Tribunal: TJMT
Processo: 0025199-59.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E OUTRAS AVENÇAS – CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR INVOCAÇÃO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS – INOCORRÊNCIA – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – CABIMENTO – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA DO ENCERGO (CC, ART. 413) – SENTENÇA MANTIDA – AMBOS OS RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, só pode ser argüida quando há efetivo descumprimento de obrigação por uma das partes contratantes, o que não restou comprovado nos autos. 2. Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 5. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025199-59.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CERVANTES CORRAL - CPF: 924.608.958-87 (APELADO), JOAO CARLOS HIDALGO THOME registrado(a) civilmente como JOAO CARLOS HIDALGO THOME - CPF: 068.114.198-06 (ADVOGADO), CYBELLE MARIA PAVANELLI PORTO - CPF: 988.170.518-53 (APELADO), ADEMIR FONTANA - CPF: 615.528.529-20 (APELANTE), ALEX DISARZ - CPF: 016.330.279-02 (ADVOGADO), JADER ALBERTO PAZINATO - CPF: 832.043.509-91 (ADVOGADO), TAYNAH REGINA DO NASCIMENTO - CPF: 092.278.029-32 (ADVOGADO), IDENE MARIA SIMON FONTANA - CPF: 008.135.589-05 (APELANTE), ADEMIR FONTANA - CPF: 615.528.529-20 (APELADO), ALEX DISARZ - CPF: 016.330.279-02 (ADVOGADO), IDENE MARIA SIMON FONTANA - CPF: 008.135.589-05 (APELADO), CERVANTES CORRAL - CPF: 924.608.958-87 (APELANTE), CYBELLE MARIA PAVANELLI PORTO - CPF: 988.170.518-53 (APELANTE), JOAO CARLOS HIDALGO THOME registrado(a) civilmente como JOAO CARLOS HIDALGO THOME - CPF: 068.114.198-06 (ADVOGADO), SAMANTHA RONDON GAHYVA - CPF: 973.587.031-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
– AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E OUTRAS AVENÇAS – CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR INVOCAÇÃO DA
EXCEPTIO

NON

ADIMPLETI

CONTRACTUS

– INOCORRÊNCIA –
I
NADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – CABIMENTO – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA DO ENCERGO (CC, ART. 413) – SENTENÇA MANTIDA – AMBOS OS RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, só pode ser argüida quando há efetivo descumprimento de obrigação por uma das partes contratantes, o que não restou comprovado nos autos. 2. Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 5. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelos autores
CERVANTES CORRAL e CYBELLE MARIA PAVANELLI PORTO e pelos réus ADEMIR FONTANA e IDENE MARIA SIMON FONTANA
contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão de Contrato
”

(Proc. no 0025199-59.2016.8.11.0041), ajuizada pelos primeiros apelantes contra os segundos, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para “
decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, objeto da lide, contudo, com a modificação quanto à retenção dos valores pagos, estabelecendo o percentual de 20% de retenção
” (cf. Id. no 131637185).

Os autores/apelantes afirmam que a “
sentença violou o pacto, que, no caso, deveria ser respeitado (artigos 422 do Código Civil)
”, pois, “
taxou de abusiva a cláusula penal quando, aqui, ela sequer ultrapassou o limite legal a que poderia chegar (fixado no artigo 412 do Código Civil)
”; defendem que “
essa cláusula estabelecida por comum acordo entre as partes, é lícita, já que o artigo 412 do Código Civil diz que o limite da cláusula penal é o da obrigação principal, não podendo excedê-la
”, o que não é o caso, uma vez que o contrato prevê como obrigação principal o pagamento de R$ 7.500.000,00 e o valor pago pelos réus equivale à R$ 4.000.000,00.

Pedem, sob esses fundamentos, o provimento do apelo, a fim de que “
seja afastada a redução da cláusula penal para 20% do valor total pago pelos recorridos, aplicando-se o critério requerido na petição inicial (alínea “E” do item “III” – fls. 12 e 13 do processo físico -), conforme exposto neste recurso, sob pena de violação do artigo 489, § 1o, do CPC, e dos artigos 413 e 416, ambos do Código Civil, ou a redução, no máximo, a 50% (cinquenta por cento) da cláusula penal contratualmente avençada pelas partes
” (cf. Id. no 131637199).

Os réus/apelantes sustentam que “
as provas nos autos são claras em demonstrar a exceptio non adimpleti contractus, tese de defesa suscitada pelos apelantes
”, uma vez que “
o apelado Cervantes, em seu depoimento pessoal, confessou que permaneceu na área vendida além do tempo pactuado em contrato, tal afirmação repetiu-se por mais de uma vez
”, e que “
a testemunha João corroborou tal ponto, afirmando que o apelado permaneceu na posse do imóvel, no entanto, destacou ponto relevante: a permissão do réu era de apenas ‘por uns dias’”
; ademais, “
tal extensão do prazo era de curto período justamente porque o apelante necessitava plantar na área, pois conforme testemunhas afirmaram, o requerido “destocou” a área, ou seja, já havia a preparado para o plantio, assim não haveria motivo para que o apelado continuasse com o gado sobre o lote que recairia o plantio
”, e além disso, “
o descumprimento contratual do apelado não se resume apenas em não entregar a posse, mas também em não entregar o georreferenciamento do imóvel conforme cláusula 6 do pacto, documento até hoje não entregue
”, por fim, alega que “
as notas promissórias (garantias) não foram restituídas na data do pagamento da quantia correspondente, conforme estabelecido na cláusula 3.8
”, indagando, neste ponto, o risco de proceder com o último pagamento avençado, afinal, “
tais promissórias poderiam ser protestadas indevidamente, daí o risco do apelante em quitar a última parcela com as garantias ainda em mão do apelado
”.

Noutro ponto, afirmam que não houve inadimplemento por parte dos recorrentes, ressaindo evidente dos autos do caderno processual “
sua intenção em tomar posse do mesmo, o que foi obstado pelo apelado ante sua recusa na entrega do bem
”, destacando, ainda, que os vendedores possuíam diversas dívidas entrelaçadas com o objeto do contrato celebrado, daí porque “
a tolerância do apelante para com o apelado
(de permanecer na posse do imóvel)
a propiciar que este último quitasse os ônus que recaiam sobre o imóvel, para que a transmissão da propriedade pudesse se dar de forma desembaraçada
”.

Pedem, pois, o provimento do apelo, para que, reformada a sentença, seja julgada improcedente a ação, com a inversão do ônus sucumbencial (cf. Id. no 131637197).

Os autores ofertaram contrarrazões no Id. no 143437167, enquanto os requeridos contrarrazoaram junto ao Id. no 131637208, ambos com postulações recíprocas de desprovimento do apelo adversário.

É a suma.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 8 de fevereiro de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença de origem julgou procedente o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

“É incontroversa a relação contratual, o pagamento parcial do preço e o valor da parcela inadimplida.

Com isso, as partes firmaram o contrato de venda do imóvel rural pelo valor de R$ 7.500.000,00, e os requeridos inadimpliram a última parcela deste preço, no equivalente a R$ 3.500.000,00, com vencimento em 30/06/2015, tendo pago quatro milhões de reais.

Pelo teor da contestação e os pedidos nela insertos pelos requeridos, não há resistência quanto à rescisão do negócio de compra e venda, já que os requeridos alegam exceção do contrato não cumprido a fim de pleitear, ao final, que a rescisão se opere por culpa dos autores.

Apesar de alegarem que a culpa pela rescisão é dos autores, eis que supostamente estes descumpriram primeiramente o contrato, os atos dos requeridos não indicam a incidência desta hipótese.

Isso porque se tinham alguma intenção de manter o negócio e tinham receio de pagar a última parcela, o caminho seria o ajuizamento de ação judicial visando compelir os autores a entregarem a posse, com a consignação em juízo do valor inadimplido.

Aliás, mesmo nesta ação, não pleitearam, na contestação, a manutenção do contrato e a efetiva entrega da posse mediante depósito em juízo.

Portanto, fica demonstrado a inexistência de intenção de quitar o preço e manter a compra e venda.

A rescisão do contrato é, pois, o caminho desejado pelas partes.

Com relação à culpa pela rescisão, não se afigura a possibilidade de aplicação da exceção do contrato não cumprido.

Isso porque a parcela de três milhões e quinhentos mil reais venceu em 30/06/2015 e somente em 10/09/2015 é que os requeridos se manifestaram formalmente, enviando missiva, na qual manifestam a reiteração para que os autores permaneçam na posse da área até que as partes repactuem como se dará a liquidação do preço.

Portanto, se não tinham pago em razão da suposta inadimplência dos autores em desocupar a área, nesta missiva teriam se reportado a isso, quando seu teor se refere justamente à possibilidade de permanência dos autores, “como já afirmado anteriormente”, na posse da área até que seja repactuada a forma de quitação da parcela inadimplida.

Não bastasse isso, verifica-se que o contrato estabeleceu a transferência da posse precária aos requeridos e estes a exerceram, conforme ficou comprovado nos depoimentos testemunhais, pois realizaram serviços, retiraram madeira, etc.

Ademais, não obstante os requeridos terem enviado missiva aos autores em setembro de 2015, admitindo o inadimplemento do preço e ratificando que os autores poderiam permanecer na área, em janeiro de 2016 os autores tiveram que notificar os requeridos sobre a inadimplência da última parcela e somente após esta notificação é que os requeridos passaram a alegar a necessidade de desocupação.

Das trocas de correspondências e notificações extrai-se que os requeridos não estavam em condições financeiras de quitar a parcela de R$ 3.500.000,00, simplesmente.

Por outro lado, se quando, após serem notificados para pagarem tal parcela, em janeiro de 2016, passaram a alegar que os autores deveriam desocupar a área, por óbvio que estes somente o fariam se houvesse o pagamento integral do preço, que já se arrastava por 6 meses.

Não bastasse isso, antes mesmo da notificação enviada pelos autores em janeiro de 2016 os requeridos já haviam tentado vender a área, cujo preço não haviam quitado, a terceiros, conforme ficou demonstrado pela prova testemunhal, notadamente o depoimento da testemunha Umberto José Tozo, a quem foi ofertado o imóvel.

Não há razão relevante para se alongar nas demais discussões travadas entre as partes, pois é fato demonstrado que os autores não quitaram a parcela do preço vencida em junho de 2015, manifestaram-se verbalmente e depois, em setembro de 2015, por escrito, quanto à anuência para que os autores permanecessem na área até que fosse repactuado o pagamento da parcela inadimplida; não se propuseram a depositar judicialmente o valor; não manifestaram interesse em quitar o preço nesta ação.

A alegação de não devolução das promissórias relativas aos valores pagos como causa de inadimplemento pelos compradores não se sustenta, na medida em que na notificação enviada os autores foram específicos sobre qual o valor inadimplido e, ainda, expuseram que as notas promissórias dos valores já pagos estavam à disposição dos requeridos.

Diante disso, o pedido de rescisão dos autores, por inadimplemento, é medida que se impõe.

E não há que se falar em adimplemento substancial do preço se os requeridos não demonstraram a menor intenção de pagar o valor inadimplido, pleiteando, na contestação, a rescisão por culpa dos autores. Não havendo demonstração do interesse em manter o contrato, mediante pagamento integral do preço, ou ao menos, proposta de pagamento, inaplicável tal teoria.

O objetivo da rescisão é restituir as partes ao
status quo ante,
e a cláusula quarta e seu parágrafo único, que preveem o perdimento das parcelas pagas é desprovida de razoabilidade, gerando enriquecimento sem causa, havendo abusividade na estipulação de que os requeridos venham a perder o valor de R$ 4.000.000,00 já pagos em caso de inadimplência.

Aliás, inadimplência esta que foi de R$ 3.500.000,00, ou seja, em valor inferior ao já pago.

Apesar de se tratar de relação regida pelo Código Civil e não pelas normas do CDC, o enriquecimento sem causa é vedado e a estipulação de perda total dos valores pagos enseja a nulidade da cláusula que assim estabelece.

Tratando-se de estipulação abusiva e geradora de enriquecimento sem causa, pode e deve ser revista, sendo coerente, razoável e proporcional que a cláusula penal estipulada no
caput
da cláusula quarta limite-se ao perdimento 20% das parcelas pagas, tendo

em vista que é entendimento pacífico do STJ a razoabilidade da retenção de percentual entre 10 e 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador.

(...)

É de se registrar que na inicial há pedido alternativo de perda proporcional dos valores pagos.

Quanto à alegação de abusividade da multa de 10% sobre o valor do contrato prevista no parágrafo único da cláusula quarta, os autores não pleitearam a incidência de tal multa, justamente

porque sua aplicação somente ocorre caso o comprador resolva purgar a mora, pois

referida disposição contratual aduz que caso o comprador, notificado, decida purgar a mora, incidirão juros e multa de 10%.

Desta forma, não há necessidade de o juízo se manifestar sobre a multa pela mora, pois esta não foi objeto do pedido, já que os autores pleitearam somente a incidência da cláusula penal relativa à rescisão.

Posto isso,
JULGO PROCEDENTE O PEDIDO,
para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, objeto da lide, contudo, com a modificação quanto à retenção dos valores pagos, estabelecendo o percentual de 20% de retenção.

Em razão da rescisão, DETERMINO que os autores promovam à restituição dos valores pagos (R$4.000.000,00) devidamente corrigido pelo INPC a partir do seu desembolso, ficando AUTORIZADA a RETENÇÃO de 20% dos valores pagos, equivalente a R$800.000,00 (oitocentos mil reais).

Após o trânsito em julgado, sobre o valor a ser devolvido, incidirá juros de mora de 1% ao mês, calculados de forma simples.

Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa atribuído na inicial, devidamente corrigido pelo INPC.”

Conforme se verifica dos trechos destacados, a MM. Juíza bem analisou todos os pontos controvertidos trazidos pelas partes, destacando e rebatendo com exatidão os argumentos expendidos pela parte requerida para amparar a tese defensiva alicerçada ao princípio da “
exceptio non adimpleti contractus
”; deste modo, cabe-me apenas reiterar todas as ponderações feitas pelo Juízo de origem, enfatizando, neste ponto, que, nenhum dos tópicos delineados, quais sejam, ocupação da área pelos autores, envio de notificação para “solução amigável”, ausência de devolução das notas promissórias, etc., são capazes de neutralizar os fatos incontroversos de que o pacto estabeleceu a transferência da posse precária aos requeridos e estes a exerceram, de que a tentativa de uma nova formulação do pacto para pagamento da parcela inadimplida se deu muito após o vencimento da mesma, de que a irresignação dos réus pela ocupação da área pelos autores deu-se apenas após receberem notificação para pagamento da parcela pendente, e por fim, de que não havia risco enorme e gritante pela não devolução das notas promissórias, tendo em vista que a própria notificação extrajudicial de inadimplência atesta o pagamento destas, e mais, informa que os títulos estavam à disposição dos réus, caso quisessem buscá-los.

Deste modo, ressai evidente que a rescisão do contrato se deu por culpa dos promitentes compradores.

Sobre a possibilidade de redução da multa, o art. 413 do CC prevê que a “
penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
”.

É, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a redução equitativa da penalidade em virtude do parcial cumprimento do trato (CC, art. 413) como decidido pelo julgador de piso, afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

A cláusula 4a do contrato prevê que:

“O não pagamento pelos compradores nas datas dos vencimentos a que estão obrigados por força contratual e, ou o descumprimento de qualquer cláusula deste contrato, que interpelado mesmo que apenas extrajudicialmente, não pagar a mora ou não cumprir o contratado no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da interpelação ou notificação, acarretará de pleno jure, a rescisão deste contrato, rescisão esta que operará em favor dos VENDEDORES, independente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial, e, como consequência,
perderão os COMPRADORES, desde logo, não só a posse do imóvel prometido, como também as parcelas pagas por conta do preço pactuado até a época do inadimplemento, não lhes cabendo o direito de retenção e indenização por benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias que tenha realizado no imóvel, o qual deverá ser restituído incontinenti, sob pena de configuração de esbulho possessório
.”

Em se tratando de apreciação equitativa, o eg. STJ ressoa o entendimento de que “
não é necessário que a redução da multa, na hipótese de adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.803.803/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 9/11/2021, DJe de 25/11/2021), o que definitivamente não é o caso, pois o valor pago pelos réus (R$ 4.000.000,00) equivale a quase 55% do valor estipulado na avença (R$ 7.500.000,00), ressaindo evidente, portanto, que a aplicação da multa penal conforme estabelecida no contrato pactuado
–
retenção de todo o valor pago
–
se mostra, sim, abusiva.

O Tribunal da Cidadania “
tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado
entre 10% e 25%
,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Diante de todas as considerações acima delineadas sobre os contornos do conflito, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negociais, que, embora não tenha sido substancial, os pagamentos efetivados ao longo da relação contratual estão longe de ser ínfimos ou depressíveis, indiscutivelmente representando mais de 50% do preço total, admito ser justo, razoável e proporcional que o valor da multa penal seja mantido, conforme estipulado pela sentença, qual seja, o percentual de 20%.

Pelo exposto, nego provimento a ambos os recursos.

Custas
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023