Tribunal: TJMT
Processo: 1032913-82.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE E RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELO PAGAMENTO DO IPTU – MULTA POR INFRIGENCIA CONTRATUAL DEVIDO AO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUEIS – BIS IN IDEM – MULTA POR ABANDONO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA – DEVIDA – DANO MATERIAL – RESTITUIÇÃO DO VALOR DESEMBOLSADO PARA REPARAÇÃO DO IMÓVEL – CABIMENTO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, prevê no art. 22, VIII que o adimplemento dos impostos que incidem sobre o imóvel é de responsabilidade do locador.
A obrigação pelo pagamento do imposto predial e territorial urbano está devidamente prevista na Cláusula 7.a do Contrato de Locação e, portanto, dela não pode se eximir os Apelados.
O inadimplementos dos alugueis não pode servir como fato gerador para a incidência da multa prevista na Cláusula 23.a do Contrato de Locação, sob pena de bis in idem, pois foi pactuada na Cláusula 6.a a incidência dos encargos decorrentes da mora no pagamento do aluguel.
Não há falar em multa por abandono do imóvel tendo em vista a ausência de previsão contratual nesse sentido, em especial na Cláusula 23.a invocada pelos Apelantes.
Considerando que o objetivo da penalidade prevista na Cláusula 24.a do instrumento particular é desestimular a ruptura precoce do negócio locatício, incumbe aos Apelados o pagamento da multa por rescisão antecipada no valor correspondente a 5 (cinco) meses de aluguel (outubro/18, novembro/181, dezembro/18, janeiro/19 e fevereiro/19), o que totaliza 50.000,00 (cinquenta mil reais).
De acordo com a dicção do art. 23 da Lei 8.245/91, o imóvel locado deve ser restituído ao locador no mesmo estado em que foi entregue ao locatário.
Os documentos apresentados pelos Apelantes demonstram o desembolso de R$ R$ 7.400,96 (sete mil, quatrocentos reais e noventa e seis centavos) para o conserto dos danos ocasionados durante o período da locação, cuja quantia deve ser restituída pelos Apelados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032913-82.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Despejo para Uso de Ascendentes e Descendentes, Efeitos, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LIGIA DAHROUGE ZAIM - CPF: 551.703.231-15 (APELANTE), VITHOR CESAR MOREIRA DA SILVA ALMEIDA - CPF: 004.323.121-70 (ADVOGADO), PAULO RICARDO DAHROUGE ALECRIM - CPF: 830.773.832-68 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (APELANTE), TECNOMAPAS LTDA - CNPJ: 01.544.328/0001-31 (APELADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), JOSE RICARDO ORRIGO GARCIA - CPF: 329.059.121-20 (APELADO), RUBEM BARRETO SILVEIRA - CPF: 251.573.379-49 (APELADO), IRAIDES ORRIGO GARCIA - CPF: 690.502.361-20 (APELADO), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO), JOAO VICTOR ANDRADE AMORIM - CPF: 031.011.161-71 (ADVOGADO), RUBEM BARRETO SILVEIRA - CPF: 251.573.379-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE E RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELO PAGAMENTO DO IPTU – MULTA POR INFRIGENCIA CONTRATUAL DEVIDO AO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUEIS –
BIS IN IDEM
– MULTA POR ABANDONO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA – DEVIDA – DANO MATERIAL – RESTITUIÇÃO DO VALOR DESEMBOLSADO PARA REPARAÇÃO DO IMÓVEL – CABIMENTO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, prevê no art. 22, VIII que o adimplemento dos impostos que incidem sobre o imóvel é de responsabilidade do locador.

A obrigação pelo pagamento do imposto predial e territorial urbano está devidamente prevista na Cláusula 7.a do Contrato de Locação e, portanto, dela não pode se eximir os Apelados.

O inadimplementos dos alugueis não pode servir como fato gerador para a incidência da multa prevista na Cláusula 23.a do Contrato de Locação, sob pena de
bis in idem
, pois foi pactuada na Cláusula 6.a a incidência dos encargos decorrentes da mora no pagamento do aluguel.

Não há falar em multa por abandono do imóvel tendo em vista a ausência de previsão contratual nesse sentido, em especial na Cláusula 23.a invocada pelos Apelantes.

Considerando que o objetivo da penalidade prevista na Cláusula 24.a do instrumento particular é desestimular a ruptura precoce do negócio locatício,
incumbe aos Apelados o pagamento da multa por rescisão antecipada no valor correspondente a 5 (cinco) meses de aluguel (outubro/18, novembro/181, dezembro/18, janeiro/19 e fevereiro/19), o que totaliza 50.000,00 (cinquenta mil reais).

De acordo com a dicção do art. 23 da Lei 8.245/91, o imóvel locado deve ser restituído ao locador no mesmo estado em que foi entregue ao locatário.

Os documentos apresentados pelos Apelantes demonstram o desembolso de R$ R$ 7.400,96 (sete mil, quatrocentos reais e noventa e seis centavos) para o conserto dos danos ocasionados durante o período da locação, cuja quantia deve ser restituída pelos Apelados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Ligia Dahrouge Zaim
e
Miguel Juarez Romeiro Zaim
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação de Despejo por falta de Pagamento c/c Pedido de Imissão na Posse e Rescisão Contratual c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação
,
julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, condenou a locadora
Tecnomapas Ltda.
e os fiadores
José Ricardo Orrigo Garcia
e
Iraides Orrigo Garcia,
ao pagamento de 3 (três) alugueis (julho, agosto e setembro/2018), a multa de 10% (dez por cento) sobre cada parcela vencida, com o acréscimo de correção monetária (IPCA) e juros de mora (1% ao mês) a partir da data do
decisum
, nos termos do art. 406 do Código Civil.

Diante da sucumbência, condenou os Apelados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Nas razões recursais, os Apelantes alegam que os Apelados não cumpriram o contrato de locação: logo, devem suportar as penalidades contratuais cabíveis.

Defendem a aplicação da multa por infração contratual, em face do inadimplemento e abandono do imóvel, correspondente a R$ 6.250,00 (seis mil, duzentos e cinquenta reais), nos termos da Cláusula 23.a do instrumento particular e art. 4.o da Lei 8.245/91.

Asseguram ser devida a multa por rescisão antecipada, consoante Cláusula 24.a do Contrato de Locação, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Aduzem estar evidente o descumprimento do art. 23, III, da Lei 8.245/91, haja vista que o auto de constatação e certidão lavrada pelo Sr. Oficial de Justiça informam o abandono do imóvel, bem como os objetos destruídos, furtados e roubados, cujos danos passíveis de indenização totalizam R$ 20.921,79 (vinte mil, novecentos e vinte um reais e setenta e nove centavos).

Além disso, defendem a obrigação dos Apelados ao pagamento do IPTU, nos termos da Cláusula 7.a do contrato.

Firme nesses argumentos, requerem a reforma da sentença no capítulo combatido.

Intimada, a Apelada não apresentou contrarrazões (ID. 144488897).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que
LIGIA DAHROUGE ZAIM
e
MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM
ajuizaram, em 02/10/2018,
Ação de Despejo por falta de Pagamento c/c Pedido de Imissão na Posse e Rescisão Contratual c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação
em face de
TECNOMAPAS LTDA.
e dos fiadores
JOSÉ RICARDO ORRIGO GARCIA
e
IRAIDES ORRIGO GARCIA
.

Segundo a exordial, os Apelantes celebraram contrato de locação com a empresa Apelada para utilização comercial do imóvel localizado na Rua Cândido Mariano, no 808, esquina com Marechal Deodoro, Centro, Cuiabá/MT.

Afirmaram que o negócio jurídico foi pactuado pelo prazo de 2 (dois) anos, com início em 01/03/2017, e término previsto para 28/02/2019, pelo valor mensal de R$ 9.000,00 (nove mil reais) no primeiro ano e R$ 10.000,00 (dez mil reais) no segundo ano, haja vista as benfeitorias necessárias e voluptuárias que foram realizadas.

Consignaram que na Cláusula 6.a do instrumento particular as partes definiram para o caso de atraso no pagamento das parcelas do aluguel seriam acrescidos juros de 1% (um por cento) ao mês, multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela vencida e correção pelo IGPM.

Na Cláusula 7.a, foi convencionada a obrigação da locatária (Tecnomapas) de efetuar os pagamentos referentes ao consumo de água, energia elétrica, taxas, tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel no período de uso até a entrega definitiva.

Destacaram que a locatária não pagou os alugueis dos meses de julho, agosto, e setembro do ano de 2018.

Alegaram que, devido ao atraso no pagamento dos aluguéis, em agosto/2018 enviaram notificação extrajudicial à Apelada, e não obtiveram qualquer resposta.

Afirmaram que a Apelada (Tecnomapas) saiu do imóvel e não entregou as chaves aos locadores.

Diante disso, pediram a aplicação da Cláusula 19a do Contrato de Locação, a qual prevê a ocupação e posse definitiva do bem em caso de abandono pela locatária ou mora de 02 (dois) alugueis.

Ressaltaram o dever da Locadora e fiadores pelo pagamento da multa por rescisão contratual antecipada, prevista na Cláusula 24.a do instrumento particular, e multa prevista na Cláusula 23a do Contrato.

Aduziram que o IPTU do ano de 2018 não foi pago, motivo pelo qual dever ser incluído na condenação os meses proporcionais ao uso do imóvel (10/2018 a 02/2019).

Posto isso, requereram a concessão liminar da imissão na posse, bem como fosse determinado ao Oficial de Justiça a vistoria no imóvel e a lavratura do laudo de constatação.

No mérito, pediram:

c) condenar o Requerido ao pagamento dos alugueres que perfazem o total de 33.771,60 ( trinta e três mil e setecentos e setenta e um reais e sessenta centavos) de acordo com a cláusula 24a do contrato entre as partes e encargos da locação, com multa pela mora pactuada em 10% (dez por cento) sob o calor da parcela vencida e juros de 1% (um por cento) ao mês e correção pelo IGPM;

d) condenar o Requerido ao pagamento da multa por rescisão de contrato antecipado sendo o valor total das parcelas faltantes até o encerramento do contrato, totalizando o valor de R$ 50.000,00 (sessenta mil reais), referente ao período de 10/2018 a 02/2019, conforme cláusula 24 do contrato de locação;

e) condenar o Requerido ao pagamento da multa por infração das cláusulas contratuais, totalizando o valor de R$ 6.250,00 (seis mil e duzentos e cinquenta reais), referente ao período de 10/2018 a 02/2019, conforme cláusula 23 do contrato de locação;

f) condenar o Requerido ao pagamento do IPTU do mês de agosto/2018 a novembro/2018, referente ao imóvel locado, no valor de R$ 249,83 x 5 meses: R$ 999,32 e demais encargos pertinentes ao contrato; [...]

h) declarar rescindido o contrato de locação entre o Requerente e os Requeridos, nos termos do artigo 62, I da Lei do Inquilinato;

i) condenar a Ré ao pagamento de eventuais danos materiais provocados no imóvel, a serem apurados em vistoria quando da entrega;

j) determinar que os Réus procedam com o depósito dos valores dos alugueres e taxas condominiais, que forem vencendo até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que vier a ocorrer primeiro, nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação;

l) condenar a Ré ao pagamento de eventuais valores das tarifas de água e luz vencidas, devendo incidirem atualização monetária, multas e juros previstos no referido contrato; [...]

o) solicita-se, de mais a mais, a cumulação do pedido de rescisão do contrato de locação com o de cobrança do débito locativo, imputando-se multa compensatória, reduzindo-a na forma do art. 413 do Código Civil.

Na contestação (ID. 144488783), a Apelada defendeu a inocorrência de abandono do imóvel, inexistência de débito, já que a rescisão do contrato se deu em 30/06/2018 por condição resolutiva disposta na Cláusula 25.a do instrumento particular, que não houve rompimento antecipado do contrato e, portanto, não há falar em pagamento da multa prevista na Clausula 24.a, sob pena de
bis in idem
. De modo alternativo, alegou que a multa estabelecida na Cláusula 24.a é exorbitante e merece redução.

Defesa dos fiadores José Ricardo Orrigo Garcia e Iraides Orrigo Garcia no ID. 144488833.

Réplica nos IDs. 144488818 e 144488861.

Os Autores/Apelantes
Ligia Dahrouge Zaim
e
Miguel Juarez Romeiro Zaim
pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ID. 144488864).

Já a Apelada e os fiadores requereram a produção de prova oral, consubstanciada no depoimento pessoal dos Locadores e de testemunhas, com o propósito de esclarecer as circunstâncias e o contexto em que ocorreu a rescisão contratual, bem como demonstrar a inocorrência de abandono do imóvel. Pugnaram pela produção de prova documental, mediante a juntada de documentos que se fizerem necessários até o deslinde final da causa (ID. 144488867).

Em 08/07/2021, sobreveio
sentença
(ID. 144488871) de parcial procedência da pretensão inicial, com a condenação da Apelada e dos fiadores ao pagamento de 3 (três) alugueis, referentes a julho, agosto e setembro/2018, multa de 10% (dez por cento) de cada parcela vencida, correção monetária (IPCA) e juros legais (1% ao mês) a partir da data do
decisum
, nos termos do art. 406 do Código Civil.

Diante da sucumbência, condenou os Apelados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Por fim, consignou que em virtude de o imóvel já ter sido desocupado pela locatária, não deve ser aplicado o art. 63, da Lei no 8.245/91 (mandado de despejo).

Os Embargos de Declaração opostos pelos Locadores foram rejeitados (ID. 144488884).

Inconformados,
Ligia Dahrouge Zaim
e
Miguel Juarez Romeiro Zaim
interpuseram este Recurso de Apelação em que alegam ser devida a condenação dos Apelados ao pagamento dos acessórios da relação locatícia, ou seja, Imposto Predial e Territorial Urbano, multa por infração contratual, multa por rescisão antecipada e restituição do valor gasto para a reparação do imóvel.

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, prevê no art. 22, VIII, que o adimplemento das taxas, impostos e seguros que incidam sobre o imóvel é de responsabilidade do locador, exceto se houver previsão contratual em sentido contrário.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - JUSTIÇA GRATUITA - INTIMAÇÃO PARA COMPROVAR A HIPOSSUFICIÊNCIA - COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS LOCATÍCIOS - REPAROS NO IMÓVEL - MULTA CONTRATUAL RESCISÓRIA - IPTU - ÔNUS SUCUMBENCIAL - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL. O não atendimento da determinação judicial para comprovação da condição de incapacidade financeira para fazer jus aos benefícios da justiça gratuita conduz à manutenção da decisão que indefere a benesse legal. O laudo de vistoria final unilateralmente confeccionado pelo locador não é prova hábil a comprovar a deterioração do imóvel e não tem o condão de imputar ao locatário o ônus de arcar com a reformar do bem. Havendo a rescisão antecipada da locação é devido o pagamento da multa rescisória proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Conforme previsão contratual, respondem os locatários e fiadores pelos débitos que recaírem sobre o imóvel durante o período de locação. É devido o pagamento do IPTU proporcional aos meses em que o locatário permaneceu no imóvel.
Nos termos do art. 86 do CPC/15, há sucumbência recíproca quando autor e réu forem em parte vencidos e vencedores, devendo, nessa hipótese, haver a distribuição proporcional das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios.

(TJMG. AC 10000212667398001. Relator Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado). Julgado em 24/02/2022. Publicado em 04/03/2022). (sem destaque no original)

No caso, consoante se observa do Contrato de Locação de Imóvel Comercial (ID. 144488716) entabulado em 01/03/2017, em sua Cláusula 7.a, as partes convencionaram ser ônus da empresa Apelada o pagamento das taxas e impostos incidentes sobre o bem durante o período locatício:

Cláusula 7.a – Durante o prazo de vigência do presente contrato, todos os impostos e taxas que vierem a recair sob o imóvel, tais como, IPTU, Energia Elétrica – unidade consumidora n.o 2634244, Água e esgoto com matrícula no 19340-2, será de responsabilidade da LOCATÁRIA, devendo ser entregues todos os comprovantes de pagamentos dos IPTU à LOCADORA no mês de abril de cada ano.

Os Apelados não se desincumbiram do ônus de comprovar que houve o adimplemento do imposto IPTU no período em que durou a locação.

Em decorrência disso, ante o princípio
pacta sunt servanda
,

ficam as partes obrigadas ao cumprimento daquilo que foi convencionado.

Sob esse enfoque, considerando que o Juiz condenou os Apelados ao pagamento dos alugueis referentes aos meses de julho, agosto e setembro/2018 e, considerando que não houve insurgência recursal da Apelada e fiadores quanto a esse capítulo do
decisum
, inconteste o dever da parte adimplir o IPTU proporcional, ou seja, até o mês de setembro do ano de 2018.

Os Apelantes pleiteiam, também, a condenação dos Apelados ao pagamento de multa no valor de R$ 6.250,00 (seis mil, duzentos e cinquenta reais), tendo em vista o inadimplemento dos alugueis e abandono do imóvel pelos locatários. Além disso, entendem ser devida a multa pela rescisão antecipada, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Sobre a questão, o art. 4.o da Lei 8.245/91 dispõe:

Art. 4.o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1
o
Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2
o
Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Da leitura do instrumento particular, verifica-se que entre as partes foi pactuada a multa por infração contratual, nos seguintes termos:

Cláusula 23.a – As partes estipulam o pagamento da multa no valor de 3 (três) meses de alugueis vigentes, à época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que venha a infringir quaisquer das cláusulas contidas nesse contrato.

Cláusula 24.a – Caso venha a LOCATÁRIA devolver o imóvel antes do término da vigência do contato, deverá pagar a título de multa por rescisão antecipada, o valor total das parcelas faltantes até o encerramento da vigência do contrato no ato da entrega das chaves.

No que tange ao inadimplemento dos alugueis, este foi reconhecido pelo Juiz
a quo
e os Apelados não interpuseram Recurso para desafiar este capítulo.

Partindo desse pressuposto, não é possível desconsiderar a configuração do atraso no pagamento dos alugueis dos meses de julho, agosto e setembro/2018.

No entanto, sem embargo às ilações dos Apelantes, o inadimplemento dos alugueis não pode servir como fato gerador da multa prevista na Cláusula 23.a do Contrato de Locação, sob pena de
bis in idem
.
Explico:

A Cláusula 23.a do Instrumento Particular prevê o pagamento de multa por aquele que infringir “
quaisquer das cláusulas contidas nesse contrato”.

Por outro lado, ao que se extrai da Cláusula 6.a do Contrato
sub judice
, as partes convencionaram que em caso de atraso no pagamento dos alugueis haveria acréscimo de juros de 1% (um por cento) ao mês, multa de 10% (dez por cento) do valor da parcela vencida e correção monetária pelo IGPM.

É inconteste, portanto, que para o inadimplemento dos alugueis as partes já fixaram a incidência de juros, multa e correção monetária (Cláusula 6.a).

Assim, em que pese o interesse dos Apelantes pela aplicação da multa prevista na Clausula 24.a, dessume-se que sua aplicação ensejará em dupla penalidade (multa) sobre o mesmo fato gerador (inadimplemento de aluguel).

Oportuno registrar, a fim de que não paire dúvidas, que ao sentenciar o feito o Juiz condenou os Apelados ao pagamento dos três alugueis acrescido da multa de 10% (dez por cento), tal como prevista na Cláusula 6.a do Contrato de Locação, além de juros e correção monetária.

O inadimplemento dos alugueis, portanto, não enseja a cobrança da multa prevista na Cláusula 24.a do Contrato, porque seria penalizar os Apelados/locatários duas vezes pelo mesmo fato.

Ainda pugnam os Apelantes pela aplicação da multa prevista na Cláusula 23.a ao argumento de que os Apelados abandonaram o imóvel.

No caso, o abandono do imóvel é inconteste, conforme se observa da Certidão de ID. 144488748 em que os Oficiais de Justiça, no momento em que fizeram a constatação das condições do imóvel e procederam à imissão dos Apelantes na posse, consignaram o relato dos vizinhos no sentido de que “
a requerida TECNOMAPAS teria abandonado o imóvel objeto da lide a uns noventa dias.”
.

Mas, essa condição, por si só, não impõe a aplicação da multa pretendida pelos Apelantes (Cláusula 23.a) porque
não
há Cláusula específica dispondo sobre penalidade em caso de abandono do imóvel. Logo, não há falar em infringência de “
quaisquer das cláusulas contidas nesse contrato”
como dispõe a parte final da Cláusula invocada.

Quanto à multa por rescisão antecipada, melhor sorte não assiste aos Apelantes.

Ao que se extrai da Cláusula 3.a do Contrato de Locação, o negócio jurídico foi pactuado com vigência de 02 (anos), início em 01/03/2017 e término em 28/02/2019.

De outro lado, consoante disposição da Cláusula 24.a,
“Caso venha a LOCATÁRIA
devolver
o imóvel antes do término da vigência do contato, deverão pagar a título de multa por rescisão antecipada, o valor total das parcelas faltantes até o encerramento da vigência do contrato no ato da entrega das chaves”.

Na hipótese, consoante certidão lavrada pelo Sr. Oficial de Justiça em 15/10/2018 (ID. 144488748), no ato da constatação foi declarado pelos vizinhos que a empresa Apelada (Tecnomapas) teria abandonado o imóvel.

Diante desse fato, inconteste que os Apelados devolveram o imóvel
sub judice
aos Apelantes antes do encerramento do contrato locatício.

Assim, considerando que o objetivo da penalidade prevista na Cláusula 24.a do instrumento particular é desestimular a ruptura precoce do negócio locatício, devem os Apelados ser responsabilizados pelo pagamento da multa no
valor total das parcelas faltantes até o encerramento da vigência do contrato no ato da entrega das chaves.

Nessa linha de raciocínio, sem olvidar que a sentença objurgada fixou a obrigação locatícia até setembro/2018 (e não há insurgência das partes nesse particular); que o término da locação estava prevista para 28/02/2019 (Cláusula 3.a); que o valor dos alugueis era R$ 10.000,00 (dez mil reais), incumbe aos Apelados o pagamento da multa por rescisão antecipada no valor correspondente a 5 (cinco) meses de aluguel (outubro/18, novembro/181, dezembro/18, janeiro/19 e fevereiro/19), o que resulta em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Os Apelantes ainda pretendem a reforma da sentença e a condenação dos Apelados à indenização por danos materiais referentes à reforma que foi necessária no imóvel por ter sido recuperado em mau estado de conservação.

Para comprovar o dispêndio de R$ 20.921,79 (vinte mil, novecentos e vinte e um reais e setenta e nove centavos), anexaram documentos nesta fase recursal.

Convém mencionar que, embora o momento propício para a produção de provas não seja a etapa recursal, a jurisprudência do STJ admite ser possível a flexibilização dessa regra, desde que observado o contraditório e esteja ausente a má-fé,
in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA O ACÓRDÃO RECORRIDO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC.
JUNTADA INTEMPESTIVA DE DOCUMENTOS. POSSIBILIDADE
. 1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação ao art. 535 do CPC. 2.
Admite-se a juntada extemporânea de documentos quando a parte estiver de boa-fé e o contraditório for preservado.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 58.276/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2016, DJe 05/02/2016).

Ao que se vê, na hipótese o contraditório foi respeitado, visto que os Apelados foram intimados para apresentar contrarrazões (ID. 144488897) e tiveram oportunidade de impugnar os documentos apresentados pelos Apelantes/Locadores, assim como arguir e provar eventual má fé da parte. Todavia, deixaram transcorrer
in albis
o prazo assinalado.

Feito esses esclarecimentos, passo à análise da tese recursal concernente à restituição dos valores dispendidos pelos Apelantes para o conserto do imóvel
.

Como é cediço, os
danos materiais
podem ser configurados por
despesas geradas por ação ou omissão de terceiro,
ou pelo que a vítima deixou de auferir em razão de tal conduta, o que caracteriza a necessidade de reparação pelos chamados lucros cessantes.

Em outras palavras, os
danos materiais
nada mais são que perdas e danos compreendidos em lucros cessantes e danos emergentes, sendo aqueles [lucros cessantes] representados pelo que a parte deixou de lucrar em determinado período, e este [danos emergentes]
o que o lesado ou prejudicado
efetivamente perdeu ou desembolsou.
Todavia,
para serem deferidos, devem estar cabalmente demonstrados.

De acordo com a dicção do art. 23 da Lei 8.245/91 o imóvel locado deve ser restituído ao locador no mesmo estado em que foi entregue ao locatário.

Nesse sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS INADIMPLIDOS E REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL LOCADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RÉU QUE NÃO DEMONSTRA A QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS EXIGIDOS. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE ATESTA AS DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL DECORRENTES DO MAU USO PELO LOCATÁRIO. AUTOR QUE DEMONSTROU O FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO (ART. 373, I, CPC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. A situação de inadimplência do réu restou evidenciada, de modo que está correto o acolhimento do pleito relativo à cobrança dos aluguéis vencidos apontados na exordial. É dever do locatário reparar os danos causados no imóvel, salvo aqueles decorrentes do desgaste natural. No caso, o conjunto probatório produzido corroborou a alegação de que os danos foram causados durante a locação, denotando a falta de conservação e manutenção do imóvel locado. O autor comprovou o fato constitutivo do seu direito, sendo de rigor a procedência da demanda no tocante à reparação de danos.
(TJSP. AC: 1031129-76.2018.8.26.0001. Relator Kioitsi Chicuta. Julgado em 19/05/2020. Publicado em 19/05/2020).

Na situação em exame, consta na Cláusula 2.a do Contrato de Locação que o imóvel foi entregue aos Apelados
“em perfeito estado de uso, uma vez que trata de um imóvel usado totalmente conservado, com toda a parte elétrica e hidráulica em perfeitas condições de uso”
.

Com efeito, o estado de má conservação do imóvel abandonado pelos Recorridos é fato incontroverso, apurado
in loco
pelos Oficiais de Justiça, conforme Auto de Constatação anexado nos IDs. 144488747 e 144488746.

No ID. 144488896, os Apelantes apresentaram os seguintes documentos para comprovação dos gastos reclamados:

i) Recibo no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), emitido pelo eletricista Geová Salomão da Macena, em 01/02/2019.

ii) Recibo no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), emitido pelo eletricista Geová Salomão da Macena, em 18/02/2019.

iii) Nota Fiscal n.o 203575 emitida pela empresa Multi Padrão Elétrica Hidráulica e Iluminação Ltda, no valor de R$ 2.660,00 (dois mil seiscentos e sessenta reais), em 21/11/2018.

iv) Nota Fiscal n.o 2051378 emitida pela empresa Multi Padrão Elétrica Hidráulica e Iluminação Ltda, no valor de R$ 111,27 (cento e onze reais e vinte e sete centavos), em 11/12/2018.

v) Nota Fiscal n.o 210780 emitida pela empresa Multi Padrão Elétrica Hidráulica e Iluminação Ltda, no valor de R$ 100,00 (cem reais), em 12/03/2019.

vi) Nota Fiscal n.o 12268 emitida pela empresa Marilena Materiais para Construção Ltda, no valor de R$ 1.426,57 (um mil quatrocentos e vinte e seis reais e cinquenta e sete centavos), em 11/12/2018.

vii) Nota Fiscal n.o 12324 emitida pela empresa Marilena Materiais para Construção Ltda, no valor de R$ 155,24 (cento e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), em 07/03/2019.

viii) Orçamento emitido pela empresa Forro Gesso, no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais).

ix) Recibo no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), emitido por Roberto Aduno Faria concernente à manutenção de telhado.

x) Cupom Fiscal emitido pela empresa Todimo Materiais para Construção no valor de R$ 700,00 (setecentos reais), em 21/01/2019.

xi) Pedido feito à Serralheria Dois Irmãos, em 01/03/2019, no valor de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais).

xii) R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) (sem descrição do tipo de documento)

xiii) Cheque emitido pelo Apelante Miguel Juarez Romeira Zaim, em 01/03/2019, no valor de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais).

xiv) Cupom Fiscal emitido pela empresa Gusman Materiais para Construção, em 17/10/2018, no valor de R$ 47,88 (quarenta e sete reais e oitenta e oito centavos)

xv) Cupom fiscal no valor de R$ 131,39 (cento e trinta e um reais e trinta e nove centavos), emitido em 18/10/2018 (nome da empresa e descrição dos produtos adquiridos estão ilegíveis).

xvi) Comprovante de entrega de envelope para depósito em conta corrente da empresa Transolos Ltda ME, emitido pelo Banco do Brasil em 18/10/2018.

xvii) Cupom Fiscal emitido pelo Mini Mercado Orijane em 17/10/2018, no valor de R$ 122,90 (cento e vinte e dois reais e noventa centavos) referente a alimentos (sacolão) para serem entregues ao guarda.

xviii) Orçamento emitido pela empresa CDA Atacado, em 12/11/2018, no valor de R$ 174,83 (cento e setenta e quatro reais e oitenta e três centavos).

xix) Recibo emitido pela Casa do Chaveiro em 16/10/2018, no valor de R$ 300,00 (trezentos reais).

xx) Recibo no valor de R$ 998,00 (novecentos e noventa e oito reais), datado de 18/02/2019, assinado pelo guarda/vigia João Noberto de Arruda.

xxi) Recibo no valor de R$ 954,00 (novecentos e cinquenta e quatro reais), datado de 17/01/2019, assinado pelo guarda/vigia João Noberto de Arruda.

xxii) Recibo no valor de R$ 954,00 (novecentos e cinquenta e quatro reais), datado de 17/12/2018, assinado pelo guarda/vigia João Noberto de Arruda.

xxiii) Recibo no valor de R$ 954,00 (novecentos e cinquenta e quatro reais), datado de 17/11/2018, assinado pelo guarda/vigia João Noberto de Arruda.

Não se pode perder de vista, contudo, que para o ressarcimento pretendido, os Apelantes devem trazer prova dos valores efetivamente desembolsados.

Além disso, deve ser observada a data do desembolso, já que os Apelantes foram imitidos na posse do imóvel em 15/10/2018 e, daí para frente deve haver correspondência dos gastos para conserto dos danos deixados pelo locador.

Partindo desses pressupostos, em que pese os 23 (vinte e três) documentos apresentado pelos Apelantes no Id. 144488896, não se pode admitir os documentos ilegíveis colacionados, tampouco o comprovante de entrega de envelope para depósito, cheque desacompanhado de nota fiscal, salário do funcionário contratado para vigiar o imóvel e a ajuda alimentar (sacolão) entregue a este profissional.

Vale registrar que orçamentos e pedidos não servem para comprovar o efetivo desembolso pela parte, mas tão somente tratativas e especulações de preço para a realização do serviço.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ALEGADA PELO LOCATÁRIO. CARÊNCIA DE LEGITIMIDADE ATIVA. DIREITO ALHEIO. PRELIMINAR NÃO CONHECIDA. ESTADO DE MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL. REPARAÇÃO DEVIDA PELO INQUILINO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. VINCULAÇÃO À COMPROVAÇÃO DO DISPÊNDIO. 1. O locatário não possui legitimidade ativa para questionar a responsabilidade dos fiadores do contrato, uma vez que é vedado pleitear em nome próprio direito alheio. 2. O inquilino é responsável pela devida reparação do imóvel locado quando devolvido em mau estado de conservação. 3. Havendo comprovação do prejuízo do proprietário, cabe a condenação por lucros cessantes, consubstanciados nos aluguéis que poderia ter recebido com a entrega do imóvel em bom estado. 3. A restituição dos valores decorrentes da reforma do imóvel deve ser vinculada à comprovação do desembolso pelo locador, uma vez que
a apresentação de orçamentos não atestam o respectivo dispêndio
. 4. Não se afigura cabível a aplicação da regra inserta no § 11 do artigo 85, do Código de Processo Civil, em caso de parcial provimento do apelo. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada em parte.
(TJGO. Apelação 01571614720168090051. Relator Itamar de Lima. Julgado em 20/05/2019. 3a Câmara Cível. Publicado em 20/05/2019).

Com efeito, dessume-se que apenas 11 (onze) documentos tem vinculação com despesas e se relacionam com a recuperação/conserto do imóvel, a saber:

· Recibo no valor de
R$ 1.000,00
(um mil reais), emitido pelo eletricista Geová Salomão da Macena, em 01/02/2019;

· Recibo no valor de
R$ 500,00
(quinhentos reais), emitido pelo eletricista Geová Salomão da Macena, em 18/02/2019;

· Nota Fiscal n.o 203575 emitida pela empresa Multi Padrão Elétrica Hidráulica e Iluminação Ltda, no valor de
R$ 2.660,00
(dois mil seiscentos e sessenta reais), em 21/11/2018;

· Nota Fiscal n.o 2051378 emitida pela empresa Multi Padrão Elétrica Hidráulica e Iluminação Ltda, no valor de
R$ 111,27
(cento e onze reais e vinte e sete centavos), em 11/12/2018;

· Nota Fiscal n.o 210780 emitida pela empresa Multi Padrão Elétrica Hidráulica e Iluminação Ltda, no valor de
R$ 100,00
(cem reais), em 12/03/2019;

· Nota Fiscal n.o 12268 emitida pela empresa Marilena Materiais para Construção Ltda, no valor de
R$ 1.426,57
(um mil quatrocentos e vinte e seis reais e cinquenta e sete centavos), em 11/12/2018;

· Nota Fiscal n.o 12324 emitida pela empresa Marilena Materiais para Construção Ltda, no valor de
R$ 155,24
(cento e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), em 07/03/2019;

· Recibo no valor de
R$ 400,00
(quatrocentos reais), emitido por Roberto Aduno Faria concernente à manutenção de telhado;

· Cupom Fiscal emitido pela empresa Todimo Materiais para Construção no valor de
R$ 700,00
(setecentos reais), em 21/01/2019;

· Cupom Fiscal emitida pela empresa Gusman Materiais para Construção, em 17/10/2018, no valor de
R$ 47,88
(quarenta e sete reais e oitenta e oito centavos);

· Recibo emitido pela Casa do Chaveiro em 16/10/2018, no valor de
R$ 300,00
(trezentos reais);

Assim, o valor despendido pelos Apelantes para o restabelecimento do imóvel ao perfeito estado de uso, totaliza R$ 7.400,96 (sete mil, quatrocentos reais e noventa e seis centavos).

Feitas essas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
e condeno os Apelados ao pagamento do IPTU até o mês de setembro do ano de 2018; ao valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de multa por rescisão antecipada do contrato de locação; e ao valor de R$ 7.400,96 (sete mil, quatrocentos reais e noventa e seis centavos) a título de ressarcimento dos valores gastos para a restauração do imóvel. Demais consectários da sentença permanecem incólumes.

Deixo de majorar os honorários advocatícios (art. 85, § 11.o do CPC), tendo em vista o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1451789/MS) no sentido de que não há falar em verba honorária nos casos de parcial provimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023