Tribunal: TJMT
Processo: 0001952-98.2014.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-07
Data de publicação: 2023-06-11

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0001952-98.2014.8.11.0015
APELANTES: WAGNER BELIMCANTA e MARA OLIVA DEPINTOR
APELADOS: JORGE MULLER, NELSA MATTEI e CELSO MATTEI
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE INITIO LITTS ET INAUDITA ALTERA PARTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO – MANUTENÇÃO DO CONTRATO – SOLUÇÃO JURÍDICA QUE CONTEMPLA AS PREMISSAS DE BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – ESCORREITA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM RELAÇÃO AO NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DA DEMANDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto.
Na hipótese, resta evidenciado que os credores receberam a maior parte do pagamento referente ao imóvel objeto de litígio, de modo que caracterizado está o adimplemento substancial do contrato, o qual tem por finalidade vedar o uso desequilibrado do direito de resolução por parte dos credores, bem como o desfazimento desnecessário, primando pela preservação da avença, à luz dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.
O montante de adimplemento de 70% do preço é sim capaz de implementar o parâmetro de substância para conclusão do adimplemento substancial, isso porque, neste contexto, deve ser sopesado não apenas a proporção do que foi efetivamente adimplido, mas, sobretudo, as drásticas consequências, complexas e desproporcionais advindas com a almejada rescisão contratual e retorno das partes ao status quo ante, mormente ao considerar que o imóvel não está mais na posse e é de direito do requerido que entabulou o contrato objeto do litígio, circunstância que recomenda a conservação da avença.
Para além do critério meramente matemático sustentado, conclui-se pela correção da sentença recorrida, na medida em que a conservação do negócio jurídico no caso em análise tem o condão de prestigiar o negócio jurídico ulterior realizado com terceiros, o que vai ao encontro da premissa de boa-fé e função social do contrato.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001952-98.2014.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WAGNER BELIMCANTA - CPF: 899.957.751-15 (APELANTE), DANIEL WINTER - CPF: 718.292.881-72 (ADVOGADO), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), ELIANA MACIEL ESCOBAR - CPF: 607.513.809-97 (APELANTE), MARA OLIVA DEPINTOR BELIMCANTA - CPF: 997.177.001-68 (APELANTE), JORGE MULLER - CPF: 198.626.440-87 (APELADO), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), FLAVIO AMERICO VIEIRA - CPF: 817.962.001-82 (ADVOGADO), NELSA MATTEI - CPF: 378.502.881-49 (APELADO), MARCOS APARECIDO DE AGUIAR - CPF: 080.290.338-00 (ADVOGADO), VITOR MENDES NUNES FILHO - CPF: 790.900.521-00 (ADVOGADO), CELSO MATTEI - CPF: 299.231.669-53 (APELADO), ELIANA MACIEL ESCOBAR - CPF: 607.513.809-97 (TERCEIRO INTERESSADO), DANIELEN GARCIA SANTOS - CPF: 021.324.371-73 (ADVOGADO), MATEUS HENRIQUE DA FONSECA - CPF: 054.531.531-05 (ADVOGADO), GABRIELA ANDREUCCI DE SOUZA BALAS - CPF: 047.157.001-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
INITIO LITTS ET INAUDITA ALTERA PARTE
C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO – MANUTENÇÃO DO CONTRATO – SOLUÇÃO JURÍDICA QUE CONTEMPLA AS PREMISSAS DE BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – ESCORREITA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM RELAÇÃO AO NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DA DEMANDA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto.

Na hipótese, resta evidenciado que os credores receberam a maior parte do pagamento referente ao imóvel objeto de litígio, de modo que caracterizado está o adimplemento substancial do contrato, o qual tem por finalidade vedar o uso desequilibrado do direito de resolução por parte dos credores, bem como o desfazimento desnecessário, primando pela preservação da avença, à luz dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.

O montante de adimplemento de 70% do preço é sim capaz de implementar o parâmetro de substância para conclusão do adimplemento substancial, isso porque, neste contexto, deve ser sopesado não apenas a proporção do que foi efetivamente adimplido, mas, sobretudo, as drásticas consequências, complexas e desproporcionais advindas com a almejada rescisão contratual e retorno das partes ao
status quo ante
, mormente ao considerar que o imóvel não está mais na posse e é de direito do requerido que entabulou o contrato objeto do litígio, circunstância que recomenda a conservação da avença.

Para além do critério meramente matemático sustentado, conclui-se pela correção da sentença recorrida, na medida em que a conservação do negócio jurídico no caso em análise tem o condão de prestigiar o negócio jurídico ulterior realizado com terceiros, o que vai ao encontro da premissa de boa-fé e função social do contrato.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
0001952-98.2014.8.11.0015

APELANTES:

WAGNER BELIMCANTA e MARA OLIVA DEPINTOR

APELADOS:

JORGE MULLER, NELSA MATTEI e CELSO MATTEI

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
WAGNER BELIMCANTA
e
MARA OLIVA DEPINTOR
, contra sentença proferida pelo Juízo da
3a Vara Cível da Comarca de Sinop
,
Dr. Cleber Luis Zeferino de Paula
, lançada nos autos da
“
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE INITIO LITTS ET INAUDITA ALTERA PARTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
” n° 0001952-98.2014.811.0015
, ajuizada pelos ora apelantes contra
JORGE MULLER, NELSA MATTEI
e
CELSO MATTEI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para
“manter a higidez do contrato, condenando, conforme cláusula oitava, o Réu Jorge Muller ao pagamento da multa de 20% sobre o valor do contrato em favor dos Autores”
(sic).

Ainda, em razão do princípio a causalidade, foi condenado o réu Jorge Muller ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, fixados em 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2°, do CPC, bem como, em relação aos qutores, condenados estes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus Celso Mattei e Nelsa Mattei, os quais foram arbitrados por equidade em R$5.000,00 (cinco mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o, do CPC, ficando a cobrança condicionada ao disposto no art. 98, § 3°, do CPC, ante a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

A sentença foi objeto do recurso de embargos de declaração, os quais foram rejeitados nos termos da decisão Id. 162011258, mantendo-se incólume o ato judicial recorrido.

Nas razões do apelo de Id. 162011260, a parte apelante aduz, em síntese, não ser aplicável ao caso a teoria do adimplemento substancial, argumentando, para tanto, que o
“
percentual de 70% NÃO representa patamar substancial”
.

A par disso, pede seja conhecido e provido o recurso interposto para
“reconhecer o não preenchimento dos elementos indispensáveis à aplicação da teoria d o adimplemento substancial, declarando rescindido o contrato por inadimplemento do réu Jorge Muller, perdendo o valor pago a título de sinal e mantendo a sua condenação ao pagamento da cláusula penal, bem como reintegrando os apelantes na posse do imóvel, retornando-se ao
status quo ante”
(sic).

No Id. 162011261 consta certidão de tempestividade do recurso e ausência de recolhimento do preparo, porque a parte apelante é beneficiária da gratuidade de justiça.

Intimado, o recorrido JORGE MULLER apresentou contrarrazões no Id. 162011265, em que inicialmente destaca que
“a r. sentença de mérito é clara e objetiva, quando expressamente reconheceu a higidez do contrato, ante o pagamento quase que integral dos valores pactuados”
(sic), sendo que tal entendimento está
“devidamente associado à teoria do adimplemento substancial que tem por norte o princípio da função social dos contratos e da propriedade, bem como da boa-fé objetiva, devidamente demonstrados e comprovados nos autos pelo requerido, bem como pela provas carreadas aos autos”
(sic).

Assim, defende que a manutenção da sentença é medida imperativa, já que
“pagou mais de 70% do valor constante no contrato de compra e venda, valores estes que foram efetivamente repassados as autores. Não há como impingir ao requerido à culpa pela inadimplência, muito menos o reconhecimento da rescisão contratual. Além do mais, conforme afirmado pelos autores, conjuntamente com o r. despacho de fls., o imóvel encontra-se na posse de um terceiro, que firmou contrato de compra e venda com o requerido, inclusive foi o terceiro, também requerido, quem efetuou o pagamento dos valores em débito relativos ao IPTU do imóvel. Dessa forma, não há como ser concebida e acatada a referida rescisão contratual”
(sic).

Ao final, esclarece que
“Para que haja a rescisão contratual de um contrato sinalagmático, como é o presente constante nos autos, há que se demonstrar e comprovar a culpa exclusiva de uma das partes, o que não é o caso dos autos. Assim, não há que se falar em rescisão contratual, muito menos em reintegração de posse sobre o imóvel”
(sic). Pede, assim, o desprovimento deste recurso.

Intimados, os recorridos CELSO MATTEI e NELSA MATTEI apresentaram contrarrazões na peça Id. 162011266, em que reforçam as teses invocadas pelo primeiro recorrido, vindicando, ao final, o desprovimento da apelação interposta.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Conforme relatado, cinge-se a controvérsia recursal em aferir se foi correta ou não a aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso em análise, o que segundo a parte recorrente seria incabível.

Pois bem.

Para análise das razões do apelo, infiro oportuno colacionar o teor da sentença recorrida proferida no ponto objeto da insurgência recursal:

“(...)

Dito isso, de acordo com o artigo 475 do Código Civil, como regra geral “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”.

Contudo, a doutrina e a jurisprudência, em prestígio ao vínculo contratual, e pautada nos princípios da boa-fé e da função social do contrato (art. 421 e 422, do CC), tem adotado a teoria do adimplemento substancial.

Nesse sentido é o Enunciado 361 das Jornadas de Direito Civil, veja-se:

“O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475.”

Analisando o contrato celebrado entre os Autores e o Réu Jorge Muller (fls. 34/35), em 26/04/2012, as partes pactuaram que pela aquisição do imóvel o Réu pagaria o valor total de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), sendo R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), dado como sinal, e R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), que deveria ter sido adimplido em 30/03/2013, mediante transferência bancária na conta dos Autores.

Dos valores combinado, é incontroverso que houve o pagamento do sinal (R$ 150.000,00) e de R$ 165.415,00 (cento e sessenta e cinco mil quatrocentos e quinze reais), referente ao valor ajustado no item II, Parágrafo Único da Cláusula Segunda, restando em aberto o valor de R$ 134.585,00 (cento e trinta e quatro mil quinhentos e oitenta e cinco reais).

Mesmo não adimplindo os valores no modo e tempo expresso no instrumento, pode-se ver que o Réu Jorge Muller cumpriu substancialmente com o contrato, quitando percentual correspondente a 70,09% do valor total do imóvel.

Logo, permitir a rescisão do compromisso particular de compra e venda não se mostra uma solução razoável e sensata, razão pela qual aplica-se a teoria do adimplemento substancial que tem por norte o princípio da função social dos contratos e da propriedade, bem como da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Com relação a boa-fé objetiva, entendo que restou demonstrada pelo adimplemento parcial da obrigação decorrente do item II, do Parágrafo Único da Cláusula Segunda, mesmo com pagamentos de “forma esporádica”, ocorrendo, inclusive, um último depósito pouco mais de 2 (dois) meses antes do protocolo desta ação.

Ademais, deve-se ponderar que declarar rescindindo o contrato objeto destes autos, traria tanto prejuízo ao devedor como para terceiros, já que o imóvel foi vendido aos Réus Celso Mattei e Nelsa Mattei, sendo que eles já cumpriram com sua obrigação perante o Réu Jorge Muller.

Muito embora exista cláusula que impeça a cessão ou transferência dos direitos decorrente do contrato sem a anuência dos Autores, essa cláusula deve ser mitigada diante da aplicação da teoria do adimplemento substancial e da boa-fé dos Réus Celso Mattei e Nelsa Mattei, que adquiriram o imóvel, pagaram os IPTUs referentes aos anos de 2006, 2007, 2008 e 2010, além de terem feito benfeitorias no bem (fls. 165/170).

Desse modo, considerando o cumprimento significativo da obrigação assumida pelo Réu Jorge Muller, aliado a função social do contrato e da boa-fé demonstrada, bem como visando evitar prejuízos aqueles que adquiriram o bem de boa-fé, mostra-se viável a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

(...)

Mantendo-se vigente o contrato, deve o Réu Jorge Muller responder pela multa contratual, devidamente pactuada na Cláusula Oitava, no importe de 20% sobre o valor do bem, já que, conforme pontuado linhas atrás, restou caracterizada sua inadimplência contratual.

(...)

Pelo exposto e tudo o mais que consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados, para manter a higidez do contrato, condenando, conforme cláusula oitava, o Réu Jorge Muller ao pagamento da multa de 20% sobre o valor do contrato em favor dos Autores.

Em razão do princípio a causalidade, condeno o Réu Jorge Muller ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios em favor do patrono dos Autores, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC.

Com relação aos Autores, condeno-os ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos Réus Celso Mattei e Nelsa Mattei, os quais arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o, do CPC, ficando a cobrança condicionada ao disposto no art. 98, § 3o, do CPC, ante a concessão dos benefícios da justiça gratuita (fls. 116).

(...)”

Como se vêm, de uma leitura da sentença recorrida, extrai-se que o magistrado entendeu por indevida a rescisão contratual pretendida, porquanto houve o adimplemento substancial do contrato.

Neste contexto, verifica-se do contrato celebrado entre os autores-apelantes e o requerido-apelado Jorge Muller em 26/04/2012 (Ids. Num. 162011235 - Pág. 36/38), que as partes pactuaram que pela aquisição do imóvel o referido requerido pagaria o valor total de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), sendo R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) dado como sinal, e R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) a ser adimplido em 30/03/2013, mediante transferência bancária na conta dos autores.

Com efeito, dos valores combinados, é incontroverso que houve o pagamento do sinal (R$150.000,00) e de R$165.415,00 (cento e sessenta e cinco mil, quatrocentos e quinze reais), referente ao valor ajustado no item II, Parágrafo Único da Cláusula Segunda, restando em aberto o valor de R$134.585,00 (cento e trinta e quatro mil quinhentos e oitenta e cinco reais).

Deste modo, mesmo não tendo adimplido os valores no modo e tempo expresso no instrumento, pode-se ver que o requerido-apelado Jorge Muller cumpriu substancialmente com o contrato, quitando percentual correspondente a
70,09%
do valor total do imóvel.

Nesta toada, diversamente do aduzido pela parte apelante, perfilho do entendimento adotado na sentença recorrida no sentido de que o referido montante de adimplemento de 70% do preço é sim capaz de implementar o parâmetro de substância para conclusão do adimplemento substancial, isso porque, neste contexto, deve ser sopesado não apenas a proporção do que foi efetivamente adimplido, mas, sobretudo, as drásticas, complexas e desproporcionais consequências advindas com a almejada rescisão contratual e retorno das partes ao
status quo ante
, mormente ao considerar que o imóvel não está mais na posse e é de direito do requerido Jorge Muller que entabulou o contrato objeto do litígio, circunstância que recomenda a conservação da avença.

Assim, para além do critério meramente matemático sustentado pela parte recorrente, concluo pela correção da sentença recorrida, na medida em que a conservação do negócio jurídico no caso em análise tem o condão de prestigiar o negócio jurídico ulterior realizado com terceiros, o que vai ao encontro das premissas de boa-fé e de função social do contrato.

De mais a mais, o açodado argumento de que a solução jurídica adotada implicará em não recebimento da obrigação de pagar de reconhecida não difere em nada da consequência jurídica visualizada na solução argumentada pela parte recorrente, isto porque, considerando que o imóvel está na posse e é de direito de terceiro, provável que a defendida obrigação de restituição do imóvel redunde em perdas e danos, não havendo, de igual forma, garantias de que o credor terá satisfeita a obrigação caso se opte por solução inegavelmente mais drástica, complexa e desproporcional.

A propósito, trago à colação julgados deste Sodalício – inclusive de minha relatoria – e de outras cortes estaduais que perfilham do mesmo entendimento,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONSTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO –
ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – REQUERIDA QUE ADIMPLIU SUBSTANCIALMENTE O CONTRATO – MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL
– SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.
Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto.
No caso concreto, vislumbra-se que a requerida apenas descumpriu parte mínima do contrato em razão da revogação da procuração outorgada pelo autor que impediu a renegociação de parte da dívida perante a construtora, não havendo se falar em rescisão contratual e indenização a qualquer título, de modo que a manutenção da sentença se impõe.”
(TJMT, N.U 1004887-74.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/02/2023, Publicado no DJE 15/02/2023)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM RELAÇÃO AO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – MANUTENÇÃO DO CONTRATO
– NECESSIDADE DE ADJUDICAR O IMÓVEL EM FAVOR DO APELANTE QUE LOGROU ÊXITO NOS EMBARGOS DE TERCEIRO - PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO - SEGUNDO RECURSO PROVIDO.
Na hipótese, foi demonstrado que os credores receberam a maior parte do pagamento referente à área em litígio, de modo que caracterizado está o adimplemento substancial do contrato, o qual tem por finalidade vedar o uso desequilibrado do direito de resolução por parte dos credores, bem como o desfazimento desnecessário, primando pela preservação da avença, à luz dos princípios da boa-fé e da função social do contrato
. Por consequência, deve-se determinar a adjudicação da área, em favor do Apelante, reconhecido como terceiro de boa-fé, o que se mostra imprescindível para a efetiva prestação jurisdicional.”
(TJ-MT - APL: 00005623420068110093 MT, Relator: CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 02/03/2016, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 07/03/2016)

“APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INTEMPESTIVIDADE – REJEITADA –
MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO - IMPOSSIBILIDADE – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – APLICABILIDADE – BOA-FÉ OBJETIVA DO DEVEDOR DEMONSTRADA – MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – PREVISÃO EXPRESSA – PREQUESTIONAMENTO – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
[...].
Em prestígio ao vínculo contratual, e pautados nos princípios
de boa-fé e da função social do contrato (art. 421 e 422, do CC) aplica-se a teoria do adimplemento substancial, porquanto houve a quitação de 70% do valor total do imóvel. Mostra-se correta à condenação ao pagamento da multa de 25% sobre o valor do contrato, face a existência de previsão expressa no instrumento firmado entre as partes e diante do incontroverso inadimplemento dos requeridos.
Torna-se desnecessária a manifestação expressa a respeito dos dispositivos legais, porquanto não está o magistrado obrigado a abordar artigo por artigo de lei, mas tão somente a apreciar os pedidos e a causa de pedir fundamentando a matéria que interessa ao correto julgamento da lide.
”
(TJ-MS - APL: 08040341620168120001 MS 0804034-16.2016.8.12.0001, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 05/02/2019, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 06/02/2019)

“RESPONSABILIDADE CONTRATUAL –
Ação de consignação em pagamento – Adimplemento substancial – Apelado que pagou quantia superior a 70% da obrigação pecuniária – Percentual que admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial – Tal teoria permite o cumprimento da parte derradeira da obrigação, o que afasta o direito de resolução - Autoriza que o credor promova outras formas de cobrança que não sejam desproporcionais, evitando-se, no caso concreto, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais – Solução que se impõe ainda mais diante do cumprimento da obrigação pendente por esta própria ação
-
Afastamento da exigência de rescisão contractual – Precedentes deste E. TJSP
– Sentença mantida – Recurso não provido.”
(TJ-SP - AC: 00023224520128260075 SP 0002322-45.2012.8.26.0075, Relator: Mônica de Carvalho, Data de Julgamento: 29/03/2019, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2019)

“PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL
. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE MAIS DE 70% DO ACORDO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESCABIMENTO. MEDIDA DESPROPORCIONAL E DRÁSTICA DIANTE DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APELO NÃO PROVIDO.
DECISÃO UNÂNIME.”
(TJ-PE - APL: 4373579 PE, Relator: Eduardo Augusto Paura Peres, Data de Julgamento: 11/09/2018, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: 26/09/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRESENTE PROVA ACERCA DA NECESSIDADE DO BENEFÍCIO. CONCLUSÃO N. 49 DO CETJRS.
PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. SEGUNDO APELO NÃO CONHECIDO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. OCORRÊNCIA. PAGAMENTO DE APROXIMADAMENTE 70% DO VALOR DO DÉBITO. SENTENÇA REFORMADA.
I. [...]. III.
Segundo a teoria do adimplemento substancial, originária do direito norte-americano... (substancial performance), a hipótese de resolução contratual por inadimplemento haverá de ceder diante do pressuposto do atendimento quase integral das obrigações pactuadas, ou seja, do descumprimento insignificante da avença, não se afigurando razoável sua extinção como resposta jurídica à preservação e à função social do contrato. No caso, considerando que houve pagamento de aproximadamente 70% do débito por parte da promitente compradora, caracterizado está o adimplemento substancial, impondo seu reconhecimento. Sentença reformada. APELO PROVIDO. UNÂNIME.
”
(TJRS. Apelação Cível No 70077437002, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/09/2018)

Logo, entendo que não merece reparo a sentença vergastada.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau e, diante do trabalho adicional nesta instância,
majoro
a verba honorária devida pela parte autora/apelante aos requeridos/apelados para R$7.000,00 (sete mil reais), observada a gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2023