Tribunal: TJMT
Processo: 1016092-71.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C RESSARCIMENTO DE DANOS MATERIAIS – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONHECIDA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE - PRECEDENTE DO STJ – INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA – NÃO COMPROVAÇÃO DE REPACTUAÇÃO DE NOVO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1- Segundo o Enunciado de Súmula 543 do STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
2- Na hipótese, a Apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar a alegada transação e a prorrogação de prazo para entrega do empreendimento, nos termos do art. 373, II, do CPC. A rescisão contratual decorre da mora da empresa Apelante que não entregou os imóveis no prazo contratado; logo, deve ser mantida a sentença que determinou a devolução do montante pago pela Apelada em sua integralidade, nos termos do precedente do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016092-71.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELANTE), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), TRADEINVEST INVESTIMENTO E DESENVOLVIMENTO S.A - CNPJ: 13.823.185/0001-86 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), KCP EMPREENDIMENTOS, INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 12.092.101/0001-19 (APELADO), MARIA AUGUSTA COSTA TAKEUTI - CPF: 325.512.079-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C RESSARCIMENTO DE DANOS MATERIAIS

– PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONHECIDA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE - PRECEDENTE DO STJ – INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA – NÃO COMPROVAÇÃO DE REPACTUAÇÃO DE NOVO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

1- Segundo o Enunciado de Súmula 543 do STJ, "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

2- Na hipótese, a Apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar a alegada transação e a prorrogação de prazo para entrega do empreendimento, nos termos do art. 373, II, do CPC. A rescisão contratual decorre da mora da empresa Apelante que não entregou os imóveis no prazo contratado; logo, deve ser mantida a sentença que determinou a devolução do montante pago pela Apelada em sua integralidade, nos termos do precedente do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela construtora
CX CONSTRUÇÕES LTDA.
em razão da sentença proferida pela Juíza da 4.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da
Ação de Rescisão Contratual por Inadimplemento c/c Ressarcimento de Danos Materiais
ajuizada pela empresa
KPC – EMPREENDIMENTOS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA.

Os pedidos foram julgados procedentes e a Juíza sentenciante decretou a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano; de conseguinte, condenou a empresa Apelante ao pagamento de indenização por dano material referente à devolução dos valores pagos como sinal (R$ 1.000.000,00), mais 21 (vinte e uma) parcelas do contrato, originalmente pactuadas em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) cada, com correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação.

A Julgadora ainda declarou nula a alínea “b” da cláusula 3a do contrato, a fim de tornar sem efeito a dação em pagamento do imóvel descrito no contrato. Ao final, condenou a Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

A Apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa e pleiteia a nulidade da sentença, sob o argumento de que o pedido de produção de prova pericial e oral foi indeferido. Afirma que a perícia é importante para certificar a regularidade da cobrança dos encargos moratórios sobre o valor a ser restituído à Apelada.

Alega que a prova oral, por sua vez, é necessária para esclarecer e comprovar a transação entre a Apelante e a Comissão dos adquirentes.

No mérito, argumenta que, ao caso, não se aplica o CDC.

Aduz que não houve atraso na entrega da obra porque foi celebrada transação com a Comissão dos Adquirentes do empreendimento, na qual foi fixado novo prazo para conclusão.

Esclarece que foi convocada Assembleia Geral Extraordinária com a participação dos adquirentes, nos termos da Lei 4591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e, na ocasião, foi deliberado que, diante da grave crise econômica, o projeto não seria mais viável economicamente e decidiram pela paralisação da obra e repactuação de novo prazo para a entrega.

Com esses argumentos, busca a reforma da sentença para que seja reconhecida a transação e, por conseguinte, sejam julgados improcedentes os pedidos de lucros cessantes, danos materiais e morais.

As contrarrazões foram apresentadas no ID’s 130039347 e 130039348.

É a síntese do necessário.

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR

(CERCEAMENTO DE DEFESA)

Egrégia Câmara:

A Apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa e pleiteia a nulidade da sentença, sob o argumento de que o pedido para produção de prova pericial e oral foi indeferido. Afirma que a perícia é importante para certificar a regularidade da cobrança dos encargos moratórios, os quais incidiram sobre o valor a ser restituído à Apelada.

Alega que a prova oral, por sua vez, é necessária para esclarecer e comprovar a celebração da transação entre a Apelante e a Comissão dos adquirentes.

A prefacial não pode ser conhecida, em virtude da preclusão consumativa.

Convém ressaltar que esta matéria já foi debatida no primeiro grau em decisão saneadora, posteriormente, revisada por esta Corte em virtude do julgamento do Recurso de Agravo de Instrumento n° 1007384-82.2021.8.11.0000.

Foi explicitado no voto condutor daquele Recurso que a prova da celebração da transação faz-se por meio de documentos, sobretudo pela Ata de Reunião com a Comissão dos Adquirentes, sendo dispensável a prova oral.

Quanto ao indeferimento do pedido de prova pericial, foi consignado no Recurso de Agravo que bastava simples cálculo aritmético para averiguar a incidência dos encargos moratórios, no montante a ser restituído à Apelada, de maneira que a prova pericial não tem relevância.

Logo,
não conheço da preliminar.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

Egrégia Câmara:

Extrai-se do caderno processual que, em 29/05/2014, por meio do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano firmado com a
Cx Construções Ltda.
, a empresa
KCP Empreendimentos, Incorporações e Construções Ltda.
adquiriu, na planta, o apartamento no 3302, no Condomínio “Sky View”, ao custo de R$ 4.158.000,00 (quatro milhões cento e cinquenta e oito mil reais), assumindo o compromisso de formalizar o pagamento na seguinte forma:

a)

sinal de entrada no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);

b)
transferência de um apartamento localizado no Edifício Maison Classic de propriedade da Apelada, avaliado em R$ 1.538.000,00 (um milhão quinhentos e trinta e oito mil reais), que seria efetivado 60 (sessenta) dias após a entrega das chaves do empreendimento “Sky View”;

c)

pagamento de 36 (trinta e seis) parcelas mensais no montante de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), com primeiro vencimento em 29/06/2014.

Na petição inicial, asseverou que pagou 21 (vinte e uma) parcelas, da 1.a até a que venceu 29/02/2016; contudo, passou a notar a demora na evolução da obra e, por esse motivo, procurou a Apelante em busca de informações sobre o real estado da obra e o prazo para entrega; porém, não obteve reposta.

Em 14/04/2016, a Apelada encaminhou notificação extrajudicial, a qual foi recebida pela Recorrente em 29/04/2016, que se manteve silente.

Diante disso, a Recorrida suspendeu os pagamentos das parcelas mensais e propôs esta
Ação de Rescisão de Contratual por Inadimplemento c/c Indenização por Dano Material,
objetivando a rescisão do contrato, a condenação da Recorrente a restituir os valores pagos e a declaração da nulidade da Cláusula 3a, na qual consta o dever de entregar o apartamento no 1101, do Edifício Maison Classic, como forma de pagamento.

Citada, a Recorrente alegou que não houve atraso na entrega porque foi celebrada transação com a Comissão dos Adquirentes do empreendimento, na qual foi fixado novo prazo para conclusão da obra.

Encerrada a fase instrutória, a Juíza da causa acolheu os pedidos iniciais, rescindiu o vínculo contratual, declarou a nulidade da Cláusula 3a e condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por dano material correspondente à devolução das parcelas pagas.

Feita essa breve retrospectiva, passo a análise das razões recursais.

De início, oportuno esclarecer que a Recorrida pleiteou apenas a rescisão contratual e indenização por danos materiais, cujos pleitos foram acolhidos pela Julgadora sentenciante. Assim, as irresignações da Recorrente em relação a supostos lucros cessantes e dano moral não podem ser conhecidas, por lhe faltar interesse recursal. Logo,
não conheço desse argumento
.

Nas razões do recurso, a Recorrente alega que ao caso não se aplica o CDC e que os requisitos necessários para inversão do ônus da prova não foram demonstrados. Todavia, em que pese às alegações da Recorrente, a Juíza singular não aplicou o CDC, tampouco inverteu o ônus da prova. Assim,
não conheço dessa tese
ante à falta interesse recursal.

A Apelante também aduz que não houve atraso na entrega da obra porque foi celebrada transação com a Comissão dos Adquirentes do empreendimento, na qual foi fixado novo prazo para conclusão.

Sustenta que foi convocada Assembleia Geral Extraordinária com a participação dos adquirentes do empreendimento, nos termos da Lei 4591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e, na ocasião, foi deliberado que, diante da grave crise econômica, o projeto não seria mais economicamente viável e decidiram pela paralisação da obra e repactuação de novo prazo para a entrega.

Argumenta que todos os proprietários foram convocados para participar da Assembleia e que a parte Recorrida, mesmo notificada, não compareceu. Assevera que a manifestação de vontade da Assembleia é soberana e vincula a todos os adquirentes.

Assegura que houve a novação nos contratos e, portanto, não há falar em atraso da obra, de maneira que o pedido de indenização por dano material deve ser julgado improcedente.

As alegações da Apelante não merecem prosperar porque não há indício de prova de que os adquirentes que participaram da Assembleia anuíram com a repactuação de novo prazo para a entrega da obra. Aliás, da leitura do teor das Atas de Reuniões, não é possível concluir que a Apelante e a Comissão de Adquirentes deliberaram sobre prazo para entrega, o que se tem é mera reunião sem qualquer decisão sobre essa questão (ID's 130039185, 130039188, 130039190 e 130039192).

E mais: durante a Assembleia não estavam presentes sequer 50% (cinquenta por cento) dos adquirentes dos imóveis, eis que, dos 16 (dezesseis), compareceram apenas 07 (sete).

Assim, é de rigor reconhecer que a Apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar a alegada transação e a prorrogação de prazo para entrega do empreendimento, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Está claro, portanto, que a culpa pela rescisão contratual decorre da mora da empresa que não entregou os imóveis no prazo contratado, haja vista que a finalização do empreendimento estava prevista para novembro de 2017 e, até o momento, a obra está paralisada e sem previsão de retomada.

Quanto à devolução das quantias pagas pelo promitente comprador, o STJ já se manifestou a respeito, tendo firmado o entendimento de que “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor”
(Verbete Sumular 543 do STJ).

Assim, é indiscutível o descumprimento da avença pela Apelante, consequentemente, a ruptura do contrato é de sua inteira responsabilidade, de maneira que a Construtora deve ser compelida a devolver o montante pago pela Apelada em sua integralidade, nos termos do precedente do STJ.

Para ilustrar:

Compromisso de compra e venda de imóvel –
Pretensão de rescisão contratual em razão do atraso na entrega do imóvel; devolução de todos os valores pagos e indenização por danos morais
– Procedência – Inconformismo das Requeridas centrado na ausência de atraso injustificado, haja vista a ocorrência de evento de força maior, consubstanciado na falta de mão-de-obra e materiais de construção, decorrentes da pandemia, bem como inexistência de dano moral indenizável, alvitrando, subsidiariamente, pela redução do montante fixado a este respeito – Descabimento – Alegação de falta de mão-de-obra e material decorrentes da pandemia que não tem o condão de afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel – (...) – Sentença mantida- Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10286554020218260224 SP 1028655-40.2021.8.26.0224, Relator: Clara Maria Araújo Xavier, Data de Julgamento: 26/01/2023, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023). (sem grifos no original)

Por fim, em relação ao pedido de condenação da Apelante em multa por litigância de má-fé, formulado pela Recorrida nas contrarrazões, não merece guarida.

Na hipótese, não há prova da prática intencional de alterar a verdade dos fatos, mas sim exercício de seu direito de recorrer. Portanto, não há como afirmar que a Apelante agiu com dolo processual, razão pela qual indefiro este pedido.

Por todo o exposto,
nego provimento ao Recurso
e mantenho incólume a sentença recorrida.

Considerando que os honorários advocatícios foram arbitrados em seu percentual máximo, deixo de fixá-los neste grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023