Tribunal: TJMT
Processo: 1018897-72.2020.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-18
Data de publicação: 2023-04-20

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – PRESCRIÇÃO TRIENAL ACERCA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE LOTE (LOTEAMENTO PARQUE DOS LÍRIOS) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - – CONFIGURAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CAUSADO PELA AUTORA – INVIABILIDADE DE APLICAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXORBITANTE (CLÁUSULA 18 a DO CONTRATO) – PEDIDO DE RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA CONSUMIDORA – PLAUSIBILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA (10%) – POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% e 25% - PRECEDENTES DO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”)- TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO - DETERMINAÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – VIABILIDADE – PRETENSÃO DE REFORMA EM RELAÇÃO À FIXAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA/CONSUMIDORA – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DA PARTE CONSUMIDORA PARA DESCONSTITUIR A TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM (LOTE NÃO EDIFICADO) – PROVIMENTO PARCIAL DO APELO INTERPOSTO PELA CONSTRUTORA – JUROS EM RELAÇÃO AOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
Não há falar em comissão de corretagem, eis que ela não ficou caracterizada, motivo pelo qual rejeita-se a tese de prescrição trienal; e, por consequência, também o pedido de retenção de valores adimplidos a título de juros e multa por atraso e intermediação e corretagem/sinal.
Não merece guarida o pleito para aplicação de cláusula contratual abusiva (cláusula 18a do contrato), face à incidência do CDC, tendo em vista que os termos nela previstos, quase em sua totalidade, mostram-se extremamente desfavorável à parte consumidora.
“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.
“(...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 2018699 / RJ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0348665-5 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 09/11/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 16/11/2022)”.
Tendo em vista que o contrato em discussão foi firmado antes da Lei n. 13.786/2018, considera-se como marco inicial para o cômputo dos juros, acerca de valores a serem restituídos, o trânsito em julgado da decisão.
(...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018897-72.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[THAIS PINHEIRO GONCALVES VICENTE - CPF: 024.822.441-70 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), THAIS PINHEIRO GONCALVES VICENTE - CPF: 024.822.441-70 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – PRESCRIÇÃO TRIENAL ACERCA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – REJEIÇÃO -

COMPRA E VENDA DE LOTE (LOTEAMENTO PARQUE DOS LÍRIOS) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - – CONFIGURAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CAUSADO PELA AUTORA – INVIABILIDADE DE APLICAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXORBITANTE (CLÁUSULA 18
a
DO CONTRATO) – PEDIDO DE RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA CONSUMIDORA – PLAUSIBILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA (10%) – POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% e 25% - PRECEDENTES DO STJ

- IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”)-

TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO -

DETERMINAÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – VIABILIDADE – PRETENSÃO DE REFORMA EM RELAÇÃO À FIXAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA/CONSUMIDORA – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DA PARTE CONSUMIDORA PARA DESCONSTITUIR A TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM (LOTE NÃO EDIFICADO) – PROVIMENTO PARCIAL DO APELO INTERPOSTO PELA CONSTRUTORA – JUROS EM RELAÇÃO AOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

Não há
falar em comissão de corretagem, eis que ela não ficou caracterizada, motivo pelo qual rejeita-se a tese de prescrição trienal; e, por consequência, também o pedido de retenção de valores adimplidos a título de juros e multa por atraso e intermediação e corretagem/sinal.

Não merece guarida o pleito para aplicação de cláusula contratual abusiva (
cláusula 18a do contrato), face à incidência do CDC, tendo em vista que os termos nela previstos, quase em sua totalidade, mostram-se extremamente desfavorável à parte consumidora.

“(...)
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

“(...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 2018699 / RJ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0348665-5 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 09/11/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 16/11/2022)”.

T
endo em vista que o contrato em discussão foi firmado antes da Lei n. 13.786/2018, considera-se como marco inicial para o cômputo dos juros, acerca de valores a serem restituídos, o trânsito em julgado da decisão.

(...)
2. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
THAIS PINHEIRO GONÇALVES VICENTE, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADRA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS e SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos de
Ação declaratória c.c. de devolução de quantia paga e tutela de urgência antecipada e cautelar em caráter liminar n. 1018897-72.2020.8.11.0003
, movida por
THAIS PINHEIRO GONÇALVES VICENTE
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados, DECLARANDO A RESCISÃO do contrato constante no ID. Num. 39000130 e DETERMINOU que as requeridas promovessem as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 40.210,18 (quarenta mil duzentos e dez reais e dezoito centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. A sentença, também, DECLAROU válida a cláusula 18a no que tange a taxa de fruição e DETERMINOU que a demandante restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel. No tocante ao ônus de sucumbência, a sentença considerou que a demandante decaiu em parte mínima do pedido, acarretando a CONDENAÇÃO das Requeridas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

As Apelantes, SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em síntese, alegam que a Apelada tem direito de reaver parte do valor pago, todavia não no valor arbitrado (90% da quantia emprenhada pela Apelada, corrigida monetariamente e com juros de mora), eis que a retenção de 10% dos valores pagos não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, sobretudo porque a rescisão contratual desmotivada traz prejuízos diversos (prejuízos administrativos como pagamento de corretor, administração da carteira, despesas com nova venda, propaganda e tributos a serem pagos) e de grande monta para a incorporadora/vendedora, bem como aos demais adquirentes do empreendimento.

Defendem que o valor a ser retido pelas Apelantes deve simultaneamente ter caráter punitivo (cláusula penal) e, ainda, caráter indenizatório, merecendo ser suficiente para punir a Apelada em decorrência da rescisão imotivada e ressarcir as Apelantes quanto aos valores gastos com a transação que será rescindida.

Argumentam que “(...) a cláusula penal prevista tanto no Decreto-Lei 58/1937 quanto na Lei 6.766/79 não se confunde com o direito de retenção, por parte do empreendedor, de parte dos valores pagos pelo promitente comprador que deu causa à rescisão contratual (...)”; que “(...) a multa contratual não tem o condão de restituir valores gastos. Trata-se de uma penalidade pactuada, em razão do desfazimento do contrato. Por seu turno, o direito de retenção mencionado alhures teria o condão de restituir as apelantes quanto às despesas tributárias e administrativas gastas com administração, publicidade, despesas tributárias, despesas administrativas, despesas com taxas de administração, despesas jurídicas, despesas contábeis, cartorárias, entre outras. Não se confunde com a multa contratual”; que “(...) As despesas tributárias referem-se aos valores pagos pela vendedora a título de tributos. Considerando que não é imputado ao recorrente a prova da lei federal e tendo em vista que tais tributos e seus fatos geradores estão previstos em lei, tem-se por provada as despesas tributárias que totalizam 6,48% dos valores recebidos (...)”.

Pedem que “(...) a sentença seja reformada a fim de manter a validade da cláusula Décima Oitava, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas previstas em tal cláusula em decorrência da resilição motivada a pedido da apelada”.

Subsidiariamente, caso se entenda que a cláusula 18a é abusiva, as Apelantes requerem seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo da fruição já determinada na sentença.

Afirmam que “(...) o atual entendimento do Superior Tribunal de Justiça esposado no bojo do EREsp 59.870/SP, estabelece que a retenção deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, prescindindo da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela empreendedora com o loteamento”.

Fazem menção aos julgados do REsp 331.923-RJ, do EAg 1.138.183/PR, do REsp 1.723.519-SP, além de julgamentos de Tribunais Pátrios, todos no sentido de que prevalece o entendimento de retenção de 25% sobre os valores pagos, em caso de rescisão não motivada.

Citando julgados, defendem que o valor referente à taxa de fruição, a ser pago pela Apelada às Apelantes deve ser abatido do valor a ser devolvido à Apelada, em razão de dificuldades para a cobrança da quantia.

Manifestam inconformismo com a sentença, e pugnam pela sua reforma, a fim de que seja determinado o desconto dos valores do IPTU não pago, no período em que a Apelada esteve na posse do imóvel, eis que seria obrigação da Apelada realizar o pagamento dos tributos durante o período de vigência do contrato.

No que diz respeito à comissão e corretagem, asseveram que “(...) As Apelantes foram condenadas a devolver todo o valor pago pela Apelada, ocorre que nem todos os valores foram recebidos pelas Apelantes”; que “(...) O valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), embora o recibo esteja intitulado como sinal e conste discriminado no extrato financeiro da venda, trata-se de intermediação e corretagem uma vez que fora pago diretamente ao corretor, conforme se comprova pelo próprio recibo”; que “(...) Verifica-se da análise do recibo que o pagamento da taxa de comissão e corretagem ocorreu em 07/06/2014 e fora recebida pelo corretor José de Souza Lima, inscrito no CRECI/MT 4237. Inclusive, ao realizar busca no site do CRECI/MT, encontra-se o corretor mencionado (...); que “(...) No caso em tela, verifica-se da análise do recibo que o pagamento da taxa de comissão e corretagem ocorreu em 07/06/2014 e fora recebida pelo corretor José de Souza Lima, inscrito no CRECI/MT 4237, de sorte que as Apelantes sequer tiveram acesso ao mencionado valor. Considerando que a presente demanda foi ajuizada em outubro de 2020, verifica-se que, quando do protocolo da petição inicial, o pleito de restituição da taxa de intermediação e corretagem já estava fulminado pela prescrição trienal”.

Sustentam que o c. Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos Recursos paradigmas REsp 1599511/SP e REsp 1551.956/SP, firmou tese no sentido de incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou se serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC), sendo certo que o marco inicial é a data do desembolso.

Requerem “(...) que do valor a ser devolvido seja determinada além da retenção da taxa a ser fixada por este Egrégio Tribunal, a retenção também do valor pago a título de arras (R$ 3.000,00) haja vista a prescrição trienal do pedido de restituição da taxa de intermediação e corretagem”. E, “(...) Caso Vossas Excelências entendam que tratou-se de sinal e não de intermediação e corretagem, tal quantia também não deve ser restituída (...)”, pois “(...) Entende-se como sinal um valor disponibilizado antecipadamente, antes da consolidação do negócio (...)”, enquanto que entendem as Apelantes que o valor pago a título de sinal deverá ser retido com caráter indenizatório diante do não cumprimento das cláusulas contratuais assumidas pela parte compradora, visto que a própria sentença de primeiro grau deu como causa da rescisão o inadimplemento da Apelada”. Assim, requerem “(...) que do valor a ser devolvido seja determinada além da retenção da taxa a ser fixada por este Egrégio Tribunal, a retenção também do valor pago a título de arras (R$ 3.000,00) corrigido monetariamente”.

Apontam que “(...) as apelantes pugnaram para que a restituição dos valores deveria observar a metodologia prevista no instrumento contratual em sua cláusula 18a”; que “(...) Referida cláusula prevê que para fins de apuração dos valores pagos pela Apelada, mister excluir o que foi pago a título de juros e multa por atraso no pagamento. Assim, ainda que este Tribunal entenda que referida cláusula é abusiva, tem-se que remanesce a necessidade de se excluir dos valores pagos aquilo que foi pago pela Apelada como juros e multas, conquanto tais valores decorreram da mora da Apelada no cumprimento de suas obrigações, não havendo que se falar em restituição dos mesmos por seu caráter punitivo”.

Mencionam que “(...) A sentença guerreada proferida pelo togado primevo condenou as apelantes a restituírem os valores com juros de 1% ao mês, a partir da citação (...)”; todavia tal decisão afronta o TEMA 1.002 do STJ, pois a rescisão decorreu de culpa da Apelada, de modo que a mora somente ficará caracterizada após o trânsito em julgado, na fase de cumprimento da sentença, quando será definido o valor a restituir e o momento para tanto.

Por fim, alegam que os pedidos iniciais foram acatados parcialmente, e que praticamente todas as teses de defesa das Apelantes foram acolhidas, de modo que não deveriam os ônus sucumbenciais recaírem sobre as Apelantes, mostrando-se clara a necessidade de reforma para que os ônus sucumbenciais recaiam sobre as Apelantes com percentual modesto, pois foram vencidas em parte mínima do pedido; já em relação à Apelada, os ônus sucumbenciais devem recair sobre quase a totalidade.

Pedem o provimento do apelo para “(...) a) Acolher a prejudicial de prescrição trienal da taxa de corretagem; b) Determinar a restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18a; c) Subsidiariamente, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso; d) Determinar a retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que a Apelada esteve na posse do imóvel; e) Determinar a retenção dos valores adimplidos a título de juros e multa por atraso e intermediação e corretagem/sinal; f) Determinar que o valor devido pela Apelada a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido; g) Seja aplicado o Tema 1002 do STJ para determinar a incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado; h) Determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido”.

Por sua vez, THAIS PINHEIRO GONÇALVES VICENTE interpõe apelação cível, argumentando que “(...) a aplicação de FRUIÇÃO em desfavor do consumidor revela-se um crasso equívoco, isto porque, ALÉM DE SER NOTORIAMENTE UM BIS IN IDEM em desfavor da parte recorrente, cuida-se de um imóvel que não foi entregue ao consumidor, isto é, jamais a recorrente usufruiu de quaisquer posses”.

Registra que “(...) o imóvel em questão foi comercializado pela REQUERIDA em fase de construção, cujo início havia se dado em 07/2014 (JULHO DE 2014) e deveria ser entregue TODA A INFRAESTRUTORA concluída e libera no prazo máximo de 03 (três anos), conforme preconizado na minuta contratual, sendo este o fator determinante na aquisição do r. imóvel pela parte autora”; que “(...) FOI ERIGIDO PELA REQUERIDA QUE A INSFRAESTRUTRA DO RESIDENCIAL SERIA ENTREGA ACABADA NO PRAZO MÁXIMO DE 03 (TRÊS ANOS), isto é, prazo a qual o consumidor poderia realizar financiamentos bancários para construção, FATO QUE NÃO OCORREU. Após, a REQUERIDA adiou a entrega e passou a prometer toda a infraestrutura completa do empreendimento residencial acabada em março de 2018, sendo este o fator determinante na aquisição do r. imóvel, ato que igualmente não ocorreu. Sobre tal aspecto, na data acordada da entrega, à infraestrutura estava extremamente precária, inacabada, parada e sem perspectiva de desenvolvimento, em especial, a infraestrutura (...)”.

Frisa que “(...) em 10/08/2017 e em 17/04/2018 e em diversas outras datas posteriores, a PARTE RECORRENTE procurou à RECORRIDA para prestar esclarecimentos acerca do atraso na entrega do loteamento. Todavia, a RECORRIDA fez ouvidos moucos e apenas sustentou que seria entregue em alguns meses. Portanto, tem-se a convicção jurídica de que, o fato do atraso na entrega do empreendimento se tratar de QUESTÃO PÚBLICA E NOTÓRIA, não prescinde de provas neste tocante e tampouco dilação probatória na origem, conforme estabelecido pelo CPC/15, Art. 374 (...). Afinal, a declaração de se tratar de fato público e notório é embrionário de uma decisão judicial do município da lide, cuja veracidade é presumida. Aliás, a corroborar com a presente tese, acrescenta-se o fato de que a RECORRIDA na origem, não impugnou precisamente a inicial, se limitando a fazer ilação desconexas com o feito”.

Diz que “(...) A RECORRIDA suspendeu as obras, prima facie, POR DESMATAMENTO ILEGAL E OUTRAS IRREGULARIDADES AMBIENTAIS, motivando, inclusive, intervenção de diversos dos órgãos fiscais e ambientais, por culpa exclusiva das REQUERIDAS, conforme parecer da Prefeitura desta comarca do ano de 2019. (...) Ora data vênia, notoriamente sem razão o juízo de piso. Pasmem! A RECORRIDA NÃO ENTREGOU O TERRRENO, situação que permaneceu até a data da sentença, já comercializou o imóvel, e ainda quer mais? data máxima vênia, isto é um absurdo! Nota-se claramente que parte contrária não logrou êxito em suas alegações, isto porque, a realidade dos autos demonstra completamente o contrário, conforme CPC/15, Art. 374, II. Registra-se que, O IMÓVEL EM QUESTÃO NUNCA FORA EFETIVAMENTE ENTREGUE AO RECORRENTE, QUE JAMAIS GOZOU DO REFERIDO BEM E TAMPOUCO DE SUA POSSE. Não bastasse isso, a RECORRIDA parou por outras diversas vezes o empreendimento, por motivos escusos e de sua responsabilidade, tanto de negligência quanto de imprudência, ludibriando diversos consumidores, sempre jogando para prazos indiscriminados. Desta maneira, a aplicação de fruição vertida nas teses aviadas pela RECORRIDA além de ilegítimas e inverossímeis não representam à realidade lógica e fática, cuida-se de uma tentativa de enriquecimento pela recorrida”.

Assevera que o contrato se deu sob o pálio da legislação consumerista; que “(...) o caso dos autos reclama a aplicação das normas consumeristas, sobretudo aquelas protetivas ao consumidor, dada as características do RECORRENTE e de sua hipossuficiência. Noutra senda, revela-se igualmente sem razão a RECORRIDA LOTEADORA, ao passo que, a mesma apenas se limita a arguir na contestação pedido de fruição, sem conduto, justificar minimamente seu pedido, sem mencionar e tampouco provar no juízo de piso, qual a data efetiva da entrega completa do loteamento, CPC/15, Art. 374, II, ônus probatório que lhe incumbia. Com efeito, cinge-se indubitavelmente à exclusão da taxa de fruição em desfavor do consumidor, isto é, à reforma da sentença neste aspecto”.

Sustenta a inaplicabilidade da fruição no caso em tela, eis que (...) Sobre o tema, tem-se a convicção fática de jurídica de se tratar de manifesta cláusula abusiva, todavia, apenas por amor ao debate, notoriamente cuida-se de um “contra-ataque” da RECORRIDA, matéria esta que dever-se-ia ser alegada em sede RECONVENÇÃO”; que “(...)considerando a fruição se tratar de espécie de indenização, é certo que este pleito dever ser formulado em ação própria, isto é, ato não realizado pela RECORRIDA. Não bastasse isso, registra-se, a RECORRIDA de maneira imotivada, mesmo após notificação extrajudicial da rescisão do contrato, manteve-se inerte, numa malfadada tentativa de atrasar a lide para cobrar a fruição apócrifa”.

Destaca, ainda, que “(...) a indenização a título de fruição prescinde de dilação probatória, para que a parte possa demonstrar eventual proveito econômico do Autor (comprador) ou prejuízo por ela (vendedora)”.

Frisa que não se aplica a fruição, tendo em vista que o terreno não possui edificação, de modo que não seria capaz de gerar frutos.

Afirma que “(...) o Codex consumeristas em vigor veda expressamente aplicação de atos dos quais exponham os consumidores em manifesta e excessiva desvantagem, bem como, por exegese, reprime veementemente os chamados non bis in idem, ou seja, em casos que tais, à jurisprudência pretoriana, tem afastado à unanimidade a aplicação de bis in idem em desfavor do consumidor, sobretudo por levar em consideração à proteção dos consumidores (...)”.

Requer “(...) Preliminarmente. C) Sejam mantidas as benesses da justiça gratuita à parte recorrente (CF/88, art. 5o, LXXIV; CPF/15, art. 98); dispensando-se o recolhimento do preparo e demais despesas processuais relativas ao presente recurso. Mérito recursal. D) A juntada da inclusa documentação; Publicação da decisão veiculada no DJE/MT e portaria TJ/MT suspensão prazos. E) Seja dado PROVIMENTO INTEGRAL AO PRESENTE RECURSO e, por consequência: E.1) Seja reformada a decisão hostilizada para determinar a devolução dos valores pagos, com retenção firmada na origem, corresponde à 10% em favor da loteadora, com exclusão da fruição”.

As contrarrazões foram ofertadas por
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADRA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS e SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
pugnando pelo desprovimento do recurso interposto por
THAIS PINHEIRO GONÇALVES VICENTE.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de
Ação declaratória c.c. de devolução de quantia paga e tutela de urgência antecipada e cautelar em caráter liminar n. 1018897-72.2020.8.11.0003
, movida por
THAIS PINHEIRO GONÇALVES VICENTE
em face de
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADRA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS e SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados, DECLARANDO A RESCISÃO do contrato constante no ID. Num. 39000130 e DETERMINOU que as requeridas promovessem as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 40.210,18 (quarenta mil duzentos e dez reais e dezoito centavos), procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. A sentença, também, DECLAROU válida a cláusula 18a no que tange a taxa de fruição e DETERMINOU que a demandante restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel. No tocante ao ônus de sucumbência, a sentença considerou que a demandante decaiu em parte mínima do pedido, acarretando a CONDENAÇÃO das Requeridas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

- Recurso de apelação interposto por
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- prescrição trienal da taxa de corretagem; - restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18a; - subsidiariamente, aplicação da taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso; - determinação de retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que a Apelada esteve na posse do imóvel; - determinação de retenção dos valores adimplidos a título de juros e multa por atraso e intermediação e corretagem/sinal; - determinação de valor devido pela Apelada a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido; - aplicação do Tema 1002 do STJ para determinar a incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado; determinação do redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido”.

-Alegação de prescrição trienal da taxa de corretagem.

Quanto a essa questão - prescrição trienal em relação à taxa de corretagem - manifesto-me desfavoravelmente ao decreto prescricional pretendido, tendo em vista que, apesar de existir entendimento acerca de prescrição trienal em relação à comissão de corretagem (“
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão
de
corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)" (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”, comungo com a tese exposta pela sentença, no sentido de inexistência de comissão de corretagem, por ausência de
assinatura de corretor ou intermediador do negócio entabulado
.

A propósito, reproduzo os termos correlatos:

“(...)
Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de
corretagem
depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6o, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978.

Com efeito, em caso de rompimento do negócio antes da
assinatura
da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente quebrou o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, de modo que, sendo motivo bastante para não cogitar em impor a autora ao pagamento da
corretagem.
Ainda, saliento que conforme o contrato, objeto da lide, não teve nenhuma assinatura de corretor ou intermediador do negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação das rés.

Neste sentir, é o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASSINATURA DE PROPOSTA. NÃO ACEITAÇÃO PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.
“A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão” (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, Dje 18.12.2018).
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 1263403 SP 2018/0053780-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: Dje 10/09/2019)”.

Portanto, não há falar em comissão de corretagem, eis que ela não ficou caracterizada, motivo pelo qual rejeito a alegação de prescrição trienal; e, por consequência, não há falar também em retenção de valores adimplidos a título de juros e multa por atraso e intermediação e corretagem/sinal.

Melhor sorte não socorre às Apelantes no que se refere ao pleito de r
estituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18a do contrato, pois se trata de disposição extremamente desfavorável aos interesses da parte consumidora, não se mostrando justa, portanto, a aplicação de tal cláusula, destacando-se que as rubricas nela constantes ainda serão tratadas neste apelo.

- retenção de valores a título de IPTU.

A esse respeito, tenho que não merece guarida o apelo, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”, para o caso de não haber débitos anteriores à rescisão.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

- aplicação da taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso.

Não procede o pedido. Não há ilegalidade na sentença que fixou a retenção em 10%, tendo em visa que o colendo Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento de que é possível a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. Também posiciono-me pela ausência de julgados com caráter de repetitivos impondo o patamar de 25% para o caso em análise.

Vejamos:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 2018699 / RJ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0348665-5 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 09/11/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 16/11/2022)”.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA No 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula no 282/STF. 4. Na hipótese, a Corte local entendeu que os fatos foram narrados com clareza e que o pedido é determinado, esbarrando o acolhimento da tese de inépcia da petição inicial na censura da Súmula no 7/STJ. 5. De acordo com o disposto no artigo 292, II, do CPC/2015, o valor da causa nas ações que tenham por objeto a rescisão de ato jurídico deve corresponder à parte controvertida. 6. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. 7. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 8. Não é devida a taxa de ocupação se o imóvel nem sequer foi entregue. Precedentes. 9. A revisão do quantitativo em que as partes foram vencedoras ou vencidas na demanda, assim como a existência de sucumbência mínima ou recíproca, com a fixação dos respectivos valores, encontra óbice na Súmula no 7/STJ. 10. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1884664 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0125066-2 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 25/04/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 05/05/2022)”

- determinação de incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado.

A esse respeito, não há outro caminho a não ser o de prover o apelo, ou seja, de considerar como marco inicial dos juros o trânsito em julgado da decisão, sobretudo porque o contrato em questão é anterior à Lei n. 13.786/2018:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

- Determinação para que o valor devido pela Apelada a título de fruição seja abatido no valor devolvido.

A esse jaez, considero prejudicado o pedido.

É que a jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça está no sentido de que não é viável a cobrança de taxa de fruição de imóvel não edificado:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). 2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao caso, da Súmula no 568 do STJ." (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. AgInt no REsp 1940543 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0140395-4 Relator Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 10/10/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 21/10/2022”.

No tocante ao ônus sucumbencial (forma de distribuição) fixado na sentença, destaco que não merece reprimendas a sentença, pois, apesar da Autora não ter o acolhimento total de seus pedidos, é fato que decaiu em parte mínima dos pedidos, o que se confirma pelos pedidos formulados em sede recursal e mantidos na quase totalidade.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
parcial ao apelo, apenas para considerar que incidam juros nos valores a serem devolvidos pela apelante a partir do trânsito em julgado da decisão.

RECURSO INTERPOSTO POR THAIS PINHEIRO GONÇALVES VICENTE.

Primeiramente, é importante ressaltar que, mesmo incidindo o Código de Defesa do Consumidor ao caso, cabe à parte autora/consumidora trazer aos autos a prova mínima do direito almejado; de modo que o Código Consumerista não se constitui de escudo inquebrantável, tornando inatingível a parte hipossuficiente.

Dentro desse viés, cumpre apontar que tanto a sentença quanto o julgamento em sede recursal têm o dever de fazer a ponderação entre o que foi contratado – as condições e as cláusulas contratuais assumidas – o adimplemento de parcelas – a restituição – e o direito que envolve tais matérias, tendo em vista a aplicação da lei e da jurisprudência referentes.

Pois bem.

As alegações lançadas pela recorrente, no que dizem respeito à motivação para a rescisão contratual, a meu viso, não possuem o condão de alterar o julgado, ao menos “in totum”.

Ficou demonstrado nos autos o interesse da Autora/Apelante em rescindir o contrato firmado para aquisição do lote 026 – quadra 16 do Loteamento Parque dos Lírios – em Rondonópolis. Também se constata a sua inadimplência, pois, inclusive, houve pedido inicial para que a parte adversa incluísse seu nome no rol de maus pagadores.

Desse modo, foi intenção da consumidora/autora/apelante a não continuidade do contrato; mas também é incontestável que ocorreu a inadimplência, podendo ela também utilizar-se de pagamento pela via judicial, a fim de pudesse se garantir e demonstrar boa-fé negocial e contratual.

Todavia, ainda assim, conseguiu a Apelante ver o seu pedido provido parcialmente, de modo que, sem sombra de dúvidas, possui direitos a serem resguardados, ainda que tenha ela provocado a rescisão do contrato.

Posiciono-me, por tudo que foi manifestado até aqui, quando já apreciado o recurso interposto pela parte contrária, que o único pedido que merece lograr êxito diz respeito à fruição.

Nesse sentido, posiciono-me pela inviabilidade de restituição à título de fruição, pois não há motivo plausível de sua incidência, posto que se trata de loteamento – com comercialização – compra e venda de lote individual, sem edificação.

Reproduzo os mesmos julgados utilizados quando da apreciação do pedido formulado pela parte adversa, neste mesmo voto.

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte de Justiça, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. Agravo interno não provido. AgInt nos EDcl no REsp 1963417 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0281699-4 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 22/08/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 26/08/2022”.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). 2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao caso, da Súmula no 568 do STJ." (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. AgInt no REsp 1940543 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2021/0140395-4 Relator Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 10/10/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 21/10/2022”.

Mantenho a gratuidade da justiça para a recorrente, destacando que não há qualquer demonstração de alteração da situação de hipossuficiência.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso, apenas para desconsiderar a condenação à restituição de valores à título de fruição do bem objeto da lide.

Saliente-se que tendo ambas as partes sucumbido no âmbito recursal, deixo de fixar majoração prevista no artigo 85, § 11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/04/2023