Tribunal: TJMT
Processo: 1037929-12.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-12
Data de publicação: 2023-09-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA E DANOS MORAIS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR – SITUAÇÃO IRREGULAR – FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL – DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
“(...) Não tendo o apelante comprovados nos autos a regularidade do empreendimento perante aos órgãos fiscalizatórios, restando incontroverso nos autos que a apelada não tinha ciência da modalidade contratada, pois ausente de transparência e informação, de modo que a rescisão contratual, isenta de qualquer multa contratual é medida que se impõe.
Quanto ao dano moral o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que os danos morais decorrentes de resolução de contrato de compra e venda somente se verificam quando as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial, o que não restou demonstrado no caso dos autos. (N.U 1014150-91.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2023, Publicado no DJE 01/02/2023)
Taxa de fruição, indevida, posto que não comprovada a finalização das obras e a posse.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037929-12.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Protesto Indevido de Título, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CARMEM CENIRA LARA DE ARRUDA - CPF: 412.003.491-72 (APELANTE), GRACIELLE PEREIRA LEMES - CPF: 545.377.541-68 (ADVOGADO), DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME - CNPJ: 25.265.248/0001-05 (APELADO), YURI ALAGUES BENDO - CPF: 039.160.391-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA E DANOS MORAIS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR – SITUAÇÃO IRREGULAR – FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL – DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

“(...) Não tendo o apelante comprovados nos autos a regularidade do empreendimento perante aos órgãos fiscalizatórios, restando incontroverso nos autos que a apelada não tinha ciência da modalidade contratada, pois ausente de transparência e informação, de modo que a rescisão contratual, isenta de qualquer multa contratual é medida que se impõe.

Quanto ao dano moral o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que os danos morais decorrentes de resolução de contrato de compra e venda somente se verificam quando as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial, o que não restou demonstrado no caso dos autos. (N.U 1014150-91.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2023, Publicado no DJE 01/02/2023)

Taxa de fruição, indevida, posto que não comprovada a finalização das obras e a posse.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CARMEM CENIRA LARA DE ARRUDA
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca da Capital/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos, Pedido de Tutela de Urgência e Danos Morais no 1037929-12.2021.8.11.0041, ajuizada em desfavor de
DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME,

julgou parcialmente procedente o pleito autoral
, para declarar a rescisão do contrato firmado ente as partes, determinar que a Requerida proceda, após a retenção de 25% a título de custos administrativos, a devolução do valor remanescente, com a incidência de correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; condenou as partes, na proporção de 50% para cada uma, das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 20% sobre o valor da condenação.

A Apelante aduz, em síntese, que firmou com a Apelada um contrato de compromisso de compra e venda, referente a um imóvel denominado Chácara de Recreio Recanto Chapada, pontuando que a Recorrida enfatizou a inexistência de irregularidades no empreendimento imobiliário, sendo o prazo previsto para entrega do imóvel de 18 meses da data de lançamento, ocorrido em 27/07/2020, com possibilidade prorrogação de 180 dias.

Sustenta que passados 15 meses do lançamento e restando 3 meses para o prazo final de entrega, “a Apelante não viu nenhuma movimentação no empreendimento”, vindo a tomar conhecimento de que o empreendimento estava irregular e não teria data para entrega, “mesmo considerando a prorrogação por mais 180” dias, “pois, as irregularidades apontadas pelo Ministério Público são insanáveis”.

Assevera que ocorreu por total culpa da Apelada a não entrega do empreendimento, vez que vendeu produto com várias irregularidades, enganando a consumidora e, procurada, a parte recorrida se esquivou de resolver a questão administrativamente e vem assim agindo até o presente momento “para promover a rescisão contratual, a qual dera a culpa”. (SIC)

Explana que “o embargo do loteamento, que foi realizado pela Secretaria de Estado do Meio Ambiente (SEMA), tendo em vista que o empreendimento foi constituído em Área de Preservação Permanente às margens do Rio Coxipó, destacando-se que não se trata de área consolidada, o que dificulta o desembargo perante o órgão estadual”. (SIC)

Consigna que faz jus a rescisão contratual sem a incidência de multa, devendo a cláusula penal ser aplicada a seu favor e em desfavor da Apelada, “especialmente porque o embargo do loteamento ocorreu por inúmeras irregularidades e, por culpa exclusiva da Apelada”.

Argumenta que “a Apelada sequer anexou documentos que demonstrem que a situação apontada será regularizada, o que reforça a tese da imprevisibilidade da entrega do empreendimento”. Pontua que a questão não se trata de mero descontentamento da Consumidora Apelante, “pois os documentos anexados são firmes e coesos em afirmar que o empreendimento não será entregue aos seus adquirentes, primeiro por ter sido construído em APP, segundo por ter infringido a Lei de Parcelamento do Solo Rural entre outras situações conforme determinação da ação civil pública”.

Salienta não ser crível e nem razoável que a Apelante, parte hipossuficiente da relação, “tenha que esperar o lapso temporal de entrega do empreendimento (atualmente ultrapassados 6 meses dos 180 dias da prorrogação), arriscando ter seu suado investimento financeiro perdido, para só depois pleitear a rescisão do negócio jurídico com a devolução integral dos valores pagos no Poder Judiciário.”

Aponta a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a necessária inversão do ônus da prova. Afirma que o contrato foi firmado a partir de informações inverídicas, ante a omissão de elementos essenciais, que violam o dever de informação.

Pontua fatos ocorridos após a propositura do feito, ocorridos nos autos da Ação Civil pública n° 1030374-41.2021.8.11.0041. Destaca, que “não a adquiriu um imóvel, a fim de utilizá-lo para o lazer com sua família, possuía planos de construir no local para morar com o seu esposo, especialmente pela boa estrutura que lhe foi prometida no momento da compra”, causando, ato ilícito praticado pela Apelada, danos de ordem moral, que devem ser indenizados.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença, julgando integralmente procedente o pleito autoral, nos termos de suas razões, bem como a condenação da Apelada ao pagamento da integralidade das despesas processuais e honorários advocatícios.

Nas contrarrazões, a Apelada pugna pelo desprovimento do recurso, manutenção da sentença recorrida e a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A Apelante se insurge contra sentença que julgou parcialmente procedente, ao argumento de que a Apelada deu causa à rescisão do contrato, vez que vendeu empreendimento sem todas as informações de restrição; que em razão do embargo da obra esta não será finalizada e a existência de dano moral.

A ação foi proposta pela Apelada, pleiteando a rescisão do contrato firmado entre as partes, a restituição da integralidade dos valores pagos, bem como a condenação da Requerida/Apelada ao pagamento de indenização por danos morais.

O pleito autoral foi julgado parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...) Por ora, não há que se falar em atraso na entrega do empreendimento, pois a previsão contratual é de 24 (vinte e quatro) meses a partir de 27/07/2020, e mais 180 (cento e oitenta) dias admitidos pela jurisprudência, porém, a parte Autora optou pelo distrato, em razão do embargo do empreendimento.

Neste contexto de toda forma, ressalto que não compete a este Juízo avaliar a questão do licenciamento ambiental e/ou legalidade do empreendimento, portanto, eventual descontentamento é opção de cada comprador que pode optar pelo distrato e se submeter às regras contratuais. Situação diversa seria o atraso na entrega da obra decorrente de embargo por problemas ambientais, o que não está provado no processo. (...)

ANTE AO EXPOSTO, e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora CARMEM CENIRA LARA DE ARRUDA, em face de DAYANE DE MOURA GARCIA IMÓVEIS–ME (IMPÉRIO IMÓVEIS LTDA.), extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a) CONFIRMAR a tutela de urgência parcialmente concedida (Id. 72111882);

b) DECLARAR a rescisão do contrato descrito (Id. 69012506), por culpa de ambas as partes e, por conseguinte, determinar que a parte Requerida proceda, após a retenção dos 25% (vinte e cinco por cento) a título de custos administrativos, que deve incidir sobre todo valor pago pela parte Autora, a ser apurado em cumprimento de sentença, à devolução do valor restante, sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual;

c) Diante da sucumbência recíproca, CONDENO as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) a cargo da parte Autora e 50% (cinquenta por cento) a cargo da parte Ré, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, §2° do Código de Processo Civil. (...)” (ID. 165285933)

Denota-se da exordial que a relação entre as partes é decorrente de formalização de “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Chácara de Recreio com Respectivas Frações Ideais”.

Depreende-se que, embora a r. sentença aponte a ausência de atraso de obras e a possibilidade de a Apelada cumprir o prazo de entrega e ser opção da Apelante o distrato, em razão do embargo do empreendimento e, por isso deve ser submetida à cláusula penal prevista em contrato, tem-se que a rescisão de contrato buscada pela Autora/Recorrente se deve aos atos da Apelada.

Isso porque, é possível verificar do feito que o empreendida foi comercializado sem que contasse com qualquer licença para tanto. O Despacho n° 015/2021/DGA/SMADESS da Prefeitura de Cuiabá destaca as seguintes informações, em resposta ao ofício encaminhado pelo Ministério Público:

“(...) Trata-se de requerimento do Ministério Público pelo Termo de Audiência, referente a SIMP N° 000893-097/2020,

onde solicita verificação acerca das licenças e autorizações para realização do empreendimento “Chácara de Recreio Recanto da Chapada” localizado na Rodovia Emanuel Pinheiro (BR 251), aproximadamente 500 metros após o Restaurante Horácio (sentido Cuiabá/Chapada dos Guimarães). (...)

De acordo com a Plataforma Digital GEOSMADES, onde pode-se verificar todas as licenças já autorizadas para local, assim constatamos que não há licenças aprovadas para o empreendimento
. (...)

Diante disso pode-se constatar que a implantação esse loteamento encontra-se irregular.

Nesse caso, procedemos o encaminhamento desse despacho para Secretaria Municipal de Ordem Pública e Defesa Civil – SOPDC para análises e providências. (...)” (ID. 165285878 - Pág. 56/58) (g.n.)

Já o Relatório Técnico n° 205/CFE/SUF/SEMA/2020, da Secretaria de Meio Ambiente, ao apurar denúncia de implantação loteamento rural sem licença ambiental, empreendimento objeto dos autos, apontou a providências administrativas e conclusão:

“(...)
6. PROVIDÊNCIAS ADMINISTRATIVAS:

Auto de Inspeção n. 200111346

Auto de Infração n. 200132036

Por implantar loteamento em zona rural sem licença ambiental
.

Valor da Multa: R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)

Termo de Embargo/Interdição n. 200141698

Por implantar loteamento em zona rural sem licença ambiental.

Atividade embargada: Implantação de Loteamento rural.

Local embargado: área de implantação do Loteamento Recanto Chapada localizado no Km 28, entre as Coordenadas Geográficas S15° 21’ 44,61” e 55° 56’ 53,5” / 15° 21’ 43,84” S e 55° 56’ 52,46”.

7. CONCLUSÃO

Do exposto
concluímos que a denúncia procede no que tange ao loteamento implantado na Rodovia MT 251, km 28, sendo tomadas as providências administrativas listadas no ITEM 6
.” (ID. 165285878 - Pág. 71/75). (g.n.)

Assim, o pleito à rescisão é motivado não pela simples vontade da Apelante de desfazer o negócio, mas constatar que o empreendimento, não só é objeto de embargo, mas como foi comercializado sem qualquer licença necessária, devendo haver a restituição integral dos valores pagos pela Apelante.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

RECURSO INOMINADO - RELAÇÃO DE CONSUMO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE CHÁCARA DE RECREIO RECANTO DA CHAPADA - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR - SITUAÇÃO IRREGULAR - FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL – DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (N.U 1001220-64.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Turma Recursal Única, Julgado em 01/08/2022, Publicado no DJE 02/08/2022)

Colaciona-se ainda escólio do aresto acima:

“(...) Logo, vê-se que houve o efetivo descumprimento contratual pela parte ré, ao vender o imóvel, cujo empreendimento não possuía a devida licença ambiental.

Desse modo, imperiosa a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao ‘status quo ante’, e a consequente devolução dos valores pagos pelo reclamante, no montante de R$ 7.669,66 (sete mil seiscentos e sessenta e nove reais e sessenta e seis centavos - id. 133185718), devidamente atualizado, sem incidência de cláusula penal, uma vez que os reclamados deram causa à rescisão contratual. (...)”

No que tange aos danos morais, como bem apreciado no aresto reproduzido acima, “em demandas em que se busca indenização por danos morais, não se admite a presunção dos fatos. É imprescindível que se traga prova cabal do alegado, sendo dever da parte autora instruir a demanda com as provas necessárias a amparar o direito invocado.”

In casu
, em que pese ser visível que a Apelada deu causa à rescisão objeto do pleito autoral, se demora lesão à bem jurídico, fato que afasta a ocorrência de dano moral.

Acerca do tema,
mutatis mutandis
:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - DIREITO DA PARTE AUTORA À RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS -DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR - SITUAÇÃO IRREGULAR - FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não tendo o apelante comprovados nos autos a regularidade do empreendimento perante aos órgãos fiscalizatórios, restando incontroverso nos autos que a apelada não tinha ciência da modalidade contratada, pois ausente de transparência e informação, de modo que a rescisão contratual, isenta de qualquer multa contratual é medida que se impõe.

Quanto ao dano moral o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que os danos morais decorrentes de resolução de contrato de compra e venda somente se verificam quando as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial, o que não restou demonstrado no caso dos autos. (N.U 1014150-91.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2023, Publicado no DJE 01/02/2023)

Ante ao exposto,

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para determinar à Apelada a restituição da integralidade dos valores pagos pela Apelante, mantendo a sentença, nos demais pontos, tal como lançada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/09/2023