Tribunal: TJMT
Processo: 1005666-78.2020.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-06
Data de publicação: 2023-09-07

Ementa:
III) EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INICIATIVA DO ADQUIRENTE – TESE DE IMPOSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO DO CONTRATO – TEMA 1.095 DO STJ -RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DAS VENDEDORAS – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ - RECURSOS DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDOS
1. A adoção do procedimento expropriatório previsto na Lei n. 9.514/97 depende do inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora. Tema 1.095 do STJ.
2. Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago. Precedente da 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça.
3. Os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005666-78.2020.8.11.0002

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[AILTON BALDESIN DE SOUZA - CPF: 731.673.041-20 (APELADO), PRISCILA GONCALVES DE ARRUDA - CPF: 027.027.441-33 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSOS DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDOS, UNANIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INICIATIVA DO ADQUIRENTE – TESE DE IMPOSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO DO CONTRATO – TEMA 1.095 DO STJ -RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DAS VENDEDORAS – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ - RECURSOS DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDOS

1. A adoção do procedimento expropriatório previsto na Lei n. 9.514/97 depende do inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora. Tema 1.095 do STJ.

2. Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago. Precedente da 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça.

3. Os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de dois recursos de apelação cível, interpostos por
Ginco Urbanismo Ltda
e
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
, com o escopo de reformar a sentença que, nos autos da ação de resilição contratual proposta por
Ailton Baldesin de Souza
, julgou procedentes

os pedidos iniciais para declarar a resolução por iniciativa da autora e condenar a ré a restituir 85% do montante pago pela contraparte, corrigido a partir do desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.

A apelante Ginco Urbanismo alega:
(i)
ilegitimidade passiva;
(ii)
impossibilidade de resilição do contrato devido à incidência da Lei n. 9.514/1977;
(iii)
necessidade de majoração do percentual de retenção das prestações pagas, e;
(iv)
incorreção do termo inicial dos juros moratórios relativos ao valor restituível.

A apelante BRDU alega:
(i)
incorreção do termo inicial dos juros moratórios relativos ao valor restituível, e;
(ii)
necessidade de retenção de 25% das prestações pagas.

O apelado apresentou contrarrazões aos dois recursos de apelação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por desistência dos adquirentes.

A sentença declarou a resolução do contrato por iniciativa do autor, condenando as rés a restituírem o valor pago na vigência do negócio, com o abatimento de 15% desse montante.

Com relação à ré Ginco, a tese de ilegitimidade passiva não procede. Afinal, no demonstrativo encartado no id. 179123819, a referida litigante se posicionou como se destinatária dos pagamentos fosse, ao lado da corré.

Logo, seja por integrar a cadeia de consumo, seja pela teoria da aparência, não há como afastar a responsabilidade da Ginco, que se posicionou diante do consumidor como uma das titulares do empreendimento.

A tese de impossibilidade de resilição do contrato também não merece deferimento.

Conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema n. 1.095 dos recursos repetitivos, a adoção do procedimento expropriatório previsto na Lei n. 9.514/97 depende do inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

No caso, o autor não havia incorrido em mora ao postular a resilição do contrato e obter tutela de urgência que suspendeu a exigibilidade das prestações remanescentes, sendo, portanto, inaplicável o procedimento previsto na lei especial.

Por outro lado, a 2a Seção do STJ pacificou o entendimento de que, nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de
25%

do valor pago
:

“RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Assim, deve ser aplicado o percentual de
25% do valor pago pelo comprador
, tal como postulado em ambos os recursos.

Esta Câmara já decidiu no mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO
– SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.
“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).
Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).”

(N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

Por fim, os juros moratórios relativos ao valor a ser restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, tal como pleiteado pelas apelantes, em conformidade com o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Ante o exposto,
dou parcial provimento
aos recursos para deferir a retenção de 25% do valor pago pelo autor, e fixar a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora relativos ao valor a ser restituído.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2023