Tribunal: TJMT
Processo: 1044093-61.2019.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-11
Data de publicação: 2023-07-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – 1. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado no contrato, deve a construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra. 2. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. “Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). (...). Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019). 4. O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044093-61.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSE GERALDO DA SILVA - CPF: 568.859.701-15 (APELANTE), DANIELLE DA COSTA CACERES - CPF: 044.189.981-10 (ADVOGADO), SILVANIR ALEIXO - CPF: 624.360.905-72 (APELANTE), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM –

POSSIBILIDADE –
SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL –
NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – 1. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado no contrato, deve a construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra. 2. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3
. “
Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). (...). Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019). 4.
O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que,

se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOSE GERALDO DA SILVA e outros contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
rescisão contratual c/c ressarcimento por perdas e danos c/c danos morais
” (Proc. no 1044093-61.2019.8.11.0041), ajuizada contra CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA e GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME, julgou o pedido improcedente, para concluir que em relação a taxa de corretagem “
transcorreu o lapso prescricional de três anos para restituição destes valores
” e no mérito concluiu que “
não restou configurado o inadimplemento contratual por parte da requerida”
, haja vista que, “
as requeridas tinham a obrigação de efetuar a entrega das benfeitorias ofertadas até o mês de Outubro de 2020, ao passo que a presente demanda foi ajuizada em Outubro de 2019, ou seja, antes do prazo pactuado
”;
a r. sentença também condenou o autor/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
,
estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade de verba honorária em razão da gratuidade da justiça concedida à autora
(cf. Id. no 159859813).

A apelante alega que a r. sentença “
firmaram termo com as apeladas, onde neste contrato a apelada assumiu o prazo de entrega com data fixada, qual seja, outubro de 2017, com prazo de tolerância de 6 (seis) meses
” ou seja o prazo se findaria em abril de 2018, argumenta nesse sentido que, a sentença
“não observou a cláusula 17a do contrato, e consequentemente, prejudicou os apelantes em uma matéria que já é pacificada e sedimentada no sistema judiciário nacional.”

Diz, ademais, que, “
simples atraso na entrega do imóvel adquirida acarreta a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora/imobiliária, não sendo necessário provar que o adquirente efetivamente tenha sofrido prejuízo, para que lhe seja deferido a rescisão contratual e o direito de ser restituído pelo dano material sofrido, basta comprovar o atraso na entrega do imóvel com toda a infraestrutura prometida e comprovar os valores pagos
(...)
, constata-se que os apelados não poderiam exigir a entrega do imóvel na data aprazada inicialmente, uma vez que estavam inadimplentes quanto ao pagamento do preço da parte B do imóvel,
(que)
deveria ter sido quitada até o dia 31/08/2014,
(...)
, no entanto, verifica-se que a quitação só ocorreu com o contrato de financiamento bancário que foi firmado pelos apelados em 21/10/2014
”
;
assevera que, o mero descumprimento contratual enseja o dever de indenizar por danos morais, não sendo um mero aborrecimento, especialmente “
por frustrar lhe as expectativas da realização do sonho,

causando-lhes um grande tormento quando as Recorridas atrasaram sobremaneira o prazo estipulado para entrega do imóvel com toda infraestrutura prometida.”

Pede, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado procedente o pedido, declarando a rescisão contratual e, consequentemente, a condenação da requerida a restituição dos valores pagos bem como a condenação das apeladas ao pagamento a título de indenização por danos morais
(cf. Id. no 159859815).

Nas contrarrazões, os apelados combatem os fundamentos recursais e torcem pelo desprovimento do apelo adversário (cf. Id. no 159859821 ao 159859822).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O autor/apelante aduz que, em 21.09.2014, firmou com a parte apelantes “
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
”, datado de 21.09.2014, celebrado entre José Geraldo da Silva e outro com a ré CIC – Central de Imóveis Cuiabá LTDA (cf. Id. no 159858006 ao 159858012 - pág. 1/14), localizado na Rua: Para Tudo, quadra 55, lote 3, com área de 278,85 m2, pelo valor de R$ 32.240,67 (trinta e dois mil reais duzentos e quarenta reais e sessenta e sete centavos), parcelados e 187 (cento e oitenta e sete), com prestação no valor de R$ 172,41 (cento e setenta e dois reais e quarenta e um centavos).

O autor/apelante assevera que a data prevista para entrega do imóvel em 30.10.2017, com tolerância de 06 (seis) meses, contudo, o prazo foi extrapolado e a obra até o presente momento não foi entregue, razão pela qual requer com a presente demanda a rescisão do contrato.

Pugna por isso, pela rescisão dos contratos formalizados entre as partes, sem qualquer ônus ao autor, além da determinação de que as demandadas promovam a devolução dos valores recebidos (R$ 20.133,24), já com a incidência de 10% da multa pela rescisão, bem como dos valores pagos à título de comissão de corretagem (R$ 1.673,
1
0), tudo devidamente corrigido, bem como sejam as demandadas condenadas ao pagamento de danos morais no importe de R$ 20.000,00.

Quanto ao prazo de entrega da obra, a conclusão sentencial de atraso no cumprimento da obrigação por parte da vendedora formou-se sob os seguintes fundamentos:

“(...)

A requerida Golden Gestão De Negócios Imobiliários LTDA assevera que os valores cobrados a título de corretagem em questão, estariam abarcados pela prescrição, haja vista ter transcorrido o prazo trienal entre a data dos fatos e o ajuizamento da ação.

Pois bem, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 1.551.956- SP, já mencionado, firmou o entendimento da abusividade da cobrança da taxa SATI ou atividade congênere vinculado a celebração da promessa de compra e venda de imóvel, mas estabeleceu que o prazo para a pretensão de restituição da referida taxa e dos valores pagos a título de comissão de corretagem é trienal.

Senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.ROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.(REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Observa-se dos documentos de id. 29902045 - Pág. 1 que os autores efetuaram o pagamento da comissão de corretagem em 24/09/2014, ao passo que a presente ação foi distribuída em 02/10/2019.

Nesse sentido, o prazo de prescrição é de 3 anos, conforme artigo 206, § 3°, V do Código Civil. Seguindo esta linha de raciocínio o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“3 - Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Especial Repetitivo (REsp. no 1.151.956/SP - Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial do prazo de prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso (...).” Acórdão 1275294, 00012992520148070010, Relator: MARIA IVATÔNIA, Relator Designado: ANGELO PASSARELI, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJE: 4/9/2020.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ - REsp: 1551956 SP 2015/0216171-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016).

Assim, tem-se que transcorreu o lapso prescricional de três anos para restituição destes valores, razão pela qual RECONHEÇO a prescrição quanto ao pedido de restituição de valores pagos a título de corretagem no montante de R$ 1.673,10 (mil seiscentos e setenta e três reais e dez centavos), ao que julgo extintos os referidos pedidos, na forma do que preconiza o art. 487, II do CPC.

Suplantadas as questões preliminares, passo a análise da matéria de MÉRITO.

Passo a análise do mérito.

Conforme relato, versa a presente ação acerca do descumprimento de contrato de aquisição de imóvel com entrega futura, restituição dos valores pagos, e, a ocorrência de danos morais.

Extrai-se do contrato firmado entre as partes que o objeto da transação era o lote/terreno que faz parte integrante do loteamento campestre eco-ville pantanal com área total de 76,1883HA ou 761.883,00 metros quadrados, conforme item I do contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária (id. 24560889 - Pág. 1).

Nas cláusulas 4a e 2a § 6° se extrai a seguinte redação:

CLÁUSULA QUARTA: O (A/S) COMPROMISSÁRIO (A/S) COMPRADOR (A/ES) DECLARA(M) HAVER VISTORIADO O IMÓVEL OBJETO DESTA TRANSAÇÃO PARA ASSIM RECEBÊ-LO, NAS CONDIÇÕES POR ELE(A/S) VISTORIADO NA DATA DA ASSINATURA DO PRESENTE INSTRUMENTO, EXCETO MOVIMENTAÇÕES DE TERRAPLANAGEM. SENDO AINDA, TRANSFERIDO PELO PRESENTE, A POSSE INDIRETA E PRECÁRIA DO IMÓVEL OBJETO DESTE COMPROMISSO, PODENDO NELELEVANTAR AS BENFEITORIAS QUE ENTENDER CONVENIENTES, DESDE QUE PROCEDA CONFORME CLÁUSULA SEGUNDA, PARÁGRAFO SEXTO, OBEDECENDO SEMPRE AS DISPOSIÇÕES LEGAIS E AS NORMAS DE POSTURA VIGENTES, DITADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL.

CLAÚSULA SEGUNDA - PARÁGRAFO SEXTO: NA HIPÓTESE DO(A/S) COMPROMISSÁRIO (A/S) COMPRADOR(A/ES) RESOLVA EDIFICAR SOBRE O OBJETO DESTE COMPROMISSO, QUALQUER ÔNUS REAL OU PESSOAL, ANTES DA QUITAÇÃO TOTAL DO PREÇO E DAS DEMAIS DESPESAS ESTIPULADAS NESTE CONTRATO, O MESMO, COMUNICARÁ, POR ESCRITO, A COMPROMISSADA VENDEDORA, SUA INTENÇÃO, E AINDA, SOLICITARÁ OS PROCEDIMENTOS PARA CONSTITUIÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, EM GARANTIA DO PAGAMENTO DE TODO O SALDO DEVEDOR EXISTENTE À ÉPOCA, DE CONFORMIDADE COM AS REGRAS DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO INSTITUÍDO PELA LEI 9.514 DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997, ARCANDO, ISOLADAMENTE COM AS DESPESAS DECORRENTES DESTA ESCRITURAÇÃO, INCLUSIVE O IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS INTER-VIVOS (ITBI) OU QUAISQUER OUTRAS DESPESAS E/OU TRIBUTOS QUE VENHAM A SER COBRADOS OU CRIADOS PELOS PODERES PÚBLICOS COMPETENTES, EMOLUMENTOS DE TABELIÃO DE NOTAS E DE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, INCLUSIVE O REGISTRO DESTE CONTRATO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE. O(A/S) COMPROMISSÁRIO (A/S) COMPRADOR(A/ES) ESTARÁ APTO A INICIAR TAIS BENFEITORIAS SOMENTE APÓS O EFETIVO REGISTRO DA ESCRITURA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM NOME .DA COMPROMISSADA VENDEDORA OU A QUEM ESTA INDICAR. EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DO AQUI PACTUADO, SERÁ IMPUTANDO AO (S) COMPROMISSÁRIO (A/S) COMPRADOR (A/ES) AS PENALIDADES DESCRITAS NA CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA.

Denota-se que a vendedora se comprometeu a “manter no local do empreendimento, até a venda total das unidades, corretores de plantão, faixas e placas de promoção e visitação pública”, conforme cláusula 16a (id. 24561191 - Pág. 5).

Por outro lado, caso os compradores optassem por:

(...) CONSTRUIR EDIFICAÇÕES SOBRE O TERRENO OBJETO DESTE CONTRATO, MEDIANTE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA DA PREFEITURA MUNICIPAL E, SE FOR O CASO, DA COMPROMISSADA VENDEDORA, VIA ESCRITURA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ANTES DA CONCLUSÃO DE TODAS AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA PROMETIDAS, CONFORME CADA ETAPA, ARCARÁ(AO), ISOLADAMENTE, COM TODOS OS CUSTOS E ESFORÇOS PARA IMPLANTAÇÃO DAS INSTALAÇÕES PROVISÓRIAS, COMO EXTENSÃO DE REDE ENERGIA ELÉTRICA, CONSTRUÇÃO DE FOSSAS E SUMIDOUROS E ALTERNATIVAS PARA ABASTECIMENTO DE ÁGUA TRATADA (cláusula 16a § único – id. 24561191 - Pág. 5).

Inobstante a isso, se extrai do panfleto anexo em ids. 24561198 que o loteamento teria: água, energia, iluminação pública, segurança, paisagismo, perímetro externo do loteamento com cerca viva e pórtico com guarita de segurança.

Das fotos anexas em ids. 24561208; 24561207; 24561212; 24561219, é possível constatar a realização de obras que ainda não estavam concluídas.

Nesse sentido, a cláusula 17a do contrato dispôs que a vendedora deveria “executar os serviços e obras de infraestrutura em até o limite de 36 (trinta e seis) meses, contados a partir do lançamento oficial, sendo que a entrega dos serviços e obras se dará até outubro de 2.017, ressalvando-se, porém motivos de força maior ou razões alheias à vontade da mesma, dentro dos limites permitidos por lei, fica estipulado o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, para entrega completa do empreendimento contado a partir da data pactuada acima”, id. 24561191 - Pág. 5.

Pois bem, o contrato foi assinado em 21/09/2014 com previsão de realização de obras para constar no loteamento: água, energia, iluminação pública, segurança, paisagismo, perímetro externo do loteamento com cerca viva e pórtico com guarita de segurança. O período pactuado para a entrega destas benfeitorias foi de 3 (três) anos (outubro/2017), com previsão de extensão deste período por até 36 (trinta e seis) meses.

Assim, as requeridas tinham a obrigação de efetuar a entrega das benfeitorias ofertadas até o mês de Outubro de 2020, ao passo que a presente demanda foi ajuizada em Outubro de 2019, ou seja, antes do prazo pactuado.

Em sede de contestação protocolada em 25/01/2021, a requerida CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA comprovou mediante fotos anexas em ids. 47608747 – Págs. 1/13 que o loteamento estava sendo devidamente cuidado e que realizou a benfeitorias pactuadas bem como, os imóveis que já haviam sido construídos pelos respectivos compradores.

Insta destacar, que o objeto do contrato que os autores pactuaram com as rés era um lote/terreno dentro do Loteamento Campestre (Item I – OBJETO DA TRANSAÇÃO: LOTE/TERRENO – id. 24560889 - Pág. 1).

Desse modo, não restou configurado o inadimplemento contratual por parte da requerida, e, assim não há que se falar em restituição dos valores pagos e, tampouco, indenização por danos morais.

Por fim, em atenção ao disposto no art. 489, §1o, IV, do CPC, ressalto que todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar na conclusão adotada por este Magistrado na prolação da sentença foram analisados, portanto, não havendo falar em ausência de fundamentação.

Ante o exposto com fundamento, no art. 487, I do CPC declaro a prescrição quanto à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em setembro de 2014 e, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial.

(...)”

Pois bem, em análise detida dos autos verifico que razão assiste à apelante, veja:

O Quadro de Resumo prevê, no item
“Cláusula 17 – do contrato
, a qual prevê que “
a vendedora fica no dever de “executar os serviços e obras de infraestrutura em até o limite de 36 (trinta e seis) meses, contados a partir do lançamento oficial, sendo que a entrega dos serviços e obras se dará até outubro de 2.017, ressalvando-se, porém motivos de força maior ou razões alheias à vontade da mesma, dentro dos limites permitidos por lei,
porém
fica estipulado o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, para entrega completa do empreendimento contado a partir da data pactuada acima
(cf. Id. no 159858012 - pág. 5).

Feitas essas considerações, constata-se que a entrega do imóvel deveria ocorrer originalmente em outubro de 2017 ou, no máximo, impreterivelmente, até
abril de 2018
(180 dias corridos de prorrogação), todavia, até a presente propositura da ação em
02.10.2019 o empreendimento não foi entregue
, na medida que as imagens fotográficas do loteamento (Id. n.
o
159859801), não são aptas a demonstrar que as obras do empreendimento foram entregues no prazo estipulado em contrato.

Assim, ficou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato, cujo prazo final, incluindo a prorrogação de 06 (seis) meses, era o mês de abril de 2018, conforme disposto na cláusula 17 do pacto firmado entre as partes.

Incide, no caso, portanto, a orientação da Súmula 543 do STJ de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
”, incluindo, aqui, o cobrado do consumidor a título de taxa de corretagem, porque, conforme também já definiu o STJ, existe uma “
distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora)”, o que resulta na “inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora
” (STJ - Terceira Turma - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/08/2019), então, como a pretensão autoral é de reparação civil decorrente do atraso da entrega do imóvel, ou seja, em razão do alegado inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, aplica-se à espécie o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

A propósito:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019

Desse modo, quanto a devolução do montante pago, verifica-se que o apelante faz juz ao pagamento em parcela única e imediata, uma vez que este pagou a quantia o valor da entrada de R$ 1.673,10, que se refere ao pagamento de comissão de corretagem, mais as parcelas pagas no valor de R$ 8.936,90, os quais totalizam o valor de R$ 10.610,93.

Veja-se que na espécie, o preço cobrado a título de comissão de corretagem, foi devidamente destacado na proposta de compra e pago previamente pelos adquirentes.

Por sua vez, no que pertine à aplicação da cláusula penal moratória, como se sabe, referida cláusula tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, ou seja, pelo atraso no cumprimento da obrigação.

No caso em pauta, consta na Cláusula 15 do contrato, como multa moratória, o percentual de 10% na hipótese de rescisão do contrato pelo descumprimento contratual pela parte requerida, nos seguintes termos:

“
Cláusula décima quinta: A parte que por inadimplência der causa a rescisão deste contrato ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez por cento) de seu valor total, além das custas judiciais e honorários advocatícios exigidas para a solução da lide, sem prejuízo das perdas e danos comprovados
.”

Logo, havendo previsão de cláusula penal em caso de inadimplemento contratual, deve ser aplicada a multa de 10% sobre o valor 10% sobre o valor do contrato
R$ 32.240,67 (trinta e dois mil duzentos e quarenta reais e sessenta e sete centavos)
), que corresponde a importância R$ (R$ 3.224,67).

Sobre os danos morais, ainda na esteira da jurisprudência do STJ, a orientação interpretativa estabelecida pela Corte Superior é a de que
não se pode falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, uma vez que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por danos extrapatrimoniais fica reservada à hipótese em que demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento.” (STJ -AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp n. 1.660.794/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/8/2018, DJe 24/8/2018).

Não se nega e nem se duvida do sentimento de frustração e revolta gerado em razão do descumprimento da obrigação contratual, no entanto, a questão é que a situação em si não foge da raia da repercussão normal inerente ao inadimplemento do negócio em questão, não havendo mínima prova de que, para além do desgosto e frustação comercial, o autor/apelado experimentou qualquer outra situação de magnitude excepcional que justifique ou autorize a condenação indenizatória, isto é, não há provas que demonstrem a existência de outros tipos de violações aos direitos da personalidade ou, então, excepcional intensidade daquela presumidamente sofrida, a qual é comumente aventada nas diversas demandas judiciais envolvendo o tema.

Enfim, para que esteja configurado o dano moral indenizável, o julgador deve ser capaz de identificar na hipótese concreta uma grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado. E, à falta de padrões éticos e morais objetivos ou amplamente aceitos em sociedade, cumpre ao julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio, então, a partir dessa perspectiva, não sendo possível extrair dos fatos apresentados em Juízo a existência de abalo de ordem moral substancial e excepcionalmente gravoso, descabe a condenação indenizatória por danos morais, merecendo a sentença reparo nesse ponto.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, parar reformar a sentença, para declarar rescindido o contrato particular de compra e venda, condenando as partes requeridas a restituir a parte autora o valor que pagou pelo bem, na quantia de R$ 10.610,93, bem como condenação ao pagamento de multa contratual no equivalente a 10% sobre o valor do contrato que corresponde a importância de R$ 3.224,67, mantendo-se, ao fim, afastado a condenação em danos morais. Frente a alteração do desfecho decisório, redistribuo os ônus de sucumbência, a fim de que cada parte fique responsável por 50% das custas processuais e pelos honorários advocatícios da outra parte, cuja exigibilidade fica suspensa em relação ao autor apelante, pois é beneficiário da justiça gratuita.

Custas
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/07/2023