Tribunal: TJMT
Processo: 1029887-42.2019.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-24
Data de publicação: 2023-01-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE ALUGUEL – PERÍODO DE LOCAÇÃO SUPERIOR A CINCO ANOS ININTERRUPTOS – LOCATÁRIA QUE FOI NOTIFICADA EXTRAJUDICIALMENTE PARA ENTREGAR O IMÓVEL NO PRAZO DE TRINTA DIAS – DESOCUPAÇÃO POR FORÇA DE ORDEM JUDICIAL – INTERESSE NA RESCISÃO CONTRATUAL POR MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL – PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE VISTORIA INICIAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DE DANOS CAUSADOS PELA LOCATÁRIA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Após cinco anos ininterruptos de locação, é permitido ao locador a retomada do imóvel, o qual deverá fazer por notificação e com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, ultrapassado esse período, permitisse o ingresso de ação judicial de despejo, o qual caberá o reconhecimento da rescisão do pacto firmado entre as partes.
2. Nos termos do artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
3. A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora/locadora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as deteriorações decorrentes do seu uso normal do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029887-42.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FUNDACAO ASSISTENCIAL DOS SERVIDORES DO MINISTERIO DA FAZENDA - CNPJ: 00.628.107/0001-89 (APELANTE), POLIANA LOBO E LEITE - CPF: 011.858.931-80 (ADVOGADO), CAMILA REGINA SANTOS - CPF: 000.517.441-47 (APELADO), CAMILA REGINA SANTOS - CPF: 000.517.441-47 (ADVOGADO), GIANCARLO SANTOS - CPF: 698.132.991-34 (APELADO), GIANCARLO SANTOS - CPF: 698.132.991-34 (ADVOGADO), DIMAS PEDRO DOS SANTOS - CPF: 188.909.629-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE ALUGUEL – PERÍODO DE LOCAÇÃO SUPERIOR A CINCO ANOS ININTERRUPTOS – LOCATÁRIA QUE FOI NOTIFICADA EXTRAJUDICIALMENTE PARA ENTREGAR O IMÓVEL NO PRAZO DE TRINTA DIAS – DESOCUPAÇÃO POR FORÇA DE ORDEM JUDICIAL – INTERESSE NA RESCISÃO CONTRATUAL POR MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL – PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE VISTORIA INICIAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DE DANOS CAUSADOS PELA LOCATÁRIA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. Após cinco anos ininterruptos de locação, é permitido ao locador a retomada do imóvel, o qual deverá fazer por notificação e com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, ultrapassado esse período, permitisse o ingresso de ação judicial de despejo, o qual caberá o reconhecimento da rescisão do pacto firmado entre as partes.

2. Nos termos do artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

3. A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora/locadora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as deteriorações decorrentes do seu uso normal do bem.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1029887-42.2019.8.11.0041

APELANTE: FUNDAÇÃO ASSISTENCIAL DOS SERVIDORES DO MINISTÉRIO DA FAZENDA

APELADO: CAMILA REGINA SANTOS, GIANCARLO SANTOS, DIMAS PEDRO DOS SANTOS

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
FUNDAÇÃO ASSISTENCIAL DOS SERVIDORES DO MINISTÉRIO DA FAZENDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Despejo no 1029887-42.2019.8.11.0041, da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, ajuizada por
CAMILA REGINA SANTOS, GIANCARLO SANTOS, DIMAS PEDRO DOS SANTOS
, em que se julgou
“IMPROCEDENTE os pedidos formulados por FUNDACAO ASSISTENCIAL DOS SERVIDORES DO MINISTERIO DA FAZENDA em desfavor de CAMILA REGINA SANTOS, GIANCARLO SANTOS e DIMAS PEDRO DOS SANTOS. CONDENO por fim, a parte Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa na forma do art. 85, §2o do CPC.”
(id. 143711459).

A apelante alega que, “
As provas juntadas aos autos demonstram claramente que o imóvel passou por reforma antes mesmo do início da vigência contratual.”

Argumenta que,
“Não há qualquer declaração de que a Apelada tenha recebido o imóvel de forma que não pudesse usufruir das instalações. Pelo contrário. A degradação do imóvel vai muito além do reparo do teto e gesso.
”.

Em suma, requer o provimento do recurso para julgar procedente os pedidos da inicial (ID. 143711460).

Em contrarrazões, requer o desprovimento do recurso (id. 144078688).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
FUNDAÇÃO ASSISTENCIAL DOS SERVIDORES DO MINISTÉRIO DA FAZENDA
contra sentença proferida em autos de Ação de Despejo no 1029887-42.2019.8.11.0041, da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, ajuizada por
CAMILA REGINA SANTOS, GIANCARLO SANTOS, DIMAS PEDRO DOS SANTOS
, em que se julgou
“IMPROCEDENTE os pedidos formulados por FUNDACAO ASSISTENCIAL DOS SERVIDORES DO MINISTERIO DA FAZENDA em desfavor de CAMILA REGINA SANTOS, GIANCARLO SANTOS e DIMAS PEDRO DOS SANTOS. CONDENO por fim, a parte Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa na forma do art. 85, §2o do CPC.”
(id. 143711459).

Aduz a parte a autora em sua inicial que “
celebrou contrato de locação de bem imóvel, negócio esse de natureza sinalagmática, comutativo e de prestações continuadas, com a Sra. Camila Regina Dantas em 31.03.2008.

O pacto foi firmado por tempo determinado, isto é, com duração de cinco anos, com termo inicial em 31.03.2008 e final 31.03.2013”.

Aduz ainda que os apelados permaneceram na propriedade até o ano de 2019, ocasião em que foi realizada uma perícia no local e constatado a degradação de certas partes, demonstrando a negligência dos locatários quanto a conservação do imóvel, assim, não havendo mais interesse na locação do mesmo e até mesmo com propostas para a sua venda, solicitou aos inquilinos a entrega do bem.

Pediu, em suma, que seja declarado extinto o contrato de locação celebrado entre as partes e a desocupação do bem imóvel em tela a fim de que

exerça com plenitude seus direitos afetos a propriedade
.

Decorrido o feito, os requeridos informaram na peça contestatória que já desocuparam o imóvel, sobrevindo à sentença de julgando improcedente a ação.

A insurgência da apelante é acerca da improcedência dos pedidos, tendo em vista que o pleito visa o despejo e reconhecimento da extinção do contrato de locação com os apelados, o que, entende ter obtido êxito em virtude da Tutela Antecipada concedida nos autos (id. 143711406). Além disso, requer a condenação dos requeridos a indenizar pela depreciação do imóvel.

É incontroverso que os apelados somente desocuparam o imóvel após serem intimados da decisão que concedeu a liminar pleiteada, ao menos não há nos autos qualquer prova que tenham saído antes do ingresso judicial pela apelante, ou seja, de maneira voluntária mesmo após a notificação extrajudicial.

Ademais, o contrato de aluguel estava sendo mantido entre as partes desde o ano de 2008 e permaneceu ininterrupto até o ano de 2019, permitindo ao locador solicitar a retomada do imóvel sem justificação com prazo de 30 dias para desocupação, conforme possibilidade prevista no Art. 47 da Lei 8.245/1991,
in verbis:

"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(...)

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos".

Desse modo, o inquilino Dimas Pedro foi notificado em 11/04/2019 (id. 143711377), para que ele e os demais desocupem o imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias, no entanto, ofereceram proposta para permanência no imóvel por mais 12 (doze) meses (id. 143711384), a qual foi negado (id. 143711386) e, já tendo ultrapassado o período de 30 (trinta) dias, a apelante promoveu a distribuição da ação em 15/09/2022.

Logo, há de se reconhecer que a desocupação do imóvel pelos inquilinos somente ocorreu, portanto, por intermédio da decisão judicial (id. 143711406) que determinou a saída deles no prazo de 15 (quinze) dias.

Assim, deve ser reconhecida a rescisão contratual entabulada entre as partes e confirmando o despejo dos requeridos.

Quanto à indenização por depreciação do imóvel, tenho que não deve prosperar, ante a ausência de laudo de vistoria inicial, o artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, estabelece:

“Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.”

Como se percebe, a responsabilidade do locatário é entregar o imóvel após o fim do contrato de locação no estado em que o recebeu, com exceção das deteriorações decorrentes do seu uso normal.

O texto de lei acima indicado está previsto no contrato em seu Parágrafo Quarto – Da Devolução do Imóvel Findo Prazo da Locação, ou seja, há previsão de restituição do imóvel nas mesmas condições as quais o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal e habitual do imóvel.

Além disso, está previsto no contrato a realização do auto de vistoria inicial e auto de vistoria final, que fariam parte do contrato, contendo assinatura de duas testemunhas, dos contratantes.

A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Com efeito, correta a sentença no ponto em que o Magistrado afirma que “
o requerido/locatário explorou atividade comercial no imóvel, pelo menos até dezembro de 2019, não havendo provas de que os problemas no telhado ou na pintura alegados na petição inicial fossem suficientes para inviabilizar a locação e dar ensejo a rescisão ora postulada por culpa da locadora. É, assim, do requerente a responsabilidade pela rescisão”.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - GRATUIDADE DA JUSTIÇA - RESSARCIMENTO DE DANOS NO IMÓVEL - VISTORIA INICIAL - DANOS CAUSADOS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE PROVA - MULTA MORATÓRIA - MULTA COMPENSATÓRIA - FINALIDADE DISTINTA - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE. (...) 3. Inexistindo termo de vistoria inicial, ou qualquer outro documento que prove as condições do imóvel no início do contrato de locação, não há como imputar ao locatário os alegados danos no encerramento do contrato. (...)” (TJMG -

Apelação Cível 1.0000.21.113149-5/001, Relator (a): Des. (a) José Américo Martins da Costa, 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/12/2021, publicação da súmula em 09/12/2021).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E COBRANÇA DE MULTA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INTEMPESTIVIDADE SUSCITADA. INOCORRÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO NO PRAZO DE QUINZE DIAS ESTABELECIDO NO ARTIGO 1.003, § 5o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA. RECURSO DO DEMANDADO/RECONVINTE (LOCADOR). PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA PARA RECONHECER O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CULPOSO DA PARTE AUTORA/RECONVINDA (LOCATÁRIA). ALEGADA AQUIESCÊNCIA DA DEMANDANTE NO TOCANTE À MAJORAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL, ASSIM COMO VIOLAÇÃO A DIVERSAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INSUBSISTÊNCIA. OBRIGAÇÕES DA LOCATÁRIA REGULARMENTE ADIMPLIDAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA DE QUE AS PARTES AJUSTARAM, EM COMUM ACORDO, O AUMENTO DO VALOR DE LOCAÇÃO DO BEM. EXEGESE DO ARTIGO 18 DA LEI N. 8.245/91 (LEI DO INQUILINATO). ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AO DEMANDADO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REVISÃO DO ALUGUEL, ADEMAIS, CONSUMADA ANTES DO TRANSCURSO DO PRAZO DE TRÊS ANOS PREVISTO NO ARTIGO 19 DA LEI N. 8.245/91, EM MONTANTE SUPERIOR À VARIAÇÃO DO INDEXADOR PREVIAMENTE PACTUADO (IGP-M). MANIFESTA IRREGULARIDADE NA CONDUTA PRATICADA PELO DEMANDADO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL IMPUTÁVEL UNICAMENTE AO REQUERIDO. RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR INADIMPLEMENTO CULPOSO DO LOCADOR QUE INFLUI NA CONDENAÇÃO DA PARTE AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA LOCATÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS PARA O RESTABELECIMENTO DO IMÓVEL AO ESTADO ORIGINAL. INSUBSISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE TERMOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL OU OUTROS DOCUMENTOS A INDICAR QUE A DETERIORAÇÃO INDICADA PELA PROVA FOTOGRÁFICA OCORREU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. ÔNUS DE PROVA QUE INCUMBIA AO DEMANDADO.
SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA, EX VI DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJSC, Apelação n. 0304188-79.2018.8.24.0036, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marcos Fey Probst, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 17-05-2022).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso para julgar parcialmente procedente os pedidos da inicial, confirmando a liminar que determinou a desocupação dos requeridos do imóvel, bem como reconhecer a rescisão do contrato de locação entre as partes.

Sobre os honorários, considerando que a parte autora vence apenas em parte de sua pretensão, a sucumbência será recíproca, nos termos do Art. 86 do CPC, o qual fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, na forma do Art. 85, §2o do mesmo códice.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/01/2023