Tribunal: TJMT
Processo: 1006489-81.2022.8.11.0002
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2023-07-21
Data de publicação: 2023-07-24

Ementa:
Recurso Inominado no 1006489-81.2022.8.11.0002.
Origem: Juizado Especial Cível do Jardim Glória.
Recorrentes: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO LTDA.
Recorrido: PAULO CESAR FARIA LOPES.
Data do Julgamento: 21/07/2023
E M E N T A
RECURSO INOMINADO - RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL - COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO (CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERANA VÁRZEA GRANDE I) - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR - RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA - DANO MORAL CONFIGURADO - DEVER DE INDENIZAR - QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA - DANOS MATERIAIS DEVIDOS - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Com a inversão do ônus probatório, incumbe aos reclamados mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu.
2. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral, enseja, portanto, o dever de indenizar.
3. Com relação ao valor indenizatório a título de danos morais, tenho que a quantia arbitrada na sentença deve ser mantida, pois se mostra adequada ao caso concreto, estando em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, servindo para compensar o recorrido pelos transtornos sofridos, sem lhe causar enriquecimento ilícito.
4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
5. Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1006489-81.2022.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[PAULO CESAR FARIA LOPES - CPF: 943.242.391-34 (RECORRIDO), LEOPOLDO DE MORAES GODINHO JUNIOR - CPF: 816.301.311-72 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (RECORRENTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (RECORRENTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado no
1006489-81.2022.8.11.0002.

Origem: Juizado Especial Cível do Jardim Glória.

Recorrentes:

ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO LTDA.

Recorrido:
PAULO CESAR FARIA LOPES
.

Data do Julgamento:
21/07/2023

E M E N T A

RECURSO INOMINADO -
RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL
- COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO (CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERANA VÁRZEA GRANDE I)
-
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR -
RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA - DANO MORAL CONFIGURADO -
DEVER DE INDENIZAR -
QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE -
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA

- DANOS MATERIAIS DEVIDOS
- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO
.

1.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe aos reclamados mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu.

2.

O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral, enseja, portanto, o dever de indenizar.

3.

Com relação ao valor indenizatório a título de danos morais, tenho que a quantia arbitrada na sentença deve ser mantida, pois se mostra adequada ao caso concreto, estando em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, servindo para compensar o recorrido pelos transtornos sofridos, sem lhe causar enriquecimento ilícito.

4.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

5.

Recurso conhecido e improvido.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inaugural, para r
econhecer abusiva a cláusula primeira e parágrafo primeiro da rescisão que impôs multas em face do consumidor, bem como, condenou as requeridas a restituírem, de forma solidária, as quantias de
R$ 976,66
(novecentos e setenta e seis reais e sessenta e seis centavos),
R$ 12.973,12
(doze mil, novecentos e setenta e três reais e doze centavos) e
R$ 6.373,66
(seis mil, trezentos e setenta e três reais e sessenta e seis centavos), corrigidas monetariamente pelo INPC, a contar a partir da rescisão (15/07/2019), e juros simples de mora de 1%, ao mês, a partir da citação.

Por fim, condenou as requeridas a pagar ao requerente, a título de reparação por dano moral, a quantia de
R$ 4.000,00
(quatro mil reais), com correção monetária, indexada pelo INPC, a partir do arbitramento, e juros simples de mora de 1%, ao mês, a partir da citação.

Os recorrentes postulam a reforma da sentença, a fim de que os pedidos sejam julgados improcedentes.

Apesar de intimado, o reclamante não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Na hipótese, a douta magistrada
a quo
examinou as provas coligidas aos autos e decidiu de forma justa. Assim, a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Para melhor compreensão dos fatos, transcrevo fragmentos da respeitável decisão:

Cuida-se de ação nominada de: "AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS DECORRENTES DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRA HABITACIONAL”.

O autor narrou que em 24/11/2015 firmou com as empresas Requeridas o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra para fins de aquisição da Unidade Autônoma n.o 03, situada na Quadra. 03, do Condomínio denominado de “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”.

Para fins de aquisição do imóvel noticiado, o Requerente pagou integralmente pela unidade o montante de R$ 109.722,79 (cento e nove mil, setecentos e vinte e dois reais e setenta e nove centavos), quitada tal importância em 27 (vinte e sete) parcelas.

Pontuou que também desembolsou às empresas requeridas o valor de R$ 6.373,66 (seis mil, trezentos e setenta e três reais e sessenta e seis centavos) para custear serviços de corretagem de corretores contratados pelas empresas Requeridas.

Alegou, no entanto, que as requeridas inadimpliram o contrato, porquanto garantiram ao consumidor que concluiriam o empreendimento habitacional até setembro de 2018, porém o empreendimento não foi concluído.

Em vista disso, o consumidor requereu a rescisão contratual com a restituição integral, porém as requeridas propuseram a resolução do contrato por inadimplência contratual por parte do comprador.

Desse modo, arbitrariamente as empresas requeridas assumiram de fazer apenas a restituição do valor equivalente a R$ 95.773,01 (noventa e cinco mil, setecentos e setenta e três reais um centavo).

Mesmo após as reclamações, o consumidor não viu outra opção senão a de aceitar as condições abusivas e inegociáveis que foram impostas para obter a rescisão do instrumento de compra e venda e ser ressarcido, pelo menos, da quantia que dispendeu para adquirir o imóvel.

Em resumo, o autor afirmou que arcou com prejuízos patrimoniais no importe de R$ 20.323,44 (vinte mil, trezentos e vinte e três reais e quarenta e quatro centavos). Além do dano material e moral, o requerente postulou a inversão e aplicação da cláusula penal no valor de R$ 12.973,12 (doze mil, novecentos e setenta e três reais e doze centavos).

As requeridas, requereram a improcedência dos pedidos, sob o argumento que a transação deu ampla e geração quitação ao contrato.

Requereram ainda o reconhecimento de ausência de culpa das Rés por suposto atraso de obra, considerando que todas as obras de infraestrutura restaram entregue no prazo ajustado em contrato.

(...)

Na espécie, o cerne da controvérsia reside em averiguar se existem cláusulas abusivas no instrumento particular de rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre as partes.

Data da rescisão extrajudicial: 15/07/2019.

Sobre o tema, cabe considerar que um acordo extrajudicial abusivo é aquela que desrespeita os direitos do consumidor previstos na legislação, a exemplificar, condições desfavoráveis sem justificativa ou a ocultação de informações relevantes.

Em caso de acordo extrajudicial abusivo, o consumidor tem o direito de reivindicar a anulação da cláusula ou até mesmo do contrato inteiro, porquanto, constitui direito do consumidor uma relação de consumo justa e equilibrada.

Face a esses parâmetros, passo a análise da rescisão firmada entre as partes.

Consoante o contrato, verifico que na transação foi imposto em face do autor uma multa de R$ 12.973,12 (doze mil, novecentos e setenta e três reais e doze centavos). A multa foi exigida em razão de taxa de administração, seguro vencidos, tributos, obrigações e sanções contratuais incorridas desde a assinatura do Contrato.

Descontou-se ainda a importância de R$ 976,66 (novecentos e setenta e seis reais e sessenta e seis centavos), a qual se refere aos encargos moratórios, taxa de administração e seguros adimplidos.

Também não foi restituído ao consumidor o valor da corretagem no importe de R$ 6.373,66 (seis mil, trezentos e setenta e três reais e sessenta e seis centavos).

Nos fundamentos da petição inicial o autor explanou que mesmo após reclamações as requeridas não alteraram as razões da rescisão. Mencionou que existem cláusulas abusivas na rescisão, porém ficou com receio de não aceitar a proposta e ser submetido a um processo de falência ou recuperação para satisfazer seus créditos, visto que tomou conhecimento de que há em face das requeridas diversas ações judiciais.

Em análise da rescisão, extraio que foram impostas multas considerando a culpa exclusiva do consumidor.

Ocorre que quem deu causa a rescisão foram as requeridas, pois não entregaram o imóvel na data acordada. A cláusula 1.6 do contrato confirma que o prazo da entrega era até setembro de 2018, com tolerância de cento e oitenta dias, findando, portanto, em março de 2019.

Sendo assim, a alegação de ausência de previsibilidade da entrega não se sustenta.

Dessa maneira, reconheço que as requeridas não demonstraram que entregaram o imóvel na data acordada, assim não se afastaram do preceito do art. 373, II, do CPC.

Por consequência, reconheço que as multas em face do consumidor foram abusivas, pois não consideraram que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva das fornecedoras do empreendimento, dessa maneira, a transação nos termos em que foi proposto atenuou a responsabilidade das requeridas e colocou o consumidor em desvantagem exagerada.

(...)

Diante das cláusulas abusivas, as multas devem ser desconsideras. Cabendo a restituição imediata das quantias não repassadas ao consumidor.

Necessário destacar que o reconhecimento de nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida a transação. (art. 51, § 2o do CDC).

(...)

Concernente a comissão de corretagem, cabível a restituição, dado que na rescisão foi omitido e desconsiderado que quem deu causa ao inadimplemento foram as requeridas.

Logo, as requeridas subtraíram do autor o direito ao reembolso integral, nos moldes do art. 51, II, do CDC.

(...)

Em relação à imposição de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, indeferido o pedido, porquanto a multa aplicada no contrato diverge da cláusula penal mencionado pelo autor (cláusula 5.6), uma vez que o autor não recebeu apenas setenta por cento do valor empregado no contrato. id. Num. 77371643 - Pág. 15.

(...)

Considerando que o autor foi submetido a uma rescisão com cláusulas abusivas e contrárias aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, as quais acarretaram prejuízos econômicos e transtornos que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento, entendo cabível o direito a reparação em dano moral. (...)”

Com efeito, como bem salientado em sentença, restou comprovado o contrato pactuado, especialmente na cláusula 1.6 das Normas Gerais da avença (ID. 168565827 - Pág. 9), que os reclamados prometeram entregar o empreendimento em setembro de 2018, e resguardou a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do prazo.

O imóvel não foi entregue na data aprazada, tampouco no período de tolerância. Pelo que se extrai dos autos, não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, tais como a colocação de energia elétrica e água, o que ficou evidenciado por meio dos documentos probatórios.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às empresas requeridas mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta a ser utilizada, e não o fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual das recorrentes.

Ressalta-se, quando da propositura da
ação de rescisão contratual em
fevereiro/2022
, a obra ainda estava inconclusa (fotos corpo da inicial), restando evidenciado o inadimplemento contratual pela construtora, e, por conseguinte, o dever de indenizar o requerente, pelos danos materiais suportados, quanto aos dispêndios financeiros decorrentes do inadimplemento pela construtora-incorporadora, bem como os transtornos causados e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, consoante entendimento pacificado pela Súmula 543 do STJ, vejamos:

“Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

De acordo com o sedimentado no verbete acima, considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual da construtora-incorporadora que atrasou na entrega do bem, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual, inclusive a comissão de corretagem.

No que diz respeito ao dano moral, as frustrações pelo não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
– JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação. Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).”
(TJ-MT 10043307320198110002 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 15/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023) (destaquei)

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CDC – PACTA SUNT SERVANDA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL –
ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO –
SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o loteamento urbano, se submetem a legislação consumerista, inexistindo qualquer ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Precedentes do STJ.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Não há retenção do direito de fruição do imóvel quando a parte sequer entrou na posse do bem que adquiriu, ante a ausência de efetiva utilização do bem.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10190001920198110002 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 13/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2022) (destaquei)

A indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o sofrimento impingido. A eficácia do valor arbitrado pelo juízo está na aptidão para proporcionar tal satisfação em justa medida, de modo que não signifique um enriquecimento sem causa para a vítima e produza impacto bastante no causador do mal, a fim de dissuadi-lo de novo atentado.

Relativamente ao
quantum
indenizatório a título de danos morais, tenho que a quantia arbitrada na sentença deve ser mantida, pois se mostra adequada ao caso concreto, estando em conformidade com os parâmetros da proporcionalidade e da razoabilidade, servindo para compensar o recorrido pelos transtornos sofridos, sem lhe causar enriquecimento ilícito.

Ante o exposto, conheço do recurso inominado interposto, pois tempestivo, e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença pelos próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Condeno os recorrentes ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2023