Tribunal: TJMT
Processo: 1005635-72.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-08
Data de publicação: 2023-08-10

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO REALIZADO EM VALOR QUE EXCEDE O SALDO A SER ADIMPLIDO – PACTUADO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA EXCEDENTE – PREVISÃO CONTRATUAL DE CORREÇÃO DO VALOR A SER ADIMPLIDO NA DATA NO EFETIVO PAGAMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE ALEGAR DESCONHECIMENTO – SALDO EXCEDENTE JÁ RESTITUÍDOS PELOS VENDEDORES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
“Cumpre ao Juiz, também, indeferir as provas desnecessárias ou protelatórias, conforme se infere dos art. 370 e 371 do CPC, bem como quando a inquirição de testemunhas visar a prova de fatos que devem ser demonstrados documentalmente, consoante prevê o art. 443, inc. I e II, do CPC. Recurso desprovido. (Agravo de Instrumento, No 70079706982, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, Julgado em: 29-05-2019)
Expressa previsão contratual de correção do valor a ser adimplido entre a data da assinatura do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel até a data do efetivo pagamento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005635-72.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RUBENS DE OLIVEIRA - CPF: 616.664.240-72 (APELANTE), ROBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 591.700.770-53 (ADVOGADO), MARCIA FABIANA DE OLIVEIRA - CPF: 962.126.830-34 (APELANTE), JOAO RICARDO LOPES DE MEDEIROS - CPF: 616.242.331-04 (APELADO), EDUARDO GOMES SILVA FILHO - CPF: 995.738.571-20 (ADVOGADO), ELEN ROSE FINGER LOPES DE MEDEIROS - CPF: 830.034.521-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO REALIZADO EM VALOR QUE EXCEDE O SALDO A SER ADIMPLIDO – PACTUADO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA EXCEDENTE – PREVISÃO CONTRATUAL DE CORREÇÃO DO VALOR A SER ADIMPLIDO NA DATA NO EFETIVO PAGAMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE ALEGAR DESCONHECIMENTO – SALDO EXCEDENTE JÁ RESTITUÍDOS PELOS VENDEDORES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Cumpre ao Juiz, também, indeferir as provas desnecessárias ou protelatórias, conforme se infere dos art. 370 e 371 do CPC, bem como quando a inquirição de testemunhas visar a prova de fatos que devem ser demonstrados documentalmente, consoante prevê o art. 443, inc. I e II, do CPC. Recurso desprovido. (Agravo de Instrumento, No 70079706982, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, Julgado em: 29-05-2019)

Expressa previsão contratual de correção do valor a ser adimplido entre a data da assinatura do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel até a data do efetivo pagamento.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MARCIA FABIANA DE OLIVEIRA e outro
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara cível da comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de cobrança no 1005635-72.2019.8.11.0041, ajuizada em desfavor de
ELEN ROSE FINGER LOPES DE MEDEIROS e outro,

julgou improcedente o pleito autoral
, condenando a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Os Apelantes aduzem, em síntese, que não lhes foi permitido, pelo Juízo
a quo
, a produção de prova testemunhal requerida “e que corroboraria com os fatos narrados na exordial, no que tange às condições dos negócios pactuados entre as partes” (SIC), cerceando o direito de defesa dos Apelantes.

Sustentam que a prova testemunhal tem por objeto comprovar que “a cláusula que previa a correção do valor devido até o seu efetivo pagamento, não refletia a vontade e o que fora combinado entre as partes,” sendo o julgamento do feito sem a produção da prova oral resulta em nulidade insanável.

Defendem que existindo necessidade de dilação probatória para aferição de aspectos relevante da causa, o julgamento antecipado da lide importa em violação do contraditório constitucionalmente assegurado às partes.

Argumentam que “o contrato em questão fora elaborado pelo corretor de imóveis de confiança dos Apelados, o qual se utilizou de um modelo padrão de documento, utilizado na maioria de suas negociações”.

Salientam que a negociação em estudo, com atuação direta do corretor de imóveis, não previu, em momento algum a correção do valor devido, “haja vista que em ambas as partes concordaram com o valor atribuído ao imóvel, assim como os Apelados tinham pleno conhecimento dos prazos para liberação de recursos originados por financiamento imobiliário”.

Asseveram que o contrato faz lei entre as partes, mas deve sempre prevalecer o princípio da boa-fé, que impõe que os contratantes hajam com probidade e honradez.

Pontuam que “o conteúdo da boa-fé objetiva consiste em um padrão de conduta, variando as suas exigências de acordo com o tipo de relação existente entre as partes. Portanto, não se confunde com a boa-fé subjetiva,” destacando que o contrato não refletiu a vontade das partes, “tenho os Apelado se utilizado de artifícios para auferir ganho indevido”.

Consignam que antes da assinatura do contrato, os Apelantes questionaram o corretor acerca dessa cláusula que previa a correção do valor, “sendo que lhes foi assegurado que se tratava de um padrão nos seus contratos, mas que “valia o que havia sido combinado”, que era o valor fixo, sem correção”.

Afirmam que “a testemunha que os Apelantes pretendem ouvir em juízo é justamente o corretor que intermediou o negócio (contratado pelos Apelados) e que ficou perplexo com a atitude dos Apelados, que não fizeram a devolução do valor excedente, conforme havia sido pactuado na negociação”.

Com essas considerações, pugna pelo acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa, para anular a sentença, retornando os autos à instância de origem para produção de prova testemunhal.

Nas contrarrazões os Apelados pugnam pelo desprovimento do recurso, a manutenção da sentença e a majoração dos honorários na fase recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

Os Apelantes apontam que tiveram seu direito de defesa cerceado, vez que requestaram a produção de prova testemunhal, havendo o julgamento antecipado da lide.

Contudo, pelo que se extrai dos autos, de fato, a produção de tal prova não se mostrava necessária, conforme consignado no
decisum
recorrido, uma vez que “não acrescentará nada aos autos, vez que o julgamento tomará por base os documentos acostados aos feitos” (ID. 158797089 - Pág. 2).

Importa destacar que o Juiz é o destinatário das provas, cabendo ao mesmo avaliar a necessidade ou desnecessidade de produção de prova requerida pelas partes, ou ainda, que entender pertinente ao deslinde do feito.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

EXECUÇÃO DE ALIMENTOS. PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. INDEFERIMENTO. 1. Cabe ao julgador apreciar livremente a prova, podendo determinar, até de ofício, a requisição de documentos, a realização de perícias e inquirição de partes e testemunhas. 2. Cumpre ao Juiz, também, indeferir as provas desnecessárias ou protelatórias, conforme se infere dos art. 370 e 371 do CPC, bem como quando a inquirição de testemunhas visar a prova de fatos que devem ser demonstrados documentalmente, consoante prevê o art. 443, inc. I e II, do CPC. Recurso desprovido.(Agravo de Instrumento, No 70079706982, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, Julgado em: 29-05-2019)

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar arguida.

VOTO - MÉRITO

Os Apelantes se insurgem contra sentença que julgou improcedente o pleito autoral, ao argumento de que a previsão contratual de correção dos valores do negócio (compra e venda de imóvel) até a data do efetivo pagamento é diverso do pactuado entre as partes, sendo tal apontamento escrito decorrente de utilização, pelo corretor de imóveis, de modelo padrão de contrato.

A ação foi proposta pelos Apelantes, pleiteando a condenação do Apelados a restituir a quantia de R$ 27.536,91 (vinte e sete mil, quinhentos e trinta e seis reais e noventa e um centavos), já corrigidos até a data de 30/11/2018 referente à diferença de repasse de financiamento de compra e venda de imóvel, vez que os Apelados comprometeram-se a devolver o valor excedente, qual seja R$ 31.370,07 (trinta e um mil, trezentos e setenta reais e sete centavos), devolvendo tão somente o valor de R$ 16.124,00 (dezesseis mil cento e vinte e quatro reais).

O pleito autoral foi julgado improcedente, contando a sentença com a seguinte conclusão e dispositivo:

“(...) Pois bem. Não é possível, na hipótese, reconhecer o desconhecimento da natureza jurídica de um contrato que foi devidamente assinado pelas partes, na qual restou estabelecido que o valor devido seria reajustado até o efetivo pagamento.

O contrato faz lei entre as partes e deve ser cumprido nos limites do pactuado, mesmo porque celebrado entre partes maiores, capazes e com entendimento do homem médio.

Havendo provas no sentido da existência de previsão contratual de que “o valor para pagamento no ato da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, de acordo com o parágrafo primeiro desta cláusula, deve ser corrigido pela taxa SELIC estabelecida pelo Banco Central do Brasil, da data da assinatura deste Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel até a data do efetivo pagamento”, descabe alegação de ato ilícito praticado, pois as promovidas agiram no exercício regular de direito contratual. (...)

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na Ação de Cobrança ajuizada por Rubens de Oliveira e Márcia Fabiana de Oliveira em desfavor de João Ricardo Lopes de Medeiros e Elen Rose Finger Lopes de Medeiros, e condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa devidamente atualizada, em conformidade com o artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil. (...)” (ID. 158797089)

Denota-se da exordial que a relação entre as partes é decorrente de contrato de compra e venda de imóvel, no valor de R$ 365.000,00 (trezentos e sessenta e cinco mil reais), com entrada no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), com pagamento do pacto do saldo remanescente advindo de financiamento de R$ 315.000,00 (trezentos e quinze mil reais), sendo liberado a tal título o valor de R$ 346.370,07 (trezentos e trinta e seis mil, trezentos e setenta reais e sete centavos).

Na exordial os Apelantes consignam que a diferença entre o valor a ser adimplido com o financiamento e o repassado pela instituição financeira deveria ser “devolvido” àqueles, na quantia de R$ 31.370,07 (trinta e um mil, trezentos e setenta reais e sete centavos).

Já os Apelados argumentam que a quantia correta a ser repassada aos Apelantes é de R$ 16.124,00 (dezesseis mil e cento e vinte e quatro reais), havendo pendência apenas do valor de R$ 593,25 (quinhentos e noventa e três reais e vinte e cinco centavos), já depositados em Juízo, nos autos do feito previamente proposto pelos Apelantes/Autores Processo n. 8061019- 89.2017.811.0001.

Entretanto, os Apelantes/Autores efetuaram um empréstimo à maior, visando quitar o valor acordado pelo compra e venda de imóvel, sendo acordado que quantia restante seria devolvida pelos Apelados/Requeridos no momento da assinatura da Escritura Pública.

Contudo, o contrato é claro ao prever a correção monetária do valor a ser pago no momento da liberação do financiamento, assim consignado:

“(...)
Cláusula Segunda
: (...) pelo preço certo e ajustado de R$ 365.000,00, que serão pagos da seguinte forma:

A – (...);

B- R$ 315.000,00, que serão pagos concomitantemente com a assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda, que será feita com hipoteca diretamente à Caixa Econômica Federal (...);

§ 4o - Como forma de garantia os promissários compradores emitirão Nota Promissória no valor de R$ 315.000,00, em favor dos promitentes vendedores, de acordo com o valor estabelecido na alínea B desta Cláusula, cujo valor para pagamento no ato da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, de acordo com o parágrafo primeiro desta cláusula,
deve ser corrigido pela taxa SELIC estabelecida pelo Banco Central do Brasil, da data da assinatura deste Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel até a data do efetivo pagamento
. (...)” (ID. ) (g.n.)

Necessário destacar que o valor devido em 01/12/2014 era de R$ 315.000,00 e o valor depositado pelo órgão financiador (CEF), em 28/4/2016 foi de R$ 346.370,07, havendo, portanto, incidência de correção do valor.

Como acertadamente pontuado pelo r. Juiz
a quo
, não é possível, na hipótese, reconhecer o desconhecimento da natureza jurídica de um contrato que foi devidamente assinado pelas partes, na qual restou estabelecido que o valor devido seria reajustado até o efetivo pagamento, sendo cláusula crível face ao ínterim entre o pacto e o efetivo adimplemento, que não comporta ser elidida por meio de prova testemunhal, como pretendido pelos Apelantes.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. AGRAVO RETIDO. PROVA PERICIAL. DESNECESSIDADE. IMPROVIMENTO. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. VÍCIO CITRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREVISÃO DE CORREÇÃO MONETÁRIA. LEGALIDADE. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. COBRANÇA. NÃO COMPROVAÇÃO. APELO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

- Não resta caracterizado o cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide se, em observância aos princípios da celeridade e da economia processual, o Juiz deixa de deferir a realização de prova inútil ou prescindível. Agravo retido improvido.

- Para o efetivo enfrentamento das matérias alegadas, não bastam meras referências genéricas ao tema, sendo necessária a exposição de fundamentos concretos, de fato e de direito, que justifiquem a decisão adotada no caso concreto, afastados ou acolhidos os fundamentos apresentados pelas partes. A rejeição do pedido formulado na inicial não equivale ao vício citra petita, considerada a confrontação da matéria controvertida em sua integralidade pelo Juiz sentenciante.

- A aplicação dos índices de atualização monetária visa a apenas apropriar a variação do poder aquisitivo da moeda à época do efetivo pagamento, não importando plus ou mesmo em qualquer ganho para o credor.

- Não há como se analisar a abusividade da incidência de comissão de permanência, por se tratar de encargo não previsto no contrato, inexistente sequer alegação de que as cobranças tenham sido realizadas em desacordo com o que pactuado.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0027.12.027567-5/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/08/2016, publicação da súmula em 26/08/2016)

Desta feita, sendo procedida a restituição do saldo remanescente, realizada a devida correção de valores e pendente apenas a quantia já depositada em juízo junto ao Juizado Especial, a sentença que julgou improcedente o pleito autoral merece ser mantida.

Ante ao exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para manter a sentença tal como lançada. Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/08/2023