Tribunal: TJMT
Processo: 1028679-35.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-01
Data de publicação: 2023-11-01

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA VENDEDORA – FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE – DANO MORAL CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL – ALTERAÇÃO – PREVISÃO EXPRESSA EM FAVOR DO ADQUIRENTE – HONORÁRIOS – BASE DE CÁLCULO – CONDENAÇÃO – MULTA A TÍTULO DE EMBARGOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO
1. Não se verifica a ocorrência de força maior quando a circunstância tida como excepcional já existia e era notória na data em que o contrato foi assinado e o cronograma estabelecido.
2. Resolvido o contrato por culpa da vendedora, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção.
3. A tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo 971 do STJ não se aplica ao caso em que há previsão expressa de cláusula penal em favor do adquirente, que, por sua vez, indica cláusula aleatória, relativa a honorários advocatícios, para efeito de inversão em seu favor.
4. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028679-35.2022.8.11.0003

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), LEONILDO NOGUEIRA VIEIRA - CPF: 531.619.121-87 (APELADO), LEONILDO NOGUEIRA VIEIRA - CPF: 531.619.121-87 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA VENDEDORA – FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE – DANO MORAL CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL – ALTERAÇÃO – PREVISÃO EXPRESSA EM FAVOR DO ADQUIRENTE – HONORÁRIOS – BASE DE CÁLCULO – CONDENAÇÃO – MULTA A TÍTULO DE EMBARGOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO

1. Não se verifica a ocorrência de força maior quando a circunstância tida como excepcional já existia e era notória na data em que o contrato foi assinado e o cronograma estabelecido.

2. Resolvido o contrato por culpa da vendedora, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção.

3. A tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo 971 do STJ não se aplica ao caso em que há previsão expressa de cláusula penal em favor do adquirente, que, por sua vez, indica cláusula aleatória, relativa a honorários advocatícios, para efeito de inversão em seu favor.

4. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliário Ltda
, e recurso adesivo, aviado por
Reinaldo Tavares Mesquita
, ambos contra a sentença que, nos autos da ação de resolução contratual c/c indenização em epígrafe, proposta pelo segundo recorrente em face da primeira, julgou procedentes os pedidos iniciais para:
(i)
declarar a resolução do contrato;
(ii)
condenar a ré a restituir o valor pago pelo autor, em parcela única;
(iii)
condenar a ré ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de indenização por danos morais;
(iv)
condenar a ré ao pagamento de multa contratual, fixada em 10% sobre o valor das prestações pagas, e;
(v)
condenar a ré ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes em 10% sobre o valor atualizado da causa.

No recurso principal, a ré alega:
(i)
incidência da exceção do contrato não cumprido, pois o autor teria incorrido em mora a partir de novembro de 2022;
(ii)
que o autor não cumpriu a obrigação de levar o instrumento contratual a registro;
(iii)
que o imóvel foi devidamente disponibilizado ao autor no prazo contratual;
(iv)
que eventual atraso ocorreu por força maior, caracterizada pela pandemia de COVID-19;
(v)
incidência da Lei n.o 13.786/2018;
(vi)
que a resolução deve ser declarada por culpa do autor, deferindo-se a retenção de parte das prestações pagas, inclusive a título de arras;
(vii)
que a multa contratual deve ser afastada, ou arbitrada em 1% sobre o valor pago, por mês atrasado, conforme previsão específica;
(viii)
ausência de dano moral;
(ix)
incorreção do termo inicial dos juros de mora;
(x)
que os honorários devem ser arbitrados sobre o valor do proveito econômico obtido, e;
(xi)
que a multa aplicada em sede de embargos de declaração deve ser afastada.

O autor, em seu recurso adesivo, requer que a multa contratual, deferida no corpo da sentença, conste expressamente no dispositivo, além de incidir sobre o valor total do contrato, em detrimento do valor efetivamente pago.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, com fundamento em atraso na entrega do bem, superior ao prazo de tolerância.

Apesar do esforço argumentativo em sentido contrário, a ré não comprovou a entrega do imóvel no prazo pactuado. Evidentemente, a simples apresentação de documento que indicava a data prevista para a entrega das etapas do empreendimento não significa que o lote almejado pelo autor foi efetivamente entregue ao tempo preestabelecido.

Pelo mesmo motivo, a exceção do contrato inadimplido não milita em favor da ré, mas do próprio autor. É que, na data em que o pagamento das prestações teria sido interrompido — novembro de 2022 —, o prazo para a entrega do empreendimento já estava, há muito, vencido. Logo, a vendedora inadimplente não poderia exigir o implemento da obrigação a cargo do autor, que se encontrava amparado pela norma do art. 476 do CC.

A alegada ausência de registro do contrato é irrelevante no caso concreto. A uma porque, sendo o inadimplemento imputado à própria vendedora, não seria cabível a adoção do procedimento expropriatório previsto na Lei n.o 9.514/97, que, por sua vez, dependeria do registro. A duas porque a suposta falta de registro não obstaculizou a cobrança das prestações a cargo do adquirente, mesmo no período de mora da vendedora.

E a pandemia de Covid-19 não pode ser considerada motivo de força maior a justificar o descumprimento do prazo pactuado. Isso porque o contrato foi celebrado em setembro de 2020, isto é, quando a pandemia já havia sido reconhecida mundialmente, não configurando, portanto, uma circunstância superveniente e imprevisível a inviabilizar o cumprimento do cronograma contratual. Além disso, a ré não apresentou provas no sentido de que a atividade de construção civil tenha sido realmente interrompida por decretos locais, como exige o art. 376 do CPC.

Assim, correta a declaração de resolução do contrato por culpa da vendedora, o que afasta a incidência da Lei n.o 13.786/2018, bem como a retenção das arras e das demais prestações adimplidas pelo adquirente. Nesse caso, o ressarcimento das prestações em favor do consumidor deve ocorrer integralmente, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543 do STJ:
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

O termo inicial das prestações a serem restituídas corresponde à data do desembolso, tal como estabelecido na sentença, tendo em vista que a data do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ, se restringe à hipótese de resolução por iniciativa do comprador, o que não ocorreu no caso concreto.

Com relação ao pedido de afastamento da indenização por danos morais, melhor sorte não assiste à ré apelante. É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que autoriza a indenização arbitrada na sentença.

Quanto ao valor da indenização, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais), se revela compatível com as finalidades almejadas, merecendo ser mantida.

Assiste razão à ré no que atine ao pleito de modificação da cláusula penal deferida na sentença.

Conforme Tema Repetitivo n.o 971 do STJ, quando o contrato de compra e venda prevê cláusula penal apenas para o inadimplemento por parte do adquirente, deve ela ser utilizada para a fixação de indenização em caso de descumprimento por parte do vendedor.

Ocorre que, no caso concreto, o contrato previu expressamente a incidência de multa de 1% sobre o valor pago, por mês atrasado, em favor do adquirente, em caso de descumprimento do prazo por parte da vendedora (id. 184465894 – 14). O autor, entretanto, selecionou ao seu alvedrio a cláusula contratual que previa especificamente os honorários devidos ao advogado em caso de cobrança judicial ou extrajudicial, sugerindo se tratar de cláusula penal, o que não procede.

Se há previsão expressa de cláusula penal a favor do consumidor e este indica cláusula aleatória que sequer diz respeito a eventual sanção contratual, com o nítido escopo de obter valor superior ao devido, não se aplica a tese firmada no julgamento do Tema 971.

Por fim, os pedidos de afastamento da multa imposta em sede de embargos de declaração e de modificação da base de cálculo dos honorários advocatícios, formulados pela ré apelante, também merecem provimento.

No primeiro caso, pois não restou caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo, para efeito da sanção prevista no art. 1.026, §2o do CPC.

Quanto aos honorários de sucumbência, a jurisprudência do STJ é no sentido de que a ordem de preferência da base de cálculo, prevista no art. 85, §2o do CPC, é de observância obrigatória:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015,
ART. 85, §§ 2o E 8o. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2o). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8o).
PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. [...] 4
. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o).
5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2o do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8o do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo. 6. Primeiro recurso especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido.

(STJ - REsp: 1746072 PR 2018/0136220-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/02/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 29/03/2019)

Ante o exposto
dou parcial provimento
ao recurso da
ré

para:
(i)
fixar a multa contratual em 1% sobre o valor pago, por mês de atraso, até a data da última prestação adimplida pelo autor;
(ii)
afastar a multa imposta em embargos de declaração, e;
(iii)
fixar o valor condenatório como base de cálculo dos honorários de sucumbência. Por consequência,
nego provimento
o recurso adesivo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/11/2023