Tribunal: TJMT
Processo: 1000120-35.2019.8.11.0048
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-28
Data de publicação: 2023-04-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVE.. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTADO. COBRANÇA DE ALUGUEL. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INDENIZAÇÃO PELA DEPREDAÇÃO DO IMÓVEL E DANO MORAL. PEDIDOS INDEFERIDOS. PAGAMENTO DA CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA. DEVER DO CONTRATANTE. RETENÇÃO DE ARRAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Os autos foram fartamente instruídos com extensa documentação, que foram suficientes para o deslinde da controvérsia pelo Juízo da causa, de modo que não há que se falar em cerceamento de defesa.
Aplica-se a prescrição trienal, art. 206, §3o, I, do CC , tendo em vista o pedido formulado pelos apelantes em sede de reconvenção foi o de pagamento de aluguel de pastagem, e sob esse prisma foi analisado na sentença.
Não tem cabimento os pedidos de indenização por depredação do imóvel e dano moral, uma vez que quando da formalização do contrato não foi realizada vistoria prévia, assim como também não foi feita quando da rescisão do contrato.
É responsabilidade do contratante o pagamento da Cédula Rural Pignoratícia.
A conversão de arras traduz pacto acessório, pressupondo-se a celebração futura de um contrato principal, logo rescisão gerada pelos reconvindos/compradores só importa em perda das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais (art. 420, CC), o que não se verifica nos autos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000120-35.2019.8.11.0048
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NELSON FERREIRA DA SILVA - CPF: 709.045.378-20 (APELADO), JORGE ANTONIO DE OLIVEIRA - CPF: 268.556.821-20 (ADVOGADO), JOCELIA BORGES GALVAO VALADARES - CPF: 280.105.823-87 (ADVOGADO), MADALENA MATILDE DE CAMPOS SILVA - CPF: 015.572.228-00 (APELADO), EURIPEDES DE BASSNUF RODRIGUES - CPF: 181.465.891-20 (APELANTE), FRANCISCO DE CARVALHO - CPF: 709.716.928-15 (ADVOGADO), MARIA HELENA DOS REIS RODRIGUES - CPF: 318.310.101-78 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVE..

AÇÃO DE RESSARCIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL.

INADIMPLEMENTO.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

AFASTADO.

COBRANÇA DE ALUGUEL.

PRESCRIÇÃO TRIENAL.

INDENIZAÇÃO PELA DEPREDAÇÃO DO IMÓVEL E DANO MORAL.

PEDIDOS INDEFERIDOS.

PAGAMENTO DA CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA.

DEVER DO CONTRATANTE.

RETENÇÃO DE ARRAS.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

Os autos foram fartamente instruídos com extensa

documentação, que foram suficientes para o deslinde da controvérsia pelo Juízo da causa, de modo que não há que se falar em cerceamento de defesa.

Aplica-se a prescrição trienal, art. 206,
§3o, I,

do CC
, tendo em vista o pedido formulado pelos apelantes em sede de reconvenção foi o de pagamento de aluguel de pastagem, e sob esse prisma foi analisado na sentença.

Não tem cabimento os pedidos de indenização por depredação do imóvel e dano moral, uma vez que quando da formalização do contrato não foi realizada vistoria prévia, assim como também não foi feita quando da rescisão do contrato.

É responsabilidade do contratante o pagamento da Cédula Rural Pignoratícia.

A conversão de arras traduz pacto acessório, pressupondo-se a celebração futura de um contrato principal, logo
rescisão gerada pelos reconvindos/compradores só importa em perda das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais (art. 420, CC), o que não se verifica nos autos.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000120-35.2019.8.11.0048 – COMARCA DE JUSCIMEIRA

APELANTES: EURIPEDES DE BASSNUF RODRIGUES E OUTROS

APELADOS:

NELSON FERRIERA DA SILVA E OUTROS

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposto por
EURIPEDES DE BASSNUF RODRIGUES E OUTROS,
de

sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Juscimeira/MT, na Ação de Ressarcimento por Enriquecimento Sem Causa, em que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, e condenou os apelantes solidariamente a ressarcir a parte Reclamante, a ressarcir o valor desembolsado pelos Autores na ordem de R$ 804.834,00 (oitocentos e quatro mil, oitocentos e trinta e quatro reais), com a dedução de 20% (vinte por cento) de retenção sobre o valor a ser reembolsado, corrigido monetariamente, pelo INPC e acrescido de juros legais, de 1% (um por cento) ao mês, ambas devidas a partir da citação dos requeridos. Condenou os reconvindos ao pagamento do valor dos aluguéis das pastagens entre os períodos de 24/05/2016 ao dia 28/08/2016 (Bezerros e Bezerras = 200 cabeças X R$ 20,00 = R$ 4.000,00 mensal X 3 meses), a ser corrigida monetariamente, pelo INPC e acrescida de juros legais, de 1% (um por cento) ao mês, devidas a partir da data da citação da reconvenção. Diante da procedência parcial, condenou a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios em face da requerida, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2.o, CPC.

Pela sucumbência, já que devida, fica a parte requerida, solidariamente, condenada ao pagamento das custas e despesas processuais, além da verba advocatícia, fixada em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2.o, do CPC.

Opostos embargos de declaração, foram acolhidos para corrigir o erro material, devendo constar no dispositivo que a reconvenção foi parcialmente procedente e condenar os reconvindos ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. (id. 144887235)

Os apelantes,
EURIPEDES DE BASSUNF E MAIRA HELENA DOS REIS RODRITUES
, sustentam preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado, uma vez que foi requerida

produção de prova no momento oportuno.

Aduzem que não se aplica a prescrição trienal, por não tratar-se de cobrança de aluguel de pastagens mas, sim, cobrança indenização pela posse exercida em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel rural.

Alegam que a posse do imóvel foi entregue aos autores em 29/12/2010 e devolvida em 28/08/2016 e como afirmado na contestação e comprovado pelas fotos e demais documentos anexados com a contestação, quando da entrega da posse este encontrava-se todo formado com capim braquiária, limpo, livre de ervas daninhas, curral devidamente conservado e em perfeito funcionamento e demais benfeitorias constantes na contestação/reconvenção, todas conservadas e em perfeito funcionamento. Receberam o imóvel em estado de abandono,

estimando as despesas para recuperação da propriedade em R$ 302.000,00 (trezentos e dois mil reais) minuciosamente descritas na contestação/reconvenção e comprovadas pelas fotos anexadas, o que seria corroborada pelas provas testemunhal e vistoria requeridas e sem oportunidade de produzi-las.

Argumentam que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos apelados, ocasionando abalo moral, que deve ser compensado em R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Prosseguem dizendo que também deve ser considerado que os apelantes pagaram a Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária n. 40/01459-2 no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) que era de responsabilidade dos apelados, conforme comprovado nos autos, para abater no valor que diz ter efetuado e que pretende a devolução.

Pontuam sobre a possibilidade de retenção das arras, nos termos do art. 418 do Código Civil, tendo em vista que os apelados é que deram causa ao descumprimento do contrato.

A retenção das arras não configura pagamento indevido ou enriquecimento sem causa.

Discorrem sobre a capacidade de lotação da propriedade de 700 (setecentas) cabeças, é de conhecimento público, uma vez que as terras compreendem 386,20 hectares, a maioria de pastagens, sendo perfeitamente normal a lotação mencionada o que também seria coadjuvada pelas testemunhas, fato que não ocorreu, caracterizando o cerceamento de defesa, desse modo não pode ser mantida a sentença que concluiu que a lotação era de apenas 200 (duzentas) cabeças de gado.

Ao final, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença nos termos expostos.

(id. 144887232)

Os apelados
NELSON FERREIRA DA SILVA E OUTRO
, em contrarrazões, pugnaram pelo desprovimento do recurso. (id. 153485665)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Os apelados,
NELSON FERREIA DA SILVA e MADALENA MATILDE DE CAMPOS SILVA,
ajuizaram contra

EURIPEDES DE BASSUNF E MAIRA HELENA DOS REIS RODRITGUES
a ação de ressarcimento por Enriquecimento Sem Causa.

Consta dos autos que os litigantes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel rural contendo 386,18 (trezentos e oitenta e seis hectares e dezoitos ares), matrículas n. 13.014 e 13.068, ambas no RGI de Chapada dos Guimarães de propriedade dos apelantes.

Mencionado contrato foi firmado em 03/11/2010, comprometendo os apelados a pagar o valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) em quatro parcelas de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

Em razão de inadimplência dos apelados, as partes celebraram um Termo Aditivo em 13/07/2012, porém em razão de nova inadimplência, as partes chegaram ao acordo para rescindir o contrato e devolver a posse aos ora apelantes, isto em 19/12/2016. (id. 144887165)

Os apelados em razão do pagamento parcial do contrato, isto é R$ 894.260,00 (oitocentos e noventa e quatro mil, duzentos e sessenta reais), ajuizaram a ação de ressarcimento contra o apelante para reaver o valor pago, uma vez que não ficaram com o imóvel, concordando com a retenção em favor dos vendedores, o equivalente a 10% (dez por cento), isto é, R$ 89.426,00 (oitenta e nove mil, quatrocentos e vinte e seis reais).

Citados os apelantes contestaram a ação e apresentaram reconvenção.

Os apelados impugnaram a contestação e apresentaram defesa em relação à reconvenção.

Intimadas as partes, os apelados pugnaram pela prova oral (id. 144887187), e o apelantes também pugnaram pela prova oral e documental, mas consignaram que
“Se V.Exa entender, pelas provas apresentadas, estar suficientemente comprovado todo alegado na contestação/reconvenção, não havendo necessidade de mais provas, REQUER o JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO em conformidade com o estabelecido no artigo 355 – I – do NCPC julgando IMPROCEDENTE a ação e PROCEDENTE A RECONVENÇÃO nos termos da CONTESTAÇÃO/RECONVENÇÃO apresentadas e residentes nos autos.”
(id. 144887193)

Os apelantes apresentaram impugnação à contestação e pugnaram pela improcedência da ação e procedência da reconvenção. (id. 144887221)

Na sequência foi proferida a sentença que julgou procedente a ação e parcialmente procedente a reconvenção.

Os apelantes incialmente alegam nulidade por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, por ser necessária a prova oral.

O Código de Processo Civil em seu art. 355, I, dispõe que o Juiz julgará antecipadamente o pedido, quando não houver necessidade de produção de provas.

O entendimento jurisprudencial uníssono:

"Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder"
(STJ, 4a T., REsp 2.832-RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo).

"Nosso Direito Processual autoriza o julgamento antecipado da lide, quando não houver necessidade de prova - vale dizer - quando já se encontrarem nos autos todos os elementos necessários ao seguro entendimento da controvérsia"
(STJ, REsp. 38.931-3).

Moacir Amaral Santos (Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 15. ed., Saraiva: São Paulo, v. 2, 1993) nos ensina que
"a prova tem por finalidade convencer o juiz quanto à existência ou inexistência dos fatos sobre que versa a lide".

"A necessidade da produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado"
(RTJ 115/789).

A produção probatória, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, se transforme o processo em infindáveis diligências inúteis, nos termos do art. 370 do CPC.

E, no caso, os autos foram fartamente instruídos com farta documentação, que foram suficientes para o deslinde da controvérsia pelo Juízo da causa.

Ademais, importante registrar que cabe ao Magistrado avaliar sobre a necessidade da produção de provas, nos termos dos artigos. 355, I, e 370 do CPC.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.

1. O STJ possui entendimento firmado no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de prova ou suficientes as já produzidas, mediante a existência nos autos de elementos aptos para a formação de seu convencimento.

1.1. A revisão do entendimento acerca da suficiência dos elementos probatórios reclama, necessariamente, o reenfrentamento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado, na via do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ.

2. É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que, devido à relativa independência entre as instâncias, a absolvição no juízo criminal somente vincula o cível quando reconhecida a inexistência do fato ou declarada a negativa de autoria, hipótese presente no caso dos autos.

3. No tocante ao alegado dissídio jurisprudencial, a incidência da súmula 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado na alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal ante a inexistência de similitude fática.4. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp 1324063/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 12/04/2019)

Não bastasse isso, os apelantes em momento oportuno, expressamente facultaram ao Juiz o julgamento antecipado da lide, e ele ao apreciar o conjunto probatório, o fez no estado em que se encontrava.

Dessa forma, não há que se falar em cerceamento de defesa, uma vez que os autos encontram-se fartamente instruídos com prova documental, a qual é suficiente para o deslinde da controvérsia.

Rejeito a preliminar.

Aduzem os apelantes, que não se aplica a prescrição trienal, por não tratar-se de cobrança de aluguel de pastagens mas, sim, cobrança de indenização

pela posse exercida em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel rural.

Apesar dos argumentos dos apelantes de que não se trata de pedido de cobrança de aluguel de pastagem, mas, sim, cobrança de indenização pela posse exercida pelos apelados, não há como prosperar.

Consta da contestação/reconvenção:

“Quando o imóvel lhe foi entregue em 29/12/2010 suportava tranquilamente 700 (setecentas) cabeças de gado de mamando a caducando, assim, suportaria as pastagens da propriedade 300 vacas, 10 touros reprodutores, 190 novilhas e 200 bezerros e bezerras , totalizando 700 cabeças.

Os valores para aluguel de pastagens, mensal e por cabeça, na região, são os seguintes:-

Vacas ................... R$ 40,00.

Touros ................ R$ 40,00

Novilhas ............. R$ 28,00

Bezerros (a)....... R$ 20,00

Assim, as pastagens da propriedade, em regime de aluguel, renderiam nos 05 anos, 07 meses e 29 dias, ou sejam, 68 meses, a importância abaixo consignada:- Vacas – 300 cabeças X R$ 40,00 = R$ 12.000,00 mensal X 68 meses = ........................................R$ 816.000,00 Touros reprodutores – 10 cabeças X R$ 40,00 = R$ 400,00 mensal X 68 meses =....R$ 27.200,00. Novilhas – 190 cabeças X R$ 28,00 = R$ 5.320,00 mensal X 68 meses = .......................R$ 361.760,00

Bezerros e Bezerras = 200 cabeças X R$ 20,00 = R$ 4.000,00 mensal X 68 meses = R$ 272.000,00

VALOR TOTAL DO ALUGUEL DAS PASTAGENS EM 05 anos, 07 meses e 29 dias, ou sejam, 68 meses............................................................................. R$ 1.476.960,00 (hum milhão, quatrocentos e setenta e seis mil, novecentos e sessenta reais)

Assim, o autor deve ao requerido a importância de R$ 1.476.960,00 (hum milhão, quatrocentos e setenta e seis mil, novecentos e sessenta reais) como aluguel das pastagens na propriedade objeto do instrumento particular de venda e compra que é objeto da reconvenção aqui proposta.”

Portanto, inequívoco que o pedido formulado pelos apelantes em sede de reconvenção foi o de pagamento de aluguel de pastagem, e sob esse prisma foi analisado na sentença.

Não podem agora em grau de recurso modificarem o pedido ao seu bel prazer, pois configura inovação recursal, o que é vedado pela legislação processual.

Sendo assim, a respeito da prescrição, o Magistrado bem analisou o pedido de locação de pastagem e aplicou a prescrição prevista na Lei Civil, que regula o tema.

Destaco:

“
Podemos dizer que
da pretensa locação de pastagens
, resta irremediavelmente prescrita, nos termos do artigo 206,§3o, I,

do CC, a saber.

Art. 206.
Prescreve:

§ 3o
Em três anos:

I
- a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;

Em suma,
os reconvindos usufruíram do imóvel entre
29/10/2010 e 28/08/2016
, de modo que os reconvintes ingressam com pedido reconvenção no dia 24.05.2019, logo a contagem do prazo prescricional trienal retroage à data de 24.05.2016, por ser este o momento em que surge a pretensão de cobrança. Assim, reconheço parcialmente a preliminar de prescrição aviventada pelos reconvindos no período de 24.05.2016 a 24.05.2019.

(...)

3.1.
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido de reconvenção (...)

3.2. Condeno os reconvindos ao pagamento do valor dos alugueis das pastagens entre os períodos de
24/05/2016 ao dia 28/08/2016 (Bezerros e Bezerras = 200 cabeças X R$ 20,00 = R$ 4.000,00 mensal X 3 meses), a ser corrigida monetariamente, pelo INPC e acrescida de juros legais, de 1% (um por cento) ao mês, devidas a partir da data da citação da reconvenção.
”

Quanto aos pedidos de indenização pela depredação do imóvel e compensação por dano moral pela rescisão do contrato, em análise das provas, não é possível constatar que o imóvel
que
foi devolvido estava em condições diferentes das que foram entregues aos apelados, uma vez
que
não houve nenhuma vistoria no ato da assinatura do contrato, da mesma forma não existe evid
ê
ncia do abalo moral.

Em relação ao pedido de condenação dos apelados ao pagamento d
a Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária n. 40/01459-2, no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais,) que segundo os apelantes,

era de responsabilidade dos apelados conforme comprovado nos autos, não há como prosperar o pedido.

Vejamos.

A Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária n. 40/01459-2, no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) foi contratada em 06/07/2012 pelos apelantes, sem anuência dos apelados, foi dado em garantia o imóvel objeto da presente demanda. Ou seja, os devedores perante o Banco do Brasil são os apelantes. (id. 144887163)

Em 13/07/2012 os litigantes firmaram o Termo Aditivo, cujas cláusulas destaco:

“Cláusula Primeira: Tendo em vista a impossibilidade de os promissários Compradores honrarem integralmente os compromissos descritos na Cláusula Terceira do Instrumento Particular de Venda e Compra “AD CORPUS” DE PROPRIEDADE RURAL, firmado em 03/11/2010, as partes ajustam o seguinte:
os compromissários Compradores reconhecem que até a presente data ainda devem aos Compromissários Vendedores a importância de R$941.719,00 (novecentos e quarenta e um mil setecentos e dezenove reais)
relativo as parcelas inadimplidas, mais correção monetária e juros legais, exceto multa.

Parágrafo Primeiro: Os
Compromissários Vendedores,
com a anuência dos Compradores
tomarão junto ao Banco do Brasil de Jaciara, agência 0854-0, a importância de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), para financiamento de compra de 450 (quatrocentos e cinquenta) cabeças de vacas
, no valor de R$ 1.200,00 cada, e 15(quinze) touros, no valor de R$ 4.000,00, cada,
de propriedade dos Compromissários Vendedores, cujo valor possivelmente será depositado na conta corrente de qualquer dos Compromissários Compradores,

mas estes desde já se obrigam a repassá-lo integralmente aos Compromissários Vendedores, como parte do pagamento do valor de R$ 941.719,00 (novecentos e quarenta e um mil setecentos e dezenove reais), restando ainda uma parcela no valor de R$ 341. 719,00 (trezentos e quarenta e um mil setecentos e dezenove reais).

Parágrafo Segundo:

Em virtude do financiamento realizado em nome dos Compromissários Vendedores foi gerada a obrigação de pagamento de 04 parcelas anuais de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), com os seguintes vencimento: a primeira em 1o/05/2015, a segunda em 1o/05/2016, a terceira em 1o/05/2017 e a última em 1o/05/2018, no entanto, os Compromissários Compradores se obrigam a pagar cada uma da referidas parcelas do vencimento, mediante repasse de valores aos Compromissários Vendedores com antecedência mínima de um ano de seu vencimento, assim os repasses deverão correr até a seguinte data: referente à primeira até 1o/05/2014, a segunda até 1o/05/2015, a terceira até

1o/05/2016

e a última até 1o/05/2016.”

Da análise dos termos da Cédula Rural Pignoratícia firmada pelos apelantes com o Banco do Brasil, antes da formalização do termo aditivo com os apelados, pode-se ver que apresentam contornos de simulação de compra e venda de gado para que os apelantes conseguissem receber o valor remanescente do

contrato de compra e venda do imóvel.

O fato é que a Cédula Rural Pignoratícia foi firmada pelos apelantes com o Banco do Brasil, e que os apelantes não negam o recebimento de tal valor, isto é R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e nem a livre utilização como bem entenderam os apelantes.

Do Termo Aditivo é nítida a simulação, uma vez que a cláusula traz expressamente que foi firmada a Cédula Rural Pignoratícia: “
para financiamento de compra de 450 (quatrocentos e cinquenta) cabeças de vacas
, no valor de R$ 1.200,00 cada, e 15(quinze) touros, no valor de R$ 4.000,00, cada,
de propriedade dos Compromissários Vendedores, cujo valor possivelmente será depositado na conta corrente de qualquer dos Compromissários Compradores,

mas estes desde já se obrigam a repassá-lo integralmente aos Compromissários Vendedores, como parte do pagamento do valor de R$ 941.719,00 (novecentos e quarenta e um mil setecentos e dezenove reais), restando ainda uma parcela no valor de R$ 341. 719,00 (trezentos e quarenta e um mil setecentos e dezenove reais).”

Como se verifica, a simulação dos apelantes é evidente, ao firmaram a Cédula Rural Pignoratícia para suposta aquisição de gado, porém desvirtuaram sua finalidade, pois utilizaram o valor financiado para quitação de débito proveniente de compra e venda de imóvel rural.

Tal fato implica em sanções, porém cabe ao Banco do Brasil fiscalizar a utilização correta da verba e adotar as medidas cabíveis.

Dessa forma, não há como condenar os apelados ao pagamento de dívida assumida pelos apelantes, ainda que tenha contornos de fraude perpetradas pelos litigantes.

Pontuam sobre a possibilidade de retenção das arras, nos termos do art. 418 do Código Civil, tendo em vista que os apelados é que deram causa ao descumprimento do contrato.

A retenção das arras não configura pagamento indevido ou enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, o Magistrado decidiu:

“(...)

No mesmo diapasão, analisado os documentos acostados ao feito, especialmente, o Contrato e Termo Aditivo, verifico que razão não assiste os reconvintes em relação à retenção do RS. 3000.000,00.

Esta convenção de Arras – visa
a garantia de que um negócio venha a ser fechado
, nos termos do art. 1.094 c.c art. 417, ambos CC,
in verbis
:

“Art. 1.094. O sinal, ou arras, dado por um dos contraentes firma a presunção do acordo final, e torna obrigatório o contrato.

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

O termo arras possui duas espécies, confirmatórias e penitenciárias.

As arras confirmatórias têm o desempenho essencial de confirmar o contrato, tornando-o obrigatório após a entrega do sinal.

De outro lado, as arras penitenciais existem somente se as partes contratantes estipularem o direito de arrependimento. As arras ou sinal, no sentido penitencial, são, na realidade, uma pena convencionada que deverá ser cumprida pela parte que se valer da faculdade do arrependimento.

Assim, do cotejo dos artigos supramencionados, é de se concluir que a conversão de arras traduz pacto acessório, pressupondo-se a celebração futura de um contrato principal, logo
rescisão gerada pelos reconvindos/compradores só importa em perda das arras se essas foram expressamente pactuadas como penitenciais (art. 420, CC), o que não se verifica nos autos.

Estabelece o Código Civil.

Art. 420.
Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Feita a diferenciação entre arras confirmatória e penitenciárias, verifica-se do contrato objeto da lide que não existe cláusula de arrependimento estipulando a retenção de arras, razão pela qual não pode ser deferido o pedido dos apelantes.

Nesse sentido:

“
APELAÇÕES CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INADIMPLEMENTO PELO COMPRADOR - RETENÇÃO DE ARRAS CUMULADA COM MULTA COMPENSATÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - DATA DO DESEMBOLSO - DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 86 DO NOVO CPC – MANUTENÇÃO.

- A cobrança cumulada de valor previsto em cláusula penal com a retenção de valor a título de arras configura enriquecimento ilícito da promitente-vendedora.

- A correção monetária dos valores a serem restituídos conta-se do respectivo desembolso.

- A condenação do réu ao pagamento da integralidade das despesas processuais e dos honorários advocatícios é cabível quando o autor decai de parte mínima de seu pedido, conforme determina o parágrafo único do artigo 86, do novo CPC.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.142189-2/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/05/2019, publicação da súmula em 27/05/2019)

Dessa forma, a sentença não merece qualquer reparo.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO, e deixo de majorar os honorários advocatícios por terem sido fixados em patamar máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/03/2023