresa M4 Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda., recorrem.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

De proêmio e por questão de lógica-procedimental, passo à análise do recurso manejado pela empresa M4 Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda., que recorre pretendendo, em síntese, a reforma da sentença, para que seja aplicada a Lei n.o 13.786/2018 ao contrato entabulado entre as partes, com aplicação das penalidades nela previstas.

Eventualmente, não sendo aplicada a Lei n.o 13.786/2018, requer a reforma da sentença para determinar a retenção de 25% dos valores pagos; retenção da fruição mensal de 0,25% sobre o valor do imóvel; a retenção dos valores de IPTU existentes sobre o imóvel, no período de vigência do contrato. Por fim, a atribuição do ônus sucumbencial integralmente à autora.

Inicialmente, não conheço dos pedidos eventuais formulados pelo apelante para determinar a retenção de 25% dos valores pagos pela autora, além da retenção dos valores a título do IPTU, mormente porque estão exatamente de acordo com o que foi determinado na sentença, sendo de clareza solar a ausência de interesse recursal neste ponto.

Deste modo, o objeto da insurgência recursal deve limitar-se: i) à análise da aplicação retroativa da Lei n.o 13.786/2018, com a incidência das penalidades nela prevista; ii) a retenção da fruição mensal de 0,25%; e, iii) a atribuição do ônus sucumbencial integralmente à parte autora.

Dito isso, sem delonga, o contrato foi celebrado em 17.08.2013 (id. 175939391 - Pág. 13), não se aplicando a nova legislação (Lei n.o 13.786), como pretende o apelante, haja vista que as alterações foram incluídas em dezembro de 2018.

Assim, em conformidade com a posição sedimentada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, as normas estabelecidas pela Lei 13.786/2018 não se aplicam aos contratos celebrados em momento anterior à sua vigência, haja vista a vedação constitucional à retroatividade da lei e o respeito ao ato jurídico perfeito. Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ.
IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018
. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (...)

2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
(...).
” (AgInt no REsp n.o 1.816.960/RJ, 2019/0157609-1, T4 - Quarta Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, j. 10.08.2020 – destaquei).

Avançando, relativamente à pretensão do recorrente de ser indenizado pela fruição do imóvel, mais uma vez, tenho que a razão não lhe acompanha. Isso porque, no presente caso, é possível observar que se trata de aquisição de um lote despido de qualquer edificação.

Deste modo, acompanhado a jurisprudência sedimentada no Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de imóvel sem benfeitorias de qualquer tipo, como no caso de lotes vagos, não há que se falar em cobrança em razão de fruição.

A propósito: “
(...)

1. O entendimento firmado no âmbito das Turmas que integram a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno não provido
.”
(STJ - AgInt no REsp: 1953303 SP 2021/0222090-8, T3 - Terceira Turma, j. 13.06.2022 – destaquei).

Por fim, postergo a apreciação da insurgência do apelante em relação aos honorários de sucumbência, uma vez que também é objeto do recurso da parte autora, motivo pelo qual serão analisados em conjunto oportunamente.

Prosseguindo na resolução da celeuma, passo à análise do apelo interposto pela autora Leila Denise dos Santos Oliveira, que pretende, em apertada síntese, a redução do percentual de retenção fixado na r. sentença de 25% para 10% sobre o valor efetivamente pago.

Além disso, pugna pela restituição dos valores pagos a título de IPTU dos anos de 2018 e 2019, uma vez que a rescisão do contrato ocorreu em agosto de 2018, mas efetuou o pagamento do tributo com medo de ter seu nome negativado perante o fisco municipal.

Ainda, requer a condenação pelo dano moral sofrido e o afastamento da condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Por fim, pretende a majoração dos honorários de sucumbência em 20% sobre o valor da condenação.

Pois bem. O cerne da questão trazida no apelo reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes.

Destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por culpa da compradora decorrente do inadimplemento, sendo
pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
. (...).”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Acrescento que a jurisprudência do STJ, recentemente, decidiu que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos, não havendo se falar em abusividade. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

(...)

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022)

Nesse sentido, já decidiu esta eg. Terceira Câmara, veja:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE

– QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO –
ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.

“(...)

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023).”
(RAC n.o 1015156-41.2019.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 13.09.2023 – destaquei).

“
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.
(...)”
(RAC n.o 1018413-57.2020.8.11.0003, 3a Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 12.04.2023 – destaquei).

Analisando o caso em apreço,
tenho que não merece reparo a r. sentença neste ponto, uma vez que determinou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela promissária-compradora, diante dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora, estando a decisão em perfeita harmonia com a Corte Superior.

Portanto, a r. sentença não merece qualquer reparo neste ponto.

Em relação à devolução dos valores pagos a título de imposto sobre a propriedade urbana (IPTU), tenho que o recurso merece parcial acolhimento. Explico.

Analisando detidamente os autos, é possível observar que a rescisão contratual ocorreu em agosto de 2018, quando a autora perdeu a posse sobre o referido lote.

Por sua vez, é sabido que a responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem.

Assim, indene de dúvida que a autora efetuou o pagamento dos tributos referentes aos anos de 2018 e 2019, conforme faz prova os comprovantes de pagamento colacionados aos autos (id. 175939397 e id. 175939399), sendo devida a sua restituição.

Contudo, em relação à restituição do IPTU 2018, a restituição deverá ser proporcional, mormente porque, repiso, a rescisão ocorreu em agosto de 2018.

Já no tocante ao tributo relativo ao ano de 2019, a restituição será integral, nos exatos termos, inclusive, aceitos pela empresa apelada, conforme se observa do
e-mail
encaminhado para a autora confirmando a devolução do valor do IPTU (id. 175942161).

Ultrapassada essa questão, no
que se refere à indenização por dano moral, não há qualquer reparo no édito sentencial, porque é de clareza solar que a empresa apelada não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral, vez que não restou caracterizada a culpa da construtora pela resolução do negócio jurídico, de modo que à minga da culpa, pressuposto essencial ao reconhecimento do ato ilícito, não cabe condenação por dano moral.

Outro não é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – INEXISTENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo
.
” (RAC n. 1002743-84.2017.8.11.0002, minha relatoria, j. 28.07.2021 - negritei)

Portanto, a r. sentença deve ser mantida também nesse ponto.

Por fim, passo à apreciação da insurgência de ambos os recorrentes no tocante aos honorários advocatícios. Antes, porém, colaciono trecho da r. sentença objurgada:

“Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 20% das custas processuais e a requerida com os demais 80% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno a requerente no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa e, também, a requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil].
” (id. 175942228).

Opostos embargos declaratórios, estes foram acolhidos para constar:

“
Promover a retificação parcial da sentença de mérito arquivada no evento n.o 92854615 e, como consequência, Estabelecer: a) que ônus da sucumbência parcial, no processo, atribuído especificamente ao polo passivo da lide, deverá ser suportado somente pela empresa M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda.; b) pelo princípio da causalidade, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno a requerente no pagamento de honorários de advogado, destinados ao patrono da parte adversa (empresa Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda.), fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, considerando-se o trabalho executado por parte do advogado e a natureza da demanda.
” (id. 175942239).

Neste ponto, a autora insurge-se alegando que, mesmo sendo amparada pelo benefício da gratuidade de justiça, deve ser reformada a sentença para afastar a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, eis que foi vencedora na maioria de seus pedidos. Não sendo este o entendimento desta Câmara, que seja então, revista a base de cálculo dos honorários, com base no valor efetivo da condenação e/ou do real proveito econômico obtido pelas apeladas, a ser apurado em liquidação. Ainda, pugna pela majoração dos honorários sucumbenciais no patamar de 20% sobre a condenação.

A empresa M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda., por sua vez, sustenta, em síntese, que não deu causa à demanda e, portanto, não deveria ser responsabilizada pelo pagamento de honorários à parte adversa.

Ora, como sabido, o art. 86 do CPC dispõe: “
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
”.

No caso em pauta, o pedido formulado pela parte autora ateve-se à rescisão do contrato, com a condenação das rés à restituição integral dos valores pagos, ou seja, sem qualquer retenção, além da declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, a devolução dos valores referentes ao IPTU (2018/2019) e indenização por dano moral.

A sentença acolheu parcialmente a pretensão, declarando o contrato rescindido por culpa da promitente-compradora, condenando a parte requerida à restituição parcial dos valores efetivamente pagos, declarando a nulidade das cláusulas contratuais, mas afastando a condenação pelo dano moral.

Evidente, portanto, que não se está diante de sucumbência mínima da parte autora, mormente porque o rateio das verbas sucumbenciais não está adstrito ao número de pedidos, mas ao próprio proveito econômico obtido pelas partes, de forma proporcional.

A valer, nos termos da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, “
verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2o, do CPC/2015”
. (
EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ,

4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, J. 03.05.22).

Assim, a sentença que reconheceu a sucumbência proporcional mostra-se correta, todavia, com a devida vênia, não agiu o d. magistrado com o costumeiro acerto ao condenar a autora no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado da causa.

Isso porque, a
Segunda Seção do c. STJ ao apreciar o tema afeto a ordem de preferência para arbitrar honorários sucumbenciais – que foi abordado no julgamento do REsp n. 1.746.072/PR, fixou orientação de que primeiro deve ser considerado o valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa.

Assim, diante das particularidades do caso, entendo que deve ser acolhido o pedido da autora para alterar a base de cálculo em relação aos honorários advocatícios devidos, que deverá ocorrer em 10% sobre o valor da condenação
,
mantendo, todavia, a exigibilidade suspensa em decorrência da gratuidade de justiça concedida (art. 98, §3o, do CPC).

De outra banda, estando desprovido o recurso da empresa ré, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial, tão somente para determinar a restituição parcial do valor do IPTU referente ao ano de 2018 e, integralmente o valor do IPTU de 2019, além de alterar a base de cálculo em relação ao honorários advocatícios devidos pela autora, que deverá ocorrer em 10% sobre o valor da condenação, mantendo-se íntegro os demais termos da r. sentença.

Posto isso, conheço dos recursos, e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo aviado pela M4 Incorporadora Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso interposto por Leila Denise dos Santos Oliveira.

Cuiabá, 29 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/11/2023