Tribunal: TJMT
Processo: 0003846-24.2011.8.11.0045
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-05
Data de publicação: 2023-07-09

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0003846-24.2011.8.11.0045
APELANTES: ILDO ROMANCINI e NILVA ANA ROMANCINI
APELADOS: CLAUDIO MARTINELLI, HELDER MAX SANDER RIBEIRO, HUGO FRANCISCO PAES e RODRIGO CORREA DE ALMEIDA FERREIRA
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE LIMINAR – PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS – INSURGÊNCIA QUANTO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DESCABIMENTO – BOA-FÉ DOS REQUERIDOS – ART. 1.219 DO CC/02 VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – FRUIÇÃO DO IMÓVEL – PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO PARA UM SALÁRIO MÍNIMO MENSAL – DESCABIMENTO – QUANTUM DE FRUIÇÃO ESTABELECIDO NO CONTRATO – PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS – INCABÍVEL A PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS SE INEXISTE PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO E COMPROVAÇÃO DE EFETIVOS DANOS MATERIAIS – DANOS MORAIS INCABÍVEIS – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – AUSENTE SITUAÇÃO DE GRAVE OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE – SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL MANTIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Em razão da boa-fé da posse exercida pelos requeridos impõe-se a obrigação indenizar as benfeitorias empreendidas no imóvel nos termos do art. 1.219 do CC, segundo o qual “o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis”. Vedação de enriquecimento ilícito por parte dos autores apelantes, os quais, embora neguem, são beneficiados com a retomada do imóvel com as benfeitorias realizadas. Salutar a remessa da aquilatação e avaliação das benfeitorias realizadas para ocasião da liquidação do julgado, no qual será aferido o justo valor devido pelas benfeitorias realizadas.
Descabida a pretensão de majoração da indenização pela fruição do imóvel para o valor de um salário mínimo, sobretudo porque a questão foi decidida com base no contrato previamente ajustado, o qual faz lei entre as partes no tocante e deve prevalecer.
Considerando os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, ainda que a rescisão do contrato seja decorrente da inadimplência dos compradores, afigura-se incabível a pretensão de retenção de parcelas pagas se inexiste previsão contratual de cláusula penal, conforme contrato ajustado entre as partes.
Conquanto contemplados na esteira do que determina o art. 475 do CC/02, os danos materiais demandam cabal comprovação e existência de nexo de causalidade, ou seja, comprovação de efetiva ocorrência e de relação de causa e efeito entre a resolução vindicada e o alegado prejuízo experimentado, ônus comprobatório que incumbe à parte autora (art. 373, I, CPC). Ausente precisa especificação e comprovação de existência, improcede a pretensão de reparação material.
A situação experimentada pelos autores/apelantes não consubstancia efetiva e grave ofensa a direitos da personalidade passível de recomposição, não se constatando do mero inadimplemento contratual a possibilidade de imposição de indenização por danos morais.
Distribuição dos ônus sucumbenciais bem observou a proporcionalidade de sucumbência de cada uma das partes quanto às pretensões contrapostas, valendo destacar neste contexto que a almejada rescisão contratual impõe a retorno das partes ao status quo ante, o que resultou na sucumbência proporcional da parte autora.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003846-24.2011.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ILDO ROMANCINI - CPF: 247.471.140-68 (APELANTE), RAFAELA ALMEIDA LARA SPODE - CPF: 028.439.591-95 (ADVOGADO), VALDIR MIQUELIN - CPF: 600.235.039-04 (ADVOGADO), NILVA ANA ROMANCINI - CPF: 004.545.511-26 (APELANTE), HELBER MAX SANDER RIBEIRO - CPF: 000.871.869-50 (APELADO), ANA PAULA ZINI CAVALCANTE - CPF: 822.535.361-72 (ADVOGADO), RODRIGO CORREA DE ALMEIDA FERREIRA (APELADO), CLAUDIO MARTINELLI - CPF: 567.333.721-34 (APELADO), ANTONIO ORLI MACEDO MELO - CPF: 023.608.971-44 (ADVOGADO), HUGO FRANCISCO PAES - CPF: 420.460.681-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE LIMINAR – PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS – INSURGÊNCIA QUANTO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DESCABIMENTO – BOA-FÉ DOS REQUERIDOS – ART. 1.219 DO CC/02 VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – FRUIÇÃO DO IMÓVEL – PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO PARA UM SALÁRIO MÍNIMO MENSAL – DESCABIMENTO –
QUANTUM
DE FRUIÇÃO ESTABELECIDO NO CONTRATO – PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS – INCABÍVEL A PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS SE INEXISTE PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO E COMPROVAÇÃO DE EFETIVOS DANOS MATERIAIS – DANOS MORAIS INCABÍVEIS – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – AUSENTE SITUAÇÃO DE GRAVE OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE – SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL MANTIDA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Em razão da boa-fé da posse exercida pelos requeridos impõe-se a obrigação indenizar as benfeitorias empreendidas no imóvel nos termos do art. 1.219 do CC, segundo o qual
“o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis”
. Vedação de enriquecimento ilícito por parte dos autores apelantes, os quais, embora neguem, são beneficiados com a retomada do imóvel com as benfeitorias realizadas. Salutar a remessa da aquilatação e avaliação das benfeitorias realizadas para ocasião da liquidação do julgado, no qual será aferido o justo valor devido pelas benfeitorias realizadas.

Descabida a pretensão de majoração da indenização pela fruição do imóvel para o valor de um salário mínimo, sobretudo porque a questão foi decidida com base no contrato previamente ajustado, o qual faz lei entre as partes no tocante e deve prevalecer.

Considerando os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, ainda que a rescisão do contrato seja decorrente da inadimplência dos compradores, afigura-se incabível a pretensão de retenção de parcelas pagas se inexiste previsão contratual de cláusula penal, conforme contrato ajustado entre as partes.

Conquanto contemplados na esteira do que determina o art. 475 do CC/02, os danos materiais demandam cabal comprovação e existência de nexo de causalidade, ou seja, comprovação de efetiva ocorrência e de relação de causa e efeito entre a resolução vindicada e o alegado prejuízo experimentado, ônus comprobatório que incumbe à parte autora (art. 373, I, CPC). Ausente precisa especificação e comprovação de existência, improcede a pretensão de reparação material.

A situação experimentada pelos autores/apelantes não consubstancia efetiva e grave ofensa a direitos da personalidade passível de recomposição, não se constatando do mero inadimplemento contratual a possibilidade de imposição de indenização por danos morais.

Distribuição dos ônus sucumbenciais bem observou a proporcionalidade de sucumbência de cada uma das partes quanto às pretensões contrapostas, valendo destacar neste contexto que a almejada rescisão contratual impõe a retorno das partes ao
status quo ante
, o que resultou na sucumbência proporcional da parte autora.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0003846-24.2011.8.11.0045

APELANTES:

ILDO ROMANCINI e NILVA ANA ROMANCINI

APELADOS:

CLAUDIO MARTINELLI, HELDER MAX SANDER RIBEIRO, HUGO FRANCISCO PAES e RODRIGO CORREA DE ALMEIDA FERREIRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ILDO ROMANCINI
e
NILVA ANA ROMANCINI
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, MM. Juiz de Direito
Cássio Luiz Furim
, que nos autos da
“
Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração e Indenizatória”
número 0003846-24.2011.8.11.0045 (cód. 43538, número antigo 546/2011), ajuizada contra
CLAUDIO MARTINELLI, HELDER MAX SANDER RIBEIRO, HUGO FRANCISCO PAES
e
RODRIGO CORREA DE ALMEIDA FERREIRA
, o qual julgou parcialmente procedentes os pedidos apresentados para:
“a) Confirmar a liminar que deferiu a reintegração de posse em favor dos autores; b) Declarar rescindido o contrato firmado pelas partes (por inadimplência dos requeridos), sendo devida pelos autores a retenção do sinal pago a título de arras (R$ 4.986,00), bem como o recebimento de indenização pela fruição do imóvel, no valor mensal estipulado no contrato em R$ 150,00, devido a cada trinta dias da inadimplência contratual, sendo o prazo final da cobrança a data da reintegração de posse (03/04/2019), incidindo atualização pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a cada vencimento; c) Em contrapartida, os autores deverão restituir aos requeridos os valores das parcelas recebidas (com exceção apenas do sinal), devidamente atualizadas pelo INPC, e com incidência de juros de mora a partir do prazo a ser fixado na liquidação de sentença, bem como indenizar os requeridos quanto às benfeitorias úteis (apenas edificações e muro - devendo ser verificado se o muro foi parcialmente pago pelos vizinhos; quanto à quadra de vôlei de areia, não será indenizada), cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, observando-se os valores na época da reintegração de posse, com atualização pelo INPC”
(sic).

No que atine à sucumbência, condenou
“os requeridos ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato e da fruição (tudo a ser atualizado), e condeno o autor ao pagamento de honorário no percentual de 10% sobre o valor das benfeitorias, a ser apurado, conforme teor do art. 85, § 2°, do Código Processo Civil”
, sendo ainda estabelecido as
“custas processuais na proporção de 70% pelos Requeridos e 30% pelos Autores”
.

Nas razões do apelo de Id. 170879216, a parte apelante aduz que a sentença recorrida deve ser reformada, porque
“as benfeitorias ali eventualmente realizadas apesar do Juiz A Quo ter entendido como benfeitorias úteis, não eram necessárias, e, portanto, não sendo devido e por sua vez justo, os Recorrentes os indenizar, tenho em vista ainda, que os Recorridos já estavam em inadimplência, bem como nunca terem demonstrado a mínima intenção de saldar seu débito”
;
“é injusto os Recorrentes terem que indenizar os Recorridos por uma casa/construção de baixíssima qualidade, a qual não acrescenta nada no lote, em nenhum sentido”
, sendo que
“para sermos honesto com os Srs. Julgadores, a única benfeitoria lá construída pelos Recorridos que poderá ser reaproveitada pelos Recorrentes, é o muro construído por eles e nada mais”
;
“os valores estipulados como devido aos Recorrentes a título de perdas e danos, mostra-se de valor ínfimo fixando-os em apenas R$150,00 (cento e cinquenta reais), e ainda até a data que foi realizada a reintegração do lote, sendo este valor muito a quem do que foram os Recorrentes condenados a indenizar os Requeridos/Recorridos pelas benfeitorias e abaixo do valor pretendido e entendido como razoável pelos Recorrentes, que deveria ser de no mínimo um salário mínimo mensal vigente, pelo uso do imóvel, pelo período que os Recorridos o usufruíram, ou seja, que deveria ser de pelos menos R$1.212,00(um mil, duzentos e doze reais) por mês de uso do lote, valor este o vigente do salário mínimo”
;
“não pode alguém que firmou contrato, não o cumpriu e nunca demonstrou interesse em cumpri-lo, vir a ser premiado com uma indenização por benfeitorias que realizou no imóvel, pois com sua inadimplência, assumiu o risco de perdê-las com a sua inadimplência, bem como ainda tem o fato de que tais benfeitorias em nada somam no imóvel, pois terão que ser destruídas, devido a sua precariedade de construção, e, a má, péssima conservação, sendo certo que será mais fácil vender o imóvel sem as benfeitorias do que com elas, pois eventuais compradores do imóvel, certamente iram preferir que não tenha a benfeitoria, pois sabem que a sua destruição e retirada do lote, irá gerar grande custo, grande despesa”
;
“com relação à restituição do valor das parcelas já pagas, também não agiu com acerto o Juiz “A Quo”, merecendo reforma, pois, importante se fazer salientar que a inadimplência dos Requeridos, que ocorreu por mais de uma década, provocou a declaração de rescisão do contrato, por culpa exclusivamente dos Requeridos, e, assim sendo, não fazem jus a restituição do valor eventualmente pago por eles, pois deveriam sim perder esse valor à titulo de compensação pelo descumprimento do pacto contractual”; “como a resolução do contrato se deu por culpa exclusiva dos ora Recorridos, é razoável a retenção de pelo menos parte do valor pago por eles, a título de cláusula penal ou penalização pelo descumprimento do contrato, à título de reparação de danos causados por eles”
; deve
“ser reformada a sentença objurgada, com a condenação dos Recorrentes ao pagamento de danos materiais ou no mínimo em danos morais, em valor a ser arbitrado por V. Exas., sugerindo que seja no valor de R$100.000,00(cem mil reais)”
; deve haver
“a reforma da sentença, alterando os honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos Advogados dos Recorrentes para 20%(vinte por cento), isentando os Recorrentes ao pagamento dos honorários para os Advogados dos Recorridos”
(sic).

A par desses argumentos, pedem seja conhecido e provido o apelo para
“- Declarar a desobrigação do pagamento do valor das benfeitorias feitas no lote, ou pelo menos da casa lá construída; - Declarar a obrigação dos Recorridos ao pagamento pelo uso do lote de um salário mínimo por mês; - Declarar a retenção do valor das parcelas já pagas pelos Recorridos, ou, de pelo menos de 70% do valor das mesmas; - Declarar a obrigação dos Recorridos ao pagamento de danos materiais e danos morais aos Requerentes, em valor a ser arbitrado por V. Exas.; - Declarar a obrigação de pagamento de honorários sucumbências aos Advogados dos Recorrentes, na porcentagem de 20%(vinte por cento) sobre o valor a serem pagos pelos Recorridos, por terem a maioria esmagadora dos seus pedidos sido acatados pelo Juízo “A Quo”, isentando os Recorrentes ao pagamento dos honorários para os Advogados dos Recorridos. Caso isso não seja possível, que seja alterado os honorários advocatícios sucumbenciais para os Advogados dos Recorrentes para 15%(quinze por cento) e alterando o valor dos honorários sucumbências em favor dos Advogados dos Recorridos para 5%(cinco por cento)”
(sic).

Intimada a parte apelada, somente o apelado CLAUDIO MARTINELLI apresentou contrarrazões na peça de Id. 170879220, em que rechaça os argumentos dos recorrentes e pede pela manutenção e desprovimento deste recurso.

Atestado de recolhimento do preparo recursal constante no Id. 171455690.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Conforme relatado, pede a parte apelante que seja
conhecido e provido o apelo para
“- Declarar a desobrigação do pagamento do valor das benfeitorias feitas no lote, ou pelo menos da casa lá construída; - Declarar a obrigação dos Recorridos ao pagamento pelo uso do lote de um salário mínimo por mês; - Declarar a retenção do valor das parcelas já pagas pelos Recorridos, ou, de pelo menos de 70% do valor das mesmas; - Declarar a obrigação dos Recorridos ao pagamento de danos materiais e danos morais aos Requerentes, em valor a ser arbitrado por V. Exas.; - Declarar a obrigação de pagamento de honorários sucumbências aos Advogados dos Recorrentes, na porcentagem de 20%(vinte por cento) sobre o valor a serem pagos pelos Recorridos, por terem a maioria esmagadora dos seus pedidos sido acatados pelo Juízo “A Quo”, isentando os Recorrentes ao pagamento dos honorários para os Advogados dos Recorridos. Caso isso não seja possível, que seja alterado os honorários advocatícios sucumbenciais para os Advogados dos Recorrentes para 15%(quinze por cento) e alterando o valor dos honorários sucumbências em favor dos Advogados dos Recorridos para 5%(cinco por cento)”
.

Pois bem.

Analisando todos os pedidos de reforma veiculados no apelo, desde já adianto que nenhum deles deve prosperar, isso porque a sentença recorrida se encontra devidamente e escorreita em relação a cada um dos argumentos e pedidos apresentados.

No que tange ao pedido para que seja declarada a
desobrigação de pagamento das benfeitorias
feitas no lote, observa-se que os fundamentos da sentença recorrida corretamente apreciaram a questão, tendo sido imposto, por decorrência da boa-fé da posse exercida pelos requeridos, a obrigação indenizar as benfeitorias empreendidas no imóvel nos termos do art. 1.219 do CC, segundo o qual
“o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis”
.

Nesta senda, impõe-se também o ressarcimento em razão da vedação de enriquecimento ilícito por parte dos autores/apelantes, os quais, embora neguem, são beneficiados com a retomada do imóvel com benfeitorias úteis realizadas pelos requeridos apelados.

Ademais, é bastante salutar a remessa da aquilatação e avaliação das benfeitorias realizadas para ocasião da liquidação do julgado, no qual será aferido o justo valor devido pelas benfeitorias realizadas.

De mais a mais, infere-se que a fundamentação constante na sentença recorrida analisou os argumentos aduzidos pelas partes e concluiu corretamente a questão. A propósito, eis o teor da sentença recorrida no tocante:

“(...)

Indenização pelas benfeitorias.

Constou no contrato, especificamente na cláusula quarta, subcláusula quinta, que com relação às benfeitorias seria aplicado as normas do direito de superfície, com a observação de que se houvesse rescisão por culta dos cessionários, não haveria indenização.

De início, na parte relativa ao tema superfície no Código Civil não há qualquer menção relativa a benfeitorias que, no caso, é tratada em outros pontos do Código.

Assim, temos situação dúbia no contrato, ora remetendo ao CC, ora mencionando a negativa de indenização.

E tal questão deve ser analisada, já que a rescisão tem por princípio a declaração objetiva das consequência e do quê será direito de cada parte.

Logo, para manter a licitude da cláusula, deixando-a alinhada com a legislação civil, dar-se-á o tratamento legal para a questão, até porque, somente é pacífica a perda das benfeitorias se fosse contrato de aluguel, com determinadas especificidades.

Um divisor de águas para o tema é o artigo 242 do Código Civil que faz a distinção entre benfeitorias realizadas por possuidor de boa ou de má-fé.

Vejamos o artigo específico do CC:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Como
os Requeridos tinham a posse do imóvel, transferida no ato da assinatura do contrato, deve-se considerar que a posse era de boa-fé, portanto, tem o efeito legal de indenização pelas benfeitorias.

No caso dos autos, temos que
os Requeridos empregaram valores para a construção de edificações no local e que, ao ignorar tal situação, haveria enriquecimento ilícito por parte dos autores, vez que receberiam de volta o imóvel juntamente com as benfeitorias úteis, com ganho patrimonial.

Por consequência legal, as benfeitorias úteis (edificações e muro deverão ser indenizadas – devendo ser verificado posteriormente, em liquidação de sentença, se o vizinho arcou com metade da despesa do muro) .

Cabe ainda consignar que AS BENFEITORIAS DEVERÃO SER INDENIZADAS PELO VALOR QUE POSSUÍAM À ÉPOCA DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE DETERMINADA, DESTACANDO QUE O OFICIAL DE JUSTIÇA AS DESCREVEU COMO EM SITUAÇÃO DE ABANDONO, INCLUSIVE COM PRESENÇA DE MORCEGOS, FALTA DE FORRO EM ALGUNS CÔMODOS, FIAÇÃO À MOSTRA, ETC.

Ora,
os Requeridos ficaram na posse das benfeitorias por cerca de uma década e, depois do desgaste do uso e do abandono, não é razoável a pretensão de receber pelas benfeitorias valores da construção civil como se fossem bens novos, quando na verdade sequer foram conservados
.

Implicaria em enriquecimento ilícito receber valor de bem novo por bem depredado. Apenas para ilustrar, se fosse um veículo que foi usado por 10 anos e em estado de sucata, seria um despropósito a pretensão de recebimento do valor de um carro zero quilômetro.

A propósito, certificou o oficial de justiça, no ato de reintegração de posse que:

...constatei que o imóvel estava desocupado com as portas abertas (sem chaves), com algumas portas danificadas, alguns cômodos sem forro no teto, instalações elétricas aparentes, ou seja, o imóvel aparentemente está bastante danificado, contendo uma grande população de morcegos no interior da obra, estando no momento insalubre para eventual habitação (...) estando o lote em sua totalidade bastante sujo, com matagal de aproximadamente dois metros de altura, aparentando estar sem cuidados há bastante tempo.

Registre-se ainda que nenhuma das partes questionou o certificado pelo oficial de justiça, de tal sorte que este magistrado tem tais informações como verdadeiras.

Prosseguindo, a defesa narra a existência de uma quadra de vôlei de areia e pretende ressarcimento. Pois bem. Deve-se consignar que as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização, já que se destinam para deleite e recreio (art. 96, § 1o do CC).

É possível observar pela certidão do oficial de justiça que os Requeridos deixaram o imóvel em situação de completo abandono, sendo inclusive perceptível que o local onde a areia foi depositada estava coberto de vegetação e, com o decurso do tempo, a remoção é inviável.

Portanto, a
quadra de vôlei de areia não será objeto de valoração para fins de ressarcimento, já que não se trata de benfeitoria útil ou necessária
.

Valorização imobiliária.

Apenas para fins de fundamentação, temos que houve a avaliação do próprio terreno com a finalidade de ressarcimento em favor dos Requeridos.

Ora, o terreno é objeto da rescisão contratual e o mesmo será devolvido para os autores por conta da falta de pagamento, sendo que o espírito da rescisão é o retorno das partes à situação anterior.

Os autores deverão devolver o valor das parcelas e indenizar as benfeitorias e por consequência lógica receberão de volta o imóvel (e demais compensações contratuais). O fato do imóvel ter valorizado com o simples decorrer do tempo não significa que os Requeridos inadimplentes terão direito ao valor da valorização imobiliária, mesmo porque, foram negligentes no pagamento das parcelas pouco tempo depois da aquisição.

Tal pretensão dos Requeridos, de receber pela valorização imobiliária, seria uma recompensa ilícita pela inadimplência e pelo retardamento na devolução do bem. Ora, se o bem se valorizou, não foi por obra ou atuação dos Requeridos e, se nada lhes custou, nada lhes é devido neste ponto, seguindo em analogia o mesmo fundamento usado para afastar o pagamento de melhorias ou acréscimos ocorridos sem a intervenção do possuidor ou detentor (art. 97 do CC).

Logo, como os autores optaram pela rescisão contratual, não há de se falar em ressarcir além do valor das parcelas e das benfeitorias úteis e necessárias, já que a ideia é o retorno ao status quo ante. Ou seja, com a rescisão, o imóvel volta para os autores, pouco importando se houve acréscimo ou decréscimo de valor.

(...)

c) Em contrapartida, os autores deverão restituir aos requeridos os valores das parcelas recebidas (com exceção apenas do sinal), devidamente atualizadas pelo INPC, e com incidência de juros de mora a partir do prazo a ser fixado na liquidação de sentença, bem como
indenizar os requeridos quanto às benfeitorias úteis

(apenas edificações e muro - devendo ser verificado se o muro foi parcialmente pago pelos vizinhos; quanto à quadra de vôlei de areia, não será indenizada), cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, observando-se os valores na época da reintegração de posse, com atualização pelo INPC
.”
(destaquei)

Portanto, infere-se que no tocante à imposição de indenização pelas benfeitorias não há qualquer reparo a ser feito.

De outra feita, infere-se descabida a pretensão da parte apelante autora de ver
majorada a indenização pela fruição do imóvel
pelos requeridos/apelados para o valor de um salário mínimo, isso porque tal questão foi decidida com base no contrato previamente ajustado, o qual faz lei entre as partes no tocante e deve prevalecer.

A propósito, no tocante, eis o teor da sentença recorrida:

“(...)

Cobrança da fruição

Constou no contrato, para o caso de rescisão, que haveria perda do sinal pago (já analisado), e a cobrança de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) mensais a título de fruição realizada, tudo conforme cláusula terceira e suas divisões.

Conforme relatório da sentença, o pedido de cobrança não estava descrito no tópico relativo aos pedidos, contudo foi expressamente requerido no corpo da petição.

Seria um excesso de formalismo não conhecer um pedido que foi destacado no corpo da peça inicial pelo simples fato de não ter sido repetido no tópico “dos pedidos”.

Apenas para reforçar, a atual legislação processual (art. 322 do CPC) determina que a interpretação do pedido deve seguir o conjunto da postulação e observar o princípio da boa-fé. E no caso, o pedido foi expresso, certo e determinado, o que possui maior valor interpretativo do que o exercício imaginativo de situação não mencionada.

Como é obrigação da defesa se manifestar quanto a todo o conteúdo em exame, temos que o contraditório foi ofertado, pois o requerimento foi textualmente expresso no corpo da inicial e nem é fruto de interpretação elástica que surpreendesse a parte contrária com pedido desconhecido.

Desta forma, como houve pedido expresso na petição inicial, deve a questão ser enfrentada pelo juízo, ainda que a petição inicial não tenha usado a melhor técnica.

Considerando que houve previsão contratual expressa, temos que a partir do momento em que inadimplência eclodiu, ainda que houvesse direito a indenização pelas benfeitorias, é de se reconhecer que ambas as situações podem coexistir.

Isto é, o direito à indenização das benfeitorias persiste e inclusive já foi objeto de deliberação, e da mesma forma persiste o direito à cobrança pela fruição, destacando que mesmo após a inadimplência, os Requeridos ainda permaneceram na posse do bem por uma década.

Ora, a parte inadimplente vai receber o valor das benfeitorias e deve da mesma forma pagar pela fruição que gozou, sob pena de enriquecimento ilícito (10 anos de posse a custo zero), havendo no caso distribuição dos ônus, lembrando que foram os Requeridos que causaram a rescisão pela inadimplência.

Com a rescisão, cada parte deve pagar o que é devido e receber o que é de direito.

VEJA-SE QUE O VALOR ESTIPULADO FOI BASTANTE MÓDICO (R$ 150,00 MENSAIS), VALOR INCLUSIVE INCOMPATÍVEL COM UM IMÓVEL DE LAZER NA BEIRA DO LAGO. MAS É O VALOR CONTRATUAL E O MESMO DEVE SER APLICADO, VEZ QUE ALINHADO COM A VONTADE DAS PARTES E A JURISPRUDÊNCIA DE REGÊNCIA (RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR).

Portanto, tal valor deve ser pago em favor dos autores, a cada trinta dias da inadimplência contratual, e a cada vencimento mensal deve incidir atualização monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês. O prazo final de cobrança é a data de reintegração de posse, cuja data está na certidão do oficial de justiça.

(...)”
(destaquei)

Portanto, não obstante os argumentos da parte apelante, não prospera a intenção da majoração da indenização devida pela fruição do imóvel pelos requeridos, devendo ser observado neste aspecto o ajuste constante entre as partes no contrato previamente acordado, o qual faz lei entre as partes.

No que tange à pretensão da parte apelante para que seja autorizada a “
retenção do valor das parcelas já pagas pelos Recorridos, ou, de pelo menos de 70% do valor das mesmas”
, premente anotar que a relação jurídica material estabelecida entre as partes é regida pelo Código Civil, isso porque o CDC não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoas naturais em que não se caracteriza relação de consumo.

Nesta toada, considerando os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, ainda que a rescisão do contrato seja decorrente da inadimplência dos compradores, ora apelados requeridos, afigura-se incabível a pretensão de retenção de parcelas pagas se inexiste previsão contratual de cláusula penal, conforme contrato ajustado entre as partes constante no Id. Num. 170879184 - Pág. 53/61.

A propósito:

"RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO DO CONTRATO. COMPENSAÇÃO DE VALORES. AUSENTE PEDIDO CONTRAPOSTO. AJUSTE QUE NÃO PREVIU A INCIDÊNCIA DE MULTA OU CLÁUSULA PENAL EM CASO DE RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DANO MORAL INOCORRENTE.
Incontroversa a contratação entre as partes. Contudo, não há no contrato entabulado previsão de multa ou cláusula penal para a hipótese de rescisão.
O pedido de compensação de valores pela utilização da terra não comporta acolhimento, em razão da ausência de pedido contraposto. Ademais,
embora potencialmente se possa cogitar de prejuízo, na ausência de fixação de multa ou mesmo cláusula penal para a hipótese de infração ao contrato, inviável seria o acolhimento do pedido de compensação
. Descabe o pedido de indenização por danos morais, uma vez que a parte ré não agiu ilicitamente, tampouco prejudicou a parte autora. No caso dos autos, a rescisão do negócio se deu por culpa exclusiva da parte autora, situação que apenas reforça o entendimento da não ocorrência de dano extrapatrimonial passível de indenização. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME"
(TJRS, Recurso Cível n. 71007166275, Segunda Turma Recursal Cível, Rel. Elaine Maria Canto da Fonseca, Julg. 20/06/2018, Publ. 27/06/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES - NÃO INCIDÊNCIA DO CDC - MORA DO COMPRADOR - INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE VALORES INCABÍVEL. O CDC não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoas naturais em que não se caracteriza relação de consumo.
Considerando os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, ainda que a rescisão do contrato seja decorrente da inadimplência do comprador, afigura-se incabível a pretensão de retenção de parcelas pagas se inexiste previsão contratual de cláusula penal
.
Recurso não provido.”
(TJ-MG - AC: 10452170098266001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 18/06/2019, Data de Publicação: 28/06/2019)

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E PERDAS E DANOS - GRATUIDADE DE JUSTIÇA - BENEFÍCIO CONCEDIDO E MANTIDO NA SENTENÇA - FALTA DE INTERESSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS ENTRE PARTICULARES - NÃO APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO CDC - CONTRATO DE ADESÃO - NÃO CARACTERIZAÇÃO - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - AUSENTE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. Opera-se a falta de interesse recursal quando o pedido de gratuidade de justiça já foi deferido pelo juízo de primeiro grau e mantido quando da sentença.
Em sem tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que se deu entre a Autora e o Réu, ambas pessoas físicas, não se caracteriza como relação de consumo. Não caracteriza contrato de adesão o compromisso de compra e venda celebrado entre dois particulares, por tratar-se de contrato bilateral no qual houve a perfectibilização da declaração de vontade de ambas as partes, resguardando assim, o princípio da autonomia da vontade.
É ônus da Autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito ao pretender a reparação de benfeitorias realizadas nos imóveis, sob pena de resultar na improcedência do pedido (art. 373, I, CPC/15)."
(TJMG. AC n. 1.0701.15.046654-1/001, Rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16a CÂMARA CÍVEL, julg. 11/04/2018, publ. 20/04/2018)

Ademais, no tocante ao
direito de retenção
foi corretamente decidido e assegurada a retenção em favor da parte autora/apelante do montante pago a título de sinal, conforme determina o art. 418 do CC/02.

Veja-se o teor da sentença recorrida no tocante:

“(...)

Perda do sinal.

Consta no contrato especificamente que o valor de R$ 4.986,00 era referente ao sinal (cláusula segunda) e na cláusula quarta consta especificamente a perda do sinal em caso de rescisão motivada pelos cessionários.

Conforme já descrito, a inadimplência eclodiu por culpa e responsabilidade dos Requeridos que deixaram de honrar as prestações.

Além da previsão contratual, há também previsão legal disposta no Código Civil:

Art. 418.
Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as
; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Logo,
direito da parte autora reter o valor do sinal, por expressa previsão contratual e legal, pela inexecução
.

(...)”

De mais a mais, infere-se que também não prospera a insurgência no sentido de que deve
“ser reformada a sentença objurgada, com a condenação dos Recorrentes ao pagamento de danos materiais ou no mínimo em danos morais, em valor a ser arbitrado por V. Exas., sugerindo que seja no valor de R$100.000,00(cem mil reais)”
.

Nesta senda, analisando o teor da inicial que inaugura a demanda (Id. Num. 170879184 - Pág. 11/39), observa-se que a parte autora/apelante não delineia com precisão no que consistiriam os alegados danos materiais, os quais, conquanto contemplados na esteira do que determina o art. 475 do CC/02 (
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
), demandam cabal comprovação e existência de nexo de causalidade, ou seja, comprovação de efetiva ocorrência e de relação de causa e efeito entre a resolução vindicada e o alegado prejuízo experimentado, ônus comprobatório que incumbe à parte autora (art. 373, I, CPC).

No caso, além das consequências contratuais reconhecidas na escorreita sentença proferida, não se infere demonstrado nos autos nenhum prejuízo material devidamente comprovado, os quais sequer foram delineados na inicial, de modo que improcede a pretensão de ressarcimento por alegados danos materiais.

De outra feita, no que tange à pretendida condenação em indenização por danos morais, infere-se que a situação experimentada pelos autores/apelantes não consubstancia efetiva e grave ofensa a direitos da personalidade passível de recomposição, não se constatando do mero inadimplemento contratual a possibilidade de imposição de indenização por danos morais.

No tocante, corretamente fundamentou e decidiu o Juízo
a quo
na sentença recorrida. Veja-se:

“(...)

Dano Moral.

Ainda que compreensível o aborrecimento e incômodo sofridos pelos autores, não há como se presumir o prejuízo íntimo, a humilhação, a dor sofrida, a ofensa à honra, pelo descumprimento do contrato pelos requeridos, pois estava ao alcance dos autores a rescisão do contrato (tal como previsto contratualmente e postulado).

Com efeito, a compensação por dano moral exige prova de ato ilícito, demonstração do nexo causal e dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro e que não se justifica diante de transtornos ou dissabores da relação jurídica civil, onde inclusive houve indenização pela perda do sinal. O descumprimento contratual que dá causa à rescisão, restituição de valores e perdas e danos não é suficiente à caracterização do dano moral indenizável.

Nesse sentido é o entendimento já consolidado pelo e. Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. É inviável a análise de teses não deduzidas no apelo extremo, alegadas apenas em agravo interno, por caracterizar inovação recursal, rechaçada por este Tribunal Superior. Precedentes. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. (...) 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.969.066/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 21/3/2022.)”

Assim, não é caso de indenização por dano moral.

(...)”

Por fim, no que atine a distribuição dos ônus sucumbenciais, entendo correta a conclusão constante na sentença recorrida, a qual bem observou a proporcionalidade de sucumbência de cada uma das partes quanto às pretensões contrapostas, valendo destacar neste contexto que a almejada rescisão contratual impõe a retorno das partes ao
status quo ante
, o que resultou na sucumbência proporcional da parte autora.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto e mantenho incólume a sentença recorrida.

Com fulcro no artigo 85, § 11, do CPC,
majoro
os honorários advocatícios para arbitrados na instância de origem em favor da parte apelada/requerida, contra a parte apelante/autora, para 20% (vinte por cento) sobre o valor das benfeitorias, a ser apurado em seara de liquidação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/2023