Tribunal: TJMT
Processo: 1012383-10.2023.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-20
Data de publicação: 2023-09-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO PRÉ-EXECUTIVIDADE – DÉBITOS GERADOS ANTES DA IMISSÃO DA COMPROMISSÁRIA-COMPRADORA NA POSSE DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA EVIDENCIADA – DEFINIÇÃO QUE NÃO SE DÁ UNICAMENTE PELO REGISTRO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO, MAS TAMBÉM PELA RELAÇÃO JURÍDICA COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DA TRANSAÇÃO – RECURSO ESPECIAL REPETITIVO No 1.345.331/RS – DECISÃO REFORMADA, PARA JULGAR EXTINTA A AÇÃO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, NOS TERMOS NO ART. 485, VI, DO CPC, ANTE ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob o regime do art. 543-C do CPC, firmou entendimento de que, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" .
Tratando-se de imóvel novo, entregue ao demandado diretamente pela construtora, a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas condominiais inicia-se com a posse efetiva do bem, tendo em vista a modulação jurisprudencial dos efeitos da natureza propter rem da obrigação pelos débitos condominiais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012383-10.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Liminar]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SIDNEI DE OLIVEIRA - CPF: 926.228.101-30 (ADVOGADO), SANDRA MARIA GUSMAO SOARES OLIVEIRA - CPF: 011.993.521-01 (AGRAVANTE), SIDNEI DE OLIVEIRA - CPF: 926.228.101-30 (AGRAVANTE), CONDOMINIO RESIDENCIAL ESMERALDA - CNPJ: 20.399.488/0001-89 (AGRAVADO), ANABELL CORBELINO SIQUEIRA DALTRO - CPF: 000.971.781-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO PRÉ-EXECUTIVIDADE – DÉBITOS GERADOS ANTES DA IMISSÃO DA COMPROMISSÁRIA-COMPRADORA NA POSSE DO IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA EVIDENCIADA – DEFINIÇÃO QUE NÃO SE DÁ UNICAMENTE PELO REGISTRO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO, MAS TAMBÉM PELA RELAÇÃO JURÍDICA COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DA TRANSAÇÃO – RECURSO ESPECIAL REPETITIVO No 1.345.331/RS – DECISÃO REFORMADA, PARA JULGAR EXTINTA A AÇÃO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, NOS TERMOS NO ART. 485, VI, DO CPC, ANTE ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob o regime do art. 543-C do CPC, firmou entendimento de que, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" .

Tratando-se de imóvel novo, entregue ao demandado diretamente pela construtora, a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas condominiais inicia-se com a posse efetiva do bem, tendo em vista a modulação jurisprudencial dos efeitos da natureza
propter rem
da obrigação pelos débitos condominiais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido tutela de urgência, interposto por SIDNEI DE OLIVEIRA e outra, contra a decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA em AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS n.o 1003845-73.2019.8.11.0002, movida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESMERALDA, rejeitou a exceção de pré-executividade manejada pelos ora agravantes e determinou a expedição de alvará em favor do excepto/exequente para levantamento do valor penhorado nos autos.(Id.171528178)

Em suas razões, os agravantes sustentam, em síntese, que não são os responsáveis pelos pagamentos das taxas condominiais anteriores ao contrato de compra/venda, bem como anteriores à entrega das chaves, devendo a referida decisão ser reformada.

Deste modo, pugnam, liminarmente, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, pela reforma definitiva da decisão agravada no sentido de acolher a Exceção de Pré Executividade, reconhecendo a ilegitimidade passiva dos demandados, com a condenação do autor ao pagamento dos honorários sucumbenciais, devolução de custas e baixas de qualquer bloqueio/penhora nos referidos autos.

Com as razões, acompanham os documentos anexados ao sistema, dentre eles os exigidos no artigo 1.017, I, do CPC.

O pedido liminar foi deferido, ao Id. 172272229.

Informações prestadas pelo Juízo
a quo
, ao Id. 173686342.

A parte agravada, embora intimada, deixou de ofertar as contrarrazões.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Infere-se dos autos que os demandados, ora agravantes, sustentaram perante o juízo de origem que não são responsáveis pelo pagamento dos débitos condominiais, uma vez que somente tomaram posse do imóvel em outubro de 2014.

O magistrado
a quo
rejeitou o pedido de ilegitimidade passiva, formulado via exceção de pré-executividade.

Pois bem.

A despeito da natureza
propter rem
da obrigação condominial, que vincula o adquirente do imóvel, sua responsabilidade de pagamento das cotas condominiais somente se inicia a partir da entrega das chaves, momento em que efetivamente passa a ter o uso e gozo do bem, de modo que, acaso arcasse com o pagamento de taxas anteriores à sua imissão no imóvel, teria direito de regresso em face da construtora.Dos autos, resta incontroverso que os requeridos/agravantes são legítimos proprietários da CASA No. 61 DA QUADRA 03, que compõem o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESMERALDA, conforme certidão de inteiro teor do imóvel acostada pela ora agravada junto da inicial da ação de cobrança.

Sob a assertiva que os agravantes respondem juntamente com os demais condôminos pelas despesas de conservação e funcionamento daquele residencial, à parte agravada manejou a vertente ação de cobrança a fim de receber o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias correspondentes aos meses de 18.06.2014, 05.07.2014, 05.08.2014 e 05.09.2014, totalizando o valor de R$2.162,95 (dois mil, cento e sessenta e dois reais e noventa e cinco centavos).

Como cediço, a obrigação dos condôminos em arcar com as despesas decorrentes da manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação
propter rem.

Na conceituação da melhor doutrina, tal obrigação
“(...) provém sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte, etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá que assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em favor de outrem.” (Maria Helena Diniz, in Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. II, ed. Saraiva, São Paulo, 1989, p. 11, g.n.).

Destarte, aquele que adquire o imóvel recebe o ônus real que o acompanha, porquanto acessorium sequitur principale.

E de fato, o art. 1.345 do Diploma Civil parece sancionar tal conclusão, ao afirmar que “
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.

Não obstante, o mencionado dispositivo não conduz necessariamente ao resultado pretendido pelo condomínio agravado.

Isso porque no ordenamento jurídico vigente, a propriedade dos bens imóveis só é efetivamente transferida com o registro do título aquisitivo na matrícula respectiva, no Registro de Imóveis.

Na dicção do art. 1.245 do Código Civil,
“transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.
O § 1o, por sua vez, estabelece que
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”.

Nesse cenário, o c. Superior Tribunal de Justiça passou a admitir que:
“(...) a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto.” ( AgRg no REsp 1392451/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 12/08/2015).

O Tribunal da Cidadania, provocado em diversas oportunidades e em casos análogos, em interpretação sistemática aos dispositivos mencionados, acabou por consolidar, em sede de recurso repetitivo, os critérios para a responsabilização do compromissário comprador.

Veja-se:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. INOVAÇÃO DE TESE. IMPOSSIBILIDADE. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, BEM COMO DA ALEGADA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RECURSO DESPROVIDO.

1. É vedado à parte inovar nas razões do agravo regimental, ainda que se trate de matéria cognoscível de ofício pelo magistrado, tendo em vista a ocorrência da preclusão como consequência de a questão não ter sido tratada oportunamente em sede de recurso especial.

2. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob o regime do art. 543-C do CPC, firmou entendimento de que, "
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse;
e (ii)
o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
.

3. No caso em análise, o Tribunal de origem concluiu que o condomínio não teve ciência inequívoca da transação, tampouco da alegada imissão na posse pelo promissário comprador, não afastando, assim, a responsabilidade do proprietário do imóvel pelo adimplemento das despesas condominiais em atraso.

4. A alteração da conclusão em vitrina demandaria o reexame do suporte fático-probatório, o que é defeso em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

5. Agravo regimental a que se nega provimento.”
(AgRg no REsp 1484290/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 03/08/2015).

Relativamente ao primeiro requisito (imissão na posse), estabelecido pela Superior Instância, é certo que a matrícula do imóvel gerador do débito não deixa dúvidas ao apontar a GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILÁRIOS SPE LTDA. como proprietária do imóvel na época das cobranças (junho a setembro de 2014).

No referido documento consta de forma expressa o registro do contrato de aquisição da unidade imobiliária pelos ora agravantes na data de 05 de novembro de 2014 (Id. 171528175). E, ainda, pelo Recibo de Entrega das chaves e Imissão de Posse de Id. 171528178, consta que a imissão e
entrega das chaves aos agravantes se concretizou em 03 de outubro de 2014
, ou seja, posteriormente às dívidas que estão sendo cobradas nos autos.

Quanto ao segundo requisito, não resta evidenciado que o condomínio autor cuidou de demonstrar eventual existência e, ainda, ciência prévia acerca da transação realizada pelos agravantes e a construtora envolvendo o imóvel, em data anterior ao início do débito exigido nesta ação.

Portanto, tratando-se de imóvel novo, entregue aos agravantes diretamente pela construtora, a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas condominiais inicia-se com a posse efetiva do bem, tendo em vista a modulação jurisprudencial dos efeitos da natureza propter rem da obrigação pelos débitos condominiais.

Desse modo, resta verificada, nos termos postos no recurso repetitivo, a ilegitimidade passiva dos réus/agravantes, promitente compradores, para responder pela cobrança das despesas condominiais referidas na inicial.

Por se tratar de matéria de ordem pública que, pode ser conhecida de ofício e a qualquer tempo e grau de jurisdição, imperioso aplicar o efeito translativo para, nesta decisão, extinguir a Ação principal.

Nelson Nery Junior ensina que
"opera-se o efeito translativo nos recurso ordinários (apelação, agravo, embargos infringentes, embargos de declaração e recurso ordinário constitucional)", com exclusão, tão-somente, dos "recursos excepcionais (recurso extraordinário, recurso especial e embargos de divergência)".
(Princípios Fundamentais – Teoria Geral dos Recursos, 5a ed., São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2000).

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o seguinte entendimento:

“(...) EFEITO TRANSLATIVO DO RECURSO ORDINÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSIBILIDADE DE EXTINÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. (...) 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que as instâncias ordinárias podem extinguir o processo sem resolução de mérito, conhecendo de ofício de matéria de ordem pública, capaz de gerar a rescindibilidade do julgado caso não detectada a tempo, em respeito ao efeito translativo dos recursos ordinários e ao princípio da economia processual. (...) 4. Recurso especial parcialmente provido, para que o Tribunal de origem promova novo julgamento do agravo de instrumento.”
(REsp 1293721/PR, Rel. Min. Eliana Calmon, 2a Turma, julg. 04/04/2013, DJe 10/04/2013).

Dispositivo
.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para atribuir o efeito translativo e, via de consequência, extinguir sem resolução de mérito a AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS n.o 1003845-73.2019.8.11.0002, com amparo no art. 485, IV, do CPC.

Determino que seja procedida a liberação/devolução de eventuais constrições e/ou penhora de ativos financeiros de titularidade dos demandados/agravantes.

Condeno a parte autora/agravada ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em R$1.000,00 (mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/09/2023