Tribunal: TJMT
Processo: 1000090-52.2020.8.11.0084
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).
“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos (...) de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1300418/SC, DJe de 10-12-2013).
Os beneficiários da justiça gratuita não estão isentos da obrigação de arcar com os ônus da sucumbência, já que por expressa disposição de lei a respectiva exigibilidade de pagamento fica apenas suspensa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000090-52.2020.8.11.0084
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MDS COMERCIO DE MADEIRAS E PECAS PARA MAQUINAS LTDA - CNPJ: 82.353.194/0001-73 (APELADO), ELINE ALEXANDRE CHAGAS - CPF: 005.259.962-06 (ADVOGADO), ANA PAULA STORMOVSKI FERREIRA DUTRA - CPF: 040.781.321-70 (ADVOGADO), VALENTIN PERON - CPF: 164.952.339-49 (ADVOGADO), EDVALDO FLAUZINO DA SILVA - CPF: 183.256.038-44 (APELANTE), ANA MARIA HOISSA BENTO - CPF: 546.226.469-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”.
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos (...) de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(REsp 1300418/SC, DJe de 10-12-2013).

Os beneficiários da justiça gratuita não estão isentos da obrigação de arcar com os ônus da sucumbência, já que por expressa disposição de lei a respectiva exigibilidade de pagamento fica apenas suspensa.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada procedente para restituir as partes ao
statu quo ante
nos termos do contrato, além de determinar ao réu o pagamento das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.

O apelante pugna pelo deferimento do benefício da justiça gratuita, e por essa razão busca o direito à isenção dos ônus sucumbenciais.

Defende que não deu causa proposital ao intento de vendedor de rescindir a compra e venda e que na hipótese deve ser aplicada a teoria da imprevisão, especialmente em razão da Pandemia de COVID-19.

Discorre sobre onerosidade excessiva, sobre o direito a renegociação das prestações atrasadas, e sobre a necessidade de devolução integral pagos do valor com o acréscimo de correção monetária e de juros de 1% ao mês.

Ressalta que
“a pretensão de se estipular a perda dos valores pagos pelo recorrente é ineficaz”
.

Pede a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 188368182.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

De início,
defiro
o benefício da justiça gratuita ao apelante, com amparo no princípio constitucional do amplo acesso à Justiça.

Mesmo sendo o apelante beneficiário da justiça gratuita, a isenção do pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios violaria o
caput
do art. 85 do novo CPC.

No caso, a exigibilidade das obrigações decorrentes da sua sucumbência do autor ficará suspensa pelo prazo de 5 anos, e os respectivos ônus só poderão ser executados se o credor demonstrar que não existe mais a situação de hipossuficiência financeira (Lei no. 1060/50 c/c art. 98, §3o, do CPC/2015).

Desse modo, inviável o acolhimento do pedido, visto que a regra sobre os ônus processuais cabe a todos indistintamente.

Em 18-10-2016 as partes firmaram contrato de compra e venda do lote 02, quadra 02, com 480m2 situados na Avenida Guilherme Dobri de Apiacás-MT, por R$50.000,00, a serem pagos mediante uma entrada de R$5.000,00, além de 72 parcelas de R$879,00 mensais.

Apenas o sinal e as três primeiras prestações foram adimplidas, tendo a vendedora providenciado a constituição do apelante em mora mediante notificação extrajudicial de 19-8-2019.

Os problemas de saúde enfrentados pelo núcleo familiar do apelante desde 2017, o seu desemprego e a subsequente pandemia de COVID-19 não podem ser consideradas como justa causa para a aplicação da teoria da imprevisão, pois esta diz respeito a um acontecimento que coloque uma das partes em desvantagem exagerada em relação ao outro contratante.

A sociedade como um todo sofreu os efeitos negativos provenientes da Pandemia de COVID-19, inclusive a apelada.

Doenças anteriores e desemprego configuram fatos subjetivos, que embora possam acarretar a diminuição de renda do devedor, são previsíveis e de maneira alguma beneficiam o credor.

Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL - MEDIDAS PROTETIVAS
- JUSTIÇA GRATUITA - ISENÇÃO DAS DESPESAS JUDICIAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - INVIABILIDADE
- RECURSO NÃO PROVIDO.
As pessoas com dificuldade financeira não estão isentas da obrigação de arcar com os ônus da sucumbência (despesas judiciais e honorários advocatícios), pois até mesmo para as que já obtiveram judicialmente o benefício da justiça gratuita a exigibilidade do pagamento fica apenas suspensa
. (AP no. 151949/2017, 4a Câmara de Direito Privado, TJ/MT, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, julgado em 07/03/2018, sem destaques no original).

TEORIA DA IMPREVISÃO. PRESSUPOSTOS. RECESSÃO E PERDA DO EMPREGO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.
NULIDADE DA CLÁUSULA DE PERDA DAS PRESTAÇÕES PAGAS. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. APLICAÇÃO. IMPLEMENTO DE CONDIÇÃO (ARTIGO 120, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL).
CONSISTEM OS PRESSUPOSTOS DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO NA SUPERVENIÊNCIA DE ACONTECIMENTO IMPREVISTO E IMPREVISÍVEL QUE, ALÉM DE MODIFICAR O AMBIENTE OBJETIVO QUE REINAVA À ÉPOCA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO, ACARRETE PARA O DEVEDOR UM GRANDE EMPOBRECIMENTO E, PARA O CREDOR, UM ENRIQUECIENTO INESPERADO E INJUSTIFICADO
.
NÃO SE PODE, NO BRASIL, QUALIFICAR A INFLAÇÃO OU UM PLANO ECONÔMICO COMO "ACONTECIMENTO IMPREVISTO E IMPREVISÍVEL", POIS, DE HÁ MUITO, CONVIVEMOS COM UM REGIME ECONÔMICO ABSOLUTAMENTE INSTÁVEL
.
TAMBÉM NÃO SE PODE ASSENTAR A PERDA DE EMPREGO COMO "ACONTECIMENTO IMPREVISTO OU IMPREVISÍVEL", PORQUANTO TEM SIDO TRAÇO COMUM NOS DIVERSOS PLANOS ECONÔMICOS A RECESSÃO E ESTA É CAUSA CONHECIDA DE DESEMPREGO
.
CRIA, EFETIVAMENTE, O DESEMPREGO UMA ONEROSIDADE PARA O DEVEDOR. MAS ISSO, ALÉM DE PREVISÍVEL, NÃO MELHORA A SITUAÇÃO DO CREDOR, QUE SOMENTE RECEBE A PRESTAÇÃO COM O REAJUSTE CONTRATADO
. É NULA A CLÁUSULA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL QUE IMPÕE A PERDA POR PARTE DO COMPRADOR EM FAVOR DO VENDEDOR DE TODAS AS PRESTAÇÕES PAGAS (ARTIGO 82 E 145, DO CÓDIGO CIVIL, E 53, DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR). A NORMA DO ARTIGO 53, DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR, É DE ORDEM PÚBLICA. ATINGE OS CONTRATOS DE TRATO SUCESSIVO, TORNANDO IMPOSSÍVEL, NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO, O EXERCÍCIO DE CLÁUSULA POR ELE CONSIDERADA NULA, AINDA QUE CELEBRADA ANTERIORMENTE. CONSIDERA-SE VERIFICADO O IMPLEMENTO DA CONDIÇÃO MALICIOSAMENTE OBSTADO PELA PARTE A QUEM DESFAVORECE (ARTIGO 120, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL). RESCINDINDO O CONTRATO POR MOTIVO IMPUTÁVEL AO COMPRADOR, PERDERÁ ELE O SINAL DADO (ARTIGO 1097 DO CÓDIGO CIVIL). A VENDEDORA DEVE DEVOLVER TODAS AS PRESTAÇÕES RECEBIDAS DA COMPRADORA CORRIGIDAS MONETARIAMENTE, DE UMA SÓ VEZ, POSTO QUE AO RECEBÊ-LAS PARCELADAMENTE DA COMPRADORA INVESTIU-AS AUFERINDO ELEVADO RENDIMENTO COM O DINHEIRO ALHEIO. NAS SENTENÇAS CONDENATÓRIAS, DE ACORDO COM O ARTIGO 20, PARÁGRAFO 4 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, OS HONORÁRIOS DE ADVOGADO DEVEM SER FIXADOS ENTRE O MÍNIMO DE 10% E O MÁXIMO DE 20% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. INCENSURÁVEL A SENTENÇA QUE FIXA OS HONORÁRIOS NO PERCENTUAL MÉDIO DE 15%.
(Acórdão 64924, APC2852792, Relator: JERONYMO DE SOUZA, TJDF, Revisor: OTÁVIO AUGUSTO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 7/6/1993, publicado no DJU SEÇÃO 2: 4/8/1993. Pág.: 30, sem destaques no original).

A Compra e Venda objeto da presente lide prevê a devolução da quantia paga na forma prevista pelo art. 32 da Lei 6766/79 e com retenção de 30% sobre o preço de venda.

Não é viável a restituição integral do que foi pago pelo adquirente, considerando que ele permaneceu inerte em relação às suas obrigações contratuais por mais de dois anos, sem buscar extrajudicialmente a renegociação das pendências com a vendedora.

Conforme jurisprudência pacífica do STJ, “
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(REsp 1300418/SC, DJe de 10-12-2013).

A previsão contratual específica não permite, por si só, a aplicabilidade isolada da Lei 6.766/79 no caso concreto em detrimento dos direitos do apelante enquanto consumidor.

Desse modo, deve ser observada a orientação jurisprudencial do STJ de que 25% sobre o total pago pelo promitente comprador são suficientes para ressarcir as despesas provenientes da rescisão contratual.

Sobre a matéria:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REVISÃO DO ACÓRDÃO OBJURGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. SÚMULA 7/STJ.
RESCISÃO POR INTERESSE DOS AUTORES. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CABIMENTO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ
. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DESPESAS DE RATEIO E PARCELAS DE SEGURO.
RETENÇÃO INTEGRAL. DESCABIMENTO
. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL (...). 2.
A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato
.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula no 83 do STJ.

4. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial
. (AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, relator ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022, sem destaques no original).

Desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS –
CONTRATO DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL –
RESCISÃO
POR VONTADE DO
COMPRADOR
– POSSIBILIDADE DE
RETENÇÃO
NO VALOR DE 25% DO VALOR PAGO
– INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL POR AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É perfeitamente cabível a
rescisão
de contrato de
compra
e
venda
de imóvel por
iniciativa
do
comprador
, desde que restituídos os valores pagos, abatido o valor da
retenção
no percentual de 25%
. A aplicabilidade da cláusula penal depende da comprovação de culpa do vendedor pela
rescisão
do contrato, o que não restou demonstrado. O mero descumprimento contratual não enseja a compensação a título de danos morais, mormente se não restou demonstrada culpa que possa ser atribuída ao vendedor
. (N.U 1032104-87.2021.8.11.0041, Des. Guiomar Teodoro Borges, julgamento em 28/09/2022, DJE de 29/09/2022,
sem destaques no original).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso apenas para determinar que o percentual de retenção seja limitado em 25% sobre a quantia efetivamente paga pelo adquirente, e que a restituição do que lhe é devido seja feita de modo imediato, extinguindo-se o vínculo negocial existente entre as partes.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023