Tribunal: TJMT
Processo: 1008752-25.2018.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-22
Data de publicação: 2023-08-30

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. OBRAS REALIZADAS IRREGULARMENTE. AUSÊNCIA DE DIREITO INDENIZATÓRIO. RETENÇÃO POR BENFEITORIA INDEVIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. ADEQUAÇÃO. 25%. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- O art. 34 da lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que, “Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”. Em contrapartida, seu §1o bem estabelece que, “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”.
2- “Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. (...)” (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008752-25.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARLON GUSTAVO RIBEIRO DE OLIVEIRA - CPF: 044.293.951-52 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. OBRAS REALIZADAS IRREGULARMENTE. AUSÊNCIA DE DIREITO INDENIZATÓRIO. RETENÇÃO POR BENFEITORIA INDEVIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. ADEQUAÇÃO. 25%. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- O art. 34 da
lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979
, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que,
“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.
Em contrapartida, seu §1o bem estabelece que,
“Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”.

2-
“Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. (...)”
(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198)1008752-25.2018.8.11.0003

APELANTE: MARLON GUSTAVO RIBEIRO DE OLIVEIRA

APELADO: N C IMÓVEIS LTDA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
MARLON GUSTAVO RIBEIRO DE OLIVEIRA
contra sentença em Ação de Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária c.c Reintegração de Posse e Perdas e Danos n. 1008752-25.2018.8.11.0003, da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT, movida por
N C IMÓVEIS LTDA
, em que se julgou parcialmente procedentes os pedidos para “
a) declarar rescindido o “Contrato Particular de Compra e Venda – no02913-1” de (fls.36/38 – correspondência ID 15707679) e demais documentos adjacentes firmados entre as partes para aquisição do imóvel matrícula sob no80.615, Lote no07, Quadra 51, restituindo/reintegrando a posse do referido imóvel à autora a partir desta decisão, nos termos da Súmula 487, do Supremo Tribunal Federal; b) condenar a autora ao pagamento (leia-se reembolso) das parcelas, correspondente ao valor de R$9.064,25 (nove mil, sessenta e quatro reais e vinte e cinco centavos), em parcela única, devidamente atualizados a partir do desembolso de cada parcela, devendo ser corrigida – INPC – e juros à razão de 1% (um por cento) ao mês a contar desta decisão, ressalvando-se que deste valor deverá ser decotada a importância contratualmente ajustada, entenda-se a ‘Cláusula Oitava’ (fl.37 – correspondência ID 15707679, fl.02), limitando-se o desconto/retenção à importância de 30% (trinta por cento) do valor adimplido pela ré; c) condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios [...] em 10% (dez por cento), sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, devendo ser observado o disposto no artigo 98, §3o, do mesmo Códex
” (id. 176688016).

Afirma o apelante que “
adquiriu da Requerente
um terreno para construção
,
sem qualquer edificação
,
vindo a implementar diversas melhorias no imóvel
, conforme atesta a inclusa fotografia do imóvel (
ID 15707683
)
”.

Declara que “
a parte Apelada deverá indenizar o Apelante pelas benfeitorias implementadas no imóvel e valorização do imóvel, conforme preleciona a legislação
”.

Expõe que “
o imóvel foi avaliado no valor
de
R$ 95.200,00 (noventa e cinco mil e duzentos reais)
, sendo as
benfeitorias R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais)
e o
terreno em R$ 79.200,00 (setenta e nove mil e duzentos reais)
.
Em análise aos documentos junto à peça exordial (
ID 15707679
), verifica-se que o imóvel fora vendido inicialmente pela monta de
R$ 41.228,00 (quarenta e um mil, duzentos e vinte e oito reais)
, de modo que houve uma valorização do terreno de
92% (noventa e dois por cento)
, o que corresponde à
R$ 37.972,00 (trinta e sete mil e novecentos e setenta e dois reais)
”
.

Aduz que “
faz-se necessário a indenização ao Apelante pelas benfeitorias e valorização do terreno, que totalizam a monta de
R$ 53.972,00 (cinquenta e três mil, novecentos e setenta e dois reais)
”
.

Sustenta que deve haver “
reforma da decisão para determinar o percentual de desconto/retenção para
10% (dez por cento)
do valor adimplido pelo Apelante, conforme determina o entendimento jurisprudencial pátrio, sob pena da retenção dos referidos valores acarretar em seu enriquecimento ilícito
”.

Diz que “
em sede de contestação
a parte Apelante requereu ao juízo
a quo
a concessão do
direito à retenção do imóvel
, em razão das diversas melhorias implantadas no mesmo, benfeitorias essas que foram atestadas pelos peritos designado pelo juízo de piso (
ID 84289709
e
ID 84289710
)
”.

Fala que “
não houve
a
preciação do pedido de
direito à retenção do imóvel
em razão das benfeitorias realizadas, requerido pela parte Apelante
,
o que configura

error in judicando

na

r. sentença prolatada, sendo, portanto, de mister o conhecimento e provimento do presente recurso interposto
”.

Em suma, requer “
a) Seja o presente recurso acolhido e provido para, indenizar a parte Apelante pelas benfeitorias realizadas e valorização do terreno, que totalizam a monta de R$ 53.972,00 (cinquenta e três mil, novecentos e setenta e dois reais); b) Seja reformado a decisão que determinou o desconto/retenção em 30% (trinta por cento) para a monta de 10% (dez por cento) do valor adimplido pelo Apelante, conforme determina o entendimento jurisprudencial pátrio, sob pena da retenção dos referidos valores acarretar em seu enriquecimento ilícito; c) Seja conferido a parte Apelante o direito à retenção do imóvel em razão das benfeitorias realizadas, podendo reter o imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias erigidas de boa-fé
” (id. 176688032).

Em contrarrazões, pede-se o não conhecimento do recurso ou seu desprovimento do recurso (id. 176688034).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Sobre a preliminar de não conhecimento do recurso, rejeito-a, pois o apelo tem argumentos condizentes com o sentenciado e cumpre os requisitos para a sua admissibilidade.

Apelação interposta por
MARLON GUSTAVO RIBEIRO DE OLIVEIRA
contra sentença em Ação de Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária c.c Reintegração de Posse e Perdas e Danos n. 1008752-25.2018.8.11.0003, da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT, movida por
N C IMÓVEIS LTDA
, em que se julgou parcialmente procedentes os pedidos para “
a) declarar rescindido o “Contrato Particular de Compra e Venda – no02913-1” de (fls.36/38 – correspondência ID 15707679) e demais documentos adjacentes firmados entre as partes para aquisição do imóvel matrícula sob no80.615, Lote no07, Quadra 51, restituindo/reintegrando a posse do referido imóvel à autora a partir desta decisão, nos termos da Súmula 487, do Supremo Tribunal Federal; b) condenar a autora ao pagamento (leia-se reembolso) das parcelas, correspondente ao valor de R$9.064,25 (nove mil, sessenta e quatro reais e vinte e cinco centavos), em parcela única, devidamente atualizados a partir do desembolso de cada parcela, devendo ser corrigida – INPC – e juros à razão de 1% (um por cento) ao mês a contar desta decisão, ressalvando-se que deste valor deverá ser decotada a importância contratualmente ajustada, entenda-se a ‘Cláusula Oitava’ (fl.37 – correspondência ID 15707679, fl.02), limitando-se o desconto/retenção à importância de 30% (trinta por cento) do valor adimplido pela ré; c) condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios [...] em 10% (dez por cento), sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, devendo ser observado o disposto no artigo 98, §3o, do mesmo Códex
” (id. 176688016).

Primeira pretensão do apelante é de ser indenizado das benfeitorias realizadas no imóvel, dizendo que totalizam a monta de
R$ 53.972,00 (cinquenta e três mil, novecentos e setenta e dois reais).

Importante asseverar que a presente demanda tem origem no descumprimento contratual pelo comprador, que admite não pode adimplir mais o contrato,
tendo a ação sido ajuizada pela vendedora
.

O contrato prevê que eventual obra realizada no imóvel deve seguir a lei de regência:

Conforme se depreende dos autos, fotografia demonstra que há edificação sem finalização no imóvel, que teria sido implementada pelo apelante, entretanto, não existe qualquer informação de edificação frente à matrícula, bem como, no Boletim de Cadastro Imobiliário, não consta registro de qualquer área construída (id. 176688034, p. 8; 176687959), o que convola em demonstração de que a construção está sendo realizada sem a devida autorização dos órgãos competentes.

O art. 34 da
lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979
, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que,
“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”.

Em contrapartida, seu §1o bem estabelece que,
“Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”.

Conforme entende o STJ,
“o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02),
mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”

(AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).

Em outro julgado, de importante observância, a Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI bem especifica que
“A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina,
não é razoável que, entre os particulares,

recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele
. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.”
(REsp 1643771/PR, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2019, DJe 21/06/2019).

Assim, diante da ausência de regularidade da construção implementada no imóvel, a indenização por benfeitoria não deve ser procedente.

Sobre a retenção por benfeitorias, diante do reconhecimento de ausência de direito de indenização, não há que prosperar.

Sustenta o apelante que deve haver “
reforma da decisão para determinar o percentual de desconto/retenção para
10% (dez por cento)
do valor adimplido pelo Apelante, conforme determina o entendimento jurisprudencial pátrio, sob pena da retenção dos referidos valores acarretar em seu enriquecimento ilícito
”.

No julgamento do REsp
n. 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019, não houve tabelamento do percentual de retenção em casos de rescisão por iniciativa do comprador, mas apenas entendeu pela possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal entre 10% a 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, que poderá ser reduzida judicialmente com base em alegações abstratas de abuso.

No caso dos autos, o juiz arbitrou a retenção em 30%, devendo, assim, o valor ser adequado, entendendo esta julgadora como sendo em 25%.

Cito outros julgados:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA No 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. (...) 7. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente,
é possível a retenção
de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos
. (...)”
(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022).

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADO COM PEDIDO LIMINAR - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE
RETENÇÃO
- FIXAÇÃO EM 25% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - IPTU - TAXA DE FRUIÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato. 2. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. 3. Em caso de
desistência
do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra
e
venda
de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de
retenção
pelo vendedor
entre
10
% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
4. O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. 5. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 6. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem. 7. Sentença mantida. 8. Recurso desprovido
.” (N.U 1016514-51.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/04/2023, Publicado no DJE 25/04/2023).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso e arbitro a retenção em 25%.

Deixo de majorar os honorários, diante do êxito parcial no recurso.

Defiro a justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/08/2023